3._penilaian_properti

8/21/2019 3._Penilaian_Properti

http://slidepdf.com/reader/full/3penilaianproperti 1/51

Lisensi Dokumen :Copyright 2011, Pusdiklat Pajak

Modul ini dipergunakan untuk kepentingan

internal pendidikan dan pelatihan di

lingkungan Kementerian Keuangan. Tidak

diperbolehkan mengutip sebagian atau seluruh

dokumen kecuali mendapatkan ijin terlebih

dahulu dari Pusdiklat Pajak.



BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK Heru Supriyanto

MODUL PENILAIAN PROPERTY @ DIKLATTEKNIS SUBSTANTIF DASAR PAJAK I 1

KEGIATAN BELAJAR 1

DASAR-DASAR PENILAIAN PROPERTI

A. Indikator

Setelah mengikuti pembelajaran pada bab ini, peserta diharapkan dapat

menjelaskan tentang:

1. Pengertian nilai, harga dan biaya

2. Pengertian nilai pasar dan jenis nilai

3. Kekuatan-kekuatan, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti

4. Konsep tentang properti dan investasi pesaing properti

5. Highest and Best Use

6. PBB dan BPHTB ditinjau dari sudut konsep properti.

B. Uraian dan Contoh

1. Pengertian nilai, harga dan biaya

Nilai adalah opini atau pendapat seseorang tentang suatu barang. Nilai

dapat juga diartikan sebagai apa yang sepatutnya diterima oleh penjual atau apa

yang sepatutnya dibayarkan oleh pembeli. Ada juga yang berpendapat bahwa

nilai adalah gabungan antara art dan science. Harga adalah sejumlah uang yang

dibayarkan dalam sebuah transaksi. Sementara biaya adalah sejumlah uang

yang telah dikeluarkan untuk memproduksi sebuah barang.

Nilai tidaklah berdiri sendiri, karena ia harus diikuti dengan kata lain

sehingga menjadi sebuah frasa misalnya nilai pasar, Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP), nilai likuidasi dan lain-lain. Jika hanya menyebut nilai, maka yang

tergambar dalam benak seorang penilai adalah Nilai Pasar. MAPPI (2007)

mendefinisikan Nilai Pasar sebagai “Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian

yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset

antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual

dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,

dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa

paksaan.

Berikut ini adalah contoh-contoh situasi yang tidak memenuhi persyaratan

nilai pasar yaitu (1) Penjual dan pembeli yang memiliki hubungan persaudaraan,

sehingga harga transaksi lebih rendah dari nilai pasar; (2) Penjual dan pembeli






adalah tetangga yang posisi rumah bersebelahan (berhimpitan), akibatnya, pihak

pembeli berani membayar lebih tinggi dari nilai yang sewajarnya dengan

pertimbangan bahwa tambahan perluasan arah horisontal lebih disukai daripada

arah vertikal; (3) Hubungan antara penjual dan pembeli adalah antara anak

dengan induk perusahaan, sehingga harga yang terjadi lebih rendah dari nilai

pasar; (4) Pada penjualan properti untuk pelunasan hutang biasanya harga yang

terjadi lebih rendah dari nilai pasar. Hal ini disebabkan oleh keterbatasan waktu

dalam pemasaran (menemukan calon pembeli); (5) Transaksi pada pembebasan

tanah untuk kepentingan umum, biasanya harga yang terjadi lebih rendah dari

nilai pasar; dan lain-lain.

Selain nilai pasar dan nilai jual objek pajak yang sudah dibahas, masih

ada jenis nilai yang lain, misalnya.

a. Nilai yang dapat diasuransikan (insurable value) yaitu nilai properti

sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan

di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas

dan terinci.

b. Nilai buku (book value) dari suatu aset atau sebagai aktiva tetap adalah

istilah yang digunakan untuk keperluan akuntansi. Nilai buku merupakan

biaya perolehan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah

penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan

aset tersebut.

c. Nilai jual paksa (forced sales value) yaitu sejumlah uang yang mungkin

diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif

pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi

nilai pasar. Pada beberapa situasi, nilai jual paksa dapat melibatkan

penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli

dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Nilai

jual paksa sama dengan nilai likuidasi.

d. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) adalah nilai

berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan undang-undang

yang berlaku berkaitan dengan penetapan, tarif dan atau penentuan

pajak properti. Walau beberapa peraturan mengutip nilai pasar sebagai

dasar dari perkiraan, metodologi penilaian yang disyaratkan mungkin






memberikan hasil yang berbeda dari nilai pasar. Nilai kena pajak

adalah bukan nilai pasar. Di Indonesia, Nilai Kena Pajak adalah Nilai

Jual Objek Pajak.

2. Pengertian Penilaian

Menteri Keuangan Republik Indonesia (2008) mendefinisikan bahwa

penilaian adalah “proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat

atas nilai ekonomis suatu objek penilaian pada saat tertentu dengan Standar

Penilaian Indonesia”. Sementara itu, MAPPI (2007) mendefinisikan penilaian

adalah “proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis

mengenai nilai ekonomis pada saat tertentu.”

3. Pengertian Penilai

Menteri Keuangan Republik Indonesia (2008) mendefinisikan penilai

adalah “seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian.”

MAPPI (2008) mendefinisikan penilai adalah “orang perseorangan yang

melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang

dimiliki dan menjadi anggota assosiasi profesi penilai yang diakui oleh

pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik

Penilai Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lainnya yang terkait dengan

kegiatan penilaian.”

Agar seorang penilai bisa memberikan/menjual jasa penilaian kepada

pihak lain (dalam arti dapat membubuhkan tanda-tangannya pada laporan

penilaian) maka penilai tersebut terlebih dulu menjadi seorang penilai yang yang

bersertifikat (certified valuer ), yang mana sertifikat tersebut dikeluarkan oleh

MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia), dan ia sudah mengantongi izinpraktek dari Menteri Keuangan.

4. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Nilai bukanlah fakta, tetapi hanyalah sebuah opini (pendapat). Kekuatan

yang mempengaruhi nilai dan mereka bisa dikelompokkan menjadi empat

kekuatan yaitu

a. Sosial, misalnya perilaku masyarakat, adat, budaya, tingkat pendidikan,

struktur umur, jumlah penduduk dan lain-lain.






b. Ekonomi, misalnya tingkat pertumbuhan ekonomi, pendapatan per kapita,

nilai tukar rupiah terhadap valuta asing, tingkat inflasi dan lain-lain. Selain itu

juga perlu diperhatikan beberapa prinsip ekonomi yang berpengaruh

terhadap nilai yaitu.

1. Prinsip antisipasi artinya adalah nilai tercipta karena antisipasi atas

keuntungan ataupun kerugian yang mungkin akan terjadi pada masa

yang akan datang. Contoh, jika diprediksi ke depan akan diperoleh

keuntungan, maka nilai properti cenderung akan meningkat. Sebaliknya,

jika diprediksi akan mengalami kerugian, maka nilai properti cenderung

akan menurun.

2. Prinsip perubahan (change) artinya adalah cepat atau lambat, apapun

yang ada di dunia pasti akan mengalami perubahan, baik perubahan ke

arah positif (meningkatkan nilai) ataupun ke arah negatif (menurunkan

nilai).

3. Prinsip permintaan dan penawaran artinya adalah nilai properti akan naik,

jika permintaan bertambah atau barang yang yang ditawarkan berkurang,

demikian sebaliknya.

4. Prinsip kompetisi artinya adalah nilai properti akan turun (berkurang),

manakala muncul (terdapat) properti pesaing.

5. Prinsip substitusi, artinya adalah nilai suatu properti akan turun manakala

terdapat properti penggantinya. Dengan demikian, prinsip ini ada

keterkaitannya dengan prinsip kompetisi.

