664022 г. Иркутск, ул. Красноярская,...
TRANSCRIPT
Юридический адрес:
664022 г. Иркутск,
ул. Красноярская, 11а-309
тел/факс (3952) 796-707 e-mail: [email protected]
Отчет №488/2015
об оценке рыночной стоимости объекта оценки - ликвидный запас древесины ориентировочный объем 151 м.куб.,
расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное образование, Усольское лесничество,
Ангарское участковое лесничество, Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных планом лесного участка с номером учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09,
общей площадью 11,13 га Заказчик: Открытое акционерное общество «Иркутская электросетевая компания» (ОАО «ИЭСК»), в лице директора филиала ОАО «ИЭСК» «Центральные электрические сети» Старцева Максима Владимировича, действующего на основании доверенности № юр-343 от 15.10.2014 г. Исполнитель: Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» Дата проведения оценки: с 14 сентября 2015 г. по 15 сентября 2015 г. Дата определения стоимости: 15 сентября 2015 г. Дата составления отчета: 15 сентября 2015 г.
г. Иркутск
2015 год
2
Исх. №488/2015 от 15 сентября 2015 г.
= Сопроводительное письмо к отчету =
Директору филиала ОАО «ИЭСК»
«Центральные электрические сети»
Старцеву М.В.
Уважаемый Максим Владимирович! Согласно договору на выполнение работ по оценке №488/2015 от 14 сентября 2015 г.,
оценщик ООО «Бизнес-Эксперт» произвел оценку рыночной стоимости объекта оценки -
ликвидный запас древесины, ориентировочный объем 151 м.куб., расположенной по адресу:
Иркутская область, Ангарское муниципальное образование, Усольское лесничество, Ангарское
участковое лесничество, Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17),
40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных планом
лесного участка с номером учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09,
общей площадью 11,13 га.
Количественные характеристики объекта оценки: №
квартала
№ выдела Площадь
объекта, га
Объем рубок, м3
корневой запас ликвидный запас
17 2, 11, 17 0,47 116,3 106
40 25, 28 0,28 49,6 45
Итого: 0,75 165,9 151
Оценка произведена с целью определения рыночной стоимости полных прав собственности
на оцениваемый объект по состоянию на 15 сентября 2015 г., и будет использована в целях
постановки на баланс и последующей реализации.
Величина рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки - ликвидный запас древесины,
объемом 151 м.куб., расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное
образование, Усольское лесничество, Ангарское участковое лесничество, Мегетская дача,
кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40 (выделы
1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных планом лесного участка с
номером учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09, общей площадью
11,13 га, по состоянию на 15 сентября 2015 г., составляет с учетом НДС:
138 618 (Сто тридцать восемь тысяч шестьсот восемнадцать) рублей,
Без учета НДС - 117 473 (Сто семнадцать тысяч четыреста семьдесят три) рубля.
Данное сопроводительное письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет
сопровождаемый отчёт, приведённый далее.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете, может быть признана
рекомендуемой, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом
оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1), обязательного к применению при осуществлении оценочной
деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256).
Оценка произведена, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ
от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки (ФСО №1,
ФСО №2, ФСО №3), обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, №255 и № 254.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям,
пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Генеральный директор ООО «Бизнес-Эксперт» В.В. Федоров
3
Содержание 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ .................................................................................................................................... 4
1.1. Основные факты и выводы .............................................................................................................................................. 4
1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки .......................................................................................... 4
1.1.2. Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценке .............. 4
1.1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки ........................................................................................................... 4
1.2. Задание на оценку ............................................................................................................................................................ 5
1.3. Сведения о заказчике ....................................................................................................................................................... 5
1.4. Сведения об Оценщике .................................................................................................................................................... 6
1.4.1. Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора ................................................................. 6
1.4.2. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистах .................... 6
1.5. Используемая терминология, процесс оценки и подходы, применяемые в отчете .................................................... 7
1.6. Заявление (сертификат) качества оценки ....................................................................................................................... 9
1.7. Применяемые стандарты оценочной деятельности ....................................................................................................... 9
1.8. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки ........................... 10
1.9. Этапы определения стоимости объектов оценки ........................................................................................................ 11
1.10. Источники информации ................................................................................................................................................. 12
2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ,
НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕ ПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ ....................................................................................................................................................... 12
2.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе
расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на
рынке, в период, предшествующий дате оценки ................................................................................................................. 12
2.2. Мировое производство лесной продукции .................................................................................................................. 14
2.3. Глобальное производство лесной продукции в 2014 году. ......................................................................................... 17
2.4. Производство Леспрома за полгода 2015 г. ................................................................................................................. 18
2.5. Обзор рынка лесной промышленности Иркутской области ....................................................................................... 18
3. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА
ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................... 20
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ...................................................... 24
5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................. 24
5.1. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом .................................................................................... 25
5.1.1. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок ........................................................................................ 25
5.1.2. Расчет рыночной стоимости запаса древесины ......................................................................................................... 25
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ............ 31
7. ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА ..................................................................................................... 32
8. ПРИЛОЖЕНИЕ ........................................................................................................................................... 33
Приложение №1 «Копии документов, используемых Оценщиком» .................................................................................. 33
Приложение №2 «Документы оценщиков, выполнявших отчет» ....................................................................................... 46
4
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1. Основные факты и выводы
1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки:
Ликвидный запас древесины, ориентировочный объем 151 м.куб.,
расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное
образование, Усольское лесничество, Ангарское участковое лесничество,
Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17),
40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах,
определенных планом лесного участка с номером учетной записи в
государственном лесном реестре 000703-2014-09, общей площадью 11,13
га.
Количественные характеристики объекта оценки:
№
квартала
№
выдела
Площадь
объекта, га
Объем рубок, м3
корневой
запас
ликвидный
запас
17 2, 11, 17 0,47 116,3 106
40 25, 28 0,28 49,6 45
Итого: 0,75 165,9 151
Собственник: Открытое акционерное общество «Иркутская электросетевая компания»
(ОАО «ИЭСК»)
Имущественные права на объект
оценки: Собственность
1.1.2. Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к
оценке
Наименование Затратный
подход
Сравнительный
подход
Доходный
подход
Рыночная
стоимость, руб.
Ликвидный запас древесины,
ориентировочным объемом 151
м.куб., расположенной по адресу:
Иркутская область, Ангарское
муниципальное образование,
Усольское лесничество, Ангарское
участковое лесничество, Мегетская
дача, кварталы №№16 (выделы 22,
23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40
(выделы
1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41
(выдел 3) в границах, определенных
планом лесного участка с номером
учетной записи в государственном
лесном реестре 000703-2014-09,
общей площадью 11,13 га..
Не
применялся 138 618
Не
применялся 138 618
1.1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки
Итоговая величина стоимости объекта оценки - ликвидный запас древесины, ориентировочным
объемом 151 м.куб., расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное образование,
Усольское лесничество, Ангарское участковое лесничество, Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22,
23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах,
определенных планом лесного участка с номером учетной записи в государственном лесном реестре 000703-
2014-09, общей площадью 11,13 га, по состоянию на 15 сентября 2015 г., составляет с учетом НДС:
138 618 (Сто тридцать восемь тысяч шестьсот восемнадцать) рублей,
Без учета НДС - 117 473 (Сто семнадцать тысяч четыреста семьдесят три) рубля.
5
1.2. Задание на оценку
Основание для проведения
оценки:
Договор на выполнение работ по оценке №488/2015 от 14 сентября 2015 г.
Объект оценки:
Ликвидный запас древесины ориентировочным объемом 151 м.куб.,
расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное
образование, Усольское лесничество, Ангарское участковое лесничество,
Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17),
40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах,
определенных планом лесного участка с номером учетной записи в
государственном лесном реестре 000703-2014-09, общей площадью 11,13
га.
Количественные характеристики объекта оценки:
№
квартала
№
выдела
Площадь
объекта, га
Объем рубок, м3
корневой
запас
ликвидный
запас
17 2, 11, 17 0,47 116,3 106
40 25, 28 0,28 49,6 45
Итого: 0,75 165,9 151
Собственник: Открытое акционерное общество «Иркутская электросетевая компания»
(ОАО «ИЭСК»)
Имущественные права на объект
оценки: Собственность
Цель оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки для постановки на
баланс и последующей реализации.
Предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с
этим ограничения
Использование Объектов оценки в целях постановки на баланс и
последующей реализации.
Вид стоимости Рыночная стоимость
Для целей настоящей оценки понятие рыночной стоимости определялось в
соответствии с ФСО №2 как наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Дата проведения оценки (дата
определения стоимости):
15 сентября 2015 г.
Дата составления отчёта: 15 сентября 2015 г.
Срок проведения оценки: с 14 сентября 2015 г. по 15 сентября 2015 г.
Дата осмотра: 14 сентября 2015 г.
Ключевые особые допущения (не
более двух), оказывающие
существенное влияние на
получаемый результат (при их
наличии)
Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних
специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик не может
гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной
другими сторонами, поэтому для всех сведений указывается источник
информации.
Предполагается, что данные о характеристиках объекта оценки,
предоставленные Оценщику, являются достоверными.
Все прочие допущения и ограничительные условия указаны в разделе 1.8.
