การประมาณการต้นทุนค่า ... 4/07 innovation 2.pdf ·...

การประมาณการตนทนคากอสรางอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม

An Investigation Cost Estimation of Hotel Construction Project

สมบรณ จนทรแสงโชต1 และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล2

Somboon Chansangchoati1 and Sukulpat Khumpaisal, Ph.D.2

คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร

E-mail: [email protected], [email protected]

บทคดยอ

สมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ไดจดทำาบญชราคาประเมนคากอสราง พ.ศ. 2555

เพอใหสมาชกและผเกยวของนำาไปใชเปนขอมลในการกำาหนดราคาประเมนสงปลกสราง ซงรายการ

ดงกลาวไมมคากอสรางตอตารางเมตรของโรงแรม แตระบไวในหมายเหตวา โรงแรมมลกษณะคลาย

อพารทเมนททไดกำาหนดคากอสรางไวแลวเพยงแตมการตกแตงและจดการเปนพเศษ รวมทงระดบของ

โรงแรม การวจยนไดตงคำาถามวา การประมาณการตนทนคากอสรางโรงแรมนนมงานตกแตงทเปน

ลกษณะพเศษอกหลายรายการทควรมาใชประกอบการพจารณาคากอสราง การวจยนศกษาการประมาณ

การตนทนคากอสรางโรงแรม (ราคาตอตารางเมตร) เพอเปนประโยชนตอวชาชพทางดานประเมนราคา

อสงหารมทรพย เปนแนวทางในการประเมนราคาใหเปนมาตรฐาน และมทศทางเปนไปแนวทางเดยวกน

โดยผวจยจดทำาการสมภาษณผเชยวชาญดานการประเมนราคาทรพยสน สถาปนกผออกแบบ รวมทง

สรปรายละเอยดจากบญชแสดงรายการวสดงานตกแตงโรงแรม และใชการวเคราะหเนอหาเพอประมวล

ผลขอมล ผลการวเคราะห พบวา อสงหารมทรพยประเภทโรงแรมมตนทนของงานตกแตงทจำาเปน 7

สวน ไดแก สวนหองพกและโถงทางเดน สวนพนทสาธารณะ สวนบรการอาหารและเครองดม สวนหอง

ประชมและจดเลยง สวนพนทพกผอนหยอนใจ สวนสนบสนนธรกจ และสวนประกอบอาคารเพมเตม

Abstract

The Valuers Association of Thailand (VAT)’s summation of construction cost issued 2012,

provided the rough estimated construction cost per square metre of the properties/buildings

to be used as construction cost while conducting the real estate valuation reports. However, this

list did not include hotel construction cost, It is only defined in the attached note that the valuers

shall assume the apartment / serviced apartment construction cost as the hotel cost, by adding

some additional decoration cost. This research set to find at the cost of such special decorative

items. It aims to study the current practice of hotel’s construction cost estimation, in order to

settle the cost estimation standards for the valuers and hotel developers. Research methodology

consists of interviews with experienced quantity surveyors / valuation expertises / architects to

โครงการประชมวชาการ ประจำาป 2556 Built Environment Research Associates Associates Conference, BERAC 4, 2013

333

estimate the rough construction cost of the selected hotels using the bill of quantities (BOQ).

These are following by the qualitative content analysis. The outcomes show the hotel construction

cost shall consist of 7 components, including guestroom and corridors, public spaces, food and

beverage facilities, function spaces, guest amenities, infrastructure, and common additions, re-

spectively.

คำาสำาคญ (Keywords): อสงหารมทรพย (Real Estate), คากอสรางโรงแรม (Cost Estimation of Hotel),

งานตกแตงพเศษ (Additional Decoration Cost)

1. บทนำา

การลงทนในการประกอบธรกจอสงหารม-

ทรพยประเภทโรงแรมเปนธรกจการใหบรการ ทง

ในดานหองพก อาหารและเครองดม หองจด

เลยง หองประชม ศนยบรหารรางกาย ทวร สปา

เปนตน รายไดหลกของธรกจโรงแรมมาจากคา

หองพก คาอาหาร และเครองดม อกทงเปน

ธรกจทใชเงนลงทนสง ใชเวลาในการคนทนนาน

และสวนใหญอาศยการกยมจากสถาบนการเงน

(ธนาคารกสกรไทย, 2555)

ป จจบ นบร ษ ทประเม นราคาและน ก

ประเมนราคาโครงการอสงหารมทรพยประเภท

โรงแรม ทเปนผประมาณการตนทนคากอสราง

อาคารโดยสวนใหญจะอางองจากราคาประเมน

คากอสรางอาคารตอตารางเมตรทกำาหนดโดย

สมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย

เทานน ซงจากตารางทกำาหนดราคาไว จำานวน

31 รายการ ไมมราคาตอตารางเมตรของคา

กอสรางโรงแรมแตระบไวในหมายเหตวา โรงแรม

ขนอยกบการตกแตงจงกำาหนดเปนมาตรฐานได

ยากอาจทำาใหเกดความสบสนได โรงแรมอาจม

ลกษณะคลายอพารทเมนท (อาคารพกอาศย) ท

ไดกำาหนดราคาไวแลวเพยงแตมการตกแตงและ

จดการเปนพเศษ รวมท งขนอย กบระดบของ

โรงแรม การตกแตงตามขอกำาหนดของแตละเครอ

โรงแรม ซงตรงกบตารางของสมาคมฯ ดงน

ตารางท 1 บญชราคาประเมนคากอสรางอาคาร พ.ศ. 2555

ทรายการ

(ราคาบาท/ตร.ม.)ตำา ปานกลาง สง

17อาคารพกอาศย

ไมเกน 5 ชน10,500 13,100 14,900


6-15 ชน12,700 17,100 20,400


16-25 ชน17,000 21,100 27,300


26-35 ชน18,800 23,800 30,600

ดงนน เมอนำาขอมลดงกลาวไปใชประกอบ

ในการขอสนเชอกบทางสถาบนการเงนกจะสงผล

ใหผ ประกอบธรกจโรงแรมไดร บอนมตวงเงน

เครดตไมสอดคลองกบงบการลงทนกอสรางจรง

ดวยเหตน อาจเป นผลใหผ ลงทนไม สามารถ

กอสรางอาคารโรงแรมไดแลวเสรจครบถวนตรง

ตามวตถประสงคได ผ วจยจงเหนวา การวจย

เรองการประเมนราคาคากอสรางโรงแรม โดยวธ

คดจากตนทน จะชวยใหบรษทประเมนราคาและ

นกประเมนราคามความเขาใจชดเจนครบถวน

การประมาณการตนทนคากอสรางอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมสมบรณ จนทรแสงโชต และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล334

เกดประโยชนตอผลงทนพฒนาโครงการอสงหา-

รมทรพยประเภทโรงแรม และสถาบนการเงน

ทเปนผใหสนเชอตอไป

2. เอกสารและงานวจยทเกยวของ

วธการประเมนราคาโดยวธคดจากตนทน

มวธ การหรอเทคนคท ใชในการวเคราะหหา

มลคาสงปลกสรางทนยมใชมอย 3 วธ ประกอบ

ดวย 1) วธถอดแบบโดยละเอยด (BOQ) หรอวธ

การสำารวจปรมาณ (quantity survey) เปนวธการ

หาราคาคากอสรางโดยละเอยด ซงเปนการคด

จากปรมาณวสดท ใชในแตละสวนของสงปลก

สราง วธการนสวนใหญผรบเหมาจะเปนผใชใน

การดำาเนนการ 2) วธเปรยบเทยบตอตารางเมตร

(unit cost or unit comparison) เปนวธคำานวณ

ตนทนตอตารางเมตร ซงเปนวธทนยมใชสำาหรบ

นกประเมนราคาทรพยสน โดยเปนการประมาณ

การตนทนในลกษณะตวเงนตอพนท ก อสราง

ของอาคาร 3) วธทดแทนตอหนวย (unit in place)

เปนวธการคำานวณราคาคากอสรางคลายวธถอด

แบบอยางละเอยดแตมความละเอยดนอยกวา

โดยจะพจารณาสวนประกอบอาคารเปนหมวด

ตาง ๆ และคำานวณหาราคาตอหนวยในแตละสวน

(ไพโรจน ซงศลป, 2538)

ประกาศสมาคมผ ประเมนคาทรพยสน

แหงประเทศไทยท 6/2555 เรองใหใชบญชราคา

ประเมนคากอสรางอาคาร พ.ศ. 2555 มขอด

คอเปนราคามาตรฐานทกำาหนดโดยสมาคมผ

ประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทยและสวน

ใหญผ ประเมนราคาทรพยสนจะใชเปนขอมล

อางองในการประเมนราคาคากอสรางตอตาราง

เมตร แตมขอเสยคอยงไมไดกำาหนดราคาประเมน

ของโรงแรมไว โดยระบวา มลกษณะคลายอพารท-

เมนท (อาคารพกอาศย) ทไดมการกำาหนดราคา

ไวแลวและยงไมรวมงานตกแตงของโรงแรม

โดยการวเคราะหเกยวกบวธประมาณการตนทน

คากอสรางอาคารโรงแรมไดอางองขอมลจาก

บญชราคาประเมนคากอสรางอาคาร พ.ศ. 2555

พบวา ในสวนของตนทนคากอสรางอาคารโรงแรม

สามารถเทยบเคยงราคาตามตารางในลำาดบ

ท 17-20 โดยมองคประกอบมาตรฐานราคา

คากอสรางตามสญญาเทานน ซงไดแก คาวสด

ของงานกอสรางตาง ๆ (งานโครงสราง งาน

สถาปตยกรรมงานระบบประกอบอาคาร) คาแรง

งานกอสราง คาใชจายทวไปในการกอสราง กำาไร

ของผรบเหมาและคาภาษมลคาเพม (รอยละ 7)

ทงน ในการเลอกใชราคาตอตารางเมตรทกำาหนด

ไวจะตองดรายละเอยดประกอบราคาของอาคาร

แตละประเภททสมาคมผประเมนคาทรพยสนได

กำาหนดไวมาประกอบการพจารณาเพอเลอกใช

ราคาทกำาหนดดวย (สมาคมผประเมนคาทรพยสน

แหงประเทศไทย, 2555)

ยทธนา พทยา (2545) ทำาการศกษาเรอง การ

เปรยบเทยบราคาประเมนทรพยสนประเภท

โรงแรม โดยวธคดจากตนทนกบวธคดจากรายได

เพอประกอบการพจารณาสนเช อของสถาบน

การเงน โดยมวตถประสงคเพอศกษาวธการ

ประเมนราคาตามมาตรฐานสากลทเหมาะสม

สำาหรบการประเมนทรพยสนประเภทโรงแรม ซง

หากเนนวธคดจากตนทนนนจะเหมาะสมกบการ

ประมาณการตนทนคากอสรางโรงแรมทกอสราง

แลวเสรจใหมและยงไมเปดดำาเนนการ หรออย

ระหวางการออกแบบกอสราง รวมทงการประเมน

ดวยวธนเหมาะสมกบการใชพจารณาสนเชองวด

งานกอสรางของสถาบนการเงน

Hotel cost estimating guide 2012

(Nehmer & Feldman, 2012) ไดจดทำาคมอ

เกยวกบการประมาณการตนทนงานตกแตงของ


335

โรงแรม ซงประกอบดวย 7 สวนประกอบเพมเตม

นอกเหนอไป จากอาคารอพารทเมนตทวไปไดแก

1) สวนหองพกและโถงทางเดน 2) สวนพนท

สาธารณะ 3) สวนบรการอาหารและเครองดม 4)

สวนหองประชมและจดเลยง 5) สวนพนทพกผอน

หยอนใจ 6) สวนสนบสนนธรกจ และ 7) สวน

ประกอบอาคารเพมเตม

ทงน ยงไมมหนวยงานอนใดทำาการศกษา

รายละเอยดของงานตกแตงโรงแรมไวอยางชดเจน

ผวจยจงใชขอมลดงกลาวมาใชประกอบการศกษา

3. วตถประสงคการวจย

1. ศกษาปญหาการประเมนราคาคา

กอสรางอาคารประเภทโรงแรม โดยวธคดจาก

ตนทน

2. ศกษาปจจยตาง ๆ ทมผลกระทบตอ

การประมาณราคาตนทนคาก อสร างอาคาร

ประเภทโรงแรมโดยวธการเปรยบเทยบตอตาราง

เมตร (unit cost or unit comparison) เพอกำาหนด

ชวงราคา คอ ราคาตำา ราคาปานกลาง ราคาสง

เพอสรปราคาประมาณการตนทนคากอสรางท

เหมาะสม

3. นำาเสนอแนวทางการประเมนราคา

อสงหารมทรพยประเภทโรงแรมทเหมาะสมโดย

วธการเปรยบเทยบตอตารางเมตร เพอใหบรษท

ประเมนราคาใชเปนแนวทางในการประมาณการ

ตนทนคากอสรางอาคารโรงแรมใหกบสถาบน

การเงน

4. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1. เจาของกจการ ผลงทน และสถาบน

การเงนทราบถงตวแปรตาง ๆ ทสงผลกระทบตอ

ตนทนคากอสรางอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม

2. เจาของกจการ ผลงทน และสถาบน

การเงน ทราบวาการประมาณการตนทนคา

กอสรางโดยเปรยบเทยบตอตารางเมตร เปนวธ

ท จะสะทอนถ งต นทนคาก อสร างอาคารได

เหมาะสมและมมาตรฐาน

3. สถาบนการเงนไดขอมลสำาหรบตดสน

ใจและใหวงเงนกคากอสรางอาคารทเหมาะสมใน

การพจารณาวงเงนสนเชอใหกบอสงหารมทรพย

ประเภทโรงแรม

4. เปนประโยชนต อวชาชพทางดาน

ประเมนราคาอสงหารมทรพย เพอเปนแนวทาง

ในการนำามาตรฐานการประเมนราคาจากตนทน

โดยวธการเปรยบเทยบตอตารางเมตร ไปใชใน

การประเมนราคาใหเกดประโยชน และมทศทาง

เปนไปแนวทางเดยวกน

5. วธการวจย

การวจย เช งคณภาพน ม งศกษาการ

ประมาณการตนทนคากอสรางโรงแรม (ราคาตอ

ตารางเมตร) โดย

1. ผวจยจดทำาการสมภาษณผเชยวชาญ

ดานการประเมนราคาทรพยสน และสถาปนก-

วศวกรผออกแบบกอสรางอาคารโรงแรม จำานวน

5 ทานเกยวกบตนทนคากอสรางโรงแรม นอกจาก

งานกอสรางตามมาตรฐานแลวยงมงานอ นท

เกยวของหรอมปจจยอนทสงผลตอการประมาณ

การตนทนกอสรางโรงแรมหรอไม

2. สรปรายละเอยดตนทนคากอสรางจาก

บญชแสดงรายการวสดงานกอสรางและงาน

ตกแตงโรงแรม ทกอสรางแลวเสรจในป 2555 เพอ

หาสดสวนของคากอสรางอาคารตามมาตรฐาน

กบคาตกแตงอาคารโรงแรม และกำาหนดเปนชวง

ราคา คอ ราคาตำา ราคาปานกลาง ราคาสง และ

ใชการวเคราะหเนอหาเพอประมวลผลขอมล


ขอมลของโรงแรม จำานวน 9 โรงแรมท

นำามาใชประกอบการศกษาน เปนโรงแรมทมท

ตงอย ในจงหวดกรงเทพมหานคร และจงหวด

ทองเทยวตาง ๆ เชน พทยา ภเกต เชยงใหม

เปนตน โดยมความสง พนท และระดบราคาแตก

ตางกนไป ดงแสดงในตารางท 2

ตารางท 2 ขอมล 9 โรงแรมทใชในการศกษาวจย

โรงแรม สง พนท ราคาหอง จงหวด

1 3 4,708 1,800 เชยงราย

2 4 4,585 1,250 เชยงใหม

3 5 6,216 2,000 ภเกต

4 8 19,699 3,000 กทม.

5 8 5,439 3,200 กทม.

6 5, 6 25,091 4,000 ภเกต

7 25 29,321 3,500 พทยา

8 31 39,397 4,500 กทม.

9 8 20,563 4,000 ภเกต

ทมา: ธนาคารกสกรไทย, 2555

โดยมการแบงระดบงานตกแตงของโรงแรม

ดงน

1. งานตกแตงโรงแรม (ราคาตำา) โรงแรม

ท 1-3

2. งานตกแตงโรงแรม (ปานกลาง) โรงแรม

ท 4-6

3. งานตกแตงโรงแรม (ราคาสง) โรงแรม

ท 7-9

ระดบคากอสรางโรงแรมในการศกษาวจย

น หมายถง ระดบราคากอสรางอาคารและตกแตง

โรงแรม ตามการจดแบงของสมาคมผประเมนคา

ทรพยสนแหงประเทศไทย ทไดจดแบงราคาคา

กอสรางอาคารออกเปน 3 ระดบ คอ ราคาตำา

ราคาปานกลาง ราคาสง ตามลำาดบ

6. ผลการศกษา

การสมภาษณผเชยวชาญดานการประเมน

ราคาทร พยส นและกล มสถาปนก-วศวกรผ

ออกแบบกอสรางอาคารโรงแรม จำานวน 5 ทาน

สามารถสรปขอดขอเสยไดดงน การประมาณการ

ตนทนคากอสรางโรงแรมโดยวธเปรยบเทยบ

ตอตารางเมตร มขอดคอ เปนวธทเหมาะสมใน

การใชเปนขอมลเพอประกอบการพจารณาสนเชอ

ของสถาบนการเงน เนองจากขนตอนการพจารณา

สนเชอคงไมสามารถทจะดรายละเอยดคาใชจาย

ไดท งหมดครบถวน รวมท งระยะเวลาท ต อง

พจารณาดวย และทำาใหการควบคมการเบกเงนก

คากอสรางอาคารโรงแรมของผขอสนเชอเพอให

มการเบกเงนกไดอยางเหมาะสมสอดคลองกบ

ผลงานการกอสรางจรงและกอสรางไดแลวเสรจ

ตรงตามวตถประสงคของผลงทน สวนขอเสย คอ

การหาขอมลตางๆ เพอมาประกอบการพจารณา

นนคอนขางมนอยและยงไมมหนวยงานใดจดทำา

ราคาประเมนตนทนคากอสรางไวเปนมาตรฐาน

สวนตนทนของงานตกแตงโรงแรม 7 สวน

ไดทำาการสรปรายละเอยดจากบญชแสดงรายการ

วสด (BOQ) ของโรงแรมจำานวน 9 โรงแรม โดยนำา

เอาคากอสรางรวมงานตกแตงโรงแรมทงหมด

มาแบงแยกออกเปน 1) งานกอสรางอาคารตาม

มาตรฐาน และ 2) งานตกแตงโรงแรม โดยมผล

การสรปคาเฉลยรอยละโดยเปรยบเทยบคากอ-

สรางรวมกบคาตกแตงโรงแรม และกอสรางตาม

มาตรฐานกบคาตกแตงโรงแรม ตามตารางท 3-5

ดงน


337

ตารางท 4 งานตกแตงโรงแรม (ราคาปานกลาง)

ตารางท 5 งานตกแตงโรงแรม (ราคาสง)

รปท 1 แสดงตวอยางการประมาณการตนทนคา

กอสรางโรงแรม (ราคาตอตารางเมตร)

โรง

แรม

คากอสราง

รวม (บาท)


มาตรฐาน

คาตกแตง

โรงแรม* **

4 401,436,319 294,052,290 107,384,020 27 37

5 206,711,760 142,020,400 64,691,360 31 46

6 884,825,590 649,198,980 235,626,610 27 36

เฉลย 28 39

* คารอยละของคาตกแตงโรงแรมเทยบกบคากอสรางรวม

** คารอยละของคาตกแตงโรงแรมเทยบกบคากอสรางมาตรฐาน



โรง

แรม






โรงแรม

* **

7 995,504,070 669,244,070 326,260,000 33 49

8 1,559,032.800 1,020,944,000 538,088,800 32 48

9 872,422,010 647,968,560 224,453,450 26 35

เฉลย 30 44

7. การอภปรายและวเคราะหผลการศกษา

จากการวเคราะหผลการศกษา พบวา การ

ประมาณการตนทนคากอสรางโรงแรมประกอบ

ไปดวยคากอสรางอาคารตามมาตรฐานและ

คาตกแตงอาคารโรงแรม (7 สวน) โดยราคาคา

กอสรางตามมาตรฐาน จะใชราคาประมาณการ

คากอสรางตอตารางเมตรตามบญชราคาประเมน

คากอสรางอาคาร พ.ศ. 2555 ของสมาคมผ

ประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ตามตาราง

ในลำาดบท 17-20 ซงมองคประกอบมาตรฐาน

ราคาคากอสรางตามสญญา และรวมกบงาน

ตกแตงของโรงแรม (7 สวน) โดยนำาคาเฉลย

รอยละ (**) จากตารางท 3-5 ตามงานตกแตงของ

โรงแรม (ราคาตำา ปานกลาง สง) มาคณกบราคา

คากอสรางตามมาตรฐานทกำาหนด จะไดเปน

ราคาคากอสรางตอตารางเมตรรวมของโรงแรม

ตามภาพ ดงน

ตารางท 3 งานตกแตงโรงแรม (ราคาตำา)



โรง

แรม






โรงแรม* **

1 112,198,149 81,297,160 30,900,980 28 38

2 105,335,000 81,293,780 24,041,220 23 30

3 124,365,540 86,696,540 37,669,000 30 43

เฉลย 27 37


8. บทสรป

ผลการวจยนแสดงใหเหนวา การประมาณ

การตนทนคากอสรางอาคารโรงแรมโดยวธการ

เปรยบเทยบตอตารางเมตร (unit cost or unit

comparison) ยงมขอจำากดเกยวกบการหาขอมล

ของคาตกแตงของโรงแรมทจำาเปน 7 สวน ซงยง

ไมมหนวยงานใดจดทำาเปนมาตรฐานไวโดยทาง

ผวจยไดใชขอมลจาก Hotel cost estimating

guide 2012 ของตางประเทศทไดมการจดแบง

งานตกแตงของโรงแรมมาเปนขอมลประกอบ

ในการวจยครงนซงมลกษณะเทยบเคยงกน ทงน

หากสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศ

ไทย หรอหนวยงานทเกยวของกบธรกจอสงหารม-

ทรพยประเภทโรงแรม ไดเขามาทำาการศกษาและ

กำาหนดวางกรอบแนวทางงานตกแตงทจำาเปนให

ชดเจน การประมาณการตนทนคากอสรางอาคาร

โรงแรมโดยวธการเปรยบเทยบตอตารางเมตร ก

จะมมาตรฐานและเปนไปในแนวทางเดยวกน

รวมทงจะเกดประโยชนตอวงการประเมนมลคา

ทรพยสน ผลงทน และธนาคารทเปนผใหสนเชอ

คากอสรางโรงแรมตอไป

References

ธนาคารกสกรไทย (2555). แนวทางสำาหรบ

ใชประกอบในการพจารณาและคดเลอก

ล กคาท จะขอส นเช อคาก อสร างอาคาร

โรงแรม.สบคนเมอ30 กนยายน 2555. จาก

http://www.kasikornbank.com

ปรชา แดงโรจน. (2549). การบรหารจดการและ

ปฏบตงานโรงแรม(ศตวรรษท21).กรงเทพฯ:

โรงพมพ เอส.อาร.พรนตง แมสโปรดกส.

