กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่...

บรษ

ทหลก

ทรพ

ยจดกา

รกอง

ทน ท

หาร

ไทย

จำกด

ชน

32

อาคา

รอบดล

ราฮม

เพลส

เลข

ท 9

90 ถ

นนพระ

ราม 4

บาง

รก ก

รงเท

พ 1

0500

โทรศ

พท 0

-283

8-18

00

ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562

กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

รายงานประจำป 2562

บรษท

หลกท

รพยจ

ดการ

กองท

น ทห

ารไทย

จำกด

เหตข

ดของ

ทนำจ

ายไม

ได

❏

1.

จาหน

าซอง

ไมชด

เจน

❏

2.

ไมมเ

ลขทบ

านตา

มจาห

นา

❏

3.

ไมยอ

มรบ

❏

4.

ไมมผ

รบตา

มจาห

นา

❏

5.

ไมมา

รบตา

มกำห

นด

❏

6.

เลกก

จการ

❏

7.

ยายไ

มทรา

บทอย

ใหม

❏

8.

อนๆ

ลงชอ

......

......

......

......

......

......

......

.

สารบญ

สารถงผถอหนวยลงทน

สวนท 1 สรปขอมลสำคญของกองทน 1

สวนท 2 การดำเนนกจการของกองทน

1. ขอมลทวไป 14

2. นโยบาย ภาพรวมการประกอบธรกจ และการจดการผลประโยชน 14

3. ภาพรวมของภาวะอตสาหกรรมของธรกจการจดหาผลประโยชน

จากอสงหารมทรพยทลงทน 26

4. ปจจยความเสยง 37

5. ขอพพาทและขอจำกดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย 44

6. ขอมลสำคญอน 44

สวนท 3 การจดการและการกำกบดแลกองทน

7. ขอมลหนวยลงทนและผถอหนวยลงทน 45

8. โครงสรางการจดการ 47

9. การกำกบดแลกองทน 61

10. ความรบผดชอบตอสงคม 69

11. การควบคมภายในและการบรหารจดการความเสยง 70

12. การปองกนความขดแยงทางผลประโยชน 76

สวนท 4 ฐานะการเงนและผลการดำเนนงาน

13. ขอมลทางการเงนทสำคญ 78

14. ฐานะการเงนและผลการดำเนนงานของกองทน 79

15. ความเหนของทรสตเกยวกบการดำเนนงานของกองทน 85

การรบรองความถกตองของขอมล 86

งบการเงนและรายงานของผสอบบญชรบอนญาต 87

วนท 4 ตลาคม 2562

เรยน ทานผถอหนวยลงทนทกทาน

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด (“บลจ.ทหารไทย”) ในฐานะบรษทจดการ

ของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (“กองทนรวม”) ขอนำสงรายงานประจำป 2562 สำหรบ

รอบการดำเนนการตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถง วนท 30 มถนายน 2562 ของกองทนรวมมายง

ผถอหนวยลงทนทกทาน

เหตการณเรอทองเทยวลมในจงหวดภเกตชวงเดอนกรกฎาคม 2561 สงผลกระทบตอจำนวน

นกทองเทยวจนเปนอยางมาก จำนวนนกทองเทยวจนทเดนทางมาประเทศไทยในครงปหลงลดลง

9.6% จาก 5,094,273 คนในป 2560 เปน 4,604,802 คน และเนองจากนกทองเทยวจนเปนสดสวน

ทใหญทสดของจำนวนนกทองเทยวทงหมด การลดลงอยางมากจงสงผลกระทบตอจำนวนนกทองเทยว

ตางชาตทเดนทางมาจงหวดภเกต โดยจะเหนไดจากจำนวนผโดยสารตางชาตในครงป หลงมอตรา

เพมขนเพยงรอยละ 2.4 และทำใหอตราการเตบโตของผโดยสารป 2561 เพมขนในอตราทลดลงจาก

ป 2560 หรอคดเปนรอยละ 8.3 อยางไรกตาม รฐบาลไดออกมาตรการยกเวนคาธรรมเนยมการตรวจ

ลงตรา ณ ชองทางอนญาตของดานตรวจคนเขาเมอง (วซาออนอารไรวล) ใหแกนกทองเทยวจาก

20 ประเทศ รวมถงประเทศจน ซงคาดวามาตรการดงกลาวจะชวยฟนฟใหจำนวนนกทองเทยวตางชาต

กลบมาเพมสงขน

กองทนมรายไดจากการลงทนสทธ (กำไรสทธจากการดำเนนงาน) ในป 2562 สำหรบผล

ประกอบการงวดวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562 เปนจำนวน 142,160,117.33 บาท

เพมขนจากรายไดจากการลงทนสทธ ของปกอนหนาจำนวน 131,148,898.37 บาท คดเปนการเพมขน

ในอตรา 8.40% เนองจากกองทนมรายไดรวมทไดรบจากคาเชา และดอกเบยรบเพมขน โดยรายได

รวมของกองทนในป 2562 เทากบ 169,979,059.33 บาท เพมขนจากรายไดรวมของปกอนหนาท

147,742,279.51 บาท คดเปนการเพมขนในอตรา 15.05%

สำหรบการดำเนนงานตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถง 30 มถนายน 2562 กองทนรวมได

มการประกาศจายเงนปนผลรวม 2 ครง โดยมรายละเอยดดงน สำหรบผลการดำเนนงานระหวาง

วนท 1 กรกฎาคม 2561 - 31 ธนวาคม 2561 จายในอตรา 0.1900 บาทตอหนวย และสำหรบ

ผลการดำเนนงานระหวางวนท 1 มกราคม 2562 - 30 มถนายน 2562 จายในอตรา 0.4700 บาท

ตอหนวย คดเปนเงนปนผลจายสำหรบผลการดำเนนงานรอบปท 11 รวม 0.6600 บาทตอหนวย

เปนจำนวนเงนรวมทงสน 129,690,000 บาท หรอคดเปนอตรารอยละ 91.23 ของกำไรสทธ

บลจ.ทหารไทย จะยงคงปฎบตหนาทของผจดการกองทนอยางเตมทเพอรกษาประโยชนสงสด

ของกองทนรวมและผถอหนวย และขอขอบพระคณผถอหนวยลงทนทกทานทไดมอบความไววางใจ

ลงทน กบกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

คณะผจดการกองทน

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด

รายงานประจำป 2562 ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 - 30 มถนายน 2562 กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด 1

สวนท 1 สรปขอมลสำคญของกองทน

1. สาระสำคญของกองทน

1.1 ขอมลทสำคญของกองทน

ชอกองทน : กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (Luxury Real

Estate Investment Fund : LUXF)

ประเภทกองทน : กองทนรวมอสงหารมทรพย ระบเฉพาะเจาะจง โดยมการ

กำหนดอสงหารมทรพยทจะซอหรอเชาเปนการแนนอน ท

มการเสนอขายหนวยลงทนเปนการทวไป ประเภทไมรบ

ซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะยนคำขอตอ

ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพอใหรบหนวยลงทน

เปนหลกทรพยจดทะเบยน

จำนวนเงนทนของโครงการ : 1,965,000,000 บาท (หนงพนเการอยหกสบหาลานบาท)

อายกองทน : ไมกำหนดอายกองทน

ชอบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด

ผดแลผลประโยชน : ธนาคารกสกรไทย จำกด (มหาชน)

1.2 ขอมลสำคญเกยวกบทรพยสนหลก ณ วนสนรอบปบญช ลกษณะการลงทน ลกษณะการ

ลงทน ราคาทลงทน ลกษณะการจดหาผลประโยชน วนทมการประเมนมลคา ราคาทได

จากรายงานประเมนมลคา

ขอมลทวไปของกองทนรวม

ชอกองทน : กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (Luxury Real

Estate Investment Fund : LUXF)

เงนทนจดทะเบยน : 1,965 ลานบาท (หนงพนเการอยหกสบหาลานบาท)

มลคาทตราไวตอ : 10.00 บาท

หนวยลงทน ณ วนทเรมลงทน

มลคาทตราไว ณ วนท : 10.00 บาท

30 มถนายน 2562

บรษทจดการกองทน : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด


ทรพยสนหลกของกองทน : โครงการ ซกสเซนส ยาวนอย ตงอยเลขท 56 หม 5

ถนนบานปาทราย-บานทาเขา ตำบลเกาะยาวนอย อำเภอ

เกาะยาว จงหวดพงงา

มลคาทรพยสนสทธกองทน : 2,367,491,717.20 บาท

ณ วนท 30 มถนายน 2562

(วนสนรอบปบญช)


จำนวนหนวยลงทนทงหมด : 196,500,000 หนวยลงทน


(วนสนรอบปบญช)

ลกษณะการลงทน : กองทนรวมไดลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธ ใน

อสงหารมทรพย ไดแก ทดนและสงปลกสรางซงใช

ประโยชนในโครงการซกสเซนส ยาวนอย และทรพยสน

อนในโครงการดงกลาวมาจากบรษท โรงแรม ปาเกาะ

จำกด ตงแตวนท 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2551

ราคาเงนลงทนตงตน : 1,958,000,000 บาท

ลกษณะการจดการ : กองทนรวมไดจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยโดย

ผลประโยชน การใหเชาแกผเชาไดแก บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร

ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด เพอใชในการประกอบ

กจการโรงแรม และ/หรออาคารทพกโครงการซกสเซนส

ยาวนอย มกำหนดระยะเวลาเชา 3 ป โดยคสญญาแตละ

ฝายมสทธตออายสญญาเชาไดอกคราวละ 3 ป เปน

จำนวน 4 ครง

วนทมการประเมนมลคา : 25 มถนายน 2562

ราคาทไดจากรายงาน : 2,240,000,000 บาท

ประเมนมลคา

วธการประเมนราคาท : วธวเคราะหจากรายได (Income Approach)

ผประเมนเลอกใช ระยะเวลาประเมนกระแสเงนสด 10 ป

ผประเมนราคา : บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

1.3 ขอมลสำคญเกยวกบการจดหารายไดจากอสงหารมทรพยทลงทน

กองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย ไดแก โครงการซกสเซนส ยาวนอย โดยกองทนรวม

ไดลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดนและสงปลกสรางซงใช

ประโยชนในโครงการซกสเซนส ยาวนอย และทรพยสนอนในโครงการดงกลาวมาจาก

บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด ตงแตวนท 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2551 ราคาเงนลงทนตง

ตน คอ 1,958,000,000 บาท กองทนรวมไดจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดง

กลาวโดยการใหเชาแกผเชาไดแก บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด)

จำกด เพอใชในการประกอบกจการโรงแรม และ/หรออาคารทพกโครงการซกสเซนส

ยาวนอย มกำหนดระยะเวลาเชา 3 ป โดยคสญญาแตละฝายมสทธตออายสญญาเชาไดอก

คราวละ 3 ป เปนจำนวน 4 ครง ซงมรายละเอยดของทรพยสนดงตอไปน


สญญาเชา สญญาเชาทดนพรอมสงปลกสรางและสงหารมทรพย มกำหนด 3 ป

นบแตวนท 1 กรกฎาคม 2555 โดยมการใหสทธตออายสญญาเชา

ออกอกคราวละ 3 ป เปนจำนวน 4 ครง

พนททงหมดของ เนอทดนประมาณ 79 ไร 3 งาน 66.2 ตารางวา

โครงการ

ลกษณะของอาคาร • ใชเปนวลลาพรอมสระวายนำสวนตวจำนวน 56 หลง

โครงการซกสเซนส • สวนทเปนอาคารสนบสนนและพนทสวนกลาง เชน หองอาหาร

ยาวนอย หองสปา หองซาวดนา หองออกกำลงกาย สนามเทนนส

หองสมด อาคารบรหาร และ อาคารสำนกงาน

• สวนทเปนบานพกคนงานจำนวน 10 หลง

ทรพยสนอน เฟอรนเจอร อปกรณ เครองมอ เครองใชและสงอำนวยความ

สะดวกตางๆ ทเกยวเนองกบอาคารทพก และเฟอรนเจอรและ

อปกรณอำนวยความสะดวกตางๆ สำหรบใชในพนทสนบสนนและ

พนทสวนกลางของโครงการ

การตอสญญาเชาทรพยสน

กองทนรวมไดจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนโดยการ

ใหเชาทรพยสนซงมขอกำหนดและเงอนไขเปนไปตามสญญาเชากบผเชาไดแก บรษท

ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด ซงเปนสญญาเชาทดนพรอม

สงปลกสรางและสงหารมทรพย มกำหนดอายสญญา 3 ป นบแตวนท 1 กรกฎาคม 2555

ทงนคสญญาแตละฝายมสทธตอสญญาเชาไดเปนจำนวน 4 ครง ครงละ 3 ป โดยทกๆ

คราวของการตอสญญาเชา กองทนในฐานะของผใหเชามสทธปฏเสธการตออายสญญาเชา

ใหแกผเชาหากรายไดคาเชาขนตำเฉลยตอปของกองทนรวมตำกวาเกณฑทกำหนด โดยท

ผานมากองทนรวมไดรบรายไดคาเชาขนตำเฉลยตอปจากผเชาเปนไปตามเงอนไขทกำหนด

ในสญญาเชาทรพยสน โดยกองทนรวมไดมการตอระยะเวลาการเชาครงแรกในเดอน

มถนายน 2558 และไดตอสญญาเชาครงท 2 ในเดอนมถนายน 2561 ทงนในปจจบนอย

ในชวงระยะเวลาสญญาเชาปท 7 ตามสญญาเชาทรพยสนดงกลาว

1.4 ขอมลการรบประกนรายไดของอสงหารมทรพย : ไมม

1.5 สรปเหตการณทมนยสำคญทกระทบตอการดำเนนงานของกองทนในปทผานมา

ไมม

1.6 ขอมลสำคญเกยวกบการกยมเงน : ไมม

1.7 ขอมลการจายประโยชนตอบแทนของกองทนยอนหลงอยางนอย 5 ป


ตารางขอมลการจายเงนปนผลยอนหลง ปทดำเนนงาน 2561 2560 2559 2558 2557

1 ก.ค. 2561 - 1 ก.ค.2560 - 1 ก.ค. 2559 - 1 ก.ค. 2558 - 1 ก.ค. 2557 -

30 ม.ย 2562 30 ม.ย 2561 30 ม.ย 2560 30 ม.ย 2559 30 ม.ย 2558 เงนปนผลตอหนวย (บาท) 0.6600 0.6100 0.5450 0.4760 0.3820

อตรารอยละเมอเทยบกบราคา 6.60% 6.10% 5.45% 4.76% 3.82%

เสนอขายครงแรก (%)

อตราสวนการจายเงนปนผลเทยบกบ 91.23% 91.40% 91.79% 91.56% 91.03%

กำไรสทธ (%)

1.8 คาธรรมเนยมการจดการกองทน คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย และคาธรรมเนยม

และคาใชจายทงหมดของกองทนในรอบปบญชทผานมา ระบจำนวนเงนและรอยละของ

มลคาทรพยสนสทธโดยใชมลคาทรพยสนสทธถวเฉลยรายป

คาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

สำหรบรอบปบญช 2561/2562 ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 สนสดวนท 30 มถนายน 2562

คาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวม ตงแตวนท 1 ก.ค. 2561 ตงแตวนท 1 ก.ค. 2561

(Fund’s Direct Expenses) ถงวนท 30 ม.ย. 2562 ถงวนท 30 ม.ย. 2562

จำนวนเงน จำนวนเงน

หนวย : พนบาท มลคาทรพยสนสทธ 2 คาธรรมเนยมการจดการ 4,894.86 0.2117

คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน 734.23 0.0318

คานายทะเบยน 2,447.43 0.1058

คาทปรกษาการลงทน ไมม ไมม

คาธรรมเนยมบรหารอสงหารมทรพย ไมม ไมม

คาธรรมเนยมวชาชพบญช 303.90 0.0131

คาธรรมเนยมวชาชพ (ปรกษากฎหมาย) 567.52 0.0245

คาประเมนราคาทรพยสน 303.60 0.0131

คาใชจายในการปรบปรงทรพยสน 17,497.76 0.7567

คาใชจายในการดำเนนงาน 1,069.64 0.0463 รวมคาใชจายทงหมด 1 27,818.94 1.2030

หมายเหต 1 คาใชจายดงกลาวไดรวมภาษมลคาเพมแลว

2 มลคาทรพยสนสทธถวเฉลยรายวนโดยคำนวนจากวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30

มถนายน 2562 เทากบ 2,312,312,788.44 บาท


1.9 การวเคราะหและคำอธบายของผจดการกองทนถงการดำเนนงานและฐานะการเงน

ของกองทนในชวงปทผานมา โดยใหระบเฉพาะกรณทมการเปลยนแปลงอยางมนยสำคญ

จากสถานการณภาวะการทองเทยวของจงหวดภเกตทปรบตวดขน เนองจากการเพมขน

ของจำนวนนกทองเทยวทเดนทางมาทภเกต และอตราการเขาพกเฉลยของโรงแรมระดบ

บนในจงหวดภเกต ทมอตราสงอยางตอเนองในชวงป 2555 ถงป 2561 โดยเฉพาะกลม

โรงแรมประเภท First-class ทำใหทรพยสนทกองทนรวมลงทนซงเปนโรงแรมประเภท

Luxury นนมผลการดำเนนงานทดขนจากปกอนหนา นอกจากนกองทนรวมยงคงไดรบ

ทงคาเชาคงท และคาเชาแปรผนในรอบปบญชทผานมา ทำใหอตราสวนของรายไดจากการ

ลงทนตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด มการปรบตวเพมจากอตรารอยละ 5.64

สำหรบงวด มถนายน 2561 มาอยทอตรารอยละ 6.15 สำหรบงวด มถนายน 2562 ใน

ขณะท อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาทรพยสนสทธถวเฉลยระหวางงวด นน มการ

ปรบตวเพมขน จากอตรารอยละ 0.71 สำหรบงวด มถนายน 2561 มาอยทอตรารอยละ

1.20 สำหรบงวดมถนายน 2562 เนองจากคาใชจายในการปรบปรงซอมแซมทรพยสน

และเงนลงทนในทรพยสนของโรงแรมทเพมจากปกอนหนา

สำหรบในรอบระยะเวลาการดำเนนงาน ป 2561 ทรพยสนหลกของกองทนรวม ซงไดแก

โครงการซกซเซนท ยาวนอย ไดใชในการประกอบกจการมานาน กองทนรวมจงไดม

แผนการปรบปรงทรพยสนหลกครงใหญ (Major Renovation) เพอซอมแซม และบำรง

รกษาทรพยสนของกองทนรวมใหอยในสภาพทด สามารถรกษามาตรฐานการใหบรการ

ของโรงแรม และเพอใหโรงแรมไมมภาพลกษณของโรงแรมเกาท ไดเปดดำเนนการ

มากกวา 10 ป โดยงบประมาณทสำรองไวสำหรบแผนการปรบปรงในครงน ทงสน

ประมาณ 41,360,000 บาท (สสบเอดลานสามแสนหกหมนบาท) โดยแบงเปนคาใชจายใน

การปรบปรง ซอมแซมทรพยสนประมาณ 17,500,000 บาท (สบเจดลานหาแสนบาท) และ

เงนลงทนในทรพยสนของโรงแรมทใชในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรม

ประมาณ 23,860,000 บาท (ยสบสามลานแปดแสนหกหมนบาท)

ทงน คาใชจายในการปรบปรง ซอมแซมทรพยสน ประมาณ 17,500,000 บาท (สบเจด

ลานหาแสนบาท) ประกอบไปดวยการดำเนนการตางๆ ดงน

(ก) เปลยนกระเบองสระวายนำ และ กระเบองในหองอาบนำของวลลาจำนวน 28 หลง

(ข) ซอมแซมและปรบปรงกลมอาคารสนบสนน (Back of House) เชน การปรบปรง

อาคารสำนกงานฝายบรหาร การสรางรวรอบทดนแปลงท 2 (ทเปนทตงของกลม

อาคารสนบสนน) การซอมแซมและปรบปรงบานพกของผบรหารและพนกงาน

โรงแรม และรวมถงปรบปรงสงอำนวยความสะดวกอนๆ ของพนกงานโรงแรม เชน


หองนำ หองสนทนาการ หองออกกำลงกาย เปนตน ทงน เพอใหเปนไปตาม

มาตรฐานในการประกอบกจการโรงแรมของผเชาทรพยสนของกองทนรวม

สวนในเงนลงทนในทรพยสนท ใช ในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรม

ประมาณ 23,860,000 บาท (ยสบสามลานแปดแสนหกหมนบาท) ประกอบไปดวย

(ก) การลงทนปรบปรงวลลา The View ใหม สรางพนทใชสอยชนลาง และสรางสระ

วายนำเพมเตม

(ข) การลงทนตอเตมขยาย หองครวกลาง ของโรงแรม

(ค) การลงทนปรบปรง Hill Top Reserve (บางสวน) กลาวคออาคาร The Hilltop

Reserve เดมใชประโยชนเปนหองพกประเภทวลลาทมขนาดใหญทสดและตงอยบน

จดสงทสดของโรงแรม ซงในบรเวณดงกลาวจดเปนพนททมทศนยภาพสวยทสด

ของโรงแรม ตอมากองทนรวมโดยคำแนะนำของผบรหารโครงการไดปรบเปลยน

การใชประโยชนจากเดมทเปนหองพก มาเปนหองอาหารและสระวายนำสวนกลาง

ของโรงแรม ตงแตปพ.ศ. 2555 ซงพนทดงกลาวไดรบความนยมจากผเขาพกของ

โรงแรม ทำใหพนทดงกลาวถกใชประโยชนอยางตอเนองและเปนระยะเวลานาน

กองทนรวมจงมแผนทจะลงทนปรบปรง The Hill Top Reserve ใหมรปลกษณท

ทนสมย และสามารถใชประโยชนไดมากขนเพอรองรบความตองการของผเขาพก

ของโรงแรม ทงน แผนงานปรบปรงพนทดงกลาวบางสวนจะเรมในปพ.ศ. 2562

1.10 การลงทนทางออมโดยผานการถอหนในบรษท และกองทนไมสามารถถอหนและมสทธ

ออกเสยงในบรษทดงกลาวไดในสดสวนรอยละ 99 ใหอธบายเหตผลทไมสามารถลงทนใน

สดสวนรอยละ 99 และประโยชนทผลงทนจะไดรบจาการทกองทนตองเขาลงทนในสดสวน

ดงกลาว : ไมม

2. ความเสยงทสำคญของการลงทนในหนวยลงทน

2.1 ความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจในประเทศ หรอปจจยมหภาคอนๆ

โครงการทกองทนรวมจะลงทน มความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจทงใน

และตางประเทศ เนองจากผเขาพกจะเปนทงในสวนของนกทองเทยวทเปนคนไทยและ

นกทองเทยวตางชาต นอกจากน โรงแรมอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงจาก

ปจจยมหภาคอนๆ เชนการเปลยนแปลงในทางลบของสภาวะทางเศรษฐกจระหวาง

ประเทศ การเพมคาเงนบาท มมมองในทางลบของชาวตางชาตเกยวกบประเทศไทย

ผลกระทบจากการกอวนาศกรรม สงคราม การจลาจล การประทวง หรอการปดลอม หรอ

การแพรระบาดของโรคทางเดนหายใจอกเสบเฉยบพลนรนแรง (SARS) โรคไขหวดนก

หรอโรคอนใดในภมภาค รวมถงผลกระทบจากความไมแนนอนทางการเมองของประเทศไทย


ในปจจบนหรอในอนาคต หรอการเปลยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลซง

อาจจะมผลกระทบรายแรงตอการดำเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดำเนนกจการ

และการเตบโตของกองทนรวม

2.2 ความเสยงทางการเมอง

ในกรณทเกดผลกระทบทางดานการเมองอนเนองมาจากความไมแนนอนทางการเมอง

รวมถงนโยบายทางการเมองและเศรษฐกจ อาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจและ

การทองเทยวของประเทศไทย รวมถงตลาดหนในประเทศไทย ซงอาจจะกอใหเกด

ผลกระทบรนแรงตอการดำเนนงานของโครงการ ซกเซนส ยาวนอย สภาวะทางการเงน

และผลการดำเนนงานของกจการของผเชา ซงยอมจะสงผลกระทบตอการดำเนนงาน

ของกองทนรวมดวย

2.3 ความเสยงทางธรกจของกจการโรงแรม

การประกอบธรกจโรงแรมนบเปนธรกจอสงหารมทรพยทมความเสยงสงเมอเปรยบเทยบ

กบธรกจอสงหารมทรพยประเภทอนๆ เชน ธรกจศนยการคา อาคารสำนกงานใหเชา

เปนตน เนองจากการประกอบกจการโรงแรมนนขนอยกบปจจยแวดลอมหลายดาน รวม

ถงอตสาหกรรมการทองเทยวของประเทศไทย ดงนน การทกองทนมการใหเชาทรพยสน

ของกองทนรวมเพอใหผเชานำทรพยสนไปประกอบกจการโรงแรม และหากผเชาตาม

สญญาเชาไดรบผลกระทบในทางลบจากการประกอบกจการโรงแรมและผเชาไมสามารถ

ชำระคาเชาไดตามทกำหนด หรอคาเชาแปรผนทไดไมเปนไปตามทกองทนคาดการณไวอาจ

สงผลกระทบแกผลประกอบการของกองทนรวมได

2.4 ความเสยงจากการมรายไดจากอสงหารมทรพยเพยงแหงเดยว

กองทนรวมมความเสยงจากการลงทนในอสงหารมทรพยเพยงแหงเดยว ถาหากปจจยใดๆ

ทมผลกระทบกบโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย นจะสงผลกระทบอยางมากตอรายไดและ

ผลประกอบการของกองทนรวม ซงความเสยงดงกลาวเปนความเสยงทเกดขนกบกองทน

รวมอนทลงทนในทรพยสนเพยงแหงเดยว (Single Asset)

2.5 ความเสยงจากการแขงขนทสงขน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของการทองเทยวใน

จงหวดภาคใต การเพมขนของจำนวนโรงแรมในเกาะยาวนอย กระบ พงงา หรอภเกต

การเพมขนหรอลดลงของโรงแรมหรอทพก การทมจำนวนโรงแรมหรออาคารทพกอาศย

เพมขนจะสงผลทำใหอปทานเพมขน ทำใหการแขงขนในการจดหาผเชาหองเพมขน


2.6 ความเสยงจากการเปลยนความนยมในรปแบบของโครงการ

โครงการ ซกสเซนส ยาวนอย ทกองทนรวมลงทนอาจจะไดรบผลกระทบจากการ

เปลยนแปลงของความนยมนกทองเทยว เนองจากเปนโครงการทมลกษณะมงเนนการเขา

ถงธรรมชาตซงแตกตางจากโครงการทวไป ในกรณทนกทองเทยวมความนยมในการเขา

พกในโครงการลกษณะนนอยลงอาจมผลกระทบตอจำนวนนกทองเทยวทมาใชบรการ

ในโครงการ หากโครงการไมสามารถปรบปรงเปลยนแปลงรปแบบ หรอภาพลกษณ

โครงการไดทนตอการเปลยนแปลงดงกลาว

2.7 ความเสยงจากภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอ

วนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอ

วนาศกรรม แมจะมโอกาสเกดขนไมบอยนก แตหากเกดขนในบรเวณทตงอสงหารมทรพย

ของกองทนรวม นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจ

กอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผเชาและผมาใชบรการในโครงการของ

กองทนรวม

นอกจากน การซอมแซมทจำเปนใดๆ เพอแกไขความเสยหายของอสงหารมทรพยอาจม

คาใชจายสงและตองใชเวลานาน รวมถงอาจทำใหกองทนรวมสญเสยรายไดจากการหยด

ชะงกของโรงแรม ดงนนเหตการณรายแรงและ/หรอ ความเสยหายท เกดขนตอ

อสงหารมทรพยอาจสงผลกระทบอยางมนยสำคญตอผลการดำเนนงาน และสถานะ

ทางการเงนของกองทนรวม

อยางไรกด กองทนรวมไดจดใหมการประกนภยในอสงหารมทรพย และทำประกนภยท

ครอบคลมความเสยหายในทรพยสนของโครงการทเกดจากภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว

หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอวนาศกรรมไวสำหรบอสงหารมทรพยของ

กองทนรวมโดยมความคมครองและวงเงนประกนภยทสอดคลองกบมาตรฐานการประกน

ภยของอสงหารมทรพยทมลกษณะการใชงานสอดคลองกบการใชงานของอสงหารมทรพย

ของกองทนรวม

2.8 ความเสยงจากการเปลยนแปลงของมาตรฐานทางบญช

รายงานฐานะทางการเงนของกองทนรวมอาจถกกระทบจากการออกมาตรฐานทางบญช

ฉบบใหม หรอมการปรบปรงมาตรฐานทางบญช เนอหาสาระทอาจจะมการเปลยนแปลง

ในมาตรฐานทางบญชทไมอาจคาดหมายได หรอมการเปลยนแปลงกฎเกณฑตางๆ ของ

สำนกงาน กลต. หรอหนวยงานทเกยวของในเรองการบนทกทางบญชของกองทนรวม

อสงหารมทรพย ผจดการกองทนรวมไมสามารถประเมนผลกระทบจากการเปลยนแปลง

รายงานประจำป 2562 ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 - 30 มถนายน 2562 กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด �

ดงกลาวได อกทงไมสามารถประกนไดวาการเปลยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบ

ตอการเสนอรายงานฐานะทางการเงน หรอผลการดำเนนงานของกองทนรวม นอกจากน

มลคาทางบญชของกองทนรวมอาจจะมการเปลยนแปลงไดในอนาคตหากมมมองของ

ผประเมนราคาทรพยสนมการเปลยนแปลงไป ทงน กองทนรวมจะตองดำเนนการใหม

การประเมนมลคาทรพยสนและมการเปลยนแปลงบรษทผประเมนคาทรพยสนตาม

รายละเอยดทกำหนดในโครงการ

2.9 ความเสยงเรองความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมนนจะถกกำหนดจากผลการดำเนนงาน โดยผลการ

ดำเนนงานของกองทนรวมนนขนอยกบปจจยตางๆ เชน สภาวะเศรษฐกจทงในและ

ตางประเทศ การบรหารจดการของผบรหารอสงหารมทรพย ตนทนคาใชจายในการบรหาร

อสงหารมทรพย คาใชจายในการดำเนนงาน การแขงขนจากโครงการอน การเปลยนแปลง

ของขอบงคบและกฎหมายทเกยวของกบอสงหารมทรพย เปนตน การจายเงนปนผล

ของกองทนจะพจารณาจากผลการดำเนนงานของกองทนรวม โดยคาเชาดงกลาวขนอย

กบความสามารถของผเชาในการชำระคาเชาตามสญญาเชา และความสามารถของกองทน

รวมในการบงคบหลกประกนตามขนตอนและในเวลาอนควรตามรายละเอยดทระบไว

ขางตนเมอเกดเหตเลกสญญา ดงนน ความผนผวนของคาเชาแปรผนอาจสงผลให

ผลงทนมความเสยงทจะไมไดรบเงนปนผลตามทไดประมาณการเอาไว ณ ทน หรอกองทน

รวมอาจจะไมสามารถทจะรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพมการจายเงนปนผลไดใน

ปตอๆ ไป

2.10 ความเสยงจากเงนชดเชยทไดจากการทำประกนภยอสงหารมทรพยอาจไดไมครบตามคา

เสยหายทเกดขนจรง

ภายใตขอกำหนดของสญญาเชาทดนและอาคาร กองทนรวมจะจดใหมการทำประกนวนาศ

ภยทครอบคลมความเสยงทงหมด (All Risks Insurance) และจะเจรจาใหผเชาทำประกน

ธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยผเชาเปนผรบภาระคาใชจาย

ทงหมดตลอดระยะเวลาเชา โดยระบใหกองทนเปนผรบผลประโยชนตามกรมธรรมประกนภย

นอกจากน กองทนรวมจะเจรจาใหผเชาจดใหมการทำประกนภยตอบคคลภายนอกทอาจ

ไดรบความเสยหายจากความชำรดบกพรองของทรพยสนทลงทนอกดวย

อยางไรกด หากเหตการณทมไดอยภายใตการคมครองของกรมธรรมประกนภย หรอ

ความเสยหายนนเกนกวาวงเงนทครอบคลมตามกรมธรรมประกนภย หรอกองทนไม

สามารถเรยกเงนประกนไดครบถวนตามกรมธรรม ซงในกรณดงกลาวอาจมผลกระทบใน

ทางลบตอสถานะทางการเงนของกองทน ทำใหรายไดในอนาคตของอสงหารมทรพยนนไม


เปนไปตามประมาณการ ในกรณดงกลาวของกองทนรวมอาจไดรบความเสยหายทาง

การเงนเนองจากเงนชดเชยทไดจากการประกนภยอาจชดเชยความเสยหายไดไมครบถวน

นอกจากน ความเสยงบางอยางอาจไมสามารถทำประกนภยคมครองได หรอคาเบยประกน

อาจสงมากจนไมมความคมคาทางเศรษฐกจทจะทำการประกนเพอคมครองความเสยงใน

กรณดงกลาว ในกรณทเกดความเสยหายในสวนทไมไดรบความคมครองหรอความเสย

หายดงกลาวมมลคามากกวาวงเงนประกน หรอกองทนรวมไมสามารถเรยกเงนประกนได

อยางครบถวนตามกรมธรรม กองทนรวมอาจจะตองมคาใชจายเพมมากขน ทำใหรายได

ในอนาคตของอสงหารมทรพยนนไมเปนตามประมาณการ

2.11 ความเสยงดานภาษและการเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในอนาคต

ในการขาย โอน หรอรบโอนสทธการเชา หรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย

(ในกรณทกองทนลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตนน อาจมภาระทางภาษและ

คาธรรมเนยมทเกดจากการซอ ขาย หรอโอนกรรมสทธในสทธการเชาหรออสงหารมทรพย

ซงกองทนอาจตองรบภาระทงหมดหรอบางสวน และอตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท

กองทนจะตองชำระดงกลาว อาจแตกตางจากอตราทเปนอยในปจจบน หรออาจมการ

เปลยนแปลงในกฎเกณฑตางๆ ในเรองภาษจากผลการดำเนนงาน ภาระภาษอนๆ

ของกองทนรวมอสงหารมทรพย หรอภาระภาษของเงนปนผลทกองทนรวมจายใหแกผถอ

หนวยลงทน หรออาจมการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกำหนด ระเบยบขอบงคบ

บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอคำสงของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานทมอำนาจ

ตามกฎหมายในอนาคต อนเปนเหตการณทไมอาจคาดหมายได ซงหากมการเปลยนแปลง

ดงกลาวอาจจะสงผลกระทบทางดานลบตอผลประกอบการและมลคาหนวยลงทนของ

กองทนรวมได

2.12 ความเสยงทเกดขนเมอตองมการปรบปรงซอมแซมอาคาร

โดยปกตแลวโครงการโรงแรมและอาคารทพกอาศยลกษณะนแตละแหงจะตองมการ

ซอมแซมและปรบปรงใหดใหม ทนสมย และสอดคลองกบรปแบบความตองการของลกคา

อยเสมอ เพอดงดดลกคาใหเขามาใชบรการอยางตอเนอง ซงโดยปกตการปรบปรงหรอ

ซอมแซมบำรงรกษาประจำปจะไมกอใหเกดผลกระทบตอผลการดำเนนงานของกองทน

รวม ยกเวนในกรณทเปนการปรบปรงซอมแซมใหญ การปรบปรงเพอเปลยนแปลงภาพ

ลกษณภายนอกและภายในของโรงแรมและอาคารทพกอาศย ซงปกตจะดำเนนการทก

5-7 ป หรอเปนการเปลยนแปลงระบบสำคญๆ ของโครงการซงปกตจะดำเนนการทก

20 ป โดยประมาณการปรบปรงดงกลาวจะดำเนนการเปนสวนๆ เฉพาะพนททตองการ

ปรบปรงเทานน ดงนน ผลกระทบตอรายไดของกองทนจะเกดขนเฉพาะบรเวณพนททม

การปรบปรง หรอพนทใกลเคยงทไดรบการรบกวนจากการปรบปรง


อยางไรกตาม การปรบปรงซอมแซมใหญในแตละครง ผบรหารโครงการจะมการวางแผน

เพอใหเกดผลกระทบตอลกคานอยทสดและจะตองศกษาผลกระทบตอรายได และผล

ตอบแทนทไดรบทกครงกอนดำเนนการ นอกจากน ในระหวางระยะเวลาทมการปรบปรง

ซอมแซมใหญในแตละครง ผเชายงคงตองชำระคาเชาอตราคงทใหแกกองทน เวนแตการ

ปรบปรงซอมแซมใหญดงกลาวเกดขนจากเหตการณทเปนเหตสดวสย

2.13 ความเสยงเกยวกบใบอนญาต

ตามกฎหมายแลวใบอนญาตการประกอบกจการโรงแรมจะตองมการตออายทก 5 ป หาก

ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมของผเชาถกยกเลกหรอไมมการตออาย หรอผเชาไม

