(804910530) tesis gabriela abril y solange ortiz_2.docx

8/15/2019 (804910530) TESIS GABRIELA ABRIL Y SOLANGE ORTIZ_2.docx

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

DISERTACIÓN DE GRADO PREVIA LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE

INGENIERAS COMERCIALES

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD

DE SANTO DOMINGO.

Autoras: Gabriela Lorena Abril Calderón

Solange Elizabeth Ortiz Franco

Dr!"tor: Ing. Alex Alonso Venegas Ortega

SANTO DOMINGO # ECUADOR

$%&'


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22

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE

VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.

AUTORAS:

Gabriela Lorena Abril Calderón


APROBACIÓN DEL PROYECTO DE DISERTACIÓN DE GRADO

TRIBUNAL

Ing. Alex Alonso Venegas Ortega

Ing. Patricio Chimbo A!illa

Ing. "ilda #argoth Elizalde Elizalde

Sa(to Do)(*o # E"ua+or, Ma-o $%&'


3/173

DEDICATORIA

Como mestra de mi es$erzo% dedico este Pro&ecto de Grado a 'ios.

A mis (adres #artha & )en*% a mi hermano +os* Lis% &a !e gracias a s a(o&o%

(aciencia & con$ianza a&daron a cm(lir na de mis metas.



4/173

DEDICATORIA

A mis (adres )odrigo & ,ett&% (or haberme giado & a(o&ado en todo momento% (or los

conse-os !e me dieron mcha $erza & alor (ara clminar mi carrera niersitaria.

A mi es(oso & a mi hi-a Linda Christina% (or estar a mi lado en los momentos m/s

di$0ciles.

A mis segros )odrigo & Linda% (or s cari1o & ss atenciones.



5/173

AGRADECIMIENTO

Agradezco a 'ios (or estar conmigo en cada (aso !e do&% gi/ndome (rotegi*ndome &

d/ndome $ortaleza (ara segir adelante.

Al Ing. Alex Venegas nestro 'irector de 'isertación de Grado% (or s (aciencia &

colaboración en la realización de este traba-o.

Al Ing. Patricio Chimbo docente de la Escela de Ciencias Administratias & Contables

(or el asesoramiento & a&da con ss aliosas a(ortaciones.

A mis (ro$esores a !ienes les debo gran (arte de mis conocimientos% gracias a s

(aciencia & ense1anza.

Finalmente n eterno agradecimiento a la P2CE (or brindarme drante estos a1os% naexcelente $ormación acad*mica% (or los alores im(artidos !e contrib&eron de manera

(ositia% (re(ar/ndonos (ara n $tro com(etitio.



6/173

AGRADECIMIENTO

#e gstar0a !e estas l0neas sirieran (ara ex(resar mi m/s (ro$ndo & sincero

agradecimiento a todas a!ellas (ersonas !e con s a&da han colaborado (ara !e

(diese clminar mi carrera (ro$esional.

A 'ios (or haberme dado la sabidr0a & la $ortaleza (ara alcanzar este trin$o% a mis

Padres gracias (or haber $omentado en m0 el deseo de s(eración & el anhelo de trin$o

en la ida% (or $ormarme hasta ho&% (or todo el es$erzo & sacri$icio. #il (alabras no

serian s$icientes (ara agradecerles s a(o&o% s com(rensión & ss conse-os en los

momentos di$0ciles.

Al Ing. Alex Venegas 'irector de 'isertación de Grado% a la Ing. "ilda Elizalde% & al Ing.

Patricio Chimbo !ienes a lo largo de este tiem(o han (esto a (reba ss ca(acidades

& conocimientos en el desarrollo de este (ro&ecto el cal ha $inalizado llenando todas

nestras ex(ectatias.

A la Ponti$icia 2niersidad Católica del Ecador & a mis !eridos (ro$esores% !e me

brindaron la o(ortnidad de $ormarme (ro$esionalmente% gracias (or haber (lasmado en

m0 na edcación integral & (or inclcar los alores !e ho& est/n en m0% res(onsabilidad%

(ntalidad% sinceridad% etc.

A todos ellos% mchas gracias.

Solange Elizabeth Ort0z Franco


7/173

77

RESUMEN

La constrcción & comercialización de iiendas económicas en la cidad de Santo

'omingo% centa con eleada demanda% debido al conglomerado social !e habita en la

rbe3 (oseen s$iciente ca(acidad económica (ara acceder a la iienda con n alor de

treinta & cinco mil dólares% monto !e ser/ cancelado a(roechando los cr*ditos

concedidos (or el IESS e institciones del Sistema Financiero 4acional.

Los (otenciales consmidores son em(leados (5blicos & (riados% microem(resarios%

comerciantes% (ro$esionales & otros% !e no centan con iienda (ro(ia. S localización

ser/ en la 0a Chone% /rea residencial !e centan con 0as de acceso & sericios

b/sicos.

En el desarrollo de cada na de las eta(as del estdio de $actibilidad% se reco(iló

in$ormación necesaria !e (ermitió realizar n e$iciente estdio de mercado% t*cnico &

$inanciero de la constrcción & comercialización de iiendas económicas% (or lo tanto se

determinó !e es $actible im(lementar & $inancieramente sstentable (ara los

inersionistas.


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ABSTRACT

6here has been a high demand o$ bilding and commercialization o$ economic hosing in

Santo 'omingo Cit&% becase o$ the social conglomerate in the area7 hae the enogh

economic ca(acit& to b& a hose% (riced in thirt& $ie thosand dollars% amont that 8ill

be (aid ta9ing adantage o$ the IESS credits as 8ell as instittions o$ the 4ational

Financial S&stem.

6he (ossible consmers 8ill be the (blic and (riate em(lo&ers% micro:entre(reners%

bsinessmen% (ro$essionals% and other (eo(le 8ho do not hae o8n hose. Its location

8ill be on Chone aene% residential area 8ith accessible roads and basic serices.

6hroghot the deelo(ment o$ each stage in the $easibilit& std&% necessar& in$ormation

8as gathered% 8hich allo8ed to carr& ot an e$$icient mar9eting (lan% it 8as technical and

$inancial abot the bilding and commercialization o$ economic hoses. 6here$ore% it 8as

(ossible to determine% the (resent (ro-ect is $easible to im(lement and sstainable $or theinestors $inanciall&.


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99

ÍNDICE DE CONTENIDOS

PO)6A'A ..........................................................................................................................i

AP)O,ACI;4 'EL P)O


10/173

...B. #ercado 6otal............................................................................................ .?H

...B.? #ercado Potencial ............................................................... .......................?H

...B.B #ercado #eta............................................................................................ .?H

... Comercialización ....................................................................................... .B@

...D Segmentación de #ercado ............................................................... ..........B@

..D An/lisis Interno & Externo7 FO'A ............................................................... .......B

..D. Fortalezas...................................................................................................B?

..D.? O(ortnidades ........................................................................................... .B?

..D.B 'ebilidades.................................................................................................BB

..D. Amenazas ............................................................................................... ...BB

.. Ex(licación del Sistema (roceso de constrcciónJ ...........................................BB

.. Ealación Financiera ............................................................... ........................BB

... Estados Financieros ............................................................... ....................B

...? Valor Actal 4eto....................................................................................... .B

...B 6asa Interna de )etorno 6I)J ............................................................... .....B

... Costo de O(ortnidad............................................................... ..................B

...D ,ene$icioKCosto ......................................................................................... .B

... An/lisis de Sensibilidad ............................................................... ...............B

$ METODOLOGÍA ...............................................................................................BH

?. #6O'OS 'E I4VES6IGACI;4 APLICA'OS.................................................BH

?.. #*todo de Obseración............................................................... ......................BH

?..? #*todo Indctio ...............................................................................................BH

?..B #*todo 'edctio..............................................................................................@

?.. #*todo Estad0stico ........................................................................................... .

?.? 6C4ICAS 'E )ECOLECCI;4 'E 'A6OS.....................................................

?.B Fentes de Conslta..........................................................................................?

?.B. Fentes Primarias............................................................................................. .?

?.B.? Fentes Secndarias ........................................................................................ .??. 6C4ICAS 'E A4>LISIS 'E LA I4FO)#ACI;4 ............................................B


11/173

?.D PO,LACI;4 < #2ES6)A ............................................................... .................B

?.D. Población...........................................................................................................B

?.D.? #estra .............................................................................................................B

' ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO

DOMINGO .......................................................................................................................

B. #A)CO 'E )EFE)E4CIA ............................................................... ................

B.. +sti$icación del Pro&ecto ............................................................... ...................

B... 60tlo del Pro&ecto............................................................... .......................

B...? Planteamiento del Problema ............................................................... ........

B...B Antecedentes..............................................................................................

B... +sti$icación del Pro&ecto ............................................................... ............D

B...D 'escri(ción del Pro&ecto ............................................................... .............

B..? 'eclaración de la Visión & la #isión............................................................... ....

B..?. Visión ............................................................................................... ..........

B..?.? #isión ............................................................................................... ..........B..B Valores Cor(oratios ........................................................................................ .

B.. Venta-a Com(etitia.......................................................................................... .

B..D An/lisis FO'A ...................................................................................................

B..D. An/lisis de Factores Internos............................................................... .......

B..D.. Fortalezas...................................................................................................

B..D..? 'ebilidades.................................................................................................

B..D.? An/lisis Factores Externos ............................................................... ..........

B..D.?. O(ortnidades ........................................................................................... .