ไพโรจน ซงศลป. (2538). หลกการประเมนราคา

ทรพยส น (พมพครงท 2) ปรบปรงใหม.

กรงเทพฯ: โรงพมพศธาศน

ยทธนา พทยา. (2554). การศกษาเปรยบเทยบ

ราคาประเมนทรพยสนประเภทโรงแรม โดย

วธ คดจากตนทนกบวธ คดจากรายไดเพอ

ประกอบการพจารณาสนเช อของสถาบน

การเงน.วทยานพนธวทยาศาสตรมหาบณฑต,

คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง,

มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

วสตร จระดำาเกง. (2552). การประมาณราคา

กอสราง.กรงเทพฯ: โรงพมพวรรณกว.

สำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและ

ตลาดหลกทรพย. (2548). มาตรฐานจรรยา-

บรรณและวชาชพการประเมนมลคาทรพยสน

แหงประเทศไทย.กรงเทพฯ: ผแตง

สมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย.

(2555). ราคาประเมนคากอสรางอาคารพ.ศ.

2555.กรงเทพฯ: ผแตง

อศวน พชญโยธน. (2547). การวเคราะหตนทน

โครงการและการลดต นทน โครงการ .

กรงเทพฯ.

Jonathan, C. N. & Warren, G. F. (2012). Hotel

costestimatingguide2012HVSDesign.

Wahington D.C.: USA.

ทศนคตตอระบบกอสรางบานดวยคอนกรตสำาเรจ รปข องลก คา บรษ ท

รบสรางบานในกรงเทพและปรมณฑล

Attitude towards the Precast Concrete System of the Home Building

Companies’ Customers in Bangkok and Its Vicinity

จระวฒน มาลรกษ1 และ ดร. ดำารงศกด รนชมภ2

Jirawat Maleerak1 and Damrongsak Rinchumphu, Ph.D.2


E-mail: [email protected]. [email protected]

บทคดยอ

ระบบการกอสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรป เปนวธการใหมสำาหรบธรกจรบสรางบานทจะชวย

แกปญหาเรองแรงงานขาดแคลน เนองจากใชระยะเวลาการกอสรางเรวและใชแรงงานนอย แตยงขาด

ขอมลทแสดงถงทศนคตในการยอมรบของผบรโภค ดงนน การศกษานจงมวตถประสงคเพอศกษาทศนคต

ในการยอมรบระบบการกอสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรปของลกคารบสรางบานในเขตกรงเทพ

มหานครและปรมณฑล โดยเกบขอมลดวยแบบสอบถาม จำานวน 404 ชด ดวยวธการสมตวอยางแบบ

บงเอญ และวเคราะหดวยสถตเชงพรรณนา ผลการศกษาพบวา ทศนคตของผบรโภครอยละ 63 ยอมรบ

ระบบการกอสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรป โดยมประเดนทใหการยอมรบมากทสด 5 อนดบแรก ไดแก

ระยะเวลากอสรางเรว จำานวนแรงงานทใชนอย การเกดขยะบรเวณหนางานนอย พนทใชสอยคมคากวา

ระบบหลอในท และคณภาพงานไดมาตรฐานสมำาเสมอ ซงผประกอบการธรกจรบสรางบานสามารถนำา

ขอมลดงกลาวไปกำาหนดรปแบบการออกแบบบานและใชเปนกลยทธดานการตลาดสำาหรบบรษทรบสราง

บาน อนจะสงผลดตอภาพรวมของธรกจรบสรางบานตอไป

Abstract

The precast concrete system is a new method to solve labors lacking problem for home

builders business, due to the faster construction process and using less labors forces. Nevertheless,

there was still lacking of the study on customers’ acceptation attitude in the precast concrete

system of the home builders’ customers in Bangkok and its vicinity. So, this study aimed to study

the customers’ acceptation attitude in the precast concrete system of the home builders’

customers in Bangkok and its vicinity. The data were collected by using the questionnaire on

amount of 404 sets, by accidental sampling method, then analyzing by descriptive statistics. The

research results indicate that 63% of customers have accepted the precast concrete system with

ทศนคตตอระบบกอสรางบานดวยคอนกรตสำาเรจรปของลกคาบรษทรบสรางบานในกรงเทพและปรมณฑลจระวฒน มาลรกษ และ ดร. ดำารงศกด รนชมภ340

present top 5 items as fast construction period, less labor forces, less construction waste,

highly efficient space, and invariable quality control. The results are useful to the home builders

for house design guideline and market strategic planning, and induced the benefit to overall home

building industry.

1. บทนำา

ธ รก จร บสร างบานเปนธ รก จท ต องใช

แรงงานคนเปนสวนใหญเพราะเปนการสรางตาม

ความตองการและตามแบบทลกคาเลอกซงจะม

การปรบเปลยนอย ตลอดแตหลงจากเกดเหต

นำาทวมใหญปลายป 2554 ทผานมาทำาใหเกด

วกฤตแรงงานขาด (พชรา ตณฑยรรยง, 2555) จาก

ปจจยหลายดาน อาท ผลจากนโยบายรบจำานำา

ขาวการรบจำานำาขาวและพชผลทางการเกษตรม

การปรบสงขน ทำาใหแรงงานเลอกทจะทำางานภาค

เกษตรอยทตางจงหวดหรอบานเกดและแรงงาน

ยายจากภาคกอสรางเขาสภาคอตสาหกรรม

ประกอบกบประเทศไทยมความเขมงวดในการ

ตรวจสอบสญชาตแรงงานตางดาว สวนหนงจง

ตองเดนทางกลบประเทศเพอพสจนสญชาตท

ชายแดนใหถ กตองตามกฎหมายกอนเขามา

ทำางานในประเทศไทย สวนปจจยตอมาคอ ตนทน

การกอสรางทแพงขน เนองจากนโยบายคาแรง

ขนตำา 300 บาท และคาวสดกอสรางทแพงขน

( กรงเทพธรกจ, 2555) ซงทงหมดทกลาวมาเปน

ปญหาท ใหญมากสำาหรบภาคงานกอสรางท

จำาเปนตองใชแรงงานคนเปนหลก ดงนน เพอการ

ปรบตวในวกฤตขาดแคลนแรงงานและยคท

ตนทนแรงงานสงการหาทางออก คอ ตองคด

นวตกรรมหรอเปลยนมาใชวสดสำาเรจรปและ

เครองมอเครองจกรมาใชทดแทนการใชแรงงาน

และกอสรางบานไดเร วขนโดยปจจบนเปนท

ยอมรบวาปญหาดงกลาวสามารถบรรเทาดวยการ

เลอกใชระบบการกอสรางบานแบบคอนกรต

สำาเรจรป ซงสามารถลดระยะเวลาการทำางานและ

จำานวนแรงงานในขนตอนการกอสรางเมอเทยบ

กบระบบดงเดม (หลอในท) (พชรา ตณฑยรรยง,

2555) แตปจจบนยงขาดการศกษาในเรองทศนคต

ของผบรโภคทมตอระบบการกอสรางบานแบบ

คอนกรตสำาเรจรป ซงเปนขอมลทสำาคญในการ

ดำาเนนการดานรปแบบการออกแบบบานและการ

ตลาดของบรษทรบสรางบาน ดงนน ผวจยจง

จะทำาการศกษาทศนคตตอการยอมรบในระบบ

ดงกลาว เพอนำามาวเคราะหและศกษาความเปน

ไปไดทจะแกไขอปสรรคในการผลกดนระบบการ

กอสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรปมาใชในธรกจ

รบสรางบาน และพฒนาแนวทางการออกแบบและ

กำาหนดกลยทธทางการตลาดสำาหรบผประกอบ

การธรกจรบสรางบาน ใหสอดคลองกบความตอง

การของผบรโภคมากทสด และสามารถแขงขนอย

ในธรกจรบสรางบานในอนาคตไดตอไป

2. ทฤษฎและงานวจยทเกยวของ

2.1 ระบบโครงสรางคอนกรตสำาเรจรป

จากการศกษาและรวบรวมเอกสารงาน

วจย สามารถแบงรปแบบระบบการกอสรางดวย

ระบบคอนกรตสำาเรจรปออกเปน 4 ระบบ คอ


341

1) ระบบโครง เป นระบบท แยกสวน

ประกอบของโครงสรางคอนกรตออกเปนชน เชน

เสา คาน แผนพน ระบบนนยมใชในการกอสราง

อาคารทางอตสาหกรรม เปนตน

2)ระบบแผน เปนระบบชนสวนคอนกรต

สำาเรจรป ทมทงแผนพนสำาเรจรปและแผนผนง

สำาเรจรป ซงจะทำาหนาทเปนโครงสรางของอาคาร

ไปในตวดวย ระบบนจะชวยใหสามารถทำาการตด

ตงรวดเรวมาก นยมใชกบอาคารประเภททพก

อาศย

3) ระบบกลอง ระบบนประกอบดวยพน

และผนงเปนชนสำาเรจโดยมลกษณะคลายกลอง

เหมาะสำาหรบการกอสรางทพกอาศยขนาดเลก

หรอใชกบอาคารท มรปแบบหลากหลาย เชน

คอนโดมเนยม เปนตน

4)ระบบผสมเปนระบบทใชทงระบบแผน

และระบบโครงหรอเสา คาน รวมกนอยในโครง

สรางเดยวกนเพอใหสอดคลองกบความตองการ

ทางสถาปตยกรรมทแตงตางกนออกไป (เทอด

ธรรม ยอดพฤตการณ, 2555)

โดยการสรางบานดวยระบบคอนกรต

สำาเรจรปแบบระบบแผนของ บรษท พฤกษาเรยล

เอทสเตทแลว พบวา ระยะเวลาการกอสรางบาน

เดยว 2 ชน พนทขนาด 250 ตารางเมตร ม

ความเรวกวาระบบดงเดมทใช ดงตารางท 1

ตารางท 1 ตารางเปรยบเทยบเวลาทใชในการกอสราง

บานเดยว 2 ชน พนท 250 ตารางเมตร

ลกษณะงาน ทวไป Precast

1. งานผนงและเสาเขม 5 5

2. ฐานราก คานคอดน เสาชน

1 และคาน

20 3

3. เสาชน 2 และคานรบโครง

หลงคา

16 2

4. ตดตงโครงหลงคาเหลก 10 3

5. งานมงกระเบองหลงคา 12 3

6. งานกออฐ ฉาบปน 5 5

7. งานระบบประปาและ

สขาภบาล

20 4

8. งานตดตงประตและหนาตาง 7 2

9. งานปกระเบองพนและผนง 55 5

10. งานทเหลอ อนๆ 35 20

รวมระยะเวลาในการกอสราง 175 วน 70 วนทมา: บรษท พฤกษา เรยลเอทสเตท จำากด, 2555

จากตารางสรปวา ระบบการกอสรางบาน

ดวยคอนกรตสำาเรจรป แบบระบบแผน ประหยด

เวลาและแรงงานทใชกอสรางบานได

2.2 แนวคดและทฤษฎเกยวกบทศนคต

ทศนคต หมายถง ความรสก ความคด หรอ

ความเชอทศนคตสามารถเรยนรหรอจดการได

โดยใชประสบการณ ทศนคตสามารถรหรอถก

ตความจากการสำารวจได (ศรวรรณ เสรรตน,

2542) โดยทศนคตมองคประกอบทสำาคญอย 3

ประการ คอ องคประกอบดานความร ความเขาใจ

องคประกอบดานความรสก และองคประกอบ

ดานพฤตกรรม (ประภาเพญ สวรรณ, 2526) ซง

แหลงท ทำาใหเกดทศนคต มอย 4 แหลง คอ

ประสบการณเฉพาะ การตดตอสอสาร การตดตอ

สอสารกบผอน และความเกยวของกบสถาบน

ตาง ๆ (ดำารงศกด ชยสนท และคณะ, 2543) ทงน

ประเภทของทศนคต ม 5 ประเภท คอความเชอ

ความคดเหน ความรสก ความโอนเอยง และความ

มอคต (ธงชย สนตวงษ, 2539) วธการใชสเกลวด

ทศนคตทนยมใชกนมอย 4 ประเภท คอ Likert

scale, Thurstone scale, Semantic-differential

scale และ Staple scale (กณฑล รนรมย, 2549)


สรปไดวา ทศนคตสามารถนำาไปใชในการ

ประเมนความตองการและสรางกลยทธทางการ

ตลาดได (กณฑล รนรมย, 2549) ซงผวจยเลอกใช

Likert scale ทประกอบดวยหลายขนตอน เพอ

กลนกรองเอาเฉพาะคำาถามทถกตองและเหมาะ

สมท จะใชวดทศนคตต อระบบกอสร างบ าน

สำาเรจรป

3. วตถประสงคของการวจย

1) เพอศกษาปญหาขาดแคลนแรงงานใน

การกอสรางทอยอาศย

2) เพอศกษาแนวทางการแกปญหาการ

ขาดแคลนแรงงาน โดยเฉพาะอยางยง การใช

ระบบคอนกรตสำาเรจรป ทศนคตและการยอมรบ

ต อระบบสร างบ านแบบคอนกร ตส ำาเร จร ป

ของลกคาบรษทรบสรางบานในกรงเทพฯ และ

ปรมณฑล

3) เพอศกษาหลกการและทฤษฎทางดาน

ทศนคตและการยอมรบตอระบบสรางบานแบบ

คอนกรตสำาเรจรปของลกคา บรษทรบสรางบาน

ในกรงเทพฯ และปรมณฑล

4) เสนอรปแบบ เทคนค การสรางบาน

ดวยระบบคอนกรตสำาเรจร ปท สอดคลองตอ

ทศนคตของผบรโภค

4. ระเบยบวธวจยและขอบเขตของการศกษา

4.1 ประชากรและกลมตวอยางการวจย

การศกษานม งสำารวจทศนคตและการ

ยอมรบตอระบบสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจ

รป ซงมไดเฉพาะเจาะจงวา เปนระบบคอนกรต

สำาเรจรประบบใดระบบหนงเปนการเฉพาะ โดย

เกบรวบรวมขอมลจากผ ท ต องการสรางบาน

ในกรงเทพฯ และปรมณฑล จากผเขาชมงานรบ

สรางบาน Focus 2013 ณ ศนยการคาเซนทรล

ลาดพราว จดโดย สมาคมธรกจรบสรางบาน มบรษท

รบสรางบานชนนำาเขารวมงานกวา 30 บรษท ซง

จะทำาใหไดข อมลจากกลมผ บร โภคท ม ความ

ประสงคทจะสรางบานในอนาคต โดยวธการสม

ตวอยางแบบบงเอญจำานวน 404 ชด ใชการวด

ผลแบบ Likert scale และนำาขอมลมาประมวล

ผลวเคราะหดวยสถตวเคราะหเชงพรรณนา ไดแก

คาเฉลย ซงเปนวธการเกบขอมลพนฐานทได

มาตรฐานและการสำารวจทศนคตท เหมาะสม

(กณฑรย รนรมย, 2549)

4.2 เครองมอทใชในการเกบรวบรวมขอมล

แบบสอบถาม ซงประกอบดวย 5 สวน คอ

ขอมลพนฐานของผบรโภคขอมลความตองการ

สรางบานของผบรโภค ขอมลเกยวกบความร

ความเขาใจทมตอระบบสรางบานแบบคอนกรต

สำาเรจรปทศนคตเกยวกบระบบสรางบานแบบ

คอนกรตสำาเร จร ปของผ ท ต องการสรางบาน

กรงเทพและปรมณฑลและการยอมรบระบบ

กอสรางแบบคอนกรตสำาเรจรป


ผประกอบการธรกจรบสรางบาน สามารถ

นำาผลการวจยไปใชพฒนารปแบบ เทคนคและการ

ตลาดเพ อสร างความเข าใจในการใชระบบ

คอนกรตสำาเรจรปมาใชในการสรางบานเพอให

สอดคล องก บความต องการของผ บร โภคท

ตองการสรางบานในระบบคอนกรตสำาเรจรป


ผลการวเคราะหขอมลท ไดจากการสำารวจ

ทศนคต ในการยอมร บต อระบบสร างบ าน

คอนกรตสำาเรจรปโดยไมไดเฉพาะเจาะจงประเภท

ของผ ท ต องการปลกบานในกร งเทพฯ และ


343

ปรมณฑล แสดงไดดงตารางท 2

ตารางท 2 การยอมรบระบบกอสรางบานแบบคอนกรต

สำาเรจรป

รายละเอยด ความถ รอยละ

ยอมรบ 253 63

ไมยอมรบ 36 9

ไมแนใจ 115 28

รวม 404 100

จากตารางแสดงวา ผบรโภคสวนใหญใน

จำานวนกวา 63% ใหการยอมรบในระบบการ

กอสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรป โดยการ

ศกษายงดำาเนนการศกษาตอเนองในประเดน

องคประกอบทผบรโภคใหความสำาคญในลำาดบ

สงๆ ดงแสดงในตารางท 3 ตอไป

ตารางท 3 แสดงคาระดบทศนคตตอองคประกอบตางๆ

ทสำาคญในระบบสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรป

รายการ เฉลย ระดบ

ทศนคต

1. คณภาพของงานไดมาตรฐาน

สมำาเสมอ

3.63 เหนดวยมาก

2. ความแขงแรงทนทานมากกวา

ปกต


3. งบประมาณการสรางทตำากวา 3.47 เหนดวยมาก

4. เปนมตรตอสงแวดลอม 3.54 เหนดวยมาก

5. ระยะเวลาในการสรางบานเรว 4.07 เหนดวยมาก

6. จำานวนแรงงานทใชนอยกวา 3.94 เหนดวยมาก

7. การเกดขยะบรเวณหนางาน

นอย


8. มการรบประกนงานยาวนาน

กวา


9. การควบคมและตรวจสอบ

คณภาพทำาไดงายกวา


10. ชนงานมคณภาพเทาเทยมกน 3.54 เหนดวยมาก

11. ระบบประปา ไฟฟา และ

สขาภบาล ดกวาทวไป

3.33 เหนดวย

ปานกลาง

12. มความตานทานไฟสง 3.44 เหนดวย


13. ปองกนความรอนไดดกวา

ระบบทวไป


14. ตานทานการซมของนำาสง 3.44 เหนดวย


15. รปแบบของบานดดกวา 3.56 เหนดวยมาก

16. พนทใชสอยคมคากวา

มากกวาระบบหลอในท


17. ความยดหยนในการปรบ

เปลยนฟงกชนมากกวาระบบทวไป



18.เจาะ ทบ ตอเตม ทำาไดงาย

กวาทวไป



จากตารางท 3 พบวา ผทตองการสราง

บานในกรงเทพฯและปรมณฑล มทศนคตตอองค

ประกอบในระบบสรางบานคอนกรตสำาเรจรป

กลาวคอ เหนดวยในระดบมาก (1) มเพยงทศนคต

เรองระบบประปา ไฟฟา และสขาภบาล ดกวา

ทวไป (2) ความยดหยนในการปรบเปลยนฟงกชน

มากกวาระบบทวไป และ (3) เจาะ ทบ ตอเตม

ทำาไดงายกวาทวไป ทเหนดวยในระดบปานกลาง

โดยหากพจารณาเปนรายขอ พบวา ทศนคตของ

ผทตองการปลกบานในกรงเทพฯ และปรมณฑล

มากทสด 5 ลำาดบแรก ไดแก ระยะเวลาในการ

สรางบานเรวกวา เฉลย 4.07 จำานวนแรงงานทใช

นอยกวา เฉลย 3.94 การเกดขยะบรเวณหนางาน

นอยกวา เฉลย 3.88 พนท ใชสอยคมคากวา

มากกวาระบบหลอในท เฉลย 3.69 และคณภาพ

ของงานไดมาตรฐานสมำาเสมอ เฉลย 3.63 ตาม

ลำาดบ


7. สรปผลและขอเสนอแนะ

ผลทไดจากการวเคราะหทศนคตในการ

ยอมรบตอระบบสรางบานคอนกรตสำาเรจรปของ

ผทตองการปลกบานในกรงเทพฯ และปรมณฑล

จำานวน 404 ตวอยาง พบวา ผทตองการปลก

บานในกรงเทพฯ และปรมณฑลมทศนคตท ด

ตอระบบสรางบานแบบคอนกรตสำาเรจรป และ

สวนใหญยงใหการยอมรบระบบน ซงผประกอบ

การธรกจรบสรางบานสามารถนำาผลการวจยมา

ใชในการเสรมสรางทศนคตของผบรโภคทยงขาด

ความรความเขาใจ (ธงชย สนตวงษ, 2539) ความ

เช อและสงเสรมการประชาสมพนธใหเหนถง

ประโยชนของระบบดงกลาว ซงเกยวเนองกบ

การกำาหนดกลยทธดานการตลาด (ประภาเพญ

สวรรณ, 2526) โดยมขอเสนอแนะใหผประกอบ

การใหความสำาคญในการนำาเสนอดานระยะเวลา

การกอสรางทรวดเรว การออกแบบพนทใชสอย

คมคา และคณภาพงานกอสรางไดมาตรฐาน

สมำาเสมอ ผานการสอสารในสอการตลาด (ดำารง

ศกด ชยสนท และคณะ, 2543) ซงขอมลนจะเปน

ประโยชนตอธรกจรบสรางบานของไทยตอไป

References

กณฑล รนรมย. (2549). การวจยการตลาด.

กร งเทพมหานคร. กรงเทพฯ: โรงพมพ

จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

กรงเทพธรกจ. (2555). “การตลาด-สงคมธรกจ”,

กรงเทพธรกจ, พฤษภาคม.

ดำารงศกด ชยสนท และคณะ. (2543). หลกและ

ว ธ การตลาดเบ อ งต น (พ มพ คร งท 8 ) .

กรงเทพฯ: วงอกษร.

เทอดธรรม ยอดพฤตการณ. (2555). การกอสราง

โดยใชระบบโครงสราง. กรงเทพฯ: สำานกพมพ

ซเอดบค.

ประภาเพญ สวรรณ. (2526). ทศนคต. กรงเทพฯ:

สำานกพมพโอเดยนสโตร.

พชรา ตณฑยรรยง. (2555). ประชมวชาการ2012

ธรกจรบสรางบานยกระดบมาตรฐานเพอการ

แขงขนในเวท AEC. กรงเทพฯ: สมาคมรบ

สรางบาน.

พฤกษา เรยลเอทสเตท. (2555). เอกสารเผยแพร

“precast: ส ดยอดนวตกรรมก อสร าง”.

กรงเทพฯ: ผแตง.

ศรวรรณ เสรรตน. (2542). การวจยตลาด:ฉบบ

มาตรฐาน. กรงเทพฯ: บรษท ธรรมสาร จำากด.