สามารถดำเนนการเพอใหไดรบใบอนญาตประกอบกจการโรงแรม (บางสวนหรอทงหมด)

อาจจะทำใหมผลกระทบในทางลบตอผเชา กลาวคอจะทำใหผเชาไมสามารถประกอบ

กจการดำเนนการโรงแรม (บางสวนหรอทงหมด) ตอไปได และอาจทำใหผเชาไมสามารถ

ชำระคาเชาใหแกกองทนรวม และ/หรอทำใหรายไดของกองทนไมเปนไปตามทคาดการณ

และอาจเปนผลใหผเชาไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญาเชาได ทงน

กฎเกณฑหรอขอบงคบตางๆ และแนวทางการพจารณาอนญาตของเจาหนาทของหนวย

งานทเกยวของกบการขอตอใบอนญาตอาจจะมการเปลยนแปลงไดในอนาคตซงอาจจะ

ทำใหการขอตอใบอนญาตลาชาหรออาจจะไมสามารถตอใบอนญาตได ซงในกรณดงกลาว

กองทนรวมอาจพจารณายกเลกสญญาเชาโดยนำอาคาร หรอบานพกบางสวนหรอทงหมด

ในโครงการมาดำเนนการหาผลประโยชนในรปแบบอนๆ แทน เชน อาคารทพกอาศยแบบ

เชาระยะยาวหรอสามารถนำอาคารหรอบานพกดงกลาวแยกขายเปนหลงๆได

2.14 ความเสยงจากความลาชาในการหาผเชารายใหมเมอสญญาสนสดลง

หากสญญาเชามผลสนสดลงและกองทนรวมอยในระหวางดำเนนการหาผเชารายใหม เพอ

เขาทำสญญาเชาฉบบใหมกบกองทน ในกรณทกองทนไมสามารถหาผเชารายใหมไดทน

การสนสดของสญญาฉบบเกาจะมผลกระทบใหกองทนขาดรายไดจากการใหเชาในชวง

เวลาทยงไมมการเชา นอกจากน ราคาตลาดของหนวยลงทนของกองทนอาจไดรบผล

กระทบหากผลประโยชนทไดภายใตสญญาเชาฉบบใหมแตกตางไปจากเดม

2.15 ความเสยงจากการไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาของผเชา

การทผเชาไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญาเชาได ผเชาอาจมความ

เสยงในการขาดเงนทนหมนเวยนหรออาจไมสามารถจดหาเงนทนหมนเวยนในจำนวน

ทเพยงพอตามทผบรหารโรงแรมเหนวาเหมาะสมกบการบรหารโรงแรมตามมาตรฐานของ

ผบรหารโรงแรม และอาจเปนเหตใหผเชาผดสญญาการบรหารโรงแรม จะเปนเหตเลก

สญญาและกองทนจะมสทธทจะเลกสญญาเชาได ทงน กองทนอาจจะดำเนนการหาผเชา


รายใหม ถาหากกองทนไมสามารถหาผเชารายใหมไดภายในเวลาอนควรหรอไมสามารถ

เจรจาตกลงกบคสญญาเชาฉบบใหม โดยมขอกำหนดทเปนประโยชนตอกองทนได กระแส

รายไดของกองทนอาจชะงกหรอลดลง ซงอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสำคญตอ

ผลประกอบการของกองทน

2.16 ความเสยงจากการยกเลกสญญาและ/หรอผเชาไมปฏบตตามสญญาของผบรหารโรงแรม

การยกเลกสญญาระหวางผบรหารโครงการกบผเชาอาจเกดขนได หากผบรหารโครงการ

และ/หรอผเชาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญา

นนๆ (หรอคสญญาอาจตกลงยกเลกสญญาดวยความสมครใจทงสองฝาย) อนเปนเหต

ใหผเชาตองหาผบรหารโครงการรายใหม ถงแมบรษทจดการเชอวาผเชาจะสามารถหา

ผบรหารโครงการรายใหมแทนไดในระยะเวลาอนควรเนองจากมผบรหารโครงการมอ

อาชพอยเปนจำนวนมากทวโลก และนาจะมผบรหารโครงการรายอนหลายรายทตองการ

เขามาเปนผบรหารโครงการนอนเนองมาจากคณภาพและสถานทตงของโครงการ อยางไร

กด ในระหวางทเจรจาและตดตอกบผบรหารโครงการรายใหมนนกระแสรายไดของ

กองทนอาจชะงก หรอลดลง ซงอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสำคญตอผล

ประกอบการของกองทน

2.17 ปจจยตางๆ ทอยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวมอาจสงผลกระทบตอความสามารถ

ในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

กองทนรวมมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนจากกำไรสทธในแตละป

ในจำนวนไมนอยกวารอยละ 90 ของกำไรสทธประจำปหรอจากกำไรสะสมทเกดขนจรง

ตามเงอนไขทระบไวในรายละเอยดโครงการ โดยคาดวาจะมการจายเงนปนผลไมเกน

2 ครงตอป อยางไรกด รายไดของกองทนรวมนนมาจากการลงทนในอสงหารมทรพย

ซงขนอยกบปจจยตางๆ เชน ความสามารถในการชำระคาเชาของผเชา รายไดอนทกองทน

รวมจะไดรบ ความสามารถในการบรหารโครงการของผบรหารโครงการ ภาวะเศรษฐกจ

และการแขงขนในอตสาหกรรม รวมถงปจจยอนทอยนอกการควบคมของกองทนรวม

หากทรพยสนทกองทนรวมลงทนไมสามารถกอใหเกดรายไดทเพยงพอ และเปนไปตามท

กองทนรวมคาดการณไว อาจสงผลกระทบตอกระแสเงนสดและความสามารถในการจาย

เงนปนผลของกองทนรวม ซงกองทนรวมไมสามารถรบรองไดวากองทนรวมจะสามารถ

จายเงนปนผลหรอรกษาระดบการจายเงนปนผลได


2.18 มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบ

หากมการจำหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทนรวม

มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซงไดกลาวไว ณ ทน ไดคำนวณโดยใชขอมลจาก

รายงานการประเมนคาทรพยสนทลงทนเปนขอมลพนฐาน และมลคาดงกลาวอาจมไดเปน

มลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหากมการจำหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอม

การเลกกองทนรวม

2.19 ความเสยงจากการขาดสภาพคลอง

เนองจากกองทนเปนกองทนประเภทกองทนปดซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

แหงประเทศไทย สภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถและปรมาณ

การซอขายหนวยลงทนนนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงอยบนพนฐานของ

ปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย (Bid-Offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-

ผขาย (Bid-Offer) ขนอยกบปจจยหลายประการทกองทนไมสามารถควบคมได อาทเชน

สภาวะการซอขายหลกทรพย ปรมาณความตองการของตลาด ดงนน จงมความเสยงท

หนวยลงทนนจะขาดสภาพคลองในการซอขายในตลาดรอง นอกจากน การทกองทนม

ขนาดการจดทะเบยนทตำกวา 2,000 ลานบาท อาจสงผลกระทบตอสภาพคลองในการซอ

ขายหนวยลงทน และราคาเสนอซอ-ราคาเสนอขายของหนวยลงทนของกองทนอาจจะ

แตกตางจากมลคาทรพยสนสทธตอหนวยลงทน (NAV) อยางมนยสำคญ

2.20 ความเสยงทเกดจากความผนผวนของรายไดทกองทนรวมจะไดรบ

กองทนจะไดรบคาเชาจากผเชา 2 สวน คอ สวนทเปนอตราคาเชาคงท และอตราคาเชา

แปรผน ทำใหความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสนทเชาของผเชา สงผล

กระทบตอการจดหาผลประโยชนของกองทน โดยเฉพาะอยางยงสวนทเปนอตราคาเชา

แปรผน ถงแมวาอตราคาเชาคงทยงคงเปนรายไดหลกของกองทนกตาม


สวนท 2 การดำเนนกจการของกองทน

1. ขอมลทวไป

ชอกองทน : กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

(Luxury Real Estate Investment Fund : LUXF)

ประเภทกองทน : กองทนรวมอสงหารมทรพย ระบเฉพาะเจาะจง โดยมการกำหนด

อสงหารมทรพยทจะซอหรอเชาเปนการแนนอน ทมการเสนอขายหนวย

ลงทนเปนการทวไป ประเภทไมรบซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการ

จะยนคำขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพอใหรบหนวยลงทน

เปนหลกทรพยจดทะเบยน

จำนวนเงนทนของ : 1,965,000,000 บาท (หนงพนเการอยหกสบหาลานบาท)

โครงการ

อายกองทน : ไมกำหนดอายกองทน

ชอบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด


2. นโยบาย ภาพรวมการประกอบธรกจ และการจดหาผลประโยชน

2.1 วตถประสงค เปาหมาย ของกองทน

กองทนมงเนนการลงทนในอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมระดบ Luxury และมวสยทศน

ทบรหารทรพยสนของกองทนใหสามารถจดหาผลประโยชนไดดทสด รวมไปถงการดแล

รกษาและปรบปรงคณภาพทรพยสนของกองทนใหอยในสภาพดอยเสมอ ทงนกองทนม

เปาหมายจะเปนทางเลอกในการลงทนสำหรบผลงทนทตองการผลประโยชนในรปของ

เงนปนผล โดยกองทนมงหวงทจะสรางผลตอบแทนใหแกผถอหนวยลงทนอยางตอเนอง

ในระยะยาว นอกจากนการดแลรกษาและปรบปรงคณภาพของทรพยสนจะเปนการชวย

เพมมลคาทรพยสนสทธของหนวยลงทนของกองทนในระยะยาว

เปาหมายหลกของบรษทจดการในการบรหารจดการกองทน คอการจดหาผลประโยชน

จากทรพยสนในรปของรายไดจากการปลอยเชาทรพยสนของกองทน ทงในรปของรายได

คาเชาคงทและคาเชาแปรผน เพอใหกองทนสามารถจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทน

อยางสมำเสมอ

โดยรายไดหลกของกองทนจะมาจากการใหเชาทรพยสนแกบรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร

ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด (“เอสแอลเอช”) โดย เอสแอลเอชจะเชาทรพยสนจาก

กองทนเพอใชในการประกอบกจการโรงแรม ซกเซนส ยาวนอย โดยไดเขาทำสญญาเชา


กบกองทนเปนระยะเวลา 3 ป โดยคสญญาแตละฝายมสทธตอสญญาอกครงละ 3 ปไปอก

4 ครง โดยเอสแอลเอชจะชำระคาเชาใหแกกองทนเปนรายเดอนโดยคาเชาจะแบงเปน

2 สวน คอ คาเชาคงท และคาเชาแปรผน โดยมรายละเอยดเปนไปตามขอกำหนดและ

เงอนไขในสญญาเชาทไดตกลงกน

2.2 การเปลยนแปลงและพฒนาการทสำคญ

ในรอบปบญช 1 กรกฎาคม 2561 ถง 30 มถนายน 2562 กองทนรวมไมมการลงทนใน

อสงหารมทรพยอนใดเพมเตม และไมมการเปลยนแปลงหรอพฒนาการทสงผลกระทบตอ

การบรหารจดการกองทนรวมอยางมนยสำคญ

2.3 โครงสรางของการบรหารจดการกองทน

(1) แผนภาพ

* บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลท (ไทยแลนด) จำกด

(2) ความสมพนธกบกลมของผบรหารอสงหารมทรพยหรอของผถอหนวยรายใหญ

การดำเนนธรกจหลกของกองทน มไดมความสมพนธ หรอ เกยวของกบการดำเนน

ธรกจอนของผถอหนวยรายใหญอยางมนยสำคญ

2.4 ขอมลของทรพยสนของกองทน

2.4.1 รายละเอยดทรพยสนของกองทนรวม

รายละเอยดทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ มลคาทรพยสนตามราคายตธรรม และ

มลคาหนวยลงทนของ กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร ณ 30 มถนายน 2562

มรายละเอยดดงน

ผถอหนวย ผเขาพกโรงแรม

กองทน

LUXF SLH (ผเชา)* ปาเกาะ

ขายสนทรพยทลงทน เชาตามสญญาเชา

ซอสนทรพยทลงทน

คาเชาคงท

คาเชาผนแปร


รายงานแสดงรายละเอยดทรพยสนแยกประเภท

กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร


มลคาเงนลงทน รอยละของ

ประเภททรพยสน ราคายตธรรม (บาท) มลคาทรพยสนสทธ

เงนลงทนในอสงหารมทรพย 2,240,000,000.00 94.61

เงนลงทนในหลกทรพย 89,627,222.19 3.79

เงนฝากธนาคาร 103,088,585.03 4.35

ลกหนจากดอกเบย 10,458.91 0.00

รายไดคาเชาคางรบ 2,393,333.32 0.10

สนทรพยอน 18,258.98 0.00

รวมทรพยสน 2,435,137,858.43 102.86

หนสน (67,646,141.23) (2.86)

มลคาสนทรพยสทธ 2,367,491,717.20 100.00

จำนวนหนวยลงทน 196,500,000.0000

มลคาสนทรพยสทธตอหนวย 12.0483

2.4.2 ทรพยสนหลกทลงทน

ทดนพรอมสงปลกสรางและทรพยสนทกองทนไดซอจาก บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด

ในมลคาจำนวนเงน 1,958,000,000.00 บาท เมอวนท 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2551

โดยมรายละเอยดดงน

- ทดน เปนสถานทตงของโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย ตงอยตำบลเกาะยาวนอย

อำเภอเกาะยาว จงหวดพงงา มพนทประมาณ 79 ไร 3 งาน 66.2 ตารางวา

แยกตามประเภทเอกสารสทธ ดงน

พนท

ฉบบ ไร-งาน-ตารางวา

โฉนดทดน 2 78 - 3 - 81.2

หนงสอรบรองการทำประโยชน (นส. 3ก) 1 0 - 3 - 85

รวม 79 - 3 - 66.2

- อาคาร สงปลกสรางทงหมด ซงไดปลกสรางบนทดน ซงเปนสถานทตง

โครงการ ซกสเซนส ยาวนอย รวมถงระบบตางๆ และสงตดตงตรงตรา

สงอำนวยความสะดวกตางๆ และสวนควบของอาคาร ซงตงอยเลขท 56 หม 5

ตำบลเกาะยาวนอย อำเภอเกาะยาว จงหวดพงงา มรายละเอยด ดงน


1. วลลาทมสระวายนำสวนตว (Pool Villa) จำนวน 56 หลง แบงเปน

ประเภท Pool Villa, Deluxe Pool Villa, Pool Villa Suite, The

Retreat, Hill Top Reserve ซงมพนทใชสอยตงแตประมาณ 161

ตารางเมตร ถง 1,402 ตารางเมตร รวมเนอทประมาณ 13,090 ตารางเมตร

2. อาคารบานพกคนงานจำนวน 10 หลง อาคารสวนบรหาร อาคาร

สำนกงานและฝายวศวกรรม หองซกรด รวมเนอทประมาณ 4,100

ตารางเมตร

3. อาคารสนบสนนและอาคารบรหารสวนกลางอนๆ ซงรวมถง หองอาหาร

สปา หองซาวนา หองออกกำลงกาย สนามเทนนส หองสมดหนงสอ

ภาพยนตและเพลง รวมเนอทประมาณ 4,130 ตารางเมตร

- เฟอรนเจอร อปกรณ เครองมอ เครองใชและสงอำนวยความสะดวกตางๆ ท

เกยวเนองกบอาคารทพก และเฟอรนเจอรและอปกรณอำนวยความสะดวก

ตางๆ สำหรบใชในสวนกลางของโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย

2.4.3 ราคาประเมนมลคาทรพยสนจากการประเมนมลคาทรพยสนประจำป 2562 มราย

ละเอยดดงตอไปน

บรษทผประเมนคาทรพยสน : บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

ประเภททรพยสน : ทดนและสงปลกสราง

ทตงทรพยสน : เลขท 56 หม 5 ถนนบานปาทราย-บานทาเขา

ตำบลเกาะยาวนอย อำเภอเกาะยาว จงหวดพงงา

วธการประเมน : วธวเคราะหจากรายได (Income Approach)

ระยะเวลาการประเมน : 10 ป

กระแสเงนสด

วนทประเมนคา : 25 มถนายน 2562

มลคาตลาดของทรพยสน : 2,240,000,000.00 บาท (สองพนสองรอยสสบลาน

ทประเมน บาทถวน)* * หมายเหต : มลคาดงกลาวไดนำเงอนไขในสญญาจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

อสงหารมทรพยลกซชวร (สญญาเชาทรพยสน) มาเปนขอมลหนงในการกำหนด

สมมตฐานของการประเมนแลว ตามขอกำหนดของ ก.ล.ต. ท น(ว) 22/2553 ลงวน

ท 22 กรกฎาคม 2553 เรอง “การประเมนคาและสอบทานการประเมนคาทรพยสน

ของกองทนรวมอสงหารมทรพย”

ภาระผกพน

- โฉนดทดนและเอกสารสทธ นส 3 ก. ทงหมดไมมภาระผกพนการจำนองกบ

สถาบนการเงน


2.4.4 สรปสาระสำคญของสญญาเชา

สรปเงอนไขการเชาทรพยสนระหวางกองทนรวมกบเอสแอลเอช ผใหเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (Luxury Real Estate Investment Fund) ผเชา บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด

Sustainable Luxury Hospitality (Thailand) Limited อายของสญญาเชา 3 ป การตอสญญาเชา คสญญาแตละฝายมสทธตอสญญา จำนวน 4 ครง ครงละ 3 ป โดยทกๆ ระยะเวลา

3 ป ผใหเชามสทธปฏเสธการตออายสญญาเชาใหแกผเชาหากรายไดคาเชาขนตำ

เฉลยตอปของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวรตำกวาเกณฑทกำหนด คาเชาแบงออกเปนคาเชาคงทและคาเชาแปรผน คาเชาคงท : 70 ลานบาทตอป ตลอดระยะเวลาเชา 3 ปแรก จากนนคาเชาคงทจะถกปรบขนใน

(Fixed Lease Fee) อตรารอยละ 3 ตอป จนกระทงสนสดอายสญญาเชา และรวมถงการตออาย โดย

ผเชาอาจจะแบงชำระคาเชาคงทรายเดอนในอตราทแตกตางกนในแตละเดอน โดย

จะอางองตามฤดกาลการทองเทยว ซงกองทนรวมและผเชาจะไดกำหนดไวใน

งบประมาณประจำปแตละป คาเชาแปรผน : การคำนวณคาเชาแปรผนทกองทนรวมจะไดรบ สามารถแบงไดเปน 2 กรณ ดงน

(Variable Fee) กรณท 1 : หาก “เงนคงเหลอ” (Residue Amount) มากกวา “เงนแบงตงตน”

(Split Start Amount) กองทนรวมจะไดรบคาเชาแปรผน 2 สวน โดยคำนวณ

ตามสตร ดงตอไปน คาเชาแปรผนสวนท 1 = รอยละ 100 ของ [“เงนแบงตงตน” (Split Start

Amount) หกดวย “คาเชาคงท” (Fixed Lease Fee)] คาเชาแปรผนสวนท 2 = รอยละ 80 ของ [“เงนคงเหลอ” (Residue Amount)

หกดวย “เงนแบงตงตน” (Split Start Amount)] ทงน สวนทเหลอรอยละ 20 ของ “เงนคงเหลอ” (Residue Amount) หกดวย

“เงนแบงตงตน” (Split Start Amount) ใหตกเปนของผเชา กรณท 2 : หาก “เงนคงเหลอ” (Residue Amount) นอยกวา “เงนแบงตงตน”

(Split Start Amount) แตมากกวา “คาเชาคงท” (Fixed Lease Fee)

กองทนรวมจะไดรบคาเชาแปรผน โดยคำนวณตามสตร ดงตอไปน คาเชาแปรผน = “เงนคงเหลอ” (Residue Amount) หกดวย “คาเชาคงท”

(Fixed Lease Fee)


หมายเหต 1 : เงนคงเหลอ (Residue Amount) คำนวณไดจากสตร ดงตอไปน กำไรจากการดำเนนงาน (Gross Operating Profit, GOP) หก (1) คาบรหาร

จดการ (Management Fees) ประกอบดวย

1.1 คาธรรมเนยมจดการทวไป (Base Fee) ในอตรารอยละ 2 ของรายไดรวม

(Gross Revenues) และ

1.2 คาธรรมเนยมสวนเพม (Incentive Fee) ในอตรารอยละ 6 ของกำไรจาก

การดำเนนงาน (GOP) หก : (2) เงนสำรองคาเฟอรนเจอร และวสดอปกรณ (FF&E Reserve) ในอตรา

รอยละ 4 ของรายไดรวม

หก : (3) คาเบยประกนภนและคาภาษโรงเรอนและทดน (“Ins&Proptax”)

เทากบ เงนคงเหลอ (Residue Amount) เพอความเขาใจสตรการคำนวณ “เงนคงเหลอ (Residue Amount)” อาจสรปได

ดงน

Residue Amount = GOP - Mgt - FF&E Reserve - Ins&PropTax หมายเหต 2 : เงนแบงตงตน” (Split Start Amount) ทกำหนดไวในแตละป

มรายละเอยด ดงตอไปน

ก. ปท 1-3 : เงนแบงตงตนปละ 70 ลานบาท

ข. ปท 4-6 : เงนแบงตงตนปละ 90 ลานบาท

ค. ปท 7-9 : เงนแบงตงตนปละ 100 ลานบาท

ง. ตงแตปท 10 เปนตนไป : เงนแบงตงตนจะถกปรบขนในอตรารอยละ 10

ในทกๆ 3 ป จนกระทงหมดสญญาเชา หลกประกน ตงแตวนเรมตนแหงสญญาเชาและทกตนปแหงการเชาในแตละปผเชาจะนำเงนสด

ในการเชา : มาวางไวในบญชเงนสดหลกประกนเพอใหยอดเงนสดในบญชดงกลาวมเปนจำนวน

ไมตำกวา 70 ลานบาท เงนจำนวนดงกลาวจะถกใชในการชำระคาเชาคงทรายเดอน

และคาเชาแปรผนตามไตรมาส ซงตลอดระยะเวลาคงเหลอในแตละปนน ผเชาจะ

ตองรกษาระดบเงนสดในบญชหลกประกนใหอยในระดบไมตำกวา 35 ลานบาท ทงน บรษทจดการกองทนอาจยนยอมใหผเชาเปลยนหลกประกนจากเงนสดเปน

หนงสอคำประกนธนาคาร หรอหลกทรพยคณภาพสงทบรษทจดการกองทนยอมรบ

เชน พนธบตรรฐบาล ได ภายใตเงอนไขทกองทนรวมกำหนด

2.4.5 รายละเอยดเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยแตละรายการสำหรบรอบระยะเวลา

ตงแตวนท 1 กรกฏาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562

ในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทนรวม อนประกอบไปทดน

อาคารสงปลกสราง และทรพยสนอนซงใชประโยชนในโครงการซกสเซนส ยาวนอย

ผเชาทรพยสนของกองทนรวม ไดจดใหมงบประมาณในการบำรงรกษาทรพยสนท

เชาโดยแบงเปน 2 สวน ดงน


(ก) คาซอมแซมและบำรงรกษาทวไป ไดแกคาใชจายประจำปของโรงแรมทใช

ในการซอมแซมและบำรงรกษาทรพยสนทเชาใหมสภาพพรอมใชในการจดหา

ผลประโยชน (maintenance & repair) โดยกองทนรวมจะเขารวมจดทำและ

พจารณาอนมตงบประมาณดงกลาวของโรงแรมในแตละป ทงน งบประมาณ

คาบำรงรกษาทรพยสนใหมสภาพพรอมใชในการจดหาผลประโยชนนน

(maintenance & repair) ถอเปนคาใชจายของผเชาทรพยสน

(ข) คาใชจายเพอการปรบปรงหรอซอมแซมใหญ (Renovation) ไดแก คาใชจาย

ซงเกยวของกบโครงสรางหรอสวนประกอบทสำคญของอาคาร (Structural

Repairs) ตลอดจนการลงทนเพมเตมในอสงหารมทรพยและสงหารมทรพย

อนทใชในการดำเนนกจการโรงแรม ซงถอเปนคาใชจายของกองทนรวม

ทงหมด และในทกๆ ป ผจดการกองทนรวมมนโยบายกนเงนสำรองจาก

เงนสดทงหมดทกองทนรวมไดรบจากการดำเนนงานของกองทนรวมใน

แตละป เพอนำไปใชในการปรบปรง ซอมแซมใหญ และการลงทนเพมเตม

ดงกลาว ทงน เพอปรบปรงโรงแรมใหอยในสภาพด มรปแบบททนสมยเสรม

สรางความสามารถในการแขงขนของโรงแรม ใหสามารถแขงขนกบโรงแรม

ในระดบ Luxury ทงในและตางประเทศไดเปนอยางด

สำหรบในรอบระยะเวลาการดำเนนงาน ป 2561 ทรพยสนหลกของกองทนรวม ซง

ไดแกโครงการซกซเซนส ยาวนอย ไดใชในการประกอบกจการมานาน กองทนรวม

จงไดมแผนการปรบปรงทรพยสนหลกครงใหญ (Major Renovation) เพอ

ซอมแซม และบำรงรกษาทรพยสนของกองทนรวมใหอยในสภาพทด สามารถรกษา

มาตรฐานการใหบรการของโรงแรม และเพอใหโรงแรมไมมภาพลกษณของโรงแรม

เกาทไดเปดดำเนนการมากกวา 10 ป โดยงบประมาณทสำรองไวสำหรบแผนการ

ปรบปรงในครงน ทงสนประมาณ 41,360,000 บาท (สสบเอดลานสามแสนหก

หมนบาท) โดยแบงเปนคาใชจายในการปรบปรง ซอมแซมทรพยสนประมาณ

17,500,000 บาท (สบเจดลานหาแสนบาท) และเงนลงทนในทรพยสนของโรงแรม

ทใชในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรมประมาณ 23,860,000 บาท

(ยสบสามลานแปดแสนหกหมนบาท)

ทงน คาใชจายในการปรบปรง ซอมแซมทรพยสน ประมาณ 17,500,000 บาท

(สบเจดลานหาแสนบาท) ประกอบไปดวยการดำเนนการตางๆ ดงน

(ก) เปลยนกระเบองสระวายนำ และ กระเบองในหองอาบนำ ของวลลาจำนวน

28 หลง


(ข) ซอมแซมและปรบปรงกลมอาคารสนบสนน (Back of House) เชน

การปรบปรงอาคารสำนกงานฝายบรหาร การสรางรวรอบทดนแปลงท 2

(ทเปนทตงของกลมอาคารสนบสนน) การซอมแซมและปรบปรงบานพกของ

ผบรหารและพนกงานโรงแรม และรวมถงปรบปรงสงอำนวยความสะดวกอนๆ

ของพนกงานโรงแรม เชน หองนำ หองสนทนาการ หองออกกำลงกาย

เปนตน ทงน เพอใหเปนไปตามมาตรฐานในการประกอบกจการโรงแรมของ

ผเชาทรพยสนของกองทนรวม

สวนในเงนลงทนในทรพยสนทใชในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรม


(ก) การลงทนปรบปรงวลลา The View ใหม สรางพนทใชสอยชนลาง และสราง

สระวายนำเพมเตม


(ค) การลงทนปรบปรง Hill Top Reserve (บางสวน) กลาวคออาคาร The

Hilltop Reserve เดมใชประโยชนเปนหองพกประเภทวลลาทมขนาดใหญ

ทสดและตงอยบนจดสงทสดของโรงแรม ซงในบรเวณดงกลาวจดเปนพนท

ทมทศนยภาพสวยทสดของโรงแรม ตอมากองทนรวมโดยคำแนะนำของ

ผบรหารโครงการไดปรบเปลยนการใชประโยชนจากเดมทเปนหองพก มาเปน

หองอาหารและสระวายนำสวนกลางของโรงแรม ตงแตปพ.ศ. 2555 ซงพนท

ดงกลาวไดรบความนยมจากผเขาพกของโรงแรม ทำใหพนทดงกลาวถกใช

ประโยชนอยางตอเนองและเปนระยะเวลานาน กองทนรวมจงมแผนทจะลงทน

ปรบปรง The Hill Top Reserve ใหมรปลกษณททนสมย และสามารถใช

ประโยชนไดมากขนเพอรองรบความตองการของผเขาพกของโรงแรม ทงน

แผนงานปรบปรงพนทดงกลาวบางสวนจะเรมในปพ.ศ. 2562

2.4.6 รายละเอยดเกยวกบการจำหนายหรอการโอนอสงหารมทรพยแตละรายการสำหรบ

รอบระยะเวลา ตงแตวนท 1 กรกฏาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562

ในรอบปบญชทผานมา ไมมการจำหนายหรอการโอนอสงหารมทรพย

2.5 การจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพย

2.5.1 ลกษณะการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

เมอวนท 19 ธนวาคม 2555 กองทนไดทำสญญาใหเชาทดนพรอมสงปลกสราง และ

สงหารมทรพย กบ บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด

เพอใหผเชาใชทรพยสนทเชาเฉพาะเพอการดำเนนโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย

และเพอกจการอนใดทมความเกยวของหรอมความเกยวเนองกบกจการโครงการ


ซกสเซนส ยาวนอย มระยะเวลา 3 ป นบแตวนท 1 กรกฎาคม 2555 ทงน เวนแต

กองทนจะตกลงใหสทธตออายสญญาเชาออกไปอก คราวละ 3 ป เปนจำนวน 4 ครง

ซงมรายละเอยดและเงอนไขสำคญของสญญาเชา ดงตอไปน

คาเชาคงท (Fixed Lease Fee)

ผเชาตกลงชำระคาเชาคงท 70 ลานบาทตอป ตลอดระยะเวลาเชา 3 ปแรก จากนนคา

เชาคงทจะถกปรบขนในอตรารอยละ 3 ตอป จนกระทงสนสดอายสญญาเชาและรวม

ถงการตออาย

คาเชาผนแปร (Variable Lease Fee)

ผเชาตกลงชำระคาเชาผนแปร โดยสามารถแบงการคำนวณคาเชาดงกลาวไดเปน

2 กรณ ดงตอไปน

กรณท 1 เงนคงเหลอ (Residual Amount) มากกวาหรอเทยบเทา เงนแบงตงตน

(Split Start Amount) กองทนจะไดรบคาเชาผนแปร 2 สวน โดยคำนวณตามสตร

ดงตอไปน

คาเชาผนแปรสวนท 1 : รอยละ 100 ของเงนแบงตงตนหกดวยคาเชาคงท

คาเชาผนแปรสวนท 2 : รอยละ 80 ของเงนคงเหลอหกดวยเงนแบงตงตน

กรณท 2 เงนคงเหลอนอยกวาเงนแบงตงตนแตมากกวาคาเชาคงท กองทนจะไดรบ

คาเชาผนแปร โดยคำนวณตามสตรคาเชาผนแปรกบเงนคงเหลอหกดวยคาเชาคงท

หลกประกนในการเชา

ผเชาจะนำเงนสด และ/หรอ มอบหนงสอคำประกนธนาคารหรอหลกทรพยอนท

บรษทจดการกองทนยอมรบมาวางเปนหลกประกนเพอใหยอดมลคาหลกประกนใน

บญชดงกลาวมเปนจำนวนไมตำกวา 70 ลานบาท ผเชาจะตองรกษาระดบเงนสดใน

บญชหลกประกนใหอยในระดบไมตำกวา 35 ลานบาท

ทงน บรษทจดการอาจยนยอมใหผเชาเปลยนหลกประกนจากเงนสดเปนหนงสอคำ

ประกนธนาคารหรอหลกทรพยคณภาพสงทบรษทจดการยอมรบได เชน พนธบตร

รฐบาล ภายใตเงอนไขทบรษทจดการกำหนด

2.5.2 ขอมลผเชาอสงหารมทรพย

บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด เปนบรษททถก

กอตงขนมาเพอบรหารและจดการรสอรตและสปา ภายใตชอ ซกสเซนส และเอวาซอน

ทตงอยทงภายในประเทศและในตางประเทศ (ซงรวมถงการบรหารโรงแรม

ซกสเซนสยาวนอยในปจจบน) โดยเปนบรษทในเครอของ Pegasus Capital

Advisors LP. (ผจดการกองทน Private Equity ในสหรฐอเมรกา) ภายใต

โครงสรางองคกรใหมซงเกดขนภายหลงจากการควบรวมกจการของซกสเซนส


รสอรต แอนด สปา โดย Pegasus Capital Advisors LP. โดยการควบรวม

กจการดงกลาวไดดำเนนการเสรจสนในวนท 18 มถนายน 2555

โดยกองทนท Pegasus Capital Advisors LP. บรหารเปนกองทน Private

Equity ทมการลงทนในธรกจขนาดกลางในอตสาหกรรมตางๆ ตงแตป 2538

นอกจากเปนผลงทนแลว Pegasus Capital Advisors LP. สรางสรรคกลยทธทาง

ธรกจใหกจการทเขาไปลงทน โดย Pegasus Capital Advisors LP. จะรวมมอกบ

ทมบรหารของบรษทเพอสรางมลคาพนฐานของบรษททลงทนโดยมงเนนดานการ

ขยายธรกจ

ตอมา ในเดอนกมภาพนธ 2562 บรษท ซกสเซนส รสอรต แอนด สปา จำกด

ซงเปนบรษท แม บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด

ซงเปนบรษทผเชาทรพยสนจากองทนรวม ไดสงจดหมายแจงกบกองทนรวมวา

กลมโรงแรม InterContinental Hotels Group (IHG) ไดดำเนนการเขาซอ

กจการ บรษท ซกสเซนส รสอรต แอนด สปา จาก Pegasus Capital Advisors

LP. เรยบรอยแลวเมอวนท 14 กมภาพนธ 2562 และบรษท ซกสเซนส รสอรต

แอนด สปา จำกด ไดแจงกบกองทนรวมวา การเปลยนแปลงโครงสรางผถอหน

ดงกลาวจะไมมสงผลความสมพนธระหวาง บรษท ซกสเซนส รสอรต แอนด สปา

จำกด และบรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต ( ไทยแลนด) จำกด

กบกองทนรวมแตอยางใด

เนองจากกองทนมการใหเชาอสงหารมทรพยทงหมดใหแกผเชาเพยงรายเดยว

ซงอาจมความเสยงจากความลาชาในการหาผเชารายใหมเมอสญญาสนสดลง

รวมถงอาจมความเสยงจากการไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาของผเชาตาม

ขอกำหนดและหนาทภายใตสญญาเชาได ซงอาจกระทบกระแสรายไดของกองทน

อาจชะงกหรอลดลง ซงอาจมผลกระทบอยางมนยสำคญตอผลประกอบการของ

กองทน โดยมรายละเอยดตามทกำหนดในหวขอปจจยความเสยง

2.5.3 ขอมลการลงทนของกองทนทลงทนในอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม

1. ขอมลทวไป :

บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด เปนบรษท

ทถกกอตงขนมาเพอบรหารและจดการรสอรตและสปา ภายใตชอ ซกสเซนส

และเอวาซอน ทตงอยทงภายในประเทศและในตางประเทศ (ซงรวมถงการ

บรหารโรงแรมซกสเซนสยาวนอยในปจจบน) บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร

ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด เปนผเชาอสงหารมทรพย จากกองทนรวม

ตงแต ป 2555 ทงน บรษทผเชาเปนผประกอบการธรกจโรงแรม ทไดรบ

ใบอนญาตการประกอบกจการโรงแรม ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2555 และ


ตองมการตออายใบอนญาตโดยถกตองมาโดยตลอด ปจจบนไดรบใบอนญาต

การประกอบกจการโรงแรม ทะเบยนเลขท 15/2555 ใบอนญาตเลขท

9/2561 ไดรบอนญาตใหสามารถประกอบกจการโรงแรม ตงแตวนท 17

ตลาคม 2560 ถงวนท 16 ตลาคม 2565

2. ทมบรหาร และประสบการณ :