6. Prinsip keseimbangan, artinya adalah nilai properti akan mencapai nilai

yang optimal manakala properti tersebut memiliki keseimbangan. Contoh

sederhana adalah keseimbangan antara luas lahan dengan ketinggian

bangunan.

7. Prinsip kontribusi atas nilai artinya adalah bahwa nilai sebuah properti

disumbangkan tidak semata-mata hanya oleh satu atau beberapa

variabel fisik, tetapi merupakan akumulasi dari seluruh variabel. Misalnya

nilai sebuah properti disumbangkan oleh luas tanah, bentuk tanah, lebar

depan, luas bangunan, fasilitas bangunan, model bangunan, keadaan

bangunan, lokasi, fasilitas lingkungan dan lain-lain.






8. Prinsip konformitas artinya adalah agar tercipta nilai yang optimal, maka

keadaan sebuah properti seharusnya menyesuaikan dengan lingkungan

sekitarnya.

9. Prinsip eksternalitas, artinya adalah nilai sebuah properti dipengaruhi oleh

faktor lingkungan alam ataupun akibat pembangunan.

c. Politik, situasi politik berpengaruh terhadap nilai properti. Jika situasi politik

adalah stabil, maka nilai properti akan mengalami peningkatan, dan

sebaliknya.

d. Lingkungan bisa berupa lingkungan alam ataupun lingkungan hasil dari

pembangunan, sebagaimana telah di bahas pada faktor eksternalitas.

5. Ciri-Ciri Nilai

Sebuah benda akan memiliki nilai manakala benda tersebut memiliki:

a. Demand, yaitu sebuah barang akan memiliki nilai manakala ada permintaan

terhadap barang tersebut.

b. Utility, artinya sebuah barang akan memiliki nilai manakala barfang tersebut

dapat memuaskan pengguna (user ).

c. Scarcity (kelangkaan), artinya semakin langka sebuah barang berarti

semakin sedikit penawaran (supply), akibatnya nilai barang akan semakin

tinggi.

d. Transferabiltiy, yaitu sebuah barang akan memiliki nilai yang lebih tinggi

dibandingkan dengan barang yang lain apabila barang tersebut untuk

dipindahmilikkan (pindah tangan).

6. Investasi-Investasi Pesaing & Pengganti Properti

Sesuai dengan prinsip ekonomi yang mempengaruhi nilai yaitu prinsip

kompetisi (persaingan) dan substitusi (pengganti) , maka investasi selain properti

(misalnya emas, valuta asing, suku bunga bank, saham di bursa efek) juga ikut

mempengaruhi nilai properti. Kompetisi dan substitusi di sini adalah persaingan

dan saling mengganti atas (1) Jaminan keamanan (keutuhan) atas modal yang

diinvestasikan; (2) Jaminan atas pendapatan atau keuntungan (return); (3)

Kemudahan dalam membeli atau menjual kembali apa yang telah diinvestasikan

(likuiditas); (4) Besaran biaya untuk membeli atau menjual kembali investasi






tersebut dan (5) Kemampuan dari bentuk investasi untuk dipecah menjadi unit

yang lebih kecil.

Ciri khas investasi properti dibandingkan dengan investasi pengganti

ataupun yang berkompetisi adalah (1) Secara fisik, bumi lebih aman walaupun

ditinggalkan dalam jangka waktu yang lama; (2) Properti mampu menghasilkan

pendapatan sewa ataupun peningkatan nilai (apresiasi) termasuk meningkatkan

prestise (harga diri) bagi pemiliknya; (3) Perlu waktu untuk menjual atau

membeli; (4) Perlu biaya untuk membeli properti (BPHTB/Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan, PPN/Pajak Pertambahan Nilai, biaya notaris, balik

nama sertifikat tanah) dan biaya untuk menjual (PPhTB/Pajak Penghasilan atas

Tanah dan Bangunan); (5) Adanya birokrasi jika ingin dipecah menjadi unit-unit

yang lebih kecil.

7. Pengertian Properti dan Real Estate

Istilah properti pada frasa penilaian properti memiliki arti yang berbeda-

beda di setiap negara. Walaupun berbeda, tetapi tetap memiliki arti yang sama,

yaitu kesamaan sebagai konsep hukum/non fisik. Walaupun konsep ini tidak

terlihat, tetapi ia bisa dibuktikan, misalnya dengan bukti pemilikan hak berupa

sertifikat tanah atau yang sejenisnya. Selanjutnya, dengan didasarkkan pada

konsep hukum tersebut (hak atas tanah), maka bermacam-macam aktifitas dapat

dilakukan oleh pihak yang berhak ke atas tanah tersebut.

Sementara itu, real estate adalah konsep ekonomi/konsep fisik. Dengan

demikian, pembicaraan tentang tanah, jika ditinjau secara konsep fisik, maka

yang tergambar hanyalah tanah sebagai sebagai tanah kosong, tanah dan

bangunan ataupun perlengkapannya belaka.

Satu lagi istilah yang berkaitan dengan properti yaitu aset. Aset bukanlah

bagian dari konsep penilaian properti akan tetapi menjadi bagian dari konsep

akuntansi.






KEGIATAN BELAJAR 2

HIGHEST AND BEST USE (HBU)

A. Indikator



1. Tujuan HBU

2. Syarat dan definisi HBU

3. Pengujian HBU

4. Kondisi HBU


1. Tujuan

HBU diterjemahkan sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik. Tujuan

analisis HBU adalah memberikan gambaran tentang penggunaan tanah yang

paling sesuai dari sebuah properti, sehingga diperoleh nilai tertinggi dari tanah

tersebut. Analisis HBU perlu dilakukan oleh penilai sebelum melakukan kerja-

kerja penilaian properti, baik tanah kosong ataupun yang di atasnya sudah

terbangun dengan bangunan.

Oleh karena itu, jika sebidang tanah kosong (hendak dilakukan penilaian,

maka perlu dilakukan analisis HBU terlebih dulu) misalnya, seluas 1 ha yang di

sekelilingnya telah terbangun bangunan tinggi/high rise building semacam

apartemen, gedung kantor, hotel *****, mall, maka jenis penggunaan tanah

kosong tersebut cenderung juga pada high rise building juga. Persoalannnya

adalah high rise building jenis apa yang paling tepat? Bangunan jenis apa yang

secara finansial layak dan produktivitasnya maksimal?

2. Syarat dan Definisi

Appraisal Institute (2001) mendefinisikan HBU yaitu “The reasonable

probable and legal use of vacant land and improved property, which is physically

possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the

highest value.” Dengan demikian, sebuah properti dikatakan memiliki HBU yang

tepat manakala telah memenuhi empat kriteria yaitu






a. Hukum (peraturan)

Penggunaan lahan sebuah properti hendaknya sesuai dengan (1) Tata guna

lahan/tanah (zoning) sebagaimana yang telah ditetapkan oleh pemerintah

kabupaten/kota setempat; (2) Bangunan (gedung) yang berada di atas tapak

tersebut harus memenuhi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai

bangunan dan peraturan yang lain.

b. Fisik

Penggunaan properti tersebut harus didukung oleh sifat fisik tapak, misalnya

ukuran, bentuk, luas, ketinggian tapak dari permukaan jalan atau laut, kontur,

lebar depan tapak (frontage) , kedalaman tapak dari jalan raya (depth),

utilitas, kelembaban udara, koordinat bumi, gempa bumi dan lain-lain. Selain

itu pula terdapat kesepakatan di antara sebagian ahli/pakar yang terkait.

Contoh, jika sebidang tanah 5.000 m2 yang berlokasi dipinggir jalan utama

sebuah kota, mempunyai bentuk mengantung, sedangkan kawasan sekitar

adalah perumahan, sementara harga tanah adalah Rp. 5 juta-an,-/m2

c. Finansial

maka

ada kemungkinan penggunaan tanah tersebut adalah town house. Tapi

dugaan ini perlu diuji terlebih dulu.

