Metsätilakaupat Tuomo Törrö, mti, LKV, kaupanvahvistaja

POLVELTA TOISELLE-

Metsätilan sukupolvenvaihdosmessut

Kajaani 30.9.2017

Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy 24 v

Pohjois-Suomen Metsämarkkinat LKV

n.7 milj m3 puuta

2500 metsätilakauppaa

2017

Joka työpäivä keskimäärin:

Kaksi metsätilakauppaa 60 rekkakuormaa puuta

Liikevaihto 2016 28 milj €

8.12.1992 apporttiomaisuus

Toimimme osana valtakunnallista,

metsäkiinteistökauppaan erikoistunutta

Metsätilat.fi yritysketjua.

Kiinteistökaupan ammattilaisia

Metsäalan kokemus • Jatkuva kouluttautuminen

Metsäverotuksen erityisasiantuntemus • Poikkeaa rakennuksista, metsätilakauppa osa

elinkeinotoimintaa

Erityisarvojen määrityksen yhteistyöverkosto

• Rakennukset, rakennuspaikat, virkistysarvot,

sora, turve, viljelysmaa, yhteismetsäosuudet

VIHREÄN KULLAN MAITA!

Myynnissä 111 kohdetta:

Lapissa 36,

Pohjois-Pojanmaalla 57

Kainuussa 18. Kaikki kohteet netissä:

www.metsatilat.fi Valtakunnallisesti sivustoilla 1,95 milj. käyntikertaa 12 kk aikana

Myyntikohde Sijainti Ala Hinta € Jokivarsi 785-408-1-161 Vaala, Säräisniemi 34,4 ha 30 000

Kiviharju 777-403-10-8 Suomussalmi, Alavuokki 14,6 ha 44 000 Koivuneva 785-402-4-31 Vaala, Pelso 19,5 ha 26 000

Kurkipuro 105-404-2-17 Hyrynsalmi, Moisiovaara 44,95 ha 60 000 Kuusela 620-403-37-0 mala Puolanka, Auho n.33,3 ha 39 500

Lohipainua 785-404-16-41 mala Vaala, Niska n.18 ha 60 000 Lisä-Näppälä 620-402-37-0 Puolanka, Aska 29,41 ha 49 000 Majavapuro 777-406-19-19 Suomussalmi, kk 25,39 ha 28 000

Myllylä 785-404-11-108 Vaala, Nuojua 4,357 ha 2 800 Pikku-Säikkä 620-401-51-0 mala Puolanka, Aittokylä n.46 ha 37 000

Reponen 765-407-37-5 Sotkamo, Tipasoja 3 ha 35 000

Riekko 889-403-70-3 Utajärvi, Niska 7,401 ha 6 000

Siirala 785-404-130-8 Kurenkoski mala Vaala, Nuojua n.1,7 ha 9 400 Siirala 785-404-130-8 Siirasoja mala Vaala, Nuojua n.7,4 ha 11 800

Siirala 785-404-130-8 Siirassuo mala Vaala, Nuojua n.25,5 ha 26 500

Siirala 785-404-130-8 Valkiaslampi mala Vaala, Nuojua n.28,4 ha 56 100

Siirala 785-404-130-8 Kaksjatkonen mala Vaala, Nuojua n.22,2 ha 37 000

Tulijoki 620-405-17-27 Puolanka, Kotila 13,36 ha 35 000

Pohjois-Suomen Metsämarkkinat LKV Metsäkiinteistöjen välitys 2002 – 2016, kpl

Vuosi 2017 mukaan

luettuna olemme

Metsämarkkinoiden

kautta hoitaneet

2500 tilakauppaa

Kiinteistövälitys, metsätilakauppa

• Ensimmäinen toimenpide on kiinteistön luotettava

arvon määritys • Metsäarvio –

• Aina maastokäynti

• Paikallinen asiantuntemus mhyllä

• TARJOLLA ON MONEN TASOISTA TIETOA METSÄSTÄ

• Metsään.fi, Yritysten metsäarviotiedot

• Hyvä pohja, mutta kaikkea ei voi selvittää ilmasta

• Hakkuiden päivitys – tiedon tuoreus

• Puulajisuhteet

• Kehitysluokka

• Hakkuumahdollisuudet

• Metsänhoitotarpeet

Hehtaarihinta suhteessa keskikuutioon Esimerkki: Lappi 2014 -2016

0

500

1000

1500

2000

2500

0 20 40 60 80 100

€/HA

90 % metsän arvosta on

puuston arvoa,

puusto ratkaisee arvon

Myytävä kohde: Välittäjän selvitettävät asiat • Kiinteistötunnus, onko koko tila vai määräala,

• Rasitukset

• Kiinnitykset, ulosotot, mp-lainat, porotilalainat

• Ranta- ja virkistysarvot

• Rakennusmaa, tontit, pellot,

• Rakennusten arvot

• Kaavat

• Maa-ainekset: sora , turve, ym

• Osuudet yhteisiin vesi- ja maa-alueisiin

• Osuudet yhteismetsiin

• Metsästysoikeudet, tuulivoima, kaivosvaltaukset

• Tiet, tieoikeudet

• Myyjän on annettava tiedoksi kaikki tiedossaan olevat

kauppaan ja kauppahintaan vaikuttavat asiat

Kiinteistövälitys, metsätilakauppa

• Veroseuraamusten selvittäminen

• Yhteisymmärrys myytävän kiinteistön

pyyntihinnasta • Tunnearvoja ei voi lisätä kauppahintaan

• Arvio todennäköisestä myyntihinnasta

• Keskimäärin toteutuneet hinnat + 3 – 15 % arvioista,

muuta voi jäädä allekin • Pohjois-Suomen MM LKV keskikuutiohinta Kainuussa

2017: 23 € –

Kiinteistövälitys, metsätilakauppa

• Toimeksiantosopimus max 4 kk:ksi

• Sopimuksessa määritellään myynnin ehdot

• Selvitetään omistajat (lainhuuto) • Yksityinen, yhtymä, perikunta, muu

• Tarvittavat asiakirjat • Perunkirjat liitteineen

• Testamentit, avioehdot, osituskirjat

• Vajaavaltaiset (edunvalvoja/maistraatti)