ทมบรหาร โรงแรม รสอรตและสปา ภายใตชอ ซกสเซนส และเอวาซอน

มประสบการณ การบรหารจดการ โรงแรม ในกลม ของซกสเซนส ตงแต

ป 2538 บรหารโรงแรมทตงอยทงภายในประเทศและในตางประเทศ (ซงรวม

ถงการบรหารโรงแรมซกสเซนสยาวนอย) ในปจจบนบรหารโรงแรมและ

รสอรท 18 แหงและสปา 30 แหงใน 21 ประเทศภายใตชอ Six Senses

Hotels and Resorts, Evason และ Six Senses Spas โรงแรมทไดเปด

ดำเนนการในประเทศตางๆ สามารถสรปไดดงน

Six Senses Hotels and Resorts วลลา วนเรมดำเนนงาน

ภฏาน; Thimphu, Punakha, Paro, Gangtey, 92 เมษายน 2562

Bumthang

กมพชา; Krabey Island 40 มนาคม 2562

ประเทศจน; Qing Cheng Mountain 122 กนยายน 2558

ฟจ; Malolo Island 24 เมษายน 2561

อนโดนเซย; Uluwatu, Bali 103 สงหาคม 2561

หมเกาะมลดฟส; Laamu 96 เมษายน 2554

โอมาน; Zighy Bay 82 พฤศจกายน 2551

โปรตเกส; Douro Valley 57 กรกฎาคม 2558

ประเทศไทย; เกาะสมย 66 พฤศจกายน 2547

ประเทศไทย; เกาะยาวนอย 56 พฤศจกายน 2550

ตรก; Kaplankaya 141 พฤษภาคม 2561

เวยดนาม; Con Dao 35 ธนวาคม 2553

เวยดนาม; Ninh Van Bay 59 พฤศจกายน 2547

เซเชลส; Zil Pasyon 30 ตลาคม 2559

สงคโปร; Duxton 49 เมษายน 2561

สงคโปร; Maxwell 138 ธนวาคม 2561


3. เงอนไขคาตอบแทนทกองทนไดรบจากคาเชา :

• คาเชาคงท

ในอตรา 70 (เจดสบ) ลานบาทตอป ตลอดระยะเวลาการเชาปแรก จาก

นนคาเชาคงทจะถกปรบขนในอตรารอยละ 3 (สาม) ตอป จนกวาจะสนสด

ระยะเวลาการเชา

• คาเชาแปรผน ในอตราตามทกำหนดในสญญาเชา

4. ความเหนของผจดการกองทนเกยวกบความสามารถในการปฏบตตามสญญา

เชาในระยะเวลาทผานมา :

ผจดการกองทนมความเหนวา ผเชามความสามารถในการปฏบตตามสญญา

เชาไดในระยะเวลาทผานมา โดยทผานมากองทนรวมไดรบรายไดคาเชาขนตำ

เฉลยตอปจากผเชาเปนไปตามเงอนไขทกำหนดในสญญาเชาทรพยสน

5. มาตรการดำเนนการหากผเชาไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาได :

ตงแตวนเรมตนแหงสญญาเชาและทกตนปแหงการเชาในแตละปผเชาจะนำ

เงนสดมาวางไวในบญชเงนสดหลกประกนเพอใหยอดเงนสดในบญชดงกลาวม

เปนจำนวนไมตำกวา 70 ลานบาท เงนจำนวนดงกลาวจะถกใชในการชำระคา

เชาคงทรายเดอนและคาเชาแปรผนตามไตรมาส ซงตลอดระยะเวลาคงเหลอ

ในแตละปนน ผเชาจะตองรกษาระดบเงนสดในบญชหลกประกนใหอยในระดบ

ไมตำกวา 35 ลานบาท ซงถาผเชาไมสามารถจายคาเชาปฏบตตามสญญาเชาได

กองทนสามารถนำหลกประกนการเชา มาใชชำระคาเชาได

นอกจากนน ทกๆ คราวของการตอสญญาเชา กองทนในฐานะของผใหเชาม

สทธปฏเสธการตออายสญญาเชาใหแกผเชา หากผเชาไมสามารถปฏบตตาม

สญญาเชาได ทงน กองทนอาจจะดำเนนการหาผเชารายใหม ถาหากกองทนไม

สามารถหาผเชารายใหมไดภายในเวลาอนควรหรอไมสามารถเจรจาตกลงกบค

สญญาเชาฉบบใหม โดยมขอกำหนดทเปนประโยชนตอกองทนได กระแสราย

ไดของกองทนอาจชะงกหรอลดลง ซงอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนย

สำคญตอผลประกอบการของกองทน

2.6 การกยมเงน

ปจจบน กองทนยงไมมการกยมเงน


3. ภาพรวมภาวะอตสาหกรรมโรงแรมในจงหวดภเกต

3.1 สภาวะอตสาหกรรมการทองเทยว

จากขอมลจากบรษท ทาอากาศยานไทย จำกด (มหาชน) ระบวาจำนวนผโดยสารขาเขา ณ

สนามบนนานาชาตภเกตไดเพมขนในระยะเวลา 11 ป ทผานมาจาก 2,845,944 คนในป

พ.ศ. 2550 เปน 9,177,606 คนในป พ.ศ. 2561 คดเปนอตราการเตบโตเฉลยตอป

(CAGR) ประมาณ 11.2% ตอป สดสวนผโดยสารชาวตางชาตตอผโดยสารทงหมดได

เพมขนอยางตอเนองจากประมาณ 39% ในป พ.ศ. 2550 เปน 57% ในป พ.ศ. 2561 โดย

สดสวนของผโดยสารตางชาตมากกวาผโดยสารชาวไทยอยางตอเนองตงแตป พ.ศ. 2554

เปนตนมา

หากพจารณาเฉพาะขอมลผโดยสารชาวตางชาตในระยะเวลา 11 ปทผานมา มอตราการ

เตบโตเฉลยตอป 15.1% โดยมจำนวนลดลงในชวงป พ.ศ. 2552 เนองจากสภาวะตกตำ

ทางเศรษฐกจในประเทศสหรฐอเมรกาและยโรป อยางไรกตามในป 2557 อตราการเตบโต

เฉลยปตอป เพมขนจากป 2556 แตยงคงเตบโตนอยกวาชวงป 2553-2556 เนองจาก

จำนวนนกทองเทยวจากประเทศรสเซยซงเปนกลมนกทองเทยวหลกของจงหวดภเกต

ลดลง 19.4% โดยมสาเหตมาจากการออนตวของคาเงนสกลรเบลอยางตอเนอง

สวนเหตการณระเบดซงเกดขนทกรงเทพมหานครในชวงเดอนสงหาคม ป 2558 ไมได

สงผลอยางมนยยะสำคญตอสภาวะการทองเทยวของจงหวดภเกต เนองจากผโดยสาร

มการเดนทางแบบเทยวบนตรงแบบเชาเหมาลำมายงสนามบนนานาชาตภเกตหรอเดนทาง

ผานสนามบนนานาชาตสวรรณภมเพอเดนทางตอไปยงสนามบนนานาชาตภเกตโดยมได

แวะพำนกในกรงเทพมหานคร ทงนจำนวนผโดยสารยงกลบมาเพมขนเมอสถานการณกลบ

เขาสภาวะปกต นอกจากนยงมการเปดเทยวบนเพมขนจากสายการบนตางประเทศซง

สอดคลองกบการขยายอาคารผโดยสารระหวางประเทศซงแลวเสรจในป 2559 และสนาม

บนนานาชาตภเกตยงไดดำเนนการปรบปรงและขยายพนทอาคารผโดยสารภายในประเทศ

ซงแลวเสรจในเดอนมถนายนป 2561 สามารถรองรบผโดยสารไดถง 12.5 ลานคนตอป

เมอพจารณาถงจำนวนนกทองเทยวทเดนทางมายงสนามบนนานาชาตภเกต พบวามอตรา

การเตบโตตอป เพมขนอยางตอเนองจนถงป 2557 ซงอตราการเตบโตนนชะลอตวลง

อยางไรกตามตงแตป 2557 อตราการเตบโตนนไดกลบมาเพมขนอยางตอเนองโดยในป

2558 เพมขน 13% จาก 0.2% ในป 2557 และในป 2559 จำนวนนกทองเทยวทงหมดม

อตราการเตบโตเปน 17.6% จากป 2558 และเมอพจารณาผโดยสารขาเขาแยกตาม

สญชาตแลวนน จำนวนนกทองเทยวตางชาตในป 2559 จำนวนนกทองเทยวมอตราการ

เตบโตเพมขนเปน 2 เทา เปน 16.2% จากป 2558


อยางไรกตามในป 2561 เหตการณเรอทองเทยวลมในจงหวดภเกตชวงเดอนกรกฎาคม

สงผลกระทบตอจำนวนนกทองเทยวจนเปนอยางมาก จำนวนนกทองเทยวจนทเดนทางมา

ประเทศไทยในครงปหลงลดลง 9.6% จาก 5,094,273 คนในป 2560 เปน 4,604,802 คน

และเนองจากนกทองเทยวจนเปนสดสวนทใหญทสดของจำนวนนกทองเทยวทงหมด

การลดลงอยางมากจงสงผลกระทบตอจำนวนนกทองเทยวตางชาตทเดนทางมาจงหวด

ภเกต โดยจะเหนไดจากจำนวนผโดยสารตางชาตในครงปหลงมอตราเพมขนเพยงรอยละ

2.4 และทำใหอตราการเตบโตของผโดยสารป 2561 เพมขนในอตราทลดลงจากป 2560

หรอคดเปนรอยละ 8.3 อยางไรกตาม รฐบาลไดออกมาตรการยกเวนคาธรรมเนยมการ

ตรวจลงตรา ณ ชองทางอนญาตของดานตรวจคนเขาเมอง (วซาออนอารไรวล) ใหแก

นกทองเทยวจาก 20 ประเทศ รวมถงประเทศจน ซงคาดวามาตรการดงกลาวจะชวยฟนฟ

ใหจำนวนนกทองเทยวตางชาตกลบมาเพมสงขน

ทมา : บรษท ทาอากาศยานไทย จำกด (มหาชน)

จำนวนผโดยสารขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต ระหวางป พ.ศ. 2550-พ.ศ. 2561

10,000,000

9,000,000

8,000,000

7,000,000

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0 2550

จำนวน

ผโด

ยสาร

ชาวตางชาต (คน) ชาวไทย (คน)

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560 2561


สถตผโดยสารขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกตระหวางป พ.ศ. 2550-พ.ศ. 2562 (ไตรมาส 1)

จำนวนผโดยสารขาเขาแยกตามสญชาต จำนวน

ป พ.ศ. ชาวตางชาต % การเตบโต ชาวไทย % การเตบโต นกทองเทยว % การเตบโต

(คน) คดเปนตอป (คน) คดเปนตอป ทงหมด (คน) คดเปนตอป 2550 1,108,042 1,737,902 2,845,944

2551 1,215,805 9.7% 1,635,598 -5.9% 2,851,403 0.2%

2552 1,168,659 -3.9% 1,722,316 5.3% 2,890,975 1.4%

2553 1,679,785 43.7% 1,840,038 6.8% 3,519,823 21.8%

2554 2,181,663 22.7% 2,046,970 11.2% 4,228,633 20.1%

2555 2,535,557 16.2% 2,234,350 9.2% 4,769,907 12.8%

2556 3,189,662 25.8% 2,476,711 10.8% 5,666,373 18.8%

2557 3,198,040 0.3% 2,482,299 0.2% 5,680,339 0.2%

2558 3,476,147 8.7% 2,945,432 18.7% 6,421,579 13.0%

2559 4,040,015 16.2% 3,509,776 19.2% 7,549,791 17.6%

2560 4,566,740 13.0% 3,853,790 9.8% 8,420,530 11.5%

ไตรมาส 1, 2561 1,629,635 1,099,290 2,728,925

ไตรมาส 2, 2561 1,200,905 946,816 2,147,721

ไตรมาส 3, 2561 1,092,563 888,687 1,981,250

ไตรมาส 4, 2561 1,271,783 987,927 2,259,710

2561 5,194,886 13.8% 3,922,720 1.8% 9,117,606 8.3%

ไตรมาส 1, 2562 1,610,899 1,023,233 2,634,132

อตราเฉลย

การเตบโต (CAGR) 15.1% 7.7% 11.2%


ปจจบนสนามบนนานาชาตภเกตมจำนวนสายการบนทใหเปดบรการทงหมด 52 สายการ

บน เปนสายการบนประจำ 43 สายการบนและสายการบนเชาเหมาลำ 9 สายการบน

จำนวนเทยวบนขน-ลงทงหมดในป พ.ศ. 2561 คอ 118,280 เทยวบน ซงเพมขนประมาณ

11.5% เมอเปรยบเทยบกบสถตของปกอนหนา และมอตราเฉลยการเตบโต (CAGR)

ประมาณ 10% ในชวงระยะเวลา 11 ป ระหวางป พ.ศ. 2550-2561 หากพจารณาเฉพาะ

จำนวนเทยวบนจากตางประเทศพบวาเพมขนเกอบ 4 เทา ในชวงระยะเวลาดงกลาว

ประเทศทมเทยวบนมาสสนามบนภเกตมากทสด 3 อนดบแรกไดแก จน มาเลเซย และ

เกาหลใต ในสวนสายการบนหลกภายในประเทศกเพมความถของเทยวบนสจงหวดภเกต

มากขน ทำใหสนามบนนานาชาตภเกตรองรบผโดยสารมากเปนอนดบ 3 ของประเทศรอง

จากสนามบนนานาชาตสวรรณภมและสนามบนนานาชาตดอนเมอง การทมเทยวบนตรง

จากตางประเทศมายงสนามบนนานาชาตจงหวดภเกตเพมขน นอกจากจะเปนผลดในแง


จำนวนการรบสงผโดยสารทเพมขนแลว ยงทำใหนกทองเทยวชาวตางประเทศสามารถ

เดนทางมายงจงหวดภเกตไดถงแมวาจะเกดสถานการณททำใหนกทองเทยวไมสามารถ

เดนทางผานสนามบนนานาชาตสวรรณภมมายงสนามบนนานาชาตจงหวดภเกตได เชน

สถานการณทางการเมอง หรอการปดสนามบนนานาชาตสวรรณภม เปนตน สงเกตไดวา

ถงแมจะเกดเหตการณรฐประหารในเดอนพฤษภาคม พ.ศ. 2557 หรอ เหตการณระเบด

บรเวณสแยกราชประสงคในเดอนสงหาคม พ.ศ. 2558 แตจำนวนนกทองเทยวทเดนทาง

มายงจงหวดภเกตกไมไดลดลงอยางมนยสำคญในชวงระยะเวลาดงกลาว

การเพมขนของจำนวนเทยวบนกวา 11.5% ทำใหการจราจรทางอากาศตดขดและจำนวน

ผโดยสารมมากเกนกวาขดความสามารถททางสนามจะรองรบได บรษท ทาอากาศยาน

แหงประเทศไทย จำกด (มหาชน) จงมแผนการปรบปรงและขยายสนามบนนานาชาตภเกต

โดยโครงการพฒนาทาอากาศยานภเกต ระยะท 1 ซงเปนการปรบปรงและขยายพนท

อาคารผโดยสารภายในประเทศ แลวเสรจในเดอนมถนายนป 2561 สามารถรองรบ

ผโดยสารไดถง 12.5 ลานคนตอป อยางไรกตาม ปจจบนจำนวนผโดยสารซงอยทประมาณ

18 ลานคนในป 2561 ยงคงมากกวาขดความสามารถททางสนามบนจะรองรบได ดงนน

ทาอากาศยานภเกตจงมแผนดำเนนการพฒนาอยางตอเนองไดแก โครงการพฒนา

ทาอากาศยานภเกต ระยะท 2 ซงเปนการพฒนาสงอำนวยความสะดวกตอเนองจาก

โครงการพฒนาท 2 รวมถงการกอสรางอาคารจอดรถ และทางเชอมรถไฟฟารางเบา

(Light Rail Transit หรอ Tramway) มายงสนามบนภเกต คาดวาจะดำเนนการกอสราง

ในป 2562 ถง 2565 และจะสามารถรองรบผโดยสารไดถง 18 ลานคนตอป ยงไปกวานน

ยงวางแผนโครงการพฒนาท 3 คาดวาจะดำเนนการในป 2562 ถง 2568 และสามารถ

รองรบผโดยสารไดถง 25 ลานคนตอป


สถตจำนวนเทยวบนและผโดยสารรวม ณ สนามบนนานาชาตภเกต ระหวางป พ.ศ. 2550-พ.ศ. 2561

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0 2550

จำนวน

ผโด

ยสาร

จำนวนเทยวบนตางประเทศ จำนวนเทยวบนภายในประเทศ จำนวนผโดยสารทงหมด

20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560 2561


สถตจำนวนเทยวบนและผผโดยสารรวม ณ สนามบนนานาชาตภเกตระหวางป พ.ศ. 2550-พ.ศ. 2561

จำนวน จำนวน จำนวน จำนวน

ป พ.ศ. เทยวบน % การเตบโต เทยวบน % การเตบโต เทยวบน % การเตบโต ผโดยสาร % การเตบโต

ภายในประเทศ คดเปนตอป ตางประเทศ คดเปนตอป ทงหมด คดเปนตอป ทงหมด คดเปนตอป 2550 23,915 16,884 40,799 5,704,365

2551 20,814 -13.0% 17,177 1.7% 37,991 -6.9% 5,730,748 0.5%

2552 20,883 0.3% 16.987 -1.1% 37,870 -0.3% 5,779,918 0.9%

2553 25,311 21.2% 23,257 36.9% 48,568 28.2% 7,043,783 21.9%

2554 27,932 10.4% 28,741 23.6% 56,673 16.7% 8,467,995 20.2%

2555 28,578 2.3% 32,426 12.8% 61,004 7.6% 9,541,552 12.7%

2556 32,370 13.3% 40,219 24.0% 72,589 19.0% 11,342,491 18.9%

2557 35,096 8.4% 40,878 1.6% 75,974 4.7% 11,401,498 0.5%

2558 40,762 16.1% 43,996 7.6% 84,758 11.6% 12,859,356 12.8%

2559 48,883 19.9% 48,930 11.2% 97,813 15.4% 15,108,294 17.5%

2560 52,928 8.3% 53,165 8.7% 106,093 8.5% 16,855,399 11.6%

2561 54,515 3.0% 63,765 19.9% 118,280 11.5% 18,221,694 8.1%

อตราเฉลย 7.8% 12.8% 10.2% 11.1% การเตบโต (CAGR)


3.2 สภาวะอตสาหกรรมโรงแรม การตลาด และการแขงขนในอตสาหกรรมโรงแรม

3.2.1 สภาวะอตสาหกรรม โรงแรมในจงหวดภเกต

ถงแมวา โรงแรมซกเซนทยาวนอยจะประกอบกจการโรงแรมบนเกาะยาวนอย

จงหวดพงงา แตเนองจากระดบการบรการโรงแรมระดบบน (Upscale Hotel) ซง

ตองพจารณาสภาวะการแขงขนของตลาดโรงแรมในภเกตมอปทานทใกลเคยงและ

เปนคแขงโดยตรงกบโรงแรม

ตลาดโรงแรมของจงหวดภเกต โดยแบงโรงแรมระดบบน (Upscale Hotel) ออก

เปน 3 ระดบ ตามสถานทตงการบรหารจดการ และอตราหองพกรายวนเฉลย ไดแก

1. กลมโรงแรม Luxury: เปนโรงแรมทตงอยบนทำเลทโดดเดนสวยงาม เชน

อยตดชายหาด มทศนยภาพทด อยในสภาพแวดลอมทด เปนตน ไดรบการ

บรหารจดการโดยแบรนดบรหารโรงแรมนานาชาตระดบหรหรา หรอแบรนด

ภายในประเทศในระดบเดยวกน มอตราหองพกรายวนเฉลยมากกวา 6,500

บาท หรอประมาณ 185 ดอลลารสหรฐขนไป ตวอยางของโรงแรมในระดบน

ไดแก โรงแรมอมนปร โรงแรมบนยนทรภเกต โรงแรมโรสวด เปนตน

2. กลมโรงแรม First-class: เปนโรงแรมทตงอยบนทาเลทดไดรบการบรหาร

จดการโดยแบรนดบรหารโรงแรมระดบดมาก ทงระดบนานาชาตและภายใน

ประเทศ มอตราหองพกรายวนเฉลยระหวาง 2,500-6,500 บาท หรอประมาณ


70-185 ดอลลารสหรฐ ตวอยางของโรงแรมในระดบน ไดแก เครส รสอรท

แอนด พลวลลา โรงแรมทวนปาลมภเกต เลอ เมรเดยน ภเกต บช รสอรท

เปนตน

3. กลมโรงแรม Mid-range: เปนโรงแรมทตงอยบนทาเลทดไดรบการบรหาร

จดการโดยแบรนดบรหารโรงแรมทมชอเสยง ทงระดบนานาชาตและภายใน

ประเทศ มอตราหองพกรายวนเฉลยระหวาง 1,300-2,500 บาท หรอประมาณ

40-70 ดอลลารสหรฐ ตวอยางของโรงแรมในระดบน ไดแก โรงแรม

ไฮแอทเพลซ ภเกต ปาตอง โรงแรมฮลตนภเกตอารคาเดยรสอรทแอนดสปา

โรงแรมรามาดา ภเกต ดวานา เปนตน

จากการศกษาและรวบรวมขอมลของ บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด พบวา

จำนวนโรงแรมระดบบนและหองพกในจงหวดภเกตเพมขนอยางตอเนอง ณ

ไตรมาส 4 ป พ.ศ. 2561 จงหวดภเกตมจำนวนโรงแรมระดบบน 134 โรงแรม

คดเปนจำนวนหองพก 23,107 หองพก โดยสวนใหญเปนโรงแรมประเภท Mid-

range การเพมขนของจำนวนโรงแรมระดบ Mid-range ชวงระยะเวลาดงกลาวคด

เปนอตราเฉลยการเตบโตประมาณรอยละ 10.2 ตอป และประมาณรอยละ 9.9 ตอป

สำหรบจำนวนหองพก โดยกลมโรงแรมประเภท Luxury เปนกลมทมอตราเฉลย

การเตบโตสงสดทรอยละ 10.8 ตอป อยางไรกตาม โรงแรมกลม Luxury นม

สดสวนเพยงรอยละ 6 ของจำนวนหองพกทกประเภท โครงการทเพงเปดใหบรการ

ในป พ.ศ. 2561 ไดแก โรงแรมแคสเซย ภเกต (สวนท 2) โรงแรมเดอะเนเชอร

ภเกต โรงแรมอนดโก ภเกต ปาตอง และ โรงแรมฟนกซ หาดกะรน

ทมา : แผนกวจย บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

อปทานโรงแรมระดบบน (Upscale Hotel) ในจงหวดภเกต จำแนกตามประเภท

ระหวางป พ.ศ. 2551-พ.ศ. 2561

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

จำนวน

หอง

พก

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560 2561

กลมโรงแรม Luxury กลมโรงแรม First-class กลมโรงแรม Mid-range รวมทงหมด


อปทานปจจบนของโรงแรมระดบบน (Upscale Hotel) ในจงหวดภเกต จำแนกตามประเภท

ระหวางป พ.ศ. 2551-2561 กลมโรงแรม Luxury กลมโรงแรม First-class กลมโรงแรม Mid-range รวมทงหมด

ป พ.ศ. จำนวน จำนวน สดสวน จำนวน จำนวน สดสวน จำนวน จำนวน สดสวน จำนวน จำนวน

โรงแรม หองพก ตอทงหมด โรงแรม หองพก ตอทงหมด โรงแรม หองพก ตอทงหมด โรงแรม หองพก

2551 7 503 5.5% 17 3,528 38.8% 25 5,058 55.6% 49 9,089

2552 11 657 6.2% 22 4,204 39.5% 29 5,780 54.3% 62 10,641

2553 11 693 5.8% 29 5,169 43.1% 26 6,131 51.1% 66 11,993

2554 12 715 5.6% 29 5,226 40.8% 37 6,879 53.7% 78 12,820

2555 13 785 5.5% 31 5,253 36.7% 42 8,262 57.8% 86 14,300

2556 16 1,085 6.7% 36 6,017 37.2% 46 9,059 56.1% 98 16,161

2557 17 1,119 6.5% 38 6,097 35.6% 50 9,925 57.9% 105 17,141

2558 18 1,157 6.4% 41 6,431 35.3% 53 10,616 58.3% 112 18,204

2559 18 1,326 6.3% 43 7,520 35.5% 60 12,320 58.2% 121 21,166

2560 19 1,397 6.2% 46 8,119 36.3% 65 12,842 57.4% 130 22,358

2561 19 1,397 6.0% 49 8,704 37.7% 66 13,006 56.3% 134 23,107 อตราเฉลย 10.5% 10.8% 11.2% 9.5% 10.2% 9.9% 10.6% 9.8%

การเตบโต

(CAGR)

อตราการเขาพกเฉลยในชวงไตรมาสท 1 พ.ศ. 2561 ของโรงแรมระดบบนในจงหวด

ภเกตสงถงรอยละ 91.2 ปรบขนมารอยละ 3.4 จากไตรมาสท 1 พ.ศ. 2560 แตหลง

จากเหตการณเรอทองเทยวลมในจงหวดภเกตชวงเดอนกรกฎาคม ในป 2561 อตรา

การเขาพกของโรงแรมระดบบนในจงหวดไดรบผลกระทบเปนอยางมาก โดยอตรา

การเขาพกเฉลยทงป ลดลงมาอยทรอยละ 73.7 ลดลงรอยละ 4.9 เมอเปรยบเทยบ

กบป พ.ศ. 2560 ซงอยทรอยละ 77.5

โดยเหตการณเรอทองเทยวลมนนสงผลตออตราคาหองรายวนและรายไดเฉลย

ตอหองเชนเดยวกน โดยอตราคาหองพกรายวนเฉลย (Average Daily Rate,

ADR) ของกลมโรงแรมทกระดบ ในจงหวดภเกตในป พ.ศ. 2561 อยท 3,789 บาท

ปรบตวลดลงรอยละ 0.6 จากป 2560 และรายไดเฉลยตอหอง (RevPAR) ของ

กลมโรงแรมทกระดบ อยท 2,926 บาท ตอหอง ลดลงรอยละ 3.6 จากสถตใน

ป พ.ศ. 2560 อยางไรกตามสถานการณการทองเทยวในภเกตมแนวโนมทจะฟนตว

เนองจากมาตรการตางๆของรฐบาลทงการยกเวนคาธรรมเนยมการตรวจลงตรา ณ

ชองทางอนญาตของดานตรวจคนเขาเมอง (วซาออนอารไรวล) ใหแกนกทองเทยว

จาก 20 ประเทศ รวมถงประเทศจน และการพฒนามาตราฐานความปลอดภยใหแก


นกทองเทยว ซงสงผลใหจำนวนนกทองเทยวจนเรมกลบมาสงขน ซงคาดวาจะสง

ผลดกบอตราการเขาพก อตราคาหองพกรายวน และรายไดเฉลยตอหองพกเชน

เดยวกน

สถตการเขาพก อตราคาหองพกรายวนและรายไดเฉลยตอหองของโรงแรมทกระดบ

ระหวางป พ.ศ. 2553-2561 อตราการเขาพก อตราคาหองพกรายวน (ADR) รายไดเฉลยตอหอง (RevPAR)

ป พ.ศ. รอยละ % การเตบโต บาท (USD) % การเตบโต บาท (USD) % การเตบโต

คดเปนตอป คดเปนตอป คดเปนตอป 2553 63.4% 3,763 118 2,531 79

2554 69.6% 9.8% 3,686 119 -2.0% 2,660 86 5.1%

2555 71.8% 3.2% 3,916 126 6.2% 2,903 94 9.1%

2556 73.8% 2.9% 3,978 129 1.6% 3,038 99 4.7%

2557 68.9% -6.6% 3,989 122 0.3% 2,867 88 -5.6%

2558 72.0% 4.4% 3,774 111 -5.4% 2,700 82 -2.7%

2559 76.2% 5.8% 3,701 105 -1.9% 2,891 82 3.6%

2560 77.5% 1.7% 3,812 113 3.0% 3,035 90 5.0%

2561 73.7% -4.9% 3,789 118 -0.6% 2,926 92 -3.6%

ไตรมาส 1 2560 88.2% - 5,040 144 - 4,465 128 -

ไตรมาส 2 2560 69.8% - 3,073 90 - 2,177 63 -

ไตรมาส 3 2560 74.4% - 2,954 89 - 2,208 66 -

ไตรมาส 4 2560 79.0% - 4,266 130 - 3,405 104 -

ไตรมาส 1 2561 91.2% 3.4% 5,454 174 8.2% 4,993 159 11.8%

ไตรมาส 2 2561 69.5% -0.4% 3,089 94 0.5% 2,180 66 0.1%

ไตรมาส 3 2561 64.5% -13.3% 2,993 91 1.3% 1,953 59 -11.5%

ไตรมาส 4 2561 70.1% -11.3% 3,576 108 -16.2% 2,575 78 -24.4% อตราเฉลยการเตบโต 1.9% 0.1% 1.8%

(CAGR) 2553-2561

3.2.2 อปทานของโรงแรมบนเกาะยาวนอย

ถงแมวาทำเลทตงของเกาะยาวนอยซงเสมอนอยใจกลางของทะเลอนดามนจะทำให

สามารถเดนทางโดยการคมนาคมทางเรอเทานน แตปจจบนเกาะยาวนอยเรมเปนท

สนใจ และมนกทองเทยวเดนทางไปเทยวมากขน โดยอปทานโรงแรมระดบ Luxury

บนเกาะยาวนอยมดงตอไปน


1. โรงแรมเคปกด

โรงแรมเคปกดตงอยทางดานทศตะวนออกของเกาะยาวนอย อยหางจาก

โรงแรมซกเซนสยาวนอยไปทางทศใตประมาณ 1.3 กโลเมตร เปนโรงแรมใน

เครอของโรงแรมเคปแอนดแคนทาร แบงหองพกเปน 4 ประเภทไดแก ดลกซ

จำนวน 43 หอง พลวลลาจำนวน 11 หอง โรบนสนครโซ จำนวน 1 หอง และ

บานอยเยนจำนวน 1 หลง อยางไรกตาม การเดนทางสโรงแรมเคปกดนนตอง

ใชการเดนทางโดยใชทาเรอสาธารณะ โดยการเดนทางจากทาเรอบางโรง

จงหวดภเกต ไปสทาเรอมาเนาะบนเกาะยาวนอย ซงไมมทาเรอสวนตว ในสวน

ของชายหาดของโรงแรมเคปกด การเดนทางไปสชายหาดนน จากตวโรงแรม

ตองผานถนนซงคนกลางกอนทจะถงชายหาด ซงลดความเปนสวนตวของ

บรเวณชายหาดไปดวย

2. โรงแรมทรเฮาส วลลาส

โรงแรมทรเฮาส วลลาสตงอยทางดานทศเหนอของเกาะยาวนอย หางจาก

โรงแรมซกเซนสยาวนอย ไปทางทศเหนอประมาณ 10.4 กโลเมตร เรมเปด

ดำเนนการในชวงไตรมาสท 2 พ.ศ. 2561 แบงหองเปน 3 ประเภท ไดแก ทร

เฮาสวลลา จำนวน 25 หอง บชฟรอนทพลวลลา จำนวน 6 หอง และ ฮลทอป

พลวลลาจำนวน 1 หอง เปนโรงแรมทมชายหาดสวนตวและทาเรอสวนตว แต

พนทของโครงการทมวลลาตงอยนนอยทประมาณ 12 ไร ในขณะทมหองพก

ถง 32 หองทำใหความเปนสวนตวนนลดนอยลงไป จงสงผลใหความหนาแนน

ของหองพกตอขนาดพนทดนสงและขาดความเปนสวนตว กลาวคอผเขาพก

สามารถมองเหนหองพกใกลเคยงได


3. โรงแรม 9 ฮอรนบลสเตนทแคมป

โรงแรม 9 ฮอรบลสเตนทแคมป ตงอยทางดานทศตะวนออกของเกาะยาวนอย

หางจาก โรงแรมซกเซนสยาวนอย ไปทางทศตะวนตกประมาณ 130 เมตร

เรมเปดดำเนนการในป พ.ศ. 2561 มหองพกจำนวน 7 หอง

อปทานในอนาคต

ระหวางป พ.ศ. 2562-2566 คาดวาจะมโรงแรมทกระดบเปดดำเนนกจการในจงหวดภเกต จงหวด

กระบและจงหวดพงงาทงสนรวมเปน 47 แหง ซงสามารถแยกออกเปนทงหมด 3 ระดบคอ Luxury,

First-class และ Mid-range คดเปนจำนวนหองพกทงสนประมาณ 13,008 หอง

โรงแรมในกลม Luxury ทคาดวาจะเรมเปดดำเนนกจการภายในอก 1 ป ขางหนาเพมขนอก 8 แหง

คดเปนจำนวนหองพกทงหมดประมาณ 1,326 หอง โรงแรม Luxury ทคาดวาจะเปดดำเนนการ

ทงหมดอยในจงหวดภเกต กจการสวนใหญเปนโรงแรมทมชอเสยงและจะบรหารจดการโดยแบรนด

บรหารโรงแรมทมชอเสยงระดบนานาชาต โดยทงหมดนนอยในระหวางการกอสราง การวางแผน


หรอการเคลยรพนทและยงมโรงแรมในกลมทอยในระหวางการวางแผนการกอสรางแตยงไมระบวน

เปดดำเนนการอก 3 แหง รวมทงสนจะมโรงแรมเปดใหบรการในกลม Luxury 11 แหง คดเปน

จำนวนหองพกทงสน 1,501 หอง สวนในกลม First-class นน จะมโรงแรมทเปดดำเนนกจการทงสน

22 แหง คดเปนจำนวนหองพกทงหมด 4,942 หอง โดย 17 แหงจะเปดดำเนนกจการในจงหวดภเกต

1 แหงจะเปดดำเนนกจการในจงหวดกระบ และ 4 แหงจะเปดดำเนนกจการในจงหวดพงงา สวนใน

กลม Mid-range นนจะมโรงแรมเปดดำเนนกจการ 29 แหง คดเปนจำนวนหองพกทงสน 6,565 หอง

โดย 28 แหงจะเปดดำเนนกจการในจงหวดภเกต และ 1 แหงจะเปดดำเนนกจการในจงหวดพงงา

โรงแรมและหองพกทจะเปดใหบรการในอนาคต ระหวางป พ.ศ. 2562-2565 ลำดบ ชอโครงการ สถานทตง จำนวนหอง ปทคาดวา สถานะ

จะเปด

ใหบรการ กลมโรงแรม Luxury 1 โรงแรมอนนตรา เวเคชน คลบ ไมขาว (สวนตอขยาย) หาดไมขาว ภเกต 98 2563 อยระหวางการกอสราง 2 โรงแรมแมนดารนโอเรยนเตล ภเกต หาดแหลมสงห ภเกต 105 2565 อยระหวางการวางแผน 3 โรงแรมอนเตอรคอนตเนนตล แอท มอนทเอชวร หาดกมลา ภเกต 223 2563 อยระหวางการกอสราง 4 โรงแรมเฮเวนนา โอเชยนวว หาดกมลา ภเกต ไมระบ ไมระบ อยระหวางการวางแผน 5 โรงแรมเชอราตน ภเกต หาดกะหลม รสอรท หาดกะหลม ภเกต 230 2564 อยระหวางการวางแผน 6 โรงแรมพารค ไฮแอท ภเกต อาวสเหร ภเกต 85 ไมระบ อยระหวางการกอสราง 7 โรงแรมเคมปนสก รสอรท แอนด สปา อาวสเหร ภเกต 90 ไมระบ อยระหวางการกอสราง 8 โรงแรมเชอราตน ภเกต แกรนด เบย รสอรท อาวปอ ภเกต 183 2563 อยระหวางการเคลยร พนท 9 โรงแรมอะนายารา ลกซ พนวา แหลมพนวา ภเกต 38 2563 อยระหวางการวางแผน 10 โรงแรมเจดบบลวแมรออท ภเกต รสอรแอนดสปา อาวฉลอง อาวฉลอง ภเกต 189 2563 อยระหวางการกอสราง 11 โรงแรมอนเตอรคอนดเนนตล ภเกต รสอรท (เอวาซอน ภเกต) หาดราไวย ภเกต 260 2563 อยระหวางการวางแผน รวมกลมโรงแรม Luxury 1,501 หมายเหต : *โรงแรมทอยในระหวางการวางแผนนนอาจจะมการเปลยนแปลงปทคาดวาจะเปดใหบรการไดในอนาคต ทมา : แผนกวจย บรษทซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