Analisis finansial dilakukan setelah tapak tersebut memenuhi kriteria hukum

dan fisik. Variabel dan alat analisis yang dapat digunakan misalnya tingakt

pendapatan, return, kekosongan, kerugian sewa, biaya dan lain-lain. Contoh

kriteria finansial akan dibahas pada bagian pengujian.

d. Produktifitas

Berdasarkan analisis finansial maka akan diperoleh tingkat pengembalian

(rate of return), net present value, internal rate of return (IRR), rate of return,

rate on equity, pay back periode dan lain-lain.

3. Pengujian

Pengujian HBU ini dilakukan setelah kriteria hukum dan fisik terpenuhi.

Lebih tepatnya, pengujian ini dilakukan untuk memenuhi kriteri finansial dan

produktifitas. Appraisal institute (2001) memberikan beberapa kriteria dalam

melakukan pengujian HBU ini, yaitu:

a. Menganggap tidak ada bangunan di atas tanah tersebut dalam arti (1)

Memang sebagai tanah kosong; atau (2) Secara nyata, terhadap properti






yang akan dinilai, telah terbangun sebuah bangunan (gedung), dan oleh

penilai hendapklah dianggap sebagai tanah kosong.

1. Kegunaan tertentu yang tidak menghasilkan pendapatan

Sebidang tanah yang diatasnya telah terbangun sebuah gedung, maka

berdasarkan kriteria hukum dan fisik, maka tanah tersebut cocok sebagai

kegunaan tertentu misalnya perumahan. Dan penilai telah melakukan

penelitian pasar tentang jenis rumah apa yang paling diminati oleh

konsumen.

2. Kegunaan tertentu yang menghasilkan pendapatan

Sebidang tanah yang diatasnya telah terbangun sebuah gedung (tidak

jelas digunakan untuk apa), maka berdasarkan kriteria hukum dan fisik,

maka tanah tersebut cocok sebagai retail use dan office use. Dan penilai

telah melakukan penelitian pasar tentang jenis retail use dan office use

apa yang paling diminati oleh konsumen.

3. Kegunaan tertentu yang menghasilkan pendapatan, tetapi nilai tanah

tidak diketahui

Sebidang tanah yang diatasnya telah terbangun sebuah gedung (tidak

jelas digunakan untuk apa), maka berdasarkan kriteria hukum dan fisik,

maka tanah tersebut cocok sebagai high rise building. Penelitian yang

dilakukan oleh penilai disimpulkan bahwa penggunaan yang sesuai

adalah apartemen, office ataupun shopping complex.

b. Membiarkan kegunaan bangunan tetap seperti sedia kala.

1. Tidak membutuhkan biaya renovasi/perbaikan

Misalnya sebidang tanah di atasnya telah terbangun sebuah rumah

kediaman dan berdasarkan kriteria hukum dan fisik adalah untuk

kegunaan rumah. Lingkungan sekitar properti tersebut adalah rumah

untuk kost. Penilai berpendapat bahwa rumah tersebut dapat dikost-kan

atau dikontrakkan seluruhnya tanpa membutuhkan biaya perbaikan

(renovasi).

2. Membutuhkan biaya perbaikan (renovasi)

Sebuah properti telah terbangun sebuah gudang dan penggunaannya

adalah gudang. Di kawasan properti berada, selain untuk gudang dapat

juga digunakan untuk kantor. Oleh karena itu penilai beranggapan bahwa

agar dapat digunakan juga untuk kantor, maka perlu biaya perbaikan.






4. Kondisi

Jenis penggunaan properti bermacam-macam, misalnya bangunan

bersejarah, perumahan, perkantoran, pabrik, toko, apotik, pasar, ruko, rumah

sakit, klinik, olah raga, rekreasi, hotel, wisma, bengkel, gudang, pertanian,

gedung pemerintah, tempat ibadah, bangunan parkir, apartemen, pompa bensin,

tangki minyak, gedung sekolah, kebon binatang, perkebunan, villa dan lain-lain.

Seiring dengan perkembangan tata kota, pertambahan jumlah penduduk,

pembangunan wilayah, perkembangan perekonomian dan lain-lain maka

menyebabkan perubahan nilai properti (penggunaan properti). Appraisal Institute

(2001) menjelaskan bahwa jika pembangunan dan penggunaan sebuah properti

sudah sesuai dengan tata kota (zoning), tidak berarti sudah memenuhi HBU,

karena terdapat beberapa keadaan yaitu

a. Single use situation

Adalah penggunaan yang tidak seperti biasa (unik), misalnya museum, cagar

budaya dan lain-lain. Oleh karena itu, nilai tanah didasarkan pada kegunaan

tersebut saja, dan bukan penggunaan pada umumnya. Biasanya,

penggunaan seperti ini tidak bisa diubah ke penggunaan yang lain. Karena

sudah ditetapkan oleh peraturan daerah. Ciri dari situasi ini adalah sangat

sulit bahkan tidak ada data transaksi jual beli.

b. Interim use

Adalah penggunaan sementara dari lahan (properti) yang dikembangkan

yang ditetapkan sampai dengan lahan tersebut siap dengan HBU di masa

depan. Ada kemungkinan, pengembangan di atas lahan tersebut akan

memberikan kontribusi terhadap nilai, tetapi bisa juga tidak memberikan

kontribusi terhadap nilai. Jika di atas lahan tersebut terdapat pengembangan,

dapat juga dipertimbangan demolition cost

c. Legally non comforming uses

Karena telah terjadi perubahan zoning, maka penggunaan sebuah properti

sudah tidak sesuai lagi dengan zoning yang ada, tetapi secara hukum adalah

sah-sah saja.

d. Uses that are not highest and best

Situasi ini dapat berupa (1) HBU-nya tetap, dan tidak ada keusangan

ekonomi (eksternal obsolescence). Kemungkinan yang terjadi adalah umur

bangunan yang sudah tua (ketinggalan) jaman, sehingga terjadi penurunan






kemampuan menghasilkan NoI (net operating income), karena kalah

bersaing dengan bangunan yang baru; (2) HBU-nya berubah, karena

terdapat eksternal obsolescence.

e. Multiple use

Situasi seperti ini adalah berkumpulnya lebih dari satu penggunaan di atas

sebuah lahan, misalnya hotel, mall, apartemen dan lain-lain. Akibat dari

situasi ini adalah jumlah nilai properti secara terpisah bisa lebih tinggi, sama

atau lebih rendah dari nilai keseluruhan.

f. Special purpose use

Situasi ini berbeda dengan single use situation. Karena special purpose use

hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu, sehingga susah untuk menentukan

kegunaan yang lain. Hal ini dikaitkan juga dengan situasi ekonomi yang tidak

mendukung penggunaan saat ini.

g. Speculative uses

Situasi ini terjadi manakala peraturan tata kota mengizinkan tanah (lahan)

digunakan untuk berbagai penggunaan, hal ini didukung atau tidak didukung

oleh situasi ekonomi. Sehingga jenis penggunaan lahan dapat dikatakan

bersifat spekulasi sehingga sulit untuk diprediksi. Tetapi, penggunaan jenis

tertentu masih dapat diprediksi berdasarkan sebagian sifat fisik yang ada,

misalnya luas lahan.

h. Excess land

Tanah yang ada mungkin tidak diperlukan atau tidak mendukung atau

mengakomodasi penggunaan properti tersebut.






KEGIATAN BELAJAR 3

PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(SALES COMPARISON APPROACH)

A. Indikator



1. Pengertian Pendekatan Perbandingan Data Pasar

2. Metoda dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar

3. Data pembanding jual beli versus penawaran

4. Adustment (penyesuaian)


1. Pendahuluan

Pendekatan penilaian adalah cara-cara yang digunakan untuk melakukan

kegiatan penilaian properti. Standar Penilaian Indonesia mengharuskan agar

penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasikan nilai pasar

maupun bukan nilai pasar, untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan

penilaian.

