52f0e65cc12bf.raport de evaluare.pdf

2Rev140195/ 29.01.2014

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATI IMOBILIARE

Str. Petre Ispirescu, nr.115, Sectorul 5, Bucuresti

Client: SC BEJ DOBRA COSOREANU SI ASOCIATII

Destinatar: OTP BANK ROMANIA S.A.

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind

confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu

vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al S.C.

APWIN S.R.L., al clientului si al destinatarului.

- Ianuarie.2014 -

2014

Raport de evaluare proprietate imobiliara

Red SiZ Pagina 1

REZULTATELE EVALUARII

Obiectul

evaluarii

Scopul

evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliar situata in Bucuresti, strada Petre

Ispirescu, nr. 115 si intabulat in Cartea Funciara nr, 200763 a Sectorului 5 Bucuresti, compus din

teren in suprafata de 244 mp (245 mp conform masuratorilor) si constructia amplasata pe acest

teren, cu regim de inaltime S+P+2E+Pod, formata din urmatoarele suprafete, conform tabelului

de mai jos:

Tabelul 1 – Suprafata constructiei

Suprafata utila [mp] Suprafata totala [mp]

SUBSOL 67.47

PARTER 105.7 123.7

ETAJ 1 108.45 130.6

ETAJ 2 108.45 140.35

POD 112 114.5

TOTAL 502.07 509.15

Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii

activitatii a proprietatii imobiliare situata in Bucuresti, strada Petre Ispirescu, nr. 115, la data de

referinta a evaluarii 15.01.2014 in vederea informarii Adunarii Generale a Creditorilor.

Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client si de

la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere juridic, este in procedura

de insolventa din data de 15.01.2014

Rezultate

Conform IVS 2011 Cadrul General: “30. Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ

ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o

tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta

de cauza, prudent si fara constrangere.”

Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate:

Valoare piata propritate imobiliara = 202,000 EUR (cca. 914,272 RON)

Curs valutar utilizat = curs BNR la data evaluarii: 1EUR=4,5261 RON

Precizari

• Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 15.01.2014 – data de referinta

comunicata de catre client;

• Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului

raport;

• Valoarea este o predictie;

• Valoarea este subiectiva;

• Evaluarea este o opinie asupra unei valori;


Red SiZ Pagina 2

• Valoarea nu contine TVA;

• Cursul valutar luat in considerare in calcule a fost de 4,5261 RON/EUR aferent datei de

15.01.2014.

Certificare • Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

• Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare;

• Evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face

obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna

din partile implicate;

• Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite

sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia

unui eveniment ulterior;

• Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori

minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au

interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;

• In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare – IVS

2011 si cu cerintele “Codului deontologic al profesiei de evaluator” care este o anexa la

Statutul ANEVAR;

• Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita

de verificarea lui in conformitate cu Ghidul de Evaluare GE1 Verificarea evaluarilor;

• Inspectia activelor care fac obiectul raportului a fost efectuata de experti evaluatori;

• In prezent, evaluatorii sunt membri titulari si acreditati ANEVAR si au indeplinit

programul de pregatire profesionala continua;

• Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de

evaluare.

APWIN are incheiata asigurare de raspundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI

S.A, asigurare care acopera si activitatea de evaluare a angajatilor APWIN.

Stelian GABOR – Director General

Expert evaluator ANEVAR: EPI, EI


Red SiZ Pagina 3

CUPRINS

1. PREMISELE EVALUARII ........................................................................................................................................................ 4

2. PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................................................................... 9

2.1. Descrierea proprietatii imobiliare ................................................................................................................................ 9

2.2. Analiza pietei specifice ................................................................................................................................................ 11

3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE ........................................................................................................................... 13

3.1 Analiza celei mai bune utilizari ................................................................................................................................. 13

3.2 Abordarea prin cost .................................................................................................................................................... 13

3.3 Abordarea prin comparatii de piata ......................................................................................................................... 17

3.4 Abordarea prin venit................................................................................................................................................... 18

3.5 Reconcilierea rezultatelor ............................................................................................................................................. 19

3.6 Concluzii ....................................................................................................................................................................... 19

4. ANEXE ...................................................................................................................................................................................... 21

4.1. Prezentarea evaluatorului ........................................................................................................................................... 21

4.2. Fotografii ....................................................................................................................................................................... 21

4.3. Harta Localizare ........................................................................................................................................................... 21

4.4. Tabele de calcul si comparabile .................................................................................................................................. 21

4.5. Documente de proprietate .......................................................................................................................................... 21

4.1. Prezentarea evaluatorului ........................................................................................................................................... 21

Raport de evaluare ……………

1. PREMISELE EVALUARII

Obiectul

evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara situata in Bucuresti, strada Petre

