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UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA — UNAMA
DAVINA BERNADETE OLIVEIRA LIMA
A PERCEPÇÃO DOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO SOBRE A
PRESERVAÇÃO E A LEGISLAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO DE BELÉM
BELÉM - PA
2015
DAVINA BERNADETE OLIVEIRA LIMA
A PERCEPÇÃO DOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO SOBRE A
PRESERVAÇÃO E A LEGISLAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO DE BELÉM
Dissertação apresentada ao Programa de
Mestrado em Desenvolvimento e Meio
Ambiente Urbano da Universidade da
Amazônia como requisito para a obtenção do
título de Mestre.
Orientadora: Prof.ª Dra. Helena Lúcia Zagury
Tourinho
BELÉM - PA
2015
DAVINA BERNADETE OLIVEIRA LIMA
A PERCEPÇÃO DOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO SOBRE A
PRESERVAÇÃO E A LEGISLAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO DE BELÉM
Dissertação apresentada ao Programa de
Mestrado em Desenvolvimento e Meio
Ambiente Urbano da Universidade da
Amazônia como requisito para a obtenção do
título de Mestre.
Orientadora: Prof.ª Dra. Helena Lúcia Zagury
Tourinho
Banca Examinadora:
____________________________________________________________________
Profa. Dra. Helena Lúcia Zagury Tourinho / Orientadora
Universidade da Amazônia - UNAMA
____________________________________________________________________
Prof. Dr. Marco Aurélio Arbage Lobo
Universidade da Amazônia - UNAMA
____________________________________________________________________
Profa. Dra. Maria Lúcia Maria Bahia Lopes
Universidade da Amazônia - UNAMA
____________________________________________________________________
Profa. Dra. Maria Goretti da Costa Tavares
Universidade Federal do Pará - UFPA
Apresentado em: ___/___/_____.
Conceito: ___________________
BELÉM - PA
2015
DEDICATÓRIA
Aos meus filhos Davi, Danilo e
Daniela.
AGRADECIMENTOS
Aos que colaboraram direta e indiretamente com a realização de mais esta etapa em minha
vida acadêmica, meus sinceros agradecimentos.
Aos meus pais Garibaldi e Amélia, pelo apoio incondicional em minha educação e instrução e,
aos meus irmãos e irmãs pelo carinho e colaboração.
À profa. Helena Tourinho pela valorosa orientação na elaboração deste trabalho.
Aos professores do Mestrado, Helena Tourinho, Marco Aurélio Lobo, Maria Lúcia Bahia,
Rosália Corrêa, Leonardo Bello, Maísa Tobias e Andreia Condurú pelos conhecimentos e experiências
partilhados.
Aos colegas de turma do Mestrado por todos os momentos de discussão, colaboração e
amizade: Cristina, Hélio, Hermógenes, Ana Carolina, Magali, Cinara, Ana Silvia, Mary Jane, Átila,
Davvinccy, Manoela e Icry.
A Igor Morotomi pela parceria nos estudos e pelo apoio incondicional na elaboração desta
dissertação.
Aos professores membros da banca examinadora que dispuseram seu tempo e seus
conhecimentos colaborando para o aprimoramento desta pesquisa.
À FIDESA pelo apoio com a disponibilização da bolsa de pesquisa.
À coordenação e aos funcionários do PPMDU pela colaboração durante o curso.
Aos coordenadores e colegas da Pesquisa MICH pelo apoio e colaboração na realização desta
dissertação: Helena Tourinho, Marco Aurélio Lobo, Luís André, Samia, Karina, Maurício, Pablo,
Lúcio, Anna Karla e Rafaela.
Aos entrevistados que com suas experiências e conhecimentos tornaram possível a abordagem
do assunto desta pesquisa: Farid Massoud, Clóvis Acatauassú Freire, Marcelo Castelo Branco, Dulce
Rosa de Bacelar Rocque, Paula Adriana Rubinho de Souza, Nestor Pinto Bastos Junior, Nádia Eliane
Cortez Brasil, Annete Klautau de Amorim, Jorge Pina, Thais Zumero Toscano, Maria Dorotéa de
Lima, Ana Elizabeth Bittencourt de Almeida e José Akel Fares Filho.
Aos colegas Maurício Morales, Rafaela Viana e Anna Karla pela transcrição das entrevistas,
fundamentais para a consecução deste trabalho; e, Edilson Rosa e Luana Queiroz pela confecção dos
mapas.
Aos técnicos da DDU/CODEM pelo apoio, informações e pelas preciosas discussões: José
Akel, Vanja, Olímpio, Eurico, Marlon, Luiz Fernando e Andréia.
Aos técnicos da CINBESA, CODEM e SEFIN pelas informações disponibilizadas.
Aos amigos de sempre que motivaram a volta aos estudos e a realização do mestrado: Luiz
Flávio, Alice Rosas, Mauro Gaia e Evelyn Reis.
E, o meu agradecimento maior, a Pedro Henrique, meu incentivador, parceiro e colaborador,
por seu amor e companheirismo.
RESUMO
O Centro Histórico de Belém (CHB), tombado pela Lei Orgânica do Município e
regulamentado por um conjunto de outras leis, é composto por um rico patrimônio edificado,
construído desde o período colonial. Entretanto, parte significativa desse acervo encontra-se
em mau estado de conservação e ocioso, mesmo o local mantendo-se habitado e muito ativo
economicamente. A dissertação aborda a percepção dos agentes do mercado imobiliário no
CHB sobre a degradação, a necessidade de preservação e a legislação urbanística existente
para esse fim. Para investigar tal situação foram utilizados, além dos dados da pesquisa
“Funcionamento do Mercado Imobiliário em Centros Históricos de Cidades Brasileiras”,
documentos oficiais e entrevistas semiestruturadas com os agentes que atuam, direta e
indiretamente, no mercado imobiliário em Belém – proprietário imobiliário, incorporador,
construtor, corretor, financiador, usuário (morador), associações protetoras do patrimônio e o
Estado. Na primeira parte, o trabalho faz uma discussão teórica sobre centro histórico,
legislação urbanística, mercado imobiliário e seus agentes. Na segunda, caracteriza a
formação histórica do CHB, relacionando a legislação urbanística à produção imobiliária
realizada na área. Na terceira, apresenta a visão dos agentes que atuam no mercado
imobiliário da cidade em relação à degradação, à preservação e a legislação urbanística
aplicada no CHB. A pesquisa revela que todos os agentes consideram importantes a
preservação do CHB e a existência de legislação para tal, embora haja divergências em
relação à condução da questão da preservação pelo Poder Público e à eficácia dos
instrumentos legais aplicados. Recomenda, por fim, o estabelecimento de um pacto pela
preservação, firmado entre o Poder Público, os agentes que atuam no mercado imobiliário e
demais agentes sociais, para, a partir dele, proceder a adequações e regulamentações na
legislação.
Palavras-chave: Centro Histórico de Belém. Legislação Urbanística. Preservação do
patrimônio. Mercado Imobiliário.
ABSTRACT
Belém Historical Center (BHC), preserved by the Municipal Organic Law, and regulated by a
set of other laws, comprises a rich built heritage, erected since the colonial period. However, a
significant part of this collection is idle and in poor conservation status, despite the fact that it
is still inhabited and very economically active. The dissertation discusses the perception of
real estate agents of BHC regarding the degradation, the necessity of preservation, and the
current urban preservation law. For the investigation of such situation, it used data from
“Funcionamento do Mercado Imobiliário em Centros Históricos de Cidades Brasileiras”
(Real estate market’s functioning in historical centers of Brazilian cities) research, official
documentation and semi-structured interviews with agents that directly and indirectly work in
Belém’s real estate market – property owner, developer, constructor, realtor, financier, user
(resident), heritage protection associations and the State. In the first part, the dissertation
handles theoretical discussion about the historical center, urban legislation, real estate market
and its agents. In the second, it characterizes the historical formation of the BHC, by linking
the urban legislation and the real estate development of the area. In the third part, it presents
the real estate agents’ view about the degradation, preservation, and urban legislation applied
on the BHC. The research shows that all agents consider preservation to be important and so
the existing preservation laws, although there are divergences regarding the public authority’s
leading of the preservation issue, and the efficacy of applied urban law instruments. It
concludes by recommending the establishment of a preservation agreement signing between
the public authority, the real estate agents, and other social agents in order to proceed with
legislation modifications and regulations.
Keywords: Belem Historical Center. Urban legislation. Heritage preservation. Real estate
market.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Delimitação do Centro Histórico de Belém. .......................................................... 24 Figura 2 – Alternativas de estrutura intraurbana de metrópoles brasileiras. ........................... 28
Figura 3 – Posicionamento estratégico de Belém na Região Amazônica. .............................. 61 Figura 4 – Localização do Centro Histórico de Belém. .......................................................... 62 Figura 5 – Planta topográfica do CHB. ................................................................................... 62 Figura 6 – Mapa do CHB. ....................................................................................................... 64 Figura 7 – Mapa de verticalização no CHB. ........................................................................... 65
Figura 8 – Perfil etário dos moradores do CHB. ..................................................................... 66 Figura 9 – Renda média mensal no CHB em 2010. ................................................................ 66 Figura 10 - Mapa de “zonas quentes” de ocorrências de incêndios de 2009 a 2011 no CHB. 67 Figura 11 - Intervenções no Centro Histórico de Belém a partir da década de 1970. ............. 71
Figura 12- Evolução da ocupação nas áreas dos bairros da Cidade Velha e Campina (sec.
XVII ao XIX). ........................................................................................................ 76 Figura 13 – Caracterização da área central de Belém em 1966. .............................................. 86
Figura 14 – Mapa da Lei de Zoneamento da Primeira Légua Patrimonial com destaque para
as Zonas da Área Central. ...................................................................................... 90 Figura 15 – Mapa proposto para o zoneamento do Projeto de Lei da Área Central de Belém
(ACB). ................................................................................................................... 92
Figura 16 – Levantamento da verticalização em Belém, em 1974 e 1986. ............................. 94 Figura 17 – Mapa do zoneamento da LDU para o Centro Histórico de Belém ...................... 98
Figura 18 - Mapa do Centro Histórico de Belém e área de entorno. ..................................... 101 Figura 19 - Mapa do zoneamento do Centro Histórico de Belém e entorno. ........................ 102 Figura 20 - Evolução da verticalização na RMB. .................................................................. 104
Figura 21 – Centro Histórico de Belém tombado pelo IPHAN. ............................................ 106 Figura 22 – Mapa de bens tombados no CHB - SECULT e IPHAN. ................................... 107
Figura 23- O CHB e sua área de entorno no Zoneamento (ANEXO V) e Zoneamento
Especial (ANEXO VI) do PDMB/2008. ............................................................. 109
LISTA DE FOTOGRAFIAS
Fotografia 1 – Vista panorâmica do Centro Histórico de Belém. ........................................... 17 Fotografia 2 – Edificação abandonada e degradada na Rua 13 de Maio, bairro da Campina. 19
Fotografia 3 – Fluxos regionais desenvolvidos na Feira do Açaí e Doca do Ver-o-Peso. ...... 20 Fotografia 4 – Igreja da Sé e entorno. ..................................................................................... 21 Fotografia 5 - Ver-o-Peso submerso pela maré alta. ............................................................... 63 Fotografia 6 – Incêndio em imóveis históricos do CHB. ........................................................ 68 Fotografia 7 – Entreposto regional na área do Ver-o-Peso. .................................................... 69
Fotografia 8 – Desabamento de edificação histórica no CHB. ................................................ 70 Fotografia 9 - Manifestações culturais no CHB. ..................................................................... 73 Fotografia 10 – Edifício Costa Leite. ...................................................................................... 79 Fotografia 11 - Rua 15 de Agosto, década de 1940. ................................................................ 81
Fotografia 12 - Av. Nazaré com Av. Serzedelo Corrêa - Casa Outeiro (período anterior à
década de 1950). ............................................................................................... 82 Fotografia 13- Av. Nazaré com Av. Serzedelo Corrêa - Hoje Edifício Manoel Pinto da Silva
(2015). ............................................................................................................... 82 Fotografia 14 – Vista do Edifício Manoel Pinto da Silva........................................................ 82 Fotografia 15 - Vista do início da Av. 15 de Novembro antes década de 1950. ..................... 85 Fotografia 16 - Vista do início da Av. 15 de Novembro após a década de 1950. ................... 85
Fotografia 17 - Vista aérea da Av. Pres. Vargas em 1960. ...................................................... 87 Fotografia 18 – O Grande Hotel demolido no final dos anos 1970. ........................................ 95
Fotografia 19 - Hotel Princesa Louçã (antigo Hilton Hotel construído nos anos 1980, no lugar
do Grande Hotel)............................................................................................... 95
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
AAPBEL Associação dos Amigos do Patrimônio de Belém
ASAPAM Associação dos Agentes de Patrimônio na Amazônia
ACB Área Central de Belém
ADEMI Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Pará
AP Área de preservação
BB Banco do Brasil
BNDES Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social
BNH Banco Nacional da Habitação
CAIXA Caixa Econômica Federal
CDUMB Conselho de Desenvolvimento Urbano do Município de Belém
CEU Corredor Estrutural Urbano
CHB Centro Histórico de Belém
CIVVIVA Associação Cidade Velha Cidade Viva
CNPq Conselho Nacional de Pesquisa
CODEM Companhia de Desenvolvimento e Administração da Área Metropolitana de
Belém
COHAB Companhia de Habitação
CPF Cadastro Pessoas Física
CTM Cadastro Técnico Multifinalitário
DEAF Departamento de Análise de Projetos e Fiscalização
DPHAC Departamento do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural do Estado do
Pará
EIV Estudo de Impacto de Vizinhança
FIDESA Fundação Instituto para o Desenvolvimento da Amazônia
FUMBEL Fundação Cultural do Município de Belém
IAP Instituto dos Arquitetos do Pará
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN Instituto de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
LCCU Lei Complementar de Controle Urbanístico
LDU Lei de Desenvolvimento Urbano
LISNUSO Sistema Normativo do Uso do Solo Urbano do Município de Belém
LOSU Lei da Organização do Solo Urbano
MICH Mercado Imobiliário em Centros Históricos de Cidades Brasileiras
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PDGB Plano de Desenvolvimento da Grande Belém
PEM Plano de Estruturação Metropolitana
PIB Produto Interno Bruto
SECULT Secretaria de Estado de Cultura do Pará
SEGEP Secretaria Municipal de Coordenação Geral do Planejamento e Gestão
SEURB Secretaria Municipal de Urbanismo
SHU Sítio Histórico Urbano
SINDUSCON Sindicato das Indústrias da Construção Civil
SPHAN Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
UEMA Universidade do Estado do Maranhão
UFPE Universidade Federal de Pernambuco
UNAMA Universidade da Amazônia
ZAU Zona de Ambiente Urbano
ZCS Zona de Comércio e Serviço
ZEIP Zona Especial de Preservação do Patrimônio Histórico e Cultural
ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social
ZEPPH Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico
ZH Zona Habitacional
ZI Zona Industrial
ZPR Zona de Reserva
ZUM Zona de Uso Misto
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 16
2 CENTRO HISTÓRICO, LEGISLAÇÃO E MERCADO IMOBILIÁRIO ............. 27
2.1 Centro urbano e Centro Histórico ............................................................................... 27
2.1.1 Da formação dos núcleos urbanos ao centro histórico .................................................... 29
2.1.2 Proteção do patrimônio histórico: conceitos e antecedentes ........................................... 31
2.2 Legislação Urbanística e Preservação Patrimonial .................................................... 34
2.2.1 Preservação na legislação brasileira ................................................................................ 36
2.3 Mercado Imobiliário Urbano ....................................................................................... 45
2.3.1 Caracterização e tipos de mercado .................................................................................. 45
2.3.2 Especificidades do mercado imobiliário urbano ............................................................. 48
2.3.3 Agentes do mercado imobiliário e suas lógicas de atuação em centro histórico ............ 52
3 CENTRO HISTÓRICO DE BELÉM (CHB) ............................................................. 61
3.1 Caracterização do CHB ................................................................................................ 61
3.2 Formação e consolidação do CHB até o início do século XX .................................... 73
3.3 Legislação urbanística e produção imobiliária do séc. XX até a atualidade ........... 77
4 ATUAÇÃO DOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO CHB ........... 111
4.1 Proprietário de imóveis............................................................................................... 111
4.2 Incorporador imobiliário ........................................................................................... 116
4.3 Construtor imobiliário ................................................................................................ 119
4.4 Corretor de imóveis..................................................................................................... 122
4.5 Financiador Imobiliário ............................................................................................. 125
4.6 Morador ....................................................................................................................... 128
4.7 Organizações sociais de defesa do patrimônio.......................................................... 132
4.8 Secretaria Municipal de Urbanismo (SEURB)......................................................... 135
4.9 Fundação Cultural do Município de Belém (FUMBEL) ......................................... 138
4.10 Departamento do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural do Estado do Pará
(DPHAC) .............................................................................................................................. 141
4.11 Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) .......................... 144
4.12 Técnica que participou da elaboração da legislação que regulamentou o CHB. .. 148
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................... 157
REFERÊNCIAS................................................................................................................... 162
APÊNDICES ........................................................................................................................ 172
APÊNDICE A – Listagem das legislações consultadas .................................................... 173
APÊNDICE B - Roteiro de entrevista com o Incorporador Imobiliário ........................ 175
APÊNDICE C - Roteiro de entrevista com o Construtor ................................................ 177
APÊNDICE D - Roteiro de entrevista com o corretor de imóveis .................................. 179
APÊNDICE E - Roteiro de entrevista com o agente financiamento imobiliário ........... 180
APÊNDICE F - Roteiro de entrevista com o proprietário de imóveis ............................ 182
APÊNDICE G - Roteiro de entrevista com técnico que participou da elaboração da
legislação urbanística para o CHB ..................................................................................... 184
APÊNDICE H - Roteiro de entrevista com gestor do Poder Público que atua na
aplicação da legislação urbanística no CHB ..................................................................... 186
APÊNDICE I - Roteiro de entrevista com representante dos moradores do CHB ....... 188
APÊNDICE J - Roteiro de entrevista com representante de organização social de defesa
do patrimônio ....................................................................................................................... 190
16
1 INTRODUÇÃO
O segmento imobiliário tem grande importância na economia brasileira, pois
movimenta uma expressiva cadeia de produção, envolvendo os setores primário, secundário e
terciário, gerando empregos e aumentando a renda.
O produto imobiliário atende à demanda dos consumidores, seja para moradias, seja
para o desenvolvimento de atividades econômicas ou para outros fins. Esta demanda, nas
cidades, é bastante diversificada, e está relacionada, em grande medida, a fatores locacionais
como acessibilidade, vizinhança, além de condicionantes ambientais, infraestruturais e
culturais, os quais imprimem efeitos variados no valor da terra e dos imóveis.
Um caso específico é o dos centros históricos, locais de grande valor simbólico para
muitas cidades. Nessas áreas, o mercado imobiliário tende a assumir características especiais
em função do patrimônio cultural edificado e das condições específicas impostas pela
legislação urbanística de preservação deste patrimônio.
Para estudar o mercado imobiliário em centros históricos, está sendo desenvolvida a
pesquisa em rede “Funcionamento do Mercado Imobiliário em Centros Históricos de Cidades
Brasileiras”, doravante Pesquisa MICH, a qual tem a finalidade de identificar e comparar o
funcionamento do mercado imobiliários nos centros históricos de quatro cidades brasileiras:
Belém (PA), São Luís (MA), Recife (PE) e Olinda (PE). Participam do trabalho a
Universidade da Amazônia (UNAMA), a Universidade Estadual do Maranhão (UEMA) e a
Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), sob a coordenação nacional da Professora
Norma Lacerda (UFPE), e local da Professora Helena Tourinho (UNAMA).
À medida que foram sendo levantadas as informações para referida pesquisa, foi-se
notando a importância que a legislação urbanística de preservação incidente no Centro
Histórico de Belém (CHB) tem para o mercado imobiliário neste centro. Isso porque as leis
com fins de preservação do patrimônio geralmente estabelecem sérias restrições à reforma das
edificações, proíbem remembramentos de lotes para construção de novos edifícios e
restringem os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo. Com isso, impõem limites à
atuação dos agentes sociais voltados para a produção, circulação, apropriação e consumo do
produto imobiliário, afetando, de maneira diferenciada, incorporadores, construtores,
financiadores, corretores, proprietários e usuários das edificações.
Desse modo, para investigar o papel da legislação de preservação do patrimônio
histórico na atuação dos agentes do mercado imobiliário em áreas centrais, foi definido o
Centro Histórico de Belém (CHB). Este centro, de origem colonial, dispõe de amplo acervo
17
arquitetônico, urbanístico e paisagístico, com características únicas que simbolizam aspectos
representativos da origem e evolução da cidade, mesclando a cultura amazônica e a européia,
num espaço único e singular (Fotografia 1).
Fotografia 1 – Vista panorâmica do Centro Histórico de Belém.
Fonte: Pará (2012).
Uma breve contextualização histórica deste centro mostra que sua fisionomia inicial
esteve fortemente ligada à necessidade de defesa do território, as funções religiosas e à
atividade mercantil. Mais precisamente no final do século XIX e início do século XX, quando
a cidade, em função do ciclo econômico da borracha, despontou como principal entreposto
amazônico de importação e exportação, o porto de Belém chegou a ser um dos mais
movimentados do país. Em consequência do comércio efervescente na cidade, os espaços
urbanos e as edificações foram igualmente beneficiados, refletindo a riqueza econômica da
época. O legado urbanístico, paisagístico e arquitetônico de diversos períodos históricos se faz
presente no CHB, sendo representado, tanto por largos, palácios e monumentos, quanto por
edificações suntuosas ou singelas de “estilo” lusitano, que imprimiram ao centro da cidade
ares de sofisticação e beleza arquitetônica, quanto por prédios verticais de influência
modernista que se distribuem ao longo de algumas de suas vias.
18
Passados vários períodos econômicos, o patrimônio edificado do centro de Belém,
mesmo aquele mal conservado, se mantém imponente. O fato dessa área se configurar no
principal espaço com valor histórico, simbólico e cultural da cidade não impediu, contudo,
que alterações, descaracterizações e demolições fossem executadas.
Há indícios, de acordo com Penteado (1968), de que o processo de degradação física
de algumas áreas do centro de Belém já existia na década de 1960, quando a ocupação da
cidade se estendeu, ultrapassando a Primeira Légua Patrimonial. O centro comercial
tradicional se expandiu para além da área que hoje compreende o CHB, se estabelecendo no
que atualmente se denomina de centro expandido1. Assim, este local passou a acomodar as
camadas de maiores rendas impulsionadas pelo desejo de consumir o conforto dos “padrões
modernos de morar” que as estruturas urbanas e edificações do centro tradicional não podiam
mais oferecer. Juntamente com as camadas de rendas mais elevadas, migraram também, os
estabelecimentos de comércio e serviços mais sofisticados que as atendiam.
Na esteira desse processo, classes de rendas menores e estabelecimentos de usos não
residenciais de cunho mais popular começaram a ocupar o lugar deixado pela população e
pelos estabelecimentos mais abastados, e ali foram se estabelecendo, aproveitando a
centralidade desse espaço, que oferecia vantagens locacionais para moradia e trabalho.
Neste contexto, emergiu uma situação desfavorável ao patrimônio edificado, uma vez
que a conservação e manutenção das edificações demandam considerável aporte de recursos
financeiros. Dentre as consequências desse processo pode-se apontar: o agravamento do
quadro de degradação do ambiente físico; o crescimento do número de imóveis abandonados,
desocupados e subutilizados; o aumento do número de imóveis em precário estado de
conservação e em ruínas (Fotografia 2).
A ociosidade imobiliária na área pode ser percebida a partir dos dados do Censo
Demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) que registrou, em 2010,
982 domicílios2 não ocupados nos bairros da Campina e Cidade Velha (MERCÊS et al. 2014).
Já os dados da Pesquisa MICH de uso e ocupação do solo realizada pela Universidade da
Amazônia (UNAMA), em 2013, indicam a existência de 230 imóveis3 totalmente
desocupados nos mesmos bairros. (TOURINHO, 2013).
1 Para fins desta dissertação entende-se por Centro Expandido, não apenas o espaço compreendido pelo CHB
instituído por Lei Municipal nº 7.709 de 1994, mas o que tem o limite demarcatório da Primeira Légua
Patrimonial, compreendido pelas Avenidas Perimetral e Doutor Freitas.
2 Para o IBGE domicílio se refere às unidades destinadas à moradia, ou seja, o uso habitacional.
3 Imóvel equivale à edificação, observando que um imóvel pode conter vários domicílios.
19
Fotografia 2 – Edificação abandonada e degradada na Rua 13 de Maio, bairro da Campina.
Fonte: Larêdo (2011).
Vale ressaltar que, embora em muitas cidades a migração das atividades sofisticadas
das camadas de maiores rendas para outras áreas tenha levado à decadência econômica do
centro histórico, no caso de Belém isso não se verificou, pelo menos até o presente. O CHB
permanece com muita vitalidade, abrigando: instituições públicas importantes (sede da
Prefeitura, da Assembléia Legislativa, do Fórum, Ministério Público, etc.); expressivo
contingente de estabelecimentos de comércio e serviços, sobretudo aqueles voltados para o
mercado popular; e, um grande número de habitações, ocupadas por distintas camadas de
renda que conseguem pagar pela localização central. Por conseguinte, todos esses usos e
atividades catalisam significativos fluxos regionais de pessoas e de mercadorias, como
percebido na Fotografia 3.
20
Fotografia 3 – Fluxos regionais desenvolvidos na Feira do Açaí e Doca do Ver-o-Peso.
Fonte: IPHAN (2015).
Para conter e reverter o processo de degradação física, e com a finalidade de
preservação do patrimônio histórico local, os poderes públicos municipal, estadual e federal,
dentro de suas áreas de competência vêm atuando por meio do tombamento e da regulação
dos usos e da ocupação do solo da área, ou seja, mediante a legislação urbanística. Além
disso, vêm promovendo ações de recuperação de imóveis e de requalificação do espaço
urbano, destacando-se as requalificações do Complexo Ver-o-Peso pela Prefeitura Municipal
de Belém, a implantação do Complexo de Lazer da Estação das Docas e do Projeto Feliz
Lusitânia pelo Governo do Estado do Pará, estas duas últimas, inseridas em uma política de
estímulo à atividade turística no CHB.
Até a década de 1960, não havia preocupação explícita com a preservação de
conjuntos ou sítios urbanos históricos em Belém, a ênfase era dada aos edifícios isolados,
como as igrejas, cujo processo de tombamento teve início nos anos de 1940. Na década de
1950, inclusive, a legislação urbanística chegou a incentivar a construção de edifícios altos em
algumas áreas do centro da cidade. A adoção de instrumentos legais para a preservação de
sítios históricos, em Belém, começou com o tombamento federal de importantes conjuntos
arquitetônicos da cidade, a exemplo do Complexo do Ver-o-Peso e da Igreja da Sé e seu
entorno (Fotografia 4), realizados a partir dos anos de 1960.
21
Fotografia 4 – Igreja da Sé e entorno.
Fonte: Turismoetc (2015).
A legislação urbanística municipal foi posteriormente, também, incorporando o
princípio da preservação patrimonial, seguindo a diretriz da política nacional implementada
pelo Instituto de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) desde 1937.
Isto, certamente, repercutiu em alguns segmentos que atuavam na produção de novas
edificações a partir da demolição dos exemplares históricos, tanto para a oferta de novas
unidades no mercado, quanto para a substituição e modernização das edificações de uso
comercial, consideradas “velhas” e/ou "inadequadas". Em defesa de seus interesses
econômicos tais segmentos têm buscado alterar os índices construtivos estabelecidos na Lei
que dispõe sobre o uso e a ocupação do solo no CHB e sua área de entorno (Lei nº
7.709/1994), e assim poder construir prédios de porte incompatível com as características da
área a ser preservada.
Em uma dessas investidas, em 2005, foram executadas duas modificações na referida
Lei que aumentaram o gabarito máximo permitido para os prédios em determinadas áreas do
entorno do CHB, com o intuito declarado de permitir a construção de grandes
empreendimentos verticalizados nas áreas atingidas pela alteração.
Mais recentemente, em 2010, outro projeto de lei foi encaminhado à Câmara
Municipal de Belém com o objetivo de ampliar as possibilidades de construção no CHB.
Desta vez não obteve êxito, devido à grande mobilização que ocorreu na cidade contra a
22
referida alteração. Tal mobilização colocou em evidência os agentes que atuam na defesa do
patrimônio do CHB, assim como, as associações de moradores do local que questionam os
impactos de mudanças na legislação sem os devidos estudos técnicos que justifiquem os
benefícios para a preservação e para os moradores e usuários do centro.
Esses fatos denotaram haver um conflito claro entre os interesses econômicos de
alguns segmentos que atuam no mercado imobiliário e a legislação urbanística de preservação
do patrimônio. Mas, demonstraram também haver outros segmentos sociais mobilizados na
preservação do patrimônio.
Neste sentido, julgou-se que investigar como os agentes que atuam no mercado
imobiliário de Belém se relacionam com a legislação urbanística de preservação do CHB, e
em função dela atuam, é de fundamental importância para a formulação de políticas públicas
consistentes, já que permite:
a) identificar os segmentos que convivem bem e se beneficiam com esta legislação, e
que, por isso, podem contribuir para a garantia da preservação do patrimônio lá
incorporado;
b) revelar pontos conflituosos e que precisam ser modificados na lei para que o
próprio mercado imobiliário possa aproveitar melhor o potencial ofertado pelo
centro histórico, e;
c) subsidiar a elaboração de plano de reabilitação e conservação de áreas de interesse
à preservação do patrimônio histórico e cultural, previsto no Plano Diretor do
Município de Belém de 2008, até o presente, ainda não realizada.
Diante desse quadro, o objetivo geral desta dissertação foi investigar como os
diferentes agentes que atuam no mercado imobiliário na cidade de Belém percebem e avaliam
a importância da preservação do CHB e da legislação urbanística a ela relacionada,
procurando identificar de que maneira esta legislação interfere em suas ações no centro.
Como objetivos específicos foram:
a) Analisar o papel da legislação de preservação na configuração do CHB;
b) Identificar como os agentes que atuam no mercado imobiliário em Belém percebem
a importância da preservação do patrimônio do CHB e o papel da legislação
urbanística para esta preservação; e,
c) Identificar as formas de atuação dos agentes do mercado imobiliário no CHB, face
à legislação do patrimônio;
d) Verificar as convergências e divergências entre as opiniões dos diversos agentes
nas suas manifestações acerca dos assuntos abordados;
23
e) Identificar possíveis conflitos estabelecidos nos relacionamentos dos agentes em
suas atuações.
Para responder questões de natureza teórica, procurou-se, mediante pesquisa
bibliográfica, explicitar os conceitos chaves, como os de mercado, mercado imobiliário,
centro, centralidade, centro histórico e legislação urbanística.
Quanto aos conceitos de mercado, foram utilizados autores como Parkin (2008) e
Pindick e Rubinfeld (1994), dentre outros. Para a compreensão do mercado imobiliário
urbano, seus agentes e lógicas de atuação, considerou-se, principalmente as análises
apresentadas por Harvey (1980), Abramo (1989), Corrêa, R. (1989), Schechinger (2013),
Lacerda (2013) e Vargas (2014). Por meio destes autores foi possível identificar os principais
agentes que atuam direta ou indiretamente no mercado imobiliário, quais sejam: o
proprietário, o incorporador, o construtor, o corretor, o financiador, o usuário e o Estado.
A discussão da legislação urbanística foi apoiada, especialmente, nos argumentos de
Silva (2012), para mostrar o que significa e quais os tipos de legislação, assim como sua
função no espaço urbano reconhecido como centro histórico.
Já o debate sobre centro, centralidade e centro histórico, fundamentou-se, dentre
outros, nas reflexões de Corrêa, R. (1989), Lefebvre (1991), Tourinho (2007) e Villaça (2001;
2012).
Para o estudo empírico utilizou-se como recorte espacial o CHB, considerando o
tombamento estabelecido na Lei Orgânica do Município de Belém de 1990, cujos limites,
expostos na Figura 1, foram regulamentados na Lei nº 7.709, de 18 de maio de 1994.
Levantamentos bibliográficos e documentais foram utilizados com o intuito de
caracterizar o Centro Histórico de Belém, identificando os fatos que levaram à necessidade de
regulamentar a proteção do seu patrimônio e os instrumentos criados com este fim, bem como
a produção imobiliária no local. Para tal, foram levantados e analisados um conjunto de
documentos legais federais, estaduais e municipais que envolvem, direta ou indiretamente, a
preservação do patrimônio histórico, notadamente os referentes ao CHB (Apêndice A).
Além disso, foram utilizadas imagens do Google Earth, da cartografia de Belém, assim
como fotografias do local. As imagens e fotos serviram para representar a evolução histórica
da área de estudo, seguindo a periodicidade das leis e as características da produção
imobiliária.
24
Figura 1 – Delimitação do Centro Histórico de Belém.
Fonte: Elaborado por Davina Lima e Edilson Rosa (2015), com base na Imagem Google Earth (2014) e Belém
(1994).
Ressalte-se que, quanto à legislação urbanística, o recorte temporal adotado tem início
na década de 1930 se estendendo até os dias atuais. A análise cronológica destes documentos
permitiu observar como se deu a evolução da legislação urbanística municipal e a
incorporação a ela dos instrumentos legais de preservação do patrimônio e como tal processo
foi impondo limites à produção imobiliária e consequentemente à atuação de alguns agentes
da produção e circulação no mercado imobiliário do CHB.
Para caracterizar a produção imobiliária no CHB, foram coletadas informações por
meio de pesquisa bibliográfica e documental, em especial nos trabalhos de Oliveira (1992),
Vidal (2008), Corrêa, A. (1989), e mediante levantamentos nos bancos de dados do Cadastro
Técnico Multifinalitário do Município (CTM) de Belém e da Pesquisa MICH-Belém.
Com isso, foi possível traçar um quadro histórico das legislações urbanísticas
instituídas em Belém e inferir sobre a sua repercussão na produção imobiliária no CHB, o que
25
permitiu analisar, de modo geral, o papel da legislação voltada à preservação na configuração
do CHB.
Para a apreensão das percepções dos agentes que atuam no mercado imobiliário em
Belém sobre a importância da preservação do CHB e da legislação a ela referente, bem como
para a identificação das formas de atuação desses agentes no CHB face à referida legislação, o
principal instrumento de pesquisa utilizado foi a entrevista semiestruturada, assim definida:
[...] o entrevistador tem liberdade para desenvolver cada situação em qualquer
direção que considere adequada. [...]. Em geral, as perguntas são abertas e podem ser
respondidas dentro de uma conversação informal [...] Há um roteiro de tópicos
relativos ao problema que se vai estudar e o entrevistador tem liberdade de fazer as
perguntas que quiser: sonda razões e motivos, dá esclarecimentos, não obedecendo,
a rigor, a uma estrutura formal. (MARCONI e LAKATOS, 2003, p. 197).
Os Apêndices B, C, D, E, F, G, H, I e J apresentam os roteiros que foram adotados nas
entrevistas semiestruturadas. As escolhas dos agentes/instituições entrevistados considerou a
atuação, liderança e representatividade dos mesmos na cidade e no CHB, sendo assim, foram
selecionados os agentes:
Proprietário imobiliário: usuário e investidor
Incorporador imobiliário: empresa incorporadora
Construtor: sindicato da construção civil
Corretor de imóveis: empresa corretora
Financiador imobiliário: empresa pública de financiamento imobiliário
Morador: associação de moradores
Associações de defesa do patrimônio
Estado: órgão público que atua no controle urbanístico; órgãos públicos que atuam
na proteção do patrimônio cultural municipal, estadual e federal; e, técnico que
trabalhou na formulação da legislação urbanística para o CHB.
Enfatiza-se que a entrevista semiestruturada utilizada para abordar os agentes que
atuam na esfera governamental, se voltou para averiguar: as situações que permearam a
elaboração dessa legislação; os problemas enfrentados na sua aplicação; e as demandas de
alterações na legislação do CHB. Os agentes selecionados para representar o Poder Público
foram gestores e técnicos das instituições que atuaram na elaboração da legislação urbanística
que regulamentou o CHB e atuam na aplicação das leis.
Embora existam outros agentes que desenvolvam atividades no CHB, para esta
pesquisa, foram selecionados apenas aqueles que atuam de forma mais direta mercado
imobiliário. No caso dos comerciantes, dada a dificuldade de acesso aos locadores e
compradores das grandes cadeias de comércio e serviços, para identificação da lógica de
26
atuação, foram consideradas as informações fornecidas pelo entrevistado que, além de
multifundiário é também comerciante no CHB.
As questões das entrevistas com os agentes foram organizadas em temas, os quais se
referem: ao perfil dos agentes e sua atuação; ao estado de conservação do CHB; à preservação
patrimonial e as normas utilizadas para tal; aos fatores que favorecem ou desfavorecem a
atuação dos agentes; a elaboração da legislação urbanística específica para o CHB; ao
controle urbanístico na área; e, sobre possíveis conflitos entre os agentes quanto a sua atuação
no local. Além desses questionamentos, alguns dos agentes fizeram sugestões, que sob seu
ponto de vista, podem colaborar para a recuperação do CHB, as quais foram consideradas nas
análises.
Os resultados da pesquisa estão expostos em cinco capítulos que compõem o corpo
desta dissertação.
O primeiro capítulo equivale a esta introdução do trabalho, onde se fez a apresentação
do tema, do problema, da justificativa, dos objetivos e da metodologia empregada. O segundo,
de natureza mais teórica: conceituou e caracterizou centro, centro histórico e a proteção do
patrimônio histórico; apresentou a legislação urbanística e os instrumentos da política urbana
voltados para a preservação patrimonial; e, definiu mercado e mercado imobiliário, apontando
os agentes que nele atuam com suas respectivas lógicas. O terceiro capítulo apresentou o CHB
e suas características físicas e socioeconômicas; contextualizou sua formação e evolução,
descrevendo e analisando historicamente a legislação urbanística incidente na área e suas
implicações na produção imobiliária do local, especialmente a verticalizada, assim como,
mostrou a inserção da questão da preservação patrimonial no arcabouço legal produzido no
Município e sua repercussão em algumas categorias de agentes do mercado imobiliário. O
quarto capítulo apresentou os agentes do mercado imobiliário que atuam em Belém, suas
visões sobre a preservação e a legislação do CHB, bem como as suas formas de atuação no
local, face à legislação urbanística de preservação incidente na área.
Nas considerações finais, à luz das respostas de cada categoria de agente e
considerando suas lógicas de atuação, ressaltaram-se principalmente os pontos de
convergências e de divergências nas opiniões dos agentes no tocante à importância da
preservação do patrimônio do CHB e ao papel da legislação para esta preservação.
Apresentaram-se ainda, os conflitos detectados entre os agentes e suas sugestões para o CHB.
Recomendou-se por fim, com base nas análises da pesquisa, a pactuação entre os agentes
como forma de viabilizar a preservação do local.
27
2 CENTRO HISTÓRICO, LEGISLAÇÃO E MERCADO IMOBILIÁRIO
Para que se pudesse compreender o papel da legislação urbanística no CHB, foi
necessário, primeiramente, esclarecer os conceitos utilizados. Para isso, o presente capítulo
discute o que se entende por centro urbano e centro histórico, mostrando os principais
documentos que deram base à criação e normatização destes. Nele são tecidas considerações
acerca de legislação urbanística e os antecedentes legais que imprimiram a noção de
preservação nas normas brasileiras, inclusive as Constituições Federais. Por último, apresenta
os conceitos acerca de mercado e especificamente mercado imobiliário, apontando seus
principais agentes e mostrando como atuam em centros históricos.
2.1 Centro urbano e Centro Histórico
Desde a formação dos primeiros espaços urbanos, nota-se o estabelecimento de um
lugar de encontro. O desenvolvimento das relações sociais entre os diversos atores urbanos
com atividades e interesses em comum induziu a cooperação e a dependência mutua entre
eles. Isto levou ao surgimento de instituições em comum ligadas a produção e ao consumo,
para atender a essa nova forma de organização social. Essas instituições se agregaram no
ponto de melhor acessibilidade para todos. Assim, as melhores localizações passaram a ser
alvo de disputa, já que possibilitavam a economia de energia e a minimização do tempo com
deslocamentos. Essa localização “ótima” se convencionou chamar de “centro”. (VILLAÇA,
2001).
O centro é o resultado da correlação de forças estabelecida pelas necessidades e pelos
desejos dos diversos agentes atuantes no espaço urbano. Ele emerge em função da
necessidade de evitar, minimizar, ou apenas controlar os gastos com deslocamentos
indesejados, mas obrigatórios. Assim sendo, é fruto da disputa pelo controle do tempo e da
energia despendidos nos deslocamentos humanos. (VILLAÇA, 2001).
É no centro, que estão reunidas as atividades mais importantes para a cidade e sua área
de influência. Nele estão instalados os principais equipamentos urbanos e as melhores
infraestruturas, e, para ele converge o sistema viário principal.
Para Villaça (2012, p. 91), o centro principal “é o mais importante elemento da
estrutura urbana; é o único que existe em todas as cidades de todos os tamanhos e de qualquer
período histórico”. Neste sentido, o centro é o elemento fundamental na constituição da
cidade, aquele que agrega e estrutura todos os demais. Segundo este autor, tudo que está no
28
centro atende melhor ao conjunto da cidade, sendo assim, o centro se converte na mais justa e
democrática localização para os equipamentos únicos, raros ou mais importantes da cidade.
(VILLAÇA, 2012).
O centro é um espaço produzido historicamente, que apresenta uma característica
comum a todas as cidades: a de ser o local onde as instituições de comando e as classes
dominantes expressaram seu poder. Assim, nesse ponto se estabeleceu, conforme Villaça,
(2012, p. 105) a “aglomeração de instituições de comando das sociedades, ou seja, de
instituições comandadas pelas elites dessas sociedades. Elites econômicas, religiosas,
militares e políticas”, as quais podem promover a dinâmica do centro, assim como, também,
por sua conveniência, podem relegá-lo ao abandono e ao esvaziamento, o que ocorre quando
este tipo de arranjo espacial deixa de atender às suas necessidades, sobretudo as econômicas.
Nas cidades pré-capitalistas, o centro concentrava, fundamentalmente, as atividades de
poder e de comando religioso e político. No capitalismo, as atividades de comércio de
mercadorias e de prestação de serviços assumem papel relevante, passando a imprimir, ao
centro, novas características de organização espacial. Nesse sentido, Villaça (2012, p. 110)
destaca que:
A cidade tipicamente capitalista será a primeira da história cujo centro não exaltará
nem a Deus e nem o Estado [...] Será dominado pela atividade privada de comércio e
serviço, pela propriedade privada da terra urbana e pelo mercado imobiliário [...] por
um sistema viário uniforme e pelo intenso uso do solo.
Para este autor, na cidade capitalista, a dominação dos mais ricos sobre o mercado
(principalmente o mercado imobiliário) e sobre o Estado faz com que essa elite transforme
seu ponto de acessibilidade máxima em centro da cidade. O centro tem tanta importância que
os mais ricos, ao se deslocarem na cidade, promovem, também, o deslocamento das atividades
centrais, consigo (VILLAÇA, 2012). Isto pode ser observado na Figura 2, que esquematiza a
estruturação intraurbana das metrópoles brasileiras e mostra que o centro cresce na mesma
direção em que se dá o deslocamento das moradias da classe alta.
Figura 2 – Alternativas de estrutura intraurbana de metrópoles brasileiras.
Fonte: Villaça (1998, p. 340, redesenhado por Antônio J. Lamarão Corrêa, apud TOURINHO, 2011, p. 169).
29
A concentração de atividades tornou o centro o local mais acessível da cidade,
permitindo ser aí estabelecida a principal centralidade urbana, assim, a centralidade tornou-se
um atributo do centro.
Lefebvre (1991) mostra que cada tipo urbano propôs e realizou uma centralidade
específica, e que, na cidade capitalista, marcada pelo consumo e pela produção industrial, o
centro adquire um duplo caráter: como lugar de consumo e como consumo de lugar.
Tourinho (2007) argumenta que, nas décadas recentes, como resultado do processo de
descentralização e da consequente formação de novas centralidades, o centro deixou de ser
única centralidade urbana. Mas, para esta autora, a centralidade do centro não é apenas
operativa ou funcional, é também uma centralidade representativa, que simboliza a qualidade
dos fenômenos que lá acontecem. Nesse sentido, o centro permanece tendo extrema
relevância para as cidades.
E é no espaço onde se desenvolveu a primeira centralidade urbana, que geralmente se
encontra o chamado centro histórico.
2.1.1 Da formação dos núcleos urbanos ao centro histórico
Os primeiros núcleos urbanos na costa brasileira, oriundos do período colonial,
apresentavam como característica principal a sua localização estratégica, tanto do ponto de
vista da defesa do território, quanto para o escoamento da produção. As funções político-
administrativa e religiosa desenvolvidas nesses locais conformou o que se reconhece como
núcleo inicial ou tradicional dessas cidades. Além desses aspectos, esta área se constituía no
principal espaço de convivência social dos cidadãos.
Com o crescimento da malha urbana, o núcleo ou centro inicial passou a representar
uma de suas partes, aquela que, pela oferta de bens e serviços públicos, resguardou a
característica de ser a centralidade funcional da cidade.
Corrêa, R. (1989) considera que o surgimento das áreas centrais emerge em
decorrência da própria condição dessa área da cidade ser foco dos fluxos de mercadorias,
pessoas e ideias nas relações com o exterior. Para ele, essas ligações que se expandiram com a
industrialização, especialmente pelo desenvolvimento dos transportes, que induziram a
concentração, próximo aos terminais, de atividades atacadistas e depósitos. Tal localização
era motivada pela possibilidade de redução de custos. Vinculadas a essas atividades, o
comércio varejista, as atividades administrativas e financeiras também foram se agrupando,
30
configurando-se o local considerado de maior acessibilidade urbana, e gerando economias de
aglomeração.
