7289 146 7

programberedn ingen

oendepolitikB

Bostadsbyggandei tillväxtregioner– varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka?

sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 1

© Svenska KommunförbundetBeredningen Boendepolitik

Stockholm

Temaplan Sveavägen

Stockholm

:a upplagan, mars : ---

Text: Roger Bernow, Niclas Johansson, Ted Lindqvist &Ulf Strömquist, Temaplan

Tryckeri: Sjuhäradsbygdens Tryckeri , BoråsGrafisk form & produktion: Elisabet Jonsson, Illustration: Jan Olsson Form & Illustration

Satt i AGaramond och Gill SansOmslag: Conqueror Texture Laid elfenbensgul gr Inlaga: Multifine gr

2 Bostadsbyggande i tillväxtregioner


tillsatte Svenska Kommunförbundet en beredning för attskärpa intressebevakningen inom det boendepolitiska området. Bered-ningen har antagit namnet Programberedningen boendepolitik.

I beredningens uppdrag ingår att dels förbättra kunskapsunderlaget vadbeträffar problemen på bostadsmarknaden, dels förmedla kunskaper omframgångsrika strategier för att lösa bostadsmarknadens problem.

Vår förhoppning är att denna rapport ska ge ett värdefullt underlag fördiskussioner om vad som kan och behöver göras för att främja ett ökat bo-stadsbyggande. Det byggs för lite, speciellt i storstadsregionerna och i Upp-salaregionen, och nästan inga hyresrätter för hushåll med normala inkom-ster.

Rapporten har utarbetats av en grupp konsulter på Temaplan: RogerBernow, Ted Lindqvist, Ulf Strömquist och Niclas Johansson. Dessutomhar Lars Wohlin lämnat värdefulla bidrag och synpunkter på innehållet irapporten. Tore Ljungqvist, Fastighetsägarna Stockholm, har bidragit medbeskrivningen av hyressättningssystemet.

Även om innehållet har diskuterats med beredningen svarar författarnahelt för det material och de åsikter som framförs i rapporten.

Stockholm i februari

Björn SundströmProgramberedningen boendepolitik

3

Förord


1. Inledning .................................................................................................................. 5

2. Byggande och efterfrågan under 1990-talet .................................................................. 9Förändrade ekonomiska villkor för hushållen ................................................10Bostadsbyggandet faller .................................................................................... 10Ökad bostadsbrist? ............................................................................................ 11Hyresrätt eller marknadsprissatta bostäder? .................................................... 12Betalningsvilja för nyproducerade bostäder .................................................... 15

3. Hyra och kostnader ................................................................................................ 18Hyresnivå – förhandlad och korrekt hyra ...................................................... 18Produktionskostnader ...................................................................................... 22

4. Risker, avkastning och hyror .................................................................................... 32Avkastningskrav och risker .............................................................................. 32Förhållningssätt till avkastning och risk .......................................................... 35Slutsatser om avkastning och risk .................................................................... 36Hyresbehov, produktionskostnader och avkastning ...................................... 36

5. Åtgärder för ökat bostadsbyggande .......................................................................... 42Ökad produktion av hyresrätter ...................................................................... 44Ökad produktion av bostadsrätter och småhus .............................................. 46


Innehåll


av -talet har bo-stadsbyggandet i landet fallit till exempellöst låganivåer. Detta gäller även i landets främsta till-växtregioner där priserna på befintliga bostädersamtidigt stigit kraftigt. Det senare gäller bådebostadsrätter och egnahem, som är marknads-prissatta. Prisökningen beror främst på fallanderäntenivåer och stigande bostadsefterfrågan. Sär-skilt snabbt har fallet varit i byggandet av hyres-bostäder.

Som jämförelse kan nämnas att i hela landetoch under perioden – byggdes det totaltcirka bostäder, det vill säga cirka

bostäder per år. Under de fyra åren –

ökade bostadsbyggandet från cirka bo-städer årligen till cirka . Bostadsproduk-tionen under de senaste tre åren, –, harbegränsats till färre än färdigställda bo-städer per år och utfallet för verkar inte hablivit särskilt mycket mera.

Det var framförallt de gynnsamma finansie-ringsvillkoren som drev på byggandet före .Detta ledde inte bara till ett mycket omfattandebyggande utan också till en förskjutning av byg-gandet mot hyresrätter. Produktionen av hyres-bostäder tredubblades från år till år . Samtidigt var egnahemsbyggan-det i stort sett oförändrat på en nivå runt .

Dåtidens finansieringsförutsättningar med-förde inte bara en förskjutning av byggandetmot hyresrätter. Dessutom koncentrerades byg-gandet till kommuner utanför storstadsregioner-na. Den största ökningen av byggandet ägderum i kommuner med färre än invånare,

där det sammantaget byggdes nästan

bostäder. Detta var nästan lika omfattande somdet samlade byggandet i landets storstadsregio-ner.

Bostadsbyggandets inriktning och omfattningunder åren till medförde inte bara attbostadsproduktionen var omfattande. Det med-förde dessutom mycket stora samhällsekonomis-ka och statsfinansiella förluster.

Den före detta generaldirektören för Statensbostadskreditnämnd, Mats Rönnberg, har i en-rapport sökt summera förlusterna förenademed bostadsbyggandet – och kommerdå fram till att totalt har förluster på närmare miljarder kronor realiserats inom bostads-sektorn.

Det var framförallt avregleringen av kredit-marknaden i kombination med utformningenav statliga räntesubventioner och topplån somorsakade det omfattande byggandet och efterföl-jande kreditförluster.

I det avvecklade systemet ställde staten uppmed nästan procent av finansieringen vidbyggandet av hyresbostäder. Det statliga topplå-net, mellan och procent av produktions-kostnaden, löpte med en garantiränta på cirkatre procent samtidigt som inflationen låg på överåtta procent. Därtill finansierades bostadsbyg-gandet med subventionerade bottenlån. Botten-lånen omfattade procent av total nyproduk-tionskostnad. Ofta översteg emellertid dessakostnader de färdigställda fastigheternas mark-nadsvärden. Lånen löpte då med en garantirän-ta på cirka tre procent och trappades upp med

5– varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka?

1. Inledning

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 5

cirka , procent om året tills de nådde den gäl-lande marknadsräntan. Avsikten med dennakonstruktion var att isolera bostadssektorns fi-nansiering från kapitalmarknadens räntenivåeroch räntefluktuationer.

Det statliga topplånet var ytterst riskvilligt ka-pital som inte krävde någon särskild riskersätt-ning. Genom att staten tog ansvaret för topp-långivningen kom kravet på eget kapital från in-vesteraren som beslutade om byggandet att re-duceras till ett minimum. I någon utsträckninggaranterades dessa topplån av kommuner somdärmed bar risken. I framförallt landets tillväxt-regioner blev resultatet ofta betydande värde-stegringar, men i ett stort antal lokala bostads-marknader har kommunala bostadsföretag ochytterst kommunerna gjort stora förluster på ny-produktionen av bostäder under perioden

till .När staten i början av nittiotalet förändrade

finansieringsvillkoren för bostadsbyggande med-förde detta att statens årliga nettokostnader förbostadssektorn successivt reducerades från

miljarder kronor i slutet av -talet och börjanav nittiotalet för att i början av -talet istäl-let ge ett positivt nettobidrag till statens finanser.Samtidigt synliggjordes kostnaderna för det egnakapitalet som överflyttades till investeraren frånstaten.

Då subventionssystemet avvecklades i börjanav nittiotalet kunde det uppfattas som att sub-ventionerna till bostadsbyggande minskadesmed skillnaden i ränta mellan garantiräntan ochmarknadsräntan på bostadsobligationer. Meneftersom det krävs cirka procent i riskvilligtkapital för att låna till marknadsmässiga villkorvid nyproduktion av bostäder så var subventio-nen av topplånen egentligen inte skillnadenmellan låneräntan och garantiräntan. Subven-tionen av topplånen var i verkligheten skillnadenmellan garantiräntan och marknadsräntan förmotsvarande riskkapital.

Med ett nominellt avkastningskrav på mark-nadsmässiga villkor på – procent vid dåti-dens höga inflationsnivå var subventionen av detriskvilliga kapitalet cirka procent. Det risk-villiga kapitalet tillhandahölls således under fle-ra årtionden i praktiken nästan gratis. Därförblev också avvecklingen av de statligt subventio-nerade topplånen den avgörande förändringenoch förklaringen till att byggandet av hyresbo-städer krympt till ett minimum.

Att det ytterst inte var frågan om riskfriatopplån framgår tydligt av den ovan nämnda-rapporten, som summerar de förluster somär förenade med bostadsbyggandet under perio-den –.

Den mest avgörande bristen i det dåvarandefinansieringssystemet var för det första att kredit-riskerna togs av andra än de som beslutade ominvesteringarna genom att staten och bostadsin-stituten fick acceptera lånebeslut som i praktikentogs av andra helt enligt gällande regler. För detandra att staten tog ansvaret för topplånen tillbyggandet av bostäder. På detta sätt kom kravetpå eget kapital vid investeringar i nyproduktionav bostäder att begränsas till ett minimum.

Utfasningen medförde inte bara att statens år-liga kostnader för bostadssektorn reducerades ra-dikalt. Därtill ledde utfasningen till att finansie-ring av bostadsbyggande inte längre är isoleradfrån kapitalmarknadens villkor och att riskernanumera bärs av investerarna och inte av staten.

Men det är inte endast förändringarna i syste-met för bostadsfinansiering som medfört nyavillkor för bostadsbyggande i landets olika delarsedan mitten av nittiotalet. Förutsättningarnaför bostadsbyggande och boende påverkadesockså av inkomstskattereformen som i ett slagkraftigt höjde boendekostnaderna framförallt förhyresrätter. Sverige övergick också på kort tid tillen ny stabiliseringspolitisk regim med tydligaoch snäva inflationsmål. De tidigare höga infla-



tionsnivåerna möjliggjorde extrem belåning ochlåga reala avkastningskrav på eget kapital.

Villkoren för bostadsbyggande i landets olikalokala bostadsmarknader styrs naturligtvis i för-sta hand av marknadsförutsättningarna i varjelokal marknad.

Under de senaste tio åren har omvandlingenav Sveriges ekonomiska geografi gått in i en nyfas som accentuerats under de senaste fem åren.Befolkningsstatistiken och den ekonomiska sta-tistiken visar tydligt att stora delar av landet harkrympt och fortsätter att krympa. Tillväxten iantal hushåll och hushållens inkomster harstarkt koncentrerats till ett fåtal tillväxtorter,samtidigt som huvuddelen av landets kommu-ner fått en minskande befolkning.

Å ena sidan har utvecklingen lett till att över-skott på bostäder och stora hyresförluster blivitett strukturellt problem i stora delar av landet. Åandra sidan har bostadsefterfrågan vuxit snabbti främst storstadsregionerna med kraftigt sti-gande priser på bostadsrätter och egnahem somresultat. Trots detta har bostadsbyggandet i stor-stadsregionerna varit rekordlågt under de senas-te sex åren. Framförallt gäller detta byggandet avhyresbostäder som har reducerats till ett mini-mum. Frågan är vilka förändringar i de bostads-politiska villkoren som krävs för att bostadsbyg-gandet inte skall förbli på rekordlåga nivåer, äveni lokala bostadsmarknader med stor efterfråganoch höga och till och med stigande priser?

För att reda ut detta krävs först och främst enanalys av utvecklingen av bostadsbyggandet ochbostadsefterfrågan i landets tillväxtregioner. Detgäller särskilt att analysera bostadsbyggandet förolika upplåtelseformer. I närmast följande kapi-tel visas att det främst är nyproduktionen av hy-resrätter som reducerats kraftigt sedan början avnittiotalet. Kapitel avslutas med en översiktliganalys av hushållens betalningsvilja för befintli-ga och nyproducerade bostäder med olika lä-geskvaliteter.

Detta ger en grundläggande kunskap omefterfrågan på nyproducerade bostäder. Däreftergäller det att ställa dessa kunskaper om förväntadbetalningsvilja för nyproducerade bostäder motförväntade produktionskostnader och finansie-ringsvillkor som tillsammans avgör hyreskalky-lens utfall.

I kapitel sammanfattas därför produktions-kostnaderna för nyproduktion av bostäder ochhur dessa utvecklats sedan början av nittiotalet.Vidare diskuteras några frågor som i debatten gi-vits stort utrymme och som ofta hävdas kunnaförklara varför bostadsbyggandet varit rekordlågtunder de senaste åren. Hit hör konkurrensfrågorför byggentreprenader, kommunernas prissätt-ning på mark samt planprocessen.

Med kunskaper om produktionskostnadernasutveckling analyseras i kapitel hur hyresbeho-vet för nyproducerade bostäder påverkas av pro-duktionskostnader och krav på avkastning påeget kapital. Samtidigt analyseras de riskkompo-nenter som starkast påverkar investerarens av-kastningskrav och här tydliggörs hur avkast-ningskrav på eget kapital spelar en avgöranderoll. Kapitlet avslutas med en redovisning av hy-resbehovet för nyproducerade bostäder med oli-ka produktionskostnader och avkastningskrav.Förväntade hyresbehov jämförs med hushållensförväntade betalningsvilja för nyproduceradebostäder med olika lägeskvaliteter. Slutsatsen avdessa jämförelser är att avkastningskraven påeget kapital spelar en avgörande roll för möjlig-heterna att nyproducera bostäder.

Utredningen avslutas med ett antal förslag förökad nyproduktion av bostäder. Förslagen tar iförsta hand sikte på åtgärder som stimuleraruppbyggnaden av eget kapital hos bostadsföretagoch hushåll och åtgärder som minskar riskernaför detta kapital. Nyckeln till egenkapital för in-vesteringar i nya bostäder ligger framförallt i denlångsiktiga värdestegringen på bostadstillgångari tillväxtregioner. Med en real ekonomisk tillväxt



i sådana regioner på till procent per år fårockså bostadsbeståndet långsiktigt en motsva-rande real värdetillväxt, som kan frigöras somegenkapital för nya bostadsinvesteringar.

Då staten inte längre står för tillförsel av nöd-vändigt egenkapital för nya bostäder blir den av-görande frågan hur värdestegring på bostadsbe-ståndet kan kanaliseras till hushåll och företagmed behov av riskkapital för nya bostäder. För-ändras inte möjligheterna att skapa egenkapitalför nya bostäder kommer troligen bostadsbyg-gandet att förbli lågt.



bostadsbyggandet ilandets olika delar måste man först och främst haen uppfattning om den regionala utvecklingenav faktorer som påverkar bostadsefterfrågan. Detgäller framförallt befolkningens regionala ut-veckling och förändringar av hushållens ekono-miska villkor.

Under -talets första hälft ökade befolk-ningen i samtliga län utom i Jämtland, Väster-norrland och Gävleborg. Under senare delen avnittiotalet förändras utvecklingsmönstret. Underdessa år är det enbart storstadsregionerna ochUppsala och Hallands län som ökat sin befolk-ning. Under denna senare period har av Sve-riges kommuner präglats av minskande be-folkning.

För att analysen av bostadsefterfrågan och bo-stadsbyggandets regionala fördelning skall bliriktigt meningsfull krävs först och främst attman avgränsar regionala bostadsmarknader påett funktionellt sätt. Län eller kommuner utgörsällan funktionella marknader för boende ocharbete. Lokala arbetsmarknader, som utgörs avpendlingsregioner, kan också ses som lokala bo-stadsmarknader. Utmärkande för denna regio-nala indelning är således att hushållen både boroch arbetar inom samma region – lokala mark-nad. Hela landet kan på detta sätt indelas i drygt lokala arbetsmarknadsregioner.

Numera finns det lokala arbetsmarknadermed minst invånare där befolkningsut-vecklingen under nittiotalet åtminstone inte va-rit negativ. Den följande analysen koncentreraspå dessa tillväxtregioner.

Under hela nittiotalet har befolkningstillväxtenvarit stark i framförallt storstadsregionerna samtUppsala- och Umeåregionen. Samtidigt har be-folkningstillväxten varit mycket långsam i lan-dets övriga tillväxtregioner. I nio lokala arbets-marknader har befolkningstillväxten under nit-tiotalet begränsats till högst en procent. Det gäl-


2. Byggande och efterfrågan under 1990-talet

Tabell 1 • Befolkningsförändringar i 22 tillväxtregioner1990–2001Procent

Lokal arbetsmarknad Befolkningstillväxt

Stockholm 12Uppsala 10Göteborg 10Malmö 10Umeå 9Halmstad 6Helsingborg 5Jönköping 4Linköping 4Örebro 4Karlstad 3Västerås 3Nyköping–Oxelösund 2Växjö 1Karlskrona 1Kalmar 1Gotland 1Trollhättan 1Borås 1Kristianstad 1Gislaved 1Falun–Borlänge 1Totalt 7

Källa: .


ler Växjö, Karlskrona, Kalmar, Gislaved, Got-land, Trollhättan, Borås, Kristianstad och Falun–Borlänge.

Tar man fasta på befolkningsutvecklingenunder andra halvan av nittiotalet och fram tilloch med blir bilden tydligare. Under den-na period uppvisade elva av de tillväxtregio-nerna en krympande befolkning. Det gäller Lin-köping, Karlstad, Växjö, Karlskrona, Kalmar,Gotland, Trollhättan, Borås, Kristianstad, Gisla-ved och Falun–Borlänge. Samtidigt uppvisadestorstadsregionerna och Uppsalaregionen fort-satt snabb befolkningstillväxt. Tillväxten underde senaste sex åren har således blivit alltmer kon-

centrerad till storstadsregionerna och Uppsalare-gionen.

I den regionalpolitiska utredningens slutbe-tänkande troliggörs också att endast av landetslokala arbetsmarknader kommer att ha en posi-tiv befolkningsutveckling fram till år .Mycket talar för att befolkningsutvecklingenframgent kommer att medföra en ännu starkaresplittring av de lokala förutsättningarna för ny-produktion av bostäder.

Förändrade ekonomiska villkor förhushållen

Vid sidan av befolkningsutvecklingen beror bo-stadsefterfrågan framförallt på tillväxten av hus-hållens disponibla inkomster. Och de senare be-ror främst på tillväxten i hushållens lönesumma(se tabell ).

