โครงการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน...

โครงการศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทดน ถนนพทยาใต อ.บางละมง จ.ชลบร

โดย

นายอสวาน ตอฮา

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2559

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

โครงการศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทดน ถนนพทยาใต อ.บางละมง จ.ชลบร

โดย


การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2559 ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

FEASIBILITY STUDY OF LAND DEVELOPMENT IN PATTAYA BANGLAMUNG CHONBURI

BY

Mr. ASWAN THOHA

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE

(REAL ESTATE BUSINESS) FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2016

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ โครงการศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทดน ถนนพทยาใต อ.บางละมง จ.ชลบร

ชอผเขยน นายอสวาน ตอฮา ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารยอญชล พพฒนเสรญ ปการศกษา 2559

บทสรปผบรหาร

การศกษาความเปนไปไดครงนเปนการศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทดน บรเวณถนนพทยาใต อ.บางละมง จ.ชลบร พบวา ทดนสามารถกอสรางอาคารขนาดใหญได พนทไมเกน 10,000 ตร.ม. และความสงไมเกน 23 ม. และจากการวเคราะหดานกายภาพของทดน ดานการตลาด และดานการเงนของอสงหารมทรพยประเภทเชาแตละประเภท พบวา โรงแรมระดบ 3 ดาว เปนอสงหารมทรพยทเหมาะสมทสด ประกอบดวยหองพกทงหมด 90 หอง โดยแบงเปนประเภท Superior ขนาด 28 ตร.ม. จ านวน 60 หอง และประเภท Deluxe ขนาด 32 ตารางเมตร จ านวน 30 หอง

กลมลกคาของโครงการ คอ นกทองเทยวแบบครอบครว เพอน/ครก ทงชาวไทยและชาวตางชาตทมวตถประสงคเพอการพกผอน การวเคราะหดานการเงนของโครงการ โครงการมตนทนทางการเงน (WACC) เทากบ 10.01% ในสภาวะปกต โครงการมมลคาปจจบนสทธ (NPV) เทากบ 29,145,278 บาท และอตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) เทากบ 11.58%

ดงนน โครงการโรงแรมระดบ 3 ดาว บรเวณถนนพทยาใต เมองพทยา จ.ชลบร มความเปนไปไดในการพฒนาและใหผลตอบแทนทสามารถลงทนได อยางไรกตามโครงการดงกลาวมความออนไหวตออตราการเขาพก และรายไดคาเชาเฉลย ผลงทนจ าเปนตองวางแผนรบมอในกรณทสภาพเศรษฐกจดานการทองเทยวตกต า

ค าส าคญ : โรงแรม 3 ดาว, เมองพทยา

(2)

Independent Study Title FEASIBILITY STUDY OF LAND DEVELOPMENT IN PATTAYA BANGLAMUNG CHONBURI

Author Mr.Aswan Thoha Degree Master of Science (Real Estate Business) Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy

Thammasat University Independent Study Advisor Associate Professor Anchalee Pipatanasern Academic Years 2016

EXECUTIVE SUMMARY

The feasibility study of 3 stars hotel development on the study site located in Pattaya, Chonburi. The study site is 0-3-30 Rai. From legal regulations stated that this site is able to build not over 10,000 sq.m. or height not over 23 m. This 3 stars hotel is a 7 floors building with 2 room types, Superior 28 sq.m (60 Rooms) and Deluxe 32 sq.m. (30 Rooms) with full hotel facilities and services

Target customers of this hotel are both Thai and foreigner who travel with family, friends or couple with the purpose of leisure travel. Thai, Chinese and Russian travelers are the main groups while Germany travelers and others nationalities are the minor groups.

The project value is 11.58% of IRR and 29,145,278 of NPV. Cost of capital (WACC) 10.01% However, This project is directly affected by occupancy rate and average daily rate. After considering on all factors that will be affected from designing, marketing to financial aspects. Researcher believes that this project has potential for investment.

Keywords: 3 Stars hotel, Pattaya

(3)

กตตกรรมประกาศ

รายงานการคนควาอสระเรองโครงการศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทดน ถนนพทยาใต อ.บางละมง จ.ชลบร ฉบบนสามารถส าเรจลลวงไปไดดวยดนน ดวยความอนเคราะหจากบคคลหลายทาน ผมพระคณทานแรกทผจดท าขอกราบขอบพระคณ คอ รศ.อญชล พพฒนเสรญ อาจารยทปรกษาการคนควาอสระของผจดท า ทกรณาใหค าแนะน า ตรวจทาน และแกไขขอบกพรองตางๆ ดวยความเอาใจใสในทกขนตอน เพอใหรายงานการคนควาอสระเลมนสมบรณทสด ผมพระคณอกทาน คอ รศ.ดร.สพชา พาณชยปฐม ประธานกรรมการสอบของงผจดท า ทกรณาเสยสละเวลา เพอใหค าแนะน า ชแนะแนวทางแกไขทเกดขนจากการศกษาครงน อกทงขอขอบพระคณอาจารยผสอนทกทานของหลกสตรภาควชาอสงหารมทรพย ทถายทอดความร ตลอดจนการใหค าปรกษาเปนอยางด ท าใหจากผทไมมความรทางดานอสงหารมทรพยเลย ไดเกดความรในระดบหนงจนสามารถศกษาความเปนไปไดของโครงการอสงหารมทรพยเลมนได ผจดท าขอขอบพระคณทกทานทงทไดกลาวนามและมไดกลาวนามทใหการสนบสนนในการท างาน โดยเฉพาะอยางยงบดาและมาดาของผจดท าทคอยใหการสนบสนน ใหทนการศกษา และใหก าลงใจตลอดมา ผจดท ามความซาบซงเปนอยางยงในความกรณาจากทกทาน และขอขอบพระคณมา ณ โอกาสนดวย นอกจากนตองขอขอบคณเพอน MRE 15 ทกคน ทใหความชวยเหลอในเรองตางๆ จนกระทงการศกษาคนควาอสระครงนส าเรจลลวงไปดวยด


(4)

สารบญ หนา

บทสรปผบรหารภาษาไทย (1)

บทสรปผบรหารภาษาองกฤษ (2)

กตตกรรมประกาศ (3)

สารบญตาราง (8)

สารบญภาพ (10)

บทท 1 บทน า 1

1.1 ความเปนมาของแนวความคด ............................................................................................... 1

1.2 วตถประสงคในการศกษา...................................................................................................... 2

1.3 ขอบเขตการศกษา ................................................................................................................ 2

1.4 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ .................................................................................................... 3

1.5 ทมาของการศกษาในครงน ................................................................................................... 3

1.5.1 ความคดรเรม (Inception of an idea) ...................................................................... 3

1.5.2 การกลนกรองความคดรเรม (Refinement of an idea) ............................................ 4

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ ................................................................................... 211

2.1 พฤตกรรมของนกเดนทางตางชาตกบการเขาพกโรงแรมในประเทศไทย ............................ 211

2.2 การศกษาความเปนไปไดโครงการอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม ................................... 233

2.3 แนวทางสความส าเรจของธรกจโรงแรม ............................................................................ 266

2.7 ปจจยส าคญแหงความส าเรจของธรกจโรงแรม .................................................................. 422

(5)

บทท 3 การวเคราะหความเปนไปไดทางกายภาพ และท าเลทตงโครงการ ..................................... 433

3.1 ทตงโครงการ .................................................................................................................... 433

3.2 สภาพทดนปจจบน รปราง และคณสมบตทวไปของทดน .................................................. 433

3.3 การเขาถงทตงโครงการ ..................................................................................................... 444

3.4 เอกสารสทธ และมลคาทดน ............................................................................................. 455

3.5 สถานทส าคญใกลเคยงโครงการ ........................................................................................ 455

3.6 กฎหมายและขอบญญตทเกยวของ ................................................................................... 477

3.7 การลงทนจากภาครฐและเอกชน บรเวณโดยรอบพนทโครงการ........................................ 544

3.7.1 การลงทนจากภาครฐ ............................................................................................... 544

3.7.2 การลงทนจากภาคเอกชน .......................................................................................... 55

บทท 4 การวเคราะหดานการตลาด ............................................................................................. 556

4.1.1 การวเคราะหภาพรวมตลาดโรงแรมในเมองพทยา ..................................................... 57

4.2 การวเคราะหคแขงขน ......................................................................................................... 76

4.2.1 รศมการคา ................................................................................................................ 76

4.3 การแบงกลมลกคา กลมเปาหมาย และการวางต าแหนงทางการตลาด ................................ 86

4.3.1 การแบงกลมลกคา (Segmentation)……. ................................................................. 86

4.3.2 การก าหนดกลมเปาหมาย (Targeting) .................................................................... 900

4.3.3 การวางต าแหนงทางการตลาด (Positioning) .......................................................... 911

4.4 การตลาดของโครงการ...................................................................................................... 933

4.4.1วตถประสงคและเปาหมาย ....................................................................................... 933

4.4.2 กลยทธในการด าเนนการ ......................................................................................... 933

(6)

บทท 5 การบรหารงานกอสรางและโครงการ ............................................................................. 1011

5.1 การบรหารงานกอสราง ................................................................................................... 1011

5.1.1 งานโครงสราง ........................................................................................................ 1011

5.1.2 งานสถาปตยกรรม ................................................................................................. 1011

5.1.3 งานวศวกรรมระบบ ............................................................................................... 1011

5.1.4 สรประยะเวลาการด าเนนการกอสราง (Time Frame) .......................................... 1022

5.2 การบรหารโครงการ ........................................................................................................ 1044

บทท 6 การศกษาความเปนไปไดทางการเงน ............................................................................ 10505

6.1 สมมตฐานทางการลงทนของโครงการ ........................................................................... 10505

6.2 สมมตฐานดานรายรบของโครงการ ............................................................................... 10606

6.3 สมมตฐานดานรายจายของโครงการ ............................................................................. 10707

6.4 สมมตฐานการคดอตราคดลด ........................................................................................ 10808

6.4.1 โครงสรางเงนทน ................................................................................................. 10808

6.4.2 ตนทนแหลงเงนทน (Weight Average Cost of Capital) .................................. 10909

6.4.3 การวเคราะหทางการเงน ..................................................................................... 10909

6.5 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity Analysis) ....................................................... 1100

6.5.1 ความออนไหวตออตราดอกเบย ............................................................................. 1111

6.5.2 ความออนไหวตอตนทนคากอสราง ........................................................................ 1111

6.5.3 ความออนไหวตออตราการเขาพก .......................................................................... 1122

6.5.4 ความออนไหวตอราคาคาเชา ................................................................................. 1122

6.6 การวเคราะหสถานการณ (Scenario Analysis) ............................................................. 1133

รายการอางอง 116

(7)

ภาคผนวก

ภาคผนวก ก 118 ภาคผนวก ข 125 ภาคผนวก ค 129 ภาคผนวก ง 132 ภาคผนวก จ 141

ประวตผเขยน 148

(8)

สารบญตาราง

ตารางท หนา 1.1 เกณฑการพจารณาปจจยตางๆ 4 1.2 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานกฎหมาย 9 1.3 คดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานกายภาพ 11 1.4 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานการตลาด 14 1.5 Front Door กรณอพารทเมนท 17 1.6 Front Door กรณโรงแรม (Low-rise) 19 1.7 สรปอสงหารมทรพยทเหมาะสมกบทดน (Highest and Best Use) 21 3.1 อาณาเขตทดน และทขางเคยง 46 3.2 เอกสารสทธทดน 46 3.3 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทตงโครงการไปยงศนยการคาและหางสรรพสนคา 47 3.4 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทตงโครงการไปยงสถานทราชการ 47 3.5 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทตงโครงการไปยงตลาด 47 3.6 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทตงโครงการไปโรงพยาบาล 48 3.7 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทตงโครงการไปยงสถานทพกผอนและสนทนาการ 48 4.1 จ านวนนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตทเดนทางเขาเมองพทยา ยอนหลง 5 ป 62 4.2 การเปลยนแปลงของนกทองเทยวทเดนทางเขาเมองพทยา ยอนหลง 5 ป 63 4.3 จ านวนนกทองเทยวชาวไทยและชาวตางชาตทพกแรมในเมองพทยา ยอนหลง 5 ป 64 4.4 จ านวนและชวงเวลาเดนทางมาเมองพทยาของนกทองเทยวกลมรอง ป 2015 67 4.5 จ านวนหองพกทจะเกดขนในอนาคต 78 4.6 คแขงขนของโครงการ 82 4.7 แผนการตลาดและงบประมาณทางการตลาดกอนเปดโครงการ 105 5.1 ระยะเวลาการด าเนนการกอสราง (Time Frame) 108 6.1 อตราดอกเบยเงนก (MLR) ของสถาบนการเงนหลก ณ ธนวาคม พ.ศ. 2559 111 6.2 ตนทนทงหมดของโครงการ 112 6.3 รายไดตอป (PGI) ของหองพก 112 6.4 ประมาณการอตราการเขาพก (Occupancy rate) 113 6.5 คาใชจายทงหมดของโครงการ (เฉพาะปท 1 ทประมาณการอตราการเขาพก 50%) 114

(9)

6.6 โครงสรางเงนทน 114 6.7 ผลตอบแทนสทธของโครงการ 116 6.8 การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยเงนกของโครงการ 117 6.9 การเปลยนแปลงของตนทนคากอสรางของโครงการ 117 6.10 การเปลยนแปลงของอตราการเขาพกของโครงการ 118 6.11 การเปลยนแปลงของราคาคาเชาเฉลยของโครงการ 118 6.12 การวเคราะหสถานการณ (Scenario Analysis) ทอาจเกดขนในอนาคต 120

(10)

สารบญภาพ

ภาพท หนา 3.1 ทตงโครงการ 44 3.2 เสนทางการเขาถงโครงการ 45 3.3 แผนผงก าหนดการใชประโยชนทดน 49 4.1 ภาพรวมการทองเทยวของประเทศไทย 61 4.2 จ านวนและสญชาตของนกทองเทยวทพกแรมในเมองพทยา ยอนหลง 5 ป 64 4.3 จ านวนนกทองเทยวแบงตามสญชาต ทเขาพกในเมองพทยา ป 2015 65 4.4 สดสวนของนกทองเทยวแบงตามสญชาต ทเขาพกในเมองพทยา ป 2015 65 4.5 ชวงเวลาในการเดนทางมาเมองพทยาของนกทองเทยวกลมหลก ป 2015 66 4.6 อตราการเขาพกเฉลยของเมองพทยายอนหลง 5 ป 68 4.7 อตราการเขาพกของเมองพทยาแตละเดอนในป 2015 69 4.8 ระยะเวลาพ านกเฉลยของนกทองเทยวในเมองพทยายอนหลง 5 ป 70 4.9 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวชาวไทยทเดนทางมาเมองพทยา ในป 2015 71 4.10 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวชาวตางชาตทเดนทางมาเมองพทยา ในป 2015 72 4.11 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวทเดนทางมาเมองพทยา ยอนหลง 4 ป 73 4.12 ขอบเขตการศกษา 74 4.13 จ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยายอนหลง 5 ป 75 4.14 แสดงจ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยา แตละบรเวณ ในป 2015 76 4.15 แสดงจ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยาทเปดใหม ในป 2015 77 4.16 แสดงสดสวนหองพกของโรงแรมระดบตางๆในเมองพทยาทจะเกดขนในอนาคต 80 4.17 แสดงต าแหนงทางการตลาดของโรงแรมทง 8 แหง 96 4.18 สถาปตยกรรมภายนอกของโรงแรม 99 4.19 บรรยากาศภายในโถงโรงแรม 100 4.20 หองพกแบบ Superior 101 4.21 หองพกแบบ Deluxe 101 4.22 บรรยากาศภายในหองพก 102

1

บทท 1 บทน ำ 1.1 ความเปนมาของแนวความคด

เมองพทยา ถอเปนเมอง Best Attraction เมองหนงของประเทศไทย เนองจากเปน Destination ของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต โดยส านกขาว CNN ยงจดใหเมองพทยาเปน World’s TOP 25 Tourism Destinations จากสถตนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตในป 2559 คาดวาจะมนกทองเทยวเดนทางเขาเมองพทยาไมต ากวา 10 ลานคน เพมขน 12-15% เมอเทยบกบป 2558 ทมนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตใกลเคยง 9.2 ลานคน โดยมสดสวนนกทองเทยวชาวไทยอยท 40% และสดสวนนกทองเทยวชาวตางชาตอยท 60% นอกจากนนยงมการคาดการณวาสนป พ.ศ. 2559 เมองพทยาจะสามารถสรางรายไดไมต ากวา 1 แสนลานบาท เพมขนจากป พ.ศ. 2558 ทมรายไดประมาณ 9.2 หมนลานบาท สงตางๆเหลานท าใหเมองพทยากลายเปนอกหนงเมองทองเทยวทนาสนใจลงทนดานอสงหารมทรพย เอกลกษณเฉพาะตวของเมองพทยา ทท าใหนาสนใจลงทน เชน การเปนเมอง Destination ส าหรบนกทองเทยวทวโลก แมจะอยในชวง Low Season แตกยงมนกเทยวจากทวโลกมาเยยมเยยนตลอด โดยเฉพาะวนหยดคนไทยกนยมมาเทยวมาพกผอนกนไมขาดสาย, เปนเมองแหง Event ทไมเคยหลบใหล เปนทรกนดวาพทยาจะมงานระดบประเทศและงานระดบโลกมาจดอยบอยครง เชน เทศกาลดนตร งานพลนานาชาต งานวงมาราธอน งานประชมวชาการ รวมถงเปนเมองทมสถานททองเทยวครบทกรปแบบ เชน Walking Street , สวนน า , โบราณสถานและสถาปตยกรรมโบราณ, ตลาดน า, เกาะลาน, กฬา และแหลงชอปปงมากมาย, เปนเมองเขตปกครองพเศษ ท าใหมความเจรญในดานธรกจการคา ทองเทยว และยงคงมการพฒนาในดานสาธารณปโภคอยางตอเนอง รวมถงมแผนพฒนาโครงการตางๆ จากภาครฐบาลมากมาย อกทงแผนลงทนจากภาคเอกชนทงไทยและตางชาต, เปนศนยกลางทอยอาศยส าหรบพนกงานในนคมอตสาหกรรมภาคตะวนออก และเปนสวรรคของวยเกษยณตางชาต เปนตน

จากการเตบโตของเมองพทยาอยางตองเนอง ไดสรางโอกาสทางการพฒนาพนทวางเปลาทนบวนมแตจะนอยลง โดยเฉพาะอยางยงทดนบรเวณพทยาเหนอ พทยากลาง พทยาใต ซงเปรยบเสมอน CBD ของเมองพทยา ท าใหมความตองการดานทอยอาศยเปนจ านวนมาก

จากความเปนมาขางตน ท าใหผศกษาเลงเหนความส าคญของทดนขนาด 0 – 3 – 30 ไร บนถนนพทยาใต ซอยพทยาใต 1 ซงปจจบนเปนทดนวางเปลายงไมไดรบการพฒนา ดวยท าเล

2

ทอยตดถนนซอยพทยาใต 1 ซงอยใกลกบสถานทส าคญตางๆในเมองพทยา อกทงหางจากชายหาดพทยาไมเกน 2 กโลเมตร ผศกษาเหนวาทดน

ดงกลาวมโอกาสในการพฒนาเปนอยางมากจากปจจยตางๆทส าคญ ทงทางดานกายภาพ ดานกฎหมาย ดานเศรษฐกจ และการตลาด จงมความประสงคทจะศกษาหาความเปนไปไดในการพฒนาโครงการทเหมาะสมกบทดนแปลงดงกลาวตอไป

1.2 วตถประสงคในการศกษา

1. เพอศกษาความเปนไปไดของการพฒนาทดนใหเกดประโยชนและมมลคาสงสด (Highest and Best Use) โดยพจารณาจากขอก าหนดทางดานกฎหมาย

2. เพอศกษาและวเคราะหความเปนไปไดทางการตลาด ทงระดบมหภาคและระดบจลภาค รวมทงการวเคราะหคแขงทางตรง คแขงทางออม เพอวางแผนและเลอกใชกลยทธในการก าหนดสวนผสมของผลตภณฑใหเหมาะสมกบความตองการของตลาด

3. เพอศกษาและวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน งบประมาณในการลงทน และผลตอบแทนของโครงการทผลงทนจะไดรบ

1.3 ขอบเขตการศกษา

1. ศกษาศกยภาพทดน เนอท 0-3-30 ไร ตงอยบนถนนพทยาใต ซอย พทยาใต 1 ต.หนองปรอ

อ.บางละมง จ.ชลบร ทางดานกฎหมายและขอก าหนดตางๆ

2. ศกษาทางดานการตลาด เงนลงทนของโครงการ ทงการกอสรางและการบรหารโครงการ

3. ศกษาความเปนไปไดทางดานการเงนของโครงการ

3

1.4 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 1. ท าใหผจดท าไดรบความร ความเขาใจ ในการศกษาความเปนไปไดของการพฒนา

อสงหารมทรพย ประเภทโรงแรม

2. ท าใหทราบถงปญหาและอปสรรค ตลอดจนแนวทางแกไข ในการศกษาความเปนไปไดของ

การพฒนาอสงหารมทรพย ประเภทโรงแรม

3. การศกษาครงน สามารถเปนแนวทางใหแกเจาของทดนในการพฒนาอสงหารมทรพยใหเกด

ประโยชนและมลคาสงสด

4. เปนแนวทางและกรณศกษาในกบบคคลทวไปทมความสนใจในการพฒนาอสงหารมทรพย

ประเภทโรงแรม

1.5 การวเคราะหความเปนไปไดในการพฒนาทดน (Highest and Best Use)

ในการวเคราะหความเปนไปไดส าหรบพฒนาอสงหารมทรพย ผจดท าไดวเคราะหศกยภาพทดนแบบ Land looking for use โดยอาศยขนตอนในการพฒนาอสงหารมทรพย ดงน

1.5.1 ความคดรเรม (Inception of an idea)

แนวความคดแรกเรม เกดจากการทครอบครวมทดน เนอท 0-3-30 ไร ทตงอยบนถนนพทยาใต ซอย พทยาใต 1 ต.หนองปรอ อ.บางละมง จ.ชลบร และตองการพฒนาทดนแปลงดงกลาว โดยมแนวคดในการพฒนาทแตกตางกน และไมตองการขายขาด สามารถแบงไดเปน 5 ประเภทอสงหารมทรพย

1. Apartment

2. Serviced Apartment

3. Hotel

4. Office building

5. ศนยการคา

ในการวเคราะหความเปนไปไดของการพฒนาทดนใหเกดประโยชนและมมลคาสงสด (Highest and Best Use) จากทางเลอกในการลงทน 5 ประเภทอสงหารมทรพย ผพฒนาโครงการจะตองท าการกลนกรองแนวความคดเพอเลอกทางเลอกในการพฒนาทมความเปนไปไดมากทสด

4

1.5.2 การกลนกรองความคดรเรม (Refinement of an idea) ขนตอนนเปนขนตอนกลนกรองความคดรเรมของผจดท าโครงการ โดยพจารณาจากปจจย 4 ปจจย ประกอบดวย ปจจยทางดานกฎหมาย ปจจยทางดานกายภาพ ปจจยทางดานการตลาด และปจจยทางดานการเงน

ตารางท 1 เกณฑการพจารณาปจจยตางๆ

ปจจย เกณฑการพจารณา

ดานกฎหมาย พจารณาถงขอจ ากด ขอก าหนดทางกฎหมายทมตอทดน

ดานกายภาพ รปรางทดน ขนาดทดน และท าเลทตงของทดนมความเหมาะสมกบประเภทอสงหารมทรพยทลงทน

ดานการตลาด อปสงคและอปทานเบองตน

ดานการเงน ผลตอบแทนแตละประเภทอสงหารมทรพย และระยะเวลาคนทน

(1) ปจจยทางดานกฎหมายและขอก าหนดทเกยวของ

1.1 กฎหมายผงเมอง

ดานการใชประโยชนทดนนน ท าเลทตงของทดนทท าการศกษา

ความเปนไปไดของโครงการ อยภายใตขอบญญตผงเมองรวมเมอง

พทยา จงหวดชลบร พ.ศ. 2558 ทดนตงอยบนพนทดน หมายเลข

3.10 (สน าตาล) จดเปนทดนประเภททอยอาศยหนาแนนมาก

ก าหนดใหใชทดนเพอการอยอาศย สถาบนราชการ การสาธารณปโภค

และสาธารณปการเปนสวนใหญ ส าหรบการใชทดนเพอกจการอน ให

ใชไดไมเกนรอยละ 15 ของทดนประเภทน อตราสวนพนทอาคารรวม

ตอพนทดนไมเกน 6:1 และอตราสวนของทวางตอพนทอาคารรวมไม

นอยกวารอยละ 5 แตอตราสวนของทวางตองไมต ากวาเกณฑขนต า

5

ของทวางอนปราศจากสงปกคลมตามกฎหมายวาดวยการควบคม

อาคาร

1.2 กฎหมายควบคมอาคาร

1.2.1 กฎกระทรวงฉบบท 33 พ.ศ. 2535 ออกตามความใน

พระราชบญญต ควบคมอาคาร พ.ศ. 2522

เรอง นยามของอาคาร มเนอหาสรป ดงน

อาคารสง หมายถง อาคารทมความสงตงแต 23 เมตรขน

ไป

อาคารขนาดใหญพเศษ หมายถง อาคารทมพนทรวมกน

ตงแต 10,000 เมตรขนไป

เรอง ลกษณะอาคาร เนอทวางภายนอกอาคาร และแนวอาคาร มเนอหาสรป ดงน

ทดนทใชเปนทตงอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ

พนทอาคารรวมไมเกน 30,000 ตารางเมตร ตองมดาน

หนงของทดนยาวไมนอยกวา 12 เมตร ตดถนนสาธารณะ

ทกวางไมนอยกวา 10 เมตร

ทดนทใชเปนทตงอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ

พนทรวมมากกวา 30,000 ตารางเมตร ตองมดานหนง

ของทดนยาวไมนอยกวา 12 เมตร ตดถนนสาธารณะท

กวางไมนอยกวา 18 เมตร

อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ ตองมถนนหรอท

วางรอบอาคารกวางไมนอยกวา 6 เมตร

พนหรอผนงตองหางเขตทดนของผอนและถนนสาธารณะ

ไมนอยกวา 6 เมตร

อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมทวางไมนอย

กวารอยละ 30 ของพนทดนแปลงนน

6

1.2.2 กฎกระทรวงฉบบท 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความใน

พระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522


อาคารอยอาศยรวม หมายถง อาคารทใชเปนทอยอาศย

ส าหรบหลายครอบครว โดยแบงออกเปนหนวยแยกจาก

กน

อาคารขนาดใหญ หมายถง อาคารทมพนทรวมกนเกน

2,000 ตารางเมตร หรอสงตงแต 15 เมตรขนไป และม

พนทรวมกนมากกวา 1,000 ตารางเมตร แตไมเกน

2,000 ตารางเมตร

อาคารทกอสรางใกลถนนทมความกวางนอยกวา 6 เมตร

ใหรนแนวอาคารหางจากกงกลางถนนอยางนอย 3 เมตร

อาคารทสงเกนสองชนหรอเกน 8 เมตร ท

กอสรางหรอดดแปลงใกลถนนสาธารณะ

1) ถาถนนมความกวางนอยกวา 10 เมตร ใหรน

แนวอาคารหางจากกงกลางถนนอยางนอย 6 เมตร

(2) ถาถนนมความกวางตงแต 10 เมตรขนไป แต

ไมเกน 20 เมตร ใหรนหางจากถนนอยางนอย 1 ใน 10

ของความกวางของถนน

(3) ถาถนนมความกวางเกน 20 เมตรขนไป ให

รนหางจากเขตถนนอยางนอย 2 เมตร

อาคารทกอสรางใกลแหลงน าสาธารณะ ถาแหลงน านนม

ความกวางนอยกวา 10 เมตร ตองรนหางจากแหลงน า

สาธารณะนนไมนอยกวา 3 เมตร แตถามความกวางตงแต

10 เมตรขนไป ตองรนใหหางไมนอยกวา 6 เมตร

ส าหรบอาคารทกอสรางใกลแหลงน าสาธารณะ

ขนาดใหญ เชน บง ทะเลสาบ หรอทะเล ตองรนหางจาก

แหลงน าสาธารณะไมนอยกวา 12 เมตร

7

ความสงของอาคาร ตองไมเกนสองเทาของระยะราบวด

จากจดนนไปตงฉากกบแนวเขตดานตรงขามของถนนท

ใกลอาคารทสด

อาคารอยอาศยรวมตองมพนทภายในแตละหองทไมนอย

กวา 20 ตารางเมตร

จากการวเคราะหกฎหมายผงเมองและกฎหมายควบคมอาคาร สรปไดวา ทดนแปลงดงกลาวไมสามารถสรางอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษได เนองจากถนนสาธารณะหนาโครงการ มความกวาง 6 เมตรซงไมถงเกณฑขนต าของการกอสรางอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษทก าหหนดไววาถนนหนาโครงการตองมความกวางไมนอยกวา 10 เมตร ดงนน การใชประโยชนสงสดของทดนแปลงน จงตองกอสรางเปนอาคารขนาดใหญ ทมความสงไมเกน 23 เมตร และมพนทอาคารรวมไมถง 10,000 ตารางเมตร ท าใหสามารถคดกรองประเภทอสงหารมทรพยทเหมาะสมและมศกยภาพในการพฒนาบนทดนแปลงดงกลาว ไดแก Hotel(Low-rise), Serviced Apartment, Apartment ดงตารางท 2

8 ตารางท 2 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานกฎหมาย

ประเภทอสงหารมทรพย

ดานกฎหมาย หมายเหต

อพารทเมนท ผานเกณฑ กฎหมายผงเมองรวมเมองพทยาอนญาตใหสรางได

สามารถกอสรางอาคารไดสงไมเกน 23 เมตร และพนทอาคารรวมไมถง 10,000 ตารางเมตร ตามกฎหมายควบคมอาคาร เนองจากถนนสาธารณะหนาทดนมความกวางนอยกวา 10 เมตร

เซอรวสอพารทเมนท

ผานเกณฑ กฎหมายผงเมองรวมเมองพทยาอนญาตใหสรางได

สามารถกอสรางอาคารไดสงไมเกน 23 เมตร และพนทอาคารรวมไมถง 10,000 ตารางเมตร ตามกฎหมายควบคมอาคาร เนองจากถนนสาธารณะหนาทดนมความกวางนอยกวา 10 เมตร

9 ตารางท 2 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานกฎหมาย(ตอ)


ดานกฎหมาย หมายเหต

โรงแรม ผานเกณฑ กฎหมายผงเมองรวมเมองพทยาอนญาตใหสราง

ได

สามารถกอสรางอาคารไดสงไมเกน 23 เมตร และพนทอาคารรวมไมถง 10,000 ตารางเมตร ตามกฎหมายควบคมอาคาร เนองจากถนนสาธารณะหนาทดนม

ความกวางนอยกวา 10 เมตร

ศนยการคา ไมผานเกณฑ กฎหมายผงเมองรวมเมองพทยาอนญาตใหสรางได แตไมเกนรอยละ 15 ของ

ทดนประเภทน

-

อาคารส านกงาน ไมผานเกณฑ กฎหมายผงเมองรวมเมองพทยาอนญาตใหสรางได แตไมเกนรอยละ 15

ของทดนประเภทน

-

(2) ปจจยทางดานกายภาพ จากการวเคราะหขอมลทางกายภาพเบองตนของทดนแปลงน

พบวา ทดนแปลงดงกลาวมเนอท0-3-30 ไร มลกษณทดนเปนรปทรง

สเหลยมผนผา มหนากวาง 22.332 เมตร ตดถนนสาธารณะความกวาง 6 เมตร

ซงเปนถนนสายรอง มระบบสาธารณปโภคและสาธารณปการครบครน ท าเล

ทตงของทดนแปลงดงกลาวอยในยานชมชน ใกลสถานททองเทยวทส าคญของ

เมองพทยา ท าใหสามารถเดนทางสญจรไดสะดวก ดงนน การวเคราะหทางดาน

กายภาพเบองตนของทดนแปลงน สรปไดดงตารางท 3

10

ตารางท 3 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานกายภาพ


ดานกฎหมาย

ดานกายภาพ

อพารทเมนท เหมาะสม ทดนมลกษณะสเหลยมผนผา ขนาด 0-3-30 ไร หนากวางของทดน 22 เมตร ตดถนนสาธารณะความกวาง 6 เมตร สามารถพฒนาเปนอพารทเมนทได


เหมาะสม ทดนมลกษณะสเหลยมผนผา ขนาด 0-3-30 ไร หนากวางของทดน 22 เมตร ตดถนนสาธารณะความกวาง 6 เมตร สามารถพฒนาเปนเซอรวสอพารทเมนทได

โรงแรม(Low-rise) เหมาะสม ทดนมลกษณะสเหลยมผนผา ขนาด 0-3-30 ไร หนากวางของทดน 22 เมตร ตดถนนสาธารณะความกวาง 6 เมตร สามารถพฒนาเปนโรงแรมได

ศนยการคา ไมผานเกณฑทกฎหมายก าหนด จงไมสามารถพฒนาเปนศนยการคาได

อาคารส านกงาน ไมผานเกณฑทกฎหมายก าหนด จงไมสามารถพฒนาเปนอาคารส านกงานได

(3) ปจจยทางดานการตลาด

ขอมลทางดานการตลาดทอยอาศย ไดแก อพารทเมนท, เซอรวสอ

พารทเมนท และโรงแรม(Low-rise) บรเวณทตงของทดน พบวา อพารทเมนท

เปนประเภทอสงหารมทรพยทมการลงทนมากทสดในบรเวณใกลเคยงกบทดน

ของโครงการ มราคาคาเชาเฉลยอยทระดบ 5,500 – 8,500 บาทตอเดอน สวน

11

อสงหารมทรพยประเภทเซอรวสอพารทเมนท จากการเกบขอมลเบองตน

พบวา ในบรเวณใกลเคยงทดน มเซอรวสอพารทเมนทเพยง 1 แหง คอ The

net serviced apartment ซงปจจบนไดปดกจการไปแลว สวนมากแลว

serviced apartment ในเมองพทยา มท าเลทตงอยไมไกลจากทะเลมากนก(ไม

เกน 700 เมตร) ซง serviced apartment สวนมากจะตงอยในยานพทยา

เหนอและนาเกลอ สดทายอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมในบรเวณใกลเคยง

กบทดน จาการเกบขอมลเบองตน มโรงแรมอย 3 แหง รศม 500 เมตร เปน

โรงแรมระดบ 2-3 ดาว อตราการเขาพกเฉลย 70% ราคาคาเชา 800- 1,390

บาท

จากการวเคราะหขอมลทางดานการตลาดเบองตน ท าใหสามารถตดสนใจ

ไมลงทนในอสงหารมทรพยประเภทเซอรวสอพารทเมนท เนองจากท าเลทตงไม

เหมาะสม จงเหลออสงหารมทรพยทเหมาะสมกบทดนแปลงน 2 ประเภท ไดแก

อพารทเมนท และโรงแรม(Low-rise) จากการเกบขอมลเบองตนดานอปสงค

และอปทานของอพารทเมนท และโรงแรม(Low-rise) โดยพจารณาจากท าเล

ทตงทใกลเคยงกน ขนาดโครงการ ซงสามารถสรปขอมลทางการตลาดเบองตน

ของอสงหารมทรพยทง 2 ประเภทไดดงน

ดานอปสงคเบองตน

พทยา ถอเปนเมอง Best Attraction เมองหนงของประเทศไทย เนองจาก

เปน Destination ของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต โดยส านกขาว

CNN ยงจดใหเมองพทยาเปน World’s TOP 25 Tourism Destinations จาก

สถตนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตในป 2559 คาดวาจะม

นกทองเทยวเดนทางเขาเมองพทยาไมต ากวา 10 ลานคน เพมขน 12-15% เมอ

เทยบกบป 2558 ทมนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตใกลเคยง 9.2

ลานคน โดยมสดสวนนกทองเทยวชาวไทยอยท 40% และสดสวนนกทองเทยว

ชาวตางชาตอยท 60% นอกจากนนยงมการคาดการณวาสนป พ.ศ. 2559

เมองพทยาจะสามารถสรางรายไดไมต ากวา 1 แสนลานบาท เพมขนจากป พ.ศ.

