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奢侈稅下的房市奢侈稅下的房市

報告人報告人 :: 蘇啟榮蘇啟榮信義房屋 不動產企研室信義房屋 不動產企研室

2011.07.092011.07.09

19th19th 亞太財務經濟會計與管理會亞太財務經濟會計與管理會-- 奢侈稅成效分析與房市未來發展奢侈稅成效分析與房市未來發展

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結論

買方心態的轉變

交易量價變化

房市長期供需質量演變

3

北市及新北市房價動態北市及新北市房價動態

選擇性信用管制後，台北房價持平後上漲 奢侈稅 ( 特種貨物及勞務稅 ) 後台北房價小幅回檔後反彈

信義房屋不動產企劃研究室；依信義房屋住宅成屋成交資料統計

北市住宅大樓單價中位數

50.449.5 49.3

50.850.2

53.0 52.7

56.1

54.353.2

53.9

56.6

52.5

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新北市住宅大樓單價中位數

24.3

23.323.5

25.0

24.1

25.9

26.627.1

26.5

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27.1 27.2

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單價

:萬元／坪

單價

:萬元／坪

信用管制

奢侈稅 奢侈稅

信用管制

北市住宅大樓單價中位數

50.449.5 49.3

50.850.2

53.0 52.7

56.1

54.353.2

53.9

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新北市住宅大樓單價中位數

24.3

23.323.5

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25.9

26.627.1

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單價

:萬元／坪

單價

:萬元／坪

信用管制

奢侈稅 奢侈稅

信用管制

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北市及新北市價量動態北市及新北市價量動態

選擇性信用管制後，台北房屋交易量增，提供房價上漲動能 投機交易加速房價上揚，奢侈稅後投機遭排除，需求量縮，房價波動放緩。 現階段奢侈稅雖沒有造成房價下跌，但發揮抑制房價急漲的功能

信義房屋不動產企劃研究室會整；依信義房屋住宅成屋成交資料統計，買賣移轉棟數依內政部統計

新北市買賣移轉及住宅單價走勢

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棟數

買賣移轉棟數 單價

北市買賣移轉及住宅單價走勢

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買賣移轉棟數 單價

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各縣市累計 3~5 月建物買賣移轉棟數變化

資料來源 : 內政部

量縮收斂 桃竹以南交易穩定量縮收斂 桃竹以南交易穩定

　 2011(3~5月 )

2010(3~5月 )

增減幅

台灣地區 104,148 105,107 -0.9%

台北市 14,038 17,229 -18.5%

新北市 24,162 28,384 -14.9%

桃園縣 12,941 11,522 12.3%

新竹縣市 6,790 5,667 19.8%

台中市 14,927 13,556 10.1%

台南市 6,108 5,788 5.5%

高雄市 11,131 10,446 6.6%

5 月份買賣移轉量回升，量縮衝擊並未進一步擴大。 觀察奢侈稅影響 3~5 月份移轉量，桃園以南區域較去年同期增加，反應經

濟復甦鞏固房市基本面。

各縣市買賣移轉棟數變動

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北市 新北市 桃園 新竹 台中 台南 高雄

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未來房價看法 -持平樂觀未來房價看法 -持平樂觀

註：針對公司網站會員，透過 E-mail 問卷方式進行購屋意向調查

網路購屋意項調查--未來房價走勢

74 63 54 28 33 32 32 29 39 10 66 22

1421 34

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40 3629

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下跌 持平 上漲

奢侈稅雷曼事件

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政策事件對買方影響政策事件對買方影響

Q:ECFA 與陸客自由行效益，是否帶動外來購屋需求？

大陸人民來台置產限制 : 採許可制

. 限住宅產品 . 限購 1 屋 .3 年內不得移轉 . 每年停留 4 個月 .

