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ASAMBLEA GENERAL 13 de OCTUBRE de 2012

De conformidad a lo establecido en el arto 40 y 45 bis de los Estatutos de la S. COOP. MAD. MELCO XXI - EL BALCON DE COLMENAR, se convocó ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA para el. sábado día 13 de OCTUBRE de 2012 a las 09:30 horas en primera convocatoria y 10:00 en segunda, en el Salón de Actos del Colegio Ntra. Sra. de Loreto, sito en Madrid, cl General Aranaz nO 66, con arreglo al siguiente:

1. Lectura y aprobación si procede del Informe de Auditoría, Cuentas Anuales e Informe de Gestión del ejercicio 2011.

2. Aprobación de presupuestos para el ejercicio de 2012. 3. Información sobre la marcha de la Cooperativa. 4. Elección de seis miembros para el Comité de Recursos.

\ 5. En caso de no salir voluntarios, supresión del Comité de Recursos: Derogación del ( I artículo 59. bis de los Estatutos.

6. Resolución de recursos pendientes, incluidos en el archivo adjunto, por la Asamblea General .

7. Ruegos y Preguntas. 8. Aprobación del acta de la Asamblea.

Abre la sesión D. Francisco Femández-Mazarambroz, Presidente del Consejo Rector (CR) de la S. COOP. MAD. MELCO XXI - BALCON de COLMENAR, que actuará como Presidente de la mesa, para dar la bienvenida a los presentes.

Los socios que formarán la Mesa Presidencial de la Asamblea (al no haber circlIDstancias personales que les obligue a abstenerse) y que además forman parte del CR de la Cooperativa son:

( • D. Francisco Femández-Mazarambroz

• D. Santiago Basteiro Pérez

• D. José Luis González Álvarez

• Dña. María José Cañellas Balanza

• D. Antonio Cortina de Castro

• D. María Isabel Camino Emmannuelli

PRESIDENTE·

VICEPRESIDENTE

SECRETARIO

CONSEJERO

CONSEJERO

CONSEJERO

1 NOTA: En la convocatoria se hizo constar expresamente que se encontraba depositada en el domicilio social la documentación correspondierite a los recursos pendientes de resolución, qUe podría ser consultada previa cita. Del mismo modo, se hizo constar que se encontraban depositadas en el domicilio social el Informe de Auditoria, las Cuentas Anúales y el Informe de Gestión del ejerciCio 2011, así como los presupuestos para el ejerCicio de 2012, bajo el mismo régimen de consultas. No se circuló texto integro de la modificación propuesta de los Estatutos, por consistir ésta en la supresión del artículo 59.bis, por el que se regula el Comité de Recursos.

ACTA N" 26 ASAMBLEA GENERAL 13-10-2012

Actúa como Secretario D. José Luis González Álvarez. Igualmente asisten como asesores las siguientes personas:

• D. Antonio Moreno Collado DIRECTOR GERENTE

• D. Arturo Sáez Sanz ASESOR JURIDICO

• D. Carlos-Manuel Blanco Portillo ASESOR JURIDICO

• D. Ángel Terrés Gutiérrez CEM Gestión Inmobiliaria

• D. Mariano Frutos Paredes AUDITOR

La presente asamblea tiene carácter de extraordinaria y la convocatoria se ha llevado a cabo de acuerdo a lo que establece el Art. 31 Y 32 de la LCCM, mediante Convocatoria realizada por el Presidente del Consejo Rector, según se acordó por dicho Consejo en reunión de 24 de septiembre de 2012. ( )

Constitución de la Asamblea:

La forma de constituir la Asamblea viene regulada por el Art. 33 de la LCCM. Todos los socios fueron convocados cumpliendo los requisitos que establece la Ley, iniciándose la sesión a las 10:00 horas. El Secretario comprueba que existe el quórum necesario para empezar la Asamblea, confirmado que inicialmente se encuentran al menos 50 socios, entre presentes y representados, tras lo cual se da inicio. Fianlmente se contabilizaron un total de 134 socios asistentes, encontrándose presentes en la sala 86, mientras que 48 estuvieron representados, de acuerdo al listado que se adj unta como Anexo VI.

Por lo tanto, al existir el quórum necesario que establece la Ley, el Presidente declara que queda válidamente constituida la Asamblea General Extraordinaria de la S. COOP. MAD. MELCO XXI - BALCON de COLMENAR, dándose inicio a la misma.

El Presidente toma la palabra, para leer una carta dirigida a todos los socios, y que debía haber sido enviada por el Director Gerente con anterioridad a la Asamblea General que se adjunta a la presente como Anexo V, respecto a las gestiones con el BBV A. Seguidamente se abordan los puntos del Orden del Día.

1. Lectura y aprobación si procede del Informe de Auditoría (Anexo 1), Cuentas

Anuales (Anexo 11) e Informe de Gestión del ejercicio 2011. (Anexo 111).

Toma la palabra el Auditor, D. Mariano Frutos. Recuerda que lo que los socios tienen que aprobar son la cuentas, no su informe de auditoría (que es independiente), que en cualquier caso es favorable a las cuentas presentadas. No ha ido nadie a la sede de la Cooperativa a verlas, por lo que las va a resumir brevemente, leyéndolas (se proyecta además una presentación ilustrativa en power~point): activos (bienes y derechos); y pasivos (financiación de esos bienes y derechos). Como novedad más significativa destaca que en este ejercicio se han podido plasmar con gran esfuerzo los costes de cada vivienda, y así conocer la diferencia entre coste y adjudicación de muchas de las viviendas entregadas, existiendo un saldo a favor de la Cooperativa. Otra novedad es el valor de los terrenos destinados a la venta (por acuerdo de una Asamblea anterior) para solucionar el problema de las bajas (proceder al reembolso de sus aportaciones):

ACTA N° 26 ASAMBLEA GENERAL 2 13-10-2012

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\. !

también se ha calculado el coste de ese"~u'~l~::y su valor actual, computándose en este caso la diferencia como pérdidas por el 'aet~~tbro del valor de ese suelo (tal y como se muestra en la página 24 de la preseriiá~fón: activos); concretamente ya se ha contabilizado una pérdida consolidada de 1.300.000 euros por dación en pago a la Caixa entregando el terreno de Amapolas. En el apartado correspondiente adeudores destaca los 4,1 millones de euros no aportados por los socios.

Respecto al pasivo, se explica el no corriente (82,2 millones); el pasivo corriente (16,6 millones); y se detiene especialmente en los fondos propios (~12,8 M), que responde como ya se dijo a la provisión en previsión de deterioro de valor del suelo (que si no se vende en condiciones llegaría a suponer una pérdida para la Cooperativa).

Tras exponer la cuenta de pérdidas y ganancias, donde una vez más aparece reflejada ya por primera vez la valoración fiable entre precio de adjudicación viviendas y costes reales, y de nuevo la provisión por deterioro del valor de los terrenos ,disponibles para la venta (causado por las crisis), termina de explicar las cuentas comentando el estado de cambios en el patrimonio neto, algo reiterativo pero obligado por Ley.

A continuación da lectura a su informe de auditoría, dirigido a los socios, que está referenciado a la memoria. En el mismo consta que, una vez auditadas las cuentas, en su opinión "las cuentas anuales abreviadas del ejercicio 2011 adjuntas expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera de "SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA MELCa XXI BALC6N DE COLMENAR ", al 31 de diciembre de 20lJ,asi como de los resultados de sus operaciones correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha, de conformidad con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación y, en particular, con los principios y criterios contables contenidos en el mismo".

Sin que afecte a su opinión de auditoría, también llama la atención sobre diferentes aspectos de la memoria, en los "párrafos de énfasis" del informe, tal como seguidamente se comenta.

Con respecto al punto 2.6 de la Memoria y en otros que concretan y/o abundan sobre su contenido (el 3.1 y el 10.0 fundamentalmente), el estudio individualizado de costes que ha llevado a cabo la cooperativa ha permitido contabilizar como ingresos las entregas de viviendas efectuadas en el ejercicio, dar de baja las eXistencias correlacionadas con estas entregas y con las efectuadas en ejercicios anteriores, y dar de alta el saldo que los socios adeudan como diferencia entre el coste real de las viviendas y las entregas o pagos por ellos realizadas; todo ello por entenderse las entregas realizadas en términos de compensación de costes (Norma Décima ORDEN EHA/336/2010, de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas), y darse, asimismo, los requisitos previstos para contabilizar los ingresos (NRV 14a, Ingresos por ventas, . del PGC/2007, en particular los previstos en las letras c) y e) del apartado 2) que prevé que solo se contabilizarán los ingresos procedentes de la venta de bienes cuando "los costes incurridos o a incurrir en la transacción pueden ser valorador confiabílidacl',~ junto al resto de requisitos~ y que" el importe de los ingresos puede valorarse con fiabilidad "). .

ACTA N° 26 ASAMBLEA GENERAL 3

Con respecto al punto 2.3 de la M~~8ha "Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre'~j;A~~l)'Auditor destaca que la dirección de la entidad ha valorado las cuentas anuales bajo el principio de "empresa en funcionamiento". A la fecha de su formulación, tal y como se describe en el Punto 2.3).c) de la Memoria, el Consejo Rector, igual que en los ejercicios precedentes, es consciente de la existencia de incertidumbres relativas a la consecución de financiación externa (bancos) en breve espacio de tiempo, lo que les lleva a reflejar en ella dudas significativas sobre la posibilidad de que la empresa siga funcionando normalmente si tal financiación se demora. Para paliar parcialmente esta situación se ha aprobado en la Asamblea General Extraordinaria de 25/02/12, igual que se hiciera el 26/02/11 una Aportación Obligatoria Mensual equivalente a 200,00 € al mes por socio hasta el final del 2012. Además, tal y como se describe en el último párrafo de este punto 2.3.c) y en el 16.8, el Consejo Rector de la Cooperativa decidió, con fecha 22/06/12, proceder a efectuar la "Comunicación de negociaciones" al Juzgado de lo Mercantil competente para conocer del posible concurso de acreedores de la ( ) Cooperativa, todo ello en virtud de lo dispuesto en los artículos 5.3 y 5 bis de la Ley Concursal. El plazo para solicitar la declaración de concurso, a menos que se estime que no se encuentra en estado de insolvencia, finaliza el próximo día 22/10/2012. De solicitarse finalmente el concurso, a pesar de que la ley concursal pretende fundamentalmente la continuidad de la actividad y la protección de los acreedores, se podría tener un acceso peor al crédito por la desconfianza que suelen despertar estos procedimientos.

