REIT のすべて〔第⚒版〕目 次

序章 REITの歩み

Ⅰ はじめに2

Ⅱ REIT の歴史2

⚑ 諸外国における不動産集団投資スキーム2⑴ はじめに2

⑵ 米 国3〔図表⚐―⚑〕 UPREIT4

⑶ 豪 州4〔図表⚐―⚒〕 ユニット型5

〔図表⚐―⚓〕 ステープル型5

⚒ REIT の登場6

Ⅲ 市場の変化と課題7

⚑ いわゆるサブプライムローン問題およびリーマンショックによる金融市場の混乱により生じた金融市場・不動産市場の悪化7⑴ 金融市場・不動産市場の悪化7

⑵ REIT の民事再生・業界再編（REIT の合併・スポンサー

交代・参加)8

⑶ リファイナンスリスクの顕在化9

⑷ 新たな資金調達方法10

⚒ 金融市場・不動産市場の悪化からの回復10⑴ 市場の回復10

8 目 次

⑵ 制度の整備11

⚓ 今後の課題13⑴ 資金調達・資本政策手段の選択肢の多様化13

⑵ 成長戦略13

⑶ 内部統制体制の整備 利益相反 14

⑷ 商品設計の多様性15

第⚑章 J-REITの仕組みと法律関係

Ⅰ 全体の仕組み プレイヤー間の構造を含めて 18

⚑ J-REIT とは18⑴ はじめに18

⑵ ｢資産運用型」の不動産証券化スキーム19

✔ ｢資産流動化型」の不動産証券化19✕ ｢資産運用型」の不動産証券化19

⑶ J-REIT の形態 「契約型」と「会社型」 21

✔ ｢契約型」の J-REIT21〔図表⚑―⚑〕 J-REIT の形態21

⒜ 委託者指図型投資信託22

⒝ 委託者非指図型投資信託22

✕ ｢会社型」の J-REIT22〔図表⚑―⚒〕 委託者指図型投資信託22

〔図表⚑―⚓〕 委託者非指図型投資信託23

〔図表⚑―⚔〕 投資法人23

✖ わが国の J-REIT における「契約型」と「会社型」の選択の現状24

目 次 9

⚒ 投資法人スキームの特徴25⑴ コーポレートガバナンスによる投資家保護25

⑵ 外部委託型スキームと利益相反問題26

✔ 外部委託スキームの採用 投資法人は資産保有の「器｣26

✕ 外部委託スキームと受託者責任 利益相反問題 26

⑶ 上場市場を前提としたファンド28

✔ ｢クローズド・エンド型」が志向される理由28✕ クローズド・エンド型と上場制度の関係29

⑷ ペイ・スルー型の導管体 税制上の優遇措置 30

⑸ 充実した情報開示31

✔ 投信法に基づく情報開示32✕ 金商法に基づく情報開示32✖ 金融商品取引所の有価証券上場規程に基づく情報開示33✗ 投信協会の自主ルールに基づく情報開示33

⚓ 投資法人スキームの参加プレイヤー34⑴ 投資法人34

⑵ 資産運用会社34〔図表⚑―⚕〕 投資法人スキームにおける参加プレイヤーと主な取

引の流れ35

⑶ 一般事務受託者・資産保管会社36

⑷ プロパティ・マネジャー36

⑸ 投資家36

⑹ スポンサー37

⑺ 証券会社38

⑻ 外部専門家38

Ⅱ 投資法人スキームを規律する法令等 38

⚑ 投信法39〔図表⚑―⚖〕 株式会社と投資法人の概念の対比40

⑴ 設 立41

10 目 次

✔ 設立手続の概要41✕ 設立企画人の資格制限41✖ 規 約42

⑵ 投資法人の統治機構42

✔ 投資主43✕ 投資主総会43✖ 執行役員44✗ 監督役員45✘ 役員会46✙ 会計監査人46

⑶ 投資法人の業務 47

✔ 登録手続47✕ 業務の範囲48⒜ 運用資産の範囲48

⒝ 取引の範囲48

⒞ 資産運用の制限49

⑷ 業務の外部委託 50

✔ 資産運用会社50⒜ 資産運用会社の許認可等50

⒝ 利害関係者に対する委託の禁止51

⒞ 資産運用業務委託契約の締結・解約と投資主総会決議52

⒟ 全部再委託の禁止52

⒠ 特定資産の価格調査義務53

⒡ 投資法人の同意（役員会の承認）の取得義務53

⒢ 自己取引・利害関係人取引にかかる書面交付義務54

✕ 資産保管会社54✖ 一般事務受託者55

⑸ 投資法人の資金調達56

✔ 投資口・新投資口予約権56✕ 投資法人債57✖ 借入れ58

⑹ 投資法人の計算 58

目 次 11

✔ 計算に関する手続58✕ 金銭の分配59✖ 投資主による監視59

⑺ 投資法人の監督 60

✔ 帳簿書類の作成・保存60✕ 営業報告書の提出60✖ 立入検査等61✗ 業務改善命令・登録の取消し等61

⚒ 金商法62⑴ 資産運用会社に関連する規制（投資運用業者に対する業

規制)62

✔ 投信法による規制から金商法による横断的な業規制へ62✕ 投資運用業の登録63✖ 行為規制64

⑵ 投資法人および資産運用会社の「投資家」としての分類

と行為規制65

✔ 特定投資家制度65✕ 適格機関投資家66

⑶ 開示規制66

✔ 発行開示67⒜ 有価証券届出書67

⒝ 目論見書68

⒞ 発行登録制度68

✕ 継続開示69⒜ 有価証券報告書69

⒝ 臨時報告書69

✖ 公開買付規制70✗ 大量保有報告制度70✘ 運用報告書71

⑷ 不公正取引規制 71

✔ インサイダー規制71

12 目 次

✕ 短期売買差益返還規制72✖ その他の金商法上の不公正取引規制72

⑸ 監督官庁による監督と検査マニュアル72

⚓ 税法 租特法を中心に 73

⑴ 導管性要件74〔図表⚑―⚗〕 導管性要件74

✔ 90％超配当要件75✕ 機関投資家要件76〔図表⚑―⚘〕 適格機関投資家と機関投資家の範囲76

