แนวทางความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร

โดย

นายรณชย ศรสนทรพนต

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตรปรญญาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอมมหาบณฑต

สาขาวชาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม

บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร

ปการศกษา 2553 ลขสทธของบณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร

แนวทางความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร

โดย

นายรณชย ศรสนทรพนต

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตรปรญญาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอมมหาบณฑต

สาขาวชาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม

ภาควชาการออกแบบและวางผงชมชนเมอง บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร

ปการศกษา 2553 ลขสทธของบณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร

PUBLIC AND PRIVATE PARTICIPATION IN LAND DEVELOPMENT : A CASE STUDY OF FISH MARKET ORGANIZATION AREA, BANGKOK

By Ronnachai Srisoonthornpinit

An Independent Study Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree MASTER OF URBAN AND ENVIRONMENTAL PLANNING

Department of Urban Design and Planning Graduate School

SILPAKORN UNIVERSITY 2010

บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร อนมตใหการคนควาอสระเรอง “แนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร ” เสนอโดย นายรณชย ศรสนทรพนต เปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตรปรญญาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอมมหาบณฑต สาขาวชาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม

……........................................................... (ผชวยศาสตราจารย ดร.ปานใจ ธารทศนวงศ)

คณบดบณฑตวทยาลย วนท..........เดอน.................... พ.ศ...........

อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ ผชวยศาสตราจารยวชย บญวาศ คณะกรรมการตรวจสอบการคนควาอสระ .................................................... ประธานกรรมการ (ผชวยศาสตราจารยพรพจน สขเกษม) ............/......................../.............. .................................................... กรรมการ (รองศาสตราจารยสทธพร ภรมยรน) ............/......................../.............. .................................................... กรรมการ (ผชวยศาสตราจารยวชย บญวาศ) ............/......................../..............

50058310 : สาขาวชาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม ค าส าคญ : ความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาเมอง นายรณชย ศรสนทรพนต : การศกษาความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร. อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ : ผศ.วชย บญวาศ. 125 หนา

การศกษาครงนมวตถประสงคเพอหาแนวทางการพฒนาภายในกรงเทพมหานครทมศกยภาพเฉพาะคอพนทขนาดใหญ พนทรมน าเปดโลง ใกลแหลงธรกจการคาการลงทน มสาธารณปโภค และสาธารณปการรองรบ โดยน า แนวคดการพฒนาเมองโดยความรวมมอระหวางภาครฐ เอกชน และเจาของทดนมาเปนกรอบแนวคดในการท าวจยครงน การวจยครงนเปนการวจยเชงคณภาพโดยการสมภาษณแนวลกเฉพาะผเชยวชาญ (Delphi) กลมตวอยางเลอกดวย แบบเฉพาะเจาะจง มจ านวน 6 คนแบง 3 ประเภทเทาๆกน ไดแก(1)นกวชาการทางดานผงเมอง(2)นกวชาการทางดานออกแบบการลงทนดานอสงหารมทรพย (3)จากส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย การเกบรวบรวมขอมลตงแตวนท 11 ก.พ.54 ถง วนท 8 ม.ค.54การวเคราะหขอมลคอเทคนคแบบDelphi Technique เปนวธการทางวทยาศาสตรท าการเกบรวบรวมขอมล2รอบ รอบแรกเพอใหกลมผเชยวชาญแสดงความคดเหนและสรปความคดเหนของแตละทาน รอบสองน าความคดเหนมาสรปหาแนวโนมของค าตอบงานวจยน ากลบไปถามซ าเพอใหยนยนความคดเหนนนน ามาเปนผลลพธของงานวจย ผลการวจยพบวา โครงการทประกอบดวยกจการใชสอยทน าไปสการคนทนใหแกผรวมลงทน และเปนประโยชนตอเศรษฐกจ สงคมโดยรวมของกรงเทพมหานคร แมวาประเภทกจการใชสอยนนมผลท าใหการคนทนลาชาไปกตาม เพอใหเกดโครงการทเปนประโยชนของกรงเทพมหานครอยางกวางขวาง ภาครฐควรเขาไปสนบสนนใหภาคเอกชนและเจาของทดนรวมมอกนลงทนธรกจโครงการกอสรางอาคารศนยประชมและแสดงสนคา ศนยบรการการทองเทยวทางน า ทาเทยบเรอ พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา พนทโลง ลานสเขยว ลานกจกรรมชายน า การผลกดนสนบสนนของภาครฐ ดงน (1)จดท าเปนนโยบายแหงรฐวางผงพฒนาพนทเฉพาะ(2)ประสานความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน (3)จดใหมโครงสรางพนฐานเพอชน าการพฒนา (4)น ามาตรการลดหยอนภาษฯโครงการพฒนา กรงเทพมหานคร มอบหมายใหบรษทกรงเทพธนาคม ด าเนนโครงการ จงจะท าใหการพฒนาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร ประสบผลส าเรจตามวตถประสงคทตงไว

ภาควชา การออกแบบและวางผงชมชนเมอง บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร ปการศกษา 2553ลายมอชอนกศกษา...................................... ลายมอชออาจารยทปรกษาการคนควาอสระ.......................................

จ

50058310 : MAJOR : URBAN AND ENVIRONMENTAL PLANNING KEY WORD : PUBLIC AND PRIVATE PARTICIPATION IN LAND DEVELOPMENT RONNACHAI SRISOONTHORNPINIT : PUBLIC AND PRIVATE PARTICIPATION IN LAND DEVELOPMENT : A CASE STUDY OF FISH MARKET ORGANIZATION AREA, BANGKOK. INDEPENDENT STUDY ADVISORS : ASSIT. PROF.VICHAI BOONVART. 125 pp.

The objective of this research was to study alternative urban development strategies for the land development of prime waterfront areas in Bangkok. There are many waterfront areas that have high potential for redevelopment. These are large extended area with busy commercial activities and excellent infrastructure systems. The research adapted the public-private partnership in urban development as the framework in analyzing strategies for the Fish Marketing Organization area of Bangkok. The Fish Marketing Organization and its surrounding community occupy the land and buildings that belongs to the Crown Property Bureau. A group of six experts were interviewed twice for their expert opinions to be analyzed using Delphi technique. Six of the experts include 2 urban planning academic, 2 expert real estate consultants, and 2 management-level personnels from the Crown Property Bureau. The interviews were conducted during the period from 11th February to 8th March, 2011. After the first round of the interview, the experts’ opinions were analyzed and summarized for the second interview to find the consensus on the strategy for the development of the Fish Marketing Organization area. The confirmation of the consensus of the experts’ opinions from the second interview concluded the analysis. The findings show that the development of the Fish Marketing Organization area must consider extensive benefits to co-investors, community’s economy and general public all together even if the time to the full return of investment takes longer. This is to make the development of the area to generate wide impacts to the larger Bangkok. Bangkok Metropolitan Administration (BMA) should guide investors and developers and the Crown Property Bureau (the owner of the land) to develop convention and exposition center, water-based tourism service center, docks and piers, broad walk along the riverfront, green open space, and waterfront public space. The BMA can develop policy to 1) create a specific urban development plan as a public policy; 2) coordinate public-private partnership among public authorities, private investors, and the Crown Property Bureau; 3) improve infrastructure systems to guide the development; 4) offer tax breaks for developments that follow the specific urban development plan. To ensure the success of the development of the Fish Marketing Organization area, the BMA must authorizes the Krungthep Thanakom Co., Ltd. to manage the development as a private venture.

Department of Urban Design Planning Graduate School, Silpakorn University Academic Year 2010 Student’s signature ............................................................. Independent Study Advisor’s signature .............................................................

ฉ

กตตกรรมประกาศ

การคนควาอสระในเรองการศกษาความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร ครงนส าเรจลงไดดวยความกรณาและการอทศเวลาชแนะและแกไขจากทานคณาจารย ซงประกอบดวย รศ.สทธพร ภรมยรน ทสอนวธการคด การเขยนงานวจย และยงชวยประสานใหเขาถงผเชยวชาญหลายหลายทานไดอยางราบรน รวมทงการปรบปรงชแนะรายละเอยดทผวจยขาดตกบกพรอง เชนเดยวกนกบ ผศ.พรพจน สขเกษม ซงเปนประธานกรรมการตรวจงานวจยในครงนทไดใหความชวยเหลอค าปรกษาและตรวจงานวจย ตลอดจนความรอนดยงตงแตเขามารบการศกษาในรวมหาวทยาลยศลปากร ขอขอบพระคณ ดร.ธนะ จระพวฒน ทใหค าปรกษาชวยเหลอทางดานเทคนคตางๆกบผวจยตลอดมา ขอขอบพระคณอาจารยทปรกษา ผศ.วชย บญวาศ ทเสยสละเวลา ทมเท ผลกดน และไมเคยปฏเสธ อยางดเยยม ขอขอบคณผเชยวชาญทกทานทเสยสละเวลา ใหความรซงเปนประโยชนแกผวจย ขอกราบขอบพระคณบดา มารดา และครอบครว เปนผใหก าเนดและเปนก าลงใจใหมาตลอด

สดทายนขอขอบคณ มหาวทยาลยศลปากร และคณาจารยคณะสถาปตยกรรมศาสตร สาขาวชาการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอมทกทาน ทประสทธประสาทความร ทงจากทฤษฏและประสบการณ การพฒนาความคดและวสยทศนจนท าใหรจก ค าวา “ความสวยงามของบานเมองควรมลกษณะเปนอยางไร”ใหกบนกศกษา ตลอดระยะเวลาของการเปนนกศกษา ณ สถาบนแหงน

ช

สารบญ

หนา บทคดยอภาษาไทย ............................................................................................................. ง บทคดยอภาษาองกฤษ ........................................................................................................ จ กตตกรรมประกาศ .............................................................................................................. ฉ สารบญภาพ ........................................................................................................................ ญ สารบญตาราง ...................................................................................................................... ฏ บทท 1 บทน า ........................................................................................................................ 1 ความเปนมาและความส าคญของปญหา ................................................................... 1 วตถประสงคของการศกษา ....................................................................................... 2 ปญหาของการวจย .................................................................................................... 2 สมมตฐานของการศกษา........................................................................................... 3 ขอบเขตของการศกษา .............................................................................................. 4 กระบวนการศกษา .................................................................................................... 5 วธการศกษา .............................................................................................................. 5 ขอตกลงเบองตนในการศกษา .................................................................................. 6 นยามค าศพททใชในการศกษา ................................................................................. 6 ผลทคาดวาจะไดรบ .................................................................................................. 8 ระยะเวลาด าเนนการศกษา ........................................................................................ 9 การน าเสนอผลการศกษา ......................................................................................... 9 2 การศกษาทฤษฏ แนวคด เอกสารและงานวจยทเกยวของ ......................................... 10 การพฒนาเมองโดยความรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน ....................................... 10 การศกษากฎหมายและนโยบายทเกยวของ ...................................................................... 15 กฎหมายไทยทเกยวกบการพฒนาเมอง .................................................................... 15 พ.ร.บ.วาดวยการใหเอกชนเขารวมงานหรอด าเนนการในกจการของรฐ พ.ศ. 2535 17 พระราชบญญตระเบยบบรหารราชการกรงเทพมหานคร พ.ศ.2528 ......................... 17

ซ

บทท หนา

ขอบญญตกรงเทพมหานคร เรอง บรษททกรงเทพมหานครกอตง จดตง หรอ ถอหน พ.ศ.2552 .................................................................................................

18

พระราชบญญตจดระเบยบทรพยสนฝายพระมหากษตรย พ.ศ. 2479 ................. 21 แนวคดในการจดตง “บรรษทพฒนาเมอง” เพอบรหารการพฒนาการรวมลงทน ระหวางภาครฐและเอกชน ..................................................................................

24

การรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชน การรบประกนหนของรฐบาลและ ความเสยงทางการคลง ........................................................................................

26

การใชประโยชนจาก Public Private Partnerships : PPP .................................... 27 การระดมทนผาน Special Purpose Vehicle : SPV (Financing) ......................... 28 กรณศกษาหลกการและแนวคดของ PPPs รฐวกตอเรย ประเทศออสเตรเลย ...... 29 กรณศกษาแนวทางการพฒนาพนทรมน าซดนย (Sydney) ................................... 31 การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศญปน ................................................. 32 การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศองกฤษ .............................................. 36 การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศสงคโปร ............................................ 39 สรป .................................................................................................................... 40 3 การออกแบบการวจย (Research Design) ................................................................. 42 การก าหนดกรอบทฤษฎส าหรบการวจย ............................................................. 42 กรอบการวจย ..................................................................................................... 42 การเลอกพนทวจย .............................................................................................. 44 ประชากรและกลมตวอยางในการวจย ................................................................ 44 วธการเกบรวบรวมขอมลและการวเคราะหขอมล .............................................. 46 สรป .................................................................................................................... 46 4 การศกษาและวเคราะหสภาพพนทปจจบนดานศกยภาพและแนวโนมการพฒนา ในอนาคตของพนทโครงการ..............................................................................

49

เขตสาทร กรงเทพมหานคร .................................................................................. 49 พนทรมแมน าเจาพระยา เขตสาทร ..................................................................... 58 บรเวณองคกรสะพานปลา เขตสาทร กรงเทพมหานคร .......................................... 67

โครงการคมนาคมระบบรางทจะเกดขนในอนาคต ............................................. 76

ฌ

บทท หนา การวเคราะหศกยภาพโดยวธ SWOT Analysis .................................................. 76 สรป ....................................................................................................................................... 78 5 การด าเนนการวจย ................................................................................................. 79 ขนตอนท 1การรวบรวมความคดเหนของผเชยวชาญ การวเคราะหผลทไดจากการสมภาษณ ครงท 1

80 92

ขนตอนท 2 การใหผเชยวชาญยนยนค าตอบทไดจากการสมภาษณ ตามหลก

เทคนคการวจยแบบเดลฟาย ............................................................................................ 96 สรป ....................................................................................................................................... 100 6 บทสรปการวเคราะห อภปรายผล และขอเสนอแนะ ................................................ 102 สรปผลการวเคราะห ........................................................................................... 102 สรปสงทคนพบจากการวจย ............................................................................... 104 การอภปรายผลทไดจากการวจย ......................................................................... 104 ขอเสนอแนะดานการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม ........................... 106 สรป .................................................................................................................... 107 7 บทสรปการวเคราะห อภปรายผล และขอเสนอแนะ ......................................... 111 สรปสาระส าคญของโครงการวจย ...................................................................... 111 ขอบกพรองในการวจย ....................................................................................... 114 สรปขอเสนอแนะส าหรบการวจยขนตอไป ........................................................ 114

บรรณานกรม ............................................................................................................................ 115

ภาคผนวก .................................................................................................................................. 116

ประวตผวจย ............................................................................................................................. 125

ญ

สารบญภาพ

ภาพท หนา 1 แสดงทตงองคการสะพานปลา เขตสาทร ............................................................................ 4 2 แนวโนมของการรวมลงทนจากภาคเอกชนในการพฒนาระบบโครงสรางพนฐาน

ในประเทศก าลงพฒนา ........................................................................................................

12 3 แสดงการเปลยนชอหนวยงานของบรรษทพฒนาเมองในปตางๆ ....................................... 34 4 อาณาเขต เขตสาทร .............................................................................................................. 50 5 ทศนยภาพเขตสาทร ............................................................................................................. 50 6 ภาพอดตทศนยภาพถนนเจรญกรง เขตสาทร ถนนเสนแรกของกรงเทพฯ ........................... 51 7 เสนทางการคมนาคมและขนสงในเขตสาทร ....................................................................... 53 8 เสนทางรถไฟฟา BTS ทตอเนองกบเขตสาทร ..................................................................... 53 9 ลกษณะการใชประโยชนทดนเขตสาทร ...................................................................................... 55

10 สถานททองเทยวของเขตสาทร ............................................................................................ 56 11 บรเวณพนทรมแมน าของโครงการเมอในอดต .................................................................... 58 12 ชมชนซอยหวงหล (ซอยเจรญกรง 52) ................................................................................. 60 13 เจดยรปทรงส าเภาทวดยานนาวา ......................................................................................... 60 14 ต าแหนงซอยหวงหล .......................................................................................................... 63 15 ลกษณะอาคารในซอยหวงหลเดมกอนโดนรอทง ................................................................ 63 16 การลดลงของจ านวนประชากรทะเบยนราษฎรของพนท .................................................... 65 17 โครงการรถไฟฟาสายสมวง ................................................................................................. 66 18 แสดงต าแหนงพนทและลกษณะพนทโดยรอบโครงการ ..................................................... 67 19 แสดงการใชประโยชนทดนในปจจบน ................................................................................ 68 20 ระบบการคมนาคม ขนสงของพนท ..................................................................................... 68 21 ระบบโครงสรางพนฐานของพนท ....................................................................................... 69 22 รปแบบสถาปตยกรรมและสงกอสรางในพนทรปแบบสถาปตยกรรมและ

สงกอสรางในพนท .............................................................................................................. 69

23 รปแบบสถาปตยกรรมเจดยทรงเรอส าเภา ............................................................................ 70 24 รปแบบสถาปตยกรรมเจดยทรงศาลเจา ................................................................................ 70 25 รปแบบสถาปตยกรรมอาคารพาณชยแบบสมยเกา ............................................................... 71

ฎ

26 รปแบบสถาปตยกรรมอาคารพาณชยแบบโรงแรมแชงกรลา ............................................... 71 27 แสดงการสภาพอาคารในปจจบน ........................................................................................ 72 28 แสดงการเขาถงพนทโครงการ ............................................................................................. 73 29 แสดงลกษณะการใชประโยชนทดนและกจกรรม ................................................................ 73 30 แสดงสภาพทางกายภาพทตงของโครงการและพนทโดยรอบ ............................................. 74 31 แสดงลกษณะการใชประโยชนทดนในอนาคตในระดบเขตสาทร ....................................... 75 32 แสดงลกษณะการใชประโยชนทดนในอนาคตของพนทโครงการ ...................................... 75 33 แสดงเสนทางรถไฟฟาทจะเกดขนในอนาคต ....................................................................... 76 34 แสดงการพฒนารปแบบท 1โดยวธรวมลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน

และเจาของทดน ...................................................................................................................

98 35 แสดงการพฒนารปแบบท 1โดยวธรวมลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน

และเจาของทดน ...................................................................................................................

98 36 แสดงการพฒนารปแบบท 2โดยวธการลงทนเพอหวงผลคนทนไว และก าไร

สงสด ...................................................................................................................................

99 37 แสดงการพฒนารปแบบท 2โดยวธการลงทนเพอหวงผลคนทนไว และก าไร

สงสด ...................................................................................................................................

100 38 แสดงกจกรรมทเหมาะสมกบการพฒนาบรเวณพนทโครงการ ............................................ 113

ฏ

สารบญตาราง

ตารางท หนา 1 ขนตอนการด าเนนโครงการ ................................................................................................ 33 2 แสดงโครงการพฒนาพนท โดย UDC : แสดงเงนลงทนและผลลพธ ............................... 38 3 แสดงชวงระยะเวลาสมภาษณ .............................................................................................. 46 4 จ านวนประชากรทะเบยนราษฎรของพนท ....................................................................... 65 5 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญ

ทานท 1 .......................................................................................................................

81 6 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 1 ...................... 82 7 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญ

ทานท 2 .......................................................................................................................

83 8 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 2 ...................... 84 9 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญ

ทานท 3 ........................................................................................................................

85 10 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 3 ...................... 86 11 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 4 ............... 87 12 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 4 ...................... 88 13 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 5 ............... 89 14 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 5 ...................... 90 15 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 6 ............... 91 16 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 6 ...................... 91 17 แสดงการวเคราะหหนวยงานทเหมาะสมเขามาด าเนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ ............. 93 18 แสดงการวเคราะหแนวทางของภาครฐสนบสนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ .................... 94 19 แสดงการวเคราะหกจกรรมทเหมาะสมกบสภาพพนทวจย .................................................. 95

ฐ

สารบญแผนภม

แผนภมท หนา 1 การแบงหนาทในการบรหารของเมองโยโกฮามา ................................................................ 35 2 กรอบการวจย ....................................................................................................................... 45 3 ขนตอนการจดท าโครงการพฒนาพนทเฉพาะ 103 4 แสดงการบรหารงานดานการพฒนาเมอง 105

1

บทท 1 บทน า

ปจจบนการใหความส าคญทางดานเศรษฐกจ สงคม เปนสวนหนงของการพฒนาประเทศ ซงประเทศไทยมกรงเทพมหานครเปนเมองหลวง ทมความส าคญเปนศนยกลางหลกของการขบเคลอนเศรษฐกจ สงคม และการทองเทยว ถาหากปลอยใหมทดนเสอมโทรมและขาดการพฒนากจะเกดปญหาสงคม สภาพแวดลอม สภาพภมทศนของเมอง ฯลฯ ดงนนจงจ าเปนทจะตองมการปรบปรงสภาพพนท โดยเฉพาะทดนทมศกยภาพ เพอใหสรางโอกาสในการแขงขนทางเศรษฐกจ สงคม และทองเทยวไดอยางมประสทธภาพ

จากการศกษาขอมลพบวาพนทภายในกรงเทพมหานครทมศกยภาพในการพฒนา และมขนาดทดนแปลงใหญ ทสามารถจะน าไปพฒนาเพอการใชประโยชนทดนใหเหมาะสมกบสภาพพนททเปนอยนน ยงมพนทของส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยทไดจดสรรให องคการสะพานปลาเปนผเชาทดนตงแตป พ.ศ.2492 และไดหมดสญญาในการเชาทดนไปแลวนน ทดนดงกลาวต งอยบรเวณ เขตยานนาวา กรงเทพฯ มขนาดทดน 35 ไร ตดรมแมน าเจาพระยา ซงสามารถทจะปรบปรงใหเปนแหลงพกผอนบรเวณรมแมน าไดอยางสวยงาม อยใกลกบศนยกลางธรกจการคาและการลงทนของชาวไทยและชาวตางประเทศ มความสะดวกทางดานคมนาคมสามารถเขาถงรถไฟฟา BTS สถานตากสน และการขนสงทางเรอโดยใชแมน าเจาพระยาในการสญจร

ดงนน เพอจะใหเกดการพฒนาทดนใหเหมาะสมกบศกยภาพทมอยนนจ าเปนทจะตองไดรบความรวมมอกบทกภาคสวน ทงภาครฐบาล ภาคเอกชน และเจาของทดน จงจะประสบความส าเรจตามทไดวางแผนไว

1. ความเปนมาและความส าคญของปญหา (Problem Statement) การพฒนาพนทเฉพาะจ าเปนตองไดรบความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ดวยเหตผลดงน 1. พนททมศกยภาพขนาดใหญ สามารถน าไปใชเพอการพาณชย หาผลก าไร หากภาครฐไมมการชน าการพฒนา โครงการทจะเกดขนมาใหมกจะไมไดประโยชนตอเมองและประชาชนอยางกวางขวาง เชน กอสรางบานพกอาศยส าหรบผมรายไดสง โรงแรม เปนตน

2

2. พนทรมน าขนาดใหญจะเปนพนทหายากและเปนทตองการของนกลงทน ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการทเปนประโยชนตอสาธารณะชน เพอเปดโอกาสใหประชาชนสามารถเขาไปใชประโยชนไดอยางทวถง 3. พนทรมน าขนาดใหญไดเปรยบตอการพฒนาในพนทอนๆโดยเฉพาะดานคณภาพสงแวดลอม ภมทศน โดยการมองออกไปจากภายในโครงการสามารถเหนพนทเปดโลง (Open Space) ขนาดใหญ 4. พนทรมน าสวนใหญมปจจยเชงบวกดานภมศาสตร เปนทตองการของสาธารณะชนเขามาใชประโยชนในพนทเปนโอกาสของการลงทนพฒนาธรกจอสงหารมทรพยขนาดใหญ 5. พนทรมน าในเขตเมองชนในกรงเทพมหานคร ควรก าหนดนโยบายสงเสรมการพฒนาพนท โดยมกจกรรมเชงพาณชย และสาธารณะประโยชนรวมอยดวย เชน ลานกจกรรมสาธารณะ ทาเทยบเรอ รวมทงโครงการทตอบสนองตามนโยบายของรฐ เชน นโยบายสงเสรมการจดการประชมและนทรรศการ ซงทางกรงเทพมหานครควรสงเสรมใหจดท าแผนผงการพฒนาเพอชน าทางดานกายภาพ และสนบสนนไปจนถงขนตอนการปฏบต ดงนน การพฒนาเมองจะชวยสงเสรมใหกบเมองมการพฒนา ในทศทางบวกเปนการยกระดบยานทอยอาศย เศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญทเปนนโยบายของรฐ จะเกดผลประโยชนตอผลงทนและตอเมองโดยภาพรวม จ าเปนทจะตองไดรบความรวมมอจากทกภาคสวน โดยอาศยความรวมมอกนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน จงจะประสบผลส าเรจ จงสมควรจะท าการศกษาความรวมระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ โดยใชบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร เปนกรณศกษาเพอใหเกดรปแบบการพฒนาโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน อกทงยงตองการทราบถงรปแบบในการพฒนาในอนาคตทเหมาะสมในบรเวณพนทโครงการ 2. วตถประสงค ของการศกษา (Objectives) เพอศกษาแนวทางในการรวมมอกนพฒนาเพอกอใหเกดการพฒนาทดน ระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ 1. เพอเสนอประเภทกจกรรมภายในบรเวณโครงการใหสอดคลองกบความตองการของผรวมลงทน 2. เพอเสนอแนวทางการสนบสนนของภาครฐเพอใหสามารถผลกดนโครงการพฒนาทมประโยชนตอเศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม

3

3. เพอเสนอแนะหนวยงานทเหมาะสมเขามาผลกดนโครงการ ระหวางส านกผงเมองกรงเทพมหานคร กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด 3. ปญหาของการวจย ปญหาของงานวจยมความเชอวาความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ โดยเฉพาะพนทกรงเทพมหานครชนในซงมศกยภาพในการพฒนาสง ระบบคมนาคมเขาถงสะดวก เชนใกลสถานรถไฟฟา พนทตดรมแมน าเจาพระยา ทดนเปนการถอกรรมสทธครอบครองของรฐ เปนตน หากมการออกแบบและวางผงทดจะท าใหเกดการจางแรงงาน สงผลดตอดานเศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม สามารถสรางเปนแหลงทองเทยวทางน าแหงใหมใหกบกรงเทพมหานคร อกทงยงชวยสรางชอเสยงและหนาตาของเมองอกดวย ทดนบรเวณองคการสะพานปลา (เดม) มขนาดพนทประมาณ 35 ไร อยบรเวณเขตบางรก และเขตสาทร ซงเปนแหลงพกอาศย ทตงส านกงานขนาดใหญ และทตงศนยกลางธรกจการคาของชาวตางประเทศ อกทงยงมพนทตดกบแมน าเจาพระยาซงเปนแมน าสายส าคญของประเทศเหมาะสมทจะน าทดนมาพฒนาใหเกดการใชประโยชนสงสด โครงการทเปนประโยชนขางตน กรงเทพมหานครมหนาทในการเขาไปสนบสนน ถงขนรวมลงทนโดยผานองคกรพฒนาเมองใหการสนบสนน โดยการชกชวนภาคเอกชนเขารวมลงทนโดยเสนอเงอนไข ตาง ๆ ในการใหความชวยเหลอและการสนบสนนจากทางภาครฐ เพอใหโครงการประสบผลส าเรจ โดยใชวธการอยางประเทศองกฤษโดยการจดตงบรรษทพฒนาเมอง (Urban Development Corporation) เปนหนวยงานเฉพาะเขามาดแลจดการปญหาตางทเกยวกบการพฒนาเมองโดยตรงปญหาของการวจยจงประกอบดวย 3 ขอ 1. หนวยงานทเหมาะสมทจะเขามาผลกดนโครงการควรเปนหนวยงานไหน ระหวาง ส านกผงเมอง กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด 2. ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการพนทวจยดานใดบาง 3. กจกรรมทเหมาะสมกบพนทวจยควรประกอบดวย กจกรรมอะไรบาง 4. ขอบเขตของการศกษา (Scope of Research) 4.1 ขอบเขตทางดานพนท พนทวจยไดแกบรเวณพนทของส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยโดยองคการสะพานปลากรงเทพเปนผเชาอย มพนท 35 ไร ตงอยทถนนเจรญกรง 58 แขวงยานนาวา

4

เขตสาทร กรงเทพมหานคร อยในเขตผงเมองรวมทก าหนด(สน าตาล ย.8) การใชประโยชนทดนประเภททอยอาศยหนาแนนมาก

ภาพท 1 แสดงทตงองคการสะพานปลา เขตสาทร 4.2 ขอบเขตทางดานเนอหา การวจยในครงนจะเกยวของกบ การก าหนดรปแบบ องคประกอบ การใชประโยชนทดน แนวหาทางการใหความชวยเหลอของภาครฐ และการบรหารโครงการโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชน เพอพฒนาพนทโครงการ ซงท าการศกษาดานกายภาพของพนทโครงการกบกระบวนการทางดานสงคม เศรษฐกจ สงแวดลอม การทองเทยว การบรหารจดการ พนทขนาดใหญทงในประเทศและตางประเทศ ครอบคลมกฎหมายขอก าหนดและระเบยบตางๆ ทเกยวของ 5. กระบวนการศกษา (Process of Study) การวจยเรองความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร เพอใหเกดรปแบบการพฒนารวมกนระหวางภาครฐกบเอกชน และทราบถงโครงการทเหมาะกบพนทบรเวณดงกลาวนน ประกอบดวยการท างาน 6 ขนตอน ดงน ขนตอนท 1 การเสนอโครงราง / ราง Proposal เคาโครงการวจย

5

ขนตอนท 2 การศกษาทฤษฎ แนวคด หลกการ งานวจยทเกยวของ ขนตอนท 3 การออกแบบงานวจย (Research Design) ก าหนดกรอบทฤษฏ แนวคด กระบวนการทดสอบ ทดลอง วธการทจะใช เครองมอทจะใช ชวงระยะเวลาด าเนนการ และรายละเอยด ขนตอนท 4 การก าหนดรปแบบ องคประกอบ การใชประโยชนทดน หาแนวทางการใหความชวยเหลอของภาครฐ และการบรหารโครงการโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชน ใชแบบสมภาษณ โดยเลอกตวแทนจาก หนวยงาน ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ขนตอนท 5 การสรปผลแบบสมภาษณในพนทศกษา อภปรายผล และขอเสนอแนะ ขนตอนท 6 การจดท ารายงานสรปผลการศกษา 6. วธการศกษา (Methodology of Research) ในการศกษาวเคราะหตามกระบวนการวจยขางตน จ าเปนตองใชวธการทเหมาะสมกบการศกษาในแตละขนตอน ซงประกอบดวยวธทใชดงตอไปน 1. การเกบรวบรวมขอมล 1.1 การเกบรวบรวมขอมลภาคสนามใชวธการสงเกต การสมภาษณ การถายภาพ 1.2 การเกบรวบรวมขอมลเอกสารใชวธการคนควาจากแหลงขอมลตางๆ เชน หองสมดของสถาบนการศกษา หองสมดของหนวยงานตาง 1.3 การก าหนดรปแบบ องคประกอบ การใชประโยชนทดน หาแนวทางการใหความชวยเหลอของภาครฐ และการบรหารโครงการโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชน 2 . การวเคราะหขอมล 2.1 การวเคราะหขอมลทวไปเพอจ าแนก จดกลมใชวธการบรรยาย 2.2 การวเคราะหแบบสมภาษณ ใชการสรปประเดนค าตอบ จ านวน 3 ทาน 2.3 การวเคราะหแบบสอบถามใชแบบสอบถามจ านวน 24 ชด ใชวธหาคาทางสถต เชน คาเฉลย สดสวน และเปอรเซนต 7. ขอตกลงเบองตนในการศกษา

6

ขอก าหนดการใชประโยชนทดนตามกฎกระทรวงผงเมองรวม กทม. พ.ศ.2549 กรณทตงอยรมถนนโดยน าขนาดเขตทางมาเปนขอหามการใชประเภทกจกรรม การศกษาครงนไมไดน าวธการทางดานเศรษฐศาสตร ในการศกษาถงจดคมทน หรออตราสวนในการรวมทนมาพจารณา 8. นยามค าศพททใชในการศกษา เพอใหผอานรายงานการวจยฉบบนไดเขาใจตรงกน ผวจยจงไดก าหนดความหมายของค าบางค าในรายงานการวจยครงน 8.1 ทดน หมายถง ทรพยากรดนภายในอาณาเขตบรเวณทก าหนด ดงนนการเปนเจาของทดนจงเทากบมสทธอยางเตมทในการใชประโยชนทรพยากรดนบนต าแหนงทตงภายในขอบเขตทระบอยในเอกสารสทธนนเอง หรอกลาวอกนยหนง “ทดน” มความหมายครอบคลมสวนประกอบหลก 2 สวน ดวยกน สวนแรกเปนตวทรพยากรดนและอกสวนหนงเปนท าเลทตงททรพยากรดนนนตงอย ฉะนนบางแหงจะใชค าวา “ทรพยากรดนและทดน” ซงทรพยากรดน หมายถง เนอดนส าหรบทดนหมายถงรปแปลงทดนหรอท าเลทตง ทดนในฐานะของอสงหารมทรพย “อสงหารมทรพย” ตามมาตรา 139 แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ประมวลกฎหมายทดน หมายความวา “ทดนและทรพยอนตดอยกบทดนมลกษณะเปนการถาวร หรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนนและหมายความรวมถงทรพยสทธอนเกยวกบทดนหรอทรพยอนตดอยกบทดนหรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนนดวย” อสงหารมทรพย จงไดแก 1. ทดน 2. ทรพย อนตดกบทดนมลกษณะเปนการถาวร เชน ไมยนตน บานเรอน สะพาน อนสาวรย เจดย 3. ทรพย ซงประกอบเปนอนเดยวกบทดน เชน แรธาต กรวด ทราย 4. ทรพยสทธ อนเกยวกบทดนหรอตดอยกบทดนนนเปนสทธทางกฎหมายทตดอยกบทดน ไดแก กรรมสทธ สทธครอบครอง ภาระจ ายอม สทธอาศย สทธเหนอพนดน สทธเกบกน ภาระตดพนในอสงหารมทรพย ประเภททดนทางกฎหมาย ในทางกฎหมายแลวสามารถแบงทดนออกไดเปน 2 ประเภทใหญ ๆ หมายถง