Na mesma lógica, os terminais portuários também exerceram função similar nas
cidades com ligações por vias fluviais ou marítimas, nessas cidades, as áreas portuárias
contribuíram significativamente para a consolidação do centro e da centralidade urbana.
O centro histórico é, normalmente, a parte do centro tradicional caracterizada por ser o
local mais antigo da cidade, o centro funcional inicial, o centro principal de outrora, ou seja, o
espaço que, ao longo do tempo, polarizou e ainda polariza importantes funções e fluxos
sociais, econômicos, institucionais e políticos.
Hoje, além de ainda ser o locus de concentração de diversas atividades econômicas,
sociais, políticas e culturais, o centro antigo representa importante legado histórico das
sociedades. Nessa visão, Barata Salgueiro (2005 apud SEBASTIÃO, 2010, p. 20) comenta:
[...] os centros históricos para além de serem “as partes mais antigas da cidade”,
constituem-se como uma “sucessão de testemunhos de várias épocas, monumento
que nos traz vivo o passado, nos dá dimensão temporal com a sequência dos fatos
que estruturam as identidades.”
Sebastião (2010) resume que o centro histórico como um lugar simbólico detentor da
memória coletiva e da história, sendo que esta imagem simbólica se reverte no elemento mais
marcante do local, que permanece, por mais que este tenha perdido muito de sua atratividade.
Talvez em razão disso, dentre outros motivos, na sociedade globalizada, o valor simbólico dos
centros são associados a mecanismos de preservação e difusão e são transformados em
mercadoria turística, abrindo espaço para o que Lefebvre (1991) chamou de consumo do
lugar.
Os centros históricos de muitas cidades, a despeito da degradação física que
eventualmente vêm sofrendo, ainda hoje, persistem como “[...] espaços urbanos muito
identificáveis, de alta qualidade representativa, cheios de elementos emblemáticos”
(BOHIGAS, 1998 apud SEBASTIÃO, 2010, p. 21).
A partir do século XX os centros históricos de muitas cidades começaram a passar por
profundos e acelerados processos de degradação física e ambiental segundo Tourinho (2007),
dando origem as preocupações com a preservação do patrimônio, que resultaram na
organização de fóruns internacionais para tratar do assunto.
31
2.1.2 Proteção do patrimônio histórico: conceitos e antecedentes
Apesar de temáticas referentes à conservação do patrimônio arquitetônico serem
seculares em vários países, no Brasil, esta preocupação emergiu a partir do início do século
XX. Mais especificamente com relação aos centros históricos, tal inquietação só veio a
ocorrer quando muitas cidades brasileiras, na perspectiva da modernização e embelezamento,
iniciaram um processo de transformação de seus centros urbanos, com a destruição e
substituição de muitos de seus edifícios e estruturas urbanas, como é o caso de Belém.
Oliveira (2009) considera o debate sobre a noção de “monumento” como o início da
discussão para se chegar ao que hoje se considera “patrimônio”. Para esta autora o
“monumento” é o instrumento da “memória”, produzido em épocas passadas e por povos
distintos. O “monumento histórico” é um artefato da cultura que, por seus valores histórico,
simbólico, cognitivo ou artístico, foi produzido com ou sem intenção memorial. Como
derivação do conceito de “monumento histórico”, motivado pelo culto ao patrimônio, surge o
conceito de “patrimônio histórico”, esboçado na França, quando o Estado assumiu a proteção
de determinados bens capazes de simbolizar a “nação” e formar a identidade nacional. No
período após a Segunda Guerra Mundial, o conceito de “patrimônio” foi ampliado, integrando
bens móveis e imóveis, tangíveis e intangíveis. (CHOAY, 2011).
Embora já estivessem sendo desenvolvidas leis de proteção do patrimônio em vários
locais, especialmente na França e na Inglaterra, como destaca Choay (2001), a formalização
das discussões sobre a preservação patrimonial data do início do século XX, com a realização
dos grandes encontros internacionais onde especialistas traduziram os resultados das
discussões em documentos conhecidos como Cartas Patrimoniais. Esses documentos contêm
recomendações e têm sido fundamentais no direcionamento e na condução das questões
referentes à preservação do patrimônio cultural, estando seus pressupostos disseminados e
incorporados nas legislações de diversos países.
A Carta de Atenas de 1931 sobre o Restauro dos Monumentos foi o primeiro desses
documentos. Ela ressaltou a importância do patrimônio e sugeriu a manutenção regular como
forma de assegurar a conservação dos edifícios. Indicou que a restauração respeitasse a obra
histórica e artística, sem prejudicar o estilo da cada época, assim como, que garantisse a
utilização dos monumentos considerando a finalidade do caráter histórico.
Neste documento foram tratadas, ainda, as legislações afetas à proteção dos
monumentos. Além disso, constatou a tendência do direito da coletividade em relação à
propriedade privada, haja vista, as dificuldades de conciliar o direito público com o particular
32
nos documentos dos diversos Estados participantes. Recomendou, também, o respeito ao
caráter e à fisionomia das cidades, sobretudo na vizinhança dos monumentos antigos
ameaçados pela interferência visual causada pelos imóveis e mobiliários urbanos que eram
instalados nos seus entornos. (ESCRITÓRIO INTERNACIONAL DOS MUSEUS
SOCIEDADE DAS NAÇÕES, 1999).
A Carta de Atenas de 1933, ao mesmo tempo em que enfatizou a importância do
patrimônio ao afirmar que “[...] os valores arquitetônicos devem ser salvaguardados (edifícios
isolados ou conjuntos urbanos) [...]. São testemunhos preciosos do passado que serão
respeitados [...] pelo seu valor histórico e sentimental [...]” (BRASIL, 2000, p. 25), admitiu a
sua demolição em nome da higienização dos espaços urbanos.
[...] em nenhum caso, o culto do pitoresco e da história deve ter primazia sobre a
salubridade da moradia da qual dependem tão estritamente o bem-estar e a saúde
moral do indivíduo. (CIAM, 2000, p. 26).
A Carta de Veneza de 1964 marcou e consagrou, no tempo, o monumento histórico,
estendendo a conservação aos sítios históricos, ressaltando a necessidade de permanente
manutenção e incentivo à utilidade social e adaptação funcional (SEBASTIÃO, 2010). Esta
Carta teceu considerações acerca da conservação dos monumentos, relacionando-a com
aspectos físicos da edificação, como se verifica nos artigos 4º e 6º:
Artigo 4º– A conservação dos monumentos exige, antes de tudo, manutenção
permanente.
[...]
Artigo 6º– A conservação de um monumento implica a preservação de um esquema
em sua escala. Enquanto subsistir, o esquema tradicional será conservado, e toda
construção nova, toda destruição e toda modificação que poderiam alterar as
relações de volumes e de cores serão proibidas. (CONGRESSO INTERNACIONAL
DE ARQUITETOS E TÉCNICOS DE MONUMENTOS HISTÓRICOS, 1999, p.
106-107).
Nesse aspecto, faz-se necessário considerar o que se vai estabelecer como conservação
e preservação para este trabalho: a conservação se refere à edificação e sua manutenção e
permanência, como estipulado na Carta de Veneza; a preservação, no entanto, “diz respeito ao
conjunto de medidas, desde intervenções físicas no bem cultural até políticas públicas”
(PINHEIRO, s/d). O tombamento é uma medida que visa à preservação, assim como as ações
para conservar o imóvel também objetivam a preservação.
Soares e Oliveira (2013)4 esclarecem acerca dos conceitos sobre preservação e
conservação, que:
4 As autoras tomaram como referência para o texto "Restauração hoje: método, projeto e criatividade", de
Beatriz Kühl (2007, pp. 19-34), baseado na Carta de Veneza.
33
Preservação, no Brasil, é o termo mais abrangente, que abarca métodos e
procedimentos de intervenção nos bens, incluindo a manutenção, a conservação e a
restauração. Já a manutenção designa as ações cotidianas e periódicas que têm por
objetivo resolver os problemas assim que surgem. Na manutenção, é importante
trabalhar por analogia, optando por formas e materiais iguais ou semelhantes aos
originais. A conservação implica manutenção permanente e objetiva, manter o
estado existente do monumento histórico.
A Carta do Restauro de 1972, se constituiu no primeiro documento a expressar
textualmente os centros históricos como bens a serem salvaguardados e restaurados. Este
documento estendeu, claramente, a visão da proteção para além do monumento histórico
isolado:
Art.2º - Além das obras mencionadas no artigo precedente, ficam assimiladas a
essas, para assegurar sua salvaguarda e restauração, os conjuntos de edifícios de
interesse monumental, histórico ou ambiental, particularmente os centros históricos;
as coleções artísticas e as decorações conservadas em sua disposição tradicional; os
jardins e parques considerados de especial importância. (MIP, 1999, p. 147).
Esta Carta, em seu anexo D, especificou os critérios que deveriam ser considerados
para a tutela dos centros históricos:
Para efeito de identificar os centros históricos, levam-se em consideração não apenas
os antigos centros urbanos, assim tradicionalmente entendidos, como também, de
um modo geral, todos os assentamentos humanos cujas estruturas, unitárias ou
fragmentárias, ainda que se tenham transformado ao longo do tempo, hajam se
constituído no passado ou, entre muitos, os que eventualmente tenham adquirido um
valor especial como testemunho histórico ou características urbanísticas ou
arquitetônicas particulares. Sua natureza histórica se refere ao interesse que tais assentamentos apresentarem
como testemunhos de civilizações do passado e como documentos de cultura urbana,
inclusive independentemente de seu intrínseco valor artístico ou formal, ou de seu
aspecto peculiar enquanto ambiente, que podem enriquecer e ressaltar
posteriormente seu valor, já que não só a arquitetura, mas também a estrutura
urbanística tem por si mesma um significado e um valor. Para que o conjunto urbanístico em questão possa ser adequadamente
salvaguardado, tanto em relação a sua continuidade no tempo como ao
desenvolvimento de uma vida de cidadania e modernidade em seu interior, é
necessário principalmente que os centros históricos sejam reorganizados em seu
mais amplo contexto urbano e territorial e em suas relações e conexões com futuros
desenvolvimentos; tudo isso, além do mais, com o fim de coordenar as ações
urbanísticas de maneira a obter a salvaguarda e a recuperação do centro histórico a
partir do exterior da cidade, através de um planejamento físico territorial adequado.
Por meio de tais intervenções (a serem efetuadas com os instrumentos urbanísticos),
poder-se-á configurar um novo organismo urbano, em que se subtraiam do centro
histórico as funções que não serão compatíveis com sua recuperação em termos de
saneamento e de conservação. (MIP, 1999, p. 175-176).
A Carta de Nairóbi de 1976 definiu “conjuntos históricos” mostrando a relevância
desses espaços para a humanidade:
Considera-se conjunto histórico ou tradicional todo agrupamento de construções e
de espaços, inclusive os sítios arqueológicos e palenteológicos, que constituam um
assentamento humano, tanto no meio urbano quanto no rural e cuja coesão e valor
são reconhecidos do ponto-de-vista arqueológico, arquitectónico, pré-histórico,
histórico, estético ou sócio-cultural. (UNESCO, 1999, p.190).
34
A Carta Internacional para a Salvaguarda das Cidades Históricas, conhecida como
Carta de Washington de 1986, reforçou a importância dos centros históricos, argumentando
que estes expressam os valores próprios das civilizações urbanas tradicionais. Esta Carta,
também, conceituou “salvaguarda das cidades históricas” como sendo “as medidas
necessárias à sua protecção, conservação e restauro, assim como ao seu desenvolvimento
coerente e à sua adaptação harmoniosa à vida contemporânea.” (ICOMOS, 1999, p. 228).
No Brasil, a Carta de Petrópolis de 1987 merece destaque, sendo resultante do 1º
Seminário Brasileiro para a Preservação e Revitalização de Centros Históricos. Neste
documento foi conceituado Sítio Histórico Urbano (SHU)5 e indicada a moradia como função
primordial do espaço edificado nos centros históricos. Referida Carta enfatizou ainda, como
fundamental, a ação integrada dos órgãos federais, estaduais e municipais, assim como a
participação da comunidade interessada nas decisões de planejamento. A proteção legal do
SHU foi delegada aos instrumentos urbanísticos, jurídicos e fiscais, como o tombamento e as
normas urbanísticas, dentre outros. (BRASIL, 2010).
As Cartas Patrimoniais foram fundamentais, à medida que refletiram a evolução das
discussões acerca da importância de se preservar o patrimônio cultural das cidades e, em
especial de seus centros históricos.
Além disso, serviram como referencial para um conjunto de normas que hoje amparam
a proteção do patrimônio, garantindo a manutenção da memória das sociedades representadas
nesses espaços.
Dentre essas normas, interessa a essa dissertação, principalmente, a legislação
urbanística destinada à preservação do patrimônio.
2.2 Legislação Urbanística e Preservação Patrimonial
As pessoas, para viverem em sociedade, devem obedecer a regras de convivência
coletiva que garantam que o direito de cada um seja respeitado. A função de estabelecer esse
regramento é do Estado enquanto ente público responsável pelo bem-estar de todos.
Considera-se legislação urbanística aquela que se refere ao controle do espaço urbano,
como a própria denominação sugere. As normas aplicáveis às áreas urbanas, dentre elas, as
afetas aos sítios históricos urbanos, como o centro histórico, encontram-se no campo do
direito urbanístico, inclusive aquelas normativas afetas à preservação do patrimônio histórico.
5 Parte integrante de um contexto amplo que comporta as paisagens natural e construída.
35
O regramento urbano inicialmente se referia a aspectos simples relativos ao
alinhamento e ao arruamento. (ROLNIK, 1997). Mas, com o aumento da complexidade dos
núcleos urbanos, as normas urbanísticas também foram ficando mais complexas.
Objetivando a compreensão da legislação urbanística, serão tomadas, a partir de agora,
as considerações de Silva (2012), que, à luz do direito urbanístico, caracteriza e categoriza
esse tipo específico de norma.
Segundo Silva (2012), normas urbanísticas são as normas jurídicas dos espaços
habitáveis urbanos. Elas podem ser constitucionais, quando se referem às Constituições
Federal ou Estadual, ou ordinárias, quando disciplinam a matéria urbanística específica.
A competência para criar normas urbanísticas, segundo a Constituição Federal de
1988, cabe tanto a União, quanto aos Estados e Municípios. À União compete editar normas
gerais6 do urbanismo, dentre outras; aos Estados compete o plano urbanístico estadual e os
planos urbanos na escala regional; e, aos Municípios a política de desenvolvimento urbano
(Art. 182), principalmente. (BRASIL, 1988).
Desse modo, para o autor, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257 de 10 de julho de 2001)
assume características de lei geral de direito urbanístico, ao regulamentar os Arts. 182 e 183
da CF/88, à medida que estabelece as diretrizes gerais da política urbana nacional, as quais
deverão ser observadas pelos Estados e Municípios.
Silva (2012, p.63) afirma que “[...] as normas urbanísticas municipais são as mais
características, porque é nos Municípios que se manifesta a atividade urbanística na sua forma
mais concreta e dinâmica”.
Conforme Silva (2012, p. 62), as normas urbanísticas podem ser de três tipos:
(a) Normas de sistematização urbanística – que estruturam os instrumentos de
organização dos espaços habitáveis, e são pertinentes (1) ao planejamento
urbanístico; (2) à ordenação do solo em geral e de áreas de interesse especial;
(b) Normas de intervenção urbanística – que se refere à delimitação e limitações ao
direito de propriedade e ao direito de construir;
(c) Normas de controle urbanístico – que são aquelas destinadas a reger a conduta
dos indivíduos quanto ao uso do solo, como as que estabelecem diretrizes de
atividades urbanísticas dos particulares, as que regulam a aprovação de
urbanificação, a outorga de certificado ou certidão de uso do solo, a licença para
urbanificar ou para edificar.
Dessa forma, segundo a classificação de Silva (2012), as normas e instrumentos
urbanísticos afetos à preservação do patrimônio podem ser enquadrados nas três categorias
6Silva (2012) esclarece que normas gerais, são normas de leis, ordinárias ou complementares, previstas na
Constituição, que estabelecem princípios e diretrizes, inclusive em matéria urbanística, para as legislações da
União, dos Estados e Municípios.
36
apresentadas, haja vista que podem ordenar o solo em área de interesse especial (preservação
patrimonial), limitar o direito de propriedade (tombamento) e direcionar as atividades em
centros históricos (uso e ocupação do solo).
2.2.1 Preservação na legislação brasileira
A origem do processo de regulação do espaço urbano no Brasil teve início juntamente
com a colonização portuguesa. Conforme Rolnik (1997), os portugueses permitiam que se
ocupasse a terra com certa liberdade, desde que estivessem garantidos os lucros do comércio
real e a ocupação da colônia, o que contrastava com os parâmetros adotados no desenho dos
fortes erguidos pelos lusos.
Embora não tivesse um corpo legal específico, havia uma noção de legalidade urbana
aplicada às especificidades da colonização, que era expressa nas Ordenações Afonsinas de
1446, e Manuelinas, de 1521. Algumas normas presentes nos códigos lusos foram importantes
para a definição posterior da ordem urbanística brasileira, como para a definição do regime de
propriedade urbana e da primeira formulação dos direitos de vizinhança (ROLNIK, 1997).
Com a intensificação da urbanização nas cidades brasileiras e as grandes distorções
que a acompanharam - como os grandes problemas de saneamento, moradia, adensamento
populacional e mobilidade -, o regramento do espaço urbano se tornou fundamental.
A partir daí começaram a ser desenvolvidos, em algumas cidades, planos urbanos com
a intenção de “corrigir” e conduzir as distorções do crescimento acelerado, no bojo dos quais
foram previstos vários instrumentos urbanísticos. Sobre isso Rolnik (2000, p. 4) comenta:
À medida que aumentavam os índices de urbanização, o tamanho das cidades, a
escala e a complexidade das redes metropolitanas, foi ocorrendo uma crescente
disparidade entre os processos que realmente incidiam sobre as cidades e os
instrumentos e métodos de intervenção pública sobre esses processos. Com as
intervenções higienizadoras e embelezadoras do final do século XIX e início do XX,
inicia-se o debate em torno dos padrões e parâmetros técnicos desejáveis para a
produção do espaço urbano.
O principal instrumento adotado naquele momento, e que é até os dias atuais é
utilizado como forma de “ordenar” a cidade, foi o zoneamento, como a mesma Rolnik (2000,
p. 4 - 5) observa:
O instrumento que hegemoniza a prática do planejamento nesse período é o
zoneamento, que significa a divisão do conjunto do território urbanizado (ou a ser
urbanizado) em zonas diferenciadas, para as quais são aplicados parâmetros de uso e
ocupação específicos. Essa estratégia baseia-se na idéia da definição de um modelo
de cidade ideal, traduzido em índices como taxas de ocupação, coeficientes de
aproveitamento, tamanhos mínimos de lotes, etc. – modelo que parte do pressuposto
de que a maior parte da sociedade possui meios para alcançar esses padrões, o que
37
ocorre nos países centrais de onde veio a teoria do zoneamento, mas é impensável
nos países periféricos.
[...] Ignora-se dessa forma qualquer dimensão que reconheça conflitos, e muito
menos a realidade da desigualdade das condições de renda e sua influência sobre o
funcionamento dos mercados imobiliários urbanos.
Os parâmetros urbanísticos, mais precisamente o índice de ocupação - que se refere ao
percentual da área do lote que pode ser ocupado pela edificação - e o índice de
aproveitamento - que equivale ao número de vezes que a área do lote pode ser revestida em
construção - são os que mais interferem na ocupação dos espaços e no porte das edificações, e
que por isso, têm grande repercussão no adensamento urbano.
Entretanto, o gabarito é reconhecidamente como o de maior repercussão em áreas
urbanas destinadas à preservação do patrimônio, por regular a altura das edificações e limitar
a verticalização, de modo a não interferir na escala dos monumentos, edificações e paisagens
a serem preservados.
Do exposto observa-se que a legislação urbanística exerce importante papel em áreas e
centros históricos das cidades, posto que, se bem utilizada, pode estimular a proteção e
preservação do patrimônio e/ou inibir a degradação e descaracterização desses locais.
No Brasil, o desenvolvimento da legislação urbanística incorporando o viés da
preservação teve origem nas discussões da política urbana para salvaguarda do patrimônio
nacional, cujas questões da preservação do acervo histórico urbano, foram influenciadas, ao
mesmo tempo, pelo ideário urbanístico internacional, retratado nos encontros que serviram de
base às cartas patrimoniais já citadas anteriormente, no item 2.1.2 desta dissertação; e pela
influência do movimento modernista, representado pelos intelectuais do Instituto do
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) que, segundo Villaschi (2008, p. 27),
“[...] tinham o projeto de preservação do Patrimônio Cultural como o mais importante
instrumento de transformação da realidade brasileira e de construção de uma nação
globalizante e inclusiva”.
A discussão acerca da preservação do patrimônio já aparecia no texto do Anteprojeto
para criação do Serviço Histórico e Artístico Nacional (SPHAN), documento elaborado por
Mario de Andrade em 1936. Referido documento, dentre outras medidas: estabelecia os
objetivos dessa instituição e delimitava seu campo de ação, incluindo a arte, a arquitetura, os
museus e a arqueologia, entre outras; definia um novo termo para nomear a proteção -
"tombamento", diferente da palavra "classificação", traduzida do francês; e, criava os livros
de tombo. (SANTOS, C. 2012, s/p).
Assim, a origem e a definição do patrimônio e sua preservação no Brasil remete à
história da organização e do funcionamento do IPHAN, sendo desse momento o início do
38
processo de “patrimonialização do patrimônio” 7 cultural brasileiro que se consolidou como
prática com a criação desse órgão e por meio do conjunto normativo criado por ele para
assegurar a proteção de bens tangíveis, tendo no tombamento o principal instrumento
(CRUZ, 2012).
No bojo dessa discussão, foi promulgada a Constituição de 1937, a qual trouxe
expressamente a determinação da proteção do monumento histórico (BRASIL, 1937a). Tal
determinação retomou o tema preservação que já tinha sido referenciado na Constituição de
1934. (BRASIL, 1934).
Sob a vigência da Carta Magna de 1937, foi publicado o Decreto-Lei nº 25, de 30 de
novembro de 1937, que é considerado a primeira e a mais importante norma instituída no país
para tratar da preservação do patrimônio nacional. Referido Decreto-Lei instituiu o
Tombamento como o principal instrumento de proteção do patrimônio no Brasil, o sendo até
os dias de hoje. (BRASIL, 1937b).
A preservação do patrimônio tomou maior repercussão nas normas legais quando a
Constituição Federal de 1946 delegou ao “poder público” a responsabilidade de garanti-la.
(BRASIL, 1946).
Seguindo a tendência já instalada nacionalmente, a Constituição Federal de 1967,
assim como a Emenda Constitucional de 1969, estabeleceram que o amparo à cultura seria
dever do Estado. (BRASIL, 1967; 1969).
As formas de preservação em sítio histórico, segundo Cota e Silva (2013), até o final
dos anos 1980 foram amplamente influenciadas pelo reconhecimento do valor histórico
materializado no espaço construído. Assim sendo, a política de preservação do patrimônio no
Brasil, até esta época, esteve vinculada somente aos monumentos arquitetônicos ou aos
objetos de valor histórico e artístico identificados com os pressupostos estabelecidos pelo
IPHAN, desde 1937.
Findo o período do Estado ditatorial no Brasil, e construída sob a ótica da
redemocratização do país, a Constituição Federal de 1988 trouxe avanços resultantes das
discussões sobre a necessidade urgente da preservação do patrimônio histórico, nesse
momento, vorazmente ameaçado pela destruição e descaracterização. Incorporando os
avanços conceituais, esta Carta Magna aumentou a abrangência do sentido de preservação,
substituindo a expressão “patrimônio histórico” pela denominação de “patrimônio cultural
7 A patrimonialização é uma ação que tem como finalidade fomentar o desenvolvimento através da valorização,
revitalização de uma determinada cultura e do seu patrimônio cultural. (SILVA, 2011).
39
brasileiro”, no artigo 216, incluindo aí os conjuntos urbanos e os sítios de valor histórico.
(BRASIL, 1988).
A referida Constituição apresenta um avanço importante, ao instituir um capítulo para
tratar especificamente da política urbana nacional, possibilitando que as políticas setoriais, nas
instancias estadual e principalmente, na municipal, fossem respaldadas e amparadas.
Regulamentada pelo Estatuto da Cidade, a política urbana federal traz expressa, dentre
suas diretrizes gerais, a proteção e preservação do patrimônio, e, institui também, vários
instrumentos para a efetivação da política urbana, além de elencar tantos outros instrumentos
instituídos na legislação brasileira há tempos. Muitos desses instrumentos podem ser
aplicados com fins de preservação do patrimônio cultural construído de sítios históricos
urbanos, com objetivo de fazer cumprir a função social primeira dessas áreas que é a
preservação da memória socialmente construída e materializada nesse espaço da cidade.
Dentre os instrumentos constantes no Estatuto da Cidade, destacam-se: o tombamento;
o planejamento municipal (plano diretor, zoneamento, etc.); o parcelamento, a edificação e a
utilização compulsórios; o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no
tempo; a desapropriação; o direito de preempção; a transferência do direito de construir; e o
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) (BRASIL, 2001). Esses instrumentos podem ser
adotados nas diversas políticas setoriais, dentre elas a política cultural e também na
regulamentação do uso do solo urbano. Desse elenco de instrumentos vale discutir
especialmente o tombamento, além de apresentar sucintamente alguns outros.
O tombamento é considerado o mais importante instrumento utilizado na proteção de
edifícios e sítios urbanos com interesse à preservação no Brasil. Foi criado pelo Decreto-Lei
nº 25/1937, que tem sido utilizado para proteger os mais representativos monumentos,
edificações, sítios, e até cidades inteiras, dentre outros elementos considerados de relevante
interesse cultural. É uma das iniciativas possíveis de serem adotadas para a preservação
desses bens, na medida em que impede legalmente a sua destruição e descaracterização.
A efetivação do tombamento se processa com a inscrição do bem nos livros de
tombo8. Assim, como disposto no Decreto-Lei nº 25/1937, tem-se:
8 A palavra “tombo”, significando registro, começou a ser empregada pelo Arquivo Nacional Português, fundado
por D. Fernando, em 1375, e originalmente instalado em uma das torres da muralha que protegia a cidade de
Lisboa. Com o passar do tempo, o local passou a ser chamado de Torre do Tombo. Ali eram guardados os livros
de registros especiais ou livros do tombo. No Brasil, como uma deferência, o Decreto-Lei adotou tais expressões,
de maneira que todo o bem material passível de acautelamento por meio do ato administrativo do tombamento
deve ser inscrito no Livro do Tombo correspondente. Fonte: http://portal.iphan.gov.br/pagina/detalhes/126.
40
Art. 4º O Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional possuirá quatro
Livros do Tombo, nos quais serão inscritas as obras a que se refere o art. 1º desta lei,
a saber:
1) no Livro do Tombo Arqueológico, Etnográfico e Paisagístico, as coisas
pertencentes às categorias de arte arqueológica, etnográfica, ameríndia e popular, e
bem assim as mencionadas no § 2º do citado art. 1º.
2) no Livro do Tombo Histórico, as coisas de interêsse histórico e as obras de arte
histórica;
3) no Livro do Tombo das Belas Artes, as coisas de arte erudita, nacional ou
estrangeira;
4) no Livro do Tombo das Artes Aplicadas, as obras que se incluírem na categoria
das artes aplicadas, nacionais ou estrangeiras. (BRASIL, 1937b).
O tombamento, na visão de Silveira (2011), é atividade administrativa executada pelo
poder público e não legislativa. Ao legislativo, segundo o autor, compete apenas estabelecer
regras gerais para a proteção do bem.
O tombamento pode ser instituído pela União, através do IPHAN, pelos governos
estaduais e municipais, através de suas setoriais responsáveis pelo patrimônio cultural.
Uma vez o bem tombado, dependendo do grau de significância dos elementos e do
valor representativo, estará sujeito a sérias restrições quanto a alterações, descaracterizações,
adaptações e mesmo a proibição de demolição.
Na prática, o tombamento representa uma restrição ao direito de propriedade, à medida
que o proprietário não poderá mais dispor de seu imóvel como o faria se não estivesse sujeito
a essa limitação. Mesmo o bem tombado de propriedade privada adquire a finalidade de
interesse público, devido ao regime de disponibilidade que está sujeito. (SILVEIRA, 2011).
A limitação do bem tombado, também pode ser verificada, pelo fato dele estar sujeito
ao Direito de Preferência por parte da União, dos Estados e dos Municípios:
Art. 22. Em face da alienação onerosa de bens tombados, pertencentes a pessôas
naturais ou a pessôas jurídicas de direito privado, a União, os Estados e os
municípios terão, nesta ordem, o direito de preferência.
§ 1º Tal alienação não será permitida, sem que prèviamente sejam os bens
oferecidos, pelo mesmo preço, à União, bem como ao Estado e ao município em que
se encontrarem. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência
a usá-lo, dentro de trinta dias, sob pena de perdê-lo. (BRASIL, 1937b).
Silveira (2011, p. 288), amparado na atual Carta Constitucional, ressalta que “o
instituto jurídico do tombamento surge como uma garantia de preservação de valores sociais
relevantes, da memória e da identidade de um povo, e não apenas como meio de conservação
material de determinado bem”.
Dentre os instrumentos, além do tombamento, indicados ou criados pelo Estatuto da
Cidade e dispostos nas várias legislações municipais ao longo do tempo, que são passíveis de
serem utilizados para viabilizar o desenvolvimento, a conservação e a preservação dos centros
históricos, se destacam:
41
a. ATransferência do Direito de Construir, que se reveste no direito de utilizar o
potencial construtivo do imóvel objeto de preservação em outro local da cidade,
mediante a transferencia do potencial não utilizado até o indíce de aproveitamento
básico. Este instumento tem o potencial de compensar ao proprietário a suposta
perda da valorização se seu imóvel pela limitação construtiva, uma vez que ele
poderá vender o seu direito construtivo não utilizado a outro, auferindo renda de sua
propriedade, por esse viés;
b. O Estudo de Impacto de Vizinhança, introduzido em nível federal pelo Estatuto da
Cidade que consiste num instrumento que mede os impactos de empreendimentos
urbanos na sua vizinhança direta, indireta e no sistema de circulação da cidade,
observando, inclusive os elementos da paisagem e do patrimonio cultural edificado
a ser preservado. Segundo Rocco (2009, p. 228) os impactos à vizinhança são os
impactos urbanísticos:
O impacto de vizinhança pode ser denominado de impacto urbanístico, já que se
reproduz nas relações de vizinhança, nos ambientes construídos. A abrangência dos
impactos de vizinhança, portanto, terá variações de acordo com a atividade
impactante e com o ambiente de sua localização, mas deverá ocorrer onde haja
relações humanas.
O EIV tem grande potencial de minimizar diversos problemas detectados em centros
históricos, uma vez que o instrumento permite ao proprietário do empreendimento propor
alternativas viáveis para que o empreendimento possa ser instalado no local. Por outro lado,
se configura também em um recurso que cancela ao Poder Público o direito de não autorizar a
instalação do empreendimento, no caso de não serem apresentadas alternativas que viabilizem
o funcionamento do mesmo perante a condição da preservação patrimonial da área;
c. O Direito de Preempção, também utilizado para aquisição de bens em áreas
tombadas, conforme o Decreto Lei nº 25/1937, que é o diretito de preferencia
exercido pelo Poder Público na aquisição de imóveis urbanos objeto de alienação
onerosaentre particulares. (BRASIL, 2001). Esse instrumento permite ao Poder
Público ter maiores possibilidades de atuar em planos de recuperação de áreas
históricas, uma vez que poderá planejar com mais segurança em relação a
disponibilidade de bens necessários as ações do planejamento;
d. O Consórcio Imobiliário que é um instrumento que pode viabilizar a utilização de
imóveis degradados, uma vez que o proprietário transfere ao Poder Público
Municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento,
42
unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, no valor equivalente
ao avaliado antes da intervenção;
e. As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), que são locais destinados à produção
de habitações de interesse social, que podem englobar áreas e prédios vazios ou
subutilizados para provisão ou assentamentos populares regulares para
consolidação, urbanização e regularização. (NORAT, 2007). Esse instrumento tem
possibilidade de equacionar um dos grandes problemas em centros históricos, que é
a ocupação irregular e precária de edifícios e terrenos, promovendo, além da
moradia digna, a melhoria na segurança das edificações e do seu entorno,
equacionando também os sérios problemas sociais geralmente presente nesses
espaços. Podendo promover também, a dinâmica imobiliária no local.
Além dos instrumentos da política urbana supracitados, o Código Civil de 2002
apresenta um dispositivo que pode ser aplicado com propósito de conter a degradação em
áreas objeto de preservação, trata-se da perda da propriedade por “abandono” do imóvel:
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não
mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem,
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
(BRASIL, 2002).
A aplicação do instituto do Abandono pode incidir, além de outros, num dos sérios
problemas em centros históricos que é quando o proprietário, propositalmente, não utiliza e
não conserva seu imóvel, na pretensão de que ele sofra algum sinistro que venha a resultar na
sua perda total. Nesse caso, o Poder Público pode arrecadar esse bem para compor o
patrimônio público e ser utilizado em prol da coletividade.
O Quadro 1 mostra esquematicamente e cronologicamente, as leis federais instituídas
no Brasil e, como a questão da preservação do patrimônio urbano foi tratada em cada uma
delas.
43
Quadro 1- Tratamento dado à questão da preservação patrimonial na legislação federal.
(continua)
DATA INSTRUMENTO FATO DESCRIÇÃO (texto original retirado das legislações)
1934 Constituição
Federal de 1934
Primeiro documento a proteger os
monumentos de valor histórico ou
artístico. Atribuía a proteção à
União e aos Estados.
Art. 9º - É facultado à União e aos Estados celebrar acordos para a melhor coordenação e desenvolvimento dos respectivos
serviços, e, especialmente, para a uniformização de leis, regras ou práticas, arrecadação de impostos, prevenção e repressão
da criminalidade e permuta de informações.
III - proteger as belezas naturais e os monumentos de valor histórico ou artístico, podendo impedir a evasão de obras de
arte;
1937 Constituição
Federal de 1937
Incluiu o Município como agente
de proteção.
Art. 134 - Os monumentos históricos, artísticos e naturais, assim como as paisagens ou os locais particularmente dotados
pela natureza, gozam da proteção e dos cuidados especiais da Nação, dos Estados e dos Municípios. Os atentados contra eles
cometidos serão equiparados aos cometidos contra o patrimônio nacional.
1937 Decreto-lei nº 25
de 1937
Criou o SPHAN (IPHAN);
Instituiu o Tombamento federal
como instrumento de preservação;
Concedeu o direito de preferência
na aquisição de bens tombados à
União, aos Estados e municípios.
Art. 1º Constitui o patrimônio histórico e artístico nacional o conjunto dos bens móveis e imóveis existentes no país e cuja
conservação seja de interêsse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu
excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico.
§ 1º Os bens a que se refere o presente artigo só serão considerados parte integrante do patrimônio histórico o artístico
nacional, depois de inscritos separada ou agrupadamente num dos quatro Livros do Tombo, de que trata o art. 4º desta lei.
Art. 4º O Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional possuirá quatro Livros do Tombo, nos quais serão inscritas
as obras a que se refere o art. 1º desta lei, a saber:
1) no Livro do Tombo Arqueológico, Etnográfico e Paisagístico, as coisas pertencentes às categorias de arte
arqueológica, etnográfica, ameríndia e popular, e bem assim as mencionadas no § 2º do citado art. 1º.
2) no Livro do Tombo Histórico, as coisas de interêsse histórico e as obras de arte histórica;
3) no Livro do Tombo das Belas Artes, as coisas de arte erudita, nacional ou estrangeira;
4) no Livro do Tombo das Artes Aplicadas, as obras que se incluírem na categoria das artes aplicadas, nacionais ou
estrangeiras.
Art. 22. Em face da alienação onerosa de bens tombados, pertencentes apessôas naturais ou a pessôas jurídicas de direito
privado, a União, os Estados e os municípios terão, nesta ordem, o direito de preferência.
1946 Constituição
Federal de 1946
Inseriu a expressão “poder
público”.
Art. 175 - As obras, monumentos e documentos de valor histórico e artístico, bem como os monumentos naturais, as
paisagens e os locais dotados de particular beleza ficam sob a proteção do Poder Público.
1967 Constituição
Federal de 1967
Amparo à cultura como direito do
cidadão e dever do estado.
Art. 172 - O amparo à cultura é dever do Estado.
Parágrafo único - Ficam sob a proteção especial do Poder Público os documentos, as obras e os locais de valor histórico ou
artístico, os monumentos e as paisagens naturais notáveis, bem como as jazidas arqueológicas.
44
(conclusão)
Fonte: Elaborado pela autora com base em: Rabello (2009), Silveira (2011) e Brasil (1934; 1937a; 1937b; 1946; 1967; 1969; 1988; 2001 e 2002).
DATA INSTRUMENTO FATO DESCRIÇÃO (texto original retirado das legislações)
1969
Emenda
Constitucional de
1969
Art. 180. O amparo à cultura é dever do Estado.
Parágrafo único. Ficam sob a proteção especial do Poder Público os documentos, as obras e os locais de valor histórico ou
artístico, os monumentos e as paisagens naturais notáveis, bem como as jazidas arqueológicas.
1988 Constituição
Federal de 1988
Estabeleceu competência à União,
aos estados e aos Distrito Federal,
para legislar sobre a proteção do
patrimônio histórico.
Inseriu os sítios urbanos de valor
histórico como patrimônio
cultural.
Instituiu vários instrumentos de
preservação.
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
VII - proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico;
Art. 30. Compete aos Municípios:
IX - promover a proteção do patrimônio histórico-cultural local, observada a legislação e a ação fiscalizadora federal e
estadual.
Art. 216. Constituem patrimônio cultural brasileiro os bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em
conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira,
nos quais se incluem:
V - os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e
científico.
§ 1º O poder público, com a colaboração da comunidade, promoverá e protegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio
de inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e de outras formas de acautelamento e preservação.
2001
Lei nº 10.257 de
10 de julho de
2001
(Estatuto da
Cidade)
Estabeleceu a proteção do
patrimônio histórico, como
diretriz geral.
Elencou instrumentos da política
urbana passiveis de serem
utilizados na proteção do
patrimônio histórico em sítios
urbanos.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade
urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico,
paisagístico e arqueológico;
Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; f) instituição de zonas especiais de interesse social;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; m) direito de preempção; o) transferência do direito de construir; e
p) operações urbanas consorciadas;
VI – [...] estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
2002
Lei nº 10.406, de
10 de Janeiro de
2002 (Código
Civil)
Instituiu a perda da propriedade
por abandono do imóvel.
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que
se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o
proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
45
Verifica-se que o aparato normativo da legislação urbanística que pode ser usado para
viabilizar a preservação do patrimônio cultural, mais especificamente o patrimônio histórico
construído, é substancial. Entretanto, parte expressiva dos instrumentos presentes na
legislação, carece de regulamentação para que possam ser efetivamente utilizados em prol da
preservação dos espaços a serem protegidos.
Aliado ao arcabouço legal está o sistema de gestão, que deve ser fortalecido e
modernizado com vistas a fazer valer o que a lei dispõe, assim como, a promover a
disseminação da cultura da preservação aliada ao desenvolvimento urbano com respeito à
construção de própria história da cidade.
Estabelecida a importância da legislação urbanística e do instrumento do tombamento
para a preservação de áreas históricas, pode-se inferir sobre as implicações desses
regramentos na atuação dos agentes do mercado imobiliário nos centros históricos. E, para
apreender as relações desses agentes com a legislação urbanística de preservação aplicada em
centros históricos e, por esta via, observar como referida legislação interfere no mercado
imobiliário no Centro Histórico de Belém, inicialmente, é preciso compreender o que
significa e como funciona o mercado imobiliário urbano e identificar os agentes que nele
atuam.
2.3 Mercado Imobiliário Urbano
Para discorrer sobre o mercado imobiliário urbano, faz-se uma breve apresentação do
que vem a ser mercado, explicitando quando o imóvel urbano passou a ser considerado
mercadoria produzida e ofertada no mercado imobiliário. Além dessas considerações, são
apresentados os agentes do mercado imobiliário com atuação direta e indireta em áreas de
preservação patrimonial.
2.3.1 Caracterização e tipos de mercado
Desde que o homem passou a trocar o excedente de sua produção com outros
produtores, se originou o que se conhece como “mercado”. Do espaço onde eram realizadas
as trocas de mercadorias, aos complexos sistemas de relacionamento econômico virtual da
atualidade, o mercado tem evoluído e tomado inúmeras especificidades e formas.
46
Pindyck e Rubinfeld (1994, p. 13) afirmam que os mercados “estão no centro da
atividade econômica”, sendo compostos por “[...] um grupo de compradores e vendedores que
interagem entre si, resultando na possibilidade de trocas”.
Um mercado se realiza por meio da oferta e da demanda, ou seja, de compradores e
vendedores e se processa a partir da relação entre eles. Existem vários tipos de mercado, de
acordo com o que é negociado. Há os mercados de bens (o imóvel é um bem imobiliário), de
serviços, de insumos e de valores financeiros (ações), dentre outros.
Alguns mercados se concentram em lugares físicos, onde se reúnem compradores e
vendedores e outros operam com grupos de pessoas dispersas ao redor do mundo que se
comunicam sem contato físico direto, a exemplo das transações feitas por meio de vias como:
internet, telefone, rádio, etc.
No mercado, o preço é o instrumento que regula a oferta e demanda. Rossetti (1990,
p. 232) esclarece que “os preços pelos quais são transacionados os bens e serviços produzidos
por um sistema econômico constituem – em linguagem elementar – a expressão monetária de
seus valores”. Contudo, vale destacar que o preço não se confunde com o valor. A fonte do
valor está na esfera da produção, podendo o mercado realizar ou não o valor de produção, o
preço se define na esfera da circulação da mercadoria, dependendo, dentre outros fatores, da
relação entre oferta e demanda.
Pindyck e Rubinfeld (1994) afirmam que o preço de mercado único só é praticado
quando quantidades de mercadoria são vendidas em mercados competitivos, ao passo que em
mercados não integralmente competitivos, poderão ser cobrados, no mercado, preços
diferentes pelo mesmo produto.
O funcionamento do mercado assume assim, características diferenciadas, as quais são
representadas em estruturas ou tipos. Os tipos de mercado são condicionados, basicamente:
pelo número de firmas produtoras; pela diferenciação do produto; pelo controle dos preços
pelas firmas; e, pela existência de barreiras à entrada de novas firmas no mercado.
Segundo essas características têm-se os mercados classificados em dois grupos
fundamentais: o de concorrência perfeita; e, o de concorrência imperfeita.
O mercado de concorrência perfeita ocorre quando muitas pequenas empresas vendem
produtos idênticos a muitos compradores e a um custo mais baixo possível, sendo que
vendedores e compradores estão bem informados sobre os preços. Não há restrições para
ingresso de qualquer empresa no mercado, assim como, nenhuma empresa exerce influência
determinante sobre o preço de mercado. A concorrência perfeita surge quando cada empresa
produz um bem que não tem características únicas, de modo que não importa para os
47
consumidores de quem comprar. (PARKIN, 2008). Entretanto, o funcionamento da economia
não acontece em um ambiente de concorrência perfeita, gerando o que se denomina de falhas
de mercado, que impedem que a economia alcance o estado de bem-estar social através do
livre mercado, sem interferência do governo. (LIMA, 2011).
Dentre as falhas de mercado têm-se as externalidades e a assimetria de informações.
Longo (1983 apud SOARES, 1999, p. 13) explica a externalidade como “[...] uma imposição
de um efeito externo causado a terceiros, gerada em uma relação de produção, consumo ou
troca”. Esta imposição pode promover benefícios (externalidades positivas) ou malefícios
(externalidades negativas) para estes terceiros. Portanto, em sociedades capitalistas, e em
especial no que tange ao patrimônio cultural, o Estado deveria agir no sentido de inibir
atividades que causem externalidades negativas e incentivar atividades causadoras de
externalidades positivas.
A outra falha presente em mercados é a assimetria de informações, que ocorre quando
vendedores têm informações a mais que os compradores, ou vice-versa. Isto pode acarretar
desvio na eficiência e problemas no mercado. Uma das formas encontradas para contornar o
problema da assimetria de informações é a certificação de produtos ou serviços, assim o
consumidor terá a garantia da qualidade dos mesmos e, poderá escolher, de acordo com seu
poder de compra, aquele que possa suprir sua necessidade de consumo.
Os mercados imperfeitos ocorrem quando há falhas no mercado. Nessa situação,
destacam-se os mercados: monopolista, o oligopolista e o em concorrência monopolista.
O mercado monopolista se apresenta quando uma empresa oferece um produto
exclusivo, sem substituto próximo e, por isso, tem poder para estabelecer o preço máximo
possível de venda, mantendo os potenciais concorrentes afastados. O monopólio estabelecido
impõe barreiras legais ou naturais à entrada de novas empresas no mercado. (PARKIN, 2008).
O mercado oligopolista ocorre quando é pequeno o número de empresas que oferta o
produto, e cada uma tem grande participação no mercado, tendendo a formação de cartéis9.
Em um oligopólio, todas as empresas podem fabricar um produto idêntico e competir no
preço, ou produzir um produto diferenciado e competir no preço, qualidade e marketing. Há
imposição de barreiras naturais ou legais à entrada de novas empresas. (PARKIN, 2008).
9 Cartel é um acordo explícito ou implícito entre concorrentes para, principalmente, fixação de preços ou quotas
de produção, divisão de clientes e de mercados de atuação. Fonte:
http://portal.mj.gov.br/data/Pages/MJ9F537202ITEMIDDEB1A9D4FCE04052A5D948E2F2FA2BD5PTBRIE
.htm
48
O mercado em concorrência monopolista ocorre quando competem muitas empresas,
com pequena participação no mercado e por isso tem poder limitado para interferir no preço
do produto. As empresas são livres para entrar e sair do mercado e oferecem produtos
diferenciados, sendo a competição baseada na qualidade do produto, no preço e nas
atividades de marketing.
