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学校编码：10384 分类号_______密级 ______

学号：13920101150359 UDC _______

硕 士 学 位 论 文

保障性住房退出机制研究

——以厦门市为例

A Research on Exit Mechanism for Indemnificatory Housing:

A Case Study of XiaMen City

陈 阿 真

指导教师姓名： 丁 煜 副教授

专 业 名 称： 公共管理（MPA）

论文提交日期： 2 0 1 5 年 4 月

论文答辩日期： 2 0 1 5 年 月

学位授予日期： 2 0 1 5 年 月

答辩委员会主席：

评 阅 人：

2015 年 4 月

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厦门大学学位论文原创性声明

本人呈交的学位论文是本人在导师指导下,独立完成的研究成

果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均

在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和《厦门大学研究生学

术活动规范（试行）》。

另外，该学位论文为（ ）课题（组）

的研究成果，获得（ ）课题（组）经费或实验室的

资助，在（ ）实验室完成。（请在以上括号内填写课

题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特

别声明。）

声明人（签名）：

年 月 日

论文指导小组：

丁 煜 副教授

张鸿平 处 长

徐 辉 教 授

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厦门大学学位论文著作权使用声明

本人同意厦门大学根据《中华人民共和国学位条例暂行实施办

法》等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交

学位论文（包括纸质版和电子版），允许学位论文进入厦门大学图书

馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国

博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和

摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。

本学位论文属于：

（ ）1.经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，

于 年 月 日解密，解密后适用上述授权。

（ ）2.不保密，适用上述授权。

（请在以上相应括号内打“√”或填上相应内容。保密学位论文

应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密

委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认

为公开学位论文，均适用上述授权。）

声明人（签名）：

年 月 日

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摘 要

自“十二五”以来，为改善中低收入群体的住房困难问题，我国大力推进

保障性住房建设。作为一项重要的民生工程，保障性住房在改善居民生活条件、

缓解城市房价压力等方面发挥了积极的作用。保障性住房的建设管理包含了住

房的建设、申请、分配、监管、退出等各个环节。近年来，随着我国保障性住

房的改革发展，保障性住房出现许多新的问题，其中制约我国住房保障发展的

因素之一，就是保障性住房退出机制不完善。要充分利用数量有限的保障性住

房，就必须构建完善、有效、科学的退出机制，使得这一住房“生命线”能够

良性循环。

文章正是基于厦门市保障性住房发展的客观实际以及住房梯度消费、住房

过滤等理论，对厦门市保障性住房退出机制构建进行实证性研究。文章从保障

性住房理论入手，研究厦门市保障性住房发展统计数据和实地调研资料，指出

完善保障性住房退出机制的必要性。分析了香港公屋、新加坡组屋、英国政府

公房、德国公租房等国内外管理模式，进而对构建我国保障性住房退出机制得

到启示。文章以厦门市保障性住房为例，阐述了其发展现状、现有的退出机制、

退出存在的问题，从制度、操作及个人层面分析保障性住房退出机制存在的困

难，最终提出构建完善、有效、科学退出机制的合理对策。

关键词：保障性住房；退出机制；构建

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Abstract

Since the "Twelfth Five Year Plan", to improve the housing difficulties of

low-income groups in the problem, China vigorously promote the construction of

indemnificatory housing. As an important livelihood projects, indemnificatory

housing residents to improve living conditions, reduce the pressure on urban

property prices has played a positive role. Construction and management of

indemnificatory housing includes housing construction, application, distribution,

regulatory, exit and other links. In recent years, with the reform and development of

indemnificatory housing, there are a lot of new problems of indemnificatory housing,

One of the constraints of the development of housing protection factor, is

indemnificatory housing exit mechanism is imperfect. To make full use of a limited

number of indemnificatory housing, we must build a sound, effective and scientific

exit mechanism, makes this housing "lifeline" can a virtuous circle.