1.3. Сведения о заказчике
Организационно-правовая форма Открытое акционерное общество
Полное наименование «Иркутская электросетевая компания» (ОАО «ИЭСК»)
6
ОГРН, дата присвоения ОГРН 1093850013762 от 30.06.2009 г.
Юридический адрес 666033, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 257
Банковские реквизиты
ИНН 3812122706/КПП 997450001
Банк: в Иркутском филиале АКБ «СОЮЗ» (ОАО)
БИК 042520728
р/с 40702810690040001333
к/с 30101810300000000728
Контактные телефоны (3952) 794-859
1.4. Сведения об Оценщике
Организационно-правовая форма Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование Бизнес-Эксперт» (ООО «Бизнес-Эксперт»)
ОГРН, дата присвоения ОГРН ОГРН 1033801913530 от 04 июля 2003 года
Юридический адрес 664009 г. Иркутск, ул. Красноярская, 11а, офис 309
Банковские реквизиты
Банк: Иркутский РФ ОАО «Россельхозбанк» г. Иркутск
БИК 042520700
р/сч 40702810766150000086
к/сч 30101810700000000700
ИНН 3814008332/КПП 540245001
Контактные телефоны (3952) 796-707
e-mail [email protected]
Сведения о страховании
ответственности юридического
лица, с которым оценщик
заключил трудовой договор
ОАО «Альфа Страхование», страховой полис № 56405/776/30207/5 от 21
января 2015 г., период страхования с 22 января 2015 г. по 21 января 2019 г.
страховая сумма 25 000 000 руб.
1.4.1. Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора
Фамилия имя отчество Федоров Виталий Валерьевич
Информация о членстве в
саморегулируемой организации
оценщиков (СРО)
Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Краткое название: «СМАО»
Генеральный директор: Савостьянов Алексей Евгеньевич
Адрес: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д.32А
Телефон/факс: 8 (495) 604-41-70
Банк: «СДМ-БАНК» (ПАО), г. Москва
Р/С: 40703810100000000180
К/С: 30101810600000000685
БИК: 044583685
ИНН: 7706598106 КПП: 771401001
ОГРН: 1057748848002
Выписка из реестра СРО оценщиков «Саморегулируемая
межрегиональная ассоциация оценщиков», № 5301 от 10.10.2012 г.
Реестровый номер 651
Номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение
профессиональных знаний в области
оценочной деятельности
Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка
предприятия (бизнеса)» ПП № 493290 от 30.06.2003 г., выдан ЦПО БГУЭП г.
Иркутск, свидетельство о повышении квалификации № 350-12 от 18 октября
2012 г, выдано МРЦПК ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный
технический университет»
Сведения о страховании
гражданской ответственности
оценщика
Страховой полис 031/01 №109857 от 21.02.2014 г. ООО «Страховое общество
«Сургутнефтегаз» (период страхования с 03.04.2014 г. по 02.04.2016 г.) на
сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей
Место нахождения оценщика 664009, г. Иркутск, ул. Красноярская, 11а, офис 309
Стаж работы в оценочной
деятельности 15 лет
1.4.2. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке
специалистах
ФИО Засименко Владимир Ильич
Наименование организации,
должность ООО «Байкалэкспортлес», мастер производства клееного бруса
Квалификация по диплому Диплом о высшем образовании ВСВ №0048426 Байкальского государственного
университета экономики и права, квалификация – экономист-менеджер по
7
специальности «Экономика и управление на предприятиях лесного комплекса»
от 15.06.2004 г.
Степень участия Осмотр (фотофиксация) оцениваемого объекта – ликвидного запаса древесины,
замеры и расчеты объемов, составление акта осмотра
1.5. Используемая терминология, процесс оценки и подходы, применяемые в отчете
В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО №2 применяются следующие термины и
определения:
«5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается
конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта
оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать
исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции
объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных
покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по
разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен
для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени
информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки
зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте
оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы
для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».
Риск ликвидности – это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги
инвестиционный инструмент в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного
инвестиционного инструмента – важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего
портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение
невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках.
Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой
цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на
него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах
сделок с ними.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость
объекта оценки.
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
8
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся
при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки
при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком
при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации,
обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к
оценке.
Терминология, используемая для специфического объекта оценки
Строевой лес - лес большой высоты с маленькой конусностью и небольшим количеством сучьев.
Строевой лес имеет высоту не менее 24 метров. Строевой лес используется при изготовлении срубов домов
и бань. Согласно СНиП II-25-80 величину сбега круглых лесоматериалов при расчете элементов
конструкций принимают равной 0,8 см на 1 м длины, для лиственницы - 1 см на 1 м длины. Принято
считать, что для получения качественного сруба необходимо использовать лес, сбежестость которого не
превышает 0,5 - 0,6 см на 1 метр.
Пиловочник - лес средней высоты до 24 метров, конусность у такого леса выше, чем у строевого
леса, больше сучьев, такой лес используется для изготовления пиломатериала. Плотники называют такой
лес "морковками".
Подтоварник - лес высотой до 15 - 18 метров с небольшой конусностью и максимальным
диаметром 11 - 20 см, из такого леса, его еще называют тонкомером, изготавливают качественную вагонку и
половую рейку, погонаж. Из такого леса можно изготовить небольшой сруб дома или бани.
Брусовой лес – это лесонасаждения, в которых большинство деревьев пригодно, по своим размерам
и техническим качествам древесины, для выделки брусьев тех сортиментов, которые преимущественно
заготовляются в данной местности.
Деловая древесина - категория лучших по технической годности деревьев, характеризующихся
ровным здоровым стволом. При высоте свыше 20 м. длина деловой части составляет 6,5 м и более, менее
20м. - не меньше одной трети высоты ствола. Наиболее качественная древесина с русского севера, где из-за
короткого лета дерево растет медленно и древесина частослойная. Пиломатериал из этой древесины
отличается плотностью и прочностью.В эту категорию входят все сортаменты круглого леса (пиловочник и
фанерный кряж; балансовая древесина, круглая и колотая; и прочие сортименты делового круглого леса), за
исключением топливной древесины. Другое название: нетесаная древесина.
Круглый лес - весь поваленный или заготовленный иным образом и вывезенный круглый лес. Т.о.
этот термин охватывает всю вывезенную древесину, т.е. весь объем древесины, включая пригодные для
утилизации естественный отпад и отходы лесозаготовок. В эту категорию также входят: топливная
древесина и деловой круглый лес (нетесаная древесина).
Сортаменты - лесоматериалы установленного назначения, соответствующих требованиям
стандартов и технических условий.(Включает пиловочник, кряж, балансы)
Балансы - короткие брёвна, используемые в основном для производства целлюлозы и бумаги, а
также для производства ДВП. Диаметр вершинного торца для балансов всех пород – от 6 до 40 см., для
балансов, поставляемых на экспорт 8 - 24 см.
Пиловочник и фанерный кряж – круглый лес (грубо тесаный или нетесаный), подлежащий
продольной распиловке для производства пиломатериалов или железнодорожных шпал, также
используемый для изготовления шпона. Кряж (дерева) — толстый короткий отрезок ствола дерева,
используемый как заготовка при изготовлении изделий из древесины; ранее так называли нижние, комлевые
отрезки толстых стволов
Топливная древесина – круглый лес, используемый в качестве топлива, производства тепла и
электроэнергии. Этот термин включает древесину из основных стволов, ветви и другие части деревьев, а
также древесину, используемую для производства древесного угля, а также древесную щепу для топлива и
древесный уголь.
Древесный уголь – древесина, преобразованная в уголь в результате частичного сжигания или
обработки теплом из внешних источников.
Древесные отходы. Этот термин включает бракованные пиломатериалы, горбыль, древесные
обрезки, карандаши, остающиеся после лущения фанерного кряжа, опилки, плотничные и столярные отходы
и т.д. Этот термин не включает древесную щепу, полученную либо непосредственно в лесу из круглого леса,
либо из отходов (т.е. уже учтенную в качестве балансовой древесины, круглой и колотой, или в качестве
щепы и стружки).
9
Круглый лесоматериал – срубленное дерево очищенное от сучье и вершины, для дальнейшего
поперечного деления. Термин не включает дрова. В зависимости от диаметра верхнего торца круглые
лесоматериалы подразделяют на бревна, подтоварник и жерди.
Бревно – часть круглого лесоматериала, полученная поперечным делением.
Комлевое бревно – бревно, заготовленное из нижней (более толстой) части ствола.
Хлыст – ствол поваленного дерева, отделенный от корневой части и очищенный от сучьев. часть
ствола, используемая при оценке древесины на корню, обычно определяется наименьшим верхним
диаметром. Хлысты раскраивают (раскряживают) в зависимости от его размеров и качества на круглые
сортименты (отрезки), предназначенные для строительства, выработки пиломатериалов, шпал, фанеры,
рудничной стойки, целлюлозы, ДСП и ДВП и др.
Обессученный лесоматериал – лесоматериал на корню, у которого в раннем возрасте дерева были
обрезаны нижние ветви.
Долготье – круглый лесоматериал, у которого еще не проведено последующее поперечное
деление.
Фанерный кряж – круглый лесоматериал для выработки лущеного шпона, фанеры и строганного
шпона. Фанерный кряж поставляют в чурках и в долготье.