✖ 同族会社要件78

⑵ 不動産流通税79

✔ 登録免許税79〔図表⚑―⚙〕 登録免許税に関する特例79

✕ 不動産取得税80

⑶ その他の規定80〔図表⚑―10〕 不動産取得税に関する特例80

⚔ 金融商品取引所の上場規程81⑴ 上場審査基準・上場廃止基準81〔図表⚑―11〕 主な上場審査基準・上場廃止基準82

⑵ 適時開示83

⚕ 投信協会の自主ルール84⑴ 投信協会84

⑵ 投信協会の規則等85〔図表⚑―12〕 不動産投資法人規則の主な内容86

目 次 13

第⚒章 投資法人のコーポレートガバナンス

Ⅰ 総 論 90

⚑ コーポレートガバナンス90⚒ 投資法人におけるコーポレートガバナンス90⚓ 投資法人におけるコーポレートガバナンスの特殊性92⑴ 登録制度92

⑵ 規 制92

⑶ 第三者による監視・監督94

⑷ 利益相反取引96

⑸ 第三者機関によるコーポレートガバナンスの審査・監督98

⑹ 投資家による監視・監督98

⑺ 開 示99〔図表⚒―⚑〕 投資法人におけるコーポレートガバナンス100

Ⅱ 各 論 101

⚑ 登録制度101⑴ 投資法人101

⑵ 資産運用会社101

⚒ 規 制102⑴ 投資法人102

✔ 投信法による規制102✕ 監督官庁による検査103〔図表⚒―⚒〕 業務改善命令の例103

⑵ 資産運用会社108

✔ 金商法による規制108⒜ 業務範囲の制限108

14 目 次

⒝ 行為規制110

✕ 投信法による規制113⒜ 再委託の禁止113

⒝ 自己の計算による取引がある場合の書面の交付113

✖ 宅建業法による規制114⒜ 信義誠実義務114

⒝ 行為規制114

✗ 監督官庁による検査114⒜ 金融商品取引業者としての検査対象114

〔図表⚒―⚓〕 資産運用会社に対する業務改善命令の例115

⒝ 宅地建物取引業者としての検査対象120

〔図表⚒―⚔〕 宅建業法違反を理由とする行政処分の例120

⑶ 資産運用会社の主要株主121

⚓ 第三者による監視・監督122⑴ 監督役員122

✔ 権 限122✕ 選任・任期など123

⑵ 役員会123

✔ 決議事項124✕ 招集手続125⒜ 招集権者125

⒝ 招集時期125

⒞ 招集方法125

✖ 執行役員解任権126✗ 議事録126

⑶ 会計監査人126

✔ 権 限127✕ 選任・任期など127

⑷ 特定資産の価格などの調査128【コラム／コーヒーブレイク】 海外不動産の鑑定評価128

⑸ 資産保管会社129

✔ 資 格129

目 次 15

✕ 義 務129✖ 責 任130✗ 監督官庁による検査130

⑹ 一般事務受託者 130

✔ 委託事務130✕ 義 務131✖ 責 任131✗ 監督官庁による検査131

⚔ 利益相反取引132⑴ 利益相反取引の制限132

✔ 投資法人 投信法による規制 132

⒜ 取引制限132

⒝ 委託の制限133

✕ 資産運用会社134⒜ 金商法による規制134

⒝ 投信法による規制136

⑵ 資格制限136

✔ 監督役員136✕ 会計監査人138✖ 特定資産の価格などの調査者138

⑶ 利益相反取引への対応139

✔ 資産運用会社の自主ルール139✕ 資産運用会社の内部組織139⒜ コンプライアンス・オフィサー139

⒝ 各種委員会140

⒞ 取締役会140

⒟ ワークフロー140

⒠ 投資法人に対する責任141

〔図表⚒―⚕〕 投資法人が被った損害の塡補の例141

⑷ 処分事例142〔図表⚒―⚖〕 利益相反取引を理由とする行政処分の例143

16 目 次

【コラム／コーヒーブレイク】 投資法人の合併における資産運用会

社の選定144

⚕ 第三者機関によるコーポレートガバナンスの審査・監督 145⑴ 上場審査を通じての検証145

⑵ 投信協会による検査146

⚖ 投資家による監視・監督147⑴ 投資主総会147

✔ 決議事項147✕ 招集手続148⒜ 招集権者148

⒝ 開催時期149

⒞ 招集方法149

✖ みなし賛成制度の導入150✗ 説明義務150✘ 議事録151

⑵ 執行役員151

✔ 権 限151✕ 選任・任期など152

⑶ 役員等の責任152

✔ 投資法人に対する責任152⒜ 原 則152

⒝ 責任の免除152

✕ 第三者に対する責任154✖ 連帯責任155✗ 投資主代表訴訟155

⑷ 投資主の権利（いわゆる共益権)155

✔ ⚑口の投資主でも行使できる権利155✕ 発行済投資口総数の一定割合以上または総投資主の議決権の一定割合以上もしくは一定数以上を有する投資主のみが行使できる権利156

目 次 17

第⚓章 投資法人および資産運用会社の設立および許認可の取得

Ⅰ 総 論 160

〔図表⚓―⚑〕 J-REIT 組成の流れ161

Ⅱ 資産運用会社の設立ならびに許可、認可および登録の取得162

⚑ 資産運用会社の設立162⑴ 総 論162

⑵ 会社形態および機関設計162

⑶ 資本金等163

⑷ 事業目的163

⚒ 資産運用会社の許可、認可および登録の取得164⑴ 総 論164

⑵ 宅地建物取引業の免許164

✔ 総 論164✕ 宅地建物取引業の免許申請書記載事項165✖ 免許申請書添付書類165✗ 宅地建物取引業の免許の基準166✘ 宅地建物取引業の免許申請に際しての留意事項168