2558 ทมรายไดประมาณ 9.2 หมนลานบาท เมอดทศทางดานการทองเทยว

ในชวง 2-3 ปทผานมา พบวา นกทองเทยวชาวรสเซย ซงถอเปนนกทองเทยว

12

กลมหลกของเมองพทยา ยงคงไดรบผลกระทบจากปญหาเศรษฐกจ

ภายในประเทศ สวนทางกบกลมนกทองเทยวชาวเอเชย และนกทองเทยวชาว

ไทย โดยเฉพาะนกทองเทยวชาวจน ทมอตราการเตบโตอยางตอเนอง จาก

ปจจยบวกทส าคญ คอ การใหบรการของสนามบนอตะเภา ทเปดใหบรการเชง

พาณชยเตมรปแบบ ในขณะทกลมตลาดรองยงคงเพมขนเชนกน

ดานอปทานเบองตน

จากการเกบขอมลโรงแรม(Low rise) และอพารทเมนทเบองตน โดย

พจารณาในระยะใกลเคยงทตงของทดน(ประมาณ 500 เมตร) มโรงแรม(Low

rise) ดงน

Chariot Pattaya จ านวนหองพก 77 หอง ราคาเรมตน 1,190 บาท

ตอคน รวมอาหารเชา ขนาด 27 ตร.ม. (อางองจาก:

www.agoda.com)

B2 South Pattaya จ านวนหองพก 84 หอง ราคาเรมตน 800 บาท


www.agoda.com)

Beston Pattaya จ านวนหองพก 231 หอง ราคาเรมตน 1,189 บาท


www.agoda.com)

Citin Garden Resort จ านวนหองพก 70 หอง ราคาเรมตน 1,390

บาทตอคน รวมอาหารเชา ขนาด 38 ตร.ม. (อางองจาก:

www.agoda.com)

จากการเกบขอมลโรงแรม(Low-rise)เบองตน พบวา ราคาคาเชา

ตอคนของหองพกอยระหวาง 800 – 1,390 บาท อตราการเขาพก

(Occupancy rate) เฉลย 70%

จ านวนอพารทเมนทใกลเคยงสถานทตงของทดน(ประมาณ 500 เมตร) ม 3 แหง ไดแก

http://www.agoda.com/




13

Valida resort จ านวนหองพก 65 หอง ขนาดหอง 32 ตารางเมตร รา

คาเชา 6,500 บาทตอเดอน

Le Bus Residence จ านวนหองพก 75 หอง ขนาดหอง 32 ตาราง

เมตร ราคาเชา 8,500 บาทตอเดอน

Maple House จ านวนหองพก 40 หอง ขนาดหอง 30 ตารางเมตร รา

คาเชา 5,500 บาทตอเดอน

จากการเกบขอมลอพารทเมนทเบองตน พบวา ราคาคาเชาตอเดอน

ของหองพกอยระหวาง 5,500 – 8.500 บาท โดยมอตราการเขาพก

(Occupancy rate) เฉลยอยท 85%

ดงนน การวเคราะหทางดานการตลาดเบองตนของทดนแปลงน

สรปไดดงน

ตารางท 4 การคดกรองประเภทอสงหารมทรพย ดานการตลาด



ดานกายภาพ ดานการตลาด

อพารทเมนท เหมาะสม เนองจากท าเลทตงอยในยานชมชน และสถานทส าคญๆ เชน ตลาด โรงพยาบาล หางสรรพสนคา เปนตน โดยมอตราการเขาเฉลย 85-90%


ไมเหมาะสม เซอรวสอพารทเมนทในเมองพทยาสวนมาก มท าเลอยไมไกลจากทะเล (ประมาณ 700 เมตร) และนกทองเทยวชาวตางชาตทตองการพกอาศยเปนระยะเวลานาน จงนยมพก อพารทเมนททมคาเชาถกกวา

14

โรงแรม (Low-rise)

เหมาะสม เนองจากท าเลทตงของทดนอยใกลสถานททองเทยวและสถานทส าคญตางๆ ท าใหเปนทตองการของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต โดยมอตราการเขาพกเฉลย 70%

ศนยการคา ไมผานขอก าหนดทาง

กฎหมาย

ไมผานขอก าหนดทางกฎหมาย จงไมพจารณาปจจย

อน

อาคารส านกงาน ไมผานขอก าหนดทางกฎหมาย จงไมพจารณาปจจย

อน

ไมผานขอก าหนดทางกฎหมาย จงไมพจารณาปจจย

อน

(4) ปจจยทางดานการเงน

จากการวเคราะหขอมลเบองตนทง 3 ดานทกลาวมาขางตน ท าให

สามารถตดประเภทอสงหารมทรพยทไมเหมาะสมออกจนเหลออสงหารมทรพย

ทนาจะมความเปนไปไดอย 2 ประเภท ไดแก อพารทเมนท และโรงแรม จงใช

การวเคราะหดานการเงน เพอเลอกประเภทอสงหารมทรพยทมความเปนไปได

โดยใชเทคนค Front Door Analysis

15

สมมตฐานทางการเงน

ราคาทดน ตารางวาละ 62,500 บาท (อางองจาก ราคาซอขาย

ทดนแปลงทตดกนกบทดนของโครงการ)

ราคาคากอสรางและพฒนาโรงแรม ตารางเมตรละ 20,000 บาท

(อางองจาก ราคาประเมนคากอสราง พ.ศ. 2559 ของมลนธ

ประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย)

ราคาคากอสรางและพฒนาอพารทเมนท ตารางเมตรละ 15,000

บาท (อางองจาก ราคาประเมนคากอสราง พ.ศ. 2559 ของมลนธ

ประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย)

คาเฟอรนเจอรของโรงแรม 100,000 บาทตอหอง

คาเฟอรนเจอรของอพารทเมนท 70,000 บาทตอหอง

สดสวนเงนก 50% ตามนโยบายของเจาของโครงการ

อตราดอกเบย MLR+1 (อางองจากคาเฉลยอตราดอกเบยเงนก

MLR ของสถาบนการเงนหลกในประเทศไทย )

ระยะเวลาการจายคนเงนก 20 ป แบบ Amortization โดยจาย

ทกเดอน

Debt Coverage Ratio = 1.3 (อางองจากคาเฉลยสงสดของ

อตสาหกรรมโรงแรม)

อตราการเขาพกของโรงแรม(Low-rise) = 70% (อางองจากอตรา

การเขาพกของโรงแรมLow-riseในบรเวณใกลเคยง)

อตราการเขาพกของอพารทเมนท = 85% (อางองจากอตราการ

เขาพกของ อพารทเมนทในบรเวณใกลเคยง)

16

ตารางท 5 Front Door กรณอพารทเมนท

รายการ จ านวน หนวย

ขนาดทดน 330 ตารางวา ราคาทดนตอตารางวา 62,500 บาทตอตารางวา

ราคาทดนรวม 20,625,000 บาท

ขนาดทดน 1,320 ตารางเมตร ระยะถอยรน 504 ตารางเมตร

ทดนทสามารถพฒนาได 816 ตารางเมตร ทดนทสามารถพฒนาได 62 เปอรเซนต

FAR 6 เทา

พนทกอสรางอาคาร 4,896 ตารางเมตร พนทขาย 60 เปอรเซนต

พนทขาย 2,938 ตารางเมตร

ตนทนคากอสรางและพฒนาทดน 18,000 บาทตอตารางเมตร พนทกอสรางอาคาร 4,896 ตารางเมตร

คากอสรางและพฒนาทดน 73,440,000 บาท

ตนทนเฟอรนเจอร(หองพก) 60,000 บาทตอหอง จ านวนหองพก 92 หอง

ขนาดหองพก 32 ตารางเมตร คาเฟอรนเจอร(หองพก) 5,520,000 บาท

ตนทนเฟอรนเจอร(สวนกลาง) 4 เปอรเซนตของคาเฟอรนเจอร(หองพก)

คาเฟอรนเจอร(สวนกลาง) 220,800 บาท

คาธรรมเนยมและคาด าเนนการ 8,094,000 บาท รวมตนทนทงหมด 107,899,800 บาท

สดสวนเงนก 40 เปอรเซนต

17

ตารางท 5 Front Door กรณอพารทเมนท (ตอ)

รายการ จ านวน หนวย

Mortgage amount 43,159,920 บาท Interest rate 7.25 เปอรเซนต

Annualized mortgage constant 0.07828

Cash required for debt service 3,378,697 บาท Debt coverage ratio 1.3 เทา

Required NOI per year 4,392,305 บาท Estimating operating expenses

per year 2,196,153 บาท

Required EGI per year 6,588,458 บาท Occupancy rate 80 เปอรเซนต

Required PGI per year 8,235,573 บาท Rentable area 2,938 ตารางเมตร

Required rent 2,804 บาทตอตารางเมตร ตอป

Required rent 234 บาทตอตารางเมตร ตอเดอน

Required rent 8,177 บาทตอหองตอเดอน

Market rent = 7,500 บาทตอหองตอเดอน

จากการวเคราะหดวยเทคนค Front door จะพบวา ราคาคาเชาของอพารทเมนททตองการ เทากบ 8,177 บาทตอเดอน แตราคาตลาดของอพารทเมนท เทากบ 7,500 บาทตอเดอน ดงนน การลงทนในอสงหารมทรพยประเภทอพารทเมนทจงไมเหมาะสม

18

ตารางท 6 Front Door กรณโรงแรม(Low-rise)

รายการ จ านวน หนวย ขนาดทดน 330 ตารางวา

ราคาทดนตอตารางวา 62,500 บาทตอตารางวา ราคาทดนรวม 20,625,000 บาท

ขนาดทดน 1,320 ตารางเมตร

ระยะถอยรน 504 ตารางเมตร ทดนทสามารถพฒนาได 816 ตารางเมตร

ทดนทสามารถพฒนาได 62 เปอรเซนต

FAR 6 เทา พนทกอสรางอาคาร 4,896 ตารางเมตร

พนทขาย 55 เปอรเซนต

พนทขาย 2,693 ตารางเมตร ตนทนคากอสรางและพฒนาทดน 18,000 บาทตอตารางเมตร

พนทกอสรางอาคาร 4,896 ตารางเมตร คากอสรางและพฒนาทดน 88,128,000 บาท

ตนทนคาตกแตง 2,500 บาทตอตารางเมตร

พนทตกแตง 4,896 ตารางเมตร คาตกแตง 12,240,000 บาท

ตนทนเฟอรนเจอร(หองพก) 80,000 บาทตอหอง

จ านวนหองพก 90 หอง ขนาดหองพก 28-32 ตารางเมตร

คาเฟอรนเจอร(หองพก) 7,200,000 บาท ตนทนเฟอรนเจอร(สวนกลาง) 8 เปอรเซนตของคา

เฟอรนเจอร(หองพก)

คาเฟอรนเจอร(สวนกลาง) 576,000 บาท คาธรรมเนยมและคาด าเนนการ 12,788,519 บาท

รวมตนทนทงหมด 141,557,519 บาท สดสวนเงนก 40 เปอรเซนต

19

ตารางท 6 Front Door กรณโรงแรม(Low-rise) (ตอ)

รายการ จ านวน หนวย Mortgage amount 56,623,000 บาท

Interest rate 7.25 เปอรเซนต Annualized mortgage constant 0.07828

Cash required for debt service 4,432,630 บาท

Debt coverage ratio 1.3 เทา Required NOI per year 5,762,419 บาท

Estimating operating expenses per year

7,203,024 บาท

Required EGI per year 12,965,443 บาท

Occupancy rate 60 เปอรเซนต Required PGI per year 21,609,071 บาท

Rentable area 2,693 ตารางเมตร

Required rent 8,025 บาทตอตารางเมตร ตอป

Required rent 669 บาทตอตารางเมตร ตอเดอน

Required rent 20,062 บาทตอหองตอเดอน

Market rent = 21,292 บาทตอหองตอเดอน หรอหองพกคนละ 1,000 บาท ทอตราการเขาพกเฉลยของตลาด รอยละ 70

จากการวเคราะหดวยเทคนค Front door จะพบวา ราคาคาหองพกของโรงแรมทตองการ เทากบ 20,062 บาทตอหองตอเดอน แตราคาตลาดของโรงแรม เทากบ 21,292 บาทตอหองตอเดอน ซงหมายความวาเราสามารถตงราคาเทากบคแขงหรอต ากวาได ดงนน การลงทนในอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม(Low-rise) จงเหมาะสมทสดในทดนแปลงน

20

ตารางท 7 สรปอสงหารมทรพยทเหมาะสมกบทดน(Highest and Best Use)



ดานกายภาพ ดานการตลาด ดานการเงน

อพารทเมนท


ไมผานเกณฑดานการตลาด จงไมพจารณา

ปจจยดานการเงน

โรงแรม

ศนยการคา ไมผานขอก าหนดทางกฎหมาย จงไมพจารณา

ปจจยอน

ไมผานขอก าหนด

ทางกฎหมาย จงไมพจารณา

ปจจยอน



ปจจยอน

อาคารส านกงาน

ไมผานขอก าหนดทางกฎหมาย จงไมพจารณา

ปจจยอน



ปจจยอน



ปจจยอน

จากขนตอนการกลนกรองความคดรเรมของผจดท าโครงการ โดยการวเคราะหขอมลเบองตน

ทง 4 ดาน ท าใหทราบวา อสงหารมทรพยทเหมาะสมทสดในการลงทนบนทดนแปลงน ไดแก โรงแรม

(Low-rise)

21

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

2.1 การศกษาพฤตกรรมของนกเดนทางตางชาตเกยวกบการเขาพกโรงแรมในประเทศไทย ดลกา ชนะกอก (2552). การเลอกท าเลทพก

ท าเลทตงทมความปลอดภย สามารถเขาถง และเดนทางไปยงสถานท

ส าคญหรอสถานททองเทยวไดสะดวก

บรษทน าเทยวของชาวเอเชย นยมเลอกทพกทมการตกแตงแบบโมเดรน ม

ความหรหรา และม ราคาประหยดเปนหลก

บรษทน าเทยวของชาวตะวนตก นยมเลอกทพกทใหบรการโดยเชนโรงแรม

(Hotel Chain / Brand) ทนาเชอถอ จงนยมเขาพกในโรงแรมทมราคา

ระดบปานกลางถงสงเปนหลก

กลมนกเดนทางทตองการเขาพกในโรงแรมทมราคาประหยด จะไมเนนการ

บรหารโดยเชน โรงแรม (Hotel Chain / Brand) แตเนนการไดรบบรการท

นาประทบใจ มความสะดวกสบายภายใน หองพก และมสงอ านวยความ

สะดวกขนพนฐาน

กลมนกเดนทางทตองการเขาพกในโรงแรมประเภท Boutique Hotel จะ

ใหความส าคญกบการ ออกแบบสถาปตยกรรมทแตกตางจากโรงแรมอนๆ

วธการตดตอและจองหองพก

นกเดนทางสวนใหญนยมตดตอผานทางบรษทน าเทยว(Agency) ซงท า

หนาทประสานงานการจองหองพกในรปแบบและราคาทนกเดนทาง

ยอมรบได

นกเดนทางทวางแผนการทองเทยวดวยตนเอง จะนยมจองหองพกผานทาง

เวบไซต ทงจากเวบไซตดง ตวอยางเชน Booking.com, agoda.com และ

ctrip.com เปนตน โดยปจจยทสงผลตอนกเดนทางในการเลอกใชบรการ

ผานเวบไซตรบจองหองพก เรยงจากมากไปนอย ดงน

22

1. ปจจยดานระบบสบคนขอมลและบนทกขอมล : เวบไซตทม

ระบบเมนชวยในการสบคน โรงแรมทเหมาะสมกบความ

ตองการรายบคคล และมระบบบนทกขอมล ท าใหสะดวกใน

การคนหาและไดหองพกตามตองการ

2. ปจจยดานการยอมรบเทคโนโลย : เวบไซตทใชงานงาย ไม

ซบซอน มความสะดวกรวดเรว ในการใชงาน ท าใหผใชงาน

รสกประหยดเวลา/สะดวกสบาย จงรสกถงขอดของการจอง

หองพกผานเวบไซตนน

3. ปจจยดานการเปรยบเทยบราคา, โปรโมชน และการบรการ

รายบคคล (เวบไซตสามารถ แนะน าหองพกทตรงกบความ

ตองการของผใชบรการได)

4. ปจจยดานความหลากหลายของทพกและราคา

5. ปจจยดานความรวดเรวและการเขาถงเวบไซต : การมชอของ

เวบไซตในอนดบตนๆของ Search Engine ตางๆ เชน

Google, Yahoo เปนโอกาสทผบรโภคจะเลอกใชงานเวบไซต

มากขน ประกอบกบการไมตองผานขนตอนยงยากกอนการ

เขาสเวบไซต และการไมตองใชเวลานานในการดาวนโหลด

ขอมล

6. ปจจยดานขอมลและชอเสยงของเวบไซต : การมขอมลท

ละเอยดครบถวน ทนสมยอยเสมอ สามารถเลอกชมความ

คดเหนของผเคยใชบรการโรงแรมตางๆ หากเวบไซตนนมคน

เขามาใหความคดเหนมาก เวบไซตจะยงเปนทนยม

7. ปจจยดานการประชาสมพนธและรปแบบของชองทางการจด

จ าหนายทสงผลในเชงลบ : การประชาสมพนธและโฆษณาท

เขาถงผบรโภคมากเกนไป การน าเสนอบรการและชองทางท

หลากหลาย อาจท าใหผบรโภคเกดความสบสน หรอดเปนการ

โฆษณามากเกนไป สงผลตอความนาเชอถอ

23

2.2 การศกษาความเปนไปไดส าหรบโครงการอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม (ปรชญา และคณะ, 2555)

1. การวเคราะหดานท าเลทตงและทางดานกายภาพ

พจารณารายชอสถานททองเทยว, รานอาหาร, โรงแรมทเปนทนยมของนกเดนทาง

กลมเปาหมาย และแสดงต าแหนงบนแผนท เพอหาท าเลของโรงแรมทเหมาะสม

พจารณาการเขาถง และท าเลทตง เพอใหเกดความไดเปรยบทางการแขงขนเพมขน

เชน เปนพนทซงตงอยในยานธรกจ สามารถเดนทางไดสะดวก หรอตงอยในทซงม

ทศนยภาพทงดงาม (ภเขา, ทะเล ,ปาไม)

พจารณาการใชทดนโดยรอบพนทโรงแรม วามการน าพนทไปใชประโยชนในดาน

ใดบาง ทงดานทสงเสรม และดานทสงผลเสยตอทางโรงแรม

พจารณาทดนแตละแปลงดวยเกณฑดานกฎหมาย ทงในสวนผงเมองรวมของ

ทองถนทแสดงการ ใชประโยชนทดน และกฎหมายควบคมอาคาร

1. พจารณาการใชประโยชนทดนจากผงเมองรวม เพอตรวจสอบวาทดนท

สนใจสามารถใชท า ประโยชนอะไรไดบาง มขนาดพนทอาคารส าหรบ

การใชประโยชนแตละประเภทไดเทาไหร และมเงอนไขใดบาง

2. พจารณากฎหมายควบคมอาคารในดานระยะถอยรน ทางเขาพนท

โครงการ จ านวนทจอด รถ ความสงของอาคารทเปนไปได

น าขอมลของทดนแตละแปลงทท าการส ารวจหรอมความสนใจทจะน ามาพฒนา

จากนนเปรยบเทยบขนาดทดนทงหมด, FAR เพอค านวณ Building Gross Area,

Efficiency และ Rentable Area ทเปนไปได ก าหนดขนาดหองพก เพอค านวณ

ปรมาณหองพกในเบองตนทสามารถสรางไดบนทดนนน

พจารณาทดนทเหมาะสมดวยเกณฑดานการเงน : ค านวณหา ADR และพจารณา

ทดนวามความสามารถในการแขงขนในตลาดไดดหรอไม ดวยการตงสมมตฐานทาง

การเงน ไดแก สมมตฐานตนทน, รายรบและรายจายของโครงการ

2. การวเคราะหทางดานสถาปตยกรรม

24

พจารณาทดน ทงในสวนผงการใชประโยชนของทดน, ขนาดทดน, FAR และ OSR

เพอค านวณหาพนทกอสรางและพนทเปดโลงทสามารถท าได

วเคราะหสถานทตงโครงการในแตละดาน : ทศใดตดกบสถานทใด มขอด-ขอเสย

อยางไร และสามารถน ามาปรบใชในการออกแบบไดอยางไร

การออกแบบ : แสดงผงการออกแบบพนทใชสอยในแตละชน ผงหองพกในแบบ

ตางๆ และจดท าตารางสรปพนทใชงานประเภทตางๆทงหมด โดยการออกแบบตอง

สอดคลองกบขอบงคบและกฎหมายทเกยวของในพนท รวมทงการจดท ารายงาน

ผลกระทบสงแวดลอมรวมกบผเชยวชาญ

การออกแบบตวอาคาร : แสดงภาพแนวตดทงแนวตงและแนวนอนเพอใหเหน

ภาพรวมของอาคาร

การออกแบบลอบบ: เนองจากการเชคอนใชเวลานาน จงควรออกแบบใหลอบบม

ขนาดใหญ เพอรองรบในชวงทมลกคาจ านวนมาก หรอจดชอง Fast-Lane เปนต

เชคอนอตโนมตส าหรบผทจองลวงหนา

3. การวเคราะหทางดานการตลาด

พจารณาภาพรวมแนวโนมเศรษฐกจไทย, สถานการณการทองเทยวโลก,

สถานการณการทองเทยวในภมภาค และจ านวนนกเดนทางทเดนทางเขามาใน

ประเทศไทย จ าแนกตามสญชาต

วเคราะหอปสงคและอปทานของตลาด: วเคราะหความตองการพกในโรงแรม ณ

ปจจบน และในอนาคตวายงมภาวะทดหรอเกดภาวะอปทานลนตลาดหรอไม

วเคราะหคแขง : คดหาโรงแรมคแขงเพอวเคราะหจดแขง-จดออนอยางละเอยด,

ระบคแขงทางตรง เพอเปรยบเทยบขอมลหองพก, ประเภทและราคาของหองพก

และสงอ านวยความสะดวก

วางกลยทธทางการตลาด STP และ 4Ps เพอใหไดมาซงกลมลกคาทตองการ

ตอบสนองมากทสด ดวยผลตภณฑ และชองทางการประชาสมพนธทมประสทธภาพ

ก าหนดต าแหนงทางการตลาดทแนชด เพอจบกลมเปาหมายทตองการ

วเคราะหกลมเปาหมายหลก : โดยค านงถงศกยภาพของตลาดนกเดนทาง

กลมเปาหมายหลก (นกเดนทางทเขามาในประเทศเกน 1 ลานคนตอป, อตราการ

25 เตบโตของจ านวนนกเดนทางเพมขนตอเนอง, คาใชจายเฉลยของนกเดนทางตอคน

ตอวน, ประเทศทนกเดนทางกลมเปาหมายหลกนยมเดนทางไปทองเทยว และปจจย

ทสงเสรมการทองเทยวของกลมเปาหมายดงกลาว) พรอมกบศกษาพฤตกรรมของ

กลมเปาหมายหลก

วเคราะหกลมเปาหมายรอง : โดยค านงถงศกยภาพของตลาดนกเดนทาง

กลมเปาหมายรอง เชนเดยวกบกลมเปาหมายหลกขางตน พรอมกบศกษาพฤตกรรม

ของกลมเปาหมายรอง เพอลดทอนความเสยงจากการรบนกเดนทางกลมเปาหมาย

เพยงกลมเดยว

4. การวเคราะหทางดานการบรหารโครงการและงานกอสราง

วเคราะหดานกฎหมายทมผลตอการจดสรางโครงการในดานตางๆ

การจดการดานบรหารงานกอสราง : การเลอกผออกแบบ, ผรบเหมาหลก, ผควบคม

งานกอสราง, รปแบบสญญาทใช, วธการและขนตอนการจายเงน เพอเตรยมความ

พรอมส าหรบกระแสเงนสด หรอสภาพคลองทเหมาะสมใหกบโครงการ

เชนโรงแรม (Hotel Chain) จะเขามามสวนรวมในการใหค าแนะน า เสนอแนะ

ปรบปรงในสงทเปน ประโยชนตอโครงการ

การบรหารงานกอสราง : จดท าแนวความคดในเรองวธการกอสรางและจดท า

ตารางเวลาการกอสรางเบองตนโดยแบงเปนงานสวนตางๆ ดงน

1. งานโครงสราง เชน สวนฐานราก, เสา, พน, เพดาน, ชองลฟต, บนได,

บนไดหนไฟ และ หลงคา เปนตน

2. งานสถาปตยกรรม เชน วสดปพน, วสดผนง, ฝาเพดาน, สขภณฑ และ

ประตหนาตาง เปนตน

3. งานวศวกรรมระบบประกอบอาคาร ทงระบบไฟฟา, ระบบประปา,

ระบบดบเพลงและ ปองกนอคคภย, ระบบลฟต, ระบบ

เครองปรบอากาศ, ระบบรกษาความปลอดภย และ ระบบอนเตอรเนต

เปนตน

การบรหารโครงการ : แสดงผงองคกรและวเคราะหจ านวนพนกงานทจ าเปนในการ

บรหารงานโรงแรม

26

5. การวเคราะหทางดานการเงน

สมมตฐานตนทนโครงการ : ตนทนการพฒนาทดน, ตนทนคากอสราง, ตนทนคา

ตกแตงหองพก และคาด าเนนการตางๆ เชน คานายหนา, คาออกแบบ และคา

ควบคมงานกอสราง เปนตน เพอรวมเปนตนทนของโครงการทงหมด

สมมตฐานรายรบโครงการ : ราคาขายหองพกแตละแบบ, อตราการเขาพก, รายรบ

อนๆของโครงการ (เชน คาอาหารและเครองดม(F&B), คาซกรด และบรการสปา

เปนตน)

สมมตฐานรายจายของโครงการ : คาใชจายของหองพก, คาอาหารและเครองดม

(F&B), คาใชจายอนๆ, คาใชจายในการด าเนนงาน ทงฝายบรหารและทวไป,

คาใชจายในการขายและการตลาด และคาใชจายในการบ ารงและปรบปรงทรพยสน,

รายจายประจ า เชน ภาษโรงเรอน, คาประกน และคาใชจายในการบรณะ

(Renovation)

วเคราะหสมมตฐานตางๆ เพอใหไดอตราผลตอบแทนโครงการและตนทนทางการ

เงน ทงกรณ สถานการณปกต และไมปกต พรอมกบวเคราะหอตราราคาหองพก

เฉลยตอวน หากมราคาต ากวาตลาดหรอคแขงในระดบเดยวกน จะท าใหมความ

เปนไปไดในการลงทนสงยงขน

2.3 แนวทางสความส าเรจของธรกจโรงแรม มณนธ เชาเจรญ และคณะ (2550) 1. แนวทางการเลอกท าเลทตง

สถานทตงของโรงแรม จะตองสามารถเขาถง และเดนทางไปยงสถานท

ส าคญหรอสถานท ทองเทยวไดสะดวก

ทตงของโรงแรมทมศกยภาพสง คอ เปนทดนขนาดใหญ สามารถท าการ

พฒนาหรอขยายกจการ ไดในอนาคต ตงอยในศนยกลางพนทธรกจทส าคญ

ซงในปจจบนการคนหาทดนขนาดใหญท ตงอยในศนยกลางพนทธรกจ

เปนไปไดยาก ลดโอกาสของการเกดคแขงรายใหมในบรเวณนไดในอนาคต

ทศนยภาพโดยรอบของโรงแรม มสวนส าคญตอการรบรทางทศนยภาพของ

นกเดนทางทมาพก หากทศนยภาพไมด เชน อยตดกบอาคารรางจ านวน

27

มาก จะท าใหนกเดนทางจ านวนหนงทม ความกงวลเรองความปลอดภย

อาจตดสนใจไมเขาพกได

2. แนวทางการออกแบบโครงการ

ส าหรบโรงแรมระดบบน (4-5 ดาว)

การน าธรกจอสงหารมทรพยประเภทเซอรวสตอพารทเมนทและโรงแรมมา

ผสานกนเปนโครงการเดยวกน การด าเนนธรกจผสมเชนนไดรบความนยม

มาก เนองจากการจดการโรงแรมและเซอรวสตอพารทเมนทมพนฐานของ

การใหบรการลกคาเชนเดยวกน ซงระดบของโรงแรมและเซอรวสตอพาร

ทเมนทจะตองอยในระดบเดยวกน โดยโรงแรมจะเนนรปแบบการพกใน

ระยะสน มความเสยงสง แตใหผลตอบแทนทด ในทางกลบกนเซอรวสต

อพารทเมนทจะเนนรปแบบการพกในระยะยาว มความเสยงนอย แตให

ผลตอบแทนต า การท าธรกจผสมเชนนจะชวยลดความเสยงได และ

สามารถใหผลตอบแทนทพงพอใจไดดในระดบหนง

การก าหนดต าแหนงทางการตลาดใหอยในกลมของตลาดระดบมาตรฐาน

สง คอ โรงแรมระดบ 4-5 ดาว และเซอรวสตอพารทเมนตระดบ Upper-

Tier ขนไป ซงนบวาเปนกลมทมสวนแบง การตลาดทด มศกยภาพในการ

เตบโต โดยการแขงขนจะเนนไปทคณภาพของผลตภณฑและการใหบรการ

เปนส าคญ

ส าหรบโรงแรมระดบกลาง – ระดบลาง(1-3 ดาว)

การเลอกท าโครงการโรงแรมประเภททมอปทานต า แตมอปสงคทสง เชน

โรงแรมประเภท HIP (Highly Individual Person) หรอ Boutique

Hotel ซงเปนการท าโรงแรมทมความเฉพาะตว แตกตางจากคแขง

เลอกการลงทนในทดนเปนการเชาระยะยาว เพอลดตนทนโดยรวมของ

โครงการ

ขอไดเปรยบดานตนทนการบรหารทต ากวากลมโรงแรมระดบบน

3. แนวทางการใหบรการ

28

การใหบรการอนยอดเยยมและการรกษาระดบของการใหบรการใหอยใน

ระดบสงอยางสม าเสมอ

การใหบรการอนๆ เพมเตมเพอเพมรายไดใหกบโรงแรม เชน บรการอาหาร

และเครองดมของ โรงแรมโอเรยนเตลมศกยภาพในการท ารายไดประมาณ

40% ของรายไดรวม

เตรยมสงอ านวยความสะดวก หรอใหบรการขนพนฐานเพมเตมโดยไมคด

คาใชจาย เชน บรการ รถรบ-สง ไปยงสถานทใกลเคยง และอนเตอรเนตฟร

ทงพนทสวนกลางของโรงแรม และภายใน หองพก

คณภาพของหองพก และสงอ านวยความสะดวก ตองไดรบการท าความ

สะอาด การดแลรกษา และการปรบปรงอยางสม าเสมอ ในสวนอาหารและ

เครองดมตองไดรบการคดสรรอยางด และม ราคายตธรรม

มสวนใหบรการหรอใหขอมลดานการทองเทยว

มสวนใหบรการส าหรบลกคาประเภทนกธรกจ โดยจดใหมเครอง

คอมพวเตอร, เครองสแกน, เครองถายเอกสาร, โทรศพททางไกล และ

โทรสาร

เนองจากการเชคอนใชเวลานาน จงควรมนโยบายใหลกคาสามารถเชคอน

กอนเวลาทก าหนดได ในกรณทหองพกไดจดเตรยมไวแลวเสรจ

4. แนวทางการบรหาร

การปรบปรงโรงแรมใหมสภาพทดอยเสมอ รวมทงมการตดตงอปกรณท

ทนสมยเพอตอบสนอง ตอความตองการของผทมาเขาพก และเพอเพม

ประสทธภาพในการใหบรการ

การสรางหลกสตรการสอนของโรงแรมโดยเฉพาะ ซงน ามาจากการวจยใน

ดานการบรการและ การพฒนาบคลากร โดยทางโรงแรมควรน าหลกสตร

มาอบรมพนกงานตงแตระดบลางจนถง ระดบบรหาร เพอรกษาระดบและ

มาตรฐานในการใหบรการ

ลงทนน าเชนโรงแรม (Hotel Chain) มาบรหาร เพอสรางมลคาและความ

นาเชอถอในการ ใหบรการของโรงแรม

29

เฉพาะโรงแรมในระดบกลาง-ลาง ควรปรบวธการจางพนกงาน โดยในชวง

Peak Season และ High Season ทมนกทองเทยวจ านวนมาก ใหท าการ

จางพนกงานชวคราวเขามาดแลเพมเตม โดยจางเปนฤดกาลและจางตาม

สดสวนของนกทองเทยวทเขาใชบรการ ไมท าการจางตลอดทงป เพราะชวง

Low Season จะมผใชบรการไมมากนก ทงนการจางพนกงานชวคราว

จ าเปนตองมการอบรมใหมทกครง หากเปนโรงแรมระดบกลาง-ลาง จะเสย

คาใชจายและระยะเวลาการอบรมทนอยกวาโรงแรมระดบบน ท าให

สามารถน าวธการจางพนกงานเชนนไปใชไดจรง

5. แนวทางการท าการตลาดและประชาสมพนธ

ท าสญญาความรวมมอกบบรษทน าเทยว และบรษททตองการใชบรการอน

ของโรงแรม เชน หองประชม และบรษทโรงแรมพนธมตรอนๆ

การท ากจกรรมสงเสรมการขายตามความเหมาะสม

การประชาสมพนธผานอนเตอรเนต คอ การใชโซเชยลมเดย จะชวยให

เขาถงกลมผบรโภคได หลากหลายและมความเปนกนเองมากขน และการ

เปนพนธมตรกบเวบไซตชอดงทผบรโภคให ความเชอถอในดานการจองท

พกและการใหขอมลเพอการทองเทยว เชน agoda, tripadvisor และ

ctrip เปนตน

การประชาสมพนธผานนกเรยนทไดรบการฝกฝนจากโรงเรยนสอนการ

โรงแรม และสอนการทท าอาหาร ซงทางโรงแรมจะตองด าเนนการใหมการ

เรยนการสอนทไดมาตรฐานอนเปนทยอมรบ จากทวโลก

ชองทางการประชาสมพนธในรปแบบตางๆ

1. Link: ฝากลงคไวตามเวบไซตทองเทยวของกลมลกคาเปาหมาย สราง

การรบรและใหขอมลเพมเตมเกยวกบโรงแรม

2. Magazine & newspaper: ลงโฆษณาในนตยสารและหนงสอพมพ

ของกลมลกคา เปาหมาย เพอสรางความคนเคย, ใหมความรเกยวกบ

โรงแรม และหาขอมลเพมไดจาก เวบไซต, เบอรโทรศพทและทอยใน

โฆษณา

30

3. Direct mail: เพอรกษาความสมพนธกบลกคาใหกลบมาใชบรการ

และเพอใหเกดความ ประทบใจและมการบอกตอ ดวยการสง e-mail

ในวนปใหม หรออวยพรวนเกด เปนตน

4. Commission: 15% ใหกบ agency ทสามารถหาลกคาเพอจอง

หองพกโรงแรมไดเกน 10 วน หรอ agency ทสามารถท ายอดตอเดอน

ไดถงเปา

5. Discount: เพอใหสามารถขายหองไดมากขน เชน ลด 5-10% ในกรณ

ทลกคาชวนเพอนมา จองหองพกได หรอการจองลวงหนาในราคา

พเศษ

6. แผนพบ: สรางการรบร, หาขอมลเพมเตมจากเวบไซต, เบอรโทร, ทอย

ทไดระบไว เพอแจก ในงาน Road show, ฝากทสถานทต และบรษท

agency

7. Grand opening: เพอใหสอมวลชน, agency รจกโรงแรม และชวยใน

การเผยแพรขาวสาร ของโรงแรม โดยจดแถลงขาวและพธเปดท

โรงแรม, เชญตวแทนจากสถานทต, การ ทองเทยวแหงประเทศไทย,

ผบรหารของบรษทพนธมตร, agency และนกขาว

8. Road Show: เพอสราง brand awareness (สงเกตชวงเวลาทจด

ประจ าวาอยในชวงใด ท ไหน มงานใดบางทมความเหมาะสมกบ

โครงการ)