Ispirescu, nr. 115 si intabulat in Cartea Funciara nr, 200763 a Sectorului 5 Bucuresti,

compus din teren in suprafata de 244 mp (245 mp conform masuratorilor) si constructia

amplasata pe acest teren, cu regim de inaltime S+P+2E+Pod, formata din urmatoarele

suprafete, conform tabelului de mai jos:



SUBSOL 67.47

PARTER 105.7 123.7

ETAJ 1 108.45 130.6

ETAJ 2 108.45 140.35

POD 112 114.5

TOTAL 502.07 509.15

Scopul

evaluarii

Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii

activitatii a proprietatii imobiliare situata in Bucuresti, strada Petre Ispirescu, nr. 115, la

data de referinta a evaluarii 15.01.2014 in vederea informarii Adunarii Generale a

Creditorilor.

Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client

si de la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere juridic, este in

procedura de insolventa din data de 15.01.2014

Client SC BEJ DOBRA COSOREANU SI ASOCIATII

Destinatar OTP BANK ROMANIA S.A.

Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,

evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si fata de destinatarul lucrarii.

Drepturile

de

proprietate

evaluate

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral

asupra proprietatilor imobiliare evaluate asa cum a fost indicat de catre client prin

documentele puse la dispozitie.

Evaluarea proprietatii are loc in ipoteza lipsei de sarcini.

Baza de

evaluare.

Tipul valorii

estimate

Tinand cont de specificul misiunii de evaluare, in cadrul prezentului raport de evaluare au

fost luate in considerare prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare:

IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati imobiliare

confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de

baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:

• Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un drept


Red SiZ Pagina 5

absolut de a poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod

perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;

• Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete

de teren sau cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract

de inchiriere;

• Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de

exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate.

(…) valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului

si cladirilor.”

IVS 2011 Cadrul General: “30. Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar

putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o

tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

Data

evaluarii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul corespunzatoare datei de

15.01.2014 (data de referinta a evaluarii) la care se considera valabile ipotezele luate in

considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in cursul

lunilor Ianuarie.2014.

Moneda

raportului.

Modalitati

de plata

Valoarea este exprimata in EUR si in RON la data de referinta a evaluarii avand in vedere

cursul de 4,5261 RON/EUR.

In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data evaluarii,

fara conditii deosebite de plata.

Inspectia

proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator, in data de 23.01.2014 insotit de

catre client, care a furnizat si informatiile necesare evaluarii. Nu s-au realizat investigatii

privind eventualele contaminari si nu au fost inspectate partile ascunse ale activelor

evaluate.

Riscul

evaluarii

In GN 1 „Certitudinea evaluarii” Red Book – RICS se face referire la gradul de certitudine

si de risc care le sunt atasate al evaluarii.

Toate evaluarile reprezinta opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu

orice prezumtii corespunzatoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de

certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piata sa coincida

exact cu pretul care ar fi obtinut intr-o tranzactie efectuata la data evaluarii. Asigurarea

intelegerii de catre utilizator si a increderii in evaluari necesita transparenta in abordarea

evaluarii si explicatii adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra

evaluarii.

Aspecte care pot avea un efect semnificativ asupra gradului de certitudine si incredere care

poate fi aplicat unei opinii de evaluare sunt:


Red SiZ Pagina 6

• Statutul evaluatorului - acuratetea si relevanta deciziilor necesare pentru o evaluare

depind de priceperea si experienta persoanei care le ia.

• Incertitudine inerenta - proprietatea in sine poate avea caracteristici particulare,

care fac dificila pentru evaluator formarea unei opinii asupra valorii ei probabile.

De exemplu, poate fi un tip neobisnuit, sau chiar unic, de proprietate.

• Restrictii asupra cercetarilor si informatiilor furnizate - in cazul in care informatiile

disponibile pentru evaluator sunt limitate sau restrictionate, fie de catre client, fie

de circumstantele evaluarii, raportul va avea o certitudine mai scazuta decat de

obicei. Este necesar mentionarea surselor de informare si atragerea atentiei asupra

oricaror limitari.

• Lichiditatea si activitatea pietei - pe pietele care sunt inactive, cu un nivel scazut de

lichiditate, exista o cantitate redusa de informatii care sa ofere sprijin empiric

pentru evaluari. In astfel de situatii, evaluatorul ar trebui sa fie cat se poate de

explicit si de transparent, pentru a demonstra gradul in care concluziile se bazeaza

pe subiectivitate. In mod similar, pe piete lichide si functionale, evaluator ar trebui

sa precizeze ca exista o abundenta de informatii empirice care sa sustina concluziile

exprimate.