B..D.?.? Amenazas ............................................................................................... ...H

B.. #atriz 'AFO ......................................................................................................D@

B.. #atriz EFE............................................................................................... ..........D

B... An/lisis #atriz EFE............................................................... ......................D

B.. #atriz EFI ............................................................................................... ...........D?


12/173

12112

B... An/lisis matriz EFI ............................................................... .......................D?

B...? An/lisis de O(ortnidades & Amenazas......................................................DB

B...?. Estrategias FO Fortalezas & O(ortnidadesJ .............................................DB

B...?.? Estrategias FA Fortalezas & AmenazasJ ....................................................DB

B...?.B Estrategias 'O 'ebilidades & O(ortnidadesJ...........................................D

B...?. Estrategias 'A 'ebilidades & AmenazasJ .................................................D

B..H Ob-etios del Pro&ecto ............................................................... ........................D

B..H. Ob-etio General........................................................................................ .D

B..H.? Ob-etios Es(ec0$icos ............................................................... ..................D

B.? ES62'IO 'E #E)CA'O..................................................................................DD

B.?. Ob-etios del Estdio de #ercado ............................................................... ......DD

B.?.. Ob-etio General........................................................................................ .DD

B.?..? Ob-etios Es(ec0$icos ............................................................... ..................DD

B.?..B Alcances & Limitaciones ............................................................... ..............DD

B.?..B. Alcances ............................................................................................... ......DD

B.?..B.? Limitaciones .............................................................................................. .D

B.?.? An/lisis de la com(etencia ............................................................... .................D

B.?.?. Condiciones de la Com(etencia ............................................................... ..D

B.?.B An/lisis de Porter.............................................................................................. .D

B.?.B. )ialidad entre Com(etidores.....................................................................D

B.?.B.? Amenaza de Entrada de 4eos Com(etidores .........................................D

B.?.B.B Amenaza de Prodctos Sstittos ............................................................. .D

B.?.B. El Poder de 4egociación de los Proeedores .............................................D

B.?.B.D El Poder de 4egociación de los Clientes ....................................................D

B.?.B. Segmentación.............................................................................................DH

B.?.B.. Segmentación Geogr/$ica ............................................................... ...........DH

B.?.B..? Segmentación 'emogr/$ica........................................................................DH

B.?.B. 6arget ............................................................................................... ..........DH

B.?.B. Plan de #estreo ............................................................... ........................@


13/173

B.?.B.H 'ise1o de la Encesta ............................................................... .................

B.?.B.@ Procesamiento de los )esltados & An/lisis de las Encestas ...................

B.?.B. An/lisis Global de la inestigación de mercado ..........................................

B.?. O$erta ................................................................................................................?

B.?.. Pro&ección de la O$erta ............................................................... ...............B

B.?..? An/lisis de Precios ............................................................... ......................B

B.?.D An/lisis de la 'emanda ............................................................... ......................B

B.?.D. 'emanda Potencial ............................................................... .....................

B.?.D.? 'emanda Pro&ectada ............................................................... ..................

B.?.D.B An/lisis de la O$erta & la 'emanda .............................................................D

B.?. 'emanda Insatis$echa ............................................................... ........................D

B.?. O$erta del Pro&ecto............................................................................................

B.?. Conclsión del Estdio de #ercado............................................................... ....

B.B #IM 'E #A)NE6I4G ....................................................................................... .

B.B. Estrategias de #ar9eting ............................................................... ....................

B.B.. Estrategias del Prodcto............................................................... ..............

B.B..? Estrategia de Precio ............................................................... ....................

B.B..B Estrategia de Plaza.....................................................................................

B.B.. Estrategia de Pblicidad &Ko Promoción......................................................H

B.B...? 6eleisión araca& 6V & #agestad 6VJ .....................................................@

B.B...D 6ar-eta de Presentación ............................................................... ....................?

B.B..D Slogan ............................................................................................... .........?

B.B.. Logoti(o......................................................................................................?

B.B.. Pres(esto de #ar9eting ............................................................... ...........B

B.B.. 'ise1o de Control Interno ............................................................... ............B

B. ES62'IO 6C4ICO......................................................................................... .

B.. Ob-etios del Estdio 6*cnico............................................................... .............

B... Ob-etio General........................................................................................ .B...? Ob-etios Es(ec0$icos ............................................................... ..................


14/173

B..? 6ama1o del Pro&ecto........................................................................................ .

B..B Localización del Pro&ecto ............................................................... ...................D

B..B. #acro localización ............................................................... .......................D

B..B.? #icro Localización ............................................................... .......................

B..B.B 2bicación....................................................................................................

B..B. #ano de Obra............................................................................................ .

B..B.D Lz ............................................................................................... ..............H

B..B. Aga ............................................................................................... ............H

B..B. 6el*$ono ............................................................................................... ......H

B.. Ingenier0a del Pro&ecto ............................................................... .......................H

B... 'ise1o detallado de las Viiendas ............................................................. .H@

B...? Pres(esto de #ateriales de Constrcción de la Viienda Económica .....H

B..D Organización & As(ectos Legales ............................................................... .......H

B..D. Estrctra de la Organización.....................................................................H

B..D.? Fnciones Es(ec0$icas del Personal (or Cada Pesto ................................HD

B..D.B )ecrso "mano......................................................................................@B

B..D.B. Pol0ticas de Seldos & Salarios............................................................... ..@B

B..D. ,ase Legal ...............................................................................................@B

B..D.. Entidades )elacionadas ............................................................... ............

B..D..? Le&es Conexas ........................................................................................ .

B..D.D Plan de Contingencia............................................................... .................

B..D.D. Ob-etios ............................................................................................... ...

B..D.D.? Posibles )iesgos ..................................................................................... .

B..D.D.B An/lisis de )iesgos ............................................................... ...................

B..D.D. #ane-o de Contingencias ............................................................... ..........H

B.D ES62'IO FI4A4CIE)O. ............................................................... ..................H

B.D. Inersiones ......................................................................................................?@

B.D.? Financiamiento del Pro&ecto............................................................... .............?B.D.?. Cadro de Fentes & 2sos. ............................................................... .......?


15/173

15151

B.D.?.? Financiamiento ........................................................................................ .?

B.D.?.?.. Actios Intangibles o 'i$eridos ............................................................... ...?B

B.D.?.?.? Inersión de Ca(ital de 6raba-o ............................................................... .?

B.D.B Costos del Sericio. ........................................................................................ .?D

B.D. Costos del Prodcto. ...................................................................................... .?

B.D.D #ano de Obra 'irecta. ............................................................... .....................?

B.D. #ano de Obra Indirecta & Administración. ...................................................... .?

B.D. Im(reistos. .....................................................................................................?

B.D. Costos 'irectos. ............................................................................................. .?

B.D.H CIF. ............................................................................................... ..................?

B.D.@ Sministros......................................................................................................?

B.D. #antenimiento & Segros ............................................................... .................?H

B.D.? 'e(reciaciones ............................................................................................... .?H

B.D.B Amortizaciones. ...............................................................................................B@

B.D. Gastos de Ventas o Pblicidad. ............................................................... ........B@

B.D.D Gastos Financieros & Amortización (or Cr*dito. ..............................................B

B.D. Pro&ección de los Costos & Gastos. ............................................................... .B?

B.D. Pro&ección de Ingresos & Costos de O(eración ..............................................BB

B.D.. Pro&ección de Ingresos. ............................................................... ............BB

B.D. Instrmentos de Ealación.............................................................................B

B.D.. Estados Financieros Pro&ectados............................................................ .B

B.D..? Estado de P*rdidas & Ganancias. .............................................................B

B.D..B Fl-o de Ca-a Pro&ectado..........................................................................BD

B.D.. ,alance General Pro&ectado ............................................................... .....B

B. EVAL2ACI;4 FI4A4CIE)A 'E P)O


16/173

B..D )elación ,ene$icio K Costo. ............................................................... ...............

B.. Pnto de E!ilibrio.......................................................................................... .?

B.. Indicadores (ara los An/lisis Financieros. ...................................................... .

B.. An/lisis de Sensibilidad. ............................................................... ...................D


17/173

171xiii

ÍNDICE DE TABLAS

6A,LA 4o ES2E#A PA)A LA P)EPA)ACI;4 'E LOS ES6A'OS FI4A4CIE)OS

........................................................................................................................................BD

6A,LA 4o ? #A6)I 'AFO ............................................................................................D@

6A,LA 4o B #A6)I 'E FAC6O)ES EM6E)4OS ........................................................D

6A,LA 4o #A6)I 'E FAC6O)ES I46E)4OS .........................................................D?

6A,LA 4o D CALC2LO 'E LA #2ES6)A......................................................................@

6A,LA 4o 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A ............................... .........?6A,LA 4o 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A ? ............................... ........B

6A,LA 4o 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A B .......................................

6A,LA 4o H 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A .......................................D

6A,LA 4o @ 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A D .....................................

6A,LA 4o 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A ............................... ......

6A,LA 4o ? 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A .....................................

6A,LA 4o B 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A .....................................H

6A,LA 4o 6A,2LACI;4 'E )ES2L6A'OS P)EG246A H .....................................@6A,LA 4o D OFE)6A 'E VIVIE4'A ECO4;#ICA E4 LA CI2'A' 'E SA46O

'O#I4GO .......................................................................................................................?

6A,LA 4o OFE)6A P)O


18/173

6A,LA 4o ? PLA4ILLA 'E GAS6OS CO4S6I62CI;4 ..............................................?

6A,LA 4o ? CAPI6AL 'E 6)A,A+O ..........................................................................?D

6A,LA 4o ?H #A4O 'E O,)A 'I)EC6A ....................................................................?

