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감정의뢰인

건 명

평가서번호

서울남부지방법원사법보좌관 문영균

유영민 소유물건(2015타경20138)

J15-20138

의 뢰 인

건 명

감정평가서번호


유영민 소유물건(2015타경20138)

J15-20138

감 정 평 가 서

지산감정평가사사무소


이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

감 정 평 가 사(인)

감정평가액

의 뢰 인

소유자(대상업체명)

목 록표 시 근 거

감정평가목적

제 출 처

기 준 시 점


유영민(2015타경20138)

귀 제시목록

법원경매

경매1계

작 성 일조 사 기 간

2015.12.25~2015.12.31

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액

감

정

평

가

내

용

一金사억삼천삼백만원整 (\433,000,000.-)

(부동산)감정평가표

2015.12.31 2015.12.31

J15-20138

면적(㎡) 또는 수량

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

채 무 자

감정평가조건

-

-

기 준 가 치 시장가치

송 홍 섭

구분건물구분건물 1개호 1개호 - 433,000,000

이 하 여 백

합 계 \433,000,000


감정평가액의 산출근거 및 결정의견

" 별 지 참 조 "

가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견

- 1 -

Ⅰ. 감정평가 개요

1. 감정평가의 목적

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 “오류초등학교남동측 인근에 위치하는

“예성라온팰리스” 제103동 제12층 제1203호에 대한 서울남부지방법원의 경매 목

적을 위한 감정평가임.

2. 감정평가의 기준

본건에 대한 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평

가에 관한 규칙」 등 제반 감정평가에 관한 법률, 감정평가 일반이론 및 「감정평

가실무기준」등에 의거하여 평가하였음.

3. 감정평가의 방법

(1) 본건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제16조 등에 의거 구분

소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법으로 시

산가액(비준가격)을 산정한 후 인근 및 동일수급권내 유사물건의 정상적인 거래가격수

준과 평가전례 등 참고 가격자료들을 통해 시산가액의 적정성을 검토하고 평가목적 등

을 종합적으로 고려하여 감정평가액을 결정하였음.


- 2 -

(2) 본건 구분건물의 평가시 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항의 규정에 의

거 상기 방법에 의해 산출한 시산가액과 다른 감정평가방식으로 산출한 시산가액을

비교하여 합리성을 검토하여야 하나, 구분건물은 구분소유권의 대상이 되는 건물부

분과 대지사용권이 일반적으로 일괄로 거래된다는 점, 본건과 유사한 임대사례를

찾기 어렵다는 점 등 대상물건의 특성으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는

것이 곤란하다고 판단되는 바,「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항 단서 규정

에 의거 주된 방법에 의한 시산가액으로 감정평가액을 결정하였음.

(3) 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라

구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가

되므로 토지·건물의 구분평가는 적정하지 않으나, 귀 요청에 의거 대상 부동산의

평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 평가명세표에 기재하였으

니 참고하시기 바람.

(4) 본건의 명세표상 토지·건물의 가액배분은 집합건물 구분평가시 「토지·건물의

배분비율에 관한 지침」의 배분비율 등에 의거 배분하였으나, 지역사정 등에 따라

실제와 다를 수 있으니 참고하시기 바람.


- 3 -

4. 기타사항

(1) 본건의 기준시점은 가격조사완료일인 2015년 12월 31일임.

(2) 본건 내부 구조는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부를 확인하지 못하여

집합건축물대장 상 현황도면에 의거하여 작성하였으니, 경매 진행시 참고하시기

바람.

Ⅱ. 거래사례비교법에 의한 구분건물 가격산정

1. 대상물건의 개요

소 재 지서울특별시 구로구 오류동 33-1

예성라온팰리스

건 물 의

사용승인일2007.07.20

구 조철골철근콘크리트조

(철근)콘크리트지붕

주 용 도 업무시설(오피스텔) 용도지역 일반상업지역

대지면적 1,580㎡ 건물연면적 16,992.77㎡

전체층수 지하 5층/지상 15층 호 수 세대/85호/가구

물 건

내 역

동/층/호수 이용상황 전유면적 공용면적 대지권면적

제103동 제12층

제1203호오피스텔 137.92㎡ 99.88㎡ 22.11㎡

건물설비

및

주차여부

난방설비 냉방설비위생

급배수소화설비

화재탐지

설 비

승강기

설 비

도시

가스

주차장

여부

● - ● ● ● ● ● ●


- 4 -

2. 거래사례의 선정

1) 인근 유사부동산의 거래사례

2) 비교 거래사례의 선정

상기 거래사례 모두 비교가능성이 인정되나, 이 중 가장 최근에 거래 되고 본건과

물적 유사성이 인정되는 사례①을 적용사례로 선정함.