MAPPI (2007) membagi pendekatan penilaian properti menjadi tiga

pendekatan yaitu:

a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach).

b. Pendekatan Biaya (Cost Approach).

c. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalisation Approach atau

Income Approach).

Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, pendekatan manakah yang

terbaik? Pendekatan Perbandingan Data Pasar-lah yang terbaik, tentunya jika

tersedia data data pembanding yang mencukupi. Pendekatan terbaik berikutnya

adalah sesuai dengan nature (sifat atau karakter) dari properti tersebut.

Di beberapa negara tidak menyebut sebagai pendekatan penilaian tetapi

metode penilaian (valuation method). Bahkan mengelompokkannnya menjadi

lima metoda, yaitu: Metode Perbandingan Data Pasar, Metode Kos (Biaya),

Metode Pendapatan, Metode Keuntungan dan Metode Baki (Sisa).






2. Data Pembanding

Pendekatan Perbandingan data pasar menggunakan data pembanding

berupa data penjualan yang benar-benar telah terjadi, memiliki sifat-sifat yang

sebanding ataupun hampir sebanding dengan subyek properti yang sedang

dilakukan kegiatan penilaian. Dengan istilah yang paling populer adalah apple to

apple. Artinya dalam menilai sebuah properti hendaklah digunakan data

pembanding semirip-miripnya, data pembanding hendaklah memiliki lokasi yang

sama, tanggal jual atau beli atau sewa yang asli (gunuine) dan keadaan properti

yang sebanding.

Kesulitan yang biasa dihadapi dalam pendekatan ini adalah menemukan

data pembanding yang sesuai, sebanding ataupun mirip. Karena kendala inilah,

akhirnya pada beberapa negara lebih fleksibel dalam penggunaan data

pembanding. Contohnya di Indonesia, adalah sulit sekali menemukan data

pembanding yang betul-betul berupa data jual beli yang riil (dalam arti penjual

dan pembeli jujur melaporkan harga transaksi). Seandainya data pembanding

berhasil ditemukan, maka harga data pembanding tersebut, biasanya jauh lebih

rendah dari harga yang sebenarnya terjadi. Karena kendala seperti itulah, maka

praktek penilaian di negara tertentu membolehkan menggunakan data

pembanding walaupun masih berupa penawaran.

Data Penawaran

Sayang sekali, praktek penilaian properti di negeri ini, harga penawaran

yang digunakan sebagai data pembanding membutuhkan adjustement atau

penyesuaian yang sangat besar, padahal biasanya di negara maju tidaklah lebih

dari +/- 5%.

Jumlah data Pembanding yang digunakan pada umumnya tiga buah.

Tidak ada peraturan atau ketentuan secara pasti yang mengaturnya, tetapi

berdasarkan kebiasaan yang berlaku, selalu digunakan tiga buah data

pembanding.






3. Penyesuaian (Adjustment)

Jenis adjustment bisa bervariasi. Ada sebagian penilai yang

menggunakan tiga jenis adjustment yaitu waktu, fisik dan lokasi. Bahkan ada

juga yang menggunakan enam buah buah adjustment secara berurutan

(sequence) dan sangat menekannkan penggunaannya.

a. Adjustment waktu

Ia seharusnya tidak dikaitkan dengan inflasi secara umum, ataupun dikaitkan

dengan tingkat suku bunga bank, tetapi harus dikaitkan dengan inflasi

properti di lokasi data pembanding berada, mengingat percepatan kenaikan

nilai di setiap jengkal wilayah adalah berbeda-beda. Dan, perlu diperhatikan

bahwa laju inflasi tanah kosong tidaklah sama dengan laju inflasi rumah

tinggal, toko, pabrik, kantor, apartemen dan lain-lain. Percepatan ini

dipengaruhi oleh berbagai faktor, misalnya aktifitas perekonomian.

b. Adjustment Fisik

Penyesuaian jenis fisik terjadi karena terdapat perbedaan sifat fisik setiap

properti. Misalnya perbedaan luas tanah atau bangunan, bentuk tanah, posisi

tanah, model bangunan, jumlah lantai bangunan, jenis penggunaan tanah,

lingkungan sekitar (neighbourhood), sarana dan prasarana lingkungan, umur,

jenis material dan lain-lain.Data pembanding dengan kualitas fisik kurang

baik daripada subjek properti, maka harus diberikan adjustment positif.

Sebaliknya data pembanding dengan kualitas fisik lebih baik daripada subjek

properti, maka harus dibeikan adjustment negatif.

c. Adjustement Lokasi

Penyesuaian lokasi properti berkaitan dengan strategis atau tidaknya lokasi

sebuah properti, ataupun baik tidaknya aksesibilitas sebuah properti.

Dengan demikian, data pembanding yang berlokasi kurang baik daripada

subjek properti, harus diberikan adjustment positif. Sebaliknya, data

pembanding yang berlokasi lebih baik daripada subjek properti, harus

diberikan adjustment negatif.

Besaran yang digunakan dalam adjustment dapat berupa satuan rupiah

ataupun prosentase, semuanya adalah dibenarkan.






4. Penilaian Tanah Kosong

Pendekatan Data Pasar Metode (1) Perbandingan Harga Langsung; atau

(2) Perbandingan Tidak Langsung. Caranya adalah, data pembanding diberikan

adjustment atau penyesuaian sehingga terbentuk nilai untuk subjek properti.

Jenis adjustment yang digunakan adalah (1) Metoda Komponen Rupiah; atau (2)

Metoda Persentase. Dinamakan Metoda Komponen Rupiah karena mata uang

yang berlaku di negeri ini adalah rupiah. Penilai harus berhati-hati dalam

melakukan proses perbandingan. Karena, perbedaan metode tersebut akan

mengakibatkan perbedaan tanda bilangan, yaitu positif atau negatif.

a. Perbandingan Harga Langsung (komponen rupiah)

Data 1 Data 2

Waktu 0 0Rp. 950 Juta,- Rp. 10,5 Juta,-

Lokasi 0 0

Jumlah Adjustment - 940 Juta - 0,5 JutaFisik - 940 Juta - 0,5 Juta

Nilai Rp.10 Juta,- Rp. 10 Juta,-

b. Perbandingan Harga tidak langsung (komponen rupiah),

Cara Meter Persegi

Data 1 Data 2Rp. 95 ribu,-/m2 Rp. 100 ribu/m

Waktu 0 0%

2

Lokasi 0 0%

Jumlah Adjustment +5.000 +500Fisik + 5.000 +500

Nilai Rp. 100.000,-/m2 Rp 100.500,-/m

2

Cara Persentase.

Data 1 Data 2

Waktu 0% 0%

Rp 95 rb/m2 Rp 100 rb/m2

Lokasi 0% 0%

Jumlah Adjustment +5% +0,5%Fisik +5% +0,5%

Nilai Rp 99.750 Rp 100.500






5. Penilaian Rumah Kediaman

Untuk melakukan kerja-kerja penilaian terhadap rumah kediaman maka

langkah yang harus dilakukan adalah sama dengan penilaian untuk menilai tanah

kosong. Data pembanding yang harus diperoleh adalah data transaksi jual beli

rumah ataupun penawaran rumah. Data pembanding tersebut perlu dinormalkan

(dinilai pasarkan) sebelum dilakukan perbandingan.

Jika data pembanding berupa data transaksi jual beli, maka terlebih dulu

dinormalkan sehingga menjadi data yang memenuhi kriteria nilai pasar. Salah

satu contoh, jika transaksi tersebut dilatar-belakangi oleh penjual yang butuh

uang, maka biasanya harganya lebih rendah, oleh karena itu perlu ditambah

(dengan besaran sesuai dengan penelitian penilai) sehingga menjadi nilai pasar.