กระบวนการพฒนาโรงแรมระดบ 3 ดาว ภายใตมาตรฐาน

โรงแรมสเขยวอาเซยน สำาหรบผประกอบการไทย

Three-star Hotel Development Process under the

Asean Green Hotel Standard for Thai Entrepreneurs

สมพงค โสทะรกษ1 และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน2

Sompong Sotharak1 and Kongkoon Tochaiwat, Ph.D.2



บทคดยอ

ธรกจโรงแรมระดบ 3 ดาว เปนแหลงรายไดสำาคญของประเทศ มการแขงขนสง จนเกดปญหาท

กระทบตอรายไดของโรงแรมและสขภาพผเขาพก องคกรพฒนาโรงแรมจงสงเสรมการเขาสการประเมน

มาตรฐานโรงแรมสเขยวเพอเปนเครองมอตรวจสอบโรงแรม การวจยนมวตถประสงคเพอศกษา

คณลกษณะโรงแรม การบรหารจดการและเสนอแนวทางการพฒนาโรงแรม 3 ดาวสมาตรฐานโรงแรม

สเขยวอาเซยน ท แกปญหาสภาพโรงแรมทรดโทรมและเพอดำาเนนการตามขอตกลงรวมกนของ

ประชาคมอาเซยนได ขนตอนการศกษาประกอบดวย การสมภาษณผประกอบการ โรงแรมระดบ 3 ดาว

ทเปนสมาชกมาตรฐานมลนธใบไมเขยว จำานวน 7 ทาน โดยวเคราะหขอมลดวยเทคนคการวเคราะห

เนอหาและการจดทำาแผนทเชงมโนทศน ผลการวจยพบวา การพฒนาโรงแรมทผานมาตรฐานมลนธ

ใบไมเขยวไปสมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยนตองมการดำาเนนการตามขอกำาหนดเพมขน 19 ขอ และ

พบวา โรงแรมยงไมไดดำาเนนการอย 8 ขอ จงมการเสนอแนวพฒนาโรงแรมทสรางความยงยนในธรกจ

ทองเทยวได

Abstract

Three-star hotels business, a major source of income of the country has highly competi-

tive. There are many problems that affect the hotel and guests. So, the hotel development can

used as a business efficiency measurement tool. This research aims to study the physical aspects

and the facilities management and to propose the practical guideline of three-star hotel develop-

ment, which are suitable to nowadays competitions. Research methods comprised an interview

of seven entrepreneurs from that are three-star hotels receiving the Green Leaf Foundation

Standard, and data analysis by Content Analysis and Concept Mapping Techniques. The findings

are the three-star hotels that received the Greenleaf Foundation Standard have 19 additional

กระบวนการพฒนาโรงแรมระดบ 3 ดาว ภายใตมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน สำาหรบผประกอบการไทยสมพงค โสทะรกษ และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน346

requirements, of which eight requirements not be normally implemented, in order to achieve the

ASEAN Green Hotel Standard. Finally, the requirements enhance the guidelines for acquiring the

ASEAN Green Hotel Certificate and supporting the sustainability of ecological tourism.

คำาสำาคญ (Keywords): โรงแรมสเขยว (Green Hotel), โรงแรมระดบ 3 ดาว (Three-star Hotel), ประชาคม

อาเซยน (ASEAN Economic Community)

1. บทนำา

ธรกจทองเทยว มความสำาคญในการสราง

รายไดของประเทศ โดยขอมลในป พ.ศ. 2553 ม

รายไดจากนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตาง

ชาต รวมกนกวา 1,032,000 ลานบาท โดยมอตรา

ทเพมสงขนในปกอนหนา คดเปนผลตภณฑมวล

รวมอยทรอยละ 7.9 ดงนน จงมผลตอการจำานวน

โรงแรมและหองพกทเพมขน (สำานกงานสงเสรม

วสาหกจขนาดกลางและขนาดยอม, 2553) ทงน

ยงมปจจยสงเสรมการทองเท ยวจากแนวโนม

ความนยมของนกทองเทยวในแถบทวปเอเซยท

สงขน (การทองเทยวแหงประเทศไทย, 2554) ยอม

สงผลดตอธรกจทองเท ยวของไทยในอนาคต

โรงแรมเปนธรกจทสำาคญดานหนง ทมจำานวน

โรงแรมหรอหองพกในทกระดบเพมขน ทงน พบวา

โรงแรมระดบ 3 ดาวมสดสวนมากทสดจากขอมล

ป พ.ศ. 2553 มจำานวนหองพก 369,745 หอง จาก

6,500 แหงจากโรงแรมทวประเทศ ดวยจำานวน

ดงกลาว สงผลถงการแขงขนทสงขน จนกอใหเกด

ภาวะหองพกลนตลาด จากการแขงขนการขาย

กอใหเกดปญหาการขาดการดแลรกษา ลกษณะ

ทางกายภาพและการจดการโรงแรมทด นำาไปส

ปญหาทกระทบตอดานรายไดของโรงแรมและ

สขภาพผเขาพก ทงนพบวา ธรกจโรงแรม มขอ

จำากดทเปนจดออนในการแขงขนในตลาดเสรน

โดยสวนใหญราวรอยละ 70 มลกษณะเปนผ

ประกอบการรายยอยยงขาดการวางแผน และการ

จดการทด (กรมการทองเทยว, 2555) ประกอบ

กบแรงหนนจากการเขาสประชาคมเศรษฐกจ

อาเซยนในป พ.ศ. 2558 น ยอมสงผลถงจำานวน

นกทองเทยวและการแขงขนทเพมขน จากศกษา

พบวา โรงแรมระดบ 3 ดาว ไดรบความสนใจจาก

นกทองเทยว จนมอตราการเขาพกเพมมากขน

(Tourism Watch for Thailand, 2554) ทงน โรงแรม

ระดบ 3 ดาวทเปนสมาชกสมาคมโรงแรมและ

มาตรฐานมลนธใบไมเขยวสามารถพฒนาไปส

มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเชยนได คอ มขอ

กำาหนดทดำาเนนการทสอดคลองกบมาตรฐาน

โรงแรมสเขยวอาเชยน ประกอบดวย 1. การใช

อปกรณประหยดไฟฟา 2. รณรงคใหพนกงานและ

ผเขาพกใชพลงงานอยางประหยด 3. สนบสนน

การใชผลตภณฑภายในชมชน 4. มการใหขอมล

เกยวกบสถานทนาสนใจรอบๆ ทพกได (สมาคม

โรงแรมไทย, 2555) แตโรงแรมระดบ 1 และ 2 ดาว

มขอจำาก ดในการบร หารจดการโรงแรมและ

ลกษณะทางกายภาพของโรงแรม โดยทโรงแรม

ระดบ 4 ถง 5 ดาว มการจดการทดไมมขอจำากด

ในการประเมนมาตรฐานกบองคกรทเกยวของ

ตาง ๆ ได


ผวจยมวตถประสงคในการวจยครงน 3

ประการ ประกอบดวย

1. ศกษาปญหาการแขงขนของโรงแรม


347

2. ศกษาแนวทางการพฒนาโรงแรมตาม

มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน

3. ศกษาลกษณะทางกายภาพและการ

บรหารโรงแรมทเปนกรณศกษาเปรยบเทยบกบ

มาตรฐานโรงแรมสเขยว

4. เสนอแนวทางการพฒนาทางกายภาพ

และการบรหารโรงแรมสมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยน


ผวจยคาดวาจะไดประโยชนจากวจยน คอ

1. ผประกอบการโรงแรมระดบ 3 ดาว ได

แนวทางในการพฒนาโรงแรมสมาตรฐานโรงแรม

สเขยวอาเซยน เพอสรางความสามารถในการ

แขงขนได เปนทยอมรบในระดบนานาชาต

2. กรมการทองเทยว การทองเทยวแหง

ประเทศไทย และสำานกงานสงเสรมวสาหกจขนาด

กลางและขนาดยอมสมาคมธรกจโรงแรม สามารถ

นำาขอมลไปพจารณาเพอกำาหนดนโยบายและ

แผนพฒนาทสงเสรมธรกจโรงแรมได

4. ระเบยบวธการวจย

การวจยครงน มการเลอกกลมตวอยาง

วจยโดยเลอกแบบเจาะจง (purposive sampling)

จากคณสมบตของผประกอบการโรงแรม โดยแบง

เปน 2 กลม คอ 1. ผประกอบการทธรกจโรงแรม

ผานเกณฑมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน ใน

พ.ศ. 2555 ถง พ.ศ. 2557 โดยรวมทกระดบ

โรงแรม จำานวน 3 แหง 2. ผประกอบการทธรกจ

โรงแรมเปนสมาชกสมาคมโรงแรมไทยในระดบ 3

ดาว และเปนสมาชกมาตรฐานโรงแรมใบไมเขยว

ในป พ.ศ. 2555 จาก 5 จงหวดยทธศาสตรการ

ทองเทยว ประกอบไปดวย กรงเทพมหานคร

ชลบร เชยงใหม ภเกต และขอนแกน (กรมการ

ทองเทยว, 2555) มจำานวน 7 แหง โดยมการเกบ

รวบรวมขอมลดวยการสมภาษณแบบมโครงสราง

(structured interview) ทงน ไดใชการวเคราะขอมล

2 วธไดแก 1. วเคราะหเนอหา (content analysis)

ดวยการวเคราะหความถ และหาคาความสอดคลอง

ภายใน (internal consistency: IC) และ 2. การจด

ทำาแผนทเชงมโนทศน (concept mapping) ตวแปร

ในงานวจย ประกอบดวย 1) คณลกษณะโรงแรม

ประกอบดวย (1) ทตง (2) จำานวนหองพก (3) วสด

ตกแตงอาคาร (4) สงอำานวยความสะดวก (5)

อปกรณการใชนำา (6) การใชเครองปรบอากาศ

และ (7) กจกรรมทางสงคม 2) การบรหารจดการ

โรงแรมตามขอกำาหนดเพมเตม ท ไดจากการ

พจารณาเกณฑทพบในมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยนแตไมพบในมาตรฐานมลนธใบไมเขยว

19 ขอ เพอการพฒนาสมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยน


จากการทบทวนวรรณกรรมและทฤษฎท

เกยวของ ประกอบไปดวย

1. มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน คอ

มาตรฐานของโรงแรมสเขยวทประเทศในกลม

สมาชกอาเซยนตกลงรวมกนมเนอหาทเชอมโยง

ถงการบรหารจดการทรพยากรทางกายภาพเพอ

ประโยชนดานการบำารงรกษาและปรบปรงอาคาร

การอบรมพนกงาน ประสทธภาพการใหบรการ

ทงยงครอบคลมถงการสงเรมกจกรรมการมสวน

รวมของพนกงาน นกทองเทยวและประชาชนใน

ชมชนใหมสวนรวมตอรกษาสงแวดลอม การ

สนบสนนอาชพและผลตภณฑของชมชน สงผล

ตอการพฒนาการทองเท ยวและชมชนอยาง

ยงยน สามารถตอบสนองความตองการของลกคา

ตามแนวโนมของตลาดได (กรมการทองเทยว,


2555) รวมถงวธการขอรบการประเมนสมาตรฐาน

โรงแรมสเขยว

2 . มาตรฐานม ลน ธ ใบไม เข ยว คอ

มาตรฐานทมวตถประสงค เพอเผยแพรความรแก

ผประกอบการดานทพกเพอการทองเทยว ใหม

ความเขาใจในการรกษาสงแวดลอม และสงเสรม

ใหมการพฒนาการประกอบธรกจโรงแรม ใหม

ประสทธภาพการบรการควบคกบการประหยด

พลงงาน โดยใหสอดคลองกบความตองการแก

นกทองเท ยวท เข าพก โดยเปดโอกาสใหนก

ทองเทยวมสวนรวมในการรกษาสงแวดลอมกบ

ทางโรงแรมเพอประกาศในวงกวาง ในการมสวน

รวมของธรกจโรงแรมและทใสใจในสงแวดลอม

ควบคกบการมประสทธภาพการบรการ (มลนธ

ใบไมเขยว, 2555) ทงน การบรหารจดการโรงแรม

ตามขอกำาหนดเพมเตม ทไดจากการพจารณา

เกณฑทพบในมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน

แตไมพบในมาตรฐานมลนธใบไมเขยว 19 ขอ

เพอการพฒนาสมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน

ประกอบดวย 1) การมสวนรวมพนกงาน ลกคา ผ

ประกอบการรานคา มสวนรวมในกจกรรมการ

จดการสงแวดลอม 2) มแผนการดำาเนนงานดาน

สงแวดลอม 3) มกระบวนการประเมนผลกจกรรม

ดานสงแวดลอมของโรงแรม 4) สงเสรมการใช

สนคาในทองถนเพอใชในการดำาเนนงานโรงแรม

ตวอยางเชน อาหาร และสนคาทางดานฝมอ

ตางๆ 5) มการแผนสงเสรมกจกรรมการปองกน

และอนรกษโดยการสรางจตสำานก 6) สงเสรม

อาชพในทองถน 7) สงเสรมใหผใชบรการมสวน

ในการแยกขยะและการสงเสรมการจดการขยะ

อนเนองมาจากลกคา 8) นำาเสนอกจกรรมการ

ประหยดพลงงานและการสงเสรมการใชเทคโน-

โลยประหยดพลงงาน เพอลดการใชพลงงานใน

โรงแรม 9) ตดตงมเตอรแยกเพอตรวจวดพลงงาน

ในโรงแรม 10) สงเสรมการมสวนรวมของผเขาพก

ดานการประหยดไฟฟา 11) จดทำาแผนงานในการ

ซอมบำารงอปกรณเพอการประหยดนำา 12) สง

เสรมการมสวนรวมของแขกในการประหยดนำา

13) จดทำาแผนการดำาเนนงานการซอมบำารงพนท

และการบำารงรกษาอปกรณปรบอากาศ 14) สง

เสรมและอนรกษศลปะและวฒนธรรมทองถน

ดานการออกแบบอาคาร การใชวสด การตกแตง

15) มการปองกนการเกดนำาเสยจากสาเหตตาง ๆ

16) โรงแรมมการสงเสรมการใชนำาบำาบดแลวมา

รดนำาตนไม 17) มการสงเสรมใหเกดการบำาบด

นำาเสยดวยวธการทเหมาะสม 18) สงเสรมการ

จดทำาปายหรอสญลกษณของสารประกอบท

เปนพษใหชดเจน 19) โรงแรมมการจดการวตถม

พษอยางเหมาะสม

3. การบรหารจดการทรพยากรทางกายภาพ

คอ การบรหารจดการ อาคาร พนท และองค

ประกอบอนๆ ใหเกดผลตอบแทนทางธรกจแก

องคกรได โดยมการบรหารจดการทรพยากรทาง

กายภาพทเกยวของกบผใชงาน ระบบทำางาน และ

ทรพยากรทางกายภาพ โดยใชหลก 3Ps ประกอบ

ดวย 1) คน หมายถง ผใชงานอาคาร พนกงาน

2) งาน หรอกจกรรมทรวมกบชมชนหรอหนวย

งานอนๆ และ 3) อาคาร หมายถง อาคารหรอ

บรเวณโดยรอบ รวมถงอปกรณ เครองใช โดยม

บรรยากาศทดในการทำางาน (เสรชย โชตพานช,

2553) โดยททฤษฎเรอง มาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยนและมาตรฐานมลนธใบไมเขยวมกำาหนด

ทตองดำาเนนงานภายในโรงแรมโดยแยกเปนขอๆ

โดยมความเกยวของผใชงานอาคาร กจกรรมและ

ลกษณะอาคารของโรงแรม โดยจะตองใชทฤษฎ

การบรหารจดการทรพยากรทางกายภาพใน

ดำาเนนงานของโรงแรม ทงนสามารถสรปเปน

กระบวนการพฒนาโรงแรมระดบ 3 ดาว ส

มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน ไดจากรปท 1


349

รปท 1 กระบวนการพฒนาโรงแรมระดบ 3 ดาว ส

มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน


ผลการศกษาม ดงน

1. ดานคณลกษณะโรงแรม พบวา โรงแรม

ระดบ 3 ดาวสวนใหญเปนโรงแรมทมขนาดเลก ม

ความสนใจการใชวสดตกแตงท เปนมตรตอสง

แวดลอม และเพอลดความเสยงจากการเกดโรค

ทางเดนหายใจของแขกผเขาพก มความพยายาม

ในการใชอปกรณเสรมในการประหยดนำา กรณ

หองพกทมการปรบปรงใหม มการใชสขภณฑท

ประหยดนำา ดานเครองปรบอากาศ มการตรวจ

สอบความสะอาดของเครองปรบอากาศเปน

สำาคญ โดยเหนวา การปรบปรงระบบปรบอากาศ

เปนเรองท ซ บซอนและมตนทนท ส ง ดานสง

อำานวยความสะดวกพนฐานเปนสำาคญ เนองจาก

โรงแรมระดบ 3 ดาว เปนโรงแรมระดบกลาง

ประกอบไปดวย หองประชม หองอาหาร และหอง

ซกรด เหลานเปนแหลงรายไดรองจากหองพก

ดานกจกรรมทางสงคมเปนกจกรรมร วมกบ

พนกงานของโรงแรมเปนหลกกจกรรมท เปน

อนดบรองลงมา คอ การรวมกบชมชนแวดลอม

เนองจากการเขารวมกบองคกรทองถน เชน การ

ถนนทใชรวมกบชมชน ทำาความสะอาดชายหาด

แมนำา

2. ดานการบรหารจดการโรงแรม ระดบ

3 ดาว พบวา ไดมการดำาเนนงานภายในยงไมครบ

ตามขอกำาหนดทเพมเตม 19 ขอ พบวา มขอ

กำาหนดทโรงแรมยงไมไดดำาเนนการอย 8 ขอ โดย

สามารถแบงไดเปน 2 กลม ทมความแตกตางกน

ของขอกำาหนดทยงไมไดดำาเนนการ คอ กลมท1

โรงแรมท ต งในเขตเม องม ข อก ำาหนดท ไม ได

ดำาเนนการ คอ ขอ 4 ดานโรงแรมมการสงเสรม

การใชสนคาทองถนเพอใชในการดำาเนนงานใน

โรงแรม ขอ 11 โรงแรมมการจดทำาแผนงานในการ

ซอมบำารงอปกรณเพอการประหยดนำาและขอ 14

โรงแรมมการสงเสรมอนร กษศลปวฒนธรรม

ทองถน ดานการออกแบบอาคาร การใชวสด การ

ตกแตง กลมท2โรงแรมทตงในเขตชานเมองและ

แหลงธรรมชาต คอ ขอ 5 โรงแรมมการแผนสง

เสรมกจกรรมการปองกนและอนรกษโดยการ

สรางจตสำานก ขอ 8 โรงแรมมการการนำาเสนอ

กจกรรมการประหยดพลงงานและการสงเสรมการ

ใชเทคโนโลยประหยดพลงงาน เพอลดการใช

พลงงานในโรงแรม ทงน ทงสองกลมมขอกำาหนด

ทยงไมไดดำาเนนการทเหมอนกน จำานวน 4 ขอ

สามารถสรปไดตามรปท 2 และตามตารางท 1

ดงน

รปท 2 ความสมพนธของคณลกษณะโรงแรม 3 ดาวและ

การบร หารจดการโรงแรมท ม ผลขอก ำาหนด

มาตรฐานโรงแรมสเขยว


ตารางท 1 สรปแนวทางการบรหารจดการทรพยากรทาง

กายภาพทยงไมไดดำาเนนการตามมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยน

ขอกำาหนด การบรหารจดการทรพยากร

กลม 1 ทตงในเขตเมอง

4. โรงแรมมการสงเสรม

การใชส นคาในทองถน

เพอใชการในการดำาเนน

งานโรงแรม ตวอยางเชน

อาหาร และสนคาทาง

ดานฝมอตาง ๆ

มการเพมแผนการจดซอสนคา

ทองถ นโดยสามารถตรวจสอบ

สนคา ท มคณภาพผานองคกร

ทองถนทเกยวของ

11. โรงแรมมการจดทำา

แผนงานในการซอมบำารง

อปกรณเพอการประหยด

นำา

การวางแผนควรมแผนในเชง

ปองกน (preventive mainte-

nance) เพมขน จากการซอมเปน

รายกรณ


แ ล ะ อ น ร ก ษ ศ ล ป ะ

วฒนธรรมทองถนดาน

การออกแบบอาคาร การ

ใชวสด การตกแตง

ผ ประกอบการหรอพนกงานม

สวนรวมในการกำาหนดแนวคด

การออกแบบโรงแรม คดเลอกผ

ออกแบบ การจดจางผรบเหมา

รวมถงการจดซอวสดทเปนมตร

กบสงแวดลอม

กลม 2 ทตงในเขต

ชานเมองและแหลง

ธรรมชาต

5. โรงแรมมการแผนสง

เสรมกจกรรมการปองกน

และอนรกษ โดยการสราง

จตสำานก

การกำาหนดแผนการประเม น

อบรมพนกงาน และการจดงบ

ประมาณ ดานผลตอบแทน พเศษ

เมอพนกงานสามารถ ปฏบตได

ตามเปาหมาย

8. โรงแรมมการการนำา

เสนอกจกรรมการประหยด

พลงงาน และการสงเสรม

การใชเทคโนโลยประหยด

พลงงาน

ผประกอบการกำาหนดแผน การ

จดซออปกรณเสรม Aerator เพอ

การประหยดน ำาตดท ปลายหว

จายนำา การใชสปรงเกอรแทน

การรดนำาดวยสายยาง และการ

เปลยน

อปกรณ ใหม ควรเล อกจาก

คณสมบตดานการประหยดไฟฟา

โดยการพจารณาจากผลตภณฑท

ไดรบการรบรอง เชน ฉลากเขยว

ประหยดไฟ เบอร 5 (กรมสงเสรม

คณภาพสงแวดลอม, 2552)

ขอกำาหนดทเหมอนกน

ของทงสองกลมท ตอง

ดำาเนนการ

5. โรงแรมมการแผนสง

เสรมกจกรรมการปองกน

และอนรกษโดยการสราง

จต สำานกอนรกษโดย

การกำาหนดแผนการประเมน

อบรมพนกงาน และการจดงบ

ประมาณ ดานผลตอบแทนพเศษ

เม อพนกงานสามารถปฏบตได

ตามเปาหมาย


ใหผเขาพกมสวนในการ

แยกขยะและการสงเสรม

การจดการขยะ

สงเสรมกจกรรมการแยกขยะจาก

การประชม โดยมจดแยก ขยะ

ภายในบรเวณทประชม เพอลด

จำานวนจดแยกขยะ

15. โรงแรมมการปองกน

การเกดนำาเสยจากสาเหต

ตางๆ

ตรวจสอบและประเมนผลการ

ปฏบตงานของพนกงานตามแผน

งานทกำาหนดไว มขอปฏบตดงน

1. ลดการปนเปอนในนำาทง ดวย

การทำาความสะอาด ปดกวาด

บรเวณทจะตองใชน ำาชำาระลาง

2. การเทเศษอาหารและไขมน

กอนลางพาชนะ 3. ลางวตถดบ

อาหาร และภาชนะในอาง


การใชน ำาบำาบดแลวมา

รดนำาตนไม

ผ ประกอบการ ประเมนความ

เหมาะสม ตนทน (cost perfor-

mance) ดานพนท และการใช

ประหยดไฟฟาของเครองสบนำา

ในการเตรยมบอพกน ำาหรอถง

เกบนำาเพอใชนำาบำาบ ดรดน ำา

ตนไม ดขนตอนไดจาก รปท 3

แนวทางการนำานำาบำาบดมาใชรดตนไม ม

กระบวนการผานระบบบำาบดนำาแสดงใน รปท 3

ดงน

*หมายเหต กรณทตงโรงแรมมพนทจำากด ใชเปนถงเกบนำาได

รปท 3 ขนตอนการใชนำาบำาบดมารดนำาตนไม


351

ทงน นอกจากการดำาเนนการตามแนวทาง

การพฒนาแลว ผประกอบการยงตองมการเตรยม

ความพรอม ดานวธการขอรบการประเมนส

มาตรฐานโรงแรมสเขยว โดยไดขอมลจากการ

สมภาษณผประกอบการ กลมท 1 ดงน

1. ดานจดเตรยมเอกสาร ประกอบไปดวย

1) สำาเนาใบอนญาตเปดโรงแรม 2) สำาเนาทะเบยน

การคา 3) ภาพถายกจกรรมของโรงแรม 4) สำาเนา

เกยรตบตรหรอรางวลทเคยไดรบ

2. ดานคณะกรรมการมการจดตงคณะ

กรรมภายในโรงแรม เพอบรหารงานใหเปนไป

ตามมาตรฐาน โดยมตำาแหนงทเพมขนจากคณะ

กรรมการทบรหารมลนธใบไมเขยว ดงแสดงในรป

ท 4 เรองคณะกรรมการภายในโรงแรมทเพมขน

เพอดำาเนนการสมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน

3. ดานเครองมอตรวจสอบ เจาหนาท

ของมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยนมการตรวจ

สอบ โดยใชตารางตรวจสอบรายการ การสมภาษณ

พนกงาน และใชเครองมอวดพลงงาน

4. การประเมนมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยน มการตรวจสอบเพอประเมนผลงาน