This article is based on the objective reality of Xiamen city indemnificatory

housing development ,and the housing gradient consumption, housing filtration,

equitable distribution and other theory, to construct the empirical study of Xiamen

city indemnificatory housing withdrawal mechanism. Article starts from the theory

of indemnificatory housing, researches in Xiamen city indemnificatory housing

development statistical data and field survey data, points out the necessity to

improve exit mechanism of indemnificatory housing. Analysis of public housing in

Hong Kong, rent housing in Singapore, the British government public housing,

public rental Germany and other domestic indemnificatory housing management, get

the enlightenment of indemnificatory housing exit mechanism for our country. The

paper takes Xiamen city indemnificatory housing as an example, describes its

current development, the existing withdrawal mechanism and problems of the exit,

analysis of the existing indemnificatory housing exit difficulties from the system,the

operation and the individual level, eventually come to build a sound, effective and

reasonable countermeasures scientific exit mechanism.

Key word: Indemnificatory housing; Exit mechanism; Build

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目 录

导 论 ......................................................................................................... 1

（一）研究的背景及意义 ..................................................................................... 1

（二）研究综述 ..................................................................................................... 3

（三）研究方法 ..................................................................................................... 7

（四）研究思路和技术路线 ................................................................................. 8

一、保障性住房退出机制理论研究 ........................................................ 9

（一）保障性住房理论概述 ................................................................................. 9

（二）保障性住房的退出机制 ........................................................................... 10

（三）保障性住房退出机制的理论依据 ........................................................... 12

二、厦门市保障性住房退出机制的问题分析 ...................................... 15

（一）厦门市保障性住房发展现状 ................................................................... 15

（二）厦门市保障性住房在退出方面的积极探索 ........................................... 17

（三）厦门市保障性住房退出的现状 ............................................................... 20

（四）厦门市保障性住房退出难的原因分析 ................................................... 24

三、保障性住房退出机制的经验借鉴 .................................................. 31

（一）国内外保障性住房管理模式 ................................................................... 31

（二）对我国保障性住房退出机制的启示 ....................................................... 34

四、保障性住房退出机制构建的对策建议 .......................................... 37

（一）依法行政，建立健全保障性住房制度 ................................................... 37

（二）加强协作，逐步完善监督管理机制 ....................................................... 39

（三）以人为本，积极探索柔性退出机制 ....................................................... 41

结束语 ....................................................................................................... 43

（一）研究的主要结论 ....................................................................................... 43

（二）研究的创新点 ........................................................................................... 44

（三）研究不足与展望 ....................................................................................... 44

参考文献................................................................................................... 46

致 谢 ....................................................................................................... 49

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Contents Introduction ................................................................................................................. 1

1.Background and significance of the research ....................................................... 1

2.Review of research ............................................................................................... 3

3.Research Methods................................................................................................. 7

4.Research ideas and technology roadmap .............................................................. 8

Chapter 1 Theoretical study of indemnificatory housing exit mechanism ......... 9

1. The foundermental of indemnificatory housing theory ....................................... 9

2.Exit mechanism of indemnificatory housing ...................................................... 10

3.Theoretical basis for indemnificatory housing exit mechanism ......................... 12

Chapter2 Xiamen City indemnificatory housing exit mechanism of the

problem analysis ........................................................................................................ 15

1.Situation of indemnificatory housing development in Xiamen .......................... 15

2.Actively explore the indemnificatory housing exit in Xiamen ........................... 17

3.Indemnificatory housing exit status quo in Xiamen ........................................... 20

4.The reason Xiamen City indemnificatory housing quit difficult analysis .......... 24

Chapter 3 Experience of indemnificatory housing exit mechanism .................. 31

1.Domestic and international management of indemnificatory housing ............... 31

2.The enlightenment of indemnificatory housing exit mechanism ....................... 34

Chapter 4 Build indemnificatory housing exit mechanism suggestions ........... 37

1. Law-based administration,establish a sound system of indemnificatory housing37

2.Strengthen cooperation,gradually improve the supervision and management

mechanism ............................................................................................................. 39

3.People-oriented, explore flexbible exit mechanism ........................................... 41

Conclusion ................................................................................................................. 43

