주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

제 10(당) 기

2012년 07월 01일 부터

2012년 12월 31일 까지

제 9(전) 기

2012년 01월 01일 부터

2012년 06월 30일 까지

한영회계법인

목 차

외부감사인의 감사보고서 -------------------------------------------- 1

재무제표

재무상태표 ---------------------------------------------------- 3

손익계산서 ----------------------------------------------------- 5

자본변동표 ----------------------------------------------------- 6

현금흐름표 ----------------------------------------------------- 7

재무제표에 대한 주석 --------------------------------------------- 8

내부회계관리제도 검토의견 ----------------------------------------- 17

재 무 제 표재 무 상 태 표

제 10(당) 기 2012년 12월 31일 현재

제 9(전) 기 2012년 6월 30일 현재

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사 (단위 : 원)

과 목 제 10(당) 기 제 9(전) 기

자 산 　 　

I. 유동자산 　 10,345,008,287 11,250,740,449

(1) 당좌자산 　 10,345,008,287 11,250,740,449

1. 현금및현금성자산 3,434,676,847 　 4,383,622,904

2. 단기금융상품<주석 3,5> 6,885,645,429 　 6,770,942,240

3. 선급비용 8,631,001 　 47,672,455

4. 미수법인세환급액 16,055,010 　 48,502,850

5. 미수금 - 　 -

II. 비유동자산 　 190,455,078,475 191,046,736,819

(1) 유형자산<주석 4,5> 　 190,455,078,475 191,046,736,819

1. 토지 67,492,682,365 　 66,385,834,905

2. 건물 139,519,564,470 　 139,474,264,470

감가상각누계액 (16,557,168,360) 　 (14,813,362,556)

자 산 총 계 　 200,800,086,762 202,297,477,268

부 채 　 　

I. 유동부채 　 2,205,185,318 12,210,879,579

1. 선수금 3,894,000 　 3,234,000

2. 미지급금 337,310,380 　 10,157,182,500

3. 미지급비용 1,438,350,684 　 1,599,561,643

4. 예수금 - 　 -

5. 부가세예수금 425,630,254 　 450,901,436

II. 비유동부채 　 141,071,488,979 131,038,239,914

1. 장기차입금<주석 4,5> 130,000,000,000 　 120,000,000,000

차입금할인차금 (710,909,876) 　 (649,192,244)

2. 임대보증금 11,782,398,855 　 11,687,432,158

부 채 총 계 　 143,276,674,297 143,249,119,493

자 본 　 　

I. 자본금 　 68,912,000,000 68,912,000,000

1. 보통주자본금<주석 1,7> 68,912,000,000 　 68,912,000,000

- 3 -

과 목 제 10(당) 기 제 9(전) 기

II. 결손금 　 (11,388,587,535) (9,863,642,225)

1. 미처리결손금 (11,388,587,535) 　 (9,863,642,225)

자 본 총 계 　 57,523,412,465 59,048,357,775

부 채 및 자 본 총 계 　 200,800,086,762 202,297,477,268

"첨부된 재무제표에 대한 주석 참조"

- 4 -

손 익 계 산 서

제10(당)기 2012년 07월 01일부터 2012년 12월 31일까지

제9(전)기 2012년 01월 01일부터 2012년 6월 30일까지

회사명 : 주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사 (단위 : 원)