เปนชวงเวลาสมำาเสมอ เพอรกษาคณภาพและ

พจารณาตออายโดยกำาหนดจำานวน 2 ครงตอป

รปท 4 คณะกรรมการภายในมาตรฐานโรงแรมสเขยว

อาเซยน

7. บทสรปและขอเสนอแนะ

บทความน ไดวจยขอกำาหนดทเพมขนโดย

การเปรยบเทยบจากเกณฑมาตรฐานมาตรฐาน

ภายในประเทศ คอ มาตรฐานสมาคมโรงแรม

มาตรฐานมลนธใบไมเขยวกบมาตรฐานโรงแรม

สเขยวอาเซยน เพอการนำาเสนอแนวทางการ

พฒนาโรงแรมระดบ 3 ดาว สมาตรฐานโรงแรม

สเขยวอาเซยน จากการทบทวนวรรณกรรมและ

การเกบขอมล มประเดนทสำาคญ 3 ประการ คอ

1) การตรวจสอบเพอประเมนผล มเครอง

มอทสำาคญ คอ แบบตรวจสอบรายการ ท ม

ลกษณะตรวจสอบทตามสภาพจรง ลดการเกด

ความคลาดเคลอนของการตรวจสอบขอมลและ

ประเมนผล สงผลตอการเปนทยอมรบ นาเชอถอ

ของการประเมนในมาตรฐานน

2) ขอกำาหนดท เพมขนโดยการเปรยบ

เทยบจากเกณฑมาตรฐานภายในประเทศกบ

มาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยน จงสามารถเสนอ

แนวทางการพฒนาไดชดเจนและสอดคลองกบ

คณลกษณะของโรงแรมได โดยแบงไดเปน 2 กลม

คอ กลมโรงแรมทตงอยชานเมอง หรอใกลแหลง

ทองเท ยวธรรมชาต ซ งม จดเนนการพฒนา

แตกตางกนไปตามขอกำาหนด ทงน มขอกำาหนด

ในการพฒนาทเหมอนกนทตองดำาเนนการทง

สองกลม

3) เนอหาการวจยเกยวของกบกระบวน-

การวางแผนพนกงาน และการจดการอาคาร

สถานท ซงเปนเนอหาของงานบรหารจดการ

ทรพยากรทางกายภาพ โดยเหนไดจากขอกำาหนด

ของมาตรฐาน

ขอเสนอแนะจากการศกษา 2 ประการ

คอ


1. สำาหรบผประกอบการโรงแรมระดบ 3

ดาว ผลการศกษาพบวา ขอกำาหนดมาตรฐานท

เพมขน ไมไดสงผลตอตนทนการดำาเนนงานมาก

นก สามารถนำาไปปฎบตใหสอดคลองกบทฤษฎ

และมาตรฐานโรงแรมสเขยวอาเซยนได โดย

เนอหาของขอกำาหนดสวนใหญ พบวา โรงแรมม

การดำาเนนงานอย เดมแลว เพยงแตขาดการ

ตดตามและประเมนผล เชน การแยกขยะ การใช

อปกรณประหยดพลงงาน การมกจกรรมทำาความ

สะอาดรวมกบชมชน การอบรมพนกงานใหม

จตสำานกดานการรกษาสงแวดลอมท สามารถ

แนะนำาตอผเขาพกในโรงแรมได สงนเปนกลยทธ

ทางการตลาดทสงผลถงชอเสยงและภาพลกษณ

ของโรงแรม

2. การวจยในครงต อไปจงควรมการ

ทบทวนวรรณกรรมเพมเตมเพอท การกำาหนด

กลมตวอยางทสามารถเปนตวแทนไดในลกษณะ

ท ครอบคลมร ปแบบคณลกษณะของโรงแรม

ตาง ๆ เชน ทตง ชมชนแวดลอม ศลปวฒนธรรม

ทองถน ซงจะทำาใหเกดแนวทางการพฒนาโรงแรม

ตามมาตรฐานโรงแรมสเขยว ในทกภมภาคของ

ประเทศ เกดแนวทางการพฒนาโรงแรมตาม

มาตรฐานโรงแรมสเขยวท หลากหลายขนตาม

ความเหมาะสมขอคณลกษณะโรงแรมได

References

กรมการทองเทยว. (2555). แผนพฒนาบรการ

ทองเทยวเพอรองรบการเปดเสรบรการทอง

เทยวประจำาป พ.ศ.2555-2560. กรงเทพฯ:

กรมการทองเทยว, กระทรวงการทองเทยว

และกฬา.

กรมการทองเทยว. (2555). มาตรฐานโรงแรงส

เขยวของอาเซยนฉบบภาษาไทย.กรงเทพฯ:

กรมการทองเทยว, กระทรวงการทองเทยว

และกฬากองสงเสรมบรการทองเทยว.

กรมควบคมมลพษ. (2552). คมอบำาบดนำาเสยของ

โรงแรม. กรงเทพฯ: กระทรวงทรพยากร

ธรรมชาตและสงแวดลอม.

กรมสงเสรมคณภาพสงแวดลอม. (2552). 7 Ways

ToGreenYourOffice.กรงเทพฯ: กระทรวง

ทรพยากรธรรมชาตและสงแวดลอม.

การทองเทยวแหงประเทศไทย. (2554). e-TAT

TourismJournal, 2 (เมษายน – มถนายน).

สบคนเมอ 1 สงหาคม 2555, จาก http://www.

etatjournal.com

มลนธใบไมเขยว. (2555).มาตรฐานโรงแรมใบไม

เขยว2555.สบคนเมอ 1 สงหาคม 2555, จาก

http://www.greenleafthai.org/en/green_

สมาคมโรงแรมไทย. (2555). มาตรฐานสมาคม

โรงแรม2555.สบคนเมอ 10 สงหาคม 2555,

จาก http://thaihotels.org/new-checklist

สำานกงานสงเสรมวสาหกจขนาดกลางและขนาด

ยอม. (2553). ผลการศกษาสถานการณธรกจ

โรงแรมและทพก ในพนทกรงเทพมหานคร

และจงหวดชลบร. กรงเทพฯ: สำานกงานสง

เสรมวสาหกจขนาดกลางและขนาดยอม.

เสรชย โชตพานช. (2553). การบรหารจดการ

ทรพยากรกายภาพ หลกการและทฤษฏ.

กรงเทพฯ: จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

Tourism Watch for Thailand. (2554).ไตรมาศ

3/54ไทยเทยวไทยทองเทยวสดใสกวาตลาด

ตางชาต.สบคนเมอ12 เมษายน 2556, จาก

http://program.npru.ac.th/twt/

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดสแนวทางการพฒนาเพอการทองเทยว

Real Estate Business: Development Guideline from Market to

Tourist Market

ชญานช หอสจจกล1 และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร2

Chayanuch Hosajjakul1 and Pornphan Verapreyagura, Ph.D.2



บทคดยอ

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดในปจจบนไดรบการพฒนาจากตลาดสำาหรบรองรบชมชนส

การเปนตลาดเพอการทองเทยวมากขน การวจยนมงสำารวจและศกษาปจจยทสงผลตอการกำาหนด

แนวทางการพฒนาธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการทองเทยวบนฐานความตองการของ

นกทองเทยว โดยดำาเนนการเกบรวบรวมขอมลจากนกทองเทยว จำานวน 414 คน ดวยแบบสอบถาม

เกยวกบปจจยทสงผลตอการตดสนใจมาทองเทยวตลาดเพอการทองเทยว นกทองเทยวทใหขอมล

ไดมาจากการสมอยางงายตามสดสวน ในพนทซงประกอบดวย ตลาดนำาสภาค พทยา (ชลบร) ตลาดนำา

ขวญเรยม (กรงเทพมหานคร) ตลาดนำาทงบวชม (พระนครศรอยธยา) ตลาดนำาหวหน (ประจวบครขนธ)

ตลาดนำาอโยธยา (พระนครศรอยธยา) เพลนวาน (ประจวบครขนธ) ขอมลจากแบบสอบถามวเคราะห

ดวยสถตเชงพรรณนา ผลการวจยพบวา แนวทางการพฒนาธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอ

การทองเทยวบนฐานความตองการของนกทองเทยวขนอยกบ 2 ปจจยหลก คอ ปจจยดานกายภาพ

เชน ความนาสนใจของรานคา และการมเอกลกษณะเฉพาะตน และปจจยดานการบรหารจดการ เชน

คณภาพการบรการ การจดการระบบนำา ไฟฟา แสงสวางในโครงการการสอสารของพนกงานพอคา

แมคา ทงน ทงสองปจจยควรตองดำาเนนการไปพรอมกน

Abstract

‘Market’ is a type of development in real estate industry, now it is evolving from the com-

munity market into the market for the tourist in the present trend. This research aims to examine

and study the factors that affect to the initial stage of market development to suit the tourist’s

requirements, in which 414 sets of questionnaire were distributed to the tourists in the following

locations: Pattaya Floating Market (Chonburi), Kwan-riam Floating Market (Bangkok), Thungbua-

chom Floating Market (Phra Nakhon Si Ayutthaya), Huahin Floating Market (Prachuap Khiri Khan),

Ayothaya Floating Market (Phra Nakhon Si Ayutthaya) and Plearnwan (Prachuap Khiri Khan),

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดสแนวทางการพฒนาเพอการทองเทยวชญานช หอสจจกล และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร 354

respectively. The questionnaires contained with 135 questions, investigating the related factors

to the decision making to travel to the aforesaid destinations. Data were analysed by descriptive

statistics. The results showed that the ‘market’ development guidelines should be established

based on 2 major factors. The first factor was the physical attributions of the market’s space,

which are the shops’ attractions, and the uniqueness of shops. The second was the facility

management aspects, which covered on the quality of services, quality of utilities and facilities’

provisions and the communications between the merchants and customers. It is then concluded

that the ideal market development strategies must be established based on the mentioned

factors.

คำาสำาคญ (Keywords): แนวทางการพฒนา (Development Guidelines), ตลาดเพอการทองเทยว

(Tourist Market), ธรกจอสงหารมทรพย (Real Estate Business)

1. บทนำา

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอ

การทองเทยว ปจจบนมอตราการเตบโตเพมมาก

ขน และกระจายตวอยทกภมภาคของประเทศไทย

อกทงกำาลงจะกลายเปนอสงหารมทรพยทมการ

แขงขนสงในการดงดดนกทองเทยวทงชาวไทย

และชาวตางประเทศ สามารถพจารณาไดจาก

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการ

ทองเทยวทเกดขนและเปนทนยมในปจจบน เชน

เพลนวาน อำาเภอหวหน จงหวดประจวบครขนธ

ทเนนการขายบรรยากาศยอนยคของหวหน เปน

ตลาดทมรานคาขายของทมเอกลกษณยอนยค

พรอมจดกจกรรมตางๆ ใหนกทองเทยวเขาไปม

สวนรวม หรอตลาดน ำาสภาคพทยา อำาเภอ

บางละมง จงหวดชลบร ซงเปนตลาดนำาสรางใหม

มงเนนการเปนแหลงทองเทยวทมเอกลกษณไทย

จากทงสภาคทตองการดงดดนกทองเทยว ทงชาว

ไทยและชาวตางประเทศ หรอตลาดนำาอมพวา

อำาเภออมพวา จงหวดสมทรสงคราม อนเปน

ตลาดนำาโบราณทปรบตวไปเปนสถานททองเทยว

ทนาสนใจ คอ มการบรหารจดการโดยประชาชน

ในชมชน หรอตลาดสามชก อำาเภอสามชก จงหวด

สพรรณบร ซงเปนตลาดและพพธภณฑ ในรป

การเปนตลาดโบราณทปรบตวไปเปนสถานท

ทองเทยวทประสบความสำาเรจ ดวยการมสวนรวม

ของประชาชนในชมชนเชนเดยวกน อยางไรกตาม

หากพจารณา ธรกจอสงหารมทรพยประเภท

ตลาดเพอการทองเทยว ดวยการใชหลกเกยวกบ

อปสงคและอปทาน จะพบวา หากสนคาและ

บรการ หรอตลาดเพอการทองเทยว มปรมาณ

มากเกนความตองการของผบรโภคหรอนกทอง

เทยว ธรกจดงกลาวกอาจลมเหลวไดในทางกลบ

กนการเกดขน ดำารงอย และเปลยนแปลงไปของ

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการทอง

เทยว ทเกดขนในพนทตางกน การเตบโต และ

ดำารงอยไดของธรกจอาจแตกตางกนหรอเหมอน

กน ในประเดนใดบางยงไมมขอสรปยนยนตาม

หลกวชาการ เนองจากอาจมปจจยแหงความ

สำาเรจทแตกตางกน ดงนน ปจจยแหงความสำาเรจ

ใดททำาใหธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาด


355

เพอการทองเทยวในประเทศไทยนดำาเนนไปได

จงยงคงเปนคำาถามทตองอาศยผลการศกษาใน

เชงวชาการเขามาชวยบงชอยางชดเจน ดงนน

เพอใหเกดดลยภาพระหวางอปสงคอปทาน ใน

ธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการ

ทองเทยว จงนำามาสความสำาคญในการวจยครงน

ภายใตคำาถามการวจยทวา “ความสำาเรจหรอความ

ลมเหลวของธรกจอสงหารมทรพยประเภทตลาด

ทองเทยวขนอยกบปจจยใดบางและอยางไร” โดย

ผวจยมงเนนการศกษาหาคำาตอบจากการวจย

ตามโจทยดงกลาว เพอนำาผลวจยทไดมากำาหนด

เปน “ปจจยแหงความสำาเรจสำาหรบธรกจอสงหารม-

ทรพยประเภทตลาดทองเทยว” ทเปนประโยชน

ตอผประกอบการรายยอย รวมถงประชาชนผ

บรโภคตอไป


สำารวจและศกษาปจจยท ส งผลตอการ

กำาหนดแนวทางการพฒนาธรกจอสงหารมทรพย

ประเภทตลาดเพอการทองเทยวบนฐานความ

ตองการของนกทองเทยว


ผประกอบการสามารถนำาผลการวจยนไป

ชวยกำาหนดหรอวางแนวทางทางการพฒนาธรกจ

อสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการทองเทยว

บนฐานความตองการของนกทองเทยว

4. ขอบเขตดานพนท

พนทสำาหรบการวจยครงน คอ ตลาดเพอ

การทองเทยว 6 แหงทบรหารจดการโดยเอกชน

และเนนขายสนคาและบรการแกนกทองเทยว

เปนหลก ไดแก ตลาดนำาสภาค พทยา (ชลบร)

ตลาดนำาขวญเรยม (กรงเทพมหานคร) ตลาดนำา

ทงบวชม (พระนครศรอยธยา) ตลาดนำาหวหน

(ประจวบครขนธ) ตลาดนำาอโยธยา (พระนครศร-

อยธยา) เพลนวาน (ประจวบครขนธ)


กลมตวอยางในการวจยน คอ นกทอง

เทยว จำานวน 414 คน ทไดมาจากการสมอยาง

งายตามสดสวน กระจายตามพนทวจย (6 ตลาด)

แตละแหงในจำานวนทเทากน (69 คนตอพนท)

เครองมอหลกในการวจยคอ แบบสอบถามปจจย

ทสงผลตอการตดสนใจมาทองเทยวตลาดเพอ

การทองเทยว ทมลกษณะเปนมาตรวด 5 ระดบ

การวเคราะหข อม ลดำาเน นการดวยสถต เชง

พรรณนา ไดแก จำานวน รอยละ คาเฉลย คาเบยง

เบนมาตรฐาน ผนวกกบเทคนคการจดทำาแผนท

ทางความคดในการบรหารจดการธรกจ


แนวคดเกยวกบพฤตกรรมนกทองเทยว

จากการทบทวนวรรณกรรมเก ยวก บ

พฤตกรรมนกทองเทยวของนกวชาการไทย ไดแก

ฉลองศร พมลสมพงศ (2542) สนตชย เออจง

ประสทธ (2549) ชวลนช อทยาน (2551) สรปได

วา พฤตกรรมนกทองเทยว สะทอนไดจากความ

ตองการและความจำาเปนในการใชสนคาและ

บรการในอตสาหกรรมทองเทยว ดงนน การศกษา

พฤตกรรมนกทองเทยว จงทำาใหเขาใจถงปจจย

ทมอทธพลตอการตดสนใจซอหรอขอรบบรการ

ของนกทองเทยวไดอยางสมพนธกบการดำาเนน

ธรกจทองเทยวของผประกอบการ การเขาใจใน

พฤตกรรมของนกทองเท ยวจงชวยใหธรกจได

พฒนาโครงการเพอความไดเปรยบคแขงขน อก

ทงยงชวยในการปรบปรงกลยทธการตลาดของ


ธรกจทองเทยว ทงในเรองของชนดของสนคา

และบรการทตองการใหตอบสนองความตองการ

ของนกทองเทยว

ปจจบนตลาดทองเทยวมการเปลยนแปลง

ท งดานโครงสร างประชากรและพฤต กรรม

พฤตกรรมผบรโภคสวนใหญ เนนท ก) สงอำานวย

ความสะดวกในชวตประจำาวน ท งสนคาและ

บรการ กำาหนดเวลาทแนนอน และบรการทครบ

วงจร ข) ความสำาคญดานสขภาพ ความปลอดภย

ค) รปแบบสนคาและบรการแบบใหม เชน ระบบ

สมาชก ง) การเปนสนคาทแสดงนยความเปน

เพศได จ) สนคาหรอบรการท มลกษณะการ

ประชาสมพนธแบบปากตอปากในสงคมออนไลน

(ธเนศ ศรกจ, 2555)

แนวคดการแบงประเภทตลาดแนวคดเกยวกบ

ตลาดและการแบงประเภทตลาด

นอกจากน จากการทบทวนวรรณกรรม

เกยวกบประเภทตลาดจากงานของ ฉลองศร

พมลสมพงศ (2542) และกตตพร ใจบญ (2549)

สรปไดวา ตลาดเปนสถานททผซอผขายมาพบ

กน เพอซอขายแลกเปลยนสนคา ตลาดมการ

เปลยนแปลงพฒนา ทงดานทตง รปแบบ ประเภท

ของสนคา ตามสภาพแวดลอม ทงกายภาพและ

เศรษฐกจ สงคม การแบงประเภทจงมทงทแบง

ประเภทตามรปแบบทางกายภาพ เชน ตลาดนำา

ตลาดบก ตลาดนด รวมถงแบงตามประเภทของ

ทขาย ทำาเลของตลาดจะอยในบรเวณแหลงชมชน

หรอเสนทางการเดนทาง การขยายตวของเมอง

และยงมตลาดหลายแหงทปรบตวเพอความอย

รอดจากสงคมทเปลยนแปลง สรางจดขายใหม

มากกวาสถานทซอขายแลกเปลยนสนคามาเปน

สถานททองเทยว

อกท งตลาดท เปนสถานท ทองเท ยวยง

สามารถถกจดแบงเปนประเภทจากรปแบบการ

ทองเทยว ได 2 รปแบบหลก ซงในการวจยนกใช

นยดงกลาวเปนกลไกชวยในการออกแบบแหลง

ขอมลและผใหขอมล ซงการแบงประเภทตาม

รปแบบการทองเทยวแบงไดเปน 1) ประเภท

ชอปปง เนนการจำาหนายสนคา จดเดนอยทความ

หลากหลาย ครบครนของประเภทรานคา สนคา

ในตลาด หรอเปนรานคาทขายของเฉพาะอยาง

เชน ตลาดนดสวนจตจกร (กรงเทพมหานคร) เนน

สนคาหลายประเภท ตลาดรถไฟ (กรงเทพมหานคร)

เนนขายของเฉพาะอยางสำาหรบผท ชอบสนคา

โบราณ ตลาด CICADA (ตลาดจกจน ประจวบคร-

ขนธ) เนนขายสนคาประเภทงานศลปะ เปนตน

2) ประเภทวถชวต โดยสวนมากเปนตลาดชมชน

ทไดรบการอนรกษ เชน ตลาดนำายามเยนอมพวา

(สมทรสงคราม) ตลาดสามชก หรอตลาดรมนำา

รอยป (สพรรณบร) สวนตลาดประเภทนทชมชน

ไมไดเปนเจาของหากแตเปนเอกชนเปนเจาของ

สรางขนใหม สนคาและบรการทเนนเกยวของกบ

วฒนธรรม เชน ตลาดนำา 4 ภาค พทยา (ชลบร)

ตลาดนำาคลองสระบว (พระนครศรอยธยา) ทม

การแสดงขบเสภาและเนนการตกแตงตลาดแบบ

ยอนยคตลาดนำาอโยธยา (พระนครศรอยธยา) ท

เปนตลาดสรางใหมทดงจดเดนของจงหวดมาเปน

จดขายของโครงการ

ดงนน นยของการวจยนจงเนนตลาดทม

รปแบบทมบรหารจดการโดยเอกชนและเนนขาย

สนคาและบรการแกนกทองเทยวเปนหลก ไดแก

ตลาดนำาสภาค พทยา (ชลบร) ตลาดนำาขวญเรยม

(กรงเทพมหานคร) ตลาดนำาทงบวชม (พระนครศร-

อยธยา) ตลาดนำาหวหน (ประจวบครขนธ) ตลาด

นำาอโยธยา (พระนครศรอยธยา) เพลนวาน

(ประจวบครขนธ)