ทมา : แผนกวจย บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

25

20

15

10

5

0

จำนวน

โครง

การ

2562

กลมโรงแรม Luxury กลมโรงแรม First-class กลมโรงแรม Mid-range รวมทงหมด

2563 2564 2565 2566 อยในขนตอน วางแผน

0 3

6 6

9 7 7

1 1

6 6

13

20

15

0 0 1 1 3 3 2 2

4

8

อปทานจำนวนโรงแรมในอนาคตระหวางป พ.ศ. 2551-พ.ศ. 2561


แนวโนมการทองเทยวจงหวดภเกตในอนาคต

จงหวดภเกตยงคงครองความเปนจดหมายปลายทางยอดนยมของนกทองเทยว เนองจากมธรรมชาตท

สวยงาม เดนทางสะดวก และมสงอำนวยความสะดวกตางๆ ครบถวนตามมาตรฐานนานาชาตในระดบ

ราคาทแขงขนได อตสาหกรรมการทองเทยว และโรงแรมของจงหวดภเกตยงคงเตบโตอยางตอเนอง

จากขอมลและแผนธรกจของโรงแรมทมชอเสยงระดบนานาชาตหลายโรงแรมทเปดเผยการลงทนท

จงหวดภเกต เครอขายของกลมโรงแรมทมชอเสยงเหลานไมเพยงแตดงดดนกทองเทยวจากตาง

ประเทศ แตยงทำใหทวโลกไดรจกจงหวดภเกตในฐานะทำเลทนาลงทนทางดานอสงหารมทรพยอกทาง

หนงดวย

การแขงขนของธรกจโรงแรมในจงหวดภเกตคาดวาจะเพมสงขน โดยเฉพาะในกลม Luxury ซงเปนค

แขงโดยตรงของทรพยสนฯ เนองจากมแบรนดโรงแรมระดบนานาชาตวางแผนการลงทนและพรอม

เปดดำเนนกจการภายใน 4 ป ขางหนา การเพมขนของจำนวนโรงแรมดงกลาวอาจทำใหอตราการเขา

พกลดตำลง อยางไรกตามอตราคาหองพกรายวนเฉลยยงสามารถปรบเพมสงขนไดเมอเปรยบเทยบ

กบสถตในชวงทเศรษฐกจโลกอยในภาวะปกต

นอกจากน คาเงนบาททมแนวโนมแขงคาขน โดยในชวง 7 เดอนแรกปพ.ศ. 2562 น คาเงนบาทแขง

คาขนประมาณ 7.5% เมอเทยบกบดอลลารสหรฐ สงผลใหเงนบาทมอตราการแขงคามากทสดและเรว

ทสดในเอเชย และแขงคาสงเปนอนดบตนๆ สกลหนงของโลก ซงการแขงคาของคาเงนบาทนอาจสง

ผลกระทบตอสภาวะอตสาหกรรมการทองเทยวโดยรวม เนองจากกำลงซอของนกทองเทยวตางชาต

ลดลง ผประกอบการอาจตองปรบตวโดยการจดโปรโมชนสงเสรมการขายเพอชดเชยกำลงซอทลดลง

ดงนนการเตบโตของอตราคาหองพกรายวนเฉลย (Average Daily Rate, ADR) ของโรงแรมอาจม

แนวโนมทมไดเตบโตอยางยงยนเทาใดนก การแขงขนของกลมโรงแรม Luxury ในอนาคตจงเปน

เรองของการบรการระดบคณภาพทสรางความแตกตาง รวมไปถงทำเลทตงและทศนยภาพอนเปน

เอกลกษณซงจะเปนจดขายหลกเพอดงดดนกทองเทยวกลมเปาหมาย

4. ปจจยความเสยง

4.1 ความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจในประเทศ หรอปจจยมหภาคอนๆ

โครงการทกองทนรวมจะลงทน มความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจทงใน

และตางประเทศ เนองจากผเขาพกจะเปนทงในสวนของนกทองเทยวทเปนคนไทยและนก

ทองเทยวตางชาต นอกจากน โรงแรมอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงจากปจจย

มหภาคอนๆ เชนการเปลยนแปลงในทางลบของสภาวะทางเศรษฐกจระหวางประเทศ การ

เพมคาเงนบาท มมมองในทางลบของชาวตางชาตเกยวกบประเทศไทยผลกระทบจากการ

กอวนาศกรรม สงคราม การจลาจล การประทวง หรอการปดลอม หรอการแพรระบาด

ของโรคทางเดนหายใจอกเสบเฉยบพลนรนแรง (SARS) โรคไขหวดนก หรอโรคอนใดใน


ภมภาค รวมถงผลกระทบจากความไมแนนอนทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน

หรอในอนาคต หรอการเปลยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลซงอาจจะมผล

กระทบรายแรงตอการดำเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดำเนนกจการ และการ

เตบโตของกองทนรวม

4.2 ความเสยงทางการเมอง

ในกรณทเกดผลกระทบทางดานการเมองอนเนองมาจากความไมแนนอนทางการเมอง

รวมถงนโยบายทางการเมองและเศรษฐกจ อาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจและการ

ทองเทยวของประเทศไทย รวมถงตลาดหนในประเทศไทย ซงอาจจะกอใหเกดผลกระทบ

รนแรงตอการดำเนนงานของโครงการ ซกเซนส ยาวนอย สภาวะทางการเงนและผลการ

ดำเนนงานของกจการของผเชา ซงยอมจะสงผลกระทบตอการดำเนนงานของกองทนรวม

ดวย

4.3 ความเสยงทางธรกจของกจการโรงแรม

การประกอบธรกจโรงแรมนบเปนธรกจอสงหารมทรพยทมความเสยงสงเมอเปรยบเทยบ

กบธรกจอสงหารมทรพยประเภทอนๆ เชน ธรกจศนยการคา อาคารสำนกงานใหเชา

เปนตน เนองจากการประกอบกจการโรงแรมนนขนอยกบปจจยแวดลอมหลายดาน รวม

ถงอตสาหกรรมการทองเทยวของประเทศไทย ดงนน การทกองทนมการใหเชาทรพยสน

ของกองทนรวมเพอใหผเชานำทรพยสนไปประกอบกจการโรงแรม และหากผเชาตาม

สญญาเชาไดรบผลกระทบในทางลบจากการประกอบกจการโรงแรมและผเชาไมสามารถ

ชำระคาเชาไดตามทกำหนด หรอคาเชาแปรผนทไดไมเปนไปตามทกองทนคาดการณไวอาจ

สงผลกระทบแกผลประกอบการของกองทนรวมได

4.4 ความเสยงจากการมรายไดจากอสงหารมทรพยเพยงแหงเดยว

กองทนรวมมความเสยงจากการลงทนในอสงหารมทรพยเพยงแหงเดยว ถาหากปจจยใดๆ

ทมผลกระทบกบโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย นจะสงผลกระทบอยางมากตอรายไดและ

ผลประกอบการของกองทนรวม ซงความเสยงดงกลาวเปนความเสยงทเกดขนกบกองทน

รวมอนทลงทนในทรพยสนเพยงแหงเดยว (Single Asset)

4.5 ความเสยงจากการแขงขนทสงขน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของการทองเทยวใน

จงหวดภาคใต การเพมขนของจำนวนโรงแรมในเกาะยาวนอย กระบ พงงา หรอภเกต

การเพมขนหรอลดลงของโรงแรมหรอทพก การทมจำนวนโรงแรมหรออาคารทพกอาศย

เพมขนจะสงผลทำใหอปทานเพมขน ทำใหการแขงขนในการจดหาผเชาหองเพมขน


4.6 ความเสยงจากการเปลยนความนยมในรปแบบของโครงการ

โครงการ ซกสเซนส ยาวนอย ทกองทนรวมลงทนอาจจะไดรบผลกระทบจากการ

เปลยนแปลงของความนยมนกทองเทยว เนองจากเปนโครงการทมลกษณะมงเนนการเขา

ถงธรรมชาตซงแตกตางจากโครงการทวไป ในกรณทนกทองเทยวมความนยมในการเขา

พกในโครงการลกษณะนนอยลงอาจมผลกระทบตอจำนวนนกทองเทยวทมาใชบรการใน

โครงการ หากโครงการไมสามารถปรบปรงเปลยนแปลงรปแบบ หรอภาพลกษณโครงการ

ไดทนตอการเปลยนแปลงดงกลาว

4.7 ความเสยงจากภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอ

วนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอ

วนาศกรรม แมจะมโอกาสเกดขนไมบอยนก แตหากเกดขนในบรเวณทตงอสงหารมทรพย

ของกองทนรวม นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอ

ใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผเชาและผมาใชบรการในโครงการของกอง

ทนรวม

นอกจากน การซอมแซมทจำเปนใดๆ เพอแกไขความเสยหายของอสงหารมทรพยอาจมคา

ใชจายสงและตองใชเวลานาน รวมถงอาจทำใหกองทนรวมสญเสยรายไดจากการหยด

ชะงกของโรงแรม ดงนนเหตการณรายแรงและ/หรอ ความเสยหายท เกดขนตอ

อสงหารมทรพยอาจสงผลกระทบอยางมนยสำคญตอผลการดำเนนงาน และสถานะ

ทางการเงนของกองทนรวม

อยางไรกด กองทนรวมไดจดใหมการประกนภยในอสงหารมทรพย และทำประกนภยท

ครอบคลมความเสยหายในทรพยสนของโครงการทเกดจากภยธรรมชาต เชน แผนดนไหว

หรอเหตการณสนาม อบตภย และการกอวนาศกรรมไวสำหรบอสงหารมทรพยของกอง

ทนรวมโดยมความคมครองและวงเงนประกนภยทสอดคลองกบมาตรฐานการประกนภย

ของอสงหารมทรพยทมลกษณะการใชงานสอดคลองกบการใชงานของอสงหารมทรพย


4.8 ความเสยงจากการเปลยนแปลงของมาตรฐานทางบญช

รายงานฐานะทางการเงนของกองทนรวมอาจถกกระทบจากการออกมาตรฐานทางบญช

ฉบบใหม หรอมการปรบปรงมาตรฐานทางบญช เนอหาสาระทอาจจะมการเปลยนแปลงใน

มาตรฐานทางบญชทไมอาจคาดหมายได หรอมการเปลยนแปลงกฎเกณฑตางๆ ของ

สำนกงาน กลต. หรอหนวยงานทเกยวของในเรองการบนทกทางบญชของกองทนรวม

อสงหารมทรพย ผจดการกองทนรวมไมสามารถประเมนผลกระทบจากการเปลยนแปลง


ดงกลาวได อกทงไมสามารถประกนไดวาการเปลยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอ

การเสนอรายงานฐานะทางการเงน หรอผลการดำเนนงานของกองทนรวม นอกจากน

มลคาทางบญชของกองทนรวมอาจจะมการเปลยนแปลงไดในอนาคตหากมมมองของ

ผประเมนราคาทรพยสนมการเปลยนแปลงไป ทงน กองทนรวมจะตองดำเนนการใหมการ

ประเมนมลคาทรพยสนและมการเปลยนแปลงบรษทผประเมนคาทรพยสนตามราย

ละเอยดทกำหนดในโครงการ

4.9 ความเสยงเรองความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมนนจะถกกำหนดจากผลการดำเนนงาน โดยผลการ

ดำเนนงานของกองทนรวมนนขนอยกบปจจยตางๆ เชน สภาวะเศรษฐกจทงในและ

ตางประเทศ การบรหารจดการของผบรหารอสงหารมทรพย ตนทนคาใชจายในการ

บรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดำเนนงาน การแขงขนจากโครงการอน

การเปลยนแปลงของขอบงคบและกฎหมายทเกยวของกบอสงหารมทรพย เปนตน

การจายเงนปนผลของกองทนจะพจารณาจากผลการดำเนนงานของกองทนรวม โดยคา

เชาดงกลาวขนอยกบความสามารถของผเชาในการชำระคาเชาตามสญญาเชา และความ

สามารถของกองทนรวมในการบงคบหลกประกนตามขนตอนและในเวลาอนควรตามราย

ละเอยดทระบไวขางตนเมอเกดเหตเลกสญญา ดงนน ความผนผวนของคาเชาแปรผนอาจ

สงผลใหผลงทนมความเสยงทจะไมไดรบเงนปนผลตามทไดประมาณการเอาไว ณ ทน

หรอกองทนรวมอาจจะไมสามารถทจะรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพมการจาย

เงนปนผลไดในปตอๆ ไป

4.10 ความเสยงจากเงนชดเชยทไดจากการทำประกนภยอสงหารมทรพยอาจไดไมครบตาม

คาเสยหายทเกดขนจรง

ภายใตขอกำหนดของสญญาเชาทดนและอาคาร กองทนรวมจะจดใหมการทำประกนวนาศ

ภยทครอบคลมความเสยงทงหมด (All Risks Insurance) และจะเจรจาใหผเชาทำประกน

ธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยผเชาเปนผรบภาระคาใชจาย

ทงหมดตลอดระยะเวลาเชา โดยระบใหกองทนเปนผรบผลประโยชนตามกรมธรรมประกน

ภย นอกจากน กองทนรวมจะเจรจาใหผเชาจดใหมการทำประกนภยตอบคคลภายนอกท

อาจไดรบความเสยหายจากความชำรดบกพรองของทรพยสนทลงทนอกดวย

อยางไรกด หากเหตการณทมไดอยภายใตการคมครองของกรมธรรมประกนภย หรอ

ความเสยหายนนเกนกวาวงเงนทครอบคลมตามกรมธรรมประกนภย หรอกองทนไม

สามารถเรยกเงนประกนไดครบถวนตามกรมธรรม ซงในกรณดงกลาวอาจมผลกระทบใน

ทางลบตอสถานะทางการเงนของกองทน ทำใหรายไดในอนาคตของอสงหารมทรพยนนไม

เปนไปตามประมาณการ ในกรณดงกลาวของกองทนรวมอาจไดรบความเสยหายทางการ

เงนเนองจากเงนชดเชยทไดจากการประกนภยอาจชดเชยความเสยหายไดไมครบถวน


นอกจากน ความเสยงบางอยางอาจไมสามารถทำประกนภยคมครองได หรอคาเบยประกน

อาจสงมากจนไมมความคมคาทางเศรษฐกจทจะทำการประกนเพอคมครองความเสยงใน

กรณดงกลาว ในกรณทเกดความเสยหายในสวนทไมไดรบความคมครองหรอความเสย

หายดงกลาวมมลคามากกวาวงเงนประกน หรอกองทนรวมไมสามารถเรยกเงนประกนได

อยางครบถวนตามกรมธรรม กองทนรวมอาจจะตองมคาใชจายเพมมากขน ทำใหรายได

ในอนาคตของอสงหารมทรพยนนไมเปนตามประมาณการ

4.11 ความเสยงดานภาษและการเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในอนาคต

ในการขาย โอน หรอรบโอนสทธการเชา หรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย

(ในกรณทกองทนลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตนน อาจมภาระทางภาษและ

คาธรรมเนยมทเกดจากการซอ ขาย หรอโอนกรรมสทธในสทธการเชาหรออสงหารมทรพย

ซงกองทนอาจตองรบภาระทงหมดหรอบางสวน และอตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท

กองทนจะตองชำระดงกลาว อาจแตกตางจากอตราทเปนอยในปจจบน หรออาจมการ

เปลยนแปลงในกฎเกณฑตางๆ ในเรองภาษจากผลการดำเนนงาน ภาระภาษอนๆ ของ

กองทนรวมอสงหารมทรพย หรอภาระภาษของเงนปนผลทกองทนรวมจายใหแกผถอ

หนวยลงทน หรออาจมการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกำหนด ระเบยบขอบงคบ บทบญญต

แนวนโยบาย และ/หรอคำสงของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานทมอำนาจตามกฎหมาย

ในอนาคต อนเปนเหตการณทไมอาจคาดหมายได ซงหากมการเปลยนแปลงดงกลาวอาจ

จะสงผลกระทบทางดานลบตอผลประกอบการและมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมได

4.12 ความเสยงทเกดขนเมอตองมการปรบปรงซอมแซมอาคาร

โดยปกตแลวโครงการโรงแรมและอาคารทพกอาศยลกษณะนแตละแหงจะตองมการ

ซอมแซมและปรบปรงใหดใหม ทนสมย และสอดคลองกบรปแบบความตองการของลกคา

อยเสมอ เพอดงดดลกคาใหเขามาใชบรการอยางตอเนอง ซงโดยปกตการปรบปรงหรอ

ซอมแซมบำรงรกษาประจำปจะไมกอใหเกดผลกระทบตอผลการดำเนนงานของกองทนรวม

ยกเวนในกรณทเปนการปรบปรงซอมแซมใหญ การปรบปรงเพอเปลยนแปลงภาพลกษณ

ภายนอกและภายในของโรงแรมและอาคารทพกอาศย ซงปกตจะดำเนนการทก 5-7 ป

หรอเปนการเปลยนแปลงระบบสำคญๆ ของโครงการซงปกตจะดำเนนการทก 20 ป โดย

ประมาณการปรบปรงดงกลาวจะดำเนนการเปนสวนๆ เฉพาะพนททตองการปรบปรง

เทานน ดงนน ผลกระทบตอรายไดของกองทนจะเกดขนเฉพาะบรเวณพนททมการ

ปรบปรง หรอพนทใกลเคยงทไดรบการรบกวนจากการปรบปรง

อยางไรกตาม การปรบปรงซอมแซมใหญในแตละครง ผบรหารโครงการจะมการวางแผน

เพอใหเกดผลกระทบตอลกคานอยทสดและจะตองศกษาผลกระทบตอรายได และผล

ตอบแทนทไดรบทกครงกอนดำเนนการ นอกจากน ในระหวางระยะเวลาทมการปรบปรง

ซอมแซมใหญในแตละครง ผเชายงคงตองชำระคาเชาอตราคงทใหแกกองทน เวนแตการ

ปรบปรงซอมแซมใหญดงกลาวเกดขนจากเหตการณทเปนเหตสดวสย


4.13 ความเสยงเกยวกบใบอนญาต

ตามกฎหมายแลวใบอนญาตการประกอบกจการโรงแรมจะตองมการตออายทก 5 ป หาก

ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมของผเชาถกยกเลกหรอไมมการตออาย หรอผเชาไม

สามารถดำเนนการเพอใหไดรบใบอนญาตประกอบกจการโรงแรม (บางสวนหรอทงหมด)

อาจจะทำใหมผลกระทบในทางลบตอผเชา กลาวคอจะทำใหผเชาไมสามารถประกอบ

กจการดำเนนการโรงแรม (บางสวนหรอทงหมด) ตอไปได และอาจทำใหผเชาไมสามารถ

ชำระคาเชาใหแกกองทนรวม และ/หรอทำใหรายไดของกองทนไมเปนไปตามทคาดการณ

และอาจเปนผลใหผเชาไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญาเชาได ทงน

กฎเกณฑหรอขอบงคบตางๆ และแนวทางการพจารณาอนญาตของเจาหนาทของหนวย

งานทเกยวของกบการขอตอใบอนญาตอาจจะมการเปลยนแปลงไดในอนาคตซงอาจจะ

ทำใหการขอตอใบอนญาตลาชาหรออาจจะไมสามารถตอใบอนญาตได ซงในกรณดงกลาว

กองทนรวมอาจพจารณายกเลกสญญาเชาโดยนำอาคาร หรอบานพกบางสวนหรอทงหมด

ในโครงการมาดำเนนการหาผลประโยชนในรปแบบอนๆ แทน เชน อาคารทพกอาศยแบบ

เชาระยะยาวหรอสามารถนำอาคารหรอบานพกดงกลาวแยกขายเปนหลงๆได

4.14 ความเสยงจากความลาชาในการหาผเชารายใหมเมอสญญาสนสดลง

หากสญญาเชามผลสนสดลงและกองทนรวมอยในระหวางดำเนนการหาผเชารายใหม เพอ

เขาทำสญญาเชาฉบบใหมกบกองทน ในกรณทกองทนไมสามารถหาผเชารายใหมไดทน

การสนสดของสญญาฉบบเกาจะมผลกระทบใหกองทนขาดรายไดจากการใหเชาในชวง

เวลาทยงไมมการเชา นอกจากน ราคาตลาดของหนวยลงทนของกองทนอาจไดรบผล

กระทบหากผลประโยชนทไดภายใตสญญาเชาฉบบใหมแตกตางไปจากเดม

4.15 ความเสยงจากการไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาของผเชา

การทผเชาไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญาเชาได ผเชาอาจมความ

เสยงในการขาดเงนทนหมนเวยนหรออาจไมสามารถจดหาเงนทนหมนเวยนในจำนวนท

เพยงพอตามทผบรหารโรงแรมเหนวาเหมาะสมกบการบรหารโรงแรมตามมาตรฐานของผ

บรหารโรงแรม และอาจเปนเหตใหผเชาผดสญญาการบรหารโรงแรม จะเปนเหตเลก

สญญาและกองทนจะมสทธทจะเลกสญญาเชาได ทงน กองทนอาจจะดำเนนการหาผเชา

รายใหม ถาหากกองทนไมสามารถหาผเชารายใหมไดภายในเวลาอนควรหรอไมสามารถ

เจรจาตกลงกบคสญญาเชาฉบบใหม โดยมขอกำหนดทเปนประโยชนตอกองทนได กระแส

รายไดของกองทนอาจชะงกหรอลดลง ซงอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสำคญตอ

ผลประกอบการของกองทน


4.16 ความเสยงจากการยกเลกสญญาและ/หรอผเชาไมปฏบตตามสญญาของผบรหารโรงแรม

การยกเลกสญญาระหวางผบรหารโครงการกบผเชาอาจเกดขนได หากผบรหารโครงการ

และ/หรอผเชาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตตามขอกำหนดและหนาทภายใตสญญา

นนๆ (หรอคสญญาอาจตกลงยกเลกสญญาดวยความสมครใจทงสองฝาย) อนเปนเหต

ใหผเชาตองหาผบรหารโครงการรายใหม ถงแมบรษทจดการเชอวาผเชาจะสามารถหา

ผบรหารโครงการรายใหมแทนไดในระยะเวลาอนควรเนองจากมผบรหารโครงการมอ

อาชพอยเปนจำนวนมากทวโลก และนาจะมผบรหารโครงการรายอนหลายรายทตองการ

เขามาเปนผบรหารโครงการนอนเนองมาจากคณภาพและสถานทตงของโครงการ อยางไร

กด ในระหวางทเจรจาและตดตอกบผบรหารโครงการรายใหมนนกระแสรายไดของกองทน

อาจชะงกหรอลดลง ซงอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสำคญตอผลประกอบการ

ของกองทน

4.17 ปจจยตางๆ ทอยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวมอาจสงผลกระทบตอความสามารถ

ในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

กองทนรวมมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนจากกำไรสทธในแตละป

ในจำนวนไมนอยกวารอยละ 90 ของกำไรสทธประจำปหรอจากกำไรสะสมทเกดขนจรง

ตามเงอนไขทระบไวในรายละเอยดโครงการ โดยคาดวาจะมการจายเงนปนผลไมเกน

2 ครงตอป อยางไรกด รายไดของกองทนรวมนนมาจากการลงทนในอสงหารมทรพย

ซงขนอยกบปจจยตางๆ เชน ความสามารถในการชำระคาเชาของผเชา รายไดอนทกองทน

รวมจะไดรบ ความสามารถในการบรหารโครงการของผบรหารโครงการ ภาวะเศรษฐกจ

และการแขงขนในอตสาหกรรม รวมถงปจจยอนทอยนอกการควบคมของกองทนรวม

หากทรพยสนทกองทนรวมลงทนไมสามารถกอใหเกดรายไดทเพยงพอ และเปนไปตามท

กองทนรวมคาดการณไว อาจสงผลกระทบตอกระแสเงนสดและความสามารถในการจาย

เงนปนผลของกองทนรวม ซงกองทนรวมไมสามารถรบรองไดวากองทนรวมจะสามารถ

จายเงนปนผลหรอรกษาระดบการจายเงนปนผลได

4.18 มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหาก

มการจำหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทนรวม

มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซงไดกลาวไว ณ ทน ไดคำนวณโดยใชขอมลจาก

รายงานการประเมนคาทรพยสนทลงทนเปนขอมลพนฐาน และมลคาดงกลาวอาจมไดเปน

มลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหากมการจำหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอ

มการเลกกองทนรวม


4.19 ความเสยงจากการขาดสภาพคลอง

เนองจากกองทนเปนกองทนประเภทกองทนปดซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย สภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถและปรมาณการ

ซอขายหนวยลงทนนนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงอยบนพนฐานของปรมาณ

ความตองการของผซอ-ผขาย (Bid-Offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย

(Bid-Offer) ขนอยกบปจจยหลายประการทกองทนไมสามารถควบคมได อาทเชน สภาวะ

การซอขายหลกทรพย ปรมาณความตองการของตลาด ดงนน จงมความเสยงทหนวย

ลงทนนจะขาดสภาพคลองในการซอขายในตลาดรอง นอกจากน การทกองทนมขนาดการ

จดทะเบยนทตำกวา 2,000 ลานบาท อาจสงผลกระทบตอสภาพคลองในการซอขายหนวย

ลงทน และราคาเสนอซอ-ราคาเสนอขายของหนวยลงทนของกองทนอาจจะแตกตางจาก

มลคาทรพยสนสทธตอหนวยลงทน (NAV) อยางมนยสำคญ

4.20 ความเสยงทเกดจากความผนผวนของรายไดทกองทนรวมจะไดรบ

กองทนจะไดรบคาเชาจากผเชา 2 สวน คอ สวนทเปนอตราคาเชาคงท และอตราคาเชา

แปรผน ทำใหความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสนทเชาของผเชา สงผล

กระทบตอการจดหาผลประโยชนของกองทน โดยเฉพาะอยางยงสวนทเปนอตราคาเชา

แปรผน ถงแมวาอตราคาเชาคงทยงคงเปนรายไดหลกของกองทนกตาม

5. ขอพพาทและขอจำกดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย

กองทนไมมคดความ ขอพพาทในชนอนญาโตตลาการ หรอขอพพาททางกฏหมายอนใดทมนย

สำคญและเกยวของโดยตรงกบธรกจของกองทนทบรษทจดการเชอวาจะสงผลกระทบในทางลบ

อยางรายแรงตอธรกจ สถานะทางการเงน ผลการดำเนนการ และแนวโนมการดำเนนการใน

อนาคต

6. ขอมลสำคญอน

- ไมมขอมลอนทอาจมผลกระทบตอการตดสนใจของผลงทนอยางมนยสำคญ


สวนท 3 การจดการและการกำกบดแลกองทน

7. ขอมลหนวยลงทน และผถอหนวย

7.1 หนวยลงทน

ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2562 มลคาทรพยสนสทธของกองทนเทากบ 2,367,491,717.20

บาท มลคาทรพยสนสทธตอหนวยเทากบ 12.0483 บาทตอหนวย

ขอมลหนวยลงทน

จำนวนเงนทนของโครงการ 1,965,000,000 บาท

มลคาทตราไวตอหนวยลงทน 10.00 บาท

จำนวนหนวยลงทน 196,500,000 หนวย

ประเภทหนวยลงทน ระบชอผถอ

ราคาของหนวยลงทนทเสนอขายครงแรก 10.00 บาท

จำนวนเงนทนจดทะเบยน 1,965,000,000 บาท

มลคาสนทรพยสทธตอหนวยลงทน ณ วนท 30 มถนายน 2561 หนวยละ 11.9645 บาท

มลคาสนทรพยสทธ ณ วนท 30 มถนายน 2561 2,351,033,111.32 บาท

มลคาสนทรพยสทธตอหนวยลงทน ณ วนท 30 มถนายน 2562 หนวยละ 12.0483 บาท

มลคาสนทรพยสทธ ณ วนท 30 มถนายน 2562 2,367,491,717.20 บาท

ขอมลราคาหลกทรพย

ราคาปด ณ วนท 29 มถนายน 2562 8.95 บาท

ราคาสงสดของชวงระยะเวลา 1 กรกฎาคม 2561- 30 มถนายน 2562 9.00 บาท

ราคาตำสดของชวงระยะเวลา 1 กรกฎาคม 2561- 30 มถนายน 2562 8.10 บาท

มลคาตามราคาตลาด ณ วนท 28 มถนายน 2562 1,758,675,000 บาท

มลคาการซอขายทงป (Annual Value Trade) 79,511,923.15 บาท

มลคาการซอเฉลยตอวน* (Average Daily Trade Value) 375,056.24 บาท (จำนวน

ทำการซอขาย 212 วน)

* (จำนวนทำการซอขายใน 1 ป เทากบ 212 วน)


7.2 โครงสรางผถอหนวย

ขอมล ณ วนท 13 กนยายน 2562 กองทนรวมมผถอหนวยลงทนตามสมดทะเบยน ดงน

7.2.1 กลมผถอหนวยลงทนสงสด 10 รายแรก โดยระบจำนวนหนวยและรอยละเมอเทยบ

กบหนวยลงทนทงหมด

ลำดบ ผถอหนรายใหญ จำนวนหน (หน) % หน

1 บรษท โรงแรมปาเกาะ จำกด 34,177,500 17.39%

2 นาย เดชพงศ กาญจนลกษณ 23,428,000 11.92%

3 นาย ธนะ จตมากศล 15,000,000 7.63%

4 น.ส.สวงษ ดำรงธนสมบต 15,000,000 7.63%

5 บรษท เฮล ภเกต จำกด 8,071,700 4.11%

6 นายสนทพงศ ภทรศกล 5,000,000 2.54%

7 บรษท ซสคส จำกด 4,464,800 2.27%

8 คณสดา อศวโภคน 4,100,000 2.09%

9 นาย นพนธ บณยประภศร 2,100,000 1.07%

10 คณหญง ศรศร กฤษณจนทร 2,000,000 1.02%

11 คณปราณ เผอญโชค 2,000,000 1.02%

12 คณฌอง-มเชล เจมมง 2,000,000 1.02%

7.2.2 ผถอหนวยลงทนรายใหญ

ลำดบ ผถอหนรายใหญ จำนวนหน (หน) % หน 1 บรษท โรงแรมปาเกาะ จำกด 34,177,500 17.39%

2 นาย เดชพงศ กาญจนลกษณ 23,428,000 11.92%

7.3 การจายประโยชนตอบแทนของกองทน

หลกเกณฑการจายเงนปนผล

บรษทจดการมนโยบายทจะจดสรรเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนไมเกนปละ 2 ครง ภาย

ใตหลกเกณฑ ดงน

(1) ในกรณทกองทนมกำไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผล

แกผถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกำไรสทธทไมรวมกำไรทยงไมเกดขน

จากการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา

อสงหารมทรพย ประจำรอบระยะเวลาบญชนน

(2) ในกรณทกองทนมกำไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจาย

เงนปนผลใหผถอหนวยลงทนจากกำไรสะสมดงกลาวดวยกได

การจายเงนปนผลตาม (1) ตองไมทำใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพมขนในรอบ

ระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน


บรษทจดการจะดำเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบ

แตวนสนรอบระยะเวลาบญชประจำป เวนแตกรณทมเหตจำเปนใหไมสามารถจายปนผลได

ในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนทราบเปนลายลกษณอกษร

เงอนไขเพมเตม

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลทจะประกาศจายตอหนวยลงทนในงวดท

พจารณาจายมมลคาตำกวาหรอเทากบ 0.10 บาทบรษทจดการสงวนสทธทจะพจารณาไม

จายเงนปนผลในครงนน และใหสะสมเงนปนผลดงกลาวเพอนำไปจายรวมกบเงนปนผลท

จะใหมการจายในงวดถดไป

ตารางขอมลการจายเงนปนผลยอนหลง

ปทดำเนนงาน 2561 2560 2559 2558 2557

1 ก.ค. 2561- 1 ก.ค. 2560- 1 ก.ค. 2559- 1 ก.ค. 2558- 1 ก.ค. 2557-

30 ม.ย 2562 30 ม.ย 2561 30 ม.ย 2560 30 ม.ย 2559 30 ม.ย 2558

เงนปนผลตอหนวย (บาท) 0.6600 0.6100 0.5450 0.4760 0.3820

อตรารอยละเมอเทยบกบราคา 6.60% 6.10% 5.45% 4.76% 3.82%

เสนอขายครงแรก (%)

อตราสวนการจายเงนปนผล 91.23% 91.40% 91.79% 91.56% 91.03%

เทยบกบกำไรสทธ (%)

8. โครงสรางการจดการ

8.1 บรษทจดการ

8.1.1 ชอ ทอย หมายเลขโทรศพท โทรสาร และเวบไซด


990 อาคารอบดลราฮมเพลส ชน 32 ถนนพระราม 4

แขวงสลม เขตบางรก กรงเทพฯ 10500

โทรศพท 0-2838-1800

โทรสาร 0-2838-1701

Website: www.tmbameastspring.com

8.1.2 โครงสรางการถอหน ลำดบ ชอ-นามสกล สดสวนการถอหน

1 พรเดนเชยล คอรปอเรชน เอเชย ลมเตด 64.9999%

2 ธนาคารทหารไทย จำกด (มหาชน) 34.9999%


8.1.3 โครงสรางการบรหารจดการ

โครงสรางการบรหารจดการ คณ

ะกรร

มกา

รบรษ

ท

บรหา

รควา

มเสย

งดาน

การล

งทน

- บร

หารค

วามเ

สยงด

านเค

รดต

- Risk

Mod

elin

g &

Por

tfolio

Rev

iew

- คว

บคมค

วามเ

สยงด

านกา

รลงท

น

บรหา

รภาพ

ลกษณ

องคก

ร แล

ะสอส

ารกา

รตลา

ด

พฒนา

ทรพย

ากร

บคคล

ฝายท

รพยา

กร

บคคล

บรหา

รควา

มเสย

ง

ดานป

ฏบตก

าร

กำกบ

และ

ควบค

มภาย

ใน

คณะก

รรมกา

รลงท

น

สำนกก

รรมกา

รผจด

การ

ฝายบ

รหาร

ความ

เสยง

คณะก

รรมกา

รตรว

จสอบ

และ

ความ

เสยง

กรรม

การผ

จดกา

ร

แผนผง

โครง

สราง

องคก

ร

บรษ

ทหลก

ทรพ

ยจดก

ารกอ

งทน ท

หาร

ไทย

จำกด

ฝายพ

ฒนา

และว

างแผ

น กล

ยทธ

ฝายท

ปรกษ

า กา

รลงท

น

ฝายพ

ฒนา

แล

ะสนบ

สนน

ตวแท

นขาย

ฝายจ

ดการ

ลง

ทน

ฝายพ

ฒนา

ธรกจ

แล

ะเทค

โนโล

ย สา

รสนเ

ทศ

ฝา

ยทะเบย

น ฝา

ยสนบ

สนน

ธรกจ

องคก

ร

ฝา

ยการ

เงน

บรหา

รทรพ

ยากร

บคคล

กลยท

ธองค

กรแล

ะบรห

าร

ผลตภ

ณฑ

- กล

ยทธอ

งคกร

- กล

ยทธก

ารลง

ทน

- บร

หารผ

ลตภณ

ฑ - R

egul

ator

y Re

latio

ns

Hig

h N

etW

orth

กองท

นสำร

อง

เลยง

ชพ

ลกคา

สมพน

ธ

Bank

ผแนะ

นำกา

รลงท

น อส

ระ

สนบส

นน

ตวแท

นขาย

ตราส

ารหน

และ

บรหา

รเงน

Non

-Ban

k ตร

าสาร

ทน

ดลเล

อร (ต

ราสา

รทน)

กองท

นสวน

บคคล

การล

งทนต

างปร

ะเทศ

กองท

นอส

งหาร

มทรพ

ย

สนบส

นนกา

รลงท

น

พฒนา

ธรกจ

พฒนา

ระบบ

สา

รสนเ

ทศ

โครง

สราง

พนฐา

น แล

ะเคร

อขาย

ความ

ปลอด

ภย

ดานเ

ทคโน

โลย

กองท

นรวม

กองท

นสำร

อง

เลยง

ชพ

การเ

งนแล

ะ กา

รบญ

ช

วางแ

ผนธร

กจ

และว

เครา

ะห

บญชก

องทน

สนบส

นนกอ

งทน

ธรกา

ร


8.1.4 หนาทและความรบผดชอบ ของบรษทจดการและผจดการกองทน

ในการจดการกองทนรวมบรษทจดการมหนาทและความรบผดชอบในการดำเนนการ

และบรหารกองทนรวมใหเปนไปตามทกฎหมายหลกทรพยกำหนด รวมถงหนาทและ

ความรบผดชอบ ดงตอไปน

1. การบรหารกองทน

1.1 จดการกองทนรวมใหเปนไปตามทระบไวในโครงการทไดรบอนมตจาก

สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต ตลอดจนขอผกพนระหวางบรษทจดการ

และผถอหนวยลงทนอยางเครงครด ตามประกาศของสำนกงานคณะ

กรรมการ ก.ล.ต. และกฎหมายทเกยวของกำหนด

1.2 จดใหมขอผกพนระหวางผถอหนวยลงทนกบบรษทจดการ สญญาแตง

ตงผดแลผลประโยชน และหนงสอชชวน โดยมสาระสำคญไมตางจาก

รางขอผกพน รางสญญา และรางหนงสอชชวน ทผานการพจารณาจาก

สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

1.3 จดสง แจกจาย และจดใหมหนงสอชชวนและรายละเอยดของโครงการ

ทเปนปจจบนตามหลกเกณฑ และวธการดงตอไปน

(ก) กอนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมตอประชาชน ให

บรษทจดการจดสงหนงสอชชวนใหสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ไมนอยกวา 1 วนทำการกอนการเรมจดสงหรอแจกจาย