과 목 제 10(당) 기 제 9(전) 기

I. 영업수익 　 10,673,045,373 10,401,237,900

1. 임대수익 6,983,663,433 　 6,839,539,101

2. 관리수익 3,481,353,585 　 3,381,052,682

3. 기타수익 208,028,355 　 180,646,117

II. 영업비용 　 4,567,283,771 3,790,160,424

1. 부동산일반관리비<주석 10> 92,902,700 　 92,674,700

2. 시설관리용역비 559,099,950 　 548,337,260

3. 수도광열비 1,065,990,409 　 801,368,216

4. 수선유지비 296,448,355 　 236,327,100

5. 세금과공과 443,176,367 　 45,670,765

6. 보험료 16,041,454 　 16,083,088

7. 감가상각비<주석 4> 1,743,805,804 　 1,743,428,304

8. 자산관리수수료<주석 10> 200,000,000 　 200,000,000

9. 사무수탁수수료<주석 10> 40,000,000 　 40,000,000

10. 자산보관수수료<주석 10> 30,000,000 　 30,000,000

11. 기타운용비용 79,818,732 　 36,270,991

III. 영업이익 　 6,105,761,602 6,611,077,476

IV. 영업외수익 　 114,981,621 247,907,156

1. 이자수익 114,981,621 　 247,397,156

2. 잡이익 　- 　 510,000

V. 영업외비용 　 3,370,968,202 3,652,692,605

1. 이자비용 3,370,968,202 　 3,652,692,605

VI. 법인세비용차감전순이익 　 2,849,775,021 3,206,292,027

VII. 법인세비용<주석 2> 　 - -

VIII. 당기순이익 　 2,849,775,021 3,206,292,027

IX. 주당손익<주석 8> 　 207 233

"첨부된 재무제표에 대한 주석 참조"

- 5 -

자 본 변 동 표

제10(당)기 2012년 07월 01일부터 2012년 12월 31일까지

제9(당)기 2012년 01월 01일부터 2012년 06월 30일까지

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사 (단위 : 원)

과 목 자 본 금이 익

잉여금총 계

2012년 01월 01일(전기초) 68,912,000,000 (8,937,429,479) 59,974,570,521

연차배당 - (4,132,504,773) (4,132,504,773)

당기순이익 - 3,206,292,027 3,206,292,027

2012년 06월 30일(전기말) 68,912,000,000 (9,863,642,225) 59,048,357,775

2012년 07월 01일(당기초) 68,912,000,000 (9,863,642,225) 59,048,357,775

연차배당 　- (4,374,720,331) (4,374,720,331)

당기순이익 　- 2,849,775,021 2,849,775,021

2012년 12월 31일(당기말) 68,912,000,000 (11,388,587,535) 57,523,412,465

"첨부된 재무제표에 대한 주석 참조"

- 6 -

현 금 흐 름 표

제10(당)기 2012년 07월 01일부터 2012년 12월 31일까지

제9(전)기 2012년 01월 01일부터 2012년 06월 30일까지

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사 (단위 : 원)

과 목 제 10(당)기 제 9(전) 기

Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 　 4,692,624,923 1,628,722,864

1. 당기순이익 2,849,775,021 　 3,206,292,027

2. 현금의 유출이 없는 비용등의 가산 1,682,088,172 　 1,824,046,938

감가상각비 1,743,805,804 　 1,743,428,304

차입금할인차금상각 (61,717,632) 　 80,618,634

3.현금의 유입이 없는 수익등의 차감 - 　 -

4.영업활동으로 인한 자산부채의 변동 160,761,730 　 (3,401,616,101)

선급비용 39,041,454 　 (38,738,276)

미수법인세환급액 32,447,840 　 (34,635,510)

선수금 660,000 　 66,000

미지급금 180,127,880 　 (79,919,910)

미지급비용 (161,210,959) 　 (4,717,808)

부가세예수금 (25,271,182) 　 28,125,021

임대보증금 94,966,697 　 (3,271,795,618)

Ⅱ.투자활동으로 인한 현금흐름 　 (11,266,850,649) 3,192,696,253

1.투자활동으로 인한 현금유입액 - 　 3,192,696,253

장단기금융상품의 감소 - 　 3,192,696,253

2.투자활동으로 인한 현금유출액 (11,266,850,649) 　 -

장단기금융상품의 증가 114,703,189 　 -

토지의 증가 11,106,847,460 　 -

건물의 증가 45,300,000 　 -

Ⅲ.재무활동으로 인한 현금흐름 　 5,625,279,669 (4,132,504,773)

1.재무활동으로 인한 현금유입액 10,000,000,000 　 -

차입금의 차입 10,000,000,000 　 -

2.재무활동으로 인한 현금유출액 (4,374,720,331) 　 (4,132,504,773)

현금배당 4,374,720,331 　 4,132,504,773

차입금약정수수료지급 - 　 -

Ⅳ.현금의 감소 (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) 　 (948,946,057) 688,914,344

Ⅴ.기초의 현금 　 4,383,622,904 3,694,708,560

Ⅵ.기말의 현금 　 3,434,676,847 4,383,622,904

"첨부된 재무제표에 대한 주석 참조"

- 7 -

재무제표에 대한 주석

제 10(당) 기 2012년 12월 31일 현재

제 9(전) 기 2012년 6월 30일 현재

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회

사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2007년 10월 24일 설립되어 2007년

11월 29일자로 건설교통부(현, 국토해양부)의 본인가를 취득하였습니다.