357


ขอมลจากนกทองเทยว จำานวน 414 คน

ทไดมาจากการสมอยางงายตามสดสวน กระจาย

ตามพนทวจย (6 ตลาด) แตละแหงในจำานวนท

เทากน (69 คนตอพนท) ใหขอมลเกยวกบปจจย

ทสงผลตอการตดสนใจมาตลาดเพอการทองเทยว

ผานเครองมอทมลกษณะเปนแบบสอบถาม

ผวจยนำามาวเคราะหดวยสถตเชงพรรณนา

ไดแก จำานวน รอยละ คาเฉลย คาเบยงเบน

มาตรฐาน ผนวกกบเทคนคการจดทำาแผนททาง

ความคดในการบรหารจดการธรก จ ผลการ

วเคราะหสรปไดวา ปจจยทมผลตอการตดสน

ใจมาทองเท ยวตลาดเพอการทองเท ยวของ

ประชาชนสวนใหญ พจารณาในระดบมากทสด

หรอทมคะแนนเฉลยเทากบ 4.21 ขนไป ราย

ละเอยด ดงตารางท 1 ไดแก

1. ปจจยดานกายภาพ เชน ความนา

สนใจของรานคา และการมเอกลกษณะเฉพาะตน

2. ปจจยดานการบรหารจดการ เชน

คณภาพการบรการ ระบบนำา ไฟฟา แสงสวางใน

โครงการ การสอสารของพนกงานพอคาแมคา

อยางไรกตามทงปจจยดานกายภาพและ

ปจจยดานการบรหารจดการในระดบทนกทอง

เทยวใหขอมลวาเปนปจจยทสงผลในระดบมาก

ตอการตดสนใจมาทองเทยวตลาดเพอการทอง

เทยว สามารถพจารณาเพมเตมไดจากตารางท 1

เชนเดยวกน

ตารางท 1 ปจจยทสงผลตอการตดสนใจเดนทางมาตลาด

เพอการทองเทยว

ปจจยดานกายภาพ คะแนน

1. รานคา ความนาสนใจของรานคา 4.299

2. ตลาดมเอกลกษณเฉพาะตว 4.258

3. หองนำา 4.131

4. การออกแบบ ความสวยงามของตลาด 4.077

5. รานอาหาร 4.073

6. ตงอยใกลถนนสายหลก 4.066

7. มมพกผอน 4.022

8. การจดโซนนงรานคา ทจอดรถ

ทพกผอน ในตลาด

4.005

9. การมจดหมายตาทชดเจนของตลาด 3.993

10. ทางเขาออกตลาดทสะดวก 3.959

ปจจยดานการบรหารจดการ คะแนน

1. คณภาพการบรการ 4.392

2. การจดการระบบนำา ไฟฟาแสงสวาง

ในโครงการ

4.336

3. การสอสารของพนกงาน พอคาแมคา 4.219

4. ภาพลกษณของตลาด 4.200

5. ความสะอาด ความปลอดภยของตลาด 4.191

6. การคดเลอกสนคามความหลากหลาย 4.185

7. สนคาประเภทอาหาร 4.175

8. คณภาพสนคา 4.173

9. อทธยาศยของพนกงาน พอคาแมคา 4.169

10. ปจจยดานราคา 4.124


เมอผวจยนำามาพจารณารวมกนเพอนำาไป

สขอสรปและขอเสนอแนะสำาหรบผประกอบการ

ตลาดเพอการทองเทยว สรปไดวา หากตองการ

ใหตลาดสนองพฤตกรรมของนกทองเท ยวใน

ระดบมากทสด ผประกอบการตองใหความสำาคญ

กบรานคาทนาสนใจ และเอกลกษณของตลาด

ภายใตคณภาพการบรการ ระบบสาธารณปโภคท

เหมาะสม และการสอสารของพอคาแมคาทมตอ

นกทองเทยว


การกำาหนดแนวทางการพฒนาธรก จ

อสงหารมทรพยประเภทตลาดเพอการทองเทยว

บนฐานความตองการของนกทองเทยว นนหาก

จะทำาใหไดประสทธผลในระดบมากท ส ดควร

ดำาเนนการอยางสมพนธกนระหวางกายภาพ

และการบรหารจดการ กลาวคอ ผประกอบการ

ตองใหความสำาคญกบ 5 ปจจยเหลานเปนลำาดบ

แรก คอ รานคาทนาสนใจ และเอกลกษณของ

ตลาด คณภาพการบรการ ระบบสาธารณปโภค

สาธารณปการทเหมาะสมและการสอสารของ

พอคาแมคาทมตอนกทองเทยว

นอกจากน ขอเสนอจากการว จยยง

สะทอนใหเหนวา หากปจจยทงหาไมสามารถ

ดำาเนนการได อาจเลอกปจจยอนๆ ทสำาคญรอง

ลงมามาพจารณาประกอบได ไดแก หองน ำา

ภายในตลาด ความสะอาด ความปลอดภย ความ

หลากหลายของสนคา คณภาพของสนคา เปนตน

References

กตตพร ใจบญ. (2549). ตลาดกบวถชวต: บท

สำารวจเบองตนเกยวกบการศกษาเรองตลาด

ในสงคมไทย. ใน สมรกษ ชยสงหกานานนท

(บรรณาธการ). ตลาดในชวต ชวตในตลาด

(น.19-102). กรงเทพฯ: ศนยมานษยวทยา

สรนธร (องคการมหาชน).

ฉลองศร พมลสมพงศ. (2542). การวางแผนและ

พฒนาตลาดการทองเทยว. กรงเทพฯ: มหา-

วทยาลยเกษตรศาสตร

ชวลนช อทยาน. (2551). พฤตกรรมนกทองเทยว.

สบคนเมอ 25 มกราคม 2556, จาก http://

touristbehaviour.wordpress.com/1/

ธเนศ ศรกจ. (2555). แนวโนมพฤตกรรมผบรโภค

ป2555เพอวางแผนกลยทธ. สบคนเมอ 15

ตลาคม 2555,จาก http://www.positioning

mag.com/magazine

บรษท คอร แพลนนง แอนด ดเวลลอปเมนท

จำากด. (2545). รายงานฉบบสมบรณ แผน

ปฏบตการกจกรรมการทองเทยว.กรงเทพฯ:

การทองเทยวแหงประเทศไทย.

บรษท อนทช รเสรช แอนด คอนซลแทนซ จำากด

(2553). รายงานสรปฉบบผบรหารโครงการ

สำารวจทศนคตและพฤตกรรมดานการทอง

เท ยวของชาวไทยในเขตกร งเทพฯ และ

ปรมณฑล. กรงเทพฯ: การทองเท ยวแหง

ประเทศไทย.

ศนยบรการวชาการแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย.

(2546). รายงานฉบบสมบรณแผนแมบทการ

พฒนาการทองเทยวกรงเทพมหานครและ

ปรมณฑล. กรงเทพฯ: ศนยมานษยวทยา

สรนธร (องคการมหาชน).

สนตชย เออจงประสทธ. (2549). การบรหารทอง

เท ยวเชงกลยทธ. กรงเทพฯ: สามเจรญ

พาณชย.

สำานกงานสงเสรมวสาหกจขนาดกลางและขนาด

ยอม. (2552). THESUCCESSเรยนรความ

สำาเรจ ตลาดวถไทย: จาก 10 กรณศกษา.

กรงเทพฯ: ม.ป.พ.

การปรบปรงอาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวใหเปนอาคารเขยว

Tourist Police Office’s Improvement to Achieve Green Building Status

อบลรตน ลนศลา1 และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร2

Ubonrat Loonsila1 and Pornphan Verapreyagura, Ph.D.2



บทคดยอ

อาคารสำานกงานตำารวจทองเทยว เปนอาคารราชการตนแบบทมศกยภาพทจะปรบปรงใหเปน

อาคารเขยวตามแผนอนรกษพลงงาน พ.ศ. 2554-2573 ทสามารถชวยสงเสรมสขภาวะของเจาหนาท

สรางความประทบใจแกนกทองเทยวทมาใชบรการ เปนอาคารทใชพลงงานและทรพยากรอยางม

ประสทธภาพ ไมสงผลกระทบตอสงแวดลอมภายนอกอาคารและสขภาพอนามยของผใชอาคารตลอด

ชวงการใชงานอาคารจนถงรอถอนเมอสนสดการใชงาน การวจยนมงสำารวจกายภาพอาคารและ

พฤตกรรมผใชงานอาคาร จากตวแทนสถานตำารวจทองเทยว 2 แหง ใน 36 แหงจากการเลอกแบบเฉพาะ

เจาะจง คอ กองบงคบการตำารวจทองเทยว และสถานตำารวจทองเทยวพทยา นำามาเปรยบเทยบกบ

แนวทางการจดการสงแวดลอมสำาหรบอาคารสำานกงานราชการเขยว ของกรมควบคมมลพษ กระทรวง

พลงงาน รวมกบการวเคราะหพฤตกรรมการใชงานของผใชงานอาคาร 400 คน ซงไดจากการสมแบบ

แบงชน เปนเวลา 3 เดอน ผลการวจยพบวา อาคารเขยวทเหมาะสมกบพฤตกรรมของผใชงาน ตองม

องคประกอบ 6 สวน ไดแก นโยบายในการปรบปรงอาคาร การปองกนความรอนจากภายนอกอาคาร

การจดพนทใชสอยเหมาะกบทศทางลมและแสงธรรมชาต การปรบปรงวสดชองเปดและการบงแดดให

ตวอาคาร การมพนทสเขยว และการใชวสดอปกรณสำานกงานทเปนมตรตอสงแวดลอม

Abstract

Tourist Police offices, will become the prototypes of green building for other government

buildings, under the Energy Conservation Plan Year 2554-2573. These prototypes will be able

to support both the officers’ health and the people’s impression. Green building refers to a

structure and using process that is environmentally responsible, resource efficient, save energy,

control the environmental impact and health of residents until demolition in the end of the

building. The two purposive samples, the aims of this study are to explore building’s physical

and user’s behavior. Four hundred users from the stratified random sampling technique were

collected at the Tourist Police Division in Bangkok and Pattaya in three months. These two

stations are samples from thirty six stations in Thailand. All data had compared by the guidelines

การปรบปรงอาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวใหเปนอาคารเขยวอบลรตน ลนศลา และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร360

for green government office under the control of, Ministry of Energy. The research finding

pointed that green building prototype composed by six factors; the policy of organization, the

heat protection, the natural light and ventilation, the void’s materials and sunshade, the green

space and the energy saving equipments

คำาสำาคญ (Keywords): สถานตำารวจทองเทยว (Tourist Police), อาคารสำานกงานราชการเขยว (Green

Government Office), แนวทางการจดการสงแวดลอมสำาหรบอาคารสำานกงานราชการเขยวของกรม

ควบคมมลพษ (Guide Line For Green Government Office By Pollution Control Department)

บทนำา

อาคารสำานกงานตำารวจทองเทยว เปน

อสงหารมทรพยทลงทนโดยภาครฐ ซงกอสราง

โดยคำานงถงตนทนตามระเบยบราชการมากกวา

การอนรกษพลงงานและสงแวดลอม ปจจบน

อาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวมการใชงาน

มานาน เมอเสอมสภาพกไมมแนวทางในการ

ปรบปรงทชดเจนนอกจากการปรบปรงไปตาม

สภาพ อยางไรกตาม เมอพจารณาหลกการ

Corporate Social Responsibility (CSR) หมายถง

ความรบผดชอบตอสงคมขององคการ ดานสง

แวดลอม โดยการดำาเนนองคการใหเปนไปภายใต

หลกคณธรรม จรยธรรมและการจดการทด รวม

กบแผนอนรกษพลงงาน 20 ป (พ.ศ. 2554-2573)

โดยกระทรวงพลงงาน และมตคณะกรรมการ

นโยบายพลงงานแหงชาต ซงมสาระสำาคญทจะ

กระจายภาระความรบผดชอบดานการสงเสรม

การอนรกษพลงงานสภาคสวนตางๆ ของสงคม

โดยเฉพาะภาครฐใหเปนแบบอยางท ดในการ

อนรกษพลงงานแลว จะเหนไดวา อาคารสำานกงาน

ตำารวจทองเทยวมศกยภาพทจะปรบปรงใหเปน

อาคารอนร กษพลงงานและสงแวดลอมหรอ

อาคารเขยวได เพอเปนแบบอยางทดใหแกอาคาร

ราชการอนๆ ทมจำานวนมากกวา 12,700 แหงทว

ประเทศ (หมายเหตมลพษ, 2551)

ในการวจยครงนผ วจยศกษาเกณฑการ

ประเมนอาคารเขยว แนวทางในการจดการสง

แวดลอมสำาหรบอาคารสำานกงานราชการเขยว

ของกรมควบคมมลพษ กระทรวงทรพยากร

ธรรมชาตและสงแวดลอม ทมวตถประสงคเพอ

ประเมนการใชพลงงานและผลกระทบตอสง

แวดลอมในอาคารราชการ เพอใหเหมาะกบ

อาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวเขยว ซงเปน

หนวยงานของภาครฐท มความรบผดชอบตอ

สงคมและสงแวดลอม โดยการจะทำาใหอาคาร

สำานกงานตำารวจทองเทยวเปนอาคารเขยวนน

ผ วจยมงเนนสำารวจสภาพอาคารปจจบนของ

สำานกงานตำารวจทองเทยวรวมกบพฤตกรรมการ

ใชงานของผใชงานอาคารทกกลม เพอใหการ

ปรบปรงอาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวเขยว

สอดรบกบพฤตกรรมการใชงาน ชวยสงเสรมสข

ภาวะในการใชงานใหแกผใชงานอาคาร สามารถ

อนรกษพลงงานและสงแวดลอมอยางมประสทธ-

ภาพ อกทงทำาใหสำานกงานตำารวจทองเทยวมภาพ

ลกษณท ด มความรบผดชอบตอสงคมในดาน

การอนรกษพลงงานและสงแวดลอม

นอกจากน หากพจารณารายละเอยดของ

มตคณะกรรมการนโยบายพลงงานแหงชาตม

ความเหนชอบใหหวหนาหนวยงานราชการและ


361

รฐวสาหกจทกแหงใหความรวมมอในการตรวจ

ประเม นแบบอาคารท จะก อสร างใหม หร อ

ดดแปลง ตามทกฎกระทรวงกำาหนดประเภทหรอ

ขนาดของอาคารและมาตรฐาน หลกเกณฑและ

วธการออกแบบอาคารเพออนรกษพลงงาน พ.ศ.

2552 กำาหนด และเหนชอบใหสำานกงบประมาณ

พจารณาคำาขอตงงบประมาณในการกอสราง

อาคารใหมของสวนราชการและรฐวสาหกจ ทได

ตรวจประเม นแบบแลว โดยเร มต งแต ป งบ

ประมาณ 2556 ดวยเหตนหนวยงานของภาครฐ

ท จะมการของบประมาณในการกอสรางหรอ

ปรบปรงซอมแซมอาคารจงควรทราบถงแนวทาง

การออกแบบหรอปรบปรงและขอกำาหนดทาง

กฎหมายทเกยวของ ดงแผนภมตอไปน

จากนยขางตน จงนำามาสคำาถามการวจย

ทวา แนวทางการปรบปรงอาคารเขยว เพอสง

เสรมความรบผดชอบตอสงคมและสงแวดลอม

ขององคการ ท ม ความเหมาะสมกบอาคาร

สำานกงานตำารวจทองเทยวในประเทศไทยควร

จะเปนเชนใด

วรรณกรรมหลกทใชในการวจย

เกณฑและแนวทางในการจดการสงแวดลอม

สำาหรบอาคารสำานกงานราชการเขยวของกรม

ควบคมมลพษ กระทรวงทรพยากรธรรมชาตและ

สงแวดลอม

ซงมนยสรปไดวา ในหนวยงานตางๆ ของ

ราชการทเกยวของกบความ “เขยว” นน แบงได 2

สวน คอ

1) สวนการจดซอจดจางสนคาทเปนมตร

กบสงแวดลอม เชน สนคาทไดรบรองการตดฉลาก

เขยว ฉลากคารบอนด ฉลากสงแวดลอม เปนตน

2) สวนการจดการสงแวดลอมของอาคาร

สำานกงานราชการ คอ ปรบปรงอาคารเดมหรอ

กอสรางอาคารใหม ตามแนวทางการปรบปรง

อาคารเขยวรปแบบใดรปแบบหนง ซงกไดมการ

จดทำาเกณฑและแนวทางในการจดการส ง

แวดลอมของสำานกงานราชการเขยว เพอให

อาคารของภาครฐทกระจายอยทวประเทศใชเปน

แนวทางในการปรบปรง หรอกอสรางอาคารให

เปนอาคารประหยดพลงงาน และเปนมตรตอ

สงแวดลอม

โดยมการแบงหมวดการใหคะแนนเหมอน

กน เพยงแตวากรณอาคารกอสรางใหมจะมหมวด

การใหคะแนนดานวสดและการกอสรางเพมเตม

ขนมาสรป ดงน

หมวดท 1 การบรหารจดการใหเปนอาคารสำานก

งานรา ชกา รเ ขย ว (5 คะแนน)

ฉลากเขยว ฉลากสงแวดลอม

ฉลากคารบอนด


หมวดท 2 ผงบรเวณและงานภมสถาปตยกรรม

(8 คะแนน)

หมวดท 3 การใชนำา (4 คะแนน)

หมวดท 4 พลง งาน (9 คะแนน)

หมวดท 5 วสดและการกอสราง (7 คะแนน)

(หมว ด 5 ใชเฉพา ะกรณ อ าคารสรา งให ม)

หมวดท 6 สภาวะแวดลอมภายในอาคาร

(4 คะแนน)

หมวดท 7 การปองกนผลกระทบตอสงแวดลอม

ภา ยนอ กอ าคาร (9 คะแนน)

หมวดท 8 นวตกรรม (3 คะแนน)

รวม 39 คะแนน และตองไดคะแนนจาก

เกณฑบงคบท ง 10 ข อ หากไมไดถ อวาตก

ระดบการรบรองคดเปนรอยละของคะแนนเตม

ระดบผาน

60-69 คะแนน ระดบเหรยญทองแดง

70-79 คะแนน ระดบเหรยญเงน

80-89 คะแนน ระดบเหรยญทอง

90 คะแนนขนไป

วตถประสงคการวจย

1. ศกษาเกณฑและแนวทางในการจด

การสงแวดลอมสำาหรบอาคารสำานกงานราชการ

เขยว ของกรมควบคมมลพษ กระทรวงทรพยากร

ธรรมชาตและสงแวดลอม

2. สำารวจกายภาพอาคารปจจบนของ

สำานกงานตำารวจทองเทยวและพฤตกรรมการใช

งานอาคารของผใชงานอาคารทกกลม

3. ว เคราะหความส มพ นธ ระหว าง

กายภาพอาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวกบ

พฤตกรรมการใชงานอาคารเขยวของผใชงาน

อาคารทกกลม

4. เสนอแนวทางการปรบปรงอาคาร

สำานกงานตำารวจทองเทยวเขยว

ระเบยบวธการวจย

ขอบเขตของประชากรและพนทการวจย

สำาหรบการวจยน เกยวของกบ ผใชงานอาคาร ซง

หมายรวมถง เจาหนาทตำารวจทองเทยว นกทอง

เทยวและผมาตดตอราชการ จำานวน 400 คน ท

ไดมาจากการสมตวอยางแบบแบงชนภม ในพนท

เปาหมายการวจย 2 แหง คอ กองบงคบการตำารวจ

ทองเทยว กรงเทพมหานครและสถานตำารวจทอง

เทยวพทยา จงหวดชลบร

ผลการวเคราะหขอมล

ผลการสำารวจกายภาพอาคารปจจบนของ

สำานกงานตำารวจทองเทยว ไดแก กองบงคบการ

ตำารวจทองเท ยว และสถานตำารวจทองเท ยว

พทยา พบวา อาคารมความเสอมโทรมเนองจาก

มการใชงานมายาวนาน ไมมแนวทางการปรบปรง

ทชดเจน มการจดพนทใชสอยภายในบางสวนไม

เหมาะสมกบพฤตกรรมการใชงาน มการกนพนท

ใชสอยเปนหองซอนกนทำาใหพ นท ท ไม ปร บ

อากาศอบทบ อากาศไมถายเท สดสวนพนท

กระจกเทยบกบพนท ผนงทบประมาณรอยละ

70/30 ทำาใหนำาแสงธรรมชาตเขาสอาคารไดด

แตในขณะเดยวกนกนำาความรอนเขาสอาคารได

มากดวย มพนทดาดแขงภายนอกอาคารมากเกน

เกณฑกำาหนดซงจะทำาใหพนเกบสะสมความรอน

และถายเทเขาสตวอาคาร รวมถงไมชวยชะลอ

นำาฝนไหลนอง

ผลการสำารวจพฤตกรรมการใชงานอาคาร

พบวา มนโยบายการประหยดพลงงานในอาคาร

สำานกงานตำารวจทองเทยว ทงน คาเฉลยความ


363

พงพอใจในการใชงานอาคารในภาพรวมอยใน

ระดบปานกลาง (3.35-3.84) และคาเฉลยทผตอบ

แบบสอบถามพงพอใจมากทสด คอ วธการเดน

ทางมายงอาคารน เนองจากผทมาใชงานอาคาร

สวนใหญเดนทางมาดวยรถสวนตว ดงนน ทตง

อาคารทหางไกลจากขนสงสาธารณะจงไมใช

อปสรรค แตกทำาใหความตองการทจอดรถเพม

มากขนจากเดม สวนคาเฉลยความรทมตออาคาร

สำานกงานเขยวในภาพรวมอยในระดบนอย (2.42-

2.64) และคาเฉลยท ผ ตอบแบบสอบถามม

ความรทมตออาคารสำานกงานเขยวมากทสด คอ

อาคารเขยว คอ อาคารทรกษาสงแวดลอมและใช

ทรพยากรตางๆ อยางมประสทธภาพ หมายความ

วา มความรในความหมายของอาคารเขยววา คอ

อะไร นอกจากน คาเฉลยความตองการทมตอ

อาคารสำานกงานเขยวในภาพรวมอยในระดบมาก

(3.53-4.30) และคาเฉลยทผตอบแบบสอบถาม

มความตองการทมตออาคารสำานกงานเขยวมาก

ทสด คอ ตองการใหมบรรยากาศในการทำางาน

สะอาด สวยงาม นาทำางานและเปนมตรตอผมา

ตดตองาน หมายถง อาคารทมสขภาวะทด และ

มสภาวะนาสบายเหมาะสมตอผใชงาน มภาพ-

ลกษณทเปนมตรทงการทำางานและตวอาคาร

ผลการวเคราะหความสมพนธระหวาง

กายภาพอาคารสำานกงานตำารวจทองเทยวกบ

พฤตกรรมการใชงานอาคารของผใชทกกลม พบ

วา เนองจากอาคารมสภาพเสอมโทรมทำาใหสง

ผลตอการใชพนทใชสอยภายใน รวมไปถงการ

ควบคมคณภาพอากาศ สรางทศนทไมสวยงาม

ภายนอก และไมมประสทธภาพในการปองกน

ความรอนเขาสอาคารเทาท ควร ทำาใหเครอง

ปรบอากาศทำางานหนกและใชพลงงานไฟฟามาก

ยงขน นอกจากน คาความสมพนธระหวางความ

สมพนธระหวางความพงพอใจในการใชงาน

อาคารในภาพรวม ความรของท มตออาคาร

สำานกงานเขยว และความตองการทมตออาคาร

สถานตำารวจทองเทยว สามารถสรปไดดงน ความ

พงพอใจในการใชงานอาคารในภาพรวมและ

ความรของทมตออาคารสำานกงานเขยว เปนไป

ในทางบวก หมายความวายงมความรมาก กยง

มความพงพอใจในการใชงานอาคารมาก แตใน

ขณะเดยวกนคาความสมพนธระหวางความรทม

ตออาคารสำานกงานเขยว และความตองการทม

ต ออาคารส ำาน กงานเข ยวเป นไปในเชงลบ

หมายความวา ย งมความรมากกอาจจะยงไม

ตองการมากตามไปดวย เนองจากมความคดวา

การทอาคารเปนอาคารเขยวจะตองปรบเปลยน

พฤตกรรมประจำาวน ทำาใหใชงานอาคารลำาบาก

ตามไปดวย

บทสรป

ผลสรปจากการวจยน แสดงใหเหนวา การ

ปรบปรงอาคารสำานกงานตำารวจทองเท ยวให

เปนอาคารราชการเขยว ทงกองบงคบการตำารวจ

ทองเทยว และสถานตำารวจทองเทยวพทยา เพอ

เปนแบบอยางแกอาคารราชการอนๆ การจะเปน

อาคารเขยวท เหมาะสมกบพฤตกรรมของผ ใช

งาน ตองมองคประกอบหลก 6 สวน ไดแก ดาน

นโยบายในการปรบปรงอาคาร มความมงมนทจะ

เปนอาคารเขยว ดานการปองกนความรอนจาก

ภายนอกอาคาร ควรมการปรบเปลยนวสดผนง

หรอเพมแผงบงแดดหรอปลกตนไมตามความ

เหมาะสม ดานการจดพนท ใชสอยเหมาะกบ

ทศทางลมและแสงธรรมชาต ดานการปรบปรง

วสดชองเปดและการบงแดดใหตวอาคาร ดาน

การมพนทสเขยว และดานการใชวสดอปกรณ

สำานกงานทเปนมตรตอสงแวดลอม


นอกจากน การสงเสรมสขภาวะการใชงาน

อาคารกเปนสงจำาเปน ไดแก ปรมาณแสงภายใน

หอง โดยปรบปรงใหมการวางตำาแหนงไฟฟาแสง

สวางและชองเปดรบแสงธรรมชาต ทเพยงพอและ

เหมาะสมกบตำาแหนงการวางโตะทำางาน อณหภม

ในอาคารและในหอง โดยตองมการควบคม

อณหภมทเหมาะกบสภาวะนาสบายของผใชงาน

อาคาร ใชเครองปรบอากาศทไดมาตรฐานและ

สามารถชวยประหยดพลงงานไฟฟา คณภาพ

อากาศในหองโดยปรบปรงอาคารใหวางตำาแหนง

เครองถายเอกสารในพนททระบายอากาศไดด

หลกเลยงการมชองเปดใกลกบแหลงมลพษ เชน

พนทสบบหร เปนตน การจดใหมพนทสเขยวทง

รอบบรเวณอาคารและบนหลงคา ดานจำานวน

ตนไมใหญ เพอใหรมเงาแกพนทดาดแขงและตว

อาคาร ลดพนท ดาดแขงดวยการเปลยนพน

คอนกรตเปนบลอคตวหนอนปลกหญา เพอใหนำา

สามารถซมผานลงดนได เปนตน รวมถงดานชนด

พรรณไมตางๆ นนตองเหมาะกบสภาพแวดลอม

และใชนำาในการดแลนอย

References

กรมควบคมมลพษ, กระทรวงทรพยากรธรรมชาต

และสงแวดลอม. (2552). คมอเกณฑและ

แนวทางในการจดการสงแวดลอมสำาหรบ

อาคารสำานกงานราชการเขยว กรณอาคาร

เดม.กรงเทพฯ: ผแตง.