• Instabilitatea pietei - perturbari ale pietelor pot aparea din cauze neprevazute de

natura financiara, macro-economica, juridica, politica sau chiar naturala.

Astfel, fata de aspectele enuntate mai sus, evaluatorul a tinut cont si de riscurile

suplimentare asociate companiei in a carei proprietate se afla proprietatea imobiliara

studoiata, companie care se afla in stare de insolventa.

De asemenea s-a tinut cont de riscurile generale aferente perioadei in care s-a efectuat

evaluarea:

• Perioada de criza economica cu perspective incerte de evolutie, cu previziuni mai

degraba negative;

• Accesul dificil la surse de finantare;

• Piete inactive cu numar extrem de redus de tranzactii care sa ofere informatii

referitoare la preturi comparabile;

• Cumparatori informati si care au la dispozitie multiple oportunitati de achizitii de

„distressed assets” la preturi reduse si care ofera preturi mai degraba spre nivelul

valorilor de vanzare fortata;

• Oferta abundenta de active la preturi scazute, cerere limitata;

• Marje largi intre preturile de oferta si preturile efective de tranzactionare.

Sursele de

informatii

utilizate

Documente in format electronic puse la dispozitie de catre client:

• Carte funciara valabila la data de referinta a evaluarii;

• Informatii cu privire la spatiile inchiriate

Documentele si informatiile de mai sus au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre

conducerea acesteia, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si


Red SiZ Pagina 7

corectitudinea informatiilor furnizate. Evaluatorii nu isi asuma niciun fel de raspundere

pentru datele puse la dispozitie de catre societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul

in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

Clauza de

nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-

un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu

specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara.

Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat

clientul si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

Responsabili

tatea fata de

terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre

conducerea SC BEJ DOBRA COSOREANU SI ASOCIATII, corectitudinea si precizia

datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului.

Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nicio

responsabilitate fata de o terta persoana, in nicio circumstanta.

Ipoteze

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre

reprezentantii responsabili si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau

investigatii suplimentare. Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere,

dar nu i se acorda garantii pentru acuratete.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data

evaluarii referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzand posibilitatea existentei si a altor

informatii de care acesta nu avea cunostinta.

Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si tranzactionabil, in afara cazului in care

se specifica altfel.

Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul, nu exista

niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza

valoarea proprietatilor analizate sau proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de

efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau

materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Alegerea metodelor de

evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de limitele fiecareia.

Valoarile estimate sunt valabile la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot

schimba, valorile estimate pot fi nerelevante sau necorespunzatoare la un alt moment.

S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale

modificari care pot sa apara in perioada urmatoare.

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;


Red SiZ Pagina 8

Conditii

limitative

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au

incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

Structura si componenta bunurilor evaluate a fost stabilita pe baza documentelor si a

delimitarilor pe active. Deoarece nu a fost posibila identificarea fiecarei pozitii de pe lista si

nu a putut fi verificat modul de functionare al tuturor la data inspectiei, se considera ca - in

concordanta cu declaratiile clientului - toate bunurile sunt in stare de functionare, daca nu

s-a specificat altfel.

Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data

intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde

valabilitatea.


Red SiZ Pagina 9

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Descrierea proprietatii imobiliare

Identificare

Proprietate imobiliara situata in Bucuresti, strada Petre Ispirescu, nr. 115 si intabulat

in Cartea Funciara nr. 200763 a Sectorului 5 Bucuresti, compus din teren si

constructia edificata pe acesta.

Terenul subiect:

Suprafata: de 244 mp (245 mp conform masuratorilor);

Numar CF: 30721

Numar Cadastral: 200763

Utilitati: toate pe teren (electricitate, gaz, apa, canalizare)

Descrierea constructiilor

Vila subiect:

Regim de inaltime S+P+2E+Pod avand urmatoarele suprafete:


SUBSOL 67.47

PARTER 105.7 123.7

ETAJ 1 108.45 130.6

ETAJ 2 108.45 140.35

POD 112 114.5

TOTAL 502.07 509.15

Tabelul 2 – Suprafete constructie

Structura: din beton armat si zidarie din BCA, tamplarie din PVC cu geam

termopan, acoperis din tigla metalica tip Lindab pe sarpanta din lemn.

Finisaje: gresie si faianta in bai si pe holuri, parchet in camere; pereti tencuiti si

zugraviti cu vopsea lavabila, gresie in spatiul comercial de la parter. Instalatii de

incalzire cu centrala proprie pe gaz si radiatoare din otel, instalatie de aer

conditionat.

Finisaje subsol: pardoseala din beton, pereti netencuiti. Din beton.