ชองทางการจองและการขายผานทางโทรศพท เวบไซตของโรงแรม หรอ

ส านกงานขายตาม ภมภาคตางๆทวโลก โดยอาจเปนชองทางการจองและ

การขายผานทางตวแทนของโรงแรม หรอ ผานทางตวแทนของบรษท

พนธมตรทงในและตางประเทศ ท าใหสามารถเขาถงกลมลกคา

ชาวตางชาตไดด

ด าเนนการปรบสดสวนชองทางชองทางการจองและการขายตามชวง

ฤดกาล เชน ในชวง Peak Season ใหมสดสวนของชองทางชองทางการ

จองและการขายผานตวแทนนอยทสด เพอลดคา คอมมชชน

(Commission)

31

ชองทางการจองและการขายสนคาอนของทางโรงแรม เชน การเปด

รานอาหารและเครองดมผานสาขายอยภายในหางสรรพสนคา และการขาย

อาหารใหกบสายการบน ถอเปนการแนะน าแบรนดของโรงแรมใหเปนท

รจกมากขน

6. แนวทางบรหารการเงน

หากผประกอบการหรอผลงทนตองการลดหรอจ ากดความเสยงทม

ผลกระทบตอกระแสเงนสด และอตราผลตอบแทนของโครงการ ไดแก

WACC, Occupancy Rate or ADR, Operating Expense,

Construction Cost ผประกอบการหรอผลงทนตองพยายามบรหาร

จดการความเสยง ทมผลกระทบตอกระแสเงนสดและอตราผลตอบแทน

ของโครงการดงน

1. ตนทนทางการเงนเฉลยของเงนทน WACC (Weighted

Average Cost of Capital) ตองด าเนนการจดการโครงสราง

ทางการเงนใหมความเหมาะสม โดยค านงถงอตราสวนหนสน

(Debt Ratio), แหลงเงนทน (Source of Fund) และภาษ

ตางๆทเกยวของ (TAX)

2. Occupancy Rate or ADR ตองรกษาระดบใหสงกวาตลาด

โดยการเพมมลคาใหกบตวโครงการ เชน การสรางมาตรฐานท

มคณภาพในดานการบรการ (Service Quality), การสรางแบ

รนดใหเปนทจดจ าหรอมเอกลกษณ (Brand Identity) และ

การสรางความจงรกภกดของกลมลกคาเปาหมาย เพอให

กลบมาใชบรการอกครง (Royalty Program)

3. คากอสราง (Construction Cost) ตองควบคมงบประมาณ

การกอสราง รวมถงควบคมระยะเวลาในการกอสรางไมใหเกด

ความลาชา โดยอาจเลอกใชผรบเหมาทมคณภาพนาเชอถอ

อกทงควรจดท า Value Engineering และ Value

Management เพอตรวจสอบ และลดตนทนทไมจ าเปน

32

4. คาใชจายในการด าเนนการ (Operating Expense) ตองให

ความส าคญ และบรหารจดการใหเกดประสทธภาพสงสด โดย

อาจใช Quality Control, Economic Value และ Value

Management เขามาชวยตรวจสอบ

2.4 ปจจยทมผลกระทบตอธรกจโรงแรม

1. ผลกระทบจากระยะเวลาการกอสราง

แนวความคดในการพฒนาโรงแรมอนเปนทนยมในชวงระยะเวลาการ

ออกแบบ อาจไมเปนทนยมอกตอไปเมองานกอสรางแลวเสรจ

งานโครงสรางและสถาปตยกรรมทค านงถงประสทธภาพและความ

เหมาะสม (เชน งาน โครงสรางพนและเพดานทใชวธ Post Tension

เพราะจะชวยลดเวลาในการกอสราง ท าให สามารถเปดตวโครงการและ

รบรรายไดเรวขน)

เจาของโครงการควรจดทมด าเนนการวางแผนการบรหารงานกอสราง

พรอมกบจดจางผควบคม งานกอสราง เพอใหงานกอสรางมคณภาพและ

เสรจตามเวลาทก าหนด

2. ผลกระทบจากสภาพเศรษฐกจ

เศรษฐกจทชะลอตวลงของประเทศตางๆ และผลกระทบจากคาเงนทม

ความผนผวน

ฤดกาลทองเทยวทมชวง Peak Season, High Season และ Low

Season

การปรบขนของราคาวสดกอสราง คาแรง และคาขนสง

3. ผลกระทบจากกฎหมายและนโยบายจากทางภาครฐ

นโยบายทมผลสนบสนนตอธรกจ เชน การวางแผนพฒนาถนนสขมวทให

เปน “Shopping Street” นโยบายดงกลาวถอวามสวนชวยท าใหทดนของ

โครงการมศกยภาพมากขน

33

กฎหมายควบคมจากทางภาครฐ ทก าหนดใหเซอรวสตอพารทเมนทไม

สามารถรบลกคาทมาพก ระยะเวลานอยกวา 1 เดอน และก าหนดใหธรกจ

ประเภทโรงแรมเทานน ทสามารถด าเนนธรกจ ปลอยเชารายวนได การ

ออกกฎหมายเชนน ชวยใหธรกจโรงแรมและเซอรวสตอพารทเมนทม ความ

แตกตางกนชดเจน และไมแยงฐานลกคาซงกนและกน

การสงเสรมการจดประชมส าคญทมขนาดใหญภายในประเทศ เชน การจด

ประชมเอเปก และ การจดประชมเรองการจดการปญหาโรค SARS

ระหวางประเทศในภมภาคเอเชย ซงสงผลใหนก เดนทางในกลมนกธรกจ

และกลมราชการเขามาในประเทศไทยมากขน

การสงเสรมการทองเทยวของประเทศไทย เชน การจด Amazing

Thailand และการเปน เจาภาพการแขงขนกฬา Asian Game ครงท 13

เปนตน

การสนบสนนดานการทองเทยวจากภาครฐ โดยก าหนดแผนการพฒนาการ

ทองเทยวแหงชาต พ.ศ. 2555-2559

4. ผลกระทบจากสงคราม การกอการราย และการแพรระบาดของโรค

ความวตกกงวลในภยกอการราย เชน ในชวงป พ.ศ. 2545 ประเทศไทยเคย

อยในบญชรายชอ ประเทศทมความเสยงตอภยกอการราย และในป พ.ศ.

2546 นกเดนทางชาวอเมรกนลดจ านวน ลงเนองจากกระแสการกอการ

รายมเปาหมายไปทพลเมองชาวอเมรกน

การเกดสงคราม เชน สงครามระหวางประเทศสหรฐอเมรกาและอรก ท

สงผลใหนกเดนทางชาว ตะวนออกกลางลดจ านวนลง

การเกดโรคระบาดรายแรง เชน SARS และ ไขหวดนก ทงเกดขน

ภายในประเทศของนกเดนทาง, ประเทศขางเคยง และประเทศทเปดรบนก

เดนทางอยางประเทศไทย

34

5. ผลกระทบจากทางภาคเอกชน

ความรวมมอในการท าการตลาดจากภาคเอกชน เชน การลดราคารายการ

น าเทยว, การลดราคาคาโดยสารเครองบนในชวงเทศกาล และการเปด

ใหบรการของสายการบนตนทนต า

การแขงขนทางดานราคา

การยกเลกเทยวบนตรงไปยงประเทศหรอภมภาคนนๆ เชน ในป พ.ศ.2546

สายการบนไทยได ยกเลกเทยวบนตรงจากโยฮนเนสเบรก-กรงเทพฯ ท าให

นกเดนทางจากแอฟรกาลดลงถงรอยละ 25 ในทางตรงกนขามหากมการ

เพมเทยวบน จะชวยสงเสรมใหมนกเดนทางจากภมภาคนนๆ เพมขน

6. ผลกระทบจากปญหาสงแวดลอม และภยธรรมชาต

การเกดไฟไหมปาขนาดใหญ ท าใหมหมอกควนและขเถาปกคลมโดยรอบ

พนทสรางความวตก กงวลใหกบนกทองเทยว

การเกดสนามขนทางภาคใตของประเทศไทย สงผลใหการทองเทยวในภาค

นนหยดชะงก และ ตองใชระยะเวลาในการสรางความเชอมนให

นกทองเทยวมความมนใจอกครง นอกจากนขาวการเกดสนามยงสงผลตอ

การเพมจ านวนของโรงแรมและรสอรทบนทดนท าเลอนทไมไดรบ

ผลกระทบจากสนามเชนกน

หากท าเลทตงอยบนเกาะจะตองค านงถงชวงทเกดมรสม ซงสงผลให

นกทองเทยวในชวงนลด นอยลงอยางมาก หรอในบางปอาจตองงดรบ

นกทองเทยวตลอดชวงมรสม

7. ผลกระทบจากปญหาการเมองภายในประเทศ

การชมนมประทวงตอตานรฐบาลชดตางๆ ทางรฐบาลไมสามารถควบคม

หรอการเจรจาไมเปน ผล ท าใหการชมนมมความยดเยอจนกระทบตอ

เศรษฐกจและความปลอดภยของประชาชนท ตองใชชวตอยภายในหรอ

บรเวณใกลเคยงกบการชมนม หากโรงแรมอยภายในพนทหรอใกลกบพนท

การชมนมจะสงผลใหนกเดนทางไมกลาเขามาพกในโรงแรมนนๆ

35

2.5 7 กลยทธท าธรกจโรงแรมใหยงยน

ธรกจโรงแรมขนาดเลก เปนหนงธรกจทไดรบความสนใจจากนกลงทนรายยอยจ านวนมาก

ซงเปนผลจากการทภาคการทองเทยวของไทยขยายตวจากทงนกทองเทยวคนไทยเอง และ

นกทองเทยวตางชาตทมสงขน และเรมมความนยมเขาพกในโรงแรมขนาดเลกทมมาตรฐานและ

คณภาพการบรการทด ความปลอดภยสง จากความนยมในการทองเทยวเองของนกทองเทยวรนใหมๆ

จากรายงานของกรมการทองเทยว กระทรวงทองเทยวและกฬา พบวา ในป 2556 ม

นกทองเทยวตางชาต 26.72 ลานคน รายไดจากนกทองเทยวตางชาต ป 2556 ประมาณ 1.167 ลาน

ลานบาท สวนป 2557 คาดวาจะมนกทองเทยวตางชาตประมาณ 30.27 ลานคน เพมขน 13.29%

ประมาณการรายไดจากนกทองเทยวตางชาต ป 2557 อยท 1.344 ลานลานบาท เพมขน 15.17%

ขณะทสถานการณนกทองเทยวชาวไทย ป 2556 อยท 127.52 ลานคน / ครง รายไดจากการ

ทองเทยวภายในประเทศ ป 2556 ประมาณ 0.634 ลานลานบาท สวนจ านวนนกทองเทยว

ภายในประเทศ ป 2557 ประมาณ 133.89 ลาน คน / ครง เพมขน 4.99% ประมาณการรายไดจาก

การทองเทยวภายในประเทศ ป 2557 อยท 0.669 ลานลาน บาท เพมขน 5.52%

จะเหนวา แนวโนมของภาคการทองเทยวทสงขน ท าใหธรกจโรงแรมมโอกาสมากขน โดยการ

จะสรางโรงแรมขนาดเลกขนมาสกแหงไมใชเรองยากเลย เมอเทยบกบกระบวนการดานบรการ

หลงจากทโรงแรมแหงนนแลวเสรจ ดงนน หวใจส าคญทจะท าใหโรงแรมขนาดเลกประสบความส าเรจ

มดวยกน 7 กลยทธ ดงน

1. กลยทธดานผลตภณฑ (Product Strategy) แบงออกเปน 2 สวน

คอ

1.1 การออกแบบตวโรงแรม ไมจ าเปนตองหรหราเทยบชนโรงแรม 5 ดาว หรอ 6

ดาว แตควรออกแบบและตกแตงใหเรยบงาย แตดด เพอดแลท าความสะอาดไดงาย และทส าคญ

ซอมบ ารงรกษาไดงายดวย โดยหากมพนท ควรจะมสวนเลกๆ ไมตองใหญมาก เพราะจะมตนทนใน

การดแลสง ซงการออกแบบใหเรยบงาย ดด ดแลงาย จะชวยใหนกลงทนโรงแรมขนาดเลก ยงคง

รกษาสภาพของโรงแรมนนๆ ใหอยในสภาพทดไดเสมอ ภายใตตนทนในการดแลทไมสงนก เพราะ

หากออกแบบใหหรเลศเกนไป อาจท าใหคาใชจายในการดแลอาคารสง และถาเจาของโรงแรมไมม

งบประมาณในสวนน ทายทสด ตวอาคารจะทรดโทรม

36

1.2 การดแลรกษาตวอาคาร เปนสงทจ าเปนมากส าหรบธรกจโรงแรมขนาดเลก

เพราะโรงแรมเกดใหมมจ านวนมาก แขงขนดานราคากสง ควรวางงบประมาณในการดแลรกษาอาคาร

ไวทกป และก าหนดการปรบปรงตวอาคาร เชน ทาสใหมทงนอกอาคาร และในหองพกในทก 3 ป

หรอ 5 ป ซงในระยะหลง กรณการทาส เรมหนมานยมตดวอลลเปเปอรแทนการทาส

2. กลยทธดานราคา (Price Strategy) มความส าคญเปนอนดบตนๆ พอๆ กบกลยทธดาน

การบรการ ซงในสวนของราคาจะผนแปรตามความตองการของนกทองเทยว ฤดกาลทองเทยว ท า

เลของโรงแรมนนๆ และคณภาพของการบรการ โดยกอนการลงทน ควรศกษาอตราคาเขาพกในยาน

นนๆ กอน จงจะน ามาเปนแนวทางใหการออกแบบและก าหนดราคาคาเขาพก ซงถามการบรการทด

อยในท าเลทดแลว มโอกาสทอตราคาเขาพกจะสงกวาคแขงในยานเดยวกนได

3. กลยทธดานท าเล (Place Strategy) ถอเปนหวใจอนดบตนๆ ของธรกจโรงแรมขนาดเลก

ทควรอยใกลศนยกลางการทองเทยวในจงหวดนนๆ ใกลตลาด ใกลแหลงอ านวยความสะดวก โดยขอด

ของการสรางโรงแรมอยในยานแหลงทองเทยว แมจะมคแขงจ านวนมาก แตกท าใหผเขาพกเขาถงได

งาย ซงหากแขงขนในดานท าเลไดแลว ถาพฒนาดานคณภาพในการบรการใหดกวาคแขง ยอมม

โอกาสทดกวาทงในดานอตราคาเขาพก และจ านวนผเขาพก

4. กลยทธการสงเสรมการตลาด (Promotion Strategy) ในทน ไมไดหมายถงการหนราคา

คาเขาพก หรอการท าโปรโมชนลด แลก แจก แถมเหมอนสนคาคอนซเมอร แตหมายถงการท าตลาด

เพอเจาะเขาถงกลมลกคา โดยในธรกจโรงแรมและการทองเทยวนน สดสวนมากกวา 95% พงพาสอ

อนเทอรเนตเปนหลก

ดงนน ควรศกษาการใชสออนเทอรเนตทกรปแบบใหเปนประโยชน เรมจาก ควรมเวบไซต

เปนของตวเอง มสอเครอขายสงคมออนไลน เชน Facebook, Instagram เพอกระจายไปยง

กลมเปาหมาย เรยนรการใชเวบไซตเกยวกบการจองหองพก เชน Agoda, Tripadvisor,

Hotelscombined, Booking เปนตน รวมถง เวบไซตจองทพกในแตละทองถนนนๆ วามเงอนไขใน

การฝากหองพกอยางไร เปรยบเทยบ ขอด ขอเสยของเวบไซตเหลาน และเลอกใหเหมาะสมกบ

โรงแรมของตวเอง

37

5. กลยทธดานพนกงาน (People Strategy) เปนอกหนงหวใจส าคญเชนกนของธรกจ

โรงแรม โดยไมวาจะเปนโรงแรมขนาดเลก หรอขนาดใหญ ตองมพนกงานทมหวใจในการใหบรการ

หรอทเรยกวา “เซอรวส มายด” (Service Mind) ฝกฝนอบรมพนกงานอยางหนกใหมเซอรวส มายด

ยมแยม ทกทาย พดจาสภาพ แกปญหาเฉพาะหนาได สรางความพงพอใจใหผเขาพกสงสด ซงธรกจ

โรงแรมมความแปลกทนาสนใจ คอ ผเขาพกจะยอมจายในราคาทสงขน เพอไดคณภาพการบรการท

ดกวา โดยเฉพาะในพนทมจ านวนโรงแรมคอนขางมาก สงทจะชนะคแขงได ไมใชเรองอตราคาเขาพก

เพยงอยางเดยว แตตองเปนเรอง คณภาพการบรการจากพนกงานดวย

6. กลยทธดานกระบวนการใหบรการ (Process Strategy) เปนการสงมอบคณภาพในการ

ใหบรการกบลกคาไดรวดเรวและสรางความพงพอใจใหกบลกคา (Customer satisfaction) ซงจะ

เชอมโยงกบกลยทธดานพนกงาน โดยในสวนของธรกจโรงแรมขนาดเลก กระบวนการในการสงมอบ

บรการจะครอบคลมตงแตขนตอนการจองหองพกทงผานระบบอนเทอรเนต และจองตรงกบทาง

โรงแรมผานทางโทรศพท การใหขอมล จนเมอถงวนเขาพก กระบวนการในการเชกอนตองรวดเรว

การจดสงกระเปาถงหองพก บรการประสานงานกบแหลงทองเทยว รานสปา รานอาหาร บรการรถ

ขบสง เปนตน

7. กลยทธดานกายภาพ (Physical evidence and presentation Strategy) ส าหรบธรกจ

บรการแลว ลกษณะทางภายภาพ อาจกลาวไดวาเปนสงทสรางคณคาใหกบลกคา เชน ปจจยดาน

ความสะอาด ความสะดวก หรอผลประโยชนอนๆ ซงธรกจโรงแรมขนาดเลกจ าเปนตองใหความส าคญ

กบเรองนไมแพปจจยอนๆ เพราะลกษณะทางกายภาย มสวนทท าใหลกคาตดสนใจ บรรยากาศของ

โรงแรม สงแวดลอมบรเวณรอบขาง มความปลอดภยหรอไม บรรยากาศหองพก สงอ านวยความ

สะดวกตางๆ เชน สญญาณอนเทอรเนตมใหบรการฟร บรการดานอาหารเชา ระบบรกษาความ

ปลอดภย มความจงใจใหเกดความอยากเขาพก

จากทกลาวมาใน 7 กลยทธ หากใหสรปสนๆ ถงหวใจทจะท าใหโรงแรมประสบความส าเรจ

ขอมงไปท 3 เรองดวยกน นนคอ คณภาพการบรการทด ความสะอาด และความปลอดภย หากมครบ

ทง 3 ขอ มนใจไดเลยวา โรงแรมของคณจะอยไดอยางยงยน

38

2.6 ความส าเรจของการประกอบธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอก

สรย เขมทอง (2558) ความส าเรจของการประกอบธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกขนกบองคประกอบส าคญตามรปแบบการบรหารจดการ ดงน

1. กจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบของการบรหารแบบอสระ

ความส าเรจของธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกทผประกอบการบรหารแบบอสระด าเนนการเอง จะขนอยกบปจจยทส าคญ 3 ปจจย ดงน

1. ระบบการจดการทมประสทธภาพ ปญหาของเจาของกจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบของการบรหารแบบอสระทไมประสบความส าเรจสวนใหญเปนเพราะอาจขาดระบบการจดการทมมาตรฐาน หรอไมสามารถจดการใหเปนระบบทมมาตรฐานได ทงระบบการขาย ระบบการเงน ระบบการผลต และระบบการตดตาม ซงระบบการจดการของกจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบอสระทมสวนชวยใหกจการประสบความส าเรจ เกดจาก องคประกอบของผประกอบกจการ และผปฏบตงาน โดยมรายละเอยดดงน

1.1 ผประกอบกจการ นอกจากตองเปนผมวสยทศนกวางไกล มความพรอมเรองเงนลงทน และมท าเลแลว ตองสามารถมองภาพของการด าเนนกจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกทจะเรมตนไดทงหมด เพอการก าหนดนโยบายและแผนงานไดอยางชดเจนและรอบคอบ แลวยงควรมคณสมบต ดงน

1) มทกษะดานการจดการ เพอสามารถจดระบบการท างานของกจการไดอยางเหมาะสม มการศกษารายละเอยดแตละขนตอน และเตรยมการส าหรบปญหาตาง ๆ ทมโอกาสเกดขนอยางรอบคอบ ผประกอบการควรมการวเคราะหจดเดน จดดอย โอกาส และอปสรรค ของการด าเนนกจการ และมการก าหนดแผนงานตาง ๆ ไวทก ๆ ระบบการท างาน เปนตน

2) มทกษะดานการใชเทคโนโลย ปจจบนระบบการบรหารจดการในธรกจขนาดยอมสามารถน าเทคโนโลยสารสนเทศมาชวยในการจดการได ผประกอบการควรศกษาเทคโนโลยททนสมย และเลอกทเหมาะสมกบองคกรเพอน ามาใชในกจการเพอชวยใหผประกอบการมขอมลในการตดสนใจในการท างานไดอยางมระบบ และมความคลองตว จะท าใหกจการมระบบการจดการทตรวจสอบไดอยางรวดเรว และถกตอง

3) ทกษะดานการสอสาร ธรกจโรงแรมและทพกทางเลอกเปนธรกจในอตสาหกรรมการบรการทมจ านวนบคลากรไมนอยกวา 25 คน เปนธรกจของการจดการบรการแก

39

นกทองเทยวและผใชบรการทตองการทพกทวทกภมภาคของโลก ดงนนผตองผประกอบการจ าเปนตองมทกษะการสอสารกบผรวมงาน และพนกงานในโรงแรมของตน และยงตองสอสารกบลกคาผใชบรการทเดนทางมาจากนานาประเทศ ความจ าเปนของทกษะการสอสารภาษาตางประเทศได และมมนษยสมพนธ เพอเขาใจความแตกตางความตองการของลกคาแตละรายเปนเรองส าคญ

4) มความคดสรางสรรค ควรมความรและความคดสรางสรรค เจาของกจการควรมทกษะการพฒนาการจดการบรการใหมๆ ทงในเรองการคดผลตภณฑของหองพกใหม การปรบปรงหองพก ปรบปรงสถานท เพราะธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอก ควรใชขนาดของธรกจทเลกเปนขอไดเปรยบในการพฒนาผลตภณฑ รวมทงการคดกระบวนการใหการบรการทมความรวดเรว ถกตอง ราคาเหมาะสม เพอสรางความประทบใจแกผใชบรการไดอยางตอเนอง

1.2 คณสมบตของผปฏบตงาน

1) มทกษะดานการบรการ และมความอดทน มจตส านกในการบรการ มความสภาพ ออนโยน และมอธยาศยทด รบรถงความตองการของลกคาแตละราย มสวนชวยใหแกปญหาตางๆไดอยางราบรน

2) มความรและทกษะการท างานเปนทม มความรเกยวกบธรกจการบรการ เขาใจเรองผลตภณฑของกจการสามารถอธบายหรอใหขอมลแกลกคาหรอผใชบรการไดถกตอง สามารถท างานเขากบเพอนรวมงานได และเขาใจบทบาทการท างานของตนเองในฐานะผใหบรการ

3) ขยน ซอสตย และตรงตอเวลา สามารถปฏบตงานโดยไดรบความไววางใจจากเจาของกจการ ผรวมงาน และลกคา

ดงนน กลาวไดวาหากกจการจะประสบความส าเรจตองด าเนนการจดระบบการปฏบตงานทดโดยความรวมมอระหวางผประกอบการและผปฏบตชวยกน ผประกอบการตองใชหลกมนษยสมพนธจงจะสามารถควบคมการท างานได การท าธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกเปนกจการทตองแขงขนกบตนเอง ผประกอบการและผปฏบตงานควรพฒนาตนเองอยางสมาเสมอ

2. ความพรอมของเงนลงทน เปนปจจยทส าคญมากตอการตดสนใจขยายกจการหรอลงทนในการประกอบธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอก สวนใหญแลวผประกอบการตองพจารณาวาจะหาเงนทนไดทไหน และเมอลงทนแลวจะมความคมคาหรอไม ระยะเวลาในการคนทนนานเทาไร และโอกาสเสยงตอการขาดทนมากนอยเพยงใด ผประกอบการตองพจารณาอยางรอบคอบ

40

กรณทไมสามารถหาเงนลงทนจากสถาบนการเงนได เนองจากอาจไมไดรบความเชอถอในธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกจากสถาบนการเงน ผประกอบการบางรายอาจใชวธหาเงนทนดวยการเรยกหนสวน เพราะฉะนน หนสวนจะตองเขาใจนโยบายเปนอยางดวากจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกทท าอยมจดมงหมายอยางไร รปแบบใด อาจตองการเขยนโครงการด าเนนกจการ เพอปองกนปญหาความเขาใจไมตรงกนทอาจเกดขนภายหลง

3. การสงเสรมการตลาด เปนปจจยส าคญทมผลตอความส าเรจของธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอก เนองจากการประกอบธรกจทผประกอบการด าเนนการเอง สวนใหญเปนธรกจขนาดเลก จงไมไดมการด าเนนการดานการตลาดอยางเปนทางการ ท าใหลกคาไมรจก ดงนนกจการควรด าเนนการการสงเสรมการตลาด ดงน

3.1 มการโฆษณาประชาสมพนธเพอบอกใหลกคา หรอกลมเปาหมายใหรจกชอทตงและจดเนนของโรงแรมขนาดยอมและทพก เพอใหลกคาสามารถเดนทางมาไดอยางสะดวก ปจจบนอาจใชวธการทางโซเชยลมเดย และการพฒนาเวบไซตของโรงแรมและทพกเขามาชวยในเรองของการตลาดและประชาสมพนธ

3.2 ระบบการจองทพกผานออนไลน เปนปจจยทมความส าคญ เพราะชวยใหลกคาจากทกภมภาคของโลกสามารถเขาถงกจการได ดงนนปจจบนกจการสวนใหญจะเขาเปนเครอขายของบรษททรบจองหองพกผานระบบออนไลน

3.3 การสรางบรรยากาศใหลกคาพงพอใจ เมอลกคามาใชบรการแลวอยากกลบมาใชบรการอก หรอบอกตอแกผอน ซงเปนวธการประชาสมพนธทดอยางหนง บรรยากาศของโรงแรมขนาดยอมและทพกขนอยกบองคประกอบหลายประการ อาท การประดบตกแตง การจดเฟอรนเจอร ความสะอาด การแตงกายของพนกงานและการบรการ ตลอดจนการควบคมระบบการท างานของพนกงาน เปนตน

การลงทนในกจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกจะสามารถไดตนทนคนชาหรอเรวขนอยกบจ านวนลกคาทเขาพก และการสรางความพงพอใจใหผรบบรการซงเปนสงส าคญมากส าหรบธรกจขนาดยอม เพราะการมจ านวนลกคาหมนเวยนและเขาใชบรการจ านวนมากจะเปนการชวยการประชาสมพนธของกจการใหมลกคารจกมากขน ท าใหกจการไดก าไรและคนทนเรวขน

2. กจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบของการบรหารแบบเครอขาย

กจการโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบของการบรหารแบบเครอขาย เปนกจการทมการจดระบบการจดการในดานตาง ๆ มความชดเจนและมมาตรฐานเปนทยอมรบ ดงนน ปจจยทท าให

41

ธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกรปแบบการบรหารแบบเครอขายประสบความส าเรจ จะเกยวของกบผใหลขสทธ และผรบสทธในการด าเนนการตามขอตกลงกบบรษทเจาของลขสทธ ซงดงนคอ

2.1. ผใหลขสทธ ควรปฏบตตามบทบาทเพอชวยใหกจการในเครอขายสามารถด าเนนการไดอยางมประสทธภาพดงน

1) การใหขอมลและอบรมผรบลขสทธเกยวกบธรกจกอนด าเนนการ เพอใหผใหลขสทธมความรในการด าเนนธรกจนนเปนอยางด

2) ผใหลขสทธและผรบลขสทธจะตองปฏบตงานรวมกนอยางตอเนองเกยวกบประเดนตอไปน

2.1) ผใหลขสทธใหค าแนะน าการด าเนนธรกจแกผรบลขสทธ

2.2) ผใหลขสทธก าหนดและควบคมการด าเนนธรกจของผรบลขสทธ

2.3) ผใหลขสทธอบรมและใหความรแกผรบลขสทธ

2.4) ผใหลขสทธใหค าปรกษาดานการตลาด การสงเสรมธรกจ และคดคนสงใหม ๆ แกผรบลขสทธ

2.2 ผรบลขสทธ เมอผประกอบการตดสนใจด าเนนธรกจของตนแบบเครอขาย ควรค านงถงปจจยอน ๆ ทเกยวของ

1) การหาท าเลทตงทด เหมาะสมกบกจการ ถาตองเชาควรวเคราะหราคาเชาหรอเซงพนทมอตราทเหมาะสมส าหรบกจการและระยะเวลาในการเชา ผประกอบการตองศกษาขอตกลงตาง ๆ ใหเขาใจกอนท าสญญา

2) การตลาดและประชาสมพนธผประกอบการควรศกษาวาผใหลขสทธมการท าการตลาด การโฆษณาและประชาสมพนธใหอยางไร ท าตอเนองหรอไม

3) ระบบบรการอน ๆ ทเกยวกบไฟฟา น าประปา อนเทอรเนต และความปลอดภยมระบในขอตกลงกบบรษทเจาของลขสทธอยางไร คาใชจายรบผดชอบอยางไร

นอกจากน ผประกอบการธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกทตองการใชระบบเครอขายตองศกษาขอมลใหละเอยดวาบรการทจะซอลขสทธนนตรงกบความตองการของตลาดเพยงใด ชอเสยง

42

และภาพพจนของผใหลขสทธ และผลตภณฑสามารถดงดดความสนใจของผรบบรการในปจจบนมากนอยเพยงใด การช าระคาธรรมเนยม และสทธทนอกเหนอจากขอตกลงในสญญามหรอไม

สรป ความส าเรจของธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอกขนอยกบปจจยของรปแบบการบรหารจดการทกจการเลอก ซงแตละรปแบบกมองคประกอบส าคญทตองพจารณากอนด าเนนการ

2.7 ปจจยส าคญแหงความส าเรจของธรกจโรงแรม จากมมมองเจาของโรงแรมในภเกต วนนทมวเคราะหเศรษฐกจและธรกจไดรบเกยรตใหไปรวมเสวนาในหวขอ "แนวโนมการทองเทยวไทยและผลกระทบตอธรกจโรงแรม ป 2553" ทจงหวดภเกต โดยกอนเรมงานเสวนา ดฉนไดมโอกาสรวมรบประทานอาหารกลางวนกบเจาของโรงแรมทเปนลกคาของธนาคาร ซงเปนโอกาสส าคญทท าใหเราไดพดคยและแลกเปลยนความรและมมมองเรองธรกจโรงแรมกบผเชยวชาญธรกจในพนทจงหวดภเกต เราคยกนวาอะไรคอ "ปจจยแหงความส าเรจส าคญของธรกจโรงแรม โดยเฉพาะในจงหวดภเกต" เจาของโรงแรมบอกวา ปจจยส าคญไดแก สถานทตง การท าแผนการตลาด คณภาพของบรการโดยเฉพาะในยคทขาวสารมการเผยแพรไดเรวจากการบอกตอและพดคยตามเครอขายอนเตอรเนต รวมถงปจจยโครงสรางพนฐานตางๆ เชน โรงพยาบาลใกลเคยง การเดนทางทสะดวกสบาย มาตรฐานความปลอดภย และเกณฑการเขาขายประกนชวต ทงน จากวกฤตเศรษฐกจโลกป 2551 ทเกดขนสงผลกระทบตอธรกจโรงแรมในจงหวดภเกตคอนขางมากเนองมาจากนกทองเทยวใชจายเงนนอยลง ราคาเปนปจจยทมผลตอการตดสนใจมากขน นกทองเทยวมอ านาจตอรองมากขน และจากเดมทมเฉพาะธรกจโรงแรมระดบบน (5-6 ดาว) ทบรหารโดยใชเครอขายเปนกลมธรกจหลก ปจจบนเรมมโรงแรมระดบ 4 ดาว และ 3 ดาวเขามาท าธรกจมากขนไมวาจะเปนกลม Courtyard หรอกลม IBIS นอกจากน ในขณะทจ านวนลกคามจ านวนจ ากด การลดตนทนของโรงแรมกท าไดยากขน และไมสามารถลดจ านวนคนไดมากนก เนองจากยงคงตองรกษาระดบและคณภาพของบรการของโรงแรมไมใหลดลง เพราะจะมผลตอการท าธรกจทใชบรการของตวแทนทองเทยว (travel agency) ซงอาจจะถอดถอนโรงแรมนนออกจากรายชอโรงแรมท travel agency ใหบรการ โดยเฉพาะในสถานการณปจจบนท travel agency เปนปจจยส าคญทางการตลาดของโรงแรมในฐานะ"ตวแทนทจะพดคยและแนะน าลกคาใหแกโรงแรมไดโดยตรง" ซงมอทธพลทจะจงใจลกคาใหไปเทยวตามสถานทตางๆ ตามทแนะน าได ดงนน การรกษามาตรฐานของโรงแรมจงเปนปจจยอกอยางทส าคญเปนอยางยง

43

บทท 3 การวเคราะหความเปนไปไดทางกายภาพ และท าเลทตงโครงการ

3.1 ทตงโครงการ ทดนทท าการศกษาตงอยบนถนนพทยาใต ซอย พทยาใต 1 ต าบลหนองปรอ อ าเภอบางละ

มง จงหวดชลบร เปนทดนจ านวน 1 แปลง มเนอทดนรวม 0-3-30 ไร หรอ 330 ตารางวา

ภาพท 3.1 ทตงโครงการ

3.2 สภาพทดนปจจบน รปราง และคณสมบตทวไปของทดน ลกษณะของทดนปจจบนเปนทดนวางเปลา รปทรงสเหลยมผนผา ระดบความสงของพนดน