1. The main conclusion of the study ...................................................................... 43

2.Innovation of the research .................................................................................. 44

3.Insufficient research and prospects ..................................................................... 44

References .................................................................................................................. 46

Acknowledgements ................................................................................................. 49

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1

导 论

（一）研究的背景及意义

1．研究的背景

首先，保障性住房建设和有效管理的必要性。解决社会中低收入阶层的住

房问题不仅是应对满足困难家庭基本需求的因应之策，更是顺应中国社会发展

新趋势、新特点，以及政府及时调整住房政策的长期举措。长期以来，住房问

题是关系国计民生和社会稳定的重大经济和社会问题，特别是社会中低收入群

体的住房困难问题，更是我国调整住房保障政策的重要目标，也是目前政府亟

需解决的首要任务。党的十八大首次将“保障性住房”写进报告中，明确要求：

“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，

满足困难家庭基本需求。”开创改革开放以来的先例，由此可见，保障性住房的

相关政策是未来政府工作的重要部分。近年来，国家不断加大保障性住房的供

给，“十二五”规划中明确提出五年内建成 3600 万套，到 2015 年使保障性住

房覆盖率达到 20%的目标。2014 年新开工保障性安居工程 740 万套，基本建成

511 万套。随着建设数量逐年递增，受保障人群不断增加，越来越多的中低收

入群体实现了保障安居梦。显然，如何加速推动保障性住房建设和有效管理已

成全社会共同的思考和当务之急。

其次，保障性住房公平分配出现退出难的瓶颈。保障性住房公平分配是保障

性安居工程持续发展的“生命线”①。然而随着保障性住房建设工作的不断推进，

保障性住房后续管理不完善、不健全的问题开始不断显现。2014年7月审计署公

布的《2013年城镇保障性安居工程跟踪审计结果》显示，该年度发现4.75万户不

符合申请条件家庭违规享受保障性住房实物配租（售）1.93万套、住房货币补贴

5035.99万元。近几年，全国各大城市都陆续出现了许多保障性住房违规而被媒

体曝光的事件，各地在实践中也不同程度面临退出难的难题，这充分暴露了保障

① 李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调加大投入完善机制公平分配大规模实施保障性安居工程

[J].城市规划通讯,2011,(05).

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保障性住房退出机制研究——以厦门市为例

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性住房退出对象的界定以及退出执行制度、机制不完善、不健全的问题。