• Kaikilta omistajilta suostumus joko henkilökohtaisesti

tai valtakirjalla • Tilaa ei voi laittaa myyntiin ennen kuin kaikilta on

valtakirja !!!

Kiinteistövälitys, metsätilakauppa

• Markkinointi ja mainonta

• Ilmoitus nettiin www.metsatilat.fi • Kävijöitä n.5340 per pv

• Kohteita n. 500 koko maassa

• Linkki nettisivuille

• Vahti-palvelusta lähtee ilmoitukset kaikille tilavahtiin

ilmoittautuneille • Kunnasta riippuen 300 – 700 henkilölle s-postilla kohteen

tietolinkillä varustettuna

• Lehtimainonta

• Messut

• Erilaiset tapahtumat

Kiinteistövälitys, metsätilakauppa

• Tarjousaika tai pyyntöhinta myyntiin sovitaan

toimeksiantosopimuksessa

• Tarjousten vastaanotto ja kaupasta päättäminen

• Myyjä päättää

• Hyvää välitystapaa noudattaen(Sisäpiiriohjeet)

Kiinteistökauppa

Maakaaren määräykset kiinteistökaupalle

• Kirjallinen

• Myyjät, ostajat, kaupankohde, kauppahinta, kauppahinnan maksu

• Omistus-ja hallintaoikeuden siirtyminen,

• Kauppakirjassa on mm. selostusta rasitteista, rasituksista,

kustannuksista

• Vastuista, veroseuraamuksista ym.

• Kaupanvahvistus.

Ostajan jälkitoimet

• Varainsiirtoveron maksu 4 %

• Lainhuudon haku ja saanti • Teemme asiakirjat asiakkaalle valmiiksi

• Määräalan lohkominen käynnistyy automaattisesti, kun on

saanut lainhuudon

• Menee yleensä seuraavaan kesään tai syksyyn

• Rajapyykkien ja tieoikeuden selvitys ja tarvittaessa

uusi pyykki / tierasite

Myyjälle • Mahdollinen luovutusvoiton vero

Luovutusvoiton vero myyntitilanteessa

Omistus alle 10 v

*)Hankintahinta ja kulut 2011 68 000 €

Myyntihinta 2017 78 000 €

Luovutusvoitto 10 000 €

Mahdolliset lisäykset metsävähennyksestä

Veron määrä 30 % 3 000 €

Omistus yli 10 v

Hankintahinta ja kulut 1999 28 000 €

Myyntihinta 2017 78 000 €

Hankintameno-olettama 40%*78 000 31 200 €

Luovutusvoitto 46 800 €

Mahdolliset lisäykset metsävähennyksestä

Veron määrä

30 % *30 000= 9 000 €

34 %* 16 800= 5 712 €

Yhteensä 14 712 € (19%)

Myynti lähisukulaiselle on verovapaata, jos kiinteistö myyjän omistuksessa yli 10 v. Verovapaassa kaupassa ei myöskään tule lisäyksiä metsävähennyksestä

*)

Hankintakustannukset 1. Ostohinta + erottamisen, lainhuudon ym kulut 2. Tilan arvo perunkirjassa tai lahjakirjassa 3. Hankintahintaolettama

• alle 10v saannosta: 20 % • yli 10 v saannosta: 40 %

Vilkas vuosi 2017 Pohjois-Suomen metsäkiinteistökaupassa

• LKV-liikevaihdon kasvu + 25 %,

• kauppojen kpl-määrä + 35 %

Syitä:

• Positiiviset uutiset metsäteollisuuden investoinneista

• Pörssiraha etsii turvasatamaa metsistä

• Alhainen korkotaso

• Suursijoittajat lähteneet mukaan metsäsijoittamiseen

• Etelän ostajat Kainuussa- etelässä hinnat karanneet tavallisten ostajien

käsistä ja sijoittajat UPM-metsätilojen ostojen kautta kiinnostuneet myös

yksityistiloista

• Pohjois-Suomessa hintataso kohdallaan

• Suuret ikäluokat ikääntyvät ja myyvät

• Perikuntia puretaan metsätiloja myymällä

Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri

940

1462

549

904

1037

1344

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Yksinomaan metsämaata sisältävät yli 10 ha kiinteistökauppojen mediaanihinnat alueittain

Kainuu Lappi PP

Verottajan ohjearvot: Lappi 1300,

Kainuu 1700, PP 1900€/HA

22 €

16 € 17 €

18 €

23 €

25 €

22 € 20 € 21 €

19 € 18 €

17 € 18 € 19 €

0

5

10

15

20

25

30

35

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Toteutuneet kauppahinnat €/M3

Lappi

Kiitokset mielenkiinnostanne !

VINKKINÄ;Voitte kytkeä maksuttoman

tilavahdin metsätilat.fi sivustoltamme ja sen

kautta saatte tuoreet myyntiesitelinkit suoraan

sähköpostiinne.