7

ทดนของเอกชน หมายถง ทดนของเอกชนซงอาจเปนทดนมหนงสอส าคญแสดงกรรมสทธ เชน โฉนดทดน โฉนดแผนท โฉนดตราจองและตราจองทตราวาไดท าประโยชนแลว หรออาจเปนทดนทยงไมมหนงสอส าคญแสดงกรรมสทธ แตอาจมหลกฐานส าหรบทดนอน เชน แบบแจงการครอบครอง (ส.ค.1) หนงสอรบรองการท าประโยชน (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ผครอบครองทดนดงกลาวน กฎหมายถอวามเพยงสทธครอบครองทดนเทานน ทดนของรฐ หมายถง ทดนทรฐหรอหนวยงานของรฐ เปนผถอกรรมสทธรวมถงทรกรางวางเปลาซงมไดมผใดครอบครองเปนเจาของ และสาธารณสมบตของแผนดน แบงเปน 1. ทราชพสด 2. สาธารณสมบตของแผนดนทเปนทรกรางวางเปลาซงไมมบคคลใดมสทธครอบครองและทดนทมผทอดทงหรอกลบมาเปนของแผนดนโดยประการอนตามกฎหมายทดน 3. สาธารณสมบตของแผนดนส าหรบพลเมองใชประโยชนรวมกน 4. ทดนของรฐวสาหกจและทดนมหาวทยาลยซงมใชทราชพสด ทดนประเภทพเศษ ซงไดแก ทดนทเปนทรพยสนฝายพระมหากษตรย และท ศาสนสถาน 8.2 บรรษทพฒนาเมอง หมายถง องคกรความรวมมอกนระหวางภาครฐและเอกชน เพอการบรหารพฒนาเมอง 8.3 ภาครฐ หมายถง หนวยงานของทางราชการ ใดกไดทสามารถเขามารวมลงทนโครงการทเปนประโยชนตอสาธารณะ เชน กรงเทพมหานคร เมองพทยา องคกรปกครองสวนทองถน การเคหะแหงชาต ฯลฯ 8.4 ภาคเอกชน หมายถง ผลงทนจากหนวยงานเอกชน โดยมรปนตบคคล หรอบคคลธรรมดา 8.5 เจาของทดน หมายถง ผมกรรมสทธในทดน 8.6 แหลงเสอมโทรม หมายถง ยานทพกอาศยในเมอง ซงประกอบดวยอาคารเกาแก ช ารดทรดโทรม มบรเวณสกปรกรกรงรง ประชาชนอยกนอยางแออด ผดสขลกษณะ ต ากวามาตรฐานอนสมควร ท าใหไมปลอดภยในดานสขภาพและอนามย 8.7 ความรวมมอ หมายถง การท างานรวมกบคนอนในทางตาง ๆ เพอใหเปนไปตามเปาหมายขององคการหรอหนวยงาน 8.8 ความหมายของความเปนหนสวน หมายถง การท างานทเกดจากการประสานความรวมมอขามหนวยงานระหวางบคคล กลมและองคกรทเรยกวา ภาคหรอหนสวน ในภาษาองกฤษใช

8

ค าวา Partnerships เปนค าทใชในหลายวงการ ดงนน การสอความหมายจงแตกตางกน เชน ในแบบนกธรกจจะหมายถง โครงการรวมทางธรกจ แตถาหากในฐานะรฐบาลจะหมายถง การรวมรบผดชอบ ซงเปนการสรางค าจ ากดความขนมาเพอใหสอดคลองกบสภาพการณและเงอนไขของตน แตทงนจะมลกษณะคลายกน 4 ประการ ดงน

ประการท 1 ท างานรวมกนเพอบรรลขอตกลงหรอเพอปฏบตภารกจเฉพาะ ประการท 2 มการตกลงกนไวลวงหนาในเรองของพนธะและความคาดหวง ประการท 3 ทบทวนความสมพนธอยเสมอและแกไขขอตกลงเมอมความจ าเปน ประการท 4 แบงปนผลประโยชนและความเสยงรวมกน (กมลทพย ศรหาเศษ 2547:

54) หนสวนหมายถงคนทมาลงทนรวมกนท ากจการอยางใดอยางหนงและแบงปนผลประโยชนกน การรวมมอระหวางหนวยงาน องคกร กลม หรอบคคลเปนไปโดยสมครใจ ในการท างานมงสเปาหมายเดยวกนหรอเปาหมายทเขากนไดโดยมอ านาจหนาท ความรบผดชอบ และการจดการรวมกนในการสนบสนนทรพยากรการท างาน เชน เวลา เงนทน วสด เครองมอ ความช านาญ ตลอดจนขอมลขาวสาร รวมกนรบภาระการเสยงรวมกน รบผดชอบกจกรรมทจะท ารวมกน และรวมกนรบผดชอบผลประโยชน ซงอาจเรยกวาเปนเปนการท างานในสถานการณทไดรบผลประโยชนดวยกนทกฝาย 9. ผลทคาดวาจะไดรบ 9.1 เขาใจถงแนวทางผลกดนของภาครฐทมตอภาคเอกชนในการพฒนาพนทเฉพาะโครงการประเภท ทมประโยชนตอเมองในดานเศรษฐกจ เพมเตมดานโครงสรางพนฐาน สรางความแปลกใหมใหกบเมอง 9.2 สามารถเขาใจบทบาทหนาทขององคกรพฒนาเมอง 10. ระยะเวลาด าเนนการศกษา การวจยครงนจะใชเวลาประมาณ 6 เดอน โดยเรมตงแต เดอน ตลาคม 2553 – มนาคม 2554 11. การน าเสนอผลการศกษา 11.1 การน าเสนอผลงานเปนรายงานฉบบสมบรณ ผวจยจะน าเสนอเนอหาตามรปแบบ ตามบณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศลปากร ประกอบดวย

9

1 ภาพถาย 2 ภาพสามมต และภาพวาด 3 แผนท 4 แผนผง 5 แผนภม 6 พรอมดวยแผนบนทกขอมลอเลคทรอนคส 11.2 สอการน าเสนอผลงานอเลกทรอนกส (PowerPoint Presentation) ในการตรวจงานวจย 11.3 การน าเสนอผลงานในวารสารและการประชมวชาการ

10

บทท 2

การศกษาทฤษฎ หลกการ กฎหมายทเกยวของ และบรรษทพฒนาเมองของตางประเทศ

การศกษาในบทนจะศกษาถงหลกการความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน กฎหมายและระเบยบทเกยวของ ตลอดจนศกษาตวอยางของบรรษทจดการพฒนาพนทตามหลกการแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชนจากตางประเทศ โดยมเคาโครงดงน คอการพฒนาเมองโดยความรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน การศกษากฎหมายและนโยบายทเกยวของ กรณศกษาหลกการและแนวคดของ PPPs กรณศกษาแนวทางการพฒนาพนทรมน า การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศญปน การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศองกฤษ และสรป 1. การพฒนาเมองโดยความรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน การพฒนาเมองอาศยความไดเปรยบโดยมทงภาครฐ และเอกชนรวมดาเนนการในการพฒนาพนทซงภาคเอกชนหรอเจาของทดนมประสบการณในการพฒนาทดน และมแหลงเงนทน ในขณะทภาครฐเปนผชนา หรอตวนาการพฒนาดานโครงสรางพนฐาน หรอสนบสนนดานแหลงเงนทนในบางกรณ แตการรวมมอพฒนาในสวนนอาจเกดปญหาหรออปสรรคตอความรวมมอกน เนองจากรฐและเอกชนอาจมวธการและเปาหมายไมสอดคลองกน รวมทงขอจากดในเรองกฎระเบยบ โครงการพฒนาพนทเฉพาะ เปนโครงการทสามารถทาใหเมองเกดการเปลยนแปลงทางกายภาพ ทใชเงนลงทนจานวนมาก ซงภาครฐมขอจากดในการจดสรรงบประมาณมาสนบสนนในการพฒนาพนทเฉพาะใหพอเพยงจากปญหาดงกลาวทาใหภาครฐ มนโยบายทจะเปดโอกาสใหภาคเอกชนซงมศกยภาพ เงนทน และเทคโนโลยสามารถเขามามสวนรวมกบภาครฐใน ดานการจดหา การบรหารจดการ การผลตสนคา และบรการสาธารณะทมคณภาพ สามารถตอบสนองตอความตองการทหลากหลายในการพฒนาพนทเฉพาะในกรงเทพฯ การรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน มหลากหลายรปแบบ การนารปแบบใดมาใชขนอยกบปจจยตางๆ เชน ขอบงคบทางกฎหมายและระเบยบวธปฏบต แหลงเงนทน และศกยภาพของภาคเอกชน ตวอยางเชน ประเทศองกฤษ การรวมมอฯ จะเปนในลกษณะทภาครฐซอบรการสาธารณะทจดหาและดาเนนการโดยภาคเอกชน โดยมสญญากนในระยะยาว ซงมโครงการตางๆ ประมาณ 400โครงการ สาหรบในประเทศไทยโครงการทใหเอกชนเขารวมลงทนในบรการสาธารณะทสาคญ เชนโครงการระบบทางดวนขนท 2 ของการทางพเศษแหงประเทศไทย โครงการ

11

ระบบขนสงมวลชนรถไฟฟายกระดบ (BTS.) ของกรงเทพมหานคร ระบบขนสงมวลชนรถไฟฟาใตดน (MRT.) ของการรถไฟแหงประเทศไทย และโครงการรวมลงทนและดาเนนการขยายบรการโทรศพทจานวน 2 ลานเลขหมายในเขตกรงเทพฯขององคการโทรศพทแหงประเทศไทย การใหเอกชนมสวนรวมในการลงทน (Public Private Partnership: PPP) ในระบบโครงสรางพนฐานตางๆนนเปนแนวโนมทเดนชดในทศวรรษทผานมาทงในทกๆประเทศ งานวจยของธนาคารโลกพบวา ชวงตงแตป ค.ศ. 1990 ถง 2001 นนในประเทศทกาลงพฒนามโครงการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานในดานตางๆ เชน การขนสง โทรคมนาคม พลงงาน ระบบน า และอนๆ ทใชการรวมลงทนจากภาคเอกชนมากกวา 2,500 โครงการ มมลคารวมมากกวา 775 พนลานเหรยญสหรฐอเมรกา หรอประมาณ 31 ลานลานบาท แนวโนมของการใหเอกชนรวมลงทนนนเรมเดนชดเพมมากขนตงแตป ค.ศ.1990 และเพมมากขนเรอยๆจนถงจดสงสดทป ค.ศ. 1997 แลวคอยๆลดลงเรอยๆ ซงเปนชวงเวลาเกดวกฤตเศรษฐกจทวโลกสงผลใหการลงทนของภาคในการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานลดลงอยางรวดเรว สาเหตของการลดลงของการลงทนจากภาคเอกชนหลงป ค.ศ. 1997 นนมสองประการคอ 1. การเกดวกฤตเศรษฐกจในชวงกลางป ค.ศ.1997 ทาใหสงผลใหเกดความไมมนใจในการลงทนจากภาคเอกชน นอกจากนการเกดวกฤตเศรษฐกจยงสงผลใหความตองการระบบโครงสรางพนฐานตางๆ เชน พลงงาน การเดนทางขนสง เปนตน ลดลงอยางกะทนหนตามไปดวย จงทาใหความตองการโครงการตางๆลดนอยลงไป 2. ในชวงป ค.ศ. 1997 และ 1998 เปนปทมการแปรรป (Privatization) ของรฐวสาหกจขนาดใหญอยางมากมายในประเทศแถบอเมรกาใตเชน บราซล และเมกซโก เปนตน ทาใหปรมาณการลงทนจากภาคเอกชนเพมขนอยางกะทนหน อยางไรกตามหากดแนวโนมโดยภาพรวมแลวการใหเอกชนมสวนรวมในการลงทนพฒนาระบบโครงสรางพนฐานนนยงเปนแนวโนมของประเทศสวนมากทวโลกทงประเทศกาลงพฒนาและประเทศทพฒนาแลว

12

ภาพท 2 แนวโนมของการรวมลงทนจากภาคเอกชนในการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานใน ประเทศกาลงพฒนา ทมา : World Bank PPI Projects Database, http://www.worldbank.org/ ในประเทศทพฒนาแลวกมแนวโนมการใหเอกชนมสวนรวมในการลงทนในการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานมากขนเรอยๆ โดยเฉพาะอยางยงในประเทศสหราชอาณาจกร ซงรฐบาลมนโยบายอยางชดเจนในการใหเอกชนรวมลงทนโครงการพฒนาตางๆของรฐบาล ซงเรยกวา Private Finance Initiative scheme (PFI) ในสหราชอาณาจกรประเทศเดยวตงแตป ค.ศ. 1984 ถง 2004 มโครงการทใหเอกชนรวมลงทนมากกวา 600 โครงการเปนจานวนเงนลงทนทงสนมากกวา 40,000 ลานปอนด

1.1 เศรษฐศาสตรแบบเคนส (Keynesian Economics) ในทศวรรษท 1920 และ สหรฐอเมรกาในทศวรรษท 1930 เกดปญหาการวางงาน

อยางรนแรงในประเทศองกฤษ ทฤษฎทางเศรษฐศาสตรทมพนฐานจากความคดของจอหน เมยนารด เคนส นกเศรษฐศาสตรชาวองกฤษ ทฤษฎนกลาววาภาครฐสามารถรกษาอตราเจรญเตบโตและความมนคงทางเศรษฐกจไดในเศรษฐกจแบบผสม ซงทงภาครฐและภาคเอกชนลวนมบทบาททสาคญ เศรษฐศาสตรแบบเคนสเกดขนจากการหาคาตอบใหกบปญหาความลมเหลวของตลาดเสรซงกลาววาตลาดและภาคเอกชนจะดาเนนการไดดกวาหากภาครฐไมเขามาแทรกแซง

เคนสเสนอวธการแกไขภาวะเศรษฐกจตกตาโดยการกระตน (จงใจใหลงทน) ผานการใชสองวธรวมกน คอ การลดอตราดอกเบย และการลงทนในโครงสรางพนฐานซงเปนการอดฉดรายไดและสงผลใหมการใชจายมากขนในระบบเศรษฐกจ ซงจะกระตนใหมการผลตและการลงทนมากขน จนทาใหเกดรายไดและการใชจายมากขน และสงผลหมนเวยนตอเนองไปเรอย ๆ จงทาใหกจกรรมทางเศรษฐกจทเกดขนทงหมดมคาหลายเทาของการลงทนครงแรก

13

1.2 วตถประสงคของการรวมลงทนระหวางรฐบาลและเอกชน ในภาวการณปจจบนรฐบาลของประเทศตาง ๆ ทงประเทศทพฒนาแลว และ

ประเทศกาลงพฒนามนโยบายใหเอกชนมสวนรวมในการทางาน บรหารจดการ รวมไปถงการลงทน ในโครงการพฒนาระบบสาธารณปโภค โดยเฉพาะอยางยงโครงการขนาดใหญทตองใชเงนลงทนจานวนมหาศาล ซงรปแบบตาง ๆ เหลานเรยกโดยรวมวา Public Private Partnership หรอ PPP วตถประสงคของรฐบาลในการใช PPP มดงตอไปน

1.2.1 เพอเพมศกยภาพในการลงทนโครงการพฒนาระบบสาธารณปโภค โครงการพฒนาระบบสาธารณปโภคนนมกจะเปนโครงการขนาดใหญทตองใชเงนลงทนมหาศาล จงตองมการวางแผนการลงทนอยางรอบคอบเพราะจะเกดผลกระทบเกยวกบสถานะทางดานการเงนของประเทศไดโดยงาย อกทงรฐบาลกมขอจากดตางๆในการใชงบประมาณ หรอระดมทนดวยวธอนๆ เชน ตามแผนการลงทนสาหรบโครงการขนาดใหญของภาครฐ ในชวงป 2548-2552 เปนวงเงนลงทนรวมทงสนประมาณ 1.7 ลานลานบาท (กระทรวงการคลง, 2548) หากตองใชงบประมาณในการลงทนโครงการขนาดใหญเหลานนกอาจจะทาใหมงบประมาณเพอการพฒนาดานอนๆนอยลงๆไป หรอหากรฐบาลลงทนโดยใชเงนกจากสถาบนการเงนกจะกอใหเกดภาระหนสาธารณะของประเทศ ซงจะถกจากดโดยวนยทางการคลงของประเทศ เชน สดสวนหนสาธารณะตอ GDP ไมเกนรอยละ 50 หรอ สดสวนภาระหนตองบประมาณไมเกนรอยละ 15 เปนตน ดงนนรฐบาลจงมศกยภาพในการลงทนทจากดอนเนองมาจากขอจากดเหลาน การใหเอกชนรวมลงทนจงเปนการดงดดเงนทนจากภาคเอกชนมาใชในการลงทนในโครงการของรฐ จงทาใหรฐบาลมศกยภาพการลงทนทสงขนเพราะรฐบาลไมตองแบกรบภาระการลงทนหรอภาระหนทจะเกดขน จงทาใหการพฒนาโครงการของรฐทาไดรวดเรวและมขอจากดทลดลง

1.2.2 เพอถายโอนความเสยงใหภาคเอกชน การพฒนาระบบสาธารณปโภคนนมความเสยงทเกยวของมากมายหลายชนดหลายประเภท อกทงความเสยงแตละชนดกมความสาคญและกอใหเกดผลกระทบตอสถานะของโครงการไดอยางมาก ประเภทของความเสยงทเกยวของไดแก ความเสยงดานการปฏบตการ (Operating risks) ความเสยงดานการกอสราง (Construction risks) ความเสยงดานการพฒนาโครงการ (Development risks) ความเสยงในดานกฎหมาย (Legal risks) ความเสยงทางเชงพาณชย (Commercial risks) และความเสยงเชงการเมอง (Political risks) การถายโอนความเสยงใหภาคเอกชนนนเปนจดประสงคหลกของ PPP ซงมากจากแนวคดทวาภาคเอกชนนนสามารถบรหารจดการความเสยงไดมประสทธภาพกวาภาครฐ โดยเฉพาะอยางยงความเสยงดานการปฏบตการ ความเสยงดานการกอสราง และความเสยงเชงพาณชยบางชนด ซง

14

รปแบบ PPP แตละรปแบบนน กจะมกลไกการจดสรรความเสยง (Risk allocation) และระดบความเสยงทรฐบาลตองแบกรบทตางกน ดงน นรฐบาลจงตองเลอกรปแบบ PPP ทเหมาะสมกบสภาพการณและขอจากดตาง ๆ ทมอย

1.2.3 เพอเพมประสทธภาพในการบรหารจดการ เปนทยอมรบกนโดยทวไปวาการบรหารจดการของภาคเอกชนนนมประสทธภาพมากกวาการบรหารจดการของภาครฐ การใหภาคเอกชนเขามามสวนรวมในการบรหารจดการโครงการบางสวนหรอทงหมดในรปแบบตางๆของ PPP จงเปนการเพมประสทธภาพใหกบโครงการ โดยเฉพาะอยางยงในเรองของ Cost effectiveness แตอยางไรกตามการใหเอกชนมสวนรวมอาจจะมปญหาในเรองของคณภาพของการบรการได เพราะจดประสงคหลกของการดาเนนกจการของภาคเอกชนคอการแสวงหากาไรสงสด ซงอาจจะนามาซงการลดทอนคณภาพการใหบรการได ซงในประเดนนมงานวจย ไดระบไววาการใช PPP นนจะเกดประโยชนสงสดในกรณทรฐบาลสามารถกาหนดคณลกษณะและคณภาพของผลงานทเอกชนจะตองทาไดอยางชดเจนและมความไมสมบรณของสญญา (Contractual incompleteness) นอยทสด

1.2.4 อน ๆ นอกจากวตถประสงคหลกสามประการขางตนแลว การใช PPP ยงจะสามารถกอใหเกดผลอนๆ ซงอาจจะเปนเหตผลทสนบสนนการใช PPP เชน เพอการสงเสรมใหเ กดนวตกรรม และการโอนถายเทคโนโลย หรอ เพอกอให เ กดการขยายของตลาดทนภายในประเทศ ซงท งสองประการเปนประโยชนในกรณทเอกชนทรวมลงทนน นมาจากตางประเทศ

การใช PPP ของประเทศตาง ๆ นนมเหตผลทไมเหมอนกน โดยเหตผลหลกนนมอย 2 ประการไดแก

1. ภาคเอกชนทางานมประสทธภาพมากกวารฐ ฉะนนใหภาคเอกชนดาเนนโครงการกนาจะทาใหมประสทธภาพมากกวา คาบรการทเกบจากประชาชนกนาจะตากวาการทรฐจะดาเนนการเอง

2. รฐขาดงบประมาณลงทน หรอมงบประมาณแตนาจะนาไปใชในการลงทนดาน อน ๆทไมสามารถใหภาคเอกชนมาลงทนได อาท ดานการศกษา ดานความมนคง ฯลฯ การรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน เปนสวนหนงของการแปรรปกรรมสทธของรฐใหเปนเอกชน โดยการแปรรปกรรมสทธดงกลาวมทงการโอนกรรมสทธใหทงหมด หรอการโอนสทธบางสวนใหแกเอกชนเปนผดาเนนการ

15

แมรฐบาลจะมหนาทสรางและใหบรการสนคาสาธารณะ ในสวนทเอกชนดาเนนการตามกลไกตลาดแลวมความลมเหลวของการตลาด เชน ถนน สะพาน โรงเรยน โรงพยาบาล และสาธารณปโภคตางๆ แตรฐกมขดจากดของตวเองอย ทงดานประสทธภาพ การดาเนนการ และดานการลงทน ขณะทภาคเอกชนจะมประสทธภาพมากกวาในสวนของ การออกแบบ การกอสราง การดาเนนการ และดแลรกษา รวมถงความเปนมออาชพในแตละดาน การใหเอกชนเขามามสวนรวม จงสามารถชวยสรางงานใหเกดประสทธภาพสงสด 2. การศกษากฎหมายและนโยบายทเกยวของ

2.1 กฎหมายไทยทเกยวกบการพฒนาเมอง โครงการศกษาแนวทางการพฒนาเมอง การจดรปแบบองคการพฒนาเมองทเหมาะสม และการยกรางกฎหมายการพฒนาเมอง นาเสนอ การเคหะแหงชาต ( สมาคมนกผงเมองไทย 2551: 4-1) กฎหมายทใชบงคบอยในปจจบนทเกยวของกบการพฒนาเมองนน สามารถแบงออกไดเปน 3 กลม คอ กฎหมายเกยวกบการใชประโยชนทดนและสงปลกสราง ประกอบดวยพระราชบญญตจานวน 7 ฉบบ

พระราชบญญตการผงเมอง พ.ศ. 2518 ถอเปนกฎหมายหลกในการพฒนาเมอง เพราะเปนกฎหมายทวาดวยการวางแผนและจดทาผงเมองรวม ทงการดาเนนการใหเปนไปตามผงเมอง เพอประโยชนในการสรางหรอพฒนาเมองใหม หรอสวนของเมองทเสยหาย ทาใหมสขลกษณะทสะดวกสบาย เปนระเบยบ เพอสงเสรมเศรษฐกจ สงคม และสภาพแวดลอม บรณะสถานทและวตถทมคณคาในทางศลปกรรม สถาปตยกรรม ประวตศาสตร โบราณคด หากการวางและจดทาผงเมองเปนไปตามหลกการพฒนาอยางย งยน และมการบงคบใชอยางเครงครด เมองกจะพฒนาไปไดอยางเหมาะสม

พระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ.2522 วาดวยหลกเกณฑทเกยวกบการกอสรางอาคารตางๆ เพอใหอาคารมความมนคงแขงแรง ปลอดภย ปองกนอคคภย มระบบการสาธารณะสขและการจราจรทเหมาะสมและสอดคลองกบผงเมอง

พระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ.2530 ใหอานาจแกรฐทจะดาเนนการเวนคนอสงหารมทรพยเพอทากจการใดๆอนจาเปนเกยวกบการ สาธารณปโภค สาธารณปการ การผงเมอง

16

พระราชบญญตการสาธารณะสข พ.ศ.2535 เปนกฎหมายทใหอานาจองคกรปกครองสวนทองถน ตองปฏบตเพอปองกนมใหเกดอนตรายแกสขภาพของประชาชน ซงเกยวของกบการพฒนาเมองโดยตรงเปนตนวา การจดการสงปฎกลและมลฝอย (ม.18 ‟ ม.19) สขลกษณะของอาคาร(ม.21-ม.24) ตลาดหรอสถานทจาหนายหรอสะสมอาหาร (ม.34-ม.40)

พระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ.2543 การจดสรรทดนเปนการพฒนาเมองภายใตกรอบผงเมองทดาเนนการโดยภาคเอกชนภายใตการควบคมดแลของรฐ

พระราชบญญตขดดนและถมดน พ.ศ.2543 เปนการกาหนดควบคมความลก และพนทปากบอตองใหแจงตอเจาพนกงานทองถน ทงนการดาเนนการดงกลาวตองจดใหมการระบายน าเพยงพอทจะไมกอใหเกดความเดอดรองกบเจาของทดนขางเคยง

พระราชบญญตจดรปทดนเพอการพฒนาพนท พ.ศ.2547 วาดวยการจดรปทดนหลายๆแปลงใหมความเหมาะสมตามขอกาหนดของผงเมอง และภายใตความยนยอมของเจาของทดนทกแปลง เพอใหสามารถใชประโยชนจากระบบสาธารณปโภคไดอยางเทาเทยมกน

กฎหมายเกยวกบองคกรทมอานาจหนาทเกยวกบการพฒนาพนทกฎหมายเกยวกบองคกรทมอานาจหนาทเกยวกบการพฒนาพนทสามารถแบงออกไดเปน 2 กลม ดงน

กลมทหนง กฎหมายจดตงองคกรปกครองสวนทองถน จานวน 5 ฉบบ ไดแก เทศบาล อบจ., อบต.,เมองพทยา และกรงเทพมหานคร โดยกฎหมายไดใหอานาจการจดทาผงเมอง โดยการออกขอบญญตทองถนวาดวยการควบคมอาคาร การจดทาบรการสาธารณะตางๆ ทจาเปนตอการพฒนาทองถน ภายในพนทของตนเอง

กลมทสอง กฎหมายทจดตงหนวยงานททาหนาทดานการพฒนาพนทเมองขนเปนการเฉพาะ ไดแก

พระราชบญญตการเคหะแหงชาต พ.ศ.2537 โดยมวตถประสงค 2 ประการ คอเพอจดใหประชาชนไดมทอยอาศย จดใหมโครงสรางพนฐาน สงอานวยความสะดวก ตลอดจนพฒนาทอยอาศยใหมคณภาพชวตทด ประการทสอง ปรบปรง รอ ยายแหลงเสอมโทรมเพอใหมคณภาพชวตทด

พระราชบญญตองคการมหาชน พ.ศ.2542 ไดตราพระราชกฤษฎกาจดตงสถาบนพฒนาองคกรชมชน (องคการมหาชน) โดยมวตถประสงค 4 ประการคอ เพอสนบสนนใหความชวยเหลอแกองคกรชมชน การพฒนาทอยอาศย การพฒนาสงแวดลอม การพฒนาชวตความเปนอยของสมาชกชมชนเมองและชนบท ประการทสองคอประสานงานเพอใหเกดความชวยเหลอจากหนวยงานภาครฐและเอกชน

17

กฎหมายเกยวเนองกบการดาเนนการเพอพฒนาพนท พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต พ.ศ.2535 กาหนดใหหากมการดาเนนการพฒนาพนทเปนโครงการหรอกจการตามประเภท หรอขนาดทตองทารายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอมทกาหนดในประกาศ หนวยงานทเกยวของตองดาเนนการรบฟงความคดเหนของประชาชนตามระเบยบสานกนายกรฐมนตรวาดวยการรบฟงความคดเหนของประชาชน พ.ศ.2548

2.2 พ.ร.บ.วาดวยการใหเอกชนเขารวมงานหรอด าเนนการในกจการของรฐ พ.ศ. 2535

พระราชบญญตนใหใชบงคบแกการใหเอกชนเขารวมงานหรอดาเนนการในกจการของรฐ เวนแตการใหสมปทานตามกฎหมายวาดวย ปโตรเลยม และการใหประทานบตรตามกฎหมายวาดวยแร (มาตรา 3)

ความหมายคาศพททไดบญญตไวในพระราชบญญตน “หนวยงานเจาของโครงการ” หมายความวา สวนราชการทมฐานะเปนกรมหรอ

เทยบเทา รฐวสาหกจ หนวยงานอนของรฐ หรอราชการสวนทองถนทเปนเจาของโครงการ “รฐวสาหกจ” หมายความวา รฐวสาหกจตามกฎหมายวาดวยวธการงบประมาณ “กจการของรฐ” หมายความวา กจการทสวนราชการ รฐวสาหกจ หนวยงานอนของรฐ

หรอราชการสวนทองถนหนวยใดหนวยหนงหรอหลายหนวยรวมกน ซงมอานาจหนาทตองทาตามกฎหมายหรอกจการทจะตองใชทรพยากรธรรมชาต หรอทรพยสนของสวนราชการรฐวสาหกจ หนวยงานอนของรฐ หรอราชการสวนทองถนหนวยใดหนวยหนงหรอหลายหนวยรวมกน

“โครงการ” หมายความวา การลงทนในกจการของรฐ และการลงทนนนมวงเงน หรอทรพยสนตงแตหนงพนลานบาทขนไป หรอตามวงเงน หรอทรพยสนทกาหนดเพมขนโดยพระ ราชกฤษฎกา (มาตรา ๕)

“รวมงานหรอดาเนนการ” หมายความวา รวมลงทนกบเอกชนไมวาโดยวธใดหรอมอบใหเอกชนลงทนแตฝายเดยว โดยวธการอนญาต หรอใหสมปทาน หรอใหสทธไมวาในลกษณะใด (สานกงานคณะกรรมการกฤษฎกา ราชกจจานเบกษา เมษายน 2535 เลม 109 ตอนท 42 : 101/8)

2.3 พระราชบญญตระเบยบบรหารราชการกรงเทพมหานคร พ.ศ.2528 ภายใตบงคบแหงกฎหมายอน ใหกรงเทพมหานครมอานาจหนาทดาเนนกจการในเขต

กรงเทพมหานคร ตาม (5) การผงเมอง (11) การควบคมอาคาร (12) การปรบปรงแหลงชมชน

18

แออดและจดการเกยวกบทอยอาศย และ (13) การจดใหมและบารงรกษาสถานทพกผอนหยอนใจ(มาตรา 89)

กรงเทพมหานครอาจทากจการรวมกบบคคลอน โดยกอตงบรษทหรอถอหนในบรษทได (มาตรา 94) เมอ

1 บรษทน นมว ตถประสงคเฉพาะกจการเปนสาธารณปโภค แตท ง นไมกระทบกระเทอนถงกจการทกรงเทพมหานครไดกระทาอยแลวกอนวนทพระราชบญญตนใชบงคบ และ

2 กรงเทพมหานครตองถอหนเปนมลคาเกนรอยละหาสบของทนทบรษทนนจดทะเบยนไว ในกรณทมกรงเทพมหานคร สวนราชการ หนวยงานของรฐ รฐวสาหกจ หรอราชการสวนทองถนถอหนอยในบรษทเดยวกน ใหนบหนทถอนนรวมกน และ

3 สภากรงเทพมหานครมมตใหความเหนชอบดวยคะแนนเสยงเกนกงหนงของจานวนสมาชกสภากรงเทพมหานครทงหมด และ

4 ไดรบความเหนชอบจากรฐมนตรวาการกระทรวงมหาดไทยการเปลยนแปลงจานวนหนทกรงเทพมหานครถออยตองไดรบอนมตจากสภากรงเทพมหานคร

ในกรณจาเปน กรงเทพมหานครอาจมอบใหเอกชนกระทากจการ ซงอยในอานาจหนาทของกรงเทพมหานครและเรยกเกบคาธรรมเนยม คาบรการ หรอคาตอบแทนทเกยวของแทนกรงเทพมหานครได แตตองไดรบความเหนชอบจากสภากรงเทพมหานคร และรฐมนตรวาการกระทรวงมหาดไทยเสยกอน(มาตรา 96)

2.4 ขอบญญตกรงเทพมหานคร เรอง บรษททกรงเทพมหานครกอตง จดตง หรอถอหน พ.ศ.2552

“บรษท” หมายความวา บรษทจากด ซงกรงเทพมหานครรวมกบบคคลอนกอต ง จดตง หรอถอหนเปนมลคาเกนรอยละหาสบของทนทบรษทนนจดทะเบยนไว

ผวาราชการกรงเทพมหานครอาจกาหนดนโยบายใหบรษทดาเนนการไดโดยความเปนผถอหนหรอผานทางกรรมการซงเปนผแทนกรงเทพมหานคร (ขอ 7)

คณะกรรมการตองบรหารจดการบรษทใหเปนไปตามขอบงคบ ตราสารจดตง และวตถประสงคของบรษทรวมทงตามกฎหมายและระเบยบทเกยวของทงปวง(ขอ 12)

น อ ก จ า ก อา น า จ ห นา ท ต า ม ว ร ร ค ห น ง แ ลว ก ร ร ม ก า ร ซ ง เ ป น ผ แ ท น ข อ งกรงเทพมหานครมอานาจและหนาทดงตอไปน

19

1 ควบคมและกากบดแลการดาเนนงานของบรษทใหเปนไปตามนโยบายของผวาราชการกรงเทพมหานคร ตามสญญา และตามขอบญญตกรงเทพมหานครน

2 จดใหมการตรวจสอบบญช การเงน การพสด และทรพยสนของบรษท 3 เสนอแนะตอผวาราชการกรงเทพมหานครในการกาหนดนโยบายทจะพงมตอ

บรษท 4 อานาจหนาทอนตามทกรงเทพมหานครมอบหมาย การจดหาทนในการดาเนนกจการของบรษท นอกเหนอจากเพมทนแลวจะกระทาได

โดยการกเงน ยมเงน การเบกเงนเกนบญช หรอการออกตราสารอนใดเพอการลงทนหรอประโยชนแกกจการของบรษท(ขอ 16)

การดาเนนการตามวรรคหนง หากเปนการกอหนครงละเกนหาสบลานบาทขนไป ใหบรษททาหนงสอแจงผวาราชการกรงเทพมหานครกอนดาเนนการกอหนอยางนอยสามสบวน

ในกรณทผวาราชการกรงเทพมหานครเหนสมควร ผวาราชการกรงเทพมหานครอาจจดงบประมาณอดหนนในการดาเนนงานของบรษทได ท ง นโดยความเหนชอบของสภากรงเทพมหานคร

เมอสนปงบประมาณของบรษท หากบรษทจะนาสงเงนปนผลใหกรงเทพมหานครนอยกวารอยละหาสบของกาไรสทธ ใหบรษททาหนงสอแจงผวาราชการกรงเทพมหานครกอนอยางนอยหกสบวน(ขอ 17)

