第8章建筑企业经营方式及招投标

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标题

第 8 章建筑企业经营方式及招投标

建筑市场

建筑企业的经营方式

建筑企业投标

普通高等教育工程管理专业规划教材

8.1

8.2

8.3

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8.1 建筑市场

8.1.1 建筑市场的概念及特征

建筑市场经营 8.1.2

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8.1.1 建筑市场的概念及特征 1. 建筑市场的概念狭义的建筑市场，是指以建筑产品为交换内容的场所。

广义的建筑市场，则是指建筑产品供求关系的总和。

2. 建筑市场的特点　　（ 1 ）建筑市场中没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。　　（ 2 ）在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。这一特点与第一个特点是相关联的。（ 3 ）与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。（ 4 ）建筑市场具有显著的区域性特点。　（ 5 ）建筑市场中的风险较大。

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8.1.1 建筑市场的概念及特征2. 建筑市场的特点（ 1 ）建筑市场中的风险较大从建筑产品生产者方面来看，建筑市场的风险主要表现在： ① 定价风险 ② 生产过程中的风险 ③ 需求者支付能力的风险建筑市场对需求者的风险主要是由“先确定交换关系，后进行产品生产”的特点所引起的，主要表现在： ① 价格与质量的矛盾 ② 价格与交货时间的矛盾 ③ 预付工程款的风险


8.1.2 建筑市场经营

1. 建筑市场经营的含义　建筑市场又称建筑市场营销，指建筑企业经营销售建筑商品和提供服务以满足业主（用户）需求的综合性生产经营活动。

2. 建筑市场经营的内容

（ 1 ）建筑市场调查。（ 2 ）建筑工程投标。（ 3 ）选择经营方式。　（ 4 ）谈判与签订合同。　（ 5 ）索赔和中间结算。　（ 6 ）竣工结算。　

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8.1.2 建筑市场经营3. 建筑市场的竞争建筑市场的竞争主要反映在以下几个方面：

（ 1 ）建筑产品价格的竞争。（ 2 ）建筑产品质量的竞争。（ 3 ）工期的竞争。　　　

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8.2 建筑企业的经营方式

8.2.1 建筑企业经营方式的发展

工程项目承包模式分类 8.2.2

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8.2.1 建筑企业经营方式的发展

阶段经营方式图示经营方式

第一阶段（ 14 世纪前）

业主自营方式第二阶段（ 14~1

5 世纪）

第三阶段（ 15~17 世纪）

第四阶段（ 17~18 世纪）

承发包方式经营承包商出现

第五阶段（ 19 世纪 ~ ）

总包、分包方式总承包企业出现

表 8-1 经营方式的发展

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8.2.2 工程项目承包模式分类

1. 设计 - 招标 - 施工承包模式（ Design-Bid-Build ， DBB ）

（ 1）在设计开始时引入设计方（ architect/engineer，简称 A/E），签订设计合同；

（ 2）设计方（ A/E）进行设计（含方案设计、初步设计、技术设计）；（ 3）设计方（ A/E）进行详细设计（施工图设计），同时编制完整、规范的

招标文件，这些招标文件一般包括：工程图纸、技术规范、以及合同文件等；（ 4）用该招标文件进行竞争性招标，与中标的施工总包签订总价合同，施工总包就施工对业主负责；工程项目进入施工阶段，由施工总包视情况进一步选择分包商；（ 5）施工结束后的设施管理阶段，由业主负责运行和维护。

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业主/建设方Owner

各类顾问Advisors

开发商Developer

物业管理方Facility manager

建造合同Construction Contract

设计合同Design constract

承包商 /施工总包Contractor

工程设计方Architect/ Engi neer

分包商Subcontractors

分包商Sub-Subcontractors

供应商Suppliers

Suppliers供应商

专业顾问Consultants

Consultants专业顾问

中标人Successful Bidder

注：实线表示是合同关系

点线表示沟通协调关系

图 8-1 设计 - 招标 - 建造（ DBB ）承包模式

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图 8-2 设计 - 谈判 - 建造（ DNB ）承包模式