Jika data pembanding berupa data penawaran, maka terlebih dulu

dinormalkan (dengan cara didiskon atau dikurangi dengan besaran) sesuai

pengamatan penilai, sehingga akan diperoleh nilai pasar.

Menurut Abdul Rahman dan M. Yunus (1993), Perbandingan Langsung

baik menggunakan (1) Metoda Komponen Rupiah ; atau (2) Metoda Persentasi

sebagaimana yang tertulis dalam Tabel 3.1. dan Tabel 3.2.

Tabel 3.1. Pendekatan Perbandingan Pasar – Langsung (Rupiah)

Faktor

Subjek Data Pembanding

Properti No. 1 No. 2 No. 3

950,000,000 1,320,000,000 1,229,000,000

Tanggal 10 Des 09 425,000,000 01 Apr 10 292,500,000 01 Ags 10 162,500,000

Lokasi 0 0 0

Sifat Fisik

Umur 12,5 TH 13 TH 0 12 TH 13 TH

L– Tanah 500 m 500 m 0 560 m (120,000,000) 520 m (40,000,000)

L- Lantai 150 m 150 m2 0

2 160 m

(150,000,000)2 150 m

2

Finishing Sederhana Sederhana 0 Sederhana Sederhana

Jumlah 425,000,000 22,500,000 122,500,000

Nilai Diusulkan 1,375,000,000 1,342,500,000 1,351,500,000






Tabel 3.2. Pendekatan Perbandingan Pasar – Langsung (Persentase)

Faktor

Subjek Data Pembanding

Properti No. 1 No. 2 No. 3950,000,000 1,320,000,000 1,229,000,000

Tanggal 10 Des 09 45% 01 Apr 10 22% 01 Ags 10 13%

Lokasi 0 0 0

Sifat Fisik

Umur 12,5 TH 13 TH 0 12 TH 13 TH

L– Tanah 500 M2 500 M2 0 560 M2 -9% 520 M2 -3%

L- Lantai 150 M2 150 M2 0 160 M2 -11% 150 M2

Finishing Sederhana Sederhana 0 Sederhana Sederhana

Jumlah 45% 2% 10%

Nilai Diusulkan 1,377,500,000 1,346,400,000 1,351,900,000

Penggunaan cara yang disarankan oleh Appraisal Institute (2001), yang

biasa disebut dengan Sequence of Adjustment. Untuk memperoleh nilai pasar,

maka perlu dilakukan adjustment secara berurutan sebagai mana berikut ini.

a. Jenis hak yang terkandung dalam pemilikan riil properti

Artinya penilai harus dapat memastikan tentang hak-hak yang terkandung

dalam properti yang akan dinilai ataupun properti sebagai data pembanding.

Karena tidak tertutup kemungkinan bahwa dalam properti masih tersimpan

hak yang seharusnya tidak ikut dinilai. Hak-hak dalam propeti misalnya

tentang pendapatan sewa, pendapatan lain, siapa yang seharusnya memiliki

hak tersebut, memastikan juga siapa yang seharusnya bertanggung-jawab ke

atas biaya-biaya tahunan (outgoings), jenis hak atas tanah dan lain-lain.

b. Hal pendanaan

Penilai seharusnya memastikan bahwa data pembanding ataupun subjek

properti jelas kedudukannya apakah sedang dalam jaminan bank atau tidak,

mengabaikan atau memperhatikan perbedaan tingkat suku bunga bank dan

lain-lain.

c. Kondisi penjualan

Data pembanding dapat diperoleh melalui notaris/PPAT, kantor lelang, bank,

broker properti, iklan baik melaui koran ataupun langsung dari masyarakat.

Seringkali data pembanding tersebut tidak memenuhi kriteria nilai pasar.

Artinya kadang lebih mahal dari nilai pasar atau sebaliknya. Dengan demikian

penilai harus mengembalikan harga data pembanding tersebut menjadi






seolah-olah atau seperti nilai pasar yang sesungguhnya. Jika sumber data

masih berupa penawaran (biasanya lebih tinggi dari nilai pasar), hendaklah

dibuat adjustmen negatif, sebaliknya jika sudah berupa transaksi jual beli

yang sebenarnya (dipeoleh dari notaris/PPAT), maka diberikan adjustment

positif.

d. Kondisi pasar

Artinya disesuaikan dengan kondisi pasar properti, misalnya tentang

permintaan dan penawaran, inflasi dan lain-lain. Akan tetapi, adjustment jenis

ini pada umumnya memiliki kecenderungan sama dengan adjustment waktu

sebagaimana telah dibahas di awal.

e. Lokasi

Adjustment jenis lokasi juga sudah di bahas di awal.

f. Karakteristik fisik

Penyesuaian jenis inipun sudah di bahas di awal.

Tabel 3.3. Sequence of Adjustmen (Rupiah)

Elemen PerbandinganData Pembanding

1 2 3

Harga awal 950,000,000 1,320,000,000 1,229,000,000

Penyesuaian Hak - - -

Harga disesuaikan 950,000,000 1,320,000,000 1,229,000,000

Penyesuaian pendanaan - - -


Penyesuaian kondisi penjualan - - -


Penyesuaian kondisi pasar 425,000,000 292,500,000 162,500,000

Harga disesuaikan 1,375,000,000 1,612,500,000 1,391,500,000

Penyesuaian lokasi - - -

Penyesuaian fisik - (270,000,000) (40,000,000)

Nilai yang Diusulkan 1,375,000,000 1,342,500,000 1,351,500,000






Tabel 3.4. Sequence of Adjustment (Prosentasi)

Elemen PerbandinganData Pembanding

1 2 3Harga awal 950,000,000 1,320,000,000 1,229,000,000

Penyesuaian Hak 0 0 0


Penyesuaian pendanaan 0 0 0


Penyesuaian kondisi penjualan 0 0 0


Penyesuaian kondisi pasar 45% 22% 13%

Harga disesuaikan 1,377,500,000 1,610,400,000 1,388,770,000

Penyesuaian lokasi 0 0 0

Penyesuaian fisik 0 -16.5% -2.5%

Nilai yang Diusulkan 1,377,500,000 1,344,684,000 1,354,050,750

Untuk mengakhiri pembahasan tentang masalah adjustment, mana yang

digunakan, apakah tiga jenis adjustment saja sudah cukup ataukah harus

menggunakan enam adjustment secara berurutan? Penulis mempersilahkan

para pembaca untuk menggunakan salah satu dari dua cara tersebut, mengingat

tidak ada peraturan yang mengharuskan untuk menggunakan cara tertentu.

6. Penilaian Properti yang Lain

Properti selain tanah kosong dan rumah adalah apartemen, gudang,

pabrik, perkantoran, hotel, motel, restoran, gedung bioskop, auditorium, lapangan

golf, lapangan tennis, futsal, marina, pertanian dan lain-lain. Dengan demikian,

jika properti tersebut akan dinilai menggunakan Pendekatan Data Pasar, maka

harus tersedia data pembanding yang apple to apple, baik berupa transaksi jual

beli ataupun penawaran.






7. Kesimpulan Nilai

Karena menggunakan tiga buah data pembanding, maka hasil akhir dari

proses penilaian akan diperoleh tiga buah nilai. Dari ketiga nilai tersebut, nilai

manakah yang hendak dipilih? Cara untuk menyimpullkan nilai adalah sebagai

berikut:

1. Memilih salah satu

Yaitu dengan cara memilih salah satu nilai yang diyakini oleh penilai yang

bersangkutan. Biasanya, keyakinan ini didasarkan pada jumlah adjustment

yang paling sedikit. Jumlah penyesuaian yang paling sedikit dapat terjadi

karena data pembanding betul-betul memiliki sifat-sifat yang paling mirip

dengan subjek properti.

2. Rata-rata

Jika dengan memilih salah satu tidak dimungkinkan, maka penilai dapat

membuat rata-rata dari tiga nilai yang dihasilkan.






