เอกสารแนบ 1 - singha estate...บร ษ ท ส งห เอสเตท...

บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)

128

เอกสารแนบ 1 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสน บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)


129

1. การประเมนราคาหองชดพกอาศย โครงการอาคารชด อาคารชดอนโทร คอนโดมเนยม

รายละเอยดทรพยสน : หองชดพกอาศย จ านวน 32 ยนต เนอทหองชดรวมประมาณ 1,369.11 ตารางเมตร

ทตงทรพยสน : ชนท 28-34 ภายในอาคารชดอนโทร คอนโดมเนยม ถนนประดพทธ แขวงสามเสน

ใน เขตพญาไท กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : หนงสอกรรมสทธหองชด จ านวน 32 ฉบบ

ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)

ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน

วนทท าการประเมนมลคา : 28 สงหาคม 2557

วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด

แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market

Approach) โดยประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลง

ซอ-ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบ

ทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอข าย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระ

เงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก

นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน


130

รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ

ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4

ประเภท

ทรพยสน

หองชดโครงการอน

โทรคอนโดมเนยม

ชนท 28

หองชดโครงการอนโทร

คอนโดมเนยมชนท 27





หองชดโครงการลมพน

เพลส พหล-สะพานควาย

ชนท 28

ท าเลทตง ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ

ขนาดเนอทใช

สอย (ตร.ม.)37.84 37.84 37.84 38.22 35

ชวงเวลา ส.ค. 57 ธ.ค. 56 ส.ค. 57 ม.ค. – ส.ค. 2557

ราคาเสนอขาย 86,945 - 90,267 100,000

ราคาซอขาย - 81,924 - -

ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอ-ขาย 5% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -12%

ส.ค. 57 0% ธ.ค. 56 0% ส.ค. 57 0% ม.ค. – ส.ค. 57 0%

78,251 86,020 81,240 88,000

ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%


ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%






0% 0% 0% -10%

78,251 86,020 81,240 79,200

25% 25% 25% 25%

มลคาตลาด

(บาท/ตร.ม.)81,178 19,563 21,505 20,310 19,800

มลคาสทธ

(บาท/ตร.ม.)81,000

ท าเลทตงโครงการ

สภาพตลาด

การปรบฐาน

ปจจยภายนอก

เงอนไขในการขาย

ราคาหลงปรบปจจยภายนอก

ปจจยภายใน

สงอ านวยความสะดวกภายในอาคาร

ผลของปจจยภายใน

มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ม.)

การถวงน าหนกความนาเชอถอ

ต าแหนงทตงหองชด (ชน)

ระบบขนสงมวลชน (รถไฟฟา)

ซอเสยงผประกอบการ

ขนาดเนอทใชสอย

การตกแตง

ทศนยภาพ (วว)

จากตาง รางดงกลาวขางตน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดด าเนนการวเคราะหและค านวณเปรยบเทยบ

ขอมลกบทรพยสน ซงเปนหองชดพกอาศย ทตงอยบนชนท 28 และจากวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) ตาม

ตารางขางตน ไดผลลพธมลคาของทรพยสน ซงเปนหองช ดพกอาศยบนชนท 28 เทากบประมาณ 81,000 บาทตอตาราง

เมตร ส าหรบหองชดพกอาศยอนๆ ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดพจารณาปรบมลคาของหองชดขนตามชนทตง

ของหองชด ในอตราประมาณ 1,000 บาทตอตารางเมตรตอชน จากนนรวมของมลคาทรพยสนหองชดพก อาศย จ านวน

32 ยนต ซงผประเมนราคาทรพยสนอสระพจารณาถงการขายทรพยสนทงกลม (Portfolio) ใหแกผซอในรายเดยว (Sale

in one line) แทนทจะแบงขายทรพยสนเปนรายยนตแกผซอรายยอยหลายๆ ราย จงก าหนดใหมสวนลดในการขาย


131

ทรพยสนในคราวเดยว โด ยสวนลดดงกลาวเปนการพจารณาจากการประหยดคาใชจายในการบรหารและขาย คา

ดอกเบยทผประกอบการสามารถประหยดได เปนตน โดยก าหนดอตราสวนลดเทากบ 15% ดงนนจงสามารถสรปมลคา

ตลาดทรพยสนไดดงน

มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคา (จ านวน 32 ยนต) 115,428,530 บาท

หก อตราสวนลด (15%) 17,314,280 บาท

มลคาทรพยสนสทธ 98,114,251 บาท

หรอประมาณ 98,100,000 บาท

ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ

มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจาก ผ

ประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ และ

ปรบแกปจจยภายในตางๆ เชน ท าเลทตงโครงการ ต าแหนงทตงหองชด (ชน) ระบบขนสงมวลชน (รถไฟฟา) ขนาดเนอ

ทใชสอย การตกแตง ทศนยภาพ (วว) และสงอ านวยความสะดวกภายในอาคาร จากนน จงน าไปปรบดวยการถวง

น าหนกความนาเชอถอของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนทท าการประเมนเทากบ 81,000 บาทตอ

ตารางเมตร ซงมลคาดงกลาวผประเมนราคาทรพยสนอสระก าหนดใหเปนมลคาของหองชดพกอาศยบนชนท 28

จากนนปรบมลคาของหองชดขนตามชนทตงของหองชดในอตรา 1,000 บาทตอตารางเมตรตอชน แลวจงหกสวนลดใน

การขายทรพยสนในคราวเดยวในอตรา ประมาณ 15% ของมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคา เพราะฉะนนราคา

ประเมนมลคาทรพยสนจงมคาประมาณ 98,100,000 บาท

อยางไรกตาม ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 คงเหลอทรพยสนจ านวน 11 ยนต ดงนน ทปรกษาทางการเงนอสระ

จงไดท าการปรบปรงมลคาโดยอาศย ขอมลตามรายงานการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ พบวาจะม

มลคาทรพยสนเทากบ 52,876,766 บาท


132

2. การประเมนราคาทดนพรอมทาวนเฮาสและทดนวางเปลา โครงการ “รสา แมกซวลล”

รายละเอยดทรพยสน : ทรพยสนสวนท 1 ทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต (อยระหวาง

ด าเนนการกอสราง) และ

ทรพยสนสวนท 2 ทดนวางเปลา (ไมไดอยภายใตการจดสรร) จ านวน 1 แปลง

ทตงทรพยสน : ตงอยภายในโครงการ “รสา แมกซวลล (พหลโยธน 73)” ซอยพหลโยธน 73 (ซอย

หงวน เหวยนระว) ถนนพหลโยธน แขวงสนามบน เขตดอนเมอง

กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดน จ านวน 68 โฉนด


ภาระผกพน : ทรพยสนสวนท 1 จดจ านองเปนประกนกบธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน)

ทรพยสนสวนท 2 ไมมภาระผกพน

วนทท าการประเมนมลคา : 1 กนยายน 2557



แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทน (Cost Approach) และวธพจารณา

จากรายได (Income Approach) โดยใชเทคนคการหามลคาทดนสวนทเหลอ (Residual Technique) เปนเกณฑในการ

ประเมนมลคาทรพยสนสวนท 1 และใชวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคา

ทรพยสนสวนท 2 โดยมรายละเอยดดงน

ทรพยสนสวนท 1

ส าหรบวธตนทน (Cost Approach) เปนการประเมนมลคาทรพยสนโดยคดตนทนคากอสรางใหม หรอ ตนทน

การทดแทนดวยทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกน แลวหกดวยคาเสอมราคาสะสม เพอสะทอนให

เหนความเสอมทางกายภาพ ความเสอมตามลกษ ณะการใชงาน และความเสอมอนเนองจากความลาสมยของทรพยสน

นนๆ


133

สวนของทดน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตลาดในการหามลคาของทดน โดยผ

ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ-ขายในชวงท

ผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะ

ประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจน

รปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะห

หามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน



ประเภท

ทรพยสนทดนวางเปลา

ทดนเพม-ลดโครงการ

พฤกษาไลท ลอกซ (ดอน

เมอง)

ทดนเพม-ลดโครงการ

เดอะคลเลอรส (ดอน

เมอง-สรงประภา)

ทดนเพม-ลดโครงการไล

โอ (พหลโยธน-วชรพล)

ทดนเพม-ลดโครงการโฮ

มอนทาวน (พหลโยธน 73)

ท าเลทตง ซอยพหลโยธน 73 ซอยเทดราชน 45 ถนน รพช. สาย 4 ซอยวดเกาะ ซอยพหลโยธน 73

ชวงเวลา ก.ย. 57 ก.ย. 57 ก.ย. 57 ก.ย. 57

ราคาเสนอขาย 45,000 40,000 35,000 50,000

ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0%

ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0%

45,000 40,000 35,000 50,000

ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดกวา -5%

ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5% ดอยกวา 5%


ดกวา -5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%

ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5% ใกลเคยง 0%

5.00% 10.00% 10.00% 0.00%

47,250 44,000 38,500 50,000

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)44,938 11,813 11,000 9,625 12,500


(บาท/ตร.ว.)45,000

สงอ านวยความสะดวกในโครงการ

ผลกระทบอน (ดานเสยง)


มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)






ปจจยภายใน

ท าเลทตง

ชอเสยงผประกอบการ

สาธารณปโภคภายในโครงการ


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน ตงอยภายในโครงการรสา แมกซวลล สวนท 1 เทากบ

45,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 65,402,500 บาท

ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ

ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมา คมผประเมนคาทรพยสน


134

แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากบรษทฯ รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง

จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน (Cost Approach) ไดดงน

รายละเอยด มลคาทรพยสนตามสภาพปจจบน

(บาท)

มลคาทรพยสนเมอแลวเสรจ 100%

(บาท)

ทดน 66,402,000 66,402,000

อาคารและสงปลกสราง 54,121,600 54,415,000

มลคารวมเทากบ 120,520,000 120,820,000

หก อตราสวนลดในการขาย

ทรพยสนในคราวเดยว (15%)

18,078.000 18,123,000

รวมมลคาทรพยสน 102,442,000 102,697,000

หรอเทากบ 102,400,000 102,700,000

ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual

Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง

กายภาพของทรพยสน และความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย

แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา

ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจา ยทงหมดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน

รายการ การตงสมมตฐาน

1. รายได

1.1 ราคาขาย

ทาวนเฮาส แบบ A 2,400,000 บาท/ยนต

ทาวนเฮาส แบบ B 2,550,000 บาท/ยนต

ทาวนเฮาส แบบ C 2,300,000 บาท/ยนต

1.2 จ านวนยนต รปแบบโครงการเปนทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 217 ยนต ซงใน