承包商/施工总包Contractor

工程设计方Architect/Engineer



开发商Developer




供货商Suppliers

谈判方Proposal

设计合同Design contract


注：实线表示是否合同关系点线表示沟通协调关系


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图 8-3 多个施工总包（ DBB ）模式






开发商Developer




供货商Suppliers




承包商Contractor




供货商Suppliers

供货商Suppliers

供货商Suppliers




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2. 建造管理承包模式（ Construction Management Contract ，CMc ）(1 ）风险型建造管理（ CM @Risk ）这种方法涉及三个主要参与方：业主、设计方、建造管理方（ CM @Risk ）。

对设计和施工阶段的决定，做时间和成本上的建议。

具体工作：

① 编制进度和成本计划；

② 控制进度和成本；

③ 参与施工合同的谈判和授予；

④ 根据项目进度，采购关键材料和设备；

⑤ 管理和协调各方关系，保证施工的正常进行。

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( 2 ）顾问型建造管理（ CM-Advisor）

业主在项目一开始或者设计基本结束时聘用，顾问型建造管理方也提供连续的建造管理服务（可含项目策划、设计、施工中的项目管理），作为业主的顾问，但不承担工程项目的财务和施工责任。

它与设计方和施工方不是合同关系，而是沟通关系。

（ 3 ）代理型建造管理（ CM-Agent）

Design-Management方就是既承担 CM-agent又承担工程设计。

建造管理模式及其变种的示意图如图 8-4至 8-7所示。


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建造管理方CMc




开发商Developer








供货商Suppliers

供货商Suppliers


图 8-4 建造管理模式（ CMc）模式示意图


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图 8-5 顾问型建造管理模式（ CM-Advisor）示意图






开发商Developer







建造管理方CM-advisor

建造合同CM Contractor


供货商Suppliers

供货商Suppliers



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图 8-6 代理型建造管理模式（ CM-Agent）示意图

建造管理方CM-agent





开发商Developer









供货商Suppliers

供货商Suppliers



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图 8-7 设计管理模式（ Design-Management）示意图





开发商Developer







设计-管理方D-M

工程设计方A/E

建造管理方CM-agent


供货商Suppliers

供货商Suppliers



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3. 设计 - 建造承包模式（ Design-Build ， DB ）（ 1 ）桥接型设计 - 建造承包模式

桥接型可以说是由 DBB和 DB组合出的一种项目交付方式。具体工作有：

①业主先聘请一家设计方作设计到初步设计深度；

②该设计方准备招标文件，用于选择设计－施工方；

③设计－施工方完成详细设计和施工，施工中，设计方是业主代表。

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3. 设计 - 建造承包模式（ Design-Build ， DB ）（ 2）设计 -采购 -施工总承包模式（ Engineering - Procurement – Construction， EPC）

工程承包商具体工作为： ①设计

②采购

③管理和协调分包商间的关系

④办理与工程项目有关的许可 /执照 /批准

⑤进度计划和控制

⑥设备质量维修保证。


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3. 设计 - 建造承包模式（ Design-Build ， DB ）


设计-建造管理方



开发商Developer




供货商Suppliers

设计-建造合同DB Contract


工程设计方A/E

承包商Contractor


图 8-8 设计 - 建造（ DB ）承包模式


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3. 设计 - 建造承包模式（Design-Build ，DB）

图 8-9 Bridging设计 - 建造（ DB ）承包模式


Bridging方



开发商Developer




供货商Suppliers

设计合同Design Contract


施工图设计方Engineer

承包商Contractor



Bridging合同


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4. 业主自行管理模式（ Owner-Build ， OB ）




开发商Developer




供货商Suppliers

设计合同Design Contract




图 8-4 业主自行承包模式（ OB ）


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项目承包模式

优点缺点

设计招标 -建造（ DBB ）承包模

式

(1) 各参与方非常熟悉的一种传统方法；(2) 各参与方的角色和责任非常清楚；(3)可以通过竞争性招标获得最低报价。

(1)只能设计结束后开始施工，因此项目的总工期相对较长；(2)缺少第三方对设计图纸的可建造性检查；(3)实施阶段容易出现设计变更，引起争议索赔；(4)低报价可能引起质量欠佳；(5) 易超成本。

建造管理（ CM ）承

包模式

(1) 第三方的引入，加强了对项目进度，成本，设计的管理和控制，价值工程； (2)检查设计图纸和实际施工的矛盾之处；(3)可获得有竞争性价格；(4)可以在设计进行到一定阶段后，开始施工，因此缩短项目总工期。