Пиловочник – бревно из стволов хвойных и лиственных пород для получения пиломатериалов.
Бревно для столбов – круглый лесоматериал для изготовления опор линий электропередач и связи.
В последние годы получили распространение оцилиндрованные бревна, изготовленные из обычных бревен,
обработанные на токарном станке, в результате чего они приобретают цилиндрическую форму (без «сбега»).
Такая форма облегчает возведение срубов и другие плотницкие работы.
Строительное бревно – круглый лесоматериал, используемый в строительстве (применяют для
несущих конструкций жилых, промышленных зданий, а также для свай и пролетных строений деревянных
мостов).
Подтоварник - часть ствола дерева с диаметром верхнего торца 8–13 см и длиной 3–.9 м. Его
используют для различных целей в жилищном и сельскохозяйственном строительстве, а также для
вспомогательных и временных сооружений.
Рудничная стойка – круглый лесоматериал хвойных пород для крепления горных выработок.
Пропсы - рудничные стойки, поставляемые на экспорт.
Пакет – несколько бревен, выровненных и связанных вместе упаковочным средством.
Штабель – бревна, уложенные в несколько ровных параллельных рядов.
Кол – круглый лесоматериал малых диаметров, заостренный с одного конца.
Дрова – круглый колотый лесоматериал, используемый в качестве топлива.
1.6. Заявление (сертификат) качества оценки
Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у
них данными:
1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют
действительности.
2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами
предложениями и существующими ограничительными условиями, и допущениями, являющихся частью
настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.
3. В отношении объектов оценки, являющихся предметом настоящего отчета, Оценщики не
имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не
имеют никаких интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в
силу настоящего отчета, владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ней
сделку.
4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной
стоимостью объекта оценки или с деятельностью по оценке имущества, благоприятствующей интересам
клиента, с суммой стоимости оцененного имущества, с притяжением оговоренных или с возникновением
последующих событий и совершением сделки с имуществом.
5. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной
помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.
1.7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику
профессиональной оценки.
1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного
10
к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 20.07.2007 г. № 255;
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного
к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 20.07.2007 г. № 254;
Ниже в таблице приведен перечень использованных стандартов и обоснование их использования
для определения соответствующего вида стоимости при проведении оценки объекта оценки в рамках
настоящего отчета:
Таблица 1. Использованные стандарты
Краткое
наименование
стандарта
Полное наименование стандарта Сведения о принятии
стандарта
Обоснование для
использования
стандарта
ФСО-1
Федеральный стандарт оценки
№1 «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к
проведению оценки»
Приказ МЭРТ1 РФ №256
от 20.07.2007г,
Регистрация в Минюст РФ
№10040 от 22.08.07г Стандарт обязателен к
применению на
основании ст. 15 ФЗ-
135 «Об оценочной
деятельности»
ФСО-2
Федеральный стандарт оценки
№2 «Цель оценки и виды
стоимости»
Приказ МЭРТ РФ №255 от
20.07.2007г, Регистрация в
Минюст РФ №10045 от
23.08.07г
ФСО-3
Федеральный стандарт оценки
№3 «Требования к отчету об
оценке»
Приказ МЭРТ РФ №254 от
20.07.2007г, Регистрация в
Минюст РФ №10009 от
20.08.07г
Ввиду того, что объектом оценки не является имущество, при оценке которого потребовались бы
дополнительные стандарты, данная оценка проведена с применением выше указанных стандартов оценки.
При упоминании в отчете тех или иных положений стандарта такое упоминание будет
сопровождаться ссылкой на Краткое наименование стандарта.
Также, на основании ст. 22 «Саморегулируемая организация оценщиков» ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.:
«Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в
целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр
саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков».
и ст. 22.1 «Функции саморегулируемой организации оценщиков» ФЗ «Об оценочной деятельности в
РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.:
«Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
…разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и
профессиональной этики…»
в настоящем Отчете, целью и задачами которого является определение рыночной и ликвидационной
стоимостей объекта оценки, Оценщиком при проведении работ по определению соответствующего вида
стоимости объекта оценки, были использованы стандарты НП «СМАО».
1.8. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
Заявление (сертификат) качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается
следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего отчета мы исходили из достоверности имеющихся документов,
полученных от Заказчика.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое
имущество, достоверность которого исходит со слов заказчика. Оцениваемые права собственности
рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на
стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в
случае обнаружения) подобных факторов.
5. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных
источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя
ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на
1 Министерство экономического развития и торговли.
11
источник информации.
6. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это
предусмотрено договором об оценке.
7. Мнение относительно рыночной стоимости, полученной на дату оценки, действительно только на дату
оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость
оцениваемого объекта.
8. Оценка производится на основании представленной заказчиком документации и визуального осмотра
объекта оценки. Согласно извещения о проведение упрощенной закупки №01/3610 от 18.08.2015 г.
ориентировочный объем ликвидной запас древесины -151 м.куб., специалистом Засименко В.И
произведены осмотр и замеры ликвидной древесины. Точный замер ликвидной древесины представлен
в акте осмотра от 14.09.2015 г. и составляет 151 м.куб.
1.9. Этапы определения стоимости объектов оценки
Таблица 2. Процесс оценки
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке Проведено
2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено
3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик
объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об
Объекте оценки
Проведено
4. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки Проведено
5. Осуществление расчетов Проведено
6. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта
оценки Проведено
7. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке Проведено
Таблица 3. Анализ представленной Заказчиком информации
Информация о виде и
объеме прав на
имущество
Получение исчерпывающей информации о виде и объеме
прав на имущество, право собственности на которое
оценивается, содержащейся в документах, подтверждающих
существующие права собственника оцениваемого имущества
(правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы,
(контракт, договор купли-продажи/поставки и т.п.)
Отражено
Сопоставление
данных об Объекте
оценки
Установление конструктивных особенностей имущества, а
также его соответствия данным представленной технической
документации/ спецификации (техническим паспортам,
спецификации к договору/ контракту и т.п.)
Проведено
Установление данных
об обременений на
Объект оценки
Установление наличия/отсутствия обременений имущества
на основании документов, содержащих сведения о наличии
обременений, установленных в отношении оцениваемого
имущества, право собственности на которое оценивается,
включая обременение залогом или долговыми
обязательствами, наличием арендаторов, соглашений,
контрактов, договоров и других обременений (при их
наличии).
Проведено
Установление данных
о местонахождении
Объекта оценки
Установление правовых оснований установки/ нахождения/
хранения оцениваемого имущества по фактическому адресу
местонахождения на основании соответствующих
документов
Проведено
Сбор сведений о
расходах
Установление величины годовых расходов Собственника,
связанных с эксплуатацией, обслуживанием движимого
имущества, права собственности на которое оцениваются, и
уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки
Собственника объекта и/или иных документов (балансов,
оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).
Не проводилось
Установление
дополнительных
характеристик
Объекта оценки
Установление иных количественных и качественных
характеристик имущества, право собственности на которое
оценивается, в том числе содержащих описание
существующих прав на него.
Проведено
12
1.10. Источники информации
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки:
- Извещение о проведение упрощенной закупки №01/3610 от 18.08.2015 г.;
- Проект освоения лесов, предоставленных в аренду ОАО «ИЭСК»;
- Акт осмотра от 14.09.2015 г.
Перечень источников данных используемых при проведении оценки объекта оценки:2
- Интернет-портал ЛесОнлайн Лесная промышленность. http://www.lesonline.ru/. Адрес: Россия,
141700, Московская обл., г. Долгопрудный, Институтский пер., д.9. Тел: +7 (495) 576-0045, +7 (495) 576-
0466, +7 (495) 576-6022
- Журнал ЛесПромИнформ. Тел./факс: +7 (812) 640-98-68. Адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д. 270 Б http://www.lesprominform.ru
- Интернет-портал http://www.bir-a.ru
- Интернет-портал http://lesopilka777.ru
- Интернет-портал http://journal-eco.ru
- Интернет-портал http://irkutsk.rosfirm.ru/p
- Интернет-портал https://www.avito.ru
Перечень нормативных актов используемых при проведении оценки объекта оценки:
- Гражданский кодекс РФ в посл. Ред.;
- Налоговый кодекс РФ в посл. Ред.;
- Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от
29.07.1998 г. в посл. Ред.;
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обязательный к
применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития
России от 20.07.2007 г. №255;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обязательный к
применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития
России от 20.07.2007 г. №254.
Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит сведений о
методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций. Прочие источники
информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по тексту Отчета.
2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ
ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕ ПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО
ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
2.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и
регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе
тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки
Замедление российской экономики, наблюдавшееся с середины 2012 года, первоначально было
связано с инвестиционной паузой, вызванной разрастанием долгового кризиса в еврозоне. По мере
замедления экономического роста все более отчетливо стали проявляться структурные проблемы,
обусловленные опережающим ростом издержек, прежде всего, связанных с трудовыми ресурсами.
Вследствие этого происходило сокращение доли валовой прибыли в структуре ВВП и, как результат,
уменьшение ресурсов для инвестиционного роста. В итоге инвестиционная пауза затянулась, а в 2014 году
к этому добавились новые факторы ограничения экономического роста. Эскалация конфликта на Украине,
введение экономических санкций в отношении России и падение цен на нефть с середины 2014 года
привели к росту неопределенности, сокращению доходов и резкому ухудшению бизнес-уверенности.