Por su incidencia en el patrimonio de la Cooperativa y, por tanto, de los socios a quien dirige este informe, el Auditor llama la atención de la posible reversibilidad de la pérdida del ejercicio y de su información en la Memoria. Tal y como se expone en los punto 2.3.a), 3) y 13) Existencias, la Cooperativa ha dotado una provisión por deterioro del valor de los terrenos mantenidos (disponibles) para la venta por un importe de 12.885.000,00 €, cifra que constituye la pérdida del ejercicio. No obstante la pérdida, que coloca el patrimonio neto en cifra negativa (-12.412.195,21 e), la Cooperativa, tal y como se indica en el punto 8.1 de la Memoria, a pesar de presentar un Patrimonio .') Neto final negativo, no incurre en la causa de disolución y liquidación prevista en el artículo 9.l.g) de la Ley de Cooperativas de Madrid, ni en los estatutos (art. 60.g) teniendo en cuenta lo dispuesto en el RDL 10/2008, en su redacción dada por el RDL 5/2010, en virtud del cual no se computan a estos efectos, las provisiones por deterioro.

Relacionado con este asunto, también el punto 16.2.1 de la Memoria, al referirse a la Repercusión de las Bajas en los Presupuestos dice: "Si los socios de baja no admiten la necesidad de esperar a recuperar la inversión mediante una venta ordenada, la pérdida patrimonial seria imputada directamente a los socios de alta que, en nuestra opinión, no están obligados a soportar ya que podria considerarse un abuso de derecho de los socios que solicitan la baja y un enriquecimiento injusto de los mismos consecuente con la pérdida que solo su comportamiento causa. "

Por último, recordando que tampoco afecta a su opinión, también llama la


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(. )

atención respecto a la información detallada en el apartado 13 de la Memoria adjunta del ejercicio 2011 con respecto a las "Garantías con Terceros: Seguro Obligatorio de Cantidades Aportadas", en el que se menciona que la Cooperativa no estará en disposición de ofrecer las pólizas individuales que garanticen la devolución total de las cantidades aportadas por los cooperativistas más el interés legal del dinero mientras no se disponga de los préstamos a promotor sobre cada uno de los proyectos, pudiéndose dar el caso de tener que cambiar de Compañía Aseguradora si la que hasta ahora tenía suscritas las pólizas colectivas no renueva las mismas.

El Auditor termina su intervención manifestando que el informe de gestión del ejercicio 2011 contiene las explicaciones que los miembros del Consejo Rector consideran oportunas sobre la situación de la Cooperativa, la evolución de su actividad y sobre otros asuntos, y no forma parte integrante de las cuentas anuales. Y que ha verificado que la información contable que contiene el citado informe de gestión concuerda con la de las cuentas anuales del ejercicio 2011.

El Presidente abre un tumo de preguntas al respecto.

Socio 194 ¿las aportaciones mensuales donde están?: en el pasivo; se consumen en gastos, principalmente de proveedores corrientes, intereses;· quienes no aportan y deben hacerlo se contabilizan como deudas a la cooperativa.

721 ¿provisiones por pérdida de valor de los terrenos, no había indicios en ejercicios anteriores?: no en opinión del auditor; no había decisiones de terrenos disponibles para venta. Este año se ha hecho según la norma contable.

414 ¿los 1,3 millones de euros de pérdida consolidada por pago al banco, qué es?: lo que se pierde en la operación de pago a La Caixa, diferencia entre coste (3,1) del suelo de Amapolas y la dación en pago de 1,8 millones de euros. Perdidas de la cooperativa sólo por suelo: sólo del· suelo a la venta, el resto queda cubierto por los de alta. ¿Si había ingresos en la cooperativa por otras operaciones, por qué no dio para el pago de los intereses de ese suelo?: eso excede la misión del auditor y lo contestó el Director Gerente.

358 ¿al aprobar la venta suelo no se puso límite para evitar pérdidas?: se explica el cálculo de los -12 M (pag 19 y 20 de la memoria); son provisiones, no pérdidas reales; sólo será consolidada en las cuentas del 2012 la pérdida de 1,3 M de La Caixa, motivada por su renuncia a renovar el préstamo y exigir el pago de la deuda de 1,8 M más intereses; la Asamblea aprobó no vender el suelo con pérdidas, pero eso evidentemente depende del mercado y de las exigencias de los bancos a la hora de gestionar las hipotecas que mantenemos con ellos; .la provisión de los -12 M es reversible, y depende de cómo vayan las negaciones y las circunstancias. . ..

778 ¿fecha de vencimiento de los préstamos?: los del BBVA el 31 oct 2012, está en negociación y se va a ampliar; los de Caja España el 18 de abril del 2013, también se espera novación vía segunda hipoteca sobre los terrenos que cubran los intereses del año y no obliguen a los socios a soportarlos mediante aportaciones.

ACTA N" 26 ASAMBLEA GENERAL 5 13-10-2012

El DG toma la palabra para comentar las cuentas anuales (memoria abreviada) y explicar el informe de gestión, que se adjuntan como Anexos II y III, apoyado en una presentación en power point, tras lo cual se abre un tumo de preguntas:

194 ¿se contempla un punto sin retomo por porcentaje de bajas?: Si; de momento seguimos funcionando.

292 ¿reclamaciones a los de Navallar, si no se allanan, necesidad de aprovisionar los costes judiciales de estas reclamaciones?: no hace falta aprovisionar nada; se les va reclamar por todas las vías posibles; primero extrajudicialmente y si no dejan otro remedio por la vía judicial.

821 ¿hay una solución óptima para despej ar todas las dudas? ¿y si se llegara a ella se mantendría el precio de las viviendas?: No hay fórmulas ni soluciones mágicas, pero se está trabajando para que los de baja no perjudiquen a los de alta. Siempre se trabaja para que el precio de las viviendas sea el más bajo posible.

658 ¿diferencia entre coste y adjudicación? ¿precio real?: ya se ha explicado en otras asambleas esta cuestión, y la del fondo de compensación; las viviendas cuestan lo que cuestan, aunque su precio de adjudicación sea otro, y ahora cada socio debe atender a su pago (por acuerdo de la Asamblea), con la expectativa futura de repartir entre todos lo que resulte de la venta del fondo.

251 ¿número de socios de alta y de baja? De alta más o menos 400, la mayoría sin vivienda.

• Socios ALTA sin vivienda: 366. • Socios ALTA con vivienda: 104 (21 con subrogación pendiente). • Socios BAJA con vivienda: 152 (2 sin deudas con J\i1ELCO). • Socios BAJA sin vivienda: 225 (14 con deuda saldada). • Preavisos de BAJA: 12.

848 ¿cuantía del incremento del coste de la vivienda si se consolidan los 12 M de pérdidas?: Hoy la única pérdida es la de 1,3, y se va a seguir trabajando para no perder más.

525 ¿por qué el préstamo del BBV A es de 13 M para chalets cuando para viviendas colectivas es menos?: ya explicado en otras asambleas que eran imposiciones de los bancos que atendían a sus propios criterios, lo que nos genera tensiones en los préstamos a vuelo respecto a los de suelo.

839 ¿repercusiones si no se aprueban hoy las cuentas?: no se podrán realizar otros actos jurídicos, se paralizaría la cooperativa, sería un síntoma de mal funcionamiento, los bancos no querrán negociaciones por falta de fiabilidad, etc.


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( I )

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( . . )

( )

El DG explica brevemente el informe de gestión (página 62 de la presentación).

Una vez terminadas las exposiciones, procedería votar las cuentas anuales, pero se pospone la votación tras el siguiente punto del OD· (presupuesto) y votar conjuntamente.

2. Aprobación de presupuestos para el ejercicio de 2012•.

El DG explica el presupuesto para el año 2012 que se adjunta como Anexo IV (proyectando las cifras en la pantalla, como es habitual). La contabilidad analítica (planes financieros) se ha cuadrado ya con la real. No hay diferencias significativas respecto al año pasado; se explican los detalles más novedosos: como no hay venta de Amapolas, se ha producido una pérdida que se contabilizará este año por la dación en pago (al no poderlo comercializar ni obtener activos por ello); incrementos en costes de urbanización por fases (imputables ya a cada fase,por la individualización de los gastos; ya se reflejan en los planes financieros; también reestructuración de los proyectos al cubrir las bajas; tasas municipales, cambios de patrones de comparación por bases imponibles, todo ello individualizado para cada proyecto); defensa jurídica intensa.

Preguntas:

158 ¿formato de las cuentas / presupuesto es estándar, recoge la historia de la cooperativa o lo del último año? Si, mismo formato que años anteriores; presupuesto acumulado.

414 ¿8% de qué? De los costes de la gestión, que figuran en el correspondiente contrato de gestión; no del 1,3 M de pérdida. Deuda con CEM.

Jorge Rosetty ¿cobra antes la gestora que los embargos? NO, la gestora es deudora de la Cooperativa.

En este momento se somete a votación la aprobación de las cuentas, del informe de gestión y del presupuesto para el año 2012, a mano alzada, utilizando unas tarjetas entregadas a los socios con derecho a voto cuando se acreditaron a la entrada de la Asamblea. Resultados:

En contra: 4

Abstenciones: 13

A favor: resto de los presentes.

Se aprueban por mayoría

A fin de agilizar la marcha de la Asamblea y dejar sUficiente tiempo para explicar la marcha de la Cooperativa y los problemas a que nos enfrentamos· (que serán planteados por el resPonsable de los Servicios Jurídicos), se acuerda alterar el orden de los puntos del Orden del Día y solucionar el tema de los recursos.


.1

3. Elección de seis miembros para el Comité de Recursos (para que sean siete; ya había uno de antes).

Se presentan en este acto los socios Javier Pagés, Marina Quintero, Luis Vázquez

Dafonte, Raquel Ruiz Dafonte, Manuel Ruíz Dafonte, y Jesús Isasia.

Votación respecto a los candidatos que se han presentado en esta Asamblea:

En contra: 1

Abstenciones: O

A favor: el resto de los presentes.

Queda constituido el Comité de Recursos de nuevo, que se ocupará de los nuevos

recursos que vayan llegando a partir de ahora.

4. En caso de no salir voluntarios, Supresión del Comité de Recursos: Derogación del artículo 59.bis de los Estatutos. (

No procede ya este punto del OD. Resuelto por el punto 3.

5. Resolución de recursos pendientes, incIuidos en el archivo adjunto, por la Asamblea General

Hay que resolver todos los que se han traído a esta Asamblea: 158. Los 6 primeros

circulados con la convocatoria de la Asamblea ya estaban despachados, por lo que

quedan 152. Para facilitar el despacho de este punto del OD, la mesa los presenta ahora

agrupados en tres bloques homogéneos, atendiendo a los argumentos coincidentes. Se

propone votar de forma agrupada, accediendo la Asamblea a ello.

Bloque 1: 22 socios con más de cinco años de antigüedad que reclaman que su baja sea

justificada, cuando el CR ha considerado que por el perjuicio económico que causan a

la Cooperativa debe ser NO justificada. Los socios recurrentes son los siguientes:

1 ( \ 32 79 81 85 89

90 92

137 141 142 143 146 147 148 149 150

151~~~~1I1I1I1i~~:::l~~~~~~~~~~~~~~~~~~~152 m ACTA N" 26 ASAMBLEA GENERAL 8 13-10-2012

i.