Na economia, há setores que são específicos, cujas dinâmicas e atuação no mercado
estão fundamentalmente atreladas a mecanismos da vida e do espaço urbano. Este é o caso do
mercado imobiliário urbano, cujo produto ofertado é o imóvel, representado pelo terreno10
com ou sem edificação, que entra na esfera da circulação via mercado de aluguel ou de
compra e venda.
Lacerda (2013) classifica o mercado imobiliário como de concorrência monopolista,
pois embora haja “muitos vendedores de um produto particular, o produto de cada vendedor é,
de certa maneira, diferenciado daquele dos outros vendedores” (LEFTWICH, 1979 apud
LACERDA, 2013, p. 46). A autora se respalda, ainda, para tal afirmação, nas análises de
Chamberlain (1933), para o qual, o mercado do solo urbano:
Comporta elementos de concorrência perfeita, na medida em que nele atuam vários
vendedores e compradores, e, ao mesmo tempo, elementos de monopólio,
decorrentes da situação peculiar do terreno na estrutura urbana. (LACERDA, 2013,
p. 46).
2.3.2 Especificidades do mercado imobiliário urbano
A transformação do ambiente urbano em mercadoria, segundo Vargas e Araujo
(2014), data do final do século XIX, momento em que foi iniciada a instituição da propriedade
privada no Ocidente, fato que abriu caminho para a criação do mercado imobiliário. Assim,
“O capital ao buscar alternativas de investimentos, encontraria no ambiente construído um
solo fecundo” (VARGAS e ARAUJO, 2014, p. XX).
Para Vargas (2014), o desejo de possuir a terra e de obter, na troca dela, um excedente,
está na gênese do mercado imobiliário. Acontece que a mercadoria imobiliária,
diferentemente de outras mercadorias ofertadas no mercado, guarda peculiaridades únicas, por
diversos aspectos, uma das mais importantes delas, decorre da própria natureza diferenciada
do solo urbano. No mercado imobiliário, o solo, meio de produção onde se instala a
edificação, é um bem irreprodutível, devido à dificuldade de se repetir, em outro local, as
10
Para fins deste trabalho, terreno, solo e terra apresentam o mesmo significado.
49
mesmas características da sua localização. Com isso, a oferta da localização do imóvel urbano
é inelástica, ou seja, estruturalmente escassa. Esta característica confere privilégios de
monopólio à pessoa que tem o direito de uso dessa localização. (HARVEY, 1980; ABRAMO,
1989; SCHECHINGER, 2007; VARGAS, 2014).
Outros fatores diferenciados do mercado imobiliário advêm: do caráter inercial da
edificação, devido à sua vinculação ao terreno; da produção das edificações acontecer no
mesmo local do consumo; possuir alto custo unitário; e, apresentar maior durabilidade e
menor depreciação com o tempo, se comparado com outras mercadorias.
Assim como qualquer outro produto, o imóvel urbano apresenta valor de uso e valor
de troca. O valor de uso do imóvel equivale ao potencial de satisfação daquele que o utiliza,
sendo proprietário ou não do mesmo. Já o valor de troca representa o potencial de uso que o
imóvel dispõe, que se reveste no seu preço ao ser disponibilizado no mercado.
Vargas (2014) observa que quando se acrescenta ao valor de troca, outros valores,
como a busca por conforto, segurança, qualidade ambiental, status, etc. tem-se o valor de
signo. E ainda, que a valorização da diferença e da exclusividade oriunda de condicionantes
locais é vendida junto com a edificação. Nesse sentido, a valorização de um bem está
intrinsecamente vinculada a sua localização no espaço urbano. Pasquale e Alencar11
(2006
apud VARGAS, 2014, p. 48) definiram cinco grupos de atributos locacionais: “[...] qualidade
ambiental e vizinhança; acessibilidade, sistema viário e transporte; comércio e serviços;
infraestrutura urbana; aspectos socioeconômicos. [...]” Tal visão traz para o conceito de
localização outros atributos, antes restrito à acessibilidade. Vargas (2014) acrescenta na
mesma linha, “a capacidade do capital imobiliário de planejar a criação de localizações com
investimentos realizados interna ou externamente ao lote foco do empreendimento.”. Desse
modo, pondera a mesma autora que “[...] não existem localizações consideradas ótimas
(oferta) para todos. Há variações na escolha da melhor localização de acordo com o interesse,
o perfil e a capacidade de pagamento do público-alvo (demanda).” (VARGAS, 2014, p. 45).
Desse modo a disputa pela localização vai interferir no preço do solo urbano.
Assim, o imóvel apresenta oferta e demanda diferenciadas, e, por conseguinte,
também, preços distintos, em decorrência de sua localização no espaço urbano e de condições
ambientais, paisagísticas, de preservação, de infraestrutura e de vizinhança, dentre outros
aspectos.
11
Estes autores realização uma pesquisa sobre a hierarquização de atributos de localização para o uso
residencial. (VARGAS, 2014)
50
O valor de um imóvel também pode estar relacionado com sua condição de patrimônio
cultural. Luchiari (2005) considera que há uma tendência mundial em transformar o
patrimônio em produto econômico, em mercadoria. Nesse sentido, destaca:
A revalorização das paisagens constituídas por elementos históricos, como o
patrimônio arquitetônico, tem atribuído às paisagens urbanas contemporâneas um
novo sentido no campo do consumo cultural. O patrimônio arquitetônico tornou-se,
hoje, cenário revestido de valores mercadológicos, descompromissados com o
passado e com o lugar - tendência global que reflete a mundialização das relações,
dos valores e das manifestações culturais Luchiari. (2005, p. 95).
Assim, além da localização, o patrimônio cultural edificado em centros históricos,
também passou a ser um fator que agrega valorização imobiliária.
O mercado imobiliário urbano, assim como outros ramos de mercado, também pode
ser classificado em: mercado formal e mercado informal.
O mercado formal é aquele regulado por normativas que são barreiras legais, ou seja,
opera com regras que são consolidadas em leis. Essas normas podem ser de cunho
urbanístico, tributário, fiscal, dentre outros.
Ao analisar o mercado imobiliário formal, Lacerda (2013) alerta que o mercado
imobiliário formal de uma determinada cidade “é formado por diversos submercados com
preços distintos de acordo com a sua respectiva localização e seus atributos em termos de
infraestrutura, equipamentos e serviços urbanos e de significado (status, poder, prestígio)”
(LACERDA, 2013, p. 47).
Clichevsky (2009, p. 70) aponta um conjunto de características do mercado formal que
impossibilitam o acesso ao mesmo por expressiva parcela da população urbana. Dentre elas:
• Es escasamente regulado em el pasaje de tierra rural a urbana (subdivisión, uso y
ocupación) y menos aún em la comercialización.
• Pose e relación com la dinámica económica de cada país: inflación y/o estabilidad,
funcionamiento del sector financiero: intereses, entrada de capitales; comercio
exterior, etc., y en especial a partir de los procesos de globalización, com La
economía mundial. Asi mismo, pose e relación directa com los mercados de
vivienda, industria, comercio y servicios, lo que genera submercados em función
de las demandas específicas de lãs actividades urbanas.
• Los agentes productores y comercializadores directos (propietarios,
incorporadores, promotores, urbanizadores) y lós indirectos (sector financiero,
industrial, comercial, etc.) fijan las pautas de funcionamiento del mismo.
• Funciona segúnla oferta y la demanda, pero solo las solventes.
• E sim perfecto y, segúnlos diferentes países y ciudades, monopólico u oligopólico.
Pose e escasa transparencia; es difícil conocer quien es son lós propietarios (por el
uso de “testa ferros”) y los precios reales de las transacciones que se realizan.
• Ha estado condicionado por La estructura de propiedad, históricamente dada, más
o menos atomizada o concentrada dependiendo de los países y ciudades,
principalmente enla periferia de lãs mismas.
• Su funcionamiento da por resultado gran retención de tierra –de grandes y
pequeños propietarios–, y, por lo tanto, existe una cantidad importante de lotes
vacantes urbanos.
51
• Excepcionalmente, em algunos contextos y períodos históricos ha existido um
submercado destinado a la población de bajos ingresos.
O mercado informal se manifesta quando ocorrem situações desconformes em ralação
ao regramento jurídico vigente, o que induz ao surgimento de regras paralelas de operação no
mercado. Para Torres e Gonçalves (2007), o mercado imobiliário informal envolve duas
dimensões: a urbana; e, a econômica. Isso ocorre pelo fato de não respeitar as leis e/ou
normas urbanísticas, jurídicas e tributárias instituídas.
Clichevsky (2009, p. 68) afirma que a “[...] existência del mercado ilegal de tierra para
la población de menores ingresos se relaciona com lãs restricciones de acceso a la tierra legal,
tanto en términos de producción como de comercialización de la misma.” Pondera, também,
que a informalidade, a ilegalidade e a irregularidade implicam duas formas de infração: a
referente aos aspectos dominiais, com ausência do título de propriedade; e, a referente ao
processo de urbanização, com o descumprimento das normas de parcelamento, uso e
ocupação do solo, e também de licença para localização de usos urbanos. (CLICHEVSKY,
2009).
Com relação à dinâmica do mercado informal, Cyrillo e Morado Nascimento (2010, p.
4), apoiados nos comentários de Baltrusis (2003), afirmam que “esse mercado funciona como
uma extensão do mercado formal, um submercado com características próprias e com
contratos sociais estabelecidos pela população local.”.
Nesse sentido:
Quando a lei não se constitui no elemento de garantia das relações contratuais de
mercado, outras formas de garantia devem se desenvolver para restabelecer uma
relação de confiança entre as partes envolvidas na relação contratual de mercado. No
caso do mercado informal e popular de solo urbano, outras formas de garantia
devem se construir socialmente para que as partes estabeleçam uma relação de
confiança em respeito aos termos contratuais estabelecidos entre compradores e
vendedores no mercado de comercialização e entre locatários e locadores no
mercado de locação. (ABRAMO, 2009 apud CYRILLO e MORADO
NASCIMENTO, 2010, p. 3 - 4).
Esta dissertação está focada, sobretudo nos agentes que atuam no mercado imobiliário
formal, aqui, entendidos como os entes, pessoas físicas ou jurídicas, que assumem os diversos
papéis nesse segmento formal da economia.
Ressalte-se que o mercado imobiliário no centro histórico assume um perfil
diferenciado comparado ao apresentado em outras áreas da cidade. A principal diferença é
que, por força legal, a produção imobiliária para o mercado é praticamente nula nesta área da
cidade, ou seja, a liberdade para produzir novas edificações é restrita, se dá pela substituição
da edificação, quando esta não é de interesse a preservação, obedecendo, entretanto, aos
requisitos para o sítio como um todo, ou pela construção nos raros terrenos não edificados.
52
Tais restrições decorrem fundamentalmente do tombamento dessa área, que resguarda
o acervo cultural construído socialmente durante os vários períodos de seu desenvolvimento e
da legislação urbanística de proteção do patrimônio.
Portanto, o mercado imobiliário nos centros históricos se restringe, majoritariamente, à
circulação do estoque imobiliário existente por meio da compra e venda, ou da locação. Como
consequência, nesse espaço regulado por normas de preservação do patrimônio, os agentes do
mercado imobiliário tendem a estabelecer formas e lógicas de atuação também específicas.
2.3.3 Agentes do mercado imobiliário e suas lógicas de atuação em centro histórico
Os agentes que atuam no mercado imobiliário urbano desenvolvem suas atividades
fundamentalmente em dois grandes segmentos: na oferta de imóveis, envolvendo a produção
e a circulação da mercadoria imobiliária; e na demanda por imóveis, englobando os usuários
dessa mercadoria.
Os agentes da produção e circulação atuam conjuntamente no caso de imóveis novos.
Entretanto, quando se trata de transações com imóveis já edificados, como é o caso
predominante das edificações em centros históricos tombados, os agentes da oferta se
restringem, na quase totalidade, àqueles relacionados à esfera da circulação: os proprietários
vendedores ou locadores; e, os intermediários (imobiliárias e/ou corretores independentes).
Agentes estes com a atuação direta no mercado imobiliário
Lacerda (2013) faz referência aos agentes de atuação direta e indireta no mercado
imobiliário e aponta alguns deles:
Diretamente, atuam os proprietários dos terrenos; escritórios de arquitetura e
engenharia; detentores de capitais financeiros a quem cabe, na maioria das vezes,
garantir os recursos necessários à produção e à comercialização de bens
imobiliários, podendo advir do Estado ou do setor privado; corretores de imóveis,
que intermediam a circulação desses bens e fiadores [...] Indiretamente, atuam: o
Estado, por meio de políticas macroeconômicas (que definem níveis salariais e taxas
de juros), de legislações urbanísticas e do provimento de infraestruturas,
equipamentos e serviços urbanos. Acresce que esse mercado necessita de
instituições formais e, com elas, de um aparato legal para garantir que os acordos
sejam respeitados pelas partes envolvidas. (LACERDA, 2013, p. 47-48).
Atuando diretamente, para fins desta dissertação foram considerados os seguintes
agentes:
Do lado da oferta:
Da produção do imóvel: proprietários de imóveis, construtores; financiadores;
e, os promotores/incorporadores imobiliários;
53
Da circulação do imóvel: locadores e vendedores de imóveis, que podem ser os
proprietários ou corretores imobiliários.
Do lado da demanda: os usuários dos imóveis de uso habitacional ou não habitacional
(comercial, serviço, institucional e industrial) que podem ser os compradores ou inquilinos.
Além destes, assumem papel importante, atuando indiretamente, o Estado e as
organizações da sociedade civil de defesa do patrimônio. Apresentados os agentes, cabe agora
entender suas especificidades e suas lógicas de atuação na cidade, e em especial, nas áreas
consideradas centros históricos.
O proprietário fundiário/imobiliário é quem detém, sob seu domínio, parcela(s) de
solo urbano, seja para seu usufruto ou para fins de mercado. Para Schechinger (2007) este
agente controla o insumo básico indispensável para a produção do mercado de imóveis: o solo
urbano.
Schechinger (2007) mostra que os proprietários fundiários não se comportam de
maneira homogênea, e os classifica em três grupos: o proprietário usuário, o proprietário
investidor e o proprietário patrimonialista. O proprietário usuário é aquele que detém o imóvel
para seu usufruto; quando o coloca à venda, busca recuperar o valor para comprar outro
imóvel com características semelhantes para continuar sendo usuário. O proprietário
investidor é aquele que adquire um imóvel com o propósito de obtenção de renda fundiária.
Para esse proprietário interessa, especialmente, que haja uma procura elevada e solvável pelo
bem que dispõe, capaz de pressionar para cima o seu preço. O proprietário patrimonialista é
aquele que não utiliza o imóvel, nem precisa vendê-lo no curto prazo. Ele o recebeu como
herança ou o adquiriu e o retém, aguardando que investimentos futuros no entorno venham a
valorizá-lo. Se não existir nenhum mecanismo que o obrigue a vendê-lo, ele não o fará. Esta
atitude é típica do especulador imobiliário.
É difícil encontrar exemplos puros de cada um desses tipos de proprietários e, que o
usual é a combinação da conduta de ao menos dois dos três tipos. (SCHECHINGER, 2007).
A lógica de atuação do proprietário fundiário, em geral, está fundada na perspectiva de
auferir a maior renda possível de sua propriedade no ato da venda, considerando a
possibilidade de ganhos futuros em decorrência do uso que poderá ser implantado no lote e/ou
dos investimentos futuros feitos no entorno, notadamente aqueles voltados para a implantação
de infraestrutura ou requalificação urbanística, arcados pelo Estado.
Schechinger (2007) considera, ainda, que pelo fato do solo não ter custo de
reprodução, ele não terá um preço mínimo a ser exigido pelo proprietário, assim, o preço será
determinado essencialmente pela demanda.
54
O proprietário fundiário pode exercer pressão no Estado, especialmente na instância
municipal, visando, dentre outros, interferir na lei de uso do solo, com vistas à valorização de
suas terras, assim, o estabelecimento de índices de aproveitamento mais elevados permitirá
maiores ganhos. (CORRÊA, R. 1989).
Pelo fato da produção imobiliária de imóveis novos ser muito restrita, e em
decorrência da pouca disponibilidade de terrenos, nem sempre o centro histórico exerce
atratividade para os proprietários fundiários investidores. A estes restam as expectativas de
auferir maior montante de renda pelo aumento da demanda, quer em decorrência da
localização, quer pelo aumento da atratividade da área na escala da cidade, o que pode ser
alavancado pela exploração do valor econômico, cultural e simbólico do entorno. Os
proprietários investidores nos centros históricos compram imóveis deteriorados e/ou
desvalorizados na expectativa de que inversões do Estado em requalificação de espaços
públicos ou em projetos de revitalização econômica venham a aumentar a demanda e o preço
do seu imóvel, ou ainda, para auferir renda imobiliária via locação.
Quanto aos proprietários usuários a legislação de preservação pode representar um
benefício, ao manter seu imóvel protegido e valorizado, sob o ponto de vista cultural e
simbólico, mas ao mesmo tempo, o sujeita a rígidas regras quanto à conservação da
edificação, assim como aos altos custos dessa ação.
Os proprietários patrimonialistas podem ser representados por ex-proprietários
usuários, que ao deslocarem suas moradias e atividades para outras áreas da cidade, resolvem
manter seus imóveis a espera de revalorização. Neste contexto, a legislação preservacionista
pode colocá-los com vantagens de monopólio, por deter uma localização única na paisagem
cultural do centro.
O incorporador imobiliário, também chamado de promotor imobiliário é o agente
que opera na “articulação de um conjunto de frações de capital com funções específicas no
circuito produtivo imobiliário.” (ABRAMO, 1989, p. 49).
Este agente se articula: com os proprietários fundiários, visando à aquisição do solo;
com os capitais construtores, para viabilizar o processo de construção; com o capital
financeiro, para obter o financiamento da construção; e com os capitais comerciais e de
serviços, na realização (venda ou locação) da produção imobiliária.
Corrêa, R. (1989, p. 19-20) considera que os promotores imobiliários representam um
conjunto de agentes que realizam, parcial ou totalmente, as seguintes operações:
a) incorporação, que é a operação-chave da promoção imobiliária [...];
b) financiamento, que visa a compra do terreno a partir da formação de recursos
monetários provenientes de pessoas físicas e jurídicas [...];
55
c) estudo técnico [...];
d) construção ou produção física do imóvel [...]; e
e) comercialização ou transformação do capital mercadoria em capital-dinheiro [...].
Para Abramo (1989, p. 48-49), a particularidade do capital incorporador “[...] é
determinada pelo controle econômico que exerce sobre a mudança de uso do solo, operada
por um processo de edificação”.
Smolka (1989, p. 11-12), reforça este argumento afirmando que:
[...] o reconhecimento jurídico da figura do incorporador como agente (capital), que
assume o comando sobre a mudança no uso do solo urbano: i. facilitou a realização
de ganhos capitalistas de base fundiária; ii. acarretou uma efetiva subordinação da
atividade de edificação a incorporação e, iii. redefiniu, também, a própria matriz de
estruturação interna da cidade, reduzindo consideravelmente os graus de liberdade
disponíveis para o controle social do uso do solo (ou do planejamento urbano em
geral). Tudo isto significou a consagração da lei de mercado na regulação da
mudança do uso do solo e, por conseguinte, de considerável parcela da formação dos
preços dos imóveis.
Harvey (1980) considera que os promotores criam valores de uso para outros, com a
finalidade de auferir valores de troca para si mesmos. E estão interessados no crescimento, na
construção e na reabilitação da cidade.
O incorporador imobiliário atua, sobretudo, na articulação dos circuitos de produção e
comercialização de imóveis. Uma vez que a produção no centro histórico se acha limitada
pelas imposições da legislação de preservação, sua atividade e possibilidades de obtenção de
parcela dos lucros se veem bastante comprometidas. Por isso, em áreas históricas tombadas, o
promotor imobiliário pode ter interesse especial na modificação da legislação que
regulamenta o uso e a ocupação do solo nessas áreas. Por outro lado, em diversos casos, esses
sítios apresentam interessantes espaços portuários e industriais abandonados ou ociosos, os
quais estão sendo alvo de processos de renovação e revitalização urbana. Nestas
circunstâncias, o capital incorporador pode se interessar em articular e promover a
espetacularização dessas áreas, mesmo que desconectadas do objetivo precípuo da
preservação patrimonial. Já nas áreas tradicionais consolidadas, com economia dinâmica e
com representativo número de moradores, o interesse dos promotores tende a ser
insignificante, pois são poucas as possibilidades de realização do circuito do capital
imobiliário.
Ressalte-se que, ao pequeno incorporador, comprar imóveis deteriorados, para
reformá-los, transformando-os em subunidades e vendê-los, ou alugá-las para vários usuários
é uma alternativa a ser considerada nos centros históricos. Assim como, adotar a mesma
estratégia válida para os construtores, ou seja, o estoque edificado que não estiver destinado à
56
preservação pode ser substituído por edificações novas, desde que atendidas as exigências da
lei.
O construtor é o agente que edifica o imóvel no terreno pertencente a um
determinado proprietário; é quem opera a chamada indústria da construção civil. Abramo
(1989, p. 48), ao analisar as características dessa indústria, enfatiza, dentre outras
características: “[...] a baixa relação capital-trabalho, a pulverização da oferta caracterizando
um mercado concorrencial e o caráter manufatureiro da produção.” Afirma, também, que a
produção imobiliária é diferenciada dos demais setores produtivos da economia em função
“[...] do seu [baixo] estágio tecnológico e da característica concorrencial de seu mercado [...]”.
O capital construtor, na análise de Abramo (1989), detém apenas o controle técnico da
produção. Ele não possui autonomia quanto à decisão de produzir, dependendo das decisões
do capital incorporador ou do usuário que o contrate para produzir.
No centro histórico, a atuação do construtor de imóveis tende a ser limitada, uma vez
que esse local da cidade já se encontra construído na sua quase totalidade. Esta limitação é
maior se o estoque imobiliário se encontrar protegido por instrumentos legais que visam à
preservação do bem, especialmente o tombamento e a legislação urbanística de preservação.
Esses instrumentos praticamente anulam a possibilidade de reprodução física ampliada
desse espaço e, a produção imobiliária em lotes ainda vagos, é restritiva. O nicho de mercado
para os construtores em áreas históricas equivale à reforma, restauro e reconstituição dos bens
imobiliários. Estes serviços são altamente especializados e onerosos, sendo considerados
quase artesanais, implicando, normalmente, em baixas margens de lucros, o que os tornam
pouco atrativos ao capital construtor.
Ao pequeno construtor, entretanto, quando o imóvel não tem interesse à preservação,
apesar de estar em área tombada, pode representar um nicho de mercado atraente, pois as
edificações “velhas” e deterioradas podem ser demolidas e substituídas por construções
novas, desde que seja obedecido ao disposto na lei de uso do solo para o local.
O longo período de construção e o alto valor do imóvel fazem com que, a grande parte
dos agentes do mercado, recorra a financiamentos imobiliários. Neste contexto, o financiador
da produção e da aquisição de imóveis exerce papel fundamental no mercado imobiliário. De
um lado, financia a atuação das construtoras e incorporadoras na produção de imóveis. De
outro lado, disponibiliza o crédito imobiliário para os compradores das unidades imobiliárias.
No Brasil essa função é exercida por instituições financeiras, figuras jurídicas
autorizadas a funcionar com crédito imobiliário pelo Banco Central. Parte é integrante do
Sistema Financeiro da Habitação e tem como função básica captar recursos (poupança e
57
outros) para aplicação na atividade imobiliária. Podem financiar imóveis no país: a Caixa
Econômica Federal (CAIXA); os grandes bancos comerciais; e outras entidades autorizadas
pelo Banco Central.
O financiamento imobiliário no Brasil foi estruturado, fundamentalmente, para atender
a demanda habitacional, sendo este o foco principal desde os programas governamentais
estabelecidos com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH), das Companhias de
Habitação (COHAB), até o Programa Minha Casa Minha Vida, vigente atualmente. Pode ser
requerido para três objetivos: compra, reforma ou construção de um imóvel, e sob duas
formas. A primeira e mais tradicional é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que tem a
Caixa Econômica Federal como principal intermediário. A segunda modalidade de
financiamento é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite o crédito
habitacional concedido com recursos dos próprios bancos. (PORTAL BRASIL, 2009).
Em geral, a oferta e as exigências estabelecidas pelas agências para o financiamento
imobiliário não condizem com o perfil da maioria das edificações existentes em centros
históricos, que necessitam, por força legal, manter sua integridade preservada. Ademais,
intervenções em prédios históricos normalmente são muito onerosas, não se enquadrando nas
faixas de financiamento disponibilizadas por essas instituições.
Diante disso, o financiamento imobiliário, em centros históricos, é feito, basicamente,
por programas governamentais que são destinados, principalmente, ao restauro, à conservação
e à preservação das edificações e de conjuntos urbanos.
Ressalte-se que, não obstante todo o movimento para a preservação de centros
históricos, os programas de financiamento para a construção ou reforma de imóveis nestas
áreas ainda são escassos e limitados, sendo ofertados quase que exclusivamente pelo Poder
Público e por instituições financeiras estatais.
Dentre os exemplos recentes de financiamentos ofertados por programas
governamentais federais com o intuito de preservação do patrimônio histórico estão o
Programa Monumenta12
, já finalizado, e o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC)
Cidades Históricas13
, atualmente em execução.
12
Programa do Ministério da Cultura, cujo conceito inovador procurou conjugar recuperação e preservação do
patrimônio histórico com desenvolvimento econômico e social. Ele atuou em cidades históricas protegidas pelo
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). O Monumenta contou com financiamento do
Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e o apoio da UNESCO. Fonte:
http://www.ipac.ba.gov.br/preservacao/monumenta. 13
O PAC Cidades Históricas é uma ação intergovernamental articulada com a sociedade para preservar o
patrimônio brasileiro, valorizar a cultura e promover o desenvolvimento econômico e social com
sustentabilidade e qualidade de vida para os cidadãos, com objetivo de posicionar o patrimônio cultural como
58
Como estes programas surgiram muito depois da formação dos centros históricos, eles
pouca repercussão direta tiveram nestas áreas. Contudo, a partir dos anos 1990, algumas
destas agências, em particular a CAIXA, criaram financiamentos para recuperação de imóveis
e sua reconversão para o uso habitacional.
Os corretores de imóveis são agentes que trabalham de forma independente,
individualmente, ou por meio de empresas corretoras. Sua atuação consiste em fazer a
articulação entre ofertante e demandante, devendo encontrar um denominador que satisfaça
ambos na negociação. Por isso, são conhecidos como intermediários do mercado de imóveis.
Prestam serviços para os demais agentes do mercado, à medida que favorecem a venda ou
aluguel de terrenos, de edificações novas ou do estoque imobiliário edificado ofertado para o
uso.
Como os seus ganhos são equivalentes a percentuais aplicados ao preço do imóvel
negociado, interessa aos corretores conseguir o maior preço na negociação do imóvel no
mercado. Assim, mercados imobiliários desaquecidos ou com limitações muito rígidas, como
em centros históricos, desestimulam o ingresso desses agentes nesse mercado.
A ocorrência do tombamento e as restrições da legislação urbanística de proteção de
áreas históricas, ao dificultar a construção de novas edificações e a realização das adaptações
das edificações existentes para atender as novas demandas do mercado, reduzem as
possibilidades de crescimento tanto da oferta, quanto da demanda de imóveis no centro,
pressionando os preços para baixo ou evitando que estes sejam pressionados para cima. Com
isso, os corretores têm a amplitude de sua atuação e o montante de seus ganhos afetados. Esta
tendência pode ser revertida com ações, normalmente levadas a cabo pelo Estado, de
requalificação e revitalização do centro histórico que afetem o volume da demanda, já que a
oferta de imóveis no centro é praticamente inelástica.
Os agentes que atuam na produção e na circulação do produto imobiliário podem se
apresentar como vendedores ou locadores, que são os agentes que ofertam imóveis de sua
propriedade ou posse no mercado. Os vendedores/locadores podem ser proprietários
fundiários ou de imóveis, promotores imobiliários, corretores, etc. Utilizam-se do valor de uso
do imóvel para gerar valor de troca. No papel de locador ele cede o direito de uso do imóvel
em troca do pagamento do aluguel.
eixo indutor e estruturante em cidades tombadas pelo IPHAN. Fonte:
http://portal.iphan.gov.br/portal/montarPaginaSecao.do?id=17776&retorno=paginaIphan.
59
Aos usuários de imóveis em centro histórico (compradores/proprietários ou inquilinos
– de uso habitacional e não habitacional) importa, sobretudo, o valor de uso do seu imóvel, ou
seja, que ele atenda suas necessidades de espaço, que podem ser de natureza objetiva ou
subjetiva. Para eles a legislação urbanística só os afeta à medida que inviabiliza ou onera o
atendimento destas necessidades. Mas, em contrapartida usufruem de fatores locacionais que
poucas outras áreas da cidade dispõem.
Os compradores do produto imobiliário adquirem-no para satisfazer suas necessidades
de moradia, trabalho, ou outro fim qualquer, além de poderem fazê-lo para compor reserva
imobiliária para futuros empreendimentos e/ou obter ganhos especulativos. Interessa ao
comprador: o valor de uso; e, o potencial valor de troca do imóvel como fonte de renda, na
venda ou locação futura e estoque imobiliário para futuras construções. Sua decisão está
diretamente vinculada ao seu poder de compra, ao seu desejo de qualidade de vida, à
segurança, ao status, à expectativa de renda futura; ao seu propósito de melhores retornos
econômicos pelo uso que desejem implantar no imóvel; etc.
O inquilino ou locatário, conhecido também como arrendatário, é o agente que paga
pelo uso de um imóvel, seja para sua moradia, trabalho ou outro uso qualquer. Guarda
particularidades quanto ao valor do imóvel, pois é o agente que está interessado somente no
valor de uso, tirando o melhor proveito possível do imóvel, posto, que não é proprietário e
não pode ter nenhuma possibilidade de extrair renda imobiliária.
O Estado atua diretamente no mercado imobiliário quando produz e comercializa, por
exemplo, moradias, e indiretamente, já que é o agente público responsável pela gestão da
cidade e desempenha diversas funções no espaço urbano. Atua na organização espacial da
cidade e tem o papel de mediar os interesses dos diversos agentes urbanos.
Corrêa, R. (1989, p. 24) afirma que a atuação do Estado “tem sido complexa e
variável, tanto no tempo como no espaço, refletindo a dinâmica da sociedade da qual é parte
constituinte”. Para este autor, o Estado pode atuar diretamente no mercado imobiliário, como
consumidor de espaços e de localizações específicas, como proprietário fundiário e até como
promotor imobiliário, sem deixar de ser também um agente importante na regulação do uso e
da ocupação do solo. (CORRÊA, R. 1989).
O Estado atua também no espaço urbano como provedor de infraestrutura e serviços
públicos (sistema viário, redes de abastecimento de água e coleta de esgoto, educação, saúde,
etc.). Entretanto, é fundamental o papel do Estado enquanto responsável pelo estabelecimento
de políticas públicas e regulador do espaço urbano. Ao criar e implantar instrumentos
urbanísticos, como o tombamento; e, desenvolver e aplicar a legislação urbanística,
60
especialmente na esfera municipal, como a de regulamentação do uso e ocupação do solo,
além das regulamentações referentes a áreas especialmente protegidas, como as de interesse
histórico, o Estado desempenha funções que interferem diretamente em um mercado muito
dinâmico e específico, com grande força na economia urbana, que é o mercado imobiliário.
No mercado imobiliário, o Estado pode, também, assumir o papel de vários agentes,
como: promotor imobiliário atuando por meio das COHAB; como proprietário fundiário,
dispondo de terras públicas como reserva fundiária ou banco de terras que são utilizadas para
diversos fins; como agente financiador atuando por meio dos bancos públicos, especialmente
a CAIXA, o Banco do Brasil (BB) e o Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e
Social (BNDES).
No entanto, interessa para este trabalho, o papel do Estado como regulador do espaço
urbano, especialmente quanto à elaboração da legislação urbanística de preservação do
patrimônio e de instrumentos da política urbana incidentes no centro histórico da cidade -
local que guarda especificidades únicas que precisam ser consideradas tanto do viés da
urbanização, como do viés econômico, social e ambiental -, ou seja, atuando indiretamente no
mercado imobiliário, embora desempenhe múltiplos papéis nesse mercado. Para além dessa
função de normatizador, serão feitas referências às intervenções no espaço físico de maior
relevância, que possam ter tido repercussão na valorização dos imóveis e consequente mente
nos preços, e, por essa via, no funcionamento do mercado.
Além desses agentes, em centros históricos, atuando de forma indireta, existem as
entidades civis vinculadas à preservação patrimonial, como as associações e organizações não
governamentais, que atuam nesse espaço da cidade, na perspectiva de garantir a voz da
sociedade na proteção do patrimônio cultural, seja ele material ou imaterial. Atuam
denunciando infrações, cobrando a atuação do Estado, divulgando o patrimônio e
conscientizando os moradores e sociedade em geral sobre a importância da preservação.
As suposições, até aqui apresentadas, sobre a atuação dos agentes envolvidos no
mercado imobiliário em centros históricos, e a repercussão da legislação urbanística de
preservação do patrimônio, precisam ser aprofundadas e checadas. Para isso, esta dissertação
analisará os agentes que atuam no Centro Histórico de Belém.
61
3 CENTRO HISTÓRICO DE BELÉM (CHB)
O presente capítulo aborda o CHB, destacando as características do sítio físico,
socioeconômicas e do patrimônio edificado, assim como os principais aspectos históricos da
sua formação. São apresentadas ainda, as normas urbanísticas que balizaram, ao longo do
tempo, a produção imobiliária em Belém, com ênfase no período em que a legislação passou a
incorporar os pressupostos da preservação patrimonial, e as repercussões que tal legislação
teve na produção imobiliária do CHB.
3.1 Caracterização do CHB
Belém fica situada no pontal delimitado pelo Rio Guamá e pela Baía do Guajará,
próximo da foz do Rio Pará, o qual deságua no Oceano Atlântico. Essa localização territorial
lhe garante posição estratégica na Região Amazônica, quanto aos fluxos de mercadorias,
pessoas e comunicação, ligados por vias fluvial e marítima (Figura 3). Na extremidade
sudoeste da área continental do Município fica localizada a área caracterizada como Centro
Histórico de Belém (Figura 4).
Figura 3 – Posicionamento estratégico de Belém na Região Amazônica.
Fonte: Ecoflorestal (2015). Reelaborado pela autora.
Localização de Belém
na Região Amazônica
62
Figura 4 – Localização do Centro Histórico de Belém.
Fonte: or Davina Lima e Edilson Rosa, com base em Google Earth (2015), Belém (1994) e Pará (1993).
O sítio do CHB apresenta relevo plano, com cotas topográficas variando de 0 a 16
metros, como mostra a Figura 5. Observa-se que o ponto de cota mais alta a oeste do mapa
representa o local escolhido pelos colonizadores para a instalação do marco inicial da
ocupação do território, pelo fato de ser ponto estratégico para a defesa do local.
Figura 5 – Planta topográfica do CHB.
Fonte: Belém (1999a). Elaborado por Antonio Lamarão Corrêa.
63
Visualizam-se nas áreas de cota até 4 metros, as áreas mais baixas da cidade, as quais
estão sujeitas a alagamentos nos períodos do ano de maré alta. Nesse período diversas áreas
do CHB ficam submersas, a exemplo da área do Ver-o-Peso (Fotografia 5).
Fotografia 5 - Ver-o-Peso submerso pela maré alta.
Fonte: Pina (2011).
O CHB é composto pelo bairro da Campina e por partes dos bairros da Cidade Velha,
Reduto e Umarizal, sendo que nos dois últimos, compreende apenas a área portuária14
,
conforme indicado na Figura 6.
O local abrange uma área de aproximadamente 1.731.495,00 km², constando 3.079
lotes, os quais comportam cerca de 7.339 unidades imobiliárias, com aproximadamente 1.708
sendo de valor histórico (BELÉM, 2004).
De acordo com IBGE (2011), dos domicílios15
do CHB: 59,4% estão sendo ocupados
pelos próprios proprietários; 36,2% estão ocupados por inquilinos; e, 4,4% encontram-se
cedidos para terceiros.
14
Por essa razão, os dados para o local geralmente não remetem a estes bairros. 15
Ressalte-se que domicílio para o IBGE se refere apenas a unidades habitacionais.
64
Figura 6 – Mapa do CHB.
Fonte: Elaborado por Davina Lima e Edilson Rosa, com base em Belém (1994; 1996; 1999a).
As edificações do CHB são predominantemente horizontais, o bairro da Cidade Velha
apresenta na sua quase totalidade, edificações de até 2 pavimentos, característica das antigas
casas tombadas. As poucas áreas de verticalização estão presentes no bairro da Campina, mais
precisamente no eixo da Av. Presidente Vargas e proximidades, conforme mostram os dados
da pesquisa MICH (Figura 7).
65
Figura 7 – Mapa de verticalização no CHB.
Fonte: Tourinho (2013).
A população moradora do CHB é, de acordo com o Censo Demográfico de 2010, de
10.729 habitantes, sendo que deste total, 4.644 estão no bairro da Cidade Velha e 6.085 no
bairro da Campina (IBGE, 2011). O perfil etário dos moradores do local em relação ao total
do Município apresenta maior percentual de pessoas idosas, como se observa na Figura 8. Tal
característica está relacionada à presença dos moradores mais antigos, pertencentes a famílias
tradicionais que ocupam a área há muitas décadas, e que têm fortes relações de vizinhança
estabelecidas16
.
16
Conforme informações da entrevista com a representante da Associação de Moradores da Cidade Velha.
66
Figura 8 – Perfil etário dos moradores do CHB.
Fonte: IBGE (2011). Elaborado por Tourinho (2013).
A renda média por setores censitários que compõem o CHB, apurada pelo IBGE no
Censo Demográfico de 2010, mostrou que há uma distribuição equilibrada das faixas de renda
dos chefes de família na maioria dos setores, como apresentado na Figura 9. Observa-se a
concentração das faixas de maiores rendas na borda leste do bairro da Campina, nas áreas
verticalizadas e de grande movimentação comercial, limítrofes aos bairros de Nazaré e Batista
Campos.
Figura 9 – Renda média mensal no CHB em 2010.
Fonte: IBGE (2011). Elaborado por Tourinho (2013).
67
O Centro Histórico é uma das localidades da cidade com maior provimento de
infraestrutura urbana instalada, lá se encontram: redes de água potável, de esgotamento
sanitário, de drenagem, de energia elétrica e de telefonia; sistema de hidrantes; iluminação
pública; pavimentação nas vias e calçamento; e, mobiliários urbanos diversos. Entretanto, a
oferta dessa infraestrutura, não condiz com o seu estado de conservação e manutenção, que se
apresenta precário: as ruas e calçadas com pavimentação desgastada; postes e fiação elétrica
depreciados; iluminação pública insuficiente e sistema de combate a incêndios, deficitário.
Em relação a este último problema, Santos, L. (2012) comenta o panorama local, propício a
deflagração de sinistros:
O CHB possui edifícios que apresentam particularidades que os distinguem nos
núcleos urbanos e que potenciam a deflagração e a propagação de incêndios, e entre
os quais: os materiais combustíveis que compõem a estrutura dos edifícios antigos; a
elevada densidade de edifícios e as reduzidas distâncias de afastamento que
apresentam entre si; a adaptação inadequada de edifícios para usos comerciais e
muitas vezes com elevadas cargas de material combustível no seu interior; e a
existência de instalações elétrica antigas, frequentemente são as principais causas de
início de incêndio nestas áreas.
A Figura 10 mostra as áreas com maior risco de incêndio em tons avermelhados e a
localização de diversos equipamentos urbanos comunitários nessas áreas do CHB.
Figura 10 - Mapa de “zonas quentes” de ocorrências de incêndios de 2009 a 2011 no CHB.
Fonte: Santos, L. (2012).
68
A Fotografia 6 é de um recente caso de incêndio ocorrido no CHB, denotando a
fragilidade de seu patrimônio edificado e a premente necessidade de ações que venham a
promover, dentre outros, a reforma das instalações elétricas das edificações, assim como,
coibir a comercialização de determinados produtos combustíveis e inflamáveis
Fotografia 6 – Incêndio em imóveis históricos do CHB.
Fonte: Conectacarajas (2015)
O CHB se encontra bem servido de equipamentos urbanos e comunitários, como o
mercado e feiras no complexo do Ver-o-Peso; diversas praças e largos; escolas; muitas
igrejas; portos, etc. A maior concentração de instituições públicas dos poderes executivo,
legislativo, judiciário e Ministério Público, além de abrigar o maior centro de comércio e
serviços do Município. Essa concentração de atividades gera muitos benefícios para o CHB,
mas se reverte também, em um dos maiores problemas para a área, que é a subutilização e a
não utilização das edificações no período noturno, que incide em áreas soturnas, sem
movimentação de pessoas, dando margem para a proliferação de atividades ilícitas e
delinquência. Ressalte-se, entretanto, que na área do Ver-o-Peso pouco se verifica essa
característica, pois o local é movimentado diuturnamente, devido às atividades de entreposto
de abastecimento regional que o local exerce (Fotografia 7).
69
Fotografia 7 – Entreposto regional na área do Ver-o-Peso.
Fonte: Sarrat (2013).
O CHB representa o maior sítio histórico de Belém, com centenas de edificações com
interesse à preservação, exemplares da arquitetura e monumentos de beleza e simbolismo
ímpar, representativos da herança da colonização portuguesa, mesclados com elementos da
cultura regional, e do legado dos louros da riqueza oriunda do extrativismo da seringa na
Amazônia. Essa área se constitui em patrimônio cultural edificado com quase quatrocentos
anos de história, motivo pelo qual foi tombado.
Esse patrimônio do CHB guarda características que representam simbologias de
diferentes épocas da cidade. O simbolismo religioso teve suas bases no período colonial
marcado pelo poderio das ordens religiosas que, ao desbravar o território, foram imprimindo
no espaço suas marcas e tipologias, deixando como legado, dentre outros, diversos
monumentos como as igrejas do Carmo e de Santo Antônio.
O simbolismo do poder do Estado se expressa, por meio dos palácios governamentais.
Teve como marco importante a época pombalina, quando a Coroa Portuguesa transferiu a
capital da administração da Colônia para Belém e expulsou os missionários religiosos da
cidade.
O simbolismo econômico se encontra representado nas grandes infraestruturas, a
exemplo do Porto de Belém, nas praças, no casario e em imponentes edificações como o
Teatro da Paz, o Mercado de Ferro do Ver-Peso, o Mercado Bolonha, e a loja Paris
70
N’América, datados do período da Belle Époque17
, e viabilizados pela riqueza oriunda do
Ciclo da Borracha na Amazônia.
Porém, verificou-se que grande parte desse patrimônio do CHB apresenta-se em
estado de degradação, com muitas das edificações ociosas, descaracterizadas e em ruínas,
representando perdas para o patrimônio, para a cultura, para a história, além do crescente risco
de perda desse acervo por incêndios, como registrado na Fotografia 6 e por desabamento
como visto na Fotografia 8.
Fotografia 8 – Desabamento de edificação histórica no CHB.
Fonte: Extra (2011).
Outros problemas apresentados no CHB, na atualidade, se referem às péssimas
condições de mobilidade urbana e do sistema viário do local.
Tendo o reconhecimento dos problemas apresentados no CHB e na intenção de
equacioná-los, o Poder Público tem investido, principalmente a partir da década de 1970, em
ações urbanísticas e de recuperação de monumentos e edificações públicas, como mostra a
Figura 11.
17
A Belle Époque (expressão francesa que significa bela época) foi um período de cultura cosmopolita
na história da Europa que começou no fim do século XIX (1871) e durou até a eclosão da Primeira Guerra
Mundial em1914 (Fonte: https://pt.wikipedia.org/wiki/Belle_Époque). A época foi marcada por transformações
culturais intensas que demonstravam novas formas de pensar e viver. Considerada uma época de ouro, beleza,
inovação e paz entre os países; a fase trazia invenções que faziam com que a vida se tornasse mais simples para
todos os níveis sociais. Neste período, no Brasil, vive-se um momento em que se busca minimizar as lembranças
do Império e da colonização Portuguesa. Acontece o Movimento Modernista e a realização da Semana de Arte
Moderna, além da fundação da cidade planejada – Belo Horizonte, e as grandes reformas urbanísticas no Rio de
Janeiro. (Fonte: http://www.todamateria.com.br/belle-epoque/)
71
Figura 11 - Intervenções no Centro Histórico de Belém a partir da década de 1970.
Fonte: Por Davina Lima e Rafaela Viana (2015), com base em COHAB (2009) e Ver-o-Site (2015).
Tais intervenções incidiram principalmente nas vias da área do comércio (Rua João
Alfredo e Av. Portugal) e no complexo do Ver-o-Peso, e objetivaram a melhoria do sistema
viário e a recuperação de bens públicos que dão aporte à economia, fomentando as atividades
de entreposto comercial do centro da cidade. Considerando, fundamentalmente, que o Ver-o-
Peso se configura na área de maior valor simbólico da cidade, sendo reconhecido
mundialmente pela arquitetura e como centro de abastecimento de produtos da Amazônica,
especialmente ervas, frutos e pescado, essas intervenções também deram aporte à valorização
da cultura regional.
Mais recentemente, o foco das ações foi redirecionado para requalificar espaços
públicos e monumentos, numa estratégica dos governos de promoção do turismo com base no
patrimônio. Nessas intervenções, verificou-se alteração de usos das edificações, com a
implantação de museus e espaços culturais, a exemplo do Complexo Feliz Lusitânia,
composto pelo Museu de Arte Sacra (antigo Palácio Episcopal), Forte do Presépio e o Espaço
Cultural “Casa das Onze Janelas” (antiga instalação militar do Exército). Além destas
intervenções, foram restauradas as igrejas da Sé e de Santo Alexandre.