การประเมนมลคาครงน ผประเมนราคาพจารณาประเมนมลคา

เฉพาะในสวนทยงคงเปนกรรมสทธของบรษทฯ จ านวนรวม 67

ยนต

ทาวนเฮาส แบบ A 32 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 19.5 ตารางวา)

ทาวนเฮาส แบบ B 19 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 22.5 ตารางวา)


135


ทาวนเฮาส แบบ C 16 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 18.8 ตารางวา)

1.3 ทดนสวนเกน 45,000 บาท/ตารางวา @ 123.3 ตารางวา

1.4 ท าเลแปลงหวมม 100,000 บาท/ยนต @ 7 ยนต

1.5 ท าเลแปลงรมดานใน 30,000 บาท/ยนต @ 13 ยนต

2. ตนทนคาพฒนาโครงการ ค านวณเฉพาะสวนของคากอสรางสวนทเหลอ

ทาวนเฮาส แบบ A คากอสราง 815,000 บาท/ยนต

ทาวนเฮาส แบบ B คากอสราง 821,000 บาท/ยนต

ทาวนเฮาส แบบ C คากอสราง 796,000 บาท/ยนต

3. ตนทนคาใชจาย

คาวชาชพและควบคมงานกอสราง 150,000 บาท

คาบรหาร และจดการโครงการ 300,000 บาท

คาโฆษณาและสงเสรมการขาย 3% ของรายไดรวมโครงการ

คาใชจายอนๆ 1% ของตนทนคาพฒนาโครงการ

4. คาภาษและคาธรรมเนยมของทางราชการ

คาธรรมเนยมการโอน 1% ของรายไดรวมโครงการ

คาภาษธรกจเฉพาะ 3.3% ของรายไดรวมโครงการ

5. ก าไรขนตนรวมดอกเบยและคาความเสยง 15%

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต โดยวธคดจากมลคา

คงเหลอ (Residual Technique) เทากบ 133,600,000 บาท

จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ

พจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เปนเกณฑใน

การประเมนมลคาทรพยสน สวนวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมนมลคา

ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 133,600,000 บาท

ทรพยสนสวนท 2

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตล าด โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา

ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน

ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเล

ทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบ


136

ราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรง

เปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยใชขอมลชดเดยวกบตารางการวเคราะหของทรพยสนสวนท 1 ดงนน ผ

ประเมนราคาทรพยสนอสระ จงประเมนมลคาทดนวางเปลา ซงตงอยภายในโครงการรสา แมกซวลล เทากบ 45,000

บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 2,965,500 บาท หรอประมาณ 3,000,000 บาท



มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน

วธการประเมนมล คาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง

สมมตฐานทใช ในการประเมนมลคาทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต ภายในโครงการรสา แมกซวลล ม

ความเหมาะสมเพราะ

ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการจดสรรซงต งอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน

เชน พฤกษาไลท ลอกซ (ดอนเมอง), เดอะ คลเลอรส (ดอนเมอง – สรงประภา), ไลโอ (พหลโยธน – วช

รพล), โฮมอนทาวน (พหลโยธน 73)

ตนทนคาพฒนาโครงการ ผประเมนราคาทรพยสนไดศกษาแบบแปลนอาคารและตนทนคาก อสรางของ

ผรบเหมา แลวจงปรบปรงมลคาทรพยสนสวนทตองท าเพม

จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาวชาชพ คาบรหารจดการโครงการ คาโฆษณา ภาษและ

คาธรรมเนยมตางๆ แลวจงสรป มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได

(Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ

133,600,000 บาท

อยางไรกตาม ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 คงเหลอทรพยสนจ านวน 25 หลง ดงนนทปรกษาทางการเงนอสระ

จงไดท าการปรบปรงมลคาโดยอาศยขอมลตามรายงานการประเมนราคา ของผประเมนราคาทรพยสนอสระ พบวาจะม

มลคาทรพยสนตามวธตนทน (Cost Approach) เทากบ 37,151,375 บาท และวธพจารณารายได (Income Approach)

โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 47,750,535 บาท


137

3. การประเมนราคาหองชดพาณชยกรรม โครงการอาคารชด เดอะไลทเฮาส

รายละเอยดทรพยสน : หองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทหองชดรวมประมาณ 5,861.45 ตาราง

เมตร

ทตงทรพยสน : หองชดเลขท 8/299 และ 8/300 ภายในโครงการอาคารชด เดอะไลทเฮาส ตงอย

ถนนเจรญนคร แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : หนงสอกรรมสทธหองชด จ านวน 2 ฉบบ ประกอบดวย หองชดเลขท 8/299 และ

8/300


ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารธนชาต จ ากด (มหาชน)

วนทท าการประเมนมลคา : 28 สงหาคม 2557



แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธพจารณาจากรายได (Income Approach)

โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระพจารณาความสามารถของทรพยสนทกอใหเกดรายได โดยค านวณมลคาปจจบนของ

รายรบกระแสเงนสดสทธ (Discount Cash Flow) โดยการค านวณความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดและหก

ออกจากคาใชจายในการด าเนนงานและคาใชจายคงท เพอใหทราบ รายรบสทธของทรพยสนตลอดระยะเวลาการ

ประมาณ 10 ป และจะน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของทรพยสน โดยมรายละเอยดของสมมตฐานในการประเมน

มลคาดงน

ขอมลคาเชารานคาปลกในบรเวณใกลเคยงทรพยสนทประเมนมลคา

ชอโครงการ ทตง อตราคาเชาและคาบรการ

(บาท/ตารางเมตร/เดอน)

อตราการเชาพนท

(Occupancy Rate)

Vue Lifestyle Mall ถนนเจรญนคร 400 – 1,000 50%

Sena Fest ถนนเจรญนคร 500 – 900 70%

The Up ถนนนราธวาสราชนครนทร 600 -1,200 50%


138

จากขอมลดงกลาวขางตน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ มความเห นวา ทรพยสนทประเมนมลคา (ตามสภาพ

ปจจบน) มคาเชาพนทเฉลยอยในเกณฑใกลเคยงกบคาเชาตลาด ดงนนจงประมาณคาเชาเทากบ 410 บาทตอตารางเมตร

ตอเดอน และหลงจากนนปรบเพมรอยละ 10 ทกๆ 3 ป


1. รายได

1.1 รายไดจากรานคาปลก

พนทเชา 3,491.83 ตารางเมตร

อตราคาเชาและคาบรการ 410 บาท/ตารางเมตร/เดอน และหลงจากนนปรบเพม 10% ทก 3 ป

อตราการเชาพนท 98% ตลอดการประมาณการ

1.2 รายไดอนๆ

รายไดจากคาบรการจอดรถ 5% ของรายไดคาเชาทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

รายไดสาธารณปโภค 35% ของรายไดคาเชาทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

2. คาใชจายในการด าเนนงาน

คาใชจายในการด าเนนการสวนกลาง

1.5% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

คาใชจายในการด าเนนงาน 5% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

คาใชจายในการขายและการตลาด 1% ของรายไดรวมทเกดขนจรง ตลอดอายการประมาณการ

คาใชจายสาธารณปโภค 20% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

คาใชจายในการซอมแซมบ ารงรกษา

2% ของรายไดรวมทเกดขนจรง ตลอดอายการประมาณการ

3. คาใชจายคงท

คาสวนกลางอาคารชด 2,032,968 บาทตอป

คาภาษโรงเรอน (Property Tax) 12.5% ของรายไดคาเชาพนท 50% ตลอดอายการประมาณการ

คาเบยประกนภย (Insurance) 2% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป

4. อตราสวนลด (Discount Rate) 10%

5. อตราผลตอบแทนจากการลงทน

(Cap Rate)

7%

6. ตนทนขายทรพยสน จะขายทรพยสนในปท 11 ดงนน จงประมาณการคาใชจายในการ

ขายทรพยสน ดงน

ภาษธรกจเฉพาะ 3.3%


139


คาธรรมเนยมการโอน 2% คาคอมมชชนในการขาย 1%

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาหองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทรวมประมาณ

5,861.45 ตารางเมตร ตงอยหองชดเลขท 8/299 และหองชด 8/300 ภายในอาคารชดไลทเฮาส เทากบ 182,600,000 บาท




วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง

สมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ประเมนมลคาหองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทรวมประมาณ 5,861.45

ตารางเมตร ตงอยหองชดเลขท 8/299 และหองชด 8/300 ภายในอาคารชดไลทเฮาส มความเหมาะสมเพราะ

อตราคาเชาและคาบรการ ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดศกษาขอมลคาเชารานคาปลกในบรเวณ

ใกลเคยงกบทรพยสนทประเมนมลคา ไดแก โครงการ Vue Lifestyle Mall, Sena Fest และ The Up

อตราการใชพนท (Occupancy Rate) ประมาณจากอตราการใชพนทในปจจบนของโครงการ

จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาสวนกลางอาคารชด คาภาษโรงเรอน คาเบยประกนภย เปนตน

แลวจงสรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดย

เทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 182,600,000 บาท


140

4. การประเมนราคาทดนพรอมอาคาร โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา

รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมอาคาร และสงปลกสรางอนๆ ภายในโรงแรมสนตบร บช รสอรท

กอลฟ แอนด สปา

ทตงทรพยสน : เลขท 12/12 หม 1 ถนนสายรอบเกาะ (ทล.4169) ต าบลแมน า อ าเภอเกาะสมย

จงหวด

สราษฎรธาน

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนจ านวน 11 โฉนด ไดแก โฉนดทดนเลขท 1363, 4514, 4520, 4776,

4884, 4936, 4937,4980, 12134, 12135 และ 12138

ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สนตบร จ ากด

ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารกรงเทพ จ ากด (มหาชน)

วนทท าการประเมนมลคา : 15 ธนวาคม 2557



แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทน (Cost Approach) และวธพจารณา

จากรายได (Income Approach) โดยใชเทคนคการหามลคาทดนสวนทเหลอ (Residual Technique) เปนเกณฑในการ

ประเมนมลคาทรพยสน โดยมสมมตฐานและขอก าหนดเบองตนในการประเมนมลคา ดงน

ทรพยสนทประเมนมลคาตามสภาพปจจบนอยระหวางการปรบปรง โดยมหองพกจ านวน 71 หอง

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดรบแจงจากบรษทฯ วาทรพยสนจะมการปรบปรงและพฒนาโครงการเพมเตมในสวนทเปนทดนวางเป ลาทไมมการใชประโยชนบางสวน โดยรายละเอยดการพฒนา เชน ผงโครงการ แบบโครงการ รายละเอยดอาคาร วสดตกแตง ระบบสาธารณปโภคของโครงการและเอกสารอนๆ ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะพจารณาใชตามรายละเอยดทไดรบจากบรษทฯ เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน

ประมาณการตนทนทใชในการปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชขอมลทไดรบจากบรษทฯ เปนเกณฑ ซงมมลคาการปรบปรงและพฒนารวม 467,424,206 บาท

ระยะเวลาในการด าเนนการพฒนาของโครงการ เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ มรายละเอยดดงน o การปรบปรงหองพกเดม จ านวน 71 หอง จะแลวเสรจประมาณเดอนกมภาพนธ 2558


141

o การปรบปรงอาคารสนตบร สปา (เดม) เปนหองพกอาศยจ านวน 2 หอง และการกอสรางอาคารสปา พล วลลาจ านวน 6 หอง จะมการปรบปรงและกอสรางแลวเสรจประมาณเดอนเมษายน 2558

o การกอสรางอาคารวลลาเพมเตมจ านวน 10 ยนต จะมการกอสรางแลวเสรจประมาณเดอนธนวาคม 2558

ส าหรบวธตนทน (Cost Approach) เปนการประเมนมลคาทรพยสนโดยคดตนทนคากอสรางใหม หรอ ตนทน

การทดแทนดวยทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลง กน แลวหกดวยคาเสอมราคาสะสม เพอสะทอนให

เหนความเสอมทางกายภาพ ความเสอมตามลกษณะการใชงาน และความเสอมอนเนองจากความลาสมยของทรพยสน

นนๆ


ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ-ขายในชวงท

ผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะ

ประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชว งเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจน

รปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะห

หามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน


142



ประเภท

ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา


ตดถนนสายรอบเกาะ

(ทล.4169) และหาด

แมน า

ตดถนนสายรอบเกาะ

(ทล.4169) และหาดแมน า

ตดทางสวนบคคลและ

หาดแมน า

ตดทางสวนบคคลและ

หาดบอผด

ตดถนนสายหาดบอผด-

หาดปลายแหลม (ทล.

4171) และหาดบางรกษ

ขนาดเนอทดน

(ไร-งาน-ตร.ว.)56-3-93.7 19-0-00.0 9-0-00.0 12-0-00.0 11-2-28.0

ชวงเวลา ก.พ. 57 ก.พ. 57 ก.พ. 57 ก.พ. 57

ราคาเสนอขาย 50,000 50,000 62,500 47,536

ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -5%

ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0%

47,500 47,500 56,250 45,159

ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 30%

ดกวา -15% ดกวา -20% ดกวา -20% ดกวา -20%


ใกลเคยง 0% ดอยกวา 10% ดอยกวา 10% ใกลเคยง 0%




30% 35% 35% 30%

61,750 64,130 75,940 58,710

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)65,133 15,438 16,033 18,985 14,678


(บาท/ตร.ว.)65,000

สภาพทางกายภาพ






รปรางทดน

ทางเขา-ออก

สภาพแวดลอม

ขอจ ากดทางกฎหมาย







ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา เทากบ

65,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,481,590,500 บาท หรอประมาณ 1,482,000,000 บาท

ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธต นทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ

ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน


143

แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากบรษทฯ รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง

จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน (Cost Approach) ไดดงน

รายละเอยด มลคาทรพยสนตามสภาพปจจบน

(บาท)

ทดน 1,482,000,000

อาคารและสงปลกสรางอนๆ 356,000,000

อาคารและสงปลกสรางอนๆ (อยระหวางกอสราง) 30,000,000

มลคารวมเทากบ 1,868,000,000



กายภาพของทรพยสน และความเหมาะสมทางการเงน โ ดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย


ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธรายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน

เนองจากทรพยสนมการใชประโยชนเปนอาคารโรงแรม โดยค านวณมลคาปจจบนของรายรบกระแสเงน สดสทธ

(Discount Cash Flow) โดยการค านวณความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดและหกออกจากคาใชจายในการ

ด าเนนงานและคาใชจายคงท เพอใหทราบรายรบสทธของทรพยสนตลอดระยะเวลาการประมาณ 10 ป และจะน ามาคด

ลดเปนมลคาปจจบนของทรพยสน แตเนองจากมท ดนวางเปลาบางสวนทไมมการใชประโยชนรวมเนอทประมาณ 4-0-

75.2 ไร ดงนน การประเมนมลคาจงจะใชการประเมนมลคาโดยวธรายไดรวมกบมลคาทดนสวนทไมมการใชประโยชน

โดยมรายละเอยดของสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน

โรงแรมทมลกษณะใกลเคยงกบทรพยสนทประเมนมลคา มรายละเอยดดงตอไปน

ชอโครงการ ทตง จ านวน

(หอง)

คาหองพกเฉลย

(บาทตอคน)

อตราการ

เขาพกเฉลย

โรงแรมดบเบลย รทรท เกาะสมย หาดแมน า 39 13,900 70%

โรงแรมศาลา สมย รสอรท แอนด สปา หาดเชงมนต 61 7,300 88%

โรงแรมซกเซนส สมย หาดเชงมนต 53 11,800 65%

โรงแรมเลอ เมอรเดยน เกาะสมย หาดละไม 69 5,800 75%


144

รสอรท แอนด สปา

จากขอมลดงกลาวขางตน มอตราการเขาพกเฉลย (Occupancy Rate) ประมาณรอยละ 65 – 88 และคาหองพก

เฉลย (Average Room Rate) 5,800 – 13,900 บาท/หอง/คน และเมอพจารณางบของโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ

แอนด สมย พบวาระหวางเดอนมกราคม – กนยายน 2557 มอตราการเขาพกเฉลยประมาณรอยละ 62 และคาหองพก

เฉลย 11,300 บาท/หอง/คน ซงอยในระดบทใกลเคยงกบขอมลตลาดทน ามาเปรยบเทยบ ดงนนผประเมนราคาทรพยสน

อสระ จงประมาณการอตราการเขาพกเฉลยและคาหองพกเฉลย โดยมรายละเอยดดงน


1. รายได

1.1 รายไดจากหองพก

อตราคาหองพกเฉลย (บาท/หอง/คน)

ปท 1 เทากบ 12,000 บาท/หอง/คน

ปท 2 และ 3 ปรบเพมขนรอยละ 10 ตอป

ปท 4 ปรบเพมขนรอยละ 7 ตอป

ปท 5 ปรบเพมขนรอยละ 5 ตอป

หลงจากนน คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ

อตราการเขาพก รอยละ 80 คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ

1.2 รายไดคาอาหารและเครองดม รอยละ 30 ของประมาณการรายไดของหองพกทงหมด

1.3 รายไดจากสนตบร สปา ปท 1 เทากบรอยละ 4.50 ของประมาณการรายไดของหองพก

ทงหมด และตงแตปท 2 เปนตนไปเทากบรอยละ 4 ของประมาณ

การรายไดของหองพกทงหมด

1.2 รายไดแผนกอนๆ ปท 1 เทากบรอยละ 3.50 ของประมาณการรายไดของหองพก

ทงหมด และตงแตปท 2 เปนตนไปเทากบรอยละ 3 ของประมาณ

การรายไดของหองพกทงหมด

2. ตนทนขาย

หองพก รอยละ 14 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ

อาหารและเครองดม รอยละ 65 ของรายไดคาอาหาร ตลอดระยะเวลาประมาณการ

สนตบร สปา รอยละ 40 ของรายไดสนตบร สปา ตลอดระยะเวลาประมาณการ

แผนกอนๆ ปท 1 เทากบ รอยละ 100 ของรายไดจากแผนกอนๆ

ปท 2 เทากบ รอยละ 95 ของรายไดจากแผนกอนๆ

ตงแตปท 3 เปนตนไป เทากบ รอยละ 90 ของรายไดจากแผนกอนๆ


145



คาใชจายในการด าเนนงาน (Admin & General Expenses)

ปท 1 เทากบ รอยละ 10 ของรายไดรวม


หลงจากนน เพมขนตามอตราเงนเฟอ รอยละ 3 ตลอดระยะเวลา

ประมาณการ

คาใชจายในการขายและการตลาด (Sales & Marketing Expenses)




คาพลงงาน (Utilities) รอยละ 5 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ

คาบ ารงรกษาซอมแซม (Property Operation & Maintenance)





คาเบยประกนภย (Property Insurance Premium)

ปท 1 และ 2 เทากบ รอยละ 0.5 หลงจากนน เพมขนตามอตราเงน

เฟอ รอยละ 3 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

คาภาษโรงเรอน (Property Tax) รอยละ 0.5 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ

คาธรรมเนยมบ ารงองคการบรหารสวนจงหวด (Provincial Tax)

รอยละ 0.4 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ

5. เงนส ารองคาปรบปรงอาคาร รอยละ 2 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ

6. ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคาร

เพมเตม

467,424,206 บาท ปจจบนใชงบประมาณสวนนไปแลวประมาณ

202,000,000 บาท คงเหลอประมาณ 265,424,206 บาท

7. อตราสวนลด (Discount Rate) รอยละ 11

8. ทดนสวนทไมมการใชประโยชน 4-0-75.2 ไร ราคา 65,000 บาท/ตารางวา ดงนน จะมมลคาเทากบ

108,888,000 บาท

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา โดยวธรายได

(Income Approach) เทากบ 2,778,000,000 บาท

จากนนผประเม นราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ

พจารณารายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธเปรยบเทยบตลาด (Market


146

Approach) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมนมลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลา ดของทรพยสนทประเมนมลคาน ม

มลคาสทธเทากบ 2,778,000,000 บาท



มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากร ายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน


สมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ประเมนโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา ผประเมนราคาทรพยสน

อสระ มความเหมาะสมเพราะ

รายไดหองพกและอตราการเขาพก เปนการเกบขอมลโรงแรมทมลกษณะใกลเคยงกบทรพยสนทประเมน

มลคา ไดแก โรงแรมดบเบลย รทรท เกาะสมย , โรงแรมศาลา สมย รสอรท แอนด สปา , โรงแรมซกเซนส

สมย และโรงแรมเลอ เมอร เดยน เกาะสมย รสอรท แอนด สปา และพจารณารวมกบงบการเงนระหวาง

เดอนมกราคมถงกนยายน 2557

ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ

จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน ตนทนขาย คาใชจายในการด าเนนงาน เปนตน ซงเป นขอมลจากงบ

การเงนยอนหลงของบรษท และขอมลตลาดในการบรหารโรงแรมจากอตสาหกรรมโรงแรม แลวจงสรป

มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการ

ค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 2,778,000,000 บาท


147

5. การประเมนราคาทดนพรอมอาคาร โรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา

รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมอาคาร และสงปลกสรางอนๆ ภายในโรงแรมโรงแรมเอาทรกเกอร พพ

วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา

ทตงทรพยสน : เลขท 49 หม 8 อาวโละ บาเกา ทางทศตะวนออกเฉยงเหนอของเกาะ พ พ ดอน

ต าบลอาวนาง อ าเภอเมองกระบ จงหวดกระบ

เอกสารสทธทดน : ทดนจ านวน 15 แปลง ไดแก โฉนดทดนเลขท 42786 – 89, 52651 – 52 และ น.ส. 3

ก. เลขท 879, 1126, 2162 – 63 และ 2273 – 77

หมายเหต : บางสวนของทดนเลขท 42788 และ น.ส. 3 ก. เลขท 879 และ 2275 ตก

อยในภาระจ ายอมเรองทางเดน ทางรถยนต ไฟฟา ประปา ตลอดจนสาธารณปโภค

ตางๆ ใหแก น.ส. 3 ก. เลขท 2306

ผถอกรรมสทธทดน : กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-อะเมซง อะลา อนดามน

หมายเหต : ตามรายงานการประเมนมลคาทรพยสน ขณะทประเมนมลคาทรพยสน

นอยภายใตสญญาเชาระหวางกองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-อะเมซง อะลา

อนดามน (ผใหเชา) กบบรษท พพ วลเลจ แอสเซท แมนเนจเมนท จ ากด (ผเชา)

เพอน าไปใชในการด าเนนกจการโรงแรม ภายใตอายสญญาเชา 15 ป เรมตงแต

วนท 3 พฤศจกายน 2554 ถงวนท 2 พฤศจกายน 2569 ณ วนทประเมนคา อาย

สญญาเชาคงเหลอ 12 ป 18 วน


วนทท าการประเมนมลคา : 15 ตลาคม 2557

วตถประสงคการประเมน : เพอทางบญช เพอประกอบการพจารณาสนเชอ เพอวตถประสงคสาธารณะ และใช

ส าหรบประกอบการพจารณาท าธรกรรมเพอเปนไปตามมาตรฐานรายงานของ

ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพย และตลาดหลกทรพย (ก.ล.ต.)

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท อเมรกน แอพเพรซล (ประเทศไทย) จ ากด

แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทนทดแทน และวธพจารณาจาก

รายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน


148

ส าหรบวธตนทนทดแทน เปนการประเมนราคาบนพนฐานของราคาทดแทนใหมของทรพยสน หกดวยคา

เสอมจากการเสอมราคาทางกายภาพ การเสอมทางประโยชนใชสอย และการเสอมอนเนองมาจากปจจยภายนอกหรอ

ทางเศรษฐกจ โดยราคาทดแทนใหมจะหมายถงจ านวนเงนประมาณไวเพอใหไดมาซงทรพยสนใหมในคราวเดยวใน

ลกษณะของการทดแทนดวยเทคโนโลยสมยใหม และวสดอปกรณทใช ในปจจบนเพอใหไดมาซงประสทธภาพและ

ความสามารถทเทาเทยมกนในแงการใชสอยหรอการผลต


ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปร ยบเทยบขอมลการซอ -ขายของทดนใน

ชวงเวลาทใกลเคยง ซงขอมลทน ามาเปรยบเทยบตงอยในละแวกใกลเคยงกบทดนทท าการประเมนคาน รวมทงพจารณา

ถงปจจยสถานทตง การใชประโยชนสงสดและดทสดของทดนขนาดและรปรางของทดน ลกษณะชนดและคณภาพของ

สงทพฒนารวมถงระยะเวลาดวย และปรบแกขอแตกตางของทรพยสนทประเมนมลคากบราคาตลาด โดยมรายละเอยด

ดงน

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา เทากบ

27,500 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,837.055.000 บาท หรอประมาณ 1,837,000,000 บาท

ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธคดตนทนแบบแยกสวน (Unit-in-place Method)

ในการใหไดมาซงตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ภายใตวธคดตนทนแบบแยกสวน ผประเมนราคาทรพ ยสน

อสระไดท าการค านวณตนทนทดแทนใหม โดยการประมาณคาแบบแยกสวน เชา เสาเขม ฐานราก เสา คาน พน ฝา

เพดาน ผนงภายนอกและผนงภายใน ประต หนาตาง ฯลฯ โดยค านงถงราคาตนทนปจจบนของราคาวสดกอสราง

คาแรงงาน อปกรณการผลต คาด าเนนการ ผลก าไร รวมถงคาธรร มเนยมตางๆ และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน

ทดแทน ไดดงน


149


ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3

ประเภท

ทรพยสนทดนและรสอรท ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนและรสอรท


อาวโละ บาเกา ทาง

ทศ ต.อ.น. ของเกาะ

พ พ ดอน

อาว โละ มด ทางทศ

ต.อ.ต. ของเกาะ พ พ ดอน

อาว โละ มด ทางทศ

ต.อ.ต. ของเกาะ พ พ ดอน

อาวยาว ทางทศใตของ

เกาะ พ พ ดอน

เนอทดน (ไร) 167.005 98.445 17 21.925

ชวงเวลา ต.ค. 57 ต.ค. 57 ต.ค. 57

ราคาเสนอขาย 30,000 20,000 20,000

ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10%

ต.ค. 57 0% ต.ค. 57 0% ต.ค. 57 0%

27,000 18,000 18,000

ใกลเคยง 0% ดอยกวา 50% ดอยกวา 50%

ดกวา -10% ดกวา -25% ดกวา -25%

ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%

ดอยกวา 10% ดอยกวา 30% ดอยกวา 30%



0% 55% 55%

27,000 27,900 27,900

40% 30% 30%


(บาท/ตร.ว.)27,540 10,800 8,370 8,370


(บาท/ตร.ว.)27,500

ผลรวมการปรบแกสภาพทวไป


ระดบการใหน าหนก



ระดบดน

รปราง / หนากวาง

สาธารณปโภค

ขอก าหนดผงเมอง

การปรบฐานแกมลคา

ประเภทรายการ

วนทขาย

ราคาหลงปรบฐาน

ปรบแกสภาพทวไป


150

สรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทนทดแทน

มลคาทดแทนใหม (บาท) มลคาตลาดยตธรรม (บาท)

ทดน 1,837,000,000 1,837,000,000

อาคาร 398,200,000 264,900,000

ทรพยสนสวนควบบนทดน 47,700,000 22,200,000

อปกรณประกอบอาคาร 69,905,000 37,133,000

เฟอรนเจอร และสงตกแตง 6,927,082 6,927,082

อปกรณเครองใชส านกงาน 16,288,230 16,288,230

อปกรณเครองใชไฟฟา 18,546,902 18,546,902

อปกรณเครองใชหองพก 9,246,657 9,246,657

อปกรณเครองใชหองครวและหองอาหาร 8,663,338 8,663,338

อปกรณเครองใชด าน า 2,890,465 2,890,465

อปกรณเครองใชบรการทวไป 19,284,854 19,284,854

อปกรณเครองใชนวดแผนโบราณ 550,213 550,213

อปกรณเครองมอเครองใช 1,171,504 1,171,504

มลคารวมเทากบ 2,436,374,245 2,244,802,245

ยอดถวน 2,436,000,000 2,245,000,000

หมายเหต : อางองตามมลคาทางบญช ณ วนท 1 พฤศจกายน 2554 ซงไดรบจากบรษท พ พ ไอแลนด วลเลจ

จ ากด

ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนการแปลงคาผลประโยชนทจะเกดขนในอนาคตให

กลบมาเปนมลคาปจจบนของทรพยสน ซงผลประโยชนนนสามารถระบไดแนชดวาเกดจากการใชทรพยสนดงกลาว

การประเมนโดยใชวธนเหมาะสมส าหรบการประเมนมลคาการลงทน และมลคาทรพยสนเพอใชประโยชนทวๆไป ซง

ทรพยสนดงกลาวไดมการใหเชาในตลาดโดยทวไป โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการ

ประเมนมลคาดงน


1. รายได

1.1 รายไดจากหองพก

จ านวนหองพก 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 และ 2558 เทากบ 156 หอง

หลงจากนน 236 หอง


151


อตราการเขาพกเฉลย 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบรอยละ 85.5

ป 2558 เทากบรอยละ 83.0

ป 2559 และ 2560 เทากบรอยละ 77.0

ป 2561 และ 2562 เทากบรอยละ 80.0

อตราคาหองพกเฉลย (บาท/หอง/คน)

16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 4,958 บาท/หอง/คน

ป 2558 เพมขนรอยละ 3

ป 2559 – 2561 เพมขนรอยละ 5 ตอป

ป 2562 เพมขนรอยละ 3

1.2 รายไดคาอาหารและเครองดม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 44.8 ของรายไดจากหองพก

ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 50.1 ของรายไดจาก

หองพก

1.3 รายไดจากแผนกด าเนนงานอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 35.4 ของรายไดจากหองพก


หองพก

1.4 คาเชาและรายรบอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 1.4 ของรายไดจากหองพก

ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 1.6 ของรายไดจากหองพก

2. ตนทนขาย

หองพก 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 15.5 ของรายไดจากหองพก


หองพก

อาหารและเครองดม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 58.3 ของรายไดคาอาหาร

และเครองดม ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 54.7 ของ

รายไดคาอาหารและเครองดม

แผนกด าเนนงานอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 75.2 ของรายไดแผนก

ด าเนนงานอนๆ ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 69.2 ของ

รายไดแผนกด าเนนงานอนๆ

คาเชาและรายรบอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 32.6 ของคาเชาและรายรบ

อนๆ ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 19.0 ของคาเชาและ

รายรบอนๆ


152



คาใชจายในการบรหารและด าเนนงาน

16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 9.3 ลานบาท

ป 2558 เทากบ 38.8 ลานบาท

ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป

คาใชจายในการขายและการตลาด

16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 2.1 ลานบาท



คาบ ารงรกษาซอมแซม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 7.8 ลานบาท



คาใชจายสาธารณปโภค 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 2.6 ลานบาท



4. คาธรรมเนยมในการบรหาร 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 และ 2558 เทากบรอยละ 3 ของรายรบรวม

ป 2559 เทากบรอยละ 4.0 ของรายรบรวม

ตงแตป 2560 เปนตนไป เทากบรอยละ 5.0 ของรายรบรวม


คาเชาส านกงานขาย 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.25 ลานบาท


ป 2559 - 2561 เพมขนรอยละ 5 ตอป


คาภาษโรงเรอน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบรอยละ 0.1 ของรายรบรวม

ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบรอยละ 0.08 ของรายรบรวม

เบยประกน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.48 ลานบาท



คาใชจายอน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.057 ลานบาท




153


5. เงนส ารองเพอการลงทน รอยละ 3 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ

6. งบประมาณในการกอสรางและปรบปรง

โรงแรม

ป 2558 การกอสรางหองพก 80 หอง จ านวน 200,000,000 บาท

ป 2559 และ 2560 ตกแตงและปรบปรงหองพก 112 หอง จ านวน

120,120,000 บาท

7. อตราคดลด รอยละ 12

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาโรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา โดยวธ

รายได (Income Approach) เทากบ 3,132,000,000 บาท

จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจา รณาและมความเหนวา มลคาสรปควรองตามวธคดจากรายได

เพยงวธเดยว เนองจากทรพยสนทท าการประเมนเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน มลคาทไดจากวธรายไดจง

สะทอนมลคาทเหมาะสมส าหรบทรพยสนน ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนท ประเมนมลคาน มมลคาสทธ

เทากบ 3,132,000,000 บาท

จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา มลคาสรปควรองตามวธคดจากรายได

เพยงวธเดยว เนองจากทรพยสนทท าการประเมนเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน มลคาทไดจ ากวธรายไดจง

สะทอนมลคาทเหมาะสมส าหรบทรพยสนน ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธ

เทากบ 3,132,000,000 บาท


ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) โดยผประเมนราคา

ทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาท

เหมาะสม และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score :

WQS) ซงมปจจยจา กพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน

สาธารณปโภค ถนนผานหนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณ

ราคาหลงการปรบแกปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญข องขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคา

ตลาดของทรพยสนทท าการประเมนเทากบ 27,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,837,000,000 บาท และเมอ

รวมกบมลคาสงปลกสรางจะมมลคาเทากบ 2,245,000,000 บาท


154

จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยส นอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ



สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาประเมนโรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา มความเหมาะสม

เพราะ

รายไดหองพกและอตราการเขาพก และรายไดแผนกอนๆ ประมาณจากขอมลของบรษทฯ ตงแตป 2555

ถงเดอน ส.ค. 2557

ตนทนขาย ประมาณจากขอมลของบรษทฯ ตงแตป 2555 ถงเดอน ส.ค. 2557

ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ

จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาใชจายในการด าเนนงาน แลวจงสรป มลคาตลาดของทรพยสนท

ประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ

(Residual Technique) เทากบ 3,132,000,000 บาท


155

6. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนอโศกมนตร

รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 2 ไร 2 งาน 63 ตารางวา

ทตงทรพยสน : ตดถนนอโศกมนตร แขวงคลองเตยเหนอ เขตวฒนา กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 2653, 2654, 2655 และ 8113

ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 2653 – 55 จ านวน 3 ฉบบ บรษท ภรมยพฒน จ ากด

โฉนดทดนเลขท 8113 นางภาวณ ผดงชวต

ภาระผกพน : ไมมภาระผกพนกบสถาบนการเงนใดๆ

วนทท าการประเมนมลคา : 5 กมภาพนธ 2558


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท แกรนด แอสเตท แอดไวเซอร จ ากด

แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเ ปรยบเทยบราคาตลาด (Market

Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงมาท าการเปรยบเทยบ โดย

พจารณาจากปจจยตางๆ ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนน

ผานหนา การใชประโยช นสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดน

โดยการใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score) โดยมรายละเอยดดงน

รายการ หนวย ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ

ประเมนมลคา ขอมลท 2 ขอมลท 5 ขอมลท 9

ประเภททรพยสน ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา

ท าเลทตง ตดถนนอโศก

มนตร

ตดถนนเพชรบร

ตดใหม

ซอยสขมวท 23 ซอยสขมวท 23

ขนาดเนอทดน ตร.ว. 1,063.0 1,338.5 401.0 1,017.0

ราคาเสนอขาย / ราคาซอขาย บาท/ตร.ว. - 713,767 800,000 910,178

ราคาคาดวาจะขายได บาท/ตร.ว. - - 600,000 -

วนทมการซอขาย - พ.ศ. 2554 เสนอขาย พ.ศ. 2555

ปรบปจจยดานระยะเวลา - 20% - 20%

ราคากอนปรบปจจยจากตาราง

WQS

บาท/ตร.ว. - 856,520 600,000 1,092,214


156

ปจจยการพจารณามลคา น าหนก ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ

ปจจย ประเมนมลคา ขอมลท 2 ขอมลท 5 ขอมลท 9

ท าเลทตง / ต าแหนงทตง 20% 9 8 7 9

สภาพแวดลอม 20% 9 8 8 9

ขนาด และรปรางทดน 10% 8 8 7 8

ระดบทดน 10% 8 8 8 8

สาธารณปโภค 10% 8 8 8 8

ถนนผานหนา 10% 8 8 7 7

การใชประโยชนสงสด 10% 8 9 7 9

แนวโนมความเจรญ 5% 8 8 8 9

ขอบงคบดานกฎหมาย 5% 8 8 8 8

คาคะแนนถวงน าหนก 100% 840 810 750 845

อตราสวนบวก/ลบเปรยบเทยบกบ

ทรพยสน

0% 4% 12% -1%

ราคาหลงการปรบแกปจจยจาก

ตาราง WQS

บาท/ตร.ว. 888,243 672,000 1,085,751

ระดบความส าคญของขอมล

เปรยบเทยบ

38% 14% 58%

มลคาหลงการปรบ บาท/ตร.ว. 952,773 337,532 94,080 521,160

มลคาทรพยสนทประเมน ประมาณ 950,000 บาท/ตร.ว.

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ต งอยตดถนนอโศกมนตร เทากบ 950,000 บาทตอ

ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,009,850,000 บาท



มความเหนวา วธวเคราะหมลค าจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน

วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต แต

อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใชวธการ ประเมน มลคาของทรพยสนตามวธ

เปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) เทานน ซงวธดงกลาวทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา เปนมลคาท

ยอมรบได เนองจาก การประเมนดวยวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) นน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ


157

จะท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม และ

ปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score : WQS) ซงมปจจย

จากพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนนผาน

หนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณราคาหลงการปรบแก

ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนท

ท าการประเมนเทากบ 950,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,009,850,000 บาท


158

7. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา

รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 13-2-72.1 ไร

ทตงทรพยสน : ตดถนนรามอนทรา แขวงอนสาวรย เขตบางเขน กรงเทพมหานคร



ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารกรงไทย จ ากด (มหาชน)





Approach) และวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique)

เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน

ส าหรบวธเปรยบเทยบตลาด ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะห

เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจ บนของทรพยสนทมลกษณะ

และคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย

ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบ

กบทรพยสนทคลาย คลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน

(Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน


159



ประเภท


ท าเลทตง ตดถนนรามอนทรา ตดถนนรามอนทรา ตดถนนแจงวฒนะ ตดถนนรามอนทรา ตดถนนรามอนทรา


(ไร-งาน-ตร.ว.)13-2-72.1 35-0-13.0 2-3-26.0 13-2-13.0 8-0-00.0

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57

ราคาเสนอขาย 120,000 140,000 120,000 80,000

ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10%

ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0%

108,000 126,000 108,000 72,000


ดอยกวา 10% ดกวา -30% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%






10% -30% 0% 5%

118,800 88,200 108,000 75,600

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)97,650 29,700 22,050 27,000 18,900


(บาท/ตร.ว.)100,000

















ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา เทากบ 100,000 บาทตอ

ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 547,210,000 บาท หรอประมาณ 547,200,000 บาท



กายภาพของทรพยสน แล ะความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย



160

ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลค าตามสภาพปจจบน โดย


ผประเมนราคาทรพยสนไดพจารณาถงท าเลทตงทรพยสน ศกยภาพของการพฒนา ประกอบกบการส ารวจ

สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศยในรปแบบขอ งอาคารชดพกอาศย ดงนน ผ

ประเมนราคาทรพยสนอสระ ตงสมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยมรายละเอยด

ดงน


1. ลกษณะโครงการทจะพฒนา

1.1 รปแบบโครงการ อาคารชดพกอาศย จ านวน 1,185 ยนต

พนทหองชด 35.0 ตารางเมตรตอยนต

สาธารณปโภค ประกอบดวย สระวายน า ฟตเนส สวนพกผอน

และเจาหนาทรกษาความปลอดภย ตามรปแบบโครงการทวไป

1.2 สดสวนการพฒนาพนท

เนอทดนรวม 21,888.40 ตารางวา (13-2-72.1 ไร)

พนทกอสรางอาคาร (FAR 3:1) 65,665.20 ตารางเมตร (คดเปน 100%)

พนทขาย 42,682.00 ตารางเมตร (คดเปน 65%)

พนทสาธารณปโภคและสวนกลางรวม 22,983.20 ตารางเมตร (คดเปน 35%)

1.3 ระยะเวลากอสราง 4 ป

2. รายไดโครงการ

2.1 ราคาขาย ปท 1 ราคาขาย 60,000 บาทตอตารางเมตร หลงจากนนปรบ

เพมขนทกปในอตรารอยละ 3 ตอป

2.2 ประมาณการขาย ปท 1 รอยละ 40 ของพนทขาย ปท 2 รอยละ 30 ของพนทขาย ปท

3 รอยละ 20 ของพนทขาย และปท 4 รอยละ 10 ของพนทขาย

3. ตนทนคาพฒนาโครงการ

คากอสรางอาคาร (พนทใชสอยรวม 65,665.20 ตารางเมตร)

919,312,800 บาท (14,000 บาทตอตารางเมตร)

ปท 1 กอสรางรอยละ 40 ของมลคาอาคาร




161


คาตกแตงเฟอรนเจอร Built-in 85,364,000 บาท (2,000 บาทตอตารางเมตร)

คาตกแตงภมทศนรอบอาคาร 13,680,250 บาท (1,000,000 บาทตอไร)

4. ตนทนคาใชจายโครงการ

คาวชาชพ และควบคมงานกอสราง รอยละ 1.50 ของตนทนคาพฒนาโครงการ

คาบรหารและจดการโครงการ รอยละ 1.20 ของตนทนคาพฒนาโครงการ

คาโฆษณาและสงเสรมการขาย รอยละ 2.00 ของรายไดรวมโครงการ

คาคอมมชชน รอยละ 3.00 ของรายไดรวมโครงการ

คาแบงแยกเอกสารสทธ 4,000 บาทตอยนต (รวม 1,406 ยนต)