房貸限 5 成

極少數,

40%

完全沒有,

16%

有,

31%

不清楚,

13%

8蘋果日報 2011.06.15

•捷運站旁 200 公尺•全新電梯大樓•標準 2 、 3 房•公設低於 30%

•捷運站旁 200 公尺•全新電梯大樓•標準 2 、 3 房•公設低於 30%

市場現象 -捷運產品購買者眾市場現象 -捷運產品購買者眾

標售物件 標單數 比例住宅 34 間 168 5:1

店面 4 間三角窗店面 1間

48

56

12:1

56:1

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房市長期供需演變

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全台各年齡層人口變化

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萬人

25~34歲 35~44歲 45~54歲

人口變化帶動換屋置產市場人口變化帶動換屋置產市場

80 年代 25~34 歲年輕人口比重高，首購需求為主力。 90 年代 35~44 歲人口增幅最大，換屋需求漸增。 2000 年後 45~54 歲人口增幅最大，換屋置產需求漸增。

資料來源 : 內政部統計處

不動產消費財 投資財

11

財富分配差距拉大 房市發展兩極財富分配差距拉大 房市發展兩極

企業盈餘48%政府

稅收5%

受雇人員報酬47%

商業週刊 1158 期 P.84

2008 年 GDP 組成占比依商業週刊 1158 期 P.86 說明繪製

2000 年後平均薪資水準幾無增長，受薪階層購屋能力原地踏步。 富裕階層衍生換屋或置產需求。

12

歷年住宅新增供給及新增家戶歷年住宅新增供給及新增家戶

90 年代受容積管制影響，市場明顯供過於求。 2000 年後新增供給相對有限。 北市住宅供給率 ( 住宅存量 /家戶數 ) 最低，僅 91.6% 。

資料來源 : 內政部統計處、營建署

全台歷年新增住宅及家戶數

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萬戶

新增住宅使照(含店舖住宅) 新增家戶

2011 1第 季住宅供給率

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104.6%

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80% 85% 90% 95% 100% 105% 110%

全國

台中市

新北市

台南市

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全台歷年新增住宅及家戶數

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萬戶

新增住宅使照(含店舖住宅) 新增家戶

2011 1第 季住宅供給率

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全國

台中市

新北市

台南市

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五都空屋率達一成五都空屋率達一成

縣市別 空屋率 (六月底 )北市 10.7%

新北市 10.6%

台中市 11.0%

台南市 9.6%

高雄市 11.3%

全台 11.7%資料來源 : 摘自 2011.02.02 自由時報，報導係依據營建署委託研究報告結果。 資料來源 : 行政院主計處、台北市主計處

依營建署研究顯示，五都空屋 (低用電 )達一成。 租金長期持平，反應住宅並無短缺情況。 台灣住宅供給可滿足消費財的使用需求，但遇上資金熱潮，可能滿足不了

投資需求。

全國及台北市房屋租金指數

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全台房屋租金指數 北市房屋租金指數

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住宅供給 -屋齡結構住宅供給 -屋齡結構

　 40 年以上 30 年以上 20 年以上 10 年以上 10 年內

全台 12.4% 38.2% 59.9% 88.2% 11.8%

台北市 14.6% 50.1% 79.3% 90.8% 9.2%

新北市 6.3% 34.1% 55.8% 86.2% 13.8%

台中市 6.9% 19.2% 40.5% 85.2% 14.8%

台南市 12.1% 35.8% 60.0% 88.1% 11.9%

高雄市 12.6% 36.4% 59.7% 85.3% 14.7%

台灣住宅主要興建於 1970~1980 年代，隨著屋齡老化，需要汰舊換新來改善住宅品質。

北市老房子比例最高，五成以上屋齡超過 30 年，未開發用地相對稀有，都更迫切性高，新北市由農而工而住，扮演台北都會區的主要住宅區。

註 . 依 2000 年普查資料加計新增住宅使照戶數 ( 含店舖住宅 ) ，未扣除使照戶數。

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信義房價指數

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20

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台北市 新北市 台中市 高雄市 台灣地區

各都市長期房價變化各都市長期房價變化

資料來源 : 信義房屋不動產企研室，房價指數基期 :1991Q1 ；各年度為第 4 季指數值。

台灣住宅市場在時間上以及地理空間上呈現不均衡的發展。 人口結構、財富分配的變化，未來中高端住宅市場仍佔相當比重。

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小結小結

1. 奢侈稅後，短期投資需求退場，自住、置產成購屋主力。2. 台北地區受高房價、奢侈稅影響，交易量不易達到去年水準。3. 新北市以南房價負擔較輕，自住需求可望隨失業率降低而增加。5. 下半年市場新增住宅供給有限，無價格破壞疑慮。4. 資金、利率、匯率、物價等整體金融條件，對房價屬正面影響。• 房貸利率高於租金報酬率之前，自住產品價格修正壓力不大• 定存利率高於租金報酬率之前，置產型產品價格修正壓力不大

6. 稅制將是影響未來投資置產需求的關鍵。

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敬請指教