จตวฒน วโรดมพนธ. (2554). อาคารเขยวและ

เกณฑการประเมนอาคารเขยวไทยกบสากล.

ในการสมมนาทางวชาการ Green Building

วนท 17 กนยายน 2554 ณ ภาควชาวศวกรรม

โยธา คณะวศวกรรมศาสตร มหาวทยาลย

เกษตรศาสตร.

จตวฒน วโรดมพนธ. (2554). LEED: Leadership

in energy in environmental design. วารสาร

ธนาคารอาคารสงเคราะห,15(58), 62-69.

วมลสทธ หรยางกร และคณะ. (2554). จตวทยา

สภาพแวดลอม: มลฐานการสรางสรรคและ

จดการสภาพแวดลอมนาอยอาศย. กรงเทพฯ:

สำานกพมพแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย.

สถาบนอาคารเขยว. (2553). เกณฑการประเมน

ความยงยนทางพลงงานและสงแวดลอมไทย

(Thai’sRatingofEnergyandEnvironmental

Sustainability:TREES).กรงเทพฯ: ผแตง.

อสงหารมทรพยทสนองความตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการ

สำาหรบประชาชนในเขตกรงเทพมหานครชนใน

Real Estate which Responded the Needs of the Recreational

Activities for Peoples in Inner Area of Bangkok

ธนพร วงษดนตร1 และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร2

Thanaporn Wongdontri1 and Pornphan Verapreyagura, Ph.D.2



บทคดยอ

ภายใตโจทยการวจยทวา อสงหารมทรพยทสนองความตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการ

สำาหรบประชาชนจะชวยสงเสรมคณภาพชวตใหดขนไดอยางไร ทำาใหการวจยเชงปรมาณนมงศกษา

ความตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการของประชาชนใน 21 เขตกรงเทพมหานคร โดยดำาเนน

การสอบถามความตองการของประชาชน 105 คน ซงไดมาจากการสมอยางงายตามสดสวนเขตละ 5 คน

วเคราะหขอมลดวยเทคนคทางสถตเชงพรรณา ผลการวเคราะหพบวา อสงหารมทรพยทสนองความ

ตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการสำาหรบประชาชนในเขตกรงเทพมหานครชนใน ในรปแบบสถาน

ออกกำาลงกายมสงอำานวยความสะดวกประกอบดวย 33 องคประกอบยอย ภายใต 7 องคประกอบหลก

ทสนองความตองการกจกรรมกฬา 10 ประเภทหลก ซงผประกอบการรายยอยสามารถนำาองคประกอบ

ดงกลาวไปใชพฒนาอสงหารมทรพยดานกจกรรมกฬาใหเหมาะสมกบความตองการของประชาชนตาม

ผลการศกษาเบองตน

Abstract

Under the research topic that how real estate development activities in order to respond

the demand of sport recreation for peoples will serve the better quality of lifes? This research

aims to study the needs of recreational activities in 21 districts of Bangkok. Researcher perform

the survey of the real demand from 105 respondents by randomly selected from the proportion

of data analysis techniques which can get 5 data in each district. Analysis of data in term of

descriptive statistics showed the real estate responded the needs of the recreational activities

for peoples in inner area of Bangkok consists of 33 components under 7 elements for 10 main

sports. Small Medium Enterprise (SMEs) can get some elements for developing the real estate

for sport recreation for responding the need of people according to the pilot study.

อสงหารมทรพยทสนองความตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการสำาหรบประชาชนในเขตกรงเทพมหานครชนในธนพร วงษดนตร และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร 366

คำาสำาคญ (Keywords): อสงหารมทรพย (Real Estate), ความตองการ (Need), การนนทนาการ

(Recreation), กรงเทพมหานครชนใน (Inner Area of Bangkok)

1. บทนำา

ปจจบนนสถานการณการทำางานทแขงขน

ก บเวลาของคนในเม องส งผลให เก ดภาวะ

ความเครยดและปญหาทางสขภาพรางกาย

ประกอบกบการเพมขนของประชากรในเมองจาก

การยายถนของประชากรในชนบท ทำาใหสดสวน

ประชากรในเขตเมองเพมสงขนจากรอยละ 31.1

ในป 2543 เปนรอยละ 45.7 ในป 2553 (แผน

พฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาตฉบบท 11

พ.ศ. 2555-2559) รฐบาลจงเรงหาแนวทางแกไข

โดยกำาหนดนโยบาย แผนพฒนาเศรษฐกจและ

สงคมแหงชาตฉบบท 11 พ.ศ. 2555-2559 ทมง

เนนการพฒนาคนและสงคมไทย สงเสรมคณภาพ

ชวตในสงคมเมองเพอใหคนเมองสามารถทำางาน

ไดอยางมประสทธภาพและมสขภาพรางกายและ

จตใจทด นอกจากน รฐบาลไดมนโยบายในการ

ผอนคลายในชวงเวลาวางใหกบประชาชนโดย

เพมแผนพฒนานนทนาการแหงชาต ฉบบท 2

(พ.ศ. 2555-2559) ทมงเนนใหทงทางภาครฐและ

เอกชนประกอบกจกรรมทเกดประโยชนในชวง

เวลาวาง ลดกจกรรมทไมเปนประโยชนกบสงคม

และครอบครว เชน การเสพสงเสพตด กจกรรม

ทสามารถใชเวลาวางใหเกดประโยชนท สำาคญ

อยางหนง กคอ การออกกำาลงกาย เพราะชวยให

รางกายและจตใจเขมแขงและยงเปนการใชเวลา

รวมกบบคคลอนๆ ในทางสรางสรรคใหเกดการ

พฒนาทกษะและความคด ภาครฐและเอกชนจง

รวมมอกนในการจดตงสถานทออกกำาลงกายเพอ

ประชาชน ดวยเหตนทำาใหผประกอบการรายยอย

จงสนใจประกอบธรกจนนทนาการเพมมากขน

ตวเลขของสำานกงานขอมลและวจย สำานกสงเสรม

วสาหกจขนาดกลางและขนาดยอมตามประเภท

มาตรฐานอตสาหกรรมประเทศไทยในป 2554

ชวา สถานบรการดานการกฬามรายไดรวมถง

1,702,905,893 ลานบาท ผประกอบการเหลาน

ตางหาชองวางทางโอกาสและทำาเลทเหมาะสม

ในการประกอบธรกจ ผวจยจงเหนวาการวจยครง

นจะชวยใหผ ประกอบการนำาขอมลเพอไปหา

แนวทางในการพฒนาสถานทออกกำาลงกายให

ตอบสนองความตองการของประชาชน


สำารวจความตองการกจกรรมกฬาและสง

อำานวยความสะดวกสำาหรบกฬาเพอนนทนาการ

ของประชาชนในเขตกรงเทพมหานครชนใน


1. หนวยงานภาครฐและเอกชนสามารถ

นำาขอมลไปใชในการพฒนาสถานออกกำาลงกายได

2. ผประกอบการรายยอยทราบถงความ

ตองการในการทำากจกรรมกฬาเพอนนทนาการ

ของประชาชน


อางองพนทวางจากการวจยของกวน

ศรธวช (2554) พบวา มพนท วางขนาดเลก

ในเขตกรงเทพชนในทไมสามารถนำามาจดสรร

เนองจากเปนพนทขนาดเลก 100 ตารางวา โดย

พนทนสามารถนำามาประกอบธรกจกฬาเพอการ


367

นนทนาการไดในเขตกรงเทพช นใน 21 เขต

ไดแก พระนคร ปอมปราบศตรพาย สมพนธวงศ

ปทมวน บางรก ยานนาวา สาทร บางคอแหลม

ดสต บางซอ พญาไท ราชเทว หวยขวาง คลองเตย

จต จกร ธนบ ร คลองสาน บางกอกน อย

บางกอกใหญ ดนแดง วฒนา


การออกแบบการวจยเชงปรมาณโดยใช

แบบสอบถามชนดกำาหนดโครงสรางสำารวจความ

ตองการของประชาชนทวไปจากแบบสอบถาม

Pilot survey จากการสมโดยงายในเขตกรงเทพชน

ใน 21 เขต เขตละ 5 ราย รวม 105 ราย โดยใช

เทคนคเชงพรรณนา โดยแบงเปนเพศหญง 57 คน

คดเปนรอยละ 55 และเพศชาย 48 คนคดเปน

รอยละ 45

6. กรอบการวจย

จากการทบทวนวรรณกรรมทเกยวของ

สามารถสรปกรอบการวจย ไดตามรปท 1

รปท 1 กรอบการวจย


ธรกจนนทนาการเปนธรกจ SMEs ทม

ความสำาคญ ทงในดานจำานวนธรกจทมขนาดใหญ

ทสดในโลก และประโยชนของธรกจประเภทนยง

ขยายไปสคนทกวย ตงแตเดก เยาวชน วยรน วย

ทมครอบครว และผสงอาย (สตร กระจางพนธ,

2553, น. 22 อางถงใน Matthew Finn, 2008)

สอดคลองกบแผนพฒนาเศรษฐกจและสงคม

แหงชาตฉบบท 11 พ.ศ. 2555-2559 ทรฐบาล

ใหการสนบสนนภาครฐและเอกชนใหมสถาน

กฬาเพอนนทนาการพฒนาคนใหมศกยภาพใน

การทำางานเพมขน และตวเลขของสำานกงาน

ขอมลและวจย สำานกสงเสรมวสาหกจขนาดกลาง

และขนาดยอมตามประเภทมาตรฐานอตสาห-

กรรมประเทศไทยในป 2554 พบวา สถานบรการ

ดานการกฬามรายไดรวมสงขนถง 1,702,905,893

ลานบาท โดยผประกอบการเหลานตางกมองหา

ทำาเลและชองวางในการประกอบธรกจอสงหารม-

ทรพยทสนองความตองการกจกรรมกฬาเพอการ

นนทนาการ

อยางไรกตาม ยงมปญหาการใชเวลา

วางของประชาชนในกรงเทพท เกยวเนองกบ

ยาเสพตดและการประพฤตทไมเหมาะสม ทาง

รฐบาลจงไดก ำาหนดแผนพฒนานนทนาการ

แหงชาต ฉบบท 2 (พ.ศ. 2555-2559) โดยแบง

เปน 4 ยทธศาสตร คอ ยทธศาสตรท 1 การสง

เสรมเดก เยาวชน และประชาชนใหมความร

ความเขาใจ ตระหนกถงคณคาของการใชเวลาวาง

ใหเปนประโยชนและประกอบกจกรรมนนทนา-

การเปนประจำา ยทธศาสตรท 2 การผลตและ

พฒนาบคลากรในการเปนผ นำาและจดบรการ

นนทนาการ ยทธศาสตรท 3 การพฒนาระบบ

และกลไก การบรหารจดการนนทนาการ และ

ยทธศาสตรท 4 การพฒนาสภาวะแวดลอม โดย

ผประกอบการสามารถปรบแผนการบรหารให

สอดคลองกบทางแผนนนทนาการและยทธ-

ศาสตรเพอเปนการขยายความรวมมอระหวาง

ความตองการกจกรรมกฬา

ความตองการสงอานวย

ความสะดวกสาหรบ

กฬาเพอนนทนาการ

ของประชาชนใน

กรงเทพมหานครชนใน

อสงหารมทรพย

ทสนองความ

ตองการกจกรรม

กฬาเพอการ

นนทนาการ

สาหรประชาชน

ในเขตกรงเทพ

มหานครชนใน


ภาครฐและเอกชน ท งน การเลนกฬาแตละ

ประเภทตองใชสงอำานวยความสะดวกทแตกตาง

กน สถานประกอบธรกจกฬาเพอการนนทนาการ

จงตองใหความสำาคญกบสงอำานวยความสะดวก

ทเกยวของมากขนจากการทบทวนวรรณกรรม

ของ Thomas H. Sawyer, (2002) เกยวกบ

Physical Activity and Sports Facility Checklist

สรปความไดวา 1. สวนทางเขา ประกอบดวย 1.1

ทจอดรถ 1.2 โถงลอบบ 1.3 สวนทนงรอ 1.4 สวน

club house 2. สวนควบคม ประกอบดวย 2.1

สวนตอนรบ 2.2 แคชเชยร 2.3 สวนบรหารทาง

ดานระบบ 2.4 สวนบรการผาเชดตว 2.5 สวน

บรการลอกเกอร 2.6 บรการแสง ส เสยง 2.7

สวนปฐมพยาบาล 3. สวนเทรนเนอร ประกอบ

ดวย 3.1 เครองออกกำาลงกาย 3.2 กระจกเงา

3.3 ทว/เครองเสยง 3.4 ครฝกสอน 3.5 กรรมการ

ในการชวยตดสน 4. สวนบรการอสระประกอบ

ดวย 4.1 สวนดแลเดก 4.2 สวนดแลผสงอาย 4.3

สวนสำาหรบบคคลท วไป 5. รานคา/พนท เชา

ประกอบดวย 5.1 รานอปกรณกฬา 5.2 ราน

อาหาร 5.3 Coffee shop 5.4 รานบรการดาน

สขภาพ 5.5 รานบาร 6. สวนสนามกฬา ประกอบ

ดวย 6.1 พนทนงเชยร 6.2 บอรดแสดงคะแนน

6.3 พนทสวนสนามกฬา 7. สวนบรการเพมเตม

ประกอบดวย 7.1 หองอาบนำา 7.2 หองอบไอนำา

7.3 หองซาวหนา 7.4 หองนวด 7.5 หองซกรด

7.6 สวนบรการ internet และ wi-fi โดยสดสวน

การใชพนทสงอำานวยความสะดวกเพอกจกรรม

กฬาเพอการนนทนาการนขนอยกบขนาดพนท

สถานกฬา ความตองการของประชาชนในการทำา

กจกรรมกฬาและการลงทนของผประกอบการ

การบรหารสทธประโยชนของวงการกฬา

เปนแนวความคดเชงธรกจของผใหการสนบสนน

โดยการขายหรอการแลกเปลยนสทธ (โอกาส)

ตาง ๆ ซงเกยวของกบกจกรรมกฬา สนคาและ

บรการท จำาเปนตอการจดกจกรรม เพอใหผ

สนบสนนสามารถนำาสทธประโยชนไปใชใหเกดชอ

เสยงและผลประกอบการ (ยอดขาย/ภาพพจน/

โอกาส) ทงตอองคกร พนกงาน ลกคา เจาของ

และผบรหารธรกจ


พบวา สงอำานวยความสะดวกทจำาเปนใน

สถานออกกำาลงกายแบงเปน 7 องคประกอบหลก

ตา มตา รา งและ แผนภมตอ ไปน

รปท 2 สวนทางเขา

ผลการศกษาสวนทางเขาทประชาชนให

ความตองการมากทสด คอ ทจอดรถ (คาเฉลย

3.96) ผประกอบการกฬามแนวโนมในการคำานง

ถงพนทจอดรถเพมขน และหากพนทมจำากด

ใหหาแนวทางเพอสงคมรวมกบทางโรงเรยนหรอ

วดเพอใหไดผลประโยชนรวมกน

รปท 3 สวนควบคม


369

ผลการศกษาสวนควบคมทประชาชนให

ความตองการมากทสด คอ สวนบรการลอกเกอร

(คาเฉลย 4.08) จากการสำารวจพนทลอกเกอร

ปจจบนจะอยตดกบสวนหองนำาเพองายตอการใช

งานและมจำานวนมากเพยงพอกบผมาใชบรการ

รปท 4 สวนเทรนเนอร

ผลการศกษาสวนเทรนเนอรทประชาชน

ใหความตองการมากทสด คอ เครองออกกำาลง

กาย (คาเฉลย 4.24) โดยพบวาเครองออกกำาลง

กายทนยมคอเครองออกกำาลงกายประเภททเนน

ระบบหมนเวยนของเลอด ปอด หวใจ (Cardiore-

spiratory fitness) เชน จกรยานปนอยกบท ลวง

สายพาน

รปท 5 สวนบรการอสระ

ผลการศกษาสวนบรการอสระทประชาชน

ใหความตองการมากทสด คอ หองนำา (คาเฉลย

4.60) โดยเปนพนท ซงเกดอบตเหตไดงาย ผ

ประกอบการควรมอปกรณกนลนและราวจบเพอ

ปองกนอบตเหตทอาจเกดขน

รปท 6 สวนรานคา/ พนทเชา

ผลการศกษาสวนรานคา/พนท เชา ท

ประชาชนใหความตองการมากทสด คอ ราน

อาหาร (คาเฉลย 3.81) ซงผประกอบการสามารถ

นำามาใชเปนแนวทางรานอาหารเพอสขภาพตาม

กระแสความนยมในปจจบน

รปท 7 สวนสนามกฬา

ผลการศกษาสวนสนามกฬา ทประชาชน

ใหความตองการมากทสด คอ พนทสนามกฬา

(คาเฉลย 4.32) ซงในปจจบนมการใชพนทสนาม

เดยวกนแตสามารถปรบเปลยนกจกรรมไปตาม

ความตองการและเวลาได

รปท 8 สวนบรการเพมเตม


ผลกา รศ กษาส วนบร ก า ร เพ ม เ ต ม

ประชาชนใหความตองการมากทสด คอ หองอาบ

นำา (คาเฉลย 4.25) ควรมราวจบสำาหรบผสงอาย

เพอปองกนอบตเหต

รปท 9 กฬาทประชาชนในเขตกรงเทพมหานครใหความ

ตองการ

ผลการศกษาพบวา กฬาทประชาชนใน

เขตกรงเทพมหานครใหความตองการ คอ 1. วาย

นำา 2. แบดมนตน 3. ฟตเนส 4. ปงปอง 5. โยคะ

6. แอโรบค 7. ฟตซอล 8. สนกเกอร 9. บาสเกตบอล

10. เทนนส โดยประชากรในเขตกรงเทพมหานคร

มความตองการกจกรรมกฬาเพอการนนทนาการ

ในการใชเวลาวางเเตกตางกนกลาวคอ ในเขต

พระนคร ประชาชนใหความสำาคญกบกจกรรม

กฬา 10 ประเภทแตกตางกน โดยกฬาแบดมนตน

เปนกฬาทความตองการกฬาเพอการนนทนาการ

ของประชาชนมความแตกตางกนอยางมนย

สำาคญทางสถตทระดบ 0.05 (แตกตางกนความ

สมพนธไควสแควร เทากบ 36.225 ระดบนย

สำาคญ 0.014) อยางไรกตามเขตพนทอนๆ ยงคง

ตองการกจกรรมกฬาท แตกตางหลากหลาย

กนไป แตไมมนยสำาคญทางสถตทระดบ 0.05

หมายความวาในพนทเหลานสามารถออกแบบ

ประเภทกจกรรมกฬาไดไมจำากดประเภทกฬา


ผลการวจยนพบขอคนพบทผประกอบการ

สามารถนำาไปใชพฒนาสงอำานวยความสะดวกใน

การทำาธรกจกฬาเพอนนทนาการยงสามารถ

เตบโตไดเนองจากประชาชนมความตองการ

กจกรรมกฬาและสงอำานวยความสะดวกสำาหรบ

กฬาเพอการนนทนาการ โดยผประกอบการใน

ปจจบนเรมหาโอกาสทางธรกจเพมขนโดยดง

ธรกจอนๆ เขามารวมกน เชน รานอาหาร ราน

บรการดานสขภาพ ทงนการสนองความตองการ

ของประชาชนตองคำาน งถ งการลงทนของผ

ประกอบการ ความคมทนซงขนอยกบหลายปจจย

เชน ทำาเลของพนท การเปนเจาของทดนหรอพนท

เชาชวง การมธรกจเสรมอนๆ

References

กวน ศรธวช, ม.ล. (2555). นวตกรรมการสราง

มลคาเพมสำาหรบการพฒนาทดนขนาดเลก

เพอการอยอาศย และการประกอบธรกจ.

วทยาศาสตรมหาบณฑต, คณะสถาปตย-

กรรมศาสตรและการผงเมอง, มหาวทยาลย

ธรรมศาสตร.

