โครงการวจยเรอง

การพฒนาระบบตดตามสถานการณ ภาคอสงหารมทรพยไทย

ทปรกษาโครงการ

นายพรชย ฐระเวช

คณะผวจย

หมอมหลวงพงศระพพร อาภากร นายนรพรรษ เพชรตระกล

นางสาวปยวลย ศรข า นางสาวพมพชรา กศลวทตกล นางสาวนงนช ตนตสนตวงศ

ส านกงานเรรษกกจการคง

บทสรปผบรหาร

โครงการวจยนเปนการพฒนาระบบตดตามสถานการณภาคสงหารมทรพยไทยเพอใชในการตดตามและปองกนปญหาทอาจเกดจากวกฤตภาคอสงหารมทรพย โดยทวไปแลวการถอครองอสงหารมทรพยนอกจากจะเพอเปนทอยอาศยแลวถอเปนการลงทนประเภทหนงทสามารถชวยใหเกดรายไดทสม าเสมอในอนาคต (รายไดจากการใหเชา) และรายไดจากการขายคนอสงหารมทรพย ในอนาคต การถอครองอสงหารมทรพยเพอการลงทนจงอาจท าใหเกดการเกงก าไร สงผลใหการปรบเปลยนของราคาอสงหารมทรพยไมไดขนอยกบปจจยพนฐานของอสงหารมทรพยดงกลาว และมความผนผวนสงจนอาจสงผลใหเกดภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยอยางเชนในอดตทผานมา คณะผวจยไดรวบรวมและศกษาแนวคดทเกยวของกบการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย ซงรวมถงการศกษางานวจยส าคญทเกยวของกบภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยและผลกระทบจากการเกดภาวะดงกลาว นอกจากน คณะผวจยยงไดรวบรวมประสบการณการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย ทส าคญในชวงทผานมา 4 วกฤต ไดแก วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศญปน วกฤตเศรษฐกจเอเชย วกฤตเศรษฐกจไทย และ วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศสหรฐอเมรกา ซงในท งกรณศกษาตาง ๆ ภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยไดน าไปสวกฤตทางเศรษฐกจ

ส าหรบประเทศไทยซงไดประสบปญหาภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยในชวงวกฤตเศรษฐกจไทยในป พ.ศ. 2540 โดยหนงในสาเหตส าคญคอ การเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย ประกอบกบสภาพคลองจากกระแสเงนทนเคลอนยายจากตางประเทศทไหลเขาสระบบการเงนไทยอยางรวดเรว สงผลใหราคาอสงหารมทรพยปรบตวสงขนอยางรวดเรวและไมสอดคลองกบราคาพนฐานทควรจะเปน จนสงผลใหเกดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยตามมา ในขณะทในปจจบนตลาดอสงหารมทรพยมการขยายตวอยางรวดเรว โดยเฉพาะในชวง 2-3 ป ทผานมา โดยตลาดทอยอาศยขยายตวเรวเกนไปจากปรมาณอปทานเพมขนอยางเหนไดชด ในขณะทอปสงคมปรมาณคอนขางจ ากด ประกอบกบหนครวเรอนเพมสงขนอยางตอเนอง จงจ าเปนทภาครฐจะตองวเคราะหและตดตามโอกาสและความเสยงทอาจจะเกดภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยไทย

คณะผวจยจงไดพฒนาระบบการตดตามภาวะการณในภาคอสงหารมทรพยของไทย โดยประกอบดวยการตดตามการเคลอนไหวของมลพนฐาน (Descriptive statistics) ทเกยวของกบภาวะตลาดอสงหารมทรพย และการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา (Early Warning Model) ทมประสทธพอเพยงพอตอการคาดการณสภาวะฟองสบอสงหารมทรพย เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย ทงน ในสวนท 1 การตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยสามารถท าไดโดย

(2)

1) การเปรยบเทยบดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนอน ๆ ไดแก 1.1) การปรบเพมขนของราคาอสงหารมทรพย หากราคาปรบตวสงขนรวดเรวเกนกวา

ราคามาตรฐานทควรจะเปน หรอหากการปรบขนของราคานนยงไมมปจจยพนฐานทชดเจน ถอเปนสญญาณทอาจน าไปสวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

1.2) การวเคราะหการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพยสามารถเปรยบเทยบการเปลยนแปลงของราคากบอตราเงนเฟอ หากการปรบตวขนของราคาอสงหารมทรพยเปนไป ในอตราทสงกวาและรวดเรวกวาการเพมขนของอตราเงนเฟอมาก ถอเปนหนงในสญญาณเตอนวาตลาดอสงหารมทรพยก าลงเตบโตอยางกาวกระโดดและอาจน าไปสภาวะวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