6A,LA 4o B@ #A4O 'E O,)A I4'I)EC6A ................................................................?6A,LA 4o B COS6OS I4'I)EC6OS 'E FA,)ICACI;4 ...........................................?

6A,LA 4o B? S2#I4IS6)OS .......................................................................................?

6A,LA 4o BB )EPA)ACI;4 < #A46E4I#IE46O.......................................................?H

6A,LA 4o B 'EP)ECIACI;4 AC6IVOS FI+OS .........................................................?H

6A,LA 4o BD A#O)6IACI;4 AC6IVOS 'IFE)I'OS ................................................B@

6A,LA 4o B GAS6OS 'E VE46AS O P2,LICI'A' ..................................................B

6A,LA 4o B 6A,LAS 'E A#O)6IACI;4 ................................................................B

6A,LA 4o B PAGO I46E)ESES < 'E CAPI6AL........................................................B?6A,LA 4o BH P)O


19/173

191

ÍNDICE DE GRFICOS

G)>FICO 4R AC6IVI'A'ES ECO4;#ICAS ...............................................................?

G)>FICO 4R ? S2 VIVIE4'A ES ...................................................................................B

G)>FICO 4R B 4IVEL 'E I4G)ESOS............................................................................

G)>FICO 4R LE G2S6A)=A A'2I)I) 24A VIVIE4'A EC;4O#ICA ...................D

G)>FICO 4R D ';4'E LE G2S6A)=A 2E SE E4C2E46)E 2,ICA'A S2

VIVIE4'AT ......................................................................................................................

G)>FICO 4R SE)VICIOS 2E LE G2S6A)=A 2E I4CL2FICO 4R H SIS6E#A 'E PAGO 2E P)EFIE)E....................................................

G)>FICO 4R @ P)OFICO 4R ? 'ISEQO 'E P2,LICI'A' P)E4SA ESC)I6AJ ..................................@

G)>FICO 4R B SPO6 P2,LICI6A)IO ..........................................................................@G)>FICO 4R C2QA P2,LICI6A)IA ..........................................................................

G)>FICO 4R D 'ISEQO 'E LA "O+A VOLA46E .........................................................

G)>FICO 4R LOGO6IPO ...........................................................................................B

G)>FICO 4R #APA F=SICO 'E LA )EPU,LICA 'EL EC2A'O) ............................D

G)>FICO 4R #APA F=SICO 'E LA P)OVI4CIA SA46O 'O#I4GO 'E LOS

6S>C"ILAS.....................................................................................................................

G)>FICO 4R H #IC)OLOCALIACI;4........................................................................

G)>FICO 4R ?@ PLA4OS 'E LA VIVIE4'A PLA46A A)2I6EC6;4ICAJ .................HG)>FICO 4R ? PLA4OS 'E LA VIVIE4'A 6E))AA : CO)6EA:AJ .........................H?

G)>FICO 4R ?? PLA4OS VIVIE4'A..............................................................................HB


20/173

INTRODUCCIÓN

La necesidad de iienda en el hombre moderno% exige de solciones habitacionales

(r/cticas% elegantes & económicas% debido a !e la crisis económica azota a las clases

m/s des(ose0das% ante la cal se deben o$recer residencias acordes a s ca(acidad de

com(ra% al mismo tiem(o !e se a(roechan los sistemas de cr*dito !e tienen derecho

los traba-adores% em(leados% microem(resarios% entre otros% de la localidad de Santo

'omingo.

En la rbe local% los sarios o clientes m/s interesados son a!ellos !e centan con n

niel de ingresos accesibles clase mediaJ% debido a !e necesitan na morada (ara

brindar el bienestar & la segridad (ara ss $amilias. 6odo ello (ermite generar n

colchón $inanciero o (atrimonio $amiliar !e res(alde el incrsionar en neas actiidades

económicas o negocios al tiem(o !e se cali$icar/ de me-or manera el contar con

residencia $i-a & !e se (eda conertir en na garant0a (ersonal.

Por ello% Santo 'omingo bsca iiendas dignas a (recios económicos% condición !e

centa con el res(aldo del Gobierno 4acional% debido a !e se bsca me-orar las

condiciones de ida de todos los ecatorianos. Con ello emos !e la iienda es na

necesidad !e todo ser hmano bsca ad!irir (ara albergar a los miembros de ss

$amilias.

Las iiendas deben ser ada(tables a la geogra$0a de Santo 'omingo% criterio !e no

siem(re se lo a(licó tra&endo desa(robación (or (arte de los bene$iciarios% lo cal im(lica!e deber/n ser constridas con materiales resistentes & con mano de obra local%

(re$erentemente. Adem/s% !e la constrcción de na iienda (o(lar debe contener

elementos (re$abricados (ara (rocrar elocidad en la constrcción% deben (oseer

in$raestrctra b/sica & los (ro&ectos de am(liación deben ser $lexibles a la iniciatia

(riada de cada (ro(ietario de las solciones habitacionales !e o$erten al mercado local.


21/173

21

La necesidad de iienda (ara la ma&or0a de los habitantes de Santo 'omingo se

agdiza debido a los ba-os ingresos económicos (ercibidos (or la ma&or0a de los

traba-adores% microem(resarios% em(leados & otros% !e bscan la $orma de ad!irir na

casa digna% la cal se conierte en el (atrimonio $amiliar !e garantice la estabilidad delos miembros de cada hogar. Para ello% es necesario crear (rogramas habitacionales !e

atiendan los re!erimientos de los segmentos ma&oritarios de la localidad% como son la

clase media.

La constrcción & comercialización de iiendas económicas a(ortar/ a solcionar la

necesidad de iienda (o(lar en la cidad de Santo 'omingo.


22/173

I

MARCO TEÓRICO

&.& Estu+o +! Fa"t/0+a+

&.&.& T1os +! Fa"t/0+a+

La $actibilidad de n estdio es el an/lisis de na em(resa (ara determinar si el

negocio !e se (ro(one ser/ beno o malo% & en cales condiciones se debe

desarrollar (ara !e sea exitoso & si el negocio (ro(esto contrib&e con la

conseración% (rotección o restaración de los recrsos natrales & ambientales.

El niel de $actibilidad es esencialmente din/mico% es decir% (ro&ectan loscostos & bene$icios a lo largo del tiem(o & los ex(resan mediante el $l-o deca-a estrctrado en $nción de criterios conencionales (reiamenteestablecidos. En $actibilidad% la in$ormación tiende a ser demostratiarecrri*ndose (rinci(almente a in$ormación de ti(o (rimario1.

El estdio de $actibilidad (ersige disminir el riesgo de e!iocarse res(ecto de

la bondad del (ro&ecto con segridad sobre las ci$ras &% (or lo tanto se est/

dismin&endo el riesgo% debido a lo cal re!iere del concrso de ex(ertos m/s

es(ecializados & de in$ormación (rimaria incl&endo cotizaciones m/s o menos

$irmes (ara e!i(os% obras ciiles% licencias% $inanciamiento% entre otrosJ% lo !e

exigir/ ma&or inestigación & (recisión en terreno estdios geológicos !e

(ermitan establecer los ti(os de selos donde constrirJ.

Este estdio deber/ establecer de$initiamente los as(ectos t*cnicos m/s$ndamentales7 la localización% el tama1o% la tecnolog0a% el calendario dee-ección% (esta en marcha & lanzamiento% entre otros. Como norma% elestdio de $actibilidad llea a la a(robación $inal del (ro&ecto% a lo m/sllea a s (ostergación o modi$icaciones menores en s $ormlación2.

1 C"A=4SAPAG 4ASSI)7 Proyectos de Inversión% #*xico% Editorial Pearson Edcación% Segnda Edición%?@@% P/g. ?H.2 FO46AI4EE)4ES6O7 Evaluación social de proyectos% #*xico% Editorial Pearson Edcación%'*cimo tercera edición% ?@@% P/gs. B B.


23/173

2323

WLa $actibilidad o ante(ro&ecto com(rende las sigientes (artes7 de$inición

conce(tal del (ro&ecto% estdio del (ro&ecto% ealación del (ro&ecto & decisión

sobre el (ro&ectoW3.

&.&.$ O/2!t3os +! 0a Fa"t/0+a+

Los ob-etios de la $actibilidad de n (ro&ecto son7

Orientar el examen detallado & (reciso de la alternatia !e se ha

considerado iable en la eta(a de (re $actibilidad.

A$inar todos a!ellos as(ectos & ariables !e (edan me-orar el

(ro&ecto% de acerdo con ss $ines sociales o de rentabilidad.

Inestigar las di$erentes t*cnicas de (rodcir el bien o sericio ba-o

estdio & las (osibilidades de ada(tarlas a la región.

Analizar la dis(onibilidad de los (rinci(ales insmos !e re!iere el

(ro&ecto & realizar n sondeo de mercado !e re$le-e en $orma

a(roximada las (osibilidades del neo (rodcto. Abordar la canti$icación de los re!erimientos de inersión !e

(lantea el (ro&ecto & ss (osibles $entes de $inanciamiento.

Pro&ectar los resltados $inancieros del (ro&ecto.

Calclar los indicadores !e (ermitan ealarlo4

&.&.' D!4("5( +! V3!(+a

WLa iienda es na edi$icación c&a (rinci(al $nción es o$recer re$gio &

habitación a las (ersonas% (rotegi*ndoles de las inclemencias clim/ticas & de

otras amenazasWD.