I

12

( )\\

( ,\ )

Carlos Blanco explica los criterios de los Estatutos y Ley en los que se basó la decisión del CR.

Votación para estimar este conj unto de recursos:

A favor del recurso del socio: 1 Abstenciones: 10 En contra del socio: el resto, mayoría.

Bloque 2: 3 socios con menos de cinco años de antigüedad en la Cooperativa y que además solicitan la baja pero dejando un Saldo Real deudor, es decir que la inversión acumulada en su vivienda supera las aportaciones realizadas por el socio. A los perjuicios explicados en los recursos anteriores, se une que no cumple el plazo mínimo de permanencia, lo que motiva que su baja deba ser considerada como NO Justificada (plazo de devolución 36 meses). Todos ellos solicitan que la baja se considere como Justificada (plazo de devolución 18 meses). Se trata de los siguientes:

42 72

144

Votación para estimar este conjunto de recursos:

A favor del recurso del socio: O

Abstenciones: 5

En contra del socio: el resto, mayoría.

Bloque 3, 126 socios con vivienda a precio de adjudicación (no a coste real) que quieren la baja en la cooperativa sin atender a los requisitos del contrato de adhesión. Se trata de los siguientes socios: '

N" Nombre completo Recurso Causa Solicita 1 Solicita 2 2

3

4 5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 24

25

26

27

60 D. CarlOll Domingo Ortega 23-may-12 Baia NO Justificada ' Justifioada

135

63

Da, Estefanía Malo de Molina Rodríguez

D, Carlos Avanzini González-Llanos

24-may.12

29-may-12

Baja NO Justifioada

Baja NO Justificada

Justificada

Justifioada

128

159

155

82

D. Francisco Javier Hernández Suárez-Llar

D. José M' Casas Loo

D. Luis Maciá García

D. Carlos Maria Coira Torres

29-may-12

30-may-12

30-may-12

31~may-12

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Justificada

Justificada

Justificada

Justificada

61 D. Jacinto Chozas Monforte 31-ll1II.y-12 Baja NO Justificada Justifioada

34

158

23

D. Fernando Luis Álvarez Blanco

D, Yago Ceballos González-Llanos

D. Rafael Espinosa González-Llanos

l cj\Ul-12

l-joo-12

4-.lwl-12

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Baja NO Justifiéada

Justificada

Justifioada'

Justificada

52 Da. Margarita SaizQuevedo 4-jWl-12 Baja NO Justificada Justificada

146 D. Eugenio Díaz del Río Jáudenes 5-jWl-12 :aaja NO Justificada Justificada

164

132

457

D. IgnaoioCamón Alamán

D. Juan Castañeda Mulloz

D'. M' del Carmen Muro Carbajal

5-jWl-12

5-jWl-12

5-jWl-12

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Justificada

Justificada

Justificada

169 D. Luis Otero Alderegula 7-jWl-12 Baja NO Justifioada Justificada

78 D. Alejandro Cuerda Lorenzo 8-.llUl-12 Baja NO Justifioada Justificada 7 D. Fernando Saiz Quevedo SCj\Ul-IZ Baja NO Ju~tificada Justificada

111 D. Ignacio Paz 'Garcla 8-jun-12 Baja NO Justificada Justificada

612 D. Javier Postigo Varona SCjoo-12 Baja NO Justificada Justificljda

109

105

D. Mariano Ugarte Romero

D. Enrique del Cuvillo Martínez de Azagri

SCjWl-12

11-j\Ul-12

Baja NO Justificada

Baja NO Justificada

Justificada

Justiflcada

36 D. Francisoo Cornago Diufam ll-jWl-12 Baja NO Justificada Justifioada

730 D. Gonzalo del Cuvillo Martlnez de Azagr 11-Joo-12 Baja NO Justifioada Justifioada 27 D. José Ramón Boado Ororbia 11-jWl-12 Baja NO Justificada Justificada

ACTA N° 26 ASAMBLEA GENERAL 9

28 29 30 31 33 34 35 36 37 38 39 40

41 43

44 45 46 47 48 49

(50 51 52 53

54

55 56 57 58 59 60 61 62 63

64

65 66 67 )( 68 \ 69 70 71 73 74 75 76 77

78 80 82 83


13

84

86 87 88

91 93 94

95 96

97 98 99

101 102 103

( ) 106 107


A favor del recurso del socio: O

Abstenciones: Í O

En contra del socio: el resto, mayoría ..

ACTA N" 26 ASAMBLEA GENERAL 11 13-10-2012 .

Caso de ~ Antonia Martín; se explica; se pide la opinión a Carlos Blanco, que la facilita, explicando el estructura de la cooperativa respecto a diferencias entre los precios de adjudicación / coste real y los acuerdos mayoritarios para mantener el sistema.


A favor del recurso del socio: 7 Abstenciones: 24 En contra del socio: el resto, mayoría.

6. Información sobre la marcha de la Cooperativa.

Toma la palabra D. Arturo Sáez Sanz (Jefe del Servicio Jurídico de la Cooperativa).

La Cooperativa tiene los problemas económicos expuestos en las cuentas actuales y en las del 2009 y 2010. Se pueden simplificar en tres tipos:

( )

a) Con los bancos, que no financian la construcción, salvo los 22 L1NI VPP de Arroyo Espino con Caj a España (con menos dinero del necesario y con aval personal de cada socio); Caja España también intentó financiar otro proyecto de Arroyo Espino pero principalmente por su problemas internos no salió adelante. Los bancos sí nos dieron dinero para comprar el suelo, que generan intereses hasta que llegue el préstamo a promotor. BBV A también financió a la Cooperativa, con un exceso de préstamo en la primera fase respecto a la construcción que se acordó trasladar a Alto Eugenio, que ahora ha accedido a desbloquear, a la vez que concede un préstamo a promotor. Son acreedores, pero también interesados en que salgamos adelante.

b) Proveedores, que han venido trabajando con acuerdos de pagos aplazados para la Cooperativa, que ya se expusieron en las cuentas: caso de la urbanización de Alto Eugenio, construcción en Adelfillas,... Se han convertido en acreedores. )

c) Los socios de baja (unos 200), algunos ya han cumplido sus plazos y con derecho a cobro. En total la Cooperativa les debe unos 10,5 M. Existe ya una obligación de pago de 5 M de aquí a final de año. Se está negociando con ellos, para compensarles con la venta de suelo, pero ha desaparecido el mercado de suelo, y ha bajado mucho su valor. Ellos reclaman que paguemos entonces los de alta y que nos quedemos con el suelo en el que no quieren construir.

Como activos de la cooperativa, por un lado hay que contabilizar unos 600.000 euros de socios pendientes de pago, que tendrá que ser objeto de reclamación por parte de la Cooperativa para que no exista discriminación respecto a quienes si han cumplido con sus obligaciones económicas. Por otro, la reclamación de la diferencia entre coste real y adjudicación de las viviendas entregadas en las primeras fases: es el mayor activo a corto plazo para obtener liquidez. Para ello se ha hecho un esfuerzo consistente en individualizar los costes reales (solicitando informe a Deloitte, concretamente a sus especialistas forenses), imputando a cada vivienda todos los gastos que le


14

( )

correspondan (tanto suelo la construcción como sus gastos gen'erales). Hay base jurídica más que suficiente para esa reclamación, que supone unos 10,3 millones de . euros. Incluso los abogados de las bajas reconocen el fundamento de esa reclamación (por existir, como ya se ha dicho, jurisprudencia al respecto). En cuanto se tenga ese informe de Deloitte (se espera en este mes) se reclamarán esas cantidades, primero de modo extrajudicial y si no por la vía del Juzgado. .

Por tanto la Cooperativa tiene una viabilidad realista, pero también problemas de

liquidez. Hasta septiembre del 2012 el Tesorero (experto en concursos) diseñó una

estrategia para negociar estos tres bloques de acreedores y asegurar la buena marcha

de la Cooperativa. A la vista de los problemas de liquidez, el día 22clejunio se

decidió ir a preconcurso de acreedores, lo que dio inicio a un periodo de 4 meses para

negociar más activamente con los acreedores. En estos cuatro meses los bancos han

aprobado en su comité de riesgos el préstamo a promotor que además desbloquea el

problema de Navallar. Respecto a Caja España hay un problema de impago' de

intereses de los préstamos a suelo que tenemos con ellos; han propuesto ellos mismos

llevarlos a una segunda hipoteca. Los bancos en principio están aceptando la

negociación. Los proveedores también siguen con nosotros, por intereses propios en

las zonas en las que la Cooperativa tiene terrenos; Marañas incluso nos ayuda con el

BBVA; SRH que nos construyó en Adelfillas también está negociado; el resto de

profesionales con los que mantenemos deudas también cobran cuando pueden ..

El verdadero problema lo generan los socios de baja. La Ley prevé que tienen derecho' a darse de baja y a recuperar sus aportaciones, sin que la Ley actual atienda a la situación económica (crisis), con independencia de que se pueda o no. Como no hay entrada de dinero, no se puede cumplir la Ley, y hay que negociar con ellos sus· devoluciones. El Tesorero empezó las negociaciones, pero luego dimitió por razones personales, y hubo que trasladar las negociaciones a SAB. El plazo para declarar el concurso vence el día 22 de octubre. Habhunos de 89 exsocios con deuda vencida o casi vencida (en tomo a los S M de euros), que se pueden clasificar entres grupos:

1) SO que no han reclamado judicialmente porque entienden que la Cooperativa no tiene dinero para devolverles. Se estudia pagarles el 50% con lo que se vaya obteniendo de las reclamaciones de Navallar.

2) 23 casos con demanda. De ellos, 2 con embargos sobre parcelas (una de las 22 y otra en Alto Eugenio) que impiden entregar viviendas y construir, 1 con sentenCia . firme ejecutable, y 4 con medidas de ejecución provisionales. Se ha dado prioridad máxima a estas negociaciones.

3) 16 con demanda iniciada que tarde o temprano recibirán la razón de los tribunales .. Se está buscando un acuerdo con ellos que evite el concurso.

Durante el transcurso de las negociaciones, no se ha visto receptividad por parte de estos socios. Los 23 suponen 1,5 M de euros. A 13 de ellos les representa una exsocia, abogada, y están incluidos los 7 que más daño pueden hacer; Se trató de negar a un . acuerdo con este grupo, consistente en el pago del 50% ahora (437.000 euros) y aplazar el resto con garantías (hipoteca sobre un suelo); a los otros se leS ofreció un pago de 600 euros mensuales. El pasado miércoles estalettada introdujo' un cambio en el acuerdo de la negociación que el CR reunido en sesión urgente no aceptó, porque tales


condiciones no aseguraban un acuerdo global suficiente como para no llegar a concurso. Es imprescindible llegar a un acuerdo global. Se sabe que esta letrada acaba de circular un mail a varios socios diciendo que se le ha engañado por parte de SAB, cuando no ha sido así: fue el CR por unanimidad quien decidió no acceder a sus últimas condiciones.