Ограничение доступа на международные рынки капитала и ужесточение денежной политики привели к
росту стоимости заимствований, что в еще большей степени негативно отразилось на инвестиционном
спросе и потребительских настроениях, вызвав усиление оттока капитала, ослабление рубля и всплеск
инфляции.
Последнее обстоятельство привело к снижению реальных располагаемых доходов населения (-1 % к
2013 году) и ослаблению потребительского спроса. Правда, в полной мере в 2014 году этот эффект не успел
проявиться, т.к. «убегая» от инфляции население предпочитало тратить деньги, а не сберегать. Однако
2 Использованные при проведении оценки объекта оценки данные с указанием источников их получения
указаны в соответствующих разделах Отчета.
13
такая модель поведения потребителей возможна лишь в краткосрочном периоде. По мере дальнейшего
снижения реальных доходов ограничения, связанные с потребительским спросом, начнут проявляться все
более отчетливо и станут одним из ключевых факторов негативной экономической динамики в 2015 году.
В III квартале 2014 г. темп прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года еще
сохранялся в области положительных значений – 0,7 % благодаря рекордному урожаю и высокой
динамике обрабатывающих производств, но сезонноочищенные темпы прироста ВВП уже были
нулевыми. В IV квартале темпы прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года, по
оценке Минэкономразвития России, также близки к нулевому уровню, как и показатели сезонно очищенной
динамики. В целом за 2014 год прирост ВВП составил 0,6 процента.
Наиболее ощутимый спад отмечается в инвестиционной деятельности. Закрытие внешних рынков
капитала снизило ресурсную базу банков, а рост премий за риск повысил стоимость заемных средств
предприятий. Темпы прироста инвестиций в основной капитал с начала года колебались в отрицательной
области: -4,8 % в первом квартале, -1,4 % во втором, -2,4 % в третьем и -3,0 в четвертом. Сезонно
очищенная динамика была отрицательной в течение всего периода, за исключением второго квартала,
когда наблюдалось некоторое восстановление после провала в начале года.
Сокращение связано со снижением капитальных вложений субъектов малого
предпринимательства и инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами. В то же
время рост инвестиционной активности крупных и средних организаций в течение года ускорялся (в III
квартале до 3,1 % после 2,1 % во II квартале и 1,8 % в I квартале). Таким образом, по итогам 2014 года
возросшая общая экономическая неуверенность инвесторов привела к сокращению инвестиций в
основной капитал на 2,5 %, что связано в основном с компаниями рыночных секторов в таких видах
деятельности как предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг,
здравоохранение и предоставление социальных услуг, финансовая деятельность, металлургия и
деревообрабатывающий комплекс.
Прирост промышленного производства по итогам 2014 года составил 1,7 % и был обеспечен
ростом обрабатывающих производств на 2,1 % и добычи полезных ископаемых на 1,4 % при снижении
производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 0,1 процента.
Из обрабатывающих отраслей наибольший рост отмечается в производстве транспортных
средств и оборудования, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в производстве кокса и
нефтепродуктов. Вместе с тем достаточно внушительный спад остается в производстве машин и
оборудования, в обработке древесины и производстве изделий из дерева.
Производство сельскохозяйственной продукции заметно увеличилось в III квартале 2014 г.
(на 11,2 % к соответствующему периоду 2013 года) благодаря необычайно высокому урожаю ряда
сельскохозяйственных культур, в первую очередь зерновых, но к концу года из-за неблагоприятных
погодных условий рост производства замедлился и по итогам года составил 3,7 процента.
Динамика реальных располагаемых доходов населения замедлялась с начала 2013 года. Сезонно
очищенный темп их прироста в течение двух лет был близок к нулю, а по итогам 2014 года реальные
располагаемые денежные доходы оказались ниже уровня 2013 года на 1,0 процент. При этом рост
реальной заработной платы сохранился и по итогам года составил 1,3 процента.
На потребительском рынке сохранились положительные тенденции, несмотря на то, что в течение
2014 года торговый и сервисный сегменты демонстрировали тенденцию замедления деловой
активности. Оборот розничной торговли за 2014 год превысил уровень предыдущего года на 2,5 %
против 3,9 % в 2013 году, а объем платных услуг – на 1,3 % (2,1 % в 2013 году). Существенным
фактором, ограничивающим потребительский спрос, явилось замедление динамики кредитования
физических лиц – портфель кредитов населению вырос в 2014 году лишь на 13,8 % по сравнению с 28,7 % в
2013 году.
Экспорт товаров в физическом выражении в первом полугодии 2014 г. был достаточно
высоким (102,8 % к соответствующему периоду предыдущего года), но уже в третьем квартале его рост
замедлился до 99,4 %, в ноябре он сократился до 91,3 процента. Объем экспорта товаров, по оценке
Центрального банка России, составил в 2014 году 493,6 млрд. долларов США, сократившись в
стоимостном выражении на 5,7 процента.
Физический объем импорта товаров заметно снижался в течение трех кварталов 2014 года (на 7,6
%, 10,0 % и 5,5 %, соответственно), а в ноябре, по данным ФТС России, на 12,9 процента. Объем
импорта товаров, по оценке Центрального банка России, составил в 2014 году 308,0 млрд. долларов
США, сократившись в стоимостном выражении на 9,8 процента.
Сальдо торгового баланса оценивается на уровне 185,6 млрд. долларов США (181,9 млрд.
долларов США в 2013 году), а счет текущих операций – 56,7 млрд. долларов США (34,1 млрд.
долларов США). Вместе с тем отток капитала, по оценке Центрального банка России, составил 151,5
млрд. долларов США против 61 млрд. долларов США в 2013 году.
Инфляция потребительских цен за годовой период повысилась до 11,4 с 6,5 % годом ранее, а
среднегодовой показатель инфляции вырос до 7,8 % против 6,8 % в 2013 году, что в основном
обусловлено девальвацией рубля, ослаблением конкуренции и усилением инфляционных ожиданий.
Факторы и условия социально-экономического развития России в 2015 году
14
Представленный вариант прогноза социально-экономического развития Российской Федерации
на 2015 год базируется на гипотезе изменения внешних и внутренних факторов, в том числе
динамики цен на нефть и другие товары российского экспорта, ухудшения внешнеэкономических
условий, сохраняющегося геополитического напряжения и продолжения действия экономических
санкций в отношении России.
Разработанный вариант прогноза характеризует развитие экономики в условиях реализации
принятых дополнительных мер стимулирующего характера и предполагает более активную политику
государства, направленную на обеспечение устойчивого развития экономики и социальной стабильности.
Прогноз разработан исходя из среднегодового уровня цен на нефть сорта Urals на 2015 год в
размере 50 долларов США за баррель. Среднегодовой уровень средне контрактной цены на газ в 2015
году прогнозируется в размере 222 доллара США за тысячу кубических метров.
Темпы роста ВВП в 2015 году прогнозируются на уровне -3 процента.
2.2. Мировое производство лесной продукции
Международная организация по лесной индустрии, ФАО, опубликовала статистику, в соответствии
с которой тенденцией Мирового выпуска основных видов лесной продукции в 2014 году является
продолжающийся рост выпуска продукции деревообработки на фоне небольшого увеличения вывозки
делового круглого леса. Ключевым фактом, отмеченным FAOSTATом в 2013 - 2014 годах – стало
существенное наращивание выпуска пеллет. Важно отметить, что Целлюлозно-бумажное производство в
целом впервые за последние три года отработало в 2014 году с положительной динамикой, за исключением
выпуска газетной бумаги и бумаги для письма.
Таким образом, общемировое производство лесной индустрии в 2014 году показало рост
практически по всем секторам – от лесозаготовки, которая за год выросла на 1% до деревообработки,
показатели которой были увеличены за год в среднем на 5%. Бьет новый рекорд мировой выпуск пеллет – в
отчетном году производство данного вида топлива увеличилось на 15%. Важно отметить, что после
стагнации на протяжении двух лет мировая целлюлозно-бумажная отрасль в 2014 году показала рост –
производство бумаги и картона выросло на 1% при увеличении уровня варки целлюлозы на 0,2%. Объемы
выпуска рекуперированной бумаги увеличены на 3%. При этом выпуск газетной бумаги и бумаги для
письма упал за год на 6% и 10% соответственно. Таким образом, увеличение выпуска лесной продукции в
мировом масштабе, зафиксированное в 2014 году, свидетельствует о растущем спросе, прежде всего, на
продукцию деревообработки и пеллеты.
Эксперты ФАО подчеркивают, что сейчас мировой рынок древесной продукции практически
восстановлен. В ближайшие несколько лет спросом, главным образом, будут пользоваться продукты,
используемые в секторе биоэнергетике.
Более того, мировое производство лесной продукции по итогам 2014 года не только показало рост,
но и полностью восстановилось после экономического спада 2008 – 2009 гг. Практически по всем секторам
мировой лесоиндустрии, кроме ЦБП пройден докризный уровень 2007 года. Так, производство
промышленного круглого леса по результатам 2014 года превысило докризисный показатель 2007 года на
15
4% за счет увеличения вывозки делового леса в последние два года. Мировые показатели по топливой
древесине увеличиваются ежегодно по 0.5%. Производство пиломатерилов по причине невысокого роста
достигло докризисные объемы только в 2014 году, +1%. Мировое производство листовых древесных
материалов не только показало устойчивый рост, но и полностью восстановилось за последние пять лет. В
2014 году производство листовых древесных материалов вновь достиглорекордно высокого уровня.