I de regioner som vuxit snabbast sedan

har också tillväxten i total lönesumma varitsnabbast. Och i regioner med långsam befolk-ningstillväxt har lönesumman vuxit betydligtlångsammare. I Stockholmsregionen har hushål-lens totala lönesumman stigit med nästan

procent, samtidigt som lönesumman steg unge-fär hälften så snabbt i regioner med en långsambefolkningstillväxt.

Ser man på utvecklingen under de senaste femåren blir bilden ännu tydligare – lönesummornasteg snabbt i storstadsregionerna och långsam-mare i övriga tillväxtregioner. Som framgår av ta-bell har tillväxten i hushållens disponibla in-komster varit ungefär densamma som tillväxteni lönesummorna.

Bostadsbyggandet faller

Utvecklingen av befolkning och inkomster harsedan början av nittiotalet gett en stark tudel-ning av landet, med en starkt positiv utvecklingför framförallt storstadsregionerna. Hur har dåbostadsbyggandet utvecklats?


Tabell 2 • Real tillväxt i total lönesumma och disponibel inkomst i 22 tillväxtregioner 1990–2001Procent (2001 års prisnivå)

Lokal Tillväxt i Tillväxt iarbetsmarknad disponibla ink. total lönes:a

Stockholm 36 38Uppsala 31 31Umeå 27 24Göteborg 26 29Jönköping 25 25Malmö 25 24Linköping 23 22Halmstad 23 21Växjö 22 21Helsingborg 21 19Örebro 21 19Nyköping–Oxelösund 21 14Karlskrona 20 25Kalmar 20 19Gislaved 20 22Karlstad 20 13Västerås 19 18Gotland 19 17Trollhättan 18 17Borås 18 18Kristianstad 18 15Falun–Borlänge 17 12Summa 29 30

Källa: Kontrolluppgifterna, och Temaplan .


Jämför man bostadsbyggandet under nittiotaletsförsta hälft med byggandet under perioden

till och med finner man att det årliga bo-stadsbyggandet i landets tillväxtregioner fallitmed nästan procent och med nästan pro-cent om man exkluderar byggandet i de tre stor-stadsregionerna (se tabell ).

I storstadsregionerna har det årliga byggandeti genomsnitt fallit med cirka procent om manjämför nittiotalets första hälft med perioden–. I Växjö- och Halmstadsregionen harbyggandet fallit något långsammare. I regionermed svag befolkningstillväxt och långsam till-växt i hushållens inkomster har bostadsbyggan-det fallit med i många fall till procent.

Sedan mitten av nittiotalet har således bo-stadsbyggandet koncentrerats till storstadsregio-nerna. I till exempel Stockholmsregionen pro-ducerades endast drygt bostäder per årsamtidigt som den årliga befolkningsökningenvar nästan personer. I regioner med min-skande befolkning under perioden –

byggdes det ungefär bostäder per år.

Ökad bostadsbrist?

Har bostadsbristen ökat eller minskat som enföljd av den regionala befolkningsutvecklingenoch de senaste årens låga bostadsbyggande? Föratt översiktligt belysa detta kan man jämföra till-skottet av nya bostäder med befolkningsföränd-


Tabell 3 • Genomsnittligt årligt bostadsbyggande 1991–1995jämfört med 1996–2001

Lokal – – Nedgångarbetsmarknad i %

Stockholm 7 400 4 100 –45Uppsala 1 500 350 –77Göteborg 3 500 1 700 –52Malmö 2 900 1 300 –55Umeå 1 150 500 –55Halmstad 600 300 –47Helsingborg 1 300 500 –60Jönköping 700 200 –68Linköping 1 200 300 –72Örebro 1 000 300 –68Karlstad 500 200 –59Västerås 700 300 –60Nyköping–Oxelösund 400 50 –86Växjö 700 400 –41Karlskrona 350 150 –57Kalmar 500 100 –58Gotland 200 60 –68Trollhättan 800 100 –87Borås 800 100 –91Kristianstad 700 200 –72Gislaved 200 50 –78Falun–Borlänge 800 70 –92Totalt 27 800 11 400 –59

Källa: .

Tabell 4 • Antal nytillkomna invånare per producerad bostad:22 tillväxtregioner under 1996–2001

Lokal Befolkningsökn./nyprod.arbetsmarknad bostäder –

Stockholm 3,9Uppsala 3,2Göteborg 3,0Malmö 3,0Umeå 0,3Halmstad 1,0Helsingborg 1,0Jönköping 1,3Linköping –0,3Örebro 0,8Karlstad –0,2Västerås 1,1Nyköping–Oxelösund 0,9Växjö –0,6Karlskrona –0,4Kalmar –1,3Gotland –1,4Trollhättan –1,2Borås –1,3Kristianstad –1,4Gislaved –0,1Falun–Borlänge –8,4Totalt 0,9

Källa: .


ringarna. I tabell på sidan visas kvotenmellan befolkningstillväxt och bostadsbyggande– .

Sammanställningen visar tydligt att den lågabostadsproduktionen under senare år knappastmedfört en generellt ökad bostadsbrist. I elva avlandets tillväxtregioner var bostadsproduktionenbetydande samtidigt som befolkningen krymp-te. I ytterligare sju regioner motsvarade bostads-produktionen minst en bostad per ny invånare.

Det är endast i storstadsregionerna och Upp-salaregionen som befolkningen vuxit snabbareän bostadsbeståndet. I dessa regioner var befolk-ningstillskottet tre till fyra gånger större än pro-duktionen av bostäder.

Den samlade bilden av bostadsbyggandet ochbefolkningstillväxten i landets tillväxtregionerunder till blir således att bostadsbyg-gandet varit mer omfattande än vad som direktmotiverats av befolkningstillväxten i alla regio-ner utom storstadsregionerna och Uppsalaregio-nen. Däremot motsvarade bostadsbyggandet idessa regioner inte befolkningstillväxten.

Ser man på balansen mellan antalet bostäderoch befolkningens storlek kan man således häv-da att bostadsbristen minskade i alla tillväxtre-gioner utom i storstadsregionerna och Uppsala-regionen under perioden –.

Hyresrätt eller marknadsprissatta bostäder?

Som framgår av föregående avsnitt har inte ut-vecklingen sedan mitten av nittiotalet medförtnågon djupare bostadsbrist i huvuddelen av lan-dets tillväxtregioner. Den ökade bostadsbristenkoncentrerades till storstadsregionerna och Upp-salaregionen.

För att klarlägga varför bostadsbyggandet fölläven i regioner där befolkningen ökat snabbt,kan man jämföra antalet nyproducerade hyres-rätter med produktionen av bostads- eller ägan-derätter. De senare prissätts på marknadsvillkor

och kallas i fortsättningen för marknadsprissattabostäder (se tabell ).

Den årliga produktionen av hyresrätter redu-cerades med procent i landets tillväxtregioner.Under perioden till producerades detårligen knappt hyresbostäder, varav cirka procent utgjorde kategoribostäder för främststudenter och äldre. Nyproduktionen av hyres-bostäder för den allmänna marknaden begrän-sades således till cirka per år. Den årligaproduktionen av marknadsprissatta bostäder harockså reducerats, men nedgången har varit merbegränsad – procent. Detta betyder att deekonomiska villkoren förenade med bostadsbyg-gande efter medfört att tyngdpunkten för-skjutits mot produktion av marknadsprissattabostäder.

Att bostadsbyggandet av både hyresrätter ochmarknadsprissatta bostäder reducerats i huvud-delen av landets tillväxtregioner är inte förvå-nande. Huvuddelen av landets tillväxtregionerhar nämligen haft en minskande befolkningunder de senaste sex åren. Den intressanta fråganär varför byggandet av hyresrätter reducerats såmycket snabbare än byggandet av marknadspris-satta bostäder.

För att närma sig ett svar på denna fråga kanman börja med att jämföra hur byggandet av bo-städer med olika upplåtelseformer förändrats i


Tabell 5 • Årlig nyproduktion av bostäder efter upplåtelse-form i 22 tillväxtregioner

Upplåtelse- – – Procentuellform minskning i

årlig prod.

Marknadspris-satta bostäder 12 100 6 700 –45Hyresrätt* 15 600 4 700 –70Totalt 27 800 11 400 –59

*Inklusive kategoribostäder för främst studenter och äldre.Källa: .


olika tillväxtregioner. Hypotesen är att i tillväxt-regioner med en stark befolkningstillväxt ochökande bostadspriser har produktionen av mark-nadsprissatta bostäder hållts uppe, samtidigtsom byggandet av motsvarande bostäder bordefalla snabbt på vikande marknader. Frågan är hurproduktionen av hyresrätter reagerat på föränd-rade villkor?

Nyproduktionen av marknadsprissatta bostä-der föll mycket snabbt i svagt växande regioner– i flertalet med cirka procent. Även produk-tionen av hyresbostäder begränsades snabbt idessa regioner.

I storstadsregionerna har byggandet av mark-

nadsprissatta bostäder bromsats i varierande grad– i Stockholmsregionen med endast procent,i Göteborgsregionen med procent och i Mal-möregionen med procent (se tabell ).

I Stockholms-, Göteborgs- och Uppsalaregio-nen föll byggandet av hyresrätter snabbare än inästan alla andra regioner samtidigt som byg-gande av marknadsprissatta bostäder i Stock-holms- och Göteborgsregionen minskade meramåttligt.


Tabell 6 • Nedgång i årligt byggande 1996–2001 jämförtmed 1991–1996Procent

Region Marknadsprissatta bostäder Hyresrätt

Stockholm –15 –78Uppsala –74 –82Göteborg –28 –71Malmö –53 –57Umeå –59 –54Halmstad –38 –51Helsingborg –56 –63Jönköping –74 –64Linköping –68 –75Örebro –71 –66Karlstad –49 –62Västerås –49 –69Nyköping–Oxelösund –84 –88Växjö –51 –38Karlskrona –67 –56Kalmar –91 –69Gotland –83 –56Trollhättan –85 –90Borås –85 –93Kristianstad –57 –75Gislaved –81 –76Falun–Borlänge –91 –92Totalt –45 –70

Källa: .

Tabell 7 • Årligt bostadsbyggande i Stockholmsregionen1996–2001 jämfört med 1991–1995Procentuell förändring (rangordnade efter utveckling av marknadsprissatta bostäder)

Region Marknadsprissatta bostäder Hyresrätt

Sundbyberg +591 –89Solna +122 –74Järfälla +32 –85Stockholm +25 –75Salem +22 –84Vallentuna +21 –68Lidingö +4 –76Huddinge –8 –74Upplands Väsby –12 –93Sollentuna –14 –88Södertälje –15 –80Täby –18 –66Ekerö –21 –98Nacka –25 –90Tyresö –30 –79Österåker –32 –69Haninge –35 –60Vaxholm –39 –93Sigtuna –47 –69Danderyd –53 –78Botkyrka –55 –83Nykvarn –59 –100Värmdö –61 +105Strängnäs –69 –88Upplands Bro –72 –79Nynäshamn –77 –57Norrtälje –84 –79Håbo –84 –92

Källa: .


Produktionen av marknadsprissatta bostäder varnågorlunda konform med befolkningsutveck-lingen under till . Däremot uppvisadeproduktionen av hyresrätter inte något sådantmönster och särskilt den låga produktionen iStockholm och Göteborg är anmärkningsvärd.

För att ytterligare något belysa fördelningenav nyproduktionen av hyresbostäder kan mansammanfatta bostadsbyggandets utveckling i oli-ka kommuner i storstadsregionerna.

Analyserar man bostadsbyggandets fördelningmellan olika kommuner i Stockholmsregionenkan man göra några viktiga observationer (se ta-bell på sidan ).

Det finns sju kommuner – Stockholm, Solna,Sundbyberg, Järfälla, Lidingö, Vallentuna ochSalem – där produktionen av marknadsprissattabostäder ökat sedan . I dessa kommuner be-gränsades samtidigt produktionen av hyresbo-städer med i genomsnitt nästan procent. Idessa sju kommuner föll produktionen av hyres-rätter till och med något snabbare än i Stock-

holmsregionens övriga kommuner. Det är såle-des uppenbart att byggandet av hyresbostäderinte i första hand skett i kommuner med starkbostadsefterfrågan.

Motsvarande analys för Göteborgsregionenvisar också att nyproduktionen av hyresbostäderreducerats snabbare än produktionen av mark-nadsprissatta bostäder. Det har gällt i praktiskttaget samtliga kommuner (se tabell ).

Produktionen av marknadsprissatta bostäderökade i Göteborgs kommun och föll relativtlångsamt i Mölndal och det var också i dessabåda kommuner som byggandet av hyresrätterföll långsammast. I mindre kommuner där byg-gandet av marknadsprissatta bostäder fallitsnabbt har också nyproduktionen av hyresrätterfallit snabbast. Det finns således ett visst mönsteri utvecklingen av produktionen av marknads-prissatta bostäder och hyresbostäder – i tydligkontrast till utvecklingen i Stockholmsregionen(se tabell ).


Tabell 8 • Årligt bostadsbyggande i Göteborgsregionen1996–2001 jämfört med 1991–1995 Procentuell förändring (rangordnade efter marknadsprissatta bostäder)

Kommun Marknadsprissatta Hyresrätt

Göteborg +13 –49Mölndal –3 –62Härryda –28 –75Kungälv –37 –84Ale –41 –81Partille –43 –80Öckerö –44 –Kungsbacka –46 –81Lerum –46 –84Tjörn –65 –86Alingsås –67 –86Stenungsund –87 –100Orust –89 –95Vårgårda –93 –81

Källa: .

Tabell 9 • Årligt bostadsbyggande i Malmöregionen1996–2001 jämfört med 1991–1995Procentuell förändring (rangordnade efter marknadsprissatta bostäder)

Kommun Marknadsprissatta Hyresrätt

Burlöv +14 –77Vellinge –13 –87Lund –34 –34Malmö –36 –36Lomma –47 –68Staffanstorp –64 –69Hörby –65 –97Höör –69 –93Kävlinge –72 –84Ystad –74 –69Svedala –74 –Skurup –86 –100Eslöv –88 –43Trelleborg –92 –85Sjöbo –93 –94

Källa: .


I Malmöregionen är det endast i Burlöv somproduktionen av marknadsprissatta bostäderökat sedan . I alla andra kommuner min-skade produktionen av marknadsprissatta bostä-der, dock långsammast i Malmö, Lund och Vel-linge. I Malmö och Lund begränsades också re-duktionen i byggandet av hyresrätter långsam-mare än i resten av regionen.

Man kan alltså säga att reduktionen i byg-gande av hyresrätter under perioden –

i Malmö- och Göteborgsregionen var långsam-mast i kommuner där nyproduktionen av mark-nadsprissatta bostäder ökade eller föll måttligt. IStockholmsregionen fanns inte något sådantmönster. Fallet i nyproduktionen av hyresbostä-der är lika stort i regionens mest attraktiva delarsom i regionens minst attraktiva.

Betalningsvilja för nyproducerade bostäder

Skall man förstå varför nyproduktionen av hy-resrätter fallit så kraftigt även i miljöer med starkoch stigande bostadsefterfrågan måste man redaut två förhållanden.

För det första gäller det att reda ut hushållensbetalningsvilja för att bo i nyproducerade hyres-bostäder med olika kvaliteter och lägesegenska-per.

För det andra gäller det att beräkna vilka hy-resnivåer som krävs och som kan realiseras för attmarknadens aktörer skall producera hyresbostä-der. Det senare diskuteras i följande kapitel. Syf-tet med det följande avsnittet är att redovisa be-talningsviljan för nyproducerade och befintligabostäder i landets tillväxtregioner.

För beslutsfattande om bostadsbyggande gäl-ler det att ha tillförlitliga kunskaper om vilkenbetalningsvilja uttryckt i kronor som motsvararkonsumenternas värderingar av bostäder medolika kvaliteter.

Problemet är att hushållens betalningsvilja förhyresbostäder med olika kvaliteter baserad på

faktiskt beteende ger begränsad och osäker in-formation om hushållens betalningsvilja för hy-resboende. Huvudskälet är att hyressättning intedirekt anpassats till hushållens värderingar avkvalitet och hyra.

Det är knappast meningsfullt att mäta betal-ningsviljan för nyproducerade bostäder utan attsamtidigt känna betalningsviljan för befintligabostäder. De senare kan vara ett mycket näralig-gande substitut för nyproducerade bostäder.Med denna kunskap kan man utvärdera om be-talningsviljan för nyproducerade bostäder i rela-tion till befintliga är så stor att den kan motive-ra nyproduktion med normala lönsamhetsvill-kor.

Det finns numera en stor mängd studier somvisar att det genomsnittliga hushållets betal-ningsvilja för att bo med hyresrätt inte systema-tiskt skiljer sig från betalningsviljan för att bomed bostadsrätt om bostäderna i övrigt har lik-värdiga kvaliteter. Detta betyder att man kan be-räkna hushållens betalningsvilja för hyresboendemed utgångspunkt från priser på bostadsrätteroch därmed förenade avgifter till föreningen.

Boendekostnaden för att bo med bostadsrättutgörs dels av en kapitalkostnad, dels en avgifttill bostadsrättsföreningen. Den senare uppgårtill i genomsnitt kronor per kvadratmeter (krper kvm) och år i kommuner med fler än

invånare. För beräkning av kapitalkostnadenförutsätts att hushållet lånar till hela köpeskil-lingen till sex procents ränta och att man får fullskattereduktion. Det finns naturligtvis fler mo-deller att beräknad boendekostnaden för att bomed bostadsrätt, men ett flertal studier har visatatt detta sätt att beräkna boendekostnaden gerden mest korrekta informationen om hushållensbetalningsvilja för hyresboende.

I tabell visas medelpriset och månatlig bo-endekostnad för befintliga bostadsrätter i varjetillväxtregions centralort eller med andra ordvarje regions största kommun. Den månatliga



boendekostnaden för dessa bostäder har beräk-nats genom att summera hushållens kapitalkost-nad då man förutsätter lån till hela köpeskilling-en med sex procent ränta och full skattereduk-tion. Till dessa kostnader läggs den genomsnitt-liga avgiften till föreningen som uppgår till

kr per kvm och år.

I huvuddelen av tillväxtregionernas centralortervar medelpriserna på befintliga bostadsrätter år högre än under de närmast föregående år-en. Men trots detta blir i normalfallet de månat-liga boendekostnaderna inte särskilt höga. Des-sa månadskostnader är i normalfallet likvärdigamed hushållens betalningsvilja för hyresrätt un-

der förutsättningen att bostäderna i övrigt ärjämförbara.