Por tanto de momento nos vemos abocados al concurso de acreedores voluntario, puesto que el CR considera que de otro modo estos pocos socios podrían provocar un concurso necesario, en el que los Consej eros tendrían responsabilidades. Es una pena que, tras grandes esfuerzos por haber negociado satisfactoriamente con los acreedores principales, sean exsocios quienes conduzcan a la Cooperativa a la situación concursal.

La situación concursal está una tutelada por la Ley. Se dictará un interventor judicial (administrador concursal, AC) que supervisará las operaciones de la cooperativa. Si es viable y hay acuerdos, la Cooperativa seguirá adelante, pagando lo que se debe (o parte) cuando se pueda. Si no es viable, habrá que liquidar. Ventaja del concurso: se para el reloj de los acreedores, incluidos los intereses bancarios. Pega: los bancos son mucho ( ) más reacios a dar créditos, revisando todo lo pactado hasta el momento (con la intervención de sus jurídicos), es más dificil captar nuevos socios, ...

Lo bueno en este momento sería llegar a acuerdos con estos pocos socios de baja. Si no, el 22 se irá a concurso, para la ordenación judicial de todo, donde como ya se ha dicho la cooperativa seguirá funcionando bajo la tutela del AC. Por encargo del CR ya se está preparando la documentación para esa declaración de concurso.

Preguntas.

¿No es injusto reclamarles a los de Navallar? ¿En liquidación habria que asumir deudas? Justo o no, fue aprobado por Asamblea, y está amparado por la jurisprudencia que cada uno debe pagar el coste real de su vivienda, máxime cuando firmaron un contrato de adhesión a la Cooperativa; los socios de alta son también acreedores y no soportan pérdidas.

¿Plazo 22 de octubre, hay documentación preparada? La documentación se está trabajando desde septiembre, y a la vez negociando con los acreedores. El preconcurso se solicitó enjunio en el Mercantil 5, procedimiento 419/12.

¿Por qué se ha pleiteado ante las demandas de los socios de baja que se sabe se van a perder incurriendo en gastos judiciales? Porque se ha tratado de buscar tiempo para ver si llegaba la financiación y no llegar al concurso. Además, la primera demanda la ganó la Cooperativa. Si no se hubiera recurrido se reconocería una deuda no soportable y habría que haber ido a concurso hace más de un año. Cuando se vio cómo se pronunciaban los tribunales es cuando se ha ido al preconcurso.

¿El último que se quede sin pedir la baja será el más tonto y el que tiene que pagar todo 10 de los demás? No. Es la ley la que se aplica de manera estricta y la que no acompaña en tiempos de crisis. En el concurso se solucionaría cuánto se les devuelve, en función de la liquidez que se consiga. Se sigue intentando NO ir a concurso. Aunque en el escenario de concurso también hay margen de maniobra en pos de la viabilidad, sin el acoso de los acreedores, que estarán a lo que decida el administrador concursal con


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independencia de que haya sentencias judiciales firmes.

¿El AC puede pedir más dinero a los socios de alta? NO. Sólo hay obligación de sufragar las aportaciones aprobadas en la Asamblea (hasta diciembre de este año). Nada más. A todo el mundo (incluido a los de Navallar). La cooperativa seguirá funcionando bajo la tutela del AC. Los socios de alta serán acreedores. Pero deben estar al dia de sus aportaciones. Privilegio de cobro: primero hacienda y SS, luego los bancos, luego otros acreedores con garantías, al final los socios. El AC atacará la morosidad interna y externa. La Asamblea seguirá siendo soberana. .

¿Efecto del concurso sobre los socios? El socio solo responde del capital social, no las aportaciones para la vivienda.

¿Las cuentas de este año hacen dos grupos de socios acreedores? La dotación de pérdidas de este año es una previsión, con prudencia, sin que los activos estén sobrevalorados.

¿Si liquidación, qué pasa con los socios con vivienda? Lo ya transmitido ya está transmitido; si deben dinero se les reclamará, pero no se va a ir contra sus viviendas.

¿Responsabilidad jurídica de los cooperativistas? Ninguna, sólo los miembros del CR en caso de llegar a concurso necesario.

¿Embargos en el escenario de concurso? La Cooperativa sigue desenvolviéndose con normalidad, entregando lo que se pueda, decidiendo sobre la marcha. El objetivo social de la Cooperativa es entregar viviendas. El AC visará todo lo que se haga desde que se le nombre. Aunque haya viviendas embargadas se pueden entregar, negociando con el "embargante"; hay 2 de 22; es posible entregarlas libres de embargo.

¿Plazo para saber si el AC acuerda viabilidad o liquidación? No hay plazo legal. Será largo porque nuestro volumen como empresa es grande. Además en la solicitud de concurso se presentará un plan de viabilidad. El AC hará entrevistas con acreedores y deudores para valorarlo. Lo suyo será sacar adelante la cooperativa, intentado todo para no ir a liquidación. No se ha dicho nada al BBVA del concurso para no interferir en las negociaciones y porque no había obligación de ello.

¿Condiciones del BBVA para conceder el préstamo? Se proyecta un documento del BBVA al respecto que ya se había circulado por mail. Ha sido muy importante nohaber dejado entrar en mora los intereses de los préstamos.

¿Cuándo empezaron las negociaciones con Isabel Montesinos? ¿Qué se ha puesto encima de la mesa? ¿Se ha exigido quitar la querella contra el DG? Isabel Montesinos es la letrada que representa a los socios de baja que nos pueden llevar al concurso. Empezó a negociar con ella Arturo Ortiz hace meses, y en septiembre SAB; ya hay pleitos de ella en el Tribunal Supremo, o sea, con larga trayectoria; su primera demanda contra la Cooperativa es del 2010; ha interpuesto numerosas demandas, que ha perdido; sólo ha ganado la de la baja. Para negociar con ella y no llegar a concursosele han puesto encima de la mesa las.mismas condiciones que para todo el mundo, en una estrategia global; pero es ella la que ha puesto encima de la mesa tres condiciones que el CR no ha podido aceptar por no garantizar suficientemente el no llegar a concurso;


en su último mail citado ha manifestado insidias y manipulaciones para confundir; respecto a la querella contra el DG y 13 miembros de anteriores CR, se le ha pedido que la reconsidere dentro del marco de la negociación puesto que representa a tres querellantes a los que se les daba un trato en cierto modo privilegiado (en beneficio de la buena marcha de la Cooperativa). Pese al trato favorable no se ha conseguido que acceda a ayudar a la cooperativa. Se explican las manipulaciones de esta letrada y se pone de manifiesto que se tiene serias dudas de que se está guiando en beneficio de sus representados y que parece que lo hace por intereses personales. Históricamente se ha negado a otros acuerdos previos favorables para las dos partes. Incluso llegó a contactar personalmente con el Presidente del CR que la dirigió a SAEZ ABOGADOS para las negociaciones, quien declinó continuar ese contacto.

¿Responsabilidades de los socios? De las aportaciones obligatorias no satisfechas.

¿Revocar poderes otorgados al DG para la firma con Caja España? El poder sólo valía para algo muy concreto, la firma del préstamo. Se puede revocar cuando se quiera.

( ¿Pasivo de la cooperativa? Unos 89 millones de euros en las últimas cuentas anuales de 201 L El AC (que pueden llegar a ser hasta 3 personas dada la magnitud de la Cooperativa) lo que hará es supervisar las decisiones del CR, y sustituir en la toma de decisiones al DG. .

¿Cuándo se empezarán a notar las decisiones del AC? Posiblemente en torno a dos o tres meses en que se espera sea nombrado. Pero se tiene el convencimiento de que el camino que siga será refrendando el marcado por la Cooperativa, puesto que es casi el único que hay. Habrá continuidad.

¿Revocar la obligatoriedad de los 200 euros hasta diciembre? NO, porque siguen existiendo gastos. Si hacen falta más pagos los obligará la Asamblea soberana. El AC no puede prolongar esa medida en la aprobación de la Asamblea General.

En liquidación, ¿prioridad I mayores derechos de algunos socios frente a otros? La misma para todos, sean socios de alta o de baj a, ordinarios. Se hará un listado de acreedores en categorías legales.'!

¿Se le va a comunicar a Caja España lo del concurso? ¿Si liquidación, que dinero recibiría el socio? Caj a España ya sabe que estamos en preconcurso, porque se ha comunicado a todos los acreedores en fase de negociación; se estaba y continúa trabajando para no llegar al concurso antes del 22 de octubre. Cada socio es acreedor por el total de su aportación, en función de la liquidez.

¿ 1 O días para llegar a concurso? Se sigue negociando para evitarlo. ¿Hacer valer la póliza colectiva en caso de concurso? No serían reclamables; la póliza es una exigencia legal. Si se va a concurso es para dar viabilidad a la Cooperativa.

¿AC se encarga de la gestión? NO; él toma o supervisa las decisiones, pero el trabajo y las gestiones del día a día las tiene que seguir haciendo la gestora.

¿Por qué Caja España después de no conceder el préstamo a promotor sí da uno segundo a suelo? ¿BBVA en escenario de concurso se echará atrás? Caja España


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prefiere hacer eso para avanzar hasta llegar al préstamo a promotor, más que permitir la mora ante el banco de España, que les hace aprovisionar los 9 millones de préstamo. Es normativa bancaria. A BBV A no se le ha ocultado el concurso, porque ahora no estamos en concurso, que llegará si no hay acuerdo con las bajas. No se ha incumplido nada. Si se llega a concurso se le comunicará. .

¿Éxito de las reclamaciones a Navallar? No hay que ser escépticos, porque todo el mundo coincide en la viabilidad de esas reclamaciones: el BBV A, los abogados de ambas partes (los de la Cooperativa y los de algunos de Navallar), Deloitte, la. jurisprudencia reciente, ...

7. Ruegos y Preguntas.

¿N' de socios de alta sin casa, por tipos? 468 de alta total, de ellos 102 con casa y 366 sin vivienda.

¿Si al final no llega la financiación, qué pasa? Hay que seguir buscándola, pagar cada uno su vivienda con medios propios o no construir las viviendas.

¿El préstamo del BBV A está concedido o no? Estará concedido/aprobado cuando se firme, porque ahora está en disposición de aprobación bajo condiciones que hay que cumplir. Los bancos siguen un proceso de análisis por comités, que se autoriza cuando se cumplan sus condicionantes; en realidad están muy protegidos porque son como promotores; no les interesa el suelo vacío aunque tengan un privilegio sobre él. No les interesa que esto se caiga. La idea no es ir a liquidar.

¿% de Cooperativas concursadas que han salido adelante? No se sabe. Pero la ventaja de las cooperativas frente a promotores es que aquí hay clientes interesados.

