เอกสารแนบ 1 ข้อมูลการประเมิน ... · 2019. 4....

เอกสารแนบ 1 - ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

บรษท ดสคฟเวอร แมเนจเมนท จ ากด เอกสารแนบ 1 หนา 1/ 40

เอกสารแนบ 1: ขอมลการประเมนมลคาทดน ของบรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

ในการประเมนมลคาทดน เพอใชอางองในวธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

บรษทฯ ไดวาจางผประเมนราคาทรพยสนอสระ 6 ราย ไดแก 1. บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด (ประเมนท รพ ยสน ในประ เทศไทย ) 2. Sanjeev Saxena (ประ เม นท รพ ยสน ในประ เทศอน เด ย ) 3.Kreishaus Soest Gutachterausschuss (ประเมนทรพยสนในประเทศเยอรมน) 4. Ing jan duris nam SV 5. Ing Pavol Rosival และ 6. Ing Dana Piatkova (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย) รวมจ านวน 10 รายการ ซงผประเมนราคาทรพยสนทตงอยในประเทศไทยไดแก บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด เปนผประเมนราคาทรพยสนอสระทไดรบความเหนชอบจากสมาคมผประเมนราคาทรพยสนแหงประเทศไทย (“VAT”) และเปนบรษทประเมนมลคาทรพยสนในตลาดทนและผประเมนหลกทไดรบความเหนชอบจาก ส านกงาน ก.ล.ต. สวนผประเมนราคาทรพยสนทตงอยตางประเทศนนบรษทฯ ไดใชผประเมนราคาทรพยสนอสระทไดรบอนญาตในประเทศนนๆ โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระในตางประเทศทกรายยนยอมใหบรษทฯ เปดเผยขอมล และผลการประเมนเพอวตถประสงคสาธารณะ ทงน สนทรพยทผประเมนราคาทรพยสนอสระท าการประเมนม 10 รายการ ดงน 1) รายการท 1: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 18 แปลง เนอทดนรวม 64-2-61.0 ไร

หมท 4 นคมอตสาหกรรมบางป ถนนสขมวท ต าบลแพรกษา อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ประเมนเมอวนท 11 พฤศจกายน 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

2) รายการท 2: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 2 แปลง เนอทดนรวม 60-2-60.0 ไรหมท 9 ซอยเวลโกรว 12 โครงการนคมอตสาหกรรมเวลโกรว ถนนเทพรตน ต าบลบางวว อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา ประเมนเมอวนท 16 พฤศจกายน 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

3) รายการท 3: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 10 แปลง เนอทดนรวม 1-0-4.8 ไร หมท 3 หมบานเมองเอก บางป ซอยเทศบาลบางป ซอย 85 (หมบานเมองเอก) ถนนสขมวทสายเกา (ทล.3) ต าบลบางป อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ประเมนเมอวนท 11 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

4) รายการท 4: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 3 แปลง เนอทดนรวม 4-0-19.0 ไร เลขท 131 หมท 3 (ไมตดเลขท) โครงการเลคไซด วลลา 3 ต าบลทาขาม อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา ประเมนเมอวนท 12 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

5) รายการท 5: ทดน จ านวน 3 แปลง เนอทรวม 19,590 ตารางเมตร ตงอยท Bengaluru, Karnataka ประเทศอนเดย ประเมนเมอวนท 1 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย))

6) รายการท 6: ทดนจ านวน 2 แปลง เนอทรวม 15,564.69 ตารางเมตร ตงอยท Gurugram, Haryana ประเทศอนเดย ประเมนวนท 1 มกราคม 2562 (จดท าโดย Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย))

7) รายการท 7: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 84.324 ตารางเมตร ทอย Coesterweg 41,45, 47, 59494 Soest ประเทศเยอรมน ประเมนวนท 7 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Kreishaus Soest Gutachterausschuss (ประเมนทรพยสนในประเทศเยอรมน))

8) รายการท 8: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 333 ตารางเมตร ทอย Cadastral territory of Karlova Ves, municipality of Bratislava- borough of Karlova Ves, district of Bratislava IV. ประ



เทศสโลวาเกย ประเมนวนท 3 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Ing jan duris nam Sv (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))

9) รายการท 9: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 72,264 ตารางเมตร ทอย the Priemyselna’ ulica in the industrial zone of Dubnica nad Vahom ประเทศสโลวาเ กย ประ เมนวนท 6 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Ing jan duris nam Sv (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))

10) รายการท 10: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 10,575 ตารางเมตร ทอย cadastral area and municipality of Liptovský Hrádok ประเทศสโลวาเกย ประเมนวนท 29 มกราคม 2562 (จดท าโดย Ing Dana Piatková (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))



1. รายการท 1: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 18 แปลง เนอทดนรวม 64-2-61.0 ไรหมท 4 นคมอตสาหกรรมบางป ถนนสขมวท ต าบลแพรกษา อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ประเมนเมอวนท 11 พฤศจกายน 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

ขอมลทรพยสนทถกประเมน

ประเภทสนทรพย ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 18 แปลง เนอทดนรวม 64-2-61 ไร

ทตงสนทรพย ทรพยสนกลมท 1 หมท 4 ถนนเอม-2 นคมอตสาหกรรมบางป ถนนสขมวท ต าบลแพรกษา อ าเภอเมอง สมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ทรพยสนกลมท 2 หมท 4 ซอย อ 9 นคมอตสาหกรรมบางป ถนนสขมวท ต าบลแพรกษา อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ทรพยสนกลมท 3 หมท 4 ถนนโครงการนคมอตสาหกรรมบางป นคมอตสาหกรรมบางป ถนนสขมวท ต าบล แพรกษา อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ

ทดน ทดน จ านวน 18 แปลง เนอทดนรวม 64-2-61 ไร (หรอ 25,861 ตารางวา) การประเมนมลคานแบงออกเปน 3 กลม ดงน ทรพยสนกลมท 1 ทดนจ านวน 10 แปลง เนอทดนรวม 17-3-2ไร (7,102 ตารางวา) ทรพยสนกลมท 2 ทดนจ านวน 5 แปลง เนอทดนรวม 5-2-77ไร (2,277 ตารางวา) ทรพยสนกลมท 3 ทดนจ านวน 3 แปลง เนอทดนรวม 41-0-82 ไร (16,482 ตารางวา) หมายเหต : จากการตรวจสอบเอกสารสทธ พบทดนกลมท 2 มคลองสกกกนแบงทดนเปน 2 สวน วนส ารวจพบวาคลองสกกไมมสภาพคลอง ดงนนการประเมนมลคาครงน พจารณามลคาทดนกลมท 2 เฉลยเทากนทกแปลง เนองจากมการใชประโยชนตอเนองกน

เอกสารสทธทดน ทรพยสนกลมท 1 โฉนดทดน 10 แปลง

ล าดบ เลขท เนอทดนประมาณ

ไร งาน ตารางวา 1 85372 1 2 71 2 85373 1 3 20 3 85374 1 3 20 4 85375 1 3 20 5 85376 1 3 20 6 85377 1 2 71 7 85378 1 3 20 8 85379 1 3 20 9 85380 1 3 20

10 85381 1 3 20 รวมเนอทดนทรพยสนกลมท 1 17 3 2

ทรพยสนกลมท 2 โฉนดทดน 5 แปลง


ไร งาน ตารางวา 11 85341 0 1 30 12 85342 0 0 11



13 85354 2 0 11 14 85355 1 3 27 15 85356 1 1 98 รวมเนอทดนทรพยสนกลมท 2 5 2 77

ทรพยสนกลมท3 โฉนดทดน 3 แปลง


ไร งาน ตารางวา 16 266924 4 3 71 17 266965 27 3 8 18 266966 8 2 3 รวมเนอทดนทรพยสนกลมท 3 41 0 82

รวมเนอทดนกลมท 1-3 64 2 61 ผถอกรรมสทธทดน ทรพยสนกลมท 1 ตรวจสอบจากโฉนดทดน คอ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

ทรพยสนกลมท 2 ตรวจสอบจากโฉนดทดน คอ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) ทรพยสนกลมท 3 ตรวจสอบจากโฉนดทดน คอ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

ภาระผกพนทตรวจสอบได โฉนดทดนทกแปลงไมมภาระผกพนการจ านอง

ขอก าหนดผงเมอง ทรพยสนตงอยในเขตผงเมองรวมจงหวดสมทรปราการ พ.ศ. 2556 เขตขอบงคบผงเมอง พนทสมวง (บลอค 2-2) ประเภท อตสาหกรรมและคลงสนคา มวตถประสงคเพอเปนนคมอตสาหกรรมซงจดตงขน ตามกฎหมายวาดวยการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย ก าหนดการใชประโยชนทดนเพอเพอนคมอตสาหกรรม การสาธารณปโภค และสาธารณปการเปนสวนใหญ ส าหรบการใชประโยชนทดนเพอกจการอน ใหใชไดไมเกนรอยละสบ ของทดนประเภทนในแตละบรเวณ

กฎหมายทเกยวของ - พระราชบญญตการผงเมอง พระราชบญญตควบคมอาคาร พระราชบญญตโรงงาน - ทรพยสนตงอยในเขตการปกครองการนคมแหงประเทศไทย นคมอตสาหกรรมบางป การขออนญาตปลกสรางดดแปลงรอถอนอาคาร จะตองยนขออนญาตจากหนวยงานขางตน - เทศบญญตเทศบาลต าบลแพรกษา พ.ศ. 2551 บรเวณท 1

การใชประโยชนสงสด จากการพจารณาถงลกษณะทางกายภาพของทดนทท าการประเมนมลคา เชน ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนาทดน สภาพการใชทดนในบรเวณขางเคยง เงอนไขและขอจ ากดทางกฎหมาย ผประเมนมความเหนวาการใชประโยชนในทดนมความเหมาะสมและใหประโยชนสงสดและดทสดของทรพยสน คอ อตสาหกรรม ตามสภาพปจจบนถอวาเปนการใชประโยชนสงสดและดทสดแลว

วตถประสงคการประเมน เพอทราบมลคาตลาด ณ ปจจบนของทรพยสน น าไปประกอบการพจารณากบบรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) และน าไปใชเพอประกอบการซอขายหรออางองเพอวตถประสงคสาธารณะในตลาดหลกทรพย

วธการประเมนมลคา วธเปรยบเทยบราคาตลาด

สรปมลคาทประเมนมลคา 627,765,000 บาท ( -หกรอยยสบเจดลานเจดแสนหกหมนหาพนบาทถวน- )

มลคาบงคบขาย 376,660,000 บาท ( -สามรอยเจดสบหกลานหกแสนหกหมนบาทถวน- )

ผประเมน บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด

วนทประเมน 15 พฤศจกายน 2561



แผนทตง

ผประเมนราคาอสระ ไดพจารณาเลอกใชวธเปรยบเทยบกบราคาตลาด(Market Comparison Approach) ตามเทคนคการใหคะแนนถวงน าหนก (Weighted Quality Score หรอ WQS) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคากบขอมลเปรยบเทยบดวยระดบคะแนน คณภาพในดานตางๆ โดยการแจกแจงความส าคญของตวแปรหรอปจจย (Factor) ทมผลตอมลคาของทรพยสนเพอวเคราะหหามลคาของทรพยสน การใหคะแนนถวงน าหนกเปนความเหน ณ ชวงเวลาทท าการส ารวจ ซงในอนาคตอาจมการเปลยนแปลงไดตามปจจยทใชในการวเคราะหทรพยสน เชน ท าเลทตง การคมนาคมและการเขาถง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนา สภาพแวดลอม สาธารณปโภคสภาพอาคาร รปแบบอาคาร และพนทใชสอย เปนตน โดยการก าหนดปจจยและน าหนกของทรพยสนแตละประเภทแตกตางกนออกไปตามล าดบความส าคญ โดยมคะแนนรวมของแตละปจจยเปน 100% เกณฑก าหนดคาคะแนนถวงน าหนกตามแตละปจจย 0-10 คะแนน (ดอยมาก-ดมาก) แลวน ามาขอมลเหลานมาวเคราะหและปรบแกโดยใหคะแนนความเหมอนตามความเหมาะสมสรปพอสงเขปไดดงน

การประเมนมลคาทดนโดยวธเปรยบเทยบขอมลจากราคาตลาด (Market Comparison Approach) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคากบขอมลจากราคาตลาด ทไดจากการส ารวจทมลกษณะคลายคลง

กน โดยจะท าการเปรยบเทยบทง ขนาด รปราง ทตง ทางเขา - ออก สภาพแวดลอมทจะมผลกระทบตอราคา และราคาซอ ขาย ในชวงทผานมา การประเมนมลคาแบบน ไดมการพจารณาถงปจจยทางเศรษฐกจทอาจจะมผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยดวย แสดงรายละเอยดดงตอไปน