⑶ 取引一任代理等の認可168

✔ 総 論168✕ 取引一任代理等認可申請書記載事項169✖ 取引一任代理認可申請書添付書類170✗ 認可の基準171✘ 取引一任代理等の認可申請に際しての留意事項172⒜ 取引一任代理等の認可申請書およびその添付書類172

18 目 次

⒝ 認可申請の事前審査と内規の整備173

⑷ 投資運用業の登録174

✔ 総 論174✕ 投資運用業の登録申請書記載事項175✖ 登録申請書添付書類178✗ 登録拒否事由180✘ 投資運用業の登録申請に際しての留意事項184⒜ 業務方法書186

⒝ 業務にかかる人的構成および組織等の業務執行体制を記載した

書面187

⒞ 内規の整備188

⒟ 標準審査期間189

⑸ 付随業務・届出業務・承認業務189

✔ 総 論189✕ 付随業務190✖ 届出業務191✗ 承認業務193✘ 届出および承認の要否との関係で問題になりうる業務194⒜ 総 論194

⒝ 特定投資運用行為194

⒞ 宅地建物取引業および宅地または建物の賃貸にかかる業務196

⒟ 取引一任代理等196

✙ 第二種金融商品取引業の登録の要否197

⑹ 投資信託協会への加入198

Ⅲ 投資法人の設立および登録198

⚑ 総 論198〔図表⚓―⚒〕 投資法人の設立および登録の流れ199

⚒ 投資法人の設立199⑴ 設立企画人199

⑵ 規約の作成および署名または記名捺印200

目 次 19

⑶ 規約作成上の留意事項204

✔ 目 的204✕ 商 号205✖ 投資主の請求による投資口の払戻しの可否205✗ 投資法人が発行することができる投資口の総口数206✘ 設立に際して出資される金銭の額206✙ 投資法人が常時保持する最低限度の純資産額206✚ 資産運用の対象および方針206✛ 資産評価の方法、基準および基準日207✜ 金銭の分配の方針207✝ 決算期208✞ 執行役員、監督役員および会計監査人の報酬の額または報酬の支払いに関する基準208✟ 資産運用会社に対する資産運用報酬の額または資産運用報酬の支払いに関する基準208✠ 成立時の一般事務受託者、資産運用会社および資産保管会社となるべき者の氏名または名称および住所ならびにこれらの者と締結すべき契約の概要209✡ 借入金および投資法人債発行の限度額209

⑷ 投資法人にかかる設立届出210

✔ 総 論210✕ 投資法人設立届出書記載事項211✖ 投資法人の設立にかかる届出書の添付書類211

⑸ 設立時募集投資口の募集・引受け等212

⑹ 設立時執行役員、設立時監督役員および設立時会計監査

人の選任215

⑺ 設立時執行役員および設立時監督役員による設立手続の

調査216

⑻ 投資法人の登記 216

✔ 総 論216✕ 設立登記申請書記載事項217

20 目 次

✖ 設立登記申請書添付資料218

⚓ 投資法人の登録218⑴ 総 論218

⑵ 資産運用業務委託契約、資産保管委託契約および一般事

務委託契約の締結 219〔図表⚓―⚓〕 一般事務の一覧表220

⑶ 投資法人の登録 221

✔ 総 論221✕ 登録申請書記載事項222✖ 登録申請書添付書類223✗ 登録拒否事由224✘ 登録申請書作成上の留意事項225⒜ 主要な投資主の氏名または名称および住所225

⒝ 執行役員または監督役員が他の法人の業務に従事し、または事

業を営んでいるときは、当該執行役員または監督役員の氏名およ

び当該他の法人における役職ならびに当該他の法人の商号または

名称および業務の種類または当該事業の種類225

第⚔章 J-REITと資本市場

Ⅰ 上 場 228

⚑ 上場総論228〔図表⚔―⚑〕 上場までの手続の流れ229

⚒ 上場方法230⚓ エクイティ・ストーリーの策定 231⑴ 総 論231

⑵ 投資方針231

⑶ 投資基準231

目 次 21

⑷ 運営管理方針232

⑸ 成長戦略232

⑹ 財務戦略232

⚔ デュー・ディリジェンス232〔図表⚔―⚒〕 デュー・ディリジェンスにおける調査項目例235

⚕ 開示書類の作成237⚖ 幹事証券会社による引受審査237⚗ 金融商品取引所への上場申請240⑴ 事前相談241

⑵ 上場申請にかかる事前確認事項241

✔ 投資法人の仕組み、投資方針、コンプライアンス体制およびスポンサー企業の概要241✕ 反社会的勢力排除のための体制等241〔図表⚔―⚓〕 上場スケジュール242