มระดบเดยวกบถนนสาธารณะ

- สาธารณปโภคพนฐาน : ถนนสาธารณะ น าประปา ไฟฟา โทรศพท ทอระบายน า

- สภาพแวดลอมรอบทตงโครงการ : บรเวณโครงการเปนแหลงชมชน จงมทงทอยอาศย

แนวราบ และอาคารพกอาศย ไดแก คอนโดมเนยม โรงแรม และอพารทเมนท เปนตน

ตลอดจนหางสรรพสนคา รวมถงตลาด

44

3.3 การเขาถงทตงโครงการ ทตงโครงการเชอมตอกบทางสาธารณะ 2 เสนทาง คอ ถนนซอยกอไผ และ ถนนพทยาใต ซง

สามารถเดนทางสทางหลวงแผนดนหมายเลข 3 (ถนนสขมวท) การเดนทางเขาสโครงการ สามารถ

เดนทาง มาได 2 เสนทาง คอ

เรมตนจากถนนสขมวท จากนนเลยวเขาสถนนพทยาใต มงหนาตอไปอก 1.2

กโลเมตร จากนนเลยวซายเขาซอย พทยาใต 1 เดนทางตอไปอก 250 เมตร ทตง

โครงการจะอยทางซายมอ

เรมตนจากถนนสขมวท เลยวเขาสถนนเทพประสทธ มงหนาตอไปอก 1.5 กโลเมตร

จากนนเลยวขวาเขาซอยกอไผ เดนทางตอไปอก 1.8 กโลเมตร จากนนเลยวขวาเขา

ซอยพทยาใต 1 เดนทางตอไปอก 200 เมตร ทตงโครงการจะอยทางขวามอ

ภาพท 3.2 เสนทางการเขาถงโครงการ

45

ตารางท 3.1 แสดงอาณาเขตทดน และทขางเคยงดงน

ทศ อาณาเขตตดตอ ความกวาง

เหนอ ตดถนนสาธารณะ 22 เมตร

ใต ตดทดนบคคลอน 22 เมตร ตะวนออก ตดทดนบคคลอน(ปจจบนเปน

ทดนเปลา) 60 เมตร

ตะวนตก ตดทดนบคคลอน 60 เมตร

3.4 เอกสารสทธ และมลคาทดน ตารางท 3.2 แสดงเอกสารสทธทดน

โฉนดเลขท เลขทดน ระวางท หนาส ารวจ เนอทดน

ไร งาน ตารางวา

200649 507 513410428 11 97329 0 3 30

ราคาประเมนทดนจากกรมธนารกษ พ.ศ.2559 ของทดนโครงการ อยท 25,000 บาทตอ

ตารางวา แตมลคาตลาดของทดนปจจบน อยท 62,500 บาทตอตารางวา อางองจากทดนแปลงทตด

กบทดนของโครงการทมการตกลงซอขายกนเรยบรอยแลว ซงมลกษณะคลายคลงกนมาก

3.5 สถานทส าคญใกลเคยงโครงการ พนทโดยรอบโครงการ สวนใหญเปนทอยอาศย มทงการพฒนาเปนโครงการโรงแรม(Low-

rise) และโครงการคอนโดมเนยม(Low-rise) ตลอดจนอพารทเมนททเปดใหบรการเปนจ านวนมาก

ต าแหนงทตงของทดนสามารถเดนทางไปยงสถานทตางๆไดสะดวก ดงน

46

1. ศนยการคาและหางสรรพสนคา

ตารางท 3.3 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทดนไปยงศนยการคาและหางสรรพสนคา

สถานท ระยะทาง (km.) ระยะเวลาเดนทาง(min)

BigC พทยาใต 0.5 4

Outlet mall 1.5 7 Tessco Lotus พทยาใต 1.6 7

Makro 4.0 10

Royal garden 1.6 6 The avenue pattaya 1.8 6

Central Festival 2.0 8

Harbor mall 2.1 9

2. สถานทราชการ

ตารางท 3.4 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากท าเลทตงโครงการไปยงสถานทราชการ


สถานต ารวจเมองพทยา 2.4 9 ศาลาวาการเมองเมองพทยา 4.6 12

สถานต ารวจบางละมง 8.0 17

3. ตลาด

ตารางท 3.5 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากท าเลทตงโครงการไปยงตลาด


ตลาดนดเทพประสทธ 1.5 6

ตลาดรตนากร 1.5 6

ตลาดวดชยมงคล 1.6 6 Pattaya night bazaar 1.9 7

47

4. โรงพยาบาล

ตารางท 3.6 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากท าเลทตงโครงการไปโรงพยาบาล


โรงพยาบาลเมองพทยา 1.0 5

โรงพยาบาลพทยาเมโมเรยล 3.0 7 โรงพยาบาลพทยาอนเตอรเนชนแนล 3.5 9

โรงพยาบาลกรงเทพ 5.5 13

โรงพยาบาลบางละมง 7.6 16

5. สถานทพกผอนและสนทนาการ

ตารางท 3.7 ระยะทางและระยะเวลาเดนทางจากทดนไปยงสถานทพกผอนและสนทนาการ


Colosseum show pattaya 1.5 6 Ripley’s museum 1.6 6

Walking street 1.6 7

Alcazar cabaret 3.5 9 Art in paradise 4.6 10

ตลาดน า 4 ภาค 7.2 11 Cartoon network amazon 16 19

ปราสาทสจธรรม 9.0 15

3.6 กฎหมายและขอบญญตทเกยวของ 3.6.1 กฎหมายวาดวยการใชประโยชนทดน

ตามกฎกระทรวงใชบงคบผงเมองรวมเมองพทยา จงหวดชลบร พ.ศ. 2558 แสดงให

เหนวา พนทตงของโครงการ อยภายใตขอบญญตผงเมองรวมเมองพทยา จงหวดชลบร พ.ศ. 2558

ทดนตงอยบนพนทดน หมายเลข 3.10 (สน าตาล) ใหใชประโยชนทดนเพอการอยอาศย

48

สถาบนราชการ การสาธารณปโภคและสาธารณปการเปนสวนใหญ ดงนน ทตงโครงการสามารถ

พฒนาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยได โดยท

อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน (FAR) ไมเกน 6:1

อตราสวนของทวางตอพนทอาคารรวม (OSR) ไมนอยกวารอยละ 5

ภาพท 3.3 แสดงแผนผงก าหนดการใชประโยชนทดน

3.6.2 กฎหมายควบคมอาคาร

1. กฎกระทรวงฉบบท 33 พ.ศ. 2535


อาคารสง หมายถง อาคารทมความสงตงแต 23 เมตรขนไป

อาคารขนาดใหญพเศษ หมายถง อาคารทมพนทรวมกนตงแต 10,000

ตารางเมตรขนไป

เรอง ลกษณะอาคาร เนอทวางภายนอกอาคาร และแนวอาคาร มเนอหา

สรป ดงน

ทดนทใชเปนทตงอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ ทมพนทรวมไม

เกน 30,000 ตร.ม. ตองมดานหนงทดนยาวไมนอยกวา 12 เมตร ตด

ถนนทกวางไมนอยกวา 10 เมตร

49

ทดนทใชเปนทตงอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ ทมพนทรวม

มากกวา 30,000 ตร.ม. ตองมดานหนงของทดนยาวไมนอยกวา 12

เมตร ตดถนนทกวางไมนอยกวา 18 เมตร

อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ ตองมถนนหรอทวางโดยรอบ

อาคารไมนอยกวา 6 เมตร

พนหรอผนงของอาคารสงตองหางเขตทดนของผอนและถนนไมนอย

กวา 6 เมตร

อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมทวางไมนอยกวารอยละ 30

ของพนทดน

2. กฎกระทรวงฉบบท 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความในพระราชบญญตควบคม

อาคาร พ.ศ. 2522


อาคารอยอาศยรวม หมายถง อาคารทใชเปนทอยอาศยส าหรบหลาย

ครอบครว โดยแบงออกเปนหนวยแยกจากกน

อาคารขนาดใหญ หมายถง อาคารทมพนทรวมกนในหลงเดยวกนเกน

2,000 ตารางเมตร หรออาคารทมความสงตงแต 15 เมตรขนไป และม

พนทรวมกนในหลงเดยวกนเกน 1,000 ตารางเมตร แตไมเกน 2,000

ตารางเมตร

อาคารทกอสรางใกลถนนสาธารณะทมความกวางนอยกวา 6 เมตร ให

รนหางจากกงกลางถนนอยางนอย 3 เมตร

อาคารทสงเกนสองชนหรอเกน 8 เมตร ทกอสรางหรอดดแปลงใกล

ถนน

(1) ถาถนนกวางนอยกวา 10 เมตร ใหรนหางจากกงกลางถนน

อยางนอย 6 เมตร

(2) ถาถนนกวางตงแต 10 เมตรขนไป แตไมเกน 20 เมตร ใหรน

อยางนอย 1 ใน 10 ของความกวางของถนน

50

(3) ถาถนนกวางเกน 20 เมตรขนไป ใหรนหางจากเขตถนน

สาธารณะอยางนอย 2 เมตร

ความสงของอาคาร ตองไมเกนสองเทาของระยะราบวดจากจดนนไป

ตงฉากกบแนวเขตดานตรงขามของถนนสาธารณะทอยใกลอาคารนน

ทสด

รวหรอก าแพงทสรางหางจากถนนนอยกวาความสงของรว ใหกอสราง

ไดสงไมเกน 3 เมตร

อาคารอยอาศยรวมตองมพนทแตละหองไมนอยกวา 20 ตารางเมตร

บนไดหนไฟ

อาคารทสงตงแต 4 ชน และสงไมเกน 23 เมตร ทมพนทเกน 16 ตร.ม.

ตองมบนไดหนไฟทท าดวยวสดทนไฟอยางนอย 1 แหง และตองมทางเดนไปยง

บนไดหนไฟโดยไมมสงกดขวาง

บนไดหนไฟภายนอกอาคารตองกวางไมนอยกวา 60 เซนตเมตร ถาทอดไม

ถงพนชนลางของอาคารตองมบนไดโลหะทสามารถเลอนลงมาจนถงพนชนลาง

ได

บนไดหนไฟภายในอาคารตองกวางไมนอยกวา 80 เซนตเมตร

ประตหนไฟตองท าดวยวสดทนไฟ กวางไมนอยกวา 80 เซนตเมตร สงไม

นอยกวา 1.90 เมตร และตองเปนบานเปดแบบผลกออกสภายนอกเทานน ตอง

ตดอปกรณทบงคบใหประตปดไดเอง

พนหนาบนไดหนไฟตองกวางไมนอยกวาความกวางของบนไดและอกดาน

หนงกวางไมนอยกวา 1.50 เมตร

51

3.6.3 กฎหมายดานทจอดรถ

กฎกระทรวงฉบบท 7 พ.ศ.2517 และ ฉบบท 41 พ.ศ.2537

อาคารขนาดใหญใหมทจอดรถยนตไมนอยกวา 1 คนตอพนทอาคาร 120

ตารางเมตร

โรงแรมทมหองพกไมเกน 100 หอง ใหมทจอดรถไมนอยกวา 10 คน

ส าหรบหองพก 30 หองแรก สวนทเกน 30 หอง ใหมทจอดรถ 1 คนตอ

หองพก 5 หอง โรงแรมทมหองพกเกน 100 หอง สวนทเกน 100 หองใหม

ทจอดรถ 1 คนตอจ านวนหองพก 10 หอง

ทจอดรถตองอยภายในบรเวณของอาคาร ถาอยภายนอกอาคารตองไมเกน

200 เมตร

ทางเขาออกของรถยนตตองกวางไมนอยกวา 6 เมตร ในกรณวงรถทาง

เดยวตองกวางไมนอยกวา 3.5 เมตร

ทจอดรถ 1 คน ตองเปนพนทสเหลยมผนผา และตองมลกษณะและขนาด

ดงน

1) ท ามมกบแนวทางเดนรถนอยกวา 30 องศา ตองกวางไมนอยกวา

2.40 เมตร และยาวไมนอยกวา 6.00 เมตร

2) ตงฉากกบแนวทางเดนรถ ตองกวางไมนอยกวา 2.40 เมตร และยาว

ไมนอยกวา 5 เมตร

3) ท ามมกบแนวทางเดนรถมากกวา 30 องศา ตองกวางไมนอยกวา 2.40

เมตรและความยาวไมนอยกวา 5.50 เมตร

ความสงของรถกบสวนทต าสดของชนทถดไปตองไมนอยกวา 2.10 เมตร

กฎกระทรวงก าหนดประเภทและหลกเกณฑธรกจโรงแรม พ.ศ. 2551

สถานทจอดรถของโรงแรมทอยตดหองพก ตองไมปดมดชดและสามารถ

มองเหนรถไดตลอดเวลา

52

3.6.4 กฎหมายดานระบบลฟท

กฎกระทรวง ฉบบท 33 พ.ศ. 2535 : ระบบลฟต

1) ระยะเวลาในการเคลอนทของลฟตดบเพลงระหวางชนลางสดกบชน บนสดตองไม

เกน 1 นาท

2) หองลฟทและพนทวางหนาลฟท ตองกวางไมนอยกวา 1.5 เมตร

3.6.5 กฎหมายดานโรงแรมตามพระราชบญญ ตโรงแรม พ.ศ. 2547

ทพกทไมเปนโรงแรมและประเภทของโรงแรม

1 ทพกทมจ านวนหองพกไมเกน 4 หอง

2 โรงแรมแบงเปน 4 ประเภท ดงตอไปน (1) ประเภท 1 คอ โรงแรมทใหบรการเฉพาะหองพก (2) ประเภท 2 คอ โรงแรมทใหบรการหองพกและหองอาหาร (3) ประเภท 3 คอ โรงแรมทใหบรการหองพก หองอาหาร และ/หรอสถาน

บรการ (4) ประเภท 4 คอ โรงแรมทใหบรการหองพก หองอาหาร สถานบรการ

หลกเกณฑและเงอนไขส าหรบโรงแรมแตละประเภท ขอ 18 โรงแรมประเภท 1 (1) มหองพกไมเกน 50 หอง (2) พนทใชสอยไมนอยกวา 8 ตารางเมตร ไมรวมหองน า หองสวม และ

ระเบยงหองพก ขอ 19 โรงแรมประเภท 2 (1) พนทใชสอยไมนอยกวา 8 ตารางเมตร ไมรวมหองน า หองสวม และ

ระเบยงหองพก ขอ 20 โรงแรมประเภท 3 และประเภท 4 (1) พนทใชสอยไมนอยกวา 14 ตารางเมตร ไมรวมหองน า หองสวม และ

ระเบยงหองพก (3) กรณมหองพกไมเกน 80 หอง หามมสถานบรการ

53

3.6.6 กฎหมายดานสงแวดลอม

พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต พ.ศ. 2535

ก าหนดประเภทและขนาดของโครงการ ทมผลกระทบสงแวดลอม ตองจดท า

รายงานผลกระทบสงแวดลอม หรอรายงานผลกระทบสงแวดลอมเบองตน ไดแก

1. อาคารทตงอยรมแมน า ฝงทะเล ทะเลสาบหรอชายหาด หรอทอยใกล หรอใน

อทยานแหงชาต หรออทยานประวตศาสตร ทมความสงตงแต 23 เมตรขนไป หรอมพนท

รวมกนทกชน ตงแต 10,000 ตารางเมตรขนไป

2. โรงแรมหรอสถานทพกตากอากาศทมจ านวนหองพกตงแต 80 หองขนไป

3. อาคารทอยอาศยรวมทมจ านวนหองพกตงแต 80 หองขนไป (อาคารอยอาศยรวม

หมายถง อาคารชดตามกฎหมายวาดวยอาคารชด หอพก อาคารใหเชาเพอการอยอาศย หรอ

อาคาร หรอสวนใดสวนหนงของอาคารทใชเปนทอยอาศยส าหรบหลายครอบครว โดย

แบงแยกออกเปนหนวยแยกจากกนส าหรบแตละครอบครว)

4. โครงการจดสรรทดนเพอเปนทอยอาศย หรอเพอประกอบการพาณชย ทม

จ านวนทดนแปลงยอยตงแต 500 แปลงขนไป หรอเนอทเกนกวา 100 ไร

จากการวเคราะหกฎหมายผงเมองและกฎหมายควบคมอาคาร สรปไดวา ทดนแปลงดงกลาว

ไมสามารถสรางอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษได เนองจากถนนสาธารณะหนาโครงการ ม

ความกวาง 6 เมตร ซงไมถงเกณฑขนต าของการกอสรางอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษท

ก าหหนดไววาถนนหนาโครงการตองมความกวางไมนอยกวา 10 เมตร ดงนน การใชประโยชนสงสด

ของทดนแปลงน จงตองกอสรางเปนอาคารขนาดใหญ ทมความสงไมเกน 23 เมตร และมพนทอาคาร

รวมไมถง 10,000 ตารางเมตร ดงนน โรงแรม(Low-rise) ความสง 8 ชน จงเปนประเภท

อสงหารมทรพยทมความเหมาะสมกบทดนแปลงดงกลาว กฎหมายทเกยวของกบโครงการ จะเปน

กฎหมายทเกยวกบอาคารขนาดใหญ เชน แนวอาคารและระยะถอยรน บนไดหนไฟ ทจอดรถ ระบบ

ลฟท เปนตน พระราชบญญตโรงแรม พ.ศ.2547 และกฎกระทรวงก าหนดประเภทและหลกเกณฑการ

ประกอบธรกจโรงแรม พ.ศ. 2551 อกทงโรงแรมมจ านวนหองพกมากกวา 80 หอง จงจ าเปนตอง

จดท ารายงายการวเคราะหสงแวดลอม ตามพระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอม

แหงชาต พ.ศ. 2535 ดวย

54

3.7 การลงทนจากภาครฐและเอกชน บรเวณโดยรอบพนทโครงการ (Government and Public Investment)

3.7.1 การลงทนจากภาครฐ

1. การพฒนาทาอากาศยานนานาชาตอตะเภาใหเปนสนามบนเชงพาณชย

ปจจบนการกอสรางอาคารผโดยสารหลงใหม มลคาราว 300 ลานบาท โดยใช

งบฯของกองทพเรอจะแลวเสรจในเดอนพฤษภาคมน รองรบผโดยสารไดถง 3-5

ลานคนตอป คาดวาภายใน 3 ปนผโดยสารจะยงไมถง 3 ลานคน อกทงไดขยาย

ลานจอดเพม สามารถจอดเครองบนโบอง 737 หรอ 380 ได 3 เครอง และแอร

บส 320 ได 6 เครอง และมโครงการสรางสะพานเทยบเครองบนเพมอก 2

สะพาน และเดอนเมษายนนจะมการออก TOR เปดประมลพนท เพอท า

เปนดวตฟร และพนทเชงพาณชยและบรการ (ประชาชาตธรกจ, 2559)

2. โครงการกอสรางเสรมทรายชายหาดพทยา ปจจบนชายหาดทมชอเสยงประสบ

ปญหาการกดเซาะชายฝงท าใหม พนทลดลง ขณะทเมองพทยาเปนสถานท

ทองเทยวตากอากาศระดบชาตทสามารถดงดดนกทองเทยวไมต ากวา ปละ 5

ลานคน และสามารถสรางรายไดใหกบประเทศมากถงปละ 60,000 ลานบาท

กรมเจาทา สงกดกระทรวงคมนาคม จงเหนถงความเรงดวนในการแกไขปญหา

ดงกลาว จงไดศกษาหาวธการแกไขการกดเซาะชายฝงรวมกบเมองพทยาและ

ชมชน จงท าใหเกดการโครงการงานกอสรางเสรมทรายชายหาดพทยา จงหวด

ชลบร และคาดวาจะแลวเสรจภายในมนาคม 2560 (Pattayadailynews,

2559)

3. โครงการเสนทางเรอเฟอรรพทยา-หวหน-บางป กรมเจาทา เตรยมเปดเสนทาง

ระยะทางรวม 113 กโลเมตร ซงจะชวยลดเวลาเดนทางลงไป 3 เทา คอจากเดม

หากเดนทางดวยรถยนตจะใชเวลา 5-6 ชวโมง เหลอเพยง 1.30 ชวโมงเทานน

โดยคดคาโดยสารประมาณ 800-1,000 บาทตอเทยว อกทงยงเปนการสราง

แหลงขยายตวทางเศรษฐกจบรเวณโดยรอบทาเรอไดถงปละกวา 4,000 ลาน

บาท โดยเสนทางดงกลาวจะเรมเปดใหบรการตงแตวนท 1 มกราคม 2560 เปน

ตนไป ซงจะใชเรอ 1 ล า ใหบรการวนละ 2 เทยว

55 4. โครงการทางหลวงพเศษมอเตอรเวย พทยา-ระยอง ทางหลวงพเศษระหวาง

เมองสายชลบร-พทยา-มาบตาพด ไดถกก าหนดใหอยในแผนแมบทการพฒนา

โครงขายทางหลวงพเศษระหวางเมอง (มอเตอรเวย) ระยะเรงดวน ป 2558

เพออ านวยความสะดวกในการเดนทางใหแกประชาชนพรอมยกระดบคณภาพ

การเดนทางและการขนสงสนคาสมาตรฐานสากล ตลอดจนสงเสรมและ

สนบสนนระบบคมนาคมขนสงของประเทศใหมความพรอมในการเชอมโยงฐาน

การผลตและสงออกทงทางบกและทางน าสประเทศเพอนบาน รองรบการเขาส

ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน เมอโครงการกอสรางแลวเสรจในปพ.ศ.2562 จะ

ท าใหทางหลวงพเศษหมายเลข 7 สายกรงเทพฯ-บานฉาง เปนเสนทางท

สามารถเชอมตอการคมนาคมขนสงระหวางภาคกลางกบภาคตะวนออกไดอยาง

สมบรณ เปนเสนทางสายหลกทมความส าคญตอการพฒนาพนทชายฝงทะเล

ภาคตะวนออก ซงจะชวยสงเสรมภาคธรกจการคาและการทองเทยว ดวยแนว

เสนทางทสามารถรองรบการเดนทางและการขนสงสนคาในภาคตะวนออกไป

ยงทวทกภมภาค เชอมโยงกบทาเรอแหลมฉบงและนคมอตสาหกรรมตางๆ

รวมถงการขนสงทางรถไฟและการขนสงทางอากาศททาอากาศยานสวรรณภม

และทาอากาศยานอตะเภา เปนการเพมประสทธภาพโครงขายโลจสตกสของ

ประเทศ และเพมศกยภาพใหประเทศไทยกลายเปนศนยกลางการคมนาคม

ขนสงของภมภาคอาเซยนไดในอนาคต

3.7.2 การลงทนจากภาคเอกชน

1. ศนยการคา Terminal 21 กลมบรษท แลนด แอนด เฮาส ก าลงพฒนาทดน

พทยาเหนอ บรเวณแยกวงเวยนปลาโลมา เนอท 30 ไร พฒนาเปนศนยการคา ม

มลคาการลงทน 6,000-7,000 ลานบาท ปจจบนเรมกอสรางแลว คาดวาจะใช

เวลากอสรางประมาณ 2 ป

2. ศนยการคา Asiatique Prime Pattaya โดยเอเชยทค พทยา คอนเซปต

เบองตนจะกอสรางเปนอาคาร 1-2 ชน หลายหลงตอเชอมกน มทงพนทในรมและ

กลางแจง และมอาคารใหญสง 3 ชน เปนศนยแสดงโชวส าหรบนกทองเทยวคน

ไทยและตางชาต คาดวาจะเรมกอสรางตนป 2559 แลวเสรจกลางป 2560

56

บทท 4 การวเคราะหดานการตลาด

ทมา : JLL’s Hotel & Hospitality Group

ภาพท 4.1 ภาพรวมการทองเทยวของประเทศไทย ขอมลจาก JLL’s Hotel & Hospitality Group แสดงถงจ านวนนกเดนทางทเดนทางเขาประเทศไทยมจ านวนเพมสงขนทกป มเพยงป 2014 ทมจ านวนนกเดนทางลดลง อนเนองมาจากปญหาการเมองภายในประเทศ สงผลใหเกดความกงวลถงความปลอดภยของนกเดนทาง แตเมอสถานการณเขาสภาวะปกต จ านวนนกทองเทยวกเพมสงขนอกครงในป 2015 ซงเปนปทมจ านวนนกเดนทางสงสดเมอเทยบกบ 5 ปกอนหนา โดยมจ านวนทงสนเกอบ 30 ลานคน เตบโตถง 20.56% เมอเทยบกบปกอนหนา และคาดกาณไดวาประเทศไทยจะมนกเดนทางเกน 30 ลานคน ในป 2016

57

ในจ านวนนกเดนทางเกอบ 30 ลานคนทเดนทางเขาประเทศไทย สวนมากเปนนกทองเทยวมวตถประสงคเพอการพกผอน ดงนน สถานททเปนจดหมายของนกเดนทางกลมน ซงเดนทางไปมากทสด 5 อนดบแรก ไดแก กรงเทพ พทยา ภเกต กระบ เชยงใหม และเกาะสมย

4.1.1 การวเคราะหภาพรวมตลาดโรงแรมในเมองพทยา 4.1.1.1 อปสงค (Demand)

ภาคตะวนออกถอเปนภมภาคทมการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจอยางรวดเรว ทงทางดานภาคอตสาหกรรม การทองเทยว ตลอดจนระบบโลจสตกส เนองจากภาคตะวนออกมท าเลทตงทเออตอการด าเนนธรกจ และเมอกลาวถงทางดานการทองเทยวของภาคตะวนออก เมองพทยาถอเปนตวเลอกแรกของใครหลายคน ขอมลจาก JLL’s Hotel & Hospitality Group พบวา พทยาเปนเมองท 2 รองจากกรงเทพฯทมจ านวนนกทองเทยวเดนทางมามากทสด โดยในป 2015 มจ านวนนกเดนทางทงสน 9,849,940 คน ทงนเนองจากเมองพทยาเปนเมองส าหรบการพกผอน ตดตอธรกจ ไลฟสไตล และแหลงรวมความบนเทงตางๆ ซงสามารถตอบโจทยความตองการของผมาเยอนทกเพศทกวยไดอยางครบถวน อกทงยงไดรบปจจยหนนจากการลงทนโครงสรางพนฐานของทางภาครฐ เชน แผนการขยายสนามบนอตะเภาใหเปนสนามบนพาณชยเตมรปแบบ เพอรองรบผโดยสารจ านวนมาก การกอสรางทางหลวงพเศษระหวางเมองสายพทยา-มาบตาพด การเปดบรการทาเรอเฟอรรพทยา-หวหน เทศกาลระดบโลกตางๆทจดขนเปนประจ าทกป รวมถงการลงทนจากภาคเอกชนอกจ านวนมาก ไมวาจะเปนศนยการคา โรงแรม เปนตน สงตางๆเหลานสงผลใหเกดความสะดวกสบาย และแรงดงดดใจใหนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตอยากมาสมผส ขอมลของกรมการทองเทยว พบวา นกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตทเดนทางเขาเมองพทยามจ านวนทงสนดงกราฟ

ตารางท 4.1 จ านวนนกทองเทยวชาวไทยและชาวตางชาตทเดนทางเขาเมองพทยา ยอนหลง 5 ป (2011 – 2015)

ทมา : กรมการทองเทยว

58

ตารางท 4.2 การเปลยนแปลงของนกทองเทยวทเดนทางเขาเมองพทยา ยอนหลง 5 ป (2011 – 2015)

ป นกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต (คน) %เปลยนแปลง

2011 8,993,572

2012 9,409,497 + 4.62

2013 10,020,628 + 6.49

2014 9,083,899 - 9.35

2015 9,849,940 + 8.43


ขอมลจากกรมการทองเทยว แสดงใหเหนถงจ านวนนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตทมาเมองพทยามจ านวนเพมขนอยางตอเนอง จ านวนนกทองเทยว 5 ปยอนหลง(2011-2015) อยทประมาณ 9,000,000 - 10,000,000 คน โดยมสดสวนของนกทองเทยวชาวตางชาตตอนกทองเทยวชาวไทย อยท 70 : 30 จ านวนนกทองเทยวเพมขนทกปไมต ากวา 4.6%มเพยงป 2014 ทมจ านวนนกทองเทยวลดลงจากปกอนหนา สาเหตหลกมาจากความไมสงบทางการเมอง น าไปสการปฏวตรฐประหารโดย พล.อ.ประยทธ จนทรโอชา ผบญชาการทหารบกในขณะนน สงผลตอความเชอมนของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตในดานความปลอดภย ท าใหบรรยากาศการทองเทยวซบเซา แตเมอสถานการณเขาสภาวะปกตการทองเทยวของเมองพทยากกลบมาคกคกอกครง เหนไดจากจ านวนนกทองเทยวทเพมสงขนกวา 800,000 คน จากป 2014 หรอเพมขน 8.43% เมอเทยบกบป 2014 จะเหนไดวาหากไมมเหตการณทสงผลตอความเศรษฐกจและการเมองแลว เมองพทยาเปนเมองอนดบแรกๆของประเทศไทยทยงคงเตบโตและมนกทองเทยวจ านวนมากตองการมาเยอน

59

ตารางท 4.3 จ านวนนกทองเทยวชาวไทยและชาวตางชาตทพกแรมในเมองพทยา ยอนหลง 5 ป (2011 – 2015)

ป นกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต (คน) %เปลยนแปลง

2011 7,879,039

2012 8,367,214 + 6.20

2013 9,156,150 + 9.43

2014 8,243,543 - 9.97

2015 8,878,787 + 10.45


สถตจากขอมลของกรมการทองเทยว พบวา จ านวนนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตทพกแรม ณ สถานทพกแรมในเมองพทยา จงหวดชลบร มจ านวนเพมขนอยางตอเนอง ป 2015 มอตราการเพมขนของจ านวนนกทองเทยวมากทสด คอเพมขน 10.45% เมอเทยบกบป 2014 ซงเปนปทการทองเทยวของเมองพทยาไดรบผลกระทบจากวกฤตการเมองในประเทศ การเพมขนดงกลาวชใหเหนถงบรรยากาศการทองเทยวของเมองพทยาทมแนวโนมดขน

ภาพท 4.2 จ านวนและสญชาตของนกทองเทยวทพกแรมในเมองพทยา ยอนหลง 5 ป (2011 – 2015)

ทมา : กระทรวงการทองเทยวและกฬา

60

ภาพท 4.3 จ านวนนกทองเทยวแบงตามสญชาต ทเขาพกในเมองพทยา ป 2015


ภาพท 4.4 สดสวนของนกทองเทยวแบงตามสญชาต ทเขาพกในเมองพทยา ป 2015


จากกราฟขางบนแสดงถงจ านวนนกทองเทยวทเขาพกโรงแรมในเมองพทยายอนหลง 5 ป (2011-2015) เมอท าการจ าแนกตามสญชาตของนกทองเทยว พบวา นกทองเทยวทมา

เยอนเมองพทยามากทสด 3 อนดบแรก ไดแก ไทย จน และรสเซย แมวานกทองเทยวชาวรสเซยจะมจ านวนลดลงอยางมากจาก 1,348,664 คนในป 2014 เปน 569,442 คนในป 2015 หรอลดลงรอยละ

61

57.78 เนองจากผลกระทบจากคาเงนรเบลของประเทศรสเซยทออนคาลง อกทงราคาน ามนทเปนรายไดหลกของประเทศต าลง แตจ านวนนกทองเทยวชาวไทยและชาวจน ยงคงเพมสงขนอยางตอเนอง โดยนกทองเทยวชาวจนมการเพมขนสงทสดจาก 1,099,255 คนในป 2014 เปน 1,865,227 คนในป 2015 หรอเพมขนรอยละ 69.68 รองลงมาคอนกทองเทยวชาวไทยเพมขนจากป 2014 ทมจ านวน 2,150,834 คน เปน 2,375,656 คนในป 2015 หรอเพมขนรอยละ 10.45 และเมอสถานการณของประเทศรสเซยเขาสภาวะปกต จ านวนนกทองเทยวชาวรสเซยจะกลบมาเพมสงขนไมต ากวา 2 ลานคนตอป ดงนนนกทองเทยว 3 กลมขางตนจงถอเปนกลมนกทองเทยวหลก ซงในป 2015 สดสวนของนกทองเทยวกลมหลก(ไทย จน รสเซย) สงถง 54% ของจ านวนนกทองเทยวทงหมดทพกแรมในเมองพทยา หรอมจ านวน 4,810,325 คน จากจ านวนนกทองเทยวทงหมด 8,878,787 คน สวนนกทองเทยวจากเยอรมน อนเดย ตะวนออกกลาง ยโรปตะวนออก องกฤษ เกาหล อเมรกา ออสเตรเลย ไตหวน และอนๆ จะเปนกลมตลาดรอง

ทงน เกณฑทใชในการเลอกนกทองเทยวกลมหลกนน ผจดท าประเมนจากแนวโนมจ านวนนกทองเทยวแตละสญชาตยอนหลง 5 ป ทเดนทางมาเมองพทยาไมต ากวา 1 ลานคนตอป ซงจะผลตอดานการทองเทยวของเมองพทยาเปนอยางมาก สวนนกทองเทยวสญชาตใดๆกตามทเดนทางมานอยกวา 1 ลานคนตอป จะถอเปนนกทองเทยวกลมรอง

ภาพท 4.5 ชวงเวลาในการเดนทางมาเมองพทยาของนกทองเทยวกลมหลก ป 2015


62

จากกราฟแสดงชวงเวลาในการเดนทางมาเยอนเมองพทยาของนกทองเทยว 3 กลมหลก พบวา นกทองเทยวชาวไทยเดนทางมามากทสดอยในชวงไตรมาส 4 (ตลาคม-ธนวาคม) เฉลย 226,000 คนตอเดอน รองลงมาไดแก ไตรมาส 2 (เมษายน-มถนายน) เฉลย 224,000 คนตอเดอน และไตรมาส 3 (กรกฎาคม-กนยายน) เฉลย 186,000 คนตอเดอน สวนชวงทนกทองเทยวชาวไทยเดนทางมานอยทสด คอ ไตรมาส 1 (มกราคม-มนาคม) เฉลย 155,000 คนตอเดอน

นกทองเทยวชาวจนเดนทางเขามาเมองพทยามากทสดชวงไตรมาส 4 (ตลาคม-ธนวาคม) เชนเดยวกนกบชาวไทย โดยมจ านวนนกทองเทยวเฉลย 230,000 คนตอเดอน รองลงมาคอ ไตรมาส 3 (กรกฎาคม-กนยายน) เฉลย 150,000 คนตอเดอน สวนชวงทชาวจนเดนทางมานอยทสดคอ ไตรมาส 2 (เมษายน-มถนายน) เฉลย 112,000 คนตอเดอน

นกทองเทยวรสเซยเดนทางเขามาเมองพทยามากทสดชวงไตรมาส 1 (มกราคม-มนาคม) เฉลย 75,000 คนตอเดอน รองลงมาคอ ไตรมาส 2 (เมษายน-มถนายน) และไตรมาส 4 (ตลาคม-ธนวาคม) เฉลย 44,000 คนตอเดอน สวนชวงทชาวรสเซยเดนทางมานอยทสดคอ ไตรมาส 3 (กรกฎาคม-กนยายน) เฉลย 27,000 คนตอเดอน

จะเหนไดวาชวงเวลาทนกทองเทยวหลก 3 กลม เดนทางเขามานน จะมชวงเวลาทแตกตางกนออกไป ชาวไทยและชาวจนนยมเดนทางมาตงแตชวงกลางปจนถงชวงปลายป โดยเฉพาะในชวงปลายปนกทองเทยวชาวไทยและจนจะเดนทางมามากทสด สวนชวงทชาวไทยและจนเดนทางมานอยทสดคอชวงตนป แตกตางจากนกทองเทยวชาวรสเซยทจะเดนทางมาในชวงตนปมากทสด สวนชวงทเดนทางมานอยทสดคอ เดอนสงหาคม-เดอนกนยายน