第三，我国保障性住房供需不平衡十分明显。一旦保障性住房政策享受者

本身不再具备享受资格时，就必须及时退出，以实现保障性住房的有效流转。

国家政策明确规定，保障性住房不同于以往的“福利房”，并不是终身拥有形成

福利固化。一旦保障性住房家庭收入水平提高、或购买或继承了其它住房以后，

就必须将保障性住房退出，退出的保障性住房可以再次提供给其他需要住房的

困难家庭，从而实现保障性住房的良性循环供应。但是，由于当前退出机制的

不健全以及监督管理的缺失，无法实现保障性住房的有效配置，更无法达到体

制内的良性循环。因此，建立有效的退出机制不仅有助于避免保障性住房对象

因享受了保障形成了既得利益而造成福利固化的问题，而且可有效抑制各种违

规现象，实现保障性住房的有效退出，从而促进保障性住房公平分配，阻断部

分人员企图从保障性住房获利的念头。

最后，保障性住房的建设和有效管理也符合我国住房市场化改革的目标及

方向。解决中低收入群体阶段性住房困难，鼓励有能力的保障性住房家庭造血，

提高生活水平，自行购买商品房或根据自身经济条件租房，这是住房保障制度

发展的最终方向。同时，政策为鼓励居住在保障性住房的困难家庭创业，从而

提高经济水平，出台了多项支持和帮扶的具体措施。因此有效退出操作不仅能

解决更多住房困难群体，也有利于生活改善的家庭进入到市场中，激活住房市

场，推进我国住房制度的改革。

基于上述的情况，需要进行进一步思考的是：如何运用保障性住房退出机

制的理论分析从而构建有效的退出机制？正是基于以上认识和思考，笔者选取

厦门市保障性住房进行研究，结合厦门市的实际情况，分析问题，剖析原因，

以期形成解决保障性住房退出难问题的新思路。

2．研究的意义

研究保障性住房退出机制，不但是社会发展的迫切需求，而且具有至关重

要的理论意义和现实意义。

一是拓展和延伸了研究保障性住房退出机制的领域和内容。文章选取了厦门

市保障性住房作为研究例子，以“实证研究-发现问题-分析问题-提出策略”为

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导 论

3

基本逻辑思路，形成论文结构，采用过程分析方法，研究保障性住房的退出界定、

退出执行以及退出后续管理问题，综合考虑法律法规、政府机制、政策、制度等

进行全面分析，在政治、经济、公共管理等方面，提出保障性住房退出机制构建

应采取的对策和措施，从而弥补前人研究内容不够全面、整体的缺陷。

二是一定程度充实完善保障性住房退出机制的理论研究体系。当前理论界对

保障性住房退出机制的研究，主要是一些执法实践者对法律法规适用、协调和协

作机制等方面的研究，没有形成系统的体系。本文将保障住房的退出机制的理论

依据以及必要性进行阐述，研究分析国内外在住房保障的案例，借鉴他们在退出

机制上获得的先进经验，详细介绍厦门市保障性住房退出方面的总体情况，拟从

制度、操作及个人多个层面探讨建立有效退出机制的解决路径，希望本文的研究

能够对保障性住房退出机制起一定的指导作用，为理论研究者进行相关研究提供

一些实证参考。

（二）研究综述

随着国家对保障性住房的高度重视和保障性住房建设工作的持续开展，保

障性住房建设和有效管理的问题受到了政府和理论界的高度关注，不少相关研

究成果相继出现，为我们进一步研究保障性住房政策奠定了基础。从研究内容

来看，学术领域关于保障性住房的研究主要集中在宏观政策制定及建设、申请

及分配方面。如满燕云，隆国强，景娟①在《中国低收入住房：现状及政策设计》

一书中运用不同的研究方法及数据来源对我国住房市场的发展情况和低收入人

群的住房状况深入分析，研究国际上关于低收入住房的先进经验，为我国低收

入住房研究提供了理论依据，为建立和完善中国保障性住房体系提出了一些建

议和政策设计框架。张占斌，王海燕②等也从理论研究、中国实践及经验借鉴三

个方面对保障性住房进行了系统的阐述,归纳了住房保障制度发展现状、重要举

措和取得成效，有针对性地选取了一些地区的好做法、好经验作了典型案例剖

析，结合国内外实际提出对策和建议，并对今后住房保障制度的发展提出展望。

如果从纵向看，前期关于保障性住房的研究多从宏观视角，研究内容较为全面，

① 满燕云 隆国强 景娟编著.中国低收入住房:现状及政策设计[M].商务印书馆,2011.

② 张占斌 王海燕 费友海.城镇化建设的保障房研究[M].河北人民出版社,2013.

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保障性住房退出机制研究——以厦门市为例

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但研究深度不足。而进几年来，研究内容更加具体化，保障性住房后续改革和

