TRANZAKCIÓK NÉLKÜL Vagyongazdálkodás,

vagyonkezelés, ingatlankezelés,

ingatlangazdálkodás - mint KIÚT

Budapest, 2009. okt. 15.

Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató

TRANZAKCIÓK NÉLKÜL Vagyongazdálkodás,

vagyonkezelés, ingatlankezelés,

ingatlangazdálkodás - mint KIÚT

Budapest, 2009. okt. 15.

Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató

A WING-RŐL

A WING Zrt. Magyarország egyik legjelentősebb ingatlanvállalkozása.

Társaságunk a magyar ingatlanpiacon működő multinacionális cégek, ingatlanfejlesztők magyar konkurense.

Célunk a hosszú távú értékteremtés Magyarországon.

Ingatlanfejlesztés – Iroda, – Ipari és logisztikai, – Kereskedelmi, – Szálloda,– PPP, BTS.

Befektetés és portfoliómenedzsment Ingatlanszolgáltatás

A WING CSOPORT PIACI JELENLÉTE

A WING SZÁMOKBAN

960 000 m² telek területen Tulajdonlunk / fejlesztettünk / jelenleg építünk/előkészítünk

– 320 000 m² irodát

– 320 000 m² ipari épületet

– 65 000 m² kereskedelmi létesítményt és

– 100 000 m² speciális ingatlant

– Budapesti fejlesztések: I., II., III., VIII., IX., X., XII., XIII., XVI., XXII. kerületek.

FEJLESZTETT PROJEKTEK IRODÁK

– Millenáris Modern & Avantgarde– Átrium Park– Studium Irodaház– Millenáris Classic– Máriássy Ház– Danubius Házak– Bajor & Polar Center– Váci 175

IPARI FEJLESZTÉSEK– East Gate Business Park– Dél-pesti Üzleti Park I

KERESKEDELMI PROJEKTEK– Agria Park, Eger

PPP– Corvinus Campus– MTV– VPOP

ÚJ PROJEKTEK IRODÁK

– K3– V17– AP2– Duna Passage

IPARI FEJLESZTÉSEK– Dél-pesti Üzleti Park II– Media Park

KERESKEDELMI PROJEKTEK– Hegyvidék Bevásárlóközpont

SZÁLLODÁK– A66– Székesfehérvár– Postapalota

PROJEKTPORTFOLIÓ

PROJEKTPORTFOLIÓ

retail

office

hotel

industrial

,

ÉRTÉKTEREMTÉS

A WING egy értékteremtő vállalkozás, amely az épületei révén hivatott értéket teremteni.

Az értékteremtés területei: – Pénzügyi értelemben,

– Funkcionális értelemben,

– Építészeti értelemben.

A MA aktuális témája a pénzügyi értelemben vett értékteremtés.

Legjobb irodafejlesztés 2008

Legjobb bevásárlóközpont fejlesztés 2008

ÉRTÉK ÉS REALIZÁLHATÓSÁG

Egy jó ház megőrzi az értékét! Hozzáértő gazdálkodással egy

stabil piacon ez az érték akár nőhet is!

Befektetőként, az ingatlantulajdonos relatív biztonságban van, hiszen egy ingatlan ritkábban ér nullát, mint a részvény.

Mégis, jelen piaci helyzetben, Magyarországon, az elmúlt egy évben rendkívül nehéz volt ingatlant értékesíteni.

A MÚLT

Az ingatlanfejlesztő cégek általános üzleti modellje:1. Telekvásárlás, 2. Ingatlanfejlesztés, 3. Bérbeadás és 4. Értékesítés.

Az eladásból származó nyereséget a fejlesztő visszaforgatta a következő projektbe.

Az eladásra nem is mindig volt szükség, hiszen a refinanszírozás tőkeforrás értékesítése nélkül is biztosította az emelt hitelösszeget.

A befektetői kedv növekedésével, a forward sale-nek köszönhetően, sokszor a bérbeadásra sem volt szükség, hiszen a ház felépítésével a fejlesztő már realizálta a nyereséget.

PARADIGMAVÁLTÁS

A korábbi világ megszűnt! Hirtelen szűnt meg! Idő kellett! …a megértéshez:

– Mi történt?

– Mink van és mihez tudunk nyúlni?

– Milyen következményei vannak azoknak a döntéseknek, amik egészen más körülmények között lettek meghozva.

A WING KORÁBBI TULAJDONOSI DÖNTÉSE

Az általunk fejlesztett projektek javát megtartottuk, sőt vásároltunk is általunk értékesnek vélt bérbeadott ingatlanokat - amikor úgy véltük, hogy értéket tudunk növelni.

– Ez a portfolió cash-flow pozitív, ami a jelen piaci helyzetben óriási érték!

– Evvel a cash-flowal nem csak, hogy fenn tudjuk tartani a szervezetünket, hanem forrást is biztosít más célokra.

Diverzifikált stratégiánk másik része az ingatlanszolgáltató portfóliónk, amely cégek szintén nyereségesek és többlet bevételt biztosítanak.

Tehát a diverzifikálás egy fontos elem, a három lábon állás egy szerencsés stratégiának tűnik a mai világban.

A PROJEKTPORTFOLIÓ MŰKÖDTETÉSE

A portfolió nem automatikusan működik. Legfőbb értékünk a bérlő! Rendkívül nagy energiát kell fordítani a bérlő megelégedésére,

kiszolgálására. A házakat nem csak költséghatékonyan kellene üzemeltetni,

hanem magas minőségben (pl. takarítás), tehát még fontosabbá vált: – a házakban működő személyzet hozzáállása és – a bérlőnek az általános közérzete!