✖ その他242

⑶ 上場申請または予備申請242

⑷ 上場申請書類243〔図表⚔―⚔〕 上場申請書類リスト244

⚘ 金融商品取引所による上場審査 250〔図表⚔―⚕〕 上場基準（形式基準）および上場廃止基準250

〔図表⚔―⚖〕 実質基準256

⑴ ヒアリングおよび実査258

⑵ 資産運用会社の社長、投資法人の執行役員および監督役

員面談259

⚙ 投資証券の継続所有の確約25910 IPO から上場までの手続 260⑴ 総 論260

⑵ ブック・ビルディング方式に関する指針の策定260

⑶ 想定発行価格の決定260〔図表⚔―⚗〕 有価証券届出書の提出から上場日までの流れ261

22 目 次

⑷ 上場承認日262

✔ 上場承認262⒜ 上場承認前に不動産等組入比率および資産額基準を満たしてい

ない投資法人262

⒝ 上場前に投資家分布要件以外の要件を満たしている場合262

✕ 上場日262

⑸ IPOのローンチ262

⑹ ロードショーおよびプレ・マーケティングの実施263

⑺ 仮条件の決定263

⑻ ブック・ビルディングの実施264

⑼ 発行価格（公開価格）の決定264

⑽ 払込み・受渡しおよび上場264

⑾ その他264

✔ 適時開示264✕ 引受契約265✖ ロックアップレター265✗ 親引け265

Ⅱ 上場後の公募増資・売出し266

⚑ 総 論266⚒ オファリング・ストラクチャー 267

〔図表⚔－⚘〕 上場後の公募増資・売出しの主な手続の流れ268

⚓ エクイティ・ストーリーの策定 268⚔ 開示書類の作成268⚕ デュー・ディリジェンス、主幹事証券会社による引受審査269⚖ 発行決議、有価証券届出書の提出、プレスリリース270⚗ 価格等条件決定決議、引受契約等の締結、訂正有価証券届出書提出、プレスリリース 271⚘ 払込期日以降の手続の流れ272

目 次 23

Ⅲ 開示規制272

⚑ 総 論272〔図表⚔―⚙〕 東証に上場されている不動産投資法人272

⚒ 金商法に基づく開示規制277⑴ 発行開示277

✔ 有価証券届出書277⒜ 有価証券届出書とは277

〔図表⚔―10〕 特定有価証券開示府令第⚔号の⚓様式278

⒝ 有価証券届出書の添付書類282

⒞ 組込方式と参照方式（有価証券届出書の記載の簡略化)283

⒟ 有価証券届出書提出前の勧誘規制（ガン・ジャンピング）284

⒠ 届出の効力発生時期286

✕ 有価証券届出書の具体的な記載事項287⒜ 第一部「証券情報」287

⒝ 第二部「ファンド情報」288

〔図表⚔―11〕 J-REIT の投資リスク項目の例289

〔図表⚔―12〕 具体的なリスク項目の記載例291

⒞ 第三部「投資法人の詳細情報」295

✖ 目論見書296✗ 発行登録制度296

⑵ 継続的な情報提供（継続開示) 298〔図表⚔―13〕 特定有価証券開示府令第⚗号の⚓様式298

⑶ 有価証券届出書等に不備があった場合301

✔ 自発的訂正301✕ 訂正届出書の提出命令および届出の効力停止301✖ 一定期間の届出書の効力停止または待機期間延長302

⑷ 有価証券届出書等における虚偽記載等303

✔ 民事責任303【コラム／コーヒーブレイク】ディスクロージャー・レター306

✕ 課徴金307✖ 刑事罰 307

24 目 次

⚓ 適時開示308⑴ 適時開示とは308

⑵ 具体的な開示事項310

✔ 決定事実310⒜ 投資口の分割312

〔図表⚔―14〕 ユナイテッド・アーバン投資法人による投資口の

分割312

⒝ 投資口の追加発行314

〔図表⚔―15〕 プレミア投資法人による第三者割当増資315

⒞ 投資法人債の募集322

〔図表⚔―16〕 森ヒルズリート投資法人による投資法人債の発行323

⒟ 投資法人の合併325

〔図表⚔―17〕 平和不動産リート投資法人とジャパン・シングルレ

ジデンス投資法人との合併327

⒠ 投資法人の規約の変更または解散328

〔図表⚔―18〕 オリックス不動産投資法人による規約の変更329

⒡ 投資法人による上場廃止の申請330

〔図表⚔―19〕 スターツプロシード投資法人による大阪証券取引所

（JASDAQ市場）からの上場廃止の申請331

⒢ 投資法人による破産手続開始または民事再生手続開始の申立て332

〔図表⚔―20〕 ニューシティ・レジデンス投資法人による民事再生

手続開始の申立て332

⒣ 公認会計士等の異動335

〔図表⚔―21〕 FCレジデンシャル投資法人の会計監査人の異動335

⒤ 投資主名簿に関する事務の委託の取止め337

⒥ 資産の運用にかかる委託契約の締結またはその解約337

⒦ 金銭の分配337

⒧ 公開買付けに対抗するための買付け等の要請337

⒨ 自己投資口の取得338

⒩ 新投資口予約権無償割当て338

⒪ 損失の全部または一部の出資総額等からの控除339

✕ 発生事実339⒜ 投資法人に対する業務改善命令342

目 次 25

〔図表⚔―22〕 ニューシティ・レジデンス投資法人に対する業務改

善命令342

⒝ 上場廃止の原因となる事実が生じた場合343

⒞ 基準純資産額を下回るおそれが生じた場合343

⒟ 登録取消しの通告を受けた場合344

⒠ 有価証券報告書・半期報告書の提出遅延が生じた場合344

✖ 運用資産等に関する事実344⒜ 運用資産の取得345

〔図表⚔―23〕 東急リアルエステート投資法人による運用資産の

取得346

⒝ 運用資産等の貸借または貸借の解消354

〔図表⚔―24〕 産業ファンド投資法人の運用資産にかかる賃貸借の

解消354

✗ その他の項目356⒜ 決算短信356

〔図表⚔―25〕 決算短信様式357

⒝ 投資法人の利益予想の修正、予想値と決算値の差異等358

〔図表⚔―26〕 森トラスト総合リート投資法人による業績予想の

修正358

Ⅳ 不公正取引規制361

⚑ インサイダー取引規制361⑴ 会社等関係者に関するインサイダー取引規制 362

⑵ 公開買付者等関係者に関するインサイダー取引規制366

⚒ 短期売買利益の提供義務等に関する規制367⚓ 情報伝達・取引推奨に関する規制367⚔ その他の不公正取引規制367

26 目 次

第⚕章 J-REITの資金調達

Ⅰ はじめに370

Ⅱ J-REIT による資金調達手法 その意思決定メカニズムを含めて 372

⚑ 投資口372⑴ 概 要372

✔ 投資口の概念372✕ 投資主の責任・権利373⒜ 概 要373

⒝ 利益超過分配374

✖ 投資主名簿および振替口座簿375✗ 投資口の譲渡、投資口の質入れ375✘ 種類投資口・潜在的権利の発行制限376✙ 自己投資口取得377✚ 現物配当の制限378