Например, объемы выпуска фанеры за счет стемительного роста производства в Китае выросли после
мирового кризиса в полтора раза. Отметим, что в Азиатско-Тихоокеанском регионе, Латинской Америке и
Карибском бассейне, а также в Северной Америке происходило быстрое восстановление производства
древесины. Рост производства в Европе, напротив, замедлился с 2012 года и до сих пор не может
восстановиться, в особенности это касается западной и южной Европы, где производство и потребление
некоторых древесных продуктов как, например, круглой древесины и листовых древесных материалов,
продолжило спад. В тоже время по варке целлюлозы докризисные объемы не достигнуты - показатели
отчетного года на 5% ниже уровня 2007 г. Выпуск писчей бумаги и бумаги для печати падает третий год, в
результате чего уровень 2007 г. не достигнут, -10%. Последние четыре года снижается и производство
газетной бумаги, однако в 2014 году газетной бумаги было на треть больше выпущено, чем в 2007 году.
Производство картона продолжает расти, на 13% превысив докризисный показатель.
Вывозка круглого леса в 2014 г. выросла за счет увеличения заготовки деловой древесины.
Заготовка и вывозка круглого леса (Roundwood) в мировом масштабе растет пятый год подряд. В 2014 году
производство круглого леса выросло на 0,8%. Данный рост был обусловлен относительно высоким уровнем
прироста делового круглого леса (Industrial Roundwood), который составил 1,6% за год и незначительным
увеличением объема топливной древесины (Wood Fuel) – показатели по которой увеличены всего на 0,1%.
Надо сказать, что с 2005 года объемы вывозки топливной древесины росли ежегодно по 0,5%, исключение
составил 2009 год – уровень заготовки данной товарной группы упал на 0,4%.
На диаграмме видно, что за последние десять лет на фоне незначительного ежегодного роста
вывозки топливной древесины, производство делового круглого леса в период мирового кризиса претерпело
спад в 2008 году и 2009 году – на 7% и 6% соответственно. Однако уже к 2011 году докризисные показатели
были достигнуты, после чего, начиная с 2013 г. по 2014 г. объемы вывозки деловой древесины выросли на
1,8% и 1,6% соответственно. Следует отметить, что на рост уровня лесозаготовки, прежде всего, повлияло
увеличение производства делового круглого леса в России. Напомним, что РФ восьмой год подряд занимает
вторую строчку после США в списке стран-лидеров по заготовке промышленного леса. В 2013 г и 2014 г.
объем вывозки деловой древесины в
России вырос на 1.7% и 4.4%
соответственно.
Важно отметить, что
увеличение уровня вывозки
промышленного круглого леса в мире в
2014 году было обусловлено, прежде
всего, ростом мирового производства
хвойных и лиственных пиловочника и
фанкряжа – на 3% и 2% соответственно.
При этом вывозка балансовой
древесины практически осталась на
уровне предыдущего года. Заметим, что
производство круглого леса для
лесопиления и выпуска фанеры
составляет 56% от всей лесозаготовки деловой древесины. Круглый лес, предназначенный для выработки
целлюлозы и древесной щепы, занимает долю 35%.
Всего в 2014 году в соответствии с информацией FAOSTATa мировое производство
промышленного круглого леса составило около 1,828 млн кубометров. Немногим более половины заготовки
16
деловой древесины в мире принадлежит пяти странам: до 20% мирового делового круглого леса по итогам
2014 года принадлежит США (357 млн м3, +0.5%). Около 10-и процентов деловой древесины производится
в России (188 млн м3, +4.4% ). Немногим менее заготовку промышленного круглого леса осуществляют в
Китае (167 млн м3, 0% ), Канаде (150 млн м3, +1.5% ) и Бразилии (144 млн м 3%). См. также Заготовка
Круглого леса мировыми лидерами в 2013 г.
Производство древесных топливных гранул вновь достигло исторического максимума.
Производство древесных топливных гранул (Wood Pellets) в 2014 году вновь выросло до рекордно высокой
отметки. Так после 16%-го роста в 2013 году, мировой выпуск пеллет увеличился еще на 15% в 2014 году.
Столь существенный рост производства древесных топливных гранул был обусловлен, главным образом,
благодаря благоприятствующей политике, стимулирующей рост спроса в секторе биотоплива в Европе,
согласно последним данным ФАО. Глобальное производство древесных топливных гранул в 2014 году
достигло уровня 26 млн. тонн. В 2014 году на два основных рынка - Европу и Северную Америку -
приходился почти весь объем мирового производства гранул (62% и 34% соответственно) и потребления
(81% и 15% соответственно). Сегодня лидерами по выпуску пеллет выступают такие страны, как США,
Канада и Германия. Более половины объема производства пеллет, точнее 57% или 15 млн. тонн в 2014 году
было реализовано на международных рынках. Заметим, что экспорт пеллет также растет высокими темпами
– в 2013 году 2014 г. рост соответственно составил 26% и 18%. За последние два года существенно
увеличился товаропоток пеллет из Северной Америки в Европу и более всего в Великобританию. См. также
Мировой спрос на пеллеты растет в 2013 г.
Производство листовых древесных материалов и пиломатериалов на подъеме. Мировое
производство основных видов продукции деревообработки вновь продемонстрировало рост. Так, в 2014
году производство пиломатериалов в мировом масштабе выросло на 4%, а аналогичный показатель по
древесным плитам поднялся на 5 п. Важно отметить, что положительная динамика роста, как по продукции
лесопиления, так и по выпуску листовых древесных материалов носит уже устойчивый характер на
протяжении последних пяти лет, начиная с 2010 года.
Медленный рост производства
пиломатериалов. Мировой рынок
пиломатериалов (Sawnwood) последние четыре
года растет стабильными темпамина уровне 4-
х процентов в год. По итогам 2014года в
соответствии со статданными ФАО объёмы
мирового производства пиломатериалов
составили 439 млн. м3, +4%, причем хвойных
пиломатериалов в мировом масштабе
изготовлено около 311 мн м3, +3%,
лиственных – 128 млн м3, +5%.
Напомним, что за период с 2007 года
по 2009 год включительно мировое
производство пиломатериалов упало почти на четверть. Начиная с 2010 года производство пиломатериалов
стабильно восстанавливается, в значительной степени за счет роста производства в трех регионах: в Европе,
Северной Америке и Азиатско-Тихоокеанском регионе. Напротив, производство в Африке и Латинской
Америке и Карибском бассейне остается скромным по сравнению с аналогичным периодом. Несмотря на
10%-й рост выпуска в 2010 году и последующий ежегодный прирост по 4%, докризисные объемы по
выпуску распиленной древесины были достигнуты только в отчетном году. Ведущими странами по
производству пиломатериалов выступают такие страны, как США (75 млн м3,+5%), Китай (68 млн м3,+9%),
Канада (43 млн м3,+1%), а также Россия(34 млн м3,+1%) и Германия (22 млн м3,+1%). См. также Мировой
рынок пиломатериалов медленно растет в 2013 г.
Производство и потребление листовых
древесных материалов демонстрирует
стабильный и стремительный рост в
большинстве стран мира. В 2014 году
производство листовых древесных материалов
выросло до новой рекордно высокой отметки в
384 млн. кубометров, то есть увеличилось на
5% по сравнению с 2013 г. Производство
листовых древесных материалов было
единственным сектором, в котором не было
зафиксировано спада во время недавней
рецессии, и их производство неуклонно растет.
Это связано с быстрым и последовательным ростом в Азиатско-Тихоокеанском регионе, а также регионом
Латинской Америки и Карибского бассейна.
Стремительный рост выпуска фанеры начался в 2010 году. По-прежнему устойчивый рост
демонстрирует мировое производство клееной фанеры (Plywood).За 2014 год объемы увеличились на 7%,
17
составив 145 млн м3. Важно отметить, что, начиная с 2010 года мировое производство клееной фанеры
выросло столь значительно, что по итогам отчетного года производство более, чем в полтора раза
превысило докризисный уровень 2007 года. До 70% мирового выпуска фанеры, в соответствии со
статданными ФАО, изготавливают в Китае. За 2014 год объемы выпуска фанеры в КНР выросли на 9%,
составив 101 млн м3. А в сравнении с 2007 годом производство фанеры в Поднебесной выросло почти в 2.3
раза. Производство шпона в мировом масштабе в 2014 году увеличено на 2% до 13 млн м3.
Положительная динамика в 2014 году зафиксирована также и по плитам МДФ – рост составил 5%
до 93 млн м3. Объемы выпуска ДСП (Particle Board) в мире растут весьма медленно - показатели до
экономического спада удалось достигнуть только в 2014 году, т.к. после 10%-го роста производства в 2013
году объемы увеличились вновь на 4%, достигнув уровня 111 млн м3. По плитам ДВП (Hardboard) в 2014
году впервые за последние шесть лет зафиксирована отрицательная динамика. Уровень мирового
производства за год упал более, чем на 9% до 13 млм м3. Однако, несмотря на спад, производство ДВП в
сравнении с 2007 годом выросло почти на 40%.