Todas essas intervenções evidenciam o processo de “patrimonialização do patrimônio”
que ocorreu no CHB. Ressalte-se que, conforme Pereiro (apud SILVA, 2011):
72
“[...] a patrimonialização traz consigo estratégias de sobrevivência, voltadas para a
mercantilização do patrimônio cultural [...]. Neste contexto percebe-se uma
espetacularização, industrialização, standardização dos bens culturais, a venda dos
bens culturais é reduzida a venda de uma mercadoria; dando-se maior importância
ao objeto a ser comercializado do que as necessidades da coletividade produtora da
mercadoria, atribuindo-se aos bens culturais um valor econômico.
Outro foco das intervenções tem sido a orla do CHB, tornando a vista para a baía de
Guajará apelo para a valorização turística. As orlas do Ver-o-Peso, da Estação das Docas e
das Onze Janelas, hoje, fazem parte do patrimônio e permitem o acesso público à paisagem do
rio.
A valorização do CHB é também reflexo do patrimônio cultural imaterial representado
por diversas manifestações culturais e religiosas desenvolvidas nesse local, como mostra a
Fotografia 9. É no espaço do CHB que acontecem: a chegada da transladação e a saída do
Círio; o Auto do Círio que tem como cenário as ruas da Cidade Velha; o Arrastão do Arraial
do Pavulagem; as procissões da Semana Santa e do Domingo de Ramos. Todos esses eventos
religiosos refletem a concentração de igrejas construídas desde o período colonial, assim
como mostram que essas atividades são muito presentes na vida e na cultura das pessoas que
moram no local. É também no CHB que os tradicionais blocos de carnaval saem a pé pelas
ruas estreitas e praças da Cidade Velha e Campina.
Além dessas manifestações, mais recentemente, outros eventos e ações culturais
começaram a ser realizados no CHB por movimentos criados com a finalidade de promover a
preservação desse patrimônio, como a Associação dos Amigos do Patrimônio de Belém
(AAPBel), Associação dos Agentes de Patrimônio na Amazônia (ASAPAM), o Projeto
Circular, a Rede Casas do Patrimônio, o Fórum Landi e o Casarão Fotoativa. Enfim, aos
poucos a sociedade está se mobilizando para conhecer, se apropriar e difundir a cultura local,
através da informação e educação, tomando partido do grande acervo do patrimônio cultural
construído, dos vários museus presentes em diversos espaços culturais, dos monumentos, das
igrejas, das casas, proporcionando aos moradores da área e a qualquer cidadão, oportunidade
de conhecer e valorizar a história da cidade representada nesses espaços.
73
Fotografia 9 - Manifestações culturais no CHB.
Fonte: G1 (2013); Viagens de Fé (2013); ORM News (2013); e Falada Noite (2012).
Todos esses aspectos e características compõem e representam a área em estudo neste
trabalho, que, pelo exposto, apresenta pontos positivos e negativos para a atuação dos
diversos agentes que exercem suas atividades direta ou indiretamente no mercado imobiliário
do Centro Histórico de Belém.
Posto isso, para adentrar especificamente na análise da atuação desses agentes e sua
relação com a legislação urbanística, se recuperou brevemente a história da cidade, para se
perceber o momento no qual as normatizações se fizeram necessárias, tanto para regular o
crescimento do centro da cidade, quanto para proteger o patrimônio lá existente quando esse
crescimento passou a ameaçá-lo pela destruição e descaracterização de seu acervo.
3.2 Formação e consolidação do CHB até o início do século XX
O processo de formação e consolidação do núcleo urbano inicial da cidade de Belém
que se tornou seu centro histórico é apresentado, mostrando resumidamente os principais
momentos da história que refletiram em modificações significativas no espaço urbano e nas
74
edificações desse local, que repercutiram tanto na preservação, quanto no mercado e
utilização desses imóveis.
Como já exposto em diversos trabalhos sobre a origem da cidade, consta que Belém
teve como marco inicial da ocupação do seu território, o ano de 1616, com a instalação de um
forte militar, o Forte do Presépio, que hoje é denominado de Forte do Castelo. Tal fortificação
foi erguida pelos colonizadores, intencionalmente próximo à foz do Rio Amazonas, com
objetivo de proteger as terras da Coroa Portuguesa na região. Corrêa, A. (1989) expõe a tese
da natureza político-militar para a escolha desse local estratégico, além da determinação do
controle do território com fins de monopolizar a exploração econômica na Colônia.
Acrescenta-se a esses fatos, a forte participação das missões religiosas no processo de
ocupação e consolidação do povoado.
Referida fortificação representou o ponto de partida da criação e expansão do núcleo
urbano inicial da cidade, que, primeiramente, constituiu o bairro da Cidade (atual Cidade
Velha), e anos mais tarde, ao romper a barreira natural representada pelo Igarapé do Piri, se
expandiu e conformou a ocupação do bairro da Campina. (PENTEADO, 1968; CORRÊA, A.
1989).
Como os demais núcleos urbanos implantados na Amazônia no período colonial,
Belém também teve sua origem condicionada ao rio, única via de acesso possível. As vias
fluviais desempenhavam e ainda desempenham papel fundamental na circulação de pessoas,
mercadorias e comunicação na região. Pela posição estratégica de seu sítio, como mostram a
Figura 3 e a Figura 4, Belém se tornou o principal núcleo urbano da região, pela facilitação da
exportação dos produtos nativos da Amazônica para Portugal.
Em meados do século XVIII, Belém passou a ser objeto de disputas entre as forças que
atuavam na Colônia. Esses fatores motivaram investidas da Coroa Portuguesa, para reforçar
seu poder na região, expulsou as ordens religiosas da cidade e criou a Companhia Geral do
Grão-Pará e Maranhão, resultado da transferência para Belém, da capital do Estado do Pará e
Maranhão. Essa decisão possibilitou que Belém fosse alvo de importantes transformações
edilícias e urbanas que viriam a mudar a feição da cidade, imprimindo a marca do poder do
Estado na região. Sobre esse momento, Corrêa, A. (1989, p. 91- 93) comenta:
A cidade cresceu [...] em decorrência das funções econômicas e político-
administrativas que passou a exercer, mas ganhou sobretudo, maior densidade
populacional com a ocupação das transversais da Campina. Grandes partes das ruas
foram calçadas em grês ferruginoso (PENTEADO 1968), [...].
Com o enriquecimento de fazendeiros, comerciantes, funcionários etc., beneficiados
tanto pela doação dos bens expropriados das ordens religiosas, quanto pelo
incremento econômico decorrente da ação da Companhia Geral, surgiram casas
assobradadas, algumas com porte de verdadeiras mansões, palácios, edifícios
75
públicos como a Casa de Câmara e Cadeia, cujas dimensões a tornaram a edificação
destacada na rua dos Mercadores (atual Conselheiro João Alfredo).
O arquiteto bolonhês Antônio José Landi, que veio para a Amazônia como elemento
integrante da Comissão Demarcadora de Limites, exerceu papel relevante neste
processo de redefinição da fisionomia urbana belenense, ao projetar inúmeros
prédios, tais como: residências, palácios, igrejas, etc.[...]
Ainda em relação a esse período, Penteado (1968, p. 11) complementa:
Do ponto de vista comercial Belém se tornara uma grande praça exportadora de
café, de açúcar, de baunilha, de cacau. A procura de habitações gerou um aumento
de preços das casas, devido ao crescimento demográfico do aglomerado urbano:
tudo subiu de preço [...].
Corrêa, A. (1986) relata também, o declínio desse período em decorrência da extinção
da Companhia Geral em 1778 e, sobretudo, do livre comércio internacional que teve
repercussão direta nos preços dos produtos agrícolas e extrativistas, com a consequente
estagnação econômica na Amazônia. Esse fato teve consequências diretas no crescimento
urbano de Belém, que condicionou a cidade aos dois núcleos iniciais estabelecidos, o da
Cidade e o da Campina (CORRÊA, A. 1989). Entretanto, apesar dessa situação, nesse período
foram realizadas duas grandes obras que mudaram definitivamente a feição e a estrutura do
núcleo urbano da cidade: o ensecamento e aterramento do igarapé do Piri, que permitiu a
ligação dos núcleos da Cidade e da Campina; e, a outra, de menor porte, foi o aterramento da
orla entre o Ver-o-Peso e a igreja dos Mercedários, local para o qual foi incentivado pela
Administração municipal a construção de edificações nos moldes das presentes em Portugal,
sendo que de frente para a Baía. (PENTEADO, 1968).
Tais intervenções tiveram papel fundamental na conformação e crescimento urbano de
Belém, haja vista que possibilitaram a consolidação da estrutura viária, que permitiria, mais
adiante, a instalação dos meios de transporte, facilitando a acessibilidade aos diversos locais
da cidade.
Apesar da desaceleração econômica desse momento, Belém continuava a se consolidar
como entreposto regional:
Belém se notabilizava como entreposto comercial [...] Tôda região convergia para
Belém, assim como o baixo Amazonas; na cidade, encontravam-se desenvolvidas as
funções administrativas, religiosa, comercial, cultural e de artesanato. [...] o que
significava que Belém já se firmava como um centro regional. (PENTEADO, 1968,
p. 118-120)
Mas, a despeito de ser o centro da economia regional, Belém ainda tinha seu núcleo
urbano restrito aos dois bairros iniciais, mas já com registro de expansão da cidade para as
áreas dos atuais bairros de Nazaré e Batista Campos. O processo de formação, expansão e
conformação dos dois núcleos iniciais da cidade, desde sua fundação no século XVII até
76
meados do século XIX, encontra-se representado nos mapas apresentados por Corrêa, A.
(1989) na Figura 12.
Figura 12- Evolução da ocupação nas áreas dos bairros da Cidade Velha e Campina (sec. XVII ao XIX).
Fonte: Corrêa, A. (1989).
77
Essa fase de pouco aquecimento da economia na região perdurou até meados do
século XIX, quando ascende o mais profícuo período econômico da Amazônia, representado
pelo Ciclo Econômico da Borracha.
Com o advento da economia com base na exploração e exportação da seringa na
Amazônia, ocorreram em Belém as maiores e mais importantes transformações urbanísticas,
paisagísticas e arquitetônicas registrada na cidade, como resultado do desenvolvimento
econômico proporcionado pela exploração da borracha vegetal, entre meados do século XIX e
o início do século XX. Na época, expressivas obras e inovações urbanas foram introduzidas
na cidade, sob a administração do Intendente Antônio Lemos, grande parte das quais
localizadas na área que hoje constitui seu centro histórico, como a pavimentação de vias com
paralelepípedos de granito procedente de Portugal, a criação e o paisagismo de praças
públicas, a substituição dos beirais das edificações por platibandas e construção de vários
prédios como os do Arquivo e Biblioteca Públicos, o Teatro da Paz, etc. (SARGES, 2010).
Entretanto, a obra de maior envergadura em infraestrutura realizada na época, foi a do Porto
de Belém, construído para atender ao gigantesco volume de exportações, principalmente da
borracha, para a Europa e Estados Unidos.
Foi nessa época que a Av. 15 de Agosto, que ligava o Porto ao eixo de expansão da
cidade, foi reurbanizada para abrigar as atividades de comércio e serviços especializados,
como restaurantes, teatros e hotéis que atendiam a elite da cidade que se instalou ao longo
dessa via e que deslocava suas moradias em direção dos bairros de Nazaré e Batista Campos,
construindo luxuosos palacetes.
Com o deslocamento da classe de renda mais alta para fora do centro, paulatinamente,
o espaço por ela ocupado foi sendo usado por classes de menores rendas, ou ficando ociosos.
Nesse momento, o centro da cidade já se encontrava caracterizado como centro
comercial da cidade, cuja simbologia e funções se consolidaram e representam ainda hoje a
principal centralidade urbana de Belém.
3.3 Legislação urbanística e produção imobiliária do séc. XX até a atualidade
Para disciplinar o uso o espaço urbano e manter a cidade nos moldes europeus, como
pretendia a gestão Lemos (1897-1911), diversas normativas referentes à utilização dos
espaços públicos foram estabelecidas ou reformuladas, dentre as quais o Código de Posturas
de Belém, e a Lei Municipal nº 275, de 30 de junho de 1900, que proibia a construção de
barracas com telhas de zinco na Av. Tito Franco [Av. Alm. Barroso]. (CORRÊA, A. 1989).
78
Entretanto, normativas quanto ao disciplinamento, especificamente da produção imobiliária e
sua inter-relação com o espaço urbano, começaram a ser elaboradas, mais precisamente, com
o advento da verticalização na cidade na década de 1930.
Com o declínio do ciclo econômico da borracha no início do século XX, os
investimentos públicos e privados na cidade foram desacelerados, e o movimento no Porto de
Belém se tornou restrito, limitando-se, praticamente, aos fluxos regionais de produtos e
passageiros, estes procedentes, sobretudo, de cidades e povoados ribeirinhos da Amazônia,
assim como a exportação de outros produtos do extrativismo florestal da Amazônia que
ganharam espaço nas exportações, “A borracha já não ocupava mais o primeiro lugar entre os
produtos exportados por Belém: caíra para 4º posto, suplantada pelo valor das exportações de
castanhas [Catanha-do-Pará], arroz e madeiras244
.” (PENTEADO, 1968)
Em meio a essa fase de decadência econômica, já na década de 1930, quando o centro
equivalia ao que hoje se considera o Centro Histórico de Belém, o Poder Público com
objetivo de retomar o desenvolvimento da cidade investiu numa intervenção urbanística para
marcar essa nova fase, que se caracterizou pelo início da verticalização na cidade.
Assim, foram intensificados os esforços na criação de espaços "mais modernos" para a
cidade, sendo proposta uma nova política de reestruturação urbana, que se materializou na
conversão da Av. 15 de Agosto (atual Av. Pres. Vargas) em um eixo viário moderno e
infraestruturado para abrigar as novas edificações verticalizadas, as quais representariam a
modernidade e a ascensão da nova elite belenense. Com isso, conforme Vidal (2008), a
produção do espaço privado em Belém, a partir da década de 1930, passou a incorporar os
ideais de modernização e desenvolvimentismo dos grupos sociais emergentes à época, que se
constituíam por profissionais liberais, comerciantes e empresários vinculados à exportação da
Castanha-do-Pará.
Utilizando os modelos da arquitetura modernista, amplamente difundido nas grandes
metrópoles brasileiras, o governo municipal adotou medidas fundamentais, no sentido de
atrair o investidor imobiliário e o empresariado, como a concessão de terrenos para aqueles
que desejassem construir edifícios em andares para fins residenciais, comerciais ou para
serviços, de iniciativa privada ou institucional (VIDAL, 2008). Também foram criados
regulamentos, mesmo que incipientes, para direcionar, tanto a construção das edificações,
quanto a sua interface com o espaço público. Vidal (2008, p. 8) quanto a esse processo inicial,
descreve:
No que diz respeito aos controles e regulamentos edificatórios e urbanísticos para
essas novas construções, compreendiam algumas exigências limitadas à disposição
79
do edifício com relação ao alinhamento da rua e algumas normativas de higiene e
conforto, estipuladas no código de administração municipal de 1934, que esteve em
vigência até os meados da década de 1960.
A essa época, no governo municipal não se tinha a noção e nem a dimensão acerca da
questão da preservação do patrimônio histórico, pois estavam emergindo essas discussões
sobre preservação patrimonial em nível internacional e no Brasil, aqui organizado pelos
intelectuais do modernismo, como já exposto, que resultou na criação do IPHAN e no
Decreto-Lei nº 25/1937 que instituiu o tombamento.
Em Belém, esse modelo que representa a verticalização, viabilizada pela tecnologia
dos materiais e técnicas de construção, foi sendo aceito e consolidado pela sociedade local.
Oliveira (1992) denominou essa década como Fase Pré-vertical, quando os prédios, de uso
misto, tinham no máximo quatro pavimentos, em decorrência, sobretudo, de ainda não
possuíram elevadores para o acesso das pessoas a pisos mais altos. Exemplo desse modelo foi
o Edifício Costa Leite, de 1938 (Fotografia 10).
Fotografia 10 – Edifício Costa Leite.
Fonte: skyscrapercity.com (2010a).
Constata-se que esse início da verticalização no centro da cidade ocorreu por anseio ao
progresso, e não pela necessidade de abrigar o adensamento do centro, haja vista que ainda
existiam terrenos aptos a serem edificados na área.
80
Na década de 1940 a economia belenense teve novo fôlego impulsionada pelo
reaquecimento nas exportações da borracha, resultado da ocupação dos seringais asiáticos na
época da Segunda Guerra Mundial, o que contribuiu para a consolidação do novo padrão de
ocupação planejado para a Av. 15 de Agosto. Nesse momento ocorre, como mostra Vidal
(2008, p. 8):
A primeira tentativa de realizar uma regularização de caráter mais abrangente foi o
plano do engenheiro Jerônimo Cavalcante, “Plano Urbanístico da Cidade”, segundo
o Decreto-lei nº 166 de 03 de novembro de 1943, que autorizou sua elaboração,
“adaptado às modernas concepções da arquitetura (...), um código de obras conforme
com as linhas observadas nas modernas cidades”6. Era um plano de remodelação e
trataria de definir zonas de usos distintos, circulação, saneamento, arquitetura,
parques e jardins, centro cívico, e um cinturão verde de circulação rápida.
Nessa norma foram instituídos os princípios adotados à época, em várias capitais
brasileiras, tendo o embelezamento e a modernidade como parâmetros do desenvolvimento da
cidade. Os regramentos nesse período, entretanto, ainda eram pouco desenvolvidos,
especialmente quanto aos aspectos afetos ao espaço urbano, e quanto ao edifício isolado, tinha
na iniciativa privada o condutor das inovações vinculadas ao objetivo da modernização,
difundida no país como lema da cidade desenvolvida.
Em decorrência do uso do elevador, como afirma Oliveira (1992), as construções em
Belém, nos anos de 1940, passaram a ser de edifícios mais altos, sendo registrados prédios de
até doze pavimentos, abrigando o uso misto ou somente empresas. A produção imobiliária
seguiu alcançando novos patamares e consolidando o referido eixo de verticalização,
expandindo a centralidade da área do centro comercial, destacada pela Rua João Alfredo, para
a Av. 15 de Agosto. A autora classificou este período como Fase Embrionária da
verticalização, cujo panorama comportando edificações mais altas na Avenida 15 de Agosto é
mostrado na Fotografia 11.
81
Fotografia 11 - Rua 15 de Agosto, década de 1940.
Fonte: UFPA (2014).
A produção imobiliária, representada pela verticalização na cidade e, em especial nas
bordas do CHB se tornou mais intensa e sofisticada nos anos de 1950, quando foi construído
o empreendimento que viria a revolucionar a verticalização em Belém e ampliar os horizontes
do governo municipal quanto à modernização da cidade, trata-se daquele que se tornaria o
“ícone” da modernidade em Belém, o Ed. Manoel Pinto da Silva com 26 pavimentos,
construído na Av. Nazareth, na esquina da Av. Serzedelo Corrêa, no lugar onde funcionou a
Casa Outeiro (Fotografia 12 e Fotografia 13), externo ao limite oficial do CHB.
82
Fotografia 12 - Av. Nazaré com Av. Serzedelo
Corrêa - Casa Outeiro (período anterior à década de
1950).
Fotografia 13- Av. Nazaré com Av. Serzedelo
Corrêa - Hoje Edifício Manoel Pinto da Silva
(2015).
Fonte: Skyscrapercity.com (2013).
Inaugurado em 1954, foi um ousado empreendimento imobiliário, foi o mais alto da
cidade por décadas e, ainda hoje, se destaca na paisagem do centro de Belém (Fotografia 14).
Fotografia 14 – Vista do Edifício Manoel Pinto da Silva.
Fonte: Skyscrapercity.com (2010b).
83
Nessa época o agente do mercado imobiliário que se destacava era o construtor, que
assumia também as funções de incorporador, mesmo não tendo essa figura de agente em
destaque, e ainda, muitas vezes era o financiador dos seus empreendimentos. O proprietário
do solo começa a entrar nesse circuito, mas ainda na figura do proprietário usuário referido
por Schechinger (2007), haja vista que o próprio poder público, como já referido, fazia
concessão de terrenos, o que de certa forma impediu a ação da especulação imobiliária, pelo
menos num primeiro momento. O corretor também já começava a aparecer e ganhar espaço
com a divulgação e comercialização desses novos empreendimentos imobiliários na cidade,
haja vista que, as negociações imobiliárias geralmente eram realizadas pelo próprio
proprietário.
Para esse período, duas normas urbanísticas foram elaboradas. A primeira, destinada a
regular a ocupação do espaço urbano em Belém, estava contida no documento “Propostas de
Governo”, de 1953, de pouco alcance, constava de recomendações para a realização de: planta
cadastral para a cidade; plano geral de urbanização, com ênfase nos bairros novos;
pavimentação de vias; e ações referentes à questão do esgoto, dentre outros. (VIDAL, 2008;
CORRÊA, A. 1989).
A outra norma introduzida pelo governo municipal, possivelmente influenciado pelo
sucesso alcançado pelo empreendimento supracitado, se traduziu na mais contundente ação
para incentivar a verticalização no CHB - a Lei nº 3.450 de 6 de outubro de 1956. Referida
norma determinou que qualquer construção realizada na Avenida 15 de Agosto deveria ter a
altura de, no mínimo, 12 pavimentos. Para a Av. Portugal, o Boulevard Castilhos França, a
Av. Assis de Vasconcelos e a Rua João Alfredo, o mínimo de 10 pavimentos (VIDAL, 2008).
Essa determinação legal não teve o retorno desejado pelo governo municipal, e,
principalmente por fatores financeiros que limitaram a atuação dos incorporadores
imobiliários, como observado por Corrêa, A. (1989). Nesse período já se sobressaiam as
figuras dos agentes incorporadores e construtores, que em muitos casos eram representados
por único agente, como alguns pioneiros na verticalização na cidade, como engenheiro Judah
Levy.
Assim, a produção imobiliária verticalizada prosseguiu com menor intensidade do que
esperava o governo municipal, mas mesmo assim, Oliveira (1992) registrou vários prédios de
até treze pavimentos construídos neste período, o qual caracterizou como Fase de Definição
da verticalização. Ressalte-se que, nesta fase, os edifícios já eram construídos para além do
centro de Belém, indo em direção dos bairros de Nazaré e Batista Campos, mostrando que o
mercado imobiliário buscava atender a uma nova demanda e a expansão da cidade.
84
Para conduzir as questões urbanísticas, dentre elas a da verticalização, induzidas pelo
governo municipal, especialmente aquela que se operava no CHB, foi criado o Conselho
Permanente do Plano Diretor da Cidade, o qual, na visão de Corrêa, A. (1989, p. 137), teve
sua atuação limitada basicamente ao edifício, como explicou:
No final da década, mais precisamente em 1959, foi criado o Conselho Permanente
do Plano Diretor da Cidade, constituído por nove membros e presidido pelo
Secretário de Obras do Município de Belém.
Embora tivesse amplo leque de atribuições, que iam de pesquisas urbanas de caráter
físico, econômico e social, ao assessoramento do Poder Executivo Municipal em
todos os assuntos de cunho urbanístico, o Conselho praticamente limitou-se a tratar
de assuntos referentes à área central da cidade, como: definição de gabaritos de
edificações segundo as larguras das ruas, afastamentos frontais a serem observados
em casos de construções ou reformas, etc.
Ressalte-se, que apesar de todo o esforço, o governo municipal não conseguiu com
que os edifícios alcançassem patamares muito mais altos do mínimo estabelecido em lei, o
que aconteceria com mais ênfase a partir da década seguinte.
Além disso, é de se realçar que, até a década de 1960, a legislação urbanística
belenense não apresentou qualquer preocupação com a preservação do centro histórico. Ao
contrário, o incentivo à verticalização da década de 1950, inclusive, colaborou para a
demolição de edificações relevantes, sobretudo nas bordas do CHB, nos eixos citados.
Penteado (1968) identificou em 1964: a ocorrência do processo de verticalização na
Av. Presidente Vargas (antiga Av. 15 de Agosto); a decadência física do bairro da Cidade
Velha; e, o aumento da atividade comercial e a redução do uso habitacional no bairro da
Campina. Ao longo da Av. Presidente Vargas, e no entorno deste eixo viário, se localizaram
atividades terciárias, sobretudo as voltadas para as camadas de maior renda, como cinemas,
bancos, agência central de correios e telégrafos, lojas sofisticadas, prédios de escritórios e
consultórios mais modernos.
O deslocamento das residências das camadas mais abastadas para áreas localizadas no
entorno do centro histórico, também foi observado por Penteado (1968) que identificou, nos
bairros de Nazaré e Batista Campos, a presença de palacetes e prédios verticalizados (a partir
da década de 1950).
Não se tem referência, na década de 1960, de normas para tratar das questões afetas a
edificação ou ao espaço urbano especificamente, supõe-se que a Lei nº 3.450/1956 ainda
estivesse sendo utilizada, talvez sem o rigor pensado pela municipalidade, e, que o Conselho
Permanente do Plano Diretor da Cidade era quem deliberava sobre assuntos edilícios e
urbanísticos.
85
Entretanto, como mostrou Oliveira (1992) a verticalização nos anos 1960, além de se
expandir para outros bairros, como os de Nazaré e Batista Campos se ampliou na área do
CHB. São dessa época o Hotel Excelsior Grão-Pará (1966) com 17 andares, o Ed. Caixa
Econômica Federal (1968) com 16 andares, e o Ed. Assembléia Paraense (1968/70) com 16
andares, todos na Av. Pres. Vargas, consolidando o eixo planejado pelo governo municipal
para a referida avenida. Foram erguidos prédios também na Av. 15 de Novembro, como o Ed.
Francisco Chamiê (1967). A Fotografia 15 e a Fotografia 16 mostram o panorama desta via
em dois momentos.
Fotografia 15 - Vista do início da Av. 15 de
Novembro antes década de 1950.
Fotografia 16 - Vista do início da Av. 15 de
Novembro após a década de 1950.
Fonte: skyscrapercity.com (2015).
Corrêa, A. (1989, p. 150) ao analisar os estudos de Penteado (1968) mostrou que o
autor “[...] enfatiza a divisão interna do centro comercial, ressaltando a vitalização do novo
centro situado em torno da avenida Presidente Vargas.” Na Figura 13, Penteado (1968) apud
Corrêa, A. (1989, p. 160) espacializou as características dos usos da área central de Belém no
ano de 1966, mostrando as diferenças no padrão socioeconômico das ocupações. Isto
demonstra como o mercado imobiliário direcionou sua atuação no espaço do centro,
promovendo a nova espacialidade pensada pelo governo municipal. Essa extensão da
centralidade reflete a discussão de Villaça (2012), de que o centro se desloca conforme o
deslocamento das classes altas. A mesma Figura mostra também áreas do centro já em
processo de deterioração.
86
Figura 13 – Caracterização da área central de Belém em 1966.
Fonte: Corrêa, A. (1989).
Como se observa na Fotografia 17Fotografia 17, a verticalização na Av. Pres. Vargas
já se encontrava bem desenvolvida nos anos de 1960. Entretanto, o seu entorno ainda
continuava com a feição de horizontalidade, haja vista, como observou Oliveira (1992), o
avanço da verticalização para outras áreas da cidade, rompendo o limite do centro.
87
Fotografia 17 - Vista aérea da Av. Pres. Vargas em 1960.
Fonte: Skyscrapercity.com (2010c).
A década de 1970 representou um marco histórico para os estudos e regramentos do
espaço urbano de Belém. Foi caracterizada pela elaboração de diversos planos de
desenvolvimento municipal e metropolitano, como: o Plano de Desenvolvimento da Grande
Belém (PDGB); O Plano de Diretrizes Metropolitanas e o Plano de Estruturação
Metropolitana (PEM). Estes documentos não chegaram a ser implementados por uma série de
inconsistências e problemas de gestão, referidos por Corrêa, A. (1989). Entretanto, os estudos
resultantes deles, especialmente do PDGB, propiciaram bases para a elaboração das
normatizações que os sucederam. Por conta da necessidade de se regular a expansão urbana
de Belém que, nos anos 1970 já ultrapassava os limites da Primeira Légua Patrimonial, o
corpo técnico do governo municipal passou a investir em novos regulamentos disciplinadores
objetivando especialmente: controlar o adensamento do centro da cidade, que estava
refletindo em problemas de mobilidade, com crescentes congestionamentos; e, equacionar os
problemas do centro referentes à degradação e demolição dos imóveis que já estavam
comprometendo o acervo do patrimônio histórico local.
A nova edição do o Código de Posturas do Município de Belém (Lei n.º 7.055, de 30
de dezembro de 1977), consta como o primeiro documento a expressar formalmente a
intenção do Município com a questão da preservação do patrimônio cultural da cidade. Para
88
tal, incumbiu a Prefeitura de adotar medidas para “preservar os conjuntos arquitetônicos,
áreas e logradouros públicos da cidade que, pelo estilo ou caráter histórico, sejam tombados
[...]” (Art. 24, III). (BELÉM, 1977).
Nessa época, a inexistência de regulamentos que balizassem a construção e
permitissem o controle do uso do solo em Belém gerou uma situação de “improvisação” e
inconsistência quanto à aprovação dos projetos arquitetônicos e licenciamento de obras na
cidade. Os processos para aprovação de projetos na Secretaria de Obras do Município ficavam
a cargo do Diretor que delibera sobre cada caso, sem critérios legais. Apesar disso, se
adotavam critérios de alinhamento viário estabelecido pela Prefeitura, onde era exigido o
recuo das edificações para atender a largura das vias projetadas, o que era desinteressante para
investir em algumas vias do Centro, pois reduzia a área a ser construída no lote. Entretanto,
esse critério muitas das vezes foi relegado por conta da falta de base legal, propiciando os
acordos de gabinete18
.
Paralelamente a essa situação, também na Prefeitura, só que a cargo Companhia de
Desenvolvimento e Administração da Área Metropolitana de Belém (CODEM), foi
desenvolvido, como desdobramento dos estudos dos planos já referidos, um trabalho
denominado de Sistema Normativo do Uso do Solo Urbano do Município de Belém
(LISNUSO)19
. O formato do LISNUSO foi concebido por um consultor contratado pela
CODEM para instrumentalizar a municipalidade com as normas necessárias ao planejamento
e controle do desenvolvimento urbano, trabalho que contou com a base dos estudos dos
planos supracitados20
. Criado em 1978 e reeditado em 1979, o LISNUSO constava de seis
projetos de lei, os quais deveriam ser instituídos separadamente em leis próprias: o Projeto de
Lei do próprio LISNUSO; o Projeto de Lei da Organização do Solo Urbano (LOSU); o
Projeto de Lei do Zoneamento da Primeira Légua Patrimonial; o Projeto de Lei da Área
Central de Belém (ACB); o Projeto de Lei da Urbanização; e, o Projeto de Lei do Corredor
Estrutural Urbano (CEU). Destes, foram instituídos apenas os três primeiros instrumentos, os
quais se reverteram nas seguintes leis, publicadas conjuntamente: Lei nº 7.121, de 28 de
dezembro de 1979; Lei nº 7.122, de 28 de dezembro de 1979; e Lei nº 7.119 de 21 de
18
Comentários do arq. José Akel, em entrevista realizada em junho de 2015. 19
Definido como um “conjunto de normas que consubstanciaria o conjunto de normas e diretrizes fixados pela
política de utilização do solo, define e estrutura as atividades a serem desenvolvidas no Município e organiza a
área desse território”. 20
O LISNUSO foi pensado para ser regulamentado em vários produtos, pois a referida consultoria receberia por
produtos específicos, ou seja, quanto mais produtos, mais o consultor receberia, segundo informou o
funcionário da CODEM José Akel, que compôs o grupo de apoio do LISNUSO.
89
dezembro de 1979. Estas leis seguiam uma sequência em termos de detalhamento dos
assuntos gerais estabelecidos no LISNUSO.
A Lei nº 7.121/1979, de caráter geral, deu nova redação a Lei nº 7.068 de 1978, a qual
introduziu o LISNUSO. Apresentou o objetivo deste, que era de organizar o espaço territorial,
promovendo, orientando, corrigindo e controlando o uso das glebas, lotes e terrenos,
construídos ou não, para orientar a Prefeitura na coordenação das atividades públicas e
privadas desenvolvidas no Município, utilizando-se de instrumentos de controle e avaliação.
Para tal, procedeu a divisão territorial do Município em solo urbano e rural e as áreas
abrangidas por eles, não estabelecendo nenhum tipo de detalhamento, assunto disposto nas
outras duas leis regulamentadas no LISNUSO. Esta Lei estabeleceu as categorias de uso
(habitacional, comércio, serviço, industrial e institucional). Observa-se que tal Lei estabeleceu
tanto nos seus objetivos (Art. 6º, V), quanto nas suas diretrizes (Art. 7º, X) a indicação da
preservação patrimonial, mas não fez qualquer outra referência específica quanto à área do
atual CHB. (BELÉM, 1979d).
A Lei nº 7.122/1979 dispôs sobre a organização do solo urbano do Município de
Belém (LOSU). Visava a orientar e controlar a utilização, ocupação e aproveitamento do solo
urbano para promover a adequada distribuição das funções e atividades no espaço. Instituiu o
zoneamento urbano do Município, estabelecendo: a Zona Habitacional (ZH); a Zona de
Comércio e Serviços (ZCS); a Zona Industrial (ZI); a Zona de Uso Misto (ZUM); a Zona de
Proteção; a Zona de Reserva (ZPR); e, os índices urbanísticos máximos de ocupação e
aproveitamento por uso do lote, conforme o Quadro 2.
Quadro 2 – Índices de ocupação e aproveitamento por usos da Lei nº 7.122/1979.
USOS/ INDICES OCUPAÇÃO
(máx.)
APROVEITAMENTO
(máx.)
Habitacional 0,70 Até 4,0
Comércio e serviço 0,90 Até 6,0
Industrial 0,70 Até 2,0
Institucional 0,60 Até 3,0
Fonte: Belém (1979e). Elaborado pela autora.
Esta Lei não estabeleceu o zoneamento e nem os índices por zona, tratou apenas das
diretrizes a serem detalhadas nas outras leis do LISNUSO. Ou seja, nesta Lei também ainda
não constava qualquer referência específica a área do atual CHB. (BELÉM, 1979e).
A Lei nº 7.119/1979 regulamentou o Zoneamento da Primeira Légua Patrimonial, de
acordo com o Art. 9º da Lei nº 7.122/1979 (LOSU). Esta terceira Lei componente do
90
LISNUSO instituiu o zoneamento territorial de usos urbanos somente para a Primeira Légua
Patrimonial, adotando apenas três das categorias dispostas na LOSU, assim regulamentou as
zonas: Zona Habitacional (ZH); Zona de Comércio e Serviço (ZCS); e Zona de Uso Misto
(ZUM), conforme apresentadas em destaque na Figura 14.
Além disso: descreveu cada sub-zona por uso admitido; estabeleceu as densidades
previstas para cada uma delas; e, determinou o tamanho mínimo dos lotes, os afastamentos e
os índices de ocupação e aproveitamento para cada uso nas Zonas. (BELÉM, 1979c).
Figura 14 – Mapa da Lei de Zoneamento da Primeira Légua Patrimonial com destaque para as
Zonas da Área Central.
Fonte: Belém (1979c) e Belém (1999). Reelaborado por Davina Lima e Luana Queiroz.
Nesta Lei, a área hoje compreendida como CHB, foi caracterizada como ZUM -3,
ZUM - 4 e ZCS. Para estas zonas, os índices de ocupação do lote variavam de 0,40 a 0,75. Foi
fixado o índice de aproveitamento máximo de 1(um) para todos os usos da ZUM – 3
(equivalente ao bairro da Campina, na época). Para a ZUM - 4 (bairro da Cidade Velha)
foram previstos índices de aproveitamento diferenciados por usos: 1 (um) para uso
habitacional singular; e, 2 (dois) para uso habitacional coletivo, institucional e de comércio e
serviços. Na ZCS (equivalente ao antigo bairro do Comércio, que hoje compõe o bairro da
Campina) não foi permitido o uso habitacional coletivo, ou seja, construir edifícios em
andares para moradia. Mas, para os demais usos os índices de aproveitamentos, foram de: 1
(um) para uso habitacional singular; e 3 (três) para os usos institucional e comércio e serviços
Quadro 3.
91
Quadro 3 – Índices de aproveitamento da Lei nº 7.119/1979, que compreendiam das Zonas do atual
CHB.
USOS/ZONAS ZUM- 3
(Campina)
ZUM – 4
(Cidade
Velha)
ZSC
(Comércio)
Habitacional
singular
1 1 1
Habitacinal
coletivo
1 2 Não permitido
Comércio e de
Serviços
1 2 3
Institucional 1 2 3
Fonte: Belém (1979c). Elaborado pela autora.
Observa-se que, para a atual área do CHB, as maiores restrições feitas quanto ao
aproveitamento dos lotes foram no bairro da Campina, demonstrando já haver certa
preocupação em restringir o adensamento populacional e o porte dos empreendimentos no
bairro. Por outro lado, constata-se na mesma Lei que ainda continua a ser incentivado o
adensamento populacional na Cidade Velha através da verticalização.
Nota-se a intenção declarada da Lei em proibir o uso habitacional coletivo no bairro
do Comércio, possivelmente, devido às transformações em curso no centro da cidade que
estavam causando congestionamentos e perda na qualidade dos espaços da área. Mas, ao
mesmo tempo se incentivou os usos comerciais, de serviços e institucionais, com o maior
índice de aproveitamento para o local, abrangendo parte do corredor da Av. Presidente
Vargas.
Oliveira (1992, p.88) apresentou um dado excepcional registrado para o ano de 1979
em relação à entrada de projetos para aprovação na Secretaria de Obras, onde consta o maior
número de ocorrências registradas desde 1955 até 1989 (ano da expedição da informação pela
SEURB para a referida autora). Isto demonstra a corrida do setor imobiliário para aprovar
seus projetos, aproveitando a ausência de normas para a aprovação de projetos, que
provavelmente o beneficiaria mais do que os novos parâmetros propostos pelo LISNUSO, em
especial a Lei nº 7.119/1979.
Dentre os estudos desenvolvidos pelo LINUSO e não instituídos, consta o denominado
Projeto de lei da Área Central de Belém (ACB), apresentado na Figura 15, que apesar de não
normatizado, representou o primeiro documento com propostas sistematizadas de
regulamentação urbanística especificas para a área tombada como Centro Histórico de Belém.
Nesse documento era seguido o zoneamento da Lei nº 7.119/79, mas com uma subdivisão
onde foram delimitadas as Áreas de Preservação (AP), para as quais: era vedada a construção
92
de novas edificações, assim como o desmembramento ou remembramento de lotes que
provocassem alterações das características de edificações ou conjuntos arquitetônicos de valor
histórico; era incentivado o uso institucional direcionado ao lazer e a cultura, e o uso de
comércio e serviço voltado ao turismo, de modo a preservar e conservar as edificações e os
conjuntos arquitetônicos de valor cultural; e, também era vedada a demolição ou a alteração
das fachadas das edificações.
Definiu-se nesse documento, ainda, que os imóveis sujeitos ao controle específico, por
seu valor histórico, deveriam ser registrados em cadastros específicos para tal finalidade, pelo
órgão municipal competente, obedecendo às diretrizes do Governo Federal.
O Arq. José Akel comentou21
que, nesse período [década de 1970], o patrimônio
arquitetônico do CHB estava ameaçado mais pelos comerciantes usuários que estavam
substituindo as edificações “velhas” por prédios modernos, do que pelos empreendedores do
mercado imobiliário, os quais estavam interessados, basicamente, na Av. Presidente Vargas e
nas áreas de expansão do centro, como os bairros de Batista Campos e Nazaré, para onde o
processo de verticalização caminhava. Observa, também, que, nesse momento, as edificações
do centro comercial começaram a apresentar os paralines nas fachadas, encobrindo e
descaracterizando as edificações com interesse à preservação.
Figura 15 – Mapa proposto para o zoneamento do Projeto de Lei da Área Central de Belém (ACB).
Fonte: Belém (1979a) e Belém (1999). Reelaborado por Davina Lima e Luana Queiroz.
21
Entrevista concedida em 09 de junho de 2015.
93
É importante salientar que foi também dessa década a primeira lei versando sobre a
proibição de grandes construções no entorno de bens históricos em Belém, trata-se da Lei nº
7.105 de 24 de setembro de 1979, que proibiu a construção de edifícios ao redor da Basílica
de Nazaré, num raio de 300 metros, com o objetivo único de manter a integridade física do
monumento. Esta norma não expressou a preocupação com o aspecto da preservação
patrimonial, mas contribuiu para este fim, ao resguardar o entorno do bem. (BELÉM, 1979b).
Corrêa, A. (1989) registra no centro (bairros da Campina e do Comércio), em 1974, a
presença de 16 prédios com mais de 4 pavimentos; e, no ano de 1986, a ocorrência de 67
prédios também acima de 4 pavimentos, constatando um acréscimo de 41 prédios construídos
no período de 12 anos, comprovando que a produção imobiliária verticalizada destinada ao
mercado ainda estava em franca ascensão no centro. Observa-se, entretanto, que não há
registro de verticalização no bairro da Cidade Velha, para o período pesquisado pelo autor, o
que mostra que não havia demanda para esse tipo de modelo de edificação no referido bairro,
apesar da Lei nº 7.119/1979 permitir (Figura 16).
Ainda nos anos 1970 são registradas as demolições de importantes edificações de
interesse à preservação para a construção de novos edifícios, como é o caso do Grande Hotel
(inaugurado em 1913) que foi derrubado no final da década de 1970, sendo construído no
lugar o Hotel Hilton, no início da década de 1980, seguindo o que acontecera em décadas
anteriores (Fotografia 18 e Fotografia 19).
94
Figura 16 – Levantamento da verticalização em Belém, em 1974 e 1986.
Fonte: Corrêa, A. (1989).
95
Fotografia 18 – O Grande Hotel demolido no final dos anos 1970.
Fonte: Fragmentos de Belém (2011).
Fotografia 19 - Hotel Princesa Louçã (antigo Hilton Hotel construído nos anos 1980, no lugar do
Grande Hotel).
Fonte: Amanajás (2014).
96
A oferta de imóveis novos para a área do centro de Belém foi decaindo, pois o local já
estava praticamente todo edificado e as áreas de interesse do mercado imobiliário, esgotadas.
Somando-se a isso, teve-se a intensificação da expansão para outras áreas da cidade como
diretriz da política urbana municipal de descentralização e o acréscimo da oferta de imóveis
para camadas de maior renda em bairros localizados fora do CHB, como mostram os dados de
Corrêa, A. (1989) mapeados anteriormente (Figura 16).
O processo de descentralização e o movimento de saída das camadas de maiores
rendas para outras áreas da cidade intensificaram-se nas décadas seguintes, e gerou a
formação de alguns subcentros importantes, como os de Icoaraci e do Entroncamento e, mais
recentemente, os localizados ao longo de corredores de transporte, como por exemplo, a
Avenida Augusto Montenegro.
A expansão da malha urbana, a implantação de conjuntos habitacionais populares, de
shopping centers e de condomínios residenciais fechados para alta e média renda, cada vez
mais distantes do CHB, assim como os crescentes problemas de acessibilidade intraurbana,
repercutiu em transformações nas funções desempenhadas pelo centro histórico belenense,
fazendo com que suas atividades terciárias fossem, progressivamente, se voltando para o
atendimento de camadas populares.
Nos anos 1980 ainda não era difundida, na cidade, a “cultura” da preservação e o
imenso acervo histórico edificado estava sendo demolido e substituído por novas edificações.
Mas já existiam alguns movimentos orquestrados por arquitetos professores da Universidade
Federal do Pará, como o Prof. Paul Albuquerque e a Profa. Elna Trindade, que
arregimentavam parceiros e alunos para protestarem em casos isolados, como o da construção
do Banco Central, no Boulevard Castilhos França, e para impedir a construção de um
complexo comercial no terreno da antiga Fábrica Palmeira (hoje chamado de buraco da
Palmeira)22
.
Nesse período de transição para uma visão com preocupações preservacionistas, mais
precisamente no final da década de 1980, as normas urbanísticas adquiriram uma feição mais
detalhada e específica quanto ao uso, à ocupação e ao parcelamento do solo urbano, assim
como da preservação patrimonial.
Desse modo, no final dos anos de 1980, uma nova legislação urbanística foi publicada,
a Lei nº 7.401 de 29 de janeiro de 1988 (Lei de Desenvolvimento Urbano – LDU). Adotando
22
Informação concedida em entrevista pelo Arq. José Akel Fares Filho.
97
basicamente o mesmo conteúdo e a mesma metodologia da Lei anterior [Lei nº 7.119/1979],
inovou, entretanto, ao estabelecer os índices urbanísticos aplicados ao lote e não mais para a
Zona, como era utilizado até então. A LDU inseriu como instrumento para operacionalizar o
desenvolvimento urbano, além do zoneamento e da descrição dos limites das Zonas, os
quadros com os Modelos Urbanísticos e de Aplicação dos Modelos Urbanísticos; estabeleceu
que o órgão normativo do desenvolvimento urbano seria o Conselho de Desenvolvimento
Urbano do Município de Belém (CDUMB) e, que a coordenação do desenvolvimento urbano
ficaria a cargo da CODEM, dentre outras disposições. (BELÉM, 1988).
A LDU estabeleceu no seu zoneamento, limites similares aos do zoneamento
estabelecido pela Lei nº 7.119/1979 para a área central de Belém. Isto mostra que havia
coerência e evolução nas discussões que vieram a eclodir na definição das zonas de
preservação que compunham o CHB.
A Lei 7.401/1988 representou o marco legal quanto à preservação patrimonial em
Belém, ao constituir o Centro Histórico de Belém com base nas zonas de preservação que o
compunham (Figura 17). A mesma norma determinou a elaboração do levantamento e registro
dos bens imóveis sujeitos ao controle específico, remetendo a regulamentação para tal.