管理实践方面的研究越来越深入，问题导向更加清晰。就保障性住房退出机制

而言，目前的学术研究关注的主题大致分为几下积累：

1．关于保障性住房退出机制重要性和退出难的研究

由于目前我国保障性住房在准入和退出机制上的缺失，导致住房资源的分

配不公平，受到了社会各界学者的指责和批评。王启富、史斌、谢国光①等人

认为由于审批、核准、公示、管理等各个环节还存在一些问题，产生了巨大的

权利寻租空间，出现开着宝马车入住保障房的现象，而真正存在住房困难的群

体无法住到保障房的逆向配置现象，直接违背了建设保障性住房的初衷和实施

目的，政府的保障性措施没办法落实，困难群众得不到实惠，更影响了社会公

平公正。吴伟荣、马玉磊②则从政府有限行为、保障对象特定性及动态性、保障

性住房政策可持续发展等方面分析了保障性住房退出的必要性。

杨嘉理③认为保障性住房的审核需要可靠的数据信息作为支撑，但是目前我

国的金融信用、个人收入申报等信息管理制度仍不够完善，导致在设计准入退

出环节得不到保障，这也一定程度上导致实际住房对象偏离了住房保障政策目

标，这也成为健全保障房运行机制面临的一个难点，因此，完善个人信息管理

制度已成为完善保障房准入、退出机制，确保保障房能持续运行的关键所在。

另外一种观点认为保障性住房退出难主要有两个原因：一是虽然原本的保障对

象经济条件已经有能力自己购买或承租住房，但仍不愿腾出；二是虽然经济条

件有所改善但保障对象还没有购买商品房的经济能力，无处可居，一定程度上

造成退出难局面，针对第二种类型采取租金缴纳累进政策，逐步加重其租房成

本迫使其退出。

2．关于国内保障性住房退出经验的研究

戚瑞双④对北京的现有保障性住房退出机制逐一分析，并对现存问题进行了

详细的阐述，包括主体设置不具体，监管被动，规定模糊，投机留下空间，奖罚

① 王启富 史斌 谢国光.当前保障性住房建设与管理存在的问题及对策[J].宁波经济,2011,(11).

② 吴伟荣 马玉磊.我国保障性住房退出机制研究[J].财政监督,2013,(2).

③ 杨嘉理.我国保障性住房准入和退出机制的困境及其对策[J].中国房地产,2011,(12).

④ 戚瑞双.北京现有保障性住房退出机制分析[J].商业研究,2012,(7).

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机制不明确，退出衔接不够等。李云芬，王志辉①结合天津、上海保障性住房经

验，提出退出有三种情况：一是承租家庭条件改善，不再属于保障对象范畴；二

是出现违法违规使用保障性住房的行为，按规定采取腾退措施；三是承租家庭因

工作调动等其他原因主动退出。最后分析了昆明市现有问题及解决措施。何灵，

郭士征②则以上海的廉租住房为例，界定了保障性住房的退出分为正常退出及非

正常退出，并从机制设计存在漏洞、缺乏惩罚及奖励措施等几方面分析退出难的

原因。对国内部分城市的分析中，学者们主要分析了法律法规不完善，退出动力

机制不足以及退出后如何处置等方面的问题。

3．关于境外保障性住房退出先进经验的研究

国外保障性住房发展由来已久，各国在解决低收入群体住房问题上都积累

了不少实践经验。国外在保障房退出机制设计中与当时的保障性住房政策密不

可分，体现了一定的阶段性。通过比较研究，国外保障性住房政策阶段可大致

分为两个阶段。第一个阶段为社会住房严重紧缺时期,政府通常采取直接干预公

有住房的建设、投入和分配等，因此在此阶段的退出设计中采用严格的退出及

惩罚办法；第二个阶段为供求基本保持平衡时期，住房紧缺导致的社会矛盾有

所缓解，则政府采取的政策多为对有意退出保障性住房的住户实行税收优惠和

财政补贴等方式，鼓励个人买下保障性住房或在社会上买房。

针对国外保障房退出机制，我国不少学者在这一方面也做了大量的研究。

刘友平、陈险峰③在总结世界各国退出经验基础上，提出目前主要的退出机制有

三种。一是租金调节机制，当承租户的收入条件高出规定的标准后，政府不采

取强制退出措施，而是直接采取提高租金的手段，典型国家有美国和日本；二

是强制退出机制，对于刻意隐瞒家庭真实收入状况的不符合要求对象和租赁期

间违规使用住房者，一律采取强制措施，要求其腾退住房，典型国家有韩国和

英国；三是严惩机制，对于采取不合法手段申请保障性住房或违规使用住房的，

不仅强制要求其推出，还得加以罚款、提起诉讼或进监狱，如新加坡和香港。

罗孝玲，马世昌，曹渝④也分别分析了新加坡模式、英国模式、德国模式及

① 李云芬 王志辉.昆明市保障性住房退出机制探析[J].科技信息,2012,(30).