Рынки целлюлозно-бумажной продукции сдерживаются ослабевшим спросом в Китае. В мировой
целлюлозно-бумажной индустрии, напротив, начиная с 2012 года наблюдалась стагнация в значительной
степени вследствие снижения потребления этой продукции в Китае, где электронные издания все в большей
степени вытесняют традиционные печатные СМИ. И только по итогам 2014 года наметилась тенденция
незначительного роста в этом секторе Лесной промышленности, за исключением выпуска газетной бумаги.
Производство древесной целлюлозы (Wood Pulp) в 2014 году выросло только на 0,2% до 172 млн
тонн. В том числе выработка химической древесной целлюлозы в 2014 г. составила 131 млн тонн, рост 1%.
Мировой рынок древесной целлюлозы последние три года стагнирует – по итогам 2012 года (-1%) и 2013
года (-0.1%) в соответствии со статданными ФАО объёмы мирового производства древесной целлюлозы
практически остались на уровне предыдущего года. Напомним, что за кризисные два года мировое
производство древесной целлюлозы упало на 12%, а 6%-й рост в 2010 году не позволил восстановить
утраченные объемы. Докризисные объемы не достигнуты - показатели отчетного года по варке целлюлозы
на 5% ниже уровня 2007 г.
США, Канада, Бразилия, Швеция и Финляндия – мировые лидеры по объемам варки древесной
целлюлозы. На долю этой пятерки приходится свыше 60% мирового уровня древесной целлюлозы. Ведущий
производитель – США (48 млн. тонн древесной целлюлозы, -3%). В 2014 году Канада выпустила 18 млн
тонн древесной целлюлозы, что на 2% меньше, чем в 2013 г. Бразилия и Швеция произвела 17 млн тонн
(+9%) и 12 млн тонн (-2%) древесной целлюлозы соответственно. Финны сохранили уровень выработки
целлюлозы предыдущего года, 10 млн тонн.
Источник информации: http://www.lesonline.ru/analitic/?cat_id=12&id=310185
2.3. Глобальное производство лесной продукции в 2014 году. Всемирная организация FAO опубликовала статистику по мировому выпуску лесной индустрии за
2014 год. Ниже приводится таблица по выпуску основной продукции лесной промышленности в мировом
масштабе. Таблица составлена по результатам 2014 года, включая изменения объемов производства к
уровню предыдущего года.
18
Источник информации: http://www.lesonline.ru/analitic/?cat_id=12&id=309714
2.4. Производство Леспрома за полгода 2015 г.
Уровень выпуска основной продукции Лесной промышленности России за первое полугодие 2015
года.
2.5. Обзор рынка лесной промышленности Иркутской области
Лесопромышленный комплекс области представлен лесозаготовительной, деревообрабатывающей,
целлюлозно-бумажной и лесохимической отраслями.
«Развитию лесной промышленности Приангарья способствовало бурное индустриальное освоение
Сибири, начавшееся с середины 1950х годов. В регионе резко увеличивались объемы лесозаготовки,
вводились в эксплуатацию крупные лесопромышленные комбинаты - Байкальский ЦБК, Братский и Усть-
Илимский ЛПК. Эти предприятия сегодня дают около 70% всей продукции лесного комплекса Приангарья»,
- рассказывают в Министерстве промышленной политики и лесного комплекса Иркутской области.
Согласно концепции развития ЛПК региона, стратегическим вектором является приоритетное
расширение глубокой химической и лесохимической переработки древесины с целью вовлечения в
переработку мелкотоварной, низкокачественной и мягколиственной древесины и получение
19
высокорентабельной продукции. При этом одно из обязательных условий в части обоснования увеличения
объемов заготовки и транспортировки древесины - их полное соответствие требованиям неистощимого и
постоянного лесопользования, охраны окружающей среды.
Основные направления деятельности ЛПК Иркутской области:
● организация и заключение соглашений о социально-экономическом партнерстве на уровне
администрации области и муниципальных образований районов с предприятиями разных форм
собственности;
● создание биржевых складов и содействие в организации биржевой торговли лесоматериалами;
● привлечение российского и иностранного капитала к созданию производственных мощностей по
глубокой механической и лесохимической переработке древесины с целью вовлечения в переработку
мелкотоварной, низкокачественной, мягколиственной древесины;
● развитие малого и среднего бизнеса на базе мелких лесозаготовительных предприятий и
предприятий, перерабатывающих древесину.
Лесопромышленный комплекс Иркутской области необходимо переориентировать на более
высокотехнологичные, чем сегодня, производства. По данным, в Приангарье очевидна тенденция к
снижению экспорта круглого леса и увеличению переработки: за последние десять лет производство
пиломатериалов в регионе выросло в 3,5 раза. В то же время показатель освоения расчетной лесосеки
составляет всего 36%.
Приоритетные направления работы правительства области мы видим в привлечении инвестиций в
лесную отрасль, в реализации инновационных проектов, проведении политики повышения
конкурентоспособности и расширения присутствия региональных производителей на российских и
зарубежных рынках в сегментах продукции из древесины, при этом необходимо сократить объем
незаконной заготовки и оборота леса и совершенствовать систему борьбы с лесными пожарами.
Правительство Иркутской области намерено ввести практику подготовки инфраструктуры
производственных площадок для деревообрабатывающих предприятий за счет федерального, областного и
местных бюджетов.
Определенный экономический эффект от деятельности предприятий, реализующих инвестпроекты,
есть, в том числе в виде новых рабочих мест. Впрочем, за те полгода, что прошли со времени этого
заявления, сведений о корректировке списка приоритетных инвестпроектов в сфере ЛПК Иркутской области
не поступало.
Сейчас в Иркутской области реализуется шесть приоритетных инвестиционных проектов в
области освоения лесов: ● Лесопильно-деревообрабатывающий комплекс в пос. Новая Игирма Нижнеилимского района.
Инвестор - ЗАО «ЛДК Игирма», объем инвестиций - 3 млрд руб. Основная продукция - пиломатериалы,
годовой объем производства - 434 тыс. м3. Размер расчетной лесосеки - 413 тыс. м3. Объем потребляемого
сырья -1 млн м3.
● «Большой Братск» - предприятие по производству хвойной целлюлозы. Инвестор - ОАО «Группа
«Илим», объем инвестиций - $700 млн. Производительность - 720 тыс. т товарной беленой хвойной
целлюлозы в год.
● Производство клееной большеформатной хвойной фанеры. Инвестор - ООО «Осетровский ЛДК»,
объем инвестиций - 1938 млн руб. Основная продукция - фанера, объем производства - 100 тыс. м3 в год.
Размер расчетной лесосеки и объем потребляемого сырья - 787 тыс. м3.
● Производство биотоплива из возобновляемых источников. Инвестор - ОАО «Восточно-
Сибирский комбинат биотехнологий», объем инвестиций - 1048 млн руб. Основная продукция - пеллеты,
объем производства - 106 тыс. т в год. Размер расчетной лесосеки и объем потребляемого сырья - 530 тыс.
м3.
● Лесопильно-деревообрабатывающий комплекс. Инвестор - ООО «Транс-Сибирская лесная
компания», объем инвестиций - 5887 млн руб. Основные виды продукции: пиломатериалы (500 тыс. м3 в
год), деревянные конструкции (94 тыс. м3), деревянные дома (122 тыс. м2), клееные балки (100 тыс. м3),
плиты OSB (300 тыс. м3), пеллеты (160 тыс. т). Размер расчетной лесосеки и объем потребляемого сырья -
1971 тыс. м3.
● Лесопильный завод «Русфорест Магистральный». Инвестор - ООО «Русфорест Магистральный»,
объем инвестиций в лесопереработку - 600 млн руб., в лесозаготовку - 750 млн руб. Основная продукция -
сухие пиломатериалы (150 тыс. м3 в год), технологическая щепа. Размер расчетной лесосеки и объем
потребляемого сырья - 599,7 тыс. м3.
Мониторинг цен на лес в Иркутской области по состоянию на 15 сентября 2015 года рассчитан
на основе сведений о предложениях по продаже, опубликованных различных базах данных в сети интернет,
материалах областных СМИ, периодических изданиях:
- Интернет-портал ЛесОнлайн Лесная промышленность. http://www.lesonline.ru/. Адрес: Россия,
141700, Московская обл., г. Долгопрудный, Институтский пер., д.9. Тел: +7 (495) 576-0045, +7 (495) 576-
0466, +7 (495) 576-6022
- Журнал ЛесПромИнформ. Тел./факс: +7 (812) 640-98-68. Адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д. 270 Б http://www.lesprominform.ru.
20
3. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА
ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Таблица 4. Имущественные права, наличие обременений, физические свойства, текущее
использовании и другие факторы и характеристики связанные с Объектом оценки
Сведения об:
имущественных правах, Право собственности
обременениях, связанных с объектами оценки, Обременения отсутствуют
физических свойствах объектов оценки, Данный вид имущества- запас древесины -
не характеризуется данной категорией
износе, Данный вид имущества- запас древесины -
не характеризуется данной категорией
устареваниях; Данный вид имущества – запас древесины
- не характеризуется данной категорией
информация о текущем использовании объектов оценки; Не используется
другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам
оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Отсутствуют
Количественные и качественные характеристики объекта оценки в соответствии с Договором №
488/2015 на выполнение работ по оценке от 14 сентября 2015 г., в настоящем Отчете объектом оценки
является ликвидный запас древесины, ориентировочным объемом 151 м.куб., расположенной по адресу:
Иркутская область, Ангарское муниципальное образование, Усольское лесничество, Ангарское участковое
лесничество, Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40 (выделы
1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных планом лесного участка с номером
учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09, общей площадью 11,13 га.