Condicionou, também, o desmembramento e o remembramento à anuência do órgão
competente. Assim dispôs a Lei:
Art. 71 - As zonas de uso ZH2, ZH3, ZCS1, ZCS2A, ZCS2B, ZCS3, ZCS4, ZCS5,
ZFEA são consideradas de preservação por constituírem o Centro Histórico de
Belém.
Art. 72 - Os bens imóveis sujeitos a controle específico por seu valor histórico,
arquitetônico e ambiental serão levantados e registrados pelo órgão competente da
Prefeitura Municipal de Belém.
Art. 73 - Os projetos para as áreas de entorno dos bens imóveis tombados estarão
sujeitos a apreciação pelos órgãos competentes e obedecerão aos indicadores desta
lei, desde que estejam de acordo com as disposições legais aplicadas à matéria.
Art. 74 - A definição e identificação do bem imóvel a ser considerado como de valor
histórico, arquitetônico e ambiental deverão obedecer às diretrizes e normas
estabelecidas em regulamentação específica, em função dos seguintes critérios:
I - valor histórico, arquitetônico e ambiental;
II - estado de conservação;
III - risco de desaparecimento.
Art. 75 - Com objetivo de assegurar a preservação do Centro Histórico de Belém,
serão adotadas as seguintes medidas:
I - as edificações definidas como de valor histórico, arquitetônico e ambiental não
poderão sofrer modificações externas e internas sem prévia anuência do órgão
competente;
II - é vedada a demolição das edificações de valor histórico, arquitetônico e
ambiental, ressalvados os casos em que apresentem riscos à segurança pública,
devidamente comprovados por laudo técnico do órgão municipal competente.
Art. 76 - Nas zonas de uso ZH2, ZCS1, ZCS3 e ZCS5 só será permitido
desmembramento e remembramento de lotes com a prévia anuência do órgão
competente. (BELÉM, 1988).
98
Observa-se nesse zoneamento a inserção da área portuária como espaço urbano
representativo historicamente, compondo também o CHB.
Figura 17 – Mapa do zoneamento da LDU para o Centro Histórico de Belém
Fonte: Belém (1988) e Belém (1999b). Reelaborado por Davina Lima e Luana Queiroz.
O gabarito máximo foi adotado como parâmetro urbanístico, constando no Quadro de
Modelos Urbanísticos para as edificações nas Zonas do CHB. Foram definidos em 7.0, 10.0 e
22.0 metros de altura, conforme o caso, sendo que o maior gabarito foi liberado somente para
habitação multifamiliar, comércio varejista e serviços A nas ZCS2A. (BELÉM, 1988)
Com as bases estabelecidas pela LDU para o CHB, dá-se o seu tombamento pela Lei
Orgânica do Município de Belém, em 30 de março de 1990, onde consta que “Fica tombado o
centro histórico de ocupação portuguesa no Município, cabendo ao órgão municipal
99
competente, a delimitação das áreas e dos prédios preservados.” (Art. 228, § 2º). (BELÉM,
1990).
Ressalte-se que a instituição do tombamento do CHB não impediu a possibilidade de
realização de construções ou reformas nesta área, apenas condicionou-as a regras que são
baseadas em princípios da preservação e da conservação patrimoniais. Desse modo, é possível
no CHB, até demolir uma edificação para construir outra no lugar, desde que se enquadre nos
parâmetros da lei urbanística para o local.
A Lei Orgânica, já incorporando os princípios constitucionais federais e estaduais,
estabeleceu, dentre os critérios da política urbana municipal, “preservar o patrimônio
ambiental e valorizar o patrimônio arquitetônico, artístico, cultural e ambiental do Município,
através da proteção ecológica, paisagística e cultural” (Art. 116, VII); assim como,
“descongestionar o centro urbano, através de incentivo ao fortalecimento e surgimento de
subcentros de comércio e de serviços;” (Art. 116, III).
Esta norma também constituiu o patrimônio cultural municipal e inseriu a comunidade
como ente partícipe do processo, dentre outros, como contam no Art. 228:
Art. 228. Constituem patrimônio cultural do Município os bens de natureza material
e imaterial tomados individualmente ou em conjunto, portadores de referências à
identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade
paraense e belenense e nos quais se incluam:
[...]
V - os edifícios, os conjuntos urbanos e sítios de valor arquitetônico, histórico,
paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, científico, ecológico,
etnográfico, monumental e cultural, inerentes a reminiscências da formação de nossa
história popular;
§ 1º. O Poder Público municipal, com a colaboração da comunidade, promoverá e
protegerá o patrimônio cultural belenense, por meio de inventários, coleta, registro,
catalogação, avaliação, vigilância, tombamento, desapropriação e outras formas de
acautelamento e preservação.
[...]
§ 6º. Nenhuma obra, reforma, serviço ou demolição serão autorizados para prédios
de valor cultural, arquitetônico, histórico, artístico, paisagístico, sem o parecer dos
órgãos de patrimônio federal, estadual e municipal. (BELÉM, 1990).
Inseriu ainda mecanismos de compensação aos proprietários de imóveis a serem
preservados, como isenções, incentivos e a possibilidade de transferir o potencial construtivo
do lote:
Art. 123. O Município estabelecerá mecanismos de compensação aos proprietários
de imóveis considerados de interesse para preservação por seu valor histórico,
artístico, arqueológico, paisagístico, urbanístico, natural ou arquitetônico, através de
incentivos fiscais, isenções tributárias ou transferência do direito de construir.
§ 1° A transferência do direito de construir, que terá caráter excepcional, somente
será autorizada após análise e compatibilização pelos órgãos de planejamento
urbano e de proteção do patrimônio cultural, sendo vedada a transferência para áreas
de interesse para preservação e obrigatório o assentamento no registro de imóveis
competente. (BELÉM, 1990).
100
Desse modo, o proprietário seria de alguma forma compensado pelas restrições de uso
do seu imóvel, como forma de assegurar a preservação do patrimônio edificado.
A Lei Orgânica, em seu Art. 117, atendeu à diretriz da política urbana federal
absorvendo as determinações da CF/88, no Art. 182, § 1°, e estabeleceu que o Município deve
elaborar o seu plano diretor. Assim, seguindo as determinações legais, foi desenvolvido e
publicado, o Plano Diretor do Município de Belém, sob a Lei nº 7.603 de 13 de janeiro de
1993. Esta norma trouxe os princípios da nova forma de pensar o planejamento municipal e a
cidade, incorporando as diretrizes e os instrumentos da política urbana que estavam sendo
discutidos para a regulamentação dos artigos 182 e 183 da CF/88, mas que somente foram
instituídos, no plano federal, pelo Estatuto da Cidade, em 2001.
Nesse momento, a produção imobiliária para o mercado no CHB já estava limitada
pelo Tombamento, mas o mercado imobiliário em torno do estoque edificado se manteve
ativo e suas atividades regulares.
Segundo as diretrizes gerais do Plano Diretor de 1993, era fundamental considerar, na
organização do território municipal “a preservação, a valorização e a difusão do patrimônio
cultural, artístico e histórico do município” (Art. 2º, IX, a). Observa-se, entretanto, que o
patrimônio cultural edificado não foi considerado como prioritário para o desenvolvimento
econômico, muito menos do turismo, um dos pilares da referida política.
Esse Plano apresentou uma série de instrumentos para serem utilizados na viabilização
da política de desenvolvimento do Município, alguns dos quais poderiam ser utilizados para
fomentar a recuperação e a preservação do CHB, como: os fundos destinados ao
desenvolvimento urbano; os incentivos e benefícios fiscais; a desapropriação; o
tombamento; o direito de preempção; e, a Transferência do Direito de Construir23
(BELÉM,
1993). No entanto, desses instrumentos, foram utilizados basicamente o tombamento e os
incentivos fiscais. A Transferência do Direito de Construir, fundamental para o CHB como
forma de compensar o proprietário por não poder usar plenamente o potencial construtivo
básico de seu lote, estipulado neste Plano em 1.4 (Art. 182), não chegou a ser regulamentada e
muito menos aplicada.
O Plano Diretor definiu dentre as Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio
Histórico (ZEPPH) o Centro Histórico de Belém e, delegou a sua regulamentação e de sua
área de entorno à Lei Complementar de Controle Urbanístico, o que não aconteceu. Assim,
23
Este também especificado na Lei Orgânica/1990.
101
pouco depois de promulgado o Plano Diretor e pela necessidade de regulamentação
específica, foram iniciados estudos por técnicos da Fundação Cultural do Município de Belém
(FUMBEL) com apoio do IPHAN e da Secretaria de Coordenação Geral do Planejamento e
Gestão (SEGEP) para a regulamentação do CHB, resultando em legislação própria, instituída
no ano seguinte à publicação do referido Plano. (BELÉM, 1993).
A Lei nº 7.709/1994, conhecida como Lei do Centro Histórico, regulamentou o CHB,
reportando a área tombada pela Lei Orgânica e estabelecida na Lei 7.401/1988, assumindo-a
para todas as suas disposições, e, criou ainda a área de entorno do CHB (Figura 18).
Figura 18 - Mapa do Centro Histórico de Belém e área de entorno.
Fonte: Elaborado por Davina Lima e Edilson Rosa (2015), com base em Belém (1994; 1996; 1999).
102
A área de entorno foi concebida como transição entre a área tombada e as áreas mais
novas, de forma a possibilitar um escalonamento na altura das edificações. As Zonas
admitiam gabaritos de 7.0 a 10.0 metros na área do CHB, aumentando gradativamente até
22.0 metros na área de entorno minimizando as interferências da verticalização no CHB
(Figura 19). É sobre a área de entorno que se encontram as maiores pressões do setor
imobiliário para aumentar o porte das edificações, cujas investidas resultaram em duas
alterações na referida Lei.
Figura 19 - Mapa do zoneamento do Centro Histórico de Belém e entorno.
Fonte: Belém (1994).
Esta Lei considerou os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, arquitetônico,
paisagístico, como constituintes do Patrimônio Histórico, Artístico, Ambiental e Cultural do
103
Município de Belém (Art. 1º). Especificou além do uso e da ocupação do solo, o tombamento
municipal, os incentivos à preservação, as infrações e penalidades, o zoneamento e a
descrição de todas as Zonas. (BELÉM, 1994).
Ao contrário das legislações anteriores, esta Lei afirmou que no CHB não serão mais
admitidas modificações no parcelamento do solo urbano, seja remembramento ou
desmembramento de lote (Art. 35).
Os índices urbanísticos foram definidos em moldes similares aos da LDU, inclusive os
gabaritos, assim como os quadros de Modelos e de Aplicação de Modelos Urbanísticos,
constando no Anexo III (adequado e incorporado como anexo do Plano Diretor do Município
de Belém de 2008) e Anexo IV – B da Lei do Centro Histórico.
Estabeleceu os critérios do tombamento municipal aos moldes do Decreto-Lei federal
nº 25/1937, e, determinou, também, os critérios de intervenção para os imóveis do CHB:
Art. 34 - As intervenções em imóveis situados no Centro Histórico de Belém e na
área de entorno serão classificados segundo as categorias constantes no artigo 19,
tais como:
I - Preservação arquitetônica integral: intervenção destinada à preservação das
características arquitetônicas, artísticas e decorativas internas e externas do imóvel
em questão;
II - Preservação arquitetônica parcial: intervenção destinada à conservação das
características arquitetônicas, artísticas e decorativas externas do imóvel em questão;
III - Reconstituição arquitetônica: intervenção destinada à recuperação das
características arquitetônicas, artísticas e decorativas que anteriormente compunham
a fachada e cobertura na época da construção do imóvel em questão.
IV - Acompanhamento: intervenção destinada à conservação da fachada externa e da
cobertura do imóvel que embora não tenha características arquitetônicas de interesse
à preservação não interfere substancialmente na paisagem devendo manter-se a
harmonia volumétrica.
V - Renovação: intervenção destinada à construção de nova edificação e ou
substituição de uma edificação que não tem interesse à preservação. (BELÉM,
1994).
Lei concedeu como forma de incentivo à preservação, a isenção de taxa para
licenciamento de obra aos imóveis classificados como de preservação arquitetônica integral,
preservação arquitetônica parcial, imóveis de reconstituição arquitetônica e os de
acompanhamento. Assim como, dispõe que terão isenção do pagamento IPTU, os imóveis
classificados no inciso I, II, III e IV do artigo 34, desde que mantidos em bom estado de
conservação, obedecendo aos índices de desconto de: 100% para os bens tombados e íntegros
arquitetonicamente (bens imóveis classificados na categoria de preservação arquitetônica
integral); 75% para bens imóveis parcialmente modificados (bens imóveis classificados na
categoria de preservação arquitetônica parcial e os de reconstituição arquitetônica); e, 10%
para os classificados como de acompanhamento (Artigos 36 e 37). (BELÈM, 1994).
104
A isenção do pagamento de IPTU foi prevista para ser concedida anualmente,
mediante solicitação do proprietário ou seu representante legal, podendo ser renovada ou não,
mediante vistoria técnica realizada pela Fundação Cultural do Município de Belém,
comprovando a boa conservação do imóvel (Art. 38).
Esta Lei delegou à FUMBEL, em conjunto com a Secretaria Municipal de Urbanismo,
a análise e a aprovação dos projetos e serviços ou qualquer obra de intervenção nos bens
imóveis tombados e de sua área de entorno. Atualmente, a SEURB libera os alvarás com a
anuência do parecer da FUMBEL, e quando se trata de área com ingerência do Departamento
de Patrimônio Histórico e Cultural (DPHAC/SECULT) e do IPHAN, solicita também seus
pareceres.
A partir da instituição da Lei do Centro Histórico, rompem-se definitivamente as
possibilidades do grande capital incorporador atuar no CHB, haja vista as restrições que
foram estabelecidas, principalmente ao gabarito, nas áreas ainda com interesse do mercado - o
bairro da Campina. Nesse cenário se consolidou a produção imobiliária verticalizada até
então, como mostra a Figura 20.
Figura 20 - Evolução da verticalização na RMB.
Fonte: COHAB (2009).
105
Desse modo, a partir desta Lei, a produção imobiliária vai se restringir basicamente a
reformas, ampliações e construções novas de pequeno porte. Entretanto, devido
principalmente à área comercial do CHB continuar se destacando pelo expressivo contingente
de estabelecimentos de comércio e serviços, o mercado imobiliário de compra, venda e
locação de imóveis continuou atuando com o estoque imobilizado presente no local que se
destaca por fazer parte da principal centralidade municipal e metropolitana. Além disso, a
dinâmica área de pequenos portos da Cidade Velha que viabiliza o transporte intermunicipal
fluvial, com as cidades ribeirinhas da Amazônia, continua a afirmar o papel de centralidade
do CHB na cidade.
Entretanto em 2005, a Lei do Centro Histórico, passou por duas alterações que
incidiram em sua área de entorno, com a Lei nº 8.448 de 06 de setembro de 2015, que alterou
o quadro de modelos (BELÉM, 2005a). E a Lei nº 8.453 de 03 de outubro de 2005, que
aumentou o gabarito e também alterou o quadro de modelos urbanísticos da lei. (BELÉM,
2005b). Tais alterações permitiram a construção de empreendimentos de grande porte para o
local, sem considerar quaisquer estudos técnicos acerca da viabilidade das alterações.
O CHB, tombado pelo Município desde 1990, recebeu a chancela federal por meio da
Portaria do Ministério da Cultura nº 54, em 8 de maio de 2012. (BRASIL, 2012). Entretanto,
os limites do tombamento federal são menores do que o municipal, em decorrência de estudos
realizados por técnicos do IPHAN terem identificado áreas de renovação que não seriam
representativas para compor o presente conjunto urbano histórico24
(Figura 21).
Tal diferença não teve repercussão nos levantamentos e análises deste trabalho, haja
vista, o limite do CHB tombado pelo Município conter o espaço delimitado no tombamento
federal.
24
Informação fornecida pela Superintendente do IPHAN - Maria Dorotéa de Lima.
106
Figura 21 – Centro Histórico de Belém tombado pelo IPHAN.
Fonte: Google Maps (2015).
Observa-se que áreas e edificações especiais dentro do CHB são tombadas também em
nível estadual pala SECULT, e em nível federal pelo IPHAN (Figura 22). Assim, as três
esferas de governo têm responsabilidade sobre a preservação patrimonial no local.
Além de todo o aparato da legislação municipal já apresentada, também são
consideradas para efeito de proteção patrimonial, as normativas estadual e federal. No âmbito
estadual, as áreas tombadas ficam submetidas ao enquadramento pela Lei nº 5.629 de 20 de
dezembro de 1990; e, no âmbito federal, o Decreto nº 25/1937 respalda os tombamentos
realizados pelo IPHAN.
107
Figura 22 – Mapa de bens tombados no CHB - SECULT e IPHAN.
Fonte: IPHAN (2015).
108
Atualmente, além da Lei 7.709/1994, o Centro Histórico de Belém também é regido,
em nível municipal, quanto ao uso, ocupação do solo e regime de preservação, pelas seguintes
legislações: Lei Complementar de Controle Urbanístico (LCCU) nº 2 de 19 de julho de 1999
e, Lei nº 8.655 de 30 de julho de 2008 (Plano Diretor do Município de Belém - PDMB).
A Lei Complementar nº 2 de 1999, regulamentou o uso do solo em Belém, entretanto a
área correspondente ao CHB continua atendendo ao disposto na Lei nº 7.709/1994:
Art. 165. O controle de ocupação do Centro Histórico de Belém e seu entorno será
feito nos termos da Lei nº 7.709, de 18 de maio de 1994, [...]
Art. 166. O controle do uso no Centro Histórico de Belém e seu entorno será feito de
modo a assegurar a qualidade ambiental, aplicando-se o disposto na Subseção III,
Seção III, do Capítulo II desta Lei. (BELÉM, 1999b).
Ressalte-se que a LCCU estabeleceu diretrizes para serem obedecidas no que se refere
aos usos urbanos e a análise para a instalação de atividades no Município. Assim, Art. 166 da
LCCU classifica os usos por seu caráter de incomodidade, em interferência no tráfego,
incômodo à vizinhança e potencial impacto e, condicionando a aprovação dos
empreendimentos ao equacionamento pelo proprietário dos eventuais impactos causados ao
meio urbano. Este dispositivo é importantíssimo de ser aplicado no CHB, haja vista, a
instalação de empreendimentos sem o devido equacionamento dos impactos negativos por ele
causado, inclusive em relação à paisagem dos bens tombados.
Quanto ao Plano Diretor do Município de Belém de 2008, a preservação do patrimônio
histórico e cultural, veio expressa como um dos seus princípios fundamentais, e trouxe dentre
os objetivos da política urbana municipal, manter e ampliar os programas de preservação do
patrimônio construído.
Traz diretrizes voltadas para o Centro Histórico de Belém, as quais se acham expressas
em várias políticas setoriais, como a diretriz de dinamização e reabilitação socioeconômica,
cultural e turística, na política de Desenvolvimento Econômico; e, a indicação à elaboração do
Plano de reabilitação e conservação de áreas de interesse à preservação do patrimônio
histórico e cultural, na Política de Patrimônio Cultural. (BELÉM, 2008).
Especificamente para o CHB, foram apontados objetivos e diretrizes no sentido de:
requalificar, preservar, conservar e reabilitar o núcleo histórico; estimular o uso habitacional;
potencializar as atividades de turismo e negócios afins; melhorar as condições de mobilidade
e acessibilidade na área; controlar o processo de adensamento construtivo e de implantação de
empreendimentos potencialmente geradores de tráfego. (BELÉM, 2008).
Quanto ao zoneamento para o CHB, com o PDMB/2008 passou a existir apenas a
Zona do Ambiente Urbano (ZAU) 7, com os Setores I, e III (Figura 23). Tal setorização foi
109
feita considerando-se: os atributos históricos, paisagísticos e culturais; as funções como centro
tradicional comercial, administrativo, de serviços e portuário; nível de degradação dos
imóveis históricos; e, a intensidade de ocupação (BELÉM, 2008). É importante registrar, que
o PDMB alterou apenas a nomenclatura das zonas, mantendo-se o perímetro do sítio
tombado, regulamentado e descrito na Lei nº 7.709/1994.
O CHB no zoneamento especial do PDMB foi considerado como Zona Especial de
Preservação do Patrimônio Histórico e Cultural (ZEIP), tendo em vista a preservação ou
reabilitação da área (Figura 23).
Figura 23- O CHB e sua área de entorno no Zoneamento (ANEXO V) e Zoneamento Especial
(ANEXO VI) do PDMB/2008.
Fonte: Belém (2008).
Percebe-se neste Plano a intenção de recuperar o CHB, tanto em relação à sua
dinâmica habitacional, em especial na área comercial, onde o uso majoritário é o não
habitacional, quanto no tocante à recuperação de sua infraestrutura e edificações, assim como
as atividades econômicas e culturais, otimizando os usos e valorizando o patrimônio
arquitetônico e cultural.
Um balanço preliminar das ações previstas no PDMB/2008 que foram efetivadas é
bastante desfavorável. O plano do Centro Histórico não foi elaborado. A promoção de ações
voltadas para a ocupação de edificações subutilizadas ou desocupadas não se efetivou. Assim
110
como, permaneceram sem regulamentação os instrumentos que poderiam colaborar para a
redução do número de imóveis ociosos no CHB.
As ações no CHB permanecem sendo pontuais e voltadas, sobretudo, para a
manutenção emergencial de alguns espaços públicos, como a Feira do Ver-o-Peso, e, para a
recuperação de alguns imóveis relevantes financiada com recursos do Programa de
Aceleração do Crescimento – PAC Cidades Históricas, como o Mercado de Ferro do Ver-o-
Peso.
Constata-se, entretanto, que a normatização do CHB não foi acompanhada da
regulamentação dos instrumentos dispostos nas leis, além disso, não se tem efetivamente uma
ação institucional de gestão visando à preservação e, ao mesmo tempo, a dinamização do
Centro com base nos seus atributos histórico-culturais, o que acentuou o processo de
ocupação dos espaços públicos por atividades econômicas informais, a decadência social, a
degradação das edificações históricas e da infraestrutura urbana, e os entraves na
acessibilidade e na mobilidade urbana, além do desinteresse pelo uso habitacional nas áreas
do comércio.
111
4 ATUAÇÃO DOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO CHB
Para que se compreenda e analise a visão dos agentes com atuação direta e indireta no
mercado imobiliário em Belém sobre a preservação do CHB e o papel da legislação
urbanística no funcionamento desse mercado, os entrevistados foram selecionados por
categorias (proprietário de imóveis, incorporadores imobiliários, construtores, corretores,
moradores, associações de defesa do patrimônio e Estado). Suas opiniões coletadas em
entrevistas semiestruturadas contemplaram questionamentos referentes aos seguintes
aspectos: preservação, conservação, atratividade, fatores que favorecem a atuação no local e
instrumentos de preservação. Aos agentes do Estado, os questionamentos foram direcionados
a fatores que envolveram a elaboração da legislação urbanística incidente no CHB e aos
procedimentos de controle urbanístico, como aprovação de projetos e fiscalização. Dessa
forma, foi possível traçar um breve perfil dos agentes e caracterizar a forma como atuam,
assim como, a partir da apreensão de suas opiniões, verificar conflitos, convergências e
divergências em relação à preservação do patrimônio e a legislação afeta a essa preservação.
4.1 Proprietário de imóveis
Para expressar a visão dos proprietários de imóveis do CHB, foi entrevistado um
conhecido empresário25
do local, por se tratar não apenas de um proprietário usuário, já que
possui diversos empreendimentos comerciais, como também, por vir atuando ativamente
como proprietário investidor, ou seja, que compra imóveis no CHB com a finalidade de
locação, sendo, portanto, detentor de expressivo conhecimento do funcionamento do mercado
imobiliário nos segmentos que atua.
De acordo com o entrevistado, os proprietários de imóveis do CHB apresentam perfil
socioeconômico variado. Segundo a procedência, existem os: de origem local, descendentes
de famílias moradoras tradicionais do centro; de procedência de outros estados, especialmente
do nordeste do país; que vieram do interior do Pará; e, ainda, os descendentes de imigrantes
estrangeiros, especialmente os libaneses e árabes.
25
O proprietário de imóveis em tela é o Sr. Farid Massoud, que concordou que sua identidade fosse inserida
neste trabalho. Registra-se também aqui que, durante a fase de conclusão desta pesquisa, um dos imóveis de
propriedade deste agente foi alvo de um incêndio ocorrido no CHB no dia 24 de julho de 2015, que destruiu
alguns imóveis de expressivo valor histórico.
112
No que se refere às propriedades imobiliárias do CHB, segundo os dados do Cadastro
Técnico Multifinalitário (CTM) do Município de Belém, os proprietários se apresentam assim
distribuídos: 3075 proprietários possuem somente 1 imóvel; 83 proprietários têm 2 imóveis;
13 proprietários controlam de 3 a 5 imóveis cada; 2 proprietários possuem de 6 a 10 imóveis
cada; 1 proprietário dispõe de 10 a 15 imóveis; e, com mais de 20 imóveis, há apenas 1
proprietário. Constata-se, portanto, que pelos dados oficiais do Município, a propriedade
urbana do CHB é bastante pulverizada, apresentando poucos multifundiários. Ressalta-se,
contudo, que os dados oficiais são agrupados por CPF, ou seja, individualmente, não somando
as propriedades familiares, as quais poderiam retratar os multifundios familiares, que
conforme o entrevistado se revestem nas grandes famílias tradicionais proprietárias de
imóveis do CHB, que têm seu patrimônio construído ao longo de gerações.
Segundo o interlocutor, os proprietários de imóveis do CHB acendem a esta condição
mediante dois processos: por herança familiar ou por aquisição direta de propriedades de
terceiros. Nos dois casos podem atuar no mercado imobiliário como usuários, ou seja,
utilizando os imóveis como moradia e/ou para exploração de atividades econômicas próprias,
principalmente o comércio; e/ou, como investidores, sobretudo visando auferir renda
fundiária como locadores. Ressalte-se que os moradores que vivem em regime de posse no
CHB não foram referenciados pelo entrevistado.
Ao relatar sua atuação pessoal, o empresário afirma que não retém imóveis, deixando-
os sem uso, ou seja, não tem uma atitude especulativa e sim investidora, pois considera
prejuízo reter imóveis no CHB sem dar utilização a eles, haja vista o custo de manutenção do
imóvel ocioso, além da impossibilidade de gerar renda nessa condição. Segundo ele, existem
outros proprietários no CHB com perfil idêntico ao seu, de proprietário investidor.
Enquanto investidor, que compra imóveis no CHB para reformar e locar, informa o
entrevistado que, na atualidade, são demandados mais imóveis para fins comerciais, de médio
a pequeno porte, mais modernos, já adaptados ou reformados. Observou-se que os andares
superiores das edificações não são interessantes para os comerciantes demandantes, porque,
segundo ele, o consumidor local não tem a “cultura” de procurar produtos nos andares de
cima, além disso, em muitos imóveis antigos seria necessária a adaptação da edificação para
suportar atividades e mercadorias nesses espaços e prover meios de acesso ao público, como
escadas e elevadores. Com isso, explica o uso desses pavimentos para depósito, ou a sua
desocupação.
113
Ele justificou a ocorrência de vários imóveis desocupados por problemas de disputa de
herança; pela morte recente do proprietário; ou por que os proprietários se mudam para outros
estados.
Afirmou, ainda, que muitos proprietários são, também, empresários do ramo do
comércio e serviços populares, que traçam suas estratégias conforme seu ramo de atuação,
ressaltando que alguns vêm se adaptando às mudanças no perfil socioeconômico do centro
comercial, e os que não se adaptam, fecham seus comércios e/ou migram para outros locais.
O entrevistado considerou bom o estado de conservação dos imóveis do CHB que
estão em uso, sendo os imóveis bem conservados, para ele, os dos moradores que gostam de
viver na Cidade Velha ou no centro comercial e que têm seu próprio negócio no imóvel em
que moram. Mas, julgou ruim o estado de conservação especialmente dos imóveis sem uso,
pois se deterioram facilmente, e atribuiu tal estado, basicamente:
a. ao Poder Público, através dos órgãos de gestão do patrimônio, pois segundo ele:
[...] apresentam muitas restrições para adaptações nos imóveis antigos que precisam
de pequenas intervenções em termos de conforto e instalações para serem utilizados,
pois a manutenção de um imóvel histórico é cara e o proprietário não tem recursos
para arcar com esse ônus" (informação verbal).
Para ele, a limitação que o tombamento traz à propriedade recai exclusivamente sobre
o proprietário, e o Poder Público não dá o apoio necessário, tanto em incentivos, como em
financiamentos, para a conservação do imóvel do CHB;
b. à alguns proprietários que, por questões de disputa pela herança do imóvel, que
incorre em muito tempo na justiça, não realizam a conservação, deixando o imóvel
fechado, se degradando; e,
c. à problemas na documentação da cadeia sucessória de propriedade que prejudica a
concessão de financiamento, como foi o caso do Programa Monumenta, que, dos
que pleitearam, pouquíssimos conseguiram o financiamento, contribuindo
negativamente para que a recuperação desses imóveis fosse realizada. Ressaltou que
os problemas na documentação decorrem, dentre outros, de dificuldades financeiras
dos proprietários para pagar pela regularização do imóvel.
Pensa o entrevistado que o estado de conservação dos imóveis interfere muito nas
negociações dos imóveis localizados em vias de pouco interesse do mercado. Mas, nas vias de
muito interesse comercial, o estado de conservação pouco influi no mercado imobiliário, pois
segundo ele, o empresário reforma e utiliza o imóvel de acordo com seu interesse, sendo o
que realmente conta para ele é a melhor localização do imóvel.
114
Avaliou o proprietário que a preservação do patrimônio histórico do CHB é
importante, mas argumentou que, para resguardar o patrimônio para as futuras gerações, deve
ter ajuda do Poder Público:
É necessário que as pessoas tenham consciência que para conservação do patrimônio
é necessário que exista algum tipo de ajuda. Por que se você não torna o patrimônio
rentável, se você não tem condições de ajeitar o patrimônio, o que acontece? Ele vai
se deteriorar! [...]. Não é só questão punitiva. Você tem que também ajudar a
solucionar e não só punir. (informação verbal).
Considerou que é possível conciliar a atuação dos proprietários com a preservação do
CHB, desde que seja bom para os dois lados, tanto para o patrimônio, quanto para quem tem a
propriedade dos imóveis. Aliás, o proprietário não relatou ter qualquer conflito direto com os
demais agentes do mercado imobiliário que atuam no centro. Entretanto, reclamou da
ocupação dos espaços públicos pelos camelôs e da sujeira deixada por eles.
Para o proprietário entrevistado, em termos gerais, atualmente não há atrativos para
quem deseja investir no CHB, a não ser, nas vias de maior movimento do centro comercial,
como as Ruas João Alfredo, Treze de Maio, Manoel Barata, Quinze de Novembro e a Av.
Pres. Vargas. E, também, não há vantagens, no CHB, que não possam ser encontradas em
outros locais da cidade.
Os principais fatores indicados, para explicar esta falta de atratividade relativa foram:
a carência de estacionamento para moradores e consumidores; a insegurança nos espaços
públicos; a presença de ruas pouco confortáveis para as pessoas se locomoverem, devido à
pavimentação com paralelepípedos; a ausência de bons restaurantes; carências de espaços e
atividades culturais, que seriam favorecidos pelas características históricas da área; as
restrições construtivas por conta da legislação, especialmente quanto ao tamanho da
edificação e a alteração das fachadas; a existência de prédios abandonados e deteriorados, por
conta de disputas de herança; os altos custos de manutenção dos imóveis; as vias pouco
atrativas para o comércio; a ocupação excessiva das vias por camelôs; a subutilização de
imóveis que só servem para guardar barracas de camelôs; a péssima iluminação pública; a
sujeira nas vias; e, o aumento da prostituição, de delinquentes, e de outras mazelas sociais.
Assim, alegou que o centro ficou abandonado não só pelos proprietários, mas também
pelo Poder Público. Como consequência, o local perde cada vez mais valor e inibe os
investidores. Ressaltou, que quem consegue se manter no centro comercial são os que têm seu
patrimônio nas principais ruas, como as citadas anteriormente. E, que os imóveis nas
transversais, com pouca aglomeração comercial, vão perdendo valor e sendo aos poucos
abandonados. Isto talvez explique o porquê, apesar de tantos pontos negativos apontados por
115
ele, ainda continue investindo no CHB, ou seja, o dinamismo do centro comercial, já que ele
mesmo afirmou que só investe em imóveis para este fim. Nesse aspecto pode-se perceber o
fator localização como preponderante na atuação deste agente.
Destacou que as intervenções urbanísticas realizadas pelo Poder Público no centro
agregam pouquíssima valorização aos imóveis; e vê essas intervenções como “remédios
provisórios”, que isolados, são paliativos, e afirmou que o que pesa mais para as pessoas é a
questão da segurança nos espaços públicos do centro.
O entrevistado julgou que os proprietários de imóveis, no geral, sabem que o CHB é
tombado e que existe uma legislação urbanística incidente no CHB, mas afirmou que os
mesmos não conhecem os detalhes que envolvem a lei e nem os critérios utilizados pelos
órgãos de patrimônio para determinar o tombamento do imóvel. Reclamou não haver
comunicação dos órgãos de patrimônio sobre a condição de tombamento dos imóveis,
informando qual o nível de restrição e qual a possibilidade de alteração dos mesmos, tanto
para quem utiliza e vai reformar, quanto para quem quer comprar. Assim, reconheceu que os
proprietários não têm noção real das restrições que incidem nos imóveis. Queixou-se também,
que não há comunicação para o usuário, sobre a disponibilidade de cadastro com inventário
dos imóveis tombados, necessário para as pessoas tomarem suas decisões acerca de
investimentos no local.
Considerou que o tombamento no CHB é muito restritivo e radical às intervenções.
Mas, apesar disso, vê no tombamento um bom instrumento, dependendo da forma como é
aplicado pelo Poder Público.
Em síntese, o entrevistado avaliou a que a legislação pode até atender a preservação,
mas não atende a necessidade dos usuários quanto aos usos e utilização das edificações,
especialmente com relação aos aspectos internos, restringindo, assim, a atuação dos
proprietários, desvalorizando os imóveis e prejudicando os investimentos, em sua opinião. Ele
acrescentou, ainda, que a legislação está inadequada e precisa ser alterada para melhor
adequar os imóveis tombados aos usos atuais. Considerou também, que a lei contribui para a
degradação e subutilização das edificações à medida que impõe muitas restrições ao uso e a
adaptação dos imóveis.
O proprietário, entretanto, tem clareza que para fazer qualquer alteração na lei é
necessário que sejam realizados estudos específicos, de acordo com cada espaço e cada uso do
CHB; mostrou convicção e supôs fundamental serem ouvidos todos os atores que interagem
nesse espaço da cidade, seja o morador, o trabalhador, o investidor, os usuários do comércio,
para com base nisso criar um plano para o centro. Nesse plano, segundo a sua visão, devem
116
ser pensados também, incentivos, como descontos de impostos, linhas de financiamento para
o CHB, para que o Poder Público, com o aparato das leis e da técnica, possa fazer realmente
um trabalho que atenda a preservação do patrimônio.
Observou-se no posicionamento do proprietário que os instrumentos legais de
preservação representam certo entrave a sua atuação no CHB, mas que isso não faz com que
ele deixe de atuar no local, pois como se verificou, o centro representa uma forte centralidade
do setor de comércio e serviços, como discute Villaça (2001; 2012), e que ainda é vantajoso
para os investidores e locadores do mercado imobiliário.
4.2 Incorporador imobiliário
O incorporador imobiliário selecionado para expressar a visão dos incorporadores
acerca do mercado imobiliário no CHB, foi o engenheiro que ocupa o cargo de Diretor
Comercial da Construtora Freire Mello. Devido sua expressiva atuação no ramo, já tendo
exercido a presidência da ADEMI, além de se destacar por ser presença constante, como
representante da categoria dos incorporados, nos fóruns de discussão acerca das questões
urbanísticas do Município de Belém.
Segundo o entrevistado, na atualidade, é praticamente inexistente a atividade da
incorporação imobiliária no CHB, e quando há, o incorporador que pode estar atuando é
basicamente o pequeno incorporador individual de capital local, com pouquíssima
representatividade perante o montante da categoria.
Afirmou, que no CHB não há atuação do grande capital incorporador, aquele que
articula o circuito imobiliário, como mostra Abramo (1989), pois o mercado é restrito devido
ao tombamento do local. De acordo com a análise do empresário, para ocorrer a incorporação
imobiliária no CHB é necessário que as pessoas queiram morar lá, pois se não houver
demanda, nem interesse dos usuários, não haverá produção de imóveis. E, para o entrevistado,
não se tem, no momento, demanda de imóveis novos para a área, fundamentalmente, em
função das atuais condições de degradação e de desordem urbana presenciadas nos espaços
públicos do Centro Histórico. Fatores estes que podem ser percebidos como externalidades
negativas ao processo de gestão para a preservação do patrimônio.
O incorporador considerou péssimo o estado de conservação do CHB, afirmando que
o que mais contribui para isso, é a pouca atuação do Poder Público em coibir as situações
desconformes na ocupação do espaço público, como os camelôs. Para ele, a rigidez na
cobrança das regras e leis para o local recai muito sobre as empresas e não sobre aqueles que
117
desrespeitam as normas, sendo um contrassenso na opinião do empresário. Outro ponto
levantado pelo entrevistado é a falta de recursos dos proprietários dos imóveis para
conservarem os mesmos. Frisou que, apesar de existir o desconto no IPTU, o valor é irrisório
perante os custos da manutenção dos imóveis tombados. Além disso, salientou que há poucos
programas de financiamento para a reforma das edificações, a exemplo do Monumenta. O
entrevistado assegurou que o setor produtivo imobiliário não é contra a preservação do CHB e
considera importante a preservação do patrimônio histórico, mas é contra a rigidez com a qual
os órgãos de patrimônio tratam a questão do bem tombado, ao não estabelecerem um diálogo
com a sociedade sobre o assunto, nesse sentido comentou:
[...] essa rejeição a uma discussão em conjunto, de chegar e ter que ceder alguma
coisa, o setor imobiliário tem que ceder também, mas todos têm que entender que
precisa viabilizar [a utilização do patrimônio], senão, não adianta. (informação
verbal).
Para ele, sempre é possível conciliar a incorporação imobiliária com a preservação do
patrimônio do CHB. Mas, para isso, tem que haver mais flexibilização nas normas, pois para
tornar a moradia atrativa, tem que ter, pelo menos, vagas para estacionar nos prédios, por mais
que tenha que atender a um gabarito limitado no CHB, acrescentou o engenheiro. Destacou
também, que o mercado tem que ofertar os serviços para atender a vida moderna, senão, o
imóvel não se torna atrativo.
Segundo o entrevistado, os incorporadores sabem da condição de tombamento do
CHB, principalmente o setor empresarial regular, e tem consciência das suas
responsabilidades e das limitações às construções em áreas tombadas. Mas considera o
tombamento muito restritivo em alguns aspectos, como vagas de garagem e gabarito de
algumas áreas. Ressaltou que os incorporadores conhecem a legislação urbanística em termos
gerais, mas o detalhamento da lei não, pois os projetos das incorporadoras geralmente são
terceirizados para os arquitetos que os desenvolvem.
Avaliou que a subjetividade da lei é um complicador para a atuação da incorporação
imobiliária, pois o juízo de valor fica à mercê de quem analisa os projetos, sem critérios bem
claros de enquadramento na lei. Comentou que “as leis que regem uma sociedade têm que ser
objetivas [...] a gente precisa ter certeza nas leis, isso é fundamental, e isso, assim de uma
forma ampla em relação ao conteúdo das leis do Centro Histórico, é falho.” (informação
verbal).
Julgou necessário que os especialistas em patrimônio do Poder Público estabeleçam
um diálogo com o setor produtivo para que juntos possam estudar formas legais para tornar o
CHB atrativo para quem quer morar e para quem quer investir e trabalhar no local.
118
Para o incorporador a legislação atual não atende a necessidade de preservação do
CHB e afirmou que “do jeito que [a lei] está, e do jeito que é interpretada aqui em Belém, ela
não contribui para a preservação” (informação verbal). Reforçou ainda que, se a legislação
estivesse contribuindo para a preservação, o CHB não se encontraria no atual estado de
degradação, chamando a atenção para o fato de que a lei, com mais vinte anos, já deveria ter
sido reavaliada para verificar se é eficaz ou não. E mais, para ele, a lei não está contribuindo
para reverter o estado de abandono e degradação dos imóveis do CHB, pois vê, a cada dia,
mais prédios se deteriorando.
Analisou o empreendedor que, atualmente, não existe atrativo para o capital
incorporador atuar no CHB, pois o incorporador investe aonde tem demanda, e não há
demanda para o CHB.
Na visão dele, pouca coisa seria necessária para tornar o CHB atrativo:
Eu acho que, basicamente, se o Poder Público fizesse o básico que era: por ordem no
centro histórico, segurança, iluminação pública, e vamos dizer, é, fazer a renovação
das vias e sinalização, quer dizer manter novo o seu sistema como um todo.
Principalmente tendo segurança e ordenamento, acabar com os camelôs.... não
consigo ver nenhum centro histórico no mundo, inclusive até no próprio Brasil, que
dê certo ou que deu atratividade ou que deu o bem estar social para uma determinada
região, incentivando a desordem, que é o que a gente vê! As famílias que
antigamente viviam lá, acabaram deixando um verdadeiro peso aos seus
descendentes, porque os caras não conseguem morar, não conseguem alugar, não
conseguem vender, não consegue dispor, a casa tá abandonada. Que é o que a gente
tem visto no centro histórico, é uma dura realidade, é difícil de a gente falar isso,
mas é a mais pura verdade. (informação verbal).
No entanto, ressalvou, que a falta de segurança, de limpeza e de ordem no espaço
público, está se mostrando mais importante que a beleza arquitetônica, os espaços de lazer,
etc., ou seja, para ele, o bem-estar do cidadão hoje está contando mais do que a estrutura física
do CHB.
Apesar disso, segundo ele, o local tem potencial, apresentando vantagens que
poderiam ser aproveitadas, tais como a localização central, a beleza de vários prédios
históricos, as intervenções realizadas nos prédios e espaços públicos, as opções de lazer, e os
postos de trabalho.
Para o engenheiro, as intervenções de requalificação realizadas pelo Poder Público no
CHB foram importantes, pois propiciaram lazer e trabalho, e que sem elas o cenário estaria
pior. Entretanto, pondera ele, que esses espaços atendem mais a demanda externa, e pouco aos
moradores do local.
O empresário sugeriu a promoção do uso misto do comércio com habitação no CHB,
especialmente na área comercial do bairro da Campina, pois considera fundamental a moradia
119
como fator de melhoria do espaço urbano, se revertendo numa oportunidade para dar um novo
movimento à área, atualmente em estado de degradação. Além disso, acrescenta:
Acho que se alguém quer rever ou pensar em melhorar o Centro Histórico, ele tem
que começar por aí, ele tem que ver por que que as pessoas não querem mais morar
lá. As pessoas que nasceram lá, que tinham um lado sentimental para continuar lá,
não querem mais estar lá. Está tendo alguma coisa errada, e alguém está
contribuindo para esse equívoco. (informação verbal).
Sintetizando, o entrevistado relatou haver conflitos com os órgãos ligados à
preservação do patrimônio, pois os mesmos não se propõem a discutir conjuntamente
questões sobre a preservação do CHB, e que seria uma oportunidade para desmitificar a
“ideia” de que o setor produtivo traça estratégias de valorização imobiliária desconsiderando a
preservação do patrimônio local, afirmou o incorporador.
Observou-se no posicionamento do incorporador, certo descontentamento em relação à
a questão da interpretação subjetiva da legislação na avaliação dos projetos, pois para ele, a lei
deve ser objetiva. É importante considerar que as diretrizes de preservação delineadas nas
diversas cartas patrimoniais contêm conceitos estabelecidos internacionalmente que devem
ser aplicados de acordo o bem a ser preservado, que é único e tem sua relação com o entorno
que deve ser analisado, fato este que torna os espaços urbanos a serem preservados sujeitos a
maiores limitações e regramentos, assim como a interpretações subjetivas.
4.3 Construtor imobiliário
O engenheiro selecionado para prestar informações em nome dos construtores de
imóveis, foi o presidente do SINDUSCON, o qual apresenta experiência e respaldo para
fornecer os subsídios necessários acerca do comportamento dos agentes desse setor em
relação ao CHB.
Segundo o entrevistado, o construtor que atua no CHB é, na maioria, o pequeno
construtor individual, ou pequenas construtoras de capital local. Para ele, somente quando há
grandes obras, como a do Complexo Ver-o-Peso, é que o grande capital construtor local e
também empresas de fora se habilitam.
Na opinião do engenheiro, o grande capital construtor, tido como aquele que para
Abramo (1989) opera a indústria da construção civil, quase não tem atuado no CHB por falta
de projetos do Poder Público para a área, e quando atua, é mais na recuperação de prédios
históricos e espaços públicos, pois a atuação da iniciativa privada [em obras de maior porte] é
limitada pela lei. Afirmou que são poucas as grandes empresas construtoras que se interessam
120
em atuar no CHB e geralmente as que se dispõem, são aquelas que já têm experiência na
recuperação e no restauro de prédios antigos, até por exigência dessa qualificação nos editais
de licitação. Complementou que, não há quadro de profissionais com experiência em restauro
nas construtoras, e, quando é necessário, o serviço é terceirizado para empresas especializadas
no assunto.
Na visão do construtor, é lamentável o estado de conservação do CHB, e para ele o
que mais contribui para isso é a falta de investimentos do Poder Público no local, ao qual
atribui a responsabilidade pelo referido estado da área.
O entrevistado considerou importantíssima a preservação do patrimônio do CHB,
sendo possível para ele, conciliar a atuação dos construtores com a preservação da área, mas
para isso, precisam de motivação.