ขอมลตลาดเปรยบเทยบในการประเมนมลคาทรพยสน รายละเอยด ทรพยสนกลมท 1 (SP1) ทรพยสนกลมท 2 (SP2) ทรพยสนกลมท 3 (SP3) ขอมลท 1 (CS1) ขอมลท 2 (CS2) ขอมลท 3 (CS3) ขอมลท 4 (CS4) ขอมลท 5 (CS5)

ประเภททรพยสน ทดนพรอมสงปลกสราง ทดนพรอมสงปลกสราง ทดนพรอมสงปลกสราง ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา

การใชประโยชน โรงงานอตสาหกรมม หยดด าเนนกจการ โรงงานอตสาหกรรม ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน

ทตง (ถนนหรอซอย) นคมอตสาหกรรมบางป

ถนน เอม-2 นคมอต สาหกรรมบางป

ซอย อ -9 ถนนนคมอต สาหกรรมบาง

ป นคมอตสาหกรรมบางป

ซอย 1 ซ ซอยบางปแฟคตอรแ ลนด ซอยบางปแฟคตอรแ ลนด

ซอยนคมอตสาหกรรม บางปเหนอ

ซอยนคมอตสาหกรรม บางปเหนอ

ระยะการเขาถง (ม.) หางจากถนนสขมวท ~

3,975 ม. หางจากถนนสขมวท ~





1,230 ม. หางจากถนนต าหร-บาง

พล ~ 1,070 ม. หางจากถนนต าหร-บางพล ~

2,250 ม. ระยะหางระหวางทรพยสนกบขอมลเปรยบเทยบ

ประมาณ 4,000 เมตร ประมาณ 4,800 เมตร ประมาณ 4,700 เมตร ประมาณ 5,500 เมตร ประมาณ 3,400 เมตร

ถนนผานหนา/เขต(ม.) ลาดยาง 12/20 ลาดยาง 6/18 ค.ส.ล. 7/15 คสล. 8/24 คสล. 10/14 คสล. 10/14 คสล. 10/16 คสล. 10/16

สาธารณปโภคพนฐาน ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท ไฟฟา, ประปา, โทรศพท

ผงเมองประเภท (ส) สมวง สมวง สมวง สมวง สมวง สมวง สมวง สมวง เนอทดน (ไร-งาน-ตร.ว.)

17-3-2 5-2-77 41-0-82 11-2-29 4-1-41 3-0-00 2-1-00 16-0-00

ระดบทดนโดยประมาณ (ม.)

ถมสงกวาถนน 0.20 ม. ถมสงกวาถนน 0.20 ม. ถมสงกวาถนน 0.20 ม. ยงไมไดถม ต ากวาถนน

1.00 ม. ถมเสมอถนน ถมเสมอถนน ถมเสมอถนน

ยงไมไดถม ต ากวาถนน 1.00 ม.

หนากวางทดน (ม.) 160 110 200 142 100 60 100 250 รปรางทดน คลายสเหลยมผา คลายสเหลยมผา คลายสเหลยมผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมคางหม หลายเหลยม ราคาเสนอขาย/หนวย (บาท/ตร.ว.)

30,000 40,000 32,000 30,000 33,478

ราคาตอรอง/หนวย (บาท/ตร.ว.)

27,500 32,000 28,500 28,500 27,000

วนทเสนอขาย 15/11/2561 15/11/2561 15/11/2561 15/11/2561 15/11/2561

โทรศพทอางอง 02-119-7907 08-3294-6514 08-2499-5823 09-8256-6390 08-3964-9988 ชอผตดตออางอง คณพงษพนธ คณอานนท คณแตว คณวเชยร คณหนง

หมายเหต CS1 ท าเลทตงใกลเคยง SP1 แตดกวา SP2 และSP3 ลกษณะทางกายภาพ ดอยกวา SP1 และ SP3 แตใกลเคยง SP2 และสภาพแวดลอมดกวา SP1 - SP3 CS2 ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอมดกวา SP1 - SP3 CS3 ท าเลทตงใกลเคยง SP1 แตดกวา SP2 และ SP3 ลกษณะทางกายภาพ ใกลเคยง SP1 และ SP3แตดกวา SP2 และสภาพแวดลอมดกวา SP1 - SP3 CS4 ท าเลทตงดอยกวา SP1 แตดกวา SP2 และ SP3 ลกษณะทางกายภาพ ดกวา SP1 – SP3 และสภาพแวดลอม ใกลคยง SP1 - SP2 แตดกวา SP3



CS5 ท าเลทตงใกลเคยง SP1 แตดกวา SP2 และ SP3 ลกษณะทางกายภาพ ใกลเคยง SP1 และ SP3 แตดกวา SP2 และสภาพแวดลอม ใกลเคยง SP1 - SP2 แตดกวา SP3 SP1 ทรพยสนไดรบการพตนาเปน โรงงานอตสาหกรรม มการสรางอาคาร และสวนควบพฒนาเพอใชประโยชนในกจการเตมพนท SP2 ทรพยสนไดรบการพตนาเปน โรงงานอตสาหกรรม มการสรางอาคาร และสวนควบพฒนาเพอใชประโยชนในกจการ พนทบางสวนอยระหวางกอสรางปรบปรงพนท SP3 ทรพยสนไดรบการพตนาเปน โรงงานอตสาหกรรม มการสรางอาคาร และสวนควบพฒนาเพอใชประโยชนในกจการเตมพนท



การประเมนมลคานใชวธเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพ โดยเปรยบเทยบกบทดนเสนอขายในบรเวณใกลเคยง โดยทดนทเสนอขายในบรเวณใกลเคยง และทอยในนคมอตสาหกรรมบางปมราคาเสนอขายอยระหวาง 30,000 - 40,000 บาทตอตารางวา ราคาเสนอขายสามารถตอรองได ส าหรบทรพยสนทประเมนมลคามลกษณะใกลเคยงกบขอมลทเสนอขาย การประเมนมลคานปรบแกตามความเหมาะสม สรปมลคาทดนกลมท 1 เฉลยมลคา 27,000 บาทตอตารางวา, กลมท 2 เฉลยมลคา 25,000 บาทตอตารางวา และกลมท 3 เฉลยมลคา 23,000 บาทตอตารางวาเปนตน สามารถสรปเปนตารางไดดงน

ตารางแสดงการเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพทดนทรพยสนกลมท 1

รายการเปรยบเทยบ น าหนก

(%) ขอมลเปรยบเทยบ ทรพยสนทประเมน

มลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 7 8 7 7 6 7

2) การคมนาคมและการเขาถง 20 7 8 8 8 7 7 3) ขนาดเนอทดน 10 6 8 8 8 5 5 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 6 8 7 8 7 7 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 8 7 7 6 6

6) สภาพแวดลอม 10 8 8 8 7 7 7 7) สาธารณปโภค 10 7 8 8 8 8 8

รวมคะแนน 100 685 800 750 755 655 680 ขอมลเสนอขายหลงปรบแก บาท/ตร.ว. 27,500 32,000 28,500 28,500 27,000 -

อตราการปรบแก 0.99 0.85 0.91 0.90 1.04 1.00 มลคาหลงปรบแก 27,299 27,200 25,840 25,669 28,031 - การใหน าหนก 0.725 0.030 0.052 0.048 0.145 1.00 มลคาจากการเปรยบเทยบ 19,785 821 1,338 1,240 4,064 27,248

ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 27,000 ขนาดทดน (ตร.ว.) 7,102

รวมมลคาทดน (บาท) 191,754,000




มลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 7 8 7 7 6 5 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 7 8 8 8 7 7 3) ขนาดเนอทดน 10 6 8 8 8 5 8

4) ลกษณะทางกายภาพ 15 6 8 7 8 7 6 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 8 7 7 6 6 6) สภาพแวดลอม 10 8 8 8 7 7 7 7) สาธารณปโภค 10 7 8 8 8 8 6

รวมคะแนน 100 685 800 750 755 655 625 ขอมลเสนอขายหลงปรบแก บาท/ตร.ว. 27,500 32,000 28,500 28,500 27,000 - อตราการปรบแก 0.91 0.78 0.83 0.83 0.95 1.00 มลคาหลงปรบแก 25,091 25,000 23,750 23,593 25,763 -

การใหน าหนก 0.233 0.080 0.112 0.108 0.467 1.00





มลคา 1 2 3 4 5 มลคาจากการเปรยบเทยบ 5,856 2,001 2,661 2,542 12,027 25,086

ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 25,000 ขนาดทดน (ตร.ว.) 2,277





มลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 7 8 7 7 6 5 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 7 8 8 8 7 7

3) ขนาดเนอทดน 10 6 8 8 8 5 2 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 6 8 7 8 7 7 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 8 7 7 6 6 6) สภาพแวดลอม 10 8 8 8 7 7 6

7) สาธารณปโภค 10 7 8 8 8 8 7 รวมคะแนน 100 685 800 750 755 655 580

ขอมลเสนอขายหลงปรบแก บาท/ตร.ว. 27,500 32,000 28,500 28,500 27,000 - อตราการปรบแก 0.85 0.73 0.77 0.77 0.89 1.00

มลคาหลงปรบแก 23,285 23,200 22,040 21,894 23,908 - การใหน าหนก 0.244 0.117 0.151 0.147 0.342 1.00 มลคาจากการเปรยบเทยบ 5,686 2,704 3,324 3,208 8,174 23,097

ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 23,000

ขนาดทดน (ตร.ว.) 16,482 รวมมลคาทดน (บาท) 379,086,000

ตารางแสดงมลคาทดนรายแปลง

ทรพยสนกลมท 1

ล าดบท โฉนดเลขท

เนอทดน (ตร.ว.)

ราคาประเมนของราชการโดยเฉลย(บาทตอหนวย)

รวมราคาประเมนของ ราชการ (บาท)

ราคาตลาด (บาทตอหนวย)

รวมมลคาตลาด (บาท)

1 85372 671 20,000 13,420,000 27,000 18,117,000 2 85373 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000

3 85374 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 4 85375 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 5 85376 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 6 85377 671 20,000 13,420,000 27,000 18,117,000

7 85378 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 8 85379 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 9 85380 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000

10 85381 720 20,000 14,400,000 27,000 19,440,000 รวม/เฉลย (บาท) 7,102 20,000 142,040,000 27,000 191,754,000




ล าดบท โฉนดเลขท เนอทดน (ตร.ว.)





11 85341 130 20,000 2,600,000 25,000 3,250,000 12 85342 11 20,000 220,000 25,000 275,000

13 85354 811 20,000 16,220,000 25,000 20,275,000 14 85355 727 20,000 14,540,000 25,000 18,175,000 15 85356 598 20,000 11,960,000 25,000 14,950,000 รวม/เฉลย (บาท) 2,277 20,000 45,540,000 25,000 56,925,000







16 266924 1,971 20,000 39,420,000 23,000 45,333,000 17 266965 11,108 20,000 222,160,000 23,000 255,484,000

18 266966 3,403 20,000 68,060,000 23,000 78,269,000 รวม/เฉลย (บาท) 16,482 20,000 329,640,000 23,000 379,086,000

สรปมลคาทดน เนอทดนตามเอกสารสทธ จ านวน 18 แปลง ทดนรวม 64 ไร 2 งาน 61 ตารางวา (หรอ 25,861 ตารางวา)

รวมมลคาทดน กลมท 1 7,102 ตารางวาๆละ 27,000 บาท 191,754,000 บาท รวมมลคาทดน กลมท 2 2,277 ตารางวาๆละ 25,000 บาท 56,925,000 บาท รวมมลคาทดน กลมท 3 16,482 ตารางวาๆละ 23,000 บาท 379,086,000 บาท มลคาทรพยสนโดยวธเปรยบเทยบราคาตลาด 627,765,000 บาท รวมมลคาทรพยสน (ปดเศษ) ( -หกรอยยสบเจดลานเจดแสนหกหมนหาพนบาทถวน- )

627,765,000 บาท

มลคาบงคบขาย 60% 376,660,000 บาท

( -สามรอยเจดสบหกลานหกแสนหกหมนบาทถวน- )

ดงนน เมอท าการวเคราะหขอมลราคาตลาด ทรพยสนทประเมนมลคาเปนทดนเปลา จ านวน 18 แปลง ตงไมตดกน เนอทดนรวมทงหมด 64-2-61 ไร (25,861 ตารางวา) การประเมนมลคาแบงทรพยสนออกเปน 3 กลมโดยพจารณาจากท าเลทตง และความตอเนองของแปลงทดน โดยทรพยสนกลมท 1 - 3 เปนทดนพรอมสงปลกสราง โดยทรพยสนกลมท 1, 2 และ 3 สามารถน ามาปรบแกเปนมลคาประเมนทรพยสนคอ 27,000 บาท/ตารางวา, 25,000 บาท/ตารางวา, 23,000

บาท/ตารางวา ตามล าดบ ดงนน จากการประเมนมลคาทดนทมเนอท 64 ไร 2 งาน 61 ตารางวา หรอ 25,861 ตารางวา ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 627,765,000 บาท และมลคาบงคบขายคดเปน 60% ของมลคาของทดน เทากบ 376,660,000 บาท