⑵ 投資口の発行手続378

✔ 募集事項の決定378〔図表⚕―⚑〕 募集投資口にかかる募集事項379

✕ 募集事項等の通知等、割当ておよび出資の履行380⒜ 募集事項の通知等、割当ておよび出資の履行380

〔図表⚕―⚒〕 募集投資口にかかる通知事項380

⒝ 事前通知制度の不存在383

✖ 社債等振替法上の手続（投資証券発行の例外)383✗ 金商法上の開示規制および適時開示384✘ 金融商品取引所における手続384✙ 投資口の発行をめぐる要検討点384⒜ 公正な金額384

目 次 27

【コラム／コーヒーブレイク】 ｢公正な金額」と投資家保護388

⒝ 現物出資の禁止389

⒞ 投資主割当発行389

⑶ 投資主との合意による自己投資口の有償取得の解禁390

✔ 許容される投資法人の範囲390✕ 取得手続391〔図表⚕―⚓〕 ミニ公開買付けと市場取引等において必要な手続391

✖ 財源規制等392✗ 取得後の自己投資口の取扱い392

⑷ 無償減資393

✔ 概 要393✕ 無償減資の手続394

⑸ 違法、不公正な投資口の発行を争う方法395

✔ 差止め395✕ 事後的救済396⒜ 投資口発行無効・不存在確認の訴え396

⒝ 募集投資口を引き受けた者の差額の追加支払義務397

⒞ 役員等の責任397

⑹ その他398

✔ 導管性要件（同族会社要件・国内勧誘要件）との関係での注意事項398✕ セイムボート出資と親引け規制398

⚒ ライツ・オファリング399⑴ 概 要399

⑵ 新投資口予約権の発行手続401

✔ 新投資口予約権の内容の決定401〔図表⚕―⚔〕 新投資口予約権無償割当ての決定事項401

✕ 新投資口予約権証券および社債等振替法402✖ 金融商品取引所における手続402✗ 投資主の意向確認（プレ・ヒアリング）403✘ ライツ・オファリングと外国証券取引規制403

28 目 次

⚓ 投資法人債（短期投資法人債を含めて)404⑴ 概 要404

✔ 投資法人債の概念404✕ 投資法人債の特徴 借入れと比較して 405

✖ 投資法人債権者の権利407✗ 投資法人債の譲渡407✘ 投資法人債管理者408

⑵ 投資法人債の発行408

✔ 発行事項の決定408〔図表⚕―⚕〕 募集投資法人債にかかる募集事項409

✕ 募集事項等の通知等、割当ておよび払込みの履行410〔図表⚕―⚖〕 募集投資法人債にかかる通知事項411

✖ 投資法人債原簿の作成、投資法人債券の発行／社債等振替法上の手続411✗ 金商法上の開示規制および適時開示412

⑶ 投資法人債の条件（担保制限条項・期限の利益喪失条項)413

✔ 投資法人債の条件の特質413✕ 投資法人債（振替投資法人債かつFA債を前提とする）要項の項目413✖ 留意すべき項目の概説414⒜ 利 率414

⒝ 担保および保証の有無414

⒞ 財務上の特約（財務制限条項)414

✗ 期限の利益喪失に関する特約415〔図表⚕―⚗〕 失期事由の概要416

⑷ 担保付投資法人債416

⑸ 短期投資法人債 417

✔ 概 要418〔図表⚕―⚘〕 短期投資法人債の発行要件418

✕ 開示規制の緩和419

⑹ 劣後投資法人債 420

目 次 29

⑺ 違法、不公正な投資法人債の発行を争う方法 421

✔ 差止め421✕ 事後的救済421⒜ 投資法人債の無効421

⒝ 関係者の民事責任422

⑻ その他 投資法人債等の適格担保化 422

⚔ 借入れ（ローン) 423⑴ 概 要423

⑵ 借入先（レンダー）の資格要件（導管性要件との関係)423

⑶ 借入れの実行手続423

⑷ 借入れの条件等 424

✔ 財務制限条項（財務コベナンツ)425⒜ 機 能425

⒝ 代表的な財務指標425

〔図表⚕―⚙〕 代表的な財務指標426

⒞ 財務制限状態の効果427

〔図表⚕―10〕 財務制限状態の効果427

✕ 担保提供の有無428✖ 担保提供制限428✗ その他の誓約事項428⒜ 他の債務負担の禁止428

⒝ 導管性の維持義務428

⒞ 書類提出義務・報告義務429

✘ 表明保証429✙ 責任財産限定特約430✚ 期限の利益喪失条項430

⑸ 不動産市場安定化ファンド（官民ファンド)431〔図表⚕―11〕 不動産市場安定化ファンド概要432

⑹ その他 投資法人に対する証書貸付債権の適格

担保化 434

⚕ 資産取得と資金調達の意思決定主体の分離434

30 目 次

Ⅲ デットマネジメントの重要性435

⚑ レンダーの観点435⑴ レンダーのデットマネジメントの重要性435

⑵ レンダーによるデットマネジメント436

✔ 貸出実行時の融資条件の設定・融資の実行436✕ 継続的モニタリングの必要性437

⑶ 導管性要件がレンダーのデットマネジメントに与える

制約437

⚒ 投資法人の観点 財務体質の強化を含む 438

⑴ J-REIT の成長戦略における財務戦略 438

✔ 成長戦略と財務戦略438✕ 財務戦略439⒜ デット性資金の特性439

⒝ LTVサイクル440

⒞ 求められるデットマネジメントと財務体質の強化440

⑵ J-REIT の制度上の財務戦略に与える制約441

✔ 投信法による資金調達手段の制約441✕ 税務上の導管性要件による制約442

第⚖章 REITの展開

Ⅰ 新しい J-REIT とその可能性444

⚑ リーマンショック後の J-REIT 市場444⚒ 私募REIT445⚓ オペレーショナルアセット445⚔ 海外不動産への投資等446⚕ 金融機関の J-REIT 市場参入446