Na visão de preservação do construtor, o patrimônio que se tem no CHB deveria ser
mantido, “[...] com a fachada antiga, mas que de dentro do lote saísse uma construção
moderna. Quanto aos prédios antigos, são para ser preservados, para servir de museu, criar
restaurantes, loja de artesanato, zona boêmia [...]” (informação verbal).
Quanto aos fatores que comprometem a preservação do CHB, o interlocutor
considerou que a insegurança generalizada no local e a iluminação pública deficiente são os
principais problemas que incorrem na degradação da área. Chamou atenção, ainda, para a
pouca utilização do CHB no período noturno propiciar locais com quase nenhuma
movimentação, favorecendo a mendicância, a criminalidade e a prostituição, o que ocasiona
insegurança nas pessoas ao transitar à noite na área, mesmo que seja de carro.
Para o engenheiro, os construtores têm conhecimento de que o CHB é tombado e
também conhecem a legislação lá incidente. Em sua opinião o tombamento e a legislação
urbanística são os grandes obstáculos para se construir no Centro Histórico:
Como a legislação impede, o proprietário perde. O Centro Histórico está sendo
invadido, o próprio comércio está criando mecanismos para sobreviver, porque com
o advento do shopping caiu muito o centro comercial. Quer dizer, então, que os
próprios lojistas estão contratando camelôs para colocar na frente de suas lojas,
então, com o tempo, isso vai deteriorando cada vez mais o centro. (informação
verbal).
Responsabilizou também a legislação pelo pouco desempenho da produção imobiliária
no CHB, pois segundo ele, a lei:
[...] não cria motivação e, consequentemente, não tem demanda e quando não há
demanda, o construtor não vai atrás. O Centro Histórico de Belém tem vista para a
baía [do Guajará] que é a grande cobiça da atualidade. Então, se a legislação
permitisse, as construtoras que lançassem prédios no Centro Histórico com vista
para a baía iam vender rápido. (informação verbal).
121
Considerou a lei ultrapassada e faz o seguinte comentário sobre a questão:
Ela [a lei] está ultrapassada no seguinte aspecto: onde não existe mais nada para se
preservar, também não se deixa construir. Há inúmeros terrenos baldios ali, os quais
os proprietários não conseguem vender porque ninguém quer comprar mesmo tendo
preço irrisório, e ninguém quer morar lá porque não tem segurança. A dificuldade de
acesso é grande, a iluminação é péssima. Então, os proprietários mesmos se
encarregam de destruir, são inúmeros os imóveis que estão deixando cair, até mesmo
prédios públicos estão com falta de manutenção, com plantas crescendo em cima.
Exemplos disso são: o prédio da SUSIPE, onde era a antiga Central de Polícia; a
Ordem Terceira está se acabando também.... Tudo aquilo está se acabando e
ninguém toma providências para recuperar e nem deixa a iniciativa privada atuar.
(informação verbal).
Por isso, considerou que a legislação deveria ser alterada para permitir a construção de
prédios nos terrenos livres e baldios. Também afirmou que a lei é a principal responsável pelo
estado de degradação do CHB, pois além de impedir a construção, prejudica e restringe
totalmente a atuação do construtor, pelo fato de não ser permitido construir prédios modernos
na área do centro. Apesar disso, refletiu que a lei atende a necessidade de preservação, mas
que ninguém preserva o patrimônio existente. Somado a isso, ele acrescentou que o próprio
Poder Público não recupera o que está lá.
Na opinião do engenheiro não existem atrativos para os construtores atuarem no CHB,
apesar deles terem interesse. Segundo ele, para que o Centro Histórico se torne atrativo para o
construtor, seria necessário mudar a legislação, inclusive o Plano Diretor, já que impede a
atuação dos construtores no local. Além disso, ponderou que deveria haver incentivos do
Poder Público para a construção de prédios baixos no centro, o que tornaria atrativo para o
setor investir na área.
O construtor considerou que o programa de reconversão de prédios ociosos ou
abandonados para moradias, deveria ser revisto. Sugeriu a realização de licitação pública,
comunicando a pretensão para adaptar o prédio para unidades habitacionais, para que os
interessados pudessem oferecer propostas para o projeto.
Outra sugestão do entrevistado para motivar a atuação dos construtores seria a
elaboração pelo Poder Público de um plano de recuperação para o CHB, abrindo mercado
para as construtoras executarem o projeto. Assim, ele frisa que “[...] o que falta é a atuação do
Poder Público!” (informação verbal).
O construtor afirmou não ter qualquer tipo de conflito com os demais agentes do
mercado imobiliário que atuam no CHB, a não ser em relação aos órgãos públicos
responsáveis pela gestão do patrimônio, pois para a liberação dos alvarás de construção, os
projetos têm que passar por diversos órgãos tornando-se complicado o processo, o que muitas
122
vezes implica na desistência do construtor, afirmando que essa burocracia se intensifica mais
por ser no Centro Histórico.
O posicionamento do construtor revelou-se o mais contundente em relação à
legislação urbanística aplicada no CHB, pois ele delega claramente à lei, a responsabilidade
pelo estado de degradação do CHB e da pouca atuação dos construtores no local.
4.4 Corretor de imóveis
Para comentar como atuam os corretores de imóveis que atuam no CHB, foi convidada
a proprietária da Kato e Souza Advocacia e Imóveis, pois possui vasta experiência, com mais
de duas décadas de atuação do mercado de imóveis no CHB.
A entrevistada descreveu perfis variados de profissionais que atuam como corretor no
CHB: corretores locais, na maioria independentes, que estão no mercado há anos passando a
atividade de pai para filho, e conhecidos pela população do bairro; novos corretores, com
menor representatividade, que são geralmente os vinculados a empresas corretoras ou
imobiliárias de pequeno e médio porte. Registrou, nesse sentido, que é mínima a presença de
grandes imobiliárias trabalhando no local.
A empresária esclareceu que os corretores independentes têm seu território de atuação
bem definido no CHB, tem os que atuam somente na área do comércio, e numa escala maior
tem as imobiliárias que atuam no CHB como um todo. Essa característica gera uma espécie de
sub-corretagem, com os corretores independentes servindo de intermediários entre os clientes
e as empresas, atuando em parceria com estas.
A corretora comentou que hoje, o mercado de venda e locação de imóveis no CHB já
requisita mais os serviços do corretor imobiliário, por ter mais possibilidades e rapidez na
negociação, assim como a segurança jurídica do negócio, e, estima que atualmente cerca de
60% das transações já estariam sendo realizadas por meio de corretores.
Relatou, ainda, outro fator que está dando nova feição ao mercado de locação no CHB
que é a vinda de novos atores, personificados nos chineses, que estão se instalando no centro
comercial de Belém, para atuarem no setor do varejo de artigos importados em geral. Esses
comerciantes vêm trazendo uma segurança financeira para os proprietários de imóveis e
corretores, pois são extremamente corretos no cumprimento dos contratos, e pagam até mais
do que o preço praticado pela demanda local. Explicou que eles procuram ocupar imóveis que
já abrigavam atividades comerciais, em decorrência do ponto já estabelecido, ou seja, não
estão ocupando imóveis vazios ou ociosos, assim, está havendo apenas a troca de usuário do
123
imóvel. Esses novos atores do centro, também estão movimentando o mercado de aluguel
residencial do CHB, pois preferem morar próximo do local de trabalho e em apartamentos.
Eles chegam a alugar quase todos os apartamentos de um mesmo prédio, concluiu a
entrevistada.
Quanto ao estado de conservação do CHB, a corretora considerou a que é muito ruim,
tem muita sujeira nos espaços públicos, principalmente nas feiras e vias, assim como, a
precária manutenção da estrutura das vias. Afirmou que esse cenário se deve, principalmente,
ao Poder Público que pouco se interessa em cuidar das vias, e das estruturas maiores.
Observou que, em períodos anteriores, já houve um maior zelo e iniciativas por parte do
Poder público, no sentido recuperar e manter as estruturas e os prédios históricos do local, a
exemplo do Complexo Ver-o-Peso, da Estação das Docas e do Complexo Feliz Lusitânia.
Também delegou o estado de má conservação à própria população que suja e não se preocupa
com o trato dos espaços públicos.
Para ela, a falta de conscientização dos proprietários dos imóveis se reverte em
dificuldade para a conservação, pois muitos deles não se dispõem a conservar seus bens e
delegam ao locatário tal função, que nem sempre a fazem, assim, o imóvel vai se
deteriorando.
Segundo a corretora, o estado de conservação pouco interfere no valor dos imóveis
para o mercado para quem trabalha com o comércio, segundo ela, “o ponto”, ou seja, a
localização vale mais que a conservação da edificação nesse local.
Citou como exemplo de preços no setor de locação comercial:
[...] na Manoel Barata, ali próximo à Yamada, porque é uma área de maior
movimentação e mais valorizada, uma lojinha com 3 a 4metros de frente por 10 de
fundo, é 4 mil reais [o aluguel]. Outra, na [Rua]13 de maio, que um cliente meu
alugou para um chinês, foi de 5 mil reais (informação verbal).
Com relação ao preço de venda de imóveis na área comercial afirmou que:
[...] no comercio tem [mais valor], ele é bem disputado. Para você ter uma noção,
qualquer portinha ali é em torno de 100 mil [reais] só para passar o ponto. A venda
chega em torno de 600 a 700 mil reais. Onde tem movimentação de pessoas, tem
renda, isso que torna bem valorizado [o imóvel]. (informação verbal).
Já para a moradia, ela relatou que o bairro da Cidade Velha tem muita demanda, mas
que lá, por se tratar de área residencial os imóveis têm menos valor em relação à área
comercial do CHB. Neste caso, a conservação conta na negociação e interfere nos preços.
Chamou a atenção que, de certa forma, as intervenções nos monumentos e espaços
públicos do CHB valorizaram o entorno dos mesmos, mas essa valorização é percebida mais
por pessoas de fora do que pela população local. Observou que dos poucos investimentos que
124
estão sendo feitos no entorno desses bens recuperados, parte têm investidores de fora da
cidade.
Na visão da empresária, historicamente é importante a preservação, mas
comercialmente não. O lado comercial depende de como o Poder Público trabalha a questão
da preservação do patrimônio histórico. E, segundo ela, como isso não ocorre, só se tem
perdas comerciais e patrimoniais.
A entrevistada argumentou que para que o corretor atue de forma a contribuir com a
preservação do CHB, ele necessita de maiores esclarecimentos e informações acerca dos
condicionantes da preservação dos imóveis, pois é ele quem vai vender o imóvel e precisa
saber das limitações e possibilidades referentes ao mesmo. Então, para ela, o corretor deve
estar muito bem informado, mas as informações não estão muito disponíveis para quem está
na “ponta” do negócio, que é o corretor. Sendo assim, o mercado fica estagnado, concluiu.
Para ela, os corretores sabem que o CHB é tombado e acham isso um limitador para
sua atuação. Por outro lado, ela acredita que a maioria dos corretores não tem a apropriação
da legislação urbanística que incide no local; supôs que eles têm informações muito gerais e
superficiais, como a necessidade de permanência das fachadas e do telhado e, acham que “o
interior da edificação pode ser alterado”. Salientou que apesar de não terem apropriação dos
detalhes da legislação, os corretores questionam a impossibilidade de alterar a fachada das
edificações para inserir vaga de garagem. Mas, afirmou que os corretores têm consciência que
as reformas têm que ser aprovadas pelos órgãos de patrimônio, como o IPHAN, mas acham
que esse detalhamento da lei é mais da alçada dos arquitetos e dos construtores.
Na opinião da entrevistada, a legislação e o tombamento desmotivam muito a ação do
corretor em vender e do cliente em comprar. E isso, para ela, ocorre especialmente em
decorrência do tombamento, que impede a abertura de garagem nas edificações históricas.
Ainda sobre o conteúdo da legislação a entrevistada comentou:
A gente só tem, na verdade, a informação negativa [da lei], que estamos vendendo
ao mercado, e o mercado, não está absorvendo. Só aqueles que realmente conhecem
ou porque gostam, ou porque realmente têm aquela visão de preservação, aquela
pessoa que gosta de coisas antigas, que gosta de museu, ou seja, o único público que
compra é esse que gosta [de edificações históricas] (informação verbal).
Argumentou ainda, que informações mais detalhadas acerca da legislação, dos
programas de financiamento do governo e do potencial cultural do local, estão muito restritas
aos técnicos do Poder Público, desfavorecendo a atuação de sua categoria no CHB.
E, quanto à lei atender ou não a preservação do local, ela expôs:
Acho que o que nós temos é que nos adequar; é conhecer essa legislação, ganhar
consciência disso para que a gente possa propagar isso [a preservação],
125
principalmente para quem tem que preservar, que é o proprietário. Então o que falta
para nós é entender a legislação e tirar o que há de bom nela, dar opiniões e de
repente até mesmo mudá-la. (informação verbal).
A entrevistada cogitou, também, que poderia se buscar soluções técnicas para
viabilizar a alteração da fachada do imóvel permanecendo com seus traços originais. Assim,
ela descreveu e comentou a sua sugestão:
[...] hoje existem tantas técnicas que poderiam ser utilizadas, tipo assim, a frente
poderia ser feita em fibra de vidro uma parte dela que imitasse toda a característica
da fachada, mas que permitisse que a pessoa tivesse tipo uma porta que abrisse onde
pudesse colocar os seus veículos e ter acesso aos fundos [do lote] que são imensos e
subutilizados, aí na hora que entrou o carro e fechou a porta, a fachada
permanecesse igual, não perderia a sua história... porque o que é história? É a
visibilidade, a história é visão. Agora, o que você prefere ver? Uma alternativa
viável que conservaria o patrimônio ou você prefere ver o desmando que ocorre com
os imóveis caindo aos pedaços? Por que como está hoje em dia, não se pode fazer
nada e tudo se vai destruindo. Se houvesse essa maior possibilidade de adequação,
fomentaria mais o centro histórico, por que se poderia trabalhar alternativas, e hoje,
o que nós temos, é um engessamento que não beneficia nem o Poder Público que
gostaria de manter os imóveis que não são mantidos, e nem aqueles que se utilizam
dos imóveis. (informação verbal).
Considerou, por fim, que não há uma relação muito harmoniosa com o IPHAN e
outros órgãos do patrimônio, dizendo que: “O poder público de modo geral não facilita muita
coisa. E acaba que os três vão pro buraco: o Poder Público, o imóvel e o cliente ... e o corretor
só fica de espectador.” (informação verbal).
Pelo exposto, verifica-se que um dos agentes importantes no mercado imobiliário, está
alheio à principal questão que permeia o CHB, que é a da preservação do patrimônio cultural
edificado. Isto se configura num complicador tanto para a preservação do patrimônio, quanto
para as negociações dos imóveis, pois a informação fundamental tanto para um, quanto para
outro, passa a ser de certa forma pouco aproveitada em benefício de ambos [da preservação e
do mercado], deixando de contribuir dessa maneira para que os demandantes de imóveis no
CHB vejam o patrimônio como uma oportunidade de investimento cultural, além do fator
econômico.
4.5 Financiador Imobiliário
Para falar sobre a atuação da agência de financiamento imobiliário, foi entrevistado o
Gerente Regional de Desenvolvimento Urbano e Rural da Caixa Econômica Federal
(CAIXA), o qual contou com o apoio de mais dois técnicos da instituição.
126
A CAIXA é uma instituição financeira sob a forma de empresa pública, vinculada ao
Ministério da Fazenda, que atua como agente financeiro dos programas oficiais de habitação
do Governo Federal.
Informou o gestor da CAIXA, ela pode financiar tanto o Poder Público com
infraestrutura, quanto o proprietário privado com financiamento imobiliário, frisando, que a
instituição não financia imóveis para o Poder Público, apenas infraestrutura.
Mostrou que existe financiamento imobiliário da CAIXA para qualquer usuário que
deseje construir ou reformar sua casa, tal modelo pode ser utilizado para financiar qualquer
tipo de imóvel, inclusive os imóveis históricos. Este tipo de financiamento não é vinculado a
nenhum programa federal, é próprio da Instituição e pode ser requisitado em qualquer agencia
de atendimento.
Segundo o entrevistado, a referida instituição já implementou com recursos próprios
no CHB um projeto de reconversão de edifício comercial em residencial, foi o caso do “Ed.
Justo Chermont”, prédio comercial abandonado, que foi transformado em apartamentos
residenciais, através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Acrescentou que o
referido Programa não teve prosseguimento no CHB, pois não houve interesse da Prefeitura
em mantê-lo, cuja participação era reformar e manter o entorno do projeto, para que tivesse
viabilidade. Nesse Programa, segundo ele, outros prédios degradados foram estudados para
também serem objeto de intervenção pelo PAR, como os casarões da Rua Leão XIII e o Ed.
Assembleia Paraense – Bloco B, mas os mesmos não chegaram a ser viabilizados.
Com relação especificamente a imóveis em áreas históricas, o gestor da CAIXA
afirmou que a instituição atua mais como agente financiador dos programas do Governo
Federal, fazendo a formalização do financiamento ao usuário com recursos desses programas,
quando disponíveis. No caso do Centro Histórico de Belém, o gestor pontuou que foi
implementado o Programa Monumenta, para financiamento de imóveis privados, mas que por
conta de problemas na documentação de propriedade dos imóveis foi inviabilizada a maioria
das concessões dos financiamentos; e, o Programa PAC Cidades Históricas para
financiamento de intervenções públicas, atualmente em execução no CHB. Ressaltou ainda,
que nesses programas, a CAIXA não analisa e não estabelece os critérios para o
credenciamento nos mesmos, apenas viabiliza o financiamento.
Sobre uma possível valorização imobiliária resultante das intervenções realizadas pelo
Poder Público no CHB, o entrevistado afirmou que a instituição não dispõe de levantamento
sistematizado do valor dos imóveis na área de entorno dessas intervenções, para precisar se
houve ou não valorização.
127
O diretor e os técnicos da CAIXA consideraram ruim o estado de conservação do
CHB e, acham que o que contribui para isso é a falta de estimulo de políticas públicas para
que as pessoas morem no centro, tanto pela questão da edificação, pois é mais caro reformar
imóvel histórico, quanto pela questão do espaço público, devido o mesmo encontrar-se
degradado.
Os técnicos afirmaram terem conhecimento tanto do estado de tombamento, quanto da
legislação aplicada ao CHB, mas que isso não é requisito para análise dos financiamentos, já
que os projetos já devem estar aprovados na Prefeitura.
Observaram que o tombamento, isoladamente, dificulta a demolição, mas não ajuda na
conservação, se não existirem políticas públicas para tratar a questão do centro de forma mais
abrangente, envolvendo o prédio e o espaço público do entorno, com iluminação, limpeza
pública, segurança, transporte e outros.
Os atrativos para a atuação da CAIXA no CHB seriam as edificações e espaços
públicos precisando ser recuperados, mas que há poucos programas governamentais para
viabilizar o financiamento.
O gestor reconheceu que é possível que a atuação de todos os agentes do mercado
imobiliário no CHB seja viabilizada sem comprometer a preservação da área. E, não relatou
qualquer tipo de ação que pudesse gerar conflito da Instituição com qualquer agente do
mercado imobiliário que atua no CHB.
Ressaltaram os técnicos que a carência de programas e políticas públicas de
intervenção em áreas históricas desfavorece a conservação do CHB. Assim, consideraram que
para possibilitar a melhora das condições de preservação nas quais se encontra o CHB, é
necessário o estabelecimento de políticas públicas específicas e programas de estímulo para se
investir na recuperação de imóveis históricos, que possibilite intervenções globais,
extrapolando as ações pontuais, que apesar de serem positivas, não conseguem resolver os
problemas de forma mais geral. Ponderaram os mesmos, que intervenções isoladas têm pouco
resultado positivo, se o entorno não for trabalhado conjuntamente.
Constatou-se que o papel do agente financiador no CHB, atualmente está restrito a
viabilizar os programas do governo federal para áreas históricas, que no momento estão
direcionados a atender intervenções do Poder Público, como o PAC cidades históricas. Para o
proprietário e investidor privado, resta a alternativa do financiamento disponibilizado para
qualquer usuário, entretanto, verificou-se na fala de outros agentes entrevistados, que por
conta dos altos custos da conservação e problemas de documentação, os valores requeridos
128
para tal são mais elevados, se comparados a intervenções em imóveis comuns, sendo este um
complicador quanto a inexistência de financiamentos diferenciados para os imóveis tombados.
4.6 Morador
Para falar em nome dos moradores do CHB, foi convidada a presidente da Associação
Cidade Velha Cidade Viva (CIVVIVA), a qual atua na defesa dos interesses dos moradores
do bairro e do patrimônio que o compõe, por fazer parte do CHB.
Segundo a entrevistada, no CHB tem, majoritariamente, moradores antigos que
herdaram os imóveis da família, passando de geração em geração, até chegar aos atuais
ocupantes. Há também, parcela representativa de moradores originários de cidades do interior
do Estado, como Abaetetuba, Igarapé-Miri, Cametá e municípios do Marajó, que vêm estudar
e trabalhar na Capital. Assim, muitos moradores ainda têm forte vínculo com os costumes e
tradições da sua cidade de origem, e para eles, é importante morar no CHB pela proximidade
do rio e dos portos que têm transporte de barco para sua cidade natal. Essas informações
encontram respaldo nos dados da Pesquisa MICH, que registrou para inquilinos habitacionais
um percentual de 50% originários de Belém, e, de 39.1% de locatários procedentes de outros
municípios paraenses. (MORHY et al. 2015).
Ainda segundo o levantamento da Pesquisa MICH, com base no Censo Demográfico
do IBGE de 2010, cerca de 63,74% dos moradores do CHB são proprietários dos imóveis que
habitam, 32,60% dos moradores são locatários dos imóveis, e os outros 3,65%, moram
cedidos ou ocupam o imóvel sob outro tipo de condição. (TOURINHO, 2013).
A presidente da CIVVIVA relatou que os moradores do CHB, em geral, não migram
para outros locais da cidade, especialmente por fatores econômicos; seus descendentes é que
saem, fato este que justifica a grande população de idosos no CHB. Segundo IBGE (2011), no
período 2000-2010, o percentual de moradores foi maior no CHB (9,1%), do que no conjunto
de Belém (8,8%). De acordo com a mesma fonte, tanto a população da Cidade Velha quanto a
da Campina tem passado por processo de envelhecimento no período, atingindo 23,4% do
percentual de moradores com idade superior a quarenta anos de idade.
Para a presidente da CIVVIVA, são poucos os novos moradores como artistas e
intelectuais que vêm para o CHB por gostarem do local, e, os “novos ricos” que procuram o
CHB porque virou “chique” morar em lugar histórico, segundo expressões da moradora. Há
também os que moram de aluguel, os estabelecidos em locais de moradia degradada
(cômodos) ou precária (assentamentos da orla). Os moradores, segundo a entrevistada são
129
majoritariamente de padrão socioeconômico de renda média a baixa. Quanto à renda, apesar
dessa percepção da moradora, o percentual de moradores com rendas mais elevadas no local é
significativo, de acordo com os dados do Censo Demográfico do IBGE de 2010, apresentados
na Figura 9.
Os moradores, especialmente os da Cidade Velha, gostam de morar no CHB, e
preferem a casa ao apartamento. Para a entrevistada, eles têm apego ao bairro e veem na
relação de vizinhança o alicerce da vida cotidiana. Comentou que os moradores se acostumam
com a tranquilidade do local [que atualmente está sendo modificada pelo excesso de trânsito],
utilizam os serviços oferecidos no próprio bairro, e são vinculados às rotinas da igreja “[...]
são agregados da Igreja do Carmo, da Igreja da Sé, da Igreja de São Joãozinho, é uma coisa
como se nós estivéssemos em mil e novecentos, [...] é assim, se faz muita coisa através da
igreja” (informação verbal).
A preservação do CHB, segundo a moradora, pressupõe a permanência das pessoas
que lá habitam. Mas, morar e manter o imóvel preservado, somente é possível para ela, “se
tiver dinheiro para restaurar as casas, caso contrário fica do jeito que está hoje” (informação
verbal). Essa permanência também perpassa pela solução da questão da insegurança e dos
problemas de trânsito, que são os que mais comprometem a qualidade de vida dos moradores
do CHB, complementou.
A moradora considerou péssimo o estado de conservação do CHB, e atribuiu essa
condição ao Poder Público, pela pouca atuação em relação à concessão de incentivos e
financiamentos para a reforma e conservação dos imóveis. Afirmou que a principal
dificuldade para conservar os imóveis é a falta de recursos dos proprietários ou usuários.
Além disso, considerou que o Poder Público é descompromissado com a manutenção dos
espaços públicos do CHB, especialmente as ruas e calçadas.
Ressaltou, também, que problemas com a documentação de propriedade dos imóveis,
limitam a conservação dos mesmos, pois impedem os proprietários de acessar as linhas de
financiamento dos poucos programas públicos disponibilizados para áreas históricas. Afirmou
que precisa haver intervenção do Poder Público para resolver a questão da documentação dos
imóveis, pois grande parte dos herdeiros não tem recursos financeiros para custear os ônus da
regularização da propriedade.
Em síntese, na visão da entrevistada, os moradores pensam que não é possível morar
bem e manter o imóvel conservado e preservado sem o apoio do Poder Público para tal, e
afirmou que o incentivo fiscal decorrente do desconto do IPTU é insuficiente para cobrir os
gastos com a conservação da edificação.
130
A entrevistada não vê a degradação do imóvel como o principal obstáculo à venda das
edificações do CHB, pois para ela, os preços dos imóveis continuam altos. Observou que,
atualmente, tem mais pessoas querendo comprar imóveis no bairro da Cidade Velha, do que
desejando vender, e mais, vê que o valor dos imóveis no local se dá mais pela localização e
pelo terreno do que pela edificação ou pelo fato desta ser uma edificação histórica. Esta
análise da moradora é similar à feita pela corretora e pelo proprietário, entretanto estes focam
os imóveis no centro comercial.
Reclamou que a falta de fiscalização pelo Poder Público para impedir obras irregulares
prejudica a preservação das edificações no CHB, pois os proprietários descaracterizam a
edificação, interna e externamente. Apontou também, o desconhecimento das implicações
acerca da preservação do patrimônio, tanto pela sociedade, quanto pelos próprios agentes
públicos, como um problema para a preservação do patrimônio do CHB.
Para a entrevistada, parte dos moradores não entende o que é preservar, nem tampouco
o que vem a ser o tombamento dos imóveis, apesar de saberem de tal condição do CHB. No
entanto, afirma que eles não gostam do tombamento, porque não podem mexer nos imóveis e
se sentem prejudicados com isso, opinião que converge com a do proprietário. O tombamento
para os moradores limita o direito de propriedade sem nenhum retorno ou incentivo do
governo, tendo eles que arcar com todos os ônus do tombamento sem ganhar nada em troca
para o seu imóvel virar um monumento para a sociedade, desabafou a moradora.
De acordo com a interlocutora, a maioria dos moradores não conhece o conteúdo da
legislação afeta ao CHB. Segundo ela, somente aqueles que já tiveram problemas com
intervenções no imóvel tiveram alguma apropriação dessa legislação. Além disso, há,
também, os que conhecem a lei, mas que não a entendem, e ainda, os que a entendem, mas
não aceitam os preceitos legais para o local.
Sob o ponto de vista da moradora, a lei precisa ser regulamentada para tentar
salvaguardar alguma coisa no centro. Para a mesma, falta regulamentação específica para o
CHB em relação: ao Código de Posturas municipais; ao Plano Diretor; ao trânsito; ao nível de
ruídos e sons, dentre outros, situação que para ela, decorre da falta vontade do gestor público.
Desse modo, concluiu que a lei não atende a necessidade de preservação da área, nem as
necessidades dos moradores.
Apesar dos vários problemas presenciados no CHB, o patrimônio histórico para a
moradora ainda é o maior atrativo da área, especialmente para as pessoas que valorizam os
fatores culturais. Esse patrimônio, somado à localização central e aos espaços públicos
disponíveis para diversão, como as praças, compõem os pontos fortes do local. Mas, ponderou
131
que os próprios moradores pouco frequentam esses espaços, porque grande parte deles é de
pessoas idosas, e também por falta de segurança pública na área. Aliás, a moradora enfatizou
que o fator que atualmente mais inibe a moradia no CHB é a insegurança pública (mais
precisamente os assaltos), seguido pelo desrespeito às normas quanto ao uso dos espaços
públicos, como: a ocupação das praças por bares; música com volume excessivamente alto;
promiscuidade; vandalismo; trânsito inadequado de veículos [vans de transporte alternativo]
nas vias do centro e de caminhões com tonelagem excessiva causando trepidação que
provocam rachaduras nas edificações.
Segundo a entrevistada as intervenções nos espaços públicos e o restauro dos
monumentos arquitetônicos pouco ou quase nada representou no valor de mercado dos
imóveis, pois segundo ela, as intervenções são mais para os turistas do que para os moradores.
As pessoas de fora vêm para o CHB se divertir, acabam extrapolando e causando incômodos
para quem mora no local, desobedecendo às posturas municipais, principalmente. Além disso,
para ela, o turismo provoca impactos na mobilidade, pois não há um disciplinamento para os
ônibus, causando transtornos para os moradores das proximidades dos equipamentos que
foram implantados a partir das intervenções do Poder Público.
A entrevistada considerou que o maior conflito em relação ao mercado imobiliário
vivenciado pela associação de moradores é com relação ao Poder Público, pois para ela, a
administração pública (SEURB, FUMBEL e IPHAN) é a responsável pelos problemas
envolvendo as questões dos imóveis do CHB, tanto em relação a falta de orientação sobre a
legislação, quanto a aprovação de projetos e fiscalização do local, as quais considera serem
inadequadas. Comentou também, o estabelecimento de conflitos da CIVVIVA com os
próprios moradores por não permitir que eles alterem os imóveis para fazer garagem.
Percebeu-se, portanto, um conflito latente entre os moradores e os órgãos públicos (de
patrimônio e de trânsito também) por conta da falta de fiscalização e demora no atendimento
das denúncias feitas por eles.
Para ela não há possibilidade de conciliar o interesse dos incorporadores imobiliários
com o interesse de preservação do local, pois o negócio de tais agentes é a verticalização e a
densificação, e, por isso, não tem como conciliar os interesses deles com a preservação do
sítio tombado.
A presidente da CIVVIVA sugeriu que seja elaborado um projeto urbano para a área
da orla atrás do Palacete Pinho e final do canal da Tamandaré, para reassentamento dos
moradores da orla da Cidade Velha, criando espaços para a prática de esportes náuticos,
academia, campo e quadras para várias modalidades esportivas, etc. Afirmou que precisa ser
132
melhorada a gestão patrimonial, com foco na fiscalização para coibir os abusos cometidos ao
patrimônio do CHB. Considerou ainda, fundamental o estabelecimento de um canal de
comunicação e diálogo entre a gestão pública patrimonial, e a comunidade, para que todos os
assuntos afetos ao CHB possam ser discutidos de forma transparente com vistas a proteger o
patrimônio cultural existente no centro de Belém.
A moradora não enfatizou a legislação como motivador de problemas para os
habitantes do CHB, mas considerou que a falta de regulamentação das leis contribui para a
preservação do local, e, consequentemente para que os imóveis tenham mais valor, haja vista
a exposição de problemas relatados por ela em decorrência da falta de respaldo legal.
4.7 Organizações sociais de defesa do patrimônio
Os esclarecimentos acerca da atuação das organizações em defesa do patrimônio em
Belém foram apurados nas falas de representantes de duas organizações, além da CIVVIVA
na pessoa de sua presidente, já expressa como representante dos moradores; também a
presidente da Associação dos Amigos do Patrimônio de Belém (AAPBEL), manifestou a
visão desta organização. Jugou-se prudente ouvir dois perfis diferenciados de associações,
uma mais focada no cotidiano do bairro e outra mais ligada a assuntos urbanos mais gerais,
para se ter uma percepção mais abrangente da repercussão do assunto em tela.
A defesa do patrimônio enquanto movimento organizado instituído legalmente como
tal, surgiu em 2006, com a CIVVIVA, segundo informou sua presidente, antes desse
momento, existiam manifestações isoladas e ocasionais, organizadas principalmente por
arquitetos, quando ocorria algum evento de maior repercussão negativa em relação à
preservação do patrimônio na cidade. Mais recentemente foram instituídas outras
organizações, como a Associação dos Amigos do Patrimônio de Belém (AAPBEL), que
surgiu no bojo das mobilizações da sociedade, contrárias a algumas iniciativas dos
vereadores, inclusive em relação à alteração dos índices urbanísticos do Plano Diretor, que
ocorreram na Câmara Municipal de Belém nos anos 2010/2011, segundo relatou sua
presidente. Esta associação foi pensada como um instrumento de participação, protagonismo e
intervenção no planejamento e desenvolvimento urbano.
As diversas organizações que atuam no CHB têm perfis diversos, algumas são
formadas por pessoas da comunidade local e outras são formadas por técnicos e profissionais
liberais que atuam com o patrimônio cultural de Belém. Segundo as entrevistadas, as
associações de defesa do patrimônio atuam na proteção do patrimônio cultural, fiscalizando e
133
denunciando irregularidades quanto ao patrimônio tombado à sociedade e aos órgãos
competentes do Poder Público, para tal, se utilizam de instrumentos como as redes sociais, a
imprensa, os abaixo-assinados e os atos públicos. Atuam também na promoção de eventos de
fomento a educação patrimonial, assim como de divulgação e informação do patrimônio do
CHB, dentre outras atividades correlatas. As poucas entidades e movimentos sempre
procuram manter uma articulação em temas que são comuns e podem resultar em ações
conjuntas. Além disso, procuram manter diálogo com os órgãos públicos responsáveis pelo
licenciamento de obras no CHB – SEURB, FUMBEL, SECULT e IPHAN, bem como o
Ministério Público.
A presidente da AAPBEL comentou que a degradação do patrimônio em Belém tem
se acentuado “por falta de uma política e gestão do poder público que intervenha no
reordenamento dessa área” (informação verbal). Segundo ela, as poucas intervenções
realizadas na área são pontuais e se restringem aos monumentos e prédios públicos, contudo
sem dar conta do riquíssimo conjunto urbano. E, ainda, os poucos investimentos como o
Monumenta e instrumentos como isenção total e parcial de IPTU, não tem resultado,
minimamente, na preservação dos imóveis privados tombados. Além disso, observou que:
O CHB é uma área ainda de muita vida, de intensas atividades comerciais e administrativas e
também de ligação com as nossas regiões ribeirinhas, contudo com o processo de
modernização do conceito de morar, as edificações que no século XIX e até metade do século
XX serviam de uso comercial e de moradia, hoje estão subutilizadas, resultando em um
Centro comercial abandonado à noite. (informação verbal).
Ponderou que não cabe culpar a nenhum agente isoladamente por esse estado, acredita
que a preservação do patrimônio é de responsabilidade do conjunto da sociedade, sem,
contudo, “[...] diminuir o papel preponderante do poder público como o responsável pelo
planejamento e ordenamento da cidade, sob o risco de o espaço urbano ser determinado
apenas pelo poder econômico.” (informação verbal).
As entrevistadas consideraram que a preservação do CHB tem sido comprometida pela
falta de um plano para o CHB, com a participação de todos os agentes sociais, que possa
reunir capacidade técnica e de investimentos de todas as esferas de governo.
Do mesmo modo, a qualidade de vida no local tem sido afetada pela insegurança
pública potencializada pelo abandono do centro no período da noite, pelo excesso de tráfego,
pela saturação das vias estreitas e pela falta de estacionamento, dentre outros.
A presidente da AAPBEL considerou o conjunto conceitual e de legislação afeta ao
patrimônio bem consistente e apropriado, mas ressaltou que tem que avançar a aplicação
dessa legislação, que segundo ela, só vai acontecer com a valorização e consciência por parte
da sociedade, da importância do patrimônio para a memória e identidade da sociedade
134
belenense, e, quando esta e o poder público entenderem "que a valorização e preservação do
patrimônio podem e devem tornar-se elementos de desenvolvimento econômico, cultural e
turístico.” (informação verbal). Assim, as representantes da CIVVIVA e AAPBEL não veem
necessidade de revisão da legislação, e sim, a regulamentação de diversos instrumentos
urbanísticos previstos no Plano Diretor, que poderiam resultar em avanços no esforço de
planejamento e ordenamento do espaço urbano, inclusive do CHB, como: a Transferência do
Direito de Construir, o Plano de Reabilitação do CHB, o Estudo do Impacto de Vizinhança, o
Conselho de Desenvolvimento Urbano. Nesse sentido, observou a presidente da AAPBEL:
[...] certo desconhecimento por parte dos gestores que estão à frente dos órgãos
responsáveis pelo planejamento urbano, bem como um quadro técnico bem frágil,
além de uma inércia muito grande em propor regulamentação da legislação
urbanística. (informação verbal).
As duas entrevistadas pontuaram que, devido à fragilidade e esvaziamento da
FUMBEL, a fiscalização das infrações ao patrimônio não tem conseguido fazer um trabalho
preventivo, contudo, apesar dessa fragilidade o órgão na medida do possível, assim como o
IPHAN, tem respondido as denúncias das associações.
A representante da AAPBEL sobre a atuação dos agentes do mercado imobiliário
comentou que os proprietários de imóveis tendem a ver seu patrimônio apenas do ponto de
vista econômico, mesmo quando dispõem de recursos que possam ser utilizados na
manutenção do mesmo; que os grandes incorporadores imobiliários têm pouco ou nenhum
interesse em investir no Centro Histórico, seja na restauração de imóveis para moradia ou
cultura e lazer por não poderem auferir o lucro esperado; que os construtores e corretores
seguem as tendências do mercado; que as agências de financiamento imobiliário na ausência
de um planejamento e de projetos para o CHB por parte do Poder Público, se mostram
ausentes de uma política imobiliária e de moradia no CHB; o Poder Público
fundamentalmente, não tem cumprido seu papel de planejador do espaço urbano, e, que os
usuários (moradores e empresários do comercio/serviço):
Os moradores se queixam da dificuldade de manter seus imóveis em vista da
burocracia para obter incentivo fiscal ou créditos e os comerciantes se queixam da
falta de ordenamento do centro comercial e do caos que ele se tornou, que acaba por
afastar a população de melhor renda, por outro lado também não assumem sua
responsabilidade na salvaguarda e preservação de seus imóveis. (informação verbal).
Consideraram as entrevistadas, ainda, que as intervenções do Poder Público na
recuperação de importantes monumentos históricos e conjuntos urbanos do CHB agregam
mais valorização à atividade turística do que propriamente ao setor imobiliário.
Ressaltou a interlocutora da AAPBEL que os instrumentos de preservação devam estar
inseridos em um planejamento mais amplo, que seria um Plano de Reabilitação do CHB,
135
previsto no PD de Belém de 2008, para ela, é preciso definir novos usos e funções para o
CHB, conciliando usos como moradia, lazer e cultura ao intenso comércio já existente, pois
para ela, “[...] não adianta recuperar prédios sem que se tenha definido seu uso, que é o que
vai garantir a sua manutenção e preservação.” (informação verbal).
A mesma entrevistada, para finalizar seus comentários acerca do papel da legislação
urbanística na preservação do CHB, afirmou:
Não queremos uma cidade sem identidade, sem memória e sem história.
Consideremos que a preservação do patrimônio histórico não é apenas uma questão
do poder público, mas da sociedade como um todo, é preciso que haja uma maior
conscientização por parte da sociedade, daí a importância de política de Educação
Patrimonial nas escolas. As cidades que se desenvolvem, preocupando-se em
preservar seu patrimônio cultural, ganham em qualidade de vida para seus
moradores e tornam-se referência para atrair novos investimentos em todas as áreas,
especialmente no setor turístico. Portanto, não é aceitável que ainda haja quem veja
a legislação patrimonial como uma tentativa de engessar a cidade, um obstáculo ao
crescimento urbano. (informação verbal).
Constatou-se que os novos agentes com atuação na questão da preservação patrimonial
estão contribuindo de forma positiva para tal, pois estão mobilizando a sociedade, sob vários
aspectos, tanto para a valorização e reconhecimento do patrimônio cultural, quanto no
combate às iniciativas de alterações inadequadas ou infrações à legislação afeta ao CHB e
cobrando do Poder Público providências quanto as situações inadequadas.
4.8 Secretaria Municipal de Urbanismo (SEURB)
A representante da SEURB que prestou informações acerca do controle urbanístico na
área do Centro Histórico de Belém foi a arquiteta Diretora do Departamento de Análise de
Projetos e Fiscalização (DEAF) da SEURB.
Conforme expôs a entrevistada, a análise dos projetos para imóveis no CHB é
realizada com base na legislação urbanística municipal, Plano Diretor/2008 e Lei nº
7.709/1994 (Lei do Centro Histórico), além da observância das leis estaduais e federais,
quando couber. Referida análise é respaldada nos pareceres expedidos pelos demais órgãos de
patrimônio com ingerência no local, IPHAN, SECULT e FUMBEL, se for o caso, para
aprovar ou não os projetos e expedir os alvarás de obra.
Relatou que parte dos projetos que dão entrada para aprovação na SEURB não vêm de
acordo com as exigências da legislação, muitos apresentam os índices urbanísticos
extrapolados, outros têm problemas com a documentação do imóvel, outros ainda, com
relação ao alinhamento da edificação na via. Afirmou que geralmente quando os índices de
aproveitamento ou ocupação do lote, gabarito ou os afastamentos, são extrapolados, é mais
136
por necessidade de adaptação do imóvel ao uso, do que por desconhecimento da Lei.
Salientou, entretanto, que, em alguns casos, por conta de adaptações técnicas ou atendimento
a normas de acessibilidade, ou ainda, por adequação ao entorno, algumas alterações são
permitidas, desde que respaldadas pelos órgãos do patrimônio e que não cause prejuízo à
preservação. Afirmou também, que esses percalços ocasionam, muitas vezes, a devolução do
projeto para as devidas correções, para que seja procedida a análise do mesmo, dentro do
estabelecido na Lei. Essa é a conduta adotada atualmente na SEURB para aprovar projetos,
reforçou a Diretora do órgão.
As demandas quanto a esses casos de adaptações nos projetos vêm tanto dos
proprietários dos imóveis privados, quanto do próprio Poder Público, já que boa parte dos
imóveis do Centro abrigam instituições públicas, complementou a entrevistada.
Além dessas situações relatadas, a arquiteta elencou ainda, como sérios, os problemas
das alterações nas fachadas dos imóveis comerciais para aumentar o vão das portas e, também
nos imóveis residenciais para adaptar o porão com acesso à garagem, situações não permitidas
na Lei, mas que são muito registradas e denunciadas no CHB. Afirmou que outra situação
recorrente é a execução da obra em desacordo com o projeto aprovado, nesse caso, quando
detectado pela fiscalização da SEURB, o fato é imediatamente comunicado aos órgãos de
patrimônio para que os mesmos procedam à fiscalização especializada para a correção da
infração e punição dos infratores.
Também, segundo a Diretora da SEURB, concorre para prejuízos à preservação do
patrimônio do CHB, a demolição da área interna da edificação, permanecendo somente a
fachada, fato este difícil de ser detectado pela fiscalização, mas que é denunciado pelos
vizinhos, sendo imediatamente gerada uma ordem de serviço para diligência no local.
Afirmou que a fiscalização na área do CHB ocorre mais em decorrência das denúncias
e reclamações da população e, principalmente, atendendo as notificações oficiais da
FUMBEL, quanto a obras irregulares ou demolições na área, tanto nas edificações, quanto nas
vias públicas. A fiscalização sistemática não é realizada na cidade e, particularmente no CHB,
em decorrência do pouco contingente de funcionários que a SEURB dispõe atualmente para
executar tais serviços. São feitas, entretanto, blitz eventualmente. Segundo a entrevistada, não
só a FUMBEL, mas também a SECULT e o IPHAN trabalham em parceria para fiscalizar a
área do CHB no intuito de coibir as transgressões à legislação e ao patrimônio histórico, fato
este que contribui muito para minimizar os problemas do reduzido quadro de fiscais para
atuar no Município.
137
Em relação especificamente ao conteúdo da legislação afeta ao CHB, a Diretora da
SEURB não viu, a princípio, necessidade de alteração na Lei, mas percebe, pela quantidade
de demandas que não se enquadram nas normas, que talvez alguns itens tivessem que ser
repensados, como o gabarito na área de entorno do CHB, além da liberação de novos usos.
Ressaltou, entretanto, que esses novos usos para o local podem também gerar impactos
incompatíveis com a preservação do patrimônio, e que isso deve ser feito com bastante
cautela.
Comentou, como sugestão, que o Poder Público poderia desenvolver um programa de
incentivo ao restauro e à ocupação dos casarios do Boulevard Castilhos França para abrigarem
usos de entretenimento, com incentivos financeiros e fiscais para os investidores que tiverem
interesse no local. Julgou que essa é a principal alternativa para ocupação e valorização dos
imóveis da área, evitando sua degradação. Também viu como necessária uma ação de gestão
integrada do Poder Público para coibir e corrigir irregularidades nos espaços públicos, como
propaganda e publicidade irregulares nas fachadas das lojas e nas vias, e quanto à
desobediência ao Código de Posturas. Isso tudo, aliado à promoção de mais segurança e
iluminação nas áreas públicas.
Assim, a entrevistada considerou que é plenamente possível conciliar a atuação de
qualquer agente no CHB com a preservação da área, desde que tenha incentivos do Poder
Público para tal. Mas, ressalte-se, enquanto agente do Poder Público, não levantou os motivos
pelos quais isso ainda não é feito.
Finalizou, observando que apesar das associações em defesa do patrimônio serem
parceiras, principalmente na questão da fiscalização e denúncias de irregularidades, às vezes
se estabelece certo conflito entre estas e a SEURB, quando discordam de obras aprovadas,
denunciando ao Ministério Público que intermedia, juntamente com o órgão, a melhor
resolução do problema.