I samtliga tillväxtregioners centralorter, utomi Stockholm, var det möjligt att få tillgång till enbostadsrätt av genomsnittlig kvalitet till en kost-nad på mellan och kr per kvm och år.

Eftersom bostadsrättspriserna varierar starktmed bostadens kvaliteter betyder detta att man ivar och en av tillväxtregionernas största kom-muner kunde köpa en bostadsrätt med en boen-dekostnad som var väsentligt lägre än krper kvm och år. I andra delar av tillväxtregio-nerna är i normalfallet boendekostnaden för be-fintliga bostadsrätter väsentligt lägre – mellan och kr per kvm och år.

I Stockholm var medelpriset på bostadsrätteravsevärt mycket högre än i alla andra tillväxtre-gioners centrala delar. I Stockholm var boende-kostnaderna i genomsnitt kr per kvm ochår för befintliga bostadsrätter. Detta höga prisberor till stora delar på att antalet bostadsrätterär kraftigt överrepresenterade i Stockholmsinnerstad där priserna är betydligt högre än i an-dra delar av kommunen. Detta betyder att detäven inom Stockholms kommun gick att köpaen bostadsrätt i flertalet förorter till priser somgav en boendekostnad på mindre än kr perkvm och år.

Ovanstående redovisning av kostnader för attbo med bostadsrätt ger också en ganska precisbild av hushålls betalningsvilja för att bo medhyresrätt i var och en av centralorterna om manförutsätter att dessa hyresrätter har samma kva-liteter som befintliga bostadsrätter.

Med redovisad betalningsvilja för befintligabostads- och hyresrätter är det tydligt att maninte kunde motivera omfattande nyproduktionav varken bostads- eller hyresrätter med norma-la lönsamhetsvillkor annat än i Stockholm ominte de nyproducerade bostäderna hade tillförtskvaliteter inklusive lägeskvaliteter som avvekstarkt och positivt från genomsnittsbostaden i


Tabell 10 • Priser och boendekostnader för bostadsrätter2001 i tillväxtregionernas största kommun

Kommun Medelpris Boendekostnader kvm och år

Stockholm 25 000 1 615Göteborg 10 000 985Uppsala 10 000 985Helsingborg 10 000 985Malmö 5 600 800Örebro 7 000 859Linköping 3 100 695Umeå 4 500 754Jönköping 3 300 704Halmstad 4 200 740Västerås 2 000 649Växjö 3 200 699Karlstad 3 400 708Nyköping–Oxelösund – –Trollhättan – –Kalmar 3 400 708Karlskrona – –Borås – –Gotland 5 700 804Falun–Borlänge – –Gislaved – –Kristianstad – –

Källa: Mäklarsamfundet och .


befintligt bestånd. Tidigare studier har nämligenklargjort att betalningsviljan för nyproduktion isig är försumbar för hyresbostäder och relativtbegränsad för bostadsrätter.

Den nyproduktion av bostadsrätter somgenomförts under de senaste åren koncentre-rades därför till kommuner med relativt högapriser på befintliga bostadsrätter och i dessakommuner kom nyproduktionen till i de mestattraktiva miljöerna och i normalfallet utmärktesockså nyproducerade bostäder av andra kvalite-ter som hushållen var beredda att betala för.Denna inriktning på nyproduktionen av bo-stadsrätter har motiverat högre priser än den all-männa prisnivån på befintliga bostadsrätter.

Analyserar man hushållens betalningsvilja förnyproducerade hyresrätter med olika lägesegen-skaper finner man att hushållens betalningsviljaför nyproducerade hyresrätter med innerstads-kvaliteter i normalfallet är större än kr perkvm och år i Stockholm. I ytterligare några lägeni Stockholms kommun uppgår hushållens betal-ningsvilja för nyproducerade hyresrätter till – kr per kvm och år.

För de allra flesta områden på längre avståndfrån innerstaden faller betalningsviljan för ny-producerade hyresrätter till nivåer som är lägreän kr per kvm och år. Nyproduktion av hy-resbostäder i dessa miljöer har inte bedömts somtillräckligt fördelaktig varken av privata ellerkommunala bostadsföretag.

Motsvarande analyser för andra lokala bo-stadsmarknader utanför Stockholms kommunvisar att det endast finns några få miljöer medsärskilt attraktiva egenskaper där hushållen ärberedda att acceptera en hyra på ungefär

kronor kvadratmeter och år.Genomför man motsvarande analyser i lan-

dets övriga tillväxtregioner blir resultaten ännutydligare. Antalet miljöer där nyproduktion avhyresbostäder kan generera en betalningsvilja

som motiverar mera omfattande nyproduktionär synnerligen begränsat.

Med denna bakgrund är det uppenbart attden låga produktionen av hyresbostäder sedanmitten av nittiotalet framförallt beror på be-gränsningar i hushållens betalningsvilja för ny-producerade hyresbostäder.

Om det är riktigt att hushålls betalningsviljainte påverkas systematiskt av vald upplåtelse-form kan man emellertid fråga sig varför det intebyggts högkvalitativa hyresrätter i miljöer därhushållens betalningsvilja var hög.

Det finns framförallt två förklaringar till det-ta. Den ena förklaringen är att det ur ett inves-terarperspektiv i normalfallet är fördelaktigareatt nyproducera bostadsrätter än hyresrätter.Huvudskälet till detta är att nyproduktion av hy-resrätter i normalfallet är förenad med högre riskän nyproduktion av bostadsrätter och att högrerisk medför större krav på betalningsvilja frånhushållen. Detta resonemang utvecklas närmarei följande kapitel.

Den andra förklaringen till att nyproduktionav hyresbostäder inte genomförts i de mest att-raktiva kommunernas mest attraktiva lägen trotskonsumenternas höga betalningsvilja är att bådeprivata och kommunala bostadsföretag gjort be-dömningen att de institutionella villkoren på hy-resmarknaden inte skulle ha medgett hyreskravsom fullt ut speglade konsumenternas betal-ningsvilja.

Skall produktionen av hyresbostäder öka ochåterställas krävs avgörande förändringar av debostadspolitiska premisserna inklusive möjlighe-ter att i nyproduktionen sätta hyror som mot-svarar konsumenternas betalningsvilja. Annarskommer sannolikt produktionen av bostäder iflerfamiljshus att fortsätta att vara starkt kon-centrerad till bostadsrätter.



visar att framföralltproduktionen av hyresrätter påverkats negativtav omläggningen av bostadspolitiken, även omproduktionen av samtliga upplåtelseformer min-skat jämfört med första delen av -talet ochäven i landets ledande tillväxtregioner. Med nu-varande regler och marknadsvillkor blir nypro-duktionen av reguljära hyresrätter mycket be-gränsad. I många regioner är betalningsviljanalltför låg i förhållande till produktionskostna-derna och i ett ytterst fåtal regioners mest attrak-tiva delar, där betalningsviljan är tillräckligt hög,har investerarna bedömt att produktion av bo-stadsrätter är mer lönsam.

En central fråga i diskussionen om villkorenför nyproduktion av hyresrätter är vilken hyraman måste ta ut för att kalkylen skall gå ihop.För att förstå detta måste man analysera kalkyl-förutsättningarna för en planerad bostadsinves-tering. Det kan gälla ett kommunalt eller privatbostadsföretag. Grundkalkylen är i princip lika.

I detta kapitel analyseras två av de grundläg-gande kostnadsposterna och kalkylförutsätt-ningarna. Det gäller:• Hyror – förhandlad och korrekt hyra• Produktionskostnader

Hyresnivå – förhandlad och korrekt hyra

En grundförutsättning för produktion av nyahyresrätter är att betalningsviljan bland presum-tiva hyresgäster minst uppgår till investerarenskalkylerade hyresbehov. Beslut att bygga hyres-rätter måste föregås av en analys av dels den all-

männa betalningsviljan på orten eller i områdetdels en analys av vilka speciella kvaliteter det pla-nerade projektet har.

Skall en bostadsinvestering genomföras ochden generella betalningsviljan är lägre än en nor-malt kalkylerad hyra måste man tillföra projek-tet sådana kvaliteter att betalningsviljan stiger.

På många lokala marknader är den generellabetalningsviljan så låg att det inte är möjligt attnyproducera hyresrätter utan förluster eller förstora risker för investeraren. I de största tillväxt-marknaderna är emellertid betalningsviljan i att-raktiva lägen tillräckligt hög för att motivera ny-produktion. Om detta grundvillkor är uppfylltåterstår att bedöma om den beräknade hyresni-vån kan accepteras inom ramen för bruksvärdes-systemet.

För att förstå detta måste man klarlägga hurhyressättningssystemet fungerar. Hur fungerarhyressättningen för nyproducerade bostäder?Gäller samma regler för kommunala bostads-företag som för privata fastighetsföretag? Fårkommunala bolag sätta vilka hyror de vill? Vil-ken betydelse har det om det finns förhand-lingsordning? Vilka regler gäller om man tilläm-par blockuthyrning?

Hyreslagen och hyresförhandlingslagen

Hyreslagen bygger på grundprincipen att en nyhyresgäst och hyresvärden fritt kan avtala om hy-ran. Man ville i slutet av sextiotalet, när den nu-varande hyreslagen infördes, avveckla hyresreg-leringen som gällt sedan andra världskriget ochsom allmänt ansågs ha negativa effekter för hy-


3. Hyra och kostnader


resmarknaden. Istället infördes bruksvärdesyste-met. I praktiken har emellertid avtalsfriheten»modifierats« så att den närmast upphört att ex-istera för privata bostadsföretag. Detta har skettstegvis och genom olika regelsystem.

Lagändringar som mer än andra påverkat hy-ressättningen är bestämmelserna om de kommuna-la bolagens hyresledande roll och införandet av hyres-förhandlingslagen.

De kommunala bostadsföretagen är hyresle-dande på ett indirekt sätt. Hyran får visserligenenligt huvudprincipen sättas fritt. Men eftersomhyran vid tvister skall fastställas till en nivå sominte påtagligt överstiger hyran i en jämförbar lä-genhet i det kommunala beståndet blir avtalsfri-heten begränsad.

Reglerna i hyresförhandlingslagen innebär attfastighetsägare kan tvingas att förhandla alla hy-ror i sitt hus med en hyresgästförening. För-handlingsskyldigheten regleras dels i lagen dels isärskilda ramavtal som kallas förhandlingsord-ningar. De flesta förhandlingsordningar har in-gåtts genom frivilliga överenskommelser mellanhyresgästföreningar och fastighetsägare. Om fas-tighetsägaren inte vill teckna förhandlingsord-ning eller säga upp en sådan, kan hyresnämndenpå hyresgästföreningens begäran tvinga fastig-hetsägaren att teckna eller stanna kvar i för-handlingsordningen. Detta förutsätter dock attett flertal av hyresgästerna i huset vill att för-handlingsordning skall införas eller bibehållas.

Då hyresgästföreningen har en stark ställningpå marknaden väljer flertalet fastighetsägare attteckna förhandlingsordningar. Fastighetsägaresom står utanför riskerar starka påtryckningar.Det kan dessutom ibland vara praktiskt att en-bart förhandla med en organisation istället förmed ett stort antal enskilda hyresgäster.

Förhandlingsordningar innebär alltså att fas-tighetsägare inte får träffa avtal direkt med hy-resgästen, varken om inflyttningshyra eller omandra villkor. Överenskommelser om förhand-

lingsordning är bindande för hyresgästen. Detfinns dock en möjlighet för hyresgästen att få så-dana överenskommelser omprövade. (Detta be-handlas längre fram i texten.)

En enskild hyresgäst har rätt att om han så villgå ur förhandlingsordningen och förhandlasjälv. Hyresgästen måste dock ha hyrt bostaden iminst tre månader. Denna regel har tillkommitför att förhindra att det träffas avtal om inflytt-ningshyra som är högre än de som hyresgästför-eningen tidigare accepterat.

Hyresförhandlingslagens bestämmelser omförhandlingsordningar har således inneburit attden tidigare grundprincipen om avtalsfrihet för-lorat betydelse.

Strandning och rätten att få hyrans skälighetprövad

Då fastighetsägare förhandlar med hyresgästför-eningar om hyror i nya bostäder kan det givetvishända att parterna inte kommer överens och för-handlingarna strandar. Fastighetsägaren har dårätt att trots förhandlingsordningen försökakomma överens med hyresgästerna direkt. Fas-tighetsägaren kan också hänskjuta frågan om hy-rorna till prövning hos en hyresnämnd.

Enligt reglerna i hyreslagen, som är mycketkomplexa i detta avseende, har hyresgästen van-ligtvis möjlighet att omedelbart efter det att hanträffat hyresavtal med fastighetsägaren begära attfå hyran sänkt. Om hyresvärden inte går med pådet, kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyres-nämnden för prövning. Kommer hyresnämndenfram till att hyran skall sänkas, får den nya lägrehyran börja gälla tidigast sex månader från dethyresavtalet ingicks ( c §). Dessa regler gälleräven om det finns förhandlingsordning.

Enligt reglerna i hyresförhandlingslagen kan hyres-gäster i hus med förhandlingsordning dessutomfå sin inflyttningshyra omprövad tre månader ef-ter det att hyran började gälla ( §).



Hyresgäster hos kommunala bostadsföretaghar samma rättigheter som hyresgäster i privat-ägda bostäder. Följande bör dock beaktas: Reg-lerna innebär att en fastighetsägare inte kan varasäker på att den hyra han avtalar med en ny hy-resgäst blir gällande. Här finns emellertid enskillnad mellan de kommunala bolagen och deprivata. Eftersom de kommunala bolagens hyrorär normerande är deras hyror i princip omöjligaatt få sänkta. Man skulle därför kunna säga atthyresgäster i det privata beståndet har en starkarerättsställning än de i det kommunala beståndet.Å andra sidan är de kommunala bolagen skyldi-ga att följa självkostnadsprincipen, vilket stärkerderas hyresgästers ställning.

Hyresnämndens prövning

Regeln om hur hyran skall bestämmas finns i § hyreslagen. Hyresnämnden skall, när parternatvistar, fastställa hyran till skäligt belopp. En hyraanses skälig när den inte påtagligt överstiger hy-ran i en jämförbar lägenhet hos det kommunalabostadsbolaget på orten. Om det saknas jämför-bara lägenheter, gör hyresnämnden en mer all-män skälighetsbedömning, men man utgår dåfrämst från hyresläget hos det kommunala bola-get.

Det är relativt få hyror som prövas i hyres-nämnden. Det beror främst på att de privata hy-resvärdarna genom sin fastighetsägarorganisa-tion och hyresgästföreningen håller sig under-rättade om de hyror som hyresledande kommu-nala bolag sätter i sitt bestånd och anpassar sinaöverenskommelser till dessa. Partsorganisatio-nerna följer också de avgöranden som träffas inämnden och anpassar sina överenskommelsertill de riktlinjer som bestäms i nämnden. Bruks-värdesystemet, som var tänkt att ersätta en hy-resreglering, har således utvecklats till ett slagshyresregleringssystem.

Korrekta hyrorDe kommunala bolagen behöver i sin hyressätt-ning inte ta hänsyn till de effekter som deras hy-ror får hos privata bostadsföretag. Hyreslagensätter inte upp några hinder för kommunala bo-lag att tillämpa en total hyresutjämning i be-ståndet, att bortse från lägenheters bättre ellersämre läge eller att hyrorna inte täcker bolagenskostnader. Sådana hinder kan dock finnas i and-ra regelsystem till exempel vad gäller självkost-naderna.

Om ett kommunalt bolag väljer att ta ut hy-ror i en nyproducerad fastighet, som inte täckerkostnaderna, anses hyrorna enligt avgörandet idet så kallade S:t Eriksmålet inte vara »korrekta«.Konsekvensen blir att dessa hyror inte får liggatill grund för hyressättning i det privata bestån-det. Dessa hyror får alltså inte utgöra jämförel-sematerial vid en prövning enligt bruksvärdesys-temet. Däremot behöver, som sagts, hyran hosdet kommunala bolaget inte höjas.

Men hur är förfarandet när det uppstår tvistom hyran i ett nybyggt privatägt hus om det intefinns någon korrekt hyra att jämföra med? Föratt försvåra problemet kan vi anta att det på or-ten byggts mycket få eller inga nya hyreshusunder senare år. Enligt bruksvärdesystemet skalldet i princip inte spela någon roll vad det kostatatt uppföra huset. I sin allmänna skälighetsbe-dömning måste då hyresnämnden jämföra meddet befintliga beståndet. Det uppstår då enuppenbar risk för att den hyra som hyresnämn-den bestämmer inte täcker kostnaderna för detnyproducerade privata hyreshuset.

Så var fallet i S:t Eriksmålet med dåvarandeförutsättningar och ränteläge. Det privata fastig-hetsföretaget fick en ny hyra som visserligen varhögre än i den kommunala hyresrätten i S:t Eriks-området, men som ändå inte täckte kostnadenför investeringen.

Utgår man i stället från att tvisten om hyranuppstår i ett nybyggt hus hos ett kommunalt bo-



stadsbolag blir tvisten lättare att lösa eftersomdet kommunala bolagets hyror är normerande.Hyresnämnden har bara att fastställa den hyrasom det kommunala bolaget förhandlat. Hyres-nämnden har ingen anledning att ta ställning tillom hyran är korrekt eller om den följer själv-kostnadsprincipen. Någon skälighetsbedömningkan inte heller bli aktuell med ett undantag. Hy-rorna i lägenheterna inom huset måste sinsemel-lan vara rättvisa.

Blockuthyrning

Reglerna om blockuthyrning innebär kortfattatatt en fastighetsägare kan komma överens meden kommun eller större företag om att hyra utminst tre lägenheter för att tillgodose kommu-nens behov av lägenheter för till exempel vård el-ler ett företags behov av lägenheter till anställda.Det kan också gälla studentstiftelsers behov avlägenheter för studenter. Vårdtagare, anställdaoch studenter hyr därefter lägenheterna som enform av andrahandsuthyrning av kommunen,företaget eller studentstiftelsen.