บนทกส านกงานคณะกรรมการกฤษฎกา เรองเสรจท ๒๒๒/๒๕๕๐ สานกงานคณะกรรมการกฤษฎกาไดตความหมายของ บรษทกรงเทพธนาคมมสาระ

ดงน 1. บรษทกรงเทพธนาคมไมเปนเอกชนตาม พ.ร.บ.การรวมลงทนระหวางภาครฐและ

เอกชน พ.ศ. 2535 2. ความสมพนธระหวางกรงเทพธนาคมกบ กทม.กรงเทพธนาคม เปนเพยงหนวยงาน

หนงของ กทม. 3. กทม. เคยแกไขระเบยบพสดใหกรงเทพธนาคมเขาไปดาเนนการโดยจดจางวธพเศษ

ได ดงนน กรงเทพธนาคม จงมศกดและสทธเขาดาเนนกจการของภาครฐ ในกรณท

โครงการใดสอแวววาจะลาชาหรอมขนตอนทซบซอนเนองจากระบบราชการ กจะมอบหมายหรอวาจางใหก รง เทพธนาคม เ ปนผ จาง เอกชนเขามาดา เ นนการหรอศกษาโครงการแทน

20

กรงเทพมหานคร ตออกท จงกลายเปนตวกลางเพอชวยวาจางภาคเอกชนใหกบ กทม. เพอไมใหกทม.ตดปญหาในเรอง พ.ร.บ.รวมทน ซงจะตองเสยเวลาผานขบวนการอนมตเปนเวลาอยางนอย 1 ป สาหรบโครงการท กทม.วาจางบรษทกรงเทพธนาคมเขาดาเนนการแลวไดแก

1. การบรหารจดการรถไฟฟาบทเอส จากสถานตากสน ‟แยกตากสน วงเงน 850 ลานบาท

2. โครงการรถเมลดวน BRT วงเงน 1,980 ลานบาท 3. การบรหารจดการขยะมลฝอยตดเชอ วงเงน 120 ลานบาท 4. การศกษาผงเมองรวม ครงท 3 วงเงน 45 ลานบาท 5. การจดเตรยมการเดนรถโครงการรถไฟฟา BTS ชวงออนนช ‟ แบรง พรอมตดตง

ตวโดยสาร วงเงน 1,000 ลานบาท 6.โครงการพฒนาอสงหารมทรพยซอยรามคาแหง 40 พนท 4,000 ตารางเมตร สง 4 ชน

ดร.พจตร รตตกล อดตผวาราชการกรงเทพมหานคร ไดกลาวไวในสารแนะนาบรษทฯ วา “ กรงเทพมหานครธนาคม บรษทของกรงเทพมหานครทมการจดการแบบเอกชน จะเปนเครองมอการดาเนนงานสาธารณปโภคตางๆ ทมความซบซอนและตองการความฉบไวนบเปนภาระทมความสาคญอนยงยวดแกกรงเทพมหานคร” ดงนน กทม.ไมวาจะทาอะไรทอยากใหเอกชนเขามารวมดาเนนการ หากมการตดขดขอกฎหมาย หรอระเบยบของ กทม.กสามารถใชวธจดจาง กรงเทพธนาคมเพอเปนผดาเนนโครงการจดจางเอกชนเขาดาเนนการไดอกตอหนง ทาใหเกดความคลองตวและทาไดรวดเรวขน แผนภมท 1 แสดงการบรหารของของบรษทกรงเทพธนาคม จากด

21

2.5 พระราชบญญตจดระเบยบทรพยสนฝายพระมหากษตรย พ.ศ. 2479 ภารกจสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย คอบรหารจดการทดนตางๆ ใน

กรงเทพฯและภมภาค โดยมสดสวนรายไดจากคาเชาดงน เชงพาณชย 7 เปอรเซนต และทเหลอ93 เปอรเซนต เปนสวนของหนวยงานราชการ รฐวสาหกจ ตกแถว หรอผมรายไดนอย จงถอวารายไดจากคาเชาพาณชยทสดสวน7 เปอรเซนต ไมไดเปนปจจยทางการเงนหลกของสานกงานทรพยสนฯ

เงอนไขในการพจารณาคดเลอกเอกชนเขามาดาเนนการพฒนาม 4 เรองหลก ๆ คอ 1. รปแบบการพฒนาตองทาใหกรงเทพฯเปนเมองนาอย ไมกอใหเกดปญหาดาน

การจราจร 2. ตองใหคนอยคอผเชาชวงมความสข และไดใชประโยชนอยางเตมท 3. รปแบบโครงการเมอพฒนาแลวตองมความเหมาะสม สอดคลอง และกลมกลนกบ

สภาพแวดลอมโดยรอบ 4. ผลตอบแทนคาเชาทใหกบสานกงานทรพยสนฯ ตองเปนธรรม การบรหารงานสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยมฐานะเปนนตบคคล โดยม

ผอานวยการสานกทรพยสนสวนพระมหากษตรยเปนหวหนาสานกงาน มอานาจหนาทตามทคณะกรรมการทรพยสนสวนพระมหากษตรยมอบหมาย

พระราชบญญตจดระเบยบทรพยสนฝายพระมหากษตรย พ.ศ. 2479 มการกาหนดความหมายวา ทรพยสนสวนพระมหากษตรยอยในความดแลรกษาและจดหาผลประโยชนของสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย การจะโอนหรอจาหนายไดกเพอประโยชนแกทรพยสนสวนพระมหากษตรย และไดรบพระราชทานพระบรมราชาอนญาตหรอเพอสาธารณประโยชนซงมบทกฎหมายใหโอนหรอจาหนายไดเทานน (การพฒนาเมอง : 56)

นโยบายส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย เปนองคกรทมสนทรพยในความดแล

จานวนมาก โดยเฉพาะอสงหารมทรพยอนประกอบดวยทดนและสงปลกสราง กระจายอยในหลายจงหวดบนทาเลทมศกยภาพแตกตางกน ทาใหเกดความหลากหลายของผเชา ซงสานกงานทรพยสนฯ มเจตนารมณในการดแลผเชาทกระดบเปนอยางด และเหมาะสมกบสถานภาพของผเชาแตละประเภทดวยความเอาใจใส

หลกการทสานกงานทรพยสนฯ ยดมนในการจดประโยชนอสงหารมทรพยเสมอมา ดารงอยบนพนฐานของความเหมาะสมของวถชมชน ขณะเดยวกนกสอดรบกบความเปลยนแปลงแหง

22

สถานการณบานเมอง ยคสมยทผนแปรไป อกทงลกษณะทางกายภาพ เอกลกษณเฉพาะของพนท สภาพทางเศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม ตลอดจนสอดคลองกบทศทางการพฒนาเมอง โครงสรางพนฐาน และขอกาหนดตางๆ เพอใหเกดการใชประโยชนทดนสงสด อนสงผลตอการพฒนาประเทศโดยรวม

นอกจากนน ยงไดจดสรรงบประมาณสวนหนงเพอใชในกจกรรมทเปนประโยชนตอผเชา ทอยนอกพนท และสงคมสวนรวม โดยเนนใหผไดรบความชวยเหลอเหลานนสามารถชวยตนเอง ครอบครว ชมชน และสงคมไดอยางย งยน

จากความหลากหลายของพนทและความหลากหลายของผเชา สานกงานทรพยสนฯ ไดจาแนกประเภทของผเชาออกเปน 5 ประเภท

ประเภทแรก คอ ผเชาประเภททอยอาศยหรอหาประโยชนพอยงชพ เปนผเชารายยอยทอยอาศยโดยทวไปหรอมไดมงเนนทจะใชประโยชนจากพนทเพอแสวงหาผลกาไรในทางธรกจ สานกงานทรพยสนฯ จงพจารณากาหนดอตราคาเชาตากวาราคาตลาด

ประเภททสอง คอ หนวยงานราชการและรฐวสาหกจ ซงดาเนนงานภายใตการกากบดแลและงบประมาณสนบสนนจากรฐบาล โดยคาเชาของหนวยงานเหลานจะเปนไปตามมตคณะรฐมนตร

ประเภททสาม คอ สมาคมหรอมลนธ ซงไมมงบประมาณจากภาครฐสนบสนน สานกงานทรพยสนฯ จดเกบคาเชาตามความเหมาะสมเพอสนบสนนการทาประโยชนตอสวนรวม

ประเภททส คอ ผ เชาประเภทเอกชนรายยอย ทประกอบธรกจขนาดยอมเพอหาผลประโยชนเชงพาณชย สานกงานทรพยสนฯ พจารณาจดประโยชนโดยกาหนดอตราคาเชาองกบราคาตลาด

ประเภททหา คอ ผเชาประเภทเอกชนรายใหญ ทแสวงหาผลกาไรในทางธรกจบนพนททมศกยภาพเชงพาณชย สานกงานทรพยสนฯ พจารณาภายใตหลกการบรหารจดการอยางมประสทธภาพ เชน ใหคนกลางเปนผประเมนราคา หรอ จดการเปดประมล เปนตน (สานกงานทรพยสนฯ, การบรหารจดการทรพยสนสวนพระมหากษตรย )

เงอนไขในการพจารณาคดเลอกภาคเอกชนเขาในลงทนในทดนของ สา นกงานทรพยสน ม 4 เรอง หลกๆ คอ

1. รปแบบการพฒนาตองทาใหกรงเทพฯเปนเมองนาอย ไมกอใหเกดปญหาดานการจราจร

2. ตองใหคนอยคอผเชาชวงมความสข และไดใชประโยชนอยางเตมท 3. รปแบบโครงการเมอพฒนาแลวตองมความเหมาะสม สอดคลอง และกลมกลนกบ

สภาพแวดลอมโดยรอบ

23

4. ผลตอบแทนคาเชาของผลเชาและผใหเชาตองเปนธรรม โครงการทใหภาคเอกชนเขามาลงทนบนทดน 1. โครงการกอสรางศนยการคาเซนทรลเวลด พลาซา

ในป พ.ศ.2546 บรษท เซนทรลพฒนา จากด(มหาชน) ไดเชาทดนของสานกงานทรพยสนฯเพอกอสรางศนยการคาเซนทรลเวลด พลาซา เปนศนยการคาครบวงจรยานราชประสงค ตงอยบนทาเลศนยกลางธรกจสาคญใจกลางเมอง สานกงานทรพยสนฯไดคดเลอกผพฒนาทดนโดยพจารณาถงความมนคงทางธรกจและเจตนารมณทสอดคลองกบสานกงานทรพยสนฯ ในการดแลและใหความเปนธรรมแกผเชาเดม รวมทงการใชประโยชนพนทใหสอดคลองกบสภาวการณทางเศรษฐกจ สงคม และสภาพแวดลอมปจจบน โดยทาสญญาระยะยาว 30 ป และไดสทธตออก 30 ป ดวยอตราคาเชาทสมเหตสมผล มหลกเกณฑ และองกบราคาตลาด

โครงการนตงอยบนทาเลทมศกยภาพมาก เปนททมความเจรญสงสดในกรงเทพฯ มวตถประสงคใหเปนศนยการคาทใหญทสดในเอเชยซงตรงกบเจตนารมณของสานกงานทรพยสนฯ ทอยางใหโครงการเปนทเชดหนาชตาของประเทศและสงผลดตอเศรษฐกจสงคมสวนรวม อกทงมการพฒนาพนทโดยรอบใหเปนพนทสเขยวเกดความสวยงาม รมรน นาอย เพอใหกรงเทพเปนสงคมเมองทนาอยอกดวย

ในสวนของโครงการบนพนทขนาด 60 ไร ประกอบไปดวย หางสรรพสนคา ศนยการคา ซเปอรมารเกต รานคาปลก รานอาหารททนสมย โรงภาพยนตร โรงแรม ศนยการแสดงนทรรศการ ศนยการประชมระดบนานาชาต และอาคารสานกงาน นอกจากนยงมลานกจกรรมดานหนาซงเปนลานอเนกประสงคสาหรบจดกจกรรมตางๆทใหญทสดใจกลางเมอง

2. โครงการกอสรางคง เพาเวอร คอมเพลกซใหญกลางกรง บรเวณถนนศรอยธยา บนเนอทกวา 30 ไร เปนสถานทตงของ “ คง เพาเวอร คอม

เพลกซ ” ประกอบไปดวย รานคาปลอดอากรและศนยบรการนกทองเทยวขนาดใหญ สานกงานทรพยสนฯไดมอบหมายให บรษท คง เพาเวอร อนเตอรเนชนแนล จากด เปนผพฒนา โดยมเปาประสงคใหพนทมการใชสอยอยางหลากหลาย เนนการพฒนาและลงทนอยางมหลกการและเปนลาดบในระยะยาว มความเปนไปไดในการดาเนนธรกจ มงเนนความชอบธรรมในสงคม คานงถงผลกระทบดานการจราจร และสอดคลองกบสงแวดลอม

พนทแหงนมศกยภาพสงมากเปนเสนทางผานของนกทองเทยวทจะเดนทางไปยงเกาะรตนโกสนทร วดพระแกว หรอพระบรมมหาราชวง โดยไดสญญาเชา 30 ป จากนนจะมการตอสญญาอก 20 ป

24

แนวทางการพฒนาเพอใหเกดประโยชนสงสดคอการพฒนาแบบคอมเพลกซ ซงประกอบไปดวยรานคาปลอดอากร 2 ชน บนพนทประมาณ 300,000 ตารางเมตร ภตตาคารขนาดใหญ คราวนเอเทรยม ซงเปนอาคารอเนกประสงคไวจดนทรรศการตางๆ อกทงยงจดพนทสวนหนงไวเปนโรงละคร และการแสดงทง 4 ภาค มความจ 800 ทนง เพอเปนการรกษาเอกลกษณ ศลปวฒนธรรมไมใหจางหาย และอาคารสานกงาน 9 ชน

2.6 แนวคดในการจดตง “บรรษทพฒนาเมอง” เพอบรหารการพฒนา สานกผงเมอง (2542) การบรหารการพฒนาเมองในชวงแผนพฒนาฯฉบบท 1-4 เปน

เพยงการเสาะแสวงหาแนวทางในการบรหารงานเฉพาะในเขตเมองหลกและกรงเทพมหานครทยงมไดมงในเรองการจดตงองคกรเพอเปนแกนนาในการผนกกาลงระหวางหนวยงานตางๆ เพอกอใหเกดการประสานการพฒนาระหวางสาขาการพฒนาตาง ๆ

ในชวงแผนพฒนาฯ ฉบบท 5 (พ.ศ.2525-2529) ไดมการจดตงคณะกรรมการพฒนาพนทบรเวณชายฝงทะเลตะวนออก ซงเปนองคกรในรปคณะกรรมการ ทาหนาทพฒนาพนทเฉพาะแหง มนายกรฐมนตรเปนประธานคณะกรรมการโดยตรง โดยมวตถประสงคเพอใหมเอกภาพในการบรหารการพฒนาและสามารถดาเนนการไดอยางเปนระบบ แตจากการศกษาขอมล ปรากฏวาขณะทองคประกอบของคณะกรรมการชดดงกลาวมความเหมาะสมตามสภาพการทางาน แตกลบมปญหาในดานการประสานงาน โดยเฉพาะการประสานงานของหนวยราชการตางๆ ทรบผดชอบตอการปฏบตงานในพนทเฉพาะนน ทสาคญหนวยงานรฐวสาหกจตางกมกฎหมายเปนของตนเอง และอาจมขอจากดดานกฎหมาย ระบบการตดสนใจและเงอนไขทางดานการเงน ทาใหหนวยงานเหลานสนใจและมงเนนรบผดชอบในสทธผลประโยชนเฉพาะงานของตน และถอวาโครงการพฒนาพนทเฉพาะนนเปนงานกาฝาก สงเหลานแสดงใหเหนอยางชดเจนถงจดออนของการจดโครงสรางองคกรในรปคณะกรรมการ ซงถงแมประธานจะเปนผบรหารสงสดของประเทศ และมความปรารถนาใหมการผนกกาลงกนเพอสรางเอกภาพในการทางานระหวางหนวยงานตางๆ อยางเขมแขง แตการตอบสนองจากแตละหนวยงานกลบมระดบทแตกตางกน

แผนพฒนาฯ ฉบบท 6 (พ.ศ.2530-2534) ไดมการเสนอใหมการจดต งรปองคกรบรหารงานพฒนาเมองขนอก นอกจากนในสวนของแผนพฒนาเมองและพนทเฉพาะไดเสนอนโยบายทเรยกวา “นโยบายการบรหารเมองแนวใหม” (New Urban Management Policy) ซงไดเสนอกลยทธการคลงทองถน (Urban Finance Strategies) สาหรบกรงเทพมหานครและเมองหลกอนๆ โดยเนนการใชหลกการคนทน (Cost Recovery) และการรวมทน (Cost Sharing) ระหวาง

25

รฐบาลกลาง รฐบาลทองถน รฐวสาหกจ และภาคเอกชน ในการจดการบรการดานโครงสรางพนฐาน โดยอาศยวธการเกบคาธรรมเนยมผใช (Beneficiary charges) และการลงทนดวยตนเอง (Self-financing)

หลงจากไดมการดาเนนการตามแผนพฒนาฯ ฉบบท 6 ได 4 ป ประเทศไทยประสบความกาวหนาทางเศรษฐกจควบคกบการเตบโตของกระบวนการเกดเมองของชมชนเมองตางๆ อยางไร กตามเปนทนาสงเกต วาการเตบโตของกรงเทพมหานครมลกษณะชาลงและมปจจยหลายประการทแสดงวาเมองหลกในภมภาคตางกาลงเตบโตขนในอตราทรวดเรวกวา นอกจากนภายในกรงเทพมหานครและปรมณฑลเอง การกระจายตวของกจกรรมตางๆ กเกดขนในรปของการเกดเปนชมชนเมองในบรเวณชานเมอง (Suburbanization) และมลกษณะเปนการพฒนาแบบแถบรว (Ribbon Development) ปรากฏการเหลานเปนทเชอกนวา นาจะมการกาหนดนโยบายเพอกอใหเกดโอกาสสาหรบสงเสรมสรางและผลกดนจากกลไกตลาดในการพฒนาระบบชมชนเมองทอยในภาวะสมดล (a balanced urban system) มากกวาเดม สาหรบแผนพฒนาฯ ฉบบท 7 (พ.ศ.2535-2539) ไดกาหนดใหมการปรบปรงและเพมขดความสามารถขององคกรทองถนใหเขมแขงยงขน ทงในดานการวางแผนการบรหารการเงนและการจดการ ตลอดจนวางผงเมอง นอกจากนยงเหนควรใหมมาตรการในการกระจายความแออดออกจากใจกลางเมอง เชน การสรางเมองใหม เมองบรวาร ฯลฯ รวมท งเหนควรใหมการแกไข กฎระเบยบ ขอกาหนดทมผลตอการพฒนาเมอง แผนพฒนาฯ ฉบบท 8 (พ.ศ.2540-2544) ในสวนของการพฒนาพนทภาคมหานครไดกาหนดใหมการจดระเบยบการขยายตวของชมชนในกรงเทพมหานครและปรมณฑล เพอพฒนาใหเปนศนยธรกจ การเงน การคา และศนยขาวสารขอมลทมประสทธภาพ ขณะเดยวกนกกาหนดใหมการประสานความรวมมอระหวางภาครฐและประชาชนในการจดการดานผงเมองอยางเปนระบบและเกดประสทธผลในทางปฏบต รวมท งสนบสนนใหนาทดนของรฐในเมองทยงไมไดใชประโยชนมาพฒนาใหเกดประโยชนอยางสมดลระหวางกจกรรมทางเศรษฐกจและโครงการพนฐานทางเศรษฐกจของชมชน แมแผนพฒนาฯ ฉบบท 9 (พ.ศ.2545-2549) ฉบบปจจบนจะไมไดกลาวถงองคกรบรหารงานพฒนาเมองโดยตรงแตการใหความสาคญตอการแกไขปญหาและพฒนาเมองในรปของการตงองคกรพฒนาเมองกยงดาเนนเรอยมา แนวความคดเกยวกบการจดตงองคกรพฒนาเมองในรปบรรษทพฒนาเมอง (Urban Development corporation) เปนแนวคดทมผสนใจอยางกวางขวาง ทงสานกงานคณะกรรมการ

26

พฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต กระทรวงมหาดไทย สานกงานคณะกรรมการจดระบบการจราจรทางบก และการเคหะแหงชาต ซงตางลวนเปนหนวยงานทมบทบาทหนาทเกยวของกบการพฒนาเมองตางกเหนถงความจาเปน และไดมความพยายามผลกดนใหมการจดตงองคกรเพอการพฒนาเมองในรปของบรรษททมลกษณะเปนธรกจเอกชน แตมอานาจของหนวยงานราชการอยางกวางขวางโดยตางมเหตผลวา การทรฐหรอรฐบาลทองถนมแผนงาน,โครงการพฒนาเศรษฐกจและสงคมในพนทขนาดใหญ โดยมงปรบปรงสภาพอสงหารมทรพยและพฒนาการทาประโยชนในพนทนน ซงจะตองดาเนนการเกยวกบโครงสรางพนฐานตางๆ ทงในดานถนน ประปา ไฟฟา โทรศพท การกอสรางอาคารทอยอาศยใหพรอมมล รวมถงการกาหนดใหมกจกรรมตาง ๆ ทางเศรษฐกจและสงคม และการควบคมดแลกจกรรมเหลานน เพอใหการดาเนนโครงการดงกลาวเปนไปอยางรวดเรว สอดคลองกนและทนตอความตองการของประเทศ จาเปนตองมกฎหมายสาหรบการพฒนาพนทเฉพาะขนมารองรบ โดยมองคการเฉพาะทาหนาทในการบรหารการพฒนาบรเวณนนๆ

2.7 การรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชน การรบประกนหนของรฐบาลและความเสยงทางการคลง

การรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชน (Public Private Partnership : PPP) การลงทนสวนใหญจะเปนโครงการทเกยวของกบการสรางโครงสรางพนฐาน เชน ถนน ทางรถไฟ โรงพยาบาล โรงเรยน หรอ อาคารสานกงานของหนวยงานรฐบาล ซงจะตองเปนโครงการทมความนาสนใจใหเอกชนเขามาลงทน และเอกชนสามารถทจะระดมทนไดในหลายรปแบบ โดยเฉพาะการนากระแสเงนสดทคาดวาจะไดรบในอนาคตเปนลกษณะการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชนมหลายรปแบบทพบบอยจะเปนรปแบบ Design-Build-Finance-Operate (DBFO) ซง PPP รปแบบนรฐบาลจะเปนผกาหนดรปแบบโครงการทตองการและใหเอกชนเปนผออกแบบ กอสราง จดหาเงนทน และบรหารจดการสนทรพยดงกลาวใหตรงตามวตถประสงค ซงขอแตกตางระหวางการลงทนแบบ PPP และการลงทนของภาครฐโดยทวไปนน คอ การทภาคเอกชนตองเปนผออกแบบและจดหาแหลงเงนทนเอง และสวนใหญจะดาเนนงานเองอกดวย เนองมาจากสมมตฐานทวาหากภาคเอกชนเปนผด าเนนการเองแลวจะสามารถเพมประสทธภาพในการดาเนนงานไดมากขน โดยเฉพาะการใหภาคเอกชนดาเนนงานเปนลกษณะเบดเสรจ (Bundling) จะเปนการเพมแรงจงใจใหกบภาคเอกชนเพมคณภาพและการลดตนทนของการดาเนนการในระยะยาวได

27

ตารางท 1 รปแบบและลกษณะการลงทนของ PPP

รปแบบ ลกษณะโดยทวไป Build-Own-Operate (BOO) Build-Develop-Operate (BDO) Design-Construct-Manage-Finance (DCMF)

เอกชนเปนผออกแบบ กอสราง เปนเจาของ พฒนา ดาเนนการและบรหารจดการสนทรพย ซงไมมขอตกลงทตองโอนการดาเนนงานคน ใหกบรฐบาล

Buy-Build-Operate (BBO) Lease-Develop-Operate (LDO) Wrap-Around Addition (WAA)

ภาคเอกชนซอหรอเชาสนทรพยจากรฐบาลเพอ ทาการปรบปรง หรอพฒนาเพอดาเนนการ ซง ไมมขอตกลงในการทตองโอนการดาเนนงาน ใหกบรฐบาล

Build-Operate-Transfer (BOT) Build-Own-Operate-Transfer (BOOT) Build-Rent-Own-Transfer (BROT) Build-Lease-Operate-Transfer (BLOT) Build-Transfer-Operate (BTO)

ภาคเอกชนเปนผออกแบบ กอสราง บรหาร จดการ และตองสงมอบใหรฐบาลเมอสนสด สญญา ซงเอกชนรายอนอาจจะทาการเชาเพอ บรหารงานตอจากรฐบาล

ทมา : วมล ชาตะมนา และ มยร บญยะรตน ผแปล กองทนการเงนระหวางประเทศ กลมงานบรหารความเสยงดานการคลง (กรงเทพฯ : กลมงานบรหารความเสยงการคลง,2536)

2.8 การใชประโยชนจาก Public Private Partnerships : PPP PPP นามาใชเปนเครองมอทเหมาะสมในการสรางสาธารณปโภคพนฐานเนองดวย

เหตผล 3 ประการ คอ 2.8.1 โครงการสรางสาธารณปโภคพนฐานมกจะเปนโครงการทใหผลตอบแทนด ซง

สามารถสรางความนาสนใจแกเอกชนในการเขาประมล 2.8.2 นอกจากเอกชนจะเปนผดาเนนการเพยงอยางเดยวแลว หากใหเอกชนเปนผชวย

ออกแบบในโครงการจะชวยทาใหการออกแบบนนตรงตามจดประสงคของการใชงานมากขน 2.8.3 การดาเนนงานของเอกชนจะชวยใหเกดประสทธภาพของการทางานมากขน

28

หลกการทวไปของการทาสญญา PPP ความเสยงและการกระจายความเสยงถอเปนสงสาคญทภาครฐจะตองมการถายโอนไปใหแกภาคเอกชนใหมากทสด แตมความเสยงบางอยางทภาครฐไมสามารถถายโอนจากการทาสญญาได โดยแยกมาเปนประเดนไดดงน 1. ความเสยทภาครฐไมสามารถถายโอนได ดงน

1.1 ความเสยงรฐบาลผดชาระหน 1.2 ความเสยงมลคาโครงการทสงใหเอกชนมมลคาตากวาประมาณการ 1.3 ความเสยงดานทดนโครงการหรอวฒนธรรมดงเดม

2. ความเสยงทภาครฐพยายามโอนใหภาคเอกชน ไดแก 2.1 ความเสยงดานสงแวดลอม 2.2 ความลาชาในการกอสรางโครงการ 2.3 ความเสยงการเปลยนแปลงโครงการ

3. ความเสยงทภาครฐและภาคเอกชนรวมกนรบ ไดแก 3.1 ความเสยงดานกฎหมายและการเปลยนแปลงกฎหมาย 3.2 ความเสยงอนเกดจากภยพบตหรอเหตสดวสย 3.3 ความเสยงกบสงแวดลอมและเปลยนแปลงการอนมต 3.4 ความเสยงดานการดาเนนงาน 3.5 ความเสยงในอตราดอกเบย

4. ความเสยงของภาคเอกชน ไดแก 4.1 ความเสยงเกยวกบสงกดขวางหรอการทาใหเกดสงโสโครก 4.2 ความเสยงทางดานการออกแบบ กอสรางและดาเนนการ 4.3 ความเสยงทางดานการเงน 4.4 ความเสยงทางดานภาษ 4.5 ความเสยงตลาดการเงน.

2.9 การระดมทนผาน Special Purpose Vehicle : SPV (Financing) โดยปกตแลว เอกชนสามารถระดมทนเพอการลงทนในโครงการ PPP ไดหลาย

รปแบบ โดยภาคเอกชนสามารถนากระแสเงนสดทคาดวาจะไดรบในอนาคตจากการไดรบสมปทานในโครงการทประมลไดเปนสนทรพยค าประกนในการระดมทน ซงเงนทนามาชาระใหแกการระดมทนมาจาก 2 แหลง คอ เงนคาจางโดยตรงจากรฐ และ เงนจากรายไดในการดาเนนโครงการ (Demand for Service) เชน คาทางดวน โดยรปแบบในการระดมทนอาจมาในรปแบบของ

29

หน(หากตองการแบงปนกาไร) เงนก เงนสนบสนน (เมอรฐพจารณาแลววาเปนประโยชนทางสงคม) หรอชวยเหลอโดยใหการคาประกนแกเอกชน

รายไดทคาดวาจะไดรบในอนาคตของ SPV สามารถนามาแปลงเปนตราสารโดยวธการทเรยกวา “Securitization” โดยทวไปรฐบาลจะทาการขายสทธในการเรยกรองทางการเงนในอนาคตใหแก SPV ซง SPV จะทาการออกตราสารหนโดยใชสทธในการเรยกรองทางการเงนในอนาคตเปนเครองคาประกนตราสารหนดงกลาว ซงเงนทไดจากการระดมทนกจะนามาใชในการดาเนนงานของ SPV และ SPV จะเปนผจายภาระดอกเบยและการชาระเงนตนใหแกนกลงทนจากรายไดของโครงการ

3. กรณศกษาหลกการและแนวคดของ Public Private Partnerships : PPP รฐวกตอเรย ประเทศออสเตรเลย

การลงทนในรปแบบ PPP ของรฐวกตอเรย ประเทศออสเตรเลย มแนวคดและหลกการ ทเกดจากความตองการในโครงการโครงสรางพนฐานทางเศรษฐกจและสงคม อนเนองมาจากการเพมขนของประชากร นามาซงแรงกดดนใหรฐบาลตองจดหาโครงสรางพนฐานและบรการสาธารณะ ทจาเปนเพมขน รฐบาลจงไดมองหาทางเลอกในการลงทนทเหมาะสมกบประเทศ ประกอบกบประเทศองกฤษเปนตนแบบของการระดมทนในรปแบบ PPP ทประสบผลสาเรจ ดงนน PPP จงเปนทางเลอกหนงทรฐวกตอเรย นามาใชในการดาเนนการโครงการลงทนขนาดใหญ ซง PPP มสวนชวยในการจดหาสาธารณปโภคใหม ๆ ท รฐบาลไมสามารถลงทนไดเองทงหมด เนองจากมขอจากดในเรองของการเงนงบประมาณและคณภาพของสาธารณปโภค

รปแบบการลงทนในลกษณะ PPP เปนรปแบบทเปดโอกาสใหภาคเอกชนเขามามบทบาท รวมกบภาครฐในการพฒนาโครงการพนฐานในสาขาตางๆ ตงแตการออกแบบและเสนอโครงการ การพฒนา และกอสรางโครงการ รวมถงการใหบรการ โดยภาครฐจะเปนผกาหนดผลผลตหลก ทตองการ รวมทงใหการสนบสนนและอานวยความสะดวกใหแกภาคเอกชน ซงจะเปนลกษณะผสมผสานจดแขงระหวาง ภาครฐและภาคเอกชน โดยลดขอจากดดานเงนทนและชวยเพมประสทธภาพในการดาเนนการ ซงมลกษณะทสาคญดงน 3.1 ภาครฐและภาคเอกชนทาสญญารวมลงทนในโครงการลงทนขนาดใหญในระยะยาว โดยมรปแบบสญญาทเนนผลผลตเปนหลก (Output-based Contracts) 3.2 เปนการโอนความเสยงทเกดขนในแตละขนตอนการพฒนาโครงการลงทน ใหแกเอกชนอยางเหมาะสมโดยเอกชนสามารถบรหารจดการความเสยงนนได

30

3.3 แบงเบาภาระหนาทกนระหวางภาครฐและเอกชนในการจดหาการใหบรการสาธารณะ 3.4 รฐไมตองจดหาเงนลงทนเอง ทาใหรฐไมตองแบกภาระหนสนในอนาคต 3.5 เอกชนจะถกปรบและไมไดรบเงนคาซอบรการจากรฐ กรณทมาตรฐานการใหบรการไมเปนไปตามสญญา 3.6 เอกชนโอนคนทรพยสนใหแกรฐเมอสนสดสญญาหรอตามทระบไวเปนอยางอน โครงสรางของ PPP ทใชในประเทศออสเตรเลยจะดาเนนงานโดยการจดตงนตบคคลเฉพาะกจ (SPV) โดยจดทาสนทรพยและหนสนลวงหนา ดงนน SPV จะทาสญญากบโครงการกบภาครฐโดยภาครฐจะชาระคาบรการ แลกเปลยนกบการสนบสนนทางการเงนและการจดทาโครงการโดยทวไปโครงการทจะทา PPP มกจะมระยะเวลา ของโครงการอยในชวงระหวาง 20-30 ป เมอสนสดโครงการสนทรพยจะโอนไปเปนของทางราชการ โดยรฐวกตอเรยไดจดตงหนวยงานกลางขนมาเพอทาหนาทศกษาและดาเนนการ โดยเฉพาะ คอ Partnerships Victoria Unit ซงมหนาทดงน 3.6.1 กาหนดกรอบนโยบายใหเอกชนเขามารวมลงทนในโครงการโครงสรางพนฐานของรฐ 3.6.2 ใหคาแนะนาหนวยงานตางๆทจะดาเนนโครงการลงทน เชน ใหคาแนะนาเชงพาณชย ใหความเขาใจเกยวกบนโยบาย กระบวนการ และขนตอนการลงทน 3.6.3 ใหนโยบายและคาแนะนาในการบรหารจดการดานสญญาการลงทน การสรางและปรบปรงกรอบนโยบายของสญญา ฝกอบรมและเผยแพรประสบการณ เปนตน โครงการการลงทนในรปแบบ PPP ของรฐวกตอเรย มกระบวนการพฒนาโครงการลงทนรวมทงสน 8 ขนตอน ดงน 1. พจารณาคดเลอกโครงการทสาคญและจาเปนตองมการใหบรการ 2. ประเมนทางเลอกการลงทน 3. จดทา Business case เพอประเมนความคมคาการลงทน และอนมตแหลงเงนของโครงการ 4. พฒนาโครงการลงทน ในเชงพาณชย 5. เชญชวนภาคเอกชนเขารวมประมล 6. เจาของโครงการจะทาการ Review โครงการอกครงเพอประเมนความคมคาทางการเงน

31

7. เจรจาตอรองราคา 8. บรหารจดการสญญา

4. กรณศกษาแนวทางการพฒนาพนทรมน าซดนย (Sydney)