3 ,ACA 2),I4A GA,)IEL7 Evaluación de proyectos% #*xico% Editorial #cGra8:"ill% inta Edición%?@@H% P/gs. D .4 F24'ACI;4 XINI#E'IA I4C.7 Estudio de factibilidad % es.8i9i(edia.orgK8i9iKEstdioYdeY(re$actibilidad% de ma&o ?@?% P/g. .5 h ttp :// e s .w ik ip ed ia. o r g /w ik i/V iv i end a 7 Concepto de vivienda% ?H de ma&o ?@?.

http://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Viviendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda


24/173

&.&.'.& Cara"t!r6st"as +! 0a V3!(+a

2na casa económica es a!ella !e est/ dise1ada & constrida ba-o los

(rinci(ios de na iienda con$ortable & $/cil de mantener% & llee consigo

nas caracter0sticas !e res(eten el medio ambiente.

Las casas económicas son segras% draderas% con$ortables & con n

dise1o adecado% & se ada(tan a las ca(acidades $0sicas de las (ersonas.

Est/n dise1adas (ara !e al ser tilizadas cm(lan con las necesidades del

(resente & del $tro% abarcando las di$erentes eta(as de la ida.

Las casas económicas son e$icientes en el ratio costeKida de la iienda%

sin de-ar de lado la calidad de la constrcción hacen hinca(i* en me-orar los

gastos del coste & de mantenimiento. La casa debe ser constrida con

materiales de ba-o mantenimiento & con sistemas & a(licaciones de ahorro

e$icientes.

'entro de los elementos sostenibles se incl&en las a(licaciones e$icientesdel ahorro de aga & energ0a% calentador de aga solar% aislamiento &

e$iciencia de lz.

&.&.'.$ A(70ss +! 0a Co(stru""5( +! 0a V3!(+a

En Latinoam*rica reside n gran (orcenta-e de la (obreza mndial% !e see re$le-ada en na necesidad de iienda% !e contrib&en a n lento

desarrollo de los (a0ses en este /mbito. Esa mancha de (obreza mchas

eces se s(er(one a la del hambre & ambas se con$orman en $orma de

am(l0sima banda geogr/$ica !e% salo contadas exce(ciones% cbre el

Sr del globo terr/!eo.

6 SE))A4O SALAS% L.7 La industrialización posible de la Vivienda Latinoamérica % Editorial #nera%?@@% Segnda Edición% P/gs. ??.


25/173

El Ecador% $orma (arte de este (orcenta-e de (obreza% donde en ciertas (artes

del (a0s alcanza nos nieles in$rahmanos. Asentamientos irreglares en las

(eri$erias de cidades grandes como Ga&a!il% ito & Cenca.

La constrcción entra como n elemento canalizador% !e serir0a en n $tro

(ara ser la res(esta de esta necesidad. Incor(orar constrcciones en la

(ro&ección de iiendas con $ines comerciales es na res(esta a la necesidad

habitacional de la cidad de Santo 'omingo% &a !e tambi*n en lo social &

económico entrar0a abriendo sectores de ca(acitación de mano de obra

adecada% in&ección tecnológica (ara la (roincia & el (a0s% (estos de traba-o.

La constrcción de las iiendas económicas estar/ destinada a la clase mediacon ca(acidad de com(ra% en irtd de !e este segmento de la (oblación

re!iere na iienda digna (ara albergar a ss $amilias% las cales deben inclir

los sericios b/sicos% a (recio módico & con $acilidades de (ago. Al mismo

tiem(o se deber/n a(roechar las l0neas de a(o&o gbernamental !e redzcan

los (recios $inales de estas residencias.

&.&.'.' C0as4"a"5( +! 0os t1os +! 33!(+a

Existen arios ti(os de iienda como las ni$amiliares% los edi$icios% las

iiendas de segnda mano% las iiendas neas% las iiendas terminadas%

entre otras. Ahora bien% estos ti(os de iienda se an a clasi$icar seg5n s

estrctra de constrcción% seg5n s sitación% seg5n s (recio & otros.

Seg5n s estrctra las iiendas (eden ser7

'e constrcción en edi$icios7 Son a!ellas estrctras !e (oseen

arios blo!es de (isos% estos son m& comnes en las cidades.

Viiendas ni$amiliares7 Estas son las

casas. Seg5n s sitación (eden ser7

Viiendas neas7 Estas se clasi$ican a s ez en iiendas enconstrcción o en (romoción.


26/173

Viiendas de segnda mano7 Son iiendas !e han tenido otros

com(radores% es decir !e &a han sido habitadas (or otras (ersonas.

Seg5n s (recio de enta se clasi$ican en7

Viiendas de (rotección o$icial7 En este ti(o de iiendas el endedor se

acoge a las a&das & bene$icios !e le (ermite la normatia de

(rotección o$icial% este ti(o de iiendas (eden ser7

Promoción (5blica7 Esto es cando la administración local% central o

atónoma es !ien desarrolla el (ro&ecto. La demanda de estas

iiendas s(era bastante a la o$erta (5blica.

Promoción (riada7 Esta es cando la (romoción solo la llea a cabo n

endedor (articlar.

Viiendas libres7 Son las !e no reciben a&da o$icial & !e el endedor

(romee & ende (or s (ro(ia centa sin ningna a&da% esta

iienda no tiene limitaciones & nada m/s est/n s-etas a la o$erta &

demanda.

&.&.8 A(70ss +! M!r"a+o

WSe entiende (or an/lisis de mercado como la distinción & se(aración de las

(artes del mercado (ara llegar a conocer los (rinci(ios o elementos de esteW.8

Para realizar n an/lisis de mercados adecado necesitamos distingir entre losdi$erentes ti(os de mercado !e existen. Entre los ti(os (rinci(ales de mercado

encontramos a7

#ercados de consmo7 Son a!ellos en los !e se comercializan bienes

!e est/n destinados al consmo indiidal o $amiliar.

h tt( 7KK88 8 .blo g :e m ( ren d edo r.in $o Kti( o s :d e : i iend a s KNinnear% C. & 6a&lor +.7 Investigación de Mercados% #*xico% Editorial #cGra8:"ill% #*xico% ?@@H.

http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/


27/173

#ercados indstriales7 Son a!ellos !e com(renden los (rodctos &

sericios !e son com(rados (ara serir a los ob-etios de las

organizaciones.

#ercados de sericio7 Son a!ellos mercados en los !e se hacen

transacciones de bienes de natraleza intangible. Los sericios son las

actiidades se(aradas% identi$icables e intangibles !e satis$acen las

necesidades & deseos & no est/n necesariamente ligadas a la enta de n

(rodcto o sericio.

Los (rinci(ales ti(os de an/lisis de mercado7

• Segmentación de mercados.

• #odelos de com(ortamiento del consmidor.

• Preisión de la demanda.

• Estdio de la (blicidad% enase% distribción% enta%

(ersonal% (ol0tica de (recios% (rodctos.

• Posicionamiento del (rodcto.9

&.&.8.& D!4("5( +! )!r"a+o

#ercado es todo lgar $0sico donde existe (or n lado% la (resencia decom(radores con necesidades o deseos es(ec0$icos (or satis$acer% dinero(ara gastar & dis(osición (ara (artici(ar en n intercambio !e satis$agaesa necesidad o deseo & (or otro lado% la de endedores !e (retendensatis$acer esas necesidades o deseos mediante n (rodcto o sericio. Por

tanto% el mercado es el lgar donde se (rodcen trans$erencias de bienes osericios.10

&.&.8.$ Estu+o +! M!r"a+o

El estdio de mercado es la $nción !e incla na com(a10a con smercado mediante la recolección de in$ormación con la !e se identi$ican &de$inen las o(ortnidades & los (roblemas !e trae dicho mercado. Conesta in$ormación se generan% (er$eccionan & eal5an las actiidades de

9 4A)ES" #A"OL6)A7 Investigación de mercados, un enfoue pr!ctico% #*xico% Editorial Prentice "all"is(anoamericana% Carta Edición% ?@@% P/gs. H@ a H?.10 )O#E)O )ICA)'O7 Mar"eting, #*xico% Editorial Palmir EI)L.% ?@@% P/g. DD.


28/173

mar9eting. Se igila el desem(e1o del mercado & se aanza en scom(rensión como n (roceso de la com(a10a11.

2n estdio de mercado es n (roceso tendiente a obtener e inter(retar

in$ormación sobre el entorno comercial de la organización% em(resa% negocio

!e est/ constitido (or el con-nto de (ersonas% entidades & relaciones !e

interienen en el mercado. Con este estdio se e$ect5a (reisiones de entas% &

constit&e n elemento (rimordial en los (lanes de em(resa% *l mismo !e debe

ser elaborado (or los (romotores de neos (ro&ectos em(resariales.

Cal!ier em(resa debe analizar el mercado desde dos (ers(ectias. Por n

lado% se debe estdiar la natraleza de la demanda de los (rodctos !e se

(retenden comercializar o de los sericios !e se !ieren (restar% & (or el otro%

se debe inestigar la natraleza de la o$erta !e (ede hacer $rente a esa

demanda.

'entro de los ob-etios del estdio de mercado tenemos7

a. Conocer los medios !e se a(lican (ara hacer llegar los sericios alos clientes.

/. 'eterminar la cantidad de bienes & sericios (roenientes de nanidad de (rodcción !e la comnidad estar0a dis(esta a ad!irir a determinados (recios.