1.3) การพจารณาความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนสามารถเปรยบเทยบไดจากการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพยและการเปลยนแปลงของรายไดเฉลยตอบคคล หากราคาอสงหารมทรพยเพมขนในอตราทสงกวาการเพมขนของรายไดเฉลยตอบคคลมาก เปนสญญาณวาการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนท าไดนอยลง

2) การตดตามจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายไมใหมมากจนเกนไป หากอปทานสงกวาอปสงคมาก จะท าใหเกดภาวะอปทานลนตลาด (Over-Supply) และ

อาจเกดการดอยคาของราคาอสงหารมทรพยในอนาคตได ซงกอใหเกดการขาดสภาพคลองและ ขาดเงนทนหมนเวยนในภาคอสงหารมทรพยตอไปได และสงผลกระทบตอระบบเศรษฐกจในภาพรวม เนองจากจ านวนหนวยสรางเสรจขายไมหมดท าใหผประกอบการไมสามารถช าระคนสนเชอและสงผลใหขาดเงนทนหมนเวยนในระบบเศรษฐกจ

3) การตดตามอตราดดซบไมใหนอยหรอมากจนเกนไป จากขอมลจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายและจ านวนหนวย

อสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอเดอนจะท าใหสามารถประมาณการไดวา จะใชเวลานานเทาไรจงขายจ านวนหนวยอสงหารมทรพยเหลอขายไดหมด ซงอตราการดดซบนสามารถใชในการเฝาระวงสถานการณภาคอสงหารมทรพยได โดยหากอตราดดซบใชระยะเวลานอยเกนไปอาจเกดภาวะเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย และหากอตราดดซบใชระยะเวลานานเกนไปสามารถชใหเหนวาการขยายตว ภาคอสงหารมทรพยก าลงชะลอลง

4) การวเคราะหและตดตามสนเชอภาคอสงหารมทรพย ขอมลสนเชออสงหารมทรพยสามารถจ าแนกเปน สนเชอดานอปสงคและ

ดานอปทาน และควรมการวเคราะหสนเชอทงสองประเภทแยกจากกน สนเชอดานอปสงค คอ สนเชอ ทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) สนเชอดานอปทาน ไดแก สนเชอทอยอาศยส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance) และหนกทออกโดยบรษทผประกอบการซงเปนอกหนงกลไก

(3)

การระดมทนส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพย ทงน เพอใหเกดเสถยรภาพทางเศรษฐกจ สนเชอ ทอยอาศยบคคลทวไปไมควรขยายตวในอตราทเรวเกนไป หากสนเชอขยายตวเรวและมากกวา การขยายตวทางเศรษฐกจของประเทศ อาจกอใหเกดความเสยงตอการกอหนเกนตวไดในอนาคต และ อาจน าไปสภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยได

5) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL Ratio) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของสนเชอภาค

อสงหารมทรพยไมใหสงจนเกนไป ทง NPL Ratio ของสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศยและ NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยเปนการตดตามความสามารถในการผอนช าระสนเชอของประชาชนซงหากเกดปญหาภาวะฟองสบแตกแลว สภาวะเศรษฐกจทไมดสงผลใหประชาชน มความสามารถในการช าระหนลดลงและ NPL Ratio จะเพมสงขนมาก อกทง หากเกดภาวะฟองสบแตกผประกอบการอสงหารมทรพยไมสามารถขายอสงหารมทรพยทสรางเสรจและไมสามารถช าระหนคนใหกบสถาบนการเงนได กอใหเกดปญหา NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยสงขนเชนกน

ในสวนของการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาทมตวชวดทมประสทธพอเพยงพอตอการคาดการณสภาวะฟองสบอสงหารมทรพย มวตถประสงคเพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย ซงนอกจากจะท าใหเกดผลกระทบตอผบรโภค ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย สถาบนการเงนผใหสนเชอแลว ยงอาจลกลามจนสงผลตอภาคเศรษฐกจจรงตามมาดงเชนในอดต ทงน โดยทวไปงานวจยสวนใหญใหความสนใจกบภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพยหรอในตลาดอสงหารมทรพยและพฒนาระบบเตอนภยเพอสงสญญาณวาตลาดมภาวะราคาฟองสบ แตกลบมงานวจยไมมากนกทใหความสนใจกบภาวะฟองสบแตก ทงทภาวะฟองสบเปนจดเรมตนของการเกดวกฤตในตลาดหรอระบบเศรษฐกจ ในงานวจยน คณะผวจยจงพฒนาแบบจ าลองขนเพอเปนระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย โดยแบงระบบเตอนภยออกเปน 2 ระบบ ไดแก ระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย

การพฒนาระบบเตอนภยทง 2 ระบบนประกอบดวยตวสงสญญาณเตอนภย ทแตกตางกนดงน ระบบเตอนภยท 1 ตวสงสญญาณเตอนภยภาวะฟองสบประกอบดวย อตราการขยายตวของ