2. รายการท 2: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 2 แปลง เนอทดนรวม 60-2-60.0 ไรหมท 9 ซอยเวลโกรว 12 โครงการนคมอตสาหกรรมเวลโกรว ถนนเทพรตน ต าบลบางวว อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา ประเมนเมอวนท 16 พฤศจกายน 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)


ประเภทสนทรพย ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 2 แปลง

ทตงสนทรพย หมท 9 ซอยเวลโกรว 12 โครงการนคมอตสาหกรรมเวลโกรวถนนเทพรตน ต าบลบางวว อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา

ทดน ทดนจ านวน 2 แปลง เนอทดนรวม 60-2-60 ไร (24,260 ตารางวา)

เอกสารสทธทดน โฉนดทดน 2 แปลง ไดแก


ไร งาน ตารางวา 1 20293 29 3 83 2 20294 30 2 77

รวมเนอทดน 60 2 60

ผถอกรรมสทธทดน ตรวจสอบจากโฉนดทดน คอ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)


ขอก าหนดผงเมอง ทรพยสนตงอยในเขตผงเมองรวมจงหวดฉะเชงเทรา พ.ศ. 2555 เขตขอบงคบผงเมอง พนทสมวง (บลอค 2-5) ประเภท อตสาหกรรมและ ก าหนดการใชประโยชนทดนเพอนคมอตสาหกรรม หรอเกยวของกบอตสาหกรรม คลงสนคา สถาบนราชการ การสาธารณปโภค และสาธารณปการเปนสวนใหญ ส าหรบการใชประโยชนทดนเพอกจการอน ใหใชไดไมเกนรอยละเจดสบของแปลงทดนทยนของอนญาต

กฎหมายทเกยวของ - พระราชบญญตการผงเมอง พระราชบญญตควบคมอาคาร พระราชบญญตโรงงาน พระราชบญญตการนคมอตสาหกรรม แหงประเทศไทย

- ทรพยสนตงอยในเขตการปกครองการนคมแหงประเทศไทย นคมอตสาหกรรมเวลโกรว การขออนญาตปลกสรางดดแปลงรอถอนอาคาร จะตองยนขออนญาตจากหนวยงานขางตน

การใชประโยชนสงสด จากการพจารณาถงลกษณะทางกายภาพของทดนทท าการประเมนมลคา เชน ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนาทดน สภาพการใชทดนในบรเวณขางเคยง เงอนไขและขอจ ากดทางกฎหมาย ผประเมนมความเหนวาการใชประโยชนในทดนมความเหมาะสมและใหประโยชนสงสดและดทสดของทรพยสน คอ อตสาหกรรม ตามสภาพปจจบนถอวาเปนการใชประโยชนสงสดและดทสดแลว

วตถประสงคการประเมน เพอทราบมลคาตลาด ณ ปจจบนของทรพยสน น าไปประกอบการพจารณากบบรษท เดลตา อเลค โทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) และน าไปใชเพอประกอบการซอขายหรออางองเพอวตถประสงคสาธารณะในตลาดหลกทรพย


สรปมลคาทประเมนมลคา 436,680,000 บาท ( -สรอยสามสบหกลานหกแสนแปดหมนบาทถวน- )

มลคาบงคบขาย 262,010,000 บาท ( -สองรอยหกสบสองลานหนงหมนบาทถวน- )


วนทประเมน 16 พฤศจกายน 2561



แผนทตง

ผประเมนราคาอสระ ไดพจารณาเลอกใชวธเปรยบเทยบกบราคาตลาด(Market Comparison Approach) ตาม

เทคนคการใหคะแนนถวงน าหนก (Weighted Quality Score หรอ WQS) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคากบขอมลเปรยบเทยบดวยระดบคะแนน คณภาพในดานตางๆ โดยการแจกแจงความส าคญของตวแปรหรอปจจย (Factor) ทมผลตอมลคาของทรพยสนเพอวเคราะหหามลคาของทรพยสน การใหคะแนนถวงน าหนกเปนความเหน ณ ชวงเวลาทท าการส ารวจ ซงในอนาคตอาจมการเปลยนแปลงไดตามปจจยทใชในการวเคราะหทรพยสน เชน ท าเลทตง การคมนาคมและการเขาถง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนา สภาพแวดลอม สาธารณปโภคสภาพอาคาร รปแบบอาคาร และพนทใชสอย เปนตน โดยการก าหนดปจจยและน าหนกของทรพยสนแตละประเภทแตกตางกนออกไปตามล าดบความส าคญ โดยมคะแนนรวมของแตละปจจยเปน 100% เกณฑก าหนดคาคะแนนถวงน าหนกตามแตละปจจย 0-10 คะแนน (ดอยมาก-ดมาก) แลวน ามาขอมลเหลานมาวเคราะหและปรบแกโดยใหคะแนนความเหมอนตามความเหมาะสมสรปพอสงเขปไดดงน


กน โดยจะท าการเปรยบเทยบทง ขนาด รปราง ทตง ทางเขา - ออก สภาพแวดลอมทจะมผลกระทบตอราคา และราคาซอ ขาย ในชวงทผานมา การประเมนมลคาแบบนไดมการพจารณาถงปจจยทางเศรษฐกจทอาจจะมผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยดวย แสดงรายละเอยดดงตอไปน

ขอมลตลาดเปรยบเทยบในการประเมนมลคาทรพยสน

รายละเอยด ทรพยสนทประเมนมลคา (SP) ขอมลท 1 (CS1) ขอมลท 2 (CS2) ขอมลท 3 (CS3) ขอมลท 4 (CS4)

ประเภททรพยสน ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนเฉพาะทดน)

ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา

การใชประโยชน โรงงานอตสาหกรรมม ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน

ทตง (ถนนหรอซอย) นคมอตสาหกรรมเวลโกรว (ซอย

เวลโกรว 12) ซอยเมองอตสาห กรรมทองโกรว

ซอยเมองอตสาห กรรมทองโกรว

นคมอตสาหกรรมท เอฟด 2

นคมอตสาหกรรมเวลโกรว (ซอยเวลโกรว 12)

ระยะการเขาถง (ม.)

หางถนนเทพรตน ประมาณ 4,730 เมตร

หางจากถนนสขมวท (ทล.3) ประมาณ 1,000 เมตร

หางจากถนนสขมวท (ทล.3) ประมาณ 50 เมตร

หางจากถนนสรโสธร (ทล.314) ประมาณ 2,500

เมตร

หางถนนเทพรตน ประมาณ 4,930 เมตร



ขอมลตลาดเปรยบเทยบในการประเมนมลคาทรพยสน รายละเอยด ทรพยสนทประเมนมลคา (SP) ขอมลท 1 (CS1) ขอมลท 2 (CS2) ขอมลท 3 (CS3) ขอมลท 4 (CS4)

ระยะหางระหวางทรพยสนกบขอมลเปรยบเทยบ

ประมาณ 28 กโลเมตร ประมาณ 27 กโลเมตร ประมาณ 12 กโลเมตร ประมาณ 200 เมตร

ถนนผานหนา/เขต(ม.) ลาดยาง 8/28 ค.ส.ล. 12/15 ค.ส.ล. 12/15 ค.ส.ล. 8/15 ลาดยาง 8/28

สาธารณปโภคพนฐาน ไฟฟา, ประปา,โทรศพท ไฟฟา, ประปา,โทรศพท ไฟฟา, ประปา,โทรศพท ไฟฟา, ประปา,โทรศพท ไฟฟา, ประปา,โทรศพท

ผงเมองประเภท (ส) สมวง สชมพ สชมพ สชมพ สมวง เนอทดน (ไร-งาน-ตร.ว.)

60-2-60 4-0-37 21-0-00 10-0-00 31-1-71

ระดบทดนโดยประมาณ (ม.)

ถมเสมอถนน ถมแลว สงกวาถนน ประมาณ 0.20 ม.

ถมแลว สงกวาถนน ประมาณ 0.20 ม.

ถมแลว สงกวาถนน ประมาณ 0.20 ม.

ถมเสมอถนน

หนากวางทดน (ม.) 364 60 120 80 186

รปรางทดน สเหลยมคางหม สเหลยมผนผา หลายเหลยม สเหลยมผนผา คลายสเหลยมคางหม ราคาเสนอขาย/หนวย (บาท/ตร.ว.)

17,500 25,000 22,500 18,750


16,000 25,000 20,000 18,750

วนทเสนอขาย 16/11/2561 16/11/2561 16/11/2561 16/11/2561

โทรศพทอางอง 038-054-022 038-054-022 02-676-4031-5 080-592-3323

ชอผตดตออางอง ส านกงานเมอง

อตสาหกรรมทองโกรว ส านกงานเมอง

อตสาหกรรมทองโกรว ส านกงานขาย คณธนวตน

หมายเหต CS1 ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอมดอยกวา SP CS2 ท าเลทตงใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP และสภาพแวดลอมดกวา SP ราคาซอ-ขาย เมอกลางป 2561 CS3 ท าเลทตงใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอมดอยกวา SP CS4 ท าเลทตง และสภาพแวดลอมใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP ราคาซอ-ขายแลวเมอป 2560 SP ท าเลทตงอยในนคมอตสาหกรรมเวลโกรว ณ วนส ารวจมการพฒนาใชประโยชนเปนโรงงานอตสาหกรรม

การประเมนมลคานใชวธเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพ โดยเปรยบเทยบกบทดนเสนอขายในบรเวณใกลเคยง แตเนองจากวนทท าการส ารวจปรากฏวาทดนภายในนคมอตสาหกรรมเวลโกรว ไมคอยมการประกาศขาย และจากการสอบถามส านกงานนคมอตสาหกรรมเวลโกรว ไมมขอมลทดนทประกาศขาย หรอซอขายในปจจบน แตมการซอ -ขายแลวเมอปลายป 2560 ราคา 18,750 บาทตอตารางวา การประเมนมลคานจงน าขอมลตลาดเปรยบเทยบทดนทเสนอขายในนคมอตสาหกรรมบรเวณขางเคยงทรพยสน คอ เมองอตสาหกรรมทองโกรว และนคมอตสาหกรรมทเอฟด โดยทดนทเสนอขายมราคาเสนอขาย 17,500 และ 22,500 บาทตอตารางวา ทงนราคาเสนอขายสามารถตอรองได และในเมองอตสาหกรรมทองโกรว มราคาซอ-ขาย 25,000 บาทตอตารางวา โดยพจารณาถงปจจยตางๆ ทมผลตอมลคา การประเมนมลคานปรบแกตามขอมลจ าเพาะทดนทรพยสนทประเมนสรปมลคาทดนเฉลย 18,000 บาทตอตารางวา สามารถสรปเปนตารางไดดงน

ตารางแสดงการเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพทดน



มลคา 1 2 3 4 1) ท าเลทตง 25 6 7 7 7 7 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 5 9 5 5 5 3) ขนาดเนอทดน 10 8 7 8 6 3 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 5 6 5 6 7





มลคา 1 2 3 4 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 6 9 8 7 7 6) สภาพแวดลอม 10 6 9 6 7 7 7) สาธารณปโภค 10 8 8 8 7 7

รวมคะแนน 100 605 775 650 635 620

ขอมลเสนอขายหลงปรบแก บาท/ตร.ว. 16,000 25,000 20,000 18,750 - อตราการปรบแก 1.02 0.80 0.95 0.98 1.00 มลคาหลงปรบแก 16,397 20,000 19,077 18,307 - การใหน าหนก 0.385 0.037 0.193 0.385 1.00

มลคาจากการเปรยบเทยบ 6,314 745 3,673 7,051 17,783 ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 18,000

ขนาดทดน (ตร.ว.) 24,260 รวมมลคาทดน (บาท) 436,680,000







1 20293 11983 11,250 134,808,750 18,000 215,694,000 2 20294 12277 11,250 138,116,250 18,000 220,986,000 รวม/เฉลย (บาท) 24,260 11,250 272,925,000 18,000 436,680,000

สรปมลคาทดน เนอทดนตามเอกสารสทธ จ านวน 2 แปลง ทดนรวม 60 ไร 2 งาน 60 ตารางวา (หรอ 24,260 ตารางวา)

รวมมลคาทดน 24,260 ตารางวาๆละ 18,000 บาท 436,680,000 บาท มลคาทรพยสนโดยวธเปรยบเทยบราคาตลาด 436,680,000 บาท รวมมลคาทรพยสน (ปดเศษ) ( -สรอยสามสบหกลานหกแสนแปดหมนบาทถวน- )

436,680,000 บาท


( -สองรอยหกสบสองลานหนงหมนบาทถวน- )

ดงนน เมอท าการวเคราะหขอมลราคาตลาด ทรพยสนทประเมนมลคาเปนทดนเปลา จ านวน 2 แปลง เปนทดน

พรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 60-2-60 ไร (24,260 ตารางวา) สามารถน ามาปรบแกเปนมลคาประเมนทรพยสนคอ 18,000 บาท/ตารางวา ดงนน จากการประเมนมลคาทดนทมเนอท 60 ไร 2 งาน 60 ตารางวา หรอ 24,260 ตารางวา ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 436,680,000 บาท และมลคาบงคบขายคดเปน 60% ของมลคาของทดน เทากบ 262,010,000 บาท



3. รายการท 3: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 10 แปลง เนอทดนรวม 1-0-4.8 ไร หมท 3 หมบานเมองเอก บางป ซอยเทศบาลบางป ซอย 85 (หมบานเมองเอก) ถนนสขมวทสายเกา (ทล.3) ต าบลบางป อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ประเมนเมอวนท 11 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)


ประเภทสนทรพย ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 10 แปลง

ทตงสนทรพย เลขท 369/298-299, 369/306-309 และ 369/312-315 หมท 3 หมบานเมองเอก บางป ซอยเทศบาลบางป ซอย 85 (หมบานเมองเอก) ถนนสขมวทสายเกา (ทล.3) ต าบลบางป อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ

ทดน ทดนจ านวน 10 แปลง เนอทดนรวม 1-0-4.8 ไร (404.8 ตารางวา)

เอกสารสทธทดน โฉนดทดน 10 แปลง คอ 105752,105753, 105760, 105761, 105762, 105763, 105766, 105767, 105768, 105769

ไร งาน ตารางวา 1 105752 - - 44.8 2 105753 - - 40.0 3 105760 - - 40.0 4 105761 - - 40.0 5 105762 - - 40.0 6 105763 - - 40.0 7 105766 - - 40.0 8 105767 - - 40.0 9 105768 - - 40.0

10 105769 - - 4.0 รวมเนอทดนทรพยสน 1 0 4.8



ขอก าหนดผงเมอง ทรพยสนตงอยในเขตผงเมองรวม สมทรปราการ พ.ศ. 2556 เขตขอบงคบผงเมอง พนทสเหลอง (บลอค ย.3-14) ประเภท ทอยอาศยหนาแนนปานนอย ก าหนดการใชประโยชนทดน เพอการอยอาศยประเภทบานเดยว บานแฝด บานแถว หองแถว ตกแถว สถาบนราชการ การสาธารณปโภคและสาธารณปการเปนสวนใหญส าหรบการใชประโยชนทดนเพอกจการอนใหใชไดไมเกนรอยละสบของทดนประเภทนในแตละบรเวณ ทดนประเภทน หามใชประโยชนทดนเพอกจการตามทก าหนด ดงตอไปน 1). โรงงานทกจ าพวกตามกฎหมายวาดวยโรงงาน เวนแตโรงงานตามประเภท ชนด และจ าพวกทก าหนดให

ด าเนนการไดตามบญชทายกฎกระทรวงน ทไมใชอาคารสงหรออาคารขนาดใหญ 2). คลงน ามนเชอเพลงและสถานททใชในการเกบรกษาน ามนเชอเพลง ทไมใชกาซปโตรเลยมเหลว และกาซ

ธรรมชาต เพอจ าหนายทตองขออนญาตตามกฎหมายวาดวยการควบคมน ามนเชอเพลง เวนแตเปนสถานบรการน ามนเชอเพลง

3). สถานทบรรจกาซ สถานทเกบกาซ และหองบรรจกาซ ส าหรบกาซปโตรเลยมเหลว ตามกฎหมายวาดวยการควบคมน ามนเชอเพลง แตไมหมายความรวมถงสถานบรการ รานจ าหนายกาซ สถานทใชกาซ และสถานทจ าหนายอาหารทใชกาซ



4). เลยงมา โค กระบอ สกร แพะ แกะ หาน เปด ไก ง หรอสตวปาตามกฎหมาย วาดวยการสงวนและคมครองสตวปา เพอการคา

กฎหมายทเกยวของ - พระราชบญญตการผงเมอง พระราชบญญตควบคมอาคาร พระราชบญญตจดสรรทดน - พระราชกฤษฎกา ใหใชพระราชบญญตควบคม พ.ศ. 2522 บงคบในทองทบางแหงในต าบลราชาเทวะ

ต าบลปรอ ต าบลบางโฉลง ต าบลบางพลใหญ ต าบลบางแกว ต าบลศรษะจรเขใหญ ต าบลบางเสาธง ต าบลบางปลา อ าเภอบางพล ต าบลเปรง ต าบลบางบอ ต าบลบานระกาด ต าบลบางพลนอย ต าบลบางเพรยง ต าบลคลองดาน อ าเภอบางบอ และต าบลส าโรงเหนอ ต าบลบางเมองใหม ต าบลบางป อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ

- เทศบญญตเทศบาลต าบลบางปเรอง ก าหนดบรเวณหามกอสราง ดดแปลงใช หรอเปลยนการใชอาคารบางชนด หรอบางประเภท ในทองทเทศบาลต าบลบางป อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ พ.ศ. ๒๕๕๒

- ทรพยสนตงอยในเขตการปกครองทองถนของเทศบาลต าบลบางป การขออนญาตปลกสรางดดแปลงรอถอนอาคาร จะตองยนขออนญาตจากหนวยงานขางตน

การใชประโยชนสงสด จากการพจารณาถงลกษณะทางกายภาพของทดนทท าการประเมนมลคา เชน ท า เลทตง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนาทดน สภาพการใชทดนในบรเวณขางเคยง เงอนไขและขอจ ากดทางกฎหมาย ผประเมนมความเหนวาการใชประโยชนในทดนมความเหมาะสมและใหประโยชนสงสดและดทสดของทรพยสน คอ ทอยอาศย ตามสภาพปจจบนถอ วาเปนการใชประโยชนสงสดและดทสดแลว

วตถประสงคการประเมน เพอทราบมลคาตลาด ณ ปจจบนของทรพยสน น าไปประกอบการพจารณากบบรษท เดลตา อเลค โทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) และน าไปใชเพอประกอบการซอขายหรออางองเพอวตถประสงคสาธารณะในตลาดหลกทรพย


สรปมลคาทประเมนมลคา 6,882,000 บาท (-หกลานแปดแสนแปดหมนสองพนบาทถวน-)

มลคาบงคบขาย 4,130,000 บาท (-สลานหนงแสนสามหมนบาทถวน-)


วนทประเมน 11 ธนวาคม 2561

แผนทตง

ผประเมนราคาอสระ ไดพจารณาเลอกใชวธเปรยบเทยบกบราคาตลาด(Market Comparison Approach) ตามเทคนคการใหคะแนนถวงน าหนก (Weighted Quality Score หรอ WQS) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคา



กบขอมลเปรยบเทยบดวยระดบคะแนน คณภาพในดานตางๆ โดยการแจกแจงความส าคญของตวแปรหรอปจจย (Factor) ทมผลตอมลคาของทรพยสนเพอวเคราะหหามลคาของทรพยสน การใหคะแนนถวงน าหนกเปนความเหน ณ ชวงเวลาทท าการส ารวจ ซงในอนาคตอาจมการเปลยนแปลงไดตามปจจยทใชในการวเคราะหทรพยสน เชน ท าเลทตง การคมนาคมและการเขาถง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนา สภาพแวดลอม สาธารณปโภคสภาพอาคาร รปแบบอาคาร และพนทใชสอย เปนตน โดยการก าหนดปจจยและน าหนกของทรพยสนแตละประเภทแตกตางกนออกไปตามล าดบความส าคญ โดยมคะแนนรวมของแตละปจจยเปน 100% เกณฑก าหนดคาคะแนนถวงน าหนกตามแตละปจจย 0-10 คะแนน (ดอยมาก-ดมาก) แลวน ามาขอมลเหลานมาวเคราะหและปรบแกโดยใหคะแนนความเหมอนตามความเหมาะสมสรปพอสงเขปไดดงน

การประเมนมลคาทดนโดยวธเปรยบเทยบขอมลจากราคาตลาด (Market Comparison Approach) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคากบขอมลจากราคาตลาด ทไดจากการส ารวจทมลกษณะคลายคลงกน โดยจะท าการเปรยบเทยบทง ขนาด รปราง ทตง ทางเขา - ออก สภาพแวดลอมทจะมผลกระทบตอราคา และราคาซอ ขาย ในชวงทผานมา การประเมนมลคาแบบนไดมการพจารณาถงปจจยทางเศรษฐกจทอาจจะมผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยดวย แสดงรายละเอยดดงตอไปน

รายการเปรยบเทยบ ทรพยสนท

ประเมนมลคา(SP) ขอมลเปรยบเทยบ(CS)

1 2 3 4 5 ประเภททรพยสน ทดนพรอมสงปลก

สราง (ไมประเมนสงปลกสราง)

ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา

การใชประโยชน ทอยอาศย ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน เลขทบาน 369/315 หมบาน/โครงการ หมบานเมองเอก

บางป หมบานเมองเอก



บางป หมบานซต วลเลจ หมบานซต วล

เลจ ทตง (ถนนหรอซอย) ถนนสขมวทสายเกา

(ทล.3) ถนนสขมวทสายเกา (ทล.3)

ถนนสขมวทสายเกา (ทล.3)




ระยะการเขาถง (ม.) หางจากถนน ประมาณ 1,000 ม.

หางจากถนน ประมาณ 1,700

ม.


ม.


ม.


ม.


ม. ระยะหางระหวางทรพยสนกบขอมลปรยบเทยบ (ม.)

~800 ม. ~600 ม. ~300 ม. ~3,200 ม. ~3,400 ม.

ถนนผานหนา / เขต (ม.) ลาด 6/9 ม. ลาด 6/9 ม. ลาด 6/9 ม. ลาด 6/9 ม. ลาด 6/9 ม. ลาด 6/9 ม. สาธารณปโภคพนฐาน ไฟฟา, ประปา,

โทรศพท, ไฟถนน ไฟฟา, ประปา,โทรศพท, ไฟถนน

ไฟฟา, ประปา, โทรศพท, ไฟถนน,

ไฟฟา, ประปา, โทรศพท, ไฟถนน



ผงเมองประเภท (ส) สเหลอง สเหลอง สเหลอง สเหลอง สเหลอง สเหลอง เนอทดน (ไร-งาน-ตร.ว.) 1-0-4.8 ไร 0-0-40.0 ไร 0-1-83.6 ไร 0-3-00.0 ไร 0-2-34.0 ไร 0-0-61.5 ไร ระดบทดนโดยประมาณ (ม.)

ถมแลว สงกวาถนน 0.20 ม.

ถมเสมอถนน ถมเสมอถนน ถมเสมอถนน ถมแลว สงกวาถนน 0.20 ม.

ถมเสมอถนน

หนากวางทดน (ม.) 8.00 8.00 20.00 30.00 30.00 12.00 รปรางทดน สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา สเหลยมผนผา ราคาเสนอขาย/หนวย (บาท/ตร.ว.)

19,750 16,830 12,000 17,000 17,886





1 2 3 4 5 ราคาตอรอง/หนวย (บาท/ตร.ว.)

16,000 15,000 12,000 17,000 16,000

วนทเสนอขาย 11/12/2561 11/12/2561 11/12/2561 11/12/2561 11/12/2561 โทรศพทอางอง 094-249-3393 02-047-4282 085-989-1184 082-688-6888 086-530-0658 ชอผตดตออางอง คณบอย รหสทรพย L-

9416 คณอรทย คณรน คณเอม

หมายเหต CS1 ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอ มดอยกวา SP CS2 ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอมดอยกวา SP CS3 ท าเลทตง และสภาพแวดลอมใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP ราคาซอ-ขายแลวป 2561 CS4 ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ และสภาพแวดลอมใกลเคยง SP แปลงมมตดถนน 2 ดาน ราคาซอ-ขายแลวป 2560 CS5 ท าเลทตง และสภาพแวดลอมใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP SP ทรพยสนทประเมนมลคา ถมสงกวาถนน 0.20 ม. แปลงกลางตดถนน 1 ดาน

การประเมนมลคานใชวธเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพ โดยเปรยบเทยบกบทดนเสนอขายในบรเวณใกลเคยง โดยทดนทเสนอขายในบรเวณใกลเคยงอยบนซอยแยกจากสขมวทสายเกา (ทล.3) มราคาเสนอขายและซอขายแลว อยระหวาง 12,000–19,750 บาทตอตารางวา ราคาเสนอขายสามารถตอรองได ส าหรบทรพยสนทประเมนมลคาเปนทดนพรอมสงปลกสราง มการพฒนาแลวเปนบานพกอาศย ถมสงกวาถนน 0.20 เมตร การประเมนมลคาทดนเปลาน ปรบแกตามขอมลจ าเพาะทดนทรพยสนทประเมน สรปมลคาทดนเฉลย 17,000 บาทตอตารางวา แสดงรายละเอยดดงตอไปน

ตารางแสดงการเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพทดน โฉนดทดนเลขท 105752 เนอทดน 0-0-44.8 ไร (แปลงมมตดถนน 2 ดาน)