คาใชจายอนๆ รอยละ 1.00 ของตนทนคาพฒนาโครงการ

คาใชจายจดท ารายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม (EIA)

1,500,000 บาท

5. คาภาษ และคาธรรมเนยมของทางราชการ

คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการ

คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการ

6. ก าไรและคาความเสยง รอยละ 30.00 ของรายไดรวมโครงการ

7. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00 (พจารณาจากอตราเงนเฟอเฉลย)

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา โดยวธคดจากมลคา

คงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 620,000,000 บาท

จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลค าทรพยสนโดยใชวธ

เปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธพจารณารายได (Income

Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมน

มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 547,200,000 บาท


162



มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรา ยได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน

วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต อก

ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา มความเหมาะสมเพราะ

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน

บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการอยอาศยในรปแบบอาคารชดพกอาศย

ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ได แก

ลมพน คอนโดทาวน รามอนทรา -หลกส , ลมพน คอนโดทาวน ลาดปลาเคา , ลมพน คอนโดทาวน ราม

อนทรา-นวมนทร, The Trend คบอน และด คอนโดมเนยม รวมอนทรา

ตนทนคาพฒนาโครงการ และตนทนคาใชจายโครงการ ประมาณการจากตนทนและคาใชจายมาตรฐาน

ทวไปในการพฒนาโครงการ

สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนค

วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 620,000,000 บาท


163

8. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรตนาธเบศร (ทล.302)

รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 4 ไร 1 งาน 94.8 ตารางวา

ทตงทรพยสน : ตดถนนรตนาธเบศร (ทล.302) ต าบลบางรกใหญ อ าเภอบางบวทอง จงหวด

นนทบร



ภาระผกพน : ไมมภาระผกพนกบสถาบนการเงนใดๆ

วนทท าการประเมนมลคา : 4 กมภาพนธ 2558


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท แกรนด แอสเตท แอดไวเซอร จ ากด

แนวทางการป ระเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market

Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงมาท าการเปรยบเทยบ โดย

พจารณาจากปจจยตางๆ ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงท ดน ระดบทดน สาธารณปโภคและ

สาธารณปการ ถนนผานหนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย หลงจากนน

วเคราะหหามลคาทดนโดยการใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score) โดยมรายละเอยดดงน

รายการ หนวย ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ

ประเมนมลคา ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 5

ประเภททรพยสน ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา

ท าเลทตง ตดถนน

รตนาธเบศร

ตดถนน


ตดถนน


ตดถนน


ขนาดเนอทดน ตร.ว. 1,794.8 1,065.0 1,534.0 3,800

ราคาเสนอขาย บาท/ตร.ว. - 180,000 200,000 180,000

ราคาคาดวาจะขายได บาท/ตร.ว. - 170,000 190,000 165,000

ราคากอนปรบปจจยจากตาราง

WQS

บาท/ตร.ว. - 170,000 190,000 165,000


164

ปจจยการพจารณามลคา น าหนก ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ

ปจจย ประเมนมลคา ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 5

ท าเลทตง / ต าแหนงทตง 20% 9 6 6 6

สภาพแวดลอม 20% 7 7 8 7

ขนาด และรปรางทดน 10% 9 6 7 5

ระดบทดน 10% 7 7 7 7

สาธารณปโภคและสาธารณปการ 10% 9 7 7 7

ถนนผานหนา 10% 8 8 8 8

การใชประโยชนสงสด 10% 8 8 8 8

แนวโนมความเจรญ 5% 8 8 8 8

ขอบงคบดานกฎหมาย 5% 8 8 8 8

คาคะแนนถวงน าหนก 100% 850 685 705 670

อตราสวนบวก/ลบเปรยบเทยบกบ

ทรพยสน

0% 24% 21% 27%

ราคาหลงการปรบแกปจจยจาก

ตาราง WQS

บาท/ตร.ว. 210,949 229,078 209,328

ระดบความส าคญของขอมล

เปรยบเทยบ

33.16% 35.20% 31.63%

มลคาหลงการปรบ บาท/ตร.ว. 216,818 69,958 80,645 66,216

มลคาทรพยสนทประเมน ประมาณ 220,000 บาท/ตร.ว.

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนอโศกมนตร เทากบ 220,000 บาทตอ

ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 394,860,000 บาท



มความเหนวา วธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน


อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใชวธการ ประเม นมลคาของทรพยสนตามวธ







165


ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนท

ท าการประเมนเทากบ 220,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 394,860,000 บาท


166

9. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม


ทตงทรพยสน : ตดถนนประดษฐมนธรรม แขวงนวลจนทร เขตบงกม กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 15352, 27416 และ 27417

ผถอกรรมสทธทดน : บรษท แมกซ ฟวเจอร จ ากด









เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะ

และคณประ โยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย


กบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลค าทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน



167



ประเภท


ท าเลทตง ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม


(ไร-งาน-ตร.ว.)30-2-08.4 2-0-00.0 8-3-20.0 7-2-93.0 4-0-00.0

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2554

ราคาเสนอขาย 160,000 124,000 130,000 -

ราคาซอขาย - - - 120,000

ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาซอขาย 0%

ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ป 2554 15%

152,000 117,800 123,500 138,000

ใกลเคยง 0% ดอยกวา 10% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%







-30% -5% -15% -30%

106,400 111,910 104,980 96,600

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)104,973 26,600 27,978 26,245 24,150


(บาท/ตร.ว.)105,000

















ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม โดยวธ

เปรยบเทยบตลาดเทากบ 105,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,281,882,000 บาท หรอประมาณ

1,282,000,000 บาท




168

กายภาพของทรพยสน และควา มเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย


ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลคาตาม สภาพปจจบน โดย



สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศยในรปแบบของหม บานจดสรรประเภทบาน

เดยว 2 ชน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระ สมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการบานพกอาศย ในรปแบบบานเดยว 2

ชน พนทใชสอย 700.00 ตารางเมตร มเนอทดนมาตรฐานขนาด 325.0 ตารางวา และประมาณราคาขายท 97,000,000

บาทตอยนต โดยมรายละเอยดดงน



1.1 รปแบบโครงการ สงปลกสราง ประกอบดวย บานเดยว 2 ชน 25 ยนต พนทใชสอย

700.00 ตารางเมตร ขนาดเนอทดนแปลงมาตรฐาน 323.9 ตารางวา

สาธารณปโภค ประกอบดวย คลบเฮาส สวนสาธารณะและ

สวนหยอม กลองวงจรปด และเจาหนาทรกษาความปลอดภย

(ตลอด 24 ชวโมง)


พนทโครงการรวม 30-2-08.4 ไร (หรอเทากบ 12,208.4 ตารางวา) คดเปน 100%

พนทขาย 20-1-00.0 ไร (หรอเทากบ 8,100.0 ตารางวา) คดเปน 66%

พนทสาธารณปโภคสวนกลาง 10-1-08.4 ไร (หรอเทากบ 4,108.4 ตารางวา) คดเปน 34%



2.1 จ านวนยนต 25 ยนต

2.2 ราคาขาย 97,000,000 บาทตอยนต


คากอสราง 16,800,000 บาทตอยนต (24,000 บาทตอตารางเมตร)

คาถมดน 400,000 บาทตอไร (ประมาณ 0.50 – 1.00 เมตร)

สาธารณปโภคโครงการ 2,000,000 บาทตอไร



169





คาแบงแยกเอกสารสทธ 10,000 บาทตอแปลง (รวม 25 แปลง)



คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการในแตละป

คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการในแตละป


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม โดยวธคดจาก

มลคาคงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 1,252,000,000 บาท




มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 1,282,000,000 บาท



มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน

วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษ ททด าเนนการตอไปในอนาคต อก

ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม มความเหมาะสมเพราะ

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน

บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปน โครงการอยอาศยในรปแบบหมบานจดสรรประเภทบาน

เดยว 2 ชน


170

ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก

โครงการแกรนด ครสตล , โครงการลดดารมย เอกมย -รามอนทรา, โครงการเดอะ รอยล เรสซเดนท และ

โครงการ 99 เรสซเดนท พระราม 9



สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนค

วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 1,252,000,000 บาท


171

10. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร


ทตงทรพยสน : ตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร แขวงบางกะป เขตหวยขวาง

กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 4762, 4763 และ 4852

ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด









เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยส นทมลกษณะ

และคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย


กบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน



172



ประเภท

ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนพรอมสงปลกสราง ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา


ตดถนนเพชรบรตด

ใหมและถนนอโศก

มนตร

สขมวทซอย 3ตดถนนสขมวทและ

สขมวทซอย 6สขมวทซอย 11

ภายในซอยสขมวท 15

และซอยสขมวท 19


(ไร-งาน-ตร.ว.)11-1-24.0 2-0-44.0 3-1-69.8 1-2-01.0 5-1-23.0

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2557 ซอ-ขายป 2557 ซอ-ขายป 2557

ราคาเสนอขาย 1,421,801 - - -

ราคาซอขาย - 1,700,000 965,058 858,220

ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอขาย 0% ราคาซอขาย 0% ราคาซอขาย 0%

ธ.ค. 57 0% ป 2557 0% ป 2557 0% ป 2557 0%

1,279,621 1,700,000 965,058 858,220








-25% -40% -25% -20%

959,720 1,020,000 723,790 686,580

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)847,523 239,930 255,000 180,948 171,645


(บาท/ตร.ว.)850,000

ศกยภาพในการพฒนา
















ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศก

มนตรเทากบ 850,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 3,845,400,000 บาท หรอประมาณ 3,845,000,000 บาท




173

กายภาพของทร พยสน และความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย


ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงห มดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย



สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศย ในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยผ

ประเมนราคาทรพยสนอสระ ตงสมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยมรายละเอยด

ดงน



1.1 รปแบบโครงการ อาคารชดพกอาศย จ านวน 1,406 ยนต

พนทหองชด 45.0 – 150.0 ตารางเมตรตอยนต

สาธารณปโภค ประกอบดวย สระวายน า ฟตเนส สวนพกผอน

และเจาหนาทรกษาความปลอดภย ตามรปแบบโครงการทวไป


เนอทดนรวม 4,524.0 ตารางวา (11-1-24.0 ไร)

พนทกอสรางอาคาร (FAR 8:1) 144,768.0 ตารางเมตร (คดเปน 100%)

พนทขาย 86,860.8 ตารางเมตร (คดเปน 60%)

พนทสาธารณปโภคและสวนกลางรวม 57,907.2 ตารางเมตร (คดเปน 40%)