당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동

산의 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것

입니다.

당사의 본점소재지는 서울특별시 마포구 상암동이고, 최대주주는 네덜란드 소재회사

인 OREIK B.V.(보유주식수 12,404,160주 / 지분율 90.00%)이며, 당기 보고기간종

료일 현재 자본금은 68,912백만원(발행주식수: 13,782,400주) 입니다.

당사의 존립기간은 설립등기일인 2007년 10월 24일부터 7년간이고, 사업연도는 6개

월(매년 6월 30일과 12월 31일에 종료)이며, 다만 최초사업연도는 설립일(2007년 10

월 24일)로부터 2008년 6월 30일까지입니다.

2. 중요한 회계처리방침의 요약

2-1 수익의 인식

당사의 임대수익 및 관리수익 등은 계약에 따른 기간의 경과에 따라 인식하고 있습니

다.

2-2 유형자산

당사는 유형자산에 대해 당해 자산의 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있

- 8 -

도록 준비하는데 직접 관련되는 지출을 취득원가(현물출자, 증여, 기타 무상으로 취

득한 자산은 공정가치)로 산정하고 있습니다.

당사는 유형자산의 취득 또는 완성후의 지출이 가장 최근에 평가된 성능수준을 초과

하여 미래 경제적 효익을 증가시키는 지출은 자본적 지출로, 그렇지 않은 경우에는

발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.

건물에 대한 감가상각비는 내용연수를 40년으로 하여 정액법에 의하여 계상하고 있

습니다.

2-3 법정적립금

당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 적립을

규정한 상법 제458조가 배제되어 이익처분시 이익준비금을 적립하지 아니하고 있습

니다.

2-4 초과배당의 가능

당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연

도의 감가상각비 범위안에서 상법상 배당가능 이익을 초과하는 배당이 가능합니다.

당기와 전기 초과배당 금액은 각각 634,121천원과 1,168,428천원입니다.

2-5 이연법인세

법인세법 제51조의2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 의거하여, 부동산투

자회사가 배당가능이익의 90% 이상 배당시 배당금액은 배당소득공제를 적용받습니

다. 당사는 향후 과세표준이 발생하지 않도록 부동산투자회사법에 따라 초과배당을

계속하여 실시할 예정이며 이에 따라 향후 납부할 법인세는 발생하지 아니합니다. 동

사유로 인해 당기말 현재 이연법인세자산 및 부채는 인식하지 아니하였습니다.

2-6 중요한 판단 및 회계추정

당사의 경영자는 재무제표 작성시 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 장부금액과 우발

부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니

다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부

금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.

- 9 -

2-7 재무제표의 승인

당사의 재무제표는 2013년 2월 13일자 이사회에서 확정된 후 2013년 2월 28일 주주

총회에서 승인될 예정입니다.

3. 사용이 제한된 예금

기말 현재 사용이 제한된 예금은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분 담보권자 구 분 당 기 전 기

단기금융상품보통예금

(주)한국외환은행

한화생명보험(주) (주1)

차입금 이자 적립금 4,046,486,670 4,026,685,654

임대보증금 담보 12,307,251 74,858

소 계 4,058,793,921 4,026,760,512

정기예금 (주)팬택 외 임대보증금 담보 2,826,851,508 2,744,181,728

합 계 6,885,645,429 6,770,942,240

(주1) 구, 대한생명보험(주).

4. 유형자산

4-1 당사는 2008년 4월 10일자로 주식회사 팬택 및 주식회사 팬택앤큐리텔 ("팬택계

열사")로부터 계약금액 2,000억원에 상암 DMC 구역 내 Pantech R&D Center를 매

입하였습니다.