(%) ขอมลเปรยบเทยบ ทรพยสนท

ประเมนมลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 5 5 7 7 7 8 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 5 5 7 7 7 7 3) ขนาดเนอทดน 10 8 7 6 6 8 8 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 7 7 7 8 7 8 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 6 6 6 7 7 6) สภาพแวดลอม 10 6 6 7 7 7 7 7) สาธารณปโภค 10 7 7 7 7 7 7

รวมคะแนน 100 610 590 680 695 710 750 ขอมลเสนอขายหลงปรบแก บาท/ตร.ว. 16,000 15,000 12,000 17,000 16,000 - อตราการปรบแก 1.23 1.27 1.10 1.08 1.06 1.00 มลคาหลงปรบแก 19,672 19,068 13,235 18,345 16,901 - การใหน าหนก 0.101 0.088 0.202 0.256 0.353 1.00 มลคาจากการเปรยบเทยบ 1,983 1,682 2,668 4,707 5,963 17,003

ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 17,000 ขนาดทดน (ตร.ว.) 44.80





ประเมนมลคา 1 2 3 4 5 รวมมลคาทดน (บาท) 761,600

ตารางแสดงการเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพทดน โฉนดทดนเลขท 105753, 105760, 105761, 105762,

105763, 105766, 105767, 105768 และ 105769 เนอทดนรวม 0-3-60.0 ไร (แปลงกลางตดถนน 1 ดาน)



ประเมนมลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 5 5 7 7 7 8 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 5 5 7 7 7 7 3) ขนาดเนอทดน 10 8 7 6 6 8 8 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 7 7 7 8 7 8 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 6 6 6 7 7 6) สภาพแวดลอม 10 6 6 7 7 7 7 7) สาธารณปโภค 10 7 7 7 7 7 7


ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 17,000 ขนาดทดน (ตร.ว.) 40.00

รวมมลคาทดน (บาท) 680,000







1 105752 44.80 14,000 627,200 17,000 761,600 2 105753 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 3 105760 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 4 105761 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 5 105762 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 6 105763 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 7 105766 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 8 105767 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 9 105768 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 10 105769 40.00 14,000 560,000 17,000 680,000 รวม/เฉลย (บาท) 404.80 14,000 5,667,200 17,000 6,881,600



สรปมลคาทดน เนอทดนตามเอกสารสทธ จ านวน 10 แปลง ทดนรวม 1-0-4.8 ไร (404.8 ตารางวา)

รวมมลคาทดน 404.80 ตารางวาๆละ 17,000 บาท 6,881,600 บาท มลคาทรพยสนโดยวธเปรยบเทยบราคาตลาด 6,881,600 บาท รวมมลคาทรพยสน (ปดเศษ) (-หกลานแปดแสนแปดหมนสองพนบาทถวน-)

6,881,600 บาท


( -สลานหนงแสนสามหมนบาทถวน- )


พรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 1-0-4.8 ไร (404.8 ตารางวา) สามารถน ามาปรบแกเปนมลคาประเมนทรพยสนคอ 17,000 บาท/ตารางวา ดงนน จากการประเมนมลคาทดนทมเนอท 1 ไร 0 งาน 4.80 ตารางวา หรอ 404.80 ตารางวา ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 6,881,600 บาท และมลคาบงคบขายคดเปน 60% ของมลคาของทดน เทากบ 4,130,000 บาท



4. รายการท 4: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 3 แปลง เนอทดนรวม 4-0-19.0 ไร เลขท 131 หมท 3 (ไมตดเลขท ) โครงการเลคไซด วลลา 3 ต าบลทาขาม อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา ประเมนเมอวนท 12 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย บรษท เบรนทโจ โคเซนส คอนซลตง จ ากด)

ขอมลทรพยสนทถกประเมน ประเภทสนทรพย ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) จ านวน 3 แปลง

ทตงสนทรพย เลขท 131 หมท 3 (ไมตดเลขท) โครงการเลคไซด วลลา 3 ต าบลทาขาม อ าเภอบางปะกง จงหวดฉะเชงเทรา

ทดน ทดนจ านวน 3 แปลง เนอทดนรวม 4-0-19.0 ไร (1,619 ตารางวา)

เอกสารสทธทดน โฉนดทดน 3 แปลง คอ 13893, 13894, 13895


ไร งาน ตารางวา 1 13893 1 1 74.0 2 13894 1 1 17.0 3 13895 1 1 28.0

รวมเนอทดนทรพยสน 4 0 19.0



ขอก าหนดผงเมอง ทรพยสนตงอยในเขตผงเมองรวม จงหวดฉะเชงเทรา พ.ศ. 2555 (ปจจบนหมดอาย) เขตขอบงคบผงเมอง พนทสชมพ (บลอค 1.13) ประเภทชมชน ก าหนดการใหใชประโยชนทดน เพอการอยอาศย พาณชยกรรม เกษตรกรรม สถาบนการศกษา สถาบนศาสนา สถาบนราชการ การสาธารณปโภคและสาธารณปการ ส าหรบการใชประโยชนทดนเพอกจการอน ใหมทวางไมนอยกวารอยละเจดสบของแปลงทดนทยนขออนญาต ทดนประเภทนหามใชประโยชนทดนเพอกจการตามทก าหนด ดงตอไปน 1) โรงงานทกจ าพวกตามกฎหมายวาดวยโรงงาน เวนแตโรงงานตามประเภท ชนด และจ าพวกทก าหนดให

ด าเนนการไดตามบญชทายกฎกระทรวงน ทไมใชอาคารสงหรออาคารขนาดใหญ 2) คลงน ามนเชอเพลงและสถานททใชในการเกบรกษาน า มนเชอเพลง ทไมใชกาซปโตรเลยมเหลว และกาซ

ธรรมชาต เพอจ าหนายทตองขออนญาตตามกฎหมายวาดวยการควบคมน ามนเชอเพลง เวนแตเปนสถานบรการน ามนเชอเพลง

3) สถานทบรรจกาซ สถานทเกบกาซ และหองบรรจกาซ ส าหรบกาซปโตรเลยมเหลว ตามกฎหมายวาดวยการควบคมน ามนเชอเพลง แตไมหมายความรวมถงสถานบรการ รานจ าหนายกาซ สถานทใชกาซ และสถานทจ าหนายอาหารทใชกาซ

4) เลยงมา โค กระบอ สกร แพะ แกะ หาน เปด ไก ง หรอสตวปาตามกฎหมาย วาดวยการสงวนและคมครองสตวปา เพอการคา

กฎหมายทเกยวของ - พระราชบญญตการผงเมอง พระราชบญญตควบคมอาคาร - ทรพยสนตงอยในเขตการปกครองทองถนของเทศบาลต าบลทาขาม การขออนญาตปลก สรางดดแปลงรอ

ถอนอาคาร จะตองยนขออนญาตจากหนวยงานขางตน - ก าหนดบรเวณหามกอสราง ดดแปลง หรอเปลยนการใชอาคารบางชนด หรอบางประเภท ในพนทบางสวนใน

ทองทต าบลพมพา ต าบลหนองจอก ต าบลบางวว ต าบลบางสมคร ต าบลหอมศล ต าบลทาสะอาน ต าบลบางเกลอ ต าบลเขาดน ต าบลบางผง ต าบลสองคลอง ต าบลบางปะกง และต าบลทาขาม อ าเภอบางปะกง และต าบลคลองประเวศ ต าบลลาดขวาง และต าบลแสนภดาษ อ าเภอบานโพธ จงหวดฉะเชงเทรา พ.ศ.2547



การใชประโยชนสงสด จากการพจารณาถงลกษณะทางกายภาพของทดนทท าการประเมนมลคา เชน ท าเลทตง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนาทดน สภาพการใชทดนในบรเวณขางเคยง เงอนไขและขอจ ากดทางกฎหมาย ผประเมนมความเหนวาการใชประโยชนในทดนมความเหมาะสมและใหประโยชนสงสดและดทสดของทรพยสน คอ ทอยอาศย ตามสภาพปจจบนถอ วาเปนการใชประโยชนสงสดและดทสดแลว

วตถประสงคการประเมน เพอทราบมลคาตลาด ณ ปจจบนของทรพยสน น าไปประกอบการพจารณากบบรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) และน าไปใชเพอประกอบการซอขายหรออางองเพอวตถประสงคสาธารณะในตลาดหลกทรพย


สรปมลคาทประเมนมลคา 33,999,000 บาท ( -สามสบสามลานเกาแสนเกาหมนเกาพนบาทถวน- )

มลคาบงคบขาย 20,400,000 บาท ( -ยสบลานสแสนบาทถวน- )



แผนทตง

ผประเมนราคาอสระ ไดพจารณาเลอกใชวธเปรยบเทยบกบราคาตลาด(Market Comparison Approach) ตามเทคนคการใหคะแนนถวงน าหนก (Weighted Quality Score หรอ WQS) เปนการเปรยบเทยบทรพยสนทประเมนมลคากบขอมลเปรยบเทยบดวยระดบคะแนน คณภาพในดานตางๆ โดยการแจกแจงความส าคญของตวแปรหรอปจจย (Factor) ทมผลตอมลคาของทรพยสนเพอวเคราะหหามลคาของทรพยสน การใหคะแนนถวงน าหนกเปนความเหน ณ ชวงเวลาทท าการส ารวจ ซงในอนาคตอาจมการเปลยนแปลงไดตามปจจยทใชในการวเคราะหทรพยสน เชน ท าเลทตง การคมนาคมและการเขาถง ลกษณะทางกายภาพ ศกยภาพในการพฒนา สภาพแวดลอม สาธารณปโภคสภาพอาคาร รปแบบอาคาร และพนทใชสอย เปนตน โดยการก าหนดปจจยและน าหนกของทรพยสนแตละประเภทแตกตางกนออกไปตามล าดบความส าคญ โดยมคะแนนรวมของแตละปจจยเปน 100% เกณฑก าหนดคาคะแนนถวงน าหนกตามแตละปจจย 0-10 คะแนน (ดอยมาก-ดมาก) แลวน ามาขอมลเหลานมาวเคราะหและปรบแกโดยใหคะแนนความเหมอนตามความเหมาะสมสรปพอสงเขปไดดงน




กน โดยจะท าการเปรยบเทยบทง ขนาด รปราง ทตง ทางเขา - ออก สภาพแวดลอมทจะมผลกระทบตอราคา และราคาซอ ขาย ในชวงทผานมา การประเมนมลคาแบบนไดมการพจารณาถงปจจยทางเศรษฐกจทอาจจะมผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยดวย แสดงรายละเอยดดงตอไปน



1 2 3 4 5 ประเภททรพยสน ทดนพรอมสงปลก

สราง (ไมประเมนสงปลกสราง)

ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา

การใชประโยชน ทอยอาศย ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน ไมไดใชประโยชน เลขทบาน 313 หมท 3 (ไมตด

เลขท)

หมบาน/โครงการ เลคไซด วลลา 3 เลคไซด วลลา 3 เลคไซด วลลา 3 เลคไซด วลลา 3 เลคไซด วลลา 3 เลคไซด วลลา 3 ทตง (ถนนหรอซอย) ถนนสขมวทสายเกา ถนนสขมวทสายเกา ถนนสขมวทสายเกา ถนนสขมวทสายเกา ถนนสขมวทสายเกา ถนนสขมวทสายเกา ระยะการเขาถง (ม.) หางจากถนน

ประมาณ 1,800 ม. หางจากถนน

ประมาณ 500 ม. หางจากถนน

ประมาณ 900 ม. หางจากถนน



ประมาณ 2,800 ม. ระยะหางระหวางรพยสนกบขอมลปรยบเทยบ (ม.)

1,300 ม. ~600 ม. ~300 ม. ~3,200 ม. ~3,400 ม.

ถนนผานหนา / เขต (ม.) ลาดยาง 9/16 ม. ลาดยาง 9/16 ม. ลาดยาง 9/16 ม. ลาดยาง 9/16 ม. ลาดยาง 9/16 ม. ลาดยาง 9/16 ม. สาธารณปโภคพนฐาน ไฟฟา, ประปา,

โทรศพท, ไฟถนน ไฟฟา, ประปา,โทรศพท, ไฟถนน

ไฟฟา, ประปา, โทรศพท, ไฟถนน,




ผงเมองประเภท (ส) ชมพ (หมดอาย) ชมพ (หมดอาย) ชมพ (หมดอาย) ชมพ (หมดอาย) ชมพ (หมดอาย) ชมพ (หมดอาย) เนอทดน (ไร-งาน-ตร.ว.) 4-0-19.0 ไร 0-3-98.0 ไร 1-0-00.0 ไร 1-0-89.0 ไร 1-0-05.0 ไร 1-0-00.0 ไร ระดบทดนโดยประมาณ (ม.)







หนากวางทดน (ม.) 110.00 25.00 30.00 30.00 22.00 30.00 รปรางทดน คลายสเหลยมคาง

หม คลายสเหลยมผนผา คลายสเหลยมผนผา คลายสเหลยมผนผา คลายสเหลยมผนผา คลายสเหลยมผนผา

ราคาเสนอขาย/หนวย (บาท/ตร.ว.)