2.1 ราคาขาย ปท 1 ราคาขาย 153,000 บาทตอตารางเมตร หลงจากนนปร บ

เพมขนทกปในอตรารอยละ 5 ตอป

2.2 ประมาณการขาย ปท 1 รอยละ 70 ของพนทขาย ปท 2 รอยละ 20 ของพนทขาย และ

ปท 3 รอยละ 10 ของพนทขาย


คากอสรางอาคาร (พนทใชสอยรวม 144,768.00 ตารางเมตร)

4,198,272,000 บาท (29,000 บาทตอตารางเมตร)




174


คาตกแตงเฟอรนเจอร Built-in 260,582,400 บาท (3,000 บาทตอตารางเมตร)

คาตกแตงภมทศนรอบอาคาร 22,620,000 บาท (2,000,000 บาทตอไร)





คาคอมมชชน รอยละ 3.00 ของรายไดรวมโครงการ

คาแบงแยกเอกสารสทธ 5,000 บาทตอยนต (รวม 1,406 ยนต)


คาใชจายจดท ารายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม (EIA)

3,000,000 บาท


คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการ

คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการ


7. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00 (พจารณาจากอตราเงนเฟอเฉลย)

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเ มนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศก

มนตร โดยวธคดจากมลคาคงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 3,915,000,000 บาท




มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 3,845,000,000 บาท


175



มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน

วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต อก

ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร มความ

เหมาะสมเพราะ

ผประเมนราคาทร พยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน

บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการอยอาศยในรปแบบอาคารชดพกอาศย


ดว คอนโด (อโศก – เพชรบร), รทม อโศก, เซอรเคล 2 ลฟวง โปรโตไทป และเซอรเคล สขมวท 11



สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจา รณารายได (Income Approach) โดยเทคนค

วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 3,915,000,000 บาท


176

11. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนวชรพล


ทตงทรพยสน : ตดถนนวชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 11838







Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบ ราคาทมการตก

ลงซอ-ขายในชวงทผานมา และ/หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบ

ทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระ

เงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก

นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน


177



ประเภท


ท าเลทตง ตดถนนวชรพล ตดถนนวชรพล ตดถนนเพมสน ตดถนนเพมสน ตดถนนวชรพล


(ไร-งาน-ตร.ว.)1-2-09.2 1-0-50.0 0-3-19 0-3-55.0 4-0-00.0

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2557 ธ.ค. 57

ราคาเสนอขาย 60,000 70,000 - 75,000

ราคาซอขาย - - 53,521 -

ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอขาย 0% ราคาเสนอขาย -10%

ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ป 2557 0% ธ.ค. 57 0%

54,000 63,000 53,521 67,500


ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดอยกวา 20%



ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0%



5% 5% 5% 20%

56,700 66,150 56,200 81,000

25% 25% 25% 25%


(บาท/ตร.ว.)65,013 14,175 16,538 14,050 20,250


(บาท/ตร.ว.)65,000

















ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนวชรพล เทากบ 65,000 บาทตอตาราง

วา คดเปนมลคาเทากบ 39,598,000 บาท หรอประมาณ 39,600,000 บาท


178



มความเหนวา วธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน


อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใช วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวธ







ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของ ทรพยสนท

ท าการประเมนเทากบ 65,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 39,600,000 บาท


179

เอกสารแนบ 2 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสน บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด


180

1. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร-นวมนทร

รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมสงปลกสราง เนอท 1-0-95.9 ไร

ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร ถนนภายในโครงการ เนอวานา

แอทเวรค เกษตร-นวมนทร / ถนนคลองล าเจยก / ถนนประเสรฐมนกจ แขวงคลอง

กม เขตบงกม กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 75, 8087 – 88, 8154, 8163 – 68 และ 8179 - 90

ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 69 เปนกรรมสทธของนายอานนท เจยกเจม โอนเมอวนท

12 ธนวาคม 2557

โฉนดทดนเลขท 8074 – 75 เปนกรรมสทธของนายสมเกยรต บวรภราดร โอนเมอ

วนท 19 พฤศจกายน 2557

โฉนดทดนเลขท 8154 เปนกรรมสทธของบรษท ซซ นอลเลจ เบสท จ ากด โอน

เมอวนท 18 พฤศจกายน 2557

โฉนดทดนเลขท 8070 – 73, 8087 – 88, 8163 – 68 และ 8179 – 90 เปนกรรมสทธ

ของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด

ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 69 ไมมภาระผกพนตดจ านองกบสถาบนการเงนใดๆ

โฉนดทดนเลขท 8074 – 75 และ 8154 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคาร

กรงเทพ จ ากด (มหาชน)

โฉนดทดนเลขท 8070 – 73, 8087 – 88, 8163 – 68 และ 8179 – 90 ตดภาระผกพน

การจ านองกบธนาคารกรงไทย จ ากด (มหาชน)

วนทท าการประเมนมลคา : 5 มกราคม 2558

(หมายเหต : ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ระบวาในรายงานการประเมนราคา

ทรพยสนฉบบนไดรบมอบหมายใหประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 30 กนยายน

2557 ซงรายละเอยด เกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม

โครงการ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ไดรบจากบรษทฯ และ /หรอ บรษท เนอวานา

ดเวลลอปเมนท จ ากด จดหาให และ /หรอ โดยการสมมตฐานของผประเมนราคา


181

ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพ ยสนทโอนเปน

ของบคคลอนหลงจากวนท 30 กนยายน 2557 ดวย)


ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท ซ.ไอ.ท. แอพเพรซล จ ากด

แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจา กตนทน (Cost

Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ

(Residual Method) หรอสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method) เปนเกณฑในการประเมนมลคา

ทรพยสน

ส าหรบวธวเคราะหมลคาจ ากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา


ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคา แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม

และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value

Analysis by Market Date Grid) ซงมปจจยพจารณามลคา เชน ความแตกตางของเนอท ขนาดความกวางยาว ความเดน

ของท าเลทตง ขอจ ากด และขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ

ทรพยสนทคลายคลงกน โดยมรายละเอยดดงน


182



ประเภท

ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา

ท าเลทตงโครงการ @ Work

ถนนประเสรฐมนกจ

โครงการ Premium Place

ถนนประดษฐมนธรรม

โครงการ Work @ Life

ซอยนวมนทร 36

โครงการ Plex Residence

ซอยนวมนทร 111 แยก 4


(ตร.ว.)17.00 21.25 24.70 22.68

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57

ราคาเสนอขาย 150,000 85,000 110,000

ราคาซอขาย - - -

140,000 85,000 110,000

- - -

- - -

140,000 85,000 110,000
















85% 160% 135%

259,000 221,000 258,500

0.46 0.25 0.29


(บาท/ตร.ว.)249,512 119,859 54,333 75,321


(บาท/ตร.ว.)250,000

การปรบปรงมลคาเบองตน

ราคาทคาดวาจะขายได

รวมมลคาปรบปรงเบองตน

ปจจยทมผลตอมลคาทรพยสน

การปรบแกงานดนตดและดนถม


การปรบแกระยะเวลา


คณภาพโครงการ

ผลรวมการปรบคาทงหมด


การใหน าหนกขอมลเปรยบเทยบ

ระยะหางจากถนนสายหลก

สภาพแวดลอมและชมชนขางเคยง

รปแปลงทดน

จ านวนดานทตดถนน

ความกวางถนน

ผวจราจร

สทธการใชทางเขา-ออก

ความสะดวกในการคมนาคม

สาธารณปโภคผานหนาทดน

ขอจ ากดในการใชประโยชนในทดน

การใชประโยชนปจจบนในทดน

หนากวาง * ความลกทดน


183

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร เทากบ

250,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 123,975,000 บาท



แหงประเทศไทย และสอบทาน จากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง

จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาของอาคารและสงปลกสราง เทากบ 45,515,520 บาท

จากนนน าผลรวมของทดนและสงปลกสรางมาหกสวนลดจากการขายครงเดยวประมาณรอยละ 26 ผประเมน

ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร โดยวธ

วเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 135,600,000 บาท

ส าหรบวธประเมนคาทรพยสนตามมลคาคงเหลอ (Residual Method) เปนการตงสมมตฐานในการพฒนา

โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน

แลวท าประมาณการรายไดจากการขาย หรอใหเชาทรพยสนของโครงการ ลบดวยคาใชจายในการพฒนาโครงการ และ

ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผ ลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ

ทรพยสน ผลลพธทไดคอ ราคาคงเหลอส าหรบทดนโครงการ ซงมลคาทงหมดของโครงการจะไดจาก มลคาทดนบวก

ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานใ นการประเมนมลคา

ดงน



1.1 ราคาขาย แบบ Single Loft เทากบ 7,800,000 บาท/หลง

แบบ Double Loft เทากบ 14,500,000 – 16,800,000 บาท/หลง

1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมด 15 หลง ภายในระยะเวลา 15 เดอน

2. ตนทนคากอสราง

คากอสราง (สวนทเหลอ) 29,652,480 บาท

คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของคากอสราง


คาใชจายอนๆ รอยละ 2.5 ของตนทนคากอสราง

คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2.0 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ

คาบรหารและจดการโครงการ 150,000 บาท/เดอน


184


คาใชจายทางการตลาด รอยละ 3.5 ของรายไดรวมของโครงการ

ภาษคาโอน และภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 4.3 ของรายไดรวมของโครงการ

อตราดอกเบยจาย รอยละ 6.825 ตอป

ผลตอบแทนของผประกอบการ รอยละ 20 ของรายไดรวมของโครงการ

4. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -

นวมนทร โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 128,500,000 บาท

จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและสรปมลคาของทรพยสนตามวธวเคราะหมลคาจากมลคา

คงเหลอ (Residual Method) ซงมมลคาเทากบ 128,500,000 บาท


จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผป ระเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ


วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจ จบนอกทง

สมมตฐานทใช ในการ ประเมนมลคาทดน และสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -

นวมนทร มความเหมาะสมเพราะ

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน

ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อก ทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย

ในปจจบน


โครงการ Premium Place : Ekkamai - Ramindra, โครงการ The Primary Ultimate และโครงการ Plex

Residence

ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณการจากการถอดปรมาณวสด (Bill of

Quantify Method : BOQ) โดยประมาณจากแบบแปลนทไดรบจากเนอวานา และไดน าคากอสรางดงกลาว

มาวเคราะหรวมกนกบมาตรฐานราคาคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ซงได