ตารางท 4.4 จ านวนและชวงเวลาเดนทางมาเมองพทยาของนกทองเทยวกลมรอง ป 2015


Korea Taiwan Germany United Kingdom East Europe USA India Australia Middle East Others Total

มกราคม 58,562 15,347 32,438 36,914 38,890 16,825 20,729 13,598 22,144 123,152 378,599

กมภาพนธ 58,412 12,849 31,986 31,546 32,841 16,016 13,801 11,941 24,806 124,097 358,295

มนาคม 59,143 11,573 31,795 31,748 35,979 14,878 18,852 13,440 31,411 138,298 387,117

เมษายน 35,417 28,478 46,314 54,314 14,620 17,662 38,339 13,635 42,271 140,744 431,794

พฤษภาคม 31,417 19,632 35,256 43,653 12,014 12,284 41,321 15,632 43,214 123,050 377,473

มถนายน 29,265 19,243 28,471 28,122 10,241 10,214 38,916 16,526 23,652 112,966 317,616

กรกฎาคม 33,274 22,031 25,628 19,372 9,243 9,241 34,201 15,321 37,318 108,381 314,010

สงหาคม 30,147 20,634 33,497 21,874 8,995 9,324 26,057 15,974 36,241 76,727 279,470

กนยายน 25,741 13,547 31,297 13,325 8,458 8,654 22,145 13,547 28,291 95,584 260,589

ตลาคม 40,121 17,231 32,214 25,212 9,524 15,894 40,039 12,287 25,473 141,687 359,682

พฤศจกายน 32,562 14,231 34,215 18,545 9,526 12,473 32,566 9,856 15,312 119,347 298,633

ธนวาคม 26,314 15,547 32,014 20,152 15,542 12,061 27,452 12,521 18,291 104,656 284,550

63

ขอมลจากกระทรวงการทองเทยว แสดงจ านวนนกทองเทยวชาวตางชาตกลมตลาดรอง (เกาหล ไตหวน เยอรมน องกฤษ ยโรปตะวนออก อเมรกา อนเดย ออสเตรเลย ตะวนออกกลาง เปนตน) ทเดนทางเขาเมองพทยา พบวา นกทองเทยวกลมตลาดรองเดนทางมามากทสด คอ เดอนเมษายน จ านวน 431,794 คน และเดอนทเดนทางมานอยทสดคอ เดอนกนยายน จ านวน 260,589 คน และเมอพจารณาภาพรวมการเดนทางตลอดทงป พบวา มการเดนทางเฉลยไมต ากวา 300,000 คนตอเดอน ดงนนนกทองเทยวกลมตลาดรองจงเปนอกกลมหนงทมความส าคญตอการทองเทยวเมองพทยา โดยนกทองเทยวกลมนเดนทางมากทสดในชวงตนป(มกราคม-มถนายน) ซงสามารถชดเชยนกทองเทยวชาวจนทเดนทางมาเมองพทยาในชวงดงกลาว และยงสงเสรมดานการทองเทยวในชวงเดอนกรกฎาคม-กนยายน ซงเปนชวงทนกทองเทยวชาวรสเซยเดนทางมานอยทสด

ภาพท 4.6 อตราการเขาพกเฉลยของเมองพทยายอนหลง 5 ป (2011-2015)

ทมา :กรมการทองเทยว

ขอมลจากกรมการทองเทยว พบวา อตราการเขาพก(Occupancy rate) ยอนหลง 5 ป ของโรงแรมในเมองพทยา มอตราการเขาพก(Occupancy rate) ทเพมขนทกป มเพยงป 2014 มอตราการเขาพก(Occupancy rate) ลดลงเพยงเลกนอย จากปญหาทางการเมองภายในประเทศ โดยป 2015 มอตราการเขาพก(Occupancy rate)เฉลยสงสด อยท 75.18% เพมขนจากป 2014 5.53% จากอตราการเขาพก(Occupancy rate)ของโรงแรมในเมองพทยายอนหลง 5 ป แสดงใหเหนถงอปสงคดานทพกของนกทองเทยวทมจ านวนเพมขนและมแนวโนมเตบโตขนอกในอนาคต

64

ภาพท 4.7 อตราการเขาพกของเมองพทยาแตละเดอนในป 2015

ทมา :กรมการทองเทยว

เมอพจารณาอตราการเขาพก(Occupancy rate) ของโรงแรมในเมองพทยา ป 2015 พบวา อตราการเขาพก(Occupancy rate) ทง 12 เดอน อยในระดบทใกลเคยงกน โดย 3 เดอนแรก(มกราคม-มนาคม) และ 3 เดอนสดทาย(ตลาคม-ธนวาคม) มอตราการเขาพก(Occupancy rate) สงสด ประมาณ 75%-85% สวนชวงกรกฎาคม-กนยายน มอตราการเขาพก(Occupancy rate)ต าทสด โดยเดอนทมอตราการเขาพก(Occupancy rate) ต าสด คอเดอนกนยายน 64.88% สอดคลองกบจ านวนนกทองเทยวทเดนทางเขามาพกในเมองพทยาเดอนดงกลาวมจ านวนนอยทสดเชนกน

65

ภาพท 4.8 ระยะเวลาพ านกเฉลยของนกทองเทยวในเมองพทยายอนหลง 5 ป (2011-2015)


ระยะเวลาเขาพกเฉลยของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตมระยะเวลาเขาพกใกลเคยงกน โดยชาวตางชาตมระยะเวลาเขาพกอยท 3-4 วน และมแนวโนมสงขน สวนนกทองเทยวชาวไทยจะมระยะเวลาเขาพก 2-3 วน หากระยะเวลาเขาพกของชาวไทยไมเปลยนแปลงหรอเปลยนแปลงเพยงเลกนอย และระยะเวลาเขาพกของชาวตางชาตมแนวโนมเพมสงขน จะมสวนชวยใหอตราการเขาพกของโรงแรมในเมองพทยาเพมสงขนเชนกน เนองจากสดสวนของนกทองเทยวตางชาตสงถงรอยละ70

66

ภาพท 4.9 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวชาวไทยทเดนทางมาเมองพทยา ในป 2015


ขอมลดานคาใชจายของนกทองเทยวชาวไทยจากกระทรวงการทองเทยวและกฬา พบวา คาใชจายเฉลยตอหวของนกทองเทยวชาวไทย ในป 2015 อยท 3,192.42 บาท/คน/วน โดย 3 อนดบแรกทใชจายสงสด ไดแก คาทพก คาอาหารและเครองดม และคาสนคาและของทระลก โดยคาทพกมคาใชจายสงทสด 853.79 บาท/คน/วน คดเปน 27% จากคาใชจายทงหมด

67

ภาพท 4.10 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวชาวตางชาตทเดนทางมาเมองพทยา ในป 2015


ขอมลดานคาใชจายของนกทองเทยวชาวตางชาตจากกระทรวงการทองเทยวและกฬา พบวา คาใชจายเฉลยตอหวของนกทองเทยวชาวตางชาต ในป 2015 อยท 4,313.31 บาท/คน/วน โดย 3 อนดบแรกทใชจายสงสด ไดแก คาทพก คาอาหารและเครองดม และคาสนคาและของทระลก เชนเดยวกบการใชจายของนกทองเทยวชาวไทย โดยคาทพกมคาใชจายสงทสด 1,378.83 บาท/คน/วน คดเปน 32% จากคาใชจายทงหมด

68

ภาพท 4.11 คาใชจายเฉลยของนกทองเทยวทเดนทางมาเมองพทยา ยอนหลง 4 ป (2012-2015)


ขอมลจากกระทรวงการทองเทยวและกฬา พบวา คาใชจายดานทพกเฉลยของนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตยอนหลง 4 ป แสดงใหเหนถงแนวโนมคาใชจายดานทพกทเพมสงขน นกทองเทยวชาวไทยสามารถจายคาทพกไดเฉลย 700-800 บาท/คน หรอโรงแรมระดบราคา 1,400-1,600 บาท/คน สวนนกทองเทยวชาวตางชาตมสดสวนการใชจายดานทพกสงกวานกทองเทยวชาวไทย โดยสามารถจายคาทพกไดเฉลย 1,100-1,400 บาท/คน หรอโรงแรมระดบราคา 2,200-2,800 บาท/คน

69

4.1.1.2 อปทาน (Supply)

ภาพท 4.12 ขอบเขตการศกษา

การศกษาอปทานโรงแรมในครงนจะใหความส าคญกบโรงแรมในพนทส าคญดงตอไปน ซงแตละบรเวณจะมลกษณะทแตกตางกนออกไป

1.วงศอมาตย เปนพนททอยทางทศเหนอของพทยาเหนอ เปนบรเวณทมความเงยบสงบ และเปนบรเวณทจะมการพฒนาเปนโรงแรมระดบUpper scale-Luxury เนองจากเงยบสงบและมความเปนสวนตวสง

2. ตวเมองพทยา แบงเปน พทยาเหนอ พทยากลาง และพทยาใต โดยพทยากลางมจ านวนโรงแรมมากทสด รองลงมา คอ พทยาใต และพทยาเหนอ ตามล าดบ โรงแรมระดบ Upper scale-Luxury จะอยบรเวณพทยาเหนอ และพทยากลาง เปนสวนมาก เนองจากนกทองเทยวทม

70

รายไดสง เชน นกทองเทยวแถบสแกนดเนเวย นยมพกแรมในยานดงกลาว สวนโรงแรมระดบ Economy-Mid scale จะอยบรเวณพทยาใตเปนสวนมาก เพอรองรบนกทองเทยวทงชาวเอเชย ตะวนออกกลาง และรสเซย ทนยมพกอาศยยานน ทงน บรเวณพทยาใตถอเปนบรเวณยอดนยมของนกทองเทยว เนองจากเปนยาน nightlife ของนกทองเทยว

3. พระต าหนก เปนบรเวณเชอมตอระหวางตวเมองพทยากบหาดจอมเทยน มลกษณะทางภมศาสตรเปนเนนเขาสง สามารถมองเหนชายหาดได

4. จอมเทยน หางจากพระต าหนกมาทางทศใตประมาณ 1 กโลเมตร เปนบรเวณทมคอนโดมเนยมจ านวนมาก โรงแรมรมชายหาด และรานอาหาร

5. นาจอมเทยน ตงอยทางทศใตของบรเวณจอมเทยน ไมมถนนเรยบชายหาด สงผลใหบรเวณดงกลาวยงมการพฒนาไมมากนก บรเวณดงกลาวจะอยหางจากชายหาดประมาณ 500-1,000 เมตร ท าใหบรเวณนมความเงยบสงบ

1.อปทานโรงแรมปจจบน

ภาพท 4.13 จ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยายอนหลง 5 ป

ทมา : Colliers Research, JLL’s Hotel & Hospitality Group และกระทรวงการทองเทยวและกฬา

ขอมลจาก Colliers Research, JLL’s Hotel & Hospitality Group และกระทรวงการทองเทยวและกฬา ประกอบกน แสดงถงจ านวนอปทานของโรงแรมในเมองพทยา

71

ทงหมด ทกระดบและทกพนท พบวา ในป 2015 มอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยาทงสน 44,741 หอง เพมขนจากปกอนหนา 3.35% และเมอพจารณาขอมลยอนหลงท าใหทราบวาอปทานของโรงแรมในเมองพทยามการเพมขนเพยงเลกนอย ป 2014 อปทานของโรงแรมในเมองพทยาเพมขน 1% เมอเทยบกบป2013 และป 2013 อปทานของโรงแรมในเมองพทยาเพมขน 5% เมอเทยบกบป2012 เมอดจากภาพรวมอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยาตลอด 5 ปทผานมา พบวา มการเพมขนของอปทานเฉลย 4.1% ตอป ทงนไมรวมหองพกทมการปลอยเชารายวน แตไมไดจดทะเบยนเพอประกอบธรกจประเภทโรงแรม เชน อพารทเมน เซอรวสอพารทเมน และคอนโดมเนยม

ภาพท 4.14 แสดงจ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยา แตละบรเวณ ในป 2015

ทมา : agoda.com สบคนเมอวนท 25-29 ธนวาคม พ.ศ. 2559

จากการสบคนขอมลจ านวนหองพกทงหมดและทกระดบจาก agoda ในป 2015 จ านวนหองพกมทงหมด 44,741 หอง พบวา โรงแรมระดบ 3 ดาว มจ านวนมากทสด คอ 23,083 หอง คดเปนรอยละ 52 จากจ านวนหองพกทงหมด รองลงมา คอ โรงแรมระดบ 4 ดาว, 2 ดาว และ 5 ดาว มจ านวนหองพก 13,062 หอง, 5,127 หอง และ 2,438 หอง คดเปนรอยละ 29, รอยละ 12 และรอยละ 5 ตามล าดบ สวนโรงแรมระดบ 1 ดาว มจ านวนหองพกนอยทสด คอ 1,031 หอง คดเปนรอยละ 2 จากจ านวนหองพกทงหมด เมอจ าแนกหองพกแตละพนทสามารถแบงไดดงน


72

โรงแรมระดบ 3 ดาว อยในพนทพทยากลางมากทสด เนองจากเปนศนยกลางของเมองพทยา แหลงรวมทนกทองเทยวนยมจบจายใชสอยทงกลางวนและกลางคน รองลงมา คอ หาดจอมเทยน นาจอมเทยน เลยบชายหาดพทยา และพทยาใต ทงน พนทนาจอมเทยน หากไมนบโรงแรมแอมบาสเดอร ทมจ านวนหองพกถง 4,000 หอง จะท าใหพนทดงกลาวมโรงแรมระดบ 3 ดาว ไมมากนก

โรงแรมระดบ 4 ดาว ยงคงอยในพนทพทยากลางมากทสด 3,571 หอง รองลงมา คอ พนทเลยบชายหาดพทยา 3,122 หอง และสวนพนทอนๆมโรงแรมระดบ 4 ดาว ใกลเคยงกน ประมาณ 1,000-1,500 หอง ยกเวนพนทนาจอมเทยนทมนอยทสด คอ 51 หอง

โรงแรมระดบ 5 ดาว อยในพนทวงศอมาตยมากทสด 908 หอง รองลงมาไดแกบรเวณเลยบชายหาด 599 หอง และเขาพระต าหนก 321 หอง พนทพทยาเหนอและพนทนาจอมเทยนมจ านวนใกลเคยงกน ประมาณ 260 หอง สวนพนททเหลอแทบจะไมมโรงแรมระดบ 5 ดาว

ภาพท 4.15 แสดงจ านวนอปทานหองพกของโรงแรมในเมองพทยาทเปดใหม ในป 2015

ทมา : Colliers Research

ขอมลจาก Colliers Research พบวา ป 2015 ยานทมโรงแรมเปดตวมากทสด ไดแก พทยากลาง ประมาณ 500 หอง ซง 4 ปกอนหนาบรเวณดงกลาวไมมการเปดตวโรงแรมใหมเลย รองลงมา ไดแก วงศอ ามาตย ประมาณ 400 หอง พทยาใตและจอมเทยน บรเวณละ 300 หอง สวนพทยาเหนอเปนยานทมโรงแรมเปดตวนอยทสด ประมาณ 100 หอง

73

2. โครงการโรงแรมและจ านวนหองพกทจะเกดขนในอนาคต

ตารางท 4.5 จ านวนหองพกทจะเกดขนในอนาคต

ชอโรงแรม สถานทตง จ านวนหองพก วนเรมเปดด าเนนการ

First-class (ADRs of THB 4,000-10,000 or approx. USD 125-300)

Renaissance Pattaya Resort and Spa

พทยา(นาจอมเทยน) 250 2017

Waterfront Suites and Residences

พทยา 100 2018

A-One Grand Marina พทยา 250 N/A

JW Marriott Pattaya Resort & Spa

พทยา N/A N/A

Pattaya Mariott Resort & Spa Jomtien

พทยา(จอมเทยน) N/A N/A

Total 600

Mid-range (ADRs of THB 2,000-4,000 or approx. USD 60-125)

Centra Avenue Residence and Suite

พทยา 100 2017

Golden Tulip Hotel & Residence

พทยา 220 2017

Eastin Easy Jomtien พทยา(จอมเทยน) 140 2017

The Flip Pattaya พทยา 247 2018

Evason Pattaya พทยา 250 2018

M Gallary Waterfront Pattaya พทยา 120 2018

Travelodge Jomtien พทยา 150 2019

74

ชอโรงแรม สถานทตง จ านวนหองพก วนเรมเปดด าเนนการ

Mid-range (ADRs of THB 2,000-4,000 or approx. USD 60-125)

D Varee Grand Pattaya พทยา N/A N/A

Kantary Collection Pattaya Hotel

พทยา 250 N/A

Cape Collection Pattaya Hotel

พทยา 70 N/A

CPMG mixed use project on Na Jomtien

พทยา N/A N/A

Total 1,547

Economy (ADRs of less than THB 2,000 or approx. USD 60)

Holiday Inn Express พทยากลาง 241 2017

Glo Na Jomtien พทยา(นาจอมเทยน) N/A 2019

Ibis Styles South Pattaya พทยาใต N/A N/A

Best Western Plus AD Wongamart Pattaya

พทยา(วงศอมาตย) 500 N/A

Best Western Plus AD The Grand Jomtien Beach Pattaya

พทยา(จอมเทยน) 1,400 N/A

Best Western Plus AD Bang Saray Lake and Resort

พทยา(นาจอมเทยน) 1,200 N/A

Hotel on Mike Shopping Mall พทยา 180 N/A

Total 3,521

Grand Total 5,668

ทมา : CBRE Research * N/A = ไมสามารถหาขอมลได

75

ภาพท 4.16 แสดงสดสวนหองพกของโรงแรมระดบตางๆในเมองพทยาทจะเกดขนในอนาคต

ทมา : CBRE Research

ขอมลจาก CBRE พบวา จ านวนหองพก 5,668 หอง ทจะเกดขนในอนาคต สวนใหญเปนโรงแรมระดบ Economy Hotel ทม ADRs ต ากวา 2,000 บาทตอคน มจ านวนถง 3,521 หอง จากหองพกทงหมดทจะเกดขนในอนาคต 5,668 หอง คดเปนสดสวนรอยละ62 ของหองพกทงหมด โรงแรมระดบ Economy สวนมากมท าเลทตงอยบรเวณจอมเทยน รองลงมาจะเปนโรงแรมระดบ Mid-range ทม ADRs 2,000-4,000 บาทตอคน มจ านวน 1,547 หอง จากทงหมด 5,668 หอง คดเปนสดสวนรอยละ27 สวนมากมท าเลทตงอยตวเมองพทยา และอปทานหองพกทจะเกดขนนอยทสดคอโรงแรมระดบ First class ทม ADRs 4,000-10,000 บาทตอคน จ านวน 600 หอง คดเปนสดสวนรอยละ11 ของหองพกทงหมดทจะเกดขนในอนาคต ทงน CBRE คาดวาอปทานโรงแรมระดบ Economy Hotel ทจะเกดขนในอนาคตมวตถประสงคเพอรองรบความตองการของนกทองเทยวชาวจนทมจ านวนเพมขนอยางตอเนอง

จากการวเคราะหอปสงคและอปทานของโรงแรมในเมองพทยา พบวา อปทานของโรงแรมระดบ Economy จะเพมมากขนในอนาคต แตกสอดคลองกบอปสงค ซงไดแก นกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาต ทเพมมากขนตามไปดวย อกทงอตราการเขาพกทมแนวโนมดขนทกป

76

สะทอนถงความตองการหองพกทอยในระดบทสง และเมอพจารณาท าเลทตงของพนทโครงการกมความเหมาะสมทจะพฒนาเปนโรงแรมระดบ Economy อกดวย 4.2 การวเคราะหคแขงขน

จากการวเคราะหอปสงค-อปทานของโรงแรมในเมองพทยา ผจดท ามความคดเหนวา ประเภทโรงแรมทมความเปนไปไดทสดส าหรบทดนโครงการคอ โรงแรมระดบ 3 ดาว ทมADRs ไมเกน 2,000 บาทตอคน โดยมกลมลกคาหลกเปนชาวไทยและชาวตางชาตทตองการมาพกผอน

ผจดท าจะท าการวเคราะหคแขงขนในบรเวณ Trade area เพอหาคแขงขนทมกลมลกคาใกลเคยงกบโครงการ จากนนจงท าการวเคราะหจดแขง จดออน และความแตกตางของโครงการ เพอใหสามารถแขงขนกบคแขงทมอยและคแขงทจะเกดขนอกในอนาคต

4.2.1 รศมการคา

จากการศกษาและเกบขอมลโรงแรมตางๆในแตละบรเวณ ตงแตโรงแรมระดบ 1 ดาว จนถงโรงแรมระดบ 5 ดาว จากนนวเคราะหความเปนไปไดมากทสดของประเภทโรงแรมทเหมาะสมกบทดนโครงการ พบวา มความเหมาะสมทจะพฒนาเปนโรงแรมระดบ 3 ดาว และเนองจากท าเลทตงของโครงการตงอยบรเวณพทยาใต และไมตดทะเล(หางจากทะเลประมาณ 800 เมตร) ดงนน รศมการคา(Trade area) เรมจากฝงตะวนตกของถนนสขมวท จนถงถนนพทยาสาย 3 ถนนพทยาใต เทานน ทงนเนองจากมลกษณะของกลมลกคาและท าเลทตงทใกลเคยงกน

4.2.2 การวเคราะหคแขงขนของโรงแรม 4.2.2.1 เกณฑทใชในการวเคราะหแขง

1) ตองอยในพนทรศมการคาของโรงแรม 2) โรงแรมระดบ 3 ดาว (อางองจาก Agoda) 3) ราคาหองพกอยระดบ 900-1,600 บาทตอคน 4) เนนนกทองเทยวทมวตประสงคเพอการพกผอนเปนหลก

77

ตารางท 4.6 คแขงขนของโครงการ

คแขง B2 Hotel

Chariot Hotel

ภพญา รสอรท

Piyada Residence

Memo Suite

The Corner Lodge

Citin Garden Resort

ระยะหางจากถนนพทยาใต

(เมตร)

100 400 1,000 1,000 500 600 350

ระยะหางจากทะเล (เมตร)

700 850 1,700 1,500 800 1,700 2,000

ระยะหางจากรานสะดวกซอ

เชน 7 Eleven,

Family mart เปนตน (ม.)

350 50 700 700 30 300 300

Occupancy rate

80% 75% 70% 72% 80% 65% 75%

ราคาหองพกตอคน(บาท)

Standard - - 1,069 1,000 - 893 -

Superior 841 1,400 1,247 - 1,336 992 1,390

Deluxe 940 1,600 - 1,300 - - 1,589

Suite - - - 1,600 1,960 -

Family room - - - - - - 2,700

จ านวนหองพก 84 77 160 75 78 54 70

78


Chariot Hotel


Piyada Residence

Memo Suite

The Corner Lodge

Citin Garden Resort

ขนาดหองพก(ตร.ม)

Standard - - 30 28 - 25 -

Superior 28 27 39 - 28 28 38

Deluxe 28 32 - 42 - - 48

Suite - - - 56 42 - -

Family room

- - - - - - 96

สงอ านวยความสะดวกภายในโรงแรม

Coffee shop - - - - - -

Restaurant

Room service

Concierge

Mini mart - - - - - -

Swimming pool

Spa/Massage

- - - -

Fitness - - - - -

Free internet

Lift

79


Chariot Hotel


Piyada Residence

Memo Suite

The Corner Lodge

Citin Garden Resort

Smoking area

-

Shuttle service

- -

Airport Transfer

- -

Luggage storage

- - - -

Laundry service

Garden -

Parking

สงอ านวยความสะดวกภายในหองพก

Safety deposit box

Free internet

Air conditioning

Hot shower

Cable TV

Refrigerator

80


Chariot Hotel


Piyada Residence

Memo Suite

The Corner Lodge

Citin Garden Resort

Complimentary drinking

water

Telephone

Coffee maker

DVD player - - - - - - -

Hair dryer

Bathrobe - - - - -

Mini bar

Breakfast

คะแนนรวว (Agoda)

7.5

(542รวว)

6.1

(8รวว)

6.1

(29รวว)

6.7

(461รวว)

7.4

(196รวว)

8

(23รวว)

7

(386รวว)

จากการวเคราะหขอมลคแขงขนทอยในรศมการคา(Trade area) ของโครงการ พบวา มจ านวนคแขงทงหมด 7 โครงการ โดยโรงแรมภพญา รสอรท มจ านวนหองพกมากทสด คอ 160 หอง สวนโรงแรม The corner lodge มจ านวนหองพกนอยทสด 54 หอง รปแบบของหองพกสวนมากเปนรปแบบ Standard Superior และ Deluxe ขนาดตงแต 25-32 ตร.ม. ราคาตงแต 900-1,600 บาทตอคน สวนหองพกรปแบบ Suite ขนาด 42 ตร.ม. และขนาด 56 ตร.ม. ราคาตงแต 1,600-2,000 บาทตอคน และ Family room ขนาด 96 ตร.ม. ราคา 2,700 บาทตอคน ซงหองพกรปแบบ Suite มเฉพาะโรงแรม Piyada Residence และโรงแรม Memo Suite สวนรปแบบ Family room มเฉพาะโรงแรม Citin Garden Resort ทงนรปแบบหองพกทง 2 รปแบบ มจ านวนไมมากนก เมอพจารณาแตละโรงแรม สามารถระบขอด-ขอดอยของแตละโรงแรมไดดงน

81

1. B2 Hotel

ขอด : ท าเลทตงของโรงแรมอยใกลกบถนนพทยาใตมากทสดเมอเปรยบเทยบกบคแขงโครงการอน อกทงยงใกลกบสถานทส าคญ เชน ศนยการคา(1กม.) ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(700ม.) เปนตน สงอ านวยความสะดวกครบครน ไดรบคะแนนรววอยในระดบด

ขอดอย : โรงแรมอยใกลกบสถานจายไฟฟาของเมองพทยา อาจสงผลตอทศนยภาพของโรงแรม

2. Chariot Hotel

ขอด : ท าเลทตงของโรงแรมอยใกลตลาดและรานสะดวกซอ(50ม.) ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(850ม.) ศนยการคา(1.3กม.) สงอ านวยความสะดวกภายในหองพกครบครน

ขอดอย : โรงแรมไมมสวนหยอม อกทงพนทจอดรถคอนขางจ ากด ท าใหพนทจอดรถไมเพยงพอในเวลาเรงดวน สระวายน าคอนขางเลกและมความเปนสวนตวนอย

82

3. ภพญา รสอรท

ขอด : สงอ านวยความสะดวกครบครน สระวายน าใหญ มบรการนวด และบรการรถรบสงสนามบน มความสงบและเปนสวนตว

ขอดอย : ท าเลทตงอยหางจากถนนพทยาใตพอสมควร(1กม.) ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(1.7กม.) ศนยการคา(2.3กม.)

4. Piyada Residence

ขอด : สงอ านวยความสะดวกครบครน สระวายน าใหญ มบรการนวด และบรการรถรบสงสนามบน มความสงบและเปนสวนตว

ขอดอย : ท าเลทตงอยหางจากถนนพทยาใตพอสมควร(1กม.) ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(1.5กม.) ศนยการคา(2.3กม.)

83

5. Memo Suite

ขอด : สงอ านวยความสะดวกครบครน มบรการนวด และบรการรถรบสงสนามบน ท าเลทตงของโรงแรมอยใกลตลาดและรานสะดวกซอ(30ม.) ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(800ม.) ศนยการคา(1.2กม.) ไดระดบคะแนนรววอยในระดบด

ขอดอย : ทจอดรถคอนขางจ ากด ท าใหไมสะดวกในเวลาเรงดวน สระวายน ามขนาดคอนขางเลก

6. The corner Lodge

ขอด : สงอ านวยความสะดวกครบครน มฟตเนส และบรการรถรบสงสนามบน

ขอดอย : ท าเลทตงของโรงแรมคอนขางอยหางจาก ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(1.7กม.) ศนยการคา(2กม.) อกทงทางเขาโรงแรมคอนขางแคบ ไมสะดวกในการสญจร

84

7. Citin Garden Resort

ขอด : สงอ านวยความสะดวกครบครน มฟตเนส รานกาแฟ และบรการรถรบสงสนามบน สวนหยอมมขนาดใหญ คอนขางรมรน สระวายน ามขนาดใหญ มความเปนสวนตว หองพกมขนาดใหญกวาเมอเปรยบเทยบหองพกรปแบบเดยวกนกบโรงแรมอน

ขอดอย : ท าเลทตงของโรงแรมคอนขางอยหางจาก ถนนคนเดน(Walking Street)และชายหาด(2กม.) ศนยการคา(2.3กม.) อกทงทางเขาโรงแรมคอนขางแคบ ไมสะดวกในการสญจร

85

4.2.3 การวเคราะห SWOT Analysis ของโครงการ 4.2.3.1 จดแขงของโครงการ (Strenghts)

1) ท าเลทตงของโครงการ อยใกลกบสถานทส าคญตางๆ เชน ถนนคนเดน(Walking Street) และชายหาด(900ม.) ศนยการคา(1.2กม.) เมอเปรยบเทยบกบโรงแรมคแขงสวนใหญ อกทงทางเขาออกสะดวกสบายอยหางจากถนนพทยาเพยง 150 ม. สามารถเดนทางไปยงสถานทตางๆไดสะดวก

2) หองพกรปแบบ Superior และ Deluxe มขนาดใหญกวาเมอเปรยบเทยบกบโรงแรมคแขงทมรปแบบหองพกเหมอนกน แตราคาไมแตกตางกน

3) สระวายน าบนชนดาดฟา นกทองเทยวชาวตางชาตสามารถนอนอาบแดดได และมความเปนสวนตว

4) มบรการรบสงไปยงสถานททองเทยวทส าคญ โดยไมหวงผลก าไร อกทงยงมบรการน าเทยวไวรองรบลกคาทตองการอกดวย

5) เปนโรงแรมเปดใหม ท าใหตวอาคารและสงอ านวยความสะดวกมความใหมและสวยงาม อกทงไมมชอเสยงในเชงลบ จงเปนตวเลอกทนาสนใจของลกคาทตองการเปดประสบการณใหม

4.2.3.2 จดออนของโครงการ (Weaknesses)

1) ท าเลทตงของโครงการไมตดทะเล โดยทะเลทใกลทสดอยหางจากโครงการประมาณ 900 เมตร

2) เนองจากเปนโรงแรมเปดใหม ยงไมเปนทรจกของลกคา ท าใหในชวงแรกอาจท าใหลกคาไมมนใจ เมอเปรยบเทยบกบคแขงทเปดบรการมานานแลว

3) ไมมประสบการณในดานการบรหารโรงแรมมากอน ท าใหในชวงแรกอาจมขอบกพรอง

86

4.2.3.3 โอกาส (Opportunities) 1) เมองพทยา เปนเมองทองเทยวทมชอเสยงระดบโลก มกจกรรมตางๆ

มากมายส าหรบทกชวงวย ทงส าหรบครอบครว เพอนฝง และครก ท าใหมจ านวนนกทองเทยวเพมสงขนทกป

2) การลงทนทางดานโครงสรางพนฐานจากทางภาครฐ เชน การสรางทางหลวงพเศษพทยา-มาบตะพด (มอเตอรเวย หมายเลข7) การขยายสนามบนนานาชาตอตะเภา ทาเรอเฟอรรพทยา-หวหน เปนตน สามารถชวยสงเสรมการทองเทยวของเมองพทยาได

3) การลงทนจากภาคเอกชน เชน ศนยการคา Terminal21 ศนยการคา Harbor mall ตลอดจนโรงแรมตางๆ สามารถดงดดนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตได

4.2.3.4 อปสรรค (Threats)

1) ภาวะเศรษฐกจของตางประเทศตกต า โดยเฉพาะยโรป ซงเปนทองเทยวกลมหลกของเมองพทยาลดลง

2) ความไมมนคงทางการเมองภายในประเทศ 3) การแขงขนของภาคธรกจโรงแรมในเมองพทยาทคอนขางรนแรง

โดยเฉพาะดานราคา

4.3 การแบงกลมลกคา กลมเปาหมาย และการวางต าแหนงทางการตลาด (STP)

4.3.1 การแบงกลมลกคา (Segmentation)

คอการแบงกลมลกคาทมพฤตกรรมใกลเคยงกนมาจดไวใหอยในกลมเดยวกน เพอท าการแบงลกคาออกเปนกลมๆ จะท าใหเขาใจพฤตกรรมของลกคาแตละกลม ชวยเพมประสทธภาพทางการตลาดและการบรหารโครงการ

เกณฑทใชในการแบงกลมลกคานน ไดแก เกณฑทางประชาการศาสตร(Demographic), เกณฑทางพฤตกรรม(Behavior) และเกณฑทางราคา(Pricing)

87

4.3.1.1 Segment 1 : นกทองเทยวชาวไทย

เกณฑทางประชากรศาสตร : ขอมลจากกรมการทองเทยว แสดงใหเหนวา

นกทองเทยวชาวไทยเดนทางมาทองเทยวทพทยามากทสดเมอเปรยบเทยบกบนกทองเทยวชาตอน และยงมแนวโนมเพมขนทกป โดยตงแตป 2012 มจ านวนนกทองเทยวไมต ากวา 2 ลานคนตอป โดยนกทองเทยวสวนใหญมอาชพลกจาง/พนกงานเอกชน อาย 35-44 ป มรายได 30,001-45,000บาทตอเดอน เดนทางดวยรถยนตเปนหลก และมาจากภาคกลางในสดสวนทมากทสด(รอยละ 36)

เกณฑทางพฤตกรรม : จดการเดนทางมาเอง มวตถประสงคของการเดนทางเพอการพกผอนเปนหลก เดนทางเปนครอบครว เพอน ครก เปนสวนใหญ แรงจงใจในการเดนทางมา ไดแก อาหารทะเล สถานททองเทยวตางๆ และเวลาทใชในการเดนทางมา หาขอมลทองเทยวและทพก จากอนเตอรเนต

เกณฑทางราคา : ตองการโรงแรมระดบ 3 ดาว ราคา 1,000-1,800 บาทตอคน สามารถเขาถงงาย เงยบสงบ เดนทางไปยงสถานทตางๆไดสะดวก

88

4.3.1.2 Segment 2 : นกทองเทยวชาวจน

เกณฑทางประชากรศาสตร : นกทองเทยวชาวจนเดนทางมาเมองพทยามาก

เปนอนดบ 2 รองจากนกทองเทยวชาวไทย สวนมากมอายต ากวา 50 ป มการศกษาไมต ากวาปรญญาตร มหนาทการงานมนคงและมรายไดสง

เกณฑทางพฤตกรรม : นกทองเทยวชาวจนสวนใหญเดนทางมากบบรษทน าเทยว เนองจากไมมความรในการเดนทาง ดงนนการเดนทางมากบบรษทน าเทยวจะท าใหรสกปลอดภย และมคาใชจายต ากวา แตเมอมประสบการณในการเดนทางมาแลว จะนยมเดนทางมาเองมากขน เนองจากสามารถเดนทางไปตามสถานทตางๆไดตามตองการ นยมหาขอมลสถานททองเทยวและทพกจากอนเตอรเนต และนกทองเทยวชาวจนทนยมเดนทางมาเองสวนใหญ จะมพฤตกรรมทเรยบรอยกวานกทองเทยวจนทมากบบรษทน าเทยว เนองจากนกทองเทยวจนทเดนทางมาเองเรมเขาใจวฒนธรรมของคนไทยมากขน นกทองเทยวชาวจนนยมซอของกลบประเทศตวเอง โดยเฉพาะของทเหมอนกนแตทประเทศไทยมราคาถกกวา