KEGIATAN BELAJAR 4

PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)

A. Indikator



1. Pengertian Pendekatan Biaya

2. Metoda penghitungan RCN

3. Penyusutan (penyusutan)


1. Pendahuluan

Pendekatan biaya diperoleh dengan cara menghitung nilai tanah dan nilai

bangunan (dalam rangka pembangunan baru dengan utilitas yang sama atau

menyesuaikan properti yang lama).

Pendekatan biaya dapat digunakan untuk menilai bangunan yang relatif

baru dan properti khusus yang tidak terdapat jual beli di pasar. Pendekatan biaya

cocok sekali digunakan untuk penilaian dengan tujuan asuransi kebakaran

ataupun tujuan NJOP PBB.

Prosedur yang harus dilakukan dalam melakukan kerja penilaian properti

dengan menggunakan pendekatan biaya adalah sebagai berikut:

a. Melakukan penilaian terhadap tanah (dianggap sebagai tanah kosong),

biasanya menggunakan pendekatan perbandingan data pasar (sudah

dibahas pada kegiatan belajar 3).

b. Menghitung biaya membangun bangunan, baik sebagai biaya reproduksi

(reproduction cost new) ataupun biaya pengganti (replacement cost new).

c. Menghitung penyusutan (depreciation) bangunan.

d. Menjumlahkan a dan b (yang terlebih dulu dikurangi c).

Reproduction Cost New adalah perkiraaan biaya membangun sebuah

bangunan, dengan menggunakan harga material dan upah pada saat tanggal

penilaian, dengan replika, jenis material, standar konstruksi dan kualitas yang

sama.

Replacement Cost New adalah perkiraan biaya membangun sebuah

bangunan, dengan menggunakan harga material dan upah pada saat tanggal






penilaian, sebagai bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran, desain yang

sama, tetapi dengan material yang mungkin berbeda.

Biaya yang terlibat meliputi (1) biaya langsung (hard cost) yang terdiri dari

material, tenaga kerja, keuntungan kontraktor dan (2) biaya tidak langsung (soft

cost) yang meliputi biaya arsitek, pengacara, quantity surveyor , penilai properti,

bunga bank, pajak, komisi dan lain-lain.

2. Metoda Penaksiran Biaya

Untuk melakukan penaksiran biaya pembangunan sebuah gedung, cara

yang paling mudah dilakukan adalah dengan cara Metode Meter Persegi atau

Meter Square Method. Metode ini tergolong mudah dilakukan manakala properti

yang ditaksir nilainya adalah jenis properti yang biasa dibangun dan diperjual-

belikan oleh masyarakat, seperti ruko, rumah, apartemen.

Dalam Metoda Meter Persegi, maka biaya per meter persegi bangunan

dibandingkan dengan harga per meter persegi bangunan yang telah diketahui.

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas

bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Jika

terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang

menjadi pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perrlu diadakan

penyesuaian. Nilai pasar sebuah rumah pada 1 Januari 2011 yang memiliki luas

lahan 500 m2, umur kronologis 12,5 tahun, luas lantai 150 m2, fasilitas listrik,

PDAM dan finishing sederhana, nilai pasar tanah di awal tahun 2011 adalah Rp.

2 juta,-/m2, dan biaya membangun rumah baru di awal tahun 2011 adalah adalah

Rp. 2,5 juta,-/m2

Jawab

. Karena terawat dengan baik, maka rumah tersebut terlihat

seperti bangunan berumur 5 tahun. Umur ekonomi rumah tersebut adalah 50

tahun, dan tidak ada Penyusutan ekonomi dan fungsi.

Nilai tanah 500 m2

Nilai bangunan:

X 2.000.000,- 1.000.000.000,-

150 m2

(-)

X 2.500.000,- 375.000.000,-

Nilai pasar 1.337.500.000,-

Penyusutan (5/50)X 100% 37.500.000,- 337.500.000,-






Metode lain yang dapat digunakan untuk menaksir biaya pembangunan

adalah Trend Index Biaya, Quantity Survey Method dan Unit in Place Method.

Quantity Survey Method

Jika gedung atau bangunan yang harus ditaksir adalah jalan tol, menara

BTS (base transceiver station), pelabuhan laut, pelabuhan udara, stadion, rumah

sakit, pabrik, recreational property dan lain-lain, maka, bagaimanakah cara yang

paling tepat untuk menghitung biaya pembangunannya?

Maka, cara yang dapat digunakan adalah Quantity Survey Method, yaitu

dengan cara menjumlahkan biaya membangun atau biaya instalasi seluruh

komponen dari bangunan. Metoda ini biasanya digunakan oleh kontraktor atau

pemborong untuk menghitung besarnya nilai kontrak suatu proyek yang biasanya

disebut dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Langkah-langkah yang harus

dilakukan adalah sebagai berikut:

a. Penilai harus mengetahui secara lengkap proses atau tahapan

pembangunan properti yang akan dinilai, rumah misalnya. Maka tahapan

pembangunan rumah meliputi tahap perencanaan, perhitungan biaya,

perizinan, pekerjaan persiapan, pekerjaan tanah, pekerjaan pasangan atau

plester, pekerjaan beton dan lantai, pekerjaan kayu, pekerjaan atap dan

plafon, pekerjaan fiinishing, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain-lain. Dalam

tahap ini, alangkah baiknya jika penilai mendapatkan gambar teknik

bangunan.

b. Penilai harus mampu menghitung volume setiap pekerjaan. Perhitungan ini

didasarkan pada gambar teknik bangunan yang telah diperoleh, baik dari

pemilik gedung ataupun digambar sendiri oleh penilai.

c. Menghitung biaya per satuan pekerjaan, dengan terlebih dulu mengupdate

(sesuai dengan tanggal penilaian) harga satuan material dan upah sesuai

dengan daerah masing-masing di mana properti tersebut berada.

Komponen upah, misalnya meliputi tukang, kepala tukang, pekerja, mandor,

pengawas, kenek, analis dan lain-lain. Komponen material, misalnya harga

cat kayu, cat tembok, cat besi dan lain-lainnya, beton dan barang dari beton,

peralatan sanitasi, bata halaman, paving blok, asbes, genteng dan keramik,

tegel, keramik, kayu, listrik, bahan logam besi, baja tulangan besi, beton,

kawat, seng, paku, penggantung, pengunci, aspal, batu alam, agregat, pasir,

semen, kaca, bahan plastik, peralatan kebersihan dan lain-lain.






Secara umum, jenis-jenis satuan pekerjaan yang harus diketahui oleh

seorang penilai adalah pekerjaan persiapan, pekerjaan tanah, pekerjaan

pasangan, pekerjaan beton, pekerjaan plesteran, pekerjaan pasang tegel,

pekerjaan keramik, pekerjaan konblok, pekerjaan rangka atap, pekerjaan

pintu dan jendela, pekerjaan plafon, pekerjaan lisplang, pekerjaan talang,

pekerjaan atap, pekerjaan cat-catan, pekerjaan bongkaran, pekerjaan

sanitasi, pekerjaan besi dan aluminium, pekerjaan kunci dan kaca, pekerjaan

listrik.

d. Mengalikan setiap volume pekerjaan dengan biaya setiap satuan pekerjaan.

Seluruh biaya tersebut belum termasuk PPN (Pajak Pertambahan Nilai),

biaya jasa konsultan dan lain-lain.

3. Penyusutan

Penyusutan atau penyusutan terjadi manakala nilai pasar bangunan lebih

kecil dari biaya reproduksi baru atau biaya penggantian baru. Ada dua penyebab

Penyusutan yaitu Penyusutan yang disebabkan oleh faktor internal (kerusakan

fisik dan keusangan fungsi) dan faktor eksternal (keusangan ekonomi).

a. Kerusakan fisik (Physical deterioration).

Kerusakan bangunan disebabkan oleh pemakaian atau penggunaan

manusia, getaran mesin, serangan oleh binatang ataupun sebab alam.