สตร กระจางพนธ. (2553). การศกษาการดำาเนน

กจกรรม ดานความรบผดชอบตอสงคมของ

วสาหกจขนาดกลางและขนาดยอม (SMEs)

กรณศกษาสนามฟตบอลใหเชา เอส-วน.

วทยาศาสตรมหาบณฑต, คณะสถาปตย-

กรรมศาสตรและการผงเมอง, มหาวทยาลย

ธรรมศาสตร.

Thomas, H. S., (2002). Facilitiesplanningfor

health,fitness,physicalactivity,recreation

andsports.Janet Wahlfeldt.

การจดทำาแผนธรกจการทองเทยวเชงนเวศแบบโฮมสเตย

Business Plan for Ecotourism - Homestay

ชลธดา เจตนธรรมจกร1 และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร2

Cholthida Jettanathammachak1 and Pornphan Verapreyagura, Ph.D.2



บทคดยอ

การทองเทยวเปนแหลงรายไดหนงท สำาคญของเศรษฐกจไทยทรฐบาลมงพฒนาใหมความ

สอดคลองกบกลไกตลาด ปจจบนพฤตกรรมนกทองเทยวมแนวโนมทองเทยวแบบเรยนร ปลอดภย ใสใจ

สงแวดลอมและสงคม ดงนน การทองเทยวเชงนเวศแบบโฮมสเตยจงมการเตบโตคอนขางสง แตยงพบ

ปญหาดานการตลาด คณภาพการบรการและสภาพอาคาร การขาดแหลงเงนทน การวจยเพอจดทำาแผน

ธรกจการทองเทยวเชงนเวศนแบบโฮมสเตยครงนอาจชวยแกปญหาดงกลาว โดยมวตถประสงคหลก

2 ขอ คอ ศกษากลมเปาหมายทางการตลาด และการทำาแผนธรกจสำาหรบการทองเทยวเชงนเวศแบบ

โฮมสเตย วธวจยใชการวเคราะหความเหมาะสมโครงการตามเกณฑมาตรฐานเบองตนและการวเคราะห

เปรยบเทยบขอมลจากการสงเกตอยางมสวนรวมและขอมลจากการสมภาษณกลยทธ แผนปฏบตการ

จากกลมเปาหมาย 2 กลม ไดแก ผประกอบการรวม 6 คน นกทองเทยวในพนทโฮมสเตย จำานวน 6

แหง รวม 180 คน ผลการวจยนพบวา กลมลกคาสวนใหญอยในชวงอาย 26-60 ป การเขยนแผนธรกจ

จงควรวางกลยทธสอดรบกบลกคา อนประกอบดวย 4 องคประกอบหลก ไดแก แผนผลตภณฑ แผนการ

ตลาด แผนการจดการ และแผนการเงน การจดทำาแผนธรกจนใชเปนเครองมอสำาหรบชมชนในการ

พฒนาการบรหารจดการการประกอบการเพอใหคณภาพและผลประกอบการมการพฒนาและเตบโต

Abstract

Tourism is an important sector of the Thai economy. The policy of Thai government

developed tourism that conformed to market mechanism. Recently, Tourists’ behavior has changed.

New trends are safety and security, travel experience, environment and social consciousness.

Then ecotourism-homestay business has grown. However, Homestay often has problems of

marketing, service failure and unreliable service, unsustainable profitability, social and cultural.

This study focused 2 issues: as target group of studying and guideline of business planning for

ecotourism-homestay business. First section analyzed suitable location. And then, the analysis

based on the questionnaire from 6 homestay’s entrepreneurs 6 persons and tourists 180 persons.

Research result found that most customers are aged 26 – 60. The business plan should relate

to these customers. There are 4 components, Product Plan, Marketing plan, Management plan

การจดทำาแผนธรกจการทองเทยวเชงนเวศแบบโฮมสเตยชลธดา เจตนธรรมจกร และ ดร. พรพรรณ วระปรยากร 372

and finance plan. This business plan is a tool for local entrepreneurs to increase turnover and

higher quality homestay business.

คำาสำาคญ (Keywords): แผนธรกจ (Business Plan), การทองเทยวเชงนเวศแบบโฮมสเตย

(Ecotourism-Homestay)

1. บทนำา

การทองเท ยวมบทบาทสำาคญในระบบ

เศรษฐกจของประเทศไทยซงมอตราขยายตว

สงขน ประกอบกบแผนพฒนาเศรษฐกจและ

สงคมชาตฉบบท 11 (พ.ศ. 2555-2559) ในดาน

การพฒนาการทองเทยวใชแนวคดเศรษฐกจสราง

สรรคเปนตวขบเคลอน ยกระดบการทองเทยวให

สอดคลองกบตลาดและชมชน โดยแนวโนม

พฤตกรรมนกทองเท ยวใหมจะนยมแหลงทอง

เทยวทปลอดภย เปนแหลงการเรยนร ใสใจสง

แวดลอมและสงคม สงผลใหการทองเทยวเชง

นเวศแบบโฮมสเตย เปนธรกจทมการเตบโตคอน

ขางสง สามารถผลกดนอตสาหกรรมการทองเทยว

และกระจายรายไดสชมชนไดด แตยงประสบ

ปญหาในดานการตลาด ปญหาดานคณภาพการ

บรการและอาคาร ปญหาขาดการสนบสนนดาน

เงนทน รวมถงปญหาผลกระทบดานสงคมและ

วฒนธรรมในการพฒนาโฮมสเตย


การศกษานจงมงตอบโจทยดงกลาวภาย

ใตวตถประสงคหลก 2 ขอ คอ ศกษากลมเปา

หมายทางการตลาด และการทำาแผนธรกจสำาหรบ

การทองเทยวเชงนเวศแบบโฮมสเตย


1) ประโยชนตอกลมผรวมลงทน แผน

ธรกจทได สามารถเปนเครองมอทชวยในการ

วางแผนการจดการในการดำาเนนธรกจ

2) ประโยชนตอชมชนและสงคม กลาวคอ

เปนการเปดโอกาสใหแกผ ลงทนรายยอยหรอ

ชมชนไดมโอกาสลงทน อนเปนการพฒนาชมชน

และเปนการรวมกนสรางเงอนไขการจดการทง

เรองทรพยากรและวฒนธรรม ใหเกดความยงยน


ผวจยดำาเนนการสำารวจประเมนแยกโฮม

สเตยในประเทศไทย โดยเป นโฮมสเตยใน

ประเทศไทย ผวจยเลอกกลมตวอยางโฮมสเตย

จากการสมกลมตวอยางแบบกำาหนดชนภม ภาย

ใตเกณฑการคดเลอก คอ 1) เปนโฮมสเตย

มาตรฐานไทย ซงไดรบการรบรองมาตรฐานจาก

กรมการทองเทยว กระทรวงการทองเทยวและ

กฬา ปจจบนมทงสน 151 แหงทวประเทศ 2) เปน

โฮมสเตยทเนนการทองเทยวเชงนเวศ 3) เกณฑ

ภมภาค 4) ความเปนเอกภณฑและความเปนววธ

ภณฑ จากเกณฑขางตน สามารถจำาแนกได 6 แหง

ไดแก ภาคกลาง 1 แหง ไดแก หวยเขยงโฮมสเตย

จ.กาญจนบร สามารถทองเท ยวไดชวงเดอน

มถนายนถงเดอนตลาคม ภาคตะวนออกเฉยง

เหนอ 1 แหง ไดแก บไทรโฮมสเตย จ.นครราชสมา

สามารถทองเทยวไดตลอดป ภาคใต 2 แหง ไดแก

1) โฮมสเตยเกาะยาวนอย จ.พงงา สามารถทอง

เทยวไดชวงเดอนพฤศจกายนถงเดอนเมษายน 2)

โฮมสเตยบานถำาผง จ.สราษฎรธาน สามารถทอง


373

เทยวไดตลอดป ภาคเหนอ 2 แหง ไดแก 1) โฮม

สเตยบานแมกำาปอง จ.เชยงใหม สามารถทอง

เทยวไดชวงเดอนตลาคมถงเดอนกมภาพนธ 2)

โฮมสเตยบานแมแฮ จ.เชยงใหม


การออกแบบการวจยเชงปรมาณและเชง

คณภาพ โดยการวจยเชงปรมาณใชแบบสอบถาม

สำารวจความพงพอใจ และความตองการของกลม

นกทองเทยว จากการสมโดยงายในกลมโฮมสเตย

เปาหมาย แหงละ 30 ราย รวม 180 ราย โดยใช

เทคนคเชงพรรณนา และการวจยเชงคณภาพใช

แบบสมภาษณชนดกำาหนดโครงสราง สำารวจการ

ดำาเนนการบรหารโฮมสเตย จากการสมโดย

เจาะจงในกลมโฮมสเตยเปาหมาย แหงละ 1 ราย

รวม 6 ราย โดยใชเทคนคเชงพรรณนา


องคประกอบหลกของการทองเทยวเชง

นเวศ (การทองเทยวแหงประเทศไทย, 2554)

มองคประกอบหลกทสำาคญ คอ 1) ดานพนท

มพนฐานความเกยวเนองกบธรรมชาตทมเอก-

ลกษณเฉพาะถน รวมถงแหลงวฒนธรรมและ

ประวตศาสตร 2) ดานการจดการ เปนการจดอยาง

อยางยงยน เพอใหเกดเปนการทองเทยวทมความ

รบผดชอบ โดยไมกอใหเกดผลกระทบตอสงแวด

ลอมและสงคม 3) ดานกจกรรมและกระบวนการ

เปนการทองเทยวทมกระบวนการเรยน ร สราง

ประสบการณ สรางความตระหนก และปลกจต

สำานกทงนกทองเทยว ประชาชน ทองถนและผ

ประกอบการ 4) การมสวนรวม คำานงถงการมสวน

รวมของชมชน ในการคด การวางแผนปฏบต และ

ตดตามผล สวนแผนธรกจ คอ เครองมอทชวยลด

ความเสยงในการดำาเนนธรกจของผประกอบการ

เปนการวางแผน องคประกอบตาง ๆ ทเกยวของ

กบธรกจ แสดงถงขอเทจจรงในการดำาเนนธรกจ

ทงแงบวกและแงลบ รวมถงแนวความคด จดมง

หมายของผประกอบการ (จรญญา จนทรปาน,

2552; ชยเสฏฐ พรหมศร, 2553; สำานกบรหาร

กองทน, 2545) โดยมประเดนสำาคญ จำานวน 4

หวขอ คอ 1) แผนการบรหารจดการ 2) แผนการ

ตลาด 3) แผนการใหบรการ 4) แผนการเงน


จากการสมตวอยางประชากรอยางงาย

โดยใชกรณศกษาประชากรนกทองเทยวดานความ

พงพอใจและความตองการตอโฮมสเตยทง 6 แหง

จากหลกสถตเชงพรรณนา พบวา

7.1 ดานขอมลนกทองเทยวนกทองเทยว

นกทองเทยวสวนใหญเปนผหญง โดยคด

เปน 60% ผชาย 40% อายโดยเฉลยอยท 26 ป-

60 ป โดยมรปแบบการมาเปนกลมและเดนทาง

ดวยรถยนตสวนตว

7.1.1ดานองคประกอบการทองเทยวเชงนเวศ

รปท 1 องคประกอบทนกทองเทยวใหความสำาคญ

จากรปท 1 องคประกอบทนกทองเทยวให

ความสำาคญมากทสด คอ 1. ดานกจกรรม 2. การ

บรหารจดการ 3. ดานเอกลกษณเฉพาะถน และ

4. ดานกายภาพ ตามลำาดบ


1) ดานกจกรรม ทนกทองเทยวพงพอใจ

ตามลำาดบ ไดแก กจกรรมเนนใหความรและคำานง

ถงการรกษาสงแวดลอม (คาเฉลย 4.727) กจกรรม

เนนการเรยนรวฒนธรรมของชมชน (คาเฉลย

4.572) กจกรรมงายตอการมสวนรวมของนกทอง

เทยว (คาเฉลย 4.438) กจกรรมเกดจากความคด

ของคนในชมชน (คาเฉลย 4.422) กจกรรมมความ

หลากหลายเกยวของกบวถชวตชมชน (คาเฉลย

4.250) กจกรรมกบราคามความเหมาะสม (คา

เฉลย 4.077) กจกรรมมจำานวนพอเหมาะในแตละ

วน คาเฉลย 4.050)

2) ดานการบรหารจดการ ทนกทองเทยว

พงพอใจตามลำาดบ ไดแก มความพรอมดานการ

รกษาความปลอดภย (คาเฉลย 4.527) มความ

พรอมในดานสขภาวะอนามยท จำาเปนตอการ

อยอาศย (คาเฉลย 4.461) มการจดการดาน

สาธารณปโภค-สาธารณปการ ท สอดรบกบ

ธรรมชาตของพนท (คาเฉลย 4.416) มการแบง

สวนความรบผดชอบในการจดการชมชนโฮม

สเตยรวมกนทงชมชน (คาเฉลย 4.338) มการจด

ผงโฮมสเตยเพอเสรมความปลอดภยในการใช

พนทตางๆ ของชมชน (คาเฉลย 4.294) มความ

พรอมในการบรหารจดการความเสยงตางๆ โดย

เฉพาะอยางยงอบตเหตตางๆ (คาเฉลย 4.127) ม

การประชาสมพนธชมชนโฮมสเตยท เขาถงนก

ทองเทยวไดงายและหลายรปแบบสอ (คาเฉลย

4.061) ตามลำาดบ

3) ดานเอกลกษณเฉพาะถน ทนกทอง

เทยวพงพอใจตามลำาดบ ไดแก มวฒนธรรมและ

ธรรมชาตอนเปนเอกลกษณเฉพาะถน (คาเฉลย

4.328) มลกษณะเดนชดเจนแตกตางจากแหลง

ทองเทยวอน ๆ (คาเฉลย 4.311) มธรรมชาตและ

วฒนธรรมใหเรยนร (คาเฉลย 4.250) ตามลำาดบ

4) ดานกายภาพ ทนกทองเทยวพงพอใจ

ตามลำาดบ ไดแก มทตงทแวดลอมดวยธรรมชาต

(คาเฉลย 4.677) มจำานวนบานพกทสดสวนพอ

เหมาะกบธรรมชาตทแวดลอม (คาเฉลย 4.388)

มสงอำานวยความสะดวกเทาทจำาเปนทไมทำาลาย

ธรรมชาตแวดลอม (คาเฉลย 4.361) และสามารถ

เข าถ งไดหลากหลายร ปแบบท งทางรถยนต

เดนเทา เปนตน (คาเฉลย 3.838) ตามลำาดบ

7.1.2ดานองคประกอบการตลาด

รปท 2 ความตองการของนกทองเทยวตอองคประกอบ

การตลาด

จากรปท 2 นกทองเทยวสวนใหญใหความ

สำาคญกบผลตภณฑ/ท พก/กจกรรม มากทสด

โดยเฉพาะอยางย งในประเดนของความเปน

กนเองของเจาของบานททำาโฮมสเตย ความเปน

มตรของคนในชมชน อาหาร กจกรรม สขลกษณะ

ความปลอดภย และความเหมาะสมระหวางเวลา

จำานวน ประเภทกจกรรม ในทางกลบกน ในการ

ประชาสมพนธ ทงในสวนการเขาถงขอมลและ

ชองทางการประชาสมพนธ นกทองเทยวสวน

ใหญ กลบใหความสำาคญในองคประกอบการ

ตลาดดานการประชาสมพนธนแคระดบปานกลาง

7.2 ขอมลจากผประกอบการ

7.2.1ดานการบรหารจดการ

จากขอมลสมภาษณผประกอบการทง 6 ราย

พบวา รปแบบการจดการแบงออกเปน 3 ลกษณะ

4.319 4.2113.213 3.119

0.0001.0002.0003.0004.0005.000

องคประกอบการตลาด


375

คอ 1) การรวมกลม 2) สหกรณ 3) วสาหกจชมชน

โดยมเปาหมายทเหมอนกน คอ เพอพฒนาชมชน

และสรางรายไดเสรมแกคนในชมชน แนวคดใน

การดำาเนนการ คอ เพอเสรมสรางคณภาพชวต

ของคนในชมชน ในการบรหารจดการ ทกรายม

การแบงหนาทอยางชดเจน มการประชมทกเดอน

อยางนอย 1 ครง มการแบงปน จดสรรผล

ประโยชนทชดเจน โดยสรปประเมนการดำาเนน

งานในปลายป ไมมการเขยนแผนทางดานการ

บรหารจดการ การตลาด การบรการ รวมถงการเงน

7.2.2ดานการมสวนรวม

การมสวนรวมภายในชมชนโฮมสเตยทม

การประกอบการการทองเทยวเชงนเวศแบบโฮม

สเตยอย ในระดบดมาก โดยมการรวมมอใน

กระบวนการคด ทำา ประเมน และแกไข

7.2.3ดานการบรการ

แตละโฮมสเตยจะมเอกลกษณทแตกตาง

กนไป การใหบรการเปนไปตามเกณฑมาตรฐาน

โฮมสเตยไทยของกรมการทองเทยว และทง 6

ราย ยงไมมความพรอมทางดานการสอสารภาษา

ตางประเทศ

7.2.4ดานการตลาด

ลกษณะลกคาเปนคนไทยมากกวาคนตาง

ชาต มการบนทกการขายและการใหบรการ มการ

ทำาการตลาดทางสออนเทอรเนต โบรชวร ออกบธ

งานทองเทยวตางๆ โดยไดรบการสนบสนนจาก

ทตางๆ

7.2.5ดานการเงน

แหลงเงนทน ผประกอบการ 5 ราย ใชเงน

ทนสวนตว อก 1 ราย ใชเงนทนสวนตวและก

จากกองทนของหมบาน มการจดทำาบญชรายรบ

รายจายตรวจสอบ และเปดเผยขอมลการเงนแก

สมาชก


จากผลการวจยขางตน ชใหเหนกลมเปา

หมายทางการตลาดเปนกลมนกทองเท ยวเชง

นเวศทเปนกลมในชวงอาย 26-60 ป มรายไดปาน

กลาง ใหความสำาคญในดานกจกรรมทเนนให

ความรและคำานงถงการรกษาสงแวดลอม โดยม

รปแบบการมาเปนกลมและเดนทางดวยรถยนต

สวนตว ในดานผประกอบการยงไมมการวางแผน

ดานตางๆ ไวลวงหนา จากผลสรปทไดจากการ

วจย ผประกอบการการทองเทยวเชงนเวศแบบ

โฮมสเตย สามารถนำาขอมลดานความพงพอใจ

และความตองการของนกทองเทยว นำาไปพฒนา

โครงการได โดยมขอเสนอแนะ ดงน

1) แผนการบรหาร สามารถใหความสำาคญ

ในสวนการจดการดานตาง ๆ แตกตางกน โดย

สมพนธกบจำานวนบานพกของโฮมสเตย กลาวคอ

ในโฮมสเตยทมขนาดใหญขน ควรใหความใสใจ

เรองการดานการบรหารจดการโดยเฉพาะการจด

ระบบลำาดบในการรบนกทองเทยวของสมาชก

กลมใหครอบคลมถงกรณทมสมาชกในกลมเปน

จำานวนมาก และควรวางแผนสำาหรบการรกษา

ระบบนเวศและวถชวต รองรบกบนกทองเทยวท

มจำานวนมากและจำานวนสมาชกทมมากขน

2) แผนการตลาด ดานผลตภณฑ ประกอบ

ดวย ชมชน บานพก กจกรรม และการบรการแก

นกทองเทยว โดยควรตงอยในททมธรรมชาตอดม

สมบรณ มความเปนเอกลกษณเฉพาะถน อาคาร

บานพกควรมความแขงแรง สะอาด อากาศถายเท

หองนำาสะอาด และปลอดภย ควรไดรบการดแล

รกษา และซอมบำารงทพกอยางสมำาเสมอ มทพก

ผอน มอาหารพนถนทสะอาด ใหม กจกรรมและ

การบรการควรสรางความประทบใจ ในสวนดาน

ราคา เปนองคประกอบหนงท กลมเปาหมาย

ทางการตลาดใหความสำาคญ สำาหรบผประกอบ


การจะตองพจารณาองคประกอบอนทสงผลตอ

การตดสนใจดานราคารวมดวย เชน ความคมคา

ของสงทนกทองเทยวจะได เปนตน สามารถสราง

ความพงพอใจใหแกกลมเปาหมายทางการตลาด

เพอความเปนไปไดทกลมเปาหมายทางการตลาด

จะตดสนใจจะซอ ดานชองทางการจดจำาหนาย

โดยกลมเปาหมายทางการตลาดไมไดใหความ

สำาคญตอชองทางการจดจำาหนายมากนก แต

อยางไรกตาม ชองทางการจดจำาหนาย ถอเปน

สวนประกอบทางการตลาดทสำาคญ โดยเฉพาะ

ชองทางในการจองทพก ควรเพมชองทางในการ

จองทพกเพมขน เชน จองออนไลน การตดตอกบ

บรษททวร เปนตน และในดานการสงเสรมการ

ขาย กลมเปาหมายทางการตลาดไมไดใหความ

สำาคญตอชองทางการจดจำาหนายมากนก นอกจาก

การอาศยการบอกตอของนกทองเทยวแลว ผ

ประกอบการสามารถใชชองทางทางอนเทอรเนต

ซงเปนการลงทนทตำา นอกจากน สามารถตดตอ

กบหนวยงานภาครฐ ภาคการศกษาตาง ๆ ทม

การสนบสนนการทองเท ยวเปนตวชวยในการ

สงเสรมการขายได

3) แผนการบรการ ผประกอบการควรให

ความสำาคญเปนอยางยง กลาวคอ มการตอนรบ

ทด มอธยาศย ไมตรทด ใหเปนทประทบใจแกนก

ทองเทยว เพอใหนกทองเทยวกลบมาใชบรการ

ซำา นอกจากน ควรมการแบงหนาทอยางชดเจน

4) แผนการเงน ในดานการลงทน สำาหรบ

ตนทนโฮมสเตยจะประกอบดวยสวนปรบปรง

ทพก คาบรการ คาสงอำานวยความสะดวกแกนก

ทองเทยว ซงมราคาตนทนทตำา การลงทนของผ

ประกอบการควรคำานงถงความสามารถในการ

แบกรบตนทนและจดคมทน เพอไมสรางหนแก

ผ ประกอบการ สวนการตงราคาขายนน ให

ครอบคลมตนทน และผลกำาไรทผประกอบการ

พอใจ โดยผลกำาไรจะแปรไปตามฤดกาลการทอง

เทยวและปรมาณของนกทองเท ยว สวนการ

วางแผนการเงนในแตละปควรมการจดงบในสวน

ตาง ๆ ไมวาเปนการซอมบำารงทพก ดแลพนท

ส วนรวม การประชาสมพนธใหชดเจน เพอ

สามารถควบคมคาใชจายในแตละเดอน และงาย

แกการจดการ

References

กระทรวงการทองเทยวและกฬา. (2554). แผน

พฒนาการทองเทยวแหงชาต พ.ศ. 2555-

2559.กรงเทพฯ: ผแตง.

การทองเทยวแหงประเทศไทย. (2554). แผน

ปฏบตการการทองเทยวเชงนเวศแหงชาต.