- 10 -

기중 당사의 유형자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분 기 초 취 득 감가상각 기 말

<당 기>

토 지 66,385,834,905 1,106,847,460 - 67,492,682,365

건 물 124,660,901,914 45,300,000 (1,743,805,804) 122,962,396,110

합 계 191,046,736,819 1,152,147,460 (1,743,805,804) 190,455,078,475

<전 기>

토 지 66,385,834,905 - - 66,385,834,905

건 물 126,404,330,218 - (1,743,428,304) 124,660,901,914

합 계 192,790,165,123 - (1,743,428,304) 191,046,736,819

당사는 상기 토지의 매매대금 중 100억원을 2012년 12월 31일에 지급을 완료하였으

며, 당사 명의로 소유권이전등기가 완료되었습니다. 따라서 당기 토지의 취득금액은

소유권이전에 따른 제반금액입니다.

4-2 담보제공 현황

당기말 현재 장기차입금ㆍ임대보증금 등과 관련하여 담보로 제공된 유형자산 내역은

다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분 관련자산 담보권자 부보금액 비 고

근저당권

건물 및 토지(주)한국외환은행

한화생명보험(주) (주1)156,000,000,000

차입금 담보

건물 및 토지 신한캐피탈(주) 13,000,000,000

토지 서울특별시 12,636,610,000 (주2)

전세권 건물 (주)팬택 11,318,761,430 임대보증금 담보

(주1) 구, 대한생명보험(주)

(주2) 서울특별시에게 설정된 근저당권은 2014년 4월 10일까지 설정되어 있는 지정

용도준수의무에 따라 설정되어있습니다.<주석 10-5 참조>

- 11 -

4-3 보험가입현황

당기말 현재 당사가 보유 건물과 관련하여 가입하고 있는 보험의 현황은 다음과 같습

니다.

(단위 : 원)

구 분 부보금액 연보험료

패키지보험

재산종합 및 기계위험 104,774,403,000

31,806,564 기업휴지 28,000,000,000

영업책임배상 1사고당 1,000,000,000

가스배상책임보험대인보상 1인당 80,000,000

14,800 대물배상 1건당 300,000,000

5. 장기차입금

당기말 현재 당사의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

차입처 차입용도 연 이자율 최종만기일 상환방법 당 기 전 기

(주)한국외환은행

부동산매매대금 지급

CD+1.8% 2016년 4월 10일

만기일시상환

70,000,000,000 70,000,000,000

한화생명보험(주)

(주1)5.8% 2015년 4월 10일 50,000,000,000 50,000,000,000

신한캐피탈(주) 7.7% 2016년 12월 31일 10,000,000,000 -

합 계 130,000,000,000 120,000,000,000

차입금할인차금 (710,909,876) (649,192,244)

장부가액 129,289,090,124 119,350,807,756

(주1) 구, 대한생명보험(주)

상기 차입금과 관련하여 당사의 예금 및 토지와 건물이 담보로 제공되어 있습니다

<주석 3, 4 참조>. 상기 차입금 중 외환은행에서 차입한 70,000백만원의 CD 가산금

리는 차입일부터 2009년 1월 12일까지 1.37%, 2009년 1월 12일부터 2011년 10월 9

일까지 1.145%, 2011년 10월 10일부터 2016년 4월 10일까지 1.8%입니다.

- 12 -

또한, 한화생명보험에서 차입한 50,000백만원의 이자율은 2012년 7월 10일 부터 6.

75%에서 5.8%로 변경되었습니다.

한편, 당사는 미지급된 토지대금 지급을 위하여 2012년 12월 31일에 신한캐피탈(주)

로부터 차입금 100억원을 차입하였습니다.

6. 특수관계자 거래

6-1 기말 현재 당사의 지배회사는 OREIK B.V.입니다.

6-2 자본금 납입외 당사와 특수관계자간 당기중 발생한 거래 및 보고기간종료일 현

재 거래잔액은 없습니다.

7. 자본금과 잉여금

7-1. 자본금

당사의 발행할 주식의 총수는 58,400,000주이며, 당기말 현재 유통보통주식수는 13,

782,400주이고, 1주의 금액은 5,000원입니다. 당기와 전기중 자본금의 변동은 없습

니다.