มการเกบรวบรวมขอมลทรพยสนทงทมลกษณะคลายคลงกน และแตกตางกนมาประกอบการพจารณา


185

ตนทนและคาใชจายอนเปนไปตามมาตรฐานทวไปในการพฒนาโครงการ

สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหล อ (Residual Method)

เทากบ 128,500,000 บาท


186

2. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9


ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 ถนนโครงการ เนอวานา บยอนด พระราม

9 ถนนพระราม 9 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 10511 – 12 และ 10529

ผถอกรรมสทธทดน : บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด

ภาระผกพน : ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)




2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม



ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพยสนทโอนเปน




แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost

Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนด วยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ


ทรพยสน

ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจ ะประเมนมลคา






187

ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ




ประเภท


ท าเลทตงโครงการเนอวานา บ

ยอนด พระราม 9

โครงการ Soul เอกมย

ลาดพราว ซอยลาดพราว

112

โครงการ Star Estate

พฒนาการ 69 ถนน

พฒนาการ

โครงการ Private Nirvana

Resident ซอยโยธน

พฒนา 11


(ตร.ว.)85.00 65.70 84.40 63.80

ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57

ราคาเสนอขาย 150,000 80,000 125,000


145,000 77,000 117,500

- - -

- - -

145,000 77,000 117,500




ใกลเคยง 0% ดอยกวา 25% ใกลเคยง 0%


ดกวา -5% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%

ใกลเคยง 0% ดกวา -5% ใกลเคยง 0%









20% 100% 45%

174,000 154,000 170,375

0.55 0.15 0.30


(บาท/ตร.ว.)169,913 95,700 23,100 51,113


(บาท/ตร.ว.)170,000


























188

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 เทากบ 170,000

บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 37,434,000 บาท

ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราค าทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ


แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบ เหมากอสราง



ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โ ครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 โดยวธ

วเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 33,500,000 บาท


โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใ ชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน


ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ


ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคา

ดงน



1.1 ราคาขาย XLเทากบ 25,700,000 บาท/หลง

K เทากบ 20,700,000 บาท/หลง

J เทากบ 13,000,000 บาท/หลง




งานทางเดนเทา 8,250 บาท



คาใชจายอนๆ รอยละ 3 ของตนทนคากอสราง


189


คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ






ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9

โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 35,500,000 บาท







สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 มความเหมาะสมเพราะ

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน

ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อกทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย


ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงท รพยสนทประเมน ไดแก

โครงการ Soul เอกมย – ลาดพราว , โครงการ Star Estate พฒนาการ 69, โครงการ Private Nirvana

Resident, โครงการลมพน สวนหลวง ร.9, โครงการ 15 Gates และโครงการ Narasiri Hideaway

ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณกา รจากการถอดปรมาณวสด (Bill of





190


สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)

เทากบ 35,500,000 บาท

3. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร


ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร ถนนโครงการ เนอวานา บ

ยอนด 3 เฟส 1 / ถนนคลองล าเจยก / ถนนประเสรฐมนกจ (ทล.351) แขวงคลอง

กม เขตบงกม กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788

– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25813, 25816 – 18, 25824 และ 25826 – 27

ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 25824 เปนกรรมสทธของนายตฤณ และนางยพาทพย อสระภกด

ธรรม โอนเมอวนท 11 ธนวาคม 2557

โฉนดทดนเลขท 25813 เปนกรรมสทธของนางสาวกญญา ณฐชาณรงค โอนเมอ

วนท 3 พฤศจกายน 2557

โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788

– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25816 – 18 และ 25826 – 27 เปนกรรมสทธของ

บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด

ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 25824 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงเทพ จ ากด

(มหาชน)

โฉนดทดนเลขท 25813 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกสกรไทย จ ากด

(มหาชน)

โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788

– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25816 – 18 และ 25826 – 27 ตดภาระผกพนการ

จ านองกบธนาคารกรงศรอยธยา จ ากด (มหาชน)



191



2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม








Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเป รยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ


ทรพยสน

ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลค า



และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาได ใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value


ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเ ปรยบเทยบกบ



192



ประเภท



โครงการ Nirvana

BY3 เฟส 1 ถนน

ประเสรฐมนกจ

โครงการ Narasiri

Hideaway ซอยนวมนทร

111

โครงการ Nirvana BY3

เฟส 1 ถนนประเสรฐมนกจ

โครงการ Nirvana BY3

เฟส 1 ถนนประเสรฐมนกจ


(ตร.ว.)60.30 52.50 54.30 55.00

ชวงเวลา ธ.ค. 57 พ.ย. 57 พ.ย. 57

ราคาเสนอขาย 150,000 - -

ราคาซอขาย - 170,000 165,000

148,500 170,000 165,000

- - -

- - -

148,500 170,000 165,000

ดกวา -1% ดกวา -1% ดกวา -1%







ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%








4% -1% -1%

154,440 168,300 163,350

0.08 0.46 0.46


(บาท/ตร.ว.)164,949 11,880 77,677 75,392


(บาท/ตร.ว.)165,000


























193

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร

เทากบ 165,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 283,380,000 บาท



แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผ รบเหมากอสราง



ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสร าง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร

โดยวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 235,400,000 บาท




ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบ นของ



ดงน



1.1 ราคาขาย แบบ L เทากบ 18,600,000 บาท/หลง จ านวน 9 หลง

แบบ K เทากบ 15,760,000 บาท/หลง จ านวน 3 หลง

แบบ J เทากบ 13,290,000 บาท/หลง จ านวน 17 หลง

แบบ L (บานตวอยาง) เทากบ 25,470,000 บาท/หลง จ านวน 1

หลง

แบบ K (บานตวอยาง) เทากบ 19,130,000 บาท/หลง จ านวน 1

หลง

แบบ J (บานตวอยาง) เทากบ 17,950,000 บาท/หลง จ านวน 1 หลง

คาเนอทดนสวนเกนจากเนอทมาตรฐาน 165,000 บาท/ตร.ว.

จ านวน 81.0 ตร.ว.


194


แปลงมม เทากบ 120,000 บาท/หลง จ านวน 2 หลง




งานทางเดนเทา 293,813

คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของตนทนคากอสราง


คาใชจายอนๆ รอยละ 3.0 ของตนทนคากอสราง

คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2.0 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ







ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1

เกษตร-นวมนทร โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 243,700,000 บาท




195




วธการประเมนมลคา ของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง

สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร มความ


ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคร าะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน




โครงการ Primary Prestige, โครงการ Narasiri Topiary และโครงการ Narasiri Hideaway






สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)

เทากบ 243,700,000 บาท


196

4. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9


ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 ถนนภายในโครงการ เนอวา

นา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 / ถนนเฉลมพระเกยรตรชกาลท 9 แขวงหนอง

บอน เขตพระโขนง กรงเทพมหานคร

เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 41011 – 13 และ 41015 – 66

ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 41016 เปนกรรมสทธของนางสาวอษณ ลลาปรชาเลศและนาย

กตตพงศ บรพกศลศร โอนเมอวนท 31 ตลาคม 2557

โฉนดทดนเลขท 41018 เปนกรรมสทธของนางสนดา คณตถานนท โอนเมอวนท

28 พฤศจกายน 2557

โฉนดทดนเลขท 41062 เปนกรรมสทธของนางสาวพมลพรรณ พจนไตรทพย โอน

เมอวนท 2 ธนวาคม 2557

โฉนดทดนเลขท 41011 – 15, 41017, 41019 – 61 และ 41063 – 66 เปนกรรมสทธ

ของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด

ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 41016 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงศรอยธยา จ ากด

(มหาชน)

โฉนดทดนเลขท 41018 ไมมภาระผกพนตดจ านองกบสถาบนการเงนใดๆ

โฉนดทดนเลขท 41062 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงเทพ จ ากด

(มหาชน)

โฉนดทดนเลขท 41011 – 15, 41017, 41019 – 61 และ 41063 – 66 ตดภาระผกพน

การจ านองกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)




2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผ ลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม


197








Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ


ทรพยสน

ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของท ดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา





ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชป ระโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ



198



ประเภท



โครงการเนอวานา บ

ยอนด สวนหลวง ร.9

ถนนเฉลมพระเกยรต

ร.9

โครงการศภาลย สวน

หลวง ถนนเฉลมพระ

เกยรต ร.9

โครงการ Life Bangkok

Boulevard ถนนวง

แหวน-พระราม9

โครงการคาซา แกรนด

ถนนคขนานถนนวงแหวน

รอบนอก (กาญจนาภเษก)


(ตร.ว.)55.10 67.00 52.00 64.80

ชวงเวลา ธ.ค. 57 พ.ย. 57 พ.ย. 57

ราคาเสนอขาย 56,000 80,000 80,000


55,000 77,000 77,000

- - -

- - -

55,000 77,000 77,000

ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ดอยกวา 5%





ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%


ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%








90% 60% 70%

104,500 123,200 130,900

0.28 0.41 0.31


(บาท/ตร.ว.)120,431 28,828 50,979 40,624


(บาท/ตร.ว.)120,000





















สภาพ / อายของโครงการ





199

ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง -พระราม 9

เทากบ 120,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 431,950,000 บาท



แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทได รบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง



ราคาทรพยสนอสร ะ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9

โดยวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 323,200,000 บาท




ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบ การ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ



ดงน



1.1 ราคาขายและปรมาณขาย แบบ L เทากบ 16,000,000 บาท/หลง จ านวน 19 หลง

แบบ XL เทากบ 19,000,000 บาท/หลง จ านวน 12 หลง

แบบ K เทากบ 14,000,000 บาท/หลง จ านวน 24 หลง

คาเนอทดนสวนเกนจากเนอทมาตรฐาน 120,000 บาท/ตร.ว.

จ านวน 289.40 ตร.ว.

แปลงมม เทากบ 50,000 บาท/หลง จ านวน 2 หลง

แปลงตดกบ Clubhouse เทากบ 150,000 บาท/หลง จ านวน 1 หลง

แปลงตรงขาม Clubhouse เทากบ 100,000 บาท/หลง จ านวน 3

หลง

1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมดภายในระยะเวลา 30 เดอน


200




คาสาธารณปโภค 4,429,400 บาท



คาใชจายอนๆ รอยละ 3 ของตนทนคากอสราง

คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ







ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-

พระราม 9 โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 320,000,000 บาท






วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและก ารใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง

สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 มความ



201

ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใช ประโยชน




โครงการเดอะ แกรนด อดมสข, โครงการศภาลย สวนหลวง และโครงการลมพน สวนหลวง ร.9






สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเ คราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)

เทากบ 320,000,000 บาท

เอกสารแนบ 1 - singha estate...บร ษ ท ส งห เอสเตท...

Documents