หนงสอชชวนใหแกประชาชน

(ข) ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดการจะจด

สงและดำเนนการใหผจดการจดจำหนายและผสนบสนนการขาย

จดสงหนงสอชชวนสวนสรปขอมลสำคญทผลงทนควรทราบพรอม

กบใบจองซอหนวยลงทนใหผทสนใจจะลงทน และจดใหมหนงสอ

ชชวนสวนขอมลโครงการไว ณ ททำการทกแหงของบรษทจดการ

และ ณ สถานทตดตอของผจดการการจดจำหนายและของ

ผสนบสนนการขายแลวแตกรณ เพอประโยชนในการแจกจายแก

ผทสนใจจะลงทนไดตลอดเวลาทเสนอขายหนวยลงทน

(ค) เมอระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนสนสดลงแลว บรษท

จดการจะจดใหมหนงสอชชวนสวนขอมลโครงการไว ณ ททำการ

ทกแหงของบรษทจดการเพอใหประชาชนสามารถตรวจดได และ

จดสำเนาใหเมอผถอหนวยลงทนรองขอ ในกรณทหนวยลงทน

ของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

หากมการแกไขเพมเตมโครงการและ/หรอหนงสอชชวนสวน


ขอมลโครงการ บรษทจดการจะดำเนนการแจงการแกไขเพมเตม

ดงกลาวใหตลาดหลกทรพย และผถอหนวยลงทนทราบภายใน 10

วนทำการนบตงแตวนถดจากวนท ไดรบความเหนชอบจาก

สำนกงานใหแกไขเพมเตมโครงการหรอวนทไดมมตใหแกไขเพม

เตมโครงการและแตกรณ ทงน จนกวาจะเลกกองทนรวม

(ง) จดใหมใบจองซอหนวยลงทนซงตองมคำเตอนตามทกำหนดไวใน

ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงประกาศอนๆ ทเกยวของ

1.4 นำเงนของกองทนรวมไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอทรพยสนอน

รวมทงการหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการซอ

โอน เชาชวง จำหนาย โอนสทธการเชา และเปลยนแปลงเพมเตม

ปรบปรงอสงหารมทรพยหรอทรพยสนอนทลงทนไว ตามนโยบาย

วตถประสงค หลกเกณฑ เงอนไข วธการทกำหนดไวในโครงการ โดยจะ

ตองเปนไปตามขอกำหนดและหลกเกณฑของประกาศคณะกรรมการ

ก.ล.ต. และประกาศสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ดวย

1.5 ดำเนนการเพมหรอลดจำนวนเงนทนของกองทนรวมตามวธการทระบไว

ในหนงสอชชวน และ/หรอดำเนนการตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอ

สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกำหนด

1.6 จดสรรผลกำไรของกองทนรวมเพอจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทน

ตามหลกเกณฑและวธการทกำหนดไวในโครงการ และเปนไปตามท

กฎหมายหลกทรพยกำหนด

1.7 จดใหมการประเมนคาทรพยสนตามทกฎหมายหลกทรพยกำหนด

1.8 จดใหมการประกนวนาศภยอสงหารมทรพยของกองทนรวมตามท

กฎหมายหลกทรพยกำหนด

1.9 จดใหมการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพย ตามขอกำหนดและหลก

เกณฑทกฎหมายหลกทรพยกำหนด

1.10 สงมอบเอกสารหลกฐานและขอมลตางๆ ทเกยวของและจำเปนตองใช

ในการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาตามทบรษทประเมนคา

ทรพยสนรองขอรวมถงอำนวยความสะดวกใหกบบรษทประเมนคา

ทรพยสนหรอบคคลทไดรบมอบหมายจากบรษทประเมนคาทรพยสนใน

การสำรวจอสงหารมทรพยของกองทนรวมเพอการประเมนคา และ/

หรออำนวยความสะดวกใหกบผดแลผลประโยชนหรอบคคลทไดรบมอบ

หมายจากผดแลผลประโยชนในการเขาตรวจสภาพอสงหารมทรพย

ของกองทนรวมตามทกำหนดไวในสญญาแตงตงผดแลผลประโยชน


1.11 เปลยนแปลง หรอแกไขเพมเตมโครงการหรอวธจดการกองทนรวม

ตามขอกำหนด เงอนไข หลกเกณฑ ทระบไวในโครงการ

1.12 กระทำนตกรรมสญญาใดๆ ในนามของกองทนรวม ซงบรษทจดการม

อำนาจกระทำไดภายในขอบเขตแหงกฎหมาย

1.13 ปฏบตการอนๆ เพอใหบรรลซงวตถประสงคของกองทนรวมและรกษา

ไวซงผลประโยชนของผถอหนวยลงทนภายใตขอบเขต หนาท และความ

รบผดชอบของบรษทจดการ ทงน จะตองไมขดตอกฎหมายหลกทรพย

และ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของ

1.14 ดำเนนการเลกกองทนรวม ตามทกำหนดไวในโครงการ

2. การรบและจายเงนของกองทนรวม

จดใหมการรบจายคาธรรมเนยมและคาใชจายตางๆ และ/หรอเงนตอบแทน

อนใด ตามทกำหนดไวในโครงการ

3. การแตงตงบคคลทเกยวของเพอการจดการกองทนรวม

3.1 แตงตงผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ซงมคณสมบตตามประกาศ

สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพอรบผดชอบเกยวกบการตดสนใจ

ซอ เชา เชาชวง จำหนาย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยของ

กองทนรวม และบรษทจดการจะประกาศรายชอผจดการกองทนรวม

อสงหารมทรพยไวในทเปดเผย ณ ททำการของบรษทจดการ ทงน โดย

ไดรบความเหนชอบจากสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

3.2 แตงตงผดแลผลประโยชนกองทนรวมอสงหารมทรพย รวมถงการ

เปลยนตวผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย และ

แตงตงผดแลผลประโยชนรายอนแทนทมคณสมบตและไมมลกษณะตอง

หามตามประกาศสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบต

ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย และตามเงอนไขใน

การเปลยนตวผดแลผลประโยชนทกำหนดไวในโครงการ ทงน โดยไดรบ

อนญาตจากสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

3.3 แตงตงนายทะเบยนหนวยลงทน รวมถงการเปลยนตวนายทะเบยน

หนวยลงทนของกองทนรวม และแตงตงนายทะเบยนหนวยลงทนรายอน

ทมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. กำหนด และแจงการแตงตงดงกลาวใหสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ทราบ

3.4 แตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนเพอทำการประเมนคากอนทจะลงทน

หรอจำหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย รวมทง


ตามระยะเวลาทสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกำหนด และ

เมอผดแลผลประโยชนเหนวามเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ เกด

ขนอนมผลกระทบตอมลคาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนอยางม

นยสำคญ ทงน บรษทประเมนคาทรพยสนดงกลาวนนจะตองอยในบญช

รายชอทไดรบความเหนชอบจากสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

3.5 แตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (ถาม) ทงน ผบรหารอสงหารมทรพย

ดงกลาวจะตองมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทประกาศคณะ

กรรมการ ก.ล.ต. กำหนด

3.6 แตงตงทปรกษา (ถาม) เพอทำหนาทเปนทปรกษาของบรษทจดการ

และ/หรอกองทนรวม ทงน ทปรกษาดงกลาวจะตองมคณสมบตและ

ไมมลกษณะตองหามตามทประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด

3.7 แตงตงผสอบบญชของกองทนรวม ทงน ผสอบบญชดงกลาวจะตองม

คณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามประกาศสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. เรองหลกเกณฑการใหความเหนชอบผสอบบญช รวมถงการ

เปลยนตวผสอบบญชของกองทนรวม และแตงตงผสอบบญชรายอนทม

คณสมบตครบถวนตามทสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด และ

แจงการแตงตงดงกลาวใหสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

3.8 แตงตงผชำระบญชกองทนรวมเพอทำหนาทรวบรวม แจกจายทรพยสน

ใหแกผถอหนวยลงทนและหนาทอนๆ ทจำเปนเพอใหการชำระบญช

เสรจสนเมอยตหรอเลกกองทนรวม ทงน โดยไดรบความเหนชอบจาก

คณะกรรมการ ก.ล.ต.

3.9 แตงตงบคคลอนใดทเกยวของและจำเปนเพอทำหนาทตางๆ ทเกยวกบ

กองทนรวม อาทเชน ผควบคมงานกอสราง ผเชยวชาญตางๆ ผจดทำ

ประมาณการ ผตรวจสอบอาคาร ผดแลรกษาความสะอาดสถานท ผรบ

เหมากอสราง เปนตน

4. การดำเนนการอนๆ

4.1 ยนคำขอจดทะเบยนทรพยสนซงเปนเงนไดจากการขายหนวยลงทนของ

โครงการเปนกองทนรวมตอสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15

วนทำการนบตงแตวนถดจากวนปดการเสนอขายหนวยลงทน

4.2 ยนคำขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพอขอใหพจารณารบ

หนวยลงทนของกองทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแต

วนจดทะเบยนกองทน

4.3 ขอรบใบแทนหลกทรพยการรบจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ตอสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยเสยคาธรรมเนยมตามอตราท


สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด ในกรณทหลกฐานดงกลาว

สญหายหรอถกทำลาย

4.4 ดำเนนการแยกบญชและจดเกบทรพยสนของกองทนรวมไวตางหากจาก

ทรพยสนของบรษทจดการและนำทรพยสนของกองทนรวมไปฝากไวกบ

ผดแลผลประโยชน และ/หรอบรษทศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศ

ไทย) จำกด และ/หรอหนวยงานอนทสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

อนญาต เวนแตโดยสภาพของทรพยสนนนไมสามารถกระทำได

4.5 จดใหมนายทะเบยนผถอหนวยลงทนตามหลกเกณฑและวธการท

สำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกำหนด และเกบรกษาไวซง

ทะเบยนของผถอหนวยลงทน

4.6 จดทำบญชแสดงการลงทนของกองทนรวมไวโดยถกตองและจดทำ

รายงานการลงทนของกองทนรวมใหผดแลผลประโยชนของกองทนรวม

ทราบตามหลกเกณฑและวธการทสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ประกาศกำหนด

4.7 คำนวนมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทน

ของกองทนรวมใหเปนไปตามประกาศวาดวยหลกเกณฑเงอนไขและวธ

การจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย

4.8 แจงใหผถอหนวยลงทนทราบในกรณทมเหตการณหรอการเปลยนแปลง

ใดๆ ทเกดขน อนมผลกระทบตอทรพยสนกองทนรวมอยางมนยสำคญ

ภายหลงจากวนทคำนวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคา

หนวยลงทนตามขอ 4.7

4.9 จดทำงบการเงนของกองทนรวมใหเปนไปตามมาตรฐานการบญชสำหรบ

กจการทมธรกจเฉพาะดานการลงทน

4.10 จดทำรายงานของกองทนรวมทมรายการตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต.

กำหนด ทกสนปการเงน และสงรายงานดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนท

มชออย ในทะเบยนผถอหนวยลงทน และสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ภายใน 4 เดอนนบแตวนสนปการเงน

4.11 จดสงสำเนารายงานการประเมนคา พรอมดวยสำเนาเอกสารหลกฐานท

เกยวของใหผดแลผลประโยชนโดยพลน และใหสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนทไดรบรายงานการประเมนคา เวนแต

กรณรายงานการสอบทานการประเมนคาทจดใหมขนตามทระบไวใน

หนงสอชชวน และการดำเนนการสงรายงานดงกลาวใหเฉพาะผดแล

ผลประโยชน


4.12 จดสงเอกสารดงตอไปนใหผดแลผลประโยชนโดยพลนเมอมการลงทน

หรอจำหนายอสงหารมทรพย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย


1. เอกสารทแสดงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย

และสญญาซอ เชา รบโอนกรรมสทธการเชา หรอสทธ ใน

อสงหารมทรพย แลวแตกรณ

2. สญญาเปนหนงสอทแสดงเจตนาการจำหนายอสงหารมทรพยหรอ

สทธการเชาอสงหารมทรพย บรษทจดการจะมหนงสอแจงการเขา

ครอบครองอสงหารมทรพยแกผดแลผลประโยชนภายใน 5 วน

ทำการนบตงแตวนทเขาครอบครองอสงหารมทรพยดงกลาว

4.13 จดสงสำเนาสญญาแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสน สำเนาสญญาแตง

ตงผบรหารอสงหารมทรพย (ถาม) และสำเนาสญญาแตงตงทปรกษา

(ถาม) ใหผดแลผลประโยชนภายใน 5 วนทำการนบแตวนทำสญญาดง

กลาว เวนแตในกรณเสนอขายหนวยลงทนครงแรกของกองทนรวมซงม

การแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนกอนการแตงตงผดแลผล

ประโยชนใหบรษทจดการสงสำเนาสญญาแตงตงบรษทประเมนคาทรพย

สนใหผดแลผลประโยชนภายใน 5 วนทำการนบแตวนแตงตงผดแลผล

ประโยชน

4.14 รวบรวม ตดตาม ดำเนนการ สงใหผมหนาทตางๆ ตามสญญาแตงตง

อาทเชน ผบรหารอสงหารมทรพย ทปรกษา ผคมงานกอสราง เปนตน

จดเตรยม จดสง จดทำรายงานตางๆ และ/หรอดำเนนการตางๆ ตามท

ระบไวในสญญาแตงตง และ/หรอ ตามทคณะกรรมการลงทน และ/

หรอผถอหนวยลงทน และ/หรอผมอำนาจตามกฎหมายรองขอ แตทงน

บรษทจดการไมตองรบรอง และ/หรอรบผดชอบตอความถกตองของ

ขอมลตางๆ ซงเตรยมโดยบคคลดงกลาว อกทงไมตองรบผดชอบในการ

ดำเนนการตางๆ ของบคคลดงกลาว อยางไรกด หากบรษทจดการทราบ

ถงความผดพลาดของรายงานตางๆ และหรอการกระทำทผดพลาดโดย

บคคลดงกลาว บรษทจดการจะดำเนนการแจงใหบคคลนนๆ ทำการ

แกไขใหถกตองโดยพลน

4.15 จดสงหนงสอสรปขอมลทเปนสาระสำคญเกยวกบการลงทน หรอ

จำหนายอสงหารมทรพย หรอสทธ การเชาอสงหารมทรพยของกองทน

รวมใหผถอหนวยลงทนและสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15

วนนบแตวนทลงทน หรอจำหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา


อสงหารมทรพยนน รวมทงจดใหมขอมลทเปนสาระสำคญดงกลาวไว

ในทเปดเผย ณ ททำการทกแหงของบรษทจดการ และสำนกงานใหญ

ของผดแลผลประโยชนภายใน 15 วนนบแตวนทลงทนหรอจำหนาย

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย โดยหนงสอสรปขอมล

จะมสาระสำคญตามทประกาศสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด

ในกรณทหนวยลงทนของกองทนรวมไดรบอนมตใหเปนหลกทรพย

จดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยแลว บรษทจดการอาจ

จดสงหนงสอสรปขอมลทเปนสาระสำคญตามวรรคกอน ใหตลาด

หลกทรพยแหงประเทศไทยแทนการจดสงใหผถอหนวยลงทน ทงน

ภายในวนทำการถดจากวนทซอ เชา จำหนาย หรอโอนสทธการเชา

อสงหารมทรพยของกองทนรวม หรอภายในกำหนดเวลาอนตามท

ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกำหนด

4.16 เมอหนวยลงทนของกองทนเปนหลกทรพยในตลาดหลกทรพยแลว

บรษทจดการจะแจงขอมลตอตลาดหลกทรพยเกยวกบการแกไขเพมเตม

โครงการ หรอการประเมนคาทรพยสนและการสอบทานการประเมนคา

ทรพยสนโดยมรายละเอยดขอมลตามประกาศสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. กำหนด

4.17 ดำเนนการใหมการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทน

ใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบแตวนทกองทนรวมเขาครอบครอง

อสงหารมทรพยและดำเนนการใหมการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพย

นนครงตอๆ ไป ทก 1 ปนบแตวนทดำเนนการตรวจตราครงกอนแลว

เสรจการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยตามวรรคหนงใหบรษทจดการ

ดำเนนการใหมการบนทกสภาพอสงหารมทรพยใหถกตองและครบถวน

ตามความเปนจรงใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบแตวนทเรมดำเนนการ

ตรวจตรา และใหสงสำเนาบนทกดงกลาวใหผดแลผลประโยชนภายใน 5

วนทำการนบแตวนททำบนทกแลวเสรจ

หากบรษทจดการตรวจพบหรอไดรบแจงจากผดแลผลประโยชนวา

อสงหารมทรพยชำรดบกพรองอยางมนยสำคญ ใหบรษทดำเนนการใหม

การซอมแซมอสงหารมทรพยนนใหอยในสภาพทจะใชหาประโยชนได

โดยเรว

4.18 จดใหมการประชมผถอหนวยลงทน หากปรากฎกรณผถอหนวยลงทนซง

ถอหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 10 ของจำนวนหนวยลงทนท

จำหนายไดแลวทงหมดรองขอใหมการจดประชมผถอหนวยลงทน


4.19 ในกรณทกองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพยทยงกอสรางไมแลวเสรจ

บรษทจดการจะจดทำรายงานความคบหนาของการกอสรางทกรอบระยะ

เวลา 6 เดอนนบแตวนทลงทนจนกวาการกอสรางดงกลาวจะแลวเสรจ

และจดสงใหสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนท

ครบระยะเวลา 6 เดอนดงกลาว และเปดเผยความคบหนาผานทาง

เวปไซต (Website) ของบรษทจดการ

4.20 ปฏบตหนาทอนๆ ตามกฎหมายหลกทรพยกำหนดใหเปนหนาทของ

บรษทจดการ

รายชอผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

1. ดร. สมจนต ศรไพศาล กรรมการผจดการ


2. นายพพฒน พศณวงรกษ รองกรรมการผจดการ ฝายจดการการลงทน


ประวตการศกษา และประสบการณทำงานของผจดการกองทนอสงหารมทรพย ชอ-สกล ประวตการศกษา ประสบการณทำงานทเกยวของ

กบการบรหารจดการกองทนรวม ดร.สมจนต ศรไพศาล 2542 ปรญญาเอก การเงน 2552 - ปจจบน บรษทหลกทรพยจดการกองทน

โครงการรวมระหวาง ทหารไทย จำกด : กรรมการผจดการ

มหาวทยาลยธรรมศาสตร 2549 - 2552 บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม

จฬาลงกรณมหาวทยาลย วรรณ จำกด : กรรมการผจดการ

และสถาบนบณฑตพฒน 2545 - 2549 บรษทหลกทรพย กมเอง (ประเทศไทย)

บรหารศาสตรและสนบสนน จำกด (มหาชน) : ผอำนวยการอาวโส,

โดย CIDA ฝายตราสารอนพนธ

2532 ปรญญาโท บรหารธรกจ 2542 - 2545 บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม

Chaminade University of วรรณ จำกด : ผอำนวยการอาวโส,

Honolulu โดยทน Fujitsu ฝาย Venture Capital Fund

Asian Scholarship Program Management

2531 ปรญญาโท บรหารธรกจ 2541 - 2547 อาจารยประจำคณะบรหารธรกจ

มหาวทยาลยธรรมศาสตร สถาบนบณฑตพฒนบรหารศาสตร

2527 ปรญญาตร วศวกรรมศาสตร 2539 - 2540 ฝายวจยและพฒนา ชมรมผคา

จฬาลงกรณมหาวทยาลย ตราสารหน (ปจจบน คอ ศนยซอขาย

ตราสารหนไทย) : รองผจดการทวไป

2533 - 2536 Foreign Bond Department,

Kankaku Securities Co.,Ltd.

Tokyo : ผชวยผจดการ


ชอ-สกล ประวตการศกษา ประสบการณทำงานทเกยวของ

กบการบรหารจดการกองทนรวม นายพพฒน พศณวงรกษ 2537 ปรญญาโท บรหารธรกจ 2551 - ปจจบน บรษทหลกทรพยจดการกองทน

สถาบนบณฑตบรหารธรกจศศนทร ทหารไทย จำกด : รองกรรมการผจดการ

2530 ปรญญาตร เศรษฐศาสตร ฝายจดการการลงทน

จฬาลงกรณมหาวทยาลย 2546 - 2551 บรษทหลกทรพยจดการกองทน

ทหารไทย จำกด : ผชวยกรรมการ

ผจดการ ฝายจดการลงทน

2543 - 2546 ธนาคารแสตนดารดชารดเตอร

(ประเทศไทย): ผชวยผอำนวยการ

ฝายตลาดตราสารหน

2540 - 2543 บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย

จำกด : ผอำนวยการฝายจดการลงทน

8.2 ผบรหารอสงหารมทรพย

ไมม

8.3 ผดแลผลประโยชน

8.3.1 ชอ ทอย หมายเลขโทรศพท โทรสาร และเวบไซด

ชอผดแลผลประโยชน ธนาคารกสกรไทย จำกด (มหาชน)

ทอย ฝายบรการธรกจหลกทรพย (ธล.)

1 ซอยราษฎรบรณะ 27/1 ถนนราษฎรบรณะ

แขวง ราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ กรงเทพฯ 10140

โทรศพท 0-2470-1962

โทรสาร 0-2470-1996-7

Website : www.kasikornbank.com


8.3.2 โครงสรางการถอหนของบรษทผดแลผลประโยชน

ผถอหนรายใหญ จำนวนหน (หน) % หน

บรษท ไทยเอนวดอาร จำกด 541,795,436 22.64%

STATE STREET EUROPE LIMITED 207,566,590 8.67%

SOUTH EAST ASIA UK (TYPE C) NOMINEES LIMITED 143,480,638 6.00%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 87,990,808 3.68%

สำนกงานประกนสงคม 61,607,800 2.57%

BNY MELLON NOMINEES LIMITED 54,850,142 2.29%

THE BANK OF NEW YORK MILLON 44,202,528 1.85%

GIC PRIVATE LIMITED 40,722,900 1.70%

SOUTH EAST ASIA UK (TYPE A) NOMINEES LIMITED 39,064,584 1.63%

THE BANK OF NEW YORK (NOMINEES) LIMITED 29,011,400 1.21%

HSBC BANK PLC-PRUDENTIAL ASSURANCE 20,777,400 0.87%

COMPANY OBA ESI

NORTRUST NOMINEES LIMITED-NT0 SEC LENDING 19,274,623 0.81%

THAILAND CL AC

NORTRUST NOMINEES LTD-CL AC 19,184,256 0.80%

BBHISL NOMINEES LIMITED 18,431,800 0.77%

THE BANK OF NEW YORK (NOMINEES) LIMITED 17,734,400 0.74%

SE ASIA (TYPE B) NOMINEES LLC 16,754,769 0.70%

RBC INVESTOR SERVICES BANK S.A. 14,062,311 0.59%

THE BANK OF NEW YORK MELLON DR 12,884,084 0.54%

8.3.3 หนาทและความรบผดชอบในการเปนผดแลผลประโยชน

ผดแลผลประโยชนมหนาท และความรบผดชอบ ดงตอไปน

(1) มสทธไดรบคาตอบแทนจาการทำหนาทเปนผดแลผลประโยชนตามอตราท

กำหนดไวในสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนททำขนกบบรษทจดการ

(2) ดแลใหบรษทจดการปฏบตหนาทตามบทบญญตในมาตรา 125 ของพระราช

บญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 กฎหมายหลกทรพย และ

ขอกำหนดของโครงการจดการกองทนรวมทไดรบอนมตตลอดจนขอผกพนท

ทำไวกบผถอหนวยลงทนโดยเครงครด

ในกรณบรษทจดการกระทำการจนกอใหเกดความเสยหายแกกองทนรวมหรอ

ไมปฏบตตามหนาทตามมาตรา 125 กฎหมายหลกทรพย และขอกำหนดของ

โครงการจดการกองทนรวมดงกลาว ผดแลผลประโยชนจะทำหนาทรายงาน


เกยวกบเรองดงกลาวโดยมรายละเอยดและสงใหสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ภายใน 5 วนนบตงแตวนทผดแลผลประโยชนรถงเหตการณดงกลาว

(3) ดำเนนการฟองรองบงคบคดใหบรษทจดการปฏบตตามหนาทของตนหรอฟอง

รองเรยกคาสนไหมทดแทนความเสยหายจากบรษทจดการ ทงน เพอ

ประโยชนของผถอหนวยทงปวง หรอเมอไดรบคำสงจากสำนกงานคณะ

กรรมการ ก.ล.ต.

(4) ดำเนนการตรวจตราอสงหารมทรพยของกองทนรวมใหแลวเสรจตามกำหนด

เวลา ดงตอไปน

(ก) ภายใน 30 วนนบแตวนทไดรบแจงการเขาครอบครองอสงหารมทรพย

จากบรษทจดการ

(ข) ทกหนงปนบแตวนทผดแลผลประโยชนตรวจตราครงกอนแลวเสรจ

ทงน คาใชจายทเกดจากการตรวจสอบทรพยสนจะถอวาเปนคาใชจาย


(5) บนทกสภาพอสงหารมทรพยทผดแลผลประโยชนไดตรวจตราใหถกตองและ

ครบถวนตามความเปนจรงใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบแตวนทเรมดำเนน

การตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยนน

(6) แจงใหบรษทจดการทราบภายใน 5 วนทำการนบแตวนทผดแลผลประโยชน

พบวาอสงหารมทรพยของกองทนรวมชำรดบกพรองอยางมนยสำคญ

(7) แจงใหบรษทจดการจดใหมการประเมนคาใหมโดยพลน เมอผดแลผล

ประโยชนเหนวามเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ เกดขน อนมผลกระทบ

ตออสงหารมทรพยของกองทนรวมอยางมนยสำคญ

(8) ตรวจสอบการซอ เชา เชาชวง จำหนาย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย

ของกองทนรวมใหเปนไปตามโครงการและหลกเกณฑทกฎหมายหลกทรพย

กำหนด

(9) จดทำบญชและรบรองความถกตองของทรพยสนของกองทนรวมทรบฝากไว

รวมทงจดทำบญชแสดงการรบจายทรพยสนของกองทนรวม โดยแยกบญช

ทรพยสนของกองทนรวมทรบฝากไวกบบญชทรพยสนของตนเอง

(10) รบรองวาการคำนวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ มลคาหนวยลงทน

ทบรษทจดการไดคำนวณไวแลวตามทกำหนดไวในหวขอ “วธการคำนวณ

กำหนดเวลาในการคำนวณและประกาศมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ

มลคาหนวยลงทน” ของโครงการจดการกองทนรวมนนถกตองและเปนไปตาม

หลกเกณฑทกำหนดไวในโครงการและกฎหมายหลกทรพย โดยผดแลผล

ประโยชนสามารถใชขอมลทไดรบจากบรษทจดการ ซงอาจเปนขอมลจาก

รายงานทบรษทจดการจดทำและไดรบรองรายงานดงกลาวเอง หรอบรษท

จดการไดรบจากผบรหารอสงหารมทรพยไดลงนามรบรองความถกตองของ

รายงานดงกลาวมาใชประกอบการคำนวณมลคาทรพยสนสทธได


(11) ใหความเหนเกยวกบการดำเนนงานของกองทนรวมในรายงานของกองทนรวม

(12) มสทธ หนาท และความรบผดชอบอนตามทกำหนดในสญญาแตงตงผดแล

ผลประโยชน

(13) ปฏบตหนาทอนตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. ประกาศกำหนดใหเปนหนาทของผดแลผลประโยชน

8.4 คณะกรรมการลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร


2. คณพพฒน พศณวงรกษ รองกรรมการผจดการ

ฝายจดการลงทน/ผจดการกองทนอสงหารมทรพย

3. คณภารจ อรโสภณ ฝายบรหารความเสยง

8.5 ชอ ทอย และหมายเลขของโทรศพทของผสอบบญช นายทะเบยนหนวยลงทน บรษท

ประเมนคาทรพยสนและทปรกษากองทน

8.5.1 ผสอบบญช

ชอ บรษท พว ออดท จำกด

ทอย 100/19 ชน 14 อาคารวองวานช บ ถนนพระราม 9

แขวงหวยขวาง เขตหวยขวาง กรงเทพฯ 10310

โทรศพท 0-2645-0080

โทรสาร 0-2645-0020

8.5.2 นายทะเบยนหนวยลงทน

ชอ บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด

ทอย ชน 32 อาคารอบดลราฮม เพลส เลขท 990 ถนนพระราม 4

แขวงสลม เขตบางรก กรงเทพฯ 10500

โทรศพท 0-2838-1800

8.5.3 บรษทประเมนคาทรพยสน

ชอ บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด

ทอย 87/2 ซอารซ ทาวเวอร ออลซซนส เพลส ชน 46

ถนนวทย แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพฯ 10330

โทรศพท 0-2119-1500

โทรสาร 0-2685-3300-1

8.5.4 ทปรกษากองทน

ไมม


9. การกำกบดแลกองทน

9.1 นโยบายการกำกบดกองทน

บรษทจดการมแนวนโยบายในการดำเนนธรกจดวยความซอสตย สจรต โปรงใสและ

ปฏบตตามกฎหมายและประกาศทเกยวของ รวมถงจรรยาบรรณในการประกอบธรกจ

จดการลงทนของบรษทจดการ โดยตงอยบนพนฐานในการคำนงถงผลประโยชนของผถอ

หนวยลงทนเปนสำคญ และเปนหนาทและความรบผดชอบของพนกงานรวมทงกรรมการ

ของบรษทจดการทจะตองยดมนในจรรยาบรรณในการประกอบธรกจจดการลงทนอยาง

เครงครด ตลอดจนการปฏบตตามกฎหมายหลกทรพย ประกาศ คำสงทออกโดยคณะ

กรรมการ ก.ล.ต. คณะกรรมการกำกบตลาดทน สำนกงาน ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพย

แหงประเทศไทย นอกจากน บรษทจดการมการจดตง คณะกรรมการพจารณาการลงทน

เพอพจารณาในรายละเอยดทเกยวของกบการลงทน คณะกรรมการบรหารความเสยง เพอ

ทำหนาทดแลดาน Investment and Risk Management Policy และผลประโยชนของ

ผถอหนวยลงทน และมผดแลผลประโยชนทำหนาทสอบทานการทำงานของบรษทจดการ

9.2 คณะกรรมการของบรษทจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย

รายชอคณะกรรมการบรษท

ชอ - นามสกล ตำแหนง

1. Wai Kwong Seck กรรมการ

2. Bernard Thye Peng Teo กรรมการ

3. Marie Ramlie กรรมการ

4. Xavier Meyer กรรมการ

5. ดร.สมจนต ศรไพศาล กรรมการ/กรรมการผจดการ

รายชอผบรหาร



2. คณไพศาล ครฑดำรงชย รองกรรมการผจดการ ฝายทปรกษาการลงทน

3. คณธดา โชตยานนท รองกรรมการผจดการ ฝายสนบสนนธรกจ

องคกรและฝายทะเบยน

4. คณพพฒน พศณวงรกษ รองกรรมการผจดการ ฝายจดการลงทน

5. Prem Subramanian รองกรรมการผจดการ ฝายบญชการเงน

6. คณศรภรณ ขอเกยรตวงศ รองกรรมการผจดการ ฝายพฒนาธรกจ

และเทคโนโลย

7. คณภารจ อรโสภณ รองกรรมการผจดการ ฝายบรหารความเสยง


คณะกรรมการตรวจสอบและบรหารความเสยง


1. Avnish Kalra กรรมการตรวจสอบและบรหารความเสยง

2. Gweee Siew Ping ประธานคณะกรรมการตรวจสอบ

และบรหารความเสยง

3. Tan Wee Yen กรรมการตรวจสอบและบรหารความเสยง

4. สมนก ววฒนะ กรรมการตรวจสอบและบรหารความเสยง

คณะกรรมการลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร


2. คณพพฒน พศณวงรกษ รองกรรมการผจดการ

ฝายจดการลงทน/ผจดการกองทน

อสงหารมทรพย

3. คณภารจ อรโสภณ ฝายบรหารความเสยง

กองทนอาจจะมการแตงตงคณะกรรมการลงทนของกองทนตามหลกเกณฑทสำนกงาน

คณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด เพอทำหนาทในการตดสนใจลงทนหรอจำหนายไปซง

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ในกรณทมการแตงตงคณะกรรมการ

ลงทนของกองทนในอนาคต องคประกอบ อำนาจหนาท และความรบผดชอบของคณะ

กรรมการลงทนของกองทนรวม จะมรายละเอยดดงตอไปน

องคประกอบคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมประกอบดวย

1. กรรมการซงเปนผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ทไดรบการแตงตงโดยบรษท

จดการในนามของกองทนรวม ในฐานะตวแทนของบรษทจดการ จำนวนไมนอยกวา

เกณฑทกำหนดโดยสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

2. กรรมการทไดรบการแตงตงโดยบรษทจดการของกองทนรวม โดยพจารณาจากผท

ไดรบการเสนอชอจากผถอหนวยลงทน และมคณสมบตครบถวนตามทบรษทจดการ

กำหนด คอมการถอหนวยลงทนในกองทนรวมไมนอยกวารอยละ 25 ของจำนวน

หนวยทจำหนายไดแลวทงหมด

ทงน บรษทจดการตองดำเนนการใหคณะกรรมการลงทนมตวแทนของบรษทจดการซงได

รบความเหนชอบเปนผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย จำนวนไมนอยกวากงหนงของ

จำนวนกรรมการทงหมด

อนง กรรมการลงทนของกองทนรวมจะตองมหนาท คณสมบต และไมมลกษณะตองหาม

ตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกำหนด และกรรมการลงทนม

สทธไดรบเบยประชมตามทบรษทจดการกำหนด


กรรมการลงทนแตละทานในคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมจะมวาระการดำรง

ตำแหนงคราวละ 3 ป โดยกรรมการลงทนทปฏบตหนาทจนครบวาระแลวอาจไดรบการ

แตงตงใหดำรงตำแหนงกรรมการลงทนไดอก

ทงน ถามตำแหนงกรรมการใดๆ เกดวางลงไมวาดวยเหตใด บรษทจดการมสทธแตงตง

กรรมการเขาดำรงตำแหนงแทนกรรมการทวางลงไดตามเกณฑทกำหนดไวขางตน โดยให

กรรมการลงทนทไดรบการแตงตงขนใหมดงกลาวมวาระการดำรงตำแหนงเพยงเทากบ

ระยะเวลาตามวาระทเหลออยของคณะกรรมการลงทน ผทตนไดรบการแตงตงใหเขามา

ดำรงตำแหนงแทน

9.3 การประชมคณะกรรมการ

รปแบบการตดสนใจ

(1) การเรยกประชม

ในการประชมคณะกรรมการลงทนใหกรรมการคนใดคนหนงเรยกประชมคณะ

กรรมการลงทนเพอพจารณาและลงมตตามวธการทกำหนดไวในโครงการ โดย

บรษทจดการจะสงหนงสอเชญประชมซงระบถง วน เวลา สถานท และวาระการ

ประชม โดยทางจดหมาย หรอโทรสาร หรอทางจดหมายอเลกทรอนกส ตามควรแก

กรณใหแกกรรมการทราบลวงหนาไมนอยกวา 3 วนทำการกอนวนประชม เวนแต

กรณฉกเฉนไมจำเปนตองสงหนงสอเชญประชม ในกรณทไมมการสงหนงสอเชญ

ประชม หากกรรมการไดเขารวมในการประชมแลว ใหถอวากรรมการดงกลาวสละ

สทธในการไดรบหนงสอเชญประชม

(2) กำหนดการประชมของคณะกรรมการลงทน

คณะกรรมการลงทนจะจดใหมการประชมอยางนอยปละ 1 ครง หรอตามทกำหนด

โดยคณะกรรมการลงทน

(3) วธการประชม

คณะกรรมการลงทนอาจประชมโดยจดใหมการประชมหรอลงมตโดยไมตองจด

ประชมกได โดยกรรมการคนหนงคนใดอาจเสนอมตททำขนเปนลายลกษณอกษร

เพอเวยนใหคณะกรรมการลงทนพจารณาและลงนามในมตดงกลาว ทงน จะแยก

ลงชอในแตละตนฉบบของมต หรอลงชอรวมกนในตนฉบบเดยวกนกได

(4) องคประชม

ในการประชมคณะกรรมการลงทนกรณจดใหมการประชม จะตองมกรรมการเขา

รวมประชมเกนกวากงหนงของกรรมการทงหมด และตองมตวแทนจากบรษท

จดการทกครงจงจะครบเปนองคประชม ทงน ในการประชมนนอาจเปนในลกษณะ

การนงประชมรวมกน หรอการประชมทางโทรศพท (Telephone Conference)

กได


(5) มตของทประชม

กรณจดใหมการประชม

ในการพจารณาลงมตใดๆ จะตองไดรบมตเสยงขางมากซงคดจากจำนวนคณะ

กรรมการลงทนทเขาประชม ถาคะแนนเสยงเทากนใหประธานทประชมมสทธออก

เสยงเพมขนอกเสยงหนงเปนเสยงชขาด

กรณไมจดใหมการประชม

คณะกรรมการลงทนอาจลงมตโดยการเวยนลงนามในมตททำขนเปนลายลกษณ

อกษร โดยมตดงกลาวจะตองมกรรมการลงนามรบทราบ และ/หรอใหความเหน

ชอบรวมกนเกนกวากงหนงของคณะกรรมการลงทนทงหมด ทงน กรรมการ

สามารถจดสงมตทไดลงนามแลวมายงบรษทจดการทางโทรสาร ซงบรษทจดการจะ

ถอเอาประโยชนจากสำเนามตทลงลายมอชอโดยกรรมการซงสงทางโทรสารถง

บรษทจดการเปนการลงมตทมผลสมบรณในทนท โดยกรรมการทนำสงมตทางโทร

สารดงกลาวจะตองนำสงตนฉบบของมตใหบรษทจดการตอไป เพอบรษทจดการจะ

เกบรกษาตนฉบบของมตทไดรบมาไวเปนหลกฐานทบรษทจดการ ถาคะแนนเสยง

เทากนใหประธานกรรมการมสทธออกเสยงเพมขนไดอกเสยงหนงเปนเสยงชขาด

ในการลงมตใดๆ ของคณะกรรมการลงทน บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของ

กรรมการผมสวนไดเสย

(6) ประธานทประชม

ใหบรษทจดการแตงตงกรรมการรายใดรายหนงซงเปนตวแทนของบรษทจดการทำ

หนาทเปนประธานกรรมการ และเปนประธานในทประชม ประธานในทประชมม

อำนาจและหนาทในการดำเนนการประชมใหเปนไปโดยเรยบรอย และถกตองตามท

กำหนดไวในโครงการ

(7) รายงานการประชม

บรษทจดการจะตองจดทำรายงานการประชมกรรมการใหประธานในทประชมครง

นนลงนามรบรองและเกบรกษาไวทบรษทจดการ รวมทงจดใหมสำเนาเพอให

กรรมการตรวจสอบได ณ สำนกงานใหญของบรษทจดการในวนและเวลาทำการ

ของบรษทจดการ

9.4 การดแลเรองการใชขอมลภายใน

บรษทจดการมมาตรการปองกนการใชขอมลภายในของกองทนเพอประโยชนสวนตน โดย

ไดกำหนดหลกเกณฑควบคมการลงทนในหลกทรพยของพนกงาน ผบรหาร ผจดการ

กองทน รวมถงกรรมการ โดยกำหนดใหทกคนจะตองลงนามรบทราบและปฏบตตามอยาง

เครงครด ซงหลกเกณฑดงกลาวจะครอบคลมทงในเรองเปดเผยขอมลบญชซอขายหลก

ทรพย การซอขายหลกทรพย ขอหามในการซอขายหลกทรพย การจำกดการซอขายหลก

ทรพยในบญชรายชอหลกทรพยตองหาม (Restricted Securities) ในบางสถานการณ


หรอบางชวงเวลาของพนกงานทเกยวของ และกำหนดใหพนกงานทเกยวของดงกลาว

ตองรกษาขอมลความลบหามเปดเผย นอกจากน บรษทไดกำหนดใหมหนวยงาน

Compliance Unit ทำหนาทสมตรวจสอบเพอใหมนใจวาพนกงานมการปฏบตตาม

นโยบาย และระเบยบทบรษทจดการกำหนดอยางเครงครดและโดยสมำเสมอ หากพบวาม

การฝาฝน ผฝาฝนจะถกพจารณาโทษตามแนวทางทกำหนดในบทลงโทษพนกงานของ

บรษท

9.5 การพจารณาตดสนใจลงทน และการบรหารจดการกองทน

อำนาจหนาทของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวม

คณะกรรมการลงทนมหนาทในการตดสนใจ พจารณา และ/หรอ วนจฉยเรองตางๆ ท

เกยวกบการบรหารกองทนรวม ดงน

(1) พจารณาตดสนใจ ลงทน ซอ เชา เชาชวง ใหเชา จำหนาย โอน หรอรบโอนซง

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) คณะกรรมการลงทนทกทานจะตองเกบรกษาขอมลจากการประชมเปนความลบ และ

ไมนำไปเปดเผยใหบคคลใดๆ ทราบ และ/หรอใชเพอประโยชนอยางอนทมใช

ประโยชนของกองทน เวนแตมกฎหมายกำหนดโดยชดแจงใหเปดเผย หรอขอมล

ดงกลาวเปนขอมลทไดถกเปดเผยใหผลงทนทวไปทราบแลว

(3) ดำเนนการอนใดตามมตของผถอหนวยลงทน ทงน จะตองไมขดกบประกาศคณะ

กรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และกฎหมายอนทเกยว

ของทงทมอยแลวและทจะมขนในภายหลง

(4) คณะกรรมการลงทนจะตองพจารณาตดสนใจในเรองใดๆ ดวยความโปรงใส สจรต

และตงอยบนพนฐานของการปฏบตตามโครงการและกฎมายตางๆ ทเกยวของทงทม

อยแลวและจะมขนในภายหลง

สำหรบการพจารณาดำเนนการตามขอ (1) หากทประชมคณะกรรมการลงทนไม

สามารถหาขอยต หรอไมสามารถมมตเหนชอบ หรอมตดงกลาวไมสอดคลองกบ

แนวทางการดำเนนการของผบรหารอสงหารมทรพย ใหคณะกรรมการลงทนเสนอ

เรองดงกลาวตอผถอหนวยลงทนเพอใหผถอหนวยลงทนพจารณาลงมต

9.6 การคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพย

ในกรณทกองทนลงทนในหรอมไวซงอสงหารมทรพย บรษทจดการอาจแตงตงผเชยวชาญ

ทางดานการบรหารอสงหารมทรพย ซงเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลรายเดยวหรอ

หลายราย ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยเพอจดการและดแลเกยวกบผลประโยชนทวไป

ของอสงหารมทรพยทกองทนไปลงทนหรอมไว ทงน ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองเปน

ผทมความสามารถในการบรหารอสงหารมทรพยในสวนทไดรบมอบหมาย และมบคลากร

ทมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยมาแลวไมนอยกวา 3 ป หรอ

ตามคณสมบตทสำนกงานคณะกรรมการหลกทรพยและตลาดหลกทรพยกำหนดเพมเตม


โดยกองทนจะเปนผรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายทเกดขน โดยเมอมการแตงตง

ผบรหารอสงหารมทรพย บรษทจดการจะดำเนนการแจงการแตงตงพรอมทงคำรบรองวา

บคคลดงกลาวมคณสมบตครบถวนตามทกำหนด และแจงใหสำนกงานคณะกรรมการ

หลกทรพยและตลาดหลกทรพยทราบภายใน 15 วนนบแตวนทแตงตงผบรหาร


9.7 การตดตามดแลการปฏบตงานของผเชาทรพยสน

ผจดการกองทนทำหนาทกำกบดแลการปฎบตหนาททระบภายใตสญญาเชาสญญาเชา

ทรพยสนของผเชาทรพยสน เชน การชำระคาเชาตรงตามเวลา การดแลรกษาทรพยสน

ของกองทนใหอยในสภาพทดอยเสมอ การนำสงรายงานผลการดำเนนงาน (Management

Account) รายเดอนใหแกกองทนรวม การจดเตรยมแผนการดำเนนงานประจำป (Annual

Budget) การทผเชาทรพยสนจะไมนำทรพยสนทเชาออกใหเชาชวง การนำสงงบการเงน

รายปทไดรบการตรวจสอบใหแกกองทนรวม รวมถงชำระภาษโรงเรอนและทดนใหแตละป

เปนตน

9.8 การตดตามดแลผลประโยชนของกองทน

การตดตามดแลผลประโยชนของกองทนในแตละเดอนกองทนรวมจะทำการตรวจสอบ

รายไดคาเชาจากผเชาชวงใหเปนไปตามสญญาเชาชวง นอกจากนกองทนรวมไดทำการ

ตรวจสอบสภาพทรพยสนหลกเครองจกรและสวนควบและรายการทรพยสนอนๆ ประจำป

9.9 คาตอบแทนของบรษทจดการ

คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนและคาธรรมเนยมนายทะเบยน

สรปไดดงน

- คาธรรมเนยมการจดการ : อตราไมเกนรอยละ 1.00 ตอปของมลคาทรพยสนสทธ


- คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน : อตราไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของมลคาทรพย

สนสทธของกองทนรวม

- คาธรรมเนยมนายทะเบยน : อตราไมเกนรอยละ 0.20 ตอปของมลคาทรพยสนสทธ


9.10 การเปดเผยขอมล/สารสนเทศตอผถอหนวย

9.10.1 รายงานของกองทน

บรษทจดการจะจดทำรายงานของกองทนทกวนสนรอบระยะเวลาบญชประจำป

การเงนของกองทนและสงใหผถอหนวยลงทนทกรายทมชออยในทะเบยนผถอ

หนวยลงทน รวมทงสงใหสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 4 เดอนนบแต

สนรอบระยะเวลาบญชประจำปการเงนของกองทน โดยรายงานดงกลาวจะมรายการ

อยางนอย ดงตอไปน


1. รายการแสดงทรพยสนทกองทนลงทนในหรอมไว โดยแยกตามประเภท

ทรพยสน คอ อสงหารมทรพย สทธการเชาอสงหารมทรพย พนธบตรรฐบาล

หนกทวไป ตวเงนทวไป ตวแลกเงนทมการจายผลตอบแทน หรอการชำระคน

เงนลงทนอางองกบสนคาหรอตวแปร เงนฝาก บตรเงนทวไป บตรเงนฝากทม

การผลตอบแทนหรอการชำระคนเงนลงทนอางองกบสนคาหรอตวแปร

เปนตน พรอมทงมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนตามราคาตลาด หรอราคา

ยตธรรม พรอมอตราสวนตอมลคาทรพยสนสทธของกองทน และมลคาหนวย

ลงทน ณ วนสนรอบระยะเวลาบญชประจำป

2. รายละเอยดเกยวกบอสงหารมทรพยของกองทนทกรายการโดยแยกตามราย

อสงหารมทรพยซงจะระบสาระสำคญอยางนอยเกยวกบชอ ทตง ลกษณะ

ประเภทการใชงาน ขนาดพนท อายการเชาหรอสทธ ราคาทไดรบจากรายงาน

การประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาครงลาสด รายไดในรอบระยะเวลา

บญชประจำป และภาระผกพนตางๆ เปนตน

3. รายละเอยดเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

แตละรายการในรอบปบญชโดยระบสาระสำคญอยางนอย ดงตอไปน

(ก) วนท ราคา เหตผลทลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา

อสงหารมทรพย และผขาย ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธใน

อสงหารมทรพย แลวแตกรณ

(ข) รายละเอยดเกยวกบการประเมนคากอนการลงทนในอสงหารมทรพย

หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของบรษทประเมนคาทรพยสนทง

2 ราย เชน วนททำการประเมนคาราคาทไดจากรายงานการประเมนคา

วธทใชในการประเมนคา ชอบรษทประเมนคาทรพยสน เปนตน

(ค) คาใชจายตางๆ ทเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา


4. รายละเอยดเกยวกบการจำหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

แตละรายการในรอบปบญชซงตองระบสาระสำคญ ดงตอไปน

(ก) วนท ราคา เหตผลทจำหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา

อสงหารมทรพย และผรบโอนอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา


(ข) รายละเอยดเกยวกบการประเมนคากอนการจำหนายอสงหารมทรพย

หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของบรษทประเมนคาทรพยสนทง

2 ราย เชน วนททำการประเมนคาราคาทไดจากรายงานการประเมนคา

วธทใชในการประเมนคา ชอบรษทประเมนคาทรพยสน เปนตน

(ค) กำไรหรอขาดทนจากการจำหนายอสงหารมทรพย หรอสทธการเชา

อสงหารมทรพย และคาใชจายตางๆ ทเกยวของ


(ง) ราคาท ไดมาซงอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยท

จำหนาย

5. รายงานของบรษทจดการทแสดงถงภาพรวมของธรกจการจดหาผลประโยชน

จากอสงหารมทรพยทกองทนลงทนและแนวโนมของธรกจดงกลาว

6. งบดล และงบกำไรขาดทนทไดรบการตรวจสอบและแสดงความเหนโดยผสอบ

บญช

7. คาใชจายทบรษทจดการกองทนรวมเรยกเกบจากผซอหรอผถอหนวยลงทน

หรอกองทนรวมซงตองมรายละเอยดตามแบบทสำนกงานคณะกรรมการ

ก.ล.ต. กำหนด

8. ความเหนของผดแลผลประโยชนเกยวกบการดำเนนงานของกองทนในรอบ

ระยะเวลา 1 ปทผานมา

9. ขอมลการทำธรกรรมกบบคคลทเกยวของ (ถาม)

10. ชอและทอยของทปรกษาและผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนทกราย (ถาม)

11. รายการอนใดตามทกฎหมายสำนกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด

9.10.2 รายงานการซอ จำหนาย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทน

หลงจากทกองทนรวมลงทนไดลงทนในอสงหารมทรพย ไดแก โครงการซกสเซนส

ยาวนอย โดยการรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดนและสงปลกสราง

ซงใชประโยชนในโครงการซกสเซนส ยาวนอย และทรพยสนอนในโครงการ

ดงกลาวมาจากบรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด ตงแตวนท 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2551

จนถงปจจบนน กองทนรวมไมมการการซอ เชา เชาชวง จำหนาย โอนหรอรบโอน

กรรมสทธและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตมของกองทนรวมแตอยางใด

9.10.3 รายงานความคบหนาของการกอสรางอสงหารมทรพยทยงสรางไมเสรจ

ปจจบนกองทนรวมไมมการลงทนในอสงหารมทรพยทยงสรางไมเสรจ

9.11 การจดประชมผถอหนวยลงทน

กองทนรวม จะดำเนนการจดประชมสามญประจำปผถอหนวยลงทนของกองทนรวม

ภายในเดอน ตลาคม ของทกป โดยเรมจดครงแรก วนท 28 ตลาคม 2562

9.12 คาตอบแทนของผสอบบญช

บรษทจดการไดวาจางบรษท พว ออดท จำกด มาเปนผสอบบญชของกองทนสำหรบรอบ

ปบญช 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562 โดยมคาสอบบญชรายไตรมาสละ

50,000 บาท (ไมรวม VAT) รวม 3 รอบ งบการเงนป 2561 150,000 บาท (ไมรวม VAT)

รวมคาใชจายทงสน 300,000 บาท (ไมรวม VAT)


10. ความรบผดชอบตอสงคม

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด มความรบผดชอบตอสงคม สงแวดลอม และ

กลมผมสวนไดเสย (Stakeholders) ประกอบดวย การประกอบกจการดวยความเปนธรรม

การตอตานการทจรตคอรรปชน และความรบผดชอบตอผบรโภค โดยมรายละเอยดดงตอไปน

10.1 การตอตานการทจรตคอรรปชน

บรษทจดการยดมนทจะดำเนนธรกจอยางมคณธรรมใหความสำคญในความรบผดชอบตอ

ผมสวนไดเสยของบรษทจดการทกฝาย ซงประกอบไปดวย ลกคา ผถอหน พนกงาน คคา

เจาหน หนวยงานราชการ และสงคมโดยรวม และมแนวทางทสอดคลองกบหลกการกำกบ

ดแลกจการทด จรรยาบรรณ ยดถอการดำเนนธรกจตามกฎหมาย กฎเกณฑ และขอบงคบ

ของทางการ เพอใหการปฏบตงานของบรษทมความโปรงใสและปราศจากการทจรต

คอรรปชนทกรปแบบ รวมถงปองกนการแสวงหาผลประโยชนทมควรได อนจะทำใหเกด

ความไมเปนธรรมและความเสยหายตอบรษทจดการ และผมสวนไดเสย

บรษทจดการไดใหความสำคญอยางยงในการควบคมและปองกนการทจรตคอรรปชนท

อาจเกดขนภายในและภายนอกบรษทจดการ โดยมการกำหนดนโยบายรวมทงแนวทางใน

การปฏบตในเรองตางๆ มาโดยตลอด เชน จรรยาบรรณพนกงาน (Code of Conduct)

การปองกนและปราบปรามการทจรตฯ การหามใหหรอรบสนบน การใหของขวญ ของ

กำนล การเลยงรบรอง ทงกบหนวยงานภายในและภายนอก เพอผลประโยชนสวนตวหรอ

ทางธรกจ เปนตน

จากความมงมนดงกลาวบรษทจดการไดเขารวมโครงการแนวรวมปฏบตของภาคเอกชน

ไทยในการตอตานการทจรตคอรรปชน (Private Sector Collective Action Coalition

Against Corruption : CAC) เพอแสดงถงเจตนารมณและความมงมนของบรษท

จดการในการดำเนนธรกจอยางโปรงใสปราศจากการทจรตคอรรปชน ซงเปนการสราง

ความเจรญเตบโตอยางยงยนใหกบบรษทจดการและผมสวนไดเสยทงหมดตามทกลาวมา

ขางตน

ซงปจจบนบรษทจดการไดรบการรบรองเปนสมาชกแนวรวมปฏบตของภาคเอกชนไทยใน

การตอตานการทจรต และไดรบการประเมน Anti-corruption Progress Indicator

ระดบ 4 (Certified) จากทงหมด 5 ระดบ


11. การควบคมภายในและการบรหารจดการความเสยง

11.1 ระบบการควบคมภายในและการบรหารจดการความเสยง

บรษทจดการจดใหมระบบการควบคมภายในรวมถงระบบการบรหารจดการความเสยง

เพอรองรบการจดการกองทนอยางเหมาะสม โดยบรษทจดการจดใหมระบบงานตาม

แนวทางปฏบตในประกาศสำนกงาน กลต. เรอง แนวทางปฏบตเกยวกบระบบงานการ

ประกอบธรกจการจดการกองทน โดยบรษทไดจดแบงระบบงานสำหรบการประกอบธรกจ

จดการลงทน ดงน

1. โครงสรางองคกร ประกอบดวย

1.1 การแบงแยกหนวยงานและหนาทความรบผดชอบ

1) บรษทจดการมการจดแบงแผนผงองคกรเพอแสดงสวนงานตางๆ และ

สายการบงคบบญชา เพอใหบคลากรในบรษทไดรบทราบและเขาใจถง

โครงสราง บทบาทหนาทความรบผดชอบของแตละหนวยงานภายใน

บรษท

2) จดใหมคำอธบายลกษณะงานและหนาทความรบผดชอบของหนวยงาน

และตำแหนงงานตางๆ

3) จดใหมการแบงแยกหนวยงานททำหนาทจดการลงทนกบหนวยงานททำ

หนาทการปฏบตการดานงานสนบสนนอยางชดเจน ไดแก หนวยงานท

ทำหนาทในดานการคำนวณมลคาทรพยสนสทธของกองทน หรอการ

ชำระราคาหลกทรพย (Back-Office function) โดยรวมถงการปฏบต

งานของบคลากรในหนวยงานทแบงแยกดงกลาวใหมสายการรายงานตอ

ผรบผดชอบทตางกน (Separate reporting line) รวมทงจดใหมหนวย

งานดานการบรหารความเสยงทเปนอสระจากหนวยงานอน

4) มหนวยงานทกำกบดแลและตดตามตรวจสอบการปฏบตงาน ทเปนอสระ

จากฝายจดการและหนวยงานอน

5) สงเสรมใหมการปฏบตงานทคำนงและรกษาผลประโยชนทดทสดใหแก

ลกคา

1.2 บทบาทและหนาทความรบผดชอบของผบรหารระดบสง

1) ผบรหารระดบสงเปนผกำหนดแผนกลยทธ นโยบาย และเปาหมายใน

การดำเนนธรกจจดการกองทน ทงใน ระยะสน และระยะยาว โดยไดรบ

การพจารณาเหนชอบจากคณะกรรมการบรษท

2) ผบรหารระดบสงควรกำหนดนโยบายสำคญๆ ในการกำกบดแลการ

ประกอบธรกจจดการกองทนทเปนลายลกษณอกษร โดยไดรบการ

พจารณาเหนชอบจากคณะกรรมการบรษท

3) กำหนดแนวทางในการกำกบดแลการตรวจสอบใหเปนไปตามนโยบายท

กำหนด


2. ความพรอมดานบคลากรของบรษทจดการ

1) มการกำหนดนโยบายและวธบรหารงานดานทรพยากรบคคล เชน การวาจาง

การคดเลอกบคลากรทมความร ความสามารถใหเพยงพอ และรองรบงานใน

แตละหนวยงานไดอยางมประสทธภาพ รวมถงมแผนสำรองกำลงคนทดแทน

2) จดทำรายละเอยดของงาน (Job description) โดยแสดงความชดเจนวาหนาท

ในตำแหนงตางๆ มอะไรบาง และจดทำคมอหรอแนวทางการปฏบตงานของ

พนกงานทเปนปจจบน

3) บคลากรในบรษทจดการตองปฏบตงานใหเปนไปตามกฎหมายและหลกเกณฑ

ทเกยวของ รวมทงจรรยาบรรณและมาตรฐานการประกอบวชาชพ ในกรณท

เปนการปฏบตหนาทในสวนงานทเกยวกบ Non-public information ตองถอ

ปฏบตตามหลกเกณฑในการปองกนการรวไหลของขอมลอยางเครงครดดวย

4) กำหนดเกณฑในการคดเลอกบคลากรของแตละหนวยงาน ซงครอบคลมถง

ประวตการศกษาและประสบการณทำงานทเกยวของโดยบคลากรตองไมม

ประวตการกระทำทขดตอจรรยาบรรณทเกยวของ

5) มระบบในการประเมนผลการปฏบตงานของบคลากรแตละหนวยงาน

6) มการจดอบรม พฒนา และเพมทกษะใหบคลากรมความร ความเขาใจในงานท

รบผดชอบอยางสมำเสมอ

7) การใหความสำคญตอความซอสตยของพนกงาน

3. ระบบงานดานการปฏบตการจดการกองทน ประกอบดวย

3.1 การรบคำสงซอขายหนวยลงทน บรษทจดการมหลกปฏบตในการรบคำสงซอ

ขายหนวยลงทนทมความชดเจน และมการตรวจสอบความถกตองของการ

รบคำสงซอขายหนวยลงทนวาเปนไปตามทกำหนดในหนงสอชชวน เพอสราง

ความนาเชอถอแกผลงทน

3.2 ระบบการจดการลงทน บรษทจดการมระบบการจดการลงทน ทมขนตอนและ

วธการดำเนนการกอนการลงทนและภายหลงการลงทนอยางชดเจน โดยมการ

วเคราะหการลงทนทเหมาะสม ทงวเคราะหในเชงปรมาณ (Quantitative)

เชน การว เคราะหงบการเงน เปนตน และว เคราะห ในเชงคณภาพ

(Qualitative) รวมทงตองจดการลงทนใหเปนไปตามนโยบาย วตถประสงค

การลงทน และอตราสวนการลงทนของแตละกองทน

3.3 ระบบปฏบตการดานงานสนบสนน บรษทจดการมการวางระบบการคำนวณ

และประกาศ NAV โดยพจารณาจากขนตอนการปฏบตงาน โดยจดใหมระบบ

คำนวณมลคายตธรรมของหลกทรพย มการสอบทานการคำนวณมลคาทรพย

สนสทธกบผดแลผลประโยชน การลงประกาศมลคาทรพยสนสทธ ใน

หนงสอพมพ และการแกไขการคำนวณและประกาศมลคาทรพยสนสทธ

เปนตน รวมถงมระบบการจดทำบญชอยางถกตองเหมาะสม เปนไปตาม


โครงการ กฎหมาย มาตรฐานบญช และประกาศตางๆ ของหนวยงานทางการ

มระบบในการจายเงนปนผลทชดเจนและเปนไปตามทกำหนดในหนงสอชชวน

รวมถงมการกระทบยอดคงเหลอ เพอเปนการรกษาผลประโยชนใหแกผถอ

หนวยลงทน มระบบในการพจารณากำหนดคาธรรมเนยม และคาใชจายตางๆ

ทเกยวกบกองทน รวมทงมการเปดเผยขอมลทชดเจนดวย เพอใหลกคาและ

ผถอหนวยใชประกอบการตดสนใจลงทน

3.4 ระบบการกำกบดแลการปฏบตงาน บรษทจดการมระบบในการควบคมดแล

และตรวจสอบการปฏบตงานดานการจดการลงทนและงานทเกยวของใหเปน

ไปตามหลกเกณฑ ประกาศ หรอกฎหมายทเกยวของ และมการกำหนด

แผนการตรวจสอบประจำป วธการในการควบคมดแลและตรวจสอบอยาง

ชดเจน ซงผปฏบตงานในหนาทดงกลาวจะมความเปนอสระ มการกำหนดขน

ตอน วธการและระยะเวลาอยางชดเจนในการรายงานผลการตรวจสอบไปยง

คณะกรรมการบรษท หรอคณะกรรมการอนท ไดรบมอบหมายจากคณะ

กรรมการบรษท ไดแก Risk Management Committee โดยตรง เพอให

เปนไปตามหลกการ check and balance ทด รวมทงมหลกเกณฑและวธการ

ในการปองกนขอผดพลาดจากการดำเนนงานท ไมเปนไปตามหลกเกณฑ

ประกาศ หรอกฎหมายทเกยวของดวย

3.5 ระบบการจดทำและจดเกบเอกสารหลกฐาน บรษทจดการมระบบในการจดทำ

หรอบนทกขอมลและเอกสารหลกฐานทถกตองและครบถวน เพอสามารถนำ

ไปใชในการตรวจสอบวาการประกอบธรกจจดการลงทนมการปฏบตทเปนไป

ตามกฎเกณฑทเกยวของและขอผกพนตามรายละเอยดของโครงการหรอ

สญญามอบหมายการจดการกองทนสวนบคคล รวมทงมหลกปฏบตทแสดงให

เหนวามการจดเกบรกษาขอมลหรอเอกสารหลกฐานอยางปลอดภย โดย

สามารถเรยกใชไดโดยสะดวก

4. ระบบงานเพอปองกนมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนและการลวงรขอมลอน

มพงเปดเผย บรษทจดการมการกำหนดมาตรการปองกนและจดการความขดแยง

ทางผลประโยชนทเปนลายลกษณอกษรไดรบความเหนชอบจากคณะกรรมการ

บรษท และมการสอสารภายในบรษท รวมทงตองดำเนนการและควบคมดแลให

กรรมการ ผบรหาร และบคลากรปฏบตงานใหเปนไปตามมาตรการดงกลาวดวย

5. ระบบการควบคมภายใน และการบรหารความเสยง

การบรหารความเสยง การกำหนดเปาหมายและภารกจในการตรวจสอบภายในรวม

ทงการสอบทานอยางเปนระบบ ทงน ผบรหารระดบสงของบรษทจดการตอง

มอำนาจทจะดำเนนการในการปรบปรงแกไขขอบกพรองของบรษท เพอทำใหบรรล

ตามภารกจและวตถประสงคทกำหนด โดยพจารณาถงองคประกอบอยางนอย

ดงตอไปน


5.1 สภาพแวดลอมการควบคม (Control Environment) ผบรหารระดบสงของ

บรษทจดการมนโยบายในการบรหารจดการทเนนการควบคม และสรางจตสำนก

ทดในการควบคม และสงเสรมการปฏบตงานตามหนาทความรบผดชอบใหแก

พนกงานทกคน รวมทงการสรางระบบขาวสารเกยวกบนโยบายของบรษทอยาง

เพยงพอและชดเจนซงรวมถงการจดใหมการปรบปรงขอมลใหเปนปจจบน

แนวทางปฏบต

1. มการจดโครงสรางองคกร (Organization Structure) ทเหมาะสมกบ

ลกษณะของบรษทจดการ ททำใหผบรหารสามารถวางแผนงาน สงการ

และควบคมการปฏบตงานไดอยางถกตอง รวดเรว และมประสทธภาพ

2. มการระบอำนาจหนาทและความรบผดชอบอยางชดเจน รวมถงการให

พนกงานแตละคนทราบถงบทบาทอำนาจหนาทและความรบผดชอบ และ

ตระหนกถงหนาทรบผดชอบของตนตอการควบคมภายใน

3. มการกำหนดวธการมอบอำนาจในการปฏบตงาน (Assignment of

Authority and Responsibility) การกำหนดวธการรายงาน และ

อำนาจในการอนมต ซงควรมอบในระดบทสงเสรมใหผปฏบตงานเกด

ความคดรเรม หรอสามารถแกไขปญหาใหเหมาะสมกบหนาทความรบ

ผดชอบของแตละคน

4. มการสงเสรมใหมการตรวจสอบการปฏบตงานอยางเปนอสระ และเปน

ไปตามมาตรฐานของการปฏบตงาน

5.2 การประเมนความเสยง (Risk Assessment) บรษทจดการใหความสำคญในการ

บรหารและจดการเกยวกบความเสยง (Risk management) ทเกดจากการ

ประกอบธรกจของบรษทเพอระบประเดน และกำหนดแนวทางการควบคมเพอ

ปองกนหรอลดความเสยงใหมผลกระทบตอการปฏบตงานในระดบทยอมรบได

โดยจดใหมผรบผดชอบทมความร ความสามารถและประสบการณทสามารถทำ

หนาทไดอยางเปนอสระจากผปฏบตงาน (Risk taker) และไมกอใหเกดความขด

แยงทางผลประโยชน


1. บรษทมการกำหนดนโยบายในการบรหารและจดการความเสยงทไดรบ

ความเหนชอบจากคณะกรรมการบรษท ซงมความชดเจน และสอดคลอง

กบกลยทธทางธรกจ ขนาด และความซบซอนทางการประกอบธรกจ

ตลอดจนมการทบทวนและปรบปรงใหเหนเปนปจจบน และสอดคลอง

กบภาวะตลาดและการเปลยนแปลงทเกดขนในภาคธรกจเปนระยะๆ

2. ในการบรหารและควบคมความเสยงเกยวกบการจดการลงทนจะ

ครอบคลมความเสยงในแตละดานดงน


2.1 การปองกนความเสยงดานราคา (Market risk) ซงเปนความเสยง

ทเกดจากการเคลอนไหวของราคาทอาจทำใหเกดผลกำไรหรอ

ขาดทนจากการลงทนได

2.2 การปองกนความเสยงของผออกตราสาร/คสญญา (Credit risk)

ซงเปนความเสยงทเกดจากผออกตราสาร/คสญญา ไมปฏบตตาม

ภาระผกพน

2.3 การปองกนความเสยงดานสภาพคลอง (Liquidity risk) ซงเปน

ความเสยงทเกดจากกองทนไมสามารถดำรงสภาพคลองใหเพยง

พอตอการไถถอนหนวยลงทน รวมทงความเสยงทเกดขนจากการ

ทกองทนไมสามารถขายหลกทรพย หรอเลกสญญาซอขายลวง

หนาไดในราคาตลาด เนองจากการขาดสภาพคลอง หรอการเกด

วกฤตการณใดๆ

2.4 การปองกนความเสยงดานการปฏบตงาน (Operational risk) ซง

เปนความเสยงทเกดจากความผดพลาดของบคลากร (Human

error) หรอระบบงานและการควบคมการปฏบตงานไมรดกมเพยง

พอ ตลอดจนความเสยงททำใหเกดความเสยหายจนทำใหบรษท

จดการไมสามารถดำเนนธรกจได รวมถงมการจดทำแผนฉกเฉน

รองรบในแตละดานตามความจำเปนและสมควร

2.5 การปองกนความเสยงดานกฎหมาย (Legal risk) ซงเปนความ

เสยงทเกดจากการลงทนในตราสารหรอสญญาทไมสามารถบงคบ

ไดตามกฎหมาย ตลอดจนความเสยงท เกดจากการไมปฏบต

ตามกฎหมายทอาจสงผลกระทบตอชอเสยงของบรษทจดการ

(Reputation risk)

5.3 กจกรรมควบคม (Control Activities) บรษทจดการไดกำหนดกจกรรม

สนบสนนการปฏบตงานในทกกจกรรมใหเปนไปตามนโยบาย วธปฏบตงาน

และนโยบายตางๆ ของบรษท เชน การฝกอบรม การจดทำคมอปฏบตงาน

การสอบทานการปฏบตหนาท เปนตน เพอปองกนและลดความเสยงทอาจจะ

เกดขนตามความเสยงทไดประเมนไว


1. มการกำหนดวธการในการควบคมความเสยง หรอขอผดพลาดทอาจจะ

เกดขน และหาวธการแกไข หรอปองกนขอผดพลาดทเกดขน เชน การ

ใหความเหนชอบ การสอบทานการปฏบตหนาทการรกษาความปลอดภย

และการควบคมระบบสารสนเทศ เปนตน โดยสามารถแบงตามลกษณะ

ของการควบคมได 4 ลกษณะ ดงน


1) การควบคมแบบปองกน (Preventive Control) เพอปองกนไม

ใหเกดความเสยงและขอผดพลาดตงแตแรก คอ การมระบบใน

การเตอน (Early warning) เพอใหการลงทนเปนไปตาม

อตราสวนการลงทนของแตละโครงการ

2) การควบคมแบบคนพบ (Detective Control) เพอสบหาขอผด

พลาดทเกดขนแลว คอ การมระบบการตรวจสอบการปฏบตงาน

อยางสมำเสมอ

3) การควบคมแบบแกไข (Corrective Control) เพอแกไขขอผด

พลาดทเกดขนแลว หรอหาวธการแกไขขอผดพลาดเพอไมใหเกด

ขนอก คอ มการตรวจสอบหาสาเหตของระบบงานทมขอผดพลาด

เกดขนบอยครง และในกรณทพบวาเกดจากปฏบตงานเขาใจผด

ควรจะมการอบรมใหมความเขาใจทถกตอง

4) การควบคมแบบสงเสรม โดยการใหคำแนะนำลวงหนา

(Directive Control) เพอสงเสรม หรอกระตนใหเกดความสำเรจ

ตามวตถประสงคทกำหนด เชน การจดทำ Fund mandate

ของกองทนทมการจดตงใหม เพอสอสารใหปฏบตงานเขาใจ

ลกษณะแตละกองทน เชน นโยบาย วตถประสงค อตราสวนการ

ลงทน เปนตน

2. มการแบงแยกหนาทในการปฏบตงานอยางเหมาะสมเพอใหเกดการสอบ

ยนความถกตองระหวางกน (Checks and Balances) เชน กำหนด

บคลากรตงแต 2 คน หรอมากกวาปฏบตงานหนาทใดหนาทหนงโดยวธ

การตางๆ โดยใหแตละคนแบงแยกหนาทกนอยางเหมาะสมทสด

5.4 สารสนเทศและการสอสาร (Information and Communication) บรษท

จดการมระบบการรบขอมลขาวสารทเกยวของกบการดำเนนงานทงทเปนสาร

สนเทศจากแหลงภายใน และแหลงภายนอก และมระบบการสอสารของบรษท

ทจะสรางความเขาใจทตรงกนของบคลากรทมหนาทความรบผดชอบในงานท

สมพนธกน


1. มระบบสารสนเทศทมลกษณะ ดงน

1.1 มความเหมาะสมกบการใชงาน มเนอหาสาระทจำเปนสำหรบการ

ตดสนใจ

1.2 มความถกตองสมบรณ โดยมความถกตองของขอเทจจรง และม

รายละเอยดทจำเปนครบถวน


1.3 มความเปนปจจบน ทใหขอเทจจรงทมความทนตอเหตการณ

1.4 มความรวดเรวทนตอเหตการณ

1.5 มความสะดวกในการเขาถงขอมล และมระบบการรกษาความ

ปลอดภยจากบคคลทไมเกยวของ

2. มชองทางการสอสารทเพยงพอ และสามารถเขาถงผปฏบตงานไดอยาง

ทวถงเพอใหเกดความเขาใจอนดระหวางพนกงานภายในบรษท และ

บคคลภายนอกทเกยวของ รวมทงมระบบการรกษาความปลอดภยของ

ขอมล

5.5 การตดตามผล (Monitoring) บรษทจดการมระบบในการตดตามผลการ

ปฏบตงานวาไดมการปฏบตเปนไปตามแนวทางทบรษทจดการกำหนด ทงน

ในกรณทเปนเรองทมนยสำคญทกระทบตอกองทน หรอผถอหนวยลงทน ตอง

มระบบในการรายงานผลอยางรวดเรว เพอประเมนไดวามาตรการ และระบบ

การควบคมภายในมประสทธผล และเพอการปรบปรงใหทนตอเหตการณ


1. มการตดตามผลระหวางการดำเนนงาน (On Going Monitoring) รวม

ทงจดใหมการรายงานความคบหนาของงาน การสอบทานการปฏบตงาน

ไปยงคณะกรรมการบรษทใหรบทราบผลการดำเนนงานดงกลาว

2. มการประเมนผลตามชวงเวลาทกำหนดขน โดยหนวยงานกำกบดแลการ

ปฏบตงาน เพอใหสามารถแสดงความคดเหนอยางเปนอสระ

3. มการรายงานขอบกพรองไปยงคณะกรรมการบรษทหรอคณะกรรมการ

ทไดรบมอบหมายจากคณะกรรมการบรษท ซงสามารถดำเนนการในการ

ปรบปรงแกไขขอบกพรองดงกลาวของบรษท

11.2 หวหนางานกำกบดแลการปฏบตงานของบรษทจดการ

บรษทจดการไดมอบหมายใหนางสาว ทพวลย ภทรกจนธกล ทำหนาทหวหนาสวนกำกบ

และควบคมภายใน ทำหนาทควบคมดแลการปฏบตงานของบรษทจดการ ตามแนวทาง

หลกเกณฑทกำหนดในประกาศคณะกรรมการกำกบตลาดทน เรองการจดใหมหนวยงาน

กำกบดแลการปฏบตงานของผประกอบธรกจ

12. การปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

12.1 รายการทเกดขนกบบคคลหรอกจการทเกยวของกน

ในระหวางป กองทนมรายการธรกจระหวางกนทสำคญกบบรษทจดการและกจการอน ซง

มผถอหนและ/หรอกรรมการเดยวกนกบบรษทจดการและ/หรอกองทน รายการทสำคญ

ดงกลาวสำหรบปสนสดวนท 30 มถนายน 2562 และ 2561 มดงตอไปน


บาท นโยบาย

บรษททเกยวของกน 2562 2561 การกำหนดราคา


คาธรรมเนยมการจดการ 4,894,857.81 4,821,926.51 ตามเกณฑทระบใน

หนงสอชชวน

คาธรรมเนยมนายทะเบยน 2,447,428.91 2,410,963.29 ตามเกณฑทระบใน


คาใชจายในการดำเนนงานอน 37,640.00 9,687.34 ราคาตลาด

ธนาคารทหารไทย จำกด (มหาชน)