ซดนยเปนเมองในรฐ New South Wales ประเทศออสเตรเลย และเปนเมองทไดรบการยอมรบวามการจดการและการวางผงทด สวยงาม และนาอยมากในลาดบตน ๆ ของโลก สาหรบหนวยงานทมบทบาทสาคญในการพฒนาเมองซดนยนน นอกจากไดแกองคกรปกครองสวนทองถนตาง ๆ แลว ยงม Sydney Cove Redevelopment Authority ทตงขนตาม Sydney Cove Redevelopment Authority Act 1968 และ Darling Harbour Authority ทตงขนตาม Darling Harbour Authority Act 1984 โดย Sydney Cove Redevelopment Authority มบทบาทสาคญในการพฒนาพนท Sydney Cove สวน Darling Harbour Authority รบผดชอบการพฒนาพนท Darling Harbour ซงการพฒนาพนททงสองนนประสบความสาเรจเปนอยางมาก และทาใหทง Sydney Cove และ Darling Harbour นนกลายเปน “หนาตา” และแหลงทองเทยวท Sydney Cove สาคญทสดของเมองซดนยทเดยว และมนกทองเทยวเดนทางไปเยยมชมสถานททงสองแหงนปละหลายลานคน Darling Harbour และสรางรายไดใหแกออสเตรเลยเปนจานวนมาก แตตอมาไดมการยบรวมหนวยงานทงสองนเขาดวยกนเปนองคกรเดยวและตงชอใหมวา Sydney Harbour Foreshore Authority (SHFA) และปจจบน SHFA กลายเปนองคกรทมบทบาทสาคญในการพฒนาเมองซดนย

ในการจดตง SHFA นนมวตถประสงคเพอพฒนาพนทในบรเวณทกาหนดเพอใหมสภาพทเหมาะสมนาอย โดยกฎหมายบญญตวาคาวา “การพฒนา” (Development) ในกฎหมายนมความหมายเดยวกบคาวา “การพฒนา” ตาม Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW) ซงไดแกการใชประโยชนทดน การจดสรรทดน (Subdivision) การปลกสรางอาคาร การรอถอนอาคาร รวมทงการกระทาทอยภายใตบงคบของ Environmental Planning Instrument อนไดแก 1. การปองกน ปรบปรง หรอใชประโยชนจากสงแวดลอมเพอใหเกดประโยชนสงสด 2. การควบคมการพฒนาใหเหมาะสม 3. การสงวนทดนเพอใชเปนพนทโลง (Open space) สถานทสาธารณะ อทยานแหงชาต พนทคมครองเพอสงวนสตวปา สสานสาธารณะ (Public cemetery) โรงพยาบาลของรฐ ทางรถไฟ โรงเรยน หรอเพอใชประโยชนสาธารณะอน 4. การจดหา บารงรกษา ควบคมดแลทอยอาศยราคาถก (Affordable housing) 5. การปองกนหรอสงวนรกษาตนไมและพชพนธ

32

6. การปองกนหรอสงวนรกษาจานวนประชากรและถนทอยอาศยของพชและสตวพนเมองเพอมใหสญพนธ 7. การควบคมการกระทาใด ๆ เกยวกบการปองกน ปรบปรง หรอใชประโยชนจากสงแวดลอม รวมทงการปองกนหรอสงวนรกษาตนไมและพชพนธ 8. ควบคมการโฆษณาไมใหระเกะระกะ 5. การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศญปน

บรรษทพฒนาเมองและการเคหะ (Housing and Development Corporation : HUDC) กอตงขนเมอ ป พ.ศ. 2524 โดยการรวมองคกรดานการเคหะของญปน (Japan Housing Corporation) กบ องคการพฒนาเมองใหม (The New Town Development Corporation) เขาดวยกน ทาหนาทดาเนนการพฒนาเมอง โดยมลกษณะดงน

1. พฒนาเมองอยางครบวงจร โดยสงเสรมทงการจดเตรยมโครงขายบรการพนฐาน สงอานวยความสะดวกของรฐ การจดหาทอยอาศยและแปลงทดนเพอทอยอาศยอยางเปนระบบ 2. พฒนาเมองขนาดใหญตามทวางแผนไว เพอเปนการเชอมโยงการจดชมชนรวมกบหนวยงานทองถน

3. ดาเนนธรกจการพฒนาทมความเสยงสงในสภาวะเศรษฐกจผนผวนเนองจากการพฒนาทใชระยะเวลาในการดาเนนการ

HUDC เปนองคกรของรฐบาลทตงขนภายใต “กฎหมายวาดวยบรรษทพฒนาเมองและการเคหะ” โดย HUDC จะไดรบเงนลงทนสวนใหญจากภาครฐ และบางสวนจากรฐบาลทองถน และย งไดรบการสนบสนนใหกยมเ งนอตราดอกเบยต าจากกองทนชอ “Treasury Investment and Loans” และบางสวนจากแหลงเงนทนภาคเอกชน โดยผทดาเนนการจดเกบผลประโยชนจาก HUDC กคอรฐบาลสวนกลางและสวนทองถน

การท HUDC ดาเนนการพฒนามกฎหมายทเกยวของกบการพฒนาเมองเกาและเมองใหม สามารถแบงไดดงน

5.1 การพฒนาฟนฟเมอง มกฎหมายพฒนาเขตเมอง (The Urban Redevelopment Law) เปนตวกาหนดกฎเกณฑรปแบบในการพฒนา

5.2 การพฒนาเมองใหม มกฎหมายพฒนาเมองทอยอาศยใหม (The New Housing Town development Law) เปนตวกาหนดรปแบบการพฒนาเมองใหม

33

นอกจากนยงมการออกกฤษฎกาเพอนากฎหมายผงเมองไปบงคบใชในการปฏบตงานกฎหมายการพฒนาเมองจะเปนกฎหมายทออกตามกฎหมายผงเมอง เนองจากเปนการพฒนาเมองในรปแบบของการฟนฟเมอง ซงสวนใหญจะมผอยอาศยในพนทอยแลว ดงนนรายละเอยดขอบงคบของกฎหมายพฒนาเขตเมอง จะมรายละเอยดรดกมกวากฎหมายทอยอาศยใหม

กฎหมายการพฒนาเมองใหมของประเทศญปนจะมความแตกตางกนไปตามลกษณะของโครงการทตง ตลอดจนกฎขอบงคบการดาเนนงานของเจาหนาท รวมทงขนตอนแนวทางการปฏบตในพนทนนๆ อยางไรกตามกยงตองมความสอดคลองกบกฎหมายผงเมองทมอยเดม

ขนตอนโครงการและปจจยสาคญทเกยวของกบการคนทน การดาเนนโครงการพฒนาเมองใหมนนมขนตอนสาคญทเกยวของกบการคนทน 4

ขนตอน ซงแตละขนตอนตางกมการดาเนนงานและปจจยสาคญทเกยวของ ดงแสดงใหเหนในตารางน

ตารางท 1 ขนตอนการดาเนนโครงการ

ขนตอน การดาเนนงาน ปจจยสาคญ

การวจย

ศกษาความเปนไปไดของโครงการ การจดทาโครงการ (โดย HUDC)

แนวคดและรปแบบการพฒนาโอกาสในการขายตามราคาทองตลาดและตามอปสงค อตราลดเฉลยของการจดภาพทดน

การเตรยมการ ขายทดน ราคาขายและอตราการขาย

การตดสนในเรองผงเมอง การประเมนดานสงแวดลอม การวจยเจาะลกเกยวกบสงมคณคาทางวฒนธรรม การปรกษาหารอกบหนวยงานทองถน

การดาเนนงาน อนมตการจดภาพทดน ของกระทรวงการกอสราง

แผนพฒนาหลก(แผนรายละเอยดเกยวกบคากอสรางและการใชประโยชนทดน คาลงทนใหกบหนวยงานทองถนหรอหนวยงานอนๆ)

34

ตารางท 2 (ตอ)

ขนตอน การดาเนนงาน ปจจยสาคญ

เรมการกอสราง ความกาวหนาของงาน

คากอสรางเพม งานลาชา การเปลยนการใชประโยชนทดน การควบคมคณภาพและปรมาณงาน

การขาย เปดเมองใหม : ขายทดนแปลงท 1 จบโครงการ

เงอนไขการตลาด การต งราคาพนทปลกอาคารของเมอง การควบคมการพฒนาทรพยสนตางๆ

ทมา : กองผงเมองและสงแวดลอมฝายโครงการเมองใหม.การพฒนาเมองใหมในประเทศญปน (กมภาพนธ 2540),4-16

ปจจบนบรรษทพฒนาเมองและการเคหะ (Housing and Development Corporation : HUDC) กอตงขนเมอ ป พ.ศ.2524 ไดเปลยนชอมาเปน (Urban Renaissance Agency) ในป พ.ศ. 2547

ภาพท 3 แสดงการเปลยนชอหนวยงานของบรรษทพฒนาเมองในปตางๆ

35

สนบสนนโครงสรางพนฐาน ปรบปรงสงอานวยความสะดวกใหกบชมชน ออกแบบผงพฒนาโครงการ ศนยกลางการคา ทพกอาศย

พฒนาพนท สงปลกสราง โปรโมท สารวจ & ศกษา

ความเปนไปไดของโครงการ

พฒนารปแบบธรกจ ศนยกลางการคา ทพกอาศย

ภาครฐ

ภาค เอกชน

เมอง โยโกฮามา

ตวอยางผลงานท HUDC ไดมการดาเนนการ เชน 1. เมองใหมทามะ (Tama New Town) 2. เมองใหมชบะ (Chiba New Town) 3. เมองใหมโกโฮก(KohoKu New Town) 4. เมองวทยาศาสตรคนไซ (Kansai Science City) การศกษาการพฒนาเมองโยโกฮามา ประเทศญป น กองผงเมองและสงแวดลอมฝายโครงการเมอง (2540) โครงการพฒนาพนทเมองโยโก

ฮามา ประเทศญปน บรเวณ Minato Mirai 21 เปนโครงการพฒนาพนทรมแมน าโดยการยายอตสาหกรรมทมอยเดมทเปนมลพษตอสงแวดลอมบรเวณนนออกจากพนท และสรางอตสาหกรรมสมยใหมเขามาแทนในพนท อกทงพฒนาพนทชมชนบรเวณโดยรอบ โดยเรมการพฒนาตงแต ป ค.ศ.1978 ‟ 1983 มเนอทในการพฒนา 186 เฮคเตอร โดยมการคาดการณในอนาคตขางหนาไว 27 ป ตงแตป ค.ศ. 1978 ‟ 2010 ไววาสามารถเปนแหลงงานไดถง 190,000 คน ทพกอาศย 10,000 ครวเรอน โดยโครงการดงกลาวไดรบความรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน โดยแตละภาคสวนไดแบงหนาทในการบรหารดงน แผนภมท 1 การแบงหนาทในการบรหารของเมองโยโกฮามา

แปลมาจากเอกสารภาษาองกฤษ YOKOHAMA MINATOMIRAI 21

36

วธการทภาครฐบาลมอบผลตอบแทนใหแกนกลงทน 1. ลดหยอนภาษ 50 %เปนระยะเวลา 5 ป 2. ใหวงเงนกสาหรบธรกจขนาดเลก เปนวงเงน 3 ลานบาท คดอตราดอกเบย 1.5 %

ระยะเวลา 12 ป 6. การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศองกฤษ

ประเทศสหราชอาณาจกรไดปรบปรงมาตรการสงเสรมการพฒนาใหเปนไปตามแผนผงเมองหรอแผนผงการใชประโยชนทดนอยางตอเนอง โดยเนนใหภาคเอกชนมบทบาทรวมในโครงการพฒนาเมอง ซงหนวยงานทมบทบาทชนาการพฒนานนคอ London Development Agency (LDA) ทาหนาทดาเนนการพฒนาเมองลอนดอนใหไปสเมองธรกจทย งยน เปนศนยกลางธรกจการคา ซงใหเมองลอนดอนเปนผนาทางดานเศรษฐกจ โดยมภารกจ 4 ประการ คอ

6.1 พฒนาพนทเฉพาะ และโครงสรางพนฐาน 6.2 พฒนาทรพยากรมนษย 6.3 สงเสรมธรกจและการลงทน 6.4 สงเสรมชอเสยง การทองเทยว ของเมอง London ซงLondon Development Agency (LDA) มหนาทในการดาเนนงาน ดงน 6.4.1 เปนผประสานความรวมมอโครงการพฒนาทางเศรษฐกจ 6.4.2 เขารวมลงทนกบทกภาคสวน ไดแก ภาครฐ ภาคเอกชน อาสาสมคร ภาค

ชมชน 6.4.3 ทาหนาทเสนอกจกรรม หรอรปแบบโครงการใหแกผรวมมอกนพฒนา

ทางดานเศรษฐกจ และเปนตวอยางของการพฒนาพนทจนเหนผลเปนรปธรรม 6.4.4 เปนผนาการดาเนนโครงการพฒนาเมองทมผลเชงบวกอยางมากมายและ

กวางขวาง ภารกจดานพนทเฉพาะ และโครงสรางพนฐาน ตวอยางโครงการทสาคญไดแก โครงการลงทนสนามกฬาโอลมปก และพาราลมปก ในป 2012 , โครงการ Thames Gateway การพฒนาเมองรปแบบพเศษเหลาน มองคกรเฉพาะกจเพอการบรหารจดการโครงการใหประสบความสาเรจตามเปาหมาย โดยองคกรมลกษณะกงราชการ มอายการทางานประมาณ 30 ป หรอแลวแตกาหนดเฉพาะกจเปนโครงการ จงสงมอบโครงการใหรฐบาลบรหารจดการตอไป การพฒนารปแบบนมการจดตงองคกร เปน 2 ระดบ คอ

37

1.องคกรระดบประเทศ นอกเหนออานาจของรฐบาลทองถน (Outside the Local Government System) เชน

1.1 องคกรอสระ Quangos (quansi-autonomous non-governmental organizations) 1.2 บรรษทพฒนาเมอง (Urban Development Corporation) 1.3 บรรษทพฒนาเมองใหม (New Town Development Corporation) 1.4 คณะกรรมการอทยานแหงชาต (National Park Boards) 1.5 คณะกรรมการพเศษ เชน คณะกรรมการชนบท (Countryside Commission)

2. องคกรระดบทองถน ภายใตการบรหารงานโดยรฐบาลทองถน (Inside the Local Goverment System) เชน 2 . 1 อ ง ค ก ร พฒ น า พ น ท ข อ ง ท อ ง ถ น เ พ อ เ ศ ร ษ ฐ ก จ ( เ ช น Enterprise Zones,Simplified Planning Zones เปนตน) 2.2 การพฒนาอนรกษพนททองถน (Conservation Areas)

บรรษทพฒนาเมอง (Urban Development Corporations:UDC) การจดตงบรรษทพฒนาเมอง เปนวธการหนงของนโยบายการพฒนาพนทใหมการใชประโยชนทคมคามากขนในรปของชมชนเมอง โดยรฐบาลกลางจดตงคณะทางานในรปแบบพเศษ เพอใหมความคลองตวในการตดสนใจและปฏบตงานใหเปนไปตามแผนปฏบตการทกาหนดไว

แนวความคดน เกดขนจากการหาแนวทางการพฒนาทดนทเปนของหนวยงานรฐบาลทองถน ซงมปญหาอปสรรคในการพฒนา เนองจากขาดเงนทน และกระบวนการพฒนา ทมขนตอนทใชเวลา ทดนหลายแหงถกทงใหรกรางวางเปลาปราศจากการพฒนา หรอการพฒนาสงจาเปนพนฐานทจะเอออานวยใหเกดการพฒนาเมอง หรอปรบปรงฟนฟพนทเสอมโทรม ดงนน องคกรบรรษทพฒนาเมองจงไดรบการกอตงขนมานอกเหนอการควบคมดแลของหนวยงานทองถน ในรปขององคกรกงรฐบาล หรอ Quangos ซงมอานาจในการตดสนใจ ใชดลพนจไดมากกวาหนวยงานราชการ Quangos เปนองคกรปกครองตนเอง ทสามารถดาเนนการ และตดสนใจเรองตางๆ ไดดวยตนเอง ตวอยางเชน ในลอนดอน Quangos สามารถใชอานาจในการตดสนใจในขณะทธรกจอสงหารมทรพยกาลงเตบโตทาใหไดรบผลประโยชนทนการณ

บรรษทพฒนาเมอง UDC มอานาจมากในเรองการไดมาซงทดนและการหาประโยชนจากทดนสาธารณะ UDC ยงแยงอานาจหนาทของหนวยงานทองถนในเรองการควบคมพฒนา (Development Control) คอ UDC มอานาจตดสนใจการอนญาตผงเมองของโครงการทขออนญาตในพนท และการปฏบตบงคบ (Enforcement) และเรองอนๆ ทเปนมาตรการทางผงเมอง ซงแตกตาง

38

จากบรรษทพฒนาเมองใหม โดยสรปคอ UDC มอานาจหนาทความรบผดชอบในเรองการวางแผนและผงพฒนาพนท และมอสระจากการควบคมโดยรฐบาลทองถน ซงเปนคณสมบตสาคญขององคกรพฒนาพเศษแบบน การบรหารจดการโดยคณะกรรมการบรหาร(The Board of Director) ทแตงตงมาจากภาคเอกชนเปนสวนใหญ และขนตรงตอรฐบาลกลาง

ตารางท 2 แสดงโครงการพฒนาพนท โดย UDC : แสดงเงนลงทนและผลลพธ

ชอโครงการ คาใชจาย (ลานปอนด) 1992-93 1995-96

ผลทไดรบ จางงาน รวมทดน (ha) เอกชนลงทน

„ UDC ยคท 1 (ค.ศ.1981) ทาเรอลอนดอน 293.9 129.9 ทาเรอลเวอรพล 42.1 34 „ UDC ยคท 2 (ค.ศ.1987) สวนทราฟฟอรด 61.3 29.8 แบลคคนทร 68.0 43.5 ทไซด 34.5 52.8 ลมนาไทน&เวยร 50.2 44.9 „ UDC ยคท 3 (ค.ศ.1988-1989) เมองแมนเชสเตอร 20.5 15.5 เมองลดส 9.6 0 เมองเชฟฟลด 15.9 16.4 เมองบรสทอล 20.4 8.7 „ UDC ยคท 3 (ค.ศ.1988-1989) เมองเบอรมงแฮม 50.0 12.2 เมองพลมท 0 10.5

63,025 709 6,084 14,458 342 394 16,197 142 915 13,357 256 690 7,682 356 837 19,649 456 758 4,909 33 345 9,066 68 357 11,342 235 553 4,250 56 200 1,773 54 107 8 6 0

„ รวม 621.4 398.2 165,716 2,713 11,240

ทมา : Department of Environment Annual Reports 1993,1995 and 1996 จาก:Cullingworth and Nadin,2004 :301.

39

ปจจยสาคญของการทจะบรรลเปาหมายและผลลพธของการพฒนาเมองดวยการจดตงบรรษทพฒนาเมอง UDC นคอ

1. การพฒนาอสงหารมทรพย (Property Development) 2. การไดมาซงทดน (Land Reclamation) 3. การพฒนาสภาพกายภาพพนท (Physical Improvement) เครองมอทสาคญทองคกร UDC จะตองมคอ 1. อานาจในการไดมาซงทดน 2. การรวมแปลงทดน 3. การเวนคนทดน 4. มาตรการจงใจเรองการลงทนพฒนาพนท Urban Facility Plan กเปนหนาทของ UDC มตองทาการพฒนา โดยวธการตางๆ คอ

การนาทดนและอาคารมาทาใหเกดการใชทมประสทธภาพมากขนการสงเสรมใหมการพฒนาการคาและอตสาหกรรมทงในปจจบนและทเกดขนใหม การสรางเสรมสงแวดลอม การพฒนาททาใหเกดทอยอาศยและบรการทางสงคมทพอเพยง และเอออานวยใหประชากรมทอยอาศยและแหลงงานอยในพนทเดยวกน เพอใหบรรลเปาหมายการพฒนาฟนฟพนท บรรษทพฒนาเมองอาจจะตองทาการดงน

1.ไดรบ ถอครอง บรหารจดการ ยดคนมา กาจดออกไปซงทดน และทรพยสนอนๆ 2. การดาเนนการสรางอาคารและการดาเนนการอนๆ 3. การจดใหมนาประปา ไฟฟา แกส การกาจดขยะ การระบายนา และบรการอนๆ 4. การสรางธรกจหรอดาเนนการใดๆ ใหเกดการฟนฟพนท 5. การจดใหม สง ทจ าเปนและคาใชจายเพอบรรลว ตถประสงคดงกลาว หรอ

วตถประสงคอนๆ ทเกยวของกบการเกดตามวตถประสงคดงกลาว\ 7. การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศสงคโปร

Urban Development Corporation (UDC) เปนหนวยงานภายใตรฐมนตรวาการกระทรวงทขนตรงกบสานกนายกรฐมนตร ในพนททกาหนดใหมการพฒนาเปนพเศษ ในการทางานนนจะมการวางแผนแบงหนาทความรบผดชอบและความยดหยนในการออกแบบในการนามาปรบใชและจดการกบการพฒนา

40

UDC มนโยบายกจกรรมทสงเสรมทางเศรษฐกจทสงเสรมการพฒนาของพนททกาหนดใหมการพฒนา เชน

1. จดใหมโครงสรางพนฐานหลกในการพฒนาพนทพเศษ 2. สรางสงอานวยความสะดวก เชน ทอยอาศย รานคา และสวนสาธารณะ 3. ใหบรการเชน การจดการโครงการ และใหบรการทางเทคนค 4. บรการการประชมทศนยการประชมจาเมกา

8. สรป การพฒนาเมองโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชนมแนวโนมทเดนชดในทศวรรษทผานมาโดยเฉพาะประเทศองกฤษประเทศเดยวตงแตป ค.ศ.1984 ถง 2004 มโครงการทภาคเอกชนรวมลงทนมากกวา 600 โครงการ จากแนวคดเศรษฐศาสตรแบบเคนสไดกลาวถงวธการกระตนทางเศรษฐกจของภาครฐไววา ภาครฐควรทจะสรางแรงจงใจใหกบภาคเอกชนเขามารวมดาเนนกจการกบภาครฐ ดวยวธการลดอตราดอกเบย และการลงทนในโครงสรางพนฐานทเปนหนาทของภาครฐ ซงจะสงผลดตอระบบเศรษฐกจโดยรวม ใหสามารถหมนเวยนตอเนองไปเรอยๆเกดมลคาเปนหลายเทาจากการลงทนครงแรก จากการศกษากฎหมายทเกยวของกบการพฒนาเมองในประเทศไทย ยงไมมกฎหมายใดทระบหนวยงานททาหนาทลงทนดานการพฒนาเมองอยางเดนชด มแตเพยงระบหนวยงานททาหนาทกากบดแลใหเปนไปตามกรอบนโยบายทวางไวตามพระราชบญญตนนๆ ซงพระราชบญญตระเบยบบรหารราชการกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2528 ไดระบใหกรงเทพมหานครสามารถรวมดาเนนธรกจกบภาคเอกชนและยงสามารถเรยกเกบคาธรรมเนยม คาบรการและคาตอบแทนได (มาตรา 96) กรงเทพมหานครจงไดจดตงหนวยงานบรษท กรงเทพธนาคม จากด ขนมาใหมโดยมลกษณะการบรหารเปนนตบคคล สามารถกเงน ยมเงน ออกตราสารหนเพอการลงทน โดยมกรงเทพมหานครเปนผถอหนรายใหญ ปจจบนพนทในเขตชนในกรงเทพมหานครมศกยภาพตอการพฒนาโครงการทเปนประโยชนตอเมองและสาธารณชนอยางกวางขวาง ซงพบวาสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยมทดนเหมาะสมทจะนามาพฒนาตามโครงการนโยบายของภาครฐ แตทงนจะตองเปนไปตามเงอนไขการใหเชาทดน ทเกยวของคอ ดานการสงเสรมคณภาพเมอง รกษาสภาพแวดลอม และสดสวนคาตอบแทนคาเชาทใหกบ สนง.ทรพยสนฯอยางเปนธรรม ดงนนจงไดทาการศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศญปน โดยมหนวยงาน HUDC เปนผพฒนาซงมโครงการแลวเสรจ เชน เมองใหมทามะ เมองใหมชบะ เมองใหมโกโฮก และเมองวทยาสาสตรคนไซ เปนตน และไดทาการศกษาบรรษทพฒนา

41

เมองของประเทศองกฤษ โดยมหนวยงาน LDA ทาหนาทดาเนนการพฒนาเมองลอนดอน และ UDC ซงเปนหนวยงานทาหนาทพฒนาเมองทขนตรงกบรฐบาลกลาง โดยมผลงานทแลวเสรจ คอ ทาเรอลอนดอน ทาเรอลเวอรพล เมองเบอรมงแฮม เมองพลมท เปนตน การศกษาในบทท 2 นเพอนาไปเปนกรอบแนวคดหลกในการออกแบบโครงงานวจยเพอหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ทเหมาะสมสามารถนามาใชกบประเทศไทย ตอไป

42

บทท 3

การออกแบบการวจย (Research Design)

การออกแบบการวจย เพอก าหนดกรอบแนวคด ทฤษฎ และแนวทางส าหรบการด าเนนการวจย ซงจะกลาวถงวธการเกบรวบรวมขอมล วธการวเคราะหขอมล เครองมอทน ามาใชในการวจย และกลมตวอยางการวจย ซงจะท าใหการด าเนนการวจยเปนไปตามล าดบขนตอนไดอยางเหมาะสม

1. กรอบแนวคดหลก จากการศกษาเรองราวในบทท 2 นทงเรองทฤษฎทางเศรษฐศาสตรเคนส หลกการรวมลงทนระหวางภาครฐ และภาคเอกชน (Public Private Partnership) กรณศกษาตวอยางตวอยางจากตางประเทศ ขอกฎหมายตางๆทเกยวของกบการรวมลงทน นนผวจยสามารถสรปประเดนส าคญๆเพอสรางเปนกรอบแนวความคดหลก(Main Concept)ทจะเปนแนวทางในการด าเนนการวจยในขนตอนตอไปไดดงน คอ 1.แนวทางการพฒนาเมองเพอใหส าเรจเปนรปธรรม และเปนประโยชนกบทกฝายทงภาครฐ ภาคเอกชน และเกดประโยชนตอสาธารณะ ซงจะเปนการด าเนนการรวมกนระหวางภาครฐและภาคเอกชน 2.การทจะใหเอกชนเขาใจมารวมลงทนกบภาครฐนน ภาครฐควรจะตองสรางมาตรการจงใจ(Incentive) ดานการลงทน เชน มาตรการทางดานภาษ การลงทน รางวลผลตอบแทน (Bonus) ใหกบภาคเอกชนนอกเหนอไปจากมาตรการบงคบ เชน มาตรการทางกฎหมาย ซงมาตรการตางๆเหลานนจะสามารถจงใจใหภาคเอกชนเขามาด าเนนการ สรางประโยชนสาธารณะใหกบพนทโครงการไดมากขน กรอบแนวคดหลกเหลานจะไดน าไปใชในกระบวนการวจยในขนตอนตอๆไป เชนการสรางแบบสมภาษณผเชยวชาญ การอภปรายผลการวจย การสรางขอเสนอแนะในการรวมลงทน เปนตน

2.กรอบการวจย คอการก าหนดขนตอน วธการและรายละเอยดตางๆทใชในการด าเนนงานวจย โดยแสดง

รายละเอยดดงน

43

แผนภมท 2 กรอบการวจย

6. สรปผลครงท 1 วเคราะหความคดเหนของผเชยวชาญทง 6 คน พรอมสรปประเดนทง 3 ขอ

9. สรปผลแนวรวมลงทนในอนาคต

8. กลบไปถามผเชยวชาญจากผลสรปครงท 1 เพอยนยนค าตอบหรอเพมเตมในประเดนใหม

1. ศกษาทฤษฎและแนวความคดทเกยวของ (1) การพฒนาเมองโดยความรวมมอระหวางภาครฐและเอกชน (2) การศกษากฎหมายและนโยบายทเกยวของ (3) กรณศกษาหลกการและแนวคดของ PPPs (4) กรณศกษาแนวทางการพฒนาพนท (5) การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศญปน

(6) การศกษาบรรษทพฒนาเมองของประเทศองกฤษ

2. ศกษาลกษณะทางกายภาพของพนทศกษา - รปแบบปจจบนการพฒนา - การเขาถงพนทศกษา - การสญจรภายในพนทศกษา

3. ศกษาเศรษฐกจและสงคมปจจบนของพนทศกษา - ลกษณะประชากร - ลกษณะทางเศรษฐกจ - การถอครองกรรมสทธ

4. ศกษาปญหาและความตองการของผมสวนไดสวนเสย - ภาครฐบาล - ภาคเอกชน - สนง.ทรพยสนสวนพระมหากษตรย

5.สมภาษณผเชยวชาญจาก 3 ภาคสวน รวม 6 คน (1) หนวยงานทเหมาะทจะเขามาผลกดนโครงการควรเปนหนวยงานไหน

ระหวาง ส านกงานผงเมอง กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด (2) ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการพนทวจยดานใดบาง (3) กจกรรมทเหมาะสมกบพนทวจยควรประกอบดวย กจกรรมอะไรบาง

7. สรางทางเลอกจดท าผงบรเวณ รปภาพ 3 มต จ านวน 2 รปแบบ

44

การด าเนนงานวจยขนตอนท 1ศกษาทฤษฎและแนวความคดทเกยวของ เพอน ามาเปนกรอบน ามาปรบใชกบพนทศกษา ขนตอนท 2,3 และ4 ศกษาถงลกษณะทางกายภาพ เศรษฐกจ สงคม ปญหา อปสรรค ดานการพฒนาอสงหารมทรพย ของหนวยงานภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน เพอใหเขาใจถงบรบทการใชประโยชนทดนปจจบนและการพฒนาในอนาคต ขนตอนท 5 ด าเนนการสมภาษณผเชยวชาญเกยวกบ หนวยงานทเหมาะสมในการพฒนาพนท เครองมอทภาครฐควรน ามาใชสรางแรงจงใจใหเกดการลงทน และแนวโนมการพฒนาพนทโครงการในอนาคต ขนตอนท 6 สรปประเดนทคนพบจากผเชยวชาญ ขนตอนท 7 สรางทางเลอกจดท าผงบรเวณ รปภาพ 3 มต เพอประกอบความเขาใจใหกบผทจะตอบแบบสมภาษณ จ านวน 2 รปแบบ พรอมเสนอกจกรรมภายในพนทโครงการ และหนวยงานทเขามาพฒนาพนทโครงการ ขนตอนท 8 กลบไปสอบถามผเชยวชาญเพอยนยนค าตอบหรอเพมเตมในประเดนใหมทคนพบ ขนตอนท 9 สรปผลแนวทางการรวมลงทนในอนาคต 3. การเลอกพนทวจย การเลอกพนทวจยเพอน ามาเปนกรณศกษาในการหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ไดพจารณาเลอกแปลงทดนทมศกยภาพมความสนใจในการลงทนพฒนาทกภาคสวน ซงท าใหเกดงานวจยในครงน โดยพจารณาดงน 3.1 ตองเปนทดนแปลงใหญพอทจะน ามาพฒนาโครงการอสงหารมทรพยขนาดใหญ 3.2 ทดนตองไดรบความสนใจดานการลงทนจาก ภาครฐ และภาคเอกชน 3.3 ทดนตองเปนเจาของรายเดยว จากขอพจารณาขางตนการหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน จงไดน าพนทบรเวณองคการสะพานปลา ต งอยท เขตสาทร ถนนเจรญกรง กรงเทพมหานครน ามาศกษาในครงน 4. ประชากรกลมตวอยางและการสมตวอยาง 4.1 ประชากร การวจยเรองการศกษาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชนในครงน จะไดใชการสรปความเหนจากประชากรในการวจย 3 กลม คอ 1.กลมนกวชาการทางดานผงเมอง 2.กลมนกออกแบบลงทนดานอสงหารมทรพย 3.กลมผแทนจากส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

45

จ านวนประชากรในการวจยทง 3 กลมนผวจยไมสามารถก าหนดจ านวนทงหมดไดชดเจนเนองจากประชากรในการวจยเหลานมจ านวนมากและไมมฐานขอมลเพยงพอทจะสบคนขอมลไดในระยะเวลาทจ ากด 4.2 กลมตวอยางและการสมตวอยาง เนองจากการวจยในครงนตองการขอมลจากกลมประชากรทมความเชยวชาญพเศษและมประสบการณสงเกยวของกบการพฒนาเมองดงนนผวจยจะไดใชวธการสมตวอยางแบบเฉพาะเจาะจง(Purposive Sampling)เพอใหไดกลมตวอยางทมคณสมบตตามทผวจยตองการและสามารถทจะตดตอประสานงานเขาพบและสมภาษณไดสะดวก ดงนนกลมตวอยางทผวจยจะสมภาษณในขนตอนตอไปประกอบดวย

1. กลมนกวชาการทางดานผงเมอง จ านวน 2 ทาน ประกอบดวย นายเทอดเกยรต ศกดค าดวง นายกสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย นายสรเชษฐ ศรสชาต นกผงเมอง 7 ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร

2. กลมนกออกแบบลงทนดานอสงหารมทรพย จ านวน 2 ทาน ประกอบดวย นายเจตก าจร พรหมโยธ คณะกรรมการสถาปนกชมชนเมองไทย นายวชย ตนตราธวฒ คณะกรรมการบรหารสถาปนกชมชนเมองไทย

3. กลมผ แทนจากส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย จ านวน 2 ทาน ประกอบดวย นางอรนช อมอารมณ หวหนากองอาวโส กองโครงการอนรกษ ส านกงาน

ทรพยสนสวนพระมหากษตรย นายก าพล เอกพนธ หวหนาแผนกโครงการอนรกษ 1 ส านกงานทรพยสนสวน

พระมหากษตรย มรายละเอยดแสดงดงตารางตอไปน ตารางท 3 แสดงชวงระยะเวลาสมภาษณ

ผแทนหนวยงาน /บรษท วนสมภาษณ

ผแทนนกวชาการทางดานผงเมอง ผแทนจากนกออกแบบลงทนดานอสงหารมทรพย ผแทนจากส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