目 次 31

Ⅱ 私募REIT447

⚑ 私募REIT の台頭447⑴ 私募REIT とは447〔図表⚖―⚑〕 私募REIT 一覧447

⑵ 私募REIT 概観448〔図表⚖―⚒〕 私募REIT のアセットクラス投資方針の記載例449

⚒ 私募 REIT の特徴 公募 REIT や不動産私募ファンドとの比較 451

〔図表⚖―⚓〕 私募REIT の特徴453

⚓ 私募REIT の組成・運用における実務上のポイント453⑴ 設立や許認可関係453〔図表⚖―⚔〕 物件取得に関する優先順位の記載例454

⑵ 開示書類、デュー・ディリジェンス（DD）等454

⑶ 当初物件の取得と資金調達455

⑷ 換金方法に対する対応456

Ⅲ オペレーショナルアセット457

⚑ オペレーショナルアセットREIT の現状457〔図表⚖―⚕〕 主としてオペレーショナルアセットを対象とする

REIT457

⚒ 病院、ヘルスケアREIT の概要 458⑴ 病院、ヘルスケアREIT 増加の背景458

⑵ ガイドラインの制定459

✔ 病院リートガイドライン459〔図表⚖―⚖〕 病院リートガイドラインの概要459

✕ ヘルスケアリートガイドライン461〔図表⚖―⚗〕 ヘルスケアリートガイドラインの概要461

⚓ 病院、ヘルスケアREIT の現状 463⑴ 病院REIT における検討事項463

⑵ ヘルスケアREIT の現状465

32 目 次

〔図表⚖―⚘〕 ヘルスケアREIT のスキーム465

⚔ ホテルREIT の概要466⑴ ホテルREIT 増加の背景466

⑵ 概 要467〔図表⚖―⚙〕 ホテルREIT のスキーム467

⑶ 委託運営方式に関する論点469

Ⅳ 海外不動産の保有470

⚑ 概 要470⚒ スキームごとの法規制等471⑴ スキームの類型 471〔図表⚖―10〕 直接保有型471

〔図表⚖―11〕 間接保有型（過半数保有不可）471

〔図表⚖―12〕 間接保有型（過半数保有可）472

⑵ 直接保有型472

⑶ 間接保有型472

✔ 2013年改正の概要472〔図表⚖―13〕 2013年改正の概要474

✕ 2014年Ｑ＆Ａ475〔図表⚖―14〕 アメリカ合衆国における投信法施行令116条の⚒に

関する法令・慣行476

⚓ 海外不動産保有のハードル476⑴ 不動産鑑定評価 476〔図表⚖―15〕 海外鑑定ガイドラインの概要477

⑵ 海外不動産への担保設定477

⑶ 海外税制と投資家への負担477

⑷ 全組入資産を海外不動産とする際の問題点478

Ⅴ 「契約型」J-REIT の可能性478

⚑ 「契約型」J-REIT とは 478⚒ 「契約型」の J-REIT にかかる許認可等479

目 次 33

⑴ 委託者指図型投資信託479

✔ 投資信託委託会社の許認可等479⒜ 投資運用業の登録479

⒝ 宅地建物取引業の免許・取引一任代理等の認可480

✕ 受託者の許認可等480

⑵ 委託者非指図型投資信託480

✔ 「会社型」の投資法人との比較等481

⚓ 「契約型」の J-REIT にかかる課税481⑴ 集団投資信託による「パス・スルー課税」の実現481

⑵ 法人課税信託の下での「ペイ・スルー課税」の実現482〔図表⚖―16〕 投資信託にかかる課税上の分類483

⑶ 「会社型」の投資法人との比較等483

⚔ 「契約型」の J-REIT における留意点等484⚕ 「会社型」と「契約型」の現状の選択と「契約型」の活用可能性485⑴ わが国の J-REIT における「契約型」と「会社型」の選択

の現状485

⑵ 「契約型」の将来における活用可能性485

Ⅵ 金融機関の本格的参入486

⚑ 金融機関による J-REIT 市場への参入486⚒ 金融機関による J-REIT 市場参入の意義487⚓ 金融機関の J-REIT 市場参入による影響489⚔ 金融機関の J-REIT 市場への参入状況490