Meg kell érteni a bérlők igényeit és helyzetüket! – Olyan bérlők esetén például, akik a válság által erősen

érintve vannak, meg kell tartani az egyensúlyt a bérlőnek nyújtott esetleges segítség és a ház bevételi igényei között.

PROPERTY MANAGEMENT

A WING-nél a vagyongazdálkodási feladatokat (property management, asset management) házon belül kezeljük.

Az ingatlan üzemeltetés (facility management) egy külső terület, amit a STRABAG PFS végez.

A STRABAG PFS az egykori TCW, majd DeTeImmobilien- Hungary, 49%-os tulajdonosa a WING.

Rendkívül fontos, hogy

– a PM és az FM szervezetek között jó legyen a koordináció,

– szoros legyen az együttműködés és

– a bérlő számára világos legyen, hogy ha kérdése vagy problémája van, kihez fordulhat, ki áll vele kapcsolatban.

BÉRBEADÁS NEHÉZ IDŐKBEN IS

A meglévő portfolióból maximalizálni kell a bevételt. Ott, ahol nincs bérlő, de van bérbeadó terület,

értelemszerűen a legfontosabb feladat a bérbeadás. A WING bérbeadási tevékenysége cégen belül zajlik

külső ügynökségek segítségével, egyikük az általunk 51 %-ban birtokolt ESTON.

Összefoglalva, a válságban egy jó portfolió, jól bérbeadottan, magas minőségben és költséghatékonyan üzemeltetve, stabil és cash generáló eleme tud lenni egy vállalatnak.

A SZÜKSÉGES TŐKE

A korábbi ingatlanfejlesztési modellben reálisan számítani lehetett arra, hogy az új projektekhez szükséges önrész az ingatlanértékesítésből gyorsan össze tud jönni.

Ez a modell a mai világban megbomlott. A portfolióból generált szabad cash biztosíthat tőkét,

de ennek időben történő rendelkezésre

lassan biztosított.

ELŐKÉSZÍTÉS ALATT ÁLLÓ FEJLESZTÉSEK

Jellemző a cégeknél, hogy olyan ingatlanjaik vannak, amelyek ingatlanfejlesztési előkészítési fázisban vannak és nem generálnak bevételt vagy csak minimális szinten.

Az első számú kérdés az, hogy van-e elég cash a rendszerben a carrying cost lefedésére.– Ha a válasz nem, akkor prompt feladat rendezni ezt a helyzetet.– Ha a válasz igen, akkor a következő kérdés, hogy mikor lehet a

fejlesztést elindítani, hogy az eredeti célnak megfelelően, bevételt generáljon a projekt.

A mai piacon a legtöbb bank csak előbérlet esetén finanszíroz. Tehát, a mostani állomány felszívódását követően sok spekulatív

ház nem fog épülni, hanem a végfelhasználó ismeretében épülnek majd a korábbi évekhez képes kisebb volumenben.

TÉRJÜNK VISSZA A LÉNYEGRE!

A szükséges önrészt teremteni kell vagy portfolió cash-flow-ból vagy egyéb forrásból.

A mai előadásom nem tér ki a potenciális tőkeforrásokra, de egy biztos, a jól működő, jól szervezett portfólió, amivel jól gazdálkodnak, olyan értéknövekvő tényező, amely ebben a nehéz időszakban az egyik kiút a válságból.

A jó gazdálkodás értéknövelő tevékenység, hiszen idővel a házak visszafizetik a hitelüket és a jól kezelt bérlők akár maguk is értéknövekvő tényezőkké válnak a portfolión belül.

A nemzetközi gazdaság 2010-ben induló lassú javulása húzza majd maga után a régió országait.

2010-es, magyarországi választások után bemérhetővé válik a magyar országkockázat.

Az inflációs félelmek függvényében alakuló, de várhatóan tartósan alacsonyan maradó alapkamatok kedvezően hatnak a befektetési kedvre.

A bankok és ingatlanos hitelportfolióik jó része túléli a válságot és a túlélők egy része újra hajlandó lesz hitelezni.

MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – I.

Az ingatlanpiaci befektetői hozamok 2-3-szor nagyobb megtérülést ígérnek, mint a biztonságosnak tartott (USA, JPN, D, F, stb.) állampapírok. A magyar ingatlanpiac árazása kiemelkedően gyenge, azaz stratégiai befektetőnek vonzó. Az állampapír hozamok valószínű emelkedésével szemben az ingatlanos hozamok csökkenése várható.

A 2009-2010-es helyi bérbe-adhatósági túlkínálatot új fejlesztések híján felszívja a piac.

A helyi piacon gyenge projektek vagy elvéreznek, vagy túlélik a válságot, tehát további, lényegi árcsökkenésnek nem lesz piaci oka.

Ha ezek teljesülnek, akkor egy diverzifikált portfolió része, logikus és vonzó elem az ingatlan, egy földrajzilag diverzifikált portfolióban pedig logikus a jó növekedést prognosztizáló magyar piacon.

MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – II.

A bérbeadott ingatlan minden piaci körülmények között értéket képvisel.

A bérbeadást követően a legfontosabb elemek:– a bérlők maximális kiszolgálása,– a ház hatékony és gazdaságos

működése. Pozitív cash-flow-t generáló ház vagy

portfolió teremthet fedezetet egyéb felhasználásra akár további fejlesztéshez is.

Kiutat jelenthet a válságból olyan értelemben is, hogy az ingatlan megtartása jó üzleti lehetőséget biztosít és a jövőbeli kedvezőbb befektetési piacon a tulajdonos dönthet az ingatlan megtartása és értékesítése között.

KONKLÚZIÓ

WING Zrt.1095 Budapest, Máriássy utca 7., MÁRIÁSSY HÁZTel.: +36 1 451-4760, Fax: +36 1 451-4289info@wing.hu, www.wing.hu

KÖSZÖNÖM A FIGYELMET!