Pod: amenajat, cu geam termopan.


Red SiZ Pagina 10

Aspecte juridice

Date despre

amplasare

Compartimentare:

Subsol – spatiu depozitare

Parter – Spatiu comercial, magazin.

Etaj 1 – Spatiu comercial, cafenea

Etaj 2 – Spatiu birouri si sala curs, scoala soferi

Pod – amenajat pentru a fi locuibil, nu ni s-au furnizat informatii referitoare la

autorizatii de reconversie in spatiu locuibil.

.

Drept de propritate asupra terenului, dobandit prin cumparare nr.4198, din

21.12.1999, cota actuala 1/1:

• ROSIORU IONEL FLORIN,

• ROSIORU FLORICA, soti.

Drept de Ipoteca in favoarea OTP Bank Romania (conform informatiilor din Extrasul

de Carte Funciara 30721 din 18.11.2013)

Proprietate imobiliara situata in Bucuresti, Sectorul 5, strada Petre Ispirescu, nr. 115,

conform imaginii de mai jos.

Harta 1 – Ampasarea proprietatii

Zona mixta: rezidentiala si comerciala.

� Clasificarea zonei urbane: intravilan

� Probleme de mediu: neidentificate in cadrul inspectiei

� Topografia terenului: plan, forma dreptunghiulara


Red SiZ Pagina 11

Aspecte privind

utilizarea

� Conditia geologica a terenului: teren normal de fundare

� Zonarea si schimbari posibile: schimbari puţin probabile

Utilizarea proprietatii imobiliare in momentul de fata este cea de spatiu comercial.

Proprietatea analizata este inchirita ca spatiu comercial si ca spatiu de birouri.

Din informatiile furnizate de proprietar stim ca la data evaluarii chiria totala este de

2000euro/luna, dar ca in viitorul apropiat contractele vor fi renegociate, iar in Martie

2014 contractul cu firma care a inchiriat spatiul de la Et1 "SC Caf Tomflo", la cererea

acesteia va fi reziliat.

2.2. Analiza pietei specifice

Delimitarea pietei

specifice

Analiza cererii

Analiza ofertei

Pentru evaluarea proprietatii imobiliare situata in Bucuresti, strada Petre Ispirescu,

nr. 115, a fost analizata piata imobiliara specifica spatiilor comerciale din municipiul

Bucuresti.

Cererea reprezinta numarul de proprietati de acelasi tip pentru care se manifesta

dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-

un interval de timp. Marimea cererii determina atractivitatea unei proprietati.

Segmentul spatiilor comerciale stradale este marcat de disponibilitate mare a

ofertei, pe fondul incapacitatii chiriasilor de a sustine financiar contractele de

inchiriere. Desi interesul chiriasilor a ramas constant pentru acest tip de proprietati,

fluxul de chiriasi care ocupa, respectiv, elibereaza spatiile comerciale confera

acestui segment un grad de incertitudine crescut.

Cei mai activi chiriasi raman magazinele de proximitate cu caracter universal

(supermarket-urile), care profita de schimbarea comportamentului de cumparare al

consumatorului.

Oferta reprezinta numarul de proprietati de celasi tip care este disponibil pentru

vanzare sau pentru inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-o anumita

perioada de timp. Marimea ofertei determina raritatea unei proprietati.

Limita superioara a chiriilor spatiile comerciale a cunoscut o diminuare evidenta,

din cauza dorintei proprietarilor de a retine chiriasii care intampina probleme

legate de piata acestora specifica.

Marile lanturi comerciale, atat cele tip big box, cat si magazinele specializate


Red SiZ Pagina 12

Echilibru.

Previziuni

Surse de informatii

(imbracaminte, incaltaminte), doresc sa isi continue agresiv extinderea la nivel

national, pentru a beneficia de scaderea costurilor de ocupare si spatii comerciale

potrivite cerintelor specific.

Echilibrul dintre cerere si oferta pe segmentul proprietatilor comerciale tip centru

comercial s-a reflectat in stabilitatea chiriilor, astfel ca acestea variaza intre 30-45

Euro/mp/luna pentru spatiile mici si 6-12 Euro/mp/luna pentru chiriasii tip ancora

(conform analizelor companiei de specialitate CBRE)

Pentru 2013-2014 anticipam continuarea extinderilor lanturilor de hypermartket-uri

(Kaufland, Cora) si a magazinelor de proximitate, tip supermarket. Chiriile din

centrele comerciale se vor mentine stabile, insa posibile diminuari ale chiriilor

pentru spatiile stradale pot fi asteptate, daca cererea interna nu va cunoaste o

imbunatatire.