25,000 25,000 23,000 20,000 21,250


22,500 22,500 21,000 19,000 20,000

วนทเสนอขาย 12/12/2561 12/12/2561 12/12/2561 12/12/2561 12/12/2561 โทรศพทอางอง 081-828-1106 094-891-5155 089-920-2004 084-732-5427 084-641-4421 ชอผตดตออางอง คณสพตรา - คณย รหสทรพย NSMGL

0108 คณศศธร

หมายเหต CS1 ท าเลทตงดกวา SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP สภาพแวดลอมใกลเคยง SP ววทะเลสาบในโครงการฯ CS2 ท าเลทตงดกวา SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP สภาพแวดลอมใกลเคยง SP ววทะเลสาบในโครงการฯ CS3 ท าเลทตงและสภาพแวดลอมใกลเคยง SP ลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP ววแมน าบางปะกง CS4 ท าเลทตงและลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP สภาพแวดลอมใกลเคยง SP ววทะเลสาบในโครงการฯ CS5 ท าเลทตงและลกษณะทางกายภาพดอยกวา SP สภาพแวดลอมใกลเคยง SP ววแมน าบางปะกง SP ทรพยสนทประเมนมลคาถมสงกวาถนนผานหนา 0.50 ม. ววทะเลสาบในโครงการฯ



การประเมนมลคานใชวธเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพ โดยเปรยบเทยบกบทดนเสนอขายในบรเวณใกลเคยง โดยทดนทเสนอขายในบรเวณใกลเคยงอยในโครงการเลคไซด วลลา 3 มราคาเสนอขายอยระหวาง 20,000 - 25,000 บาทตอตารางวา ราคาเสนอขายสามารถตอรองได (ทดอนบางแปลงเสนอขายผานนายหนา) ส าหรบทรพยสนทประเมนมลคามการพฒนาเปนบานพกอาศยถมทดนสงกวาถนนผานหนาประมาณ 0.50 เมตร การประเมนมลคานปรบแกตามขอมลจ าเพาะทดนทรพยสนทประเมน สรปมลคาทดนเฉลย 21,000 บาทตอตารางวา

ตารางแสดงการเปรยบเทยบระดบคะแนนคณภาพทดน โฉนดทดนเลขท 13893, 13894 และ 13895 เนอทดน

รวม 4-0-19.00 ไร



มลคา 1 2 3 4 5 1) ท าเลทตง 25 8 8 7 8 7 8 2) การคมนาคมและการเขาถง 20 8 8 8 8 8 8 3) ขนาดเนอทดน 10 8 8 8 8 8 7 4) ลกษณะทางกายภาพ 15 6 6 6 6 6 7 5) ศกยภาพในการพฒนา 10 7 7 7 7 7 7 6) สภาพแวดลอม 10 7 7 7 7 7 7 7) สาธารณปโภค 10 7 7 7 7 7 7


ราคาปรบแกตอหนวย (บาท) 21,000 ขนาดทดน (ตร.ว.) 1,619.00








1 13893 574.00 12,000 6,888,000 21,000 12,054,000 2 13894 517.00 12,000 6,204,000 21,000 10,857,000 3 13895 528.00 12,000 6,336,000 21,000 11,088,000 รวม/เฉลย (บาท) 1,619.00 12,000 19,428,000 21,000 33,999,000

สรปมลคาทดน เนอทดนตามเอกสารสทธ จ านวน 3 แปลง ทดนรวม 4-0-19.0 ไร (1,619.00 ตารางวา)

รวมมลคาทดน 1,619.00 ตารางวาๆละ 21,000 บาท 33,999,000 บาท มลคาทรพยสนโดยวธเปรยบเทยบราคาตลาด 33,999,000 บาท รวมมลคาทรพยสน (ปดเศษ) 33,999,000 บาท



( -สามสบสามลานเกาแสนเกาหมนเกาพนบาทถวน- ) มลคาบงคบขาย 60% 20,400,000 บาท

( -ยสบลานสแสนบาทถวน- )


พรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 4-0-19.0 ไร (1,619.00 ตารางวา) สามารถน ามาปรบแกเปนมลคาประเมนทรพยสนคอ 21,000 บาท/ตารางวา ดงนน จากการประเมนมลคาทดนทมเนอท 4 ไร 0 งาน 19.0 ตารางวา หรอ 1,619ตารางวา ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 33,999,000 บาท และมลคาบงคบขายคดเปน 60% ของมลคาของทดน เทากบ 20,400,000 บาท



5. รายการท 5: ทดน จ านวน 3 แปลง เนอทรวม 19,590 ตารางเมตร ตงอยท Bengaluru, Karnataka ประเทศอนเดย รายงานลงวนท 1 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย))


ประเภทสนทรพย ทดนและสงปลกสราง

ทตงสนทรพย Plot No. 69-B, 69-C and 69-D, Bommasandra Industrial Area, Hebbagodi, Attibele Hobli.Anekal Taluk. Bengaluru. Karnataka - 562 158

ทดน พนท 20,101 ตารางเมตร หกสวนเวนคน 511 ตารางเมตร พนททงหมด 19,590 ตารางเมตร

เอกสารสทธทดน Plot No. 69-B, 69-C and 69-D


ตารางเมตร 1 Plot No. 69-B 4,043.00 2 Plot No. 69-C 3,959.00 3 Plot No. 69-D 12,099.00

รวมเนอทดนทรพยสน 20,101.00 ผถอกรรมสทธทดน Delta Electronics India Pvt. Limited

วตถประสงคการประเมน เพอวตถประสงคสาธารณะ

วธการประเมนมลคา Land and Builing Method

สรปมลคาทประเมนมลคา 323,346,789.00 บาท ( -สามรอยยสบสามลานสามแสนสหมนหกพนเจดรอยแปดสบเกาบาทถวน- )

ผประเมน Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย)


แผนทตง

5.1 การประเมนมลคาทดนโดยวธ Land and Building Method



ผประเมนราคาอสระไดพจารณาเลอกใชวธ Land and Building Method โดยเปนหนงในวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Comparison Approach) ซงเปนวธสากลทใชกนอยางแพรหลายและเปนวธเดยวกนกบทผประเมนสนทรพยอสระในประเทศไทยใชประเมนมลคาทดนของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ โดยวธการประเมนมลคาทดนดงกลาวจะ ประเมนโดยการใชวธเปรยบเทยบราคาซอขาย ส ารวจราคาตลาดของทดนบรเวณใกลเคยงโดยรอบของทตงสนทรพยทประกาศขายโดยเจาของทดนหรอตวแทนจ าหนายอสงหารมทรพย และน าราคาขายดงกลาวมาปรบปรงดวยปจจยสงแวดลอมตาง ๆ ทเหมอน หรอตางกนกบสนทรพย เชน รปราง ขนาด สถานท และ ลกษณะการใชงานทดน ของอสงหารมทรพยทคลายกน เปนตน ซงทางผประเมนพจารณาใชวธเปรยบเทยบราคาทดนตอหนวย (รปอนเดยตอตารางเมตร) ณ วนทประเมนมลคา ไดดงน

รายการ พนท (ตร.ม)

ราคา/ตร.ม)

มลคาโดยประมาณ

หมายเหต

ทดน

1 9 ม.ค. 2559 -Plot 69-D; มการขายโฉนดทดนระหวาง Kamataka Plascom Enaineers Pvt. Limited และ DEIPL

12,099.00

พนททไดระบ 130,232.55 ตร.ฟต

พนทดน (แปลงหนวย 10.7584 ตอ ตร.ม.) 130,165.88 3,150.00 410,022,527 Circle rate Rs. 1,162 per Sft

2 7 เม.ย. 2559- Plot 69-C (ทศใต); มการขายโฉนดทดนระหวาง M. Mansoor Ali และ B.A.R. Mohammad Ali และ DEIPL

1,950.06

พนทดน (แปลงหนวย 10.7584 ตอ ตร.ม.) 20,979.53 3,150.00 66,085,505

3 7 เม.ย. 2559- Plot 69-C (ทศเหนอ); มการขายโฉนดทดนระหวาง Mr. Vishal P Bohra และ Mr. Mahaveer PBohra และ DEIPL

2,008.94


4 10 ส.ค. 2559-Plot 69-B; การขายโฉนดทดนระหวาง M/s Raffles - Stamford Press India Pvt. Limited และ DEIPL

4,043.00


5 หก พนททโดนเวนคน (ตร.ม.) (511.00)

พนทดน (แปลงหนวย 10.7584 ตอ ตร.ม.) (5,497.54) 3,150.00 (1,609,650)

6 บวก ไดรบเงนชดเชย (ของพนท 511 ตร.ม.) 19,106,029

มลคาทรพยสน = A 698,698,364 รปอนเดย มลคาทรพยสน (ปดเศษ) 698,700,0001/ รปอนเดย มลคาทรพยสน (ปดเศษ) 323,346,789 บาท

หมายเหต 1/ อตราแลกเปลยน 1 รปอนเดย ตอ 0.4628 บาท เฉลยเดอนธนวาคม 2561 อางองจากอตราแลกเปลยนทบรษทฯใชในการจดท างบการเงน

ดงนน เมอผประเมนราคาอสระท าการประเมนมลคาทดนพรอมสงปลกสราง(ประเมนเฉพาะทดน) จะไดมลคา เทากบ 698,700,000.00 รปอนเดย หรอเทากบ 323,346,789.00 บาท



6. รายการท 6: ทดนจ านวน 2 แปลง เนอทรวม 15,564.69 ตารางเมตร ตงอยท Gurugram, Haryana ประเทศอนเดย ประเมนวนท 1 มกราคม 2562 (จดท าโดย Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย))


ประเภทสนทรพย ทดน

ทตงสนทรพย Plot No.42&43 Sector 35, Industrial Estate, Gurugram, Haryana, INDIA

ทดน Plot No.42&43 ขนาดทดน 15,564.69 ตารางเมตร

เอกสารสทธทดน Plot No.42&43 Sector 35, Industrial Estate, Gurugram, Haryana -122001


ตารางเมตร 1 Plot No.42 9,504.69 2 Plot No.43 6,060.00

รวมเนอทดนทรพยสน 15,565.20

ผถอกรรมสทธทดน Delta Electronics India Pvt. Limited

วตถประสงคการประเมน เพอทราบมลคาตลาด ณ ปจจบนของทรพยสน น าไปประกอบการพจารณากบ Delta Electronics India Pvt. Ltd. และเพอวตถประสงคสาธารณะ

วธการประเมนมลคา Land and Builing Method

สรปมลคาทประเมนมลคา 230,498,585.00 บาท ( -สองรอยสามสบลานสแสนเกาหมนแปดพนหารอยแปดสบหาบาทถวน- )

ผประเมน Sanjeev Saxena (ประเมนทรพยสนในประเทศอนเดย)

วนทประเมน 1 มกราคม 2562

แผนทตง

6.1 การประเมนมลคาทดนโดยวธ Land and Building Method

ผประเมนราคาอสระไดพจารณาเลอกใชวธ Land and Building Method โดยเปนหนงในวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Comparison Approach) ซงเปนวธสากลทใชกนอยางแพรหลายและเปนวธเดยวกนกบทผประเมนสนทรพยอสระในประเทศไทยใชประเมนมลคาทดนของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ โดยวธการประเมนมลคาทดนดงกลาวจะ ประเมนโดยการใชวธเปรยบเทยบราคาซอขาย ส ารวจราคาตลาดของทดนบรเวณใกลเคยงโดยรอบของ



ทตงสนทรพยทประกาศขายโดยเจาของทดนหรอตวแทนจ าหนายอสงหารมทรพย และน าราคาขายดงกลาวมาปรบปรงดวยปจจยสงแวดลอมตาง ๆ ทเหมอน หรอตางกนกบสนทรพย เชน รปราง ขนาด สถานท และ ลกษณะการใชงานทดน ของอสงหารมทรพยทคลายกน เปนตน ซงทางผประเมนพจารณาใชวธเปรยบเทยบราคาทดนตอหนวย (รปอนเดยตอตารางเมตร) ณ วนทประเมนมลคา ไดดงน

รายการ พนท ราคา/หนวย

มลคายตธรรม (รปอนดย)

หมายเหต

1 ทดน พนทรวม 15,564.69 32,000 498,070,080 HSIIDC เรททจดสรรในป 2560-2561

สรปราคาประเมนทดน(ปด) 498,070,000 รปอนเดย สรปราคาประเมนทดน(ปด) 230,498,585.002/ บาท หมายเหต 1/Plot No.42พบวา มขนาดประมาณ 9,504.69 ตารางเมตรในการวดทางกายภาพ ณ วนทครอบครอง วนท 11 ตลาคม 2553 ซงถกบนทกไว (พนท

ทถกตองคอ 9,505.20 ตารางเมตร) 2/ อตราแลกเปลยน 1 รปอนเดย ตอ 0.4628 บาท เฉลยเดอนธนวาคม 2561 อางองจากอตราแลกเปลยนทบรษทฯใชในการจดท างบการเงน