I överenskommelsen har parterna möjlighetatt få dispens från hyreslagens regler, till exempelom hyressättning och rätt till prövning av hyranhos hyresnämnden. Dispensen får dock intesträcka sig längre än vad som gäller för lokaler.Det betyder att en fastighetsägare som planerarbygga nytt och ett antal företag kan komma över-

ens om att företagen skall betala marknadshyraför lägenheterna i det nyproducerade huset.Härigenom kan risktagandet för bostadsinveste-ringen minska.

Dispenserna från hyreslagen beslutas av hy-resnämnden som därvid har att pröva att ända-målet med blockuthyrningen är seriöst.

Hyresgäster som vid en blockuthyrning hyr avkommunen, sin arbetsgivare eller studentstiftelsehar samma rättigheter som andra hyresgäster.Dispensen från hyreslagen gäller inte dem. Dekan alltså få sin hyra prövad enligt bruksvärde-systemet. En sänkning av hyran går då endast utöver kommunen, arbetsgivaren eller studentstif-telsen. Fastighetsägarens hyra berörs inte. Dettaminskar risktagandet i nyproduktionen.

Förhandlad hyra i Göteborg och Stockholm

För att förstå vilka nybyggnadshyror som accep-teras på en lokal bostadsmarknad kan man allt-så studera hyresnivån i det senast byggda kom-munägda beståndet eftersom hyresnämnden intekan fatta beslut om att i efterhand ändra hyres-sättningen. I tabell sammanfattas hyrorna i detsenast byggda beståndet i Göteborg.

I Göteborg uppgår de högsta förhandlade hy-rorna till cirka kr per kvm. Dessa lägenhe-ter är byggda med mycket höga lägeskvaliteter iett tidigare hamnområde i centrala Göteborg.


Tabell 11 • Förhandlade hyror i Göteborg år 2000–2001

Kommun Stadsdel Ägarkat. Förhandlad hyra år Antal rum Antal kvm Hyra kr/kvm Årshyra

Göteborg Eriksberg kommun 2001 (nyprod.) 2 r.o.k. 81 1 679 135 999Göteborg Eriksberg kommun 2001 (nyprod.) 4 r.o.k 122,5 1 565 191 712Göteborg Brämaregården kommun 2001 (nyprod.) 1 rum m. kokvrå 25,4 2 035 51 708Göteborg Lorensberg privat 2000 (nyprod.) 4 r.o.k 83 1 371 113 793Göteborg Lorensberg privat 2000 (nyprod.) 2 r.o.k 49 1 580 77 420Göteborg Vasastan privat 2001 (ombyggn.) 2 r.o.k 59 1 435 84 665Göteborg Lorensberg privat 2000 (ombyggn.) 6 r.o.k 192 1 092 209 664

Källa: Fastighetsägarna Stockholm.


För Stockholm framgår motsvarande hyror avtabell .

I Stockholm är den förhandlade hyresnivånför det kommunala beståndet lägre än i Göte-borg. De högsta noterade hyrorna ligger på cir-ka kr per kvm. Också i Stockholm är dessaprojekt centralt belägna i före detta hamnområ-den med höga lägeskvaliteter.

Däremot finns i Stockholm förhandlade meni hyresnämnden inte prövade hyror i det privatabeståndet på upp till cirka kr per kvm.Dessa lägenheter är byggda i centrala Stockholmoch några av dem på hustaken på stora kontors-fastigheter.

Översikten av reglerna för hyressättning ochbetalningsviljan för nyproducerade bostäder kansammanfattas i följande punkter:• Utan subventioner kan man endast bygga

nya hyresrätter där betalningsviljan minstmotsvarar företagens totala årskostnaderför nyproducerade bostäder. Detta villkorär i allmänhet endast uppfyllt för ett fåtalav de största bostadsmarknadernas mestattraktiva delar.

• För privata bostadsföretag finns stor osä-kerhet om hyresvillkoren för nyproduk-tion. Stor osäkerhet är liktydigt med högrisk och påverkar företagens kalkylförut-sättningar.

• Kommunala bostadsföretag kan i principsätta vilken hyra de vill. I praktiken be-gränsas dock hyressättningen av sammamarknadsvillkor som för privata bostads-företag.

• Förhandlade hyror i de kommunala bo-stadsföretagen utgör i praktiken riktmärkeför vilka hyror andra aktörer kan sätta.Privata aktörer får förhandla en högrehyra men de riskerar då att hyresnämndensänker hyrorna.

• Den förhandlade hyresnivån för nyprodu-cerade hyresrätter i det kommunala be-ståndet är högst i Göteborg och följs avStockholm och Malmö. I Göteborg är ni-vån cirka kr/kvm och i Stockholmcirka kr/kvm.

• Planeras nya hyresrätter kan inflyttnings-hyran i Stockholm och Göteborg inte sät-tas högre än till kr/kvm förprojekt i högattraktiva miljöer om manskall undvika risken att hyresnämndensänker hyran.

Produktionskostnader

Vid sidan av hyresnivån är den totala produk-tionskostnaden avgörande för om det är möjligtatt bygga nya hyresrätter. I debatten har högaoch ökande produktionskostnader framhållits


Tabell 12 • Förhandlade hyror i Stockholm 2000–2001

Kommun Stadsdel Ägarkat. Förhandlad Antal rum Antal kvm Hyra kr/kvm Årshyrahyra år för kvm

Stockholm Norrmalm privat 2002 1–4 rok 40–100 2 000 154 000Stockholm Norrmalm privat 2002 1–5 rok 30–157 1 950 150 150Stockholm Norrmalm privat 2002 1–5 rok 1 950 150 150Stockholm Hammarby sjöstad kommun 2002 1–3 rok 46–91 1 490 114 730Stockholm Hammarby sjöstad kommun 2001 1–3 rok 1 365 105 105Stockholm Hammarby sjöstad kommun 2002 1–3 rok 1 490 114 730Stockholm Kungsholmen privat 2002 1–3 rok 41–97 1 500 115 500

Källa: Fastighetsägarna Stockholm.


som en av förklaringarna till att byggandet min-skat kraftigt.

I detta avsnitt redovisas inledningsvis de i pro-duktionskostnaderna ingående delarna och hurkostnaderna utvecklats sedan början av -ta-let. Vidare diskuteras några av de frågor som idebatten getts stort utrymme. Hit hör konkur-rensfrågor för byggentreprenader, kommunernasprissättning av mark samt planprocessen. Av-snittet baseras till stor del på en genomgång avaktuella utredningar, befintlig litteratur och endel forskning.

Vilka är kostnaderna?

Produktionskostnaden utgörs av flera olika delaroch kan översiktligt sammanfattas som byggher-rekostnader, byggkostnader och moms enligtföljande.

MervärdesskattI detta ingår mervärdesskatt på avgifter, momspå entreprenader, moms på konsultkostnaderoch övrig moms.

Byggherrekostnader• Tomtkostnader: köpeskilling för råmark/

tomt, ränta på köpeskilling från förvärvtill byggstart, kostnader för fastighets-bildning, lagfart, planer samt kostnaderför gator, vägar, etc utanför tomtmarkoch övriga tomtkostnader, till exempelrivning.

• Avgifter: anslutningsavgift , engångs-avgift el, anslutningsavgift kabel-, bredband, anslutningsavgift, fjärrvärme/naturgas, trafik- eller parkerings-anläggning, övriga avgifter.

• Finansiella kostnader: kreditivränta, kreditivavgift, tomträttsavgäld underbyggtid.

Byggkostnader• Allmänna byggkostnader: byggadmini-

stration, bygglov, bygganmälan, utsätt-ning, nybyggnadskarta, byggfelsförsäk-ring, marknadsföring, bofakta, oförutsed-da kostnader, evakueringskostnader,konstnärlig utsmyckning, övrigt.

• Konsulter: arkitekt, konstruktion och geo-teknik, värme, ventilation, sanitet, elin-stallationer, hiss, styr- och övervakning,markarbeten, kvalitetssäkring enligt ,sakkunnigutlåtanden och bestyrkanden,besiktningar, låne- och bidragshandlingar,övriga konsultkostnader.

• Entreprenader: byggmästeri, murning,plåt, målning, golv, plattsättning, värmeoch sanitet, ventilation, el-installationer,hissar och lyftplattor, styr- och övervak-ning, mark, finplanering och tomtutrust-ning, av beställaren tillhandahållet mate-rial, index under byggtid, tillkommandearbeten.

Enligt Byggentreprenörerna utgör momsen cirka procent av de totala produktionskostnaderna,byggherrekostnaden (inkl mark) procent ochbyggkostnad cirka procent. Den enskilt stör-sta kostnadsposten är således själva byggkostna-den, även om de två övriga kostnadsposterna till-sammans står för nästan hälften av den totalakostnaden.

Byggkostnaden utgörs av följande kostnads-slag: transporter procent, maskiner procent,omkostnader procent, material procent ochlöner procent. Lönerna fördelar sig med procent för tjänstemän, procent för under-entreprenörer och hantverkare samt procentför byggnadsarbetare med flera. Den enskiltstörsta kostnadsposten är materialkostnader somföljs av löner.



Kostnadsutvecklingen

I Från byggsekt till byggsektor – byggkostnadsdele-gationens betänkande ( :) analyserasbyggkostnaderna samt kostnadsutvecklingen mel-lan och .

Generellt sett beror kostnadsutvecklingen påvilken kvalitet som produceras samt faktorpri-sernas och produktionsteknikens utveckling.Byggkostnadsdelegationens analyser av produk-tionskostnaderna åren – visar att bådekvaliteten och faktorpriserna ökat. Med kvalitetavses bland annat materialval, installationer, lägemed mera, medan faktorpriser utgörs av kostna-derna för material, maskiner och skatter etc.Kvalitetsutvecklingen och faktorpriserna har ök-at betydligt mer än effektiviteten i byggandet.Sammantaget innebär detta att produktions-kostnaderna ökat kraftigt i reala termer underhela perioden till .

Kostnadsutvecklingen mellan åren och ägnades särkilt intresse i Byggkostnadsdele-gationens analyser. År uppgick produk-tionskostnaderna i genomsnitt till cirka krper kvm. Byggkostnadsdelegationen fann attproduktionskostnaderna totalt ökade med

kronor i reala termer mellan år och år .

Huvuddelen av kostnadsökningarna kunde hän-föras till faktorprisernas utveckling (se tabell ).

Det enskilt största bidraget till kostnadsök-ningen var höjningen av mervärdesskatten. Omman bortser från denna svarar materialprisernasutveckling för den enskilt största kostnadsök-ningen. Löneutvecklingen hade knappt någonbetydelse för kostnadsutvecklingen medan bygg-herrekostnaderna faktiskt höll tillbaka kostnads-ökningen. Byggherrekostnadernas minskningkan troligen hänföras till den sjunkande ränte-nivån under perioden.

Förutom momshöjningen förklaras såledeskostnadsutvecklingen på -talet till stor delav materialpriserna. Särskilt mycket har el-mate-riel och -utrustning ökat i pris, men ocksåbetongvaror och snickerier ökade mer i pris änproducentprisindex för jämförbara industriva-ror. Byggkostnadsdelegationen drar slutsatsenatt konkurrensen inom byggmaterialindustrinmåste öka, bland annat genom en ökad pris-transparens i samtliga led i byggprocessen.

Vad har då hänt med kostnadsutvecklingenunder åren –? Av :s statistik fram-går att produktionskostnaderna fortsatt att öka.År uppgick de totala produktionskostna-derna till i genomsnitt cirka kr per kvmför hela landet. Även om man tar hänsyn till in-flationen under dessa år är den reala ökningen avkostnaderna påtaglig.

Tillgängliga analyser har visat att det framför-allt är markkostnader, löner och materialprisersom ökat kraftigast under perioden. Samtidigthar en mycket stor del av nyproduktionen ut-gjorts av projekt med höga kvaliteter avseendeläge, byggmaterial och utformning. En väsentligdel av kostnadsökningen återspeglar ett byg-gande som inte var vanligt under -talet och-talets första hälft. (Exempel på sådana pro-jekt är Hammarby Sjöstad. Där har inte barabyggherrarna haft höga kvalitetskrav. Kommu-nens kvalitetskrav har också varit mycket höga.)


Tabell 13 • Produktionskostnadernas utveckling 1990–1998Kronor

Komponent Ökning

Faktisk real ökning av produktionskostnaden – 1 440varav ökningar på grund av:Kvalitet och effektivitet 80Faktorpriser 1 360varav ökningar på grund av:Materialpriser 470Arbetslöner –5Övriga resurspriser 270Byggherrekostnader –690Momshöjning 1 390

Källa: .


Denna slutsats stöds också av regional ned-brytning av :s statistik. I Stockholm var pro-duktionskostnaderna år drygt kr/kvm medan de uppgick till knappt kr/kvm år i hela landet om man exkluderar alltbyggande i storstadsregionerna. Storstäderna harvisserligen ett högre kostnadsläge för byggandeän mindre regioner men detta är inte den endaförklaringen.

Markkostnaderna är betydligt högre i stor-stadsregionernas mest attraktiva delar samtidigtsom kvaliteten varit mycket hög i stora delar avde senaste årens produktion i dessa regioner. Vi-dare visar analyser att det är avsevärt billigare attproducera tvåvånings flerbostadshus än sexvå-ningshus. (De senare kräver bland annat tyngrekonstruktioner.) Tvåvåningshus är vanliga hus-typer i mindre städer och storstadsregionernasyttre delar men de kan knappast motiveras i stor-städernas inre delar.

Förutom att kvalitetsförändringar förklarar enmycket stor del av kostnadsutvecklingen har nå-gra av faktorpriserna ökat under perioden. Ensannolik förklaring är vissa faktorprisers kon-junkturberoende. Den extrema högkonjunktu-ren under de senaste åren på -talet och framtill år drev på den allmänna prisutveckling-en av byggentreprenader. Tillgängliga studier vi-sar att det bland faktorpriserna framförallt ärmaterialpriser och löner som ökat kraftigt ochatt denna ökning inte helt kan förklaras av ökadkvalitet.

På grund av löne- och avtalsstrukturer i bygg-sektorn har byggnadsarbetarnas löner ökat un-der högkonjunkturen. Materialprisutvecklingenhar uppmärksammats av Konkurrensverket ochregeringens Byggkommission. En strategi somföreslås är att undanröja kvarstående import-och etableringshinder för utländska aktörer samtatt stimulera mer innovativa metoder vid upp-handling. Det är dock osäkert vilka kostnads-

effekter olika aktuella förslag kan få inom de när-maste åren.

Även om man på längre sikt lyckas effektivi-sera och öka konkurrensen på marknaden förbyggmaterial kommer en prissänkning på mate-rial att få en begränsad effekt på de totala pro-duktionskostnaderna. Materialkostnaden utgör,som sagts, procent av byggkostnaden som isin tur utgör cirka procent av produktions-kostnaden. En relativt kraftig prissänkning – säg procent – på materialpriserna innebär attbyggkostnaden sjunker med procent. En sänk-ning av byggkostnaden med procent innebäratt den totala produktionskostnaden sjunkermed mellan och procent. Man kan därmedknappast vänta sig något dramatiskt prisfall påbyggentreprenader även om materialprisernasjunker. Det krävs att den allmänna prisnivån förbyggmaterial faller med procent om det skallfå någon substantiell effekt på de totala bygg-kostnaderna. En sådan allmän prissänkning ver-kar osannolik.

Konkurrensen på entreprenadmarknaden

Vid sidan av materialpris- och löneutvecklingenär konkurrensen på entreprenadmarknaden enfråga som ofta ges en stor roll i debatten. Mångamenar att ett fåtal stora entreprenadföretag heltdominerar flertalet lokala marknader.

Dominansen på en marknad avgörs av företa-gens marknadsandelar. För att få en korrekt bildav marknadsandelar i bostadsproduktionen mås-te två olika marknader särbehandlas. Det gäller:• dels marknaden för egenutvecklade pro-

jekt där byggentreprenörerna konkurrerarmed andra fastighetsinvesterare på mark-naden,

• dels den externa entreprenadmarknaden,det vill säga byggföretagens arbete åt an-dra uppdragsgivare än den egna koncer-nen.



För varje marknad bör dessutom marknadernaför nyproduktion respektive ombyggnad hållasisär.

För de tre största tillväxtregionerna kan demarknadsledande företagens position samman-fattas med följande:• De fyra största företagens andelar av den

externa entreprenadmarknaden för ny-produktion av flerbostadshus och grupp-byggda småhus

• De fyra största företagens andelar avmarknaden för egenutvecklade projekt förnyproduktion av flerbostadshus ochgruppbyggda småhus

Uppgifterna bygger på Byggfaktas databas ochavser projekt som påbörjats under perioden–. Det finns en del osäkerheter i mark-nadsandelar i byggproduktionen eftersom före-tag kan delta i olika roller. En korrekt mätningav marknadsandelarna bör bygga på fördelningav förädlingsvärdet som dock är svårt att beräk-na. De beräkningar som gjorts fördelar hela pro-duktionsvärdet till det företag som varit huvud-entreprenör oavsett om andra entreprenörermedverkat i projektet (se tabell ).

Uppgifterna för storstadsregionerna kan sam-manfattas i följande punkter:• De fyra största byggföretagens andel av

den externa entreprenadmarknaden i Göteborg har minskat från omkring procent – till procent –.

• De fyra största byggföretagen har ungefärsamma marknadsandel för externa entre-prenader i Göteborg och Stockholm mende dominerar marknaden i Malmö.

• På marknaden för egenutvecklade projekti Stockholm har de fyra största företagentillsammans något mer än halva markna-den. I Göteborg och Malmö är motsva-rande marknadsandelar väsentligt mindre.

• I Stockholm och Göteborg har gruppenövriga och mindre entreprenörer en bety-dande del av den externa marknaden.

Sammanfattningsvis: I Malmö har de störstabyggföretagen en samlad marknadsandel på över procent för externa entreprenader. I Stock-holm och Göteborg har de största företagendrygt en tredjedel av marknaden. Övriga medel-stora och mindre företag har alltså en betydandedel av den lokala marknaden i dessa regioner. Destörsta företagens marknadsandelar talar såledesinte direkt för någon allvarlig fåtalskonkurrens.

Markpriser

Byggherrekostnaderna utgör mellan en femtedeloch en fjärdedel av de totala produktionskostna-derna. Om den totala produktionskostnadenuppgår till cirka – kr per kvm är så-ledes byggherrekostnaden i normalfallet cirka – kr per kvm. En del av dessa kost-nader utgörs av markkostnader.