เศรษฐกจเฉลยตอไตรมาส ในชวง 4 ไตรมาสทผานมา อตราผลตอบแทนในตลาดหลกทรพยและอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาสทแลว อตราการขยายตวของสนเชอ อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาล อตราคาธรรมเนยมคาธรรมเนยม

(4)

จดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปจากปทแลว และอตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอร

ระบบเตอนภยท 2 ตวสงสญญาณเตอนภาวะฟองสบแตก ไดแก อตราการขยายตวของ อปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศในปทแลว อตราเรงในการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยหรอภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพย สวนตางระหวางอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารกบอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารของปทแลว อตราการขยายตวของสนเชอในไตรมาสทแลวเมอเทยบกบสนเชอใน 5 ไตรมาสทผานมา อตราการขยายตวของมลคาซอขาย ทงน จากการวดความสามารถในการสงสญญาณของระบบเตอนภย โดยใชวธการวดคาความถกตองในการสงสญญาณซงเปนการเปรยบเทยบระหวางคาทแทจรงและคาความนาจะเปนทไดจากระบบเตอนภย แสดงใหเหนวาระบบเตอนภยมประสทธภาพในการสงสญญาณภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและภาวะฟองสบแตกไดอยางถกตองถงรอยละ 100

ระบบเตอนภยทพฒนาขนในงานวจยนมการพฒนาขนอยางเปนระบบ โดยใชวธการทางเศรษฐมตชวยในการสรางแบบจ าลองเพอใชในการสรางดชนรวมหรอความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย โดยแบบจ าลองนสามารถน าไปใชประกอบการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย วางนโยบายการด าเนนงานดานตลาดอสงหารมทรพยและนโยบายการก ากบดแลความมนคงทางการเงนของระบบสถาบนการเงนทเหมาะสมในระยะตอไป โดยสามารถน าไปใชเปนระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย ทงน การเฝาระวงความเสยงทจะเกดภาวะฟองสบในตลาดอสงหารมทรพยเปนสงทจ าเปนอยางยง เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะ ฟองสบในภาคอสงหารมทรพย ซงนอกจากจะท าใหเกดผลกระทบตอผบรโภค ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย สถาบนการเงนผใหสนเชอแลว ยงอาจลกลามจนสงผลตอภาคเศรษฐกจจรงตามมาดงเชนในอดต

(5)

Executive Summary

In addition to the being a mode of accommodation, real estate is often viewed as a form of profitable investment that could generate income from rent and/or capital gain in value. Speculation in real estate markets can cause the price to deviate from the fundamental value of the asset, as well as high volatility in the market. Over valuation in real estate market, or real estate price bubble, has been a major cause in several financial crises, which later on led to prolonged economic crises with damaging effects on real sectors. This study aims to develop a real estate market monitoring system in order to track signs of bubble in Thai real estate market which would be useful to regulating agencies in determining when to introduce preemptive interventions to prevent significant over valuation in Thai real estate market. Theories about real estate crises, as well as past researches on real estate price bubbles and effect from those bubbles. The paper also traced 4 major financial crises that were caused by real estate bubble: the Japanese economic crisis in the early 1990s, the Asian financial crises in the late 1990s, the Thai Financial crises in 1997, and the American Financial crisis in 2008.

As for Thailand, one of the major causes of the 1997 Economic Crisis was the real estate price bubble. Higher wealth, coupling with large inflows of capital, had led to higher demands for investment, which had caused real estate prices to soar above the fundamental prices. Similarly, we have observed high growth in real estate prices in the past few years. The price increase had raised concerns and the needs to create tools to monitor the real estate market.

In this research, stability and bubbles in Thai real estate market are monitored through a compilation of related descriptive statistics, as well as developing early warning models to detect bubbles in the real estate market.

In the part of descriptive statistics, the following indicators are monitored: 1) Price comparison

1.1) Price increase. The growth rate of price is compared with historical trend of growth and when growth rate is significantly higher than the trend without fundamental changes, there could be a signal of real estate bubbles.

(6)

1.2) Price increase vs. inflation. The growth rate of price is compared with inflation and when price increase is significantly higher than inflation, there could be a signal of real estate bubble.

1.3) Price increase vs. income increase. The growth rate of price is compared with the growth rate of consumers’ average income and when price increase is significantly higher than the growth rate of average income, there could be a signal of real estate bubble.

2) Unsold Units When supply is significantly higher than demand, the over-supply could lead

to price deterioration. A large number of unsold units may cause liquidity crunch in real estate sector and in the extreme case could lead to a domino effect in financial sector and real economy.