". )ati$icar la existencia de na necesidad insatis$echa en el mercado.+. 'ar na idea al inersionista del riesgo !e corre s (rodcto de

ser o no ace(tado en el mercado.12

&.&.8.' C0as!s +! M!r"a+o

Pesto !e los mercados est/n constridos (or (ersonas% hogares% em(resas o

institciones !e demandan (rodctos% las acciones de mar9eting de na

em(resa deben estar sistem/ticamente dirigidas a cbrir los re!erimientos

(articlares de estos mercados (ara (ro(orcionarles na me-or satis$acción de

ss necesidades es(ec0$icas.

11 A#E)ICA4 #A)NE6I4G ASSOCIA6IO47 Investigación de mercados% #*xico% Editorial #cGra8:"ill% 6ercera Edición% ?@@% P/gs. D.12 ,ACA 2rbina% Gabriel% Evaluación de Proyectos% #*xico% Carta Edición% ?@@% P/gs. B?.


29/173

&.&.8.'.& M!r"a+o Tota0

ZEs el con-nto de todos los com(radores reales & (otenciales de n

(rodcto[13.

El mercado total est/ con$ormado (or todos los consmidores (otenciales &

reales de n (rodcto o sericio% condición !e es re!erida (or los

mercadólogos (ara realizar la (lani$icación de mar9eting (ara atender este

segmento de clientes.

&.&.8.'.$ M!r"a+o Pot!("a0

ZEs el con-nto de clientes !e mani$iesta n grado s$iciente de inter*s en na

determinada o$erta del mercado[14.

Con el t*rmino de mercado (otencial nos estamos re$iriendo a na /rea

geogr/$ica indeterminada donde en algna $orma est/n (resentes los

consmidores reales o (otenciales de nestro (rodcto. 6ales consmidores

son a la ez tilizadores simlt/neos de arios (rodctos o sericios% como

alimentos% medicinas% diersiones% escelas% herramientas% talleres de

re(aración% tiendas% restarantes & otros.

&.&.8.'.' M!r"a+o M!ta

El signi$icado de #ercado #eta se relaciona con las necesidades !etienen las em(resas de seleccionar de n segmento de mercado% la(oblación o gr(o de consmidores a los cales se !iere llegar. Al

#ercado #eta tambi*n se le conoce como #ercado Ob-etio o 6arget.

15

Los #ercados #etas son seleccionados (ara !e sean cbiertas ss

necesidades% en ocasiones cando son lanzados los (lanes de #ercadotecnia

ha& (rodctos !e bscan alcanzar diersos 6argets% sin embargo este ti(o de

estrategia com(lica en general la actación del (rodcto o marca ante los o-os

13

SO6O E4SE4A'A LA2)O7 Mar"eting Estratégico% #*xico% ?@@% P/gs. ? .14 I,I'E# P/gs. ? 15 +I#E4E SA46A4'E) )ICA)'O7 Mar"eting Estratégico% #*xico% ?@@% P/gs. BB@


30/173

del consmidor% debido (rinci(almente a !e no se logra n (osicionamiento

claro.

Lograr n (osicionamiento es no de los ob-etios del #ercado #eta% al nir aconsmidores con las mismas caracter0sticas (sicogr/$icas & de actitdes%

necesidades & gstos es m/s $/cil delimitar las caracter0sticas del (rodcto o

marca% as0 como las necesidades !e a a cbrir.

&.&.8.8 Co)!r"a09a"5(

'esde el (nto de ista del mar9eting% la comercialización incl&e% la(lani$icación & control de los bienes & sericios !e $aorecen el desarrollo

adecado del (rodcto% (ara asegrar !e el mismo este en el lgar adecado% en el momento o(ortno en el (recio & en las cantidadesre!eridas% !e garanticen entas rentables a tra*s del tiem(o.16

Para la (ersona res(onsable del de(artamento de comercialización% la misma

abarca la (lani$icación del (rodcto% como as0 tambi*n la gestión de entas del

mismo.

Para el comerciante ma&orista & (ara el minorista% se incl&en la selección de

(rodctos !e solicita el consmidor lo cal incl&e% tareas de estdios demercadoJ.

Forma (arte $ndamental de las tareas de comercialización% el asegrarse

dis(oner de los s$icientes stoc9s de mercanc0as% en los momentos o(ortnos%

en los lgares adecados & en las condiciones de (recio & distribción acordes a

las necesidades del mercado.

&.&.8. S!*)!(ta"5( +! M!r"a+o

La segmentación de mercado es n (roceso !e consiste en diidir elmercado total de n bien o sericio en arios gr(os m/s (e!e1os einternamente homog*neos. La esencia de la segmentación es conocer realmente a los consmidores. 2no de los elementos decisios del *xito dena em(resa es s ca(acidad de segmentar adecadamente smercado.17

16 'IA #AC"A'OXAL6E)7 #dministración de la peue$a y mediana empresa% #*xico% ?@@H% P/gs. ?.17 S6A6O4 E6 AL7 %undamentos de Mar"eting, Editorial #cGra8:"ill% #*xico% 2nd*cima Edición%?@@H% P/gs.


31/173

Las caracter0sticas de na bena segmentación son7

a. Ser intr0nsecamente homog*neos.

/. "eterog*neos entre s0.

". ,astante grandes (ara (oder garantizar la rentabilidad del segmento.

+. O(eracionales (ara identi$icar a los clientes & escoger las ariables de la

mezcla de mar9eting.

El (roceso de segmentación de mercados se realiza mediante7

a. Estu+o7 Se examina el mercado (ara determinar las necesidades

es(ec0$icas satis$echas (or las o$ertas actales% las !e no lo son & las !e

(odr0an ser reconocidas.

b. A(70ss7 Se inter(retan los datos (ara eliminar las ariables & agr(ar oconstrir el segmento con los consmidores !e com(arten n

re!erimiento en (articlar & lo !e los distinge de los dem/s segmentos

del mercado con necesidades di$erentes.

c. Pr!1ara"5( +! 1!r40!s7 Se (re(ara n (er$il de cada gr(o en t*rminos

de actitdes distintias% condctas% demogra$0a% & otras.

&.&. A(70ss I(t!r(o - E;t!r(o: FODA

El an/lisis FO'A% es na herramienta !e analiza las $ortalezas% o(ortnidades%

debilidades & amenazas de na organización% indistintamente de s natraleza.

El estdio externo est/ con$ormado (or los $actores como son las Amenazas &

O(ortnidades% estas se re$ieren a las tendencias & hechos económicos%

ambientales% demogr/$icos% (ol0ticos% legales% tecnológicos & com(etitios !e


32/173

(odr0an bene$iciar o (er-dicar signi$icatiamente al negocio en el $tro% estas son

externas (or!e est/n $era del control del negocio.

Los $actores internos son las Fortalezas & 'ebilidades% & com(renden todas lasactiidades !e (eden controlar la organización% esto es a!ellas /reas

$ncionales del negocio & !e constit&en s actiidad ital% al mismo tiem(o !e

se las debe de a(roechar al m/ximo% (ara contrarrestar las cosas sensibles de

na organización% logrando con ello na administración !e im(lse a na

em(resa.

A tra*s de la FO'A se (ede7

a< 'eterminar las (osibilidades reales !e tiene la em(resa% (ara lograr los ob-etios !e se hab0a $i-ado inicialmente.

/< * el (ro(ietario de la em(resa ad!iera conciencia% sobre losobst/clos !e deber/ a$rontar.

"< Permite ex(lotar m/s e$icazmente los $actores (ositios & netralizar oeliminar el e$ecto de los $actores negatios.

&.&..& Forta0!9as

ZSon las ca(acidades es(eciales con !e centa la em(resa% & (or lo !e centa

con na (osición (riilegiada $rente a la com(etencia. )ecrsos !e se

controlan% ca(acidades & habilidades !e se (oseen% actiidades !e se

desarrollan (ositiamente% entre otros[19.

&.&..$ O1ortu(+a+!s

ZSon a!ellos $actores !e resltan (ositios% $aorables% ex(lotables% !e se

deben descbrir en el entorno en el !e act5a la em(resa% & !e (ermiten

obtener enta-as com(etitias[20.

18 w w w .w iki p e d ia.c o 19

ME&'('L')*# P#+# EL #-LI.I. %'(#,www .! ve n ta s .co /e " oo k s /#n $% is i s & ' o d a.p d (% #*xico%D ma&o?@?.20I,I'E#% P/g. D.

http://www.wikipedia.com/http://www.wikipedia.com/http://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.wikipedia.com/http://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdf


33/173

&.&..' D!/0+a+!s

ZSon a!ellos $actores !e (roocan na (osición des$aorable $rente a la

com(etencia% recrsos de los !e se carece% habilidades !e no se (oseen%

actiidades !e no se desarrollan (ositiamente% etc.[21.

&.&..8 A)!(a9as

Son a!ellas sitaciones !e (roienen del entorno & !e (eden llegar a

atentar inclso contra la (ermanencia de la organización.??

&.&.= E;10"a"5( +!0 Sst!)a >1ro"!so +! "o(stru""5(<

Es el sistema de constrcción m/s di$ndido en nestro (a0s & el m/s antigo.

,asa s *xito en la solidez & la drabilidad. Est/ constitido (or estrctra de

(aredes (ortantes ladrillos% (iedra% o blo!esJ3 hormigón armado. Paredes de

mam(oster0a7 ladrillos% blo!es% (iedra% o ladrillo (ortante% reo!es interiores%

instalaciones de ca1os met/licos o (l/sticos & techo de te-as cer/micas% cha(a% o

losa (lana. Es n sistema de obra h5meda. Es el sistema de mezcla & cchara.