11 กมภาพนธ 2554 8 มนาคม 2554 1 มนาคม 2554

46

5. เครองมอทใชในการวจย ผวจ ยจะใชแบบสมภาษณกบผเชยวชาญทกกลม เนองจากตองเปนการสนทนา

แลกเปลยนความเหน ซงแบบสอบถามไมสามารถน ามาใชกบขอมลเชงลกได โดยผวจยไดก าหนดประเดนค าถามไวลวงหนาเกยวกบ การบรหารจดการพนทโครงการเฉพาะ การใหความสนบสนนด าเนนงานของภาครฐ และกจกรรมทเหมาะสมน ามาพฒนาในพนทโครงการ โดยแบงการสมภาษณออกเปน 2 รอบ ตามเทคนคเดลฟาย (Delphi Teaching)ทจะไดอธบายรายละเอยดตอไป 6. วธการเกบรวบรวมขอมลและวเคราะหขอมล ในการวจยครงนผวจยไดใชวธการเกบรวบรวมขอมลดงนคอ วธการเกบรวบรวมขอมลภาคสนามเพอเกบรวบรวมขอมลปฐมภม(Primary Data) พนทโครงการเชนขอมลดานกายภาพ การสมภาษณผเชยวชาญใชเทคนค(Delphi Teaching) โดยวธเดลฟายเปนวธหนงของการมองอนาคต ไดรบการพฒนาโดย RAND Corporation ในครสตทศวรรษท 1950 เปนวธส ารวจความเหนจากกลมผเชยวชาญในสาขาหนงๆ เพอใหไดค าตอบทนาเชอถอมากทสด โดยใหผเชยวชาญในสาขานนๆ ตอบแบบสอบถามชดเดยวกน 2 รอบ โดยรอบแรกจดท าเปนตารางใหคาคะแนนประเดนเกยวกบ “หนวยงานทเหมาะสมเขามาพฒนาพนท เครองมอทภาครฐควรน ามากระตนใหเกดการลงทน และกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ” น าค าตอบทไดมาวเคราะหขอมลโดยวธหาคาเฉลยรอยละ เพอใหทราบถงความส าคญในแตละประเดนโดยจดอนดบจากมากไปหานอย ผวจยจดท ารปแบบการพฒนาสามมต จ านวน 2 รปแบบพรอมเสนอวตถประสงคการลงทน กจกรรมภายในพนทโครงการ และหนวยงานทเขามาด าเนนโครงการ น ากลบไปสอบถามรอบท 2 เพอใหผเชยวชาญยนยนหรอเปลยนแปลงจากค าตอบรอบท 1 พรอมเลอกรปแบบการพฒนาทเหมาะสมในอนาคต

ความหมายของเทคนคเดลฟาย เจนเซน (Jensen.1996:857) ไดใหค านยามของเทคนคเดลฟายวา เปนโครงการจดท า

รายละเอยดรอบคอบ ในการทจะสอบถามบคคลดวยแบบสอบถามในเรองตางๆเพอจะไดใหขอมลและความเหนกลบมา โดยทจะมงรวบรวมการพจารณาตดสนใจและสรางความเปนอนหนงอนเดยวกนในเรองทเกยวกบความเปนไปไดในอนาคต

จอหนสน(Johnson.1993:982) ไดใหความหมายวา เปนเทคนคของการรวบรวมการพจารณาการตดสนใจทมงเอาชนะจดออนของการตดสนใจแตเดมทจ าเปนตองขนอยกบความเหนของผเชยวชาญคนใดคนหนงโดยเฉพาะหรอความคดเหนของกลมหรอมตทประชม

47

คณลกษณะของเทคนคเดลฟาย 1.เทคนคเดลฟายเปนเทคนคทมงแสวงหาขอมลจากความคดเหนของกลมผเชยวชาญใน

เรองใดเรองหนง ดวยการตอบแบบสอบถาม 2.เปนเทคนคทผเชยวชาญแตละคนทรวมในการวจยจะไมทราบวาใครเปนใครบาง เปนการ

ขจดอทธพลของกลมทสงผลตอความคดเหนของตน 3.เทคนคนไดขอมลมาจากแบบสอบถาม หรอรปแบบอยางอน โดยผเชยวชาญจะตองตอบ

แบบสอบถามครบทกขนตอน เพอใหไดความเหนทถกตอง เชอถอไดจงตองมการใชแบบสอบถามหลาย ๆ รอบ โดยทว ไปแบบสอบถามในรอบท 1 มกเปนแบบสอบถามแบบปลายเปดและในรอบตอ ๆ ไป จะเปนแบบสอบถามปลายปด แบบมาตราสวนประมาณคา (Rating Scale)

4.เพอใหผเชยวชาญไดกลนกรองและใหค าตอบไดมความเปนอนหนงอนเดยวกนยงขน ผท าวจยจะแสดงความคดเหนทผเชยวชาญเหนสอดคลองกนในค าตอบในครงกอนแสดงในรปสถต คอ คามธยฐาน และคาพสยระหวางควอไทล แลวสงกลบใหผเชยวชาญแตละคนพจารณาวาจะคงค าตอบเดมหรอเปลยนแปลงใหม

5.สถตทใชในการวเคราะหจะเปนสถตเบองตน คอ การวดแนวโนมเขาสสวนกลาง ไดแก ฐานนยม (Mode) มธยฐาน (Median) คาเฉลย (Mean) และการวดการกระจาย ของขอมล คอ คาพสยระหวางควอไทล (Interquartile Range) วธการเกบรวบรวมขอมลทเกยวของกบการวจยจากแหลงขอมลทตยภม(Secondary Data) ทมผรวบรวมไวแลว เชน หองสมดของมหาลยและหนวยงาน เปนตน สวนการวเคราะหขอมลนนขอมลทวไปเกยวกบพนทโครงการผวจยไดใชการวจยเชงพรรณนา(Descriptive Statistic) เชน รอยละ(%) คาเฉลย (x) สวนการวเคราะหขอมลทเปนเนอหาเรองราวตางๆนนผวจยไดใชวธการวเคราะหเปรยบเทยบเนอหา(Content Analysis) ส าหรบการวเคราะหขอมลจากแบบสมภาษณผเชยวชาญนนไดใชสถตเชงพรรณนาเรองราว และใชรอยละ(%)ในการวเคราะห

ขนตอนการด าเนนการวจยของเทคนคเดลฟาย มขนตอน ดงน 1.ก าหนดปญหาและวธการหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และ

เจาของทดน เพอน าไปถามผเชยวชาญในสาขาทเกยวของ น าไปสประเดนปญหาการวางแผนนโยบาย หรอการคาดการณในอนาคต

48

2.การเลอกกลมผเชยวชาญ แบงออกเปน 3 กลม เทาๆกนจ านวน 6 ทาน ประกอบดวย กลมภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

3.การสมภาษณ ในกระบวนการวจยโดยใชเทคนคเดลฟายน จะด าเนนการสมภาษณผเชยวชาญ จ านวน 2 รอบ ดงน

3.1 การสรางแบบสมภาษณรอบท 1 เปนการสมภาษณแบบปลายเปดและเปนการสอบถามแบบกวางๆ ใหครอบคลมประเดนปญหาและวตถประสงคของงานวจย เพอระดมความคดเหนของกลมผเชยวชาญ ส าหรบการวเคราะหค าตอบแบบสอบถามรอบแรกโดยการวเคราะหขอมลโดยใชการแจกแจงความถ คารอยละ น ามาสงเคราะหเปนประเดนเพอน าไปสรางแบบสอบถามในรอบตอไป

3.2 การสรางแบบสมภาษณรอบท 2 น าค าตอบของครงแรกมาท าการออกแบบใหเขากบพนทวจย โดยก าหนดวตถประสงค วธการลงทน และรปแบบการพฒนาโครงการ เปนรปภาพ 3 มต จ านวน 2 รปแบบ พรอมทงสรปค าตอบในแตละประเดน แลวสงกลบไปใหผเชยวชาญไดยนยนค าตอบเดมหรอค าตอบใหม พรอมกบเพมขอเสนอแนะในแตละประเดน

4.การสรปผลจากการสมภาษณในเชงพรรณนา 5.การอภปรายผล และสงทคนพบจากการวจย น าผลการสมภาษณสรปเปนแนวทาง

น าไปใชหาวธการประสานความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 6.การสรปผลการวจย น าผลการวเคราะหทไดท าการสรปผล ขอเสนอแนะแนวทางการ

บรหารจดการ รวมทงความคดเหนและขอเสนอแนะเพมเตมจากนกวชาการ รวบรวมสรปเปนขอเสนอแนะแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 7. สรป เนอหาส าคญในบทท 3 เปนการออกแบบการวจยตงแตการก าหนดแนวคดหลกในการวจยกรอบการวจยไดกระบวนการวจยในแตละขนตอน กลมผเชยวชาญ เครองมอทใชในการวจย ตลอดจนการเกบรวบรวมขอมล เพอเปนการก าหนดขอบเขตของการวจยและแนวทางการด าเนนการวจยตอไป ซงในบทตอไปคอบทท 4 จะกลาวถงรายละเอยดของสภาพพนทวจย และสรปแนวโนมการพฒนาของพนทวจย ซงจะเปนขอมลเพอท าการวเคราะหตอไป

49

บทท 4

สภาพพนทโครงการบรเวณองคการสะพานปลา กรงเทพมหานคร

การศกษาในบทนจะกลาวถงสภาพทวไปของพนทโครงการ ดวยวธการศกษาขอมลจากหนงสอ เอกสารตางๆทเกยวของ และการสารวจดวยสายตาของผวจย เพอทาความเขาใจถงการใชประโยชนทดนและบรบทในปจจบน ทาใหเหนถงทศทางพฒนาพนทในอนาคต โดยมขนตอนดงน คอ เขตสาทรกรงเทพมหานคร พนทรมแมน าเจาพระยาเขตสาทร บรเวณองคกรสะพานปลา เขตสาทร กรงเทพมหานคร โครงการคมนาคมระบบรางทจะเกดขนในอนาคต การวเคราะหศกยภาพโดยวธ SWOT Analysis และ สรป 1. เขตสาทร กรงเทพมหานคร

พนทเขตสาทรเดมขนอยกบอาเภอบานทะวาย จงหวดพระประแดง ตอมาอาเภอบานทะวายยายมาขนกบจงหวดพระนคร และเปลยนชอเปนอาเภอยานนาวาและเขตยานนาวา กรงเทพมหานครในสมยตอมา ภายหลงพนทเขตยานนาวามความเจรญและมประชากรหนาแนนขน พนทบางแหงอยไกลจากสานกงานเขต กรงเทพมหานครจงไดรวมแขวงยานนาวา แขวงทงวดดอน และแขวงทงมหาเมฆ ใหอยในการดแลของสานกงานเขตยานนาวา สาขา 1 (แขวงยานนาวา) และทองทดงกลาวไดยกฐานะเปน เขตสาธร ในวนท 9 พฤศจกายน พ.ศ. 2532 ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเปลยนแปลงพนทเขตยานนาวา ตงเขตสาธรและเขตบางคอแหลม โดยนาชอคลองและถนนสาธรมาตงเปนชอของเขตโดยอนโลม ตอมาในวนท 23 เมษายน พ.ศ. 2542 ไดมประกาศกระทรวงมหาดไทย เปลยนแปลงชอ “เขตสาธร” เปน เขตสาทร เนองจากคาวาสาธรไมมความหมายในพจนานกรม สวนคาวาสาทรมความหมายวา เออเฟอ เอาใจใส และเพอเปนการใหเกยรตแก “หลวงสาทรราชายตก (ยม)” ขนนางและคหบดในสมยรชกาลท 5 ซงเปนผขดคลองอนเปนทมาของชอเขต ดงนนชอเขตสาธร คลองสาธร ถนนสาธรเหนอ ถนนสาธรใต และซอยยอยของถนนสาธร จงตองเขยนเปน "สาทร" ทงหมด

1.1 อาณาเขตตดตอ ทศเหนอ ตดตอกบเขตบางรก โดยมแนวคลองสาทรเปนแนวแบงเขต

50

ทศตะวนออก ตดตอกบเขตปทมวน และเขตคลองเตย โดยมแนวถนนพระราม 4 และถนนเชอเพลง เปนแนวแบงเขต

ทศใต ตดตอกบจรดเขตยานนาวา และเขตบางคอแหลม สวนใหญจะใชแนวถนนจนทนเปนแนวแบง

ทศตะวนตก ตดตอกบแมนาเจาพระยา

ภาพท 4 อาณาเขต เขตสาทร ทมา : เขตสาทร[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก www.th.wikipedia.or.com

ภาพท 5 ทศนยภาพเขตสาทร ทมา : ทศนยภาพเขตสาทร [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

www.thaitambon.com

51

เขตสาทร มพนท 9.326 ตารางกโลเมตร ประกอบดวย 3 แขวง คอ 1. แขวงทงวดดอน 2. แขวงยานนาวา 3. แขวงทงมหาเมฆ

ภาพท 6 ภาพอดตทศนยภาพถนนเจรญกรง เขตสาทร ถนนเสนแรกของกรงเทพฯ ทมา : ภาพอดตทศนยภาพถนนเจรญกรง [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก WWW. thaifilm.com

ภาพท 7 ทศนยภาพพระเจดยบนเรอสาเภา สรางในสมยรชกาลท 3 ในวดยานนาวา ทมา : พระเจดยบนเรอสาเภา [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

WWW. bangkok-guide.z-xxl.com

52

1.2 การคมนาคมและขนสง ทางบก

เขตสาทรมการคมนาคม ตดตอกบพนทเขตอนไดสะดวก เพราะมถนนสายหลก สายรอง และระบบทางดวนพาดผาน ทาใหประชาชนสญจรไปมาไดสะดวก

1. ถนนสายหลก ไดแก 1.1 ถนนนราธวาสราชนครนทร 1.2 ถนนสาทรใต 1.3 ถนนเจรญกรง 1.4 ถนนเจรญราษฎร 1.5 ถนนจนทน 1.6 ถนนนางลนจ 1.7 ทางพเศษศรรช

2. ถนนสายรอง ไดแก 2.1 ถนนสวนพล (สาทร 3) 2.2 ถนนเยนจต 2.3 ซอยเจรญกรง 57 (ดอนกศล) 2.4 ซอยสาทร 1 (อรรถการประสทธ) 2.5 ซอยสาทร 11 / ซอยจนทน 18/7 (เซนตหลยส 3) 2.6 ซอยงามดพล 2.7 ซอยสวรรณสวสด

และยงมสะพานขามแมนาเจาพระยา 1 แหง คอ สะพานสมเดจพระเจาตากสน พนทเขตสาทรยงมระบบทางดวนขนท 2 สวนบ พาดผานมทางขนทางลงทดานถนน

จนทน ดานถนนสาทร เสนทางทสามารถเขาสเขตสาทรได ไดแก เสนทางท 1 เสนทางทมาจากถนนกรงธนบร ขามสะพานตากสนมาสถนนสาทร เสนทางท 2 เสนทางทมาจากถนนเจรญกรง เสนทางท 3 เสนทางจากทางดวนขนท 2 ลงสจดเชอมตอบรเวณถนนจนทน

มเสนทางของรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) จากสถานสะพานตากสน (สะพานสมเดจพระเจาตากสน) วงขนานไปกบถนนสาทร เลยวซายตามถนนนราธวาสราช

53

นครนทร ไปยงสถานชองนนทร และเลยวขวาเขาถนนสลม ไปยงสถานสลม ฉะนน จากเดมทเขตสาทร ไดมปญหาการจราจรตดขด จงมความสะดวก และคลองตวในการเดนทางสญจรมากขน

ทางน า มทาเรอสาทร (อยใตสะพานสมเดจพระเจาตากสน) ซงเปนศนยการคมนาคมทางเรอท

สาคญของกรงเทพมหานคร ความยาวของ คลอง ค ลากระโดง ภายในพนทเขต รวมจานวน 11,686.5 เมตร

ภาพท 8 เสนทางการคมนาคมและขนสงในเขตสาทร

ภาพท 9 เสนทางรถไฟฟา BTS ทตอเนองกบเขตสาทร

54

1.3 ลกษณะทางธรณวทยา ดน สภาพพนทโดยทวไปของเขตคลองสานเปนทราบลมอยตดกบแมน าเจาพระยา ถง 2

ดาน มลาคลองนอยใหญมากมาย แหลงน า แหลงน าตามธรรมชาตทสาคญไดแก แมน าเจาพระยา และ คลองตางๆทเกดขน

ตามธรรมชาต ความยาวของ คลอง ค ลากระโดง ภายในพนทเขต รวมจานวน 11,686.5 เมตร ไดแก 1. คลองกรวย 2. คลองขวาง ทงมหาเมฆ 3. คลองวดยานนาวา 4. คลองชองนนทร 5. คลองสาทร

1.4 ลกษณะทางเศรษฐกจ

เขตสาทรตงอยกบแมน าเจาพระยา มลาคลองนอยใหญมากมาย การคมนาคมแตเดมใชทางน าเปนเสนทางหลก ประชากรอาศยอยไมมากนก สวนใหญมอาชพทาสวนและรบราชการจากพนทเปนอาคาร ตกแถว รานคา และโรงงานอตสาหกรรมขนาดยอย ซงจาแนกประเภทได ดงน

อาชพ รบจางรอยละ 67.8 อาชพคาขายและการพาณชยรอยละ 24.6 รบราชการและอน ๆรอยละ 7.6

และเขตสาทรยงมลกษณะของอาชพทแตกตางไปตามยานดงตอไปน 1. ยานสะพานปลา เปนพนท ททากจกรรมเกยวกบอาหารทะเล เปนยานทเชอมโยงตอกจกรรมโดยรอบทเกยวเนองกน เชน กจกรรมการทาตเยน ขนสงอาหารทะเล 2. ยานตดถนนสาทร สวนมากจะเปนสานกงาน พาณชย อาคารสงทวไป 3. ยานทตดถนนนราธวาสราชนครนทร สวนมากจะเปนยานพาณชยและยงมสถาบนราชการ บางสวน

55

1.5 ลกษณะการใชประโยชนทดน จากแผนท แสดงการใชประโยชนทดนในบรเวณเขตสาทรในป พ.ศ. 2545 พบวาพนทเกอบรอยละ50 เปนทอยอาศย และมลกษณะของความหนาแนนสง ตามขนาด จานวน ประชากร รองลงมาเปนพนทพาณชยกรรมทตดไปตามแนวถนนสาทร และถนนพระราม 4 มการใชประโยชนทดนเปนพนทสถาบนราชการและนนทนาการ ในสดสวนทรองลงมา

ภาพท 9 ลกษณะการใชประโยชนทดนเขตสาทร 1.6 ลกษณะทางสงคม ประชากร แมวาประชากรในเขตสาทร จะมแนวโนมลดลงเรอยๆ แต เนองจากลกษณะความหนาแนน ของการอยอาศยในปจจบน ประกอบกบ มแนวโนมทจะสามารถพฒนาใหเปนพนทสาหรบ รองรบการขยายตว ของประชากรในบรเวณเขตใจกลางกรงเทพมหานคร ทมศกยภาพ จงคาดการณใหมจานวนประชากรในพนทในอตราเพมขน โดยไดคาดการณ จากอตราการเปลยนแปลงจานวน ประชากรของกรงเทพมหานคร

ในป 2553 เขตสาทร มประชากรรวม 88,741 คน มความหนาแนนอยท 9,515 คน/ตร.กม. แบงเปน แขวงทงวดดอน 43,999 คน จานวนครวเรอน 15,842 ครวเรอน (ความหนาแนน 13,852.38 คน/ตร.กม.)

56

แขวงวดยานนาวา 24,105 คน จานวนครวเรอน 9,060 ครวเรอน (ความหนาแนน 11,656.93 คน/ตร.กม.) แขวงทงมหาเมฆ 20, 637 คน จานวนครวเรอน 12,041 ครวเรอน (ความหนาแนน 5,115.56 คน/ตร.กม.)

1.7 การทองเทยว การทองเทยวในเขตสาทรพบวาเปนแหลงทองเทยวทนาสนใจหลายแหง โดย

ภาพรวมเปนสถานททองเทยวทางดานศาสนา ไดแก วดวาอารามทมความสาคญทางดานประวตศาสตร

ภาพท 10 สถานททองเทยวของเขตสาทร ทมา : สถานททองเทยวเขตสาทร [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

www. Google. Earthแ วดยานนาวา

วดยานนาวาเปนวดโบราณสรางในสมยกรงศรอยธยา เดมเรยก วดคอกควาย ในสมยรชกาลท 3 ทรงปฏสงขรณและทรงโปรดฯ ใหสรางเจดย มฐานเปนสาเภาเทาขนาดจรง ซงพระองคทรงมพระราชดารสวา "หากคนภายหนาอยากเหนวา เรอสาเภาเปนอยางไรจะไดมาด" และทรงโปรดเกลาฯ ขนานนามพระอารามใหมวา "วดยานนาวา"

วดปรก วดปรกมความสวยงามดานศลปะแบบรามญ หรอมอญ เปนศนยรวมจตใจของชาวมอญจานวนมาก สรางขนจากแรงศรทธาของชาวมอญทนบถอศาสนาพทธ ซงอพยพมาจากเมองหงสาวด ประเทศพมา เมอกวา 70 ปกอน

57

วดบรมสถล (วดดอน) วดดอนเปนวดโบราณ สรางมาตงแตรชกาลท 1 ปรากฏตามหลกฐานเดมวา มงจนจา พระยาทวาย ซงเดมเปนขนนางแหงพกามประเทศ ไดมาขอสวามภกดขนกบไทย และวดดอนเกดจากศรทธาของชาวทวาย รวมแรงรวมใจกนสราง ใน พ.ศ.2340 และสถานทบรเวณนนเปนทราบลม วดตงอยบนดอน จงไดมชอเดมวา วดดอนทวาย ครงรชกาลท 4 แหงกรงรตนโกสนทร แผนดนพระบาทสมเดจพระบรมบพตรพระจอมเกลาเจาอยหวพระองคผทรงเปนมหาปราชญในเชงอกษรศาสตรภาษา ไดทรงพระกรณาเปลยนนามวดทพระยาทวายสรางขนนวา วดบรมสถล บานเการมถนนสาทร หลงจากไดขดคลองสาทร และทาถนนสาทร ขนในสมยรชกาลท 5 โดย หลวงสาทรราชายกต ประชาชนตางกใหความนยมสรางบานเรอนรมถนน แทนการสรางบานเรอนรมน าเหมอนอดต และบานบนถนนสาทรสวนใหญเปนบานของผมฐานะ จงสรางดวยสถาปตยกรรมทสวยงาม โดยไดรบอทธพลจากยโรป โดยยงมบานเรอนทสวยงามคงอยอกหลายหลงในพนทเขตสาทร

สวนสวยสมาคมแตจว เดมคอ ปาชาวดดอน ซงเปนสถานทฝงศพของคนจนและคนไทยเชอสายจน พนท

ประมาณ 150 ไร สานกงานเขตสาทรไดจดทาโครงการ สวนสวยในปาชา เพอบรณะปรบปรง ตกแตง ปลกตนไม เพอใหความรมรน เพอทาเปนสถานทพกผอนหยอนใจ และออกกาลงกายของประชาชนในพนท บานทรงไทย ของ ม.ร.ว. คกฤกษ ปราโมช บานซอยสวนพล เปนบานทรงไทยแบบโบราณของ พลตร ม .ร .ว. คกฤทธ ปราโมช อดตนายกรฐมนตร เนอทประมาณ 5 ไร ประกอบดวยกลมเรอนไทยและศาลาไทย เปนเรอนเครองสบภาคกลางแท ไดปลกสรางตงแตสมยสงครามโลกครงท 2 ประมาณ พ.ศ.2484 ซงเดมทดนเปนสวนปลกพล จงไดชอวาซอยสวนพล สะพานปลากรงเทพ

ในการดแลขององคการสะพานปลา รฐวสาหกจสงกดกระทรวงเกษตรและสหกรณ ถอเปนแหลงขายสงปลาสาหรบบรโภคทใหญทสด เปนตลาดกลางระหวาง เจาของสตวน า ผคาปลก และโรงงานอตสาหกรรมตางๆ สวนใหญเปนตลาดการขายสง และมขายปลกในราคาทถกกวาทองตลาดมาก โดยปลานานาเคมจะเรมขายตอนต 2 สวนปลานาจดจะเรมขายตอน 11 โมงเชา

58

1.8 วสยทศนเขตสาทร “สาทรพฒนา สเศรษฐกจใหม ใสใจสงแวดลอม พรอมอนรกษศลปวฒนธรรม”

( New Developing Sathon to Glorious Business, Protective Environment, Arts and Culture.)

พนธกจ 1. การสนบสนนการดาเนนงานภาคธรกจ และสงเสรมการสรางงาน ใหประชาชน

ชมชน เขมแขง พงพาตนเองได 2. การสรางสภาพแวดลอมทเปนมตรใหกบเมอง โดยเปดโอกาสใหภาครฐ เอกชน

และประชาชนเขามามสวนรวมคด รวมทา รวมรบผดชอบในการพฒนาทองถน 3. การอนรกษ สงเสรม สบสาน ศลปวฒนธรรมไทย เปาประสงค เศรษฐกจกาวหนา ประชาชนมคณภาพชวตทด

ยทธศาสตร แบงออกเปน 3 ดาน เพอใหครอบคลมทกพนธกจทวางไว ดงน 1. ยทธศาสตรดานพฒนาเศรษฐกจ 2. ยทธศาสตรดานสงแวดลอม 3. ยทธศาสตรดานศลปวฒนธรรม

2. พนทรมแมน าเจาพระยา เขตสาทร

ภาพท 11 บรเวณพนทรมแมนาของโครงการเมอในอดต ทมา : พนทรมแมนาเมอในอดต[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

www.google.co.th

59

2.1 ประวตความเปนมาในอดต พนทรมแมน าเจาพระยาเขตสาทร นนมประวตศาสตรทสาคญทสดของพนท อยท

บรเวณยานซอยหวงหล (ซอยเจรญกรง 52) ซงในปจจบนถกรอออกไปหมด เนองจากเปนการใชพนทของวดยานนาวา ซงวดยานนาวาไมใหเชาพนทตอ โดยเมอยอนกลบไปกวารอยปของชมชนซอยหวงหลแหงน เปนพนททชาวจนโพนทะเลอพยพหนรอนมาพงเยนทไทย โดยอาศยใตถนเรอกลไฟแบบแออดขององกฤษและเยอรมน ลองมาเปนแรมเดอนบนเสนทางซวเถา-ฮองกง-กรงเทพฯ และมาขน ฝงท "ทาเรอฮวเสยม" ซงแปลวา "สยามรงเรอง" ณ ทแหงน อาจกลาวไดวาบรรพบรษจนหลายตระกลเคยผานทนเปนทแรก

สภาพเกาแกยอนยคขณะนน จากทาเรอทอยในทดน ของวดยานนาวาขนมาจะเหนอาคารไมชนเดยวขนตงแตปากซอยถนนเจรญกรง 52 จานวน 39 หอง และเปดใหเชา ทาการคา สวนพนทระหวางแถวอาคารไมยาวไปถงทาเรอเมลจนนนเปนพนทปาชาของวดยานนาวา ซงตอมาในป พ.ศ. 2469 หวงหลไดรออาคารไมชนเดยวลง แลวสรางตกแถวสองชนทยงคงอยถงปจจบน

อาคารพาณชยเกาแกอาย 80 ปน มสถาปตยกรรมในยคสมยรชกาลท 7 ทออกแบบโดยชาวฝรงเศส มลกษณะการกอสรางทเนนความสงของหวและทายอาคารเปน 3 ชน สวนแนวอาคารตรงกลางเปน 2 ชน คลายรปเรอสาเภาทได แรงบนดาลใจจากเจดยเรอทวดยานนาวา หลกฐานชนสาคญนทยงคงสมบรณถงปจจบน แสดง ใหเหนถงพฒนาการยคแรกๆ ของไทย ทเรมเปลยนผานจาก การกอสรางแบบวธโบราณ กออฐแบบผนงรบน าหนกทหนามาก มาสการกอสรางดวยคอนกรตเสรมเหลก และการใชระบบโครงสรางแบบเสา-คานสมบรณแบบ และแขงแรงมาก พนอาคารชนลางปดวยกระเบองลวดลายยโรปคลาสสกสวย งามและพนอาคารชนสองรวมถงผนงทาดวยไมสกคณภาพด

ยคแรก - ยคการคาสาเภาจนตนรตนโกสนทร ทาเรอแหงนเคยเปนทาเรอสาเภาจนและเปนทาเรอโบราณ โดยดจากหลกฐานเรอสาเภาทวดยานนาวา ซงรชกาลท 3 พระบาทสมเดจพระนงเกลาเจาอยหว ทรงเชยวชาญการคาสาเภาจน ไดโปรดใหสรางไวเปนทประจกษถงการคาสาเภาสยามทเคยรงเรองและเฟองฟมาก จนนารายไดเขาประเทศและสรางบานแปงเมอง

60

ภาพท 12 ชมชนซอยหวงหล (ซอยเจรญกรง 52) ทมา: ซอยเจรญกรง 52 [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจากwww.google.co.th

ภาพท 13 เจดยรปทรงสาเภาทวดยานนาวา ทมา : วดยานาวา[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจากwww.google.co.th

“เพอคนภายหนาอยากจะเหนสาเภาเปนอยางไร จะไดมาด...” พระราชดารส ร.3 ซงเลงเหนแนวโนมเรอกาปนใบอยางฝรงเขามามบทบาทสาคญกวา ซงตอมา 30 ปในป 2417 การคา

61

สาเภาของสยามกสนสดลง และถกแทนทดวยเรอกลไฟสมยใหม โดยลาสดทายมชอวา “บวนเฮง” ซงเปน เรอสาเภาของตระกล “พศาลบตร” ตระกลนเปนเจาภาษนายอากรและประกอบกจการเดนเรอสาเภากบกจการโรงสเกาแกทสดในไทยชอ “กอฮงหล” 3 โรงตงอยแถววดยาน นาวา เนอท 10,827 ตร.วา โดยตนตระกลคอพระยาพศาลศภผล (ชน) เดนทางมาสยามตงแตรชกาลท 3

ยคทสอง -ของชมชนนคอ ประวตศาสตรบางกอกพาณชยจน ทปรากฏเปนหลกฐานสาคญทชมชนทาเรอโบราณแหงน คอ "ทาเรอเมลจน" โดยเจาอาวาสองคท 8 ทานพระครพรหมจรยาจารย (ยม พทธสโร) ของวดยานนาวา ไดยายกฏสงฆดานทศตะวนตกเฉยงเหนอของวดทตดแมนาเจาพระยาออกไป แลวให "บรษท เรอเมลจนสยามทน จากด" เชาพนทดงกลาวเปนทาเรอในป 2453

“บรษทเมลจนสยาม” แหงนไดนาความเจรญมาสชมชนยานนาวาอยางมาก เพราะทกสปดาหจะมเรอกลไฟเขา-ออกประจา โดยเรอเหลานบรษทไดเชาเรอนอรเวยมา 4 ลาและตงชอตามเรองสามกก เดนเรอในเสนทางกรงเทพฯ-ฮองกงและซวเถา-ไฮเคา เปนประจาทกสปดาห ใครจะเดนทางไปตางประเทศกตองมาขนลงททาน ปลายรชกาลท 5 ชาวจนอพยพมาไทยจานวนมาก ทาใหธรกจการขนสงกลจน กลายเปนผลประโยชนหลกของการเดนเรอสนคาระหวางประเทศ และบรษทเดนเรอ นอรท เยอรมน ลอยด สามารถผกขาดขนสงกลจนในไทย จนสามารถกาหนดตลาดได เลากนวา ยกอฮง ถงกบเอาหลงจและคนของตวเองทประจาโรงหวยไปยนเกณฑลกคาทถนนเจรญกรง เพอใหคนโดยสารเรอเมลจนสยาม นอกเหนอจากประกาศเมอวนท 5 เมษายน 2452 ทบรษทใชวธบอยคอตคนทโดยสารเรอตาง ชาต ถงกบไมคบเปนญาตมตรและไมเยยมไขยามเจบปวย ดวย รวมถงการหามไมใหรานโพยกวน ซงรบขายตวเรอใหกลจนตามโรงสตางๆ นอกจากตวเรอเมลจนสยามเจาเดยว

เรองนนาไปสสงครามการแขงขนระหวางบรษทเยอรมนชอเรอวนเซอรกบเรอเมลจนสยามมาก ถงขนตดราคา กนจากเดมเกบ 20-25 บาท เหลอเพยง 5 บาท ในเสนทางกรงเทพฯ-ซวเถา ขณะททางบรษทเมลจนสยามเกบคนละ 10 บาท ทาใหลกคาหนไปใชบรการคแขงมากจนบรษทขาดทนอยางหนกในชวง 2 ป

การแขงขนระหวางบรษทเมลจนสยามกบตางชาตเปนไปอยางดเดอด ทาเรอทงสองตางกตงอยไมไกลกน พอเรอบรษทเมลจนฯ ชกหวดจะออกจากทาเรอเมลจน เรอเยอรมนกชกหวดบางจากทาเรอวนเซอร ตางฝายชงกนปลอยเชอกถอนสมอกน แตถงทสด ปญหาขาดทนสะสมตงแตปแรกถงปท 5 กวา 2 ลานบาทจากศกตดราคากนยาวนานแตฝรงสายปาน ยาวกวา ผนวกกบปญหาแตกแยกภายในกรรมการบรษททแยงอานาจกนระหวางฝายกมเซงหล (หลวงโสภณเพชรรตน) กบ

62

ฝายยกอฮง (พระอนวรรตราชนยม) ทาใหธรกจนตองลมละลายและเปลยนมอไปเปนของรฐบาลกวางตง และทาเรอเมลจนนกตองเปลยนเปน "ทาเรอหวงหล" เมอผเชารายใหมคอตระกลหวงหล เจาของธรกจโรงสขาวรายใหญ

ยคทสาม-ยค "ทาเรอตนหวงหล" ซงเปลยนผเชาจากบรษทเมลจนสยามมาเปน

ตระกลหวงหล ในป 2472 ตนลบบวยแหงบรษทแมน ารเวอรเทาเอชแอนดไลเตอร จากด ซงเปนเอเยนตตวเรอนอรเวยและเจาของโรงสขาวทใหญมาก ยคนนไดเขารบโอนสญญาเชาชวงตอ ตามหลกฐานและความทรงจาของ อาจารย นจ หญชระนนท เลาวา ซอยและทาเรอหวงหลนมอกชอหนงทรจกกนเมอ 60 ปทแลววา "ถนนบรสการด" เพราะทาเรอแหงนเปน ทาบรษทเรอเมล บรสการด กออสเตรด (Bruusgarrd Kiosterud) เชอชาตนอรเวย ซงตระกลหวงหลเปนเอเยนตผกขาดการจาหนายตวเรอไว โดยเสนทาง เดนเรอจากกรงเทพฯ-ประเทศจน โดยผาน ฮองกง ซวเถา หอยเฮา กวางตงและสงคโปร นคอเสนทางการคาขาวสาคญจากแหลงผลตขาวใหญทสดของโลก

หลงจากสงครามโลกครงทสอง เกด การเปลยนแปลงเศรษฐกจสงคม ธรกจโรงสขาว

ในกรงเทพฯ สวนใหญซบเซาลง จนกระทงตระกลหวงหลตองยกเลกการเชาทาเรอแหงนไป ยคทส-ยคทาเรอของบรษทไทยเดนเรอทะเล (บดท.) ซงกอตงในวนท 22 มถนายน