3) Absorption Rate Absorption rate, which gives an estimation of the time needed to sell

outstanding stock of real estate, is compared with its historical trend. Extremely low absorption rate could be a signal of high speculation while extremely high absorption rate could be a signal of sluggishness in real estate market.

4) Real estate loan growth The growth of real estate loan, both pre- and post- finance, is monitored

against its historical trend and economic growth. High loan growth, especially when higher than economic growth, could be a signal of over borrowing and increase the credit risk in financial market.

5) NPL growth The non-performing loan ratios (NPL ratio) of both pre- and post- finance

are monitored as indicators of stability and risk in the real estate and financial sector. Economic condition could deteriorate debt service ability of borrowers. Moreover, NPLs of pre-finance could indicate the sluggishness in real estate sector as liquidity problem arises with higher number of unsold units.

Most literatures put emphasis on detecting bubbles in real estate market, but there are not many literatures that put emphasis on the actual bursting of bubbles. Therefore, in addition to descriptive statistics, two different early warning models were develop in order to detect both the

(7)

formation of bubble and the signs of tipping points that would lead to the burst of real estate bubbles.

Using Quasi-Maximum Likelihood Estimation for Binary Logit with Huber/White Standard Errors and Covariance model, the effect of each indicator is estimated through the quadratic hill climbing algorithm until coefficients give the highest likelihood of predicting a bubble in the next year. The two early warning models are composed of different indicators as follows:

Model 1: Bubble Early Warning Model: The indicators used in this model are the average annual growth of GDP in the period from the previous quarter to the same quarter of the previous year; the return of stock market; the interbank rate; the growth of money supply (M2) in the previous quarter; the growth of mortgage loan; ratio of post-finance real estate loan to total real estate loan (Mortgage Ratio); the growth rate of approved construction area; the change in legal fees on real estate transactions; the quarterly growth in land and property sale; and the quarterly growth in house furnishing price index.

Model 2: Bubble Burst Early Warning Model: The indicators used in this model are the annual growth of domestic demand in the same quarter of the previous year; the acceleration of stock price index (Bubble in stock); the change of interbank rate when compared the current quarter to the same quarter of the previous year; the difference between mortgage loan growth in the previous quarter and in the same quarter of the previous year; and the growth of land and property sale.

Both models were able to effectively predict the formation of bubbles and the bursting of bubble in the real estate market with the likelihoods of correct prediction very close to 100 percent. The likelihood of correct prediction of the bubble early warning model is at 98.25%, while the likelihood of correct prediction of the burst early warning model is at 98.53%.

The models use econometric method to generate a composite index of real estate bubble or the burst of real estate bubble, which can be used as a tool in monitoring the real estate market and as additional data in drafting of real estate market regulation policies

(9)

สารบญ

หนา บทสรปผบรหาร (1) Executive Summary (5) สารบญ (9) สารบญรปภาพ (11) สารบญตาราง (17)

บทท 1 บทน า ..................................................................................................................................... 1 1.1 ทมาและความส าคญของปญหา ............................................................................................. 1 1.2 หลกการและเหตผล ................................................................................................................ 2 1.3 วตถประสงค .......................................................................................................................... 4 1.4 ขอบเขตของโครงการวจย ...................................................................................................... 5 1.5 วธการด าเนนงานวจย ............................................................................................................. 5 1.6 ประโยชนทจะไดรบ ............................................................................................................... 6 1.7 องคประกอบของงานวจย ....................................................................................................... 7

บทท 2 แนวคดแะประสบการณวกฤตภาคอสงหารมทรพย ............................................................ 9 2.1 แนวคดทเกยวกบวกฤตภาคอสงหารมทรพย ......................................................................... 9

2.1.1 ทฤษฎดานเศรษฐศาสตรกระแสหลก ............................................................................ 9 2.1.2 ทฤษฎทางการเงน (Theory of Finance) ....................................................................... 10

2.2 การเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยทส าคญ .......................................................................... 15 2.2.1 วกฤตภาคอสงหารมทรพยในประเทศญปน ................................................................ 15 2.2.2 วกฤตภาคอสงหารมทรพยในเอเชย ............................................................................. 19 2.2.3 วกฤตเศรษฐกจไทยป พ.ศ. 2539-2540 ........................................................................ 38 2.2.4 วกฤต Subprime ในสหรฐอเมรกา .............................................................................. 41

2.3 ทบทวนวรรณกรรม ............................................................................................................. 47 บทท 3 เครองมอในการตดตามภาวะตาดอสงหารมทรพย........................................................... 55

3.1 ดชนราคาอสงหารมทรพย (Housing Price Index : HPI) ..................................................... 55

(10)

3.1.1 ดชนราคาแบบงาย (Simple Mean or Median Index) ................................................. 56 3.1.2 ดชนราคาถวงน าหนก (Weighted Average Index) ..................................