Percebeu-se na manifestação da agente da SEURB empenho em proceder ao controle
urbanístico no local, apesar das dificuldades operacionais. Por outro lado, constatou-se certa
distância entre o setor operacional e o de planejamento urbano do órgão, pois tais ações
sugeridas por ela poderiam estar sendo discutidas nessa instituição, juntamente com a
FUMBEL, ou melhor, deveriam fazer parte da rotina do controle urbanístico no CHB, daí se
constata que o Executivo municipal, responsável pela gestão das políticas públicas de
preservação do patrimônio não está conseguindo cumprir adequadamente o seu papel.
138
4.9 Fundação Cultural do Município de Belém (FUMBEL)
O representante da FUMBEL convidado para informar acerca da gestão do patrimônio
na área do Centro Histórico de Belém foi o arquiteto Diretor do Departamento de Patrimônio
Histórico da FUMBEL. Atuando no referido órgão por mais de quinze anos, acumulou
experiência necessária para subsidiar os questionamentos desta pesquisa.
Segundo relatou o entrevistado, o papel da FUMBEL quanto à aprovação de projetos
que estão na área do CHB, é o de analisar e emitir parecer, com base nos parâmetros
estabelecidos na Lei nº 7.709/1994 e também no Plano Diretor/2008. Frisou que todos os
projetos afetos ao CHB e sua área de entorno precisam necessariamente ter o parecer da
FUMBEL, antes da abertura de processo na SEURB para análise, aprovação e emissão de
alvará da obra por este órgão. Ressaltou, entretanto, tal procedimento foi interrompido durante
alguns anos, o que acarretou divergências na visão das instituições em relação à aprovação de
um mesmo projeto.
Esclareceu, também, que quando um projeto está situado em áreas comuns de
tombamento municipal, estadual e federal, principalmente quando se trata de projetos
polêmicos, a FUMBEL procura reunir com os demais órgãos responsáveis pela gestão
patrimonial, IPHAN e SECULT, para emitirem, em parceria, parecer conjunto de avaliação
do projeto, sendo esta uma prática habitual, ressaltou o arquiteto.
Ainda em relação à análise dos projetos, o entrevistado argumentou que:
É importante também estabelecer que quando existem terrenos vazios, ou seja, para
a construção de uma nova edificação, não basta simplesmente atender aos índices
[da lei], tem que também ter harmonia com a paisagem preservada. Precisa respeitar
os ritmos que são ditados pelos antigos imóveis preservados que devem estar em
destaque. (informação verbal).
Nesse sentido, o Diretor da FUMBEL comentou que, em muitas situações, orienta os
arquitetos que desenvolvem projetos para o CHB, quanto a essas especificidades. Mas, apesar
disso, afirmou que a principal dificuldade para aprovar projetos no CHB é a ocorrência de
desconformidade com a legislação, o que exige análises mais criteriosas para verificar se há
possibilidade de aprovar os projetos com algumas exceções, desde que não destoe ou
prejudique o entorno e a própria edificação. Segundo ele, as demandas mais recorrentes para
concessões na lei são em relação ao aumento do gabarito, do índice de ocupação e alterações
no interior da edificação para adequações a determinados usos. Afirmou que tais concessões
são mais demandadas pelos proprietários das edificações. Dessa forma, referido técnico
139
assume que, em certas circunstâncias, a lei pode ser flexibilizada, fato que, como visto
anteriormente, foi severamente criticado pelo representante dos incorporadores.
O entrevistado esclareceu que a fiscalização conduzida pela FUMBEL na área do
CHB para verificar transgressões à lei não é rotineira, nem preventiva, em decorrência do
reduzido quadro de pessoal da FUMBEL e da indisponibilidade de transporte específico para
esse fim. Por isso, adota-se a sistemática de aproveitar os fiscais que realizam as vistorias nos
imóveis para concessão de desconto do IPTU, para que os mesmos verifiquem se há
irregularidades nos imóveis das proximidades e lavrem o auto de infração, caso haja alguma
ocorrência. Sobre este assunto, o entrevistado fez o seguinte comentário:
É uma das grandes dificuldades que hoje a FUMBEL está lidando. Já houve épocas
em que a equipe era bem mais ampla, cerca de 25 colaboradores entre engenheiros,
arquitetos, estagiários, historiadores, etc. E nesta época era traçado um mapa para
cada técnico fazer suas visitas rotineiras para fiscalização. Hoje, infelizmente,
estamos com um quadro “reduzidíssimo” (informação verbal).
Quanto às denúncias de irregularidades no CHB, o Diretor afirmou que são todas
atendidas imediatamente e dados os encaminhamentos cabíveis. Segundo ele, hoje a
FUMBEL conta com a colaboração das associações de moradores e de defesa do patrimônio,
como a CIVVIVA e a APPBEL, que sempre encaminham denúncias para o órgão, ao
verificarem irregularidades quanto ao patrimônio do CHB. Geralmente as principais
transgressões à legislação detectadas pela fiscalização são o alargamento das portas nas
fachadas das lojas, a abertura de vãos para fazer garagem e o aumento do gabarito de altura da
edificação.
O entrevistado relatou que houve várias tentativas de modificações na Lei do Centro
Histórico, conduzidas por vereadores de Belém, e demandadas por setores do mercado
imobiliário. Duas emendas foram aprovadas em 2005, alterando o gabarito e os modelos
urbanísticos para a área de entorno do CHB, objetivando construir grandes empreendimentos
(shopping center e hotel). A mais recente tentativa de modificar o gabarito para o Centro
Histórico foi com a proposta de emenda ao Plano Diretor, que foi desarticulada por intensas
manifestações da sociedade lideradas por movimentos das associações de defesa do
patrimônio e de outras organizações sociais. Por outro lado, o entrevistado reconheceu que a
Câmara dos Vereadores tem colaborado para a proteção do patrimônio, excetuando-se essas
situações adversas, onde o legislativo aprovou alterações na lei, contrariando os pareceres
desfavoráveis dos órgãos de patrimônio, para permitir a construção desses grandes
empreendimentos na área de entorno do CHB.
140
O Diretor considerou a necessidade de revisão da legislação incidente no CHB, e acha
que deveria ser analisada a questão do gabarito para áreas de renovação urbana, que são locais
que contam com pouquíssimos imóveis de interesse à preservação, assim como a liberação de
usos não permitidos atualmente na lei e a restrição de outros com potencial de impacto
negativo, principalmente no trânsito do local. Mas, argumentou que para se chegar a esse
nível de definição é necessário um estudo bem detalhado, para que se possa garantir a
preservação dos bens históricos e ao mesmo tempo promover a recuperação dos mesmos,
diminuindo o cenário de degradação presenciado no local.
Quanto à conduta dos agentes do mercado imobiliários em relação à preservação do
CHB, o representante da FUMBEL considerou que é possível conciliar a atuação dos
incorporadores com a preservação do CHB, dependendo da proposta do empreendimento
apresentada pelo setor produtivo.
Já para o construtor atuar em acordo com a preservação, o arquiteto pontuou algumas
medidas que devem ser observadas, como por exemplo, a assinatura de um termo pelo
construtor/proprietário se responsabilizando por quaisquer danos causados aos imóveis
vizinhos em decorrência da execução da obra. Outro condicionante em relação a este agente é
a proibição do uso de bate-estacas, para não causar viração no solo que venha a comprometer
algum monumento ou edificação próxima.
Afirmou que a atuação dos corretores nunca representou qualquer problema à
preservação. E, no caso do agente financiador, precisamente a CAIXA, comentou que sempre
procurou atuar na promoção da preservação do CHB, quer na viabilização de financiamentos
de programas federais, como o Monumenta, ou com aplicação de recursos próprios como, por
exemplo, o PAR que financiou a obra do “Ed. Justo Chermont” que transformou salas
comerciais em moradias. O entrevistado ressaltou que os entraves apresentados para os
financiamentos para recuperação de imóveis no CHB decorreram, principalmente, de
problemas com a documentação da propriedade dos imóveis e não quanto a restrições
impostas pela agencia financiadora.
Para o Diretor muitos proprietários de imóveis (moradores, comerciantes ou
investidores) atuam na promoção da preservação, conscientes do valor histórico e afetivo do
seu imóvel, e procuram mantê-lo bem conservado. Outros, entretanto, agem de má fé,
induzindo a degradação do imóvel com vistas ao seu desabamento, incorrendo em infrações
por danos ao patrimônio, estando sujeitos às penalidades da lei.
Considerou importante a atuação das associações de bairro e de defesa do patrimônio
na preservação do CHB, mesmo com os conflitos apresentados eventualmente com o Poder
141
Público. Registrou, também, conflitos com o setor empresarial produtivo imobiliário em
decorrência da tentativa da alteração dos índices da lei, e, também aos proprietários que
atentam contra o patrimônio provocando a perda do imóvel. Para o Diretor da FUMBEL, o
Ministério Público tem importante papel na condução de situações conflituosas apresentadas
em relação à preservação do patrimônio do CHB.
O entrevistado considerou que a concessão de desconto do IPTU para os imóveis
preservados deveria ser mais ampla, assim como deveriam existir outras formas e outros
instrumentos para incentivar os proprietários e usuários para a conservação dos imóveis no
CHB.
Percebeu-se nas declarações do representante da FUMBEL situação similar à relatada
pela Diretora da SEURB, ou seja, o desaparelhamento da instituição, tanto em termos de
recursos humanos, quanto no que diz respeito aos recursos operacionais, o que contribui
sensivelmente para o quadro de degradação física já demostrado nos dados e imagens aqui
apresentados, assim como para as poucas iniciativas para a preservação do patrimônio da área.
Entretanto, verificou-se que o empenho dos técnicos e a estratégia de parceria entre os órgãos
patrimoniais, tanto na aprovação quanto na fiscalização de projetos para a área, minimiza tais
dificuldades, mas não é suficiente para equacionar os problemas referentes ao planejamento e
ao encaminhamento das premissas legais para a recuperação da área, o que apresenta reflexos
tanto na preservação quanto no mercado mobiliário do local.
4.10 Departamento do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural do Estado do Pará
(DPHAC)
A representante do órgão estadual que prestou informações acerca do controle
urbanístico na área do Centro Histórico de Belém foi a arquiteta Diretora do (DPHAC),
vinculado à Secretaria de Estado de Cultura do Pará (SECULT).
Segundo a entrevistada, o DPHAC atua em todos os locais onde tem bens tombados
em nível estadual. Esses bens e seus entornos submetidos a quaisquer intervenções têm que
ter seus projetos analisados pelo referido órgão.
O CHB não tem tombamento estadual, entretanto alguns bens e seus respectivos
entornos estão sob o tombamento deste ente da federação, como mostrado na Figura 22. A
análise de projetos nesses locais do CHB é realizada pelo DEPHAC, com base na Lei nº Lei
nº 5.629/1990, que emite parecer favorável ou não para a sua execução. Somente de posse
desse documento é que o usuário pode requerer na SEURB, a aprovação do projeto e a
emissão do respectivo alvará de obra.
142
A Diretora observou que o CHB, além do tombamento municipal, também se encontra
tombado em nível federal, pelo IPHAN, e, que praticamente todos os projetos têm que ser
submetidos às três esferas de gestão para análise e parecer.
[...] os três órgãos trabalham de uma forma muito engrenada, existe uma parceria,
existe uma interação entre os técnicos, uma interação de pensamento. Por exemplo,
não acontece, raríssimo acontecer, de projeto que é aprovado num órgão e não é
aprovado no outro, geralmente são as mesmas abordagens, os mesmos
entendimentos. (informação verbal).
Quanto ao procedimento de análise dos projetos no DPHAC, a entrevistada relatou
que, pelo fato da lei estadual não apresentar índices urbanísticos e gabaritos a serem
considerados, tem-se um pouco mais de flexibilidade na análise, que conta obrigatoriamente
com a visita ao local e a observância a diretrizes restaurativas, de espacialidade e de
ambiência. Nesse sentido, a gestora do DPHAC considerou como um dos principais
problemas, quanto à análise dos projetos, o pouco preparo dos arquitetos que elaboram os
projetos, para lidar com os conceitos referentes à preservação patrimonial, como ambiência,
paisagem cultural e espacialidade urbana. A análise com base nesses conceitos subjetivos,
muitas vezes, se reveste em conflitos, pois são de difícil entendimento tanto pelos
profissionais que elaboram os projetos, quanto, pelos demais agentes do mercado imobiliário
que atuam no CHB, especialmente aqueles do setor produtivo que não aceitam que a análise
seja respaldada em critérios e conceitos múltiplos, polissêmicos, não objetivos. Este relato
vem comprovar o posicionamento do incorporador que se manifestou contrário a essa análise
subjetiva.
A fiscalização, atividade também exercida pelo DPHAC, abrange tanto o
acompanhamento das obras de projetos aprovados, quanto ao atendimento de denúncias da
população por transgressões à lei e por obras irregulares. A entrevistada afirmou que todas as
denúncias são atendidas e autuadas pelo DEPHAC. Entretanto, esclareceu que pelo fato deste
órgão não ter poder de polícia para realizar o embargo, as autuações precisam ser
encaminhadas para a justiça, representada pela Procuradoria do Estado e pelo Ministério
Público do Estado. Isso, ponderou a entrevistada, justifica a demora no processo, fazendo com
que os prazos judiciais e o aos trâmites jurídicos acabem se configurando, algumas vezes, em
situações de fragilidade e prejuízos na resolução do delito.
Complementou a gestora, que os principais fatos geradores de denúncias são as
alterações nas fachadas das edificações para alargamento de portas, a abertura de vão para
permitir acesso à garagem e a demolição de telhado. E, que a estrutura reduzida do corpo
143
técnico de servidores do órgão para proceder à fiscalização rotineira desfavorece a atuação do
órgão, por mais que os mesmos sejam comprometidos e capacitados.
A entrevistada considerou que a lei estadual ainda é adequada à preservação por ser
muito genérica. Mas, para ela, a lei municipal precisaria ter uma reavaliação, especialmente
quanto à divisão das categorias de preservação em cinco, desde a categoria de preservação
integral até a de renovação. Para ela, deve ser feito um inventário completo e atualizado dos
imóveis, pois afirmou que o que respaldou a lei municipal foi com base apenas nas fachadas
das edificações. Ponderou que qualquer alteração na lei do CHB deve ser feita com base em
estudos aprofundados, em um plano pensando na perspectiva de longo prazo, alinhando os
pensamentos dos diversos agentes sociais que interagem no CHB, os investimentos públicos e
privados, contemplando todas as questões, pois caso contrário, pode ocorrer uma disputa de
interesses entre os atores, que pode resultar na aprovação de demandas pontuais não
adequadas à preservação do conjunto tombado. Assim, a entrevistada argumentou:
“[...] na realidade a gente sabe que toda alteração de legislação é uma guerra de...,
um puxa lá, um puxa cá. [os vários interesses], os vários atores, e eu tenho muito
medo, por exemplo, de que o gabarito suba, que é uma coisa que a gente percebe no
mercado, que existe forte intensão de que isso aconteça. (informação verbal).
A despeito destas preocupações, a Diretora do DPHAC avaliou ser plenamente viável
conciliar a preservação do CHB com a atuação de todos os agentes do mercado imobiliário e
ponderou que “[...] o Centro Histórico tem que ser avaliado não como um obstáculo, mas
como uma oportunidade, [...] o centro histórico é uma característica das cidades, que
diferencia uma da outra, que dá personalidade para a cidade” (informação verbal). E, para que
isso ocorra, defendeu o diálogo entre o setor produtivo e o Poder Público para estabelecer
uma relação de proximidade na condução das questões que envolvam o bem tombado, no
intuito de criar oportunidades para a atuação do setor em prol da preservação patrimonial,
"pois a cidade é construída por diversos atores e eles são importantíssimos nesse processo"
(informação verbal).
Com relação aos corretores, a entrevistada identificou que há certo “medo” por parte
deles em relação ao bem tombado, mas ressaltou que não tem relação de proximidade com os
mesmos para exarar uma opinião mais clara.
Quanto ao agente financiador, afirmou que a atuação da CAIXA é plenamente
favorável à preservação do patrimônio, ao intermediar os programas federais para recuperação
dos bens tombados, como foi o Monumenta.
Para a gestora, os moradores estão muitos engajados na questão da preservação do
CHB, principalmente por meio das associações, e viu isso com bons olhos.
144
Observou que os empresários do comércio têm consciência de que é preciso preservar,
e melhorar a área do CHB, mas eles ainda realizam intervenções inadequadas à preservação
do imóvel, principalmente nas fachadas e nos espaços internos, que também devem ser
preservados.
Quanto aos proprietários, a entrevistada demonstrou preocupação em relação a pouca
informação que os órgãos de preservação disponibilizam para os mesmos. Presumiu que é
necessário “[...] fazer com que essas pessoas pensem diferente, mostrar a importância que
tem, mostrar como as coisas podem ser possíveis de acontecer, como ser tombado, ser
preservado, não vai atrapalhar em nada a vivência, a interação dele com aquele prédio”
(informação verbal).
Percebeu-se que a gestora tem consciência dessa necessidade, mas não apontou
nenhuma iniciativa da SECULT nesse sentido. Aliás, esta falta de comunicação e informação
é reclamação e demanda recorrente por quase todos os agentes privados entrevistados.
Para minimizar os problemas expostos pela interlocutora, ela considerou que é
necessário ter maior envolvimento dos cursos de Arquitetura com a questão da preservação
patrimonial na formação dos alunos. Esta preocupação é assim relatada:
[...] existe toda uma reflexão, é de projetos de novos usos, mantendo a autenticidade,
então o arquiteto que for fazer uma obra de restauração, ele tem que entender o que é
importante daquele prédio. É a escala? É o volume? São as aberturas? É a
espacialidade? E a partir do momento em que ele entende o que ele deve preservar,
ou seja, o que é o caráter do prédio, ele pode fazer qualquer intervenção,
contemporânea, uma intervenção que troque o uso, contanto que ele conserve o
prédio, aquilo que ele tem de mais característico, que é aquilo que a gente chama de
autêntico, que é a autenticidade, e isso não é tão fácil, isso é muito difícil do
arquiteto entender, por que precisa de treino, precisa de entendimento, precisa de
entendimento de estruturas antigas. (informação verbal).
Por fim, a Diretora do DPHAC relatou conflitos com alguns agentes do setor
produtivo do mercado imobiliário em decorrência dos mesmos não aceitarem a análise dos
projetos baseados em parâmetros subjetivos, como a ambiência. Posição esta, externada pelo
incorporador.
4.11 Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN)
As informações acerca da atuação do IPHAN no Centro Histórico de Belém foram
prestadas pela arquiteta Superintendente Regional do IPHAN – Pará.
Segundo a entrevistada a aprovação de projetos em áreas tombadas pelo IPHAN
ocorre por meio de uma parceria estabelecida entre o órgão e o Município, pelo qual a
145
Prefeitura, através da SEURB, somente emite o alvará de obra, após o parecer sobre o projeto
emitido pelo IPHAN.
Informou que o IPHAN utiliza a legislação municipal, além do Decreto-lei federal nº
25/1937, pois ainda não tem legislação regulamentadora própria para a área do CHB tombada
em 2012, indicada na Figura 21. Mas, a Superintendente do órgão afirmou que já estão sendo
desenvolvidos estudos para tal regulamentação, e, que será discutida com os órgãos municipal
e estadual de patrimônio.
Alegou a gestora que, dentre outras, as principais dificuldades para analisar os projetos
no CHB são: a rigidez e a demora do proprietário em atender as exigências legais e
processuais; as desconformidades dos projetos em relação aos parâmetros da lei, que dão
margem para várias proposições; situações onde o projeto é feito pelo próprio engenheiro da
obra, que não conhece as normas de preservação; e, a falta de sensibilidade do arquiteto para
entender os argumentos do IPHAN.
Afirmou a Superintendente que não existe, exatamente, demanda para concessões na
legislação, pois como ela não é exata e não cobre todas as situações, há necessidade, em
alguns casos, de considerar a solicitação do usuário, quanto aos imóveis de renovação, para
equiparar o gabarito com o das edificações vizinhas, flexibilizando este parâmetro, se isso for
tolerável em função da análise do contexto local. Isto, inclusive demonstrou a necessidade de
adequações na lei do CHB.
Relatou a entrevistada que a fiscalização realizada pelo IPHAN no CHB é visando o
cumprimento da Portaria nº 187/2010, que regulamenta todos os procedimentos envolvendo a
questão. Argumentou que o IPHAN tem uma equipe reduzida de arquitetos para fiscalizar
todos os imóveis tombados em nível federal, dentre outras atribuições. Para resolver este
problema, está se fazendo, em caráter experimental, a fiscalização por áreas menores.
Considerou que os principais entraves para realizar a fiscalização são, primeiramente,
o reduzido corpo técnico para responder a todas as demandas; e, segundo, a falta de
compreensão das pessoas, ou a desinformação, ou até o desinteresse pelo patrimônio e, até
mesmo, a má fé, que resulta em muitos casos de obras clandestinas. Comentou que como “[...]
não se consegue fazer uma fiscalização sistemática, as pessoas vão se prevalecendo dessas
deficiências das instituições” (informação verbal), para cometer infrações à lei. Segundo a
mesma informante, as principais transgressões à lei registradas pela fiscalização do IPHAN
são: o alargamento de vãos das fachadas; a demolição pra fazer estacionamento no porão; o
aumento de gabarito para construir um andar a mais; e o abandono da edificação.
146
A gestora do IPHAN defendeu que a legislação aplicada ao CHB atende à necessidade
de preservação no geral, mas considerou que a mesma precisa ser reavaliada para atender a
nova dinâmica econômica da área. Desse modo, comentou: “[...] eu acho que a legislação
realmente precisa ser revista, ser complementada, tem uma série de coisas que acontece hoje
que a gente não pensou naquela época [da elaboração da lei].” (informação verbal). Dentre os
aspectos a serem revistos, citou os usos e atividades que não são adequados para o CHB,
como os que comercializam inflamáveis, explosivos e corrosivos, em função do risco à
segurança no local. Assim como, deve ser visto como equacionar a questão do tamanho dos
produtos comercializados, como grandes motores, que às vezes implicam na abertura dos vãos
da fachada para acesso do equipamento; e, que deve ser inserido o uso misto com habitação,
na área comercial. Observou ainda, que deve ser adequado o gabarito de algumas áreas,
principalmente as de renovação urbana26
.
Esclareceu, entretanto, que a inserção de novos usos no CHB deve ser analisada,
inclusive, sob a questão do impacto que poderão gerar em decorrência do tráfego na área. E,
concluiu o raciocínio dizendo que:
[...] existe uma grande lacuna sobre o Estudo de Impacto de Vizinhança no Centro
Histórico [...] quais são os empreendimentos que a gente deve exigir? [...], qual é o
tipo de impacto que ele gera? Assim como tem na legislação ambiental, para qual é
o tipo de empreendimento que a gente tem que exigir o estudo de impacto de
vizinhança na área histórica [...]. (informação verbal).
A gestora afirmou que não recebe diretamente pressões dos agentes do mercado
imobiliário para alterações na legislação, quando acontece, segundo ela, é em relação aos
proprietários.
A entrevistada fez ainda um extenso comentário sobre o comportamento dos agentes
em relação à preservação dos imóveis e a valorização imobiliária no CHB:
[...] é o que a gente fala para as pessoas: - Mas, gente, não é só a área histórica que
tem índices, toda a cidade tem índices, cada um com suas características e suas
limitações -. Agora assim, o que as pessoas falam...primeiro, é muito aquele discurso
de que está tudo se acabando, porque a gente não libera [o gabarito] pelo o
patrimônio não deixar, ou aquele discurso, que meio que já caiu em desuso, que a
gente já começou a desmistificar, isso de você deixar aquele restinho de casa lá na
frente e liberar pra trás, como se fosse uma boa solução, que isso já está mais que
evidente que não é uma boa solução, uma solução que se adotou durante um tempo e
que caiu em desuso né? Porque você mata o espírito da edificação, a coisa toda
perde o sentido e, às vezes, as empresas fazem isso por obrigação, aqui mesmo você
tem algumas situações que fica aquele negócio [o prédio histórico] vazio, fechado,
que não tem nem outra função né? O propósito do edifício não acha uso para aquilo.
E, esse discurso que a preservação na verdade sempre atrapalha, você diz assim: -
Você vai pra Europa, as áreas mais valorizadas são essas, e elas têm tudo
26
Áreas com maiores possibilidades de alteração, segundo o nível e critérios para preservação, constantes nos
artigos 19 e 34 da Lei 7.709/1994.
147
controlado, até mais do que nós, há investimentos ali, as pessoas ganham dinheiro
com aquilo. Enfim, então a gente tem que achar um caminho para as pessoas se
convencerem em ganhar dinheiro, vão ganhar menos, mas podem ganhar dinheiro
com essas áreas, porque quando eu falo menos, é você pensar em verticalização, mas
são áreas comerciais né? O comércio ativo, pode ser de um menor poder aquisitivo,
mas se você andar no centro histórico, não está abandonado não, tem algumas coisas
abandonas, mas é muito frequentado, muitas lojas, preços mais em conta.
(informação verbal).
Verificou-se que a solução da utilização do remanescente de lote de edificação
tombada, aqui apontada como inadequada e em desuso pela gestora do IPHAN, foi o que o
construtor apontou como sugestão para a produção imobiliária no CHB. Constatando-se o
contraste na visão desses agentes sobre o mesmo assunto.
A gestora julgou possível conciliar a atuação dos diversos agentes que atuam no
mercado imobiliário do CHB com a preservação do local, desde que haja consciência da
necessidade da preservação e disposição para auferir rendimentos menores. E falou que o
agente financiador viabiliza a preservação intermediando o financiamento dos programas
federais para o CHB.
Quanto ao proprietário, a Superintendente considerou várias situações: aqueles que
preservam por interesse próprio; os que querem conservar e não tem dinheiro; e, aqueles que
têm dinheiro e não querem conservar. Observou que na atualidade, há uma tendência da
classe artística e intelectualizada em morar no CHB, haja vista o preço dos imóveis, o
tamanho e a qualidade do espaço das edificações, o ambiente cultural e as relações de
vizinhança, o que contribui para o processo de re-apropriação e reuso desses espaços, apesar
dos problemas de insegurança e da existência de locais ermos.
A gestora externou que para melhorar a situação do CHB, deve ser elaborado um
estudo específico para servir de base para a cobrança de Estudo de Impacto de Vizinhança
(EIV) para os empreendimentos a serem instalados no CHB. Também, que o Poder Público
deve apoiar a ocupação de prédios ociosos do Centro para servir de moradia aos trabalhadores
do local. E ainda, que os gestores públicos precisam fomentar e apoiar as iniciativas da
sociedade organizada na promoção de ações de valorização cultural e de divulgação de
informações sobre o CHB.
A entrevistada considerou as associações de defesa do patrimônio como novos
parceiros, fundamentais na fiscalização e divulgação do patrimônio do CHB, mas que tem
demandado muito dos técnicos do IPHAN, os quais nem sempre conseguem acompanhar a
contento essas demandas, por conta do quadro reduzido de pessoal para atender todo o Pará, o
que gera algumas insatisfações nesses agentes da sociedade.
148
Constatou-se nas declarações da presidente do IPHAN que apesar de todos os
percalços operacionais, o órgão está investindo em ações para promover a preservação do
CHB, com a elaboração de um novo inventário. Do mesmo modo, o Instituto está provocando
discussões acerca da regulamentação de instrumentos urbanísticos que venham a minimizar
impactos decorrentes dos usos desconformes para a área. Essas iniciativas tendem a favorecer
a preservação e, consequentemente, o mercado de imóveis, minimizando a ociosidade e a
degradação.
4.12 Técnica que participou da elaboração da legislação que regulamentou o CHB.
Os esclarecimentos acerca de como se deu o processo de elaboração da legislação que
regulamentou o Centro Histórico de Belém foram prestados pela arquiteta, funcionária
aposentada da Prefeitura de Belém, que atuou na SEURB e na FUMBEL, sempre no trato das
questões referentes ao patrimônio histórico da cidade, tendo atuado como gestora em setoriais
desses órgãos.
Segundo a entrevistada, o que motivou a Prefeitura de Belém a regulamentar o CHB
foi a destruição que estava ocorrendo nos imóveis do centro, com a perda de importantes
exemplares com interesse à preservação. Mas, segundo ela, alguns fatores foram
fundamentais nessa iniciativa:
a. Primeiramente, já existia na Lei nº 7.401/88, a delimitação do CHB, mas que não
regulamentava nada. Assim como, a Lei Orgânica de 1990, que tombou o CHB, mas
sem nenhuma referência de como lá proceder à preservação. Ambas as normas
traziam apenas diretrizes e remetiam à regulamentação para lei específica;
b. Outro fato que contribuiu para acelerar a regulamentação do CHB foi a demolição,
na década de 1980, do prédio da Casa de Câmara e Cadeia, uma edificação do Séc.
XVIII, projetada por Antônio José Landi, situada na Rua João Alfredo. Esta
demolição provocou muitas reações e manifestações, organizadas por arquitetos do
Instituto de Arquitetos do Brasil/Pará (IAP) e estudantes de Arquitetura, apoiados
institucionalmente por técnicos do IPHAN.
Esclareceu que os estudos do inventário dos imóveis do centro serviram de base para
estabelecer os parâmetros urbanísticos da lei. Segundo ela, o inventário realizado pelos
técnicos do IPHAN foi compilado e concluído, juntamente com técnicos da FUMBEL, pois o
IPHAN não tinha competência para legislar sobre o uso do solo municipal. Pontuou, ainda,
que os usos e gabaritos da Lei foram estabelecidos com base no que era predominante no
149
local, como registrado no inventário. Porém, os usos proibidos foram aqueles que geravam
impactos negativos no local. Afirmou, ainda, que se utilizou como referências para a
elaboração da legislação do CHB, a Lei do Corredor Cultural do Rio de Janeiro e a Lei de
Olinda.
A arquiteta relatou que a intenção dos técnicos com a Lei, era assegurar o patrimônio
do centro que estava sendo perdido, pois segundo ela mesma comenta, “[...] a gente não tinha
uma visão, na época, de como revitalizar o Centro Histórico. Era uma questão de assegurar o
que tinha lá” (informação verbal).
Segundo a técnica entrevistada, não houve qualquer discussão do Projeto de Lei com a
sociedade, pois não havia essa cultura de discussão com a população. Afirmou que os
trabalhos foram exclusivamente técnicos, realizados por profissionais da FUMBEL e da
Secretaria Municipal de Coordenação Geral do Planejamento e Gestão (SEGEP), com apoio
do IPHAN. E ainda, que politicamente, o trabalho teve total apoio da presidente da FUMBEL
à época, que é historiadora, assim como do Prefeito de Belém, que ratificou a ideia dos
técnicos e conseguiu aprovação majoritária na Câmara dos Vereadores, sem emendas ao
Projeto de Lei. Isto ocorreu, ponderou a entrevistada, talvez, por conta do assunto ainda ser
pouco conhecido e, também, por conta da questão da valorização imobiliária ainda não ser
foco de disputas acirradas no meio urbano, como acontece atualmente.
Informou a técnica, que desse tempo para cá, houve várias tentativas de modificações
na Lei que regulamentou o Centro Histórico, conduzidas por vereadores de Belém ligados ao
segmento empresarial imobiliário. Duas emendas foram aprovadas em 2005, com alterações
no gabarito e nos modelos urbanísticos para a área de entorno do CHB, objetivando construir
grandes empreendimentos, um shopping center e um hotel de alto padrão. Essas alterações, na
visão da entrevistada, devido serem pontuais, pouco interferiram na preservação do CHB, pois
tiveram mais repercussão negativa em decorrência de problemas no trânsito e na mobilidade
urbana do local que pioraram, na sua opinião. Mencionou ainda, que a última emenda à Lei,
submetida em 2012 à Plenária da Câmara de Vereadores, que propunha aumentar também
índices e gabaritos, afetava as Leis do Centro Histórico e do Plano Diretor do Município de
Belém de 2008. No entanto, tal investida foi desarticulada por não conter qualquer estudo que
justificasse a alteração, e por intensas manifestações da sociedade lideradas por movimentos
das associações de defesa do patrimônio, dentre outras instituições. Observou a técnica que
poucos proprietários e comerciantes do CHB se envolveram nessa discussão de alteração da
Lei, somente aqueles que também atuavam no mercado da produção imobiliária.
Para a entrevistada, a lei atual do CHB não é adequada à preservação.
150
Nossa legislação, hoje é ultrapassada, a maneira da gente enxergar os centros
históricos, hoje, é completamente diferente do que a gente enxergava na época em
que a legislação foi feita. Depois de vinte anos, mudou no mundo inteiro a maneira
de enxergar a questão do patrimônio [...] a nossa legislação não preserva hoje nada,
ela assegura algumas coisas [...]. (informação verbal).
Um dos motivos de não se ter levado a cabo um estudo para revisar a lei do CHB, de
acordo com a arquiteta foi justamente a questão política. Os técnicos têm a leitura de que se
for encaminhado um projeto para revisão da Lei, sem respaldo político, corre-se o risco dela
ser completamente alterada para pior, tendo efeito inverso ao da preservação.
É assim, a gente já pensou várias vezes em modificar essa legislação que a gente via
os defeitos, a gente que fazia a análise, o pessoal aqui da SEURB que fazia a análise,
via que tinham vários defeitos, só que nós sofríamos uma pressão do mercado
imobiliário e a gente sabia, que se a gente fosse trocar qualquer índice ou qualquer
gabarito na legislação, os vereadores que têm compromisso com o mercado
imobiliário iam aumentar todos os gabaritos de lá, e aí, nós íamos perder o que
tínhamos assegurado. Então, nós tínhamos dois caminhos, um, perder o que nós já
tínhamos garantido na legislação e aí nós íamos perder muito dos imóveis no Centro
Histórico, ou, segurar com todos os erros que tinham. Sempre foi esse o nosso
grande problema, entendeu?! [...]. Mas a gente sabia que estava perdendo menos do
que se a gente colocasse em discussão na Câmara Municipal, por isso que nunca
trocamos a legislação, nunca modificamos a legislação. (informação verbal).
Apesar disso, reconheceu a técnica, que a legislação afeta ao CHB precisa ser alterada,
e, elencou algumas situações detectadas durante o período em que trabalhou com a gestão do
patrimônio no CHB:
Liberação de usos não permitidos em algumas áreas e que são necessários à
dinâmica local, como: padarias, pequenos supermercados, habitação
multifamiliar na área do comércio, comércio de atacado em área habitacional
para atender a demanda das cidades do interior ribeirinho;
Proibição de alguns usos que ainda são permitidos, mas que não são adequados
para locais de moradia, como bares e casas noturnas de diversões;
Previsão de vaga de garagem para edificações novas, que atualmente não tem
modelo urbanístico que a admita;
Reenquadramento das áreas totalmente descaracterizadas, que foram tratadas
como áreas de preservação.
Ponderou ainda, que a dinâmica econômica do Centro Histórico mudou muito e que a
Lei não está atendendo a essa nova dinâmica, haja vista que proíbe usos que são necessários
para lá, e que pode estar contribuindo para a subutilização das edificações.
Admite a entrevistada, que se tem um acúmulo de problemas detectados na legislação
pelos órgãos de patrimônio, entretanto, ainda não se tem discussão e nem visão sobre eles e
nem sobre como tratá-los. Ressaltou que não se pode pensar isoladamente na Lei, e enfatizou
151
que ela [a lei] não é a única responsável pelas deficiências na preservação e na falta de
conservação do patrimônio do CHB, apontando também para tal, a gestão pública deficitária,
a falta fiscalização com quadro de pessoal dos órgãos reduzidíssimo. Para ela “[...] a principal
causadora [disso] é a falta de importância que o patrimônio tem na gestão pública.” Desse
modo, salientou que a questão da preservação foi perdendo importância na esfera pública.
Observou que ainda não se tem um levantamento oficial acerca da valorização dos
imóveis que ficam no entorno das intervenções de requalificação e restauro realizadas pelo
Poder Público no CHB, porque a Prefeitura ainda não apresentou um levantamento cadastral
recente com a planta de valores atualizada para comprovar se as referidas áreas foram
valorizadas.
Avaliou que é possível conciliar a atuação do incorporador com a preservação do
centro, desde que se entenda a importância da preservação do centro e o que é importante se
preservar. Para arquiteta, o mercado imobiliário "tem que entender a fatia que lhe cabe”
(informação verbal), que é trazer outros moradores, mas permanecendo com os que lá estão.
Na visão dela, a permanência dos moradores na área é vital para a preservação do centro, pois
o patrimônio material não tem significado sem o imaterial, sem a cultura, a afetividade e o
modo de relacionamento da população local com os espaços, que se reveste na característica
que difere o CHB dos outros locais.
Considerou que as intervenções de “revitalização” no CHB não devem gerar uma
supervalorização imobiliária, pois isso implica na saída das pessoas que moram lá, tanto pelo
assédio dos compradores, quanto pelo aumento do valor dos impostos. Os projetos devem,
pelo contrário, promover a vinda de mais pessoas para o centro para ocupar os imóveis
ociosos e dar vivacidade aos espaços atualmente ermos, concluiu.
Para ela, o problema dos construtores está na falta de mão de obra capacitada para
restauro. Mas, avaliou que para realizar essa capacitação, o Poder Público deve promover
cursos de restauro, em parceria com as construtoras. Para tal sugeriu a instalação de uma
escola para capacitar mão de obra em restauro.
Observou que os corretores são agentes que estão um pouco alheios a essa discussão
da preservação, pois se restringem a fazer as negociações dos imóveis, mas não apresentam
incompatibilidade com a preservação do centro.
Para a técnica, o agente financiador, no caso a CAIXA, ao mesmo tempo em que é o
viabilizador dos programas de financiamento federais, também impõe obstáculos para
financiamentos de imóveis antigos, que geralmente demandam maiores recursos de
investimento em relação aos demais imóveis. Isso, de certa forma, restringe a atuação do
152
mesmo no CHB, pois as linhas de financiamento não condizem com as necessidades inerentes
aos projetos de restauro.
Para a interlocutora, conciliar o interesse dos proprietários de imóveis habitacionais
com a preservação não é problema. Segundo a mesma, isso é mais difícil com os proprietários
que investem na locação comercial, pois muitos deles não têm interesse na conservação do
imóvel, então “[...] o maior interesse é do locatário e não do proprietário que tá alugando lá e
não quer nem saber do que tá acontecendo.” (informação verbal). Mas ressaltou, se o Poder
Público chamar os proprietários para participar de projetos para recuperação dos imóveis eles
são favoráveis e aceitam, pois vai favorecê-los também, e o que os proprietários querem é
solução para seus imóveis que estão desvalorizados e sem uso, concluiu a entrevistada.
Com relação à atuação do Poder Público, considerou que os órgãos de patrimônio do
executivo municipal, estadual e federal, sempre se empenharam ao máximo para promover a
preservação do patrimônio do CHB, seja por meio da elaboração de normativas, seja atuando
no controle do espaço urbano, que apesar de todas as dificuldades organizacionais e
operacionais, conseguem geri-lo. Por outro lado, analisou que a atuação dos vereadores de
Belém não tem sido favorável, pois alguns deles trabalham com a lógica do mercado
imobiliário, procurando aumentar os índices construtivos para a construção de grandes
empreendimentos. Mas, destacou que também existem vereadores que apoiam a defesa da
preservação e da cultura. Opinião esta corroborada pelo técnico da FUMBEL.
A entrevistada, por ter sido funcionária da Prefeitura de Belém, externou sua opinião
acerca dos conflitos e citou que as associações que trabalham na defesa da preservação
patrimonial são grandes parceiras atualmente, são os novos agentes que contribuem nesse
processo para a preservação do CHB. Mas, apesar disso, viu conflito na relação dessas
associações com o Poder Público, à medida que fiscalizam, denunciam irregularidades,
promovem atividades culturais e educativas no local, e combatem as ações desfavoráveis ao
patrimônio na Câmara dos Vereadores, mas, ressaltou que as mesmas não têm um canal de
diálogo facilitado com a administração municipal, o que faz com que sejam estabelecidos os
conflitos entre esses agentes.
A arquiteta expôs de forma muito clara os entraves administrativos e políticos que
permearam a elaboração da lei que regulamentou o CHB, abordando a questão da preservação
patrimonial e das manifestações do setor imobiliário em relação à mesma, assim como, as
inconsistências na referida legislação. Esses esclarecimentos favoreceram a compreensão da
própria legislação do CHB e dos mecanismos adotados para a preservação, ao mesmo tempo
153
em que forneceram subsídios para uma possível readequação dos dispositivos da lei para
promover a preservação e valorizar o patrimônio do CHB.
As convergências e divergências percebidas nas opiniões dos agentes que atuam,
direta e indiretamente, no mercado imobiliário sobre a preservação e a legislação de proteção
do patrimônio do CHB, foram expressas com base nas diversas questões tratadas nas
entrevistas, as quais se encontram nos Apêndices de B a J.
Quanto ao estado de conservação do CHB, os agentes privados entrevistados
consideraram-no de ruim a lamentável, devido principalmente: ao alto custo da conservação
dos imóveis históricos; à falta de incentivos fiscais; à insuficiência na oferta de financiamento
e apoio jurídico quanto à regularização da documentação de propriedade dos imóveis por
parte do Poder Público; e, a falta de estímulo de políticas públicas e programas específicos
para a área. Foram unânimes, também, ao delegar tal estado de conservação, principalmente,
ao Poder Público pela pouca atuação na gestão e manutenção dos espaços públicos. O
proprietário e o morador creditaram, também, a certos proprietários a responsabilidade pelo
descaso com seus imóveis e, a corretora acrescentou a própria população pela desobediência
às regras de posturas nos logradouros públicos. No entanto, o proprietário e a própria
moradora consideraram bem conservados os imóveis habitacionais, especialmente na Cidade
Velha. Observou-se que os imóveis de uso institucional não foram em momento algum
referenciados pelos entrevistados.
O estado de conservação dos imóveis, para o proprietário e a corretora, pouco interfere
no mercado imobiliário, sobretudo para os que procuram imóveis para o uso comercial, pois
segundo eles, a localização conta mais nas transações imobiliárias. A moradora também
considerou a localização como fator mais importante para a demanda de habitações,
informação corroborada pelos dados da Pesquisa MICH. Os demais entrevistados não se
manifestaram acerca deste assunto.
A pesquisa mostrou ainda, que o estado de conservação dos imóveis tem pouca
importância para o usuário vinculado à locação para atividades econômicas de padrão
popular, que são as que se encontram estabelecidas e que têm demanda dos imóveis no local.
Tal estado conta muito para as atividades que atendem a uma demanda de maior poder
aquisitivo, um dos motivos pelos quais estas saíram do centro, justamente por ele ser
considerado “velho”.
Os agentes privados consideraram importante a preservação do CHB, mas sempre com
ressalvas. Assim como, viáveis suas atuações com a preservação do CHB, mas percebeu-se
que essa disposição está vinculada diretamente a algum tipo de ação do Estado, seja
154
elaborando grandes projetos de requalificação; flexibilizando a legislação para a adequação
das edificações; seja informando e divulgando o patrimônio; fiscalizando; financiando; dando
incentivos fiscais; etc. Com exceção das associações que apresentaram iniciativas em prol da
preservação do local, os demais agentes privados se mostraram passivos. Os mesmos agentes
também concordaram quanto aos principais problemas à preservação que resultam na
degradação dos espaços, os quais apontaram a insegurança pública generalizada no CHB,
seguida de outros fatores como: a iluminação pública insuficiente, a desordem e a ocupação
irregular dos espaços públicos; a falta de zelo e higiene das pessoas no trato dos espaços
públicos; a pouca utilização do CHB no período noturno gerando locais ermos; o intenso
fluxo de veículos, inclusive pesados; além da falta de fiscalização dos órgãos de patrimônio
na área, que reduz a possibilidade de impedir obras inadequadas.
Na opinião de quase todos os agentes privados entrevistados atualmente não existem
atrativos para eles atuarem no Centro Histórico: o proprietário investidor relatou que o CHB
como um todo, não é atrativo, apenas algumas vias do comércio são de interesse para
aquisição e locação de imóveis; o incorporador afirmou que não há demanda de habitações
para o local; para o corretor o tombamento ao impedir a abertura de vãos nas fachadas para
vagas de garagem torna o CHB pouco atrativo; e, o construtor considerou as restrições da
legislação como fator de pouca atração do CHB. O morador, ao contrário, acha o CHB
atrativo pela localização, pelo patrimônio e pelos equipamentos públicos lá existentes; e, o
financiador vê atratividade no patrimônio a ser recuperado.
Percebeu-se aqui que quando solicitados a falar sobre os fatores que atraem ou
desestimulam a atuar no CHB, apenas o construtor e o corretor enfatizaram a legislação como
fator desmotivador para atuar no CHB, os demais agentes focaram na gestão dos espaços
públicos e na segurança pública como pontos mais desfavoráveis. Essa forma de avaliar o
papel da legislação, todavia, é alterada quando são questionados diretamente sobre ela, como
se verá a seguir.
Com relação às intervenções de reforma e restauro realizadas pelo Poder Público no
CHB com a intenção de recuperá-lo e promover atividades turísticas e culturais, segundo as
manifestações dos agentes, não surtiu muito efeito no mercado imobiliário local. O
proprietário, o construtor, o incorporador e a moradora e as associações consideraram que as
intervenções resultaram em pouca valorização dos imóveis localizados nos seus entornos,
agregando mais valor a atividade turística. Destacaram que fatores como segurança,
localização, garagem e ordenamento do espaço público teriam maior potencial de valorização
imobiliária.