〔図表⚖―17〕 金融機関による参入の具体例491

⚕ 金融機関が J-REIT 市場へ参入する際の論点・問題点493⑴ 銀行の議決権保有規制と銀行による子会社としての投資

信託委託会社または資産運用会社の保有493

✔ 銀行の議決権保有規制の概要493

34 目 次

⒜ ⚕％ルールの原則493

⒝ 子会社等の保有および子会社等の業務範囲規制493

✕ 投資信託委託会社または資産運用会社の議決権を保有規制割合を超えて保有することの可否494⒜ 議決権保有規制および業務範囲規制との関係494

⒝ 投資運用の対象として現物不動産を含むことの可否494

⑵ 投資口の保有496

⑶ 銀行持株会社ならびに保険会社の場合497〔図表⚖―18〕 銀行・保険会社への規制497

⑷ 独占禁止法上の⚕％ルールとの関係498

⚖ 投資信託委託会社または資産運用会社を子会社とする際の行政手続499⑴ 留意点499〔図表⚖―19〕 持株会社499

⑵ 銀行および銀行持株会社の場合499

✔ 銀行の届出499✕ 銀行持株会社の届出500✖ 届出先500

⑶ 保険会社および保険持株会社の場合500

✔ 保険会社の届出500✕ 保険持株会社の届出501✖ 届出先501〔図表⚖―20〕 監督官庁に対する届出501

目 次 35

第⚗章 J-REITの買収・事業再編

Ⅰ 総 論 504

⚑ J-REIT の買収・事業再編ニーズ504⚒ J-REIT の買収・事業再編の特徴504⑴ J-REIT の買収・事業再編の手法と手法選択のポイント504

⑵ J-REIT の関係者の利害調整506

⑶ 関連する法規制の広汎性507

Ⅱ J-REIT の合併508

⚑ 投資法人の合併の意義508〔図表⚗―⚑〕 吸収合併のモデルケース509

〔図表⚗―⚒〕 新設合併のモデルケース510

⚒ 合併手続の概要と留意点510⑴ 吸収合併と新設合併の別511〔図表⚗―⚓〕 投資法人の吸収合併の手続512

〔図表⚗―⚔〕 投資法人の新設合併の手続517

⑵ 合併契約の内容 520〔図表⚗―⚕〕 吸収合併契約の法定事項521

〔図表⚗―⚖〕 新設合併契約の法定事項521

⑶ 合併対価522

⑷ 端投資口の取扱い523

⑸ 簡易合併手続524

⑹ 反対投資主の投資口買取請求権525

⑺ 投資主総会対策 526

⑻ 合併無効の訴え 527

⑼ 吸収合併に伴う規約変更の要否527

36 目 次

⑽ 合併に伴う資産運用会社の再編528

✔ 資産運用会社の一本化の必要性528✕ 資産運用会社の再編の手法・手続529〔図表⚗―⚗〕 投資法人同士の合併に伴う資産運用会社の再編の

手法530

⑾ 合併に伴う資産保管会社および一般事務受託者の変更531

⑿ 合併に関する開示規制531

⒀ 合併に関する税務処理532

✔ 適格合併の該当性532✕ のれんの処理532

Ⅲ 資産運用会社株式の譲渡・資産運用会社の交代によるスポンサー交代533

⚑ J-REIT におけるスポンサー交代の意義と手法533⚒ 新スポンサーへの資産運用会社株式の譲渡（資産運用会社への新役員の派遣）の手続の概要と留意点536〔図表⚗―⚘〕 新スポンサーへの資産運用会社株式の譲渡（資産運

用会社への新役員の派遣)537

⑴ 新スポンサーの選定537

⑵ 資産運用会社株式の譲渡537

⑶ 資産運用会社の取締役の交代538

⑷ 投資主等への情報開示の必要性539

⑸ 新スポンサーへの投資口の第三者割当て540

⑹ 投資法人の役員交代540

⚓ 資産運用会社の交代の手続の概要と留意点541〔図表⚗―⚙〕 資産運用会社の交代541

⑴ 従前の資産運用委託契約の解約および新スポンサー傘下

の資産運用会社との資産運用委託契約の締結541

⑵ 従前の資産運用会社からの役職員の移転および業務の引

継ぎ542

⑶ その他の手続543

目 次 37

Ⅳ 保有資産の全部譲渡543

⚑ 保有資産の全部譲渡の意義と手法543〔図表⚗―10〕 全部譲渡の類型545

⚒ 資産運用会社による資産の全部譲渡546⑴ 資産運用会社による保有資産の全部譲渡の手続の概要546

✔ 資産運用会社の支配権の取得546✕ 債権者からの承諾の取得546〔図表⚗―11〕 解散・清算型のストラクチャーの概要547

〔図表⚗―12〕 再投資型のストラクチャーの概要547

✖ 規約変更548✗ 解散・清算型の場合における資産の全部譲渡の契約締結・実行以降の手続548⒜ 資産の全部譲渡の契約締結・実行548

⒝ 債権者への債務弁済・投資主への分配549

✘ 再投資型の場合における資産の全部譲渡の契約締結・実行以降の手続549⒜ 資産の全部譲渡の契約締結・実行549

⒝ 資産の譲受けの契約締結・実行549

⒞ 債権者への債務弁済549

✙ 上場取引所ルールにおける適時開示549

⑵ 実行に際して留意すべき点550

✔ 資産運用会社および役員の善管注意義務および忠実義務550✕ 上場廃止のタイミング552

⚓ 清算手続における保有資産の全部譲渡552⑴ 清算手続における保有資産の全部譲渡の手続の概要552

✔ 投資法人の解散決議・清算執行人等の就任552〔図表⚗―13〕 ストラクチャーの概要（資産運用会社に委託しない

場合)553

✕ 資産譲渡の外部委託の要否と手続553〔図表⚗―14〕 ストラクチャーの概要（資産運用会社に委託する

場合)554

38 目 次

✖ 清算事務の遂行としての保有資産の全部譲渡555✗ 債権者への債務弁済・投資主への残余財産の分配555✘ 適時開示・上場廃止555

⑵ 実行に際して留意すべき点556

✔ 資産運用会社および役員の善管注意義務および忠実義務556✕ 監督官庁の清算手続への関与556

⚔ 資産運用会社による解散・清算型の資産譲渡と清算手続における資産譲渡との比較557

Ⅴ J-REIT における少数投資主のスクイーズアウトの手法558⚑ J-REIT におけるスクイーズアウトの意義558⚒ J-REIT におけるスクイーズアウトの手法560