Sursele de informatii utilizate in analiza pietei specifice sunt:

• Tranzactii

• Oferte

• Baze de date: Internet, licitatii, client, institutii

Fata de aceste surse de informatii, exista urmatoarele rezerve:

• Posibilitati reduse de inspectie a proprietatilor imobiliare tranzactionate;

• Probabilitate mare de existenta a unor elemente „atipice”;

• Date incomplete si partial verificabile.


Red SiZ Pagina 13

3.1

Analiza celei

mai bune

utilizari

3.2

Abordarea

prin cost

3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

Conform IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei

proprietati imobiliare confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren

si constructii. Exista trei tipuri de baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:

• Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un

drept absolut de a poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe

aceasta, in mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate si unor

ingradiri stabilite prin lege;

• Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei

suprafete de teren sau cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform

clauzelor unui contract de inchiriere;

• Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de

folosinta, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru

o anumita activitate.

Valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic,

terenului si cladirilor.”

Evaluarea activelor la valoare de piata porneste de la conceptul de cea mai buna

utilizare care reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite

variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de

lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea

probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati

construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care

rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele

competitive de pe piata.

Utilizarile au fost determinate astfel incat sa fie intrunite conditiile impuse:

• permisibilitate legala;

• utilizarea indeplineste conditia de fizic posibila;

• criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea

fiecarei proprietati imobiliare acopera cheltuielile de exploatare, conditie care

poate fi indeplinita in conditiile pietei specifice locale prin inchiriere;

• criteriul de maxima productivitate se refera la valoarea proprietatilor imobiliare

in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii), si se realizeaza in ipoteza

utilizarilor actuale sau a unei reconversii pentru alte utilizari.

Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin abordarea prin cost presupune

insumarea:

• valorii de piata a terenului (estimata prin abordarea prin comparatii de piata);

• valorii de piata a constructiei (estimata prin abordarea prin cost).


Red SiZ Pagina 14

Valoarea de

piata a

terenului

Pentru stabilirea valorii de piaţă a terenurilor, IVS 2011 prin Ghidul metodologic de

evaluare GME 1 Evaluarea terenului recomandă utilizarea a şase metode de evaluare a

terenurilor: comparaţia directă, extractia de pe piata, alocarea, tehnica reziduala,

capitalizarea directa a rentei/arendei funciare (chiriei), respectiv analiza fluxului de

numerar actualizat – analiza parcelarii si dezvoltarii). Dintre acestea, în funcţie de

situaţia concretă a activului imobiliar în contextul celei mai bune utilizări şi în funcţie

de informaţiile ce se pot obţine, se selectează aplicarea uneia sau a mai multor metode

de evaluare.

Comparatia directa

Comparatia directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai

preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari comparabile. Scopul abordarii

prin comparatie directa este sa selecteze vanzarile/ofertele comparabile de pe piata si

apoi sa corecteze diferentele ce nu pot fi eliminate prin procesul de selectie.

Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de

finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea,

caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele

luate ca elemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se

refera la marimea si forma sa, deschiderea la fatada, topografia, localizarea, privelistea

precum si gradul de echipare cu utilitati.

In procesul de comparatie sunt urmarite urmatoarele aspecte:

• Localizarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor.

Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt

comparabilele cele mai adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in

aceeasi categorie de zonare pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce

s-au efectuat corectiile necesare.

• Data tranzactiei/ofertei – daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii

ani, vanzarile selectate pentru comparatie trebuie sa fie cat mai apropiate ca

data, de data evaluarii. Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie sa

extinda aria de analiza la o alta arie de piata, fapt ce determina o corectie pentru

localizare.

• Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai putin important fata

de data si localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima

a amplasamentului; cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea

terenului in exces scade accelerat.

• Utilitati – costul dotarii amplasamentului cu utilitati este considerabil, fiind in

relatie directa cu utilizarea amplasamentului si cu distanta fata de retelele de

utilitati.

• Utilizarea - loturile de teren de diferite marimi se vand la diferite preturi unitare,

deoarece dimensiunea optima a lotului este functie de utilizarea sa (250–500 mp

pentru cladiri rezidentiale cu functiunea de locuinta sau spatii comerciale mici;

1.500–3.000 mp pentru cladiri administrative multietajate si peste 5.000 mp

pentru complexe comerciale si spatii industriale sau de depozitare).


Red SiZ Pagina 15

• Potentialul de dezvoltare – un element foarte important, in relatie cu utilizarea,

care afecteaza valoare terenului. Reglementarile urbanistice si regimul juridic

sunt cruciale in estimarea valorii de piata a terenului, indicatorii care

influenteaza direct potentialul de dezvoltare fiind procentul de ocupare al

terenului (P.O.T.) si coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.).