② 何灵 郭士征.廉租住房退出机制:现状、问题及对策——以上海市为例[J].华东经济管理,2012,(2).

③ 刘友平 陈险峰.我国公共租赁房退出机制研究:基于博弈理论的分析[J].社会探索,2012,(2).

④ 罗孝玲 马世昌 曹渝. 保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示[J].行政事业资产与财务:下.

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中国香港模式，总结出国外退出模式的三个经验，即层次分明的保障等级、及

时的动态监管和完善的法律制度。侯俊英①重点阐述了新加坡的组屋及英国的政

府公房的退出模式，在此基础上提出政府应用行政手段对保障性住房市场进行

干预管理，另外强调随社会经济的发展法律法规也应不断配套完善，最后作者

提出政府应建立一套执行有效的监督奖惩机制。在保障性住房退出机制方面，

国外的研究主要是从法律法规政策制定的完善方面入手。

4．关于退出机制新模式探析方面的研究

有学者认为让不符合住保障房条件者和违规者及时退出保障性住房，不仅

需要从完善惩罚性的法律制度人手，还需要从退出的激励措施入手，既强制性

地让违规者退出，也要引导违规者主动退出。因此，可以采取“共有产权”的

形式和货币补贴引导不符合条件者主动退出或提高占有住房保障资源的成本，

一旦发现获得保障房不符合条件并不主动退出者，政府可以对其持有的产权部

分收取市场租金或惩罚性租金，或在货币补贴形式下取消承租人的租金补贴。②

刘友平、陈险峰③通过比较研究并结合博弈论运用，分析了公共租赁房在不同退

出机制下的效果，并为政府部门提出了解决策略，他们认为我国公共租赁房应

采取自愿退出、强制退出和激励退出相结合的创新机制。魏丽艳④则提出构建梯

度供应模式及“共有产权”的新探索，为保障性住房退出后寻找出路。

5．国内外研究现状述评

综上所述，目前学者们关于保障房退出方面的研究取得了一些成就，为今

后的实践也提供了理论基础，许多文献均提到了保障房的运作管理问题，也提

出了相关建议，但对这些对策实施的制度保证缺乏深入的研究和分析。当前，

对于保障房的学术研究主要针对宏观的政策领域，从微观角度对保障性住房的

研究很少，对保障房退出机制方面的专业学术理论研究更是缺乏，相关管理实

践也处于试验和不确定的阶段。保障性住房的改革和发展是跟随社会经济的持

续发展而不断调整变化的，其退出机制的构建也是一项具有时代意义的研究，

① 侯俊英. 境外保障性住房退出制度及其启示[J].商情,2012,(39).

② 陈淑云. 共有产权住房：我国住房保障制度的创新[J].华中师范大学学报, 2012,(1).

③ 刘友平 陈险峰. 我国公共租赁房退出机制研究:基于博弈理论的分析[J].社会探索, 2012,(2).

④ 魏丽艳. 保障性住房公平分配的准入退出机制研究[J].东南学术,2012,(3).