89

4.3.1.3 Segment 3 : นกทองเทยวชาวรสเซย

เกณฑทางประชากรศาสตร : นกทองเทยวชาวรสเซยเดนทางมาเมองพทยา

มากเปนอนดบ 3 รองจากนกทองเทยวชาวไทยและชาวจน วกฤตคาเงนของประเทศรสเซยท าใหนกทองเทยวชาวรสเซยลดลงเปนจ านวนมาก นกทองเทยวชาวรสเซยมรายไดสง

เกณฑทางพฤตกรรม : นกทองเทยวรสเซยสวนใหญนยมเดนทางมาเพอ

พกผอน เดนทางเปนครอบครว ครก นยมบนตรงจากรสเซยมายงสนามบนอตะเภาผานบรษทน าเทยว นกทองเทยวรสเซยนยมเดนทางมามากชวงปลายปจนถงตนป เนองจากตองการหนหนาวจากประเทศรสเซย มระยะเวลาพกเฉลย 5-7 วน


90

4.3.1.3 Segment 4 : นกทองเทยวชาวเยอรมน

เกณฑทางประชากรศาสตร : นกทองเทยวชาวเยอรมนเดนทางมาเมอง

พทยามากเปนอนดบ 5 รองจากนกทองเทยวไทย จน รสเซย และเกาหล ในป 2015 มจ านวน 395,125 คน

เกณฑทางพฤตกรรม : นกทองเทยวเยอรมนสวนใหญนยมเดนทางมาเพอพกผอน เดนทางมาเปนครอบครว ครก/เพอน ผานบรษทน าเทยว นยมพกเปนระยะเวลานานประมาณ 10-15 วน ชอบเทยวกลางคน นกทองเทยวเยอรมนชอบนอนอาบแดด และกจกรรมททาทาย มความเปนมตรกบชาวตางชาต


4.3.2 การก าหนดกลมเปาหมาย (Targeting)

รปแบบและท าเลทตงของโรงแรม ทอยใกลกบสถานททองเทยวและสถานทส าคญในเมองพทยา และพนทใกลเคยงโรงแรมไมมสถานททท าใหเกดเสยงดง ท าใหมความเหมาะสมกบนกทองเทยวแบบครอบครว เพอน/ครก ทมวตประสงคการเดนทางเพอการพกผอน(Leisure Travellers) เนองจากมสงอ านวยความสะดวกทครบครน สวนนกทองเทยวเพอธรกจ(Business Travellers) กสามารถรองรบไดเบองตน เนองจากมอปกรณทจ าเปนไวคอยใหบรการ สวนนกทองเทยวเพอการประชม(MICE) ไมสามารถรองรบนกทองเทยวกลมนได เนองจากพนทโครงการมขนาดไมเพยงพอ ดงนน สวนประสมทางการตลาดของกลมลกคา ทางโครงการจงเลอกพฒนาโรงแรม

91

ทมงเนนกลมลกคาหลายกลมดวยผลตภณฑเดยวกนทสามารถตอบสนองลกคาไดทกกลม โดยกลมลกคาเปาหมาย แบงเปน กลมลกคาหลก ไดแก นกทองเทยวไทย จน รสเซย ทมวตประสงคเพอการพกผอน อาย 35-44 ป ชาวไทยมรายได 30,001-45,000 บาทตอเดอน ชาวตางชาตมรายได 60,000 ดอลลารสหรฐขนไปตอป ใชเวลาสวนมากไปกบทองเทยวตามสถานทส าคญตางๆ และกลบมาพกชวงค า มสดสวน 70% ของจ านวนนกทองเทยวทเขาพกในโรงแรม สวนกลมลกคารอง ไดแก นกทองเทยวเยอรมน อาย 35-44 ป มรายได 60,000 ดอลลารสหรฐขนไปตอป ใชเวลาสวนมากไปกบทองเทยวตามสถานทส าคญตางๆ มสดสวน 30% ของจ านวนนกทองเทยวทเขาพกในโรงแรม

ทงนสวนประสมดงกลาวมาจากการวเคราะหพฤตกรรมของลกคาแตละกลมทสามารถอยรวมกนโดยไมสรางความเดอดรอน ตลอดจนชวงเวลาทนกทองเทยวแตละกลมนยมเดนทางมา ซงสวนประสมดงกลาวมชวงเวลาเดนทางมาทแตกตางกน

4.3.3 การวางต าแหนงทางการตลาด (Positioning)

การวางต าแหนงของโรงแรมเมออเปรยบเทยบกบคแขงนน ทางผจดท าก าหนดใหแกนX เปนราคาคาเชา สวนแกน Y เปนสงอ านวยความสะดวกของโรงแรม ทงนรวมถงบรการทมใหและความสะดวกสบายในการเขาถงและเดนทางไปยงสถานทตางๆ

ภาพท 4.17 แสดงต าแหนงทางการตลาดของโรงแรมทง 8 แหง

92

การวางต าแหนงทางการตลากของโครงการ คอ โครงการจะเนนทการมสงอ านวยความสะดวกทงสวนกลางและภายในหองพกทครบครน ตลอดจนสระวายน าขนาดใหญชนลอยฟา พรอมสวนหยอมทท าใหโครงการมความรมรน และพนทจอดรถทเพยงพอ เพอตอบสนองตอความตองการของลกคาทเดนทางมาเพอการพกผอนโดยเฉพาะ ส าหรบการตงราคาคาเชาหองพกนน โครงการจะตงราคาทสามารถแขงขนได กลาวคอ ราคาคาเชาของโครงการจะมราคาทถกกวาราคาคาเชาของโรงแรมคแขงทมสงอ านวยความสะดวกทเหมอนกน และจะมราคาคาเชาใกลเคยงกบราคาคาเชาของโรงแรมคแขงทมราคาถก แตโรงแรมจะมสงอ านวยความสะดวกทมากกวา โดยราคาคาเชาทไมแตกตางกนมากนก แตมสงอ านวยความสะดวกทมากกวา จะเปนการดงดดใจใหกบลกคาเลอกเขาพกทโครงการ ทงน จดแขงอยางหนงของโครงการ คอ อยในท าเลทตงทเดนทางเขาออกสะดวกสบาย และใกลกบศนยกลางดานการทองเทยวบรเวณพทยาใตอกดวย

93

4.4 การตลาดของโครงการ

4.4.1วตถประสงคและเปาหมาย

1) ท าอตราการเขาพก (Occupancy rate) ของโรงแรม ใหไดรอยละ 60 ในปท1 และเพมขนจนมอตราการเขาพกเฉลยเสถยรทรอยละ 72 ในปท 6 เปนตนไป

2) สดสวนรายไดของโรงแรม แบงเปน คาเชาหอง: คาอาหาร เครองดม และบรการอนๆ คดเปน 90 : 10

3) สรางความประทบใจใหกบลกคา ดวยการบรการจากพนกงานมออาชพและความสะดวกสบายจากสงอ านวยความสะดวกของโรงแรมทคมคามากกวาเงนทจายไป น าไปสการกลบมาพกซ า และบอกตอ

4.4.2 กลยทธในการด าเนนการ

1) การสรางการรบร (Awareness Strategies) โดยการประชาสมพนธทางชองทางตางๆ ไดแก ชองทางออนไลน เชน Agoda.com เปนตน ตพมพในนตยสาร เพอน าเสนอรปแบบโครงการ ตลอดจน Promotion อกดวย

2) การสรางความพงพอใจ (Satisfaction Strategies) โดยการสอบถาม หรอแสดงความคดเหนผานชองทางตางๆทโรงแรมเตรยมไว มการใหรางวลหรอสวนลด เพอแสดงถงความใสใจ และพรอมปรบปรงอยเสมอ ทางโรงแรมจะใหความส าคญกบการใหบรการของพนกงานเปนอนดบแรก

3) การสรางภาพลกษณ (Image Strategies) โดยการท าใหโครงการเปนโรงแรมระดบ 3 ดาว ทมความสงบ อยใกลสถานทตางในเมองพทยา และมสงอ านวยความสะดวกทครบครนในราคาทคมคา เพอใหลกคาไดรสกถงการพกผอนอยางแทจรง

4) การสสรางความแตกตาง (Differentiation Strategies) การสรางความแตกตางจะเปนผลน าไปสความประทบใจ ดงนน โรงแรมจะท าใหการบรการของพนกงาน และสงอ านวยความสะดวกทลกคาจะไดรบ เกนความคาดหวงของลกคาทพกโรงแรมระดบ 3 ดาว

5) การสรางความภกดตอตราสนคา (Loyalty Strategies) เมอลกคาเกดการรบร และมความพงพอใจในตวโรงแรมแลว สงส าคญทสดคอการท าใหลกคาภกดกบโรงแรม โดยกลบมาพกซ าอก ดงนน การใหบรการ หรอสทธพเศษ จะท าใหลกคารบรถงความคมคาทมากกวาเงนทจายไป จนเกดการบอกตอ

94

ในการทจะท าใหกลยทธทจะด าเนนการบรรลผล เพอน าไปสวตถประสงคและจดมงหมายของโรงแรมนน จ าเปนตองน าสวนผสมทางการตลาดมาใช ซงประกอบดวย 5 Ps ดงน

4.4.2.1 ผลตภณฑ

โครงการก าหนดผลตภณฑเปนโรงแรมระดบ 3 ดาว ทมจ านวนหองพกทงหมด 90 หอง โดยมรายละเอยดดงน

1) รปแบบและแนวความคด

โครงการเปนโรงแรมระดบ 3 ดาว มจ านวนหองพก 90 หอง มสถาปตยกรรมและการตกแตงททนสมย ตลอดจนวสดอปกรณทใชอ านวยความสะดวกจะดมความหรหรา และรวมสมย เพอใหโรงแรมมความทนสมย อกทงยงมการผสมผสานเทคโนโลยเพอเพมความสะดวกสบายและความปลอดภย ตลอดจนการตกแตงสวนและสระวายน าทชวยเพมทศนยภาพทสวยงามใหกบโรงแรม

ภาพท 4.18 สถาปตยกรรมภายนอกของโรงแรม

95

ภาพท 4.19 บรรยากาศภายในโถงโรงแรม

2) ประเภทและจ านวนหองพก - Superior room จ านวน 60 หอง ขนาด 28 ตารางเมตร ม

ทงแบบเตยงค (Twin Bed) และแบบเตยงเดยวไซสใหญ (Double Bed)

- Deluxe room จ านวน 30 หอง ขนาด 32 ตารางเมตร ม

ทงแบบเตยงค (Twin Bed) และแบบเตยงเดยวไซสใหญ (Double Bed) หองพกประเภท Deluxe room จะมโซฟา

96

ภาพท 4.20 หองพกแบบ Superior

ภาพท 4.21 หองพกแบบ Deluxe

97

ภาพท 4.22 บรรยากาศภายในหองพก

3) สงอ านวยความสะดวกภายในโรงแรม

เคาทเตอรเชคอน และใหบรการดานการทองเทยว

อนเตอรเนตความเรวสงในพนทสวนกลาง บรเวณ Lobby

สระวายน า และสวนหยอม

รถบรการรบสงแขกของโรงแรม เพอเพมความสะดวกสบายใหแกผเขาพก

หองเกบสมภาระ เพอบรการแกแขกทตองการฝากสมภาระ

บรการซกแหง

สระวายน า สวนหยอม และพนทสบบหร 4) สงอ านวยความสะดวกในหองพก

ตนรภย

อนเตอรเนตความเรวสง

ทวจอแบน และเคเบล

ตเยน

เครองท าน าอน

โทรศพท เครองเปาผม

น าดมฟร อปกรณเครองใชภายในหองน า

98

4.4.2.2 ราคา (Price)

การตงราคาของโครงการใชวธเปรยบเทยบกบคแขง โดยพจารณาจากราคา, สงอ านวยความสะดวกทให และความใหมของโรงแรม ซงโครงการไดก าหนดราคาหองพกใหไมแตกตางจากคแขง แตใหสงอ านวยความสะดวกทมากกวา สงผลใหลกคาเกดความคมคา โครงการก าหนดราคาหองพก ดงน

หองพกประเภท Superior ราคา 1,090 บาทตอคน

หองพกประเภท Deluxe ราคา 1,290 บาทตอคน 4.4.2.3 ชองทางการขาย (Place)

เวบไซทส าหรบจองโรงแรม (Online Travel Agency) ไดแก Agoda.com , Bookng.com เปนตน

ทงน ชองทางดงกลาวถอเปนชองทางการขายหลกของโรงแรม เนองจากนกทองเทยวทเปนกลมเปาหมายของโรงแรมนยมจองหองพกผานชองทางน

Social Media ตางๆ เชน Facebook Instagram และPantip เปนตน ชองทางนจะเปนชองทางประชาสมพนธใหลกคาทราบเกยวกบขอมลโรงแรม โปรโมชน และกจกรรมตางๆ

เวบไซทของโรงแรม โดยโรงแรมจะจดท าเวบไซทของโรงแรม

เพอใหขอมลตางๆ การตดตอสอบถาม และเปนชองทางรบเรองรองเรยนตางๆจากผเขาพกโดยตรงอกดวย

4.4.2.4 การสงเสรมการขาย (Promotion)

1) การประชาสมพนธ (Public Relation)

- จดงานเปดตวโครงการ (Grand Opening)

- ท า CSR (Corporate Social Responsibility) ทกป

- รวมงาน Roadshow ตางๆ

- แจก Gift Voucher ใหกบผรวมสนกผานทาง Social Media

2) เชญนกเขยนนตยสารดานการทองเทยว และเวบไซทรววยอดนยม เชน Pantip.com มาทดลองใชบรการและเขยนโฆษณาโรงแรมในนตยสารและเวบไซทนนๆ

99

3) การโฆษณา (Advertising) ชองทาง Social Media เชน Facebook ซงเปนทรจกและม

ผใชบรการเปนจ านวนมากทงชาวไทยและชาวตางชาต เปนสมาชกของการทองเทยวแหงประเทศไทย เพอชวย

ประชาสมพนธโรงแรมผานเวบไซทขององคกร เพมโอกาสทจะท าใหนกทองเทยวทงชาวไทยและชาวตางชาตรจกโรงแรมมากขน

ลงโฆษณาในนตยสารการทองเทยวของประเทศไทย

ลงโฆษณาผาน Search Engine ยอดนยมอยาง Google.com

เพอใหโรงแรมขนเปนรายการแรกๆ เมอผเขาใชตองการคนหา โรงแรมในเมองพทยา

ตดปายโครงการในบรเวณท าเลทตง โดยเฉพาะ ถนนมอเตอรเวยขาเขาเมองพทยา ถนนสขมวท ถนนพทยาใต สนามบนอตะเภา สถานขนสง

จดท าโบรชวรและน าไปตงทบรษทน าเทยวหรอศนยบรการนกทองเทยว ตามสถานทตางๆ เชน สนามบน สถานขนสง ชายหาด ศนยการคา เปนตน

4.4.2.5 บคลากร (People)

ทางโครงการจะจางพนกงานใหเพยงพอตอการบรการของลกคา เพอใหเกดความสะดวกสบายและความพงพอใจเมอใชบรการ โดยพนกงานจะตองผานการอบรม และมคณสมบตตามมาตรฐานทโรงแรมก าหนด เชน มประสบการณในการท างานโรงแรม มใจรกการบรการ ยมแยมแจมใส มมตรไมตร มบคลกทด เปนตน ทงน บคลากรถอเปนหวใจของการสรางความพงพอใจของลกคาของโรงแรม เทยบเทากบความพงพอใจดานราคา และสงอ านวยความสะดวกทลกคาไดรบจากโรงแรม

100

ตารางท 4.7 แผนการตลาดและงบประมาณทางการตลาดกอนเปดโครงการ

แผนการตลาด M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 ราคา

จดท าเวบไซทของโรงแรม 30,000

จดท า Facebook ของโรงแรม

การโฆษณาทางอนเตอรเนต 60,000

ปายโฆษณา 200,000

โบรชวร 20,000

นตยสารการทองเทยว 400,000

จดงานเปดตวโครงการ 100,000

Sales Blitz

810,000รวมงบประมาณการตลาดกอนเปดโครงการ

101

บทท 5 การบรหารงานกอสรางและโครงการ

5.1 การบรหารงานกอสราง

5.1.1 งานโครงสราง

งานโครงสรางฐานรากและเสาเปนคอนกรตเสรมเหลก พนและเพดานใชวธ Post Tension ชองลฟทและบนไดหนไฟเปนผนงรบน าหนก (Shear Wall) หลงคาเปนคอนกรตเสรมเหลก

5.1.2 งานสถาปตยกรรม วสดปพน: สวนกลางเปนกระเบองพนผวมน ขนาด 60*60 cm. ภายใน

หองพกปดวยไมลามเนต

วสดผนง: สวนกลางใชอฐมวลเบา ฉาบและทาส บางสวนปดดวย Wall

paper ภายในหองพกเปนอฐมวลเบา ฉาบและทาส ฝาเพดาน: ใชยปซมบอรดมาตรฐาน

สขภณฑ: แบรนดระดบปานกลาง+

ประตและหนาตาง: ประตไมส าเรจรปกนเสยงได สวนทเปนกระจกและหนาตางใชกระจก 2 ชน

5.1.3 งานวศวกรรมระบบ ระบบไฟฟา: เดนสายไฟใตฝา ใช Down Light ทงสวนกลางและภายใน

หองพก ตดตงเครองก าเนดไฟส ารอง ระบบประปา: รบน าประปาจากการประปานครหลวง กกเกบไวบนหลงคา

น าเสยจากหองพกและหองครวของโรงแรม ผานการกรองดวยถงดกไขมนกอนลงสบอเกรอะ และบ าบดดวยกระบวนการชวภาพแบบตะแกรงรอน

ระบบดบเพลงและปองกนอคคภย: มบนไดหนไฟ ตดตงตวเกบสายฉดน า(Fire Host) และถงดบเพลง นอกจากน มการตดตง Smoke Detector ในสวนกลางและหองพกดวย

ระบบลฟท: จดใหมระบบลฟทส าหรบแขก 2 ตว และลฟทเซอรวส 1 ตว ส าหรบพนกงานของโรงแรม

102

ระบบเครองปรบอากาศ: สวนกลางทางเดนใชระบบปรบอากาศแบบ Chilled Water System หองพกใชระบบ Split Type นอกจากนน ยงตดตงระบบ Heat Recovery ซงเปนการท าน ารอนจากเครองปรบอากาศ สามารถชวยประหยดไฟส าหรบเครองท าน าอนในหองพกได

ระบบความปลอดภย: ตดตงกลองวงจรปดในพนทสวนกลาง สวนของหองพกใชระบบ Key card ในการเปดประตหองพก

ระบบอนเตอรเนต: ตดตงระบบอนเตอรเนตความเรวสงทงพนทสวนกลางและหองพกทกหอง

เพอลดคาใชจายในการบรหารตางๆใหนอยทสด เจาของโครงการจงเปนผจดหา

ผออกแบบ และผรบเหมาทงงานโครงสราง งานสสถาปตยกรรม และงานระบบตางๆ ทงน เจาของโครงการจ าเปนตองจางผควบคมงานกอสรางเพอใหไดงานทมคณภาพและเสรจตามเวลาทก าหนด

5.1.4 สรประยะเวลาการด าเนนการกอสราง (Time Frame)

ระยะเวลาในการด าเนนการกอสรางทงหมดตงแตการออกแบบ การตดตอขอสนเชอ จนถงเปดตวโครงการ รวมทงสน 28 เดอน

103

ตารางท 5.1 ระยะเวลาการด าเนนการกอสราง (Time Frame)

Project Frame Work

ระยะเวลา M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 M19 M20 M21 M22 M23 M24 M25 M26 M27 M28

ออกแบบ 3 เดอน

ตดตอขอสนเชอ 2 เดอน

ขอEIA 6 เดอน

ขออนญาตกอสราง 2 เดอน

จดหาผรบเหมา 2 เดอน

กอสราง 10 เดอน

ตกแตงภายใน 3 เดอน

ตกแตงสวน 1 เดอน

งานโฆษณา ประชาสมพนธ 10 เดอน

งานเปดตวโครงการ 1 เดอน

104

5.2 การบรหารโครงการ

การบรหารโรงแรมระดบ 3 ดาว จะใหความส าคญกบเรองความปลอดภย ความสะอาด ความสงบเปนสวนตว และการใหบรการของพนกงาน ทงน ขอมลเมอน าขอมลอปทานของโรงแรมระดบ 3 ดาว มาวเคราะหท าใหทราบวา โรงแรมระดบ 3 ดาว สวนใหญจะไมใช Chain ในการบรหาร ไมเหมอนกบโรงแรมระดบ 4ดาว และ 5 ดาว ทผเขาพกจะใหความส าคญกบ Brand หรอ Chain ทมชอเสยง อยางไรกตาม ทงความปลอดภย ความสะอาด และการใหบรหาร มความสมพนธกบจ านวนพนกงานและความสามารถของพนกงานเปนอยางมาก โรงแรมจงจ าเปนตองมพนกงานทเพยงพอตอการจดการ และตองเปนพนกงานทมความเปนมออาชพหรอเคยผานการท างานมาแลว ดงนนโรงแรมจงมพนกงานทงหมด 30 คน โดยมพนกงานท าความสะอาดหองพกมากทสดคอ 15 คน และในกรณทมอตราการเขาพกสงมากๆ โรงแรมจะใชวธการจางพนกงาน Part-time เพมในชวงนนๆ

5.2.1 หนาทและความรบผดชอบ General Manager มหนาทดแลภาพรวมของโรงแรม โดยเฉพาะดาน

การตลาด การบรการ การตดสนใจและแกไขปญหาทเกดขนภายในโรงแรม

Sale & Marketing มหนาทดแลการประชาสมพนธและการโฆษณา รวมถงการวางแผนทางการตลาด และสงเสรมการขายของทกแผนก

Room Division แบงเปน 3แผนก คอ แผนกตอนรบและเชคอนลกคา แผนกแมบานดแลความสะอาดทงสวนกลางและหองพก และแผนกซกรดและจดเครองแบบใหพนกงาน โดยจะจางบรษทซกรดภายนอก มาซกผาปทนอน ผาเชดตว เสอผาแขกทสงซก และเครองแตงการของพนกงาน

Food & Beverage Division ดแลเรองอาหารและเครองดม และใหบรการแขกบรเวณโถงอาหารและเครองดม

Human Resources มหนาทจดหาบคลากร และอบรมพนกงานใหเปนไปตามมาตรฐานทโรงแรมก าหนดไว รวมทงดแลสวสดการพนกงานทกคน

Finance ดแลเรองการเงนทงหมดของโรงแรม รายรบและรายจายของทกแผนก และวางแผนงบประมาณการปรบปรง ซอมแซมโรงแรม

Engineering ท าหนาทซอมแซมสงอ านวความสะดวกและอปกรณตางๆทงหมดของโรงแรม ตามทไดรบแจงจากผเขาพกและพนกงานของโรงแรม

มหนาทดแลความปลอดภยของผเขาพกและทรพยสนของโรงแรม ตลอดจนดแลการจราจรรถเขาออกภายในโรงแรม

105

บทท 6 การศกษาความเปนไปไดทางการเงน

6.1 สมมตฐานทางการลงทนของโครงการ

- ผลงทนมนโยบายการกเงนจากสถาบนการเงน 40% ของตนทนโครงการ ทอตราดอกเบยเงงนก MLR+1 ดงนน อตราดอกเบยเงนกของโครงการคอ 7.25%

ตารางท 6.1 อตราดอกเบยเงนก(MLR) ของสถาบนการเงนหลก ณ ธนวาคม พ.ศ. 2559

ธนาคาร อตราดอกเบย(MLR)

กรงเทพ 6.2500%

กรงไทย 6.2750%

กสกรไทย 6.2500%

ไทยพาณชย 6.2750%

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย เมอวนท 15 ธนวาคม พ.ศ. 2559

- ราคาทดน 62,500 บาท/ตร.วา (อางองจากราคาซอขายทดนแปลงทตดกนกบทดนโครงการ) เนอทดนโครงการ 330 ตร.วา. ดงนน ทดนของโครงการมมลคาเทากบ 20,625,000 บาท

- ราคากอสรางและพฒนา 18,000 บาท/ตร.ม. อางองจากราคาประเมนคากอสราง พ.ศ. 2559 ของมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย

- คาเฟอร 100,000 บาท/หอง - สดสวนเงนก 40% - อตราดอกเบย MLR+1 อางองจากคาเฉลยอตราดอกเบยเงนก MLR ของสถาบน

การเงนหลกในประเทศไทย

106

ตารางท 6.2 ตนทนทงหมดของโครงการ

6.2 สมมตฐานดานรายรบของโครงการ โรงแรมมหองพกไวใหบรการ 2 รปแบบ คอ หองพกรปแบบ Superior ขนาด 28

ตารางเมตร ราคา 1090 บาทตอคน(รวมอาหารเชา) และหองพกรปแบบ Deluxe ขนาด 32 ตารางเมตร ราคา 1,290 บาทตอคน(รวมอาหารเชา) นอกจากน โรงแรมยงมรายไดจากคาอาหาร เครองดม และบรการอนๆ คดเปน 10% ของรายไดหองพก

ตารางท 6.3 รายไดตอป(PGI) ของหองพก

Type จ านวนหอง ราคาตอคน รายไดตอป

Superior 60 1090 23,871,000

Deluxe 30 1,290 14,125,500

รายการ เนอท(ตร.วา.) ราคาตอตร.วา. รวม

ตนทนทดน 330 62,500 20,625,000

รายการ พนท(ตร.ม.) ราคาตอตร.ม. รวม

งานพฒนาทดน 4,896 1,000 4,896,000

งานกอสราง(โครงสราง+สถาปตยกรรม+งานระบบ) 4,896 17,000 83,232,000

งานตกแตง 4,896 2,500 12,240,000

งานเฟอรนเจอร(หองพก) 2,692 2,675 7,201,100

งานเฟอรนเจอร(สวนกลาง) 8% คาเฟอรนเจอรหองพก 576,088

รวมคากอสรางและพฒนาโครงการ 108,145,188

รวมตนทนทดน คากอสราง และพฒนาโครงการ 128,770,188

คาออกแบบอาคาร 3% ของคากอสราง 3,244,356

คาบรหารงานกอสราง 2% ของคากอสราง 2,162,904

คาธรรมเนยมการตกแตงภายใน 10% ของคาตกแตง 1,224,000

คาเผอเหลอฉกเฉน 5% ของคากอสราง 5,407,259

คาธรรมเนยมการขออนญาต 50,000

คาจดท ารายงานสงแวดลอม 700,000

รวมคาด าเนนการตางๆ 12,788,519

รวมตนทนทงหมดของโครงการ 141,558,707

ตนทนทดน

ตนทนคากอสรางและพฒนาโครงการ

คาด าเนนการตางๆ

107

ทางผจดท าไดประมาณการอตราการเขาพกของโรงแรม โดยในปท 1 มอตราการเขาพกเฉลย 50% ตอป และตงแตปท 6 เปนตนไป อตราการเขาพกเฉลยนาจะเสถยรท 72% ตอป ใกลเคยงกบอตราการเขาพกเฉลยของตลาดโรงแรมในเมองพทยา

ตารางท 6.4 ประมาณการอตราการเขาพก(Occupancy rate)

ประมาณการอตราการเขาพก

ปท 1 ปท 2 ปท 3 ปท 4 ปท 5 ปท 6 เปนตนไป

50% 55% 60% 65% 70% 72%

6.3 สมมตฐานดานรายจายของโครงการ

โรงแรมมรายจายแบงออกเปน 2 สวนหลกๆ ไดแก คาใชจายผนแปร และคาใชจายคงท คาใชจายผนแปรขนอยกบจ านวนหองพก และคาอาหารและเครองดมทขายได ตลอดจนปรมาณการใชไฟฟาและประปา สวนคาใชจายคงทจะเปนคาใชจายตายตว ไมวามจะมลกคาเขามาใชบรการมากหรอนอยกตาม คาใชจายคงท เชน เงนเดอนพนกงาน คาการตลาด คาซอมบ ารง เปนตน สมมตฐานรายจายของโรงแรม มดงน

108

ตารางท 6.5 คาใชจายทงหมดของโครงการ (เฉพาะปท 1 ทประมาณการอตราการเขาพก 50%)

6.4 สมมตฐานการคดอตราคดลด

6.4.1 โครงสรางเงนทน

ตารางท 6.6 โครงสรางเงนทน

โครงสรางเงนทน สดสวน

เงนทนสวนของเจาของ 60%

เงนกจากสถาบนการเงน 40%

ตนทนหองพก 15% ของรายไดหองพก 2,603,363

ตนทนอาหารและเครองดม 30% ของรายไดอาหารและเครองดม 520,673

ตนทนอนๆ 3% ของรายไดอนๆ 572,740

รวมคาใชจายผนแปร 3,696,776

คาจางฝายตางๆ จ านวนพนกงาน คาจางเฉลยตอคนตอเดอน คาใชจายตอป

ผจดการทวไป 1 40,000 480,000

พนกงานฝายหองพก 15 15,000 2,700,000

พนกงานฝายอาหารและเครองดม 3 14,000 504,000

พนกงานฝายบคคล 2 20,000 480,000

พนกงานฝายขายและการตลาด 3 18,000 648,000

พนกงานฝายการเงนและบญช 2 18,000 432,000

ชางซอมบ ารง 1 15,000 180,000

พนกงานรกษาความปลอดภย 3 12,000 432,000

รวมคาจางทงหมด 30 จ านวนพนกงานทงหมด 5,856,000

คาใชจายทางการตลาด 200,000 ตอป 200,000

คาซอมบ ารงรกษา 0.50% ของรายไดรวม 95,457

คาเผอการปรบปรง 4,000,000 ส าหรบการปรบปรงทก 7 ป 571,429

รวมคาใชจายคงท 6,722,886

รวมคาใชจายทงหมด 10,419,662

คาใชจาย

คาใชจายผนแปร

คาใชจายคงท

109

6.4.2 ตนทนแหลงเงนทน (Weight Average Cost of Capital , WACC)

อตราดอกเบยเงนก (Cost of Debt: Kd) ใช MLR+1 เทากบ 7.25%

ภาษนตบคคล 20% ของก าไรสทธ

อตราผลตอบแทนสวนของเจาของ (Cost of Equity: Ke) เทากบ 12.81%

ค านวณโดยใชสตร Ke = Rf + (Rm - Rf)β โดยท

Rf = อตราผลตอบแทนทไมมความเสยง เทากบ 2.65% (อางองจากอตรา

ดอกเบยพนธบตรรฐบาล อาย 10 ป, 10 ม.ย.59 – 10 ม.ย.69)

Rm = อตราผลตอบแทนของตลาด เทากบ 20% (อางองจากอตรา

ผลตอบแทนเฉลยของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย)

β = 0.5855 (อางองคาเบตาของ Erawan Group เนองจากเปนบรษทท

บรหารโรงแรมระดบ 3 ดาว หลายแหง)

อตราผลตอบแทนสวนเจาของ(Ke) = 0.0265+(0.20-0.0265)*0.5855

อตราผลตอบแทนสวนเจาของ(Ke) = 12.81%

WACC = Wd*Kd(1-Tax)+We*Ke = 0.4*0.0725(1-0.2) + 0.6*0.1281

= 10.01%

6.4.3 การวเคราะหทางการเงน

1) มลคาปจจบนสทธ (Net Present Value)

มลคาปจจบนสทธ (Net Present Value, NPV) เปนเครองมอทางการเงนวธหนงทใชในการประเมนวาโครงการนมความคมคาตอการลงทนหรอไม โดยทถาคา NPV มคามากกวาหรอเทากบ 0 แสดงวาโครงการนนๆสามารถลงทนได แตถาคา NPV มคานอยกวา 0 แสดงวาโครงการนนๆไมนาลงทน

การค านวนณคา NPV ของโครงการน ใชอตราคดลด(Discount rate) คอ ตนทนทางการเงน หรอ WACC ของโครงการ ซงมคาเทากบ 10.12% จากการค านวณ พบวา คา NPV ของโครงการมคาเทากบ 36,264,140 บาท

110

2) อตราผลตอบแทนจากการลงทนของโครงการ (Internal Rate of Return, IRR)

อตราผลตอบแทนจากการลงทนของโครงการ (Internal Rate of Return, IRR) เปนเครองมอทางการเงนอกวธหนงทใชในการประเมนวาโครงการนมความคมคาตอการลงทนหรอไม โดยทถาคา IRR มคามากกวาตนทนทางการเงน(WACC) แสดงวาโครงการนนๆสามารถลงทนได แตถาคา IRR มคานอยกวาตนทนทางการเงน(WACC) แสดงวาโครงการนนๆไมนาลงทน

จากการค านวณคา IRR ของโครงการ พบวา มคาเทากบ 11.58% ซงมคามากกวาตนทนทางการเงน(WACC) ทมคาเทากบ 10.01% แสดงวาโครงการนนาลงทน

3) ระยะเวลาคนทน (Payback Period)

ระยะเวลาคนทนเปนการรวมผลตอบแทนทไดรบในแตละปจนกระทงผลรวมของกระแสเงนสดรบมคาเทากบเงนลงทนของโครงการ จากการค านวณระยะเวลาคนทนของโครงการ พบวา โครงการนมระยะเวลาคนทนท 11 ป

ตารางท 6.7 ผลตอบแทนสทธของโครงการ

มลคาปจจบนสทธ (บาท) อตราผลตอบแทนจากการลงทนของโครงการ (% ตอป)

ระยะเวลาคนทน (ป)

29,145,278 11.58% 11

หมายเหต: ภาคผนวก ก

ดงนน จากการใชขอมลการประมาณการรายรบ-รายจายของโครงการ เพอท าประมาณการกระแสเงนสด (Cash Flow) ค านวณหาความเหมาะสมในการลงทนจากเครองมอทางการเงน โดยพจารณาถงมลคาของเงนตามกาลเวลา(Time Value of Money) สามารถสรปไดวาโครงการนมความเหมาะสมในการลงทน 6.5 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity Analysis)

Sensitivity Analysis เปนการวเคราะหปจจยทสงผลกระทบตอโครงการและการลงทนของผลงทน เพอชวยในการวางแนวทางในการบรหารความเสยงทอาจเกดขนไดกบโครงการในอนาคต ซงการวเคราะหความออนไหวทางการเงน จะวเคราะหถงการเปลยนแปลงของปจจยตวหนง การเปลยนแปลงนนจะสงผลกระทบตอผลตอบแทนทไดรบของโครงการอยางไร เพอใชในการพจารณาตดสนใจในการลงทน ดงนน ผจดท าจงตงสมมตฐานของตวแปร ดงน

111

6.5.1 ความออนไหวตออตราดอกเบย

ตารางท 6.8 การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยเงนกของโครงการ

อตราดอกเบย WACC NPV %เปลยนแปลง

IRR %เปลยนแปลง

MLR = 6.25%

9.68% 38,916,268 +33.53% 11.73% +1.30%

MLR+1 = 7.25% (Normal

Case)

10.01% 29,145,278 0 11.58% 0

MLR+1.5 = 7.75%

10.16% 24,739,140 -15.18% 11.50% -0.69%

MLR+2 = 8.25%

10.32% 20,227,788 -30.60% 11.43% -1.30%

หมายเหต:ภาคผนวก ข

6.5.2 ความออนไหวตอตนทนคากอสราง

ตารางท 6.9 การเปลยนแปลงของตนทนคากอสรางของโครงการ

ตนทนคากอสราง (ไมรวมคาทดนและคาด าเนนการ)

เพมขน/ลดลง NPV %เปลยนแปลง

IRR %เปลยนแปลง

-10% = 16,200 บาทตอตร.ม.