2483 เปนรฐวสาหกจสมยจอมพล ป.พบลสงคราม ตงดวยทนจดทะเบยน 10 ลานบาท มกองเรอของไทยเองและใชทาเรอหวงหลเปนทาเรอสาคญในการขนสงสนคา โดยมวตถประสงคเพอรองรบธรกจคาขาวของบรษทขาวไทย เพอทาลายการผกขาดของพอคาจนและตะวนตก บรษทไทยเดนเรอทะเลไดเขามาเชาตอจากหวงหล แตชวงสงครามโลก บดท.สญเสยเรอจนกระทงขาดทนมากจนกระทงยบเลกไป ทาเรอซอยหวงหลจงถกทงรางไปพกใหญ และทสาคญทาเรอคลองเตยสรางเสรจเปดดาเนนการในป 2494 ความสาคญของทาเรอหวงหลกลดลง ไดมการยายการขนสงทางเรอจากทาเรอหวงหลไปอยทนนทงหมด ทาให ชมชนนซบเซาลงตามลาดบ จนกระทงในชวงเศรษฐกจฟองสบราวป 2537 เจาของ โรงแรมแชงการลา ไดเตรยมพฒนาทดนเปนอาคารสง แตขดกบเทศบญญตทหามสรางอาคารสงกวาพระอโบสถ จงตองยกเลกสญญาเชาไปในทสด ททาเรอแหงนกถกทงรางไว ทวางเปลากกลายเปนลานจอดรถของวดขณะน

63

ภาพท 14 ตาแหนงซอยหวงหล ทมา : แผนทซอยหวงหล[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

http://maps.google.co.th และผศกษา

ภาพท 15 ลกษณะอาคารในซอยหวงหลเดมกอนถกรอทง ทมา : ซอยหวงหล[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก http://www.google.co.th

64

2.2 ลกษณะทางเศรษฐกจ 2.2.1 กจกรรมทางเศรษฐกจ พนทรมนาเขตสาทรนน โดยสวนมากจะเปนลกษณะกจกรรมทางพาณชยกรรมตลอดแนว

ถนนเจรญกรง สวนในพนทระหวางถนนเจรญกรงและแมน าเจาพระยานนสวนมากจะเปนกจกรรมทเกยวเนอง และเชอมโยงกบพนทสะพานปลาและอาหารทะเล ไมวาจะเปน กจการแปรรปอาหารทะเล กจกรรมตแชเยน อาหารทะเลตากแหง ยงมกจการทเกยวกบการคาขายสนคาและบรการทพบเหนไดทวไป เชน รานอาหาร รานขายยา ธนาคาร ตลอดจนรานขายของชาทวไป โดยกจกรรมทางดานเศรษฐกจทสาคญแตไมไดอยในพนทโครงการ แตอยใกลกน โดยมถนนสาทรเปนตวกน คอ ยานพาณชยกรรมตลาดบางรก มหางสรรพสนคาโรบนสนบางรก เปนจดศนยกลางทางดานธรกจ เปนยานการคาขายทเชอมโยงไปสพนทในสวนสลมและปทมวนได

2.2.2 อาชพและรายไดประชากร อาชพสวนใหญของคนในพนท สวนมากเปนรายไดทเกดจากกจกรรมทเกยวเนองกบการ

ประมงและอาหารทะเล เชน การขายสงอาหารทะเลสด การแปรรปอาหารทะเล การแชแขงอาหารทะเล เพอสงเขาโรงงานอตสาหกรรม หรอสงออก โดยมบางสวนทมรายไดจากกาคาขาย หรอกจกรรมพาณชยกรรม

2.2.3 ลกษณะทางสงคม ประชากร เพศ และครวเรอน ประชากรตามทะเบยนราษฎรในยานชมชนแขวงยานนาวา ปพ.ศ.2552 มจานวนทงสน

24,363 คน โดยมเพศหญงมากกวาเพศชาย จานวนบานทงสน 9,028 หลง จากการคาดการณประชากรแฝงในพนทพบวามประชากรแฝงซงสวนมากเปนประชาชนทมาจากทอนเขามาทางาน ไมต ากวา 30,000 คน ถาพจารณาจานวนประชากรตามทะเบยนราษฎรพบวามสถตจานวนประชากรลดลงทกป

65

ตารางท 4 จานวนประชากรทะเบยนราษฎรของพนท

จานวนประชากร ป ชาย หญง รวม ครวเรอน 2543 15,872.00 16,827.00 32,699.00 7,989.00 2544 15,680.00 16,797.00 32,477.00 7,971.00 2545 15,497.00 16,576.00 32,073.00 7,538.00 2546 15,412.00 16,453.00 31,865.00 7,532.00 2547 13,304.00 14,563.00 27,867.00 7,535.00 2548 12,893.00 14,132.00 27,025.00 7,383.00 2549 12,555.00 13,808.00 26,363.00 7,599.00

2550 12,268.00 13,483.00 25,751.00 7,591.00

2551 11,995.00 13,169.00 25,164.00 8,355.00 2552 11,629.00 12,734.00 24,363.00 9,028.00

ภาพท 16 การลดลงของจานวนประชากรทะเบยนราษฎรของพนท ทมา : กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย [ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก

http://www.dopa.go.th

66

2.3 โครงการพฒนาของภาครฐ, โครงสรางพนฐาน, บรการสาธารณะ โครงการรถไฟฟาในปจจบน ปจจบนกรงเทพมหานครมระบบขนสงมวลชนทเปดใหบรการแลว 3 เสนทาง คอ 2 สาย

แรกคอ สายสเขยว เปดใหบรการเมอป 2542 เปนทางยกระดบวงจากสถานหมอชตถงสถานออนนช ระยะทาง 16.4กโลเมตร และจากสถานสนามกฬาแหงชาตถงสถานวงเวยนใหญ ระยะทาง 9.5 กโลเมตร มจดจอดสถานทเชอมโยงกบพนทโครงการคอ ทสถานสะพานตากสน มสถานเชอมตอกนทสถานสยาม สวนเสนทางท 3 สายสน าเงน เปดใหบรการป 2547 เปนระบบวงใตดน จากบางซอถงหวลาโพง ระยะทาง 19.7 กโลเมตรทงน รฐ ไดวางแนวทางสาหรบกอสรางรถไฟฟาสายใหม 10 เสนทาง ระยะเวลาดาเนนการ 6 - 10 ป โดยจะเพมโครงขายเปน 371 กโลเมตร

โครงการรถไฟฟาทผานพนทเขตสาทรในอนาคต พนทบรเวณชมชนสาทรนนในปจจบนอยตดกบสถานรถไฟฟาสะพานตากสน ซง

สามารถเชอมตอไปยงสถานรถไฟฟาวงเวยนใหญได โดยทในอนาคตจะมเสนทางรถไฟฟาสายสมวง ( เสนทางบางซอ-ราษฎรบรณะ) มาเชอมตอกบสถานวงเวยนใหญ จงเปนการเพมทางเลอกในการเดนทางของประชาชนสพนทไดสะดวกมากยงขน

โครงการรถไฟฟาสายสมวง (บางใหญ-ราษฎรบรณะ) หนวยงานทรบผดชอบ : การรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.)

ภาพท 17 โครงการรถไฟฟาสายสมวง ทมา : รถไฟฟา[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก http://maps.google.co.th

ทตงโครงการ

67

3. บรเวณองคกรสะพานปลา เขตสาทร กรงเทพมหานคร บรเวณยานองคการสะพานปลา(เดม)เปนยานการคาท มระบบสาธารณปโภค สาธารณปการ อยางสมบรณ สามารถเปนตวแทนใชในการศกษาได เนองจากมพนทรมน าทมความสวยงามและมแปลงพนทขนาดใหญเพยงพบทจะพฒนาทดนใหเกดมลคาสงขน บนแหลงเศรษฐกจ การคา การทองเทยว อกทงยงมระบบคมนาคมขนสงทเพยบพรอมเพอรองรบในอนาคตทเหมาะสมสามารถนาไปพฒนาใหเกดการเปนแปลงไปในทศทางทดขน ของกรงเทพมหานคร ซงในการพฒนาโครงการขนาดใหญรฐบาลจาเปนทจะตองใชเงนทนเปนจานวนมากและใชเวลานานเพอใหโครงการประสบความสาเรจ การวจยในครงนเพออยากทราบโครงการพฒนาในอนาคต ความตองการของภาคเอกชนในการพฒนาโครงการโดยการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชน หาแนวทางดงนกลงทนภาคเอกชนทมความสนใจทจะรวมกนพฒนาเพอใหเกดโครงการทดมประโยชนอกทงยงสรางชอเสยงใหกบประเทศ

ทตงของโครงการ พนทรมแมน าเขตสาทร ตงอยบรเวณรมฝงแมน าเจาพระยา ทางดานฝงพระนคร โดย

เรมตงแตสะพานตากสนมาสนสดทคลองกรวยโดยอยระหวางเสนทางถนนทสาคญไดแก ถนนจนทนและถนนสาทร โดยทอยไมไกลนกจากจดขน - ลงทางตางระดบขนท 2 และถนนเจรญราษฎร มทาจอดเรอขนสงสนคาในพนท มคลองยานนาวาไหลผานพนท อยในเขตวงแหวนชนใน มทาเรอขามฟากและทาเรอโดยสารตดกบพนท

ภาพท 18 ตาแหนงพนทและลกษณะพนทโดยรอบโครงการ ทมา : เขตสาทร[ออนไลน] เขาถงเมอ 6 มนาคม 2553 เขาถงไดจาก http://maps.google.co.th

68

ทศเหนอ ตดถนนสาทรและพนทเขตบางรกและสถานรถไฟฟา BTS ตากสน ทศตะวนตก ตดรมแมนาเจาพระยา โดยมฝงตรงขาเปนพนทเขตคลองสาน ทศตะวนออก ตดถนนเจรญกรง ทศใต ตดถนนจนทนและพนทเขตบางคอแหลม

ภาพท 19 การใชประโยชนทดนในปจจบน ทมา : แผนทแสดงการใชประโยชนทดนในปจจบน กรงเทพมหานคร ป พ.ศ. 2545

ภาพท 20 ระบบการคมนาคมขนสงของพนท

69

ภาพท 21 ระบบโครงสรางพนฐานของพนท ภาพท 22 รปแบบสถาปตยกรรมและสงกอสรางในพนท รปแบบสถาปตยกรรมและสงกอสราง ในพนท

70

ภาพท 23 รปแบบสถาปตยกรรมเจดยทรงเรอสาเภา ภาพท 24 รปแบบสถาปตยกรรมศาลเจา

71

ภาพท 25 รปแบบสถาปตยกรรมอาคารพาณชยแบบสมยเกา ภาพท 26 รปแบบสถาปตยกรรมอาคารพาณชยแบบโรงแรมแชงกรลา

72

3.1 การวเคราะหสภาพปจจบน 3.1.1 ดานสภาพทวไป บรเวณองคการสะพานปลา(เดม)พนทรมนาทอยใจกลางเมอง

สามารถเขาถงพนทไดงาย และจากหลายทางไมวาจะทางบกหรอทางนา พนทสวนมากเปนทอยอาศย โดยมพนทสถาบนราชการ วด โรงเรยนปะปนอยสภาพอาคารเดมในพนทมสภาพททรดโทรมไมเหมาะสมกบศกยภาพของพนท จงควรรอถอนออก และหาแนวทางในการจดการพนทใหม เพอยกระดบพนทขนใหเหมาะสมตามศกยภาพ เนองจากพนทมศกยภาพเพยงพอทจะดงดดนกทองเทยว มายงบรเวณพนทโครงการได ประกอบดวย คอ กลมท 1 แสดงสภาพการใชประโยชนทดนบรเวณทตงโครงการ กลมท 2 แสดงทศนยภาพบรเวณสะพานสาทรและทตงสถานรถไฟฟาตากสน และกลมท 3 แสดงกลมอาคารสานกงานและทพกอาศยยานถนนพระราม 3 ภาพท 27 สภาพอาคารในปจจบน

3.3.2 ดานการเขาถงพนทโครงการ สามารถเขาถงไดสะดวก เนองจากอยในพนทใจกลางเมอง และทางเลอกในการเขาถงพนทหลายรปแบบ จงมแนวโนมการพฒนาไปในทศทางทเปนพนท ทรองรบประชาชนกลมใหญได จากการทอยไมไกลจากทางตางระดบขนท 2 มากนก จงสามารถเชอมโยงจากพนทไปสเสนทางคมนาคมตางระดบทสาคญไดด และจากพนทสามารถไปสยานเศรษฐกจทสาคญอยางพนทยานปทมวน และพนทยานสลมได เปนพนทกงกลางระหวางฝงธนบร และพนทฝงพระนคร ทาใหรองรบประชาชนทมาจากทง 2 ฝงไดอยางด สวนการเขาถงทาง

73

นากสามารถทาไดงายสาหรบประชาชนทจะมาหรออกจากพนท เพราะเชอมโยงกบแมนาเจาพระยา และคลองบางกอกใหญ

ภาพท 28 แสดงการเขาถงพนทโครงการ

3.3.3 ดานลกษณะการใชประโยชนทดนและกจกรรม พนทวางผงพฒนา ในปจจบนมการใชประโยชนทดนแบบผสมผสานโดยททศเหนอของพนทเปนพนทประเภทพาณชยกรรมในระดบสง และเชอมโยงธรกจไปสพนทเขตบางรกและเขตปทมวน ซงเปนยานธรกจทสาคญ อกทงทางทศใตสามารถเชอมตอไปสพนทพกอาศย ยานพระราม 3 ภาพท 31 ลกษณะการใชประโยชนทดนและกจกรรม

74

3.3.4 ดานสภาพทางกายภาพของทตงโครงการและบรเวณโดยรอบ มสภาพททรดโทรมและยงขาดการพฒนาอยมาก โดยในสวนของอาคารททรดโทรมนนจาเปนตองรอออก เพอทจะพฒนาพนทในแนวทางใหมทเหมาะตอศกยภาพมากกวาทเปนอย โดยทตองเปนในแนวทางทเชอมตอกบบรเวณโดยรอบ เชน ยานพาณชยกรรมทางทศเหนอ และยานทอยอาศยทางทศใต

ภาพท 30 แสดงสภาพทางกายภาพทตงของโครงการและพนทโดยรอบ

3.3.5 การวเคราะหความเปนไปไดจากแผนและโครงการพฒนา ลกษณะการใช

ประโยชนทดนเขตสาทรในอนาคตทกาหนดโดยกรงเทพมหานคร จะพฒนาไปในทศทางทใหเปนยานพาณชยกรรมและยานอยอาศยหนาแนนมาก โดยมบางสวนทถกกาหนดเปนยานสถาบนราชการ เปนพนททมศกยภาพทจะพฒนาไดในระดบสงเนองจากมสภาพแวดลอมทชวยสงเสรมตอการพฒนาพนท เชน การมแมนาเจาพระยาอยตดกบพนท มการเขาถงพนทไดจากหลายทศทาง เชน รถไฟฟาBTS รถยนต เรอ อกทงยงสามารถเชอมตอสทางดวนไดสะดวก โดยกาหนดใหพนท พาณชยกรรมเกาะตดไปตามถนนสาคญ คอ ถนนสาทร และถนนนราธวาสราชนครนทรรวมถงถนนจนทนบางสวน

พนทบรเวณเขตสาทรฝงทศตะวนตก ดานทตดกบแมน าเจาพระยาหรอพนทสะพานปลาเดมนนถกกาหนดใหเปนพนทสนาตาล (พนทอยอาศยหนาแนนมาก) สญญาลกษณ ย8-17 โดยดานทศเหนอของพนทโครงการเปนพนททตดกบถนนสาทรซงถกกาหนดใหเปนพนทสแดง(พนท

75

พาณชยกรรม) เพอรองรบการพฒนาจากเขตบางรก และเปนการควบคมพนทสแดงไมใหขยายเกนออกไปนอกพนท โดยมคลองยานนาวาเปนตวควบคม โดยในการวางผงโครงการจะศกษาไปพรอมๆกนกบพนทศกษาเพอเปนการวางผงของชมชนโดยรอบพนทโครงการ ภาพท 31 ลกษณะการใชประโยชนทดนในอนาคตในระดบเขตสาทร ภาพท 32 ลกษณะการใชประโยชนทดนในอนาคตของพนทโครงการ

76

4. โครงการคมนาคมระบบรางทจะเกดขนในอนาคต พนทบรเวณชมชนสาทรนนในปจจบนอยตดกบสถานรถไฟฟาสะพานตากสน ซง

สามารถเชอมตอไปยงสถานรถไฟฟาวงเวยนใหญไดในระยะทางทไมไกลนก โดยทในอนาคตจะมเสนทางรถไฟฟาสายสมวง ( เสนทางบางซอ-ราษฎบรณะ) มาเชอมตอกบสถานวงเวยนใหญจงเปนการเพมทางเลอกในการเดนทางของประชาชนสพนทไดสะดวกมากยงขน

ภาพท 33 เสนทางรถไฟฟาทจะเกดขนในอนาคต 5. การวเคราะหศกยภาพโดยวธ SWOT Analysis เพอศกษาถง ขอด ขอเสย โอกาส และภยคกคามทจะเกดขนกบสภาพพนท โดยผลลพธจากการวเคราะห สามารถนามาเสนอแนะแนวทางการพฒนาพนทตอไปในอนาคต

จดแขงของพนทโครงการ 1. แปลงทดนมขนาดใหญและมผถอครองกรรมสทธทดนแปลงใหญเพยงรายเดยว 2. ระบบคมนาคมสามารถเดนทางเขาถงพนทโครงการไดอยางสะดวก เชน การ

เดนทางโดยรถโดยสารสวนบคคล รถไฟฟาBTS ทางขนลงทางดวนขนท 2 และเรอโดยสารรมแมนาเจาพระยา

3. ตงอยภายในแหลงทมระบบสาธารณปโภค สาธารณปการทเพยบพรอม 4. ทาเลทต งใกลแหลงธรกจการคาการลงทนของชาวตางชาต และผมรายไดสง

บรเวณเขตสาทร สลม บางรก เปนตน

77

5. ตงอยตดกบรมแมน าเจาพระยาทมขนาดใหญสามารถสรางมมมองทเปดกวาง พนทเปดโลง สรางบรรยากาศการพกผอนทด เชน อาคารพกอาศย โรงแรมระดบสง และอพารทเมนทใหเชา เพอรองรบนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต

จดออนของพนทโครงการ 1. การเดนเขาถงพนทโครงการไมสะดวกเนองจากขาดถนนสายรองภายในพนท 2. ทาเลทตงบางบรเวณอยใกล วด โรงเรยน ทาใหมขอจากดดานการประกอบกจการ

บางประเภท 3. สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยเปนผถอครอบครองกรรมสทธทดน

แปลงใหญ โดยมนโยบายการบรหารทรพยสนเพยงใหเชาทดนระยะยาวเทานน ไมมการขายกรรมสทธในการครอบครองทดน

โอกาสในการพฒนาพนทโครงการ 1. การเขาถงบรเวณภายนอกโครงการ สามารถทาเขาถงไดสะดวก เนองจากพนท

โครงการสามารถเดนทางมาไดจากหลายทศทางและหลายวธการ ไมวาจะเปนทางถนนสาทร ทางถนนจนทน ทางถนนเจรญกรง ทางน าคอแมน าเจาพระยาโดยเรอโดยสาร หรอจะเปนเรอขามฟาก หรอ เรอโดยสาร มทางดวนและจดขน-ลง อยไมไกลจากพนทมากนก และมรถไฟฟา BTS ผานดานเหนอของพนท (ทสถานสะพานตากสน)

2. มลกษณะทาเลทตงโครงการ อยตดรมแมน าเจาพระยา สามารถสงเสรมคณภาพสงแวดลอมไดด

3. มพนทโครงการบางสวน มการใชประโยชนทดนยงไมคมคา สามารถยกระดบการใชประโยชน ไดงาย

4. พนทบางสวนเปนพนทดนเจาของรายเดยวขนาดใหญ งายตอการเชญชวนเขารวมโครงการ

5. อยใกลกบกลมโรงแรม และทกลมทอยอาศยระดบสง เชน โรงแรมแชงการลา ชาเทรยมคอนโดมเนยม โรงแรมแมน ารเวอรไซด โรงแรมเพนนนซเอลา โรงแรมโอเรยลเตล สามารถพฒนาใหแหลงชอปปงสนคาจาหนายของทระลกใหกบนกทองเทยวชาวตางชาต

6. อยใกลกลมเศรษฐกจ ทสาคญในระดบประเทศ เชน ยานบางรก สลม สาทร และปทมวน สามารถพฒนาใหเปนอาคารสานกงานเพอรองรบการขยายตวจากแหลงธรกจดงกลาว

78

7.นโยบายของภาครฐตองการใหกรงเทพมหานครเปนศนยกลางการจดการประชมและสมมนาของกลมภมภาคอาเซยน

ขอจ ากดในการพฒนาพนทโครงการ เนองจากพนทตงอยทาเลทมศกยภาพดานเศรษฐกจ สงแวดลอม และระบบคมนาคม จงเปนทหมายปองกบภาคเอกชนขนาดใหญดานการพฒนาอสงหารมทรพย จะทาใหภาครฐขาดแคลนทดนทมศกยภาพทางดานการพฒนาเพอใหเกดประโยชนตอเศรษฐกจโดยรวม สาธารณะชน และตอเมอง สรปการวเคราะหดวยวธ SWOT Analysis พนทโครงการตงอยบนทาเลทมศกยภาพสง เหมาะสมทภาครฐนาไปพฒนาใหเกดมลคาทางเศรษฐกจทสงขน และยงมประโยชนตอสาธารณะรวมอยดวย การลงทนควรเปนโครงการขนาดใหญทสรางชอเสยงใหกนกรงเทพมหานคร เชน โครงการจดการดานการประชม MICE โรงแรมระดบสง ทาเรอโดยสารสวนบคคล และรานจาหนายสนคาชาวตางชาต เปนตน และควรมพนทโลงสาธารณะเขามาอยภายในพนทโครงการดวย เชน สวนสาธารณะ ลานแสดงกจกรรม และพนทเปดโลงรมแมนาเจาพระยา ภาครฐควรทาหนาทบรหารจดการมากกวาปลอยใหเปนไปตามกลไกทางการตลาดโดยภาคเอกชนเขามาพฒนา เพอใหเกดโครงการทเปนประโยชนตอการลงทนและภาพลกษณทสวยงามใหกบเมอง 6. สรป พนทบรเวณองคการสะพานปลาไดเปลยนบทบาทการใชประโยชนทดนจากเดมทสงผลกระทบตอบรเวณชมชนโดยรอบจงไดย ายททาการไปอยทต งแหงใหมแลวน น ทาใหกลายเปนทดนวางเปลาเหมาะทจะนามาพฒนา เนองจากตงอยบนทาเลทมศกยภาพใจกลางเมอง จากการวเคราะห SWOT Analysis ทาใหทราบถงกจกรรมทควรจะเกดขนในอนาคต ผวจยจะไดนาขอมลทไดจาก บทท 4 ไปสมภาษณความคดเหนของผเชยวชาญทมตอการพฒนาบรเวณพนทโครงการ ในบทท 5 ตอไป

79

บทท 5

การด าเนนการวจย

ในบทนจะกลาวถงการสมภาษณความคดเหนของผเชยวชาญ เพอหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชนโดยน าพนทบรเวณองคการสะพานปลามาเปนกรณศกษา ซงตองการทราบถงหนวยงานของภาครฐทเขามาบรหารจดการพนท เครองมอทภาครฐควรน ามาสนบสนนสงเสรมภาคเอกชนเขารวมด าเนนโครงการตามนโยบายของภาครฐ และกจกรรมทเหมาะสมทจะเกดขนในอนาคตบรเวณพนทโครงการ การด าเนนการวจยใชวธการสมตวอยางแบบเจาะจง(Purposive Sampling) เนองจากตองการทราบถงความคดเหนของผ เชยวชาญเฉพาะดาน และขอมลทเจาะลก โดยการแบงกลมผเชยวชาญออกเปน 3 กลมเทาๆกนจ านวน 6 ทาน คอ กลมนกวชาการดานผงเมอง กลมนกออกแบบดานการลงทนภาคเอกชน และกลมผแทนเจาของทดนส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย ซงการวเคราะหน าวธเทคนคเดลฟาย โดยการแบงการสมภาษณออกเปน 3 ขนตอน คอ ขนตอนท 1 สมภาษณเพอเกบรวบรวมขอมล ประเดนตางๆน ามาสรป ขนตอนท 2 จดท ารปแบบการพฒนาโดยภาพ 3 มตจ านวน 2 รปแบบ พรอมเสนอวตถประสงค หนวยงานทเขามาพฒนา และกจกรรมภายในพนทโครงการ ขนตอนท 3 น าผลจากขนตอนท 1 และ 2 กลบไปสมภาษณเพอใหพจารณาบทสรปและเลอกรปแบบการพฒนา พรอมใหยนยนหรอเพมเตมประเดนจากเดมในครงน น าไปสผลสรปความคดเหนของผเชยวชาญตอไป

1. ดร.เทอดเกยรต ศกดค าดวง นายกสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย 2552 – 2554 สมภาษณ, 11 กมภาพนธ 2554.

2. นายสรเชษฐ ศรสชาต. นกผงเมอง 7 ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร. สมภาษณ, 2 มนาคม 2554.

3. ผชวยศาสตราจารย เจตก าจร พรหมโยธ ทปรกษาคณะกรรมการสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย 2552 – 2554 สมภาษณ, 16 กมภาพนธ 2554.

4. นายวชย ตนตราธวฒ คณะกรรมการสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย 2552 – 2554 สมภาษณ, 9 มนาคม 2554.

5. นางอรนช อมอารมณ หวหนากองอาวโส กองโครงการอนรกษ ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย สมภาษณ, 1 มนาคม 2554

80

6. นายก าพล เอกพนธ หวหนาแผนกโครงการอนรกษ 1 ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย สมภาษณ, 1 มนาคม 2554.

ขอคดเหนและขอเสนอแนะตางๆ ทไดจากการสมภาษณ ผวจยไดสรปเปนประเดนส าคญๆ เพอเปนการหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดนในการพฒนาทดนแปลงใหญ โดยเนอหาสาระทส าคญจากการสมภาษณจะแบงเปน 3 ประเดนหลกๆ ดงน 1. หนวยงานทเหมาะทจะเขามาผลกดนโครงการควรเปนหนวยงานไหน ระหวาง ส านกงานผงเมอง กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด

2. ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการพนทวจยดานใดบาง 3. กจกรรมทเหมาะสมกบพนทวจยควรประกอบดวย กจกรรมอะไรบาง

ขนตอนท 1 การรวบรวมความคดเหนของผเชยวชาญ 1. การสมภาษณ ดร.เทอดเกยรต ศกดค าดวง นายกสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย

2552 – 2554 สมภาษณ, 11 กมภาพนธ 2554. ไดผลสรปดงน ประเดนท 1 ในการด าเนนโครงการภาครฐควรเปนผน าการพฒนา พนทวจยควรสรางกจกรรมท

สามารถสรางรายไดและสงเสรมคณภาพชวตโดยการจดท าโครงการพฒนาพนทเฉพาะ โดยบรเวณทพนทภาคเอกชนไมใหความสนใจภาครฐควรจะเขาไปลงทนโดยเรงดวน เพอสรางความมนใจใหกบภาคเอกชนทเขารวมพฒนาพนท อกทงในการกอสรางจ าเปนทจะตองกอสรางใหแลวเสรจภายในระยะเวลาทก าหนด

เพอใหเกดการพฒนาตามโครงการทวางไวควรใหบรษท กรงเทพธนาคม จ ากด ซงมการบรหารแบบนตบคคล สามารถเปนเครองมอของกรงเทพมหานคร ในการรวมลงทนกบภาคเอกชนรายอนโดยเปนผประสานงานระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ท าหนาทประสานหาความรวมมอการลงทนพฒนาในอนาคต เปรยบเปนเหมอนบรรษทพฒนาเมอง ของประเทศประเทศสงคโปร หรอประเทศมาเลเซย โดยมอ านาจหนาทดงน

1. สามารถเขาไปพฒนาไดทกพนททเมอเหนวาโครงการนนเปนประโยชนตอสงคมสวนรวม เชน น าแผนชน าการพฒนาจากผงเมองรวมเขามาด าเนนการ หรอน าเสนอพนทและจดท าโครงการเสนอตอภาครฐบาลเพอผลกดนโครงการใหเกดขน

2. มอ านาจในการไดมาซงทดน รวมแปลงทดน และเวนคนทดน

81

3. สามารถออกขอก าหนดเฉพาะพนท แตตองไมขดกบกฎหมายหลก 4. จดท า Project Plan เพอเสนอใหภาคเอกชนเขามารวมพฒนาสามารถปรบเปลยน

รปลกษณของตวอาคารไดบาง แตตองยงคงกจกรรมหลกของโครงการเอาไว 5. บรรษทจะตองเปนผคดทจะแสวงหาผลก าไรจากการลงทนเพอใหเกดการพฒนาบน

ทดนใหเกดมลคาสงสด สามารถเรยกเกบคาธรรมเนยมจากผทเขามาลงทนในบรเวณพนทโครงการวจย

6. สามารถพจารณาอนญาตปลกสรางอาคารในพนทโครงการ เพอใหเปนไปตามแผนและกจกรรมทวางไว เปรยบเหมอนกบ นคมอตสาหกรรมหรอการเคหะแหงชาต ตางกนตรงทเรามวตถประสงคของกจกรรม และระยะเวลาการพฒนาทชดเจน

ประเดนท 2 เพอผลกดนใหเกดโครงการทเปนประโยชนตอสาธารณะ และสรางชอเสยงใหกบ

เมองนนภาครฐควรจะใหความส าคญตอการพฒนาโดยการกระตนใหหนวยงานของภาครฐเรงเขามาด าเนนการพฒนา และเชญชวนใหภาคเอกชนเขามาลงทนในพนทโดยใชเครองมอทภาครฐมอยเขามาชวยชกจงใหภาคเอกชนเกดความสนใจเขามารวมลงทนโดยใหโบนส โดยใหความส าคญดงน ตารางท 5 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 1

ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) 5 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 10

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 10 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ 5

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน 10 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 10 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 15 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 15 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 15

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ 5 รวม 100

82

ประเดนท 3 พนทวจยมศกยภาพในการพฒนาสรางใหทดนมมลคาเพมขน เนองจากมระบบ

คมนาคมทเพยบพรอม พนทวจยควรกอสรางอาคารมลกษณะผสมผสานเพอใหเกดความมชวต ชวา ตลอดทงกลางวนและกลางคน โดยการใหคาน าหนกดงน

ตารางท 6 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 1

ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 10

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 20 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ 5 7 รานคายอย (shopping street) 10 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 15 9 อาคารส านกงาน 15

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 15 รวม 100

2. สมภาษณ นายสรเชษฐ ศรสชาต. นกผงเมอง 7 ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร.