Определение количественных и качественных характеристик объекта оценки, а именно установление
объема ликвидной древесины, было определено на основании визуального осмотра, выполненного 14
сентября 2015 г. специалистом Засименко Владимиром Ильичом.
Определение объемов древесины на корню проводилось методом сплошного перечета только на
двух участках.
Это связано с тем, что покрытые лесом земли на арендуемом участке, составляют 0,75 га.
№17, выдела – 2, 11, 17, площадь 0,47га;
№40, выдела – 25, 28, площадь 0,28га.
Таблица 5. Характеристика лесного участка и его насаждений
Общая
площадь
всего, га
В том числе
Лесные земли Нелесные земли
покрытые
лесной
растительность
ю
непокрытые
лесной
растительно
стью
итого реки,
озера
просеки пастби
ща и
сеноко
сы
болото итого
11,13 0,75 0,01 0,76 0,04 10,05 0,25 0,03 10,37
Участки будут вырублены в виде просеки.
Таблица 6. Данные инструментальной съемки границ участка в квартале №17, выдела – 2,11,17
Мегетской дачи, Ангарского участкового лесничества
№№ точек Румбы линий Длина линий, м
0-1 ЮВ:06 635
1-2 ЮВ:01 444
2-3 ЮЗ:15 120
3-4 ЮЗ:61 50
4-5 СЗ:51 36
5-6 СВ:61 40
6-7 СВ:90 33
7-8 СВ:15 103
8-9 СЗ:01 442
9-1 СВ:88 8
21
Таблица 7. Данные инструментальной съемки границ участка в квартале №40,выдела – 25, 28
Мегетской дачи, Ангарского участкового лесничества
№№ точек Румбы линий Длина линий, м
0-1 СЗ:89 710
1-2 СЗ:89 9
2-3 СЗ:26 460
3-4 СВ:62 8
4-1 ЮВ:26 464
Таблица 8. Проектируемый объем рубок лесных насаждений на лесном участке
№
квартала
№ выдела Площадь
объекта, га
Объем рубок, м3
корневой запас ликвидный запас
17 2, 11, 17 0,47 116,3 106
40 25, 28 0,28 49,6 45
Итого: 0,75 165,9 151
Таблица 9. Общий запас древесины по выделам
Квартал Выдел Площадь, га Состав
насаждений
Запас древесины,
м3/га
Общий запас
древесины, м3
17
2 0,23
7С3Б
280
7С 45,1
3Б 19,3
11 0,05
5С5Б
240
5С 6
5Б 6
17 0,19
6С4Б
210
6С 23,9
4Б 16
40
25 0,2
8Б2С
160
8Б 25,6
2С 6,4
28 0,08
8Б2Ос
220
8Б 14,1
2Ос 3,5
Итого: 0,75 165,9
На территории Усольского лесничества Ангарского участкового лесничества Мегетской дачи в
кварталах №16, выдела – 22,23; №17, выдела – 2, 11, 15, 17; №40, выдела – 1-7, 13, 16, 25, 26, 28, 29, 30;
№41, выдел – 3 покрытая лесом площадь участка составляет 0,75 га, на которой и предусматривается
заготовка древесины. Заготовка древесины будет производится по форме сплошных рубок. Установленный
объем заготовки древесины на участке – 165,9 м3, в том числе ликвидная древесина составляет 151 м3.
№17, выдела – 2, 11, 17, площадь 0,47га – 116,3 м3
№40, выдела – 25, 28, площадь 0,28га – 49,6 м3
Маркетинговое время: (разумно долгий период экспозиции объекта): оценочное маркетинговое
время для объекта как время обоснованного выставления объекта для продажи на существующем рынке
составляет 6 месяцев.
22
Фотоматериалы:
23
24
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимости, их расчет
необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором
в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования
альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное
использование собственности, называется анализом наиболее эффективного использования.
Указанная тенденция нашла отражение в Международных стандартах оценки (МСО)3.
В частности, п. 3.4 МСО-1 (МСО-2005) дает следующее определение НЭИ:
Наиболее эффективное использование: - наиболее вероятное (most likely – наиболее вероятный,
подходящий) использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом
оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого
стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера.
Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования
существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для
объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений
конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по
обследованию технического состояния конструкций.
Оценка экономической эффективности проекта и выбор использования, приводящего к
максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных
характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.
Принимая во внимание
целевое назначение имущества,
перспективы развития области,
ожидаемые изменения на рынке,
можно сделать вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого имущества для
производства пиломатериалов.
Количественный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводится, так
как качественный анализ показал, что из существующих способов использования возможный только
существующий.
5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
25
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что
осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство
(приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-
эксплуатационными показателями.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования)
затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в
рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из
подходов к оценке.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет
итоговую величину стоимости объекта оценки.
Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого
имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.
В настоящем отчете для определения стоимости оцениваемого имущества был использован
сравнительный подход метод сравнения продаж к оценке рыночной стоимости, как наиболее адекватный и
соответствующий целями и задачам оценки подход.
В процессе работы нами не был применен доходный подход для оценки объекта, исходя из того, что
отсутствует объективная информация для определения достоверного дохода, приносимого оцениваемым
объектом. Кроме того, расчет стоимости оцениваемого объекта при условии его эксплуатации в качестве
источника получения постоянного дохода, на наш взгляд, носит весьма субъективный характер (нет точной
информации о величине дохода, степени загрузки и величине эксплуатационных расходов, а также точных
данных об оставшемся сроке эксплуатации объекта и величины ставки капитализации). На основании этого,
нами было принято решение отказаться от использования доходного подхода в рамках этой работы.
В процессе работы нами не был применен затратный подход для оценки объекта, исходя из того, что
использование данного объекта не соответствует целям и задачам данного отчета, а также в виду того, что
методика расчета рыночной стоимости срубленного леса не предполагает расчет восстановительной
стоимости леса, как условно восполняемого природного запаса. На основании этого, нами было принято
решение отказаться от использования доходного подхода в рамках этой работы.
5.1. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
В настоящем разделе Отчета производится оценка объекта методом сравнения продаж в рамках
сравнительного подхода.
5.1.1. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов
рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы)
сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта. Из использованных единиц
сравнения наиболее распространенной является цена за единицу объема.
5.1.2. Расчет рыночной стоимости запаса древесины В результате проведенного мониторинга рынка купли-продажи объёма древесины были подобраны
объекты аналоги сопоставимые по основным ценообразующим характеристикам.
Описание аналогов представлено в таблицах ниже.
В приложении к настоящему Отчету приведены копии материалов, опубликованных на сайте в сети
Интернет, содержащих сведения об объектах-аналогах.
Таблица 10. Предложения к продаже
Параметры сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Наименование объекта аналога Лес на корню Лес на корню Лес на корню
Тип леса (лиственные /
хвойный) Хвойные, лиственные Лиственные Хвойные, лиственные
Местоположение Иркутская область,
Осинский р-н
Иркутская область,
Качугское
лестничество
Иркутская область,
Голоустенский
леспромхоз
Состояние Лес в хорошем
состоянии
Лес в хорошем
состоянии
Лес в хорошем
состоянии
Факт сделки/предложение Предложение Предложение Предложение
26
Дата продажи/предложения 05 августа 2015 г. 04 сентября 2015 г. 24 августа 2015 г.
Цена продажи/ предложения
(руб./куб.м.) 1 000 800 1 100
Источник информации
http://www.lesonline.ru/
offers/?id=4209123
https://www.avito.ru/i
rkutsk/remont_i_stroi
telstvo/prodam_les_n
a_kornyu_635635290
https://www.avito.ru/ir
kutsk/remont_i_stroitel
stvo/prodayu_les_na_k
ornyu_595420901
тел.: 89500512516,
Юрий
тел.: 89832493770,
Александр
тел.: 89149343282,
Александр
Выкопировки (принт-скрины) предложений
Аналог 1
http://www.lesonline.ru/offers/?id=4209123
Аналог 2
https://www.avito.ru/irkutsk/remont_i_stroitelstvo/prodam_les_na_kornyu_635635290
27
Аналог 3
https://www.avito.ru/irkutsk/remont_i_stroitelstvo/prodayu_les_na_kornyu_595420901
Выявленные отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта требуют введения корректировок:
на финансовые условия;
на условия продажи;
на снижение цены в процессе торгов;
на дату выставления;
на место расположения, условия хранения;
на наличие повреждений.
Определение элементов сравнения и расчет корректировок
1.Условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия
предоставления заемных средств, платеж денежными средствами, расчет векселями,
взаимозачеты, бартер и т.п.)
28
При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия
расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.
При этом возможны варианты:
Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от
условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему
беспроцентную отсрочку платежей.
Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а
эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в
том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных
ресурсов.
Все аналоги предлагаются к продаже при условии платежа за счет денежных средств, в связи с этим
корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.