A $aor7 Constrcciones nobles% drables% & sólidas3 es el sistema m/s conocido.

En contra7 Constrcción h5meda es lenta% (esada & (or consigiente cara. Obliga

a realizar marcha & contramarcha en los traba-os.

&.&.? E3a0ua"5( F(a("!ra

La im(lementación del (ro&ecto im(lica el so de na serie de recrsos% los

cales deben ser identi$icados en $orma minciosa% (or!e de ello de(ende !e al

momento de im(lementar el (ro&ecto no sr-an (roblemas% !e al $inal (odr0an

atentar contra la im(lementación del (ro&ecto. Por tal motio es im(ortante !e

a!ellos !e (romean na inersión conozcan (ro$ndamente lo !e (retenden

realizar o en todo caso (ro$ndicen sobre el tema si es !e no ha& n

conocimiento total.

21

ME&'('L')*# P#+# EL #-LI.I. %'(#,www .! ve n ta s .co /e " oo k s /#n $% is i s & ' o d a.p d (% #*xico%D ma&o?@?.22 I,I'E#% P/g. D.

http://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdfhttp://www.uventas.com/ebooks/An%C3%83%C2%A1lisis_Foda.pdf


34/173

La im(ortancia de ealar n (ro&ecto radica en el hecho de establecer si el

(ro&ecto en mención (rimeramente es iable si existen las condiciones

comerciales% t*cnicas & de in$raestrctra (ara concretar el (ro&ectoJ & en

segndo lgar (ara establecer si es rentable o no% si a a generar ganancias o(*rdidas (ara !ienes (romean dicha inersión inersionistasJ.

La im(ortancia radica en ex(eriencias ingratas de inersionistas !e a(ostaron

(or na idea% crearon na em(resa !e al (oco tiem(o !ebraron% (erdiendo todo

o (arte de s inersión & !edando en mchos casos endedados3 si estos

inersionistas hbiesen ealado antes s inersión% hbiesen llegado a la

conclsión de !e el (ro&ecto no era rentable & no hbiesen inertido% (or

consigiente no hbiesen (erdido ss recrsos ni mcho menos hbiesen!edado endedados.

La ealación económica se de$ine como la rentabilidad del (ro&ecto & (ara ello

se tilizan $ndamentalmente la 6asa Interna de )etorno 6I)J & el Valor Presente

4eto VP4J% es considerado n costo de ca(ital% lo cal conllea ganancias si se

reinierten en s totalidad & !e al reinertirse ganan la misma tasa de descento

a la cal $eron calcladas.

Finalmente el estdio $inanciero no es 5nicamente la canti$icación de

indicadores. El Valor Presente 4eto% Costo Presente% 6asa Interna de )etorno%

entre otros% no son m/s !e na a&da (ara ealar. Lo (rimordial de n estdio

$inanciero es la (ro(ia generación & com(aración de alternatias% !e a

seme-anza de las o(ciones t*cnicas organizacionales% tendr/n !e medirse

desde arios (ntos de ista social% (ol0tico% económico% entre otrosJ.

&.&.?.& Esta+os F(a("!ros

Los estados $inancieros se elaboran al $inalizar n (er0odo contable con el ob-etode (ro(orcionar in$ormación sobre la sitación económica & $inanciera de laem(resa. Esta in$ormación (ermite examinar los resltados obtenidos & ealar el(otencial $tro de la com(a10a a tra*s de7

\ Estado de Sitación Financiera o ,alance General.\ Estado de )esltados o Estado de P*rdidas & Ganancias.\ Estado de Fl-o de E$ectio.23

23 ,rao Valdiieso #ercedes7 Contabilidad )eneral % ito Ecador% ?@@% Ediciones 4eo d0a% intaEdición% P/g. ?@.


35/173

El ob-etio b/sico de la (resentación de los estados $inancieros es (ro(orcionar

in$ormación !e sea 5til (ara tomar decisiones de inersión & (r*stamos% (ara

ello esta debe ser (ertinente% con$iable% com(arable.

La secencia !e se sige al (re(arar estados $inancieros se (resenta en el

sigiente diagrama7

TABLA No. &

ES@UEMA PARA LA PREPARACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS

. I'E46IFICACI;4

'E LASOPE)ACIO4ES

?. )ECOLECCI;4 OCAP62)A 'E

I4FO)#ACI;4

D. ES6A'OSFI4A4CIE)OS

B. CL ASIFICACI;4<

)EGIS6)O

. )ES2#E4ESI46E)#E'IOS

Fente7 Eliecer Cam(os C/rdenas. Contabilidad Financiera.

Elaborado (or7 Gabriela Abril & Solange Ortiz.

a. Identi$icación de las o(eraciones7 Las o(eraciones o transacciones !e

realizan las em(resas son7 com(ras de mercanc0as% entas de mercanc0as%

(agos (or com(ras de bienes & sericios% cobros (or las entas de

mercanc0as% dinero recibido (or (r*stamos bancarios% dinero recibido de

los accionistas como a(ortes de ca(ital% (agos de im(estos% entre otros.

/. )ecolección o ca(tra de in$ormación7 En el mndo real% son (or cientos

de miles & millones las o(eraciones !e e$ect5an las em(resas. Por ende%

de algna $orma tienen !e resmirse & registrarse en la contabilidad. Los

sistemas com(tacionales a&dan de manera signi$icatia en este (roceso.

". 'e ah0 !e estos sistemas son dise1ados de manera modlar (ara

controlar cada segmento de la in$ormación contable.


36/173

+. Clasi$icación & registro7 Es el registro $ormal en los libros de contabilidad7

Libro 'iario & Libro #a&or. El Libro 'iario es el !e de manera cronológica

registra todas las o(eraciones de la em(resa a medida !e se an

(rodciendo. El Libro ma&or es n libro clasi$icador en donde se anacmlando los alores de cada centa.

!. )es5menes intermedios7 En el mndo real% los contadores (re(aran

balances intermedios o (reliminares (ara eri$icar si las centas est/n

correctas & si estas necesitan corrección a alg5n error o incor(orar

eentos !e no han sido registrados (reiamente% tales como las

de(reciaciones% amortizaciones% (roisiones. Al registro de estos eentos

se denomina a-ste.

4. Estados $inancieros7 2na ez !e se ha reisado el balance de

com(robación% se (re(aran los estados $inancieros de$initios7 Estado de

Sitación Financiera% Estado de )esltados & Estado de Fl-o de

E$ectio.?

&.&.?.$ Va0or A"tua0 N!to

ZEs el alor monetario !e reslta de restar la sma de los $l-os descontados a

la inersión inicial[25.

El Valor Presente 4eto de na inersión o (ro&ecto de inersión es na medida

de la rentabilidad absolta neta !e (ro(orciona el (ro&ecto% esto es% mide en el

momento inicial del mismo% el incremento de alor !e (ro(orciona a los

(ro(ietarios en t*rminos absoltos% na ez descontada la inersión inicial !ese ha debido e$ectar (ara llearlo a cabo.

En n (ro&ecto em(resarial es m& im(ortante analizar la (osible rentabilidad

del (ro&ecto & sobre todo si es iable o no. Cando se $orma na em(resa ha&

!e inertir n ca(ital & se es(era obtener na rentabilidad a lo largo de los

a1os.

24 h t tp ://w w w . it e c n o%ogico . c o /)ai n /* s t ad o s 'in an ci e r o s +o n c e p t o , ' in a%i d a d e s.25 ,ACA 2),I4A GA,)IEL7 Evaluación de proyectos% #*xico% #cGra8:"ill% inta Edición% ?@@% P/g. ?B.

http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidadeshttp://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidadeshttp://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidadeshttp://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidadeshttp://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidadeshttp://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades


37/173

Esta rentabilidad debe ser ma&or al menos !e na inersión con (oco riesgo

bonos del Estado% o de(ósitos en entidades $inancieras solentesJ. 'e lo

contrario es m/s sencillo inertir el dinero en dichos (rodctos con ba-o riesgo

en lgar de dedicar tiem(o & es$erzo a la creación em(resarial.

&.&.?.' Tasa I(t!r(a +! R!tor(o >TIR<

ZEs la tasa de descento (or la cal el Valor Presente 4eto VP4J es igal a

cero[26.

La tasa interna de retorno mide la rentabilidad relatia media brta (or (er0odo

del (ro&ecto de inersión sobre el ca(ital !e (ermanece inertido a (rinci(ios

de cada (er0odo3 incl&e la retribción a los recrsos $inancieros del ca(ital

inertido% (or lo !e es brta% & adem/s% se re$iere al ca(ital !e a (rinci(io de

cada a1o (ermanece inmoilizado en el (ro&ecto & no al ca(ital !e se

inmoiliza inicialmente.

&.&.?.8 Costo +! O1ortu(+a+

El rendimiento !e ganar0a n com(rador (or el so di$erente del mismoca(ital de inersión. El costo de o(ortnidad es n conce(to $ndamentalen la econom0a. El costo de o(ortnidad de na decisión económica !etiene arias alternatias% es el alor de la me-or o(ción no realizada27.

El costo de o(ortnidad es a!el !e se origina al tomar na determinada

decisión% lo cal (rooca la renncia de otro ti(o de alternatia !e (diera ser

considera a llear a cabo la decisión.

&.&.?. B!(!4"oCosto

ZEl m*todo de la razón bene$icio K costo se tiliza (ara ealar las inersiones[ 28.

26 ,ACA 2),I4A GA,)IEL7 Evaluación de proyectos% #*xico% #cGra8:"ill% inta Edición% ?@@% P/g. ?.27/'# EC'0MIC#7 'iccionario de Econom0a% "ondras% Editorial Esic% ?@% P/g. ???.28I,I'E#% P/g. ??D.