1. Metode Straight Line

Penyusutan jenis ini dihitung berdasarkan umur efektif yang dibandingkan

dengan umur ekonomis, kemudian dikalikan dengan 100%.

Umur efektif artinya suatu umur yang didasarkan pada kondisi terlihat dan

tergantung pada perawatan bangunan. Jika perawatan bagus, maka

bangunan tersebut terlihat lebih muda dari umur yang sebenarnya (umur

kronologis). Demikian sebaliknya, jika perawatan yang kurang, akan

menyebabkan bangunan terlihat lebih tua dari umur yang sebenarnya.

Umur ekonomis artinya suatu umur yang mana sebuah bangunan

menguntungkan secara ekonomis tanpa membahayakan keselamatan

manusia. Umur ekonomis memiliki standar yang berbeda-beda setiap

daerah, dan tergantung juga pada jenis bangunan, apakah itu rumah

tinggal, toko, SPBU, mall, apartemen, hotel, bendungan, rel kereta api,

jalan tol dll.






Umur kronologis atau aktual adalah suatu umur bangunan yang dihitung

sejak bangunan tersebut selesai dibangun sampai dengan tanggal

penilaian.

Umur fisik adalah adalah suatu umur dimana bangunan tersebut

diprediksi sampai dengan tidak bisa dipakai.

2. Engineering Breakdown Method

Setiap material bangunan memiliki umur fisik yang tidak sama. Ada yang

pendek seperti cat tembok atau dinding yang mungkin harus setiap tahun

dilakukan pengecatan ulang, ataupun yang umurnya puluhan tahun

seperti pondasi. Bahkan batu kali yang menjadi bagian dari pondasi,

memiliki umur kronologis lebih tua dari umur manusia.

Berdasarkan kenyataan tersebut dan terlihat atau tak terlihatnya

komponen bangunan (semacam pondasi), maka Penyusutan bangunan

dihitung berdasarkan pada keadaan masing-masing fisik material

bangunan.

3. Curable Phisical Deterioration

Besarnya Penyusutan dihitung dari jumlah biaya yang dikeluarkan untuk

memperbaiki ataupun memulihkan material atau komponen yang rusak.

Penilai harus lebih berhati-hati dalam menggunakan metode ini, artinya

harus melakukan penyelidikan dan pengamatan lebih mendetail tentang

bangunan tersebut, agar Penyusutan yang diperkirakan tidak

menyesatkan.

Kebalikan dari curable phisical deterioration adalah incurable phisical

deterioration artinya besarnya Penyusutan dihitung berdasarkan biaya

yang harus dikeluarkan untuk memperbaiki atau memulihkan komponen

material yang tergolong tidak dapat diperbaiki, misalnya pondasi.






b. Keusangan fungsi (Functional Obsolesence)

Terjadi manakala terdapat fungsi bangunan yang berlebihan (excess) atau

kekurangan fungsi (deficiency). Contoh tata letak kamar sebuah rumah yang

tidak tepat, ketinggian dinding yang melebihi dari kewajaran, lebar pintu yang

melebih kewajaran dan lain-lain. Keusangan fungsi biasanya dikaitkan

dengan estetika (kesopanan), privacy, safety, efisiensi energi, sirkulasi udara,

unity, kebersihan dan lain-lain.

c. Keusangan ekonomi (Economic Obsolesence),

Keusangan ekonomi disebabkan oleh faktor luar atau eksternal. Contohnya

adalah karena faktor ekonomi (demand), zoning, peraturan tata kota, faktor

lingkungan dan lain-lain. Untuk menghitung besarnya keusangan ekonomi

adalah sulit. Karena hanya dapat diperkirakan melalui penurunan besarnya

nilai pasar yang disebabkan oleh selain kerusakan fisik dan keusangan

fungsi.






KEGIATAN BELAJAR 5

PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)

A. Indikator



1. Pengertian Pendekatan Pendapatan

2. Metoda dalam Pendekatan Pendapatan

3. Tingkat Kapitalisasi


1. Pendahuluan

Pendekatan pendapatan digunakan untuk menilai properti yang mampu

menghasilkan pendapatan (income producing property). Langkah dasar dalam

pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut:

a. Menghitung pendapatan kotor dari properti.

b. Menghitung biaya operasional, biasa disebut dengan outgoings (biaya

tahunan) yang terdiri dari management, maintenance, insurance dan property

tax (Pajak Bumi dan Bangunan).

c. Menghitung pendapatan bersih.

d. Proses kapitalisasi yaitu memilih tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk

properti.

Metoda yang digunakan untuk menghitung nilai modal atau nilai properti

adalah Gross income multiplier (GIM), Direct capitalization, Discounted cashflow

(DCF), Residual technique.

2. Metode-Metode dalam Pendekatan Pendapatan

a. Direct Capitalisation Method

Direct capitalisation digunakan dengan anggapan bahwa properti tersebut

menghasilkan pendapatan bersih per tahun yang jumlahnya tetap sepanjang

masa. Dengan demikian, metoda ini sangat cocok untuk properti yang tidak

begitu rumit dalam pengurusannya atau manajemen. Contoh properti jenis ini

adalah rumah, ruko, tanah kosong dan lain-lain. Selain itu juga, apapun

kedudukan atau strata sosial dari pemilik tidak berpengaruh terhadap sewa






pasar properti tersebut. Mengingat besaran sewa ditentukan oleh kekuatan

pasar.

Contoh, Sebuah rumah mampu menghasilkan sewa pasar bersih sebesar

Rp. 10 juta,-/tahun dengan asumsi akan diterima sepanjang masa. Jika

tingkat kapitalisasi properti di daerah tersebut adalah 5%. Maka nilai pasar

(modal) ke atas properti tersebut adalah...

Jawab

Sewa pasar bersih diterima Rp. 10.000.000,-

X YP ke abadi 5% = 1/5%

Rp 200.000.000,-

20 X

b. Gross Income Multiplier

Dihitung dengan cara mengkalikan pendapatan kotor dengan gross

income multiplier . Jika pendapatan kotor suatu properti adalah Rp. 20 juta,-

dan angka pengganda adalah 20, maka nilai pasar properti tersebut adalah

Rp. 400 juta,-. Angka pengganda diperoleh melalui data pasar, caranya

adalah harga properti sejenis yang telah terjadi di pasar dibagi dengan

pendapatan kotor.

c. Residual Method

Metode residual dihitung berdasarkan pada nilai sewa yang diperoleh dari

sebuah properti. Nilai sewa tersebut sebetulnya terdiri dari sewa gedung dan

sewa bumi.

1. Jika sewa bumi dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bumi, maka akan

diperoleh nilai bumi saja. Cara ini disebut dengan Land residual

Technique. Penentuan tingkat kapitalisasi bumi dapat saja dibandingkan

dengan tingkat suku bunga yang bebas resiko, misalnya SUN (surat

utang negara).

2. Jika sewa bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan,

maka akan diperoleh nilai bangunan saja. Cara ini dinamakan Building

residual technique.

3. Jika sewa secara keseluruhan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi

tertentu (biasa disebut composite rate), maka cara ini dinamakan Property

Residual Technique. Cara ini hampir sama dengan direct capitalisation

method.






d. Discounted Cash Flow/DCF

DCF digunakan untuk menghitung nilai properti sebagai penyempurnaan

atas kelemahan pada direct capitalisation, yang mana direct capitalisation

mengasumsikan pendapatan tetap sepanjang masa. DCF cocok untuk

properti yang memiliki tingkat kerumitan dalam manajemen sehingga

pendapatan kotor, outgoings dan pendapatan bersih selalu berubah-ubah

setiap tahunnya.

Metode DCF cocok digunakan untuk menilai income producing property

semacam perkebunan, perhutananan, pertambangan, hotel, SPBU, gedung

perkantoran, mall dan lain-lain.