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我们应该不断对新出现的问题进行分析。

此外，现有的研究也存在一些不足的地方：1、研究范围较为狭窄、单一，

很多著作采用汇编的形式，其中不乏有退出机制方面的阐述，但大多不是关于

退出机制的独立论述,而只是作为保障性住房研究的一个组成部分，因而研究缺

乏针对性。2、大多从政治经济学理论的角度，从宏观层面进行探究，很少从中

微观层面深入探讨。3、实证调查研究不够深入仔细，未能触及一些现象背后的

深层次原因。

（三）研究方法

定性分析法。本文主要采用定性分析法，采取个案访谈和专家咨询的方式

获得一手资料。个案访谈是采取住户抽样调查，除量化处理所需要资料外，同

时注重采用定性研究方法。通过个案访谈，使数据的原真性得到保障。专家咨

询通过征求相关领导及专家的意见及建议，使论文具有前瞻性、实用性、针对

性、可操作性。

案例分析法。采取文献法、观察法等资料方法来收集与课题相关的资料，

为研究做准备。以厦门市保障性住房作为研究的案例，同时参考国外、香港等

保障性住房退出先进经验的成功案例，通过收集厦门市统计年鉴等政府部门资

料和实地调研资料，分析厦门市保障性住房退出存在的问题，指出政府行为的

缺陷并提出优化建议。

文献研究法。本文查阅各类学术类文献、政策类文献，对文献进行梳理和

分析。通过对相关文献资料进行浏览、筛选、阅读、记录，进一步归纳总结文

献的共同点，以此作为本文分析研究的基础，从中获得启发。

比较分析法。以基本理论为基础，以具体的事实和数据为依据，采用理论

和实际相结合的方法，对有关退房的历史数据变化规律进行考察，同时分析国

外在保障性住房退出机制方面的政策、特色和经验，从而提出对厦门市保障性

住房退出机制构建有用的建议。

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（四）研究思路和技术路线

1．研究思路

本文以保障性住房为研究起点，以厦门市为研究对象，以保障性住房退出

机制相关理论为研究基础理论，首先，对我国保障性住房退出机制的背景、意

义以及国内外研究现状进行梳理。其次，阐明保障性住房退出机制构建的必要

性和可行性。第三，研究分析国外住房保障的案例，借鉴国外在退出机制上获

得的先进经验，详细介绍厦门市保障性住房退出机制的总体情况、主要做法和

存在亟需需要解决的问题。最后，在理论和实证分析的基础上，结合厦门实际，

提出解决保障性住房退出难问题的对策，主要从完善退出机制的制度规定、加

大准入与退出的政府监管力度、建立健全保障性住房信息数据库平台、建立柔

性退出机制等方面提出建议。

2．技术路线

本课题的研究思路遵循了从理论——问题分析——建议的一般过程，研究

技术路线可以概括为下图:

确定研究主题

确定研究目的

确定研究范围和内容

资料收集整理

保障性住房退出策略

结论与展望

资料分析

厦门市保障性住

房退出的实证分

析

相关概念理论、研究现状

厦门市保障性住房退

出存在的主要问题

退出机制的制度制定，

政府监管力度等

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士 论

文 摘

要 库

一、保障性住房退出机制理论研究

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一、保障性住房退出机制理论研究

（一）保障性住房理论概述

1．保障性住房的概念

保障性住房，一般指由政府提供优惠，统筹规划及建设管理，限定了户型、

面积、售价或租金，向中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策住房。

目前我国的保障性住房体系包括廉租住房、公共租赁住房（保障性租赁房）、经

适房、限价房及棚户区改造住房等。保障性住房的根本目标是解决住房困难人

群的最基本住房需求。保障性住房的使用在供给对象、设计标准和租金售价三

个方面作了严格限定条件。不论是购买者或者租户都对保障性住房不具备完全

占有权和处置权。

2．保障性住房的公共性特性

公共性指的是在特定的时期，政府根据特定的目标，选择和整合社会中的

各种利益，保证社会公平分配，积极促进公共发展的社会本质。保障性住房是

国家通过制定政策着力推进的一项庞大的民生工程。它是国家为了保障低收入

群体的基本住房条件，采取财政转移支付等措施，为困难群众提供补贴和援助，

从而达到改善群众住房质量的目的。同时，保障性住房也是我国社会保障体系

的一个重要部分，具有鲜明的公共性特征，主要从以下三个方面体现：

（1）政策主体的公共性

法律上，国家和政府是保障性住房的行政主体，作为政策的实施者，统筹

协调社会各方合作。以政府为中心开展保障性住房的原因有许多方面。从自身

的本质来讲，住房与其他商品不同，它同时具有个人和公共双重属性，故而，

政府作为行政主体、社会的服务者来参与住房保障建设，承担保障人民基本住

房权力的责任更有意义。从社会资源公平分配和效率看，由于社会贫富差距的

客观存在，处于中低收入阶层的人民支付能力限制了住房愿望的实现，政府作

为调节收入分配的主体，除基本的社会保障外，为中低收入阶层提供基本住房

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