Daca datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica marimea corectiilor necesare,

evaluatorul trebuie sa adune si sa analizeze date comparabile suplimentare. Pe langa

vanzarile inregistrate, evaluatorii iau in considerare si ofertele de vanzare, ofertele de

cumparare si tranzactiile nefinalizate. Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat

vanzarile inregistrare si contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final

este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de

cumparare.

Estimarea valorii de piata prin comparatie se face prin analizarea pietei pentru a gasi

proprietati similare, culegere de date despre vanzari/inchirieri/oferte, identificare de

asemanari si diferente, corectare a preturilor comparabilelor pentru a reflecta

diferentele dintre acestea si terenul de evaluat, formularea de concluzii asupra celei mai

rezonabile si probabile valori de piata a terenului de evaluat.

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda,

evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactii/oferte de terenuri in zona,

precum si la datele furnizate de o serie de agentii imobiliare si la informatiile existente

in publicatiile de specialitate. Caracteristicile importante ale comparabilelor selectate au

fost introduse in grilele de comparatii prezentate in anexe, in functie de acestea

aplicandu-se corectiile corespunzatoare pentru determinarea valorii de piata a

proprietatilor analizate.

Pentru a se putea determina valoarea de piata a terenului prin metoda comparatiilor

directe, s-a analizat piata pecifica si s-au ales 3 comparabile corespunzatoare.

Scurta descriere Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Localizare

Str. Iosif

Niculescu, nr.28,

Sector 5, Bucuresti

Str. Doina, Zona

Ferentari, Sector 5,

Bucuresti

Str. Sadului, Zona

Rahova, Sector 5,

Bucuresti

Suprafata (mp) 282 300 337

Front stradal (ml) 14 16 11

Pret oferta (euro) 73,900 55,000 75,000

Prin urmare Valoarea de Piata a terenului estimata prin Metoda Comparatiei este de:

51,600 Euro echivalent cu 211Euro/mp


Red SiZ Pagina 16

Costul

constructiei

Procesul de evaluare a constructiilor prin abordarea prin cost cuprinde urmatoarele

etape:

• Stabilirea valorii de reconstructie prin incadrarea in niste tipuri generice, tipuri

la care s-au estimat costuri de inlocuire brute actuale tinand cont de structura

constructiva, destinatie, dotari;

o Costul de inlocuire brut reprezinta costul estimat pentru a construi, la

preturile curente de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu

cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative,

arhitectura si planuri actualizate.

o Estimarea costului de inlocuire brut s-a bazat pe cataloagele de preturi in

constructii asimiland constructia intr-una din fisele de catalog „Costuri

de reconstructie. Costuri de inlocuire – Cladiri industriale, comerciale”

editat de IROVAL 2010, autor C.Schiopu si a fost verificat cu oferte de pe

piata.

• Estimarea deprecierii totale a constructiei – reprezinta o pierdere de valoare fata

de costul de reconstructie ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau

externe.

o uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari,

defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura

fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului

la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul

de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare

rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele

deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice

sau economice)

o neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau

supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor,

stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub

doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin

costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care

necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare

functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un

element neinclus in costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element

inclus in costul de nou, dar care nu ar trebui inclus)

o depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori

externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea

proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea, etc.

• Determinarea valorii ramase actuale – cost de inlocuire net – prin scaderea

deprecierii totale din costul de inlocuire brut.

Valoarea de Piata proprietatii analizate (teren +constructie) estimata prin Abordarea

prin Cost este de:

207,000Euro (Doua Sute Sapte Mii Euro)


Red SiZ Pagina 17

3.3

Abordarea

prin

comparatii de

piata

Comparatia directa este cea mai preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari

comparabile. In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vanzarile

si alte date pentru constructii similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare

pentru proprietatea de evaluat. In procesul de comparatie, sunt luate in considerare

asemanarile si deosebirile dintre proprietatile imobiliare. Evaluatorul aduna date

despre vanzarile si inchirierile actuale, dar si oferte, baze de date, listinguri si optiuni

privind schimbul de proprietate, identifica asemanari si diferentieri in date, sorteaza

informatiile functie de relevanta acestora, corecteaza preturile comparabilelor pentru a

justifica diferentele fata de caracteristicile constructiei de evaluat si formuleaza concluzii

asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a constructiei de evaluat.

Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de

finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea,

caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele

luate ca elemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se

refera la marimea si forma sa, deschiderea la fatada, topografia, localizarea si

privelistea. Criteriile de comparatie utilizate in analiza pot fi hectare, metri patrati,

metri la fatada, loturi sau oricare alta unitate folosita pe piata.

Daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii ani si este disponibila o

cantitate importanta de informatii de piata, comparabilele selectate pentru comparatie

ar trebui sa fie cat mai recente posibil. Pe langa vanzarile inregistrate, evaluatorii ar

trebui sa ia in considerare ofertele de vanzare, ofertele de cumparare si tranzactiile

nefinalizate. Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile inregistrare si

contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat

oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de cumparare.

Zonarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor.

Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt comparabilele cele

mai adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in aceeasi categorie de zonare

pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce s-au efectuat corectiile necesare.

Premiza majoră a metodei comparaţiilor directe este aceea că valoarea de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi

comparabile. Elementele de comparatie luate in considerare includ: conditii piata / data

tranzactiei; localizare; suprafata utila (mp); numarul de camere; etaj; vechime bloc;

finisaje; centrala termica; elemente non-imobiliare.


prin Cost este de:

205,000Euro

(Doua Sute Cinci Mii Euro)


Red SiZ Pagina 18

3.4

Abordarea

prin venit

Abordarea prin venit este o abordare comparativă a valorii oricărei proprietăţi

generatoare de venit, care ia în considerare informaţiile referitoare la veniturile şi

cheltuielile aferente proprietăţii evaluată şi estimează valoarea acesteia prin convertirea

venitului în valoare. Abordarea prin venit estimează valoarea actualizată a beneficiilor

viitoare (venit) obţinute din deţinerea titlului de proprietate

Metoda capitalizării venitului este una din cele două metode înscrise în abordarea prin

venit prin care veniturile viitoare previzionate (aşteptate) sunt convertite în valoare prin

împărţirea venitului la o rată de capitalizare.

• Venitul este în mod normal un venit net anual din exploatare (VNE). VNE este

egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.

• Rata de capitalizare cuprinde toate elementele pe care un investitor le ia în mod

normal în considerare, cum ar fi rentabilitatea investiţiei (profitul adus de

investiţie), gradul de risc al investiţiei, calitatea investiţiei, sau gradul de

lichiditate al investiţiei (cât de repede poate fi transformată investiţia în

lichidităţi).

Pentru a estima valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare este necesara analizarea

pietei specifice si extragerea, interpretate si asimilarea informatiilor privind tranzactii cu

proprietati comparabile. Analiza urmareste estimarea cu un grad cat mai mic de abatere a

unei chiriei potentiale si a ratei de capitalizare aferente, astfel incat valoarea sa fie cat mai

fundamentata.

Metoda Discounted Cash Flow se aplica in situatia in care proprietatea genereaza intr-

o perioada de previziune explicita un cash flow net anual de marime inegala.

Metoda Discounted Cash-Flow se bazeaza pe capacitatea activitatii societatii de a

genera fluxuri pozitive de disponibilitati.

Metoda Discounted Cash-Flow impune parcurgerea urmatorilor pasi:

1. Determinarea bugetului previzionat de venituri si cheltuieli

2. Determinarea fluxurilor financiare de disponibilitati

3. Estimarea ratei de actualizare

4. Stabilirea duratei previziunii

5. Estimarea valorii terminale/reziduale

6. Estimarea valorii totale prin insumarea fluxurilor financiare actualizate si a

valorii terminale/reziduale actualizate, conform formulei:

VP = valoarea prezenta (valoarea actualizata a proprietatii);

p = numarul de ani ai perioadei de previziune explicita;

CFNI = cash-flow net disponibil pentru investitori;

Vterminala = valoarea terminala/reziduala a afacerii, la finele anului n;

a = rata de actualizare.

n

alaternp

pp a

V

a

CFNIVP n

)1()1(min

1 ++

+=∑

=

=


Red SiZ Pagina 19

3.5

Reconcilierea

rezultatelor

3.6

Concluzii

Pentru a estima valoarea de piata a proprietatii analizate am utilizat Metoda

Capitalizarii Veniturilor.


prin Venituri este de:

202,000Euro

(Doua Sute Doua Mii Euro)

Proprietatea analizata a fost evaluata prin toate cele trei Abordari, obtinandu-se

urmatoarele Valori:

Abordarea prin Cost 207,000 €

Abordarea prin Venituri 202,000 €

Abordarea prin Comparatie 205,000 €

Abordarea prin Cost - Valoarea obtinuta prin aceasta metoda a fost utilizata ca

verificare a Valorii obtinute prin Metoda Veniturilor.