기

호소재지 건물명 동/층/호

전유

면적

(㎡)

대지권

(㎡)

거래가격(원) 거래일자

비고전유면적당

단가(원/㎡)사용승인일

①오류동

33-1

예성

라온팰리스

제103동/

제8층/

제805호

92.02 14.75273,000,000 2015.05.04

-@2,966,746 2007.07.20

②오류동

33-1

예성

라온팰리스

제103동/

제14층/

제1404호

101.8 16.32280,000,000 2015.03.10

-@2,750,491 2007.07.20

③오류동

33-1

예성

라온팰리스

제103동/

제10층/

제1005호

92.02 14.75245,000,000 2014.06.30

-@2,662,465 2007.07.20

본 건

적용할 거래사례 선정

기호물건유형

소재지 동·층·호수전용면적(㎡)/

소유권·대지권(㎡)건물

사용승인일

기호 가 ① 오피스텔오류동

33-1제103동 제8층 제805호 92.02/14.75 2007.07.20


- 5 -

3. 사정보정

사정보정이란, 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동

기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에

그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정하는 것을 말하며, 상

기 사례는 특별한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례인 바

별도의 사정보정은 불필요함(1.000).

4. 시점수정

본건은 오피스텔로서, 한국감정원에서 발표하는 상업용부동산 서울지역 오피스 분

기별 자본수익률 지수를 기준으로 시점수정치를 결정하였음.

※ 한국감정원에서 발표하는 오피스 자본수익률 지수는 2015년 4분기 이후 지수가

미고시 상태인바, 직전 분기인 2015년 3분기 지수를 적용함.

지역 시점수정치 시점수정치 산정

서울

(2015.05.04. ~ 2015.12.31.)1.0082

(1+0.0041×58/91) ×

(1+0.0028×184/92) ≒ 1.0082


- 6 -

5. 가치형성요인비교

1)가치형성요인

(1) 외부요인 비교

조 건 항 목

가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태

접근조건

상업지역중심과의 거리, 교통시설의 상태

상가의 배치상태

공공 및 편익시설의 배치상태

환경조건

기상조건 (일조, 습도, 온도, 통풍 등)

자연환경 (조망, 경관, 지반, 지질 등)

사회환경(배후지상태, 상가의 성숙도,고객의 유동성 등)

공급 및 처리시설의 상태 (상· 하수도, 도시가스 등)

위험 및 혐오시설 (변전소, 오수처리장 유무 등)

재해발생의 위험도 (홍수, 사태, 절벽붕괴 등)

공해발생의 정도(소음,진동,대기오염 등)

획지조건 획지의 상태 (건물조밀도,획지면적,주변 이용상태 등)

행정조건 행정상의 규제정도 (용도지역,지구,구역 등 기타)

기타조건 기타 (장래의 동향,기타 등)


- 7 -

(2) 건물요인 비교

조 건 항 목

시공상태 전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열 및 안전성 등

설계/설비

설계에 따른 구조상의 양부와 설비의 유무, 종류, 수준

등(방 수, 화장실 수, 난방 방식, 승강기 유무, 기타 부대시설

유무 등)

노후도 준공시점, 입주시점 등 실제경과연수 및 잔존내용연수

공용시설 주차시설규모, 집회실, 놀이시설, 기타 공동편의시설 등

건물규모/구성비 건물의 층수, 총호수, 각 평형별 구성비, 전용률 등

건물용도 주상복합용, 상가단일용도 여부

관리체계 및 기타 관리체계 및 관리현황, 브랜드가치 등


- 8 -

(3) 개별적요인 비교

조 건 항 목

평형별 효용

사회적 인식 및 소유자의 선호도

환가성

동류집단의식

층별 효용

일조, 채광의 정도

조망, 압박감 등

소음의 영향

엘리베이터, 계단을 이용한 접근성

난방 및 단열

Privacy 및 외부인 침입가능성

재해시 안전(화재, 추락)