2.Особые условия - группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие
субъективные условия договора, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия
от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.
Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги предлагаются для
продажи путем публичной оферты, наличия финансового давления на сделку и специальных условий
стимулирования покупателей не выявлено.
Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку все аналоги выставлены на
продажу путем публичной оферты. Корректировка отсутствует.
3.Условия рынка
3.1.Изменение цен за период с даты выставления на продажу объекта-аналога (заключения
сделки с объектом-аналогом) до даты проведения оценки Отличие цены предложения от цены сделки.
Условиями рынка определяется изменение цен за промежуток времени от момента совершения
сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на
объекты, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к
покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц.
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация,
корректировка по данному фактору не проводилась.
3.2.Корректировка на предложение/торг (снижение цены в процессе реализации/заключения
договора купли-продажи) Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж
имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании
информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла
широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на
объекты, аналогичные оцениваемому имуществу, выставленные на свободную продажу.
По мнению оценщиков, объявленные цены аренды объектов-аналогов должны быть подвергнуты
корректировке в связи с неизбежным процессом их снижения процессе реализации.
Размер корректировки на торг определен экспертно, на основании анализа рынка и опроса
участников рынка в размере 5%. Используемые данные соответствуют рыночным условиям на дату оценки.
4.Корректировка на место расположения. Выбранные объекты аналоги и объект оценки расположены в лесном массиве. Поскольку объекты –
аналоги и объект оценки расположены относительно равноудаленно друг от друга, в радиусе 300 км (Оса –
Мегет 170 км, Качуг-Мегет 277 км, М.Голоустное -Мегет – 108 км), рынка реализации объекта оценки как
такового не существует, это обусловлено физическим местонахождением запаса древесины и самовывозом,
местоположение принято сопоставимым, корректировка не требуется.
5.Корректировка на техническое состояние, наличие повреждений. В зависимости от степени
имеющихся повреждений значительно варьирует продажная цена леса. Оцениваемый объект и аналоги не
имеют повреждений, корректировка не применяется.
6.Корректировка на тип лесных пород. Проанализировав рынок предложений, оценщик выяснил, что запас древесины на корню в основном
продается в смешанном виде, поэтому корректировка не применяется.
Допущение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости
сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое
можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости.
29
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Ниже в таблице 11 представлен расчет цены предложения объектов-аналогов с учетом введенных
корректировок и проведено определение рыночной стоимости объекта оценки на основе средневзвешенного
удельного показателя рыночной стоимости.
Расчет средневзвешенного значения стоимости 1 куб.м. леса после внесения всех корректировок
был произведен экспертным методом как среднее значение скорректированных цен объектов аналогов.
Таблица 11. Внесение корректировок и расчет рыночной стоимости объекта оценки
Наименование показателя Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена продажи/ предложения
(руб./куб.м.) Оценка 1 000 800 1 100
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка на условия
финансирования - 0% 0% 0%
Скорректированная
стоимость, руб. кв.м. Оценка 1 000 800 1 100
Особые условия (условия
продажи) Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка на особые
условия продажи - 0% 0% 0%
Скорректированная
стоимость, руб. кв.м. Оценка 1 000 800 1 100
Условия рынка - - - -
Дата продажи /
предложения
15 сентября 2015
г.
05 августа 2015
г.
04 сентября 2015
г.
24 августа 2015
г.
Корректировка на
изменение цен за период с
даты заключения сделки с
аналогом до даты
проведения оценки
- 0% 0% 0%
Скорректированная
стоимость, руб. кв.м. Оценка 1 000 800 1 100
Факт сделки /
предложение - Предложение Предложение Предложение
Корректировка на
предложение (снижение
цены в процессе
реализации/заключения
договора купли-продажи)
- -5% -5% -5%
Скорректированная
стоимость, руб. кв.м. - 950 760 1 045
Место расположения
Усольское
лесничество
Ангарского
участкового
лесничества
Мегетской дачи
Иркутская
область,
Осинский р-н
Иркутская
область,
Качугское
лестничество
Иркутская
область,
Голоустенский
леспромхоз
Корректировка на место
расположения 0% 0% 0%
Скорректированная цена,
руб. 950 760 1045
Наличие повреждений Лес в хорошем
состоянии
Лес в хорошем
состоянии
Лес в хорошем
состоянии
Лес в хорошем
состоянии
Корректировка на
техническое состояние,
наличие повреждений
0% 0% 0%
Скорректированная цена,
руб. 950 760 1045
Тип древесины
Смешанный
(хвойные,
лиственные)
Хвойные,
лиственные Лиственные
Хвойные,
лиственные
Корректировка на тип 0% 0% 0%
30
древесины
Скорректированная цена,
руб. 950 760 1045
Среднее значение рыночной
стоимости 1 куб.м. 918
Объем ликвидной
древесины, м.куб. 151
Рыночная стоимость, руб. 138 618
Результат оценки имущества - ликвидный запас древесины, ориентировочным объемом 151 м.куб.,
расположенной по адресу: Иркутская область, Ангарское муниципальное образование, Усольское
лесничество, Ангарское участковое лесничество, Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17
(выделы 2,11,15,17), 40 (выделы 1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных
планом лесного участка с номером учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09,
общей площадью 11,13 га, выполненный сравнительным подходом по состоянию на 15 сентября 2015 г.
(округленно) составляет с учетом НДС:
138 618 (Сто тридцать восемь тысяч шестьсот восемнадцать) рублей.
31
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
В настоящем разделе Отчёта сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается
окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения
результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них,
и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Модель согласования результатов выражается следующей формулой:
С = С1 * К1 + С2 * К2 + С3 * К3; где:
С – итоговая величина стоимости объекта;
С1 – результат оценки затратным подходом;
С2 – результат оценки сравнительным подходом;
С3 – результат оценки доходным подходом;
К1,К2,К3 – соответствующие весовые коэффициенты (К1 + К2 + К3= 1).
При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из всех полученных результатов и не
выбирается один из них как окончательный (однако, это допустимо в некоторых случаях оценки). Обычно по
этой модели окончательная величина рыночной стоимости оценки выбирается между полученными
результатами. Существуют два базовых метода взвешивания: - метод математического взвешивания; - метод
субъективного взвешивания. Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов,
полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого
метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.
В настоящем отчете при определении рыночной стоимости объекта оценки использовался
сравнительный подход, его результатам присвоен весовой коэффициент, равный 1,0.
Результаты оценки сведены в следующей таблице.
Таблица 12. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Наименование Затратный
подход
Сравнительный
подход
Доходный
подход
Рыночная
стоимость, руб.
Ликвидный запас древесины,
ориентировочным объемом 151
м.куб., расположенной по адресу:
Иркутская область, Ангарское
муниципальное образование,
Усольское лесничество, Ангарское
участковое лесничество, Мегетская
дача, кварталы №№16 (выделы 22,
23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40
(выделы
1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41
(выдел 3) в границах, определенных
планом лесного участка с номером
учетной записи в государственном
лесном реестре 000703-2014-09,
общей площадью 11,13 га..
Не
применялся 138 618
Не
применялся 138 618
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта:
ликвидный запас древесины, ориентировочным объемом 151 м.куб., расположенной по адресу: Иркутская
область, Ангарское муниципальное образование, Усольское лесничество, Ангарское участковое лесничество,
Мегетская дача, кварталы №№16 (выделы 22, 23), 17 (выделы 2,11,15,17), 40 (выделы
1,2,3,4,5,6,7,13,16,25,26,28,29,30), 41 (выдел 3) в границах, определенных планом лесного участка с номером
учетной записи в государственном лесном реестре 000703-2014-09, общей площадью 11,13 га, по состоянию
на 15 сентября 2015 г., составляет, с учетом НДС:
138 618 (Сто тридцать восемь тысяч шестьсот восемнадцать) рублей,
Без учета НДС - 117 473 (Сто семнадцать тысяч четыреста семьдесят три) рубля.
Оценщик ООО «Бизнес-Эксперт» В.В. Федоров
Генеральный директор ООО «Бизнес-Эксперт» В.В. Федоров
7. ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2.- М.: Инфра-М,1996г.
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 132-ФЗ от 29.07.1998г.
3. Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО № 1), утвержденный Приказом Министерства экономического
развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.
4. Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО № 2), утвержденный Приказом Министерства экономического
развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.
5. Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического
развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.
6. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной
стоимости методом сравнительного анализа. // - Вопросы оценки. - № 1. – 2002. – С.2-11.
7. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина и.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении
старых проблем. // Вопросы оценки. - № 4. – 2002. – С.30 -35.
8. Информационный бюллетень Управления государственной вневедомственной экспертизы и
ценообразования администрации Иркутской области «Индексы цен в строительстве», г. Иркутск.
9. Ковалев А.П. Взгляд на необходимость согласования результатов оценки с позиций теории
ценообразования. // Вопросы оценки. - № 3. – 2002. – С. 40 - 42.
10. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений,
имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. - М.: Издательство
«Энергия», 1971.
11. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие для вузов. – М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 240с.
12. Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А.В. Верхозина; - М.: ОО «Российское
общество оценщиков», 2002. – 238с.
33
8. ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение №1 «Копии документов, используемых Оценщиком»
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
Приложение №2 «Документы оценщиков, выполнявших отчет»
47
48
49
50
51