สมภาษณ, 22 มนาคม 2553. ไดผลสรปดงน ประเดนท 1

พนทโครงการถอไดวามศกยภาพตอการพฒนาควรมองคกรของภาครฐเขาไปด าเนนการ องคกรทจะเขาด าเนนการพฒนาจะตองเปนทยอมรบจากทกภาคสวนมลกษณะเปนนตบคคลเพอใหด าเนนงานทคลองตวไมอยภายใตบคคลใดหรอกลมบคคลใดบคคลหนง เหนวา บจก.กรงเทพธนาคม เหมาะสมท าหนาทน เนองจากเปนหนวยงานของกรงเทพมหานครโดยตรงซงมหนาก ากบดแลระบบสาธารณปโภค และสาธารณปการ สงเสรมการพฒนาเมองใหเกดความ

83

สวยงามอยแลว การด าเนนงานนนควรเขาไปในฐานะนกพฒนาอสงหารมทรพย และไดรบการสนบสนนดานการออกแบบชมชนเมองจากส านกผงเมองกรงเทพมหานคร

ประเดนท 2 การพฒนาโครงการทเปนนโยบายของรฐเพอใหเกดประโยชนตอสาธารณะนนภาครฐ

ควรทจะใหความสนบสนนในทกๆเรองทจะสามารถใหได แตตองไมขดกบกฎหมายทมอยในการจดท าผงเมองรวมควรน าเสนอพนททมศกยภาพในการพฒนาโดยระบประเภท และกจกรรมทควรจะเกดขนไปในเอกสารผงเมองรวมดวย เพอใชเปนเครองมอของภาครฐน าไปจดการบรหารการพฒนาในอนาคต

ตารางท 7 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 2

ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) - 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 10

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 10 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ 10

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน 10 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 10 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 15 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 10 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 15

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ 10 รวม 100

ประเดนท 3 ผใหสมภาษณไดใหความคดเหนดงน การเขาถงพนทเนองจากถนนเจรญกรงมขนาด

ซอยทเลกมจ านวนรถวงผานเปนจ านวนมาก จ าเปนทจะตองปรบปรงขยายพนทเพอใหสะดวกตอ

84

การเขามาใชกจกรรม อกทงการพฒนาควรพฒนาเปนกลมทดนบรเวณโดยรอบไมใชพฒนาเฉพาะพนทบรเวณองคการสะพานปลาเทานน ซงเหนวากจกรรมทเหมาะสมควรประกอบดวย

ตารางท 8 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 2

ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 10

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 15 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ - 7 รานคายอย (shopping street) 15 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 20 9 อาคารส านกงาน 15

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 15 รวม 100

3. ผชวยศาสตราจารย เจตก าจร พรหมโยธ ทปรกษาคณะกรรมการสมาคมสถาปนก

ชมชนเมองไทย 2552 – 2554 สมภาษณ, 16 กมภาพนธ 2554. ประเดนท 1 พนทวจยมศกยภาพในการพฒนา สามารถสรางภาพลกษณใหกบเมองไดโดยการ

สรางกจกรรมบรเวณรมแมน าเจาพระยาดงดดใหประชาชนเขามาใชพนท บนทดนในสวนส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย ควรเปนกจกรรมทเนนคนทนเรว เนองจาก ไมมนโยบายขายขาดทดนใหกบหนวยงานใดเปนผถอครอง แตในสวนทดนบรเวณโดยรอบควรทจะปรบปรงเพอใหสอดคลองกบสภาพการเปลยนไปของเมองในปจจบน หนวยงานลงมอในการพฒนาไดแบงเปน 2 กลม คอ

กลมท 1 สนง.ทรพยสนฯเปนผด าเนนการเอง บนแปลงทดนของตนเอง เพราะสามารถทจะด าเนนการไปไดเลย โดยการจดประกวดแบบแปลนโครงการก าหนดเงอนไขการพฒนาใหม

85

พนทเปดโลง มทางเดนใหประชาชนทวไปเขาไปถงพนทลานกจกรรม และพนทรมน าไดอยางสะดวก

กลมท 2 มอบหมายให บจก.กรงเทพธนาคม เขามาด าเนนการลงทนพฒนา โดยการเชาทดนของสนง.ทรพยสนฯ และรวบรวมแปลงทดนโดยรอบใหเปนทดนแปลงใหญ เพองายตอการออกแบบ วางผงพฒนา การเดนทางเขาถงพนทเปนไปไดอยางสะดวก

ประเดนท 2 การใหความสนบสนนของภาครฐไดใหสดสวนรอยละ (%) ไดผลดงน

ตารางท 9 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 3 ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) - 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 10

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 15 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ -

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน - 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 10 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 20 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 20 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 15

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ 10 รวม 100

ประเดนท 3

กจกรรมทเหมาะสมควรเปนกจกรรมทเนนคนทนเรว และสรางภาพลกษณใหมใหกบกรงเทพมหานคร ดงน

86

ตารางท 10 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 3 ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 10

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 15 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 15 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ - 7 รานคายอย (shopping street) 10 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 20 9 อาคารส านกงาน 15

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 15 รวม 100

4. นายวชย ตนตราธวฒ คณะกรรมการบรหารสมาคมสถาปนกชมชนเมองไทย 2552

– 2554 สมภาษณ, 9 มนาคม 2554. ประเดนท 1

ความเหมาะสมของท าเลทตงพนทวจยเปนพนททมระบบคมนาคมทสะดวก ซงมสถานรถไฟฟาตากสนสามารถทจะดงดดประชาชนใหเขาถงพนทไดสะดวกกวาการเดนทางดวยรถยนตสวนบคคล แตบรเวณรมถนนถนนเจรญกรงยงมปญหาการใชรถยนตสวนบคคลไมไดรบความสะดวกเนองจากมขนาดซอยทเลกไมสามารถขยายถนนออกไดทง 2 ฝง การออกแบบนนอาจตองออกแบบอาคารจอดรถใหสามารถเชอมตอกบสะพานตากสนโดยตรงเพอลดปญหาของการเขาถงพนท

ดานเศรษฐกจเปนท าเลทตง สามารถรองรบนกทองเทยวโดยเฉพาะชาวตางประเทศทเดนทางเขามาทองเทยว และประกอบธรกจยาน สาทร สลม ซงเปนแหลงการเงน การลงทน ของประเทศไทย สามารถกอสรางโรงแรมทพกระดบสงเนองจากมแมน าเจาพระยาสรางววทวทศนทสวยงาม

87

หนวยงานทเหมาะสมเขามาผลกดนโครงการ ควรเปน บจก.กรงเทพธนาคม มผวาราชการกรงเทพมหานครเปนประธาน การบรหารงานเปนนตบคคล กอตงมาเพอเครองมอของกรงเทพมหานคร ในการจดท าโครงการทตองใชความรวดเรวและลดการสงการทซ าซอนของระบบราชการ

ประเดนท 2 การใหความสนบสนนของภาครฐไดใหสดสวนรอยละ (%) ไดผลดงน

ตารางท 11 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 4 ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) - 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 15

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 10 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ 5

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน 15 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 10 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 15 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 10 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 20

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ - รวม 100

ประเดนท 3 กจกรรมทเหมาะสมควรเปนกจกรรมทเนนคนทนเรว และสรางภาพลกษณใหมใหกบ

กรงเทพมหานคร ดงน

88

ตารางท 12 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 4 ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 25

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 15 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ - 7 รานคายอย (shopping street) 15 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 15 9 อาคารส านกงาน 10

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 10 รวม 100

5. นางอรนช อมอารมณ หวหนากองอาวโส กองโครงการอนรกษ ส านกงาน

ทรพยสนสวนพระมหากษตรย ไดผลสรปดงน ประเดนท 1 ปจจบนไดยกเลกสญญาใหเชาทดนจากหนวยงานองคการสะพานปลา เพอปรบเปลยนการพฒนาใหเหมาะสมตามศกยภาพของพนทโดยมอบหมายใหบรษท แลนดมารคดเวลลอปเมนท จ ากด ผมความเชยวชาญดานการพฒนาอสงหารมทรพยไดรบสทธในการพฒนาโครงการเปนระยะเวลา 25 ป โดยมรปแบบการพฒนาเปนโรงแรมระดบหาดาว และเซอรวสอพารทเมนต พรอมสงอ านวยความสะดวกตางๆ อยางครบวงจร โดยมนโยบายใหเชาสญญาสงสด 30 ป แนวทางการบรหารโครงการพฒนาอสงหารมทรพยของส านกงานทรพยสนฯมนโยบายเพยงใหเชาทดนเทานน ไมมนโยบายไปลงทนในโครงการอสงหารมทรพย อกทงยงขาดบคคลากรทมความเชยวชาญทจะเขามาดแลโครงการ ถาเกดปญหาเมอโครงการไมประสบความส าเรจจะท าใหเสยชอเสยงมากกวาการปลอยใหภาคเอกชนเขาด าเนนโครงการ ดงนนจงเหนวาควรใหหนวยงานอนเปนผด าเนนโครงการจะเหมาะสมกวา จงเลอก บจก.กรงเทพธนาคม เขามาด าเนนโครงการผลกดนเพอใหเกดความรวมมอระหวางกรงเทพมหานคร นกลงทนภาคเอกชน

89

และส านกงานทรพยสนฯในฐานะเจาของทดน เชอวาสามารถสรางความพงพอใจในการลงทนใหกบทกภาคสวน

ประเดนท 2 การใหความสนบสนนของภาครฐไดใหสดสวนรอยละ (%) ไดผลดงน

ตารางท 13 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 5 ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) - 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 20

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 5 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ 5

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน 15 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 15 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 15 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 10 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 15

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ - รวม 100

ประเดนท 3 กจกรรมทเหมาะสมควรเปนกจกรรมทเนนคนทนเรว และสรางภาพลกษณใหมใหกบ

กรงเทพมหานคร ดงน

90

ตารางท 14 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 5 ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 25

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 15 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ - 7 รานคายอย (shopping street) 15 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 15 9 อาคารส านกงาน 10

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 10 รวม 100

6. นายก าพล เอกพนธ หวหนาแผนกโครงการอนรกษ 1 ส านกงานทรพยสนสวน

พระมหากษตรย สมภาษณ, 1 มนาคม 2554. ประเดนท 1 ผแทนองคกรไดใหความเหนสอดคลองกบนางอรนช อมอารมณ ใหความเหนวาควรทจะให บจก.กรงเทพธนาคม เปนผผลกดนโครงการถาส าเรจกจะกลายเปนรปแบบการลงทนทางเลอกใหมใหกบทาง ส านกงานทรพยสนฯ

ประเดนท 2 การใหความสนบสนนของภาครฐไดใหสดสวนรอยละ (%) ไดผลดงน

91

ตารางท 15 แสดงสดสวนความส าคญทภาครฐควรใหการสนบสนน จากผเชยวชาญทานท 6 ท การใหความสนบสนน รอยละ (%) 1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) - 2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน

ภาษปาย BOI 20

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ 5 4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลอง

วงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ 5

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน 15 6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 15 7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน 15 8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร 10 9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม 15

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ - รวม 100

ประเดนท 3 กจกรรมทเหมาะสมควรเปนกจกรรมทเนนคนทนเรว และสรางภาพลกษณใหมใหกบ

กรงเทพมหานคร ดงน

ตารางท 16 แสดงสดสวนกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ จากผเชยวชาญทานท 6 ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน า

แสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค 25

2 พพธภณฑเรอ - 3 ศนยนทรรศการและสมมนา - 4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว 15 5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10

92

ตารางท 16 (ตอ) ท กจกรรมบรเวณพนท รอยละ (%) 6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ - 7 รานคายอย (shopping street) 15 8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 15 9 อาคารส านกงาน 10

10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced Apartment) 10 รวม 100

การวเคราะหผลทไดจากการสมภาษณ ครงท 1 จากผลการสมภาษณกลมผ เ ชยวชาญขางตน ผ วจ ยไดว เคราะหขอมลเกยวกบความเหนของผเชยวชาญ เพอตองการทราบถงแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ในการพฒนาทดนแปลงใหญ ซงพอจะสรปเปนประเดนหลกๆ 3 ประเดนเพอใชเปนเครองมอของภาครฐน าไปใชพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทเปนประโยชนตอ เศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม ของเมอง ซงผวจยไดสรปประเดนขอคดเหนของกลมผเชยวชาญทง 6 ทาน ลงแสดงในรปแบบตาราง วาแตละทานมความเหนแตกตางกนทประเดนใดบาง ประเดนท 1 การสมภาษณหนวยงานทเหมาะสมเขามาด าเนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ โดยผลสรปดงน ความเหนสวนใหญเหนควรให บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด เปนหนวยงานทเหมาะสมเขามาด าเนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะภายในพนทกรงเทพมหานคร เนองจากเปนหนวยงานของกรงเทพมหานคร มลกษณะการบรหารทเปนนตบคคล สามารถทจะด าเนนโครงการไดอยางคลองตว ในกรณทโครงการตองเรงด าเนนโครงการหรอตดขดกบระเบยบการบรหารของทางราชการกจะสามารถด าเนนการไดอยางมอสระ จงเหมาะสมทจะเปนผรวบรวมแปลงทดน ระดมเงนทน บรหารโครงการ และประสานงานระหวางองคกรตางๆ เพอใหเกดโครงการทเปนประโยชนตอสาธารณะและสรางชอเสยงใหกบกรงเทพมหานคร และใหส านกผ งเมองกรงเทพมหานครสนบสนนดานการวเคราะห ออกแบบ และวางผงพฒนาพนทโครงการทไดก าหนดไวในผงเมองรวมโดยก าหนดเปนโซนพฒนาพนทเฉพาะ

93

ตารางท 17 แสดงการวเคราะหหนวยงานทเหมาะสมเขามาด าเนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ

ท ประเดน

ดร.เท

อดเกย

รต

นายส

รเชษฐ

ผศ. เจ

ตก าจร

นายวชย

นางอรน

ช

นายก

าพล

รอยละ (

%)

1 การเคหะแหงชาต - - - - - - 0 2 บรษท กรงเทพธนาคม

จ ากด 100 100 100 100 100 100 100

ประเดนท 2 แนวทางของภาครฐเพอสนบสนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ ไดผลสรป

ดงน ความเหนสวนใหญใหความส าคญอนดบ 1 เหนวาควรมหนวยงานทท าหนาทประสานการลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน โดยท าหนาทเปนคนกลางซงจะตองเปนทยอมรบจากทกฝาย และควรก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม เพอเปนการชน าการพฒนาซงมลกษณะเปนกฎหมายรบรอง หนวยงานภาครฐและภาคเอกชนสามารถน าแผนงานโครงการน าไปพฒนาตามแผนผงเมองรวมทวางไว รองลงมาเหนดวยกบการใหโบนสกบนกลงทนทเขามาด าเนนโครงการ เพอเปนการกระตนใหภาคเอกชนสนใจทจะเขามารวมลงทนตามโครงการทภาครฐไดวางไว สวนความเหนทตองการใหภาครฐสนบสนนนอยทสดคอเรองการเพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR) เพราะเหนวาเปนการไปแกกฎหมายไมสรางความเปนธรรมใหกบนกลงทนบรเวณอน อกทงยงเปนการใชเวลาทนานกวาทภาครฐจะพจารณาอนมตการด าเนนโครงการ

94

ตารางท 18 แสดงการวเคราะหแนวทางของภาครฐสนบสนนโครงการพฒนาพนทเฉพาะ

ท ประเดน

ดร.เท

อดเกย

รต

นายส

รเชษฐ

ผศ. เจ

ตก าจร

นายวชย

นางอรน

ช

นายก

าพล

รอยละ (

%)

1 เพมคาอตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน(FAR)

5 - - - - - 1

2 น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ ภาษ เชน ภาษโรงเรอน ภาษปาย BOI

10 10 10 15 20 20 14

3 พฒนาระบบสาธารณปโภค – สาธารณปการ

10 10 15 10 5 5 9

4 ดแลระบบFacility ภายในพนทโครงการ เชน ระบบดบเพลง กลองวงจรปด ลานกจกรรม อปกรณสาธารณะ

5 10 - 5 5 5 5

5 การรวมแปลงทดน เชน เชาทดน เวนคนทดน เปนตน

10 10 - 15 15 15 11

6 สงเสรมเงนกดอกเบยต า และระยะยาว 10 10 10 10 15 15 12

7 ผประสานการลงทนระหวาง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

15 15 20 15 15 15 16

8 บรรจในแผนพฒนาพนทเฉพาะ กรงเทพมหานคร

15 10 20 10 10 10 13

9 ก าหนดโครงการพฒนาพนทเฉพาะไวในผงเมองรวม

15 15 15 20 15 15 16

10 สงเสรมโครงการพฒนาพนทเฉพาะ 5 10 10 - - - 4

รวม 100

95

ประเดนท 3 การสมภาษณกจกรรมทเหมาะสมกบสภาพพนทวจย ไดผลสรปดงน ความเหนสวนใหญกจกรรม อนดบ 1 ควรจะตองประกอบดวย ศนยวฒนธรรมแสดง

การทองเทยวทางน าโดยมการแสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค เพอใหนกทองเทยวทงชาวไทย และชาวตางชาตไดเขาใจถงขนบธรรมเนยมประเพณ การแตงกาย แสดงอาหารทมชอเสยงของแตละภาค กจกรรมอนดบ 2 ควรม โรงแรม ระดบ 5 ดาว เนองจากพนทวจยอยในแหลงทพกของนกทองเทยวชาวตางชาต และมบรเวณรมแมน าเจาพระยาสรางววทวทศนทสวยงามสามารถทจะสรางบรรยากาศในยามค าคนใหกบนกทองเทยวไดชนชมในยามค าคน กจกรรม อนดบ 3 ควรมพนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว เพอใหประชาชนทวไปสามารถเขาไปพกผอน จดงานกจกรรม หรอ ลานออกก าลงกาย เพอสงเรมคณภาพชวตใหกบประชาชนทวไป

ความเหนสวนใหญทไมเหนดวยคอการจดสรางพพธภณฑเรอ และศนยนทรรศการสมมนา เนองจากใชพนทเปนจ านวนมาก อกทงถนนเจรญกรงมขนาดเลกรถบสโดยสารขนาดใหญเขาออกไมสะดวก อกทงเปนธรกจการลงทนทคนทนชาไมคมคากบการลงทน ในสวนการลงทนทางหางสรรพสนคา ขนาดใหญนนไดใหความเหนวาพนทวจยเปนบรเวณปลายสดของถนนและมแมน าเจาพระยาเปนตวกลนระหวางฝงพระนคร กบฝงธนบร จงไมเหมาะทจะสรางหางสรรพสนคาเนองจากการเดนทางของประชาชนสวนใหญจะใชทางรถยนต และรถไฟฟา อกท งท าเลทเหมาะสมในการสรางหางสรรพสนคาควรทจะเดนทางไปมาไดหลายทศทางอยางเชน ท าเลหางมาบญครอง หางเซนทรลเวลด หางสยามพารากอน เปนตน

ตารางท 19 แสดงการวเคราะหกจกรรมทเหมาะสมกบสภาพพนทวจย

ท ประเดน

ดร.เท

อดเกย

รต

นายส

รเชษฐ

ผศ. เจ

ตก าจร

นายวชย

นางอรน

ช

นายก

าพล

รอยละ (

%)

1 ศนยวฒนธรรมแสดงการทองเทยวทางน าแสดงการจ าลองชวตตลาดน า 4 ภาค

10 10 10 25 25 25 18

2 พพธภณฑเรอ - - - - - - 0

3 ศนยนทรรศการและสมมนา - - - - - - 0

4 พนทลานกจกรรม พนทโลง พนทสเขยว

20 15 15 15 15 15 16

96

5 พนททางเดนรมแมน าเจาพระยา 10 10 15 10 10 10 11

6 หางสรรพสนคา ขนาดใหญ 5 - - - - - 1

7 รานคายอย (shopping street) 10 15 10 15 15 15 13

8 โรงแรมระดบ 5 ดาว 15 20 20 15 15 15 17

9 อาคารส านกงาน 15 15 15 10 10 10 13 10 อพารทเมนทใหเชา (Serviced

Apartment) 15 15 15 10 10 10 13

รวม 100

ขนตอนท 2 การใหผเชยวชาญยนยนค าตอบทไดจากการสมภาษณ ตามหลกเทคนคการวจยแบบเดลฟาย

เปนเทคนคการเกบรวบรวมขอมลโดยอาศยขอคดเหนทสอดคลองกนของผเชยวชาญจากทงภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน เกยวกบความรวมมอพฒนาทดนขนาดใหญในอนาคตโดยอาศยวธการสอสารระหวางกลมผเชยวชาญชวยใหผเชยวชาญแตละคนไดรบขาวสาร แลกเปลยนความคดเหนระหวางกนโดยไมมการเผชญหนาโดยตรง โดยการสอบถามครงท 1 ไดน าประเดนทง 3 ไปสอบถาม แลวน ากลบมาสรปหาแนวนอมโดยการเทยบสดสวนเปนรอยละของการแสดงความคดเหนภาพรวมทงหมด แลวน าผลทไดกลบไปใหผเชยวชาญเปนครงท 2 เพอพจารณาผลค าตอบและยนยนหรอตองการเปลยนแปลงค าตอบในแตละประเดน เพอน าผลลพธจากครงท 2 มาเปนค าตอบของงานวจยไดผลสรปดงน คอ

ประเดนท 1 หนวยงานทเหมาะทจะเขามาผลกดนโครงการควรเปนหนวยงานไหน ระหวาง การเคหะแหงชาต กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด ความเหนสวนใหญยงคงยนยนวา บรษทกรงเทพธนาคม จ ากด เหมาะสมทสดทจะเขามาเปนตวแทนของภาครฐเนองจากกรงเทพธนาคมเปนหนวยงานทเกดขนจากการบรหารงานของกรงเทพมหานครเพอชวยในการด าเนนในกจการของภาครฐในกรณทมความเรงดวน หรอการลดขนตอนการพจารณาอนมตในโครงการพฒนาพนทเฉพาะ ซงปจจบนกรงเทพธนาคมไดด าเนนโครงการเฉพาะระบบขนสงมวลชน และการรกษาสงแวดลอม ดงนนกรงเทพธนาคมควรทหนวยงานดานการพฒนาเมองเพมขน เนองจากจะเปนการสงเสรมการลงทน เศรษฐกจ การ

97

ทองเทยว ใหกบกรงเทพมหานคร โดยสามารถน าเอาพนทวจยเปนงานเรมแรกของการพฒนาในรปแบบอสงหารมทรพยเพอใชเปนการพฒนาพนทแปลงอนๆตอไปในอนาคต ประเดนท 2 ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการพนทวจยดานใดบาง ความเหนสวนใหญยงคงยนยนใหมหนวยงานทคอยประสานเพอใหเกดความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน เพอใหเกดการพฒนาไปในทศทางเดยวกนเพราะคดวาเปนการด าเนนโครงการทงายกวา อกทงยงมเปอรเซนตในการขาดทนนองกวาการพฒนาไปเพยงคนเดยว แตในการด าเนนโครงการจะตองสรางความเปนธรรมใหกบทกภาคสวน ภาครฐจ าเปนทจะตองสรางความมนใจใหกบผลงทนภาคเอกชน โดยการด าเนนโครงการเรงรดโครงการใหส าเรจตามแผนทวางไวโดยเฉพาะโครงการทมผลตอบแทนนอย ประเดนท 3 กจกรรมทเหมาะสมกบพนทวจยควรประกอบดวย กจกรรมอะไรบาง แนวทางการพฒนาพนทโครงการแบงออกเปน 2 รปแบบ รปแบบท 1แบบผสมผสานในดานกจกรรม การใชประโยชนในพนทโครงการเพอใหเกดความนาสนใจตอผเขามาใชสอยใหเกดความมชวตชวา กจกรรมทเสนอ ไดแก ประการแรก กจกรรมเชงพาณชย ประกอบดวยการพฒนาอสงหารมทรพยทคนทนงายและหาก าไรจากการประกอบกจการ ลงทนกอสราง โรงแรม ศนยบรการนกทองเทยวทางน า รานคายอย ศนยบรการเดนเรอ อาคารชดทพกอาศย และอาคารส านกงาน ประการสอง กจการบรการสาธารณะแบบเปดเปนการลงทนจดใหมทเปดโลงสาธารณะขนาดเลก เพอการพกผอนรมแมน า ลานกจกรรมของชมชน กจกรรมขนาดใหญมงใหยานมความส าคญ เหมาะสมกบศกยภาพของพนทเปนกจกรรมดานการลงทนศนยการประชมและนทรรศการระดบนานาชาต เพอผลกดนใหกรงเทพมหานครมภาพลกษณในดานการจดประชมสมมนา และงานแสดงสนคา ของภาครฐ และภาคเอกชน ท งภายในประเทศและตางประเทศ การน าโครงการไปสการปฏบต

มาตรการสนบสนนจากภาครฐ เมอโครงการพฒนาเปนประโยชนตอสาธารณะ และเศรษฐกจการจางงานของเมอง มประโยชนตอสาธารณชนอยางกวางขวาง ภาครฐควรใหการสนบสนน เชน มาตรการ Bonus แกผเขามาลงทน ,ลดหยอนภาษลงเรอน , ภาษบ ารงทองท เปนตน

มาตรการผลกดนโครงการ ภาครฐใหการสนบสนนอยางจรงจง โดยวธการเชญชวนภาคเอกชนใหเขารวมลงทน โดยกรงเทพมหานคร ผานหนวยงานบรษท กรงเทพธนาคม จ ากด

98

ภาพท 34 การพฒนารปแบบท 1โดยวธรวมลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

ภาพท 35 การพฒนารปแบบท 1โดยวธรวมลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

รปแบบท 2 การพฒนาแบบปกตทวไปหมายถง การพฒนาทผลงทนหวงผลตอบแทนสงสด ใชระยะเวลาในการคนทนเรว ลกษณะองคประกอบของโครงการเปนไปตามกฎหมายควบคมอาคาร และกฎหมายใชบงคบตามผงเมองรวมกรงเทพมหานคร เมอภาคเอกชนไดรบการ

99

อนญาตกอสรางไปแลว กรงเทพมหานครไมเขาไปสนบสนนใชเพยงมาตรการควบคมเปนหลกลกษณะองคประกอบของโครงการไมเออตอสาธารณะชนจะเขาไปใชประโยชนอาจถกกดกนเปนพนทสวนบคคลได อกทงเจาของโครงการผลงทนไมไดค านงถงนโยบายการพฒนาของภาครฐกจกรรมทเสนอ ไดแก

ประการแรก กจกรรมเชงพาณชย เชน อาคารส านกงาน คอนโดมเนยม Serviced Apartment

ประการสอง กจกรรมบรการสาธารณะ แบบปดใหบรการเฉพาะบคคลทเกยวของกบภายในพนทโครงการเพยงเทานน

การน าโครงการไปสการปฏบต นกลงทนกวานซอทดนบรเวณโดยรอบ ออกแบบอาคารเพอใหไดรบผลก าไรสงสด และใชระยะเวลาคนทนโดยเรว

ภาพท 36 การพฒนารปแบบท 2โดยวธการลงทนเพอหวงผลคนทนโดยเรว และก าไรสงสด

100

ภาพท 37 การพฒนารปแบบท 2โดยวธการลงทนเพอหวงผลคนทนโดยเรว และก าไรสงสด

ความเหนสวนใหญเลอกการพฒนารปแบบ ท 1 โดยคดวาโครงการพฒนาทดนอกจากจะกอใหเกดผลก าไรตอผลงทนแลว ควรทจะเปนประโยชนตอสาธารณชนสวนรวมและประชาชนโดยรอบดวย ซงการพฒนารปแบบท 1 สามารถทจะสรางบรรยากาศการลงทน สงเสรมสงแวดลอม และสงเสรมคณภาพชวต ไดมากกวาการลงทนรปแบบท 2 แตจ าเปนทจะตองไปศกษาความเปนไปไดเรองระยะถอยรน บรเวณรมแมน า และถนนสาธารณะ และขอจ ากดทางดานกฎหมายตางๆเพอใหสามารถพฒนาไดจรง สรป

ในบทท 5 เปนการสอบถามถงความคดเหนของผเชยวชาญในแตละภาคสวน เพอใชเปนแนวทางการบรหารโครงการพฒนาพนทเฉพาะของภาครฐบาล ใหสามารถน าไปใชพฒนาพนทอนทมลกษณะการบรหารงานทใกลเคยงกนโดยแบงขนตอนการสมภาษณออกเปน 2 ขนตอน ดงนขนตอนท 1 เปนการรวบรวมความคดเหนของผเชยวชาญทตองการทราบแบงออกเปน 3 ประเดน คอ 1.หนวยงานทเหมาะทจะเขามาผลกดนโครงการควรเปนหนวยงานไหน ระหวาง การเคหะแหงชาต กบ บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด 2.ภาครฐควรใหการสนบสนนโครงการพนทวจยดานใดบาง และ 3.กจกรรมทเหมาะสมกบพนทวจยควรประกอบดวย กจกรรมอะไรบาง เมอท าการ

101

สมภาษณเสรจแลวผวจยท าการสรปในประเดนตางๆ แลวน ากบไปสมภาษณ ขนตอนท 2 เพอตองการใหผเชยวชายยนยนในค าตอบทไดตอบมาแลวในครงท 1 โดยจดท าภาพสามมต 2 รปแบบ เพอใชสอสารใหมความเขาใจตรงกนกบผเชยวชาญ ดงน

รปแบบท 1วธรวมลงทนระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน รปแบบท 2วธการลงทนเพอหวงผลคนทนไว และก าไรสงสด พบวาความเหนสวนใหญตองการใหบรษท กรงเทพธนาคม จ ากด เปนหนวยงานกลาง

เขามาด าเนนโครงการผลกดนโครงการทเปนประโยชนตอสาธารณะ และเชญชวนใหภาคเอกชนเขามารวมลงทน โดยท าหนาทประสานงานใหเกดความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ใหเขาใจถงผลลพธทตามมาหลงจากความมอในการลงทน ซงกจกรรมสวนใหญทตองการใหเกดขนในบรเวณพนทองคการสะพานปลา ควรทจะประกอบไปดวยกจกรรมการลงทนขนาดใหญและเปนพนทเปดโลงใหประชาชนทวไปสามารถเขาไปใชพนทไดอยางสะดวกตามรปแบบท 1 โดยกจกรรมทควรจะเกดขน เชน อพารทเมนทใหเชา รานคาShopping Mall สวนสาธารณะ รานคาแสดงว ถ ชวตรมน าท ง 4 ภาค ลานกจกรรมรมน า เ ปนตน

ส าหรบในบทตอไปจะเปนการอภปรายผลทไดจากการวจย และขอเสนอแนะทเกดขน เพอหาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

102

บทท 6

บทสรปการวเคราะห อภปรายผล และขอเสนอแนะ การวจยหาความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน กรณศกษาพนท

บรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร ในบทนจะเปนการสรปผลการด าเนนงานวจยตงแตบทท 1 มาจนถงบทท 5 เพอตองการใหผอานเขาใจถงการวจยไดอยางรวดเรว ซงประกอบดวย สรปผลการวเคราะห สาระส าคญทคนพบจากการวจย การอภปรายผลทไดจากการวจย ขอเสนอแนะดานการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม และสรปผล

1.สรปผลการวเคราะห

จากการสมภาษณกลมผเชยวชาญบทท 5 สรปวา บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด เหมาะสมทจะเขามาด าเนนการพฒนาพนทโครงการมากกวาการเคหะแหงชาต เนองจาก บจก.กรงเทพธนาคมอยภายใตการก ากบดแลของกรงเทพมหานคร ซงมหนาทโดยตรงตอการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานของเมองอยแลว ดงนน บจก.กรงเทพธนาคม สามารถท าหนาทแทนไดเลยและยงสามารถเขารวมลงทนอยางเชนบรษทเอกชนเพอหาผลก าไรจากการลงทน เพยงแตเพมบทบาทหนาทจากเดมทมอยใหมหนวยงานดานการพฒนาเมอง และเปดรบบคคลากรทมาความรและเขาใจในดานการลงทนพฒนาเมองกสามารถเปนเครองมอตอบสนองนโยบายของภาครฐโดยน าพนทบรเวณองคการสะพานปลามาเปนกรณศกษา โดยน าเครองมอทางดานภาษมาชวยสรางแรงจงใจ เชน การลดหยอนภาษเงนไดนตบคคล ลดหยอนภาษน าเขา หรอนโยบายการลงเสรมธรกจการคาการลงทนตามนโยบายของภาครฐ BOI ฯลฯ การสนบสนนทางดานการเงนการลงทน เชน ภาครฐใหสนเชอดอกเบยต าแกนกลงทนทเขารวมโครงการ ฯลฯ มาตรการทางผงเมอง เชน น ามาตรการใหรางวล Bonus โดยการเพมคาพนทใชสอยอาคารตอพนทดน F.A.R. หรอ น านโยบายเวนคนทดนเพอด าเนนการตามนโยบายของภาครฐมาบงคบใชอยางจรงจง ซงควรน าพนทวจยมาเรมเปนโครงการตวอยางของการพฒนาเมองโดย บจก.กรงเทพธนาคม เนองจากทดนมศกยภาพสามารถลงทนประกอบธรกจขนาดใหญ อกทงยงมลกษณะทดนแปลงใหญและมผถอครองกรรมสทธทดนเพยงรายเดยวงายตอการเจรจา เสนอโครงการตามแผนงานของภาครฐและวตถประสงคการพฒนาไดอยางเปนผลส าเรจตามทตงไว

103

แผนภมท 3 ขนตอนการจดท าโครงการพฒนาพนทเฉพาะ

ขนตอนการจดท าโครงการพฒนาพนทเฉพาะ ขนตอนการท างานของ บจก.กรงเทพธนาคม ตงแตเรมตนตามนโยบายของภาครฐ

กรงเทพมหานคร หรอเสนอแผนการพฒนากลบไปใหอนมตโครงการ ประกอบดวยขนตอน ดงน ขนตอนท 1 ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร ท าการออกแบบพนทพฒนาเฉพาะ ขนตอนท 2 สงมอบให บจก.กรงเทพธนาคม รบไปด าเนนการตามท สนง.ผงเมองได

ออกแบบ ขนตอนท 3 บจก.กรงเทพธนาคม จดกรรมสทธทดน เชน เชาทดน ซอทดน เวนคน

เฉพาะระบบสาธารณปโภค และเจาของทดนเขารวมเปนหนสวนโครงการ ขนตอนท 4 บจก.กรงเทพธนาคม ด าเนนการพฒนาพนทโครงการ โดยวธด าเนนการ

เองเปรยบเสมอนเปนบรษทนกพฒนาอสงหารมทรพย หรอ ด าเนนการพฒนาโดยองคกร รวมกบภาคเอกชน หรอ ด าเนนการในฐานะผประสาน สนบสนน สงเสรมโครงการ ใหบรรลตามวตถประสงค

หรอ

บจก.กรงเทพธนาคม

จดกรรมสทธทดน เชน เชาทดน ซอทดน เวนคนเฉพาะระบบสาธารณปโภค และเจาของทดนเขารวมเปนหนสวนโครงการ

ด าเนนการพฒนาโดยองคกรทงโครงการ

ด าเนนการพฒนาโดยองคกร รวมกบภาคเอกชน

ส านกผงเมองกรงเทพมหานคร

จดท า Project Plan

ผประสานผลกดนใหเกดโครงการ

หรอ หรอ

104

2. สรปสงทคนพบจากการวจย ขอคนพบทส าคญจากรายงานการวจยทผวจยไดด าเนนการมา ประกอบดวยประเดน

เหลานคอ 1.พนทดนแปลงใหญและเปนเจาของรายเดยว สามารถสรางแรงจงใจใหภาคเอกชน

เขามาลงทนมากกวาทดนขนาดเลกทมนอยหลายแปลง เนองจากมเจาของถอครอบครองกรรมสทธทดนเปนจ านวนมาก

2.พนทดนแปลงใหญทมลกษณะตดแมน า ระบบคมนาคมสามารถเดนทางเขาถงไดสะดวก ถอไดวาเปนทดนทมศกยภาพสง โดยมากแลวเจาของทดนและนกลงทนภาคเอกชน มแนวโนมการพฒนาในเชงธรกจ ซงอาจจะท าใหการจดท าพนทสาธารณะของเมองมนอยลงหรอไมมเลย

3.โครงการพฒนาพนทเฉพาะ ทมประโยชนตอสาธารณะและตอเมองจ าเปนทจะตองอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชน การพฒนาจงจะประสบผลส าเรจตามวตถประสงคทภาครฐไดก าหนดไว 3. การอภปรายผลทไดจากการวจย

การวจยครงนไดด าเนนการตามวตถประสงคของการวจย จนมาถงขนตอนการอภปรายผลทไดจากการวจย ความเหนในครงนเปนเพยงความเหนของผเชยวชาญเฉพาะกลมทผวจยไดท าการสมภาษณเทานนมไดเปนความเหนสวนใหญจากผเชยวชายทงหมด พบวา ความเหนสวนใหญตรงกบ ทฤษฎ และตวอยางการพฒนาจากตางประเทศทผวจยไดด าเนนการศกษาไวในบทท 2 ในประเดนดงตอไปน

ประเดนท 1 หนวยงานทเหมาะสมท าหนาทดานการพฒนาเมองควรเปนหนวยงานไหน

ผเชยวชาญสวนใหญ เหนวา พนทภายในกรงเทพมหานครควรให บจก.กรงเทพธนาคม ท าหนาทดานการพฒนาเมอง โดยเพมบทบาทจากเดมทท าอยเนองจากการมการบรหารงานเปนนตบคคล สามารถเขารวมลงทนไดอยางบรษทเอกชน อกทงยงเปนหนวยงานภายใตการควบคมโดยกรงเทพมหานคร ซงมหนาทจดใหมการบรการสาธารณะ และโครงสรางพนฐานอยแลว ดงนนโครงการทจะเกดขนโดย บจก.กรงเทพธนาคม กจะมการลงทนเพอหาผลตอบแทนจากโครงการแตจะแฝงดวยประโยชนสาธารณะรวมอยดวย ซงตรงกบทฤษฎเคนสทไดกลาวถงวธการกระตนเศรษฐกจ โดยเปนหนาทของภาครฐดวยการลงทนทางดานโครงสรางพนฐาน และตวอยาง