위치별·향별 효용

일조, 채광의 정도

조망, 압박감 등

소음의 영향

엘리베이터, 계단으로의 접근성

난방 및 단열

Privacy 보호 등

공용부분의 전용사용권 유무 주차장 등에 대한 전용사용권

부지에 대한 지분면적 대지권의 종류 및 크기

기타조건

배관, 내부 마감재 수선유지상태 등 관리상태

기타 등


- 9 -

2) 가치형성비교치

- 기호 가 / 사례 ① -

구 분 조 건격차율

(본건/사례)비 고

외부 요인

가로조건

1.00본건과 사례는

대등함

접근조건

환경조건

획지조건

행정조건

기타조건

건물 요인

시공상태

1.00본건과 사례는

대등함

설계/설비

노후도

공용시설

건물규모/구성비

건물용도

관리체계 및 기타

개별적 요인

평형별 효용

1.05

본건이 사례보다

평형별 및 위치별·향별

효용 등에서 우세함

층별 효용

위치별·향별 효용

공용부분의 전용사용권 유무

부지에 대한 지분면적

기타조건

누계치 1.050


- 10 -

6. 비준가격

7. 참고가격 자료 및 감정평가액 결정의 적정성 판단

1) 인근평가전례

기

호

소재

지번건물명 동/층/호수

전용면적

(㎡)평가액 (원) 기준시점

평가

목적비고

#1오류동

33-1

예성

라온팰리스

103동/

제5층/

제503호

137.92 440,000,000 2015.10.01법원

경매-

#2오류동

33-1

예성

라온팰리스

103동/

제5층/

제503호

137.92 400,000,000 2010.11.03시가

참고-

기호거래단가(원/㎡)

(전용면적 기준)

사정

보정

시점

수정

가치형성

요인비교

면적

(㎡)

비준가격

산정(원)

비준가격

결정(원)

가 2,966,746 1.000 1.0082 1.050 137.92 433,155,274 433,000,000


- 11 -

2) 인근지역 내 유사 부동산의 가격수준

유사부동산의 가격수준 가격조사처

∘ 본건 오피스텔 내 본건과 유사한 동 평형대 가격수준은

전용면적 기준

2,600,000원 ∼ 3,000,000원/㎡ 수준임

인근

중개업소

3) 감정평가액 결정의 적정성

상기 참고가격자료에 의해 거래사례비교법에 의한 비준가격의 합리성이 인정되므

로, 상기 감정평가액 결정은 적정하다고 판단됨.

일련번호

소재지 지 번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡)비 고

공 부 사 정감정평가액

구분건물 감정평가명세표

Page : 1J15-20138

서울특별시 33-1 업무시설 철골철근

구로구 예성 (오피 콘크리트조

오류동 라온 스텔) (철근)콘크리트

팰리스 지붕

103동 15층

[도로명

주소] 지하5층 782.91

서울특별시

구로구 지하4층 549.9

경인로

236 지하3층 1,058.37

지하2층 1,062.85

지하1층 925.98

1층 422.96

2층 ∼ 15층 각 870.70

1 동소 33-1 대 일반상업지역 1,580

(내)

가 철골철근

콘크리트조

137.92제12층 제1203호 비준가액433,000,000137.92

공용면적

(99.88㎡)22.11

22.111. 소유권/대지권 포함1,580x---

1,580

토지·건물 배분내역

토 지 : 147,220,000

건 물 : 285,780,000

합 계 \433,000,000.-


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 1

J15-20138


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 2

J15-20138



위 치 도

서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호 소 재 지

Page : 1

J15-20138


내 부 구 조 도

서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호소 재 지

Page : 1

J15-20138

사 진 용 지Page : 1

J15-20138

[본건 전경]

[본건 전경]



J15-20138

[본건 입구전경]

[본건 현관문 전경]



J15-20138

[본건 주변전경]

[본건 주변전경]


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