¿Hipótesis acelerando proceso de pagos y cobros, cómo quedaríamos? En positivo.

¿Quién tiene la culpa de este desastre? ¿Por qué se ha mentido en que BBVA ha concedido el crédito cuando no ha sido así? El 80% de las sociedades cooperativas han quebrado en los últimos años; pero nuestra cooperativa es viable y sigue funcionando. Respecto al BBVA ya se ha dicho antes en varias ocasiones que ha aprobado el préstamo (proyectando a los presentes sus condiciones) y que se está a la espera de los trámites para llegar a formalizarlo,

La socio que formuló estas preguntas, Dña. Rosario Sánchez Albiñana (414) manifestó que deseaba ser contestada por el Director Gerente y no por D. Alturo Sáez ni por el Secretario, que fueron quienes estaban contestando, limitándose el primero a proyectar la carta de BBV A de aprobación de préstamo.

En este sentido, cuando el Secretario salió al paso, Dña. Rosario manifestó públicamente que el Secretario debería dar cuentas de cómo le había salido a él su vivienda unifamiliar. Ante tal acusación, el Secretario inmediatamente solicitó al DG que proyectara a todos los asistentes su plan financiero, instando a los presentes a que no quedara la más mínima sombra de· duda de que el Secretario había cumplido sobradamente con sus obligaciones económicas para con la Cooperativa.


¿No es utópico el regreso de socios de baja en caso de concurso? Es una posibilidad, dado que les interesaría más. El CR considera que la Cooperativa tiene una viabilidad clara, incl uso en escenario de concurso.

¿Gastos comunes? Los de adquisición del producto que NO es residencial.

¿Mantener informados a los socios del desarrollo del proceso? El CR circulará los informes que sean necesarios a los socios. Se recuerda que el' día 22 no supone ni un antes ni un después; que es un día más en el proceso de funcionamiento de la Cooperativa.

8. Aprobación del acta de la Asamblea.

y no habiendo más asuntos que tratar se levanta la sesión, siendo las 16:32 horas del día 13 de octubre de 2.012.

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D. Jesús Isasia Ballestero D. Luis de Ol)' Nantes

SOCIO ~ 289 SOCIO N° 175

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D. Franc ... ández-Mazarambroz Bemabeu

PRESIDENTE ASAMBLEA


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INFORME de AUDITORIA ANEXO 1

~ARIANO FRUTOS PAREDES ECONOMISTA AUDItOR

Miembro 1006 del R.B.A. ÚlScriIo en el R.OAC. N' 7021

A LOS SOCIOS DE: . .

'. .

SOCIEDADJ::OOPERATIVA MADRILEÑA MELCO XXI-BALCÓN DE COLMENAR C.I.F.: F8.3/19.5156 C/Salvadios.'34 Puerta 3 Locall0

. 28770-Collnenar Viejo (Madrid)

(

ÍNDICE:

• INFORME DE AUDITORÍA DEL EJERCICIO 2011

• COPIA DE LAS CUENTAS ANUALES DEL EJERCICIO 2011

1.- BALANCE DE SITUACIÓN.

2.- CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS.

3.-ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO

4.-MEMORlA.

• COPIA DEL INFORME DE GESTIÓN DEL EJERCICIO 2011

Avda. del Mediternlneo. 1-10 A...,2877O-COLMENAR VIBI0(MADRID). Telf.: 9184623 49. Fax: 9184632 02

ACTA NI> 26 ASAMBLEA ~~@rmtosyasO\ilados.com • www.fmtosyasocisdos.oonl· . 13-10.2012

www.fmtosyasocisdos.oonlhttp:rmtosyasO\ilados.com

MARIANO FRUTOS PAREDES ECONOMISTA AUDITOR

Miembro 1006 del R.B.A.

InsefÍIQ enel R.O.A.C. N" '1021

INFORME DE AUDITORÍA DE CUENTAS ANUALES

A los Socios de "SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA MELCO XXI- BALCÓN DE COLMENAR".

l.wHe auditado las cuentas anual~ abreviadas de "SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA MELCO XXI BALCÓN DE COLMENAR", que comprenden el balance abreviado al 31 de diciembre de 2011, la cuenta de pérdidas y ganancias, abreviada, el estado de cambios en el patrimonio neto, y la memoria abreviada' correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha. El Consejo Rector es responsable de la fonnulación de las cuentas anuales de la sociedad, de acuerdo con el marco normativo de infonnación fmanciera aplicable a la entidad (que se identifica en la Nota 4 de la memada adjunta) y, en particular, ,con Ids principios y criterios contables contenidos en el mismo. Mi responsabilidades expresar una opinión sobre las citadas cuentas anuales abreviadas en su conjunto, basada en el trabajo realizado de acuerdo con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en Espafia, que requiere el examen, mediante la realización de pruebas selectivas, de la evidencia justificativa de las cuentas anuales y la evaluación de si su presentación, los principios y ctiterios contables utilizados y las estimaciones realizadas, están de acuerdo con el marco normativo de infonnación financiera que resulta de aplicación.

2... En mi opinión, las cuentas anuales abreviadas del ejercicio 2011 adjuntas expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera de "SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILE~A MELCO XXI BALCÓN DE COLMENAR u, al 31 de diciembre de 2011, así como de los resultados de sus operaciones correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha, de conformidad con el marco normativo de información financiera que resulta deapUcación y, en particular, con los principios y criterios contables contenidos en el mismo.

3.- Sin que afecte a mi opinión de auditoría, llamo la atención sobre lo siguiente:

3.1.- Con respecto al punto 2.6 de la Memoria que literalmente dice:

'~Con fecha 10/05/12 el Consejo Rector acordó llevar a cabo una revisión contable desde el'inicio de la cooperativa por parte de la consultora DELOITTE ám el fin de obtener el coste individualizado de cada vivienda, contrastado con las aportaciones de los socios adjudicatarios de dichas viviendas y proceder, cuando fuere oportunoJ a la reclamación de la diferencia de aportaciones para financiar las viviendas adjudicadas y entregadas ya que tales

1/5

Avda. del Meditea6neo, 1-10 A-2817O-COLMENAR VIEJO (.MADRID) • Telf.: 9184623 49. Fax: 918463202 e-mail: [email protected] • www.frulosyasOCÍados.com

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http:www.frulosyasOC�ados.commailto:[email protected]

18 INFORME de AUDITORIA ANEXO 1

MARIANO FRUtOS PAREDES ECONOMISTA AunrJioR

MlembtilIOO6d~lJ{j;~¡, . ln!.OlÍlu en.ol R.O.A.O'm~~.~1

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aportaciones han de entenrJeff,W:e realizadas en términos de· compensaci6n de costes (NQrma Décima. de la Orden EHA/3360/2010 de 21 de diciembre. por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas). Aunque aún nO se ha recibido el triforme definitivo1 se estima que las valoraciones dadas a las viviendas con arreglo al trabajo efectuado por la Cooperativa y revisado por D~LOITI'EJ se ajustan a las del futuro informe y. con base en ellas, se ha procedido a contabilizar en el ejercicio 2011 lo siguiente:

1.) "Baja de "Existencias JI del valor de coste de las vz'vümdas entregadas hasta 31/12/11J consecuencia de la revisión y de la individualización de costes anterior.( 2.)Baja de "Aportaciones de socios" de las entregas. efoctuadas por éstos para financiar su vivienda. 3.)Alta de "Socios Deudores" como consecuencia de la diferencia a

. favor de la Cooperativa entre· los dos valores anteriores) que asciende a 10.357.018,02 e(Ver Nota 6.1.a) de esta memoria).

.Nota.~ Las entregas de viviendas del20l1 figuran como volumen de operaciones del ejercicio al poderse determinar su coste individualizado que se ha dado de Baja de la cifra de existencias, y poderse calcular, asimismo, la diferencia entre aportaciones y coste real. "

Tal y como se explica en este punto de la Memoria, y en otros que concretan y/o abundan sobre su contenido (3.1 y 10.0 fundamentalmente), el estudio individualizado de costes que ha llevado a cabo la cooperativa ha permitido contabilizar como ingresos las entregas de viviendas efectuadas en el ejercicio, dar de Baja las Existencias correlacionadas con estas entregas y con las efectuadas en ejercicios anteriores, y dar de Alta el saldo. que los socios adeudan como diferencia entre el coste real de las viviendas y las entregas o pagos por ellos realizadas; todo ello por entenderse las entregas realizadas en términos de compensación de costes (Norma Décima ORDENEHA/336/201O, de 21 de diciembre~ por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas), y darse, asimismo, los requisitos previstos para contabilizar los ingresos (NRV 1411, Ingresos por ventas, del PGC/2007, en particular 108 previstos en las letras c) y e) del apartado 2) que prevé que solo· se . contabilizarán los ingresos procedentes de la venta de bienes. cuando "los costes incurridos o a lncurrir en la· transacción pueden ser valorador confiabilidad",

z/s

Avda. del Mediterrá.neo, I - la A,.. 2871Q-COLMENAR VIBJo.(MADRID) • Tclt.: 9l 8462349. Fax: 91846 32 01 ACTA N° 26 ASAMBLEA O;tlNEMI9ar@úutosyasocládGS.com • www.úutosyasoclados.com .

13-10-2012

http:www.�utosyasoclados.commailto:O;tlNEMI9ar@�utosyasocl�dGS.com

MARIANO FRUTOSPAREDES ECONOMISTA AUDITOR

Miembro 1005 del RE,A.

InSl:rilo cn 0\ R,O..A.C. N' ?021

junto al resto de requisitos- y que u el importe de 108 ingresos puede valorarse confiabilidad").

3.2.- Con respecto al punto 2.3 de la Memoria '~Aspectos críticos de la valoraci6n y estimaci6n de la incertidumbre": La direcci6n de la entidad ha valorado las cuentas anuales bajo el principio de "empresa en funcionamiento'\ A la fecha de su formulaciónJ tal y como se 'describe en el Punto 2.3).c) de la Memoria, el Consejo Rector, igual que en los ejercicios precedentes~ es consciente de la existencia de incertidumbres relativas a la consecución de fmanciación externa (bancos) en breve espacio de tiempo, lo que les lleva a reflejar en ella dudas significativas sobre la posibilidad de que la empresa siga funcionando normalmente si tal financiación se demora. Para paliar parcialmente esta situación se ha aprobado en la Asamblea General Extraordinaria de 25/02112, igual que se hiciera el 26/02111 una Aportación Obligatoria Mensual equivalente a 200,00 € al mes por socio hasta el final de12012.