105

การพฒนาเมอง เชน ประเทศองกฤษ ญปน และสงคโปร ทมองคกรจากภาครฐโดยตรงท าหนาทดานการลงทนพฒนาพนทเฉพาะตามนโยบายของภาครฐ เพอผลกดนโครงการทเปนประโยชนตอเมอง สาธารณะ และการลงทนจากภาคเอกชน ใหเปนไปอยางควบคกน แผนภมท 4 แสดงการบรหารงานดานการพฒนาเมอง

ประเดนท 2 เครองมอของภาครฐทจะน ามาชวยทางดานการพฒนาเมอง ผเชยวชาญสวนใหญ เหนวา อนดบ 1 ควรมหนวยงานทท าหนาทเฉพาะดานการพฒนา

พนทเฉพาะ ท าหนาทผลกดนการลงทนภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน เพอเสนอนโยบายและแนวทางรวมลงทนใหเกดการพฒนาทเปนประโยชนกบทกภาคสวน อนดบท 2 ควรน ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ เชน ลดหยอยภาษเงนไดนตบคคล มาตรการสงเสรมการลงทนพนทเศรษฐกจตามนโยบายของภาครฐ (BOI) ฯลฯ สวนล าดบทไดคะแนนนอยทสดคอ มาตรการเพมคาอตราสวนพนทอาคารตอพนทแปลงทดน F.A.R. เนองจากพนทโครงการมสดสวน F.A.R.เทากบ 6:1 ซงถอวามากพออยแลว แตถาจะน าไปใชกบการพฒนาพนทบรเวณอนกควรทจะน ามาพจารณา แตละพนทเปนแปลงๆไป ตรงกบตวอยางกรรศกษาการพฒนาของตางประเทศ ทกลาววา หนวยงานของภาครฐทท าหนาทดานการพฒนาเมองจะตองมเครองมอทสามารถสรางแรงจงใจใหภาคเอกชนสนใจเขามารวมลงทน

ประเดนท 3 กจกรรมทเหมาะสมจะเกดขนในอนาคตบรเวณพนทวจย ค าตอบสวนใหญ เหนวา กจกรรมทเหมาะสม อนดบ 1 ศนยจดการแสดง

ศลปวฒนธรรม อนดบ 2 โรงแรมทพก ระดบสง อนดบ 3 พนทโลงสาธารณะ พนทวางรมน า และลานแสดงกจกรรมสาธารณะ สวนกจกรรมทมความเหนนอยทสดคอ ศนยจดแสดงพพธภณฑทาง

หนวยงานใหม

กรงเทพมหานคร

บจก.กรงเทพธนาคม

ฝายการพฒนาเมอง ฝายสงแวดลอม ฝายระบบขนสงมวลชน

106

เรอ และ ศนยนทรรศการสมมนา ซงความเหนของผเชยวชาญตรงกบการศกษาขอมลของผวจยในบทท 4 SWOT Analysis ทกลาวถงผลการวเคราะหศกยภาพของพนท เนองจากมขอไดเปรยบดวยมพนทตดรมแมน า ท าใหมววทวทศนทเปดโลง มระบบคมนาคมรองรบหลายรปแบบ มระบบสาธารณปโภค สาธารณปการทด เหมาะทจะพฒนาในเชงธรกจขนาดใหญ แตมประเดนทโตแยงเกยวกบความไมเหมาะสมทจะสรางศนยจดนทรรศการและการประชมสมมนาทไดคาคะแนน นอยสด ผวจยเหนวา เนองจากภาครฐบาลมนโยบายสงเสรมการลงทนโครงการ MICE เพอเปนศนยกลางจดการประชมในกลมภมภาคอาเซยน หรอหนวยงานภาคเอกชน จะสามารถดงดดใหผคนเดนทางเขาพนทเปนจ านวนมาก ประกอบไปดวยกจกรรมประเภท ศนยประชมสมมนาขนาดใหญ พนทจดงานเลยงและการแสดง พนทจ าหนายสนคาใหกบนกเทยว และพนทเปดโลงสาธารณะ โครงการดงกลาวจะกอใหเกดมลคาทางเศรษฐกจ การจางแรงงาน และภาพลกษณ ชอเสยงใหกบกรงเทพมหานคร 4. ขอเสนอแนะทางดานพนท และการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม

1.ดานการรวมลงทนบรเวณพนทองคการสะพานปลา การพฒนาพนทโครงการทกรงเทพมหานครจะตองจดท าผงพฒนาพนทเฉพาะ Project

Plan ประกอบดวย วตถประสงค รปแบบทางกายภาพของพนท กจกรรมของโครงการ และวธการลงทน เพอน าไปเสนอตอภาคเอกชนเพอจดการประมลราคาเสนอผลประโยชนเพอเขามาด าเนนการลงทน ซงหากมกจกรรมใดในบรเวณโครงการไมมผสนใจเขาด าเนนงาน บจก.กรงเทพธนาคม อาจจะตองเขาไปด าเนนโครงการไดโดยทนทเพอใหโครงการบรรลตามวตถประสงคทวางไวไดอยางสมบรณ

2.ดานการวางแผนชมชนเมองและสภาพแวดลอม 1.กรงเทพมหานครควรก าหนดนโยบายการพฒนาพนทเฉพาะในพนททมศกยภาพสงหรอพนทเสอมโทรมไวในผงเมองรวมทก าลงปรบปรงใหม โดยก าหนดพนทบรเวณองคการสะพานปลาไวในโครงการพฒนาพนทเฉพาะรวมกบพนทอนๆทมความส าคญเชนเดยวกน 2.เมอสามารถก าหนดนโยบายการพฒนาพนทเฉพาะบรเวณองคการสะพานปลาแลว เมอบรษทกรงเทพธนาคม มความพรอมกอาจจะด าเนนการจดท าผงพฒนาพนทเฉพาะ(Project Plan)ทมรายละเอยดทางดานกายภาพ และการน าผงไปปฏบตใหเปนรปธรรมไดในอนาคต 3.การวางผงออกแบบพนทบรเวณองคการสะพานปลานอกเหนอจากการออกแบบก าหนดศกยภาพของพนทแลว กทม.สามารถพฒนากจกรรมประเภท MICE (Meetings, Incentives,

107

Conferences, and Exhibitions)ซงเปนนโยบายของภาครฐโดยส านกงานสงเสรมการประชมและนนทนาการ(องคการมหาชน)รวมในการวางผงได 5. สรป กรงเทพมหานครควรจดตงหนวยงานท าหนาทเฉพาะดานการพฒนาเมอง ความเหนสวนใหญเหนวา บจก.กรงเทพธนาคม เหมาะสมทจะท าหนาททางดานน และควรจะตองน าเครองมอทภาครฐมอยน ามาชวยสนบสนนสงเสรมใหภาคเอกชนสนใจเขารวมลงทนตามนโยบายของภาครฐทไดก าหนดไว ซงความเหนดงกลาวตรงตามทฤษฎ หลกการตวอยางการพฒนาเมองจากตางประเทศ อกทงผวจยยงไดสอบถามถงกจกรรมทเหมาะสมบรเวณพนทองคการสะพานปลา พบวาพนทดงกลาวมศกยภาพควรยกระดบการใชประโยชนทดนเปนแบบผสมผสาน (Mixed Uses) โดยกจกรรมทเหมาะสมประกอบดวย โรงแรมระดบสง ศนยประชมการแสดงและสมมนา อาคารส านกงาน รานจ าหนายสนคาใหนกทองเทยวชาวตางชาต พนทโลงและนนทนาการ เปนตน ตอไปในบทท 7 จะเปนการกลาวถงผลสรป ขอเสนอแนะ ขอบกรองของการวจย

111

บทท 7

บทสรปการวเคราะห อภปรายผล และขอเสนอแนะ

การศกษาวจยเกยวกบแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดนในการพฒนาทดนแปลงใหญ กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร จากบทท 1 ถง บทท 6 ไดด าเนนการตามขนตอนและกระบวนการวจยทไดออกแบบแลวนน ซงผลทไดจากการสมภาษณนกวชาการเพอน ามาสรปผลเปนแนวทางการพฒนาพนทโครงการวจย ส าหรบบทท 7 จะกลาวถงผลสรปในสวนทเปนสาระส าคญของการวจยและสงทคนพบ ขอบกพรองในการวจย และขอเสนอแนะในการวจยขนตอไป 1. สรปสาระส าคญของโครงการวจย กรงเทพมหานครเปนศนยกลางธรกจการคาการลงทนของประเทศ จ าเปนทจะตองมการวางแผนก าหนดทศทางการพฒนา โดยเฉพาะพนททมศกยภาพทมอยอยางไมมากถาหากปลอยใหมการพฒนาไปอยางไมมทศทางแลวจะสงผลเสยตอเมอง และสาธารณะชนโดยรวม ดงนน การพฒนาพนทเฉพาะควรไดรบความรวมมอระหวางภาครฐ และภาคเอกชน ดวยเหตผลดงน คอ ทดนทมศกยภาพสามารถสงเสรมการพฒนาทงภาครฐ และภาคเอกชน พนทรมน าควรมการจดท าผงพฒนาพนทเฉพาะ(Project Plan) เพอวางแผนพฒนาและชน าโครงการ เปนตน ดงนน เพอหาวธการทเหมาะสมตอการพฒนาเมองทตอบสนองตอนโยบายของภาครฐและผลตอบแทนของนกลงทนภาคเอกชน จงไดด าเนนการวจยเรอง “แนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ กบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญโดยใชบรเวณพนทองคการสะพานปลากรงเทพมหานครเปนกรณศกษา โดยมวตถประสงคของการวจยคอ เพอเสนอประเภทกจกรรมทเหมาะสมกบพนทโครงการ เพอเสนอเครองมอของภาครฐทใชในการสนบสนนกบนกลงทนภาคเอกชน และเพอเสนอแนะหนวยงานทเหมาะสมเขามาท าหนาทดานการพฒนาเมอง โดยมขอบเขตทางดานพนทเฉพาะบรเวณองคการสะพานปลาและบรเวณโดยรอบทมความตอเนอง และขอบเขตดานเนอหาจะศกษาเฉพาะ ทฤษฎแนวความคด ขอกฎหมาย และตวอยางการพฒนาเมองจากตางประเทศ ซงมขนตอนการด าเนนงานวจย ดงน ศกษาทฤษฎและแนวความคดทเกยวของ ศกษาลกษณะทางกายภาพเศรษฐกจ สงคม และสงแวดลอม เสนอแนวทางการพฒนา 2 แนวทาง สมภาษณผเชยวชาญครงท 1 สรปความคดเหนของผเชยวชาญดานประเภทกจกรรม รปแบบการพฒนา และการบรหารโครงการ

112

จดท าภาพ 3 มตจ านวน 2 รปแบบ สมภาษณครงท 2 ประเดนหนวยงานทเหมาะสมในการเขาไปด าเนนการพฒนา สรปผลแนวทางลงทนในอนาคต ฯลฯ โดยมวธการเกบรวบรวมขอมลดงน คอ การส ารวจสภาพพนททางดานกายภาพ การส ารวจเอกสาร และการสมภาษณผเชยวชาญโดยใชแบบสมภาษณเปนเครองมอตามเทคนควธเดลฟาย สวนการวเคราะหขอมลไดน าสถตเชงพรรณนาท าการวเคราะหขอมลเชงพนท และแนวความคดของผเชยวชาญ ผลการวเคราะหขอมลเชงพนทไดผลสรป ดงน พนทบรเวณองคการสะพานปลามลกษณะเปนพนทเฉพาะประกอบดวย พนทรมน า ระบบคมนาคมเขาถงสะดวก ท าเลทต งอยภายในแหลงเศรษฐกจทมการแขงขนสง ฯลฯ การถอครอบครองกรรมสทธทดนมส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยเปนผครอบครองแปลงใหญรายเดยว ผลการวเคราะหความเหนของผเ ชยวชาญ จ านวน 3 กลม ประกอบดวย กลมนกวชาการดานผงเมอง กลมนกออกแบบลงทนภาคเอกชน และกลมผแทนเจาของทดนส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย จ านวน 6 ทาน ไดผลสรป ดงน ความเหนสวนใหญทมตอหนวยงานทเหมาะสมท าหนาทดานการพฒนาเมอง เหนวา บรษท กรงเทพธนาคม จ ากด เหมาะสมทสดเนองจากเปนหนวยงานทมลกษณะกงเอกชน แตมการบรหารงานโดยกรงเทพมหานครสามารถทจะเพมบทบาทหนาทจากเดมใหมหนาทดานการพฒนาเมองเขาไปดวย ความเหนดานเครองมอของภาครฐทควรน ามาสนบสนนใหเกดการรวมลงทนกบภาคเอกชน เหนวา ตองการใหหนวยงานดานการพฒนาเมองท าหนาทประสานสรางความเขาใจใหนกลงทนทราบถงนโยบายการสงเสรมการพฒนาพนทเฉพาะของภาครฐ โดยมการจดท าแผนผงพฒนาพนทเฉพาะ(Project Plan) และควรน ามาตรการสรางแรงจงใจดานการลงทน(Bonus)เสนอตอภาคเอกชนทเขารวมโครงการ เชน จดท าผงพฒนาพนทเฉพาะก าหนดไวในผงเมองรวมกรงเทพมหานคร มาตรการรวบแปลงและเวนคนทดน มาตรการลดหยอนภาษระยะยาว มาตรการสงเสรมการลงทนBOI มาตรการเพมคาอตราสวนระหวางพนทอาคารรวมตอพนทดน F.A.R. ฯลฯ ความเหนตอกจกรรมทเหมาะสมบรเวณพนทองคการสะพานปลา เหนวา กจกรรมทเหมาะสมควรจะเปนการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed Used) ประกอบดวย พนทลานกจกรรมสาธารณะ โรงแรม อาคารเชาพกอาศย ศนยประชมแสดงนทรรศการ รานคาขนาดยอย เปนตน ดงนน เพอประกอบท าความเขาใจผวจยจงไดจดท ารปภาพ 3 มต พรอมเสนอรปแบบกจกรรมออกเปน 2 รปแบบ ประกอบดวย รปแบบท 1 เปนการพฒนาโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ และเอกชน รปแบบท 2 เปนการพฒนาโดยภาคเอกชน ความเหนทงหมดเลอกรปแบบท 1 เปนการพฒนาโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ

113

และเอกชน เนองจากอยากเหนโครงการทตอบสนองตอสงคม เมอง สาธารณะสวนรวม และสามารถหาผลก าไรจากการลงทน

ภาพท 38 แสดงกจกรรมทเหมาะสมกบการพฒนาบรเวณพนทโครงการ

114

ดงนนการพฒนาเมองโดยแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน สามารถเปนเครองมอของทางภาครฐเพอใชเปนการกระตน เศรษฐกจ สงคม สงแวดลอม และยกระดบคณภาพชวตของเมองไดอกวธหนง 2. ขอบกพรองในการวจย เนองจากการวจยโครงการนผวจยไมสามารถก าหนดขนาดของกลมประชากรทงทเปนนกผงเมอง และนกออกแบบลงทนดานอสงหารมทรพยไดอยางชดเจนเนองจากฐานขอมลในการสบคนตามทไดกลาวมาแลวในบทท 3 ดงนนผลการวจยโดยการสมภาษณกลมตวอยางจงเปนเพยงความเหนของกลมตวอยางทผวจยไดท าการสมภาษณเพยงเทานน จงยงไมเปนความเหนของประชากรทงหมดไดอยางสมบรณ

3. สรปขอเสนอแนะส าหรบการวจยขนตอไป

ส าหรบผทสนใจในเรองนในอนาคตไมวาจะเปนนกวชาการหรอนกศกษาผวจ ยเสนอแนะวา ควรใหความส าคญกบประเดนเหลาน คอ

1.ควรมการสบคนจ านวนประชากรในการวจยทงหมดทงทเปนนกวชาการทางดานผงเมองและนกออกแบบการลงทน เพอทจะไดก าหนดขนาดของกลมตวอยางทอาจจะมจ านวนมากกวาการวจยครงน เพอทผลสรปของกลมตวอยางการวจยจะสามารถเปนตวแทนของกลมประชากรทงหมดไดอยางสมบรณ

2.ผจะวจยตอไปควรจะวจยในประเดนทตอเนองจากการวจยในประเดนเรองการบรหารองคกรภายในทเหมาะสมกบบรษทของกรงเทพมหานครได และอาจจะวจยเพอคนหาองคกรอนๆทสามารถปรบเปลยนบทบาทมาเปนองคกรเพอน ามาพฒนาเมองนอกเหนอจากทไดกลาวถง “บรษทกรงเทพธนาคม จ ากด” และ “การเคหะแหงชาต”ไวในรายงานฉบบน

การคนควาอสระเรองการศกษาแนวทางความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชนและเจาของทดน ในการพฒนาท ดนแปลงใหญ : กรณศกษาบรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร นเปนการศกษาในรายวชาสดทายของหลกสตรการวางแผนชมชนและสภาพแวดลอมมหาบณฑต ผ วจ ยไดด าเนนการตามระเบยบวธวจย และส าเรจลลวงตามวตถประสงคทก าหนดไว จนกระทงงานวจยครงนสามารถสรปผลทไดจากการวเคราะห พรอมทง

115

เสนอแนะการศกษาทเปนประโยชนตอการพฒนาพนท และขอเสนอแนะขนตอไป เพอหาการพฒนาทสามารถน าไปปฏบตไดจรงตอการพฒนาเมองทเหมาะสมกบประเทศไทยเพอใหเกดประสทธภาพทดยงขนตอไป

115

บรรณานกรม กองผงเมองและโครงการฝายโครงการเมองใหมการเคหะแหงชาต. แนวทางการจดท าเมองใหมและ เมองชน าการพฒนาของการเคหะแหงชาต. กรงเทพฯ : การเคหะแหงชาต, 2534. กองผงเมองและสงแวดลอมฝายโครงการเมองใหม. การพฒนาเมองใหมในประเทศญปน. กรงเทพฯ : ส านกผงเมอง, 2540. การเคหะแหงชาต. การพฒนาเมองใหมกลยทธความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน.

กรงเทพฯ : การเคหะแหงชาต, 2537. การบรหารจดการทรพยสนสวนพระมหากษตรย [ออนไลน], เขาถงเมอ 31 มนาคม 2551. เขาถงไดจาก http://www.crownproperty.or.th ก าธร กลชล. การออกแบบชมชนเมองคออะไร – การตดตามหาค าตอบในรอบ 40 ป. กรงเทพฯ :

โรงพมพมหาวทยาลยศลปากร, 2545. ปกรณ นลประพนธ. องคกรพฒนาเมองของตางประเทศ: กรณเมองซดนย.[ออนไลน], เขาถงเมอ 22

มนาคม 2547. เขาถงไดจาก www.lawreform.go.th วมล ชาตะมนา , มยร บญยะรตน. การรบประกนหนของรฐบาลและความเสยงทางการคลง กองทนการเงนระหวางประเทศ กรงเทพฯ : กลมงานบรหารความเสยงดานการคลง,2536. ส านกงานบรหารหนสาธารณะ (สบน.).รายงานการศกษาดงานโครงการ Project Finance for Public

Private Partnerships (PPPs) ณ กรง Melbourne ประเทศออสเตรเลยส านกบรหารโครงการลงทนขนาดใหญของภาครฐ กรงเทพฯ : ส านกงานบรหารหนสาธารณะ, 2550.

สถาบนวจยสงคม. จฬาลงกรณมหาวทยาลย. โครงการจดท าแผนผงพฒนาเขตกรงเทพมหานคร เขตสาทร. กรงเทพฯ : ส านกผงเมอง, 2544.

สมาคมนกผงเมองไทย. คมอการวางแผน/วางผงเมองใหมมวลตน คนส ประเทศองกฤษ. กรงเทพฯ : การเคหะแหงชาต, 2547. ส านกผงเมอง. รายงานขนสดทายโครงการบรณาการแผนพฒนาเขตเพอน าไปสการปฏบต กลม ลมพน. กรงเทพฯ : ส านกผงเมอง, 2548. ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย. ย งยนดวยความพอเพยง. กรงเทพฯ : 2549.

ภาคผนวก

116

แบบสมภาษณ แนวทางความรวมมอระหวางภาครฐกบภาคเอกชนในการพฒนาทดนแปลงใหญ : กรณศกษา

บรเวณองคการสะพานปลากรงเทพมหานคร รปแบบการพฒนาโครงการพนททมศกยภาพสง บรเวณรมแมน าเจาพระยา

การสอบถามปญหาและความตองการของภาครฐบาล ภาคเอกชน และเจาของทดน ในการรวมมอกนลงทนเปนเจาของโครงการ โดยเฉพาะโครงการใชเงนลงทนสงและมแนวโนมคนทนไดในระยะยาว การสอบถามเพอหาแนวทางความรวมมอกนด าเนนโครงการทเปนประโยชนตอชาวกรงเทพมหานครโดยรวม ผลประโยชนรวมกนในการพฒนาพนท ตลอดจนวธการรวมลงทน

ภาพท 48 ลกษณะทตงสะพานปลากรงเทพฯ

ลกษณะและท าเลทตงของพนท

พนทโครงการตงอยภายในกรงเทพมหานครทมศกยภาพในการพฒนา มขนาดทดนแปลงใหญซงหาไดยากมากในกรงเทพมหานครทเพยบพรอมไปดวยสาธารณปโภค สาธารณปการ และสภาพเศรษฐกจทสมบรณ เพอทจะน าไปพฒนาการใชประโยชนทดนใหเหมาะสมกบสภาพพนททเปนอยนน พบวายงมพนทของส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย โดยหนวยงานอสระเปนผบรหารในลกษณะนตบคคลทไดจดสรรพนทให องคการสะพานปลาเปนผเชา และหมดสญญาในการเชาไปแลวนน โดยมขนาดทดน 35 ไร อยรมแมน าเจาพระยา ปจจบนมศกยภาพของท าเลทตงมความเจรญมากและอยใกลเมอง อยใกลรถไฟฟา BTS สถานตากสน (บางรก ) ใกลแหลงธรกจการคา สลม ทพกอาศยของชาวตางชาตโดยโรงแรมระดบ 5 ดาวอยรอบๆบรเวณพนท จง เปนพน ท รม ฝงแมน า เจาพระยาท มศกยภาพในการพฒนาให เ กดประโยชนสงสดตอ

80 m

295 m

105 m

300 m

105 m

155 m

80 m

295 m

105 m

300 m

105 m

155 m

80 m

295 m

105 m

300 m

105 m

155 m

117

กรงเทพมหานคร เปนอยางมากจงอยากทราบถงโครงการในการพฒนาพนทในอนาคตวาควรเปนโครงการประเภทอะไร และควรมลกษณะการรวมลงทนอยางไรเพอใหเหมาะสมกบสภาพพนทมากทสด

การสมภาษณปญหาและความตองการของผรวมลงทน ทง ภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน โดยในทนใหตวแทนของ ภาครฐเปนขาราชการของส านกผงเมอง ภาคเอกชนเปนพนกงานของบรษทพฒนาอสงหารมทรพย เจาของทดนเปนพนกงานส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย โดยใชแบบสมภาษณเปนเครองมอ โดยแบงเรองทสมภาษณเปน 2 สวน ดงน

1. ประเดนหลก 1.1 การก าหนดทางเลอกรปแบบการพฒนาในอนาคต 3 รปแบบ ภายใตเงอนไข

การลงทน 1.2 หนวยงานผรบผดชอบในการวางผงออกแบบและก าหนดแนวทางการพฒนา

ควรมอ านาจในการพฒนาอยางไร 1.3 ภาครฐควรมสวนรวมอยางไรกบการวางผงออกแบบและก าหนดองคประกอบ

ของโครงการ 1.4 อยากทราบวาองคกรทรบผดชอบในการน าผงไปปฏบต ควรมลกษณะการ

บรหารงานอยางไร 2. ประเดนรอง

2.1 กรณรวมลงทน ระหวางภาครฐกบเอกชน ควรเปนลกษณะการลงทนอยางไร 2.2 กรณรวมมอ พฒนาโครงการไปพรอมๆกนระหวางภาครฐกบเอกชน ควรเปน

ลกษณะการรวมมออยางไร 2.3 จากความสมพนธดงรปเมอเกดความรวมมอจงสามารถผลกดน โครงการทเปน

ประโยชนตอสงคมสวนรวม ดงนนเพอใหบรรลวตถประสงคจงอยากทราบวาแตละหนวยงานควรมหนาทในการพฒนาอยางไร ชอ............................................................สกล.................................................................................... ต าแหนง...........................................................วนทสมภาษณ............................................................ สมภาษณระหวางเวลา.........................น. ถง ...................................น. รวมเวลา.......................นาท สถานทสมภาษณ................................................................................................................................

118

1. ประเดนหลก

1.1 การก าหนดทางเลอกรปแบบการพฒนาในอนาคต 3 รปแบบ ภายใตเงอนไขการลงทน

ในการก าหนดนโยบายทางเลอกรปแบบการพฒนานน ไดสรางเปนรป 3 มต เพอใหสามารถสอสาร ความเขาใจทชดเจน ซงสามารถก าหนดรปแบบการพฒนาได 3 รปแบบ ดงน รปแบบการพฒนาท 1 เปนการพฒนาโครงการโดยอาศยความรวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน ในรปแบบการประกอบธรกจรวมลงทนโครงการ กอสรางศนยประชมระดบประเทศ ศนยแสดงสนคา ศนยใหบรการนกทองเทยว ศนยแสดงการทองเทยว (exhibition hall) หรอ โครงการทเปนประโยชนตอธรกจดานการประชมและการจดนทรรศการสรางชอเสยงและเศรษฐกจใหแกกรงเทพมหานคร วตถประสงคของการพฒนา เนองจากแนวทางการพฒนาขางตนเปนโครงการทคนทนชาภาคเอกชนอาจไมสนใจในการลงทน แตเพอใหเกดโครงการทเปนประโยชน สรางชอเสยงและเศรษฐกจโดยรวม รฐบาลจ าเปนตองใหการสนบสนนถงขนรวมลงทน แนวทางการใหความชวยเหลอของภาครฐ 1. เพมคา อตราสวนของพนทการกอสรางอาคารตอพนทแปลงทดน (FAR) 2. ลดขอก าหนดเกยวกบอตราสวนทวาง (OSR) 3. น ามาตรการลดหยอนภาษมาชวยสรางแรงจงใจ 4. ประชาสมพนธ จดนทศการ โปรโหมด อยางตอเนอง

ภาพท 49 แสดงการพฒนารวมมอระหวางภาครฐ ภาคเอกชน และเจาของทดน

119

รปแบบการพฒนาท 2 เปนการพฒนาโดยภาคเอกชนตามปกต รฐบาลท าหนาทเพยงควบคมอาคารใหเปนไปตามกฎหมาย มจดประสงคในการคนทนโดยเรว ไดแก คอนโดมเนยม โรงแรม อาคารส านกงาน

วตถประสงค เพอเปนทพกอาศยท าเลใจกลางเมอง ใกลแหงธรกจส านกงานหนวยงานใหญๆ สามารถเดนทางไดอยางสะดวก แตเนนกจกรรมการใชพนทภายในอาคารเปนส าคญ โดยไมอนญาตใหผไมเกยวของเขามาใชประโยชนในพนทวางสาธารณะ ผทเขาออกจะตองเปนผทมหนาททเกยวของภายในบรเวณพนทโครงการ หรอผทเขามาตดตอภายในพนทเทานน

แนวทางการใหความชวยเหลอของภาครฐ ไมไดรบการสนบสนนจากทางภาครฐบาลเพมเตมจากทมอยเดม เนองจากเปนการ

ด าเนนของของภาคเอกชนเพยงผเดยว

ภาพท 50 แสดงการพฒนาโดยไมเกดความรวมมอ

120

จดเรยงอนดบรปแบบการพฒนาทดนในอนาคตโดยใหเรยงจาก โครงการทเหมาะสมเรยงลงมา

ท

รปแบบการพฒนาทดนในอนาคต

อนดบท

1 รปแบบท 1 2 รปแบบท 2

1.2 หนวยงานผรบผดชอบในการวางผงออกแบบและก าหนดแนวทางการพฒนา ควรม

อ านาจและหนาทในการพฒนาอยางไร

ท

อ านาจหนาท

3

2

1 1 พฒนาเฉพาะพนทเมองใหม 2 พฒนาไดทกพนท เชน พนทเมองใหม พนทอนรกษ พนท

เสอมโทรม ฯลฯ

3 อ านาจในการไดมาซงทดน รวมแปลงทดน เวนคนทดน 4 สามารถออกมาตรการสรางแรงจงใจเรองการลงทนพฒนาพนท

เชน ลดหยอยภาษ , FAR ,OSR

5 สามารถออกขอบญญตควบคมเฉพาะพนท 6 ประสานงานระหวางหนวยงานภาครฐ กบเอกชนเพอผลกดนให

เกดโครงการตามวตถประสงค

7 ส ารวจ วางแผน ออกแบบ กอสราง จดท าแนวทางการพฒนา ( Project Plan )ใหกบผสนใจรวมลงทนพจารณา

8 ด าเนนธรกจอนๆทเกยวของกบการพฒนาพนทเฉพาะ 9 เรยกเกบคาบรการ คาภาระ หรอคาธรรมเนยมตางๆ ส าหรบ

บรการหรอประโยชนทบรรษทไดจดให

10 จดใหมโครงสรางพนฐาน และปจจยอปกรณอนๆ ส าหรบการพฒนา

11 ด าเนนการจดท าผงเมองรวมได เสมอนหนงบรรษทมฐานะเปนเจาพนกงานทองถนตามกฎหมาย

121

12 ด าเนนการอนญาตปลกสรางอาคารเพอพฒนาพนทเฉพาะ เปรยบเสมอนเปนเจาพนกงานทองถน ตามกฎหมายควบคมอาคาร

13 กฎหมายการพฒนาพนท ควรมความแตกตางกนไปตามลกษณะทตงของแตละโครงการ ตลอดจนกฎหมายขอบงคบการด าเนนงานของเจาหนาท รวมทงขนตอนในการปฏบตในพนทนนๆ / แตยงตองสอดคลองกบกฎหมายผงเมองทมอยเดม

1.3 ภาครฐควรมสวนรวมอยางไรกบการวางผงออกแบบและก าหนดองคประกอบของโครงการ .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 1.4 อยากทราบวาองคกรทรบผดชอบในการน าผงไปปฏบต ควรมลกษณะการบรหารงานอยางไร

โครงสรางบรรษทพฒนาเมอง รปแบบท 1

รฐบาลกลาง

กรงเทพมหานคร

บรรษทพฒนาเมอง

บรษทพฒนาเมอง ก. บรษทพฒนาเมอง ข.

1.ส ารวจวางแผน ออกแบบสงกอสราง 2.พฒนาโครงสรางพนฐาน 3.การใหบรการสาธารณะ และด าเนนธรกจอนทเกยวของ 4.เวนคนอสงหารมทรพย 5.จดท าผงเฉพาะ 6.สามารถออกใบอนญาตปลกสรางอาคารเฉพาะในพนท

122

โครงสรางบรรษทพฒนาเมอง รปแบบท 2

รฐบาลกลาง

กรงเทพมหานคร ง

บรรษทพฒนาเมอง

บรษทพฒนาโครงการ ก. บรษทพฒนาโครงการ ข.

1.ส ารวจวางแผน ออกแบบสงกอสราง 2.ประสานระหวางหนวยงานเพอผลกดนใหเกดโครงการ 3.การใหบรการสาธารณะ และด าเนนธรกจอนทเกยวของ

1.เวนคนอสงหารมทรพย 2.จดท าผงเฉพาะ 3.ควบคมอาคาร

4.วางผงเมองรวม และควบคมการใชทดน 5.พฒนาโครงสรางพนฐาน

123

2. ประเดนรอง 2.1 กรณรวมลงทน ระหวางภาครฐกบเอกชน ควรเปนลกษณะการลงทนอยางไร

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................

............................................................................................................................................................. 2.2 กรณรวมมอ พฒนาโครงการไปพรอมๆกนระหวางภาครฐกบเอกชน ควรเปน

ลกษณะการรวมมออยางไร .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... ..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

124

2.3 จากความสมพนธดงรปเมอเกดความรวมมอจงสามารถผลกดน โครงการทเปน

ประโยชนตอสงคมสวนรวม ดงนนเพอใหบรรลวตถประสงคจงอยากทราบวาแตละหนวยงานควรมหนาทในการพฒนาอยางไร ภาครฐ มหนาทตองท า คอ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... ภาคเอกชน มหนาทตองท า คอ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................. เจาของทดน มหนาทตองท า คอ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

เจาของทดน

เชน ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

ภาคเอกชน เชน บรษทนกลงทนพฒนาอสงหารมทรพย

ภาครฐ เชน องคกรปกครองสวนทองถน หรอกรงเทพหมานคร

ประชาชน สงคมสวนรวม ไดรบผลประโยชน

รวมมอ

รวมมอ

รวมมอ

125

ประวตผวจย

ชอ-นามสกล นายรณชย ศรสนทรพนต วน เดอน ปเกด 3 มนาคม 2522 ประวตดานการศกษา ระดบ ปวส. สถาบนเทคโนโลยราชมงคล วทยาเขตอเทนถวาย

ระดบปรญญาตร สถาบนเทคโนโลยพระจอมเกลาพระนครเหนอ สาขาวชาวศวกรรมศาสตร

ปจจบน ก าลงศกษาระดบปรญญาโท มหาวทยาลยศลปากร คณะสถาปตยกรรม สาขาวชาวางแผนชมชนเมอง

และสภาพแวดลอมมหาบณฑต ประวตดานการท างาน 1 ส.ค.46 – 15 พ.ย.47 บ.ซนเทคคอนสตรคชน จก.(มหาชน)

ต าแหนง Cost Engineering & Site Engineering ส.ค.46 - ม.ค. 47 โครงการกอสรางหมบานเศรษฐสร รามอนทรา ธ.ค.46 - ม.ย.47 โครงการกอสรางหมบานสราญสร รามอนทรา ม.ค.47 - พ.ย.47 โครงการกอสรางส าน างานเขตคลองสามวา ม.ย.47 - พ.ย.47 โครงการกอสรางส านกงานเขตทววฒนา ม.ย.47 - พ.ย.47 โครงการกอสรางส านกงานเขตบางแค ก.ค.47 - พ.ย.47 โครงการกอสรางศภาลยพรเมยมเพลส อโศก

ส.ค.48 – พ.ย.51 องคการบรหารสวนต าบลหนตง ต าแหนงนายชางโยธา 2 จงหวดนครนายก

พ.ย.51 - ปจจบน องคการบรหารสวนต าบลพนทายนรสงห ต าแหนงนายชางโยธา 4 จงหวดสมทรสาคร