40,332,882 +38.39% 12.28% +6.04%

Normal Case = 18,000 บาทตอตร.

ม.

29,145,278 0 11.58% 0

+10% = 19,800 บาทตอตร.ม.

17,960,691 -38.36% 10.94% -5.53%

112

6.5.3 ความออนไหวตออตราการเขาพก

ตารางท 6.10 การเปลยนแปลงของอตราการเขาพกของโครงการ

อตราการเขาพก NPV %เปลยนแปลง IRR %เปลยนแปลง

60% (18,941,043) -148.57% 8.91% -23.72%

65% (1,031,342) -93.23% 9.95% -14.47%

Normal Case 29,145,278 0 11.58% 0

75% 34,788,061 +17.43% 11.87% +2.61%

80% 52,697,762 +128.10% 12.77% +18.24%

หมายเหต:ภาคผนวก ง

6.5.4 ความออนไหวตอราคาคาเชา

ตารางท 6.11 การเปลยนแปลงของราคาคาเชาเฉลยของโครงการ

ราคาคาเชาเฉลย NPV %เปลยนแปลง IRR %เปลยนแปลง

1,000 บาทตอคน (14,688,511) -147.74% 9.17% -23.54%

1,100 บาทตอคน 7,228,383 -73.87% 10.41% -11.32%

1,200 บาทตอคน (Normal Case)

29,145,278 0 11.58% 0

1,300 บาทตอคน 51,062,173 +147.74% 12.69% +20.93%

หมายเหต:ภาคผนวก จ

จากการวเคราะห Sensitivity Analysis พบวา การเปลยนแปลงของคา NPV และ IRR ของโครงการขนอยกบปจจยดงทกลาวมาแลว โดยคา NPV และ IRR ของโครงการจะแปรผนตามการเปลยนแปลงของอตราการเขาพก และราคาคาเชาเฉลยตอคน ในขณะทคา NPV และ IRR ของโครงการกจะแปรผกผนกบตนทนคากอสราง และอตราดอกเบย

ปจจยดานอตราการเขาพก และปจจยดานราคาคาเชาเฉลยตอคน เปน 2 ปจจยทมผลกระทบตอคา NPV และ IRR ของโครงการมากทสด ปจจยทมผลกระทบรองลงมาคอ ปจจยดานตนทนกอสรางของโครงการ สวนปจจยดานอตราดอกเบยของโครงการ มผลกระทบตอการลงทนใน

113

โครงการนนอยทสด และมผลกระทบตอคา NPV เทานน ไมมผลกระทบตอคา IRR ของโครงการแตอยางใด

6.5 การวเคราะหสถานการณ (Scenario Analysis)

เปนการวเคราะหความเสยงโดยการสมมตเหตการณทสามารถเกดขนไดในอนาคต เมอปจจยเศรษฐกจมการเปลยนแปลง ยอมสงผลกระทบตอโครงการ ผจดท าไดก าหนดเหตการณทอาจเกดขนเปน 3 รปแบบ คอ สถานการณดมาก(Best Case) สถานการณปกต(Normal Case) และสถานการณเลวราย(Worst Case) มรายละเอยด ดงน

6.5.1 สถานการณปกต (Normal Case) คอ สถานการณ ณ ปจจบน

อตราการเขาพก = 70%

คาเชาทได = 32,417,280 บาทตอป หรอ 12,038 บาท ตอตร.ม.ตอป

คากอสราง = 108,145,188 บาท หรอ 18,000 บาทตอ ตารางเมตร

อตราดอกเบย(MLR+1) = 7.25%

6.5.1 สถานการณดมาก (Best Case) คอ สถานการณทเศรษฐกจไทยดขน รฐบาลสนบสนนธรกจอสงหารมทรพย จ านวนนกทองเทยวเพมสงขนมาก การทองเทยวไทยไดรบความนยมสง

อตราการเขาพก = 80%

คาเชาทได(เพมขน 20%) = 38,263,680 บาทตอป หรอ 14,209 บาท ตอตร.ม.ตอป

คากอสราง(ลดลง 10%) = 99,331,200 บาท หรอ 16,200 บาทตอ ตารางเมตร

อตราดอกเบย(MLR) = 6.25%

114

6.5.1 สถานการณเลวราย (Worst Case) คอ การเกดวกฤตทางเศรษฐกจทสงผลกระทบตอเศรษฐกจไทย โดยเฉพาะดานการทองเทยว

- อตราการเขาพก = 60%

- คาเชาทได(ลดลง 20%) = 22,075,200 บาทตอป หรอ 8,197 บาท ตอตร.ม.ตอป

- คากอสราง(เพมขน 10%) = 116,956,800 บาท หรอ 19,800 บาทตอ ตารางเมตร

- อตราดอกเบย(MLR+2) = 8.25%

ตารางท 6.12 การวเคราะหสถานการณ(Scenario Analysis) ทอาจเกดขนในอนาคต

Scenario Best Case Normal Case Worst Case

อตราการเขาพก 80% 70% 60%

ราคาคาเชา 38,263,680 บาทตอป

29,145,278 บาทตอป

22,075,200 บาทตอป

คากอสราง 99,331,200 บาท 108,145,188 บาท 116,956,800 บาท

อตราดอกเบย 6.25% 7.25% 8.25%

NPV 99,174,906 บาท 29,145,278 บาท (72,201,797) บาท

IRR 14.86% 11.58% 5.93%

WACC 9.68% 10.01% 10.32%

หมายเหต:ภาคผนวก ก

จากการวเคราะหสถานการณ พบวา ในภาวะทสถานการณปกต และสถานการณดมาก โครงการนมความเหมาะสมนาลงทน เนองจากมลคาปจจบนสทธ (NPV) มคามากกวา 0 และอตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) มคามากกวาตนทนทางการเงน (WACC) แตหากสภาพตลาดอยในสถานการณเลวราย สงผลใหตนทนคากอสรางเพมขน 10% อตราดอกเบยเพมขน 1% ราคาคาเชาเฉลยลดลง 20% และอตราการเขาพกอยท 60% ปจจยดงกลาวสงผลใหมลคาปจจบนสทธ (NPV) มคานอยกวา 0 และอตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) มคาต ากวาตนทนทางการเงน (WACC) ดงนน หากสภาพตลาดอยในสถานการณเลวราย โครงการนไมควรลงทน

115

ดงนน ผจดท ามค าแนะน าวาควรลงทนในโครงการน หากสถานการณปจจบนยงคงอยในชวงทเศรษฐกจก าลงดขน ไมมปญหาทางการเมอง และวกฤตเศรษฐกจโลกทรนแรง แตทงน ควรพจารณาถงแนวโนมการเปลยนแปลงของปจจยทส าคญอนไดแก อตราการเขาพก และราคาคาเชาเฉลยในอนาคต เพอหาแนวทางปองกนและแกไข หากปจจยดงกลาวมการเปลยนแปลงทแยลง

116

รายการอางอง หนงสอและบทความในหนงสอ

สรย เขมทอง (2558, ธนวาคม 30) ความส าเรจของการประกอบธรกจโรงแรมขนาดยอมและทพกทางเลอก CB Richard Eillis Thailand. (2015, Q3). Property Report Q3 2015. JILL’s Hotel & Hospitality Group. (2016, January 31). Hotel Destinations Thailand 2015. วทยานพนธ ดลกา ชนะกอก (2552). พฤตกรรมของนกเดนทางตางชาตเกยวกบการเขาพกโรงแรมในประเทศไทย ปภาดา เฉดฉมาดล (2556). การศกษาความเปนไปไดโครงการขยายกจการโรงแรมไอสวรรยา บช รสอรท พทยา.มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปรชญา และคณะ (2555). การศกษาความเปนไปไดโรงแรมราคาประหยด (Economy Hotel) มาตรฐาน 3 ดาว.มหาวทยาลยธรรมศาสตร มนชยา เทยงวฒนธรรม (2555). การศกษาความเปนไปไดของโรงแรมราคาประหยดในยานสขมวท 71(พระโขนง).มหาวทยาลยธรรมศาสตร มณนธ เชาเจรญ และคณะ (2550) แผนธรกจโรงแรมราคาประหยดพรอมดวยความคมคา สออเลกทรอนกส กระทรวงการทองเทยวและกฬา. (2559). ขอมลสถตดานการทองเทยวเมองพทยา จ.ชลบร กรมการทองเทยว. (2559). ขอมลสถตนกทองเทยวเมองพทยา จ.ชลบร ประชาชาตธรกจ. (2559). การยกระดบทาอากาศยานอตะเภาใหเปนสนามบนเชงพาณชย ธนาคารแหงประเทศไทย. (2559). อตราดอกเบยเงนใหสนเชอของธนาคารพาณชย ประจ าวนท 15 ธนวาคม พ.ศ.2559 ธนาคารแหงประเทศไทย. (2559). อตราผลตอบแทนพนธบตรรฐบาล Colliers International Thailand Research. (2015). Pattaya Hotel Market Report. Pattayadailynews. (2559). โครงการเสรมชายหาดพทยา

117

ภาคผนวก

118

ภาคผนวก ก

การวเคราะหทางการเงนของโครงการ

119

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Base case

Base Case Senario

Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90

Operating Day (Low Season) 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120

Operating Day (High Season) 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245 245

Core Revenue

Average Room Rate (Low Season)Growth by 4%/yr 1,200 1,200 1,248 1,298 1,350 1,404 1,460 1,518 1,579 1,642 1,708 1,776 1,847 1,921 1,998 2,078 2,161 2,248 2,337 2,431 2,528 2,629 2,735

% Occupency Rate Low 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%

Average Room Rate highGrowth by 4%/yr 1,200 1,200 1,248 1,298 1,350 1,404 1,460 1,518 1,579 1,642 1,708 1,776 1,847 1,921 1,998 2,078 2,161 2,248 2,337 2,431 2,528 2,629 2,735

% Occupency Rate High 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%

Revenue

Rooms (Low Season) 7,776,000 8,087,040 8,410,522 8,746,942 9,096,820 9,460,693 9,839,121 10,232,686 10,641,993 11,067,673 11,510,380 11,970,795 12,449,627 12,947,612 13,465,516 14,004,137 14,564,302 15,146,874 15,752,749 16,382,859 17,038,174 17,719,701

Rooms (High Season) 21,168,000 22,014,720 22,895,309 23,811,121 24,763,566 25,754,109 26,784,273 27,855,644 28,969,870 30,128,664 31,333,811 32,587,163 33,890,650 35,246,276 36,656,127 38,122,372 39,647,267 41,233,158 42,882,484 44,597,783 46,381,695 48,236,962

Total Room revenue 28,944,000 30,101,760 31,305,830 32,558,064 33,860,386 35,214,802 36,623,394 38,088,329 39,611,863 41,196,337 42,844,191 44,557,958 46,340,277 48,193,888 50,121,643 52,126,509 54,211,569 56,380,032 58,635,233 60,980,643 63,419,868 65,956,663

F&B Revenue % 0f Room Rev 10% 2,894,400 3,010,176 3,130,583 3,255,806 3,386,039 3,521,480 3,662,339 3,808,833 3,961,186 4,119,634 4,284,419 4,455,796 4,634,028 4,819,389 5,012,164 5,212,651 5,421,157 5,638,003 5,863,523 6,098,064 6,341,987 6,595,666

Other Revenues% of Room Rev 2% 578,880 602,035 626,117 651,161 677,208 704,296 732,468 761,767 792,237 823,927 856,884 891,159 926,806 963,878 1,002,433 1,042,530 1,084,231 1,127,601 1,172,705 1,219,613 1,268,397 1,319,133

Total Hotel Revenue 32,417,280 33,713,971 35,062,530 36,465,031 37,923,632 39,440,578 41,018,201 42,658,929 44,365,286 46,139,898 47,985,493 49,904,913 51,901,110 53,977,154 56,136,240 58,381,690 60,716,957 63,145,636 65,671,461 68,298,320 71,030,252 73,871,463

12,037.61

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 777,600 808,704 841,052 874,694 909,682 946,069 983,912 1,023,269 1,064,199 1,106,767 1,151,038 1,197,079 1,244,963 1,294,761 1,346,552 1,400,414 1,456,430 1,514,687 1,575,275 1,638,286 1,703,817 1,771,970

Rooms Cost (High Season) 10% 2,116,800 2,201,472 2,289,531 2,381,112 2,476,357 2,575,411 2,678,427 2,785,564 2,896,987 3,012,866 3,133,381 3,258,716 3,389,065 3,524,628 3,665,613 3,812,237 3,964,727 4,123,316 4,288,248 4,459,778 4,638,169 4,823,696

F&B Cost 30% 868,320 903,053 939,175 976,742 1,015,812 1,056,444 1,098,702 1,142,650 1,188,356 1,235,890 1,285,326 1,336,739 1,390,208 1,445,817 1,503,649 1,563,795 1,626,347 1,691,401 1,759,057 1,829,419 1,902,596 1,978,700

Other Costs 50% 231,552 240,814.08 250,447 260,464.51 270,883 281,718.41 292,987 304,706.64 316,895 329,570.70 342,754 356,463.67 370,722 385,551.10 400,973 417,012.07 433,693 451,040.26 469,082 487,845.14 507,359 527,653.30

Marketing Fees 1% 324,173 337,140 350,625 364,650 379,236 394,406 410,182 426,589 443,653 461,399 479,855 499,049 519,011 539,772 561,362 583,817 607,170 631,456 656,715 682,983 710,303 738,715

Total Cost of Revenue 4,318,445 4,491,183 4,670,830 4,857,663 5,051,970 5,254,048 5,464,210 5,682,779 5,910,090 6,146,493 6,392,353 6,648,047 6,913,969 7,190,528 7,478,149 7,777,275 8,088,366 8,411,901 8,748,377 9,098,312 9,462,244 9,840,734

% Total COR / Revenue 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13%

Gross profit 28,098,835 29,222,789 30,391,700 31,607,368 32,871,663 34,186,529 35,553,991 36,976,150 38,455,196 39,993,404 41,593,140 43,256,866 44,987,140 46,786,626 48,658,091 50,604,415 52,628,591 54,733,735 56,923,084 59,200,008 61,568,008 64,030,728

Undistributed Operating Expense

SG&A % of Total Rav 10% 3,241,728 3,371,397 3,506,253 3,646,503 3,792,363 3,944,058 4,101,820 4,265,893 4,436,529 4,613,990 4,798,549 4,990,491 5,190,111 5,397,715 5,613,624 5,838,169 6,071,696 6,314,564 6,567,146 6,829,832 7,103,025 7,387,146

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 648,346 674,279 701,251 729,301 758,473 788,812 820,364 853,179 887,306 922,798 959,710 998,098 1,038,022 1,079,543 1,122,725 1,167,634 1,214,339 1,262,913 1,313,429 1,365,966 1,420,605 1,477,429

Property Tax 12.5% 3,618,000 3,762,720 3,913,229 4,069,758 4,232,548 4,401,850 4,577,924 4,761,041 4,951,483 5,149,542 5,355,524 5,569,745 5,792,535 6,024,236 6,265,205 6,515,814 6,776,446 7,047,504 7,329,404 7,622,580 7,927,484 8,244,583

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110

Total Undistributed Operating Expense 17,723,226 18,140,669 18,572,467 19,019,148 19,481,259 19,959,369 20,454,067 20,965,968 21,495,706 22,043,944 22,611,366 23,198,686 23,806,644 24,436,007 25,087,574 25,762,173 26,460,666 27,183,946 27,932,942 28,708,617 29,511,974 30,344,052

Operating profit 10,375,610 11,082,120 11,819,233 12,588,220 13,390,404 14,227,161 15,099,923 16,010,182 16,959,490 17,949,460 18,981,774 20,058,180 21,180,497 22,350,619 23,570,517 24,842,241 26,167,925 27,549,789 28,990,143 30,491,391 32,056,034 33,686,676

Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 3,439,233 4,351,004 5,293,377 6,267,624 7,275,068 8,317,085 9,395,107 10,510,627 11,665,194 12,860,425 14,097,999 15,379,664 16,707,242 18,082,624 19,507,782 20,984,767 22,515,711 24,102,834 25,748,448 27,454,957 32,056,034 33,686,676

Tax 20% 687,847 870,201 1,058,675 1,253,525 1,455,014 1,663,417 1,879,021 2,102,125 2,333,039 2,572,085 2,819,600 3,075,933 3,341,448 3,616,525 3,901,556 4,196,953 4,503,142 4,820,567 5,149,690 5,490,991 6,411,207 6,737,335

Net Income 2,751,386 3,480,803 4,234,702 5,014,099 5,820,054 6,653,668 7,516,086 8,408,501 9,332,155 10,288,340 11,278,399 12,303,731 13,365,793 14,466,099 15,606,226 16,787,813 18,012,568 19,282,268 20,598,759 21,963,965 25,644,827 26,949,341

EBITDA 14,468,720 15,175,230 15,912,343 16,681,330 17,483,514 18,320,271 19,193,033 20,103,292 21,052,600 22,042,570 23,074,884 24,151,290 25,273,607 26,443,729 27,663,627 28,935,351 30,261,035 31,642,899 33,083,253 34,584,501 36,149,144 37,779,786

120

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Base case (ตอ)

Year เงนทไดจากการบรหารโครงการ เงนลงทนแรกเร ม คาใชจายในการขาย รายไดสทธ

0 141,558,707- 141,558,707-

1 6,844,496 6,844,496

2 7,573,913 7,573,913

3 8,327,812 8,327,812

4 9,107,209 9,107,209

5 9,913,164 9,913,164

6 10,746,778 10,746,778

7 11,609,196 11,609,196

8 12,501,611 12,501,611

9 13,425,265 13,425,265

10 14,381,450 14,381,450

11 15,371,509 15,371,509

12 16,396,841 16,396,841

13 17,458,903 17,458,903

14 18,559,209 18,559,209

15 19,699,336 19,699,336

16 20,880,923 20,880,923

17 22,105,678 22,105,678

18 23,375,378 23,375,378

19 24,691,869 24,691,869

20 26,057,075 24,247,857 459,315,949

อตราคดลด 10.01%

ปท 21 29,737,937 มลคาปจจบนสทธ (NPV) 29,145,278

Cap Rate 6.50% ผลตอบแทนภายใน (IRR) 11.58%

Terminal Value 457,506,730

การค านวณมลคาสดทายขาย ณ ปสดทาย (Terminal Value)

121

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Best case

Best Case Senario

Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 11,232,000 11,681,280 12,148,531 12,634,472 13,139,851 13,665,445 14,212,063 14,780,546 15,371,768 15,986,638 16,626,104 17,291,148 17,982,794 18,702,106 19,450,190 20,228,197 21,037,325 21,878,818 22,753,971 23,664,130 24,610,695 25,595,123




Other Revenues% of Room Rev 2% 683,280 710,611 739,036 768,597 799,341 831,315 864,567 899,150 935,116 972,520 1,011,421 1,051,878 1,093,953 1,137,711 1,183,220 1,230,549 1,279,771 1,330,961 1,384,200 1,439,568 1,497,151 1,557,037


14,208.57

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 1,123,200 1,168,128 1,214,853 1,263,447 1,313,985 1,366,545 1,421,206 1,478,055 1,537,177 1,598,664 1,662,610 1,729,115 1,798,279 1,870,211 1,945,019 2,022,820 2,103,733 2,187,882 2,275,397 2,366,413 2,461,070 2,559,512


F&B Cost 30% 1,024,920 1,065,917 1,108,553 1,152,896 1,199,011 1,246,972 1,296,851 1,348,725 1,402,674 1,458,781 1,517,132 1,577,817 1,640,930 1,706,567 1,774,830 1,845,823 1,919,656 1,996,442 2,076,300 2,159,352 2,245,726 2,335,555

Other Costs 50% 273,312 284,244.48 295,614 307,438.83 319,736 332,525.84 345,827 359,659.95 374,046 389,008.20 404,569 420,751.27 437,581 455,084.57 473,288 492,219.47 511,908 532,384.58 553,680 575,827.16 598,860 622,814.66

Marketing Fees 1% 382,637 397,942 413,860 430,414 447,631 465,536 484,158 503,524 523,665 544,611 566,396 589,052 612,614 637,118 662,603 689,107 716,672 745,338 775,152 806,158 838,404 871,941



Gross profit 33,166,411 34,493,068 35,872,790 37,307,702 38,800,010 40,352,010 41,966,091 43,644,735 45,390,524 47,206,145 49,094,391 51,058,166 53,100,493 55,224,513 57,433,493 59,730,833 62,120,066 64,604,869 67,189,064 69,876,626 72,671,691 75,578,559


SG&A % of Total Rav 10% 3,826,368 3,979,423 4,138,600 4,304,144 4,476,309 4,655,362 4,841,576 5,035,239 5,236,649 5,446,115 5,663,959 5,890,518 6,126,138 6,371,184 6,626,031 6,891,073 7,166,716 7,453,384 7,751,519 8,061,580 8,384,043 8,719,405

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 765,274 795,885 827,720 860,829 895,262 931,072 968,315 1,007,048 1,047,330 1,089,223 1,132,792 1,178,104 1,225,228 1,274,237 1,325,206 1,378,215 1,433,343 1,490,677 1,550,304 1,612,316 1,676,809 1,743,881

Property Tax 12.5% 4,270,500 4,441,320 4,618,973 4,803,732 4,995,881 5,195,716 5,403,545 5,619,687 5,844,474 6,078,253 6,321,383 6,574,239 6,837,208 7,110,696 7,395,124 7,690,929 7,998,566 8,318,509 8,651,249 8,997,299 9,357,191 9,731,479

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 5,973,512 5,807,581 5,641,650 5,475,719 5,309,788 5,143,858 4,977,927 4,811,996 4,646,065 4,480,134 4,314,203 4,148,272 3,982,341 3,816,411 3,650,480 3,484,549 3,318,618 3,152,687 2,986,756 2,820,825 0 0

EBT 8,115,606 9,136,587 10,194,113 11,289,693 12,424,895 13,601,353 14,820,769 16,084,910 17,395,617 18,754,806 20,164,470 21,626,682 23,143,601 24,717,472 26,350,632 28,045,511 29,804,638 31,630,646 33,526,272 35,494,367 40,192,788 42,148,899

Tax 20% 1,623,121 1,827,317 2,038,823 2,257,939 2,484,979 2,720,271 2,964,154 3,216,982 3,479,123 3,750,961 4,032,894 4,325,336 4,628,720 4,943,494 5,270,126 5,609,102 5,960,928 6,326,129 6,705,254 7,098,873 8,038,558 8,429,780

Net Income 6,492,485 7,309,270 8,155,291 9,031,754 9,939,916 10,881,083 11,856,615 12,867,928 13,916,493 15,003,845 16,131,576 17,301,346 18,514,881 19,773,978 21,080,506 22,436,409 23,843,710 25,304,517 26,821,018 28,395,493 32,154,230 33,719,120

EBITDA 18,182,228 19,037,278 19,928,874 20,858,522 21,827,793 22,838,321 23,891,805 24,990,015 26,134,792 27,328,050 28,571,783 29,868,064 31,219,053 32,626,993 34,094,222 35,623,170 37,216,366 38,876,443 40,606,139 42,408,302 44,285,898 46,242,009

122

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Best case (ตอ)


0 132,744,719- 132,744,719-

1 10,585,595 10,585,595

2 11,402,380 11,402,380

3 12,248,401 12,248,401

4 13,124,864 13,124,864

5 14,033,026 14,033,026

6 14,974,193 14,974,193

7 15,949,725 15,949,725

8 16,961,038 16,961,038

9 18,009,603 18,009,603

10 19,096,955 19,096,955

11 20,224,686 20,224,686

12 21,394,456 21,394,456

13 22,607,991 22,607,991

14 23,867,088 23,867,088

15 25,173,616 25,173,616

16 26,529,519 26,529,519

17 27,936,820 27,936,820

18 29,397,627 29,397,627

19 30,914,128 30,914,128

20 32,488,603 29,555,523 560,584,466






123

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Worst case

Worst Case Senario

Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 6,480,000 6,739,200 7,008,768 7,289,119 7,580,683 7,883,911 8,199,267 8,527,238 8,868,327 9,223,061 9,591,983 9,975,662 10,374,689 10,789,676 11,221,263 11,670,114 12,136,918 12,622,395 13,127,291 13,652,383 14,198,478 14,766,417




Other Revenues% of Room Rev 2% 394,200 409,968 426,367 443,421 461,158 479,605 498,789 518,740 539,490 561,070 583,512 606,853 631,127 656,372 682,627 709,932 738,329 767,862 798,577 830,520 863,741 898,290


8,197.25

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 648,000 673,920 700,877 728,912 758,068 788,391 819,927 852,724 886,833 922,306 959,198 997,566 1,037,469 1,078,968 1,122,126 1,167,011 1,213,692 1,262,240 1,312,729 1,365,238 1,419,848 1,476,642


F&B Cost 30% 591,300 614,952 639,550 665,132 691,737 719,407 748,183 778,110 809,235 841,604 875,268 910,279 946,690 984,558 1,023,940 1,064,898 1,107,494 1,151,794 1,197,865 1,245,780 1,295,611 1,347,436

Other Costs 50% 157,680 163,987.20 170,547 177,368.56 184,463 191,841.83 199,516 207,496.12 215,796 224,427.81 233,405 242,741.12 252,451 262,548.79 273,051 283,972.77 295,332 307,144.95 319,431 332,207.98 345,496 359,316.15

Marketing Fees 1% 220,752 229,582 238,765 248,316 258,249 268,579 279,322 290,495 302,114 314,199 326,767 339,838 353,431 367,568 382,271 397,562 413,464 430,003 447,203 465,091 483,695 503,043



Gross profit 19,134,468 19,899,847 20,695,841 21,523,674 22,384,621 23,280,006 24,211,206 25,179,655 26,186,841 27,234,314 28,323,687 29,456,634 30,634,900 31,860,296 33,134,708 34,460,096 35,838,500 37,272,040 38,762,921 40,313,438 41,925,976 43,603,015


SG&A % of Total Rav 10% 2,207,520 2,295,821 2,387,654 2,483,160 2,582,486 2,685,786 2,793,217 2,904,946 3,021,144 3,141,989 3,267,669 3,398,376 3,534,311 3,675,683 3,822,710 3,975,619 4,134,644 4,300,029 4,472,030 4,650,912 4,836,948 5,030,426

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 441,504 459,164 477,531 496,632 516,497 537,157 558,643 580,989 604,229 628,398 653,534 679,675 706,862 735,137 764,542 795,124 826,929 860,006 894,406 930,182 967,390 1,006,085

Property Tax 12.5% 2,463,750 2,562,300 2,664,792 2,771,384 2,882,239 2,997,529 3,117,430 3,242,127 3,371,812 3,506,684 3,646,952 3,792,830 3,944,543 4,102,325 4,266,418 4,437,075 4,614,558 4,799,140 4,991,105 5,190,750 5,398,380 5,614,315

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 7,969,627 7,721,516 7,473,405 7,225,294 6,977,183 6,729,072 6,480,961 6,232,850 5,984,739 5,736,628 5,488,517 5,240,406 4,992,295 4,744,184 4,496,073 4,247,962 3,999,851 3,751,740 3,503,629 3,255,518 0 0

EBT 4,163,085- 3,471,226- 2,759,275- 2,026,381- 1,271,659- 494,186- 306,996 1,132,888 1,984,529 2,863,001 3,769,433 4,704,996 5,670,913 6,668,455 7,698,945 8,763,760 9,864,334 11,002,159 12,178,789 13,395,839 17,662,398 18,717,294

Tax 20% 832,617- 694,245- 551,855- 405,276- 254,332- 98,837- 61,399 226,578 396,906 572,600 753,887 940,999 1,134,183 1,333,691 1,539,789 1,752,752 1,972,867 2,200,432 2,435,758 2,679,168 3,532,480 3,743,459

Net Income 3,330,468- 2,776,981- 2,207,420- 1,621,105- 1,017,327- 395,349- 245,597 906,310 1,587,623 2,290,401 3,015,546 3,763,997 4,536,731 5,334,764 6,159,156 7,011,008 7,891,467 8,801,727 9,743,031 10,716,671 14,129,919 14,973,836

EBITDA 7,899,652 8,343,400 8,807,240 9,292,023 9,798,634 10,327,996 10,881,067 11,458,847 12,062,377 12,692,739 13,351,059 14,038,512 14,756,318 15,505,749 16,288,128 17,104,832 17,957,295 18,847,009 19,775,527 20,744,466 21,755,508 22,810,404

124

ตารางแสดงการค านวณผลตอบแทนของโครงการ Worst case (ตอ)


0 150,370,319- 150,370,319-

1 762,642 762,642

2 1,316,129 1,316,129

3 1,885,690 1,885,690

4 2,472,005 2,472,005

5 3,075,783 3,075,783

6 3,697,761 3,697,761

7 4,338,707 4,338,707

8 4,999,420 4,999,420

9 5,680,733 5,680,733

10 6,383,511 6,383,511

11 7,108,656 7,108,656

12 7,857,107 7,857,107

13 8,629,841 8,629,841

14 9,427,874 9,427,874

15 10,252,266 10,252,266

16 11,104,118 11,104,118

17 11,984,577 11,984,577

18 12,894,837 12,894,837

19 13,836,141 13,836,141

20 14,809,781 14,858,777 280,305,290


ปท 21 18,223,029 มลคาปจจบนสทธ (NPV) 72,201,797-




125

ภาคผนวก ข

การวเคราะหความออนไหวตออตราดอกเบยของโครงการ

126

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราดอกเบยของโครงการ(กรณ MLR = 6.25%)


0 141,558,707- 141,558,707-

1 7,297,484 7,297,484

2 8,004,251 8,004,251

3 8,735,501 8,735,501

4 9,492,249 9,492,249

5 10,275,555 10,275,555

6 11,086,519 11,086,519

7 11,926,287 11,926,287

8 12,796,053 12,796,053

9 13,697,058 13,697,058

10 14,630,593 14,630,593

11 15,598,003 15,598,003

12 16,600,686 16,600,686

13 17,640,098 17,640,098

14 18,717,755 18,717,755

15 19,835,232 19,835,232

16 20,994,170 20,994,170

17 22,196,276 22,196,276

18 23,443,326 23,443,326

19 24,737,168 24,737,168

20 26,079,725 24,247,857 459,338,598






127

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราดอกเบยของโครงการ(กรณ MLR+1.5 = 7.75%)


0 141,558,707- 141,558,707-

1 6,618,003 6,618,003

2 7,358,744 7,358,744

3 8,123,967 8,123,967

4 8,914,690 8,914,690

5 9,731,969 9,731,969

6 10,576,907 10,576,907

7 11,450,650 11,450,650

8 12,354,390 12,354,390

9 13,289,369 13,289,369

10 14,256,878 14,256,878

11 15,258,262 15,258,262

12 16,294,919 16,294,919

13 17,368,306 17,368,306

14 18,479,936 18,479,936

15 19,631,388 19,631,388

16 20,824,300 20,824,300

17 22,060,380 22,060,380

18 23,341,403 23,341,403

19 24,669,219 24,669,219

20 26,045,751 24,247,857 459,304,624






128

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราดอกเบยของโครงการ(กรณ MLR+2 = 8.25%)


0 141,558,707- 141,558,707-

1 6,391,509 6,391,509

2 7,143,574 7,143,574

3 7,920,123 7,920,123

4 8,722,170 8,722,170

5 9,550,774 9,550,774

6 10,407,037 10,407,037

7 11,292,104 11,292,104

8 12,207,169 12,207,169

9 13,153,473 13,153,473

10 14,132,306 14,132,306

11 15,145,015 15,145,015

12 16,192,997 16,192,997

13 17,277,708 17,277,708

14 18,400,664 18,400,664

15 19,563,440 19,563,440

16 20,767,676 20,767,676

17 22,015,081 22,015,081

18 23,307,429 23,307,429

19 24,646,570 24,646,570

20 26,034,426 24,247,857 459,293,299






129

ภาคผนวก ค

การวเคราะหความออนไหวตอตนทนคากอสรางของโครงการ

130

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราดอกเบยของโครงการ(กรณ ตนทนลดลง 10%)


0 132,744,719- 132,744,719-

1 7,190,005 7,190,005

2 7,909,197 7,909,197

3 8,652,872 8,652,872

4 9,422,045 9,422,045

5 10,217,776 10,217,776

6 11,041,165 11,041,165

7 11,893,359 11,893,359

8 12,775,550 12,775,550

9 13,688,980 13,688,980

10 14,634,940 14,634,940

11 15,614,775 15,614,775

12 16,629,883 16,629,883

13 17,681,721 17,681,721

14 18,771,803 18,771,803

15 19,901,705 19,901,705

16 21,073,068 21,073,068

17 22,287,599 22,287,599

18 23,547,074 23,547,074

19 24,853,341 24,853,341

20 26,208,323 24,247,857 459,467,197






131

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราดอกเบยของโครงการ(กรณ ตนทนเพมขน 10%)


0 150,370,319- 150,370,319-

1 6,499,081 6,499,081

2 7,238,719 7,238,719

3 8,002,840 8,002,840

4 8,792,459 8,792,459

5 9,608,635 9,608,635

6 10,452,470 10,452,470

7 11,325,110 11,325,110

8 12,227,746 12,227,746

9 13,161,622 13,161,622

10 14,128,028 14,128,028

11 15,128,308 15,128,308

12 16,163,862 16,163,862

13 17,236,146 17,236,146

14 18,346,673 18,346,673

15 19,497,021 19,497,021

16 20,688,830 20,688,830

17 21,923,807 21,923,807

18 23,203,727 23,203,727

19 24,530,440 24,530,440

20 25,905,868 24,247,857 459,164,741






132

ภาคผนวก ง

การวเคราะหความออนไหวตออตราการเขาพก

133

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราการเขาพกของโครงการ(กรณ อตราการเขาพก 60%)

Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 7,776,000 8,087,040 8,410,522 8,746,942 9,096,820 9,460,693 9,839,121 10,232,686 10,641,993 11,067,673 11,510,380 11,970,795 12,449,627 12,947,612 13,465,516 14,004,137 14,564,302 15,146,874 15,752,749 16,382,859 17,038,174 17,719,701




Other Revenues% of Room Rev 2% 473,040 491,962 511,640 532,106 553,390 575,525 598,547 622,488 647,388 673,283 700,215 728,223 757,352 787,646 819,152 851,918 885,995 921,435 958,292 996,624 1,036,489 1,077,948


9,836.70

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 777,600 808,704 841,052 874,694 909,682 946,069 983,912 1,023,269 1,064,199 1,106,767 1,151,038 1,197,079 1,244,963 1,294,761 1,346,552 1,400,414 1,456,430 1,514,687 1,575,275 1,638,286 1,703,817 1,771,970


F&B Cost 30% 709,560 737,942 767,460 798,158 830,085 863,288 897,820 933,733 971,082 1,009,925 1,050,322 1,092,335 1,136,028 1,181,470 1,228,728 1,277,877 1,328,993 1,382,152 1,437,438 1,494,936 1,554,733 1,616,923

Other Costs 50% 189,216 196,784.64 204,656 212,842.27 221,356 230,210.20 239,419 248,995.35 258,955 269,313.37 280,086 291,289.34 302,941 315,058.55 327,661 340,767.33 354,398 368,573.94 383,317 398,649.57 414,596 431,179.38