Además, tal y como se describe en el último párrafo de este punto 2.3.c) yen el 16.8, el Consejo Rector de la Cooperativa decidió, con fecha 22/06/12, proceder a efectuar la "Comunicación de negociaciones" al Juzgado de lo Mercantil competente para conocer del posible concurso de acreedores de la Cooperativa, todo ello en virtud de lo dispuesto en los artículos 5.3 Y 5 bis de la Ley Concursal. El plazo para solicitar la declaración de concurso, a menos que se estime que no se encuentra en estado de insolvencia, finaliza el próximo· día 22/10/2012. De. solicitarse finalmente el concurso, a pesar de que la ley concursal pretende fundamentalmente la continuidad de la actividad y la protección de los acreedores, se podría tener un acceso peor al crédito por la desconfianza que suelen despertar estos procedimientos.

3.3.- Por su incidencia en el patrimonio de la Cooperativa y, por tanto, de los socios a quien dirijo este infonne, llamo la atención de la posible reversibilidad ·de la pérdida del ejercicio y de su información en la Memoria. Tal y como se expone en los punto 2.3.a}, 3) y 13) Existencias.-, la Cooperativa ha dotado una provisión por deterioro del valor de los terrenos mantenidos (disponibles) para la venta por un importe de 12.885.000.00 €, cifra que constituye la pérdida del ejercicio. No obstante la pérdida, que coloca el patrimonio neto en cifra negativa (-12.412.195,21 €), la Cooperativa, tal y como se indica en el punto 8.1 de la Memoria~ a pesar de presentar un Patrimonio Neto final negativo, no incurre en la causa de disolución y liquidación prevista en el articulo 9.1.g) de la Ley de

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Avda, del Mcditerréneo, 1-10 A- 2877O-COLMENAR VIEJO (MADRID) • Telf.: 91 846 2349. Fax: 91 8463202 coman: eolmcnar@frutosYIIlIOCiodDs,oom • www.ftutosyosDciados.com .

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http:www.ftutosyosDciados.comhttp:12.885.000.00

19 INFORME de AUDITORIA

MARIANO FRUTOS PAREDES ECONOMlSTA AUDITOR

Miembro 1006 del R.BA

Jnserito ea el R.OAC. N" 7021

ANEXO!.

Cooperativas de Madrid, ni en lo~, estatutos (art. 60.g) teniendo en cuenta 10 dispuesto en el ROL 10/2008, en su redacción dadaporeÍ RDL 5/2010, en virtud del cual no se computan a estos efectos, las provisiones por deterioro ..

Asimismo, y sobre el mismo asunto (la pérdida), llamo la atención sobre 10 dicho en la NOTA del apartado 3 que literalmente dice: "Tal y como se ha dicho en el punto 2. 3. a) de esta Memoria esta pérdida estimada podrEa ser reversible en la medida en que se dé alguna de las circunstancias alllprevistas.'! A su vez, en el punto 2.3.a) se dice que "Hay que hacer notar que esta pérdida podrEa ser reversible en la medida en que se dé alguna de las circunstancias siguientes:

1) Sustitución de los socios que han solicitado la baja por.otrosJ o que desistiesen de tal baja (situación muy poco probable)

JJ Reclamación de la pérdida a los socios que la han causado por su baja y que no deben asumir los socios que se quedan (implica una acción judicial que se sometería a la aprobación de la Asamblea)

Y 3) Adjudicación, o dación en pago de deudas, a los socios que se han dado de baja de los terrenos donde se habrlan construido las viviendas que por su baja, ya no son necesarios" ...

Relacionado con este asunto, también el punto 16.2.1 de la memoria, al referirse a la Repercusión de las Bajas en los . Presupuestos dice: "Si los socios de baja no admiten la necesidad

( \ de esperar a recuperar la inversión mediante una venta ordenada, la pérdida patrimonial sería imputada directamente a los socios de alta que, en nuestra opinión, no están obligados a soportar ya que podría considerarse un abuso de derecho de los socios que solicitan la baja y un enriquecimiento injusto de los· mismos consecuente con la pérdida que solo su comportamiento causa. ..

3.4.- Tampoco afecta a mi opinión, y también llamo la atención respecto a la información detallada en el apartado 13 de la Memoria adjunta del ejercicio 2011 con respectoD las "Garantías con Terceros: Seguro Obligatorio de Cantidades Aportadas", en el que se menciona que la Cooperativa no estará en disposición de ofrecer las pólizas individuales que garanticen la devolución total de las cantidades aportadas por los cooperativistas más el interés legal del dinero mientras no se disponga de los préstamos a promotor sobre cada uno de los proyectos, pudiéndose dar el caso

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Avda. del Mediterráneo. 1- lO A...;2&17{)-(jOU..mNAR VIEJO (MADRID). Telf.: 918462349. Fax: 91846 32 02 ACTA N° 26 [email protected]®rrulosyasooiados.com • www.Ú1Ilosyasociados.coln 13-10.,.2012

www.�1Ilosyasociados.colnhttp:[email protected]�rrulosyasooiados.com

MARIANO FRUTOS PAREDES ECONOMISTA AUDITOR

Miembro 1006 del R.E.A.

Inscrito ea el R.O.A.é.. N' 7021

de tener que cambiar de Compaftía Aseguradora si la que hasta ahora tenia suscritas las pólizas colectivas no renueva las mismas.

4.- El informe de gestión adjunto del ejercicio 2011, contiene las explicaciones que los miembros del Consejo Rector consideran oportunas sobre la situación de la Cooperativa, la evolución de su actividad y sobre otros asuntos, y no forma parte integrante de las cuentas anuales. He verificado que la información contab1e que contiene el citado informe de gestión concuerda con la de las cuentas anuales del ejercicio 2011. Mi trabajo como auditor se limita a la verificación del informe de gestión co el a canee mencionado en este mismo párrafo y no incluye la revisión de inormac 6n distinta de la obtenida a partir de los registros contables de la Coopera ·va.

(

Fdo. MARIANO F OS PAREDES C. Viejo, 29 de septiembre de 2012

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Avda. del Mediterráneo. 1-10 A- 2877O-COLMBNARVIEJO(MADRlD). Telf.: 918462349. Fax: 9184632 {).2 e-mail: eolmen!ll@fiutosyasooilldou:om • www.fru!osyll!Klciados.com

http:www.fru!osyll!Klciados.com

CUENTAS ANUALES Ejercicio 2011 .ANEXOII .20

Balance de Situación Abreviado·

eDAD. cOOP. MAD. MELCO XXI-BAlCON DE COLMENAR PerIodo: 01-2011/12-2011

Activo INota MemorIa 1 20111 20101 Al ACTIVO NO CORRIENTE

IV. Créditos a Largo Plazo "Socios" 1. Socios Deudores (HIpotecas pendientes de subrogadón) 2. Socios Deudores (DlferenGIB coste real y adJudIcaciones)

V. Inversiones financieras a largo plazo B) ACTIVO CORRIENTE

l. Terrenos mantenidos para la venta C091e real (aualo +gaatos) _ 15.757.185.78

- Provisión por defelforo __ • 11.5&5,000,00

11. Existencias Coste real (suelo + galtos) _ OM53.933.92

( - Provisión por delerlolo - 1.300.000.00

111. Deudores " 1. Socios: deudores por aportaciones no efeotuadas 2. Socios: deudores por otras operaciones 3. Otros deudores IV. Inversiones en empresas grupo a corto plazo

VII. Efectivo y olros activos Uqulclos equivalentes TOTAL ACTIVO

6.1

6.1

13

13

6.1

8.1

16.467.B1&¡71 1.88BA13,88 15A3U66,38 . 1.66M13.96 5.0.79.536,36 1.569.413,96

10.357.01e.o2 . 21.262,33 O

73.017.119,83 128.609.086,98 . 4.172.166.78

84.163.933,92 121.963.969,42

4.882.746.62 6.439.889,84 4.117.020,53 6.427.195,61

271.128,91 294.697,18 9.474,23

650,88 ·8,273,63 107.908.02

88.474,938.64 13tf.078A89,92

Pasivo INota Memoria I 20111 20101 A) PATRIMONIO NETO

A-1) Fondoa propios l. Capital

IU. Reservas

VII. Resultado del ejercicio

Bl PASIVO NO CORRIENTE l. Provisiones B largo plazo 11. Deudas a largo plazo

1. Con entidades bancarias 2. Con socios

111. De-.das a largo plazo con empresas del grupo e) PASIVO CORRIENTE

111. Deudaa a corto plazo V. Acreedores cornero. y otras cuentas a pagar·

T O TAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

-12.412.196,21 473.014,79 .. -12.412.186.21 473.014,79

8.1 3.495,00· 3,705,00 8.1 469.309,79 469.309,79 9 -12.665.000,00 O

82.228.840.81 . í 04.988.826,67 7.1 440.198,13 182.844,27 7.1 81.646,249,62 104.680.767,36

28.749.218,77 16.184.473.22 62.696.030,85 88.476.284,13

7.1 138.195.06 142,223,95 . 18.863,492.94 24.i119.669,66

7.1 .. 2.681.816,32 14.709.116.85 7.1 15.981.676.62 ·9.910.480,71

88.474.938.64 . 130.078.489,92

ACTA N° 26 ASAMBLEA GENERAL

-. 13-10-2012.

http:88.474.938.64http:15.981.676.62http:14.709.116.85http:18.863,492.94http:138.195.06http:16.184.473.22http:82.228.840.81http:12.412.186.21http:88.474,938.64http:107.908.02http:4.882.746.62http:4.172.166.78http:10.357.01e.o2http:1.66M13.96http:1.300.000.00http:OM53.933.92http:15.757.185.78

Cuenta de Pérdidas y Ganancias Abreviada SDAD. aoop. MAD. MELCO XXI·BALCÓN DE COLMENAR Periodo: 01-2011/12/2011

Cuenta de Plrdldes y Ganancias Nota Memoda 20111 20101

1. Importe nato de la cifra de negocios 2. VarlaclOn de exlstenclat!

2.1. Varlaclon E1dGlenclll& Promociones en CIJ(lIO + 2.825JlO9.e2 2.2. Provisión por delarforo valor lerrenoall1eponlbles pS1lI11I venlL • 12.885.1lOO.OO

4. Aprovisionamientos 5. Otros Ingresos de explolación 7. Otros gaslos d, explotación

A) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+2+3+4+6+EI+7+8+9+10+11+12) 13. Gaslos financieros 18. Delerloro y resullado por enajenaciones de Inslromanlos Rnancleros

1iI) RESULTADO FINANCIERO (13+14+16+16) C) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS D) RESULTADO DEL EJERCICIO

10.0 13

10;1 10.0 10.1

3

3 9 9

14.642.854,15 O -10.259.190,48 8.880.562,42

~13.002,637.57 ·6.349.761,40 307.125,22

-2.314.362.16 -1.604.011,96

O

-10.1126.210.84 1.028.789,08 -2.247.531,52 -1.026.789,06

-11.790,48 O

-2.258.789,18 -1.026.789,08

·12.8B5.000,OO O -12.885.000,00 O (

http:10.1126.210.84http:2.314.362.16http:13.002,637.57http:12.885.1lOO.OOhttp:2.825JlO9.e2

;> r'l , Estado total de cambios en el patrimonio neto

~ sociedad': Fl!3195156 ~bresociedad: SDAD.COOP.MELCO XXI BALCON DE COLMENAR

.....