I debatten har ofta markkostnaderna fram-hållits som ett av de mer avgörande hindren förökat bostadsbyggande. Det är därför intressantatt klargöra hur prissättning av mark i praktikensker i några olika kommuner.

I de fall marken ägs av privata företag kanman principiellt utgå från att all försäljning avmark sker till marknadspris. Den som bjuder det


Tabell 14 • De fyra största byggföretagens andel av mark-naden för nyproduktion av flerbostadshus och gruppbyggdasmåhus åren 1999–2001Procent

Marknad Externa Egenutveckladeentreprenader projekt

Göteborg 34 29Stockholm 32 55Malmö 59 20

Källa: Byggfakta.


högsta priset får förvärva marken. Med dettakonstaterande kan man lämna de bostadsbygg-nadsprojekt som normalt sker på privat mark.

När det gäller kommunernas möjligheter attpåverka bostadsbyggandet med markpriser be-gränsas dessa till mark där kommunen är ägare.Det har därför varit intressant att klargöra hurkommunerna i praktiken hanterar prissättning-en av sådan mark för olika upplåtelseformer.

Gränserna för kommunernas handlingsut-rymme finns i kommunallagen. Kommunalla-gens bestämmelser innebär att en kommun iprincip måste överlåta mark till externa köparetill marknadspris. Det är således i princip intetillåtet att överföra kommunal egendom till pri-ser som ligger under ett marknadsvärde, oavsettvilket bokfört värde marken har i kommunensredovisning.

Kommunallagens regler gäller för externa mark-ägare. Kommunala bostadsföretag där kommu-nen är helägare omfattas inte av denna princip.Om kommunen säljer marken till ett eget bolagbetraktas det endast som en intern transaktion.Tillgången ägs fortfarande av kommunen.

För att närmare analysera hur kommunernahanterar frågor om prissättning av mark har etttiotal kommuner i tillväxtregionerna undersökts.De har fått besvara frågor om hur mycket bostä-der som planeras med olika upplåtelseformer ikommunen, i vilken utsträckning kommunenäger marken samt vilka principer som tillämpasvid markförsäljning. Dessutom har de fått angeungefärliga markpriser uttryckt i kr per kvm förbostäder med olika lägeskvaliteter. I följande ta-bell ges en översikt av de undersökta kommu-nerna (se tabell ).

Av tabellen framgår att omfattningen av kom-munernas markägande varierar kraftigt. Detfinns kommuner som äger i princip all mark därbostadsproduktion planeras och de finns kom-muner som inte äger någon mark alls. Av de niokommuner som kontaktats anger två att de i

princip inte alls äger någon mark för bostads-byggande. Tre av kommunerna äger ungefärhälften av marken som planeras bebyggas ochfyra kommuner äger i princip all mark som pla-neras bebyggas de närmaste åren.

Av de undersökta kommunerna har alltså allautom två kommuner möjlighet att påverka byg-gandet genom prissättning av marken.

Vid försäljning av mark måste kommunentillämpa marknadsprissättning såvida försälj-ningen inte sker till ett helägt kommunalt bolag.Samtidigt anger emellertid lite drygt hälften avkommunerna att priset ofta påverkas av särskil-da överenskommelser om byggande av andra an-läggningar. Kommunerna ställer krav på attbyggherren skall uppföra andra typer av allmän-nyttiga anläggningar för att få köpa marken tillett visst pris. Hur dessa särskilda överenskom-melser påverkar priserna är okänt (se tabell påsidan ).

Kommunerna som kontaktats ombads ocksåange till vilket pris marköverlåtelserna skett förde tre senaste större projekten. Projekten grup-perades efter läge: centralt, halvcentralt och yt-terområde. I de fyra största kommunernas mestattraktiva delar säljs kommunal mark för bo-stadsbyggande för mellan och kr


Tabell 15 • Kommunalt ägande av mark

Äger kommunen den mark som skall bebyggas?Ja, Ja, Nej, nästan

det mesta lite grand ingen mark

Stockholm x (ca hälften)Huddinge xTäby xGöteborg x (ca hälften)Härryda xMölndal x (äganderätt) x (bostadsrätt)Malmö xLund xUppsala x (äganderätt o hyresrätt)

Källa: Särskild undersökning.


per kvm. Det senare värdet gäller endast Stock-holm. Den billigaste marken finns i kranskom-munernas mindre attraktiva områden där mark-priserna uppgår till mellan och kr perkvm.

I några av kommunerna säljs inte marken förproduktion av hyresrätter. I dessa fall upplåteristället kommunerna marken med tomträtt.Kostnaden för mark kommer då i en hyreskalkylatt motsvara den årliga tomträttsavgälden.Genom att kommunen fattar beslut om tomt-rättsavgäldens storlek kan kommunen då också inågon mån påverka det efterföljande byggandetstotala kostnader.

Planprocessen

Planprocessen för bostadsbyggande ges av mån-ga debattörer en avgörande roll i diskussionenom varför bostadsbyggandet minskat under -talet. Förändringar i Plan- och bygglagstiftnin-gen har emellertid inte ändrat planprocessensgenomförande i någon avgörande mening sedan. Planprocessens regler kan därför inte i sigförklara förändringar av byggandet mellan -talets första och andra hälft. Planprocessen kan

emellertid ha fått en förändrad betydelse efter-som en stor del av byggandet koncentrerats tillcentrala lägen där många intressen av olika skälkan motsätta sig planförändringar för bostads-bebyggelse.

En komplex planprocess innebär att det blirsvårt för en investerare att förutsäga hur lång tiddet tar att få fram en färdig detaljplan. En kom-plicerad planprocess ökar både risker och kost-nader för nya bostäder.

I en mer omfattande analys av planprocesseni Sverige och andra länder (Lind, ) sam-manfattas ett antal generella observationer omplanprocess och bostadsbyggande:

»En komplicerad planprocess kan förväntasleda till:• Att endast några enstaka stora företag konti-nuerligt kan engagera sig som exploatörer. Dehar ekonomiska muskler som krävs och de harmed tiden lärt sig hur slipstenen ska dras.• Att den totala mängden byggbar mark blirmindre och att priset på marken därmed stigerjämfört med en situation med en smidigare ochmer förutsägbar planeringsprocess.• Att den totala mängden färdiga bostäder blirmindre och att priset på de färdigställda bostä-derna stiger, jämfört med en situation med enbättre fungerande planeringsprocess.[…]En rad internationella studier har påvisat dessasamband och det som hänt på den svenskamarknaden för bostadsbyggande stämmer välmed vad vi borde förvänta oss om det är enproblematisk planeringsprocess. Den svenskaplaneringsprocessen är dock inte unik utan lik-nande problem diskuteras i flera andra länder.

Kommunernas agerande kan förstås ur ettintressegruppsperspektiv. Det är många gruppersom kan motsätta sig ett projekt och få gruppersom har anledning att driva på. De som be-


Tabell 16 • Priser för kommunägd mark lägenhetsyta för bostadsbyggande 2002Kronor per kvadratmeter

Kommun Centralt, Halvcentralt, Ytterområde,högattraktivt halvattraktivt lågattraktivt

Stockholm 9 000–10 000 6 000–7 000 2 000– 4 000City Kungsholmen närförorter

Huddinge 1 500 – –Täby 5 000 4 000 3 000Göteborg – 1 500–2 500 –Härryda 800 300–500 –Mölndal 400 300 200Malmö 2 000 700–800 700Lund 1 200 700–800 600Uppsala 2 000 1 200 500

Källa: Särskild undersökning.


höver bostäder är inte sällan ”outsiders” somkan väga lätt i kommunalpolitikens vågskål.«

En komplicerad planprocess leder således i all-mänhet till ett lägre byggande och högre priser(kostnader). Mycket talar således för att ett stortoch varierat utbud av planer – det vill säga högplanberedskap – kan stimulera bostadsbyggan-det och ge lägre kostnader.

Regeringen beslutade år tillkalla en par-lamentariskt sammansatt kommitté för att seöver plan- och bygglagstiftningen (). Kom-mittén har tre övergripande direktiv för sitt ar-bete:• Stärka :s roll som ett instrument för

hållbar utveckling.• Utveckla så att den skapar bättre för-

utsättningar för bland annat god miljö,bostadsbyggande och handel.

• Utveckla så att den bättre tillgodoserkraven på en effektiv beslutsprocess samti-digt som kraven på rättssäkerhet och de-mokratiskt inflytande säkerställs och ut-vecklas.

I utredningen ingår att lämna förslag till en bätt-re samordning mellan plan- och bygglagen ochandra lagar, bland annat miljöbalken. Kommit-tén ska se över vilka ändringar som krävs i för att de nationella miljömålen ska nås. Kom-mittén ska också utreda frågor om regional sam-verkan, översiktsplanering och detaljplaner, hurkvalitet och hållbarhet ska kunna främjas i byg-gande och förvaltning samt frågor om tillsyn ochkontroll.

Vid sidan av de övergripande målen om håll-bar utveckling skall kommittén särskilt beaktabehovet av att förbättra förutsättningarna för ettökat bostadsbyggande. Kommittén skall i dettasyfte prioritera utformandet av förslag till en nysamlad instansordning för överklaganden enligt. Vidare skall en analys göras av hur kon-

kurrensaspekter skall kunna vägas in i bedöm-ningar enligt . Kommittén skall vara klarmed sina förslag den december år .

Planprocessen enligt har utformats för attge ett starkt lokalt demokratiskt inflytande ochrättssäkerhet för de som berörs av planföränd-ringar. Av regeringens direktiv till utredningenframgår att det är svårt att förutse hur eventuel-la förändringar i kan komma att utformas.Och kommer förslag till större förändringar frånutredningen kommer det att ta tid för riksdags-behandling och ny tillämpning i kommunerna.

Möjligheterna att påverka kostnaderna förbostadsproduktion de närmaste tre till fyra årenberoende på planprocessen ligger därför främst ikommunernas förmåga att öka och effektiviserautbudet av planer.

Slutsatser om produktionskostnader

En genomgång av tillgänglig kunskap om pro-duktionskostnaderna kan sammanfattas i föl-jande korta avsnitt.

Produktionskostnaden består av tre huvud-sakliga komponenter: moms ( procent), bygg-herrekostnader ( procent) och byggkostnader( procent). Kostnadsutvecklingen under -talet förklaras främst av höjningen av mervär-desskatten och materialprisernas utveckling.

Kostnadsutvecklingen mellan åren och kan förklaras både med att en mycket stordel av produktionen koncentrerats till mer hög-kvalitativa projekt och en konjunkturbetingadprisökning på material och arbetskraft. Dessut-om utgör markpriser och kostnader för marksa-nering en betydligt större andel av produktions-kostnaden i de största tillväxtregionernas högatt-raktiva områden. Eftersom dessa regioner svaratför en stor del av produktionen sedan mitten av-talet får detta stort genomslag i utveckling-en av de genomsnittliga produktionskostna-derna i hela landet.



På kort sikt är det sannolikt svårt att uppnåsänkta materialpriser och därigenom sänkta en-treprenadpriser. På längre sikt kan möjligenkonkurrensen inom byggmaterialindustrin öka.En avgörande fråga är bland annat om och hurkonkurrensen på marknaden utvecklas och hurkvarstående importhinder kan elimineras.

Kommunerna kan i någon mån påverka pro-duktionskostnaderna genom prissättningen avmark. Kommunernas ägande av mark för bo-stadsbyggande varierar dock. Några kommuneräger i princip all lämplig mark medan andra inteäger någon mark alls. Kommunernas möjlighe-ter att påverka prissättningen av mark begränsasdessutom av kommunallagen. Marken måste säl-jas till marknadspris till externa aktörer medanöverlåtelse till egna bostadsföretag inte omfattasav dessa regler. Vidare kan kommunerna upplå-ta sin mark med tomträtt.

Markprisernas spridning kan illustreras meddata från Stockholmsregionen. Priserna på kom-munal mark varierar med efterfrågan. Den dy-raste marken finns i Stockholm med markpriserpå mellan och kr per kvm lägen-hetsyta. Den billigaste marken finns i krans-kommunernas minst attraktiva lägen där marksäljs för – kr per kvm.

Produktionskostnaderna påverkas också avplanprocessen som inte kan förklara förändring-en i bostadsbyggandet under -talet. En ut-dragen planprocess ökar emellertid byggherrenskostnader och risktagande. Ofta kan därför barastörre företag delta i olika bostadsbyggnadspro-jekt samtidigt som priserna på byggklar mark sti-ger vid ett begränsat utbud. Kommunernasplanberedskap och beslutsprocess för bostads-byggande påverkar därmed också produktions-kostnaderna på ett avgörande sätt.

Samtidigt har planprocessen utformats för attskydda både allmänna och enskilda aktörers in-tressen. Det är svårt att förutse möjliga föränd-ringar i .

Den huvudsakliga slutsatsen om produk-tionskostnader, markpriser och planprocess blirdärmed att man inte på kortare sikt kan förvän-ta sig några större kostnadssänkningar.

Kostnadsutvecklingen kan möjligen påverkasav en utveckling av produktionstekniken för byg-gande av flerfamiljshus. Produktiviteten i byg-gande av flerfamiljshus har inte följt samma ut-veckling som i småhusbyggandet. Ökat inslag avprefabricering kan innebära högre produktivitetockså i byggandet av flerfamiljshus. I andra delarav Europa finns aktörer som bygger med höggrad av prefabricering och sammansättning avnya hus på fabrik. Om sådana aktörer etablerarsig på den svenska marknaden tvingas sannoliktockså flera svenska aktörer utveckla denna typ avbyggande. Många bedömare menar att dettaskulle leda till en prispress på byggentreprenadereftersom utländska aktörer också har andra ka-naler för inköp av byggmaterial och arbetskraft.

För att motverka kostnadsutvecklingen måstebostadsföretagen intensifiera sin produktutveck-ling. Givet en relativt hög produktionskostnadper kvadratmeter måste bostäderna tillförasfunktioner som ger högre kvalitet och betal-ningsvilja per kvadratmeter. Vidare måste bostä-derna utformas så att kostsamma installationerväljs bort om de inte skapar motsvarande betal-ningsvilja, alternativt slås ut på så många beta-lande som möjligt. En sådan utveckling drivs påav kunskaper om olika kundgruppers preferen-ser och betalningsförmåga – olika bostäder tillolika kundsegment.

På kortare sikt finns emellertid den största po-tentialen för lägre produktionskostnader i ensänkning av skatter förenade med bostadsbyg-gande. Sådana åtgärder får med säkerhet baragenomslag om hyressättningen baseras på själv-kostnader. För marknadsprissatta bostäder sti-mulerar å andra sidan sänkta skatter ökad pro-duktion genom att produktionskostnadernasjunker och vinstmarginalerna ökar.



För ett enskilt bostadsföretag handlar detfrämst om att stimulera en produktivitetsut-veckling i byggandet av flerfamiljshus samt attproduktutveckla. När det gäller utveckling avproduktionstekniken kan bostadsföretagen sombeställare utveckla formerna för upphandling avprojekt och entreprenader genom exempelvistävlingar med särskilda villkor om »hyresuttag«.1

Vidare kan man utveckla kunskaper om vad oli-ka segment på bostadsmarknaden har för prefe-renser.

Staten och kommunerna kan påverka pro-duktionskostnaderna genom skatter och avgifter.I de fall staten eller kommunen är markägare kanockså principer och policy för försäljning avmark förändras.

Byggherrekostnaderna är sannolikt den en-skilda post som har den största spridningen be-roende på varierande markkostnader. Markpri-serna är i princip en direkt funktion av planför-utsättningar och läge. Om bostadsföretaget ägermarken är det enkelt att få fram ingångsvärdenför en kalkyl. Om marken skall förvärvas måsteman rimligen kalkylera med marknadspris förmarken.

Sammantaget betyder detta att det generelltsett inte finns något motiv för att använda andraoch väsentligt lägre ingångsvärden än de genom-snittliga produktionskostnader som redovisatsoch diskuterats.


1. Se exempelvis www.sabo.se »Bygg så vi har råd att bo!«Tävlingsregler.


diskuterades pro-duktionskostnaderna. Hyran för nyproduceradebostäder påverkas framförallt av kapitalkostna-derna – det vill säga hur produktionskostna-derna kan finansieras. Det finns två källor för fi-nansiering av bostäder, dels marknadskreditermot säkerhet i pantbrev, dels riskkapital sommåste tillföras som eget kapital av den som be-slutar om nyproduktionen. Kostnaden för risk-kapitalet beror på fastighetsägarens avkastnings-krav. I detta kapitel diskuteras hur risker och av-kastningskrav påverkar en hyreskalkyl.

Avkastningskrav och risker

Varje investeringsbeslut innefattar övervägandenom risk och krav på förväntad avkastning. Är in-vesteringen förenad med stora risker drivs kravenpå förväntad avkastning upp. Bedöms investe-ringen vara helt riskfri blir följaktligen avkast-ningskravet minimalt. Är därtill inflationen medsäkerhet försumbar (=) kommer det minimalaavkastningskravet att närmast motsvara den s krealräntan, som i ett längre perspektiv samman-faller med den allmänna ekonomiska tillväxten –det vill säga – procent per år. Bedöms inflatio-nen vara procent kommer naturligtvis det no-minella avkastningskravet (för en riskfri investe-ring) att inkludera en inflationskompensation på procent. Kalkylräntan för en riskfri investeringkommer därför att motsvara mellan och pro-cent. Men inga bostadsinvesteringar är helt risk-fria. Varje planerad bostadsinvestering är förenadmed en stor mängd osäkerheter och svårbedöm-bara framtida risker. Kostnaderna kan bli större

än planerat, planprocessen kan bli svår, markna-den kan förändras m fl faktorer.

Dessutom kan bostadsmarknadens institutio-nella villkor förändras. Detta kan gälla skatter,penning- och kreditpolitik, hyreslagstiftning,miljö- och säkerhetskrav samt andra villkor somstatsmakterna beslutar om. Och som sagts, denstora omläggningen av bostadspolitiken i börjanav -talet talar sitt tydliga språk, som innebäratt till synes stabila villkor för bostadsmarknadenkan förändras och exponera stora risker.

Det är inte meningsfullt att söka precisera nå-gon allmän risknivå för bostadsinvesteringar ochnödvändigt riskkapital – egenkapital – för ny-produktion. En sådan bedömning måste göras ien omvärldsanalys inför varje beslut om nypro-duktion. Det är uppenbart att riskbilden för eninvestering i hyresbostäder i till exempel Söder-tälje är annorlunda än riskbilden för investeringi bostadsrätter i Göteborgs centrala delar.

I princip kan de ekonomiska riskerna före-nade med bostadsproduktion sammanfattas i tregrupper:• Marknadsrisk och finansiell risk• Betalningsrisk• Systemrisk

Marknadsrisk och finansiell risk

Med marknadsrisk menas de risker som kan för-knippas med utvecklingen av efterfrågan och ut-budet av bostäder. Om befolkningsutvecklingeneller befolkningens inkomster inte utvecklas somman bedömde vid investeringstillfället kan detinnebära tomma hyresrätter – vakansrisk. Vidare


4. Risker, avkastning och hyror


kan andra nybyggda konkurrerande projektinnebära att de som söker bostad väljer dessa istället – konkurrensrisk.

Med finansiella risker menas framförallt attkostnaderna och finansieringen av ett projektblir väsentligt dyrare än beräknat vid kalkyltill-fället. Man kan exempelvis drabbas av oförut-sedda kostnadsökningar till följd av entrepre-nadprisökning, oväntade saneringskostnader förmiljögifter, ökade energipriser eller att kostna-derna för lånat kapital ökar.

Marknadsrisker och finansiella risker präglar iprincip både investeringar i hyresrätter och bo-stadsrätter. Med det finns emellertid en viktigskillnad mellan dessa olika upplåtelseformer närdet gäller riskbilden. Det beror framförallt på atttidsperspektiven är olika långa för den som be-slutar att bygga hyresrätter och bostadsrätter.

Bedömningar av marknadsförutsättningaroch finansiella förutsättningar blir normalt settsäkrare på kort sikt än på lång sikt. När man görbedömningar på längre sikt ökar osäkerheten –risken ökar. Det betyder att risken i normalfalletblir högre vid investeringar i hyresrätter. Inves-teraren måste göra en bedömning av riskernaförenade med utvecklingen av befolkning, in-komster, räntor etc under lång tid framöver,medan den som bygger bostadsrätter eller små-hus för äganderätt normalt endast måste över-blicka de närmaste åren – från beslut till färdig-byggda och sålda bostäder. Kalkylens risktilläggblir följaktligen högre för hyresrätter än för bo-stadsrätter (som i övrigt är lika).

Betalningsrisk

Med betalningsrisk menas risken att den somflyttar in i lägenheterna inte kan betala sin hyra.Om det blir tillräckligt många hyresgäster medbetalningsproblem löper också kreditgivaren ris-ken att bostadsföretaget får okontrollerade hyres-förluster, betalningssvårigheter och konkursrisk.För ägare av aktiebolag kan konkursen betyda en

möjlighet att bli av med lånen så att kreditgivarnafår ta hela eller stora delar av förlusten. Ocksådenna risk skiljer sig något mellan hyresrätter ochbostadsrätter respektive äganderätt.

Vid finansiering av bostadsrätter kan visserli-gen kreditgivaren riskera att föreningen går ikonkurs och därmed förlora en del av sin ford-ran. På samma sätt kan naturligtvis en ägare tillsmåhus misslyckas med att betala sina lån. Bo-stadsrättsinnehavarna har emellertid ett mycketstarkt incitament att undvika bostadsrättsför-eningens konkurs eftersom de då gör en privatkapitalförlust. Bostadsrättsinnehavare som tagitpersonliga lån för sin insats kan dessutom riske-ra att försättas i personlig konkurs. För ägande-rätt är motsvarande incitament lika starka.

Slutsatsen av detta är att det finns betalnings-risker i samtliga upplåtelseformer men att risk-nivån i samband med investeringar i hyresrätterär högre än för bostads- och äganderätt. (Förpersonliga lån till bostads- och äganderätter gäl-ler personligt betalningsansvar.)

Systemrisker

Med systemrisk menas att det finns osäkerhetom framtida institutionella förutsättningar. Vill-koren för skatter, finansiering och hyressättningkan ändras efter det att ett investeringsbeslut ärfattat. Förändringar och tillämpning av institu-tionella regelverk är svåra att förutsäga.

En påtaglig risk för privata investerare är möj-ligheterna för hyresgästerna att efter relativt korttid få hyran prövad och sänkt genom beslut i enhyresnämnd. Hyresnämnden kan som tidigareredovisats fatta ett sådant beslut även om fastig-hetsägaren och hyresgästföreningen förhandlat.Det finns härmed en osäkerhet om den framti-da hyresnivån i kalkylen – risken ökar.

Det finns systemrisker för samtliga upplåtel-seformer. Men det nuvarande hyressättningssys-temet skapar en särskild stor osäkerhet om denframtida hyresnivån för privata bostadsföretag



som planerar hyresrätter. Kommunala bostads-företag riskerar inte på samma sätt sänkta hyror.Privata bostadsföretag måste således göra ettstörre risktillägg för sitt egenkapital än kommu-nala bostadsföretag. För ett privat företag inne-bär det betydligt mer gynnsamma kalkylförut-sättningar för produktion av bostadsrätter ochäganderätter. Skillnader i riskbilden sammanfat-tas i översikten.

Hyreskalkyl utan och med risker

Skillnaden mellan ett system där staten ytterststod för en betydande del av risken och ett sys-tem där investeraren självständigt skall bära allarisker förknippade med investeringen kan bely-sas med en enkel hyreskalkyl.

Om det kostar kr per kvm att produ-cera ett hyreshus och investeringen finansierasmed procent lån och procent eget kapital,samtidigt som låneräntan är procent efterräntebidrag och avkastningskravet på eget kapi-tal är procent, får man kalkylen i tabell . Idetta fall betraktas således investeringen somriskfri samtidigt som avskrivningarna inte beak-tas i kalkylen.

Kalkylen visar att hyresbehovet med dessa för-utsättningar blir kr per kvm och år. Det

motsvarar en månadshyra på kronor för enlägenhet på kvm.

Men med de villkor som råder efter omlägg-ningen av bostadspolitiken måste investeraren tahänsyn till risker i sin kalkyl. Skillnaden i för-hållande till en riskfri situation är att avkast-ningskravet på eget kapital förutom inflations-kompensationen också måste innehålla en er-sättning för risken att förlora hela eller delar avdet egna kapitalet. I föregående kalkyl var av-kastningskravet procent. Med ett risktillägg påexempelvis procent (före skatt) som är ett lågtrisktillägg för investeringar i kommersiell verk-samhet, får man istället följande kalkyl med etttotalt avkastningskrav på eget kapital på pro-cent (se tabell ).

Med ett risktillägg på det egna kapitalet stigerhyresbehovet till nästan kronor per månad.Det faktum att staten inte längre står för topplånsom motsvarar behovet av riskkapital för bostads-byggande betyder således att det kalkylerade hy-resbehovet pressas upp med i detta fall mer än procent. I exemplet i tabell utgör kostnadernaför eget kapital nästan procent av den totalakapitalkostnaden på knappt kr per kvm!


Hyresrätt Bostadsrätt/Äganderätt

+ Plan- och exploateringsrisk+ Byggkostnadsrisk+ Kort- o långsiktig ränterisk+ Osäkerhet om vilka hyror som godkänns+ Långa kontrakt inte tillåtna+ Osäkerhet om hyresgästernas framtida betalningsförmåga+ Vakansrisk+ Risk avseende framtida servicekrav+ Risk avseende framtida underhålls- kostnader

= Betydande risk

+ Plan- o exploateringsrisk+ Byggkostnadsrisk+ Kortsiktig ränterisk+ Kortsiktig osäkerhet och bostads- rätts / småhusmarknaden

= Lägre risk

Översikt • Risker vid nyproduktion – hyresrätt jämfört med bostadsrätt/äganderätt

Tabell 17 • Hyreskalkyl vid riskfri investering i hyresrätter

Kostnad för eget kapital + 255 kr/kvmKostnad för lånat kapital + 476 kr/kvmDrift- o underhållskostnad + 350 kr/kvm

Hyreskrav kr/kvm o år = 1 081 kr/kvm

Källa: egna beräkningar.

Tabell 18 • Hyreskalkyl vid 7 procents risktillägg

Kostnad för eget kapital + 612 kr/kvmKostnad för lånat kapital + 476 kr/kvm

Total kapitalkostnad = 1 088 kr/kvmDrift- o underhållskostnad + 350 kr/kvm

Hyreskrav kr/kvm o år = 1 438 kr/kvm



Med denna genomgång kan man sammanfat-ta hyresrätters, bostadsrätters (och äganderätters)olika risker ur ett investerings- och ägarperspek-tiv i följande punkter:• Marknadsrisker och finansiella risker är

större för investeringar i hyresrätter än förbostadsrätter eftersom man i kalkylen förinvesteringar i hyresrätter måste göra merlångsiktiga bedömningar.

• Betalningsrisken förenad med hyresrätterär större än för bostadsrätt och äganderätt.

• Systemriskerna är störst för privata företagsom investerar i hyresrätter. Det berorframförallt på att osäkerheten om vilkenhyresnivå som skall gälla är relativt stor.Motsvarande osäkerhet finns inte förkommunala företag.

• Risktillägget vid byggande av hyresrätterär generellt större än för övriga upplåtelse-former. Störst risktillägg måste privata bo-stadsföretag, som skall investera i hyresrät-ter, göra.

Förhållningssätt till avkastning och risk

I praktiken kommer risktillägg oftast till uttryckdå den som ytterst bär den ekonomiska riskenklargör sitt avkastningskrav. Här finns emellertiden väsentlig skillnad mellan hushåll och företag.För de senare är avkastning och risk normala kal-kylfaktorer. Även om hushållen numera får över-väga risker och avkastning i placering av delar avsina pensionspremier laborerar inte vanliga hus-håll på något systematiskt sätt med avkastningoch risk på egenkapital i sitt boende. Man görsannolikt mer enkla inkomstoch utgiftsövervä-ganden och formulerar snarare boendets avkast-ningskrav mer i termer av »boendenytta«. Mankan acceptera en låg ekonomisk avkastning påen investering i sitt boende. Boendet förenas istället i första hand med andra värden och möj-ligheter – man »bor upp« avkastningen.

För privata bostadsföretag gäller det å andrasidan att optimera ägarnas avkastning på till-skjutet kapital. Då måste ett aktuellt nybygg-nadsprojekts förväntade avkastning och risk ut-värderas mot andra alternativa projekt. Beslutom nyproduktion av hyresrätter kan då till ex-empel ställas mot bostadsrätter.

Flertalet privata bostadsföretag har, som tidi-gare redovisats, också upphört att producera hy-resrätter. Detta är en konsekvens av att avkast-ning och risk missgynnar nya hyresrätter. I stäl-let produceras bostadsrätter där riskkapitalet kanförvaltas bättre och inte behöver bindas underlång tid.

För kommunala bostadsföretag, som har upp-giften att förvalta och bygga bostäder, kan ägar-na, det vill säga kommunerna, ha olika syn påavkastningen på nödvändigt riskkapital i nya bo-städer.

En del kommuner betonar bostadsföretagensaffärsmässiga roll. Dessa kommuner vill normaltbegränsa sitt ekonomiska risktagande och nyabostadsinvesteringar sker i dessa fall på företags-ekonomiska grunder. I takt med att de tidigareförmånliga villkoren för kommunala bostads-företag avvecklats har många kommuner valt attanlägga ett sådant ägarperspektiv eftersom denkommunala budgeten främst reserverats för and-ra ändamål. I likhet med privata bostadsföretaghar dessa kommunala företag begränsat sin ny-produktion efter -talets första del.

Andra kommuner har valt att anlägga ett merbostadssocialt perspektiv på sina bostadsföretag.Dessa kommuner tenderar att i högre utsträck-ning acceptera att nya hyresrätter inte uppfyllernormala avkastningskrav. Detta kan kompense-ras av att andra delar av företagens bostadsbe-stånd genererar högre avkastning.

En annan strategi för dessa kommuner har va-rit att generellt tillämpa lägre avkastningskrav änvad som motiveras av enskilda investeringars ris-ker. Detta är vanligt då man kalkylerar med en



ränta för självkostnadsprissättning i kommunal-lagens mening. Kalkylen kan då gå ihop efter-som den normala tolkningen av självkostnads-principen inte inrymmer något risktillägg.

I dessa fall har bostadsinvesteringar motiveratsav andra, politiska, utgångspunkter. Antingenhar man inte uppfattat att bostadsbyggande ärförenat med risker eller så vill man av olika skäl»se till« att det byggs hyresrätter även om kalky-len inte går ihop. En sådan strategi innebär attföretagens balansräkning urholkas till följd avnedskrivna fastighetsvärden och att riskernaövervältras på andra hyresgäster i företagen ochytterst på övriga verksamheter i kommunkon-cernen och skattebetalarna.

Slutsatser om avkastning och risk

Privata bostadsföretag kan inte övervältra riskerpå andra. Riskerna måste hanteras inom respek-tive företag. Som en effekt av omläggningen avbostadspolitiken och tillämpningen av hyressätt-ningssystemet har också de privata företagensmöjligheter att investera i nyproduktion av hy-resrätter minskat dramatiskt. Däremot är risk-bilden för produktion av bostadsrätter och ägan-derätter betydligt mera gynnsam. Här är hushål-lens betalningsvilja och produktionskostnadernade avgörande begränsningarna. Att den privataproduktionen av hyresrätter i praktiken nästanupphört sedan mitten av -talet är således enlogisk konsekvens av skillnader i risker och reg-ler.

De kommunägda bostadsföretagen omgärdas avsamma marknadsvillkor som de privata. Mednuvarande villkor har också dessa företag svårtatt få bostadskalkyler att gå ihop. I princip har deemellertid något bättre kalkylförutsättningar änprivata bostadsföretag. Det beror främst på attriskerna i bruksvärdesystemet är mindre samti-digt som ägaren i större utsträckning kan accep-tera högre risker utan särskild kompensation.

Kommunala bostadsföretag kan inte på grundav sin prisledande roll enligt lagstiftningen få hy-ran i nya bostäder sänkt av hyresnämnden iefterhand. Detta minskar risken och avkast-ningskraven. Är betalningsviljan tillräckligt högkan kommunala företag komma överens medhyresgästorganisationen att sätta hyresnivån inyproduktionen på en sådan nivå att den täckerkapital- och andra kostnader för nyproduktion.

Vidare kan kommunen som ägare göra en an-nan bedömning av nivån på avkastningskravet.Ägaren kan i princip åsätta ett lägre avkastnings-krav om man uppfattar att investeringen genere-rar andra (externa) välfärdseffekter eller möjlig-heter för en stadsdel att utvecklats på ett bättresätt. Risker och kostnader för politiskt formule-rade mål kan då till skillnad från i privata bo-stadsföretag övervältras på skattekollektivet. Iprincip innebär hyressättning grundad på av-kastningskrav utan hänsyn till risk dolda sub-ventioner till enskilda hushåll. (Med nuvarandehyresnivåer i nybyggnadsprojekt tillfaller i prak-tiken sådana subventioner små grupper av hus-håll med relativt höga inkomster.)

Hyresbehov, produktionskostnader och avkastning

Beräkning av erforderlig hyra måste baseras påförutsättningar om ett flertal olika kalkylposter.Hyran skall täcka drift- och underhållskostna-der, fastighetsskatt och kapitalkostnader. De se-nare består av räntekostnader för lånat kapitaloch avskrivningar på byggnadskapitalet. Dessut-om ingår kostnader för nödvändigt egenkapitalsom binds i investeringen. Med dessa utgångs-punkter kan man beräkna nödvändigt hyresbe-hov för planerade bostadsinvesteringar. Ett stortantal sådana kalkyler har genomförts där pro-duktionskostnaderna och kraven på avkastningpå eget kapital systematiskt varierats.

Produktionskostnaderna har varierats mellan och kr per kvm . I den nedre



delen av detta intervall, – kronor,återfinns ett antal projekt som genomförts medlåga produktionskostnader främst i några min-dre och medelstora kommuner där bland annatmarkkostnaderna varit låga. I den övre delen avintervallet, – kronor, återfinns vill-koren för nyproduktion i centrala lägen i de stör-sta regionerna, med höga markkostnader, högkvalitet och ett allmänt högre kostnadsläge förbyggentreprenader.

Det nominella avkastningskravet på nödvän-digt eget kapital har varierats mellan och

procent. Som tidigare diskuterats kan ett nomi-nellt avkastningskrav på mindre än procent ab-solut inte försvaras. Lägre avkastningskrav inne-bär direkta subventioner av kapitalkostnaderna.Vilket risktillägg utöver procents avkastningsom krävs avgörs av riskbilden och bostadsföre-tagens alternativa användning av sitt riskkapital.

Kalkylerna är gjorda exklusive investeringsbi-drag och subventionsränta. Kostnader för drift,underhåll och fastighetsskatt bedöms vara krper kvm bostadsarea (). kvm för-utsätts motsvara kvm bruttoarea (). Vi-dare antas att investeringen görs med procenteget kapital och resten lånefinansieras med enränta på procent. I följande figur redovisassambanden mellan å ena sidan hyra per kvm ut-tryckt i och å andra sidan produktions-kostnad uttryckt i och avkastning på egetkapital (se diagram ).

Kalkylerna visar att inflyttningshyran varierarstarkt beroende på produktionskostnad och av-kastningskrav. Den genomsnittliga produktions-kostnaden för flerfamiljshus i tillväxtregionernauppgick enligt år till kr per kvmi Storstockholm, kr per kvm i Göteborgs-regionen och till kr per kvm i Malmö–Lund-området (bland annat beroende på pro-duktionen i hamnen i samband med Bo ). En-ligt kalkylen måste då hyran uppgå till cirka kr per kvm i Storstockholm och Malmö

om avkastningen på eget kapital sätts till pro-cent. Motsvarande hyra i Göteborg blir cirka kr per kvm.

En översiktlig analys av delårsrapporter frånde större privata fastighetsföretagen visar att manhar en avkastning på eget kapital på mellan och procent eller mer under de senaste åren. Medavkastningskrav på minst procent och produk-tionskostnader i exempelvis Stockholms inner-stad på till kr per kvm kan manbara motivera investeringar i hyresrätter med enhyresnivå på runt kr per kvm då kraven påavkastningen på eget kapital begränsas till pro-cent. En sådan hyresnivå överstiger väsentligtden förhandlade hyran i det kommunägda be-ståndet. Med nuvarande villkor kan därför pri-vata bostadsföretag knappast förväntas nyprodu-cera hyresrätter i någon större skala och har, somtidigare visats, inte heller gjort det.

Gällande hyresnivåer i nyproduktionen i detkommunala beståndet i Stockholms innerstaduppgår enligt tidigare till knappt kr perkvm. Med denna hyresnivå kan nyproduktionenmotiveras ur ett strikt företagsekonomiskt per-spektiv om produktionskostnaden begränsas tillknappt kr per kvm och avkastningskravet


800

1000

1200

1400

1600

1800

200025 000

22 000 19 000

16 000

13 000

10 000

10%9%8%7%6%5%4%3%

Kr/kvm

BOA

Avkastning på eget kapital

Källa: Temaplan .

Diagram 1 • Hyresbehov i kr per kvm BOA för olika produk-tionskostnad i kr per kvm BTA och avkastningskrav på egetkapital


samtidigt begränsas till cirka procent. Till-gänglig statistik pekar emellertid på att produk-tionskostnaderna är betydligt högre i centralaStockholm, minst kr per kvm, bland an-nat beroende på högt markpris, saneringskost-nader och höga kvalitetskrav. Den förhandladehyresnivån i det kommunala beståndet innebäratt man således inte kan bygga nya hyresrätter icentrala Stockholm med rimliga avkastningskravoch utan investeringsbidrag eller andra subven-tioner.

För närvarande utgår förutom räntebidragockså statliga investeringsbidrag för nybyggnadav hyresbostäder i kommuner med bostadsbrist.Investeringsbidragen får maximalt uppgå till ,miljarder kronor mellan åren och .Lägenheterna måste vara »små eller medelstora«.Innan beslut fattas om vilka som är berättigadetill bidraget måste länsstyrelsen samråda med be-rörda kommuner och hyresgästföreningar för attbestämma om orten i fråga har bostadsbrist. In-vesteringsbidraget baseras på bidragsunderlagetför räntebidrag och kan maximalt uppgå till procent av bidragsunderlaget, dock högst

kronor per lägenhet. I Stockholm får dock bi-draget maximalt uppgå till kronor perlägenhet och i Göteborg och Malmö till

kronor per lägenhet. Det finns emellertid ingagarantier för att ett planerat bostadsprojekt be-viljas investeringsbidrag och man kan inte hellerförutsäga hur stort bidraget blir innan länssty-relsen behandlat ansökan.

Om typlägenheten på kvm enligt ovanskulle vara berättigad till ett investeringsbidragom kronor (vilket den sannolikt inte är)och produktionskostnaden för lägenheten var kronor kan man överslagsmässigt analy-sera vilken effekt på hyresbehovet bidraget ger.Lägenheten kostar , miljoner kronor att bygga.Bidraget sänker kostnaden till , miljoner kro-nor. Det innebär att produktionskostnadensjunker från till kr per kvm. Det

ursprungliga hyresbehovet vid en avkastning på procent var cirka kr per kvm och år ochsjunker följaktligen med kr per kvm och årtill kr per kvm och år.

Med kunskap om betalningsvilja, produk-tionskostnader och avkastningskrav som ut-gångspunkt kan man med hjälp av kalkylenöversiktligt analysera förutsättningarna för ny-produktion av hyresrätter för en lokal bostads-marknad.

Med ett exempel från Stockholms lokala bo-stadsmarknad visar vi hur kalkylen kan använ-das som utgångspunkt för analyser av möjlighe-terna till nyproduktion av hyresrätter. Diagram-met, som visar erforderlig hyresnivå för olikaproduktionskostnader och avkastningskrav, harkompletterats med högsta hyresnivå i detkommunala beståndet samt betalningsviljan förbostäder i Stockholms innerstad och de södraförorterna.

I innerstaden är betalningsviljan mellan

och kr per kvm och år och för söderort cir-ka kr per kvm och år. Den högsta hyres-nivån i det kommunala beståndet i innerstadenär knappt kr per kvm och år. Dessa nivåerhar lagts in i diagram .


800

1000

1200

1400

1600

1800

200025 000 22 000 19 000

16 000

13 000

10 000

10%9%8%7%6%5%4%3%

Kr/kvm

BOA

Avkastning på eget kapital

Genomsnittlig betalningsvilja Stockholm söderort

Högsta hyra kommunala beståndet

Betalningsvilja Stockholms innerstad

Källa: Temaplan .

Diagram 2 • Hyresbehov i kr per kvm BOA för olika produk-tionskostnad i kr per kvm BTA och avkastningskrav på egetkapital


Slutsatsen av jämförelsen mellan hyresbehov,förhandlad hyra och betalningsvilja är att manmed nuvarande villkor inte kan förvänta sig nå-gon nämnvärd produktion av hyresrätter medinnerstadskvaliteter. För att sådan produktionskall komma till stånd krävs att hyressättningeni nyproduktionen i högre grad anpassas till be-talningsviljan. Vid en avkastning på procent,vilket är mycket lågt, kan man producera hyres-rätter med produktionskostnader om cirka

kr per kvm (exklusive investeringsbidrag). Mendet resulterar i en hyresnivå på cirka kr perkvm och år, vilket är högre än den högsta för-handlade hyresnivån i det kommunägda bestån-det.

För att få till stånd en större produktion avhyresrätter i söderort är det snarare betalnings-viljan som utgör begränsningen. Med nuvarandevillkor i Söderort är det endast möjligt att pro-ducera hyresrätter om produktionskostnadernakan begränsas till cirka kr per kvm (ex-klusive investeringsbidrag) och investeraren nöj-er sig med procents avkastning på eget kapital.Och procents avkastning är lågt och innefattaringen riskmarginal. Det innebär i praktiken attman subventionerar hushåll som skall bo i de re-lativt dyra lägenheterna.

Flyttkedjor vid nyproduktion

Kalkylerna visar att hyresbehovet för nyprodu-cerade hyresrätter varierar starkt med produk-tionskostnader och avkastningskrav. Även omman kan producera hyresrätter med en produk-tionskostnad om cirka kr per kvm och av-kastningskravet begränsas kraftigt till procentpå eget kapital blir hyresbehovet mellan

och kr per kvm och år. Det innebär att entrerumslägenhet om cirka kvm får en må-nadshyra om mellan och kronor. Ensådan hyra är i normalfallet mellan och

procent högre än för motsvarande bostad i detbefintliga hyresbeståndet.

För många hushåll med låga eller normala in-komster blir därför efterfrågan på nyproduktionmycket begränsad i förhållande till efterfrågan påäldre – befintliga – hyresrätter.2 Skillnaden i hy-resnivå mellan befintliga och nyproducerade hy-resrätter blir så stor att det knappast är motive-rat att öka subventionerna av nyproduktionen såatt denna skillnad endast speglar kvalitetsskill-nader.

Frågan är då om bostadsförsörjningen till hus-håll med låga eller normala inkomster ändå gyn-nas av att nyproduktionen i första hand efterfrå-gas av hushåll med högre inkomster? För att ana-lysera detta kan man studera s k flyttkedjor sombildas vid inflyttning till nyproducerade bostä-der.3

I en analys som nyligen genomförts av ettkommunalt bostadsföretag i Göteborgsregionenhar man studerat flyttkedjorna och hur mångahushåll som totalt berördes av en nyproduktionsom omfattade totalt lägenheter, varav hy-resrätter och bostadsrätter. Analysen kansammanfattas i följande punkter:• Totalt har hushåll i Göteborgsregionen

kunnat förändra sitt boende till följd avde nyproducerade bostäderna.

• Totalt har det skapats vakanser inomdet reguljära beståndet av bostäder i regionen: hyresrätter, bostadsrätteroch småhus.

• hushåll som bott i icke reguljära bo-städer har fått en egen lägenhet.

• Till följd av produktionen av hyres-rätter har hushåll fått en reguljär bostadefter att ha bott i andrahand eller i stu-dentbostad. Ytterligare har flyttat från


2. Liknande slutsatser dras bland annat i Nyproduktionensförutsättningar, , .3. Se exempelvis Omflyttning på den svenska bostadsmark-naden – en studie av vakanskedjemodeller, Magnusson, L,Uppsala .


sina gamla »hushåll« och har kunnatflytta in från andra regioner.

• Till följd av produktionen av bostads-rätter har hushåll fått en reguljär bostadefter att ha bott i andrahand eller i stu-dentbostad. Ytterligare har kunnat flyt-tat från sina »gamla hushåll« och harflyttat in från andra regioner.

• hushåll har fått möjlighet att lämna sitt»gamla« hushåll och fått en egen bostad (har flyttat från föräldrahem och har se-parerat).

• hushåll har flyttat in från andra regio-ner och har kunnat etablera sig på bo-stadsmarknaden i Göteborg.

• bostäder står fortfarande kvar outhyrda,till marknadens förfogande.

En annan studie som genomförts i Stockholms-regionen visar på liknande förhållanden som iGöteborg. I Stockholms City byggdes ett husmed hyresrätter i mitten av -talet. Totaltfrigjorde produktionen reguljära bostäder.Det betyder , vakanser per ny hyreslägenhet.Om man begränsar analysen till hyresrätternablir motsvarande siffra för Göteborgsstudien,. Totalt fick hushåll en ny bostad via ny-produktionen av hyresbostäder i StockholmsCity.

Slutsatsen av dessa begränsade studier är allt-så att nyproduktionen ger upphov till flyttkedjorsom frigör befintliga bostäder. Bland dessa finnsbostäder med genomsnittliga boendekostnader.För varje nyproducerad lägenhet frigörs mellan, och , befintliga bostäder samtidigt som detdubbla antalet hushåll får en ny bostad som re-sultat av flyttkedjan. Nyproduktion för hushållsom har råd med relativt höga hyror kan såledesgenom flyttkedjor frigöra bostäder för andrahushåll med lägre inkomster.

Hyresbehov och boendekostnader för bostadsrättDiskussionen i detta kapitel har huvudsakligenkoncentrerats på hyresrätt. Den tidigare redovis-ningen visar emellertid att byggandet av mark-nadsprissatta bostäder – bostadsrätter och egna-hem – inte minskat lika dramatiskt som hyres-rätterna sedan första delen av -talet. I en dellokala bostadsmarknader har produktionen avmarknadsprissatta bostäder till och med ökatunder samma period. Vidare visar genomgångenatt riskerna förenade med produktion av bo-stadsrätter är avsevärt lägre än för produktion avhyresrätter.

En närmare analys av kostnadskalkylen förhushåll som väljer bostadsrätt framför hyresrättger ytterligare en förklaring till att produktionenav bostadsrätter klarar sig bättre än hyresrätter.Den viktigaste förklaringen till detta är att hus-håll vid köp av bostadsrätt tar ställning till av-kastningskravet på eget kapital i sitt boende påandra grunder än bostadsföretag. Omläggningenav bostadspolitiken innebär också att hushålleni högre grad själva måste tillföra egenkapital ochdetta får också en väsentligt större betydelse förkalkylen än vad som kanske är känt i den bo-stadspolitiska debatten. Följande exempel illus-trerar skillnaden mellan hyresrätts- och bostads-rättskalkylen.

Kalkylen utgår från att produktionskostnadenför en ny hyresrätt är kr per kvm. Vidareantas att projektet finansieras med procentlån och procent eget kapital. Låneräntan harsatts till procent. Avkastningskravet på eget ka-pital har satts till procent för hyresrätterna,det vill säga ett risktillägg på cirka procenten-heter. Lånet blir då kr per kvm och denegna kapitalinsatsen kr per kvm (se tabell).

Kalkylen ger ett hyresbehov på kr perkvm och år. För en bostad på kvm betyder det



en månadskostnad på kronor. Med ett in-vesteringsbidrag på kr per kvm blir mot-svarande månadshyra kronor. Samtligakostnader är exklusive avskrivningar.

Om man istället antar att projektet är en bo-stadsrätt där hushållens egna kapitalinsats mot-svarar procent får man en delvis annan kalkyl.Eftersom många ser sitt boende ur ett vidare per-spektiv än enbart som en kapitalinvestering kanman anta att avkastningskravet på det egna ka-pitalet sätts relativt lågt. Hushållen »bor upp« sinavkastning. På tillväxtmarknader finns normaltockså en värdestegring på bostadsrätter som geren långsiktig förmögenhetstillväxt. Med dessaförutsättningar antas att hushållet räknar med procents avkastning av sin kapitalinsats i bo-stadsrätten. Ett sådant antagande kan också mo-tiveras av att man utgår från att alternativet ärlånefinansiering med procents ränta. Därmedblir boendekostnaden enligt tabell .

Den totala månadskostnaden blir i detta fall kronor ( kvm), det vill säga nästan

kronor lägre än för hyresrätten utan investe-ringsbidrag och kronor lägre med ett inves-teringsbidrag på kr per kvm för hyresrät-ter. Samtliga kostnader exklusive avskrivningar.

Om en subvention motsvarade investerings-bidraget till hyresrätten istället riktas till hushål-lens eget kapital sjunker kostnaden för bostads-

rätten till kr per kvm och år vilket motsva-rar kronor per månad. Kalkylen visar attdirekta subventioner av hushållens egna kapitali stället för investeringsbidrag till produktions-kostnaderna kan ge betydande effekter.

Då hushåll kräver en låg avkastning på sitt bo-stadssparande blir boendekostnaden avsevärt läg-re än i hyresrätt, där företag skall tillföra nöd-vändigt riskkapital. Detta är huvudförklaringentill den mer gynnsamma utvecklingen av pro-duktionen av bostadsrätter i förhållande till hy-resrätter.

Med nuvarande marknadsvillkor och regel-verk har produktionen av samtliga upplåtelse-former inte varit högre än cirka bostäderper år. Om bostadsbyggandet skall växa kraftigtmåste man på något sätt kompensera det krafti-ga bortfallet i produktion av hyresrätter.

Eftersom bostäder normalt blir relativt dyrapå en avreglerad marknad är en möjlig strategiatt införa subventioner också av bostadsrätter.Syftet med en sådan subvention är att öka pro-duktionen av bostadsrätter för att kompenseradet bortfall som skett i produktionen av hyres-rätter under andra halvan av -talet. Därige-nom kan den totala produktionen av bostäderöka. Detta och andra förslag som bedöms kun-na leda till ökad produktion av både hyresrätter,bostadsrätter samt egna hem diskuteras i nästakapitel.


Tabell 19 • Boendekostnad (hyresbehov) för hyresrätterKronor per kvadratmeter

Kostnad Utan sub- Med investeringsbidragvention om kr/kvm

Kapitalkostnad:eget kapital 510 450lånat kapital 595 525

S:a kapitalkostnad 1 105 975Drift o underhåll 350 350

Kostnad per år 1 455 1 325


Tabell 20 • Boendekostnad för bostadsrättKronor per kvadratmeter

Kostnad Utan sub- Med subvention av eget vention kapital om kr/kvm

Kapitalkostnad: eget kapital 255 155lånat kapital 595 595

S:a kapitalkostnad 850 750Drift o underhåll 350 350

Kostnad per år 1 200 1 100



att bostadsbyggandet i destörsta tillväxtregionerna bör öka. Regeringenhar satt målet nya bostäder per år i helalandet. Under åren till färdigställdesmindre än nya bostäder per år och prog-noser för år pekar på att bostadsbyggandetminskar i relation till år . Förklaringen tilldetta är sannolikt att produktionen av bostads-rätter tappar fart då uppgången i ekonomin för-dröjs och produktionen av hyresrätter fortfa-rande är marginell.

Sedan tidigare har statsmakterna infört åtgär-der för att stödja nyproduktion av bostäder. Des-sa är i korthet:4

• Räntebidrag till bostäder, som upplåtsmed hyresrätt eller bostadsrätt; Bidragetberäknas med hjälp av ett bidragsunder-lag. Räntebidrag lämnas med procentav bidragsunderlaget multiplicerat med enav Boverket fastställd subventionsränta.

• Reducerad fastighetsskatt. Ingen fastig-hetsskatt utgår de fem första åren och halvfastighetsskatt under de därpå följandefem åren.

• Tillfälliga och tidsbegränsade investerings-bidrag för små och medelstora hyresrätter.Bidrag utgår efter ansökan och till de pro-jekt inom varje region som erbjuder deförmånligaste villkoren för hyresgästerna.

Bidrag kan ges till projekt som påbörjatsunder tiden den april år till den

december år .• Tillfälliga och tidsbegränsade investerings-

bidrag till studentbostäder. Bidrag ges tillprojekt som påbörjats under tiden den april år till den december år .

Utöver dessa stöd lämnas också stöd för att mot-verka segregationens effekter i storstäderna, kon-vertering från elvärme, installation av solvärme,sänkning av radonhalten i egna hem samt bo-stadsanpassning.

Det låga bostadsbyggandet har fått stor upp-märksamhet och inneburit att både regeringenoch bostadsmarknadens olika aktörer fört framolika förslag till förändrade regler som kan ledatill ett ökat bostadsbyggande.

Regeringen har också fattat beslut om ytterli-gare åtgärder som förväntas leda till ökad nypro-duktion. Regeringen har hittills lagt störst viktvid att utveckla det statliga investeringsbidragettill små hyresrätter. I en promemoria upprättadinom Regeringskansliet föreslås att ett tillfälligtinvesteringsstöd införs för att stimulera bostads-byggandet av hyreslägenheter mindre än kvmoch studentbostäder. Förslaget har utformatssom ett stöd till fastighetsägare i syfte att sänkakostnaderna vid nyproduktion av mindre hyres-lägenheter och anordnande av nya studentbostä-der. Det nya stödet motsvarar i praktiken skill-naden mellan en mervärdesskattekostnad på

procent och procent.


5. Åtgärder för ökat bostadsbyggande

4. En något mer utförlig beskrivning av befintliga ochföreslagna stöd till bostadsbyggandet återfinns i regering-ens promemoria Investeringsstöd till visst bostadsbyggande,--.


Det nya stödet skall finnas tillsammans meddet tidigare investeringsbidraget men det senarereduceras till procent jämfört med dagensnivå. Sammantaget ger dock de två stöden ennettoökning av det totala tillfälliga investerings-stödet. För en lägenhet om kvm bedömer re-geringen att det totala stödet kan öka med upptill kr per kvm i Stockholm, över krper kvm i Göteborg och närmare kr per kvmi Malmö samt med mer än kr per kvm i öv-riga landet.

Det finns också andra aktuella förslag till hurbostadsbyggandet kan stimuleras. (de kom-munala bostadsföretagens intresseorganisation)har fört fram flera förslag som syftar till att sti-mulera nyproduktionen av hyresrätter :5

• Införande av investeringsfonder som inne-bär att vinstmedel i bostadsföretag kanfonderas och undantas från beskattningom fonden tas i anspråk för nyproduktionav hyresrätter.

• Införande av förhandsbesked för det be-fintliga investeringsbidraget eftersom ettinvesteringsbidrag som beslutas efter pro-duktionsstart får begränsad betydelse förbeslut om nyproduktion.

• Avskaffande av fastighetsskatt under pågå-ende produktion.

• Ändrad byggfelsförsäkring så att ansvaretläggs på byggentreprenören.

• Anpassning av räntebidragsunderlaget tillnuvarande genomsnittliga produktions-kostnader.

• Anpassning av kommunernas och de stat-liga företagens prissättning av mark så attden motsvarar kommunens självkostnad.

• Förstärkning och utveckling av kommu-nernas planberedskap.

• Minimering av de kommunala anslutnings-avgifterna.

• Utveckling av konkurrensreglerna och för-stärkning av konkurrensverkets roll för attbryta marknadseffekter av fåtalskonkur-rens.

Också de privata fastighetsägarnas intresseor-ganisation, Fastighetsägarna, föreslår åtgärder föratt förbättra förutsättningarna för en ökad ny-produktion av hyresrätter. Fastighetsägarnas vik-tigaste förslag är i korthet :6

• Förändrad hyreslagstiftning så att hyres-gäst och hyresvärd själva får träffa bin-dande flerårsavtal, med möjlighet att reg-lera hyran under hyrestiden. Vidare före-slås bland annat att Hyresförhandlingsla-gen avvecklas. Man menar att parterna påhyresmarknaden själva kan komma över-ens om hur förhandlingar ska bedrivas.

• Vidare föreslås att investerare får rätt att fåeget förslag till detaljplan godkänd och attkommuner kan bli ersättningsskyldiga omde förhalar eller vägrar bygglov för åtgär-der som ligger inom ramen för en laga-kraftvunnen detaljplan.

• Taxor och avgifter i monopolverksamhetskall inte få sättas högre än vad som skullevara fallet om det fanns en fungerandekonkurrens.

• Flera skatter på boendet skall avskaffas el-ler sänkas. Bland annat vill man slopa fas-tighetsskatten på näringsfastigheter ochsänka momsen på fastighetsförvaltningoch byggande.

Det finns således många olika förslag till hur bo-stadsbyggandet kan stimuleras. Men det finnsockså likheter mellan förslagen. Gemensamt för


5. För en offensiv nyproduktion – strategi för allmännyttan,, .

6. Se vidare www.fastighetsagarna.se: Ståndpunkter ochfakta. Våra viktigaste frågor.


både regeringen och representanter för olika ka-tegorier av fastighetsägare är att man förespråkarsänkta produktionskostnader genom bland an-nat skattereduktioner och ökad marknadseffek-tivitet inom olika delar av byggsektorn. Inomdessa områden tycks man vara överens om attdetta kan sänka produktionskostnaderna. Vidaremenar man att planprocessen bör effektiviserasoch att kommunala taxor skall hållas så låga sommöjligt.

Sammantaget leder denna typ av åtgärder tillminskade produktionskostnader. Om produk-tionskostnaderna minskar möjliggörs nyproduk-tion i stadsdelar och andra lägen där produktio-nen i dag inte kan realiseras på grund av att be-talningsviljan är för låg. Åtgärder som sänkerproduktionskostnaderna bidrar därmed till attöka volymerna i nyproduktionen. Analysen i detidigare avsnitten pekar emellertid på att åtgär-der som tar sikte på produktionskostnadernamåste kompletteras med ytterligare åtgärder föratt regeringens mål om ett ökat och stabilt bo-stadsbyggande skall kunna förverkligas.

Omläggningen av bostadspolitiken under för-sta halvan av -talet medförde framförallthelt nya finansieringsvillkor för produktion avbostäder. Det riskkapital som tidigare staten stodför måste numera tillföras av investerare ochhushåll. Aktuella investeringsbidrag och åtgärderför att pressa produktionskostnaderna kommerinte till botten med grundproblemet som ytterstgäller behovet av riskkapital – egenkapital – för bostäder.

Utgår man från att det på en normal bostads-marknad utan subventioner krävs cirka pro-cent i riskkapital för bostadsinvesteringar, attproduktionskostnaden är kr per kvm ochden genomsnittliga bostaden är cirka kvmblir det årliga behovet av egenkapital cirka mil-jarder kronor per år.

För de närmaste åren måste alltså bostads-företag och hushåll tillföra cirka miljarder

kronor till bostadsinvesteringar om regeringensmål skall uppfyllas. Med hänsyn till de allmännatillväxtutsikterna de närmaste två åren, hushål-lens begränsade sparande samt bostadsföretagensallmänna soliditet förefaller detta svårt att för-verkliga.

För att få en mer betydande och långsiktig ef-fekt på bostadsbyggandet måste säkerligen åt-gärder vidtas som dels stimulerar uppbyggnadenav ett eget kapital hos bostadsföretag och hus-håll, dels måste riskerna förenade med bostads-investeringar sänkas.

Hittills har regeringens åtgärder och förslag ihuvudsak inriktats mot byggande av mindre hy-resrätter. Samtidigt visar analysen i tidigare ka-pitel att det framförallt är marknadsprissatta bo-städer som svarar för den största andelen av ny-produktionen. Åtgärder för att nå mål om nya bostäder om året måste därför ocksåomfatta förslag som stimulerar nyproduktion avmarknadsprissatta bostäder.

Nedan presenteras förslag som bedöms ge enväsentligt ökad bostadsproduktion. Förslagentar främst sikte på reguljära bostäder för hushållmed normala inkomster. Bostäder för hushållmed lägre inkomster och särskilda grupper så-som exempelvis studenter, funktionshindradeoch äldre m fl, bör i princip omfattas av sammatyp av stöd som hittills, det vill säga behovsprö-vade bostadsbidrag, investeringsstöd till katego-ribostäder och bostadsanpassningsstöd.

Ökad produktion av hyresrätter

Grundproblemet är att bostadsföretag bara kaninvestera i nya hyresrätter om villkoren för nöd-vändigt riskkapital är acceptabla. Ökat byggandeav hyresrätter måste därför omfatta åtgärder sompå olika sätt bidrar till bostadsföretagens kapi-taluppbyggnad och minskade risker för eget ka-pital.

För att förbättra villkoren för bostadsföreta-gens egenkapital kan hyressättningen i nypro-



duktionen kopplas till bostadsföretagens faktis-ka produktionskostnader. För privata bostads-företag måste hyressättningen frikopplas från dekommunägda bostadsföretagens hyressättning.Vidare kan man skapa ett regelverk för byggandeav bostadshus med kombinerade bostadsrätts-och hyresrättslägenheter.

För de kommunala bostadsföretagen kan ut-veckling av regionala bostadsföretag i kombina-tion med produktionskostnadshyror i nypro-duktionen ge förutsättningar för ökad nypro-duktion.

Hyressättning i nyproduktionen

Analyserna i tidigare avsnitt visar att produktio-nen av hyresrätter nästan helt avstannat underden senare delen av -talet. Huvudförkla-ringen är att hushållens betalningsvilja för ny-producerade hyresrätter är för låg för att motive-ra mer omfattande nyproduktion med normalalönsamhetsvillkor.

Men det har inte heller kommit till stånd nå-gon mer omfattande nyproduktion av hyresrät-ter i de största tillväxtregionerna trots att hus-hållens betalningsvilja där kan motivera nypro-duktion med normala lönsamhetsvillkor.

Förklaringen till detta är den osäkerhet sområder kring möjligheterna att hyressätta nypro-ducerade hyresrätter så att hyressättningen täck-er årskostnaderna.

Den kanske viktigaste riskfaktorn för produk-tion av hyresrätter rör möjligheterna att i kalky-len förutsäga vilken hyresnivå som skall gälla närhuset är färdigbyggt. En privat fastighetsinveste-rare kan inte räkna med att få ta ut hyror somöverstiger hyrorna i det kommunala beståndet.Ett sätt att minska denna osäkerhet är att ändralagstiftningen så att hyresnämnden är skyldig attmeddela ett förhandsbesked om vilken hyresni-vå man kan acceptera för ett planerat projekt.

Även om ett sådant förhandsbesked lämnaskvarstår den begränsning som ges av att de kom-

munala bostadsföretagen skall vara norm för hy-ressättningen även för nyproduktionen.

Om kommunala bostadsföretag producerarbostäder i attraktiva lägen där tillräcklig betal-ningsvilja finns samtidigt som hyresnivån i des-sa bostäder inte fullt ut speglar produktions-kostnaderna och en skälig avkastning på detegna kapitalet kan privata producenter inte del-ta i nyproduktion av hyresrätter.

För att öka produktionen av hyresrätter kanman införa bestämmelser om att nyproduk-tionshyrorna i det privata beståndet inte skallkopplas till hyressättningen i det kommunalabeståndet. Man kan istället koppla hyressätt-ningen till den faktiska kostnadsnivån i aktuellaprojekt samt en bedömning av en rimlig avkast-ning på investerarens kapital. I ett sådant systemkommer således inte det kommunala beståndetutgöra riktmärke för hyressättning i nyproduk-tionen. Istället ges hyresnämnden i uppdrag attvid tvist godkänna skälig hyresnivå.

Kombinerade hyresrätts- och bostadsrätts-hus

För att skapa större möjligheter att generera egetkapital för investeringar i nya hyresrätter kanman utnyttja möjligheterna med långsiktig vär-destegring på bostadsrätter i tillväxtregioner. Ge-nom att producera hyresrättshus där hyresgäs-terna ges en option på att förvärva sina lägenhe-ter kan bostadsföretag successivt frigöra kapitalför investeringar i nya bostäder. Det blir då möj-ligt för både privata och kommunala bostads-företag att bygga och successivt avyttra enskildalägenheter till hyresgästerna.

Bostadsföretaget kvarstår som förvaltare avfastigheten. Det betyder att de som inte önskarförvärva sina lägenheter förblir hyresgäster hosbostadsföretaget medan de som köper sina lä-genheter får avtala om förvaltning av sina lägen-heter och andelar av gemensamma utrymmenmed mera med bostadsföretaget. För de som av-



ser köpa sina lägenheter bör inte kravet på /majoritet gälla. Hushåll som föredrar hyresrättblir då inte heller hyresgäster hos en bostads-rättsförening. För både kommunala och privatabostadsföretag kan överskott från dem som kö-per sina lägenheter återanvändas som eget kapi-tal i nya bostäder. I tillväxtregioner kan succes-siv omvandling till bostadsrätter generera över-skott som kontinuerligt tillför bostadsföretagennödvändigt riskkapital.

Hushållen i huset har normalt en mycket va-rierande ekonomisk styrka. För en enskild hy-resgäst varierar den också över tiden. En möjlig-het att placera kapital i den egna bostaden är ettincitament för sparande. Med en kombineradlösning kan hushållen avgöra om de vill placerakapital i sitt boende och därmed successivt ta delav värdestegringen på tillväxtmarknader eller bokvar som hyresgäster. Vidare kan man själv av-göra vid vilken tidpunkt man vill byta upplåtel-seform och anpassa tidpunkten efter utveckling-en av hushållets ekonomiska resurser och spa-rande.

I de fall en mycket stor majoritet av hyresgäs-ter omvandlat sina lägenheter – säg procent –kan man gemensamt besluta att fastigheten heltskall konverteras till en bostadsrättsförening.

Regional allmännytta

Växande regioner präglas framförallt av bety-dande värdestegring på bostäder i regionens cen-trala delar. Värdestegringen kan principielltkomma de centralt belägna kommunala bo-stadsföretagen till del genom antingen en ökadhyresdifferentiering eller genom ombildning tillbostadsrättsföreningar. Mer centralt verksammabostadsföretag har således alltid möjligheter attgenerera en väsentligt större tillväxt av sitt egen-kapital för investering i nyproduktion av hyres-rätter än företag i regionens yttre delar.

Regionens kommunindelning kan emellertidinnebära att mark i attraktiva lägen utanför cen-

trum där betalningsviljan motiverar nyproduk-tion ligger i en kommun där kommunala bo-stadsföretag inte självständigt kan generera sam-ma kapital för investeringar i nyproduktion.

Genom att skapa av flera kommuner delägdakommunala bostadsföretag kan man överförakapital som genereras i regionens centrala delartill lönsamma projekt för nyproduktion på marki mer perifera lägen. Alternativt kan de centraltverksamma bostadsföretagen undantas från lo-kaliseringsprincipen i kommunallagen och tilllå-tas medverka i bostadsbyggande i andra kom-muner.

Ökad produktion av bostadsrätter och småhus

För att efterfråga nya bostadsrätter och småhusmåste hushållen numera själva bidra med helariskkapitalet. Huvuddelen av hushållens riskvil-liga kapital för bostadsinvesteringar kommerfrån sparande och värdestegring på hushållenskapitaltillgångar. Även om en del av hushållenskapital kommer från sparande och värdestegringi fonder och liknande uppstår den största delenav hushållens förmögenhetsbildning genom vär-destegring på bostäder. Särskilt tydligt är detta itillväxtregioner. Långsiktig värdestegring på bo-städer i tillväxtregioner är normalt den viktigas-te källan för bostadsmarknadens försörjningmed riskvilligt kapital.

När regionen växer och förtätas ökar värdenapå bostäder. När då hushållet säljer ett småhuseller en bostadsrätt gör det en kapitalvinst. Omett hushåll köpt en mindre bostadsrätt för mil-jon kronor och finansierat köpet med en egenkapitalinsats på och kronor ilån och sedan säljer den för , miljoner kronorhar hushållets egna kapital vuxit från till kronor. Hushållet kan då köpa en vä-sentligt större eller mer attraktiv bostad trots attalla bostäder på orten kan antas ha stigit i pris.Detta beror på att hushållets egna kapital vuxit



snabbare än priset på bostäderna. Med ett egetkapital om kronor kan hushållet låna

procent av marknadsvärdet till bottenlånevillkorvid köp av ny bostad. Det betyder att hushålletsannolikt kan efterfråga en bostad som kostar ,miljoner kronor.

Alla som äger en bostad i en tillväxtregion del-tar i regionens långsiktiga värdestegring på fas-tigheter. Hyressättningssystemet möjliggör ock-så att hyresgäster i viss utsträckning kan delta idenna förmögenhetsbildning genom att bytes-rätten möjliggör ett utnyttjande av bytesvärdetpå den egna bostaden.

Problemet är att en stor andel hushåll har småeller mycket begränsade möjligheter att få till-träde till bostadsbeståndets långsiktiga värdesteg-ring. Framförallt gäller detta ungdomar och hus-håll med låga inkomster. Gemensamt för dessagrupper är att de oftast inte självständigt kan till-föra ett nödvändigt startsparande i sitt boende.

Med denna bakgrund kan man motivera attett särskilt stöd införs som bidrar till att förbätt-ra hushållens möjligheter till en uppbyggnad avdet egna kapitalet för bostadsinvesteringar.

Villkorade investeringsbidrag till hushåll

För att öka bostadsbyggandet och dessutomskapa förutsättningar för ett väsentligt större an-tal hushåll att efterfråga bostadsrätter och små-hus i tillväxtregioner bör statens politik under-lätta för hushåll att bygga upp ett eget kapital förbostadsinvesteringar. Så har också skett tidigareunder -talets första hälft där staten medver-kade till att fler hushåll kunde bygga sig ett egethem. Då subventionerade staten lånen medanhushållen bidrog med eget kapital i form av egetarbete. Den egna kapitalinsatsen skedde då »i na-tura«.

En modern politik som möjliggör en bostads-karriär också för ungdomar och hushåll med lågaeller normala inkomster bör därför baseras på ett

statligt stöd till den egna kapitalinsatsen – ettvillkorat investeringsbidrag.

Detta kan åstadkommas genom att det nuva-rande investeringsbidraget för byggande av hy-resrätter omvandlas till eller kompletteras medett villkorat investeringsbidrag till hushåll. Manövergår eller kompletterar då en utbudsoriente-rad stimulans med en stimulans av efterfrågan.Det viktigaste argumentet för detta är den kraf-tiga hävstång som ligger i att stimulera det egnakapitalet.

För att få största möjliga effekt bör ett villko-rat investeringsbidrag riktas till alla hushåll somköper en nyproducerad bostadsrätt eller ett ny-producerat småhus. Bidraget bör maximalt upp-gå till procent av marknadspriset exklusivemarkkostnader. För att begränsa statens kostna-der kan det maximala beloppet uppgå till exem-pelvis kronor per person. Bidraget vill-koras så att återbetalning sker med en viss del avinkomsten efter en period om cirka till år el-ler då reavinst uppstår vid försäljning av bosta-den. Systemet har då vissa likheter med studie-medelssystemet som också skall återbetalas efterförmåga.

Statens kostnader för investeringsbidraget be-gränsas då till utebliven ränta under den betal-ningsfria perioden samt eventuella kreditförlus-ter för de personer som inte har någon inkomstoch som samtidigt inte kan sälja bostaden medreavinst.

Villkorade investeringsbidrag kan också utgåför köp av befintliga bostäder. För att begränsastatens kostnader bör dock dessa bidrag vara be-hovsprövade på liknande sätt som bostadsbidra-get. Även för dessa kan procent av marknads-priset utgöra grund för bidragets storlek samti-digt som ett tak om maximalt belopp om kronor bör sättas. Också detta bidragbör återbetalas med en andel av inkomsten elleråterbetalas vid försäljning med reavinst.



Enligt en översiktlig bedömning innebär sys-temet relativt begränsade kostnader för staten,sannolikt mindre än miljard kronor per år.Kostnaden blir därmed jämförbar med kostna-den för de nuvarande investeringsbidragen förbyggande av hyresrätter.



7289 146 7

Documents