(1) 业主的项目管理工作较多，各方管理工作出现重叠；(2) 设计和风险型建造管理方之间的协调关系；(3)边设计边施工可导致一些设计变更。

8.2.2 工程项目承包模式分类表 8-2 各种承包模式的比较）

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设计 - 建造（ DB ）承包模式

(1)仅一个合同；(2) 设计和施工的连续性，缩短项目总工期；(3) 有效的减少总体成本；(4) 业主可以较早获得项目的进度和成本估算；(5) 有效沟通；(6) 有效的设计可建造性检查；(7) 争议索赔减少；(8) 业主项目管理工作减少；(9)优化设计；(10) 工程质量较 DBB 的好。

(1) 是一种较新的方法，交付方式操作复杂；(2) 目前竞争性较小；(3) 项目一开始就要求业主对项目进度，投资做出果断决策；(4) 项目进入实施后，业主缺少与设计方，施工方的直接沟通；(5) 对业主的报价早于详细设计之前完成，可能出现质量上妥协以满足预算；(6) 设计 - 建造方内部存在矛盾。

业主自行管理（ Owner-Build ）模式

(1) 有利于促进专业化项目管理的成熟；(2) 有利于防止项目建设中违纪违法行为的出现。

(1) 业主的利益不能得到有效保证；(2)代理业主与监理的关系不能很好理顺

表 8-2 各种承包模式的比较


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5. 其他模式


项目管理部

(市政)施工总包Contractor

(建安)施工总包Contractor

建安监理Supervisor


工程勘察方Geo-Engineer

分包商(市政)Subcontractors

分包商(市政)Subcontractors

供货商(建安)Suppliers

分包商(建安)Subcontractors



分包商(建安)Sub-Subcontractors





设计分包(建安)Subdesigners







开发商Developer


建造合同(市政) 建造合同(建安)

监理合同

设计合同勘察合同

注：实线表示沟通关系点线表示沟通协调关系

图 8-10 项目管理的其他模式


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8.3 建筑企业投标

8.3.1 工程建设招标投、标的概念与招标方式工程项目施工招投标程序 8.3.2

8.3.3 工程投标报价的策略与技巧

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8.3.1 招标投标的概念与招标方式1.招标投标的概念

　工程建设招标是指招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。

2.招标方式（1）公开招标

又称无限竞争性招标，是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标，是一种无限制的竞争方式。

（2）邀请招标

又称有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标

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8.3.2 程项目施工招投标程序

招标人自行办理招标事宜的，按规定向建设行政主管部门备案；委托代理招标事宜的应签订委托代理合同

建设行政主管部门接受备案

工作阶段招标人投标人监督管理部门

1.投标资格与备案

2.确定招标方式

3.发布（送）招标公告或投标邀请

4.编制、发放资格预审文件和递交资格预

审申请书

5.资格预审，确定合格的投标申请人

按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标

实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其他媒介，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告实行邀请招标的，应向3个以上符合资源条件的投标人发送投标邀请书

获取招标项目信息

采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标的申请人发放资格预审文件

获取资格预审文件

接收资格预审申请书投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请书（如是联合投标应分别填报每个成员情况），并递交