Marketing Fees 1% 264,902 275,498 286,518 297,979 309,898 322,294 335,186 348,593 362,537 377,039 392,120 407,805 424,117 441,082 458,725 477,074 496,157 516,004 536,644 558,109 580,434 603,651



Gross profit 22,961,362 23,879,816 24,835,009 25,828,409 26,861,545 27,936,007 29,053,448 30,215,585 31,424,209 32,681,177 33,988,424 35,347,961 36,761,880 38,232,355 39,761,649 41,352,115 43,006,200 44,726,448 46,515,506 48,376,126 50,311,171 52,323,618


SG&A % of Total Rav 10% 2,649,024 2,754,985 2,865,184 2,979,792 3,098,983 3,222,943 3,351,860 3,485,935 3,625,372 3,770,387 3,921,203 4,078,051 4,241,173 4,410,820 4,587,252 4,770,743 4,961,572 5,160,035 5,366,437 5,581,094 5,804,338 6,036,511

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 529,805 550,997 573,037 595,958 619,797 644,589 670,372 697,187 725,074 754,077 784,241 815,610 848,235 882,164 917,450 954,149 992,314 1,032,007 1,073,287 1,116,219 1,160,868 1,207,302

Property Tax 12.5% 2,956,500 3,074,760 3,197,750 3,325,660 3,458,687 3,597,034 3,740,916 3,890,552 4,046,174 4,208,021 4,376,342 4,551,396 4,733,452 4,922,790 5,119,701 5,324,489 5,537,469 5,758,968 5,989,327 6,228,900 6,478,056 6,737,178

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 325,496- 435,686 1,221,446 2,032,816 2,870,868 3,736,717 4,631,524 5,556,500 6,512,903 7,502,042 8,525,280 9,584,037 10,679,790 11,814,074 12,988,490 14,204,703 15,464,444 16,769,517 18,121,799 19,523,241 23,807,050 25,107,732

Tax 20% 65,099- 87,137 244,289 406,563 574,174 747,343 926,305 1,111,300 1,302,581 1,500,408 1,705,056 1,916,807 2,135,958 2,362,815 2,597,698 2,840,941 3,092,889 3,353,903 3,624,360 3,904,648 4,761,410 5,021,546

Net Income 260,397- 348,549 977,157 1,626,253 2,296,694 2,989,373 3,705,219 4,445,200 5,210,322 6,001,633 6,820,224 7,667,230 8,543,832 9,451,259 10,390,792 11,363,762 12,371,555 13,415,614 14,497,439 15,618,593 19,045,640 20,086,186

EBITDA 10,703,991 11,259,912 11,840,413 12,446,523 13,079,314 13,739,902 14,429,450 15,149,166 15,900,308 16,684,187 17,502,166 18,355,662 19,246,155 20,175,179 21,144,335 22,155,288 23,209,769 24,309,582 25,456,603 26,652,785 27,900,160 29,200,842

134



0 141,558,707- 141,558,707-

1 3,832,713 3,832,713

2 4,441,659 4,441,659

3 5,070,267 5,070,267

4 5,719,363 5,719,363

5 6,389,804 6,389,804

6 7,082,483 7,082,483

7 7,798,329 7,798,329

8 8,538,310 8,538,310

9 9,303,432 9,303,432

10 10,094,743 10,094,743

11 10,913,334 10,913,334

12 11,760,340 11,760,340

13 12,636,942 12,636,942

14 13,544,369 13,544,369

15 14,483,902 14,483,902

16 15,456,872 15,456,872

17 16,464,665 16,464,665

18 17,508,724 17,508,724

19 18,590,549 18,590,549

20 19,711,703 18,866,981 356,825,490






135


Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 8,424,000 8,760,960 9,111,398 9,475,854 9,854,889 10,249,084 10,659,047 11,085,409 11,528,826 11,989,979 12,469,578 12,968,361 13,487,095 14,026,579 14,587,642 15,171,148 15,777,994 16,409,114 17,065,478 17,748,097 18,458,021 19,196,342




Other Revenues% of Room Rev 2% 512,460 532,958 554,277 576,448 599,506 623,486 648,425 674,362 701,337 729,390 758,566 788,909 820,465 853,284 887,415 922,912 959,828 998,221 1,038,150 1,079,676 1,122,863 1,167,777


10,656.43

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 842,400 876,096 911,140 947,585 985,489 1,024,908 1,065,905 1,108,541 1,152,883 1,198,998 1,246,958 1,296,836 1,348,710 1,402,658 1,458,764 1,517,115 1,577,799 1,640,911 1,706,548 1,774,810 1,845,802 1,919,634


F&B Cost 30% 768,690 799,438 831,415 864,672 899,259 935,229 972,638 1,011,544 1,052,005 1,094,086 1,137,849 1,183,363 1,230,697 1,279,925 1,331,122 1,384,367 1,439,742 1,497,332 1,557,225 1,619,514 1,684,294 1,751,666

Other Costs 50% 204,984 213,183.36 221,711 230,579.12 239,802 249,394.38 259,370 269,744.96 280,535 291,756.15 303,426 315,563.45 328,186 341,313.43 354,966 369,164.60 383,931 399,288.44 415,260 431,870.37 449,145 467,110.99

Marketing Fees 1% 286,978 298,457 310,395 322,811 335,723 349,152 363,118 377,643 392,749 408,459 424,797 441,789 459,460 477,839 496,952 516,830 537,504 559,004 581,364 604,619 628,803 653,955



Gross profit 24,874,808 25,869,801 26,904,593 27,980,776 29,100,008 30,264,008 31,474,568 32,733,551 34,042,893 35,404,609 36,820,793 38,293,625 39,825,370 41,418,384 43,075,120 44,798,125 46,590,050 48,453,652 50,391,798 52,407,470 54,503,768 56,683,919


SG&A % of Total Rav 10% 2,869,776 2,984,567 3,103,950 3,228,108 3,357,232 3,491,521 3,631,182 3,776,429 3,927,487 4,084,586 4,247,970 4,417,888 4,594,604 4,778,388 4,969,524 5,168,304 5,375,037 5,590,038 5,813,640 6,046,185 6,288,033 6,539,554

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 573,955 596,913 620,790 645,622 671,446 698,304 726,236 755,286 785,497 816,917 849,594 883,578 918,921 955,678 993,905 1,033,661 1,075,007 1,118,008 1,162,728 1,209,237 1,257,607 1,307,911

Property Tax 12.5% 3,202,875 3,330,990 3,464,230 3,602,799 3,746,911 3,896,787 4,052,659 4,214,765 4,383,356 4,558,690 4,741,037 4,930,679 5,127,906 5,333,022 5,546,343 5,768,197 5,998,925 6,238,882 6,488,437 6,747,975 7,017,894 7,298,609

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 1,076,674 1,893,942 2,738,033 3,610,066 4,511,208 5,442,670 6,405,716 7,401,660 8,431,868 9,497,766 10,600,833 11,742,613 12,924,708 14,148,789 15,416,594 16,729,931 18,090,681 19,500,804 20,962,337 22,477,400 26,879,376 28,302,951

Tax 20% 215,335 378,788 547,607 722,013 902,242 1,088,534 1,281,143 1,480,332 1,686,374 1,899,553 2,120,167 2,348,523 2,584,942 2,829,758 3,083,319 3,345,986 3,618,136 3,900,161 4,192,467 4,495,480 5,375,875 5,660,590

Net Income 861,339 1,515,154 2,190,426 2,888,053 3,608,966 4,354,136 5,124,573 5,921,328 6,745,495 7,598,213 8,480,667 9,394,090 10,339,766 11,319,031 12,333,275 13,383,944 14,472,545 15,600,643 16,769,869 17,981,920 21,503,501 22,642,361

EBITDA 12,106,160 12,718,168 13,356,999 14,023,772 14,719,654 15,445,856 16,203,642 16,994,325 17,819,274 18,679,911 19,577,719 20,514,238 21,491,073 22,509,894 23,572,439 24,680,515 25,836,006 27,040,868 28,297,141 29,606,945 30,972,486 32,396,061

136



0 141,558,707- 141,558,707-

1 4,954,449 4,954,449

2 5,608,264 5,608,264

3 6,283,536 6,283,536

4 6,981,163 6,981,163

5 7,702,076 7,702,076

6 8,447,246 8,447,246

7 9,217,683 9,217,683

8 10,014,438 10,014,438

9 10,838,605 10,838,605

10 11,691,323 11,691,323

11 12,573,777 12,573,777

12 13,487,200 13,487,200

13 14,432,876 14,432,876

14 15,412,141 15,412,141

15 16,426,385 16,426,385

16 17,477,054 17,477,054

17 18,565,655 18,565,655

18 19,693,753 19,693,753

19 20,862,979 20,862,979

20 22,075,030 20,871,082 394,997,957






137


Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 9,720,000 10,108,800 10,513,152 10,933,678 11,371,025 11,825,866 12,298,901 12,790,857 13,302,491 13,834,591 14,387,974 14,963,493 15,562,033 16,184,514 16,831,895 17,505,171 18,205,378 18,933,593 19,690,937 20,478,574 21,297,717 22,149,626




Other Revenues% of Room Rev 2% 591,300 614,952 639,550 665,132 691,737 719,407 748,183 778,110 809,235 841,604 875,268 910,279 946,690 984,558 1,023,940 1,064,898 1,107,494 1,151,794 1,197,865 1,245,780 1,295,611 1,347,436


12,295.88

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 972,000 1,010,880 1,051,315 1,093,368 1,137,103 1,182,587 1,229,890 1,279,086 1,330,249 1,383,459 1,438,797 1,496,349 1,556,203 1,618,451 1,683,190 1,750,517 1,820,538 1,893,359 1,969,094 2,047,857 2,129,772 2,214,963


F&B Cost 30% 886,950 922,428 959,325 997,698 1,037,606 1,079,110 1,122,275 1,167,166 1,213,852 1,262,406 1,312,903 1,365,419 1,420,036 1,476,837 1,535,910 1,597,347 1,661,241 1,727,690 1,796,798 1,868,670 1,943,417 2,021,153

Other Costs 50% 236,520 245,980.80 255,820 266,052.83 276,695 287,762.74 299,273 311,244.18 323,694 336,641.71 350,107 364,111.67 378,676 393,823.19 409,576 425,959.16 442,998 460,717.43 479,146 498,311.97 518,244 538,974.22

Marketing Fees 1% 331,128 344,373 358,148 372,474 387,373 402,868 418,983 435,742 453,172 471,298 490,150 509,756 530,147 551,352 573,407 596,343 620,197 645,004 670,805 697,637 725,542 754,564



Gross profit 28,701,702 29,849,770 31,043,761 32,285,511 33,576,932 34,920,009 36,316,809 37,769,482 39,280,261 40,851,471 42,485,530 44,184,952 45,952,350 47,790,444 49,702,061 51,690,144 53,757,750 55,908,060 58,144,382 60,470,157 62,888,963 65,404,522


SG&A % of Total Rav 10% 3,311,280 3,443,731 3,581,480 3,724,740 3,873,729 4,028,678 4,189,826 4,357,419 4,531,715 4,712,984 4,901,503 5,097,563 5,301,466 5,513,525 5,734,066 5,963,428 6,201,965 6,450,044 6,708,046 6,976,368 7,255,422 7,545,639

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 662,256 688,746 716,296 744,948 774,746 805,736 837,965 871,484 906,343 942,597 980,301 1,019,513 1,060,293 1,102,705 1,146,813 1,192,686 1,240,393 1,290,009 1,341,609 1,395,274 1,451,084 1,509,128

Property Tax 12.5% 3,695,625 3,843,450 3,997,188 4,157,076 4,323,359 4,496,293 4,676,145 4,863,190 5,057,718 5,260,027 5,470,428 5,689,245 5,916,815 6,153,487 6,399,627 6,655,612 6,921,836 7,198,710 7,486,658 7,786,124 8,097,569 8,421,472

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 3,881,012 4,810,454 5,771,206 6,764,566 7,791,887 8,854,577 9,954,099 11,091,978 12,269,800 13,489,215 14,751,940 16,059,763 17,414,545 18,818,219 20,272,801 21,780,386 23,343,155 24,963,377 26,643,412 28,385,719 33,024,027 34,693,389

Tax 20% 776,202 962,091 1,154,241 1,352,913 1,558,377 1,770,915 1,990,820 2,218,396 2,453,960 2,697,843 2,950,388 3,211,953 3,482,909 3,763,644 4,054,560 4,356,077 4,668,631 4,992,675 5,328,682 5,677,144 6,604,805 6,938,678

Net Income 3,104,810 3,848,363 4,616,965 5,411,653 6,233,510 7,083,662 7,963,279 8,873,583 9,815,840 10,791,372 11,801,552 12,847,811 13,931,636 15,054,575 16,218,241 17,424,309 18,674,524 19,970,701 21,314,730 22,708,575 26,419,222 27,754,711

EBITDA 14,910,499 15,634,681 16,390,172 17,178,272 18,000,333 18,857,763 19,752,025 20,684,644 21,657,205 22,671,360 23,728,825 24,831,389 25,980,910 27,179,324 28,428,646 29,730,971 31,088,480 32,503,441 33,978,217 35,515,263 37,117,137 38,786,499

138



0 141,558,707- 141,558,707-

1 7,197,920 7,197,920

2 7,941,473 7,941,473

3 8,710,075 8,710,075

4 9,504,763 9,504,763

5 10,326,620 10,326,620

6 11,176,772 11,176,772

7 12,056,389 12,056,389

8 12,966,693 12,966,693

9 13,908,950 13,908,950

10 14,884,482 14,884,482

11 15,894,662 15,894,662

12 16,940,921 16,940,921

13 18,024,746 18,024,746

14 19,147,685 19,147,685

15 20,311,351 20,311,351

16 21,517,419 21,517,419

17 22,767,634 22,767,634

18 24,063,811 24,063,811

19 25,407,840 25,407,840

20 26,801,685 24,879,286 471,342,890






139


Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 10,368,000 10,782,720 11,214,029 11,662,590 12,129,094 12,614,257 13,118,828 13,643,581 14,189,324 14,756,897 15,347,173 15,961,060 16,599,502 17,263,482 17,954,021 18,672,182 19,419,070 20,195,832 21,003,666 21,843,812 22,717,565 23,626,267




Other Revenues% of Room Rev 2% 630,720 655,949 682,187 709,474 737,853 767,367 798,062 829,984 863,184 897,711 933,620 970,964 1,009,803 1,050,195 1,092,203 1,135,891 1,181,327 1,228,580 1,277,723 1,328,832 1,381,985 1,437,265


13,115.60

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 1,036,800 1,078,272 1,121,403 1,166,259 1,212,909 1,261,426 1,311,883 1,364,358 1,418,932 1,475,690 1,534,717 1,596,106 1,659,950 1,726,348 1,795,402 1,867,218 1,941,907 2,019,583 2,100,367 2,184,381 2,271,756 2,362,627


F&B Cost 30% 946,080 983,923 1,023,280 1,064,211 1,106,780 1,151,051 1,197,093 1,244,977 1,294,776 1,346,567 1,400,430 1,456,447 1,514,705 1,575,293 1,638,304 1,703,837 1,771,990 1,842,870 1,916,584 1,993,248 2,072,978 2,155,897

Other Costs 50% 252,288 262,379.52 272,875 283,789.69 295,141 306,946.93 319,225 331,993.80 345,274 359,084.49 373,448 388,385.78 403,921 420,078.07 436,881 454,356.44 472,531 491,431.92 511,089 531,532.76 552,794 574,905.84

Marketing Fees 1% 353,203 367,331 382,025 397,306 413,198 429,726 446,915 464,791 483,383 502,718 522,827 543,740 565,490 588,109 611,634 636,099 661,543 688,005 715,525 744,146 773,912 804,868



Gross profit 30,615,149 31,839,755 33,113,345 34,437,879 35,815,394 37,248,010 38,737,930 40,287,447 41,898,945 43,574,903 45,317,899 47,130,615 49,015,840 50,976,473 53,015,532 55,136,153 57,341,600 59,635,264 62,020,674 64,501,501 67,081,561 69,764,824


SG&A % of Total Rav 10% 3,532,032 3,673,313 3,820,246 3,973,056 4,131,978 4,297,257 4,469,147 4,647,913 4,833,830 5,027,183 5,228,270 5,437,401 5,654,897 5,881,093 6,116,337 6,360,990 6,615,430 6,880,047 7,155,249 7,441,459 7,739,117 8,048,682

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 706,406 734,663 764,049 794,611 826,396 859,451 893,829 929,583 966,766 1,005,437 1,045,654 1,087,480 1,130,979 1,176,219 1,223,267 1,272,198 1,323,086 1,376,009 1,431,050 1,488,292 1,547,823 1,609,736

Property Tax 12.5% 3,942,000 4,099,680 4,263,667 4,434,214 4,611,582 4,796,046 4,987,888 5,187,403 5,394,899 5,610,695 5,835,123 6,068,528 6,311,269 6,563,720 6,826,269 7,099,319 7,383,292 7,678,624 7,985,769 8,305,199 8,637,407 8,982,904

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 5,283,182 6,268,710 7,287,792 8,341,816 9,432,227 10,560,530 11,728,291 12,937,137 14,188,765 15,484,939 16,827,493 18,218,339 19,659,463 21,152,934 22,700,905 24,305,614 25,969,392 27,694,663 29,483,950 31,339,879 36,096,353 37,888,608

Tax 20% 1,056,636 1,253,742 1,457,558 1,668,363 1,886,445 2,112,106 2,345,658 2,587,427 2,837,753 3,096,988 3,365,499 3,643,668 3,931,893 4,230,587 4,540,181 4,861,123 5,193,878 5,538,933 5,896,790 6,267,976 7,219,271 7,577,722

Net Income 4,226,546 5,014,968 5,830,234 6,673,453 7,545,782 8,448,424 9,382,633 10,349,710 11,351,012 12,387,951 13,461,995 14,574,671 15,727,570 16,922,348 18,160,724 19,444,491 20,775,514 22,155,731 23,587,160 25,071,903 28,877,083 30,310,886

EBITDA 16,312,668 17,092,937 17,906,758 18,755,522 19,640,673 20,563,716 21,526,217 22,529,803 23,576,171 24,667,084 25,804,379 26,989,964 28,225,828 29,514,040 30,856,750 32,256,199 33,714,717 35,234,728 36,818,755 38,469,423 40,189,463 41,981,718

140



0 141,558,707- 141,558,707-

1 8,319,656 8,319,656

2 9,108,078 9,108,078

3 9,923,344 9,923,344

4 10,766,563 10,766,563

5 11,638,892 11,638,892

6 12,541,534 12,541,534

7 13,475,743 13,475,743

8 14,442,820 14,442,820

9 15,444,122 15,444,122

10 16,481,061 16,481,061

11 17,555,105 17,555,105

12 18,667,781 18,667,781

13 19,820,680 19,820,680

14 21,015,458 21,015,458

15 22,253,834 22,253,834

16 23,537,601 23,537,601

17 24,868,624 24,868,624

18 26,248,841 26,248,841

19 27,680,270 27,680,270

20 29,165,013 26,883,388 509,515,357






141

ภาคผนวก จ

การวเคราะหความออนไหวตออตราคาเชาเฉลย

142

ตารางแสดงการค านวณความออนไหวของอตราคาเชาเฉลยของโครงการ(กรณ คาเชาเฉลย 1,000 บาทตอคน)

Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 6,480,000 6,739,200 7,008,768 7,289,119 7,580,683 7,883,911 8,199,267 8,527,238 8,868,327 9,223,061 9,591,983 9,975,662 10,374,689 10,789,676 11,221,263 11,670,114 12,136,918 12,622,395 13,127,291 13,652,383 14,198,478 14,766,417




Other Revenues% of Room Rev 2% 482,400 501,696 521,764 542,634 564,340 586,913 610,390 634,805 660,198 686,606 714,070 742,633 772,338 803,231 835,361 868,775 903,526 939,667 977,254 1,016,344 1,056,998 1,099,278


10,031.34

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 648,000 673,920 700,877 728,912 758,068 788,391 819,927 852,724 886,833 922,306 959,198 997,566 1,037,469 1,078,968 1,122,126 1,167,011 1,213,692 1,262,240 1,312,729 1,365,238 1,419,848 1,476,642


F&B Cost 30% 723,600 752,544 782,646 813,952 846,510 880,370 915,585 952,208 990,297 1,029,908 1,071,105 1,113,949 1,158,507 1,204,847 1,253,041 1,303,163 1,355,289 1,409,501 1,465,881 1,524,516 1,585,497 1,648,917

Other Costs 50% 192,960 200,678.40 208,706 217,053.76 225,736 234,765.34 244,156 253,922.20 264,079 274,642.25 285,628 297,053.05 308,935 321,292.58 334,144 347,510.06 361,410 375,866.88 390,902 406,537.62 422,799 439,711.09

Marketing Fees 1% 270,144 280,950 292,188 303,875 316,030 328,671 341,818 355,491 369,711 384,499 399,879 415,874 432,509 449,810 467,802 486,514 505,975 526,214 547,262 569,153 591,919 615,596



Gross profit 23,415,696 24,352,324 25,326,417 26,339,473 27,393,052 28,488,775 29,628,325 30,813,458 32,045,997 33,327,837 34,660,950 36,047,388 37,489,284 38,988,855 40,548,409 42,170,346 43,857,159 45,611,446 47,435,904 49,333,340 51,306,673 53,358,940


SG&A % of Total Rav 10% 2,701,440 2,809,498 2,921,878 3,038,753 3,160,303 3,286,715 3,418,183 3,554,911 3,697,107 3,844,991 3,998,791 4,158,743 4,325,092 4,498,096 4,678,020 4,865,141 5,059,746 5,262,136 5,472,622 5,691,527 5,919,188 6,155,955

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 540,288 561,900 584,376 607,751 632,061 657,343 683,637 710,982 739,421 768,998 799,758 831,749 865,018 899,619 935,604 973,028 1,011,949 1,052,427 1,094,524 1,138,305 1,183,838 1,231,191

Property Tax 12.5% 3,015,000 3,135,600 3,261,024 3,391,465 3,527,124 3,668,209 3,814,937 3,967,534 4,126,236 4,291,285 4,462,937 4,641,454 4,827,112 5,020,197 5,221,004 5,429,845 5,647,038 5,872,920 6,107,837 6,352,150 6,606,236 6,870,486

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 7,439 781,938 1,581,549 2,407,323 3,260,355 4,141,783 5,052,794 5,994,620 6,968,548 7,975,912 9,018,106 10,096,576 11,212,830 12,368,436 13,565,026 14,804,300 16,088,026 17,418,042 18,796,264 20,224,685 24,536,552 25,866,414

Tax 20% 1,488 156,388 316,310 481,465 652,071 828,357 1,010,559 1,198,924 1,393,710 1,595,182 1,803,621 2,019,315 2,242,566 2,473,687 2,713,005 2,960,860 3,217,605 3,483,608 3,759,253 4,044,937 4,907,310 5,173,283

Net Income 5,952 625,551 1,265,239 1,925,859 2,608,284 3,313,426 4,042,235 4,795,696 5,574,838 6,380,730 7,214,485 8,077,261 8,970,264 9,894,748 10,852,021 11,843,440 12,870,420 13,934,434 15,037,011 16,179,748 19,629,242 20,693,131

EBITDA 11,036,926 11,606,165 12,200,515 12,821,029 13,468,801 14,144,969 14,850,719 15,587,286 16,355,953 17,158,058 17,994,991 18,868,201 19,779,195 20,729,541 21,720,871 22,754,885 23,833,350 24,958,107 26,131,069 27,354,229 28,629,662 29,959,524

143



0 141,558,707- 141,558,707-

1 4,099,062 4,099,062

2 4,718,661 4,718,661

3 5,358,349 5,358,349

4 6,018,969 6,018,969

5 6,701,394 6,701,394

6 7,406,536 7,406,536

7 8,135,345 8,135,345

8 8,888,806 8,888,806

9 9,667,948 9,667,948

10 10,473,840 10,473,840

11 11,307,595 11,307,595

12 12,170,371 12,170,371

13 13,063,374 13,063,374

14 13,987,858 13,987,858

15 14,945,131 14,945,131

16 15,936,550 15,936,550

17 16,963,530 16,963,530

18 18,027,544 18,027,544

19 19,130,121 19,130,121

20 20,272,858 19,342,840 365,889,272






144


Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 7,128,000 7,413,120 7,709,645 8,018,031 8,338,752 8,672,302 9,019,194 9,379,962 9,755,160 10,145,367 10,551,181 10,973,229 11,412,158 11,868,644 12,343,390 12,837,125 13,350,610 13,884,635 14,440,020 15,017,621 15,618,326 16,243,059




Other Revenues% of Room Rev 2% 530,640 551,866 573,940 596,898 620,774 645,605 671,429 698,286 726,217 755,266 785,477 816,896 849,572 883,555 918,897 955,653 993,879 1,033,634 1,074,979 1,117,978 1,162,698 1,209,205


11,034.47

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 712,800 741,312 770,964 801,803 833,875 867,230 901,919 937,996 975,516 1,014,537 1,055,118 1,097,323 1,141,216 1,186,864 1,234,339 1,283,713 1,335,061 1,388,463 1,444,002 1,501,762 1,561,833 1,624,306


F&B Cost 30% 795,960 827,798 860,910 895,347 931,161 968,407 1,007,143 1,047,429 1,089,326 1,132,899 1,178,215 1,225,344 1,274,358 1,325,332 1,378,345 1,433,479 1,490,818 1,550,451 1,612,469 1,676,968 1,744,046 1,813,808

Other Costs 50% 212,256 220,746.24 229,576 238,759.13 248,309 258,241.88 268,572 279,314.42 290,487 302,106.47 314,191 326,758.36 339,829 353,421.84 367,559 382,261.06 397,552 413,453.57 429,992 447,191.38 465,079 483,682.20

Marketing Fees 1% 297,158 309,045 321,407 334,263 347,633 361,539 376,000 391,040 406,682 422,949 439,867 457,462 475,760 494,791 514,582 535,165 556,572 578,835 601,988 626,068 651,111 677,155



Gross profit 25,757,266 26,787,556 27,859,058 28,973,421 30,132,358 31,337,652 32,591,158 33,894,804 35,250,597 36,660,620 38,127,045 39,652,127 41,238,212 42,887,741 44,603,250 46,387,380 48,242,875 50,172,590 52,179,494 54,266,674 56,437,341 58,694,834


SG&A % of Total Rav 10% 2,971,584 3,090,447 3,214,065 3,342,628 3,476,333 3,615,386 3,760,002 3,910,402 4,066,818 4,229,491 4,398,670 4,574,617 4,757,602 4,947,906 5,145,822 5,351,655 5,565,721 5,788,350 6,019,884 6,260,679 6,511,106 6,771,551

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 594,317 618,089 642,813 668,526 695,267 723,077 752,000 782,080 813,364 845,898 879,734 914,923 951,520 989,581 1,029,164 1,070,331 1,113,144 1,157,670 1,203,977 1,252,136 1,302,221 1,354,310

Property Tax 12.5% 3,316,500 3,449,160 3,587,126 3,730,611 3,879,836 4,035,029 4,196,431 4,364,288 4,538,859 4,720,414 4,909,230 5,105,599 5,309,823 5,522,216 5,743,105 5,972,829 6,211,742 6,460,212 6,718,620 6,987,365 7,266,860 7,557,534

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 1,723,336 2,566,471 3,437,463 4,337,474 5,267,711 6,229,434 7,223,950 8,252,623 9,316,871 10,418,168 11,558,052 12,738,120 13,960,036 15,225,530 16,536,404 17,894,533 19,301,868 20,760,438 22,272,356 23,839,821 28,296,293 29,776,545

Tax 20% 344,667 513,294 687,493 867,495 1,053,542 1,245,887 1,444,790 1,650,525 1,863,374 2,083,634 2,311,610 2,547,624 2,792,007 3,045,106 3,307,281 3,578,907 3,860,374 4,152,088 4,454,471 4,767,964 5,659,259 5,955,309

Net Income 1,378,669 2,053,177 2,749,970 3,469,979 4,214,169 4,983,547 5,779,160 6,602,099 7,453,497 8,334,535 9,246,442 10,190,496 11,168,028 12,180,424 13,229,123 14,315,627 15,441,494 16,608,351 17,817,885 19,071,857 22,637,035 23,821,236

EBITDA 12,752,823 13,390,697 14,056,429 14,751,180 15,476,157 16,232,620 17,021,876 17,845,289 18,704,276 19,600,314 20,534,937 21,509,745 22,526,401 23,586,635 24,692,249 25,845,118 27,047,193 28,300,503 29,607,161 30,969,365 32,389,403 33,869,655

145



0 141,558,707- 141,558,707-

1 5,471,779 5,471,779

2 6,146,287 6,146,287

3 6,843,080 6,843,080

4 7,563,089 7,563,089

5 8,307,279 8,307,279

6 9,076,657 9,076,657

7 9,872,270 9,872,270

8 10,695,209 10,695,209

9 11,546,607 11,546,607

10 12,427,645 12,427,645

11 13,339,552 13,339,552

12 14,283,606 14,283,606

13 15,261,138 15,261,138

14 16,273,534 16,273,534

15 17,322,233 17,322,233

16 18,408,737 18,408,737

17 19,534,604 19,534,604

18 20,701,461 20,701,461

19 21,910,995 21,910,995

20 23,164,967 21,795,349 412,602,610






146


Yr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Assumption Amount

HOTEL

Total Rooms 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90



Core Revenue





Revenue

Rooms (Low Season) 8,424,000 8,760,960 9,111,398 9,475,854 9,854,889 10,249,084 10,659,047 11,085,409 11,528,826 11,989,979 12,469,578 12,968,361 13,487,095 14,026,579 14,587,642 15,171,148 15,777,994 16,409,114 17,065,478 17,748,097 18,458,021 19,196,342




Other Revenues% of Room Rev 2% 627,120 652,205 678,293 705,425 733,642 762,987 793,507 825,247 858,257 892,587 928,291 965,422 1,004,039 1,044,201 1,085,969 1,129,408 1,174,584 1,221,567 1,270,430 1,321,247 1,374,097 1,429,061


13,040.74

Cost of Revenue

Rooms Cost (Low Season) 10% 842,400 876,096 911,140 947,585 985,489 1,024,908 1,065,905 1,108,541 1,152,883 1,198,998 1,246,958 1,296,836 1,348,710 1,402,658 1,458,764 1,517,115 1,577,799 1,640,911 1,706,548 1,774,810 1,845,802 1,919,634


F&B Cost 30% 940,680 978,307 1,017,439 1,058,137 1,100,463 1,144,481 1,190,260 1,237,871 1,287,386 1,338,881 1,392,436 1,448,134 1,506,059 1,566,301 1,628,953 1,694,112 1,761,876 1,832,351 1,905,645 1,981,871 2,061,146 2,143,592

Other Costs 50% 250,848 260,881.92 271,317 282,169.88 293,457 305,194.95 317,403 330,098.85 343,303 357,034.92 371,316 386,168.97 401,616 417,680.36 434,388 451,763.08 469,834 488,626.94 508,172 528,498.90 549,639 571,624.41

Marketing Fees 1% 351,187 365,235 379,844 395,038 410,839 427,273 444,364 462,138 480,624 499,849 519,843 540,637 562,262 584,753 608,143 632,468 657,767 684,078 711,441 739,898 769,494 800,274



Gross profit 30,440,405 31,658,021 32,924,342 34,241,316 35,610,968 37,035,407 38,516,823 40,057,496 41,659,796 43,326,188 45,059,235 46,861,605 48,736,069 50,685,512 52,712,932 54,821,449 57,014,307 59,294,880 61,666,675 64,133,342 66,698,675 69,366,622


SG&A % of Total Rav 10% 3,511,872 3,652,347 3,798,441 3,950,378 4,108,394 4,272,729 4,443,638 4,621,384 4,806,239 4,998,489 5,198,428 5,406,366 5,622,620 5,847,525 6,081,426 6,324,683 6,577,670 6,840,777 7,114,408 7,398,985 7,694,944 8,002,742

Payroll (up 2%/yr) 488,000 5,856,000 5,973,120 6,092,582 6,214,434 6,338,723 6,465,497 6,594,807 6,726,703 6,861,237 6,998,462 7,138,431 7,281,200 7,426,824 7,575,360 7,726,868 7,881,405 8,039,033 8,199,814 8,363,810 8,531,086 8,701,708 8,875,742

CAP X 2% of Total Rev 2% 702,374 730,469 759,688 790,076 821,679 854,546 888,728 924,277 961,248 999,698 1,039,686 1,081,273 1,124,524 1,169,505 1,216,285 1,264,937 1,315,534 1,368,155 1,422,882 1,479,797 1,538,989 1,600,548

Property Tax 12.5% 3,919,500 4,076,280 4,239,331 4,408,904 4,585,261 4,768,671 4,959,418 5,157,795 5,364,106 5,578,671 5,801,817 6,033,890 6,275,246 6,526,256 6,787,306 7,058,798 7,341,150 7,634,796 7,940,188 8,257,795 8,588,107 8,931,631

Insurance 0.5% 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042 266,042

Depreciation 5% 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110 4,093,110



Interest 6,936,377 6,731,116 6,525,856 6,320,596 6,115,336 5,910,076 5,704,816 5,499,556 5,294,296 5,089,035 4,883,775 4,678,515 4,473,255 4,267,995 4,062,735 3,857,475 3,652,215 3,446,955 3,241,694 3,036,434 0 0

EBT 5,155,130 6,135,536 7,149,291 8,197,775 9,282,425 10,404,736 11,566,264 12,768,630 14,013,517 15,302,681 16,637,945 18,021,209 19,454,448 20,939,719 22,479,160 24,075,000 25,729,553 27,445,231 29,224,541 31,070,092 35,815,776 37,596,807

Tax 20% 1,031,026 1,227,107 1,429,858 1,639,555 1,856,485 2,080,947 2,313,253 2,553,726 2,802,703 3,060,536 3,327,589 3,604,242 3,890,890 4,187,944 4,495,832 4,815,000 5,145,911 5,489,046 5,844,908 6,214,018 7,163,155 7,519,361

Net Income 4,124,104 4,908,429 5,719,433 6,558,220 7,425,940 8,323,788 9,253,011 10,214,904 11,210,814 12,242,145 13,310,356 14,416,967 15,563,558 16,751,775 17,983,328 19,260,000 20,583,642 21,956,185 23,379,632 24,856,074 28,652,620 30,077,445

EBITDA 16,184,616 16,959,763 17,768,257 18,611,481 19,490,871 20,407,922 21,364,190 22,361,295 23,400,923 24,484,826 25,614,830 26,792,834 28,020,813 29,300,824 30,635,005 32,025,585 33,474,878 34,985,295 36,559,345 38,199,637 39,908,886 41,689,917

147



0 141,558,707- 141,558,707-

1 8,217,214 8,217,214

2 9,001,539 9,001,539

3 9,812,543 9,812,543

4 10,651,330 10,651,330

5 11,519,050 11,519,050

6 12,416,898 12,416,898

7 13,346,121 13,346,121

8 14,308,014 14,308,014

9 15,303,924 15,303,924

10 16,335,255 16,335,255

11 17,403,466 17,403,466

12 18,510,077 18,510,077

13 19,656,668 19,656,668

14 20,844,885 20,844,885

15 22,076,438 22,076,438

16 23,353,110 23,353,110

17 24,676,752 24,676,752

18 26,049,295 26,049,295

19 27,472,742 27,472,742

20 28,949,184 26,700,365 506,029,287






148

ประวตผเขยน

ชอ นายอสวาน ตอฮา วนเดอนปเกด 3 พฤษภาคม พ.ศ. 2534 ต าแหนง - ประสบการณท างาน -

โครงการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน...

Documents