.. A=L .. c=~ ~

....

-Memoria Abreviada M

ENTIDAD: SOCIEDAD COOPERATlV A MADRILEÑA MELCa XXI- BALCÓN DE COLMENAR

MEMORIA ABREYIADA DEL EJERCICIO 2011

NOTA PREVIA," Haciendo uso de 10 dispuesto en la norma 48 de elaboración de las cuentas anuales (TERCERA PARTE del PGC aprobado por RD 1514/2007, de 16 de noviembre), esta entidad utiliza los modelos de cuentas anuales abreviadas por no exceder de los limites fijados en ella. No obstante, con arreglo a 10 dispuesto en el arto 116 de la Ley 411999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid} debe someter sus Cuentas Anuales a auditoda de cuentas.

1) ACTIVIDAD DE LA EMPRESA

1.1 Domicilio y forma legal de la empresa. Lugar de desarrollo de las actividades Lbs datos identificativos completos de la empresa son los siguientes:

Sociedad Cooperativa Melco XXIM El Balcón de Colmenar C.I.F: F-83195156 d. Salvadiós, n° 34 Pue11a 3 1ooal10

28770- Colmenar Viejo- MADRID

Inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid 2B/CM3458.

La empresa lleva a cabo la gestión de sus actividades en su domicilio social.

1.2 El Objeto Social El objeto social de la Cooperativa es la promoción de viviendas para ser destinadas exclusivamente a sus socios y constituye su actividad principal.

1.3 Grupo de Sociedades La empresa no pertenece a ningún grupo de sociedades en los télmÍnos previstos en el mileulo 42 del Código de Comercio.

1.4 Moneda funeÍona] La moneda funcional de la empresa es el euro, y en esta moneda registra las operaciones y formula sus cuentas anuales.

2) BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALE§

2.1 Imagen fiel a) Las cuentas anuales adjuntas se han formulado a partir de los registros contables

de la entidad y en ellas se han aplicado sistemática y regulannente los requisitos, principios y critedos contables incluidos en e] RD 1514/2007, de 16 de noviembre, por

1/33

e

22 CUENTAS ANUALES Ejercicio 2011 ANEXO 11

el que se aprueba el Plan General de Contabi1idad (P .G.C.),y en el resto de disposiciones vigentes en materia contable en especial P.G,C. adaptado a las Empresas Inmobiliarias, en la medida que no se oponga al anterior y las normas sobre los aspectos contables en las Sociedades Cooperativas contenidas en la Orden EHA/336/201O, de 21 de diciembre. y muestran la imagen fiel del patrimonio, de la . situación financiera y de los resultados de la empresa. A tal efecto, en la contabilización de las operaciones se ha atendido a su realidad económica yno sólo a su formajuridica.

b) En el ejercicio no han existido razones excepcionales por las que, para mostrar la imagen fiel. no se hayan aplicado disposiciones legales en materia contable.

c) La dirección de la entidad considera que la aplicación de las disposiciones legales es suficiente para mostrar la imagen fiel, por lo que no se han incluido en esta Memoria informaciones complementarias.

( \ 2.2 Principios contables no obligatorios aplicados En la confección de las Cuentas Anuales no se han aplicado principios contables no obligatorios.

2.3 Aspéctos crfticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

a) Al cien'e del ejercicio se sigue produciendo. una fuerte restricción de la demanda en general, y del sector inmobiliario en particular, que lleva asociada un riesgo que puede suponer cambios en el valor de los activos en el ejel'Cicio siguiente. Los inmuebles que pueden verse afectados presentan un valor contablet en la fecha de cierre, que asciende a 81.085.989,05 €. La valoración de mercado de acuerdo a las últimas tasaciones obtenidas, cuya última actualización es de 24 de noviembre de 2011, asciende a un total de 76.869.355,45 €. Por primera vez se ha producido que el valor de mercado es inferio!' al valor contable y esto es debido llla fuerte depreciación de los inmuebles que no se hallan en construcción. Una vez se inicia la construcción, la valoración de los mismos aumenta sustancialmente pero para ello es necesario contar con préstamos a promotor que 10 permitan. Además, la

( '\ ausencia de mercado y el exceso de suelo propiedad de la cooperativa como consecuencia de las bajas de socios, hacen estimar que no se recuperará el importe de la inversión y gastos incurridos en 108 terrenos disponibles para la venta. Así, teniendo en cuenta que el día 16/05/12 se procedió, tras las negociaciones oportunas, a entregar los terrenos de ,Parcela SUP 5"Amapolas" aLA CAIXA, como dación en pago de un préstamo vencido eI31/12/11 , por un importe de 1.800.000,00 € cuando su coste ascendía a 3.127.885,37 €, se ha p¡'ocedido a dotar una provisión por deterioro del valor de los citados terrenos disponibles para la venta que ascienden a 11.585.000,00 € que junto a la provisión de 1.300.000,00 € provocada por la dación en pago a LA CAIXA, constituyen la pérdida total del ejercicio 2011 que se estima en 12.885.000,00 € (ver también detalle en el punto 13 de esta memoria). En la valoración de la pérdida se han tenido en cuenta, pues, el valor del terreno a la vista del que se ha producido en la daci6h en pago, que se aproxima a su vez al importe aconsejado a las entidades financieras para valorar los préstamos al suelo concedido a promotores: 20% del total ( ó 80% deprovisi6n de su valor)- Anexos 1 y n del RDLey 2/2012, de 3 de febrero de saneamiento del sector financiero-,

2/33

ACTA N° 26 ASAMBLEA GENERAL 13-10-2012

Hay que hacer notar que esta pérdida podria ser reversible en la medida en que se dé alguna de las circunstancias siguientes:

1) Sustitución de los socios que han solicitado la baja por otros, o que desistiesen de tal baja ( situación muy poco probable)

2) Reclamación de la pérdida a los socios que la han causado por su baja y que no deben asumir los socios que se quedan (implica una acción judicial que se sometería a la aprobación de la Asamblea)

y 3) Adjudicación, o daci6n en pago de deudas, a los socios que se han dado de baja de los terrenos donde se habrían construido las viviendas que por su baja, ya no son necesarios,

El resto de los terrenos donde se construirán las viviendas de los socios en alta, y el resto de costes unidos a la promoción, se han valorado por su coste ( acumulado, teniendo en cuenta que los cooperativistas tienen que abonal' y/o hacer apol1aciones para sus viviendas en términos de coste, pOI' 10 que la Cooperativa recuperará el impOlte total del valOl' de las existencias, Esta forma de proceder, concuerda con la NRV lOa 2 del PGC/07 que establece que ", .. los bienes o servicios que hubiesen sido objeto de un contrato de venta o de prestación de servicios en firme cuyo cumplimiento deba tener lugar posteriormente, no serán objeto de la corrección valorativa, a condición de que elprecio de venta estipulado en dicho contrato cubra, como mlnimo, el coste de tales bienes o servicios, más todos los costes pendientes de realizar que sean necesarios para la ejecución del contrato JI.

b) No ha habido cambios en las estimaciones contables pasadas que pudieran haber afectado al ejercicio actual o a los futuros,

c) La dirección de la entidad ha valorado las cuentas anuales bajo el principio de "empresa en funcionamiento". El momento actual (cl'isis económica con gran paralización de la actividad constmctiva) es propicio para una contratación que se adapte a los presupuestos, de fonna que en· ese sentido si se dispusiese de financiaci6n para acometer las obras, éstas se ejecutarían en los plazos que se han venido manejando desde hace meses, con-egidos por la demora que genera el no encontrar financiación adecuada, (entl-ega de viviendas: 2' Fase entre 2010,2011 Y 2012; 3P Y4a Fase entre segundo semestre de 2013 y plimer semestre de 2,014). Sin embargo desgraciadamente la situación fmanciera no va al mismo ritmo que la constructiva, de ahí que no se puedan concretar aún 108 plazos, A día de hoy, igual que en el ejercicio pasado, sigue existiendo alguna incettídumbre en cuanto al momento en el que se van a ir concediendo las distintas financiaciones necesarias para garantizar la normal ejecución de las obras, Estas inceltidumbres están afectando a la normal actividad de la Cooperativa ya que solamente se han finalizado las obras en 1a Fase en el sector de Navallar y en 2& Fase en el sectol' Adelfillas. También está promoviéndose el proyecto de 22 Unifamiliares VPPL en la 38 Fase '~Arroyo Espino" al haber sido concedido un préstamo a promotor por parte de CAJA ESPAÑA. El resto de proyectos están apoyados en préstamos a

3/33

23 CUENTAS ANUALES Ejercicio 2011 ANEXO 11

suelo, dispuestos en su totalidad, por 10 que es inviable la continuación de las obras mientras no se apoye con el préstamo a promo.tor,

No obstante lo anterior~ ver punto 16,8 de esta Memoria sobre el escrito preconcursal presentado por la Cooperativa el 22/06112.

2.4 Comparación de la información La estructura del balance. de la cuenta de pérdidas y ganancias y del estado de cambios en el pat1'imonio neto, es la prevista en la TERCERA PARTE dd POC y en la Orden EHA/33601201 Ode 21 de diciembre. por la que seapl'Ueban las normas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas, y no existen razones excepcionales que justifiquen su modificación,

2.5 Elementos recogidos en varias partidas La entidad reclasifica o, en su caso, reclasificará la parte de deudas y créditos que debiéndose considerar inicialmente como "a largo plazo" (vencimiento superior a un año) vencen en el "corto plazo" (vencimiento hasta un afio). Excepto por estas·( reclasificaciones, no existen elementos patrimoniales que estén registrados en dos o más partidas del balance. En los puntos con"espondientes de esta Memoria se identificarán los más significativos.. 2.6 Cambios en criterios contables

Con fecha 10/05112 el Consejo Rector acordó llevar a oabo una revisi6n contable desde el inicio de la cooperativa por parte de la oonsultora DELOITTE con el fin de obtener el coste individualizado de cada vivienda, contrastarlo con las aportaciones de los socios adjudicatarios de dichas viviendas y proceder, cuando fuere oportuno, a la reclamaci6n de la diferencia de aportaciones para financiar las viviendas adjudicadas y entregadas ya que tales aportaciones han de entenderse ('ealizadas en términos de compensación de costes (Norma Décima de la Orden EHA/3360/2010 de 21 .de diciembre, por la que se aprueban las nonnas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas). Aunque aún no se ha recibido el infonne definitivo, se· estima que las valoraciones dadas a las viviendas con arreglo al trabajo efectuado por la Cooperativa y revisado por DELOITTE, se ajustan a las del futuro informe y, con base en ellas, se ha pl'Ocedido a contabilizar en el ejercicio 201110 siguiente:

1.) Baja de "Existencias" del valor de coste de las viviendas entregadas hasta 31/12111, consecuencia de la revisi6n y de la individualización de costes anterior.