คาใชจายในการดำเนนงานอน - 60,000.00 ราคาตลาด

ณ วนท 30 มถนายน 2562 และ 2561 กองทนมยอดคงเหลอทมสาระสำคญกบกจการท

เกยวของกน ดงน

บาท

2562 2561


คาธรรมเนยมการจดการคางจาย 843,292.95 838,532.07

คาธรรมเนยมนายทะเบยนคางจาย 422,881.00 419,266.04

คาใชจายคางจาย 37,640.00 -

บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด

หนสนอน 969,217.86 969,217.86

บรษท อ.เอช.วาย. จำกด

เงนลงทนในหลกทรพย 10.00 10.00

ลกษณะความสมพนธ

ชอ ประเทศ ลกษณะความสมพนธ

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด ไทย บรษทจดการ

บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด ไทย ผถอหนวยลงทน

บรษท อ.เอช.วาย. จำกด ไทย บรษทยอยของบรษท โรงแรม ปาเกาะ

จำกด

ธนาคารทหารไทย จำกด (มหาชน) ไทย ผถอหนในบรษทจดการรอยละ 35 และม

กรรมการนอยกวากงหนงเปนผแทนของ

ธนาคารในบรษทจดการ


ขอมลการรบผลประโยชนตอบแทนเนองจากการทกองทนใชบรการบคคลอน (Soft

Commission)

ไมม

12.2 นโยบายการทำธรกรรมระหวางกองทนกบบคคลทเกยวโยงกนในอนาคต

กองทนรวมไมมนโนบายการทำธรกรรมระหวางกองทนกบบคคลทเกยวโยงกนในอนาคต

สวนท 4 ฐานะการเงนและผลการดำเนนงาน

13. ขอมลทางการเงนทสำคญ

13.1 สรปรายงานการสอบบญช

รายละเอยดปรากฏในเอกสารแนบทาย 1

13.2 สรปงบการเงนรวม

ตารางแสดงสรปงบแสดงสนทรพยและหนสน

สำหรบป สำหรบป สำหรบป

สนสดวนท 30 สนสดวนท 30 สนสดวนท 30

มถนายน 2562 มถนายน 2561 มถนายน 2560

รวมสนทรพย 2,435,137,858.43 2,422,443,265.08 2,361,051,899.69

รวมหนสน 67,646,141.23 71,410,153.76 65,116,252.50

สนทรพยสทธ 2,367,491,717.20 2,351,033,111.32 2,295,935,647.19

สนทรพยสทธตอหนวย 12.0483 11.9645 11.6841

จำนวนหนวยลงทนทจำหนายแลวทงหมด (หนวย) 196,500,000 196,500,000 196,500,000

ตารางแสดงสรปงบกำไรขาดทน

สำหรบป สำหรบป สำหรบป

สนสดวนท 30 สนสดวนท 30 สนสดวนท 30

มถนายน 2562 มถนายน 2561 มถนายน 2560

รายไดจากการลงทน 169,979,059.33 147,742,279.51 139,572,004.17

รวมคาใชจาย 27,818,942.00 16,593,381.14 22,901,241.73

รายไดจากการลงทนสทธ 142,160,117.33 131,148,898.37 116,670,762.44

รายการกำไร(ขาดทน)สทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทน (3,871,511.45) 33,988,565.76 39,387,151.64

การเพมขนในสนทรพยสทธจากการดำเนนงาน 138,288,605.88 165,137,464.13 156,057,914.08


14. การวเคราะหและคำอธบายของบรษทจดการ (Management Discussion and Analysis:

MD&A)

14.1 การวเคราะหผลการดำเนนงานทผานมา

สำหรบผลการดำเนนของกองทนรวมงวดตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถง 30 มถนายน

2562 กองทนรวมมรายไดรวมทงสน 169,979,059 บาท โดยเปนรายไดคาเชา

168,876,987 บาท ดอกเบยรบ และรายไดอน 1,101,973 บาท ทงนกองทนรวมมคาใชจาย

ทงสน 27,818,942 บาท แบงเปนคาธรรมเนยมการจดการ 4,894,858 บาท คาธรรมเนยม

ผดแลผลประโยชน 734,229 บาท คาธรรมเนยมนายทะเบยน 2,447,429 บาท

คาธรรมเนยมวชาชพ 303,900 บาท คาใชจายในการปรบปรงทรพยสน 17,497,763 บาท

และคาใชจายในการดำเนนงานอน 1,940,764 บาท ทงนกองทนมรายไดจากการลงทน

สทธ 142,160,117 บาท

กองทนมมลคาทรพยสนสทธ ณ วนท 30 มถนายน 2562 เทากบ 2,367,491,717.20 บาท

คดเปนมลคาทรพยสนสทธตอหนวยเทากบ 12.0483 บาท

ภาพรวมของการดำเนนงานและการเปลยนแปลงทมนยสำคญ

จากสถานการณภาวะการทองเทยวของจงหวดภเกตทปรบตวดขน เนองจากการเพมขน

ของจำนวนนกทองเทยวทเดนทางมาทภเกต และอตราการเขาพกเฉลยของโรงแรมระดบ

บนในจงหวดภเกต ทมอตราสงอยางตอเนองในชวงป 2555 ถงป 2561 โดยเฉพาะกลม

โรงแรมประเภท First-class ทำใหทรพยสนทกองทนรวมลงทนซงเปนโรงแรมประเภท

Luxury นนมผลการดำเนนงานทดขนจากปกอนหนา นอกจากนกองทนรวมยงคงไดรบ

ทงคาเชาคงท และคาเชาแปรผนในรอบปบญชทผานมา ทำใหอตราสวนของรายไดจากการ

ลงทนตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด มการปรบตวเพมจากอตรารอยละ 5.64

สำหรบงวด มถนายน 2561 มาอยทอตรารอยละ 6.15 สำหรบงวด มถนายน 2562 ใน

ขณะท อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาทรพยสนสทธถวเฉลยระหวางงวด นน มการ

ปรบตวเพมขน จากอตรารอยละ 0.71 สำหรบงวด มถนายน 2561 มาอยทอตรารอยละ

1.20 สำหรบงวดมถนายน 2562 เนองจากคาใชจายในการปรบปรงซอมแซมทรพยสน

และเงนลงทนในทรพยสนของโรงแรมทรพยสน ทเพมจากปกอนหนา

สำหรบในรอบระยะเวลาการดำเนนงาน ป 2562 ทรพยสนหลกของกองทนรวม ซงไดแก

โครงการซกซเซนส ยาวนอย ไดใชในการประกอบกจการมานาน กองทนรวมจงไดม

แผนการปรบปรงทรพยสนหลกครงใหญ (Major Renovation) เพอซอมแซม และบำรง

รกษาทรพยสนของกองทนรวมใหอยในสภาพทด สามารถรกษามาตรฐานการใหบรการ

ของโรงแรม และเพอใหโรงแรมไมมภาพลกษณของโรงแรมเกาท ไดเปดดำเนนการ


มากกวา 10 ป โดยงบประมาณทสำรองไวสำหรบแผนการปรบปรงในครงน ทงสน

ประมาณ 41,360,000 บาท (สสบเอดลานสามแสนหกหมนบาท) โดยแบงเปนคาใชจายใน

การปรบปรง ซอมแซมทรพยสนประมาณ 17,500,000 บาท (สบเจดลานหาแสนบาท) และ

เงนลงทนในทรพยสนของโรงแรมทใชในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรม

ประมาณ 23,860,000 บาท (ยสบสามลานแปดแสนหกหมนบาท)

ทงน คาใชจายในการปรบปรง ซอมแซมทรพยสน ประมาณ 17,500,000 บาท (สบเจด

ลานหาแสนบาท) ประกอบไปดวยการดำเนนการตางๆ ดงน

(ก) เปลยนกระเบองสระวายนำ และ กระเบองในหองอาบนำ ของวลลาจำนวน 28 หลง

(ข) ซอมแซมและปรบปรงกลมอาคารสนบสนน (Back of House) เชน การปรบปรง

อาคารสำนกงานฝายบรหาร การสรางรวรอบทดนแปลงท 2 (ทเปนทตงของกลม

อาคารสนบสนน) การซอมแซมและปรบปรงบานพกของผบรหารและพนกงาน

โรงแรม และรวมถงปรบปรงสงอำนวยความสะดวกอนๆ ของพนกงานโรงแรม เชน

หองนำ หองสนทนาการ หองออกกำลงกาย เปนตน ทงน เพอใหเปนไปตาม

มาตรฐานในการประกอบกจการโรงแรมของผเชาทรพยสนของกองทนรวม

สวนในเงนลงทนในทรพยสนท ใช ในการสนบสนนการประกอบกจการของโรงแรม


(ก) การลงทนปรบปรงวลลา The View ใหม สรางพนทใชสอยชนลาง และสราง

สระวายนำเพมเตม


(ค) การลงทนปรบปรง Hill Top Reserve (บางสวน) กลาวคออาคาร The Hilltop

Reserve เดมใชประโยชนเปนหองพกประเภทวลลาทมขนาดใหญทสดและตงอยบน

จดสงทสดของโรงแรม ซงในบรเวณดงกลาวจดเปนพนททมทศนยภาพสวยทสด

ของโรงแรม ตอมากองทนรวมโดยคำแนะนำของผบรหารโครงการไดปรบเปลยน

การใชประโยชนจากเดมทเปนหองพก มาเปนหองอาหารและสระวายนำสวนกลาง

ของโรงแรม ตงแตปพ.ศ. 2555 ซงพนทดงกลาวไดรบความนยมจากผเขาพกของ

โรงแรม ทำใหพนทดงกลาวถกใชประโยชนอยางตอเนองและเปนระยะเวลานาน

กองทนรวมจงมแผนทจะลงทนปรบปรง The Hill Top Reserve ใหมรปลกษณท

ทนสมย และสามารถใชประโยชนไดมากขนเพอรองรบความตองการของผเขาพก

ของโรงแรม ทงน แผนงานปรบปรงพนทดงกลาวบางสวนจะเรมในปพ.ศ. 2562


อตราสวนทางการเงนทสำคญของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

อตราสวน 1 ก.ค. 61 ถง 1 ก.ค. 60 ถง 1 ก.ค. 59 ถง

30 ม.ย. 62 30 ม.ย. 61 30 ม.ย. 60 ผลการดำเนนงานในภาพรวม

อตราสวนของการเพมขนในทรพยสนสทธจากการดำเนนงาน

ตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด 0.71% 2.37% 2.72%

อตราสวนของรายไดจากการลงทนตอมลคาสนทรพยสทธ

ถวเฉลยระหวางงวด 6.15% 5.64% 5.23%

อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาทรพยสนสทธ

ถวเฉลยระหวางงวด 1.20% 0.71% 1.03%

อตราสวนของจำนวนถวเฉลยถวงนำหนกของการซอขาย

เงนลงทนระหวางงวดตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด 19.24% 17.54% 26.06% อตราสวนสภาพคลอง (LIQUIDITY RATIO)

อตราสวนสภาพคลอง 1.56 1.44 0.54

อตราสวนสภาพคลองหมนเรว 1.56 1.44 0.54

อตรากำไรจากการดำเนนงาน 84.18% 89.37% 84.40%

อตรากำไรสทธ 83.63% 88.77% 83.59%

อตราผลตอบแทนผถอหน 6.15% 5.64% 5.23% อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดำเนนงาน (EFFICIENCY RATIO)

อตราผลตอบแทนจากสนทรพย 5.85% 5.48% 5.02%

อตราการหมนของสนทรพย 0.07 0.06 0.06 อตราสวนวเคราะหนโยบายทางการเงน (FINANCIAL POLICY RATIO)

อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน 0.03 0.03 0.03

อตราการจายเงนปนผล 91.23% 91.40% 91.79% หมายเหต : อางองตามงบการเงนของกองทนรวมสำหรบปสนสดวนท 30 มถนายน 2562 และรายงานของผสอบบญชรบอนญาต

ความสามารถในการทำกำไร

กองทนมรายไดจากการลงทนสทธ (กำไรสทธจากการดำเนนงาน) ในป 2561 สำหรบ

ผลประกอบการงวดวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562 เปนจำนวน

142,160,117 บาท เพมขนจากรายไดจากการลงทนสทธ ของปกอนหนาจำนวน

131,148,898 บาท คดเปนการเพมขนในอตรา 8.40% เนองจากกองทนมรายไดรวมทได

รบจากคาเชา และดอกเบยรบเพมขน โดยรายไดรวมของกองทนในป 2562 เทากบ

169,979,059 บาท เพมขนจากรายไดรวมของปกอนหนาท 147,742,280 บาท

คดเปนการเพมขนในอตรา 15.05%


อยางไรกตามกองทนมอตรากำไรสทธ อยท 83.63% ปรบตวลดลงเมอเปรยบเทยบกบป

กอนหนาเนองจากกองทนมคาใชจายเพอซอมแซมและปรบปรงโรงแรม ทเพมสงขนจากป

กอนหนา

ความสามารถในการบรหารทรพยสน

มลคาจากการประเมนคาทรพยสน ณ สนป 2562 มการปรบตวเพมขนจากปกอนหนา

ทงนมลคาทสงขนสะทอนภาพผลประกอบการของโรงแรมทมการปรบตวดผลประกอบการ

ทดขนทงในดานของการปรบเพมคาเชาหองพก (Average Room Rate) และอตราการ

เขาพกของโรงแรม (Occupancy Rate) ทเพมสงขน การเพมขนของจำนวนนกทองเทยว

ทเดนทางมาภเกตและอตราการเขาพกเฉลยของโรงแรมระดบบนในจงหวดภเกต เปน

ปจจยทเสรมใหโรงแรมมผลประกอบการทดขน การประเมนมลคาทรพยสนไดคำนงถง

โครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวมไดแกการทกองทนรวม มรายไดคาจาก

คาเชาคงทและรายไดจากคาเชาแปรผน ทงนรายไดคาเชาแปรผนดงกลาวจะเพมสงขนตาม

ผลประกอบการทดขนของโรงแรม

โรงแรมซกสเซนสยาวนอย 2562 2561 2560

วนทประเมน 25 มถนายน 2562 25 มถนายน 2561 28 กมภาพนธ 2560

ราคาประเมน* 2,240,000,000 บาท 2,220,000,000 บาท 2,186,000,000 บาท

บรษทผประเมนราคา บรษท ซบอารอ บรษท แกรนด แอสเซท บรษท ซบอารอ

(ประเทศไทย) จำกด แอดไวเซอร จำกด (ประเทศไทย) จำกด

* หมายเหต : มลคาดงกลาวไดนำเงอนไขในสญญาจดหาประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

(สญญาเชาทรพยสน) มาเปนขอมลหนงในการกำหนดสมมตฐานของการประเมนแลว ตาม

ขอกำหนดของ กลต. ฉบบ น(ว) 22/2553 ลงวนท 22 กรกฎาคม 2553 เรอง “การประเมน

คาและสอบทานการประเมนคาทรพยสนของกองทนรวมอสงหารมทรพย”

ความสามารถในการชำระหน

ในรอบปบญชทผานมา กองทนรวมไมมการกยมเงน

สภาพคลองและความเพยงพอของเงนทน

แหลงทมาและใชไปของเงนทน:

สำหรบการดำเนนงานงวดวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถงวนท 30 มถนายน 2562 กองทน

รวมมเงนสดสทธทไดมาจากกจกรรมดำเนนงานเปนจำนวน 122.39 ลานบาท ลดลงจากป

กอนหนาเปนจำนวน 57.13 ลานบาท โดยมสาเหตหลกมาจากการลดลง ทรพยสนสทธจาก

การดำเนนงานทลงลงจาก 165 ลานบาท เหลอ 138 ลานบาท ในปน และการเพมขนของ

เงนลงทนในทรพยสนของโรงแรมทใชในการสนบสนนการประกอบกจการ กองทนรวมม

กระแสเงนสดสทธจากการดำเนนงาน 122.39 ลานบาท ลดลงจากชวงเดยวกนของ


ปกอน ทงนหลงจากหกการใชเงนจายปนผลใหแกผถอหนวย จำนวน 121.83 ลานบาท

ทำใหกองทนรวมมกระแสเงนคงเหลอ 0.563 ลานบาท ณ วนท 30 มถนายน 2562

กองทนรวมมเงนฝากธนาคารจำนวน 103.08 ลานบาท เพมขนจากปกอนหนาเลกนอย

รายจายลงทน (Capital Expenditure):

ทนสำรองคาบำรงรกษาและซอมแซม (Maintenance Capital Expenditure)

การปรบปรงภาพลกษณ (Renovation Capital Expenditure) และการจดซอ จดหา

เฟอรนเจอร ทรพยสนตดตรงตราและอปกรณตางๆ (FF&E) เปนหนาทของ ผเชา

ทรพยสน ทำใหกองทนรวมไมมคาใชจายดงกลาว

ผลตอบแทนของกองทนรวม

สำหรบการดำเนนงานตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 ถง 30 มถนายน 2562 กองทนรวม

ไดมการประกาศจายเงนปนผลรวม 2 ครง โดยมรายละเอยดดงน

- สำหรบผลการดำเนนงานระหวางวนท 1 กรกฎาคม 2561 - 31 ธนวาคม 2561 จาย

0.1900 บาทตอหนวย

- สำหรบผลการดำเนนงานระหวางวนท 1 มกราคม 2562 - 30 มถนายน 2562 จาย

0.4700 บาทตอหนวย

ทงนคดเปนเงนปนผลจายสำหรบผลการดำเนนงานรอบปท 11 รวม 0.6600 บาทตอหนวย

เปนจำนวนเงนรวมทงสน 129,690,000 บาท หรอคดเปนอตรารอยละ 91.23 ของกำไร

สทธ

14.2 ปจจยหรอเหตการณทอาจมผลกระทบในอนาคต (Forward Looking Statement)

ภาพรวมของภาคการทองเทยวในป 2561 มการฟนดขนตวจากปทผานมา และสถานการณ

การทองเทยวของจงหวดภเกตทปรบตวดขน รวมถงการขยายสนามบน ภเกต จะสงผลด

ตอผลประกอบการของโรงแรมในจงหวดภเกต รวมถง โรงแรม ซกสเซนส ยาวนอย

และการดำเนนการของทรพยสนทกองทนรวมลงทน โดยอาจทำใหกองทนรวมมโอกาสได

รบรายไดทสงขนจากคาเชาแปรผนเพมเตมจากรายไดจากคาเชาคงททมการปรบตวเพมขน

ตามเงอนไขในสญญาเชา

อยางไรกตามการแขงขนของธรกจโรงแรมในจงหวดภเกตคาดวาจะเพมสงขน โดยเฉพาะ

ในกลม Luxury ซงเปนคแขงโดยตรงของทรพยสนฯ เนองจากมแบรนดโรงแรมระดบ

นานาชาตวางแผนการลงทนและพรอมเปดดำเนนกจการภายใน 4 ป ขางหนา การเพมขน

ของจำนวนโรงแรมดงกลาวอาจทำใหอตราการเขาพกลดตำลง อยางไรกตามอตราคาหอง

พกรายวนเฉลยยงสามารถปรบเพมสงขนไดเมอเปรยบเทยบกบสถตในชวงทเศรษฐกจโลก

อยในภาวะปกต


นอกจากน คาเงนบาททมแนวโนมแขงคาขน โดยในชวง 7 เดอนแรกปพ.ศ. 2562 น

คาเงนบาทแขงคาขนประมาณ 7.5% เมอเทยบกบดอลลารสหรฐ สงผลใหเงนบาทมอตรา

การแขงคามากทสดและเรวทสดในเอเชย และแขงคาสงเปนอนดบตนๆ สกลหนงของโลก

ซงการแขงคาของคาเงนบาทนอาจสงผลกระทบตอสภาวะอตสาหกรรมการทองเทยว

โดยรวม เนองจากกำลงซอของนกทองเทยวตางชาตลดลง ดงนนการเตบโตของอตรา

คาหองพกรายวนเฉลย (Average Daily Rate, ADR) ของโรงแรมอาจมแนวโนมทมได

เตบโตอยางยงยนเทาใดนก ประกอบกบความไมแนนอนของสภาวะของเศรษฐกจโลก

โดยเฉพาะสภาพเศรษฐกจของประเทศจน ประเทศองกฤษ และกลมประเทศในยโรป

อาจสงผลกระทบใหปรมาณนกทองเทยวจากกลมประเทศดงกลาวลดลง กระทบตอภาค

การทองเทยวของประเทศไทย และจงหวดภเกต ทำใหผลประกอบการของโรงแรม ไมเปน

ไปตามเปาหมาย และอาจทำใหรายไดของกองทนรวมลดลง

การแขงขนของกลมโรงแรม Luxury ในอนาคตจงเปนเรองของการบรการระดบคณภาพ

ทสรางความแตกตาง รวมไปถงทำเลทตงและทศนยภาพอนเปนเอกลกษณซงจะเปน

จดขายหลกเพอดงดดนกทองเทยวกลมเปาหมาย


15. ความเหนของทรสตเกยวกบการดำเนนงานของกองทน


รายงานของผสอบบญชรบอนญาต เสนอ ผถอหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

ความเหน

ขาพเจาไดตรวจสอบงบการเงนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (“กองทน”) ซงประกอบดวย

งบดล และงบประกอบรายละเอยดเงนลงทน ณ วนท 30 มถนายน 2562 งบกำไรขาดทน งบแสดง

การเปลยนแปลงสนทรพยสทธ งบกระแสเงนสด และขอมลทางการเงนทสำคญสำหรบปสนสด

วนเดยวกน และหมายเหตประกอบงบการเงน รวมถงหมายเหตสรปนโยบายการบญชทสำคญ

ขาพเจาเหนวา งบการเงนขางตนนแสดงฐานะการเงนของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร ณ

วนท 30 มถนายน 2562 ผลการดำเนนงาน การเปลยนแปลงสนทรพยสทธ กระแสเงนสด และขอมล

ทางการเงนทสำคญสำหรบปสนสดวนเดยวกน โดยถกตองตามทควรในสาระสำคญตามมาตรฐาน

การรายงานทางการเงน

เกณฑในการแสดงความเหน

ขาพเจาไดปฏบตงานตรวจสอบตามมาตรฐานการสอบบญช ความรบผดชอบของขาพเจาไดกลาวไว

ในวรรคความรบผดชอบของผสอบบญชตอการตรวจสอบงบการเงนในรายงานของขาพเจา ขาพเจา

มความเปนอสระจากกองทนตามขอกำหนดจรรยาบรรณของผประกอบวชาชพบญชทกำหนดโดย

สภาวชาชพบญช ในสวนทเกยวของกบการตรวจสอบงบการเงน และขาพเจาไดปฏบตตามความ

รบผดชอบดานจรรยาบรรณอนๆ ซงเปนไปตามขอกำหนดเหลาน ขาพเจาเชอวาหลกฐานการสอบ

บญชทขาพเจาไดรบเพยงพอและเหมาะสมเพอใชเปนเกณฑในการแสดงความเหนของขาพเจา

เรองสำคญในการตรวจสอบ

เรองสำคญในการตรวจสอบคอเรองตางๆ ทมนยสำคญทสดตามดลยพนจเยยงผประกอบวชาชพของ

ขาพเจาในการตรวจสอบงบการเงนสำหรบงวดปจจบน ขาพเจาไดนำเรองเหลานมาพจารณาในบรบท

ของการตรวจสอบงบการเงนโดยรวมและในการแสดงความเหนของขาพเจา ทงน ขาพเจาไมไดแสดง

ความเหนแยกตางหากสำหรบเรองเหลาน

การวดมลคาของเงนลงทนในอสงหารมทรพย

ตามทกลาวไวในหมายเหตประกอบงบการเงนขอ 3 และขอ 4 นโยบายการบญชและเงนลงทน

ในอสงหารมทรพย ซงมมลคาคงเหลอตามบญช ณ วนท 30 มถนายน 2562 จำนวน 2,240 ลานบาท

ไดแสดงมลคายตธรรมตามการประเมนราคาอสระ กระบวนการประเมนราคาถกพจารณาวาเปนเรอง

เอกสารแนบ 1


สำคญในการตรวจสอบเพราะเกยวกบการใชดลยพนจทสำคญในการกำหนดวธการประเมนราคาท

เหมาะสมทนำมาใชและในการประมาณการขอสมมตหลกทนำมาใช การเปลยนแปลงใดๆ ในขอสมมต

หลกทใชในการประมาณการอาจสงผลกระทบทมสาระสำคญตองบการเงน

ขาพเจาไดประเมนคณสมบตและความรความสามารถของผประเมนราคาอสระ และไดสอบถาม

ผประเมนราคาเพอทำความเขาใจเกยวกบขอบเขตการทำงานของผประเมนราคา วธการประเมนราคา

และขอสมมตทใช นอกจากน ขาพเจาไดเปรยบเทยบขอมลผลการดำเนนงานทเกดขนจรงกบขอมลท

ใชในการประมาณการกระแสเงนสด รวมถงไดสอบทานความสมเหตสมผลของสมมตฐานหลกทใชใน

การประมาณการกระแสเงนสดทคาดวาจะไดรบในอนาคต และทใชในการประเมนมลคายตธรรมของ

เงนลงทน และทดสอบการคำนวณมลคายตธรรมของเงนลงทนดงกลาว

ขอมลอน

ผบรหารเปนผรบผดชอบตอขอมลอน ขอมลอนประกอบดวย ขอมลซงรวมอยในรายงานประจำป แต

ไมรวมถงงบการเงน และรายงานของผสอบบญชทอยในรายงานประจำปนน ขาพเจาคาดวาขาพเจาจะ

ไดรบรายงานประจำปภายหลงวนทในรายงานของผสอบบญช

ความเหนของขาพเจาตองบการเงนไมครอบคลมถงขอมลอน และขาพเจาไมไดใหความเชอมน

ตอขอมลอน

ความรบผดชอบของขาพเจาทเกยวเนองกบการตรวจสอบงบการเงนคอ การอานและพจารณาวาขอมล

อนมความขดแยงทมสาระสำคญกบงบการเงนหรอกบความรทไดรบจากการตรวจสอบของขาพเจา

หรอปรากฏวาขอมลอนมการแสดงขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปนสาระสำคญหรอไม

เมอขาพเจาไดอานรายงานประจำป หากขาพเจาสรปไดวามการแสดงขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปน

สาระสำคญ ขาพเจาตองสอสารเรองดงกลาวกบผบรหารเพอใหผบรหารดำเนนการแกไขขอมลทแสดง

ขดตอขอเทจจรง

ความรบผดชอบของผบรหารตองบการเงน

ผบรหารมหนาทรบผดชอบในการจดทำและนำเสนองบการเงนเหลานโดยถกตองตามทควรตาม

มาตรฐานการรายงานทางการเงน และรบผดชอบเกยวกบการควบคมภายในทผบรหารพจารณาวา

จำเปนเพอใหสามารถจดทำงบการเงนทปราศจากการแสดงขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปนสาระ

สำคญไมวาจะเกดจากการทจรตหรอขอผดพลาด


ในการจดทำงบการเงน ผบรหารรบผดชอบในการประเมนความสามารถของกองทนในการดำเนนงาน

ตอเนอง การเปดเผยเรองทเกยวกบการดำเนนงานตอเนอง (ตามความเหมาะสม) และการใชเกณฑ

การบญชสำหรบการดำเนนงานตอเนองเวนแตผบรหารมความตงใจทจะเลกกองทนหรอหยดดำเนนงาน

หรอไมสามารถดำเนนงานตอเนองตอไปได

ความรบผดชอบของผสอบบญชตอการตรวจสอบงบการเงน

การตรวจสอบของขาพเจามวตถประสงคเพอใหไดความเชอมนอยางสมเหตสมผลวางบการเงนโดย

รวมปราศจากการแสดงขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปนสาระสำคญหรอไม ไมวาจะเกดจากการทจรต

หรอขอผดพลาด และเสนอรายงานของผสอบบญชซงรวมความเหนของขาพเจาอยดวย ความเชอมน

อยางสมเหตสมผลคอความเชอมนในระดบสงแตไมไดเปนการรบประกนวาการปฏบตงานตรวจสอบ

ตามมาตรฐานการสอบบญชจะสามารถตรวจพบขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปนสาระสำคญทมอยได

เสมอไป ขอมลทขดตอขอเทจจรงอาจเกดจากการทจรตหรอขอผดพลาดและถอวามสาระสำคญเมอ

คาดการณไดอยางสมเหตสมผลวารายการทขดตอขอเทจจรงแตละรายการหรอทกรายการรวมกนจะม

ผลตอการตดสนใจทางเศรษฐกจของผใชงบการเงนจากการใชงบการเงนเหลาน

ในการตรวจสอบของขาพเจาตามมาตรฐานการสอบบญช ขาพเจาไดใชดลยพนจและการสงเกตและ

สงสยเยยงผประกอบวชาชพตลอดการตรวจสอบ การปฏบตงานของขาพเจารวมถง

• ระบและประเมนความเสยงจากการแสดงขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปนสาระสำคญในงบการ

เงนไมวาจะเกดจากการทจรตหรอขอผดพลาด ออกแบบและปฏบตงานตามวธการตรวจสอบเพอ

ตอบสนองตอความเสยงเหลานน และไดหลกฐานการสอบบญชทเพยงพอและเหมาะสมเพอเปน

เกณฑในการแสดงความเหนของขาพเจา ความเสยงทไมพบขอมลทขดตอขอเทจจรงอนเปน

สาระสำคญซงเปนผลมาจากการทจรตจะสงกวาความเสยงทเกดจากขอผดพลาด เนองจากการ

ทจรตอาจเกยวกบการสมรรวมคด การปลอมแปลงเอกสารหลกฐาน การตงใจละเวนการแสดง

ขอมล การแสดงขอมลทไมตรงตามขอเทจจรงหรอการแทรกแซงการควบคมภายใน

• ทำความเขาใจในระบบการควบคมภายในทเกยวของกบการตรวจสอบ เพอออกแบบวธการ

ตรวจสอบทเหมาะสมกบสถานการณ แตไมใชเพอวตถประสงคในการแสดงความเหนตอความม

ประสทธผลของการควบคมภายในของกองทน

• ประเมนความเหมาะสมของนโยบายการบญชทผบรหารใชและความสมเหตสมผลของประมาณ

การทางบญชและการเปดเผยขอมลทเกยวของซงจดทำขนโดยผบรหาร

• สรปเกยวกบความเหมาะสมของการใชเกณฑการบญชสำหรบการดำเนนงานตอเนองของ

ผบรหารและจากหลกฐานการสอบบญชทไดรบ สรปวามความไมแนนอนทมสาระสำคญทเกยว

กบเหตการณหรอสถานการณทอาจเปนเหตใหเกดขอสงสยอยางมนยสำคญตอความสามารถ

ของกองทนในการดำเนนงานตอเนองหรอไม ถาขาพเจาไดขอสรปวามความไมแนนอนทมสาระ


สำคญ ขาพเจาตองกลาวไวในรายงานของผสอบบญชของขาพเจาโดยใหขอสงเกตถงการเปด

เผยขอมลในงบการเงนทเกยวของ หรอถาการเปดเผยดงกลาวไมเพยงพอ ความเหนของขาพเจา

จะเปลยนแปลงไป ขอสรปของขาพเจาขนอยกบหลกฐานการสอบบญชทไดรบจนถงวนทใน

รายงานของผสอบบญชของขาพเจา อยางไรกตาม เหตการณหรอสถานการณในอนาคตอาจเปน

เหตใหกองทนตองหยดการดำเนนงานตอเนอง

• ประเมนการนำเสนอ โครงสรางและเนอหาของงบการเงนโดยรวม รวมถงการเปดเผยขอมลวา

งบการเงนแสดงรายการและเหตการณในรปแบบททำใหมการนำเสนอขอมลโดยถกตองตามท

ควรหรอไม

ขาพเจาไดสอสารกบผบรหารในเรองตางๆ ทสำคญ ซงรวมถงขอบเขตและชวงเวลาของการตรวจสอบ

ตามทไดวางแผนไว ประเดนทมนยสำคญทพบจากการตรวจสอบรวมถงขอบกพรองทมนยสำคญใน

ระบบการควบคมภายในหากขาพเจาไดพบในระหวางการตรวจสอบของขาพเจา

(นางสาวชมภนช แซแต)

ผสอบบญชรบอนญาต เลขทะเบยน 8382

บรษท พว ออดท จำกด

กรงเทพฯ 30 กรกฎาคม 2562


กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบดล


บาท

หมายเหต 2562 2561

สนทรพย

เงนลงทนตามมลคายตธรรม

(ราคาทน 2,078 ลานบาท ในป 2562

และ 2,065 ลานบาท ในป 2561) 4, 10 2,329,627,212.19 2,319,883,669.73

เงนลงทนในหลกทรพย 8, 9 10.00 10.00

เงนฝากธนาคาร 6 103,088,585.03 102,524,836.97

ลกหนจากดอกเบย 10,458.91 16,645.49

รายไดคาเชาคางรบ 2,393,333.32 -

สนทรพยอน 18,258.98 18,102.89

รวมสนทรพย 2,435,137,858.43 2,422,443,265.08

หนสน

คาใชจายคางจาย 9 16,142,250.93 8,368,224.89

หนสนอน 9 51,503,890.30 63,041,928.87

รวมหนสน 67,646,141.23 71,410,153.76

สนทรพยสทธ 2,367,491,717.20 2,351,033,111.32

สนทรพยสทธ :

ทนทไดรบจากผถอหนวยลงทน 1,965,000,000.00 1,965,000,000.00

กำไรสะสม 5 402,491,717.20 386,033,111.32

สนทรพยสทธ 2,367,491,717.20 2,351,033,111.32

สนทรพยสทธตอหนวย 12.0483 11.9645

จำนวนหนวยลงทนทจำหนายแลวทงหมด ณ วนสนป (หนวย) 196,500,000 196,500,000

หมายเหตประกอบงบการเงนเปนสวนหนงของงบการเงนน


กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบประกอบรายละเอยดเงนลงทน


บาท

ประเภทเงนลงทน

จำนวน พนท ราคาทน ราคายตธรรม

เงนลงทนในอสงหารมทรพย

ทดนพรอมสงปลกสรางและทรพยสนอน

ในโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย

ตงอย เลขท 55 และ 56 หม 5 ตำบลเกาะยาวนอย 56 หองพก 79 ไร 3 งาน

อำเภอเกาะยาว จงหวดพงงา ประเทศไทย 66.2 ตารางวา 1,988,707,813.90 2,240,000,000.00

รวมเงนลงทนในอสงหารมทรพย 1,988,707,813.90 2,240,000,000.00

เงนลงทนในหลกทรพย

พนธบตร

ธนาคารแหงประเทศไทยงวดท 13/182/62

ครบกำหนด 26/09/62 90,000 หนวย 89,631,999.25 89,627,212.19

รวมพนธบตร 89,631,999.25 89,627,212.19

รวมเงนลงทนในหลกทรพย 89,631,999.25 89,627,212.19

รวมเงนลงทนทงสน 2,078,339,813.15 2,329,627,212.19



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบประกอบรายละเอยดเงนลงทน


บาท

ประเภทเงนลงทน

จำนวน พนท ราคาทน ราคายตธรรม

เงนลงทนในอสงหารมทรพย

ทดนพรอมสงปลกสรางและทรพยสนอน

ในโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย

ตงอย เลขท 55 และ 56 หม 5 ตำบลเกาะยาวนอย 56 หองพก 79 ไร 3 งาน

อำเภอเกาะยาว จงหวดพงงา ประเทศไทย 66.2 ตารางวา 1,964,841,089.51 2,220,000,000.00

รวมเงนลงทนในอสงหารมทรพย 1,964,841,089.51 2,220,000,000.00

เงนลงทนในหลกทรพย

พนธบตร

พนธบตรธนาคารแหงประเทศไทยงวดท 6/182/61

ครบกำหนด 09/08/61 100,000 หนวย 99,883,669.73 99,883,669.73

รวมพนธบตร 99,883,669.73 99,883,669.73

รวมเงนลงทนในหลกทรพย 99,883,669.73 99,883,669.73

รวมเงนลงทนทงสน 2,064,724,759.24 2,319,883,669.73



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบกำไรขาดทน

สำหรบปสนสดวนท 30 มถนายน 2562

บาท

หมายเหต 2562 2561

รายไดจากการลงทน 3

รายไดคาเชา 11 168,876,986.74 146,755,837.64

ดอกเบยรบ 1,101,972.72 986,441.87

รายไดอน 99.87 -

รวมรายได 169,979,059.33 147,742,279.51

คาใชจาย 3

คาธรรมเนยมการจดการ 7, 9 4,894,857.81 4,821,926.51

คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน 7 734,228.66 723,288.98

คาธรรมเนยมนายทะเบยน 7, 9 2,447,428.91 2,410,963.29

คาธรรมเนยมวชาชพ 303,900.00 305,600.00

คาใชจายในการปรบปรงทรพยสน 17,497,762.95 6,834,646.96

คาใชจายในการดำเนนงานอน 9 1,940,763.67 1,496,955.40

รวมคาใชจาย 27,818,942.00 16,593,381.14

รายไดจากการลงทนสทธ 142,160,117.33 131,148,898.37

รายการกำไร(ขาดทน)สทธจากเงนลงทน 3

รายการกำไร(ขาดทน)สทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทน (3,871,511.45) 33,988,565.76