กรงเทพฯ: โรงพมพอลซา.

จรญญา จนทรปาน. (2552).การเขยนแผนธรกจ

อยางมออาชพ. นนทบร: ไอดซ อนโฟ ดสทร

บวเตอร เซนเตอร.

ชยเสฏฐ พรหมศร. (2553). วธเขยนแผนธรกจ.

กรงเทพฯ: บคพอยท.

บญเลศ จตตงวฒนา. (2548). อตสาหกรรมการ

ทองเทยวธรกจทไมมวนตายของประเทศไทย.

กรงเทพฯ: ซ.พ.บค สแตนดารด.

ประชด สกณะพฒน, วมล จโรจพนธ และอดม

เชยกวงศ. (2548). การทองเทยวเชงนเวศ.

กรงเทพฯ: สำานกพมพแสงดาว.

สำานกนายกรฐมนตร สำานกงานคณะกรรมการ

พฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาต. (2554).

แผนพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาตฉบบ

ท11พ.ศ.2555–2559.กรงเทพฯ: ผแตง.

สำานกบรหารกองทน. (2545). คมอจดทำาแผน

ธรกจสำาหรบผ ประกอบการวสาหกจขนาด

กลางและขนาดยอม.กรงเทพฯ: สำานกงานสง

เสรมวสาหกจขนาดกลางและขนาดยอม.

เกณฑการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน โครงการอาคารชดพกอาศย

Interior designer Selection Criteria for Condominium Projects

วสวสด โชตวงศอรยะ1 และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน2

Wasawat Chotwong-Ariya1 and Kongkoon Tochaiwat, Ph.D.2


Email: [email protected] [email protected]

บทคดยอ

การคดเลอกผออกแบบตกแตงภายในทเหมาะสมเปนปจจยสำาคญทสามารถสรางเอกลกษณและ

คณคาใหกบอาคารชดพกอาศยไดประการหนง ในงานวจยนวเคราะหเกณฑในการคดเลอกผออกแบบ

ตกแตงภายในและปจจยทมผลตอเกณฑการคดเลอก โดยเกบขอมลแบบสมภาษณจากตวแทน 5 ทาน

จากบรษทผพฒนาโครงการ 5 บรษท และทำาการวเคราะหดวยสถตเชงพรรณนา ผลการวจย พบวา

เกณฑสำาคญทมผลตอการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน สำาหรบอาคารชดอาศย มทงหมด 18 เกณฑ

เกณฑทมระดบความสำาคญระดบมากทสด ม 7 เกณฑ ไดแก ความตรงตอเวลา ความเชยวชาญใน

วชาชพ ประสบการณการทำางานสำาคญ ผลงานและปรมาณงานทได ระยะเวลาในการทำางาน การใหคำา

แนะนำาทเปนประโยชน ความเขาใจในเรองอาคารชดพกอาศย นอกจากน ผลการวจยแสดงวา ปจจยท

มผลตอเกณฑการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายในของโครงการอาคารชดพกอาศยมากทสด คอ ระดบ

ราคาของอาคารชดพกอาศย

Abstract

Choosing the right designer is one of the most important factors enhancing the building’s

uniqueness and value. In this research, the researcher analyzed the factors that affect the

selection of the interior designers for condominium projects by interviewing the five

representatives of five developers and performing Content Analysis. The results of the analysis

pointed out that there were 18 criterions for the condominium. Seven appeared most important;

they were punctuality, professional, experience, quality and quantity, time, useful recommenda-

tion comprehension abort condominium’s concept. Besides, the result of the research also

showed that the most important criteria which affect the selection of interior designer are

condominiums price.

คำาสำาคญ (Keywords): เกณฑทมผลตอการคดเลอก (Factors Affecting the Selection), การคดเลอก

ผออกแบบตกแตงภายใน (Interior Designers Selection), การออกแบบตกแตงภายใน (Interior

Designer), อาคารชดพกอาศย (Condominium), อสงหารมทรพย (Real Estate)

เกณฑการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน โครงการอาคารชดพกอาศยวสวสด โชตวงศอรยะ และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน378

1. บทนำา

ในปจจบนหองพกในอาคารชดพกอาศย

ทมพนทจำากด การออกแบบหรอแบงผงการใช

ประโยชนของแตละพนทนนมความจำาเปนมาก

เนองจากหองชดสวนใหญจะมพนททเลก เพราะ

สามารถกำาหนดราคาขายใหดไมสงมาก ทำาใหผ

บรโภคมความสนใจโครงการมากขน กลมเปา

หมายสวนใหญ จะเปนกลมทอยในชวงเรมตนการ

ทำางาน และมความตองการซอทพกอาศยทราคา

ไมสงมาก และมความสะดวกในการใชชวตทเปน

กจวตรของตนเองมากทสด (สรลรชว สรธรรมทว,

2553) โดยมความตองการทจะจดตกแตงภาย

ในอาคารทพกอาศยใหมสภาพทด มประโยชน

ใชสอยสะดวก สวยงามและทนสมย (คณะ

สถาปตยกรรมศาสตร มหาวทยาลยเทคโนโลย

ราชมงคลธญบร, 2552) การออกแบบภายในจง

เปนตวชวยในการจดวางผงการใชสอยพนทใหม

ความนาสนใจ ไมรสกวาขนาดหองเลกหรออดอด

จนเกนไป อกทงการจดวางผงและการออกแบบ

รายละเอยดทงหมด จะเพมคณคาและเอกลกษณ

ใหกบหองชดพกอาศยของโครงการฯ ถอวาเปน

จดสำาคญทนกพฒนาอสงหารมทรพย จะตองให

ความสำาคญไมนอยกวาองคประกอบอนๆ ภายใน

โครงการอาคารชดพกอาศย

การคดเลอกผออกแบบตกแตงภายในโครง

การอาคารชดพกอาศย จงมความสำาคญทควร

ทำาการศกษาวจย เพราะนอกจากจะไดเกณฑการ

คดเลอกผออกแบบภายในทเปนมาตรฐานแลว ยง

จะไดผ ออกแบบภายในทสามารถออกแบบให

สอดคลองกบคณลกษณะของอาคารชดพกอาศย

ตามนโยบายของผพฒนาโครงการฯ อกทงยง

สามารถเพมคณคาใหกบโครงการฯ ในดานความงาม

การจดพนทใชสอย และยงลดปญหาทอาจเกดขน

ในขนตอนการออกแบบตกแตงภายในไดอกดวย

2. เนอความหลก

2.1 วตถประสงคการวจย

การวจยครงน มวตถประสงคเพอศกษาเกณฑ

การเลอกผออกแบบตกแตงภายในสำาหรบอาคาร

ชดพกอาศย และปจจยทมผลตอเกณฑการคด

เลอกผออกแบบตกแตงภายใน

2.2 ขอบเขตการวจย

การศกษาครงน ผวจยทำาการศกษาเกณฑ

และปจจยทมผลตอการตดสนใจเลอกผออกแบบ

ตกแตงภายในอาคารชดพกอาศย จากผพฒนา

โครงการอาคารชดพกอาศยในเขตกรงเทพ-

มหานคร โดยแบงขอบเขตของการวจยไว ดงน

1) ขอบเขตดานพนท การศกษาครงนทำาการ

เกบรวบรวมขอมลในเขตพนทกรงเทพมหานคร

2) ขอบเขตดานกลมตวอยางการวจยมาจาก

การเกบขอมลแบบสมภาษณจากผเชยวชาญใน

การพฒนาโครงการอสงหารมทรพย ประเภท

อาคารชดพกอาศย ซงไดแก ผทมอำานาจในการ

คดเลอกผ ออกแบบตกแตงภายใน โครงการ

อาคารชดพกอาศย เชน ผจดการฝายพฒนาและ

ปรบปรงผลตภณฑ และผจดการฝายออกแบบ

3) ขอบเขตของโครงการอสงหารมทรพย

ททำาการศกษา ในการวจยน ทำาการศกษาเฉพาะ


2.4 ระเบยบวธวจย

การวจยนเปนการวจยเชงคณภาพทใช

เคร องมอเชงคณภาพเพอรวบรวมขอมลเชง

คณภาพท เป นข อม ลปฐมภ ม ท ได จากการ

สมภาษณกลมตวอยางผเชยวชาญในการพฒนา

โครงการอสงหารมทรพย ประเภทอาคารชด

พกอาศย จำานวน 5 ผเชยวชาญ เพอหาเกณฑใน

การเลอกผ ออกแบบตกแตงภายในและปจจย


379

ท ม ผลตอเกณฑการเลอกผ ออกแบบตกแตง

ภายใน สำาหรบการวเคราะหระดบความสมพนธ

ระหวางกายภาพโครงการและภาพล กษณ

โครงการกบหลกเกณฑการคดเลอกผออกแบบ

ตกแตงภายในและ ระดบความสำาคญของปจจยท

มผลกบหลกเกณฑการคดเลอกผออกแบบตกแตง

ภายใน ใชสถตเชงพรรณนา ไดแก ความถ รอยละ

โดยคาระดบความสำาคญของปจจยทมผลกระทบ

ตอระดบความสมพนธระหวางกายภาพโครงการ

และภาพลกษณโครงการ ลกษณะแบบสมภาษณ

เปนแบบมาตรสวนประเมนคา (rating scale) โดย

กำาหนดระดบคะแนน ดงน

5 มความสำาคญระดบมากทสด

4 มความสำาคญระดบมาก

3 มความสำาคญระดบปานกลาง

2 มความสำาคญระดบนอย

1 มความสำาคญระดบนอยทสด


จากการทบทวนวรรณกรรมและงานวจยท

เกยวของกบการกำาหนดเกณฑในการคดเลอก

ผออกแบบและคณสมบตของผออกแบบ ไดแก

หลกการจางออกแบบและควบคมงาน (กงกาญจน

มโนหาญ, 2550) หลกเกณฑการพจารณาคดเลอก

ผจดนทรรศการ (เทศบาลเมองกระบ, 2552) การ

สรรหาผออกแบบตกแตงภายใน (Colliano, 2006

อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ, 2553) ขอบเขต

และขนตอนการปฏบตวชาชพ (สมาคมมณฑนากร

แหงประเทศไทย, 2551) จะอธบายเกยวกบเกณฑ

และคณสมบตของผทเขามาเปนผออกแบบ หรอ

ดำาเนนงานทเกยวของ สามารถสรปได ดงน

3.1 เกณฑการเลอกผออกแบบตกแตงภายใน

สำาหรบโครงการอาคารชดพกอาศย

จากการทบทวนวรรณกรรม มเกณฑทตรง

กนและสามารถจดเขาหมวดเดยวกนอยหลาย

เกณฑ โดยม 4 เกณฑ (สมาคมมณฑนากรแหง

ประเทศไทย, 2551) หลกและ 18 เกณฑยอยท

ไดรบการยอมรบวามอทธพลตอการตดสนใจ

ของผ ทำาการคดเลอกเมอต องทำาการเลอกผ

ออกแบบตกแตงภายในสำาหรบโครงการอาคารชด

พกอาศย และเกณฑทใชประกอบการคดเลอกผ

ออกแบบตกแตงภายในสำาหรบโครงการอาคารชด

พกอาศย สามารถสรปไดดงน

เกณฑหลก 4 เกณฑ ประกอบดวย

1. เกณฑดานคณลกษณะของผออกแบบ

ตกแตงภายใน ประกอบดวยเกณฑยอย 2 เกณฑ

ไดแก

1) บคลกภาพของผออกแบบตกแตง

ภายใน (Colliano, 2006 อางถงใน ประเชญ กจ

ประเสรฐ, 2553)

2) ประสบการณของผ ออกแบบ

ตกแตงภายใน (เทศบาลเมองกระบ, 2552 )

2. เกณฑดานทกษะของผออกแบบตกแตง

ภายใน ประกอบดวยเกณฑยอย 5 เกณฑ ไดแก

1) ความเขาใจในเรองอาคารชดพก

อาศย (กงกาญจน มโนหาญ, 2550)

2) การใหคำาแนะนำาทเปนประโยชน

(Colliano, 2006 อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ,

2553)

3) ประวตทางการศกษา (สมาคม

มณฑนากรแหงประเทศไทย, 2551)

4) ความเชยวชาญในวชาชพ (Collia-

no, 2006 อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ, 2553)

5) ความเชยวชาญในการใชโปรแกรม

คอมพวเตอรเพอการออกแบบ (Colliano, 2006

อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ, 2553)


3. เกณฑดานผลตอบแทนของผออกแบบ

ตกแตงภายใน ประกอบดวยเกณฑยอย 4 เกณฑ

ไดแก

1) คาตอบแทนในการออกแบบ (กง

กาญจน มโนหาญ, 2550)

2) จำานวนงวดในการชำาระคาออกแบบ

(เทศบาลเมองกระบ, 2552 )

3) เง อนไขในการชำาระคาออกแบบ

(เทศบาลเมองกระบ, 2552 )

4) ความพงพอใจในคาอออกแบบของ

ทงสองฝาย (Colliano, 2006 อางถงใน ประเชญ

กจประเสรฐ, 2553)

4. เกณฑดานความรบผดชอบของผ

ออกแบบตกแตงภายใน ประกอบดวยเกณฑยอย

8 เกณฑ ไดแก

1) ระยะเวลาในการทำางาน (กงกาญจน

มโนหาญ, 2550)

2) จำานวนครงในการนำาเสนอแบบฯ

(Colliano, 2006 อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ,

2553)

3) ผลงานและปรมาณงานทได (Col-

liano, 2006 อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ,

2553)

4) ความตรงตอเวลา (Colliano, 2006

อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ, 2553)

5) ปรมาณงานทมอยระหวาดำาเนน

การออกแบบ (Colliano, 2006 อางถงใน ประเชญ

กจประเสรฐ, 2553)

6) ความพรอมของบคลากร (Colliano,

2006 อางถงใน ประเชญ กจประเสรฐ, 2553)

7) ลกษณะการนำาเสนองาน (สมาคม

มณฑนากรแหงประเทศไทย, 2551)

8) การตรวจสอบคณภาพงานผรบ

เหมา (สมาคมมณฑนากรแหงประเทศไทย, 2551)

3.2 ป จจยทมผลตอเกณฑการคดเล อกผ

ออกแบบตกแตงภายในสำาหรบโครงการ

อาคารชดพกอาศย

จากการทบทวนวรรณกรรมของ สรลรชว

สรธรรมทว(2553) คณะสถาปตยกรรมศาสตร

มหาวทยาลยเทคโนโลยราชมงคลธญบร (2552)

และ Think of Living (2011) ผวจบพบวา ม 7

ปจจยทไดรบการยอมรบวามอทธพลตอเกณฑ

การตดสนใจของผทำาการคดเลอกเมอตองทำาการ

เลอกผออกแบบตกแตงภายในสำาหรบโครงการ

อาคารชดพกอาศย สามารถสรปไดดงน

1. ทำาเล ทตงของโครงการฯ

2. สงอำานวยความสะดวกในโครงการ

อาคารชดพกอาศย

3. ประเภทของอาคารชดพกอาศย

4. ขนาดของหองชดพกอาศย

5. รปแบบและพนทใชสอย

6. ระดบราคาของอาคารชดพกอาศย

7. วสดทใชในการกอสรางและตกแตง


4.1 ระดบความสำาคญของเกณฑการคดเลอก

ผออกแบบตกแตงภายใน

ผลการวเคราะหระดบความสำาคญของ

เกณฑการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน พบ

วา กลมตวอยางสวนใหญใหความสำาคญในการ

คดเลอกผออกแบบตกแตงภายในโดยพจารณา

จากเกณฑทมระดบความสำาคญระดบมากทสด ม

7 เกณฑ ไดแก ความตรงตอเวลา (5.00) ความ

เชยวชาญในวชาชพ (5.00) ประสบการณการ

ทำางานสำาคญ (5.00) ผลงานและปรมาณงานทได

(4.60) ระยะเวลาในการทำางาน (4.60) การใหคำา

แนะนำาทเปนประโยชน (4.50) และความเขาใจใน

เรองอาคารชดพกอาศย (4.50) ตามลำาดบ ดง

แสดงในตารางท 1


381

ตารางท 1 ระดบความสำาคญของเกณฑการคดเลอกผ

ออกแบบตกแตงภายใน

เกณฑการเลอกผออกแบบ

ภายใน

คาเฉลย แปลผล

คณลกษณะของผออกแบบ ฯ

ประสบการณ 5.00 มากทสด

บคคลกภาพ 2.40 มาก

ทกษะของผออกแบบ ฯ

เขาใจเรองอาคารชดฯ 4.50 มากทสด

การใหคำาแนะนำาทเปน

ประโยชน4.50 มากทสด

ประวตการศกษา 2.80 ปานกลาง

ความเชยวชาญในวชาชพ 5.00 มากทสด

ความเชยวชาญในโปรแกรม

คอมพวเตอร2.80 ปานกลาง

ผลตอบแทน

คาตอบแทน 3.40 ปานกลาง

จำานวนงวดการชำาระคา

ออกแบบ2.00 นอย

เงอนไขในการชำาระคา

ออกแบบ2.20 นอย

ความรบผดชอบของผออกแบบ ฯ

ระยะเวลาในการดำาเนนงาน 4.60 มากทสด

จำานวนครงในการเสนอแบบ 3.60 มาก

ผลงาน ปรมาณงานทได 4.60 มากทสด

ความตรงแตเวลา 5.00 มากทสด

ปรมาณงานทมระหวาง

ดำาเนนการ2.80 ปานกลาง

ความพรอมของบคลากร 3.00 ปานกลาง

ลกษณะของการนำาเสนองาน 4.20 มาก

การตรวจสอบคณภาพ

ผรบเหมา4.00 มาก

4.2 ปจจยทมผลตอเกณฑการเลอกผออกแบบ

ตกแตงภายใน

ผลการวเคราะหปจจยท มผลตอเกณฑ

การคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน พบวา กลม

ตวอยางสวนใหญใหความคดเหนวา ปจจยทม

ความส มพ นธ ก บหล กเกณฑการคดเล อกผ

ออกแบบตกแตงภายใน ในระดบมากทสด มเพยง

ปจจยเดยว ไดแก ระดบราคาของอาคารชดพก

อาศย ดงแสดงในตารางท 2

ตารางท 2 ระดบความสมพนธระหวางกายภาพโครงการ

และภาพลกษณโครงการกบหลกเกณฑการคดเลอกผ

ออกแบบตกแตงภายใน

ปจจย คาเฉลย แปลผล

ระดบราคาของอาคารชดพก

อาศย

4.80 มากทสด

สงอำานวยความสะดวก ใน


4.00 มาก

ทำาเล ทตง 3.80 มาก

รปแบบ และพนทใชสอย 3.60 มาก

ประเภทของอาคารชดพก

อาศย

2.80 ปานกลาง

ขนาดหองชด 2.80 ปานกลาง

วสดทใชกอสรางและตกแตง 2.60 นอย

ผลการวจยแสดงใหเหนวา ระดบราคาทม

ผลตอเกณฑการคดเล อกผ ออกแบบตกแตง

ภายในมากทสด ดงนน แมระดบคะแนนความ

สำาคญโดยรวมทกระดบราคาของเกณฑการคด

เลอก จะเปนดงแสดงในตารางท 1 แตหากเรา

พจารณาแยกเปนแตละระดบราคา (ดงแสดงใน

ตารางท 3) แลว ระดบความสำาคญของแตละ

เกณฑการคดเลอกอาจจะเปลยนไป ซงผทสนใจ

อาจนำาไปทำาการวจยตอยอดงานวจยนได


ตารางท 3 ระดบราคาของอาคารชดพกอาศย

ระดบราคา เรมตน สนสด

ระดบหรหราพเศษ 200,001 ไมจำากด

ระดบหรหรา 160,001 200,000

ระดบสงสด 130,001 160,000

ระดบสง 100,001 130,000

ระดบชนด 80,001 100,000

ระดบทวไป 60,001 80,000

ระดบประหยด 45,001 60,000

ระดบสดประหยด 30,000 45,000

ทมา: Think of Living, 2011

5. บทสรปผลและขอเสนอแนะ

จากการวจย พบวา เกณฑยอยดานตางๆ

ทมผลตอการคดเลอกผออกแบบตกแตงภายใน

ในระดบมากทสด ไดแก ความตรงตอเวลา (5.00)

ความเชยวชาญในวชาชพ (5.00) ประสบการณ

การทำางานสำาคญ (5.00) ผลงานและปรมาณงาน

ทได (4.60) ระยะเวลาในการทำางาน (4.60) การ

ใหคำาแนะนำาทเปนประโยชน (4.50) ความเขาใจ

ในเรองอาคารชดพกอาศย (4.50) ตามลำาดบ ทงน

เกณฑดงกลาวเปนเกณฑทใชพจารณาในภาพรวม

และอาจจะแตกตางกนตามระดบราคาของหอง

ชดพกอาศย


ผลการวจยท ไดสามารถเปนแนวทาง

สำาหรบผ พฒนาโครงการฯ ในการคดเลอกผ

ออกแบบตกแตงภายในอาคารชดพกอาศย โดย

พจารณาคณลกษณะ ทกษะ คาตอบแทน และ

ความรบผดชอบของผออกแบบ ไดอยางเหมาะสม

References

กงกาญจน มโนหาญ. (2550). วธจางออกแบบ

และควบคมงาน. สบคนเมอ 4 กนยายน

2555, จาก http://tc.mengrai.ac.th

คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวทยาลยเทคโนโลย

ราชมงคลธญบร. (2552). โครงการอบรมการ

ตกแตงภายในประจำาป2552. สบคนเมอ 30

มนาคม 2556, จาก http://www.bloggang.

com/viewblog.php? id=a-riya&group=3.

เทศบาลเมองกระบ. (2552). หลกเกณฑการ

พจารณาคดเลอกผ จดนทรรศการ (TOR:

โครงการกอสรางสวนรกขชาตเขาขนาบนำา

อำาเภอเมอง จงหวดกระบ). สบคนเมอวนท 4

กนยายน 2555, จาก http://tc.mengrai.ac.th

สมาคมมณฑนากรแหงประเทศไทย. (2551). ขอ

บ งคบมาตรฐานสมาคมมณฑนากรแหง

ประเทศไทยวาดวยการประกอบวชาชพ

สถาปตยกรรมภายในและมณฑนศลป พ.ศ.

2551. สบคนเมอ 4 กนยายน 2555, จาก

http://www.tida.or.th

สรลรชว สรธรรมทว. (2553). ปจจยทมอทธพล

ตอการซอคอนโดมเนยมของผบรโภค:กรณ

ศกษากรงเทพมหานคร. วทยานพนธปรญญา

มหาบณฑต, มหาวทยาลยศลปากร.

Colliano, D. J. (2006). วธการจางและบรหารนก

ออกแบบตกแตงภายใน [Hoe to hire and

manage an interior designer]. (ประเชญ กจ

ประเสรฐ , ผแปล). สบคนเมอ 4 กนยายน2555,

จาก http://www.onkyo.co.th/index.php?

mo=3&art=328775

Think of Living. (2011). ประเภทSegmentของ

คอนโดมเนยมกบการรววเจาะลก. สบคนเมอ

4 กนยายน 2555, จาก http://thinkofliving.

com/2011/12/18/ประเภทของคอนโดมเนยม/

การประมาณการต้นทุนค่า ... 4/07 innovation 2.pdf ·...

Documents