2.) Baja de "Aportaciones de socios" de las entregas efectuadas por éstos para financiar su vivienda.

3.) Alta de "Socios Deudores" como consecuencia de la difel'encia a favol' de la Cooperativa entre los dos valol"es anteriores, que asciende a 10.357.018,02 € (Ver Nota 6.1,a) de esta memoria).

Nota.- Las entregas de viviendas del 2011 figuran como volumen de operaciones del ejercicio al poderse determinar su coste individUalizado que se . ha dado de Baja de la cifra de existencias, y poderse calcular, asimismo. la diferencia entre aportáciones y coste real.

4/33

ACTA N" 26 ASAMBLEA GENERAL 13-10-2012

2.7 Corrección de errores

No existen ajustes por corrección de errores realizados en el ejercicio.

3) APLICACIÓN DE RESULTADOS

Información sobre la propuesta La cooperativa se encuentra en fase de promoción, por lo que con respecto a las viviendas en construcción, ha capitalizado los gastos del ejercicio como mayor valor de la promoción (existencias); por tanto, no se produce ningún resultado relacionado con las viviendas en constlUcci6n.

Asimismo se ha tenido en cuenta la Norma Décima (Ingresos consecuencia de operaciones con los socios), de la ORDEN EHA/3360/2010 de 21 de diciembre, por la que se aprueban las nOlmas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas, que establece literalmente: "1.- Las aportaciones que constituyan la contraprestación efoctuada por los socios a cambio de la entrega de bienes o prestación de servicios cooperativizados, presentes o futuros¡ se entienden realizadas en términos de compensación de costes. 11 Teniendo en cuenta esta Norma Décima, y 10 expuesto en el punto 2.6 anterior, la contabilización de las entregas de viviendas realizadas hasta 31/12/11, al entenderse realizadas en términos de compensación de costes, al haberse dado de Baja éstos, y de Alta las deferencias a favor de la Cooperativa, tampoco se produce ningún resultado relacionado con estas entregas.

No obstante 10 anterior, la entidad ha dotado como provisión por el deterioro de valor de los telTenos disponibles para la venta, consecuencia de las bajas de cooperativista que no se han cubierto con nuevas altas, la cantidad de 12.885.000,00€, según se ha explicado en el punto 2.3.a) de esta Memoria.(Ver detalle también en punto 13) Existencias).

Por tanto, se propone a la Junta la siguiente distribución de resultados:

Base de Reparto Importe Saldo de la cuenta de pérdidas y ganancias ..... . -12.885.000,00

TOTAL -12.885.000,00 --------~~~~~-

Aplicación Importe

A Resultados Negativos .................... . -12.885.000,00

TOTAL _______-~12=.~88~5~.0~0=O,=OO~

NOTA.- Tal y como se ha dicho en el punto 2.3.8) de esta Memoria esta pérdida estimada podría ser reversible en la medida. en que se dé alguna de las circunstancias aUi previstas.

5133

24

/\ '

CUENTAS ANUALES Ejercicio 2011 ANEXO 11

4) NORMAS DE REGISTRO Y V ALQRACIÓN

Esta entidad aplica el PGC aprobado por RD 1514/2007, de 16 de noviell1bre y la

adaptación del P.O.C, a las Empresas Inmobilial'ias(Orden de 28/12/1994), en la

medida en que no se opone al anterior. Por tanto, los criterios contables que aplica

de forma obligatoria, por exigirlo así en el propio poe, en relación con las

diferentes partidas del Balance de Situación y de la Cuenta de Pérdidas y ,

Ganancias coinciden con los que contiene dicho Plan en su PRIMERA PARTE

(Marco conceptual de 1a contabiUdad: Cuentas anuales, Imagen fiel; Requisitos

de la información a incluir en las cuentas anuales; Principios Contables; Elementos,

de las cuentas anuales ~activosJ pasivos,patdmonio neto. ingreso y gastos-;

Criterios de registro o reconocimiento contable de los elementos de las cuentas

anuales; Criterios de valoración, y Principios y normas de contabilidad

generalmente aceptados); en su SEGUNDA PARTE (Normas de registro y

valoración que desarrollan el Marco Conceptual de la Contabilidad: sobre

Imnovilizado intangible; Activos no corrientes y grupos enajenab1es de elementos

mantenidos para la venta; Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar

-en patticular, arrendamientos fmancieros-; Instrumentos financieros- Activos

fmancieros, Pasivos financie1'Os e Instrumentos de patrimonio pl'Opio-; Existencias;

Moneda extranjera; IVA Yotros impuestos indu'ectos; Impuesto sobre beneficios;

Ingresos por ventas y prestaoión de servicios; Provisiones y contingenoias; Pasivos

por retribuciones a largo plazo al personal; Transacciones con pagos basados en

instrumentos de patrimonio; Subvenoiones, donaciones y legados recibidos;

Combinaciones de negocios; Negocios conjuntos -UTE'S, Comunidad de BienesM ; Operaciones entre empresas del grupo; Cambios en criterios' contable, errores 'y

estimaciones contables y Hechos posteriores al cierre del ejercicio); en su

TERCERA PARTE (Cuentas Anuales); y en su CUARTA Y QUINTA PARTE

(Cuadro de Cuentas, y Definiciones y relaciones contables) en aquellos aspectos

que contienen cdteríos de registro o valoración. A todos ellos nos remitimos, sin

perjuicio de que en los puntos siguientes de esta memoria se aclare o particularice

alguno de ellos, cuando se crea necesario.

También se tienen en cuenta las "Normas sobre los aspectos contables de las

sociedades cooperativasH , contenidas en la Orden EHAJ3360/20l0, de 21 de

diciembre, por la que se aprueban las nonnas sobre los aspectos contables de las

Sociedades Cooperativas.

5) INMOVILIZADO MATERIAL. INTANGIBLE E INVERSIONES INMOBILIARIAS

5.1 Análisis del movimiento durante el ejercicio

J8l NO PROCEDE LA INFORMACIÓN SOBRE ESTE PUNTO DE LA

MEMORIA pOi'que la entidad no mantiene cuentas relacionadas con él, o porque no

es significativa, '

5.2 Arrendamientos financieros

18[ NO PROCEDE LA INFORMACIÓN SOBRE ESTE PUNTO DE LA

MEMORIA porque la entidad no mantiene cuentas relacionadas con él o porque no

es significativa. '

6/33


6) ACTIVOS FINANCIEROS

6.1 Valor en libros Las categorfas de activos financieros sef1a1adas en la nOlma de registro y valoración novena del PGC. salvo las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas, que refleja el Balance de Situación de la entidad a 31 de diciembre. son las siguientes:

a) A largo nIazo

Clases

Categorlas

Activos a valor razonable con cambios en pérdidas y pnancias. Inversiones mantenidas hasta el vencimiento Préstamos y partidas a cobrar Activos disponibles para la venta Derivados de cobertura

TOTAL

Cuanta

Clases

Categol'Ías

Activos a valor razonable con cambios en pérdidas y ¡renancias. Inversiones mantenidas hasta el vencimiento Prestamos y partidas a cobrar

Activos disponibles para la venta Derivados de cobertura

TOTAL

Instrumentos financieros a largo plazo Instrumentos de Valores Créditos, Derivados,

representativos depatl'imonio Otros deuda

20112010 2010 2011 2010

21.Z62,33 1.569.413,96

Descrlpcl6n

SOCl08; Deudores (Hipotecas pdtes2427 subrogaciOn)

Socios: Deudores (CIf.coate rea! y2425 adjudicaoión)

250 Inversiones financieras perm.capital CAM 251 Valores de renta lija CAM

297 Prov.Cepreclación Valores Negoc. TOTAL

b) A corto plazo

21.262.33 1.569.413,96

2010 2011

1.569.413,96 5.079.53B.36

10.357.01B,02

15.013,88

18.03B.93 -11.790.48

1.66IM~Uill 16.467.818.71 1

Instrumentos financieros a corto plazo Instl'umentos de

patl'imonio

2010 2011

Valores representativos de

deuda 2010 2011

2011

15.436.556.38

(

15.436.556,38

Créditos, Derivados,

Otros

2010 2011

6.545.126,54 4.691.020,15

6.545.126,54 4.691.010.15

7/33

http:4.691.010.15http:15.436.556.38http:16.467.818.71http:21.262.33

25 CUENTAS ANUALES Ejercicio2011 ANEXO 11

Cuenta Descripción 2010 2011

430 Socios: Deudores por aportaclones pendientes . 105,152,22 44.100,03

431 Socios: deudores por aportaciones obligatorias no efeotuadas 6.322.043,39 4.072.920,50

440 Deudores varios 231,08 231,08

446 Socios: Deudores de dudoso cobro 65.087,95

447 Socios: deudores por aIras operaciones 186.041.46

449 Socios: deuda5 de comunldadee de propietarloe 19.999,50

470 H.P.Oeudora por IVA 8.789,79 294.366,10

472 H.P. WA Soportado 403,62

5524 Cuenta corriente con MELCO XXI 550,68

570 Cala 242,00 2.190,17

572 Bancos 107.664.02 6.083,36

4709 H.P.Oeudora por 19 49.74

TOTAl. 6,646.126,641 4.~91.020,161

NOTA.- A tenor de lo dispuesto en la citada norma de registrpy valoración novena del POC, se consideran incluidas en las Categorías anteriores las siguientes partidas:

1.- En Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias Activos financieros mantenidos para negociar (propósito de venderlos en el corto plazo; por ejemplo, Deuda y valol'es cotlzad.os, Fondos de Inversión, y Derivados no de cobertura) y Activos financieros híbridos (aquellos que combinan un contrato principal no derivado y un derivado financiero que no puede ser transferido de manera independiente).

2.- En Inversiones mantenidas hasta el vencimiento Valores representativos de deuda, con una fecha de vencimiento fijada, cobros de cuantía detelminada o detelminable, que se negocian en un mercado activo y que la empresa tenga la intención efectiva y la capacidad de conservarlos hasta su vencimiento.

3.w En Préstamos y partidas a cobrar Créditos por operaciones comerciales y no comerciales: clientes,. . . deudores diversos, depósitos en entidades de crédito (Tesorería: Caja y Bancos ,...cuentas corrientes, de abon'o e Imposiciones a Plazo Fijo-), anticipos y créditos al personal, y fianzas y depósitos constituidos a corto o largo plazo, entre otros, siempré que tengan cuantía determinada o determinable y que no se negocien en un mercado activo.

4.- En Activos disponibles para la venta Valores representativos de deudas' e instrumentos· de patrimonio de otras empresas que no se hayan clasificado en ninguna de las categorías anteriores.

5.- En Derivados de cobertura Inversiones en instrumentos financieros qué cumplan las características siguientes: 1) Su valor cambia; 2) No requiere una inversión iniciál; y 3) Se liquida en una fecha futura.

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6.2 Aná

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