Abordarea prin Comparatie – Deoarece pe piata specifica nu exista tranzactii sau oferte

de proprietati similare (cu suprafete similare, cu aceeasi utilizare etc...) iar informatiile

comparabilelor existente nu sunt suficiente pentru a aplica cu acuratete aceasta metoda,

am utilizat Metoda Comparatiei ca si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea

prin Venituri

Abordarea prin Venituri – Deoarece proprietatea analizata este generatoare de venituri

din inchirierea spatiilor iar informatiile referitoare la chiriile obtenabile si costurile

aferente sunt relevante, pentru a estima Valoarea de Piata a Proprietatii Subiect am ales

Metoda Capitalizarii Veniturilor.

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara situata in Bucuresti, strada Petre

Ispirescu, nr. 115 si intabulat in Cartea Funciara nr, 200763 a Sectorului 5 Bucuresti,

compus din teren in suprafata de 244 mp (245 mp conform masuratorilor) si constructia

amplasata pe acest teren, cu regim de inaltime S+P+2E+Pod, formata din urmatoarele

suprafete, conform tabelului de mai jos:


Red SiZ Pagina 20



SUBSOL 67.47

PARTER 105.7 123.7

ETAJ 1 108.45 130.6

ETAJ 2 108.45 140.35

POD 112 114.5

TOTAL 502.07 509.15

Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza

continuitatii activitatii si a valorii de piata in ipoteza vanzarii fortate a proprietatii

imobiliare situata in Bucuresti, strada Petre Ispirescu, nr. 115, la data de referinta a

evaluarii 15.01.2014 in vederea informarii Adunarii Generale a Creditorilor.

Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre

client si de la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere

juridic, este in procedura de insolventa din data de 15.01.2014

Conform IVS 2011 Cadrul General: “30. Valoarea de piata este suma estimata pentru care

un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator

hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au

actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate, Valoarea de piata a proprietatii subiect

(teren + constructie) este Valoarea obtinuta prin Metoda Capitalizarii Veniturilor:

Valoare piata propritate imobiliara = cca. 202,000 EUR (cca. 914,272 RON)


Red SiZ Pagina 21

4. ANEXE

4.1. Prezentarea evaluatorului

4.2. Fotografii

4.3. Harta Localizare

4.4. Tabele de calcul si comparabile

4.5. Documente de proprietate

4.1. Prezentarea evaluatorului

Prezentare

companie

Prezentare

evaluator

APWIN ofera clientilor sai solutii complexe si moderne, asigurandu-le servicii

de consultanta complete in principal pe urmatoarele domenii:

• Evaluare – avand ca scop inscrierea in contabilitate, garantarea

imprumuturilor bancare, informarea actionarilor sau informarea creditorilor

companiei:

o evaluari de proprietati imobiliare (comerciale, industriale,

rezidentiale, agricole, speciale),

o evaluari de bunuri mobile;

o evaluari de intreprinderi;

o evaluari de active necorporale (brand-uri, marci, domenii etc.).

• Consultanta pentru afaceri si management – servicii specializate si solutii

personalizate pentru a sprijini companiile in luarea celor mai bune decizii in

orice domeniu (de investitii, financiar, operational, juridic, resurse umane

etc.)

Gabor Mihai Stelian

Mebru titular ANEVAR – EPI, EI

2011 – 2012: Participarea la conferintele organizate de RICS (Royal Institution

of Chartered Surveyors) pe urmatoarele teme:

- “Red Book 2012”;

- “The new Civil Code and its impact on the Property Market”;

- “The cost/benefits of sustainability”;

- “Facility Management”;

- “Valuation”;

- “Practice & Guidance Note for Technical Due Diligence of Commercial,


Red SiZ Pagina 22

Industrial & Residential Property in Continental Europe”;

- “Global Real Estate Agency and Brokerage Standards”;

- “Professional Ethics in Property and Construction - The Valuation of

Investment Property under Construction”;

2006 – 2012: Participarea la conferintele organizate de ANEVAR pe

urmatoarele teme:

- “Introducere in analiza celei mai bune utilizari”;

- “Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria

agroalimentara”;

- “Tehnici de previziune a veniturilor”;

- “Evaluarea pentru raportarea financiara”;

- “Evaluarea activelor necorporale”;

- “Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor”;

- “Rata de actualizare, rata de capitalizare”;

2010: Participarea la conferinta organizata de College of Estate Management,

United Kingdom:

- “Sustainability, whole and life cycle costing“;

2010: Membru titular ANEVAR in domeniul evaluarii de intreprinderi;

2006: Membru titular ANEVAR in domeniul evaluarii proprietatilor

imobiliare;

1989 – 1994 : Universitatea Tehnica, Cluj Napoca, Facultatea Stiinta si

Ingineria Materialelor;

52f0e65cc12bf.raport de evaluare.pdf

Documents