รวมรายการกำไร(ขาดทน)สทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทน (3,871,511.45) 33,988,565.76

การเพมขนในสนทรพยสทธจากการดำเนนงาน 138,288,605.88 165,137,464.13



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบแสดงการเปลยนแปลงสนทรพยสทธ


บาท

2562 2561

การเพมขน(ลดลง)ในสนทรพยสทธจากการดำเนนงานในระหวางป

รายไดสทธจากการลงทน 142,160,117.33 131,148,898.37

รายการกำไร(ขาดทน)สทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทน (3,871,511.45) 33,988,565.76

การเพมขนสทธในสนทรพยสทธจากการดำเนนงาน 138,288,605.88 165,137,464.13

การแบงปนสวนทนใหผถอหนวยลงทน (หมายเหต 3 และ 12) (121,830,000.00) (110,040,000.00)

การเพมขนของสนทรพยสทธในระหวางป 16,458,605.88 55,097,464.13

สนทรพยสทธตนป 2,351,033,111.32 2,295,935,647.19

สนทรพยสทธปลายป 2,367,491,717.20 2,351,033,111.32

หนวย

การเปลยนแปลงของจำนวนหนวยลงทน

(มลคาหนวยละ 10 บาท)

หนวยลงทน ณ วนตนป 196,500,000 196,500,000

หนวยลงทน ณ วนปลายป 196,500,000 196,500,000



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร งบกระแสเงนสด


บาท

2562 2561

กระแสเงนสดจากกจกรรมดำเนนงาน

การเพมขนในสนทรพยสทธจากการดำเนนงาน 138,288,605.88 165,137,464.13

ปรบกระทบการเพมขนในสนทรพยสทธจากการดำเนนงาน

ใหเปนเงนสดสทธไดมาจาก(ใชไปใน)กจกรรมดำเนนงาน

การซอเงนลงทน (228,964,079.75) (179,647,667.80)

การขายเงนลงทน 216,000,000.00 220,000,000.00

สวนตำมลคาตราสารหนตดบญช (650,974.16) (619,285.27)

การ(เพมขน)ลดลงในลกหนจากดอกเบย 6,186.58 (11,585.30)

การ(เพมขน)ลดลงในรายไดคาเชาคางรบ (2,393,333.32) 2,209,999.92

การ(เพมขน)ลดลงในสนทรพยอน (156.09) 152,610.96

การเพมขน(ลดลง)ในคาใชจายคางจาย 7,774,026.04 (4,115,914.32)

การเพมขน(ลดลง)ในหนสนอน (11,538,038.57) 10,409,815.58

รายการ(กำไร)ขาดทนสทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทน 3,871,511.45 (33,988,565.76)

เงนสดสทธไดมาจากกจกรรมดำเนนงาน 122,393,748.06 179,526,872.14

กระแสเงนสดจากกจกรรมจดหาเงน

การแบงปนสวนทนใหแกผถอหนวยลงทน (121,830,000.00) (110,040,000.00)

เงนสดสทธใชไปในกจกรรมจดหาเงน (121,830,000.00) (110,040,000.00)

เงนฝากธนาคารเพมขนสทธ 563,748.06 69,486,872.14

เงนฝากธนาคาร ณ วนตนป 102,524,836.97 33,037,964.83

เงนฝากธนาคาร ณ วนปลายป 103,088,585.03 102,524,836.97



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร ขอมลทางการเงนทสำคญ


บาท

2562 2561 2560 2559 2558 2557

ขอมลผลการดำเนนงาน (ตอหนวย)

มลคาสนทรพยสทธตนป 11.9645 11.6841 11.3749 11.1160 10.8850 10.2279

รายได(ขาดทน)จากกจกรรมลงทน

รายไดจากการลงทนสทธ 0.7235 0.6674 0.5937 0.5513 0.4197 0.3315

รายการกำไร(ขาดทน)สทธทเกดขน

จากเงนลงทน - - - (0.0314) - 0.0003

รายการกำไร(ขาดทน)สทธ

ทยงไมเกดขนจากเงนลงทน (0.0197) 0.1730 0.2005 0.1260 0.1273 0.6361

รายไดจากกจกรรมลงทนทงสน 0.7038 0.8404 0.7942 0.6459 0.5470 0.9679

หก การแบงปนสวนทนใหแกผถอ

หนวยลงทน (0.6200) (0.5600) (0.4850) (0.3870) (0.3160) (0.3108)

มลคาสนทรพยสทธปลายป 12.0483 11.9645 11.6841 11.3749 11.1160 10.8850

อตราสวนของกำไรสทธตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลย

ระหวางป (%) 5.98 7.25 7.00 5.81 5.01 9.24

อตราสวนทางการเงนทสำคญและขอมลประกอบเพมเตมทสำคญ

มลคาสนทรพยสทธปลายป (พนบาท) 2,367,492 2,351,033 2,295,936 2,235,180 2,184,305 2,138,920

อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาสนทรพยสทธ

ถวเฉลยระหวางป (%) 1.20 0.73 1.03 0.54 0.65 0.50

อตราสวนของรายไดจากการลงทนรวมตอมลคา

สนทรพยสทธถวเฉลยระหวางป (%) 7.35 6.48 6.26 5.49 4.50 3.66

อตราสวนของการซอขายเงนลงทนระหวางปตอมลคา

สนทรพยสทธถวเฉลยระหวางป (%) * 19.24 17.54 26.06 15.48 9.64 19.60

ขอมลเพมเตม

* ไมนบรวมเงนฝากธนาคารและเงนลงทนในตวสญญาใชเงน ใบรบเงนฝากและการซอขายเงนลงทนตองเปน

รายการซอหรอขายเงนลงทนอยางแทจรง ซงไมรวมถงการซอโดยมสญญาขายคนหรอการขายโดยมสญญา

ซอคน



กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร หมายเหตประกอบงบการเงน


1. ลกษณะของกองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร

กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร (“กองทน”) เปนกองทนรวมอสงหารมทรพยประเภทไมรบซอ

คนหนวยลงทน ไมมการกำหนดระยะเวลาสนสดโครงการ โดยมจำนวนเงนทนจดทะเบยนของ

โครงการ 1,965 ลานบาท (196.50 ลานหนวย มลคาหนวยละ 10 บาท) ซงไดรบอนมตจากสำนกงาน

คณะกรรมการกำกบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (ก.ล.ต.) เมอวนท 20 พฤษภาคม 2551 ม

วตถประสงคเพอระดมเงนทนจากนกลงทนทวไป เพอไปลงทนในอสงหารมทรพย และจดหา

ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยนน โดยบรษทหลกทรพยจดการกองทนทหารไทย จำกด (“บรษท

จดการ”) เปนผจดการกองทนและนายทะเบยนหนวยลงทน โดยมธนาคารกสกรไทย จำกด (มหาชน)

เปนผดแลผลประโยชน ทรพยสนและบญชเงนฝากธนาคารของกองทน

บรษทจดการมนโยบายทจะจดสรรเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนไมเกนปละ 2 ครง ภายใตหลก

เกณฑ ดงน

(1) ในกรณทกองทนมกำไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแก

ผถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกำไรสทธทไมรวมกำไรทยงไมเกดขนจากการ

ประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

ประจำรอบระยะเวลาบญชนน

(2) ในกรณทกองทนมกำไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลแก

ผถอหนวยลงทนจากกำไรสะสมดงกลาวดวยกได

การจายเงนปนผลตาม (1) ตองไมทำใหกองทนเกดยอดขาดทนสะสมเพมขนในรอบระยะ

เวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน

2. เกณฑในการจดทำงบการเงน

งบการเงนของกองทนจดทำขนตามมาตรฐานการรายงานทางการเงน รวมถงการตความ และแนว

ปฏบตทางการบญชทประกาศใชโดยสภาวชาชพบญช เพอใหเปนไปตามหลกการบญชทรบรองทวไป

ของประเทศไทย นอกจากนงบการเงนไดจดทำขนตามหลกเกณฑและรปแบบทกำหนดในมาตรฐาน

การบญชฉบบท 106 เรอง “การบญชสำหรบกจการทดำเนนธรกจเฉพาะดานการลงทน”

งบการเงนของกองทนไดจดทำเปนภาษาไทย และมหนวยเงนตราเปนบาท ซงการจดทำงบการเงน

ดงกลาวเปนไปตามวตถประสงคของการจดทำรายงานในประเทศ ดงนนเพอความสะดวกของผอาน

งบการเงนทไมคนเคยกบภาษาไทย กองทนไดจดทำงบการเงนฉบบภาษาองกฤษขนโดยแปลจาก

งบการเงนฉบบภาษาไทย

รายงานประจำป 2562 ตงแตวนท 1 กรกฎาคม 2561 - 30 มถนายน 2562 กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด ��

ในการจดทำงบการเงนใหเปนไปตามมาตรฐานการรายงานทางการเงน ผบรหารตองใชดลยพนจและ

การประมาณการหลายประการ ซงมผลกระทบตอการกำหนดนโยบายและการรายงานจำนวนเงนท

เกยวกบ สนทรพย หนสน รายไดและคาใชจาย การใชดลยพนจและการประมาณการจากประสบการณ

ในอดต และปจจยตางๆ ทผบรหารมความเชอมนอยางสมเหตสมผลภายใตสภาวการณแวดลอมนน

ซงไมอาจอาศยขอมลจากแหลงอนและนำไปสการตดสนใจเกยวกบการกำหนดจำนวนสนทรพยและ

หนสนนนๆ ดงนน ผลทเกดขนจรงจากการตงขอสมมตฐานตอมลคาตามบญชของสนทรพยและหน

สนอาจแตกตางไปจากทประมาณไว

การใชดลยพนจและการประมาณการในการจดทำงบการเงนจะไดรบการทบทวนอยางสมำเสมอ

การปรบประมาณการทางบญชจะบนทกในงวดบญชทการประมาณการดงกลาวไดรบการทบทวน

หากการปรบประมาณการกระทบเฉพาะปนนๆ และจะบนทกในงวดทปรบและงวดในอนาคตหาก

การปรบประมาณการกระทบทงงวดปจจบนและอนาคต

การประกาศใชมาตรฐานการรายงานทางการเงนทออกและปรบปรงใหม

1. มาตรฐานการรายงานทางการเงนทเรมมผลบงคบใชในปปจจบน

ในระหวางป กองทนไดนำมาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบปรบปรง (ปรบปรง 2560)

ทออกโดยสภาวชาชพบญช ซงมผลบงคบใชสำหรบรอบระยะเวลาบญชทเรมในหรอหลงวนท

1 มกราคม 2561 มาถอปฏบต มาตรฐานการรายงานทางการเงนดงกลาวไดรบการปรบปรง

หรอจดใหมขนเพอใหมเนอหาเทาเทยมกบมาตรฐานการรายงานทางการเงนระหวางประเทศ

โดยสวนใหญเปนการปรบปรงและอธบายใหชดเจนเกยวกบการเปดเผยขอมลในหมายเหต

ประกอบงบการเงน การนำมาตรฐานการรายงานทางการเงนดงกลาวมาถอปฏบตนไมมผล

กระทบอยางเปนสาระสำคญตองบการเงนของกองทน

2. มาตรฐานการรายงานทางการเงนทจะมผลบงคบใชในอนาคต

ในระหวางป สภาวชาชพบญชไดประกาศใชมาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบปรบปรง

(ปรบปรง 2561) และฉบบใหม ซงมผลบงคบใชสำหรบงบการเงนทมรอบบญชเรมในหรอ

หลงวนท 1 มกราคม 2562 มาตรฐานการรายงานทางการเงนดงกลาวไดรบการปรบปรง

หรอจดใหมขนเพอใหมเนอหาเทาเทยมกบมาตรฐานการรายงานทางการเงนระหวางประเทศ

โดยสวนใหญเปนการอธบายใหชดเจนเกยวกบวธปฏบตทางการบญชและการใหแนวปฏบต

ทางบญชกบผใชมาตรฐาน

ซงมาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบใหมมดงน

มาตรฐานการรายงานทางการเงน/

การตความมาตรฐานการรายงานทางการเงน เรอง

มาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 1 การนำมาตรฐานการรายงานทางการเงน

มาใชเปนครงแรก

มาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 15 รายไดจากสญญาททำกบลกคา


การตความมาตรฐานการรายงานทางการเงน รายการทเปนเงนตราตางประเทศและ

ฉบบท 22 สงตอบแทนรบหรอจายลวงหนา

ฝายบรหารของกองทนไดประเมนแลวเหนวา มาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบดงกลาว

ไมมผลกระทบอยางเปนสาระสำคญตองบการเงนสำหรบปทเรมใช

มาตรฐานการรายงานทางการเงน กลมเครองมอทางการเงน ประกอบดวยมาตรฐานการ

บญช มาตรฐานการรายงานทางการเงนและการตความมาตรฐานการรายงานทางการเงน

จำนวน 5 ฉบบ ซงมผลบงคบใชสำหรบงบการเงนทมรอบบญชเรมในหรอหลงวนท 1

มกราคม 2563 โดยหลกการสำคญของมาตรฐานดงกลาวสรปไดดงน

มาตรฐานการบญช/มาตรฐานการรายงาน

ทางการเงน/การตความมาตรฐานการ

รายงานทางการเงน เรอง

มาตรฐานการบญช ฉบบท 32 การแสดงรายการเครองมอทางการเงน

มาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 7 การเปดเผยขอมลเครองมอทางการเงน

มาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 9 เครองมอทางการเงน

การตความมาตรฐานการรายงานทางการเงน การปองกนความเสยงของเงนลงทนสทธ

ฉบบท 16 ในหนวยงานตางประเทศ

การตความมาตรฐานการรายงานทางการเงน การชำระหนสนทางการเงนดวยตราสารทน

ฉบบท 19

มาตรฐานการรายงานทางการเงนกลมดงกลาวขางตน กำหนดหลกการเกยวกบการจด

ประเภทและการวดมลคาเครองมอทางการเงนดวยมลคายตธรรมหรอราคาทนตดจำหนาย

โดยพจารณาจากประเภทของเครองมอทางการเงน ลกษณะของกระแสเงนสดตามสญญา

และโมเดลธรกจของกจการ (Business Model) หลกการเกยวกบวธการคำนวณการดอย

คาของเครองมอทางการเงนโดยใชแนวคดของผลขาดทนดานเครดตทคาดวาจะเกดขน และ

หลกการเกยวกบการบญชปองกนความเสยง รวมถงการแสดงรายการและการเปดเผยขอมล

เครองมอทางการเงน และเมอมาตรฐานการรายงานทางการเงนกลมนมผลบงคบใช จะทำให

มาตรฐานการบญช การตความมาตรฐานการบญช และแนวปฏบตทางการบญชบางฉบบทม

ผลบงคบใชอยในปจจบนถกยกเลก

ฝายบรหารของกองทนอยระหวางการประเมนผลกระทบตองบการเงนในปทเรมใชมาตรฐาน

การรายงานทางการเงนฉบบดงกลาว

มาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบท 16 เรอง สญญาเชา ใชแทนมาตรฐานการบญช

ฉบบท 17 เรอง สญญาเชา และการตความมาตรฐานการบญชทเกยวของ มาตรฐานการ

รายงานทางการเงนฉบบนไดกำหนดหลกการของการรบรรายการ การวดมลคา การแสดง


รายการและการเปดเผยขอมลของสญญาเชา และกำหนดใหผเชารบรสนทรพยและหนสน

สำหรบสญญาเชาทกรายการทมระยะเวลาในการเชามากกวา 12 เดอน เวนแตสนทรพย

อางองนนมมลคาตำ

การบญชสำหรบผใหเชาไมมการเปลยนแปลงอยางมสาระสำคญจากมาตรฐานการบญช

ฉบบท 17 ผใหเชายงคงตองจดประเภทสญญาเชาเปนสญญาเชาดำเนนงานหรอสญญาเชา

เงนทนโดยใชหลกการเชนเดยวกนกบมาตรฐานการบญชฉบบท 17

ฝายบรหารของกองทนไดประเมนแลวเหนวา มาตรฐานการรายงานทางการเงนฉบบดงกลาว

ไมมผลกระทบอยางเปนสาระสำคญตองบการเงนสำหรบปทเรมใช

3. สรปนโยบายการบญชทสำคญ

การแบงปนสวนทน

กองทนบนทกลดกำไรสะสม ณ วนทประกาศจายเงนปนผล

การวดคาเงนลงทน

เงนลงทนจะรบรเปนสนทรพยดวยจำนวนตนทนของเงนลงทน ณ วนทกองทนมสทธในเงนลงทน

ตนทนของเงนลงทนประกอบดวยรายจายซอเงนลงทนและคาใชจายโดยตรงทงสนทกองทนจายเพอ

ใหไดมาซงเงนลงทนนน

- เงนลงทนในอสงหารมทรพยแสดงดวยมลคายตธรรมซงจะประเมนโดยผประเมนราคาอสระ

โดยกำหนดใหมการประเมนราคาทก 2 ป และจดใหมการสอบทานการประเมนคาทกปนบแต

วนทมการประเมนคาครงสดทายไปแลว

- เงนลงทนในหลกทรพยทเปนตราสารหนแสดงดวยมลคายตธรรม โดยใชราคาหรออตรา

ผลตอบแทนจากการซอขาย ทประกาศโดยสมาคมตลาดตราสารหนไทย ณ วนทวดคาเงน

ลงทน

- กองทนใชวธราคาทนตดจำหนายในการกำหนดมลคายตธรรมของตราสารหน ซงมอายครบ

กำหนดภายใน 90 วน นบตงแตวนทลงทนและไมมเงอนไขการตออายเมอมลคายตธรรม

ของตราสารหนนนไมแตกตางจากราคาทนตดจำหนายอยางเปนสาระสำคญ

- เงนลงทนในหลกทรพยทเปนตราสารทนทไมมตลาดซอขายรองรบ แสดงดวยมลคายตธรรม

ทประมาณขนโดยผจดการกองทน ซงพจารณาจากสถานะทางการเงนของผออกตราสาร

กำไรหรอขาดทนสทธทยงไมเกดขนจากการปรบมลคาของเงนลงทนใหเปนมลคายตธรรมจะรบรใน

งบกำไรขาดทน ณ วนทวดคาเงนลงทน

ราคาทนของเงนลงทนทจำหนายใชวธถวเฉลยถวงนำหนก

การรบรรายไดและคาใชจาย

รายไดคาเชาคงทบนทกในงบกำไรขาดทนโดยวธเสนตรงตลอดอายสญญาเชา

รายไดคาเชาแปรผน และคาใชจายบนทกตามเกณฑคงคาง


ตนทนทางตรงเรมแรกของผใหเชาทเกดขนในการตอรองหรอการทำสญญาเชาดำเนนงานจะรวมเปน

สวนหนงของมลคาตามบญชของสนทรพยทใหเชา และจะรบรเปนคาใชจายตลอดอายสญญาเชาตาม

เกณฑเชนเดยวกบการรบรรายไดจากสญญาเชา

บญชสวนเกนและสวนลดมลคาตราสารหนตดจำหนายตามวธอตราดอกเบยทแทจรง ซงยอดทตด

จำหนายนแสดงเปนรายการปรบปรงกบดอกเบยรบ

ดอกเบยรบรบรเปนรายไดตามเกณฑคงคาง โดยคำนงถงอตราผลตอบแทนทแทจรง

กำไหรอขาดทนจากการจำหนายเงนลงทนรบรเปนรายไดหรอคาใชจาย ณ วนทจำหนายเงนลงทน

4. เงนลงทนในอสงหารมทรพย

กองทนซอทดนพรอมสงปลกสรางและทรพยสนอนจาก บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด ในมลคา

จำนวนเงน 1,958 ลานบาท โดยมรายละเอยดดงน

- ทดน เปนสถานทตงของโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย ตงอยตำบลเกาะยาวนอย อำเภอ

เกาะยาว จงหวดพงงา มพนทประมาณ 79 ไร 3 งาน 66.2 ตารางวา แยกตามประเภท

เอกสารสทธ ดงน

พนท

ฉบบ ไร-งาน-ตารางวา

โฉนดทดน 2 78 - 3 - 81.2

หนงสอรบรองการทำประโยชน (นส. 3ก) 1 0 - 3 - 85

รวม 79 - 3 - 66.2

- อาคาร สงปลกสรางใดๆ ทงหมด ซงไดปลกสรางบนทดน ซงเปนสถานทตงโครงการ

ซกสเซนส ยาวนอย รวมถงระบบตางๆ และสงตดตงตรงตรา สงอำนวยความสะดวกตางๆ

และสวนควบของอาคาร ซงตงอย เลขท 55 และ 56 หม 5 ตำบลเกาะยาวนอย อำเภอ

เกาะยาว จงหวดพงงา มรายละเอยด ดงน

1. วลลาทมสระวายนำสวนตว จำนวน 56 หลง แบงเปนประเภท Pool Villa, Deluxe

Pool Villa, Pool Villa Suite, The Retreat และ Hill Top Reserve โดยขนาด

ของพนทใชสอยมตงแต 161 ถง 1,402 ตารางเมตร รวมเนอทประมาณ 13,090

ตารางเมตร

2. อาคารบานพกคนงาน จำนวน 10 หลง อาคารสวนบรหาร อาคารสำนกงานและ

ฝายวศวกรรม รวมเนอทประมาณ 4,100 ตารางเมตร

3. อาคารสวนสนบสนนและอาคารบรการสวนกลางอนๆ รวมถงหองอาหาร สปา

หองซาวนา หองออกกำลงกาย สนามเทนนส หองสมดหนงสอ ภาพยนตและเพลง

รวมเนอทประมาณ 4,130 ตารางเมตร

- เฟอรนเจอร อปกรณ เครองมอ เครองใชและสงอำนวยความสะดวกตางๆ ทเกยวเนองกบ

อาคารทพก และเฟอรนเจอรและอปกรณอำนวยความสะดวกตางๆ สำหรบใชในสวนกลาง

ของโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย


ในป 2562 กองทนไดใหบรษทประเมนราคาอสระ คอ บรษท ซบอารอ (ประเทศไทย) จำกด ประเมน

ราคาเงนลงทนในอสงหารมทรพย ตามรายงานการประเมนราคาทรพยสน ลงวนท 17 กรกฎาคม

2562 ระบวาใชวธการประเมนราคาแบบวเคราะหจากรายได โดยราคายตธรรมของอสงหารมทรพย

ดงกลาว ณ วนททำการประเมนราคาทรพยสน (25 มถนายน 2562) มมลคาเทากบ 2,240 ลานบาท

ในป 2561 กองทนไดใหบรษทประเมนราคาอสระ คอ บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จำกด

ประเมนราคาเงนลงทนในอสงหารมทรพย ตามรายงานการประเมนราคาทรพยสน ลงวนท 29

มถนายน 2561 ระบวาใชวธการประเมนราคาแบบวเคราะหจากรายได โดยราคายตธรรมของ

อสงหารมทรพยดงกลาว ณ วนททำการประเมนราคาทรพยสน (25 มถนายน 2561) มมลคาเทากบ

2,220 ลานบาท

5. กำไรสะสมตนป

บาท

2562 2561

รายไดจากการลงทนสทธสะสม (เรมสะสม 20 พ.ค. 51) 1,100,824,369.35 969,675,470.98

รายการขาดทนสทธทเกดขนจากเงนลงทนสะสม

(เรมสะสม 20 พ.ค. 51) (6,098,018.52) (6,098,018.52)

รายการกำไรสทธทยงไมเกดขนจากเงนลงทนสะสม

(เรมสะสม 20 พ.ค. 51) 255,158,910.49 221,170,344.73

เงนปนผลจายสะสม (เรมสะสม 20 พ.ค. 51) (963,852,150.00) (853,812,150.00)

กำไรสะสมตนป 386,033,111.32 330,935,647.19

6. เงนฝากธนาคาร

2562 2561

อตรา อตรา

เงนตน ดอกเบย เงนตน ดอกเบย

(บาท) ตอป (%) (บาท) ตอป (%)

เงนฝากธนาคารออมทรพย

ธนาคารกสกรไทย จำกด (มหาชน) 103,088,585.03 0.37 - 0.62 102,524,836.97 0.37 - 0.62

7. คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน และคาธรรมเนยมนายทะเบยน

คาใชจาย อตรารอยละ

คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกน 1.00 ตอป ของมลคาสนทรพยสทธของกองทน

คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกน 0.05 ตอป ของมลคาสนทรพยสทธของกองทน

คาธรรมเนยมนายทะเบยน ไมเกน 0.20 ตอป ของมลคาสนทรพยสทธของกองทน


8. เงนลงทนในหลกทรพย

กองทนไดลงทนในหนสามญของ บรษท อ.เอช.วาย. จำกด จำนวน 1 หน มลคาหนละ 10 บาท

รวมเปนจำนวนเงน 10 บาท

9. รายการทเกดขนและยอดคงเหลอกบบคคลหรอกจการทเกยวของกน

ในระหวางป กองทนมรายการธรกจระหวางกนทสำคญกบบรษทจดการและกจการอน ซงมผถอหน

และ/หรอกรรมการเดยวกนกบบรษทจดการและ/หรอกองทน รายการทสำคญดงกลาวสำหรบป

สนสดวนท 30 มถนายน 2562 และ 2561 มดงตอไปน

บาท นโยบาย

บรษททเกยวของกน 2562 2561 การกำหนดราคา


คาธรรมเนยมการจดการ 4,894,857.81 4,821,926.51 ตามเกณฑทระบใน


คาธรรมเนยมนายทะเบยน 2,447,428.91 2,410,963.29 ตามเกณฑทระบใน


คาใชจายในการดำเนนงานอน 37,640.00 9,687.34 ราคาตลาด

ธนาคารทหารไทย จำกด (มหาชน)

คาใชจายในการดำเนนงานอน - 60,000.00 ราคาตลาด

ณ วนท 30 มถนายน 2562 และ 2561 กองทนมยอดคงเหลอทมสาระสำคญกบกจการทเกยวของกน

ดงน

บาท

2562 2561


คาธรรมเนยมการจดการคางจาย 843,292.95 838,532.07

คาธรรมเนยมนายทะเบยนคางจาย 422,881.00 419,266.04

คาใชจายคางจาย 37,640.00 -

บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด

หนสนอน 969,217.86 969,217.86

บรษท อ.เอช.วาย. จำกด

เงนลงทนในหลกทรพย 10.00 10.00


ลกษณะความสมพนธ

ชอบรษท ประเทศ ลกษณะความสมพนธ

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ทหารไทย จำกด ไทย บรษทจดการ

บรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด ไทย ผถอหนวยลงทน

บรษท อ.เอช.วาย. จำกด ไทย บรษทยอยของบรษท โรงแรม ปาเกาะ จำกด

ธนาคารทหารไทย จำกด (มหาชน) ไทย ผถอหนในบรษทจดการรอยละ 35 และมกรรมการ

นอยกวากงหนงเปนผแทนของธนาคารในบรษท

จดการ

10. ขอมลเกยวกบการซอขายเงนลงทน

กองทนไดซอขายเงนลงทนสำหรบปสนสดวนท 30 มถนายน 2562 โดยไมรวมเงนลงทนในตวสญญา

ใชเงนเปนจำนวนเงน 444.96 ลานบาท (ป 2561: จำนวนเงน 399.65 ลานบาท) โดยคดเปนอตรา

รอยละ 19.24 (ป 2561: รอยละ 17.54) ตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางป

11. รายไดคาเชา

เมอวนท 19 ธนวาคม 2555 กองทนไดทำสญญาใหเชาทดนพรอมสงปลกสราง และสงหารมทรพย

กบ บรษท ซสเทนเนเบล ลคชวร ฮอสพทลลต (ไทยแลนด) จำกด (“ผเชา”) เพอใหผเชาใชทรพยสน

ทเชาเฉพาะเพอการดำเนนโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย และเพอกจการอนใดทมความเกยวของหรอ

มความเกยวเนองกบกจการโครงการ ซกสเซนส ยาวนอย มระยะเวลา 3 ป นบตงแตวนท

1 กรกฎาคม 2555 ทงนเวนแตกองทนตกลงใหสทธตออายสญญาเชาออกไปอก คราวละ 3 ป เปน

จำนวน 4 ครง ตอมาเมอวนท 8 กรกฎาคม 2558 และ วนท 19 มถนายน 2561 กองทนไดตออาย

สญญาเชาอก 3 ป โดยยดเงอนไขของสญญาเชาเดม ลงวนท 19 ธนวาคม 2555 และมการ

เปลยนแปลงเกยวกบคาเชาคงทและหลกประกนในการเชา

รายละเอยดและเงอนไขสำคญของสญญาเชาสรปไดดงตอไปน

คาเชาคงท (Fixed Lease Fee)

จำนวนเงน (ลานบาท)

ปท 7 (ก.ค. 61 - ม.ย. 62) 78.80

ปท 8 (ก.ค. 62 - ม.ย. 63) 81.17

ปท 9 (ก.ค. 63 - ม.ย. 64) 83.61


คาเชาผนแปร (Variable Lease Fee)

ผเชาตกลงชำระคาเชาผนแปร โดยสามารถแบงการคำนวณคาเชาผนแปร ไดเปน 2 กรณดงน

กรณท 1 เงนคงเหลอ (Residue Amount) มากกวาหรอเทยบเทา เงนแบงตงตน (Split Start

Amount) กองทนจะไดรบคาเชาผนแปร 2 สวน โดยคำนวณตามสตรดงตอไปน

คาเชาผนแปรสวนท 1 รอยละ 100 ของเงนแบงตงตนหกดวยคาเชาคงท

คาเชาผนแปรสวนท 2 รอยละ 80 ของเงนคงเหลอหกดวยเงนแบงตงตน

กรณท 2 เงนคงเหลอนอยกวาเงนแบงตงตนแตมากกวาคาเชาคงท กองทนจะไดรบคาเชาผนแปร

โดยคำนวณตามสตรดงตอไปน

คาเชาผนแปรเทากบเงนคงเหลอหกดวยคาเชาคงท

หลกประกนในการเชา

ผเชาไดนำหนวยลงทนของกองทนเปดทหารไทยธนรฐ มาเปนหลกประกนในการเชา โดยมเงอนไข

ตามสญญาเชาทไดตกลงกนไววาตงแตวนเรมตนและทกตนปแหงสญญาเชาในแตละปผเชาจะนำ

เงนสดมาลงทนในกองทนเปดทหารไทยธนรฐเพอเปนหลกประกนการเชาโดยมลคาของหนวยลงทน

ในบญชของกองทนดงกลาวตองมจำนวนไมตำกวายอดรวมคาเชาคงทในแตละป ทงน ผเชาเมอไดรบ

ความยนยอมจากผใหเชาอาจจะดำเนนการถอนหลกประกนเปนจำนวนเทากบคาเชาในแตละเดอนทม

การจายชำระคาเชาตามสญญาทไดตกลงไว โดยทตลอดระยะเวลาคงเหลอในแตละปแหงสญญาเชา

ผเชาจะตองรกษาระดบมลคาหลกประกนการเชาใหอยในระดบไมตำกวาครงหนงของจำนวนคาเชา

คงทของสญญาเชาในแตละป

ณ วนท 30 มถนายน 2562 หนวยลงทนของกองทนเปดทหารไทยธนรฐทนำมาเปนหลกประกน

มมลคา 81.31 ลานบาท

12. การแบงปนสวนทน

เมอวนท 29 มนาคม 2562 กองทนไดจายเงนปนผลในอตราหนวยละ 0.19 บาท รวมเปนเงน

37.33 ลานบาท

เมอวนท 27 กนยายน 2561 กองทนไดจายเงนปนผลในอตราหนวยละ 0.43 บาท รวมเปนเงน


เมอวนท 29 มนาคม 2561 กองทนไดจายเงนปนผลในอตราหนวยละ 0.18 บาท รวมเปนเงน


เมอวนท 28 กนยายน 2560 กองทนไดจายเงนปนผลในอตราหนวยละ 0.38 บาท รวมเปนเงน



13. ภาระผกพน

ณ วนท 30 มถนายน 2562 กองทนมภาระผกพนตามสญญาดงน

1) ภาระผกพนจากสญญาเชา

รายไดตามสญญาเชาดำเนนงานจำนวนเงนขนตำทจะไดรบในอนาคตทงสนภายใตสญญาเชา

ดำเนนงานทยกเลกไมได มดงน

ลานบาท

ไมเกนหนงป 81.17

เกนหนงปแตไมเกนหาป 83.61

รวม 164.78

2) ภาระผกพนทตองจายตามสญญาจางปรบปรงงานตกแตงภายในเปนจำนวนเงน 11.68

ลานบาท

14. การเปดเผยเครองมอทางการเงน

กองทนไมมนโยบายทจะประกอบธรกรรมตราสารทางการเงนนอกงบดลทเปนตราสารอนพนธเพอ

การเกงกำไรหรอการคา

มลคายตธรรม

เนองจากสนทรพยและหนสนทางการเงนของกองทน ณ วนทในงบดล สวนใหญจดอยในประเภท

ระยะสน อกทงเงนลงทนในหลกทรพยสวนใหญเปนหลกทรพยในความตองการของตลาดทแสดง

มลคายตธรรม โดยถอราคาทซอขายกนในตลาด ดงนนกองทนเชอวามลคาตามบญชของสนทรพย

และหนสนทางการเงนดงกลาวจงแสดงมลคาไมแตกตางจากมลคายตธรรมอยางมสาระสำคญ

ความเสยงดานอตราดอกเบย

ความเสยงจากอตราดอกเบยเกดขนจากความผนผวนของอตราดอกเบยในตลาด ณ วนท 30

มถนายน 2562 กองทนมความเสยงเกยวกบอตราดอกเบยเนองจากมเงนฝากธนาคาร ซงอตรา

ดอกเบยปรบขนลงตามอตราตลาด และเงนลงทนในพนธบตรธนาคารแหงประเทศไทย

ความเสยงดานการใหสนเชอ

กองทนมความเสยงทอาจเกดจากการทคสญญาไมสามารถปฏบตตามภาระผกพนทระบไวในเครองมอ

ทางการเงน เนองจากกองทนมลกหน ซงอาจไดรบเงนชดเชยจากการคำประกน (ดหมายเหต 11)


ความเสยงดานอตราแลกเปลยน

กองทนไมมสนทรพยหรอหนสนทางการเงนทเปนเงนตราตางประเทศ ดงนนจงไมมความเสยง

จากอตราแลกเปลยน

ความเสยงดานตลาด

กองทนมความเสยงดานตลาดเนองจากมรายไดจากการใหเชาทรพยสนแกผเชาเพยงรายเดยว ซง

ผเชาอาจจะไดรบผลกระทบจากปจจยทงภายในและภายนอกประเทศ รวมทงภาวะเศรษฐกจและ

การเมองและสถานการณตลาดทนและตลาดเงน

15. การอนมตงบการเงน

งบการเงนนไดรบการอนมตใหออกโดยผมอำนาจของกองทน เมอวนท 30 กรกฎาคม 2562

เหตขดของทนำจายไมได

❏1.จาหน

าซองไมชดเจน

❏2.ไมมเลขทบ

านตามจาหนา

❏3.ไมยอมรบ

❏4.ไมมผรบตามจาหนา

❏5.ไมมารบตามกำหนด

❏6.เลกกจการ

❏7.ยายไมท

ราบท

อยใหม

❏8.อนๆ

ลงชอ..........................................

Luxury Real Estate Investment Fund

Annual Report 2019 TMB

Asse

t Man

agem

ent C

o., L

td.

TMB

Asse

t Man

agem

ent C

o., L

td.

32nd F

l. Ab

dulra

him P

lace

990

Ram

a IV

Rd., S

ilom, B

angr

ak B

angk

ok 1

0500

, Tha

iland

Te

l +66

(0) 2

838-

1800

From July 1, 2018 to June 30, 2019

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่...

Documents