Salah satu dari banyak persoalan yang harus diperhatikan dalam DCF

adalah (1) memprediksi pendapatan dan pengeluaran, yang mana dalam

peramalan ini dapat saja menggunakan regresi linier sederhana; (2)

memprediksi tingkat diskonto dan (3) memprediksi tingkat kapitalisasi.

3. Tingkat kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi ini sama dengan composite rate, sebagaimana telah

sedikit dijelaskan dalam property residual technique. Penentuan tingkat

kapitalisasi hendaknya berhati-hati, karena jika salah dalam menentukannya

akan berakibat fatal. Penentuan tingkat kapitalisasi dapat dilakukan dengan

beberapa cara yaitu summation method, band of investment dan comparative

sales method.

Summation method mempertimbangkan tingkat suku bunga bank dari

usaha yang bebas resiko, resiko usaha, likuiditas, beban manajemen,

kemungkinan atas kenaikan atau penurunan nilai, perpajakan dan hipotek.

Sementara itu, band of investment mempertimbangkan tingkat pengembalian

modal sendiri dan tingkat pengembalian modal pinjaman.

Comparative sales method dilakukan dengan cara membandingkan nilai

sewa bersih per tahun dengan harga jual properti tersebut kemudian dikalikan

dengan 100%. Cara seperti ini adalah cara yang paling mudah dilakukan,

kesulitannya adalah menentukan data pembanding yang sesuai. Contoh, jika

sewa pasar bersih adalah Rp. 10 juta,-/tahun, nilai pasarnya adalah Rp. 200

juta,- maka tingkat kapitalisasinya adalah 5%.






KEGIATAN BELAJAR 6

LAPORAN PENILAIAN

(VALUATION REPORT)

A. Indikator


menjelaskan tentang bentuk-bentuk laporan penilaian.


1. Pendahuluan

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan

opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang

dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting

yang digunakan dalam analisis. Laporan Penilaian dapat berupa lisan maupun

tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergantung pada

pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat dasar

serta kompleksitas penugasan.

Bentuk laporan penilaian meliputi

a. Laporan Lisan (Oral Report) yang digunakan manakala situasinya sangat

mendesak, hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan

dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau

pemberian kesaksian. Suatu laporan yang dikomunikasikan secara lisan

kepada klien harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal

ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian

b. Laporan Tertulis, adalah hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada

Pemberi Tugas dalam bentuk tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara

elektronik. Laporan tertulis dapat merupakan suatu dokumen narasi terinci

yang berisikan semua materi yang terkait yang diuji dan dianalisis untuk

mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk

pemutakhiran nilai secara periodik (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan

oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan

kepada Pemberi Tugas. Laporan penilaian tertulis dapat berupa:






1. Laporan surat (Letter Report), contohnya adalah SPPT PBB (Surat

Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan);

2. Laporan Formulir atau Sederhana atau Singkat (Form Report)

3. Laporan Lengkap (Narrattive Report).

MAPPI (2007) memberikan arahan tentang beberapa hal yang harus

diperhatikan saat membuat laporan penilaian yaitu sebagai berikut:

a. Laporan penilaian tidak akan dianggap mencukupi manakala kurang tegas

atau dapat merancukan pembaca ataupun menimbulkan impresi atau

penafsiran yang salah.

b. Judul laporan penilaian adalah “Laporan Penilaian ( Appraisal Report atau

Valuation Report), bukannya “Sertifikat Penilaian ( Appraisal atau Valuation

Certificate).

c. Tugas penilai adalah memberikan opini yang objektif dan independen.

d. Bentuk laporan penilaian yang digunakan dan rincian yang termasuk di

dalamnya merupakan kebijakan penilai.

e. Semua laporan harus merujuk dalam tabel.

2. Laporan Lengkap

Laporang lengkap terdiri dari beberapa bab misalnya:

a. Bab I yang terdiri dari pengantar, halaman judul, daftar Isi, surat pengantar,

ikhtisar data dan kesimpulan, asumsi dan pembatasan;

b. Bab 2 yang terdiri dari uraian data yang nyata berisi tentang tujuan penilaian,

uraian yuridis, uraian lingkungan, data aktiva tetap, lokasi, pengembangan,

sarana, peruntukan;

c. Bab 3 yang terdiri dari analisis dan kesimpulan terdiri dari analisis highest

and best use, nilai tanah, penilaian dengan Pendekatan Biaya, penilaian

dengan Pendekatan Pendapatan, penilaian dengan Pendekatan Data Pasar,

interpretasi dan korelasi penilaian, kesimpulan nilai dan

d. Bab 4 yang terdiri dari lampiran peta situasi, lay-out bangunan, foto,

pernyataan penilai, referensi.

Penulis berpendapat, ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam

menyusun laporan lengkap yaitu:

a. Penggunaan Bahasa Indonesia dengan baik dan benar sesuai dengan EYD.






b. Alamat properti dan status hukum subjek pajak, hendaknya konsisten

penulisannya dari awal sampai akhir penulisan laporan penilaian,

c. Uraian yuridis berkaitan dengan status hak atas tanah (objek PBB) yang bisa

berupa sertifikat hak atas tanah (misalnya SHM, Sertifikat HGB, HGU, HP,

HPl, HMSRS) ataupun bukan sertifikat misalnya akta jual beli, girik dan lain-

lain.

d. Walaupun tanpa diberikan perhitungannya secara matematis, analisis

Highest and Best Use tetap harus dinyatakan, misalnya dengan sebuah

kalimat yang menyatakan bahwa jenis penggunaan bangunan sudah sesuai

dengan ketentuan dari dinas tata kota.

e. Rekonsiliasi nilai, hendaknya penilai berhati-hati dalam melakukan hal ini.

Nilai yang dipilih hendaknya didasarkan pada sifat atau nature dari properti

tersebut dan dapat diterima secara logis.

Contoh sebuah laporan penilaian, dapat dilihat pada lampiran.






Lampiran : Laporan Penilaian






DAFTAR ISTILAH

Nilai Pasar adalah

MAPPI

KEPI

SPI

Certified valuer

Appraisal

Valuation

Harga

Biaya

Insurable value

Book Value

Forced sales value

Assessed, rateable, taxable value

Utility

Scarcity

Transferability

Prinsip antisipasi

Prinsip perubahan

Prinsip permintaan

Prinsip kompetisi

Prinsip substitusi

Prinsip keseimbangan

Prinsip kontribusi

Prinsip konformitas

Prinsip eksternalitas

Properti

Real estate

HBU

Single use situation

Interim use

Legally non conforming use

Uses that are not highest and best

Multiple use






Special purpose use

Speculative use

Excess land

Sales comparasion approach

Cost approach

Income approach

Data penawaran

Adjustment waktu

Adjustment fisik

Adjustment lokasi

Perbandingan harga langsung

Perbandingan harga tidak langsung

Sequence of adjustment

Memilih salah satu

Rata-rata

Apple to apple

Reproduction cost new

Replacement cost new

Metoda meter persegi

Metoda Quantity survey

Physical deterioration

Metoda Straight Line

Umur kronologis

Umur efektif

Engineering breakdown method

Curable phisical deterioration

Fungsional obsolesence

Curable functional obsolescence

Estetika

Safety

Efisiensi energi

Unity

Economic obsolesence

Income procucing property






Direct capitalisation method

Gross income multiplier

Residual method

Discounted cash flow

Tingkat kapitalisasi

Valuation report





DAFTAR PUSTAKA

Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of Real Estate. 12nd

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007. Standar Penilaian

Indonesia 2007, Jakarta

Edition. USA

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai

Publik

Supriyanto, Heru, BEM, MSi, 2011. Penilaian Properti Tujuan PBB, PT. Indeks,

Jakarta

Yunus, Muhammad Yunus. 1992., et al. Penilaian Harta Tanah. BPPK – ITM.

Malang

3._penilaian_properti

Documents