38/173

La relación costo bene$icio toma los ingresos & egresos (resentes netos del

Estado de )esltado% (ara determinar c/les son los bene$icios (or cada dólar

!e se sacri$ica en el (ro&ecto.

Cando se menciona los ingresos netos% se hace re$erencia a los ingresos !e

e$ectiamente se recibir/n en los a1os (ro&ectados. Al mencionar los egresos

(resentes netos se toman a!ellas (artidas !e e$ectiamente generar/n salidas

de e$ectio drante los di$erentes (eriodos% horizonte del (ro&ecto.

Como se (ede a(reciar el Estado de Fl-o 4eto de E$ectio es la herramienta

!e sministra los datos necesarios (ara el c/lclo de este indicador.

&.&.?.= A(70ss +! S!(s/0+a+

ZSe denomina an/lisis de sensibilidad al (rocedimiento (or medio del cal se

(ede determinar c/nto se a$ecta !* tan sensible esJ la 6I) ante cambios en

determinadas ariables del (ro&ecto[29.

Se denomina An/lisis de sensibilidad (or!e mestra c/n sensible es% el

(res(esto de ca-a a determinados cambios% como la disminción de ingresos

o el amento de costos.

Sensibilidad consiste en s(oner ariaciones !e castigen el (res(esto de

ca-a% (or e-em(lo na disminción de cierto (orcenta-e en ingresos% o n

amento (orcental en los costos &Ko gastos% etc. Por e-em(lo la tasa de

inter*s% el olmen &Ko el (recio de entas% el costo de la mano de obra% el de lasmaterias (rimas% el de la tasa de im(estos% el monto del ca(ital% etc.J &% a la ez%

mostrar la am(litd con !e se centa (ara s realización ante eentales

cambios de tales ariables en el mercado.

29 ,ACA 2),I4A GA,)IEL7 Evaluación de proyectos% #*xico% #cGra8:"ill% inta Edición% ?@@% P/g. ??.


39/173

II

METODOLOGÍA

$.& MTODOS DE INVESTIGACIÓN APLICADOS

Los m*todos de inestigación !e se a(licó en el (resente estdio est/n

con$ormados (or el m*todo de obseración% m*todo indctio% m*todo dedctio &

m*todo estad0stico.

$.&.& Mto+o +! O/s!r3a"5(

WObserar es a(licar atentamente los sentidos a n ob-eto o a n $enómeno% (ara

estdiarlos tal como se (resentan en realidad% (ede ser ocasional o

casalmente[B@.

Permitir/ obserar & establecer en $orma isal el ti(o de iienda económica con

todas las (articlaridades re!eridas (or los (otenciales clientes de solciones

habitacionales (o(lares (ara Santo 'omingo.

El inestigador conoce el (roblema & el ob-eto de inestigación% estdiando s

crso natral% sin alteración de las condiciones natrales% es decir% !e la

obseración tiene n as(ecto imaginatio.

$.&.$ Mto+o I(+u"t3o

ZConsiste en establecer ennciados niersales ciertos a (artir de la ex(eriencia%

esto es% ascender lógicamente a tra*s del conocimiento cient0$ico% desde la

obseración de los $enómenos o hechos de la realidad a la le& niersal !e los

contiene[B.

B@ NLI#OVSN


40/173

4040

Se inició desde la (articlaridad hasta llegar a la generalidad del estdio% es decir%

determinar el ti(o de iienda económica nidadJ hasta llegar a establecer el

re!erimiento niersal de esta% (or (arte de los clientes (otenciales de este

segmento de bienes.

Este m*todo admite !e cada con-nto de hechos de la misma natraleza est/

regido (or na Le& 2niersal.

El ob-etio cient0$ico es ennciar esa le& niersal (artiendo de la obseración de

los hechos.

En el (resente estdio se (artió del conocimiento !e en la localidad existen nalatente necesidad de iiendas económicas en Santo 'omingo% (ara es(eci$icar

n mercado (otencial !e ser/n los (osibles sarios de las iiendas.

$.&.' Mto+o D!+u"t3o

ZProcedimiento !e consiste en desarrollar na teor0a em(ezando (or $ormlar

ss (ntos de (artida o hi(ótesis b/sicas & dedciendo lego ss consecencias

con la a&da de las sb&acentes teor0as $ormales[B?.

4os (ermitir/ (artir de la generalidad hasta llegar a determinar la (articlaridad de

los hechos inherentes al (roceso inestigatio del ti(o de iienda (o(lar

re!erido (or el mercado de clientes de econom0a media de Santo 'omingo.

En $nción de an/lisis de necesidades de las $amilias de iienda se es(eci$icac/les son los rangos de costos & (recios !e se deber/n considerar (ara la

e-ección de este (ro&ecto.

El an/lisis de ingreso de las $amilias% los costos de los materiales% los gastos &

(re$erencia de los consmidores% no (ermitir/ establecer exactamente el ti(o &

alor de la iienda a o$ertar.

B? GO#E LOPE% )oberto7 Evaluación Cient2fica y Metodológica de la Econom2a% #/laga Es(a1a%Editorial Eme.net% ?@@. P/gs. .


41/173

$.&.8 Mto+o Esta+6st"o

El m*todo estad0stico consiste en na secencia de (rocedimientos (ara el

mane-o de los datos calitatios & cantitatios de la inestigación.

'icho mane-o de datos tiene (or (ro(ósito la com(robación% en na (arte de la

realidad% de na o arias consecencias eri$icables dedcidas de la hi(ótesis

general de la inestigación.

Las caracter0sticas !e ado(tan los (rocedimientos (ro(ios del m*todo estad0stico

de(enden del dise1o de inestigación seleccionado (ara la com(robación de la

consecencia eri$icable en cestión.

$.$ TCNICAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS

La recolección de datos se re$iere al so de na gran diersidad de t*cnicas &

herramientas !e (eden ser tilizadas (or el an/lisis (ara desarrollar los

sistemas de in$ormación% los cales (eden ser las entreistas% la encesta% el

cestionario% la obseración% & sondeos.

La inestigación !e realizamos $e directamente con las (ersonas !e habitan la

cidad de Santo 'omingo% en esta obseración directa nos hemos dado centa de

los (roblemas $tros !e tendr0amos al desarrollar el (ro&ecto.

Para esto se realizó el sigiente (rocedimiento7

E(tr!3stas. Obteniendo la in$ormación de la (oblación (ara as0 saber c/les

son las necesidades & (oder satis$acerlas.

E("u!stas. 4os (ermitieron conocer la demanda & las necesidades.

Los ti(os de (regntas !e se tilizó en el cestionario de encestas son las

sigientes7

Pregntas cerradas. Con dos res(estas (osibles.


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43/173

$.8 TCNICAS DE ANLISIS DE LA INFORMACIÓN

Las t*cnicas a em(learse (ara realizar el an/lisis% tablación e inter(retación de la

in$ormación son7

• #*todos estad0sticos.

• #*todos matem/tico : $inancieros.

• "o-a electrónica ExcelJ.

• 6ablas din/micas.

• Cadros & gr/$icos.

$. POBLACIÓN Y MUESTRA

$..& Po/0a"5(

La (oblación ob-eto de estdio est/ constitida (or los B.@B habitantes% la cal

reside en la Cidad de Santo 'omingoBB.

$..$ Mu!stra

D5(+!:

N: 6ama1o de la (oblación.

(: 6ama1o necesario de la mestra.

Z: )e$erencia estandarizada% niel de con$ianza del HD] & re(resenta %H.

E: #argen de error de D]alor est/ndar de @%@DJ.

P: Igal al D@] de (robabilidad.

@: >&P< >&%..< Igal al D@] de (robabilidad.

33www .i ne c .g o v.e c7 E stad2sticas de Población del Cantón .anto (omingo, Censo 5676 % ?? de ma&o ?@?.

http://www.inec.gov.ec/http://www.inec.gov.ec/http://www.inec.gov.ec/http://www.inec.gov.ec/http://www.inec.gov.ec/


44/173

III

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE

SANTO DOMINGO.

'.& MARCO DE REFERENCIA

'.&.& ust4"a"5( +!0 Pro-!"to

'.&.&.& T6tu0o +!0 Pro-!"to

Estdio de $actibilidad (ara la constrcción & comercialización de iiendas

económicas en la cidad de Santo 'omingo.

'.&.&.$ P0a(t!a)!(to +!0 Pro/0!)a

La demanda de iiendas económicas en la cidad de Santo 'omingo esim(ortante% (or!e emos !e existe n acelerado crecimiento de la (oblación%

la cal re!iere de solciones habitacionales económicas% &a !e el segmento

de mercado a atenderse es el de clase media.

Es (or ello !e se considera adecado realizar este estdio a $in de a(ortar en la

creación de solciones habitacionales (ara la (oblación de la localidad.

'.&.&.' A(t!"!+!(t!s

"o& en d0a% las solciones habitacionales (ara los habitantes de Santo 'omingo

sman cinco (lanes de iienda económica% en los cales se o$ertan n total de

B.? casas de ti(o económicaB% todas ellas centan con el a(orte económico

de inersionistas (riados3 (or otra (arte% el Institto Ecatoriano de Segridad

Social (ermite a los traba-adores de las di$erentes institciones & organizaciones

contar con iienda.

34 -# )+# # )-: Planes de vivienda aprobados en el 2011.