ดงนน เมอผประเมนราคาอสระท าการประเมนมลคาทดน จะไดมลคา เทากบ 498,070,000.00 รปอนเดย หรอเทากบ 230,498,585.00 บาท



7. รายการท 7: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 84.324 ตารางเมตร ทอย Coesterweg 41,45, 47, 59494 Soest ประเทศเยอรมน ประเมนวนท 7 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Kreishaus Soest Gutachterausschuss (ประเมนทรพยสนในประเทศเยอรมน))

ขอมลทรพยสนทถกประเมน ประเภทสนทรพย ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน)

ทตงสนทรพย Coesterweg 41,45, 47, 59494 Soest ประเทศเยอรมน

สงปลกสราง อาคารส านกงาน คลงสนคา ศนยเทคโนโลย และอพารทเมนท

ทดน พนททงหมด 84.324 ตารางเมตร

เอกสารสทธทดน ทดนเลขท 241,245, 296, 344, 345, 346, 381,382, 410 และ 459 of the district Soest, field 10th of the real estate Delta Energy Property (Germany) GmbH, Soest (Land Registry of Soest, sheet 17926)

ผถอกรรมสทธทดน Delta Energy Property (Germany)



วธการประเมนมลคา อางองจากราคาของกรมทดนของประเทศเยอรมน ซงสะทอนถงมลคาปจจบนของทดนทท าการประเมน

แนวทางการประเมนมลคา แนวทางการประเมนราคาทดนในประเทศเยอรมน ในการประเมนราคาทดนในประเทศเยอรมนนนจะมกระบวนการทแตกตางจากการประเมนราคาทดนในประเทศไทยทจะใชผประเมนราคาทรพยสนอสระทไดรบความเหนชอบจากสมาคมผประเมนราคาทรพยสนแหงประเทศไทย (“VAT”) และเปนบรษทประเมนมลคาทรพยสนในตลาดทนและผประเมนหลกทไดรบความเหนชอบจาก ส านกงาน ก.ล.ต. ท าการประเมนราคาทดนนนๆ ทบรษทฯ ถอกรรมสทธ แตส าหรบการประเมนมลคาทดนในประเทศเยอรมนนน รฐบาลกลางจะก าหนดใหคณะกรรมการทองถนในแตละเขตท าการประเมนราคาทดนทกๆ ป และจะใชราคาดงกลาวอางองเปนราคาตลาดส าหรบใชในการซอขายเปนหลก ซงจะสามารถสะทอนราคาตลาดของทดน ณ ปนนๆ ได

สรปมลคาทประเมนมลคา1/ 156,523,025.44 บาท (-หนงรอยหาสบหกลานหาแสนสองหมนสามพนยสบหาบาทสสบสสตางค-)

ผประเมน Kreishaus Soest Gutachterausschuss (ประเมนทรพยสนในประเทศเยอรมน)


แผนทตง

หมายเหต 1/ / อตราแลกเปลยน 1 ยโรเทากบ 37.1242 บาท เฉลยเดอนธนวาคม 2561 อางองจากอตราแลกเปลยนทบรษทฯใชในการจดท างบการเงน



8. รายการท 8: ทดนพรอมส งปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอท รวม 333 ตารางเมตร ทอย Cadastral territory of Karlova Ves, municipality of Bratislava- borough of Karlova Ves, district of Bratislava IV. ประเทศสโลวาเกย ประเมนวนท 3 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Ing jan duris nam Sv (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))


ทตงสนทรพย the Capital City of Bratislava - borough of Karlova Ves, cadastral territory of Karlova Ves. ประเทศสโลวาเกย

ทดน พนททงหมด 333 ตารางเมตร

สงปลกสราง อาคารส านกงาน land register No. 5, parcel number 3117/2

เอกสารสทธทดน โฉนดทดนเลขท 2254 parcel No. 3117/2 and 3117/3.


ตารางเมตร 1 parcel No. 3117/2. 257.00 2 parcel No. 3117/3. 76.00

รวมเนอทดนทรพยสน 333.00 ผถอกรรมสทธทดน Delta Electronics (Slovakia), s.r.o., Trencianska 19, Nova Dubnica, Postcode 01851, Slovak Republic


วธการประเมนมลคา The positional differentiation method.

สรปมลคาทประเมนมลคา 2,821,438.72 บาท ( -สองลานแปดแสนสองหมนหนงพนสรอยสามสบแปดบาทเจดสบสองสตางค- )

ผประเมน Ing jan duris nam Sv (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย)


แผนทตง

ในการประเมนราคาทดนในประเทศสโลวาเกยนน ผประเมนทรพยสนอสระมแนวทางการประเมนมลคาทดน 3 วธ ไดแก 1.) Market Comparison Approach เปนวธทเปรยบเทยบราคาทดนจากราคาตลาด ซงเปนวธสากลทใชกนอยางแพรหลายและเปนวธเดยวกนกบทผประเมนราคาสนทรพยอสระในประเทศไทยใชทวไป 2.) Yield Method เปนวธท



ประเมนราคาทดนจากความสามารถในการสรางกระแสเงนสดจากทดน เชน การให เชาทดน เปนตน ซงจะมลกษณะคลายคลงกบว ธ Income Approach ทผ ประเมนราคาทรพยสนอสระในประเทศไทยใชในการประเมนมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทน และ 3.) Position Differentiation Method เปนวธประเมนราคาทดนโดยอางองจากราคาทดนเรมตนตอตารางเมตรทก าหนดโดยเทศบาลนนๆ และปรบปรงดวยสมประสทธตางๆ ของทดนทถกประเมน เชน ลกษณะการใชงาน การคมนาคม สาธารณปโภค และ ความหนาแนนของพนท เปนตน จนสะทอนมลคาทดนทเหมาะสม ทงนในการประเมนราคาทดนทประเทศสโลวาเกยนนผประเมนทรพยสนอสระเลอกใชวธท 3.) Position Differentiation Method ในการประเมนราคาทดน เนองจาก ผประเมนทรพยสนอสระไมมขอมลทดนบรเวณรอบๆ ทมลกษณะใกลเคยงกบทดนทถกประเมนอยางเพยงพอ นอกจากน ทดนทถกประเมนนนเปนทดนทตงโรงงาน ไมไดถกน าไปใหเชาเพอสรางกระแสเงนโดยตรง ดงนนผประเมนทรพยสนอสระจงเหนวาหากประเมนราคาทดนดวย วธท 1) และ 2) นนจะไมสามารถสะทอนราคาทดนไดอยางถกตองได

8.1 การประเมนมลคาทดนโดยวธ The positional differentiation method ท าการวเคราะหต าแนงของทรพยสนเลขท 3117/2 และ 3117/3 บนโฉนดเลขท 2254, BA- borough of Karlova

Ves, cadastral territory of Karlova Ves ดงน

เลขทดน ประเภทของทดน Formula พนททงหมด (ตารางเมตร)

ผถอกรรมสทธ1/

พนท (ตารางเมตร)

3117/2 อาคารและพนทโดยรอบ 257 257.00 1/1 257.00 3117/3 อาคารและพนทโดยรอบ 76 76.00 1/1 76.00

พนททงหมด 333.00 หมายเหต 1/ ผ ถอกรรมสทธทางกฎหมาย คอ 1. Delta Electronics (Slovakia) s.r.o.ซงเปนบรษทยอยของ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

มลคาทวไปของทดน (General value of the land plot)

ชอ การค านวณ มลคา

Positional differentiation coefficient kPD= 1.50*1.05*1.00*1.20*1.40*1.30*1.00 3.4398

มลคาทดนตอตารางเมตร GVMU =IVMU * kPD = 66.39 ยโร/ตร.ม.* 3.4398 228.37 ยโร/ตร.ม. มลคาทวไปของทดน GVLP = M*GVMU = 333.00 ตร.ม.*228.37 ยโร/ตร.ม. 76,047.21 ยโร

แบงเปนรายละเอยดแตละเลขทดน

ชอ การค านวณ มลคาโดยทวไปของทดนทงหมด (ยโร) parcel No.3117/2 257.00 ตร.ม. * 228.37 ยโร/ตร.ม.*1/1 58,691.09 parcel No.3117/3 76.00 ตร.ม.* 228.37 ยโร/ตร.ม.*1/1 17,356.12

ทงหมด 76,047.21

สรปมลคาของทดน

ชอ General Value หนวย ทดน พนททสรางอาคารและสนามหญา parcel No.3117/2 (257 ตร.ม.) 58,691.09 ยโร พนททสรางอาคารและสนามหญา parcel No.3117/2 (76 ตร.ม.) 17,356.12 ยโร รวมมลคาทดน (330 ตร.ม.) 76,047.21 ยโร รวม general value 76,047.21 ยโร



ชอ General Value หนวย General value (ปดเศษ) 76,000.00 ยโร General value (ปดเศษ) 2,821,438.721/ บาท

หมายเหต 1/ อตราแลกเปลยน 1 ยโรเทากบ 37.1242 บาท เฉลยเดอนธนวาคม 2561 อางองจากอตราแลกเปลยนทบรษทฯใชในการจดท างบการเงน

ดงนน เมอท าการวเคราะหทรพยสนทประเมนมลคาเปนทดนพรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 333.00 ตารางเมตร ดงนน จากการประเมนมลคาทดนท ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 76,000.00 ยโร หรอ เทากบ 2,821,438.72 บาท



9. รายการท 9: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 72,264 ตารางเมตร ทอย the Priemyselna’ ulica in the industrial zone of Dubnica nad Vahom ประเทศสโลวาเกย ประเมนวนท 6 ธนวาคม 2561 (จดท าโดย Ing jan duris nam Sv (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))


ทตงสนทรพย The Priemyselna’ ulica in the industrial zone of Dubnica nad Vahom.ประเทศสโลวาเกย

ทดน ทดนพนท 72,264 ตารางเมตร

สงปลกสราง อาคารโรงงาน บนเลขทดน 4479/12 - 4479/18, 4479/27, 4479/38, 4479/39, 4-479/42, 4479/44 - 4479/48

เอกสารสทธทดน โฉนดทดนเลขท 5666 plots of the "C" Register of the Land Register No. 4479/12 ถง 4479/18, 4479/27, 4479/38, 4479/39, 4479/42, 4479/44 ถง 4479/48


ตารางเมตร 1 Plot No. 4479/12 504.00 2 Plot No. 4479/13 27,855.00 3 Plot No. 4479/14 421.00 4 Plot No. 4479/15 14,505.00 5 Plot No. 4479/16 41.00 6 Plot No. 4479/17 123.00 7 Plot No. 4479/18 12,564.00 8 Plot No. 4479/27 250.00 9 Plot No. 4479/38 410.00

10 Plot No. 4479/39 1,774.00 11 Plot No. 4479/42 17.00 12 Plot No. 4479/44 11,484.00 13 Plot No. 4479/45 1,757.00 14 Plot No. 4479/46 542.00 15 Plot No. 4479/47 9.00 16 Plot No. 4479/48 8.00

รวมเนอทดนทรพยสน 72,264.00 ผถอกรรมสทธทดน Delta Electronics (Slovakia), s.r.o.,



สรปมลคาทประเมนมลคา 72,020,935.76 บาท ( -เจดสบสองลานสองหมนเการอยสามสบหาบาทเจดสบหกสตางค- )

ผประเมน Ing Pavol Rosival (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย)




แผนทตง

ในการประเมนราคาทดนในประเทศสโลวาเกยนน ผประเมนทรพยสนอสระมแนวทางการประเมนมลคาทดน 3 วธ ไดแก 1.) Market Comparison Approach เปนวธทเปรยบเทยบราคาทดนจากราคาตลาด ซงเปนวธสากลทใชกนอยางแพรหลายและเปนวธเดยวกนกบทผประเมนราคาสนทรพยอสระในประเทศไทยใชทวไป 2.) Yield Method เปนวธทประเมนราคาทดนจากความสามารถในการสรางกระแสเงนสดจากทดน เชน การใหเชาทดน เปนตน ซงจะมลกษณะคลายคลงกบว ธ Income Approach ทผ ประเมนราคาทรพยสนอสระในประเทศไทยใชในการประเมนมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทน และ 3.) Position Differentiation Method เปนวธประเมนราคาทดนโดยอางองจากราคาทดนเรมตนตอตารางเมตรทก าหนดโดยเทศบาลนนๆ และปรบปรงดวยสมประสทธตางๆ ของทดนทถกประเมน เชน ลกษณะการใชงาน การคมนาคม สาธารณปโภค และ ความหนาแนนของพนท เปนตน จนสะทอนมลคาทดนทเหมาะสม ทงนในการประเมนราคาทดนทประเทศสโลวาเกยนนผประเมนทรพยสนอสระเลอกใชวธท 3.) Position Differentiation Method ในการประเมนราคาทดน เนองจาก ผประเมนทรพยสนอสระไมมขอมลทดนบรเวณรอบๆ ทมลกษณะใกลเคยงกบทดนทถกประเมนอยางเพยงพอ นอกจากน ทดนทถกประเมนนนเปนทดนทตงโรงงาน ไมไดถกน าไปใหเชาเพอสรางกระแสเงนโดยตรง ดงนนผประเมนทรพยสนอสระจงเหนวาหากประเมนราคาทดนดวย วธท 1) และ 2) นนจะไมสามารถสะทอนราคาทดนไดอยางถกตองได