- 13 -

7-2. 결손금처리계산서

제 10(당)기2012년 07월 01일 부터

제 9(전)기2012년 01월 01일 부터

2012년 12월 31일 까지 2012년 06월 30일 까지

처리예정일 2013년 2월 28일 처리확정일 2012년 08월 29일

주식회사 오스타라씨나인기업구조조정부동산투자회사 (단위 : 원)

과 목 제 10(당) 기 제 9(전) 기

I. 미처리결손금 (11,388,587,535) (9,863,642,225)

1. 전기이월미처리결손금 (14,238,362,556) (13,069,934,252)

2. 당기순이익 2,849,775,021 3,206,292,027

II. 결손금처리액 (4,374,720,331)

(1) 배당금<주석 2,9> (3,483,896,175) (4,374,720,331)

1. 현금배당

(주당배당액(률)

당기 : 253원 (5.06%)

전기 : 317원 (6.34%)

(3,483,896,175) (4,374,720,331)

III. 차기이월미처리결손금 14,872,483,710 14,238,362,556

8. 주당이익

주당순이익의 산정내역은 다음과 같습니다.

구 분 당 기 전 기

보통주순이익 2,849,775,021 3,206,292,027

가중평균유통보통주식수 13,782,400주 13,782,400주

주당순이익 207원 233원

당기 및 전기중 유통주식수의 변동이 없으므로 가중평균유통주식수는 당기말 현재

유통보통주식수와 동일합니다.

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9. 배당금

당기와 전기의 이익잉여금처분계산서상 처분이 예정된 배당금 산정내역은 다음과 같

습니다.

구 분 당 기 전 기

배당금 총액 3,483,896,175원 4,374,720,331원

발행주식수 13,782,400주 13,782,400주

1주당 배당금 253원 317원

1주당 액면가액 5,000원 5,000원

배당률 5.06% 6.34%

10. 기타 주요약정사항

당기말 현재 당사의 기타 주요 약정사항은 다음과 같습니다.

10-1 일반사무위탁계약 (사무수탁수수료)

당사는 삼정 KPMG AAS Inc.와 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식발행에 관한

사무, 당해 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였

으며, 당기에 지급된 수수료는 40백만원입니다.

10-2 자산관리위탁계약 (자산관리수수료)

당사는 인트러스투자운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및

임대차, 유가증권매매 등의 방법에 의한 자산의 투자운용업무 위탁계약을체결하였으

며, 당기에 지급된 수수료는 200백만원입니다.

10-3 자산보관계약 (자산보관수수료)

당사는 한국외환은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁

계약을 체결하였으며, 당기에 지급된 수수료는 30백만원입니다.

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10-4 빌딩관리위탁 및 용역계약 (부동산일반관리비)

당사는 주식회사 신영에셋과 부동산 위탁관리계약(임대차관리, 예산 및 재정관리, 관

리운영 및 유지관리 감독 등)을 체결하여 매월 일정액의 수수료와 소정의 성과수수료

를 지급하고 있습니다.

10-5 지정용도 준수약정

팬택계열사와 서울시간 체결된 용지매매계약 및 당사, 팬택계열사 및 서울시간 체결

된 권리의무 승계 계약에 따라 당사는 팬택계열사와 연대하여 2014년 4월까지 건물

의 70% 이상을 업무시설 등 지정용도에 부합하도록 사용할 의무를 부담합니다. 동

의무 위반시 당사는 팬택계열사와 연대하여 매반기별로 지정면적 대비 위반면적 비

율을 용지매매계약상 매매대금의 40%에 적용한 위약금을 서울시에 납부하여야 합

니다.

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내부회계관리제도 검토의견

외부감사인의 내부회계관리제도 검토보고서는 주식회사 오스타라씨나인기업구조조

정부동산투자회사의 2012년 12월 31일자로 종료되는 회계연도의 재무제표에 대한

감사업무를 수행하고 회사의 내부회계관리제도를 검토한 결과 주식회사의 외부감사

에 관한법률 제2조의3에 따라 참고자료로 첨부하는 것입니다.

첨부: 1. 외부감사인의 내부회계관리제도 검토보고서

2. 내부회계관리자의 운영실태 평가보고서

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pantech_10기 내부회계관리자의 운영실태보고서

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