45/173

4545

'.&.&.8 ust4"a"5( +!0 Pro-!"to

Las solciones habitacionales son (arte de los re!erimientos locales de

iienda% !e (ermiten coo(erar con el crecimiento & desarrollo local de las

$amilias $aorecidas con los (rogramas & o(ortnidades de iienda !e son

as(iciadas (or organismos estatales & (riadas.

As0 mismo% es im(ortante destacar !e las (ol0ticas económicas de los

gobiernos es bscar alternatias habitacionales (ara solentar la demanda de

iienda de los habitantes de ss cidades & sociedades3 estas (ol0ticas son

(arte de las obligaciones estatales% al tiem(o !e elan (or el bienestar &desarrollo social de las (ersonas de ba-os recrsos económicos (rinci(almente.

El derecho a na iienda digna es (arte de todas las $amilias !e con$orman la

sociedad de Santo 'omingo & las solciones habitacionales (o(lares en Santo

'omingo son m& re!eridas% &a !e las condiciones socio:económicas de ss

habitantes tienen na tendencia a bscar casas a (recios módicos & con (lanes

de $inanciamiento a largo (lazo% esto se debe a !e ss ingresos económicos les

(ermite acceder a este ti(o de cr*ditos habitacionales.

Esta realidad local es (arte de las (ol0ticas de estado% al brindar a(o&o

económico (ara !e las $amilias de clase media (edan acceder a na iienda

digna & a tra*s de ello $omentar el ahorro & el desarrollo local de los habitantes

!e residen en la cidad 6s/chila.

La (resente (ro(esta inestigatia re!iere de la tilización de diersas

herramientas tales como encestas a los (otenciales clientes de iiendaseconómicas% entreistas a ex(ertos% estdio de mercado de solciones

habitacionales (o(lares% FO'A & otros% las cales (ermitan cm(lir con los

ob-etios (ro(estos.

Por todo lo ex(esto% se considera (ertinente (ro(oner la o$erta de iienda

económica% en irtd de !e n gran n5mero de habitantes de la rbe re!ieren

este ti(o de residencias (ara albergar a ss $amilias.


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47/173

Tra(s1ar!("a7 4estra a(ertra en general (ermite na

ma&or (artici(ación en la toma de decisiones.

'.&.8 V!(ta2a Co)1!tt3a

La enta-a com(etitia est/ constitida (or el (recio% localización% sericios

b/sicos% sistema de enta% ti(o de constrcción% $actores !e se mezclan (ara

o$recer iiendas dignas al menor (recio del mercado% localizadas en n lgar de

gran (lsal0a de la rbe% as0 mismo% el target de clientes est/ con$ormado (or los

seridores (5blicos & los traba-adores de las di$erentes em(resas (riadas !etienen acceso a cr*dito a tra*s del IESS% banca (riada (rinci(almente & com(ra

de contado.

'.&. A(70ss FODA

'.&..& A(70ss +! Fa"tor!s I(t!r(os

'.&..&.& Forta0!9as

&. E0 7r!a +! "o(stru""5(: Las iiendas económicas est/n dise1adas de

acerdo a los re!erimientos de los consmidores.

$. Pr!st*o - "a0+a+7 En la constrcción & enta de iiendas económicas.

'. Ma(o +! o/ra /arata - "a04"a+a7 En Santo 'omingo existen s$iciente

cantidad mano de obra cali$icada !e (ede traba-ar en la constrcción

de iiendas (ro(estas en este (ro&ecto.

8. A/ast!")!(to +! )at!ra0!s +! "o(stru""5(7 En la localidad se

centa con n im(ortante n5mero de em(resas !e o$ertan (rodctos

(ara la constrcción% (or lo !e el abastecimiento de insmos es

im(ortante.


48/173

'.&..&.$ D!/0+a+!s

&. R!s*o 4(a("!ro7 Las tasas de intereses !e las institciones

$inancieras cobran (or el (restamos de ca(ital es eleado.

$. I("r!)!(to +! 1r!"os +! (su)os +! "o(stru""5(7 'ebido al

incremento de la in$lación% los insmos de constrcción tambi*n

incrementan los (recios.

'. Ba2o r!"o(o")!(to !( !0 )!r"a+o7 Por ser na em(resa nea% se

corre el riesgo de no ser reconocida (or el mercado (otencial.

8. R!+u"+a "a1a"+a+ 4(a("!ra7 'ebido al monto re!erido (ara la

o$erta de iienda económica% la ca(acidad de endedamiento del

(ro&ecto es considerablemente ba-a.

'.&..$ A(70ss Fa"tor!s E;t!r(os

'.&..$.& O1ortu(+a+!s

&. E0!3a+a +!)a(+a7 El crecimiento (oblacional de Santo 'omingo es de

B.] lo cal se re$le-a en el eleado re!erimiento de iiendas (ara la

(oblación local% la cal es generada (or la eleada re(atriación & el

acelerado crecimiento de la (oblación local.

$. I((o3a"5( !( "a0+a+ - 3a0or!s 1!r)tr7 !(trar 47"0)!(t! !( !0

)!r"a+o7 La (re$erencia en los (otenciales clientes de iienda en la

rbe local ser/ (osible gracias al alor agregado de la o$erta habitacional.

'. A""!so a "r+to ()o/0aro 1ara 0os "0!(t!s7 'ebido a !e n

im(ortante n5mero de clientes de(ositan ss ingresos económicos en

institciones $inancieras de la localidad% estos (eden acceder a cr*dito

(ara la iienda% a tra*s de cr*dito hi(otecario.


49/173

8. Ds!os a+!"ua+os7 La constrcción de las casas ser/n realizadas de

acerdo los re!erimientos ar!itectónicos & criterios de calidad

a(licables a la constrcción de casas.

'.&..$.$ A)!(a9as

&. D!s!)10!o7 'ebido al incremento de las im(osiciones legales

establecidas a todos !ienes generan $entes de em(leo% el desem(leo

se (odr0a ir incrementando con ello las o(ortnidades de clientes

(otenciales de iienda económica.

$. Crss !"o(5)"a7 Ante la recesión económica !e azota al Pa0s% el

acceso a iienda económica se e amenazada (or la redcción de la

ca(acidad económica de los (otenciales clientes.

'. I(40a"5(7 El incremento acelerado de los (recios de los (rodctos (ara la

constrcción obligan a incrementar los (recios de las iiendas% lo !e

signi$ica na redcción del segmento de clientes.

8. L)ta+a "a1a"+a+ !"o(5)"a +!0 )!r"a+o )!ta 1ara a""!+!r a

33!(+a7 Los $actores del entorno donde habitan los $tros clientes

redcen s ca(acidad (ara acceder a iienda debido a !e cada d0a

centa con menor circlante (ara ad!irir s iienda (ro(ia% debido a las

(ol0ticas económicas establecidas (or el Gobierno.


50/173

'.&.= Matr9 DAFO

La #atriz 'AFO de las iiendas económicas se detalla a continación7

TABLA No. $

MATRIZ DAFO

FORTALEZAS # F. >rea de constrcción.

?. Prestigio & calidad.B. #ano de Obra cali$icada.. S$iciente

abastecimientode materiales deconstrcción

DEBILIDADES # D. )iesgo Financiero.?. Incremento de (reciosde insmos de laconstrcción.

B. ,a-o reconocimiento en

el mercado.. )edcida ca(acidad$inanciera.

OPORTUNIDADES#O. Eleada 'emanda.?. Innoación en calidad &alores (ermitir/ entrar$/cilmente en el mercado.B. Acceso a cr*ditoinmobiliario (ara losclientes. 'ise1os adecados.

ESTRATEGIAS FOGestionar de los recrsos$inancieros necesarios (arael otorgamiento de cr*ditos& garant0as a tra*s deInstitciones Financieras.

F?% OBJ.

ESTRATEGIAS DO'esarrollar alianzasestrat*gicas coninstitciones del sistema$inanciero (ara concesiónde cr*dito con garant0a

hi(otecaria a los clientes.'% O?% OBJ.

AMENAZAS A

. 'esem(leo.?. Crisis Económica.

B. In$lación.. Limitada.

D. Ca(acidad económicadel mercado meta(ara acceder a laiienda.

ESTRATEGIAS FAIdenti$icar la demandae$ectia de iienda (ara

llear solciones a $amiliasde Santo 'omingo.

F?% F% A?% AB% AJ.

ESTRATEGIAS DA'esarrollar alianzasestrat*gicas conem(resas (roeedorasde insmos deConstrcción.

Para acceder a

descentos & cr*ditocor(oratio. '?% AB% AJ.

Fente7 Inestigación de cam(o

Elaborado (or7 Gabriela Abril & Solange Ortiz


51/173

'.&.? Matr9 EFE

TABLA No. '

MATRIZ DE FACTORES EHTERNOS

Fa"tor!s !;t!r(os "0a3!s Va0or

Ca04

"a"

5(

Va0or

><

O1ortu(+a+!s

Eleada demanda de la re(atriación. @%D B @%D

Innoación en calidad & alores (ermitir/ entrar

$/cilmente en el mercado.@%@ ? @%?@

Acceso a cr*dito inmobiliario (ara los clientes. @%D ? @%B@

'ise1os integradores. @%@ @%B@

Econom0as de escala en la constrcción de las

iiendas económicas.@%@ @%@

A)!(a9as

'esem(leo. @%D B @%D

Crisis económica. @% @%@

In$lación. @%@D ? @%@

Limitada ca(acidad económica del mercado meta

(ara acceder a

(804910530) tesis gabriela abril y solange ortiz_2.docx

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