9.1 การประเมนมลคาทดนโดยวธ The positional differentiation method. ท าการวเคราะหต าแนงของทรพยสนแปลง C Register of the Land Register No. 4479/12 to 4479/18,

4479/27, 4479/38, 4479/39, 4-479/42, 4479/44 to 4479/48 มรายละเอยดดงน

เลขท ประเภทของทดน Formula พนททงหมด (ตารางเมตร)

จ านวนผถอกรรมสทธ2/


4479/12 พนทอนๆ1/ 504 504.00 1/1 504.00 4479/13 อาคารและพนทโดยรอบ 27,855 27,855.00 1/1 27,855.00 4479/14 พนทอนๆ1/ 421 421.00 1/1 421.00 4479/15 อาคารและพนทโดยรอบ 14,505 14,505.00 1/1 14,505.00 4479/16 อาคารและพนทโดยรอบ 41 41.00 1/1 41.00 4479/17 อาคารและพนทโดยรอบ 123 123.00 1/1 123.00 4479/18 อาคารและพนทโดยรอบ 12,564 12,564.00 1/1 12,564.00






4479/27 อาคารและพนทโดยรอบ 250 250.00 1/1 250.00 4479/38 อาคารและพนทโดยรอบ 410 410.00 1/1 410.00 4479/39 อาคารและพนทโดยรอบ 1,774 1,774.00 1/1 1,774.00 4479/42 อาคารและพนทโดยรอบ 17 17.00 1/1 17.00 4479/44 อาคารและพนทโดยรอบ 11,484 11,484.00 1/1 11,484.00 4479/45 อาคารและพนทโดยรอบ 1,757 1,757.00 1/1 1,757.00 4479/46 อาคารและพนทโดยรอบ 542 542.00 1/1 542.00 4479/47 อาคารและพนทโดยรอบ 9 9.00 1/1 9.00 4479/48 อาคารและพนทโดยรอบ 8 8.00 1/1 8.00

พนททงหมด 72,264.00 หมายเหต 1/ สวนไมประดบ ถนน ทจอดรถ และพนทใชสอยสเขยว

2/ ผ ถอกรรมสทธทางกฎหมาย คอ 1. Delta Electronics (Slovakia) s.r.o.ซงเปนบรษทยอยของ บรษท เดลตา อเลคโทรนคส (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

มลคาทวไปของทดน (General value of the land plot) รายการ การค านวณ มลคา

Positional differentiation coefficient kPD= 1.00*1.05*1.00*1.10*1.40*2.50*1.00 4.0425 มลคาทดนตอตารางเมตร VŠHMJ =VHMJ * kPD = 6.64 ยโร/ตร.ม.* 4.0425 26.84 ยโร/ตร.ม. มลคาทวไปของทดน VŠHPOZ= M* VŠHMJ = 72,264.00 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม. 1,939,565.76 ยโร


ชอ การค านวณ มลคาโดยทวไปของทดนทงหมด (ยโร) Plot No.4479/12 504 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 13,527.36 Plot No.4479/13 27,855 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม. *1/1 747,628.20 Plot No.4479/14 421 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 11,299.64 Plot No.4479/15 14,505 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 389,314.20 Plot No.4479/16 41 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 1,100.44 Plot No.4479/17 123 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 3,301.32 Plot No.4479/18 12,564 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 337,217.76 Plot No.4479/27 250 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 6,710.00 Plot No.4479/38 410 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 11,004.40 Plot No.4479/39 1,774 ตร.ม.* 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 47,614.16 Plot No.4479/42 17 ตร.ม.* 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 456.28 Plot No.4479/44 11,484 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม. *1/1 308,230.56 Plot No.4479/45 1,757 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 47,157.88 Plot No.4479/46 542 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 14,547.28 Plot No.4479/47 9 ตร.ม. * 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 241.56 Plot No.4479/48 8 ตร.ม.* 26.84 ยโร/ตร.ม.*1/1 214.72

รวม 1,939,565.76



สรปมลคาของทดน ชอ General Value หนวย

ทดน Plot No.4479/12 13,527.36 ยโร Plot No.4479/13 747,628.20 ยโร Plot No.4479/14 11,299.64 ยโร Plot No.4479/15 389,314.20 ยโร Plot No.4479/16 1,100.44 ยโร Plot No.4479/17 3,301.32 ยโร Plot No.4479/18 337,217.76 ยโร Plot No.4479/27 6,710.00 ยโร Plot No.4479/38 11,004.40 ยโร Plot No.4479/39 47,614.16 ยโร Plot No.4479/42 456.28 ยโร Plot No.4479/44 308,230.56 ยโร Plot No.4479/45 47,157.88 ยโร Plot No.4479/46 14,547.28 ยโร Plot No.4479/47 241.56 ยโร Plot No.4479/48 214.72 ยโร รวมมลคาทดนทงหมด (72,264.00 m2) 1,939,565.76 ยโร รวม general value 1,939,565.76 ยโร General value (ปดเศษ) 1,940,000.00 ยโร General value 72,020,935.761/ บาท


ดงนนเมอท าการวเคราะหทรพยสนทประเมนมลคา เปนทดนพรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 72,264.00 ตารางเมตร ดงนน จากการประเมนมลคาทดนท ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 1,940,000.00 ยโร หรอ เทากบ 72,020,935.76 บาท



10. รายการท 10: ทดนพรอมสงปลกสราง (ประเมนมลคาเฉพาะทดน) เนอทรวม 10,575 ตารางเมตร ทอย cadastral area and municipality of Liptovský Hrádok ประเทศสโลวาเกย ประเมนวนท 29 มกราคม 2562 (จดท าโดย Ing Dana Piatková (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย))


ทตงสนทรพย Cadastral area and municipality of Liptovský Hrádok ประเทศสโลวาเกย

ทดน ทดนพนท 10,575 ตารางเมตร

สงปลกสราง อาคารโรงงาน บนเลขทดน 1121/15 สนาม/ลาน บนเลขทดน 1121/1 และ 1121/31 ศนยจายพลงงาน บนเลขทดน 1121/60 ทางเขาและลานจอดรถ บนเลขทดน 1126/6, 1126/8 และ 1126/10

เอกสารสทธทดน ทดนเลขท 1472 ส าหรบ cadastral area and municipality of Liptovský Hrádok ประกอบดวย Parcels of “C” Registry recoded no. 1121/1, 1121/15, 1121/31, 1121/60, 1126/6, 1126/8 และ 1126/10


ตารางเมตร 1 Parcle No. 1121/1 4,994.00 2 Parcle No. 1121/15 2,598.00 3 Parcle No. 1121/31 272.00 4 Parcle No. 1121/60 16.00 5 Parcle No. 1126/6 1,833.00 6 Parcle No. 1126/8 846.00 7 Parcle No. 1126/10 16.00

รวมเนอทดนทรพยสน 10,575.00 ผถอกรรมสทธทดน ELTEK, s.r.o.,



สรปมลคาทประเมนมลคา 8,130,198.42 บาท ( -แปดลานหนงแสนสามหมนหนงรอยเกาสบแปดบาทสสบสองสตางค- )

ผประเมน Ing Dana Piatková (ประเมนทรพยสนในประเทศสโลวาเกย)

วนทประเมน 29 มกราคม 2562



แผนทตง

ในการประเมนราคาทดนในประเทศสโลวาเกยนน ผประเมนทรพยสนอสระมแนวทางการประเมนมลคาทดน 3 วธ ไดแก 1.) Market Comparison Approach เปนวธทเปรยบเทยบราคาทดนจากราคาตลาด ซงเปนวธสากลทใชกนอยางแพรหลายและเปนวธเดยวกนกบทผประเมนราคาสนทรพยอสระในประเทศไทยใชทวไป 2.) Yield Method เปนวธทประเมนราคาทดนจากความสามารถในการสรางกระแสเงนสดจากทดน เชน การใหเชาทดน เปนตน ซงจะมลกษณะคลายคลงกบว ธ Income Approach ทผ ประเมนราคาทรพยสนอสระในประเทศไทยใชในการประเมนมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทน และ 3.) Position Differentiation Method เปนวธประเมนราคาทดนโดยอางองจากราคาทดนเรมตนตอตารางเมตรทก าหนดโดยเทศบาลนนๆ และปรบปรงดวยสมประสทธตางๆ ของทดนทถกประเมน เชน ลกษณะการใชงาน การคมนาคม สาธารณปโภค และ ความหนาแนนของพนท เปนตน จนสะทอนมลคาทดนทเหมาะสม ทงนในการประเมนราคาทดนทประเทศสโลวาเกยนนผประเมนทรพยสนอสระเลอกใชวธท 3.) Position Differentiation Method ในการประเมนราคาทดน เนองจาก ผประเมนทรพยสนอสระไมมขอมลทดนบรเวณรอบๆ ทมลกษณะใกลเคยงกบทดนทถกประเมนอยางเพยงพอ นอกจากน ทดนทถกประเมนนนเปนทดนทตงโรงงาน ไมไดถกน าไปใหเชาเพอสรางกระแสเงนโดยตรง ดงนนผประเมนทรพยสนอสระจงเหนวาหากประเมนราคาทดนดวย วธท 1) และ 2) นนจะไมสามารถสะทอนราคาทดนไดอยางถกตองได

10.1 การประเมนมลคาทดนโดยวธ The positional differentiation method.

ท าการวเคราะหต าแนงของทรพยสนแปลง “C” Registry recoded no. 1121/1, 1121/15, 1121/31, 1121/60, 1126/6, 1126/8 และ 1126/10 มรายละเอยดดงน




1121/1 อาคารและพนทโดยรอบ 4,994 4,994.00 1/1 4,994.00 1121/15 อาคารและพนทโดยรอบ 2,598 2,598.00 1/1 2,598.00 1121/31 อาคารและพนทโดยรอบ 272 272.00 1/1 272.00 1121/60 อาคารและพนทโดยรอบ 16 16.00 1/1 16.00 1126/6 อาคารและพนทโดยรอบ 1,833 1,833.00 1/1 1,833.00 1126/8 อาคารและพนทโดยรอบ 846 846.00 1/1 846.00






1126/10 อาคารและพนทโดยรอบ 16 16.00 1/1 16.00 พนททงหมด 10,575.00

มลคาทวไปของทดน (General value of the land plot) รายการ การค านวณ มลคา

Positional differentiation coefficient kPD= 1.00*1.05*0.90*1.10*1.50*1.00*1.00 1.5593 มลคาทดนตอตารางเมตร VŠHMJ =VHMJ * kPD = 13.28 ยโร/ตร.ม.* 1.5593 20.71 ยโร/ตร.ม. มลคาทวไปของทดน VŠHPOZ= M* VŠHMJ = 10,575.00 ตร.ม. *20.71 ยโร/ตร.ม. 219,008.25 ยโร


ชอ การค านวณ มลคาโดยทวไปของทดนทงหมด (ยโร) Parcel No.1121/1 4,994 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 103,425.74 Parcel No.1121/15 2,598 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม. *1/1 53,804.58 Parcel No.1121/31 272 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 5,633.12 Parcel No.1121/60 16 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 331.36 Parcel No.1126/6 1,833 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 37,961.43 Parcel No.1126/8 846 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 17,520.66 Parcel No.1126/10 16 ตร.ม. * 20.71 ยโร/ตร.ม.*1/1 331.36

รวม 219,008.25

สรปมลคาของทดน

ชอ General Value หนวย ทดน Parcel No.1121/1 103,425.74 ยโร Parcel No.1121/15 53,804.58 ยโร Parcel No.1121/31 5,633.12 ยโร Parcel No.1121/60 331.36 ยโร Parcel No.1126/6 37,961.43 ยโร Parcel No.1126/8 17,520.66 ยโร Parcel No.1126/10 331.36 ยโร รวมมลคาทดนทงหมด (10,575.00 m2) 219,008.25 ยโร รวม general value 219,008.25 ยโร General value (ปดเศษ) 219,000.00 ยโร General value 8,130,198.421/ บาท


ดงนนเมอท าการวเคราะหทรพยสนทประเมนมลคา เปนทดนพรอมสงปลกสราง เนอทดนรวมทงหมด 10,575.00 ตารางเมตร ดงนน จากการประเมนมลคาทดนท ของผประเมนราคาสนทรพยอสระ จะไดมลคาของทดน เทากบ 219,000.00 ยโร หรอ เทากบ 8,130,198.42 บาท

เอกสารแนบ 1 ข้อมูลการประเมิน ... · 2019. 4....

Documents