155
Todos os entrevistados que atuam diretamente no mercado imobiliário, afirmaram que
seus pares sabem, com níveis diferenciados de entendimento, que o Centro Histórico de
Belém é tombado. Entretanto, em relação às leis urbanísticas incidente na área, percebeu-se
que o nível de conhecimento dos agentes é bem menor. A isto, soma-se o fato de parte dos
moradores sequer conhecerem os conteúdos das leis. Mesmo os corretores, que lidam
diretamente com o mercado de imóveis, intermediando as transações de locação e de compra
e venda, não conhecem os limites e possibilidades de utilização dos imóveis históricos. Mas,
mesmo tendo pouca ou nenhuma apropriação do conteúdo da legislação, os agentes privados
comungaram juntamente com os técnicos e gestores públicos entrevistados, que a legislação
está defasada, especialmente em relação aos usos e índices urbanísticos, e que precisaria ser
avaliada a pertinência de alterações em seu conteúdo, para torná-la mais factível tanto à
preservação, quanto ao mercado de imóveis local. No entanto, para as associações as leis
precisam ser apenas regulamentadas.
Em relação aos quesitos da lei que estariam inadequados à preservação e ao
dinamismo do mercado e, que necessitariam ser regulamentados ou alterados, a maioria das
opiniões convergiu para a necessidade: de permissão e/ou proibição de determinados usos;
alteração do gabarito de altura de algumas áreas; e para inserção de vagas de garagem.
O controle urbanístico no CHB foi considerado deficiente por todos os agentes,
especialmente a ação de fiscalização, pelos próprios técnicos do Poder Público, assim como
pelos moradores e associações. Entretanto, verificou-se que a parceria estabelecida entre as
três esferas de governo, para analisar, aprovar projetos e fiscalizar a área tem compensado
parcialmente os problemas operacionais apontados por eles, dentre os quais o exíguo quadro
de funcionários, a falta de veículos e de outros elementos de logística necessários para o bom
funcionamento das instituições.
Os agentes públicos afirmaram que o maior problema para aprovar os projetos para o
CHB é a desconformidade com a legislação; destacaram também a ausência ou o pouco
preparo dos arquitetos na elaboração de projetos arquitetônicos para imóveis a serem
preservados; e, ainda problemas com a documentação de propriedade do imóvel.
As situações conflituosas puderam ser percebidas direta e indiretamente nas falas dos
entrevistados. Observou-se que o bloco dos agentes que trabalha na produção e na
comercialização dos imóveis (proprietário, incorporador, construtor, corretor e morador),
assim como as associações demonstram certa insatisfação no relacionamento com os agentes
públicos, dentre os motivos recorrentes estão: a pouca clareza e informação quanto aos
critérios de enquadramento dos imóveis pelos instrumentos legais – legislação e tombamento;
156
a demora na expedição de alvarás para obras no local; a falta de fiscalização; e a indisposição
do Poder Público em discutir conjuntamente com o setor produtivo as questões afetas ao
patrimônio. Pelo lado dos agentes públicos, os representantes da SECULT e FUMBEL
relataram divergências com o setor da produção imobiliária: o primeiro, por conta da não
aceitação dos critérios subjetivos na análise dos projetos; e o segundo, pelas tentativas
empreendidas pelo setor imobiliário em alterar a lei do CHB. Os representantes do IPHAN e
da SEURB registraram, também, divergências com as organizações sociais, apesar de
reconhecerem a grande colaboração destas para a preservação do CHB. Ninguém fez
referência a qualquer tipo de conflito com os corretores de imóveis. E, o agente financiador
não citou e nem foi citado em qualquer tipo de relação conflituosa, embora haja críticas à
rigidez da sua atuação.
Os entrevistados fizeram várias sugestões para melhorar a situação da preservação e o
desempenho do mercado imobiliário no CHB, cujas mais recorrentes foram: intensificar ações
de segurança pública e melhorar a iluminação pública no CHB; elaborar um plano urbanístico
para o CHB com a participação da comunidade; promover o uso misto com habitação na área
do CHB; criar áreas de estacionamento para servir aos moradores e usuários do CHB; criar
políticas públicas e programas com financiamento para a recuperação de imóveis privados e
ampliar os incentivos fiscais e financeiros; estabelecer um canal de comunicação entre a
administração pública municipal e os agentes para melhor conduzir as questões problemáticas
referentes ao espaço público; regulamentar os instrumentos contidos na legislação urbanística,
em especial o EIV; promover ações de gestão integrada dos órgãos do Poder Público; e,
fomentar e apoiar as iniciativas da sociedade organizada na promoção da valorização cultural
e divulgação de conhecimento acerca do patrimônio do CHB.
Constatou-se nas entrevistas com os agentes do mercado imobiliário que a preservação
do patrimônio é um assunto ainda pouco difundido, discutido e compreendido, fato que
contribui sobremaneira para que as ações dos diversos agentes estejam desfocadas do objetivo
maior da área, que é a proteção da cultura e da história da cidade. Essa visão superficial e
descompromissada com a preservação patrimonial se reflete na rejeição dos preceitos legais
estabelecidos para a proteção do CHB, sendo os mesmos vistos como entraves ao
desenvolvimento e não como uma forma de valorização, por mais que as leis estejam
defasadas em alguns aspectos. Constatou-se também, o quão o Poder Público está distante e
despreparado para gerir o patrimônio cultural. Por outro lado, se verificou que a sociedade
está mais consciente e mobilizada para fazer frente ao desafio de preservar e ao mesmo tempo
fomentar a utilização do patrimônio imobilizado do CHB.
157
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A presente dissertação investigou como os diferentes agentes que atuam no mercado
imobiliário na cidade de Belém percebem e avaliam a importância da preservação do CHB e
da legislação urbanística a ela relacionada.
O trabalho mostrou que no que diz respeito à preservação uma visão legalista tem
prevalecido no Brasil. Os centros históricos passaram a ser protegidos pelo Estado,
principalmente por meio do tombamento, sendo este instrumento considerado, ainda hoje, o
mais importante para garantir a preservação do patrimônio cultural edificado no país. Porém,
a legislação brasileira prevê outros instrumentos urbanísticos, jurídicos e tributários, que
podem concorrer para a promoção da preservação patrimonial. Da mesma forma que o
tombamento, tais instrumentos exercem influência diferenciada sobre a atuação dos agentes
no mercado imobiliário nos centros históricos, posto que atingem os interesses de cada
segmento de maneira distinta. No caso do Centro Histórico de Belém, notou-se que os agentes
do mercado imobiliário têm suas ações amplamente restringidas não apenas pelo estatuto do
tombamento, como também, por uma série de regras estabelecidas pela legislação urbanística.
Analisando a legislação urbanística que vem sendo aplicada no CHB, verificou-se que
em um primeiro momento ela favoreceu a verticalização. E, num segundo momento,
propiciou a preservação patrimonial com o tombamento do local e regulamentação específica
da lei, que restringiu o processo de demolição de imóveis de significativo valor histórico e
disciplinou a construção, o uso e a ocupação do solo nesse espaço. Entretanto, até o presente,
a legislação se mostrou insuficiente para fazer frente à degradação, conforme apontaram os
agentes do mercado imobiliário e os dados oriundos do levantamento da Pesquisa MICH, haja
vista o grande número de imóveis vazios e em precário estado de conservação.
Observou-se que a lei, ao conter a produção imobiliária verticalizada e em escala no
CHB, praticamente impossibilitou que os grandes capitais incorporador, construtor e
financiador continuassem a atuar no local. No entanto, vem representando menores
implicações para os pequenos e médios capitais, haja vista o menor porte das construções
permitido em lei, o que contempla a demanda atendida por essa categoria. Isto se constatou na
aferição dos perfis dos entrevistados, ao ver que os agentes privados que estão atuando
diretamente no mercado imobiliário no CHB são normalmente profissionais liberais ou
empresas de pequeno a médio porte e capital.
A investigação permitiu identificar convergências e divergências entre as visões dos
agentes que atuam, direta ou indiretamente, no mercado imobiliário do CHB, sobre a
158
importância da preservação e da legislação de proteção do patrimônio, as quais foram
percebidas nas diversos questionamentos da entrevista.
De um modo geral os agentes que atuam diretamente no mercado imobiliário,
externaram descontentamento com o estado de conservação do local, considerando-o ruim,
responsabilizando, principalmente, o Poder Público, pela pouca atuação na gestão e
manutenção dos espaços públicos. Contudo, para o proprietário, a moradora e a corretora, o
estado de conservação dos imóveis pouco interfere nas transações e nos preços praticados no
mercado imobiliário; para eles, a localização conta mais nas transações imobiliárias,
sobretudo para os que procuram imóveis para o uso comercial. Entretanto, quanto ao uso
residencial, o estado de conservação é importante, justamente pelo fato de se buscar o valor de
uso desses imóveis pelos moradores.
Todos os agentes privados consideraram importante a preservação do CHB, sendo
possível conciliar sua atuação com a preservação do local. Mas, argumentam que, para tal,
dependem de ações do governo, sobretudo as voltadas para flexibilizar a lei; promover a
recuperação do local com obras; informar à sociedade acerca da preservação patrimonial;
disponibilizar financiamento, incentivos fiscais e apoio jurídico para os usuários já que o
tombamento implica em altos custos e, juntamente à legislação urbanística impõe muitas
limitações. Ao mesmo tempo, apontaram como principais problemas à preservação do CHB, a
insegurança pública e a má gestão do espaço público, entretanto, percebeu-se a legislação
como problema para esses agentes à medida que consideram a rigidez da lei como empecilho
à suas atuações.
Nessas opiniões ficou evidente a “dependência” dos agentes nas suas atuações, às
determinações do Estado, ou seja, ao poder centralizador dos entes federativos, em legislar,
estabelecer políticas públicas, criar programas, fiscalizar, aprovar projetos, recuperar o
patrimônio, punir, etc. No entanto, todos os agentes privados se ressentiram por não serem
convidados pelo Poder Público a participar das questões afetas ao local. Isto traz à tona a
questão da informação, da comunicação, da cidadania e do sentimento de pertencimento ao
local, como fundamentais à preservação. Desse modo, percebeu-se a indefinição do papel da
sociedade nesse processo de preservação e a pouca ou nenhuma efetividade dos instrumentos
de gestão previstos na legislação.
Na opinião da maioria dos agentes privados entrevistados, hoje não existem atrativos
ou fatores que favoreçam sua atuação no Centro Histórico, principalmente pelas restrições da
lei e do tombamento. Entretanto, algumas características são consideradas com potencial de
atratividade, como as vias movimentadas do comércio; a arquitetura e a paisagem; a
159
localização e os equipamentos públicos lá existentes. Consideraram os agentes, que as
intervenções de reforma e restauro realizadas pelo Poder Público no CHB, agregaram pouca
valorização aos imóveis do entorno das mesmas, tendo pouca repercussão no mercado
imobiliário, porém esta valorização não seria percebida pela população local, repercutindo
mais em usuários externos, principalmente aqueles vinculados a atividades turísticas.
Verificou-se que os agentes que atuam diretamente no mercado imobiliário no CHB
têm pouco ou nenhum conhecimento e apreensão acerca do tombamento e da legislação afeta
ao local, especialmente os moradores e corretores. Isto demonstrou que o Poder Público atua
de forma pouco eficaz, seja pela precária condição funcional e logística, seja pela falta de
iniciativas da gestão em ter um relacionamento mais direto com a comunidade, de onde se
conclui que a preservação patrimonial tem tido pouca relevância, especialmente no nível
municipal.
Constatou-se que as alterações já feitas na lei ocorreram sempre motivadas por
demandas do setor imobiliário e nunca por necessidade de se estabelecer critérios mais
factíveis e condizentes com as necessidades de preservação do patrimônio, assim como de
adequação à dinâmica econômica ou para melhorar as condições de vida dos moradores da
área.
Todos os agentes entrevistados avaliaram que a legislação não está atendendo a
contento as necessidades da preservação do patrimônio, tampouco contribuindo para que os
agentes do mercado imobiliário tomem partido do patrimônio cultural imobilizado e da
privilegiada localização do CHB. Isto, pelo que se pôde observar, deve-se a defasagem em
alguns aspectos da lei, como: o zoneamento; as categorias de preservação; o dimensionamento
do gabarito em determinadas áreas; a adequação dos usos aos espaços e a demanda do local; a
insuficiência nos incentivos fiscais e financeiros destinados a conservação dos imóveis; a falta
de regulamentação específica para o CHB nas leis que incidem na área; a ausência de
instrumentos de gestão que propicie a comunicação mais próxima entre o Poder Público e a
comunidade, dentre outros.
Assim, o Estado, enquanto ente responsável pela gestão das políticas afetas ao espaço
urbano e ao patrimônio cultural, não está exercendo seu papel a contento, à medida que está
relegando uma de suas principais funções que é a de normalizador do espaço urbano e das
atividades nele desenvolvidas. Desse modo, pensam alguns técnicos que enquanto não se tiver
um cenário político favorável às questões do patrimônio, é preferível assegurar o acervo que
ainda se tem, mesmo que em condições desfavoráveis de conservação, do que correr o risco
de perdê-lo ao propor alterações na lei.
160
Este posicionamento defensivo, entretanto, não está colaborando para a preservação do
CHB, resultado disso, é o estado de degradação relatado pelos próprios agentes públicos. Pelo
menos no nível técnico, poderiam ter sido desenvolvidos estudos, a partir do estabelecimento
de parcerias com as Universidades, por exemplo. Além disso, as organizações sociais criadas
para defender o patrimônio cultural já provaram que conseguem mobilizar a sociedade em
prol do CHB, enfrentando o legislativo municipal e derrubando investidas para alterar a
legislação sem qualquer fundamento técnico, representando um forte aliado nesse processo.
Percebeu-se que há um evidente descompasso entre a vontade e o empenho dos
técnicos dos órgãos públicos em tela, expressos por seus representantes, e a insuficiente
estrutura funcional e logística institucional para fazer frente ao grande desafio que é gerir o
principal sitio histórico urbano de Belém, fato que demostra a pouca importância que a
política de preservação patrimonial tem para a gestão pública, especialmente a municipal.
Proporcionou ainda a percepção de situações conflituosas estabelecidas entre os
agentes privados e deles com o Poder Público, nas figuras dos órgãos que lidam com a gestão
do patrimônio e o controle urbanístico. Inquietações foram constatadas na maioria dos agentes
privados em relação ao Poder Público e deste, em relação aos agentes privados, cujos fatos
geradores, dentre outros, se referem a objeções à legislação urbanística e ao tombamento;
deficiências no controle urbanístico da área; investidas do setor imobiliário para alterar a
legislação e; a falta de comunicação e diálogo do Poder Público com os diversos agentes.
Constatou-se também que essa falta de diálogo do Poder Público com os demais
agentes da sociedade que atuam no mercado, vivem e trabalham no CHB, tem gerado tensões
que evidencia que o tema preservação patrimonial ainda não é prioridade para o Executivo,
nem para o Legislativo municipal. Nesse cenário, a sociedade local se vê apartada e
desprestigiada, na medida em que é pouco informada e não é convidada a dialogar com o
Poder Público sobre as questões que os afeta. Assim, não se percebe avanços que possam
contribuir para melhorar as questões do patrimônio, nem tampouco incentivar o melhor
aproveitamento dos imóveis pelo mercado imobiliário.
Ficou evidente nas sugestões dos agentes que a maioria delas perpassa por dispositivos
da legislação urbanística de patrimônio, ou dos instrumentos de planejamento, jurídico e
urbanístico, tributário e financeiro, ou de gestão do Plano Diretor, assim como, pela
elaboração de políticas e pela gestão da área pelo Poder Público. Outra situação que
transpareceu foi a predisposição de todos em opinar e colaborar para a melhoria do lugar, mas
o que talvez esteja faltando, seja justamente, ultrapassar essa visão legalista da preservação e
161
enveredar em iniciativas tanto de construção, como de responsabilidades partilhadas
conjuntamente entre sociedade e Poder Público.
Os resultados desta pesquisa apontaram a necessidade urgente da elaboração de um
plano urbanístico para o CHB, com a participação da sociedade, que resulte na revisão da
legislação regulamentadora, para adequá-la a dinâmica socioeconômica da área, aos aspectos
culturais e aos princípios preservacionistas adotados internacionalmente nas Cartas
Patrimoniais, inserindo a visão do patrimônio imaterial, no trato das questões do patrimônio
material, para que se possa viabilizar a preservação do CHB.
Após todo esse processo investigativo, as opiniões expressadas pelos agentes
entrevistados se mostraram esclarecedoras quanto à vontade de todos em ver novamente o
Centro Histórico de Belém representando a cultura, o simbolismo e a história socioeconômica
da cidade, não por um espaço degradado, mas por um local preservado, que possa ser
apropriado por todos os cidadãos e que venha a beneficiar moradores, trabalhadores,
investidores, assim como os visitantes, que procuram encontrar nele, uma paisagem única e
diferenciada. Mas, para tal, faz-se necessário o estabelecimento de um pacto pela preservação
do CHB, firmado entre o Poder Público e os agentes que atuam no mercado imobiliário, e
demais agentes sociais, para, a partir dele, proceder às modificações e regulamentações na
legislação e promover assim a preservação. Entretanto, o grande desafio para tal, talvez seja a
adesão desses agentes, pois isto significa ter que abrir mão de seus interesses individuais em
benefício do interesse coletivo.
162
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172
APÊNDICES
173
APÊNDICE A – Listagem das legislações consultadas
Legislação federal:
Constituição (1934). Constituição da República dos Estados Unidos do Brasil
Decreto-lei nº 25 de 30 de novembro de 1937 (Organiza a Proteção do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional);
Constituição (1937). Constituição dos Estados Unidos do Brasil.
Constituição (1946). Constituição dos Estados Unidos do Brasil.
Constituição (1967). Constituição da República Federativa do Brasil.
Constituição (1967). Emenda constitucional nº 1.
Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil.
Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade).
Lei nº 10.406 de 2002. Institui o Código Civil
Portaria nº 54, de 8 de maio de 2012. Homologa o tombamento do Conjunto
Arquitetônico e Paisagístico dos Bairros da Cidade Velha e Campina no Município de
Belém, no Estado do Pará.
Legislação estadual:
Lei nº 5.629 de 20 de dezembro de 1990 (Dispõe sobre a Preservação e Proteção do
Patrimônio Histórico e Artístico Natural e Cultural do Estado do Pará).
Legislação municipal:
Lei nº 7.055 de 1977 (Dispõe sobre o Código de Posturas do Município de Belém);
Lei nº 7.119 de 28 de dezembro de 1979 (Dispôs sobre o zoneamento da Primeira Légua
Patrimonial e dá outras providências);
Lei nº 7.121 de 28 de dezembro de 1979 (Introdução ao Sistema Normativo do Uso do
Solo do Município de Belém - LISNUSO);
Lei nº 7.122 de 28 de dezembro de 1979 (Dispôs sobre a organização do Solo Urbano do
Município de Belém e dá outras providências);
174
Lei nº 7.401 de 29 de janeiro de 1988 (Dispôs sobre a política municipal de
desenvolvimento urbano, de acordo com as diretrizes de estruturação espacial da Região
Metropolitana de Belém (RMB);
Lei Orgânica do Município de Belém de 1990;
Lei nº 7.603 de 13 de janeiro de 1993 (dispôs sobre o Plano Diretor do Município de
Belém de 1993);
Lei nº 7.709 de 18 de maio de 1994 (Dispõe sobre a preservação e proteção do
Patrimônio Histórico, Artístico e cultural do Município de Belém);
Lei nº 7.806 de 30 de julho de 1996 (Delimita as áreas que compõem os Bairros de
Belém e dá outras providências).
Lei Complementar de Controle Urbanístico nº 2 de 19 de julho de 1999 (Dispõe sobre o
parcelamento, ocupação e uso do solo urbano do Município de Belém e dá outras
providências);
Lei nº 8.655 de 30 de julho de 2008 (Dispõe sobre o Plano Diretor do Município de
Belém).
175
APÊNDICE B - Roteiro de entrevista com o Incorporador Imobiliário
1) De um modo geral os incorporadores imobiliários têm atuado no CHB?
( ) SIM ( ) NÃO. Por que não atuam ou deixaram de atuar?
2) Qual o perfil socioeconômico dos incorporadores que atuam no CHB?
a. É o grande ou pequeno incorporador?
b. A composição do seu capital é predominantemente local ou externo?
c. São representativos no conjunto dos incorporadores que atuam na cidade?
d. São representativos no conjunto dos incorporadores associados da ADEMI?
3) Como se dá a incorporação imobiliária no CHB na atualidade e com que intensidade ela ocorre?
4) Hoje existem atrativos para os incorporadores investirem no CHB? Quais? Se não existe o que
seria necessário para criar estes atrativos?
5) Atualmente, que fatores inibem a atuação dos incorporadores imobiliários no CHB?
6) Os fatores citados acima são suficientes para explicar as causas de incorporadores de outros
perfis socioeconômicos não estarem atuando no CHB?
7) Como os incorporadores veem o atual estado de conservação do CHB? ( ) BOM ( ) RUIM
Quais fatores são responsáveis por este estado?
8) Os incorporadores imobiliários consideram importante e necessária a preservação do patrimônio
histórico do CHB? Por quê?
9) Os incorporadores imobiliários tem conhecimento que o CHB é tombado em níveis federal e
municipal? E quais as implicações desse tombamento para sua atuação?
10) Os incorporadores imobiliários conhecem o conteúdo da legislação de preservação do
patrimônio que incide sobre o CHB?
11) Como os incorporadores imobiliários veem o conteúdo da legislação urbanística de patrimônio
que incide no CHB em relação a sua atividade?
12) Sob a ótica dos incorporadores a legislação urbanística:
a. Atende a necessidade de preservação do CHB?
b. Precisa ser alterada para favorecer a incorporação imobiliária? Em que aspectos?
13) É possível conciliar a atuação da incorporação imobiliária com a preservação do Centro Histórico
de Belém? O que seria necessário para isso?
14) Os incorporadores imobiliários têm conhecimento da existência de programas governamentais de
estímulo a reconversão de edificações antigas e de construção de moradias? Há interesse dos
incorporadores nesses programas? Eles têm acessado esses programas? Por que?
176
15) Os incorporadores consideram que a legislação urbanística aplicada no CHB contribui para a
incidência de edificações em precário estado de conservação ou mal conservadas, subutilizadas
ou não utilizadas, abandonadas, etc.? E essa situação estaria interferindo no mercado imobiliário
no CHB?
16) Que outros fatores os incorporadores consideram estão contribuindo para a degradação do CHB
e se isso afeta o mercado imobiliário no local?
17) Há algum tipo de conflito/problemas dos incorporadores com outros agentes que atuam direta ou
indiretamente no mercado imobiliário no CHB, - moradores, corretores, associações de bairro ou
de defesa do patrimônio?
177
APÊNDICE C - Roteiro de entrevista com o Construtor
1) De um modo geral as empresas de construção civil têm atuado no CHB?
( ) SIM ( ) NÃO. Por quê?
2) Em que áreas/setores elas atuam?
( ) infraestrutura ( ) construção predial
( ) construções novas ( ) recuperação/reforma de imóveis
( ) setor público ( ) setor privado
3) Qual o perfil socioeconômico dos construtores que atuam no CHB?
a. É o grande ou pequeno construtor?
b. A composição do seu capital é predominantemente local ou externo?
c. São representativos no conjunto dos construtores que atuam na cidade?
d. São representativos no conjunto dos construtores filiados no SINDUSCON?
4) Na atualidade, com que intensidade ocorre a atuação dos construtores no CHB?
5) Hoje existem atrativos para os construtores investirem no CHB? Quais? Se não existe o que seria
necessário para criar estes atrativos? Atualmente, há fatores que inibem a atuação dos
construtores no CHB?
6) Os fatores citados acima são suficientes para explicar as causas de construtores de outros perfis
socioeconômicos não estarem atuando no CHB?
7) Como os construtores veem o atual estado de conservação do CHB? ( ) BOM ( ) RUIM Quais
fatores são responsáveis por este estado?
8) Os construtores consideram importante e necessária a preservação do patrimônio histórico do
CHB?
9) Os construtores, em geral, sabem que o CHB é tombado em níveis federal e municipal? E quais
as implicações para a sua atuação?
10) Os construtores conhecem o conteúdo da legislação urbanística de preservação do patrimônio
que incide sobre o CHB?
11) Como os construtores veem o conteúdo da legislação urbanística de patrimônio que incide no
CHB, em relação a sua atividade? Este conteúdo favorece ou restringe a atuação da categoria no
CHB? Por quê?
12) Sob a ótica dos construtores a legislação urbanística:
a. Atende a necessidade de preservação do CHB? Em que aspectos está ultrapassada?
b. Precisa ser alterada para favorecer o segmento de construção de novas moradias, de
reforma e de restauro de imóveis? Em que aspectos?
178
13) Os construtores consideram que a legislação urbanística aplicada no CHB contribui para a
incidência de edificações em precário estado de conservação ou mal conservadas, subutilizadas
ou não utilizadas, abandonadas, etc...? E essa situação estaria interferindo no mercado
imobiliário no CHB?
14) Que outros fatores os construtores consideram estão contribuindo para a degradação do CHB e
se isso afeta o mercado imobiliário no local?
15) É possível conciliar a atuação da construção civil na construção e/ou reforma de imóveis com a
preservação do CHB? O que seria necessário para isso?
16) Os construtores têm conhecimento da existência de programas governamentais de estímulo a
reconversão27
de edificações antigas e de construção de moradias? Há interesse dos construtores
nestes programas? Eles têm acessado esses programas? Por quê?
17) As construtoras dispõem em seus quadros de especialistas em restauro de edificações históricas?
Esse campo de atuação é de interesse dos construtores? Por quê?
18) Há algum tipo de conflito dos construtores com outros agentes que atuam direta ou indiretamente
no mercado imobiliário no CHB, - moradores, incorporadores, corretores, associações de bairro
ou de defesa do patrimônio?
27
O conceito de reconversão está ligado aos princípios de adequação e eficácia funcional do edifício. Envolve
uma transformação funcional e formal sem a alteração de estrutura base que define o conjunto. Esta
intervenção é entendida como um meio de promover ou corrigir o desempenho funcional do edifício. Implica
na alteração de uso e compreende um conjunto de ações destinadas a introduzir os níveis de desempenho,
necessidades e exigências pretendidas. (FLEMMING, QUALHARINI, 2007).
179
APÊNDICE D - Roteiro de entrevista com o corretor de imóveis
1) De um modo geral os corretores têm atuado no CHB?
( ) SIM ( ) NÃO. Por quê?
2) Qual o perfil dos corretores que atuam no CHB?
a. É o corretor individual ou empresarial?
b. A composição do seu capital é predominantemente local ou externa?
c. São representativos no conjunto dos corretores que atuam na cidade?
d. São representativos no conjunto dos corretores filiados ao CRECI/Associação?
3) Hoje existem atrativos para os corretores atuarem no CHB? Quais? Se não existe o que seria
necessário para criar estes atrativos?
4) Atualmente, há fatores inibem a atuação dos corretores no CHB? Quais seriam esses fatores?
5) Como os corretores veem o atual estado de conservação do CHB? ( ) BOM ( ) RUIM Quais
fatores são responsáveis por este estado?
6) Para os corretores é necessária a preservação do patrimônio histórico do CHB? Justifique.
7) Os corretores, em geral, tem conhecimento que o CHB é tombado em níveis federal e municipal?
8) Os corretores conhecem o conteúdo da legislação de preservação do patrimônio que incide sobre o
CHB? Eles informam aos seus clientes sobre este conteúdo?
9) Como os corretores veem o conteúdo da legislação urbanística de preservação do patrimônio que
incide no CHB em relação ao desempenho da sua atividade? Este conteúdo favorece ou restringe a
atuação da categoria no CHB? Por quê?
10) Sob a ótica dos corretores a legislação urbanística:
a. Atende a necessidade de preservação do CHB?
b. Precisa ser alterada para favorecer o aquecimento do mercado de imóveis? Em que
aspectos?
11) É possível conciliar o dinamismo dos mercados de compra-venda e de locação de imóveis com a
preservação do CHB? O que seria necessário para isso?
12) Os corretores têm conhecimento da existência de programas governamentais de estímulo a
reconversão de edificações antigas e de construção de moradias no CHB? Há interesse dos
corretores nestes programas? Eles têm se beneficiado desses programas? Por quê?
13) Qual a colaboração que os corretores podem dar para o funcionamento dos mercados de compra e
venda e de locação de imóveis no CHB?
180
APÊNDICE E - Roteiro de entrevista com o agente financiamento imobiliário
1) De um modo geral as agências de financiamento têm atuado no CHB?
( ) SIM ( ) NÃO. Por quê?
2) Existem programas de financiamento imobiliário ofertados por esta agência especificamente para
atender a áreas ou centros históricos?
3) Quais os programas disponibilizados pela CAIXA para financiamento imobiliário no CHB foram
ou estão sendo aplicados atualmente?
4) Esta agência tem concedido financiamentos imobiliários desses programas no CHB?
( ) NÃO. Por quê?
( ) SIM. Onde? Como?
5) Quais exigências são feitas para serem concedidos financiamentos por esses programas no CHB?
6) Qual foi o custo médio por metro quadrado investido e em quanto este investimento valorizou os
imóveis beneficiados?
7) Vocês têm informações de outras agencias que ofertam financiamento no CHB? E se elas têm
dificuldades para atuar no CHB?
8) Hoje, existem atrativos para os agentes financiadores atuarem no CHB? Quais seriam esses
atrativos? Se não existem o que seria necessário para criar estes atrativos?
9) Atualmente, que fatores inibem a atuação da CAIXA no CHB?
10) Os fatores citados acima são suficientes para explicar as causas de outras agências de
financiamento imobiliário não estarem atuando no CHB?
11) Qual é o perfil da demanda para financiamento no CHB?
( ) obras de infraestrutura ( ) construção predial
( ) construções novas ( ) recuperação/reforma de imóveis
( ) setor público ( ) setor privado: ( ) Proprietário/morador
( ) Proprietário/empresarial/lojista
( ) Incorporador
( ) Construtor
12) Vocês têm dados de quantos imóveis já foram financiados por esses programas e onde estão
localizados no CHB?
13) Que fatores contribuem para que esse número de financiamentos não fosse maior?
14) Como os agentes financiadores veem o atual estado de conservação do CHB?
( ) BOM ( ) RUIM. Quais fatores na avaliação dessa agencia são responsáveis por este estado?
181
15) Na análise dos pedidos de financiamento imobiliário para o CHB é considerada a legislação
urbanística como critério para a concessão do financiamento?
( ) SIM. Quais as leis que estão sendo consideradas?
( ) NÃO. Por quê?
16) Como a CAIXA vê o conteúdo da legislação urbanística de preservação do patrimônio que incide
no CHB, em relação ao financiamento? Este conteúdo favorece ou restringe a atuação dos
financiadores ou a liberação dos financiamentos no CHB? Por quê?
17) Sob a ótica dessa instituição, a legislação urbanística:
a. Atende a necessidade de preservação do CHB?
b. Precisa ser alterada para favorecer a concessão de financiamentos
imobiliários? Em que aspectos?
18) É possível conciliar o aumento da oferta de financiamentos imobiliários com a preservação do
Centro Histórico de Belém? O que seria necessário para isso?
19) Vocês consideram que o tombamento e as normas urbanísticas para o CHB contribuem para a
degradação e a subutilização dos imóveis da área?
20) Vocês consideram que o tombamento e as normas urbanísticas para o CHB interferem no
desempenho do mercado imobiliário no CHB?
21) Como os financiamentos imobiliários da CAIXA podem contribuir para o aquecimento do
mercado imobiliário e para aumentar a ocupação de imóveis no CHB?
22) Há algum tipo de conflito com outros agentes que atuam no mercado imobiliário no CHB, que
agentes seriam e que tipo de conflito vocês relatariam?
182
APÊNDICE F - Roteiro de entrevista com o proprietário de imóveis
1) O senhor enquanto proprietário de imóveis no Centro Histórico de Belém atua como proprietário
usuário (comerciante) e proprietário investidor (compra/vende ou aluga seus imóveis)?
2) Qual a utilização que está sendo dada aos seus imóveis? Para seu próprio uso, para locação, estão
cedidos, estão desocupados, estão destinados à venda? Qual o percentual para cada destinação
citada pelo senhor?
3) O senhor utiliza os serviços de imobiliária ou de um corretor individual?
4) O senhor tem conhecimento da existência de outros proprietários investidores em imóveis no
CHB? Qual o perfil desses proprietários?
a. É investidor individual ou empresarial?
b. É de procedência local ou externa (do Pará, de outros Estados ou estrangeiros)?
5) Existem novos atores buscando imóveis no Centro? Quem está comprando imóveis no Centro?
6) É de conhecimento público que os chineses estão adquirindo e alugando imóveis no CHB. Os
chineses estão usando que estratégia para comprar ou alugar imóveis no CHB? A entrada dos
chineses está alterando a relação oferta e demanda? Isso está se refletindo no preço dos imóveis?
7) Qual o perfil dos usuários/demandantes de imóveis no CHB, (renda, classe social, familiar ou
individual, brasileiros ou estrangeiros)? (compradores ou locatários)
8) Que tipos de imóveis estão sendo mais demandados no CHB?
( ) grande ( ) médio ( ) pequeno
( ) comercial ( ) residencial ( ) outros
( ) antigos ( ) modernos
( ) bem conservados ( ) de qualquer grau de conservação
9) Há interesse de muitos proprietários de imóveis do CHB em vendê-los? Por quais motivos?
10) Quais as dificuldades que o senhor enfrenta ao negociar a locação de seus imóveis no caso dos
imóveis habitacionais e dos imóveis comerciais/serviços? E a venda?
11) Hoje existem atrativos no CHB para os investidores em imóveis? Quais?
12) Que vantagens o CHB tem para os investidores em relação a outros locais da cidade?
13) Como o senhor vê o atual estado de conservação do CHB? ( ) BOM ( ) RUIM. Quais fatores o
senhor considera que são responsáveis por este estado?
14) Existe uma grande quantidade de imóveis em mau estado de conservação no CHB. Por que isso
acontece? Quais as dificuldades em conservar estes imóveis? Como isso interfere no mercado
imobiliário?
183
15) A que fatores o senhor atribui o grande o número de imóveis desocupados ou subutilizados no
CHB? Quais os fatores que dificultam alugar ou vender os andares superiores das edificações do
CHB? Como esse quadro pode ser alterado?
16) Para os proprietários e investidores de imóveis é importante a preservação do patrimônio histórico
do CHB? Por quê?
17) No geral, os proprietários e investidores em imóveis no CHB sabem que os imóveis desta área são
tombados? Eles conhecem a legislação urbanística que incide sobre os seus imóveis?
18) O senhor considera que, para os proprietários e investidores em imóveis do CHB, o tombamento é
bom ou ruim? Por quê?
19) Sob a ótica dos proprietários e investidores em imóveis no CHB a legislação urbanística:
a. Atende a necessidade de preservação do CHB?
b. Está ultrapassada? Em que aspectos? Por quê?
c. Valoriza ou desvaloriza o imóvel?
d. Prejudica os rendimentos dos proprietários e investidores em imóveis no CHB?
e. Precisa ser alterada para favorecer o aquecimento do mercado de imóveis? Em que
aspectos?
20) É possível conciliar o dinamismo dos mercados de compra-venda e de locação de imóveis com a
preservação do CHB? O que seria necessário para isso?
21) As intervenções de reforma/requalificação no espaço urbano ou nas edificações realizadas pelo
Poder Público no CHB, contribuíram para a valorização dos imóveis e para melhorar o
desempenho econômico dos seus negócios, ou no volume das transações comerciais?
22) Há algum tipo de conflito dos proprietários com outros agentes que atuam direta ou indiretamente
no mercado imobiliário no CHB, - moradores, incorporadores, corretores, associações de bairro ou
de defesa do patrimônio?
23) É possível conciliar o interesse de preservação do patrimônio histórico com os interesses dos
proprietários e investidores de imóveis no CHB? O que seria necessário para isso?
184
APÊNDICE G - Roteiro de entrevista com técnico que participou da elaboração da
legislação urbanística para o CHB
1) Que motivos levaram a Prefeitura de Belém a regulamentar o uso do solo no CHB em lei
específica?
2) Como aconteceram as discussões que antecederam a aprovação da lei que criou e regulamentação
o uso e a ocupação do solo no CHB (Lei Orgânica, Lei de Desenvolvimento Urbano e Lei do
Centro Histórico)?
3) Nessas discussões como foi a participação:
a. Da sociedade civil (associações de defesa do patrimônio)?
b. Dos incorporadores imobiliários?
c. Dos construtores?
d. Dos corretores?
e. Das agências que financiam imóveis no CHB?
f. Dos proprietários de imóveis no CHB?
g. Dos moradores
h. Dos empresários
4) Dos agentes do mercado imobiliário que tiveram participação na discussão da lei do CHB, quais
tiveram mais conflitos?
5) Dos agentes do mercado imobiliário que tiveram participação na discussão da lei do CHB, quais
tiveram mais influência no resultado final?
6) Houve tentativas de mudança na legislação urbanística de preservação do CHB?
a. Quando?
b. Quais?
c. Que agentes as demandaram e com que justificativa?
d. Resultaram em mudanças positivas ou negativas do ponto de vista da
preservação do patrimônio histórico?
7) Que segmentos do mercado imobiliário têm exercido pressão para que a lei do Centro
Histórico seja alterada? Quais são as principais alterações demandadas?
8) Em sua opinião, o aparato legal que incide atualmente no CHB:
a. É adequado à preservação do patrimônio histórico? Justifique.
b. Atende às necessidades da dinâmica econômica da área? Justifique.
c. Contribui ou prejudica a dinâmica do mercado imobiliário no local?
Justifique.
9) Pela sua experiência seria necessário realizar alterações na legislação urbanística incidente no
CHB? Quais? Por quê?
185
a. Que agentes seriam beneficiados com estas alterações?
b. Que agentes seriam prejudicados com estas alterações?
Em sua opinião é possível conciliar a preservação do CHB com o interesse dos
agentes do mercado imobiliário? Justifique quanto aos:
a. Incorporadores imobiliários
b. Construtores
c. Corretores
d. Agências que financiam imóveis no CHB
e. Proprietários de imóveis no CHB
f. Moradores
g. Empresários
h. Associações de defesa do patrimônio
186
APÊNDICE H - Roteiro de entrevista com gestor do Poder Público que atua na
aplicação da legislação urbanística no CHB
1) Como atualmente é realizado o controle urbanístico para a preservação do patrimônio na área do
Centro Histórico de Belém quanto:
a. A aprovação de projetos?
b. A fiscalização do cumprimento da lei?
c. O atendimento de denuncias?
2) Quais setoriais do Município têm ingerência na aprovação dos projetos para imóveis ou
intervenções urbanísticas no CHB?
3) Quais as maiores dificuldades enfrentadas nos processos de aprovação de projetos no CHB? Eles
decorrem da legislação vigente? Em que aspectos?
4) Existem demandas para que sejam concedidas exceções na Legislação do CHB? Que tipos de
exceções? Quem demanda?
5) Quais os principais problemas para proceder a fiscalização da aplicação da legislação de
preservação do patrimônio histórico no CHB?
6) Que tipos de denúncias de desrespeito à legislação urbanística são mais incidentes no CHB?
7) Quais os principais problemas para atender as denúncias relacionadas à preservação do patrimônio
histórico no CHB?
8) Sob a sua ótica, hoje a legislação urbanística atende a necessidade de preservação do CHB? Em
que aspectos a legislação está ultrapassada?
9) Pela sua experiência seria necessário realizar alterações na legislação urbanística incidente no
CHB? Quais? Por quê?
a. Que agentes seriam beneficiados com estas alterações?
b. Que agentes seriam prejudicados com estas alterações?
10) Que segmentos do mercado imobiliário exercem pressão para que a Lei do Centro Histórico seja
alterada ou flexibilizada?
a. Quais as principais alterações e concessões são demandadas e por que segmentos?
b. Do ponto de vista da preservação do patrimônio histórico, quais dessas
reivindicações deveriam ser atendidas? Para quais agentes?
c. Do ponto de vista da preservação do patrimônio histórico, quais dessas
reivindicações não deveriam ser atendidas? Para quais agentes?
187
11) Em sua opinião é possível conciliar a preservação do CHB com o interesse dos agentes do
mercado imobiliário? Justifique quanto aos:
a. Incorporadores imobiliários
b. Construtores
c. Corretores de imóveis
d. Agências que financiam imóveis no CHB
e. Proprietários de imóveis no CHB
f. Moradores
g. Empresários
h. Associações de defesa do patrimônio
12) Ocorrem conflitos na relação da Prefeitura com alguns desses agentes, com referencia ao controle
urbanístico no CHB, na aprovação de projetos, na fiscalização, no atendimento de denuncias e
outros?
188
APÊNDICE I - Roteiro de entrevista com representante dos moradores do CHB
1) Os moradores em sua maioria estão no Centro Histórico de Belém há muito tempo ou são
moradores recentes?
2) Os moradores em geral gostam de morar no CHB?
( ) SIM. Quais aspectos do CHB que mais agradam os moradores? (edificações, espaços
públicos, localização, preço dos imóveis, etc.)
( ) NÃO. Porque ainda continuam morando no CHB?
3) Que motivos levam as pessoas a buscarem morar no CHB?
4) Que motivos levam as pessoas a desejarem se mudar do CHB?
5) O que pensam os moradores sobre a preservação do patrimônio do CHB? Consideram importante?
6) Os moradores do CHB, em geral, sabem que ele é tombado e conhecem as implicações desse
tombamento para seu imóvel?
7) Os moradores do CHB, em geral, conhecem a legislação de preservação que incide sobre o seu
imóvel, e as implicações a respeito na conservação, reforma, ampliação e/ou construção de
imóveis no local?
( ) SIM e respeitam a legislação.
( ) SIM, mas não respeitam a legislação. Por quê?
( ) NÃO. Ao que atribui esse desconhecimento? Eles respeitariam se conhecessem?
8) Que elementos da legislação de preservação do patrimônio histórico do CHB, precisariam ser
alterados para atrair mais moradores para o local?
9) Sob a ótica dos moradores, a legislação urbanística atende a necessidade de preservação do CHB?
Em que aspectos a legislação está ultrapassada e precisaria ser modificada?
10) Como os moradores avaliam a situação atual de conservação dos imóveis e do espaço público do
CHB?
11) Como o estado de conservação do CHB interfere no valor dos imóveis dos moradores da área? E
em outros aspectos da vida dos moradores do CHB?
12) Quais as situações mais preocupantes relatadas pelos moradores em decorrência da degradação das
edificações e dos espaços públicos no CHB (edificações desocupadas, subutilizadas ou em
ruinas)?
13) Os moradores, em geral, se interessam em saber sobre os mercados de aluguel e de compra e
venda de imóveis no CHB?
189
14) Os moradores são assediados por agentes do mercado imobiliário para transacionar os seus
imóveis no CHB? Que agentes os procuram? O que normalmente lhes é ofertado?
15) Como os moradores têm visto as intervenções nos espaços públicos (reforma de praças, ruas,
igrejas, feiras) realizadas no CHB nos últimos anos?
a. Elas contribuíram para melhorar a habitabilidade no local?
b. Valorizaram os seus imóveis?
c. Trouxeram prejuízos ou incômodos? Quais?
16) Os moradores consideram importante o uso habitacional no CHB?
17) Em sua opinião é possível conciliar a preservação do CHB com os interesses dos moradores? Se
não for possível conciliar, que seria necessário para isso?
190
APÊNDICE J - Roteiro de entrevista com representante de organização social de defesa
do patrimônio
1) A partir de que momento começou a surgir os movimentos em defesa do patrimônio no CHB?
Algum acontecimento ligado ao mercado imobiliário desencadeou esse processo?
2) Como se dá a atuação dos agentes desses movimentos sociais na defesa do patrimônio?
3) Como as organizações veem o atual estado de conservação do CHB? Quais fatores são
responsáveis por este estado e a quem delegam? Quais as principais dificuldades para conservar
esses imóveis?
4) As organizações, em geral, tem conhecimento que o CHB é tombado em níveis federal e
municipal?
5) Como as organizações veem o conteúdo da legislação urbanística de preservação do patrimônio
que incide no CHB em relação à preservação? Precisa ser alterada para favorecer a preservação?
Em que aspectos?
6) Como os movimentos em defesa do patrimônio veem a atuação do Poder Público quanto à
preservação do CHB?
a. Quanto a elaboração da legislação urbanística – regulamentação do uso e ocupação do
solo do CHB.
b. Quanto à aplicação da legislação na aprovação dos projetos
c. Quanto à fiscalização das infrações ao patrimônio e atendimento das denuncias
a. Quanto à gestão do espaço público
b. Quanto às intervenções de reforma/requalificação dos espaços públicos
7) Como os movimentos em defesa do patrimônio veem a atuação dos agentes do mercado
imobiliários no CHB?
a. Proprietários de imóveis
b. Incorporadores imobiliários
c. Construtores
d. Corretores de imóveis
e. Agencias de financiamento imobiliário
f. Usuários (moradores e empresários do comercio/serviço)
g. Poder Público
8) Quais os principais problemas identificados pelas organizações sociais em defesa do patrimônio
que comprometem a preservação do CHB?
9) Quais os principais problemas identificados pelas organizações sociais em defesa do patrimônio
que comprometem a qualidade de vida no CHB?
191
10) Qual a visão das organizações sociais em defesa do patrimônio sobre as intervenções do Poder
Público na recuperação de importantes monumentos históricos e conjuntos urbanos do CHB?
Essas intervenções representaram valorização imobiliária no entorno das mesmas?
11) Quais os principais conflitos identificados pelas organizações sociais na preservação do CHB? E
com que agentes do mercado imobiliário há maior conflito? (incorporador, construtor,
financiador, corretor, proprietário, empresário, ou os órgãos do Poder Público).
12) O que as organizações sociais de defesa do patrimônio consideram necessário para melhorar o
desempenho do mercado de imóveis no CHB, e reduzir o expressivo número de imóveis
abandonados, subutilizados, vagos, ou em ruínas?
13) Em sua opinião é possível conciliar a preservação do CHB com o interesse dos agentes do
mercado imobiliário? Justifique quanto aos:
a. Proprietários de imóveis
b. Incorporadores imobiliários
c. Construtores
d. Corretores de imóveis
e. Agencias de financiamento imobiliário
f. Usuários (moradores e empresários do comércio/serviço)
g. Poder Público