〔図表⚗―15〕 J-REIT におけるスクイーズアウトの手法561

⚓ J-REIT におけるスクイーズアウトの手続と留意点562⑴ 端投資口交付合併562

✔ ストラクチャーの概要562✕ 端投資口交付合併に伴う法的リスク562⒜ 消滅投資法人における合併承認決議の取消し、投資主総会開催

禁止・決議禁止の仮処分のリスク562

⒝ 合併無効のリスク563

⒞ 消滅投資法人の役員および買収者側の損害賠償リスク564

⒟ 反対投資主の投資口買取請求権565

✖ 対価の公正性565

⑵ 投資口の併合566

✔ ストラクチャーの概要566✕ 投資口の併合に伴う法的リスク567⒜ 投資口併合の投資主総会決議の取消しおよび投資主総会開催禁

止・決議禁止の仮処分のリスク567

⒝ 消滅投資法人の役員および買収者側の損害賠償リスク567

✖ 対価の公正性567

目 次 39

⑶ 投資証券（投資口）の公開買付けを前置する場合の

留意点569

✔ 公開買付けの強圧性の問題569✕ 公開買付価格の公正性の問題 特に J-REIT による賛同意見表明の可否 571

✖ 公開買付段階における上場廃止の可能性572

Ⅵ J-REIT の買収・事業再編に際して行われる新投資口の第三者割当て・既存投資口の取得573

⚑ J-REIT の買収・事業再編に際して行われる新投資口の第三者割当て・既存投資口の取得の意義573⚒ 新投資口の第三者割当てに関する留意点573⑴ 新投資口のディスカウント発行の法的リスクへの対処

方法573

⑵ 東京地決平成22年⚕月10日・金融・商事判例1343号21頁575

✔ 事案の概要および判旨576〔図表⚗―16〕 事案の概要576

✕ 本決定を踏まえて第三者割当てにおいて留意すべき点579

⚓ 既存投資口の取得に関する留意点581⑴ 大量保有報告規制581

✔ 大量保有報告規制の概要581✕ 大量保有報告規制に関連する問題点582

⑵ 公開買付規制584

✔ 公開買付規制とは584✕ 公開買付規制の適用範囲585〔図表⚗―17〕 公開買付規制の適用範囲586

⑶ インサイダー取引規制589

Ⅶ J-REIT の敵対的買収と買収防衛策589

40 目 次

第⚘章 J-REITと事業再生、倒産処理

Ⅰ 総 論 594

⚑ 倒産の可能性 非倒産隔離 594

⚒ 選択可能な法的倒産手続の種類 595⑴ 民事再生手続595

✔ 申立権者596✕ 申立ての要件596✖ DIP 型の手続 597✗ 再生計画597⒜ 再生計画案の提出から付議決定まで598

⒝ 再生計画案の可決から効力発生まで599

⑵ 破産手続599

✔ 申立権者599✕ 申立ての要件600✖ 管理型の手続600✗ 換価と配当600

⑶ 特別清算601

✔ 投資法人の解散601✕ 申立権者602✖ 特別清算の開始事由602✗ DIP 型の手続 602⒜ 清算執行人602

⒝ 裁判所の監督602

✘ 特別清算の遂行603⒜ 投資法人財産の換価等603

⒝ 債務の弁済603

目 次 41

⒞ 個別和解または協定による債務の免除603

⒟ 終 結604

⚓ 倒産に至るシナリオ604⑴ 資金繰り破綻604

⑵ 財務リストラクチャリング605

⑶ 清 算606

⚔ 倒産による影響と関連論点606⑴ 投資主に関連するもの606

✔ 上場廃止606✕ 配 当607

⑵ 債権者、取引先関連608

✔ 金融債権等の期限の利益喪失と利息損害金の扱い608✕ 投資法人債権者の債権届出、議決権行使に関する特則609⒜ 投資法人債管理者が設置されている場合609

⒝ 投資法人債管理者が設置されていない場合610

✖ 保有物件にかかる賃貸借契約と敷金返還請求権の扱い610⒜ 賃貸借契約610

⒝ 敷金返還請求権611

✗ 委託契約および不動産等の売買契約613⒜ 委託契約613

⒝ 不動産等の売買契約614

✘ 否認権の行使614

⑶ その他614

✔ 役員等および資産運用会社等に対する責任追及の検討614⒜ 損害賠償請求権の査定615

⒝ 役員の財産に対する保全処分616

⒞ 裁判所への報告616

✕ 監督官庁の監督617

Ⅱ 民事再生手続による処理とその限界 618

⚑ 事業計画・再建スキームに関する問題618

42 目 次

〔図表⚘―⚑〕 再建スキームの比較619

⑴ 自主再建型620

⑵ スポンサー支援型（合併を除く)620

⑶ 合併型621

⑷ 清算型622

⚒ 弁済計画に関する問題623⑴ 外部資金による早期一括弁済623

⑵ リスケジュール／収益弁済型623

⑶ 資産売却による弁済624

⚓ 再生計画策定に関するその他の問題624⑴ 清算価値保障原則との関係 破産手続との比較 625

⑵ 別除権付再生債権の存在627

✔ 別除権者との交渉のために使える制度627⒜ 担保権の実行手続の中止命令627

⒝ 担保権消滅請求627

✕ 別除権者との交渉を困難とする事情628⒜ 信託受益権への質権設定の場合628

⒝ シンジケートローンの場合628

Ⅲ 破産手続による処理628

⚑ 破産手続による処理の特徴628⑴ 破産手続開始に至る経緯628

⑵ 管財人による資産の処分および配当629

⚒ 投資法人の資産の換価における問題と債権者としての対応629⑴ 資産の換価における問題630

⑵ 債権者としてとりうる対応630

⑶ 別除権付破産債権に関する問題631

Ⅳ 私的整理（事業再生ADR）と J-REIT631

目 次 43

⚑ 事業再生ADRの特徴632⑴ 手続の特徴632

⑵ 事業再生ADR手続のメリット632

⑶ 投資法人による事業再生ADRの利用可能性633

⚒ 事業再生計画策定上の問題634⑴ スポンサー支援に関する問題634

⑵ 債権放棄の可能性と投資主の責任634

⑶ DESの利用可能性635

⑷ リスケジュールにおける問題636

⚓ 法的倒産手続への移行636〔図表⚘―⚒〕 手続の比較637

・事項索引639・編者・執筆者紹介644

44 目 次