审查、分析投标申请人报送的资格预审申请书的内容

确定合格投标申请人

向合格投标申请人发放资格预审合格通知书

合格投标申请人获得资格预审通知书，并提

交书面回执

图 8-12 （ 1 ）施工招标投标程序 29


图 8-12 （ 2 ）施工招标投标程序


6.编制、发出招标文件

7.踏勘现场

8.答疑

（1）以书面形式

（2）答疑会（必要时）

编制招标文件

将招标文件发售给合格的投标申请人（含被邀请的投标申请人），同时向建设行政主管部门备案

获取招标文件回执

建设行政主管部门接受招标文件的

备案

开始准备投标文件搜集有关资料和相关信息

组织招标人踏勘现场现场踏勘

招标文件和踏勘现场中的问题可通过以下方法提出

接受问题，准备解答

以书面形式向所有投标人发放答疑纪要并同时向建设行政主管部门备案

接受问题，准备解答

召开答疑会解答问题，会后将答疑会议纪要发放给投标人并同时向建设行政主管部门备案

（1）以书面形式提出问题

获取问题解答回执

（2）答疑会前在规定的时间前以书面形式提交质疑问题

获取答疑纪要回执

建设行政主管部门接受答疑纪要

建设行政主管部门接受答疑纪要


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9.编制、送达与签收投标文件

10.开标

11.组建评标委员会

12.评标

建设行政主管部门接受招标文件澄清、修改备案

编制投标文办理投标担保

招标人接收投标文件记录接收日期、时间

送达投标文件和投标担保回执

获取澄清、修改文件回执招标文件的澄清、修改

逾期投标文件退回回执

退回逾期送达的投标文件

投标人代表参加开标招标人组织并主持开标、唱标

开标前妥善保存投标文件

招标人依法律法规和规章的规定，组检评标委员会

评标委员会评标● 符合性签订● 技术标评审● 商务标评审

● 资格审查（后申）


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13.招标投标情况书面报告及备案

14.发出中标通知书

15.签署合同

评标委员会就投标文件的内容进行澄清或答辩

对评标委员会的澄清内容进行书面澄清答

复或答辩

完成评标推荐中标候选人或确定中标人，编写评标报告

招标人编写招标投标书面情况报告，确定中标人15日内向建设行政主管部门备案

建设行政主管部门接受备案

招标人向中标人发出中标通知书并同时向未中标人发出中标结果

中标人接受中标通知书、未中标人接受中标结果

招标人与中标人签署合同协议

办理、提交支付担保办理、提交履约担保

退回中标人及中标人投标保证金

接受投标保证金回执

办理合同备案建设行政主管部门接受备案


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1. 招标准备阶段的主要工作（ 1 ）确定招标方式招标人应依据工程项目的特点、招标人的管理能力、工程建设总进度计划、招标前准备工作的完成情况、合同类型等因素的影响程度，最终确定招标方式。（ 2 ）标段的划分招标项目需要划分标段的，招标人应当合理划分标段。标段的划分应当综合考虑招标项目的专业要求、管理要求、对工程投资的影响以及工程各项工作的衔接等因素。（ 3 ）招标备案招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。


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2. 招标阶段的主要工作内容（ 1 ）招标公告（投标邀请书）发布。（ 2 ）资格预审。（ 3 ）发售招标文件。（ 4 ）现场考察。（ 5 ）投标预备会（招标答疑）。（ 6 ）投标文件的递交。


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3. 决标成交阶段的主要工作内容（ 1 ）开标

（ 2 ）评标

（ 3 ）定标

中标人应符合下列条件之一：

① 能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评定标准；

② 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。

（ 4 ）发出中标通知书并签订合同


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1. 根据招标项目的不同特点采用不同报价（ 1 ）高报价策略

遇到如下情况报价可高一些：

①施工条件差的工程；②专业要求的技术密集型工程，而本公司在这方面又有专长，声望也较高；③总价低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投标的工程；④特殊的工程，如港口码头、地下开挖工程等；⑤工期要求急的工程；⑥投标对手少的工程；⑦支付条件不理想的工程。

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（ 2 ）低报价策略

遇到如下情况报价可低一些：　　①施工条件好的工程，工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程 ;②本公司目前急于打入某一市场、某一地区，或在该地区面临工程结束，机械设备等无工地转移时；③本公司在附近有工程，而本项目又可利用该工程的设备、劳务，或有条件短期内突击完成的工程；④投标对手多，竞争激烈的工程；⑤非急需工程；⑥支付条件好的工程。


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2.不平衡报价法不平衡报价法是指一个工程项目总报价基本确定后，通过调整内部各个项目的报价。

一般可以考虑在以下几方面采用不平衡报价：

（ 1 ）能够早日结账收款的项目（如开办费、基础工程、土方开挖、桩机等）。

（ 2 ）预计工程量变化的项目。

（ 3 ）设计图纸不明确的项目。

3. 多方案报价法


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4.增加建议方案法增加建议方案法指的是：根据招标文件的中规定，可以提一个建议方案，即是可以修改原设计方案，提出投标者的方案。

与多方案报价法之比较。多方案报价法与增加建议方案法很容易混淆 ,应注意它们的区别与联系：

①提出主体不同。

②指向目标不同。

③变动前后均须报价。


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5.突然降价法

6.无利润报价法即投标报价时测算的利润为零或非常低。适用：

　　（ 1 ）投标人在可能中标的情况下拟采取将部分工程分包给报价低的分包商；

　　（ 2 ）或对于分期投标的工程采取前段中标后段得利；

　　（ 3 ）或为了开拓建筑市场扭转企业长期无标的困境等。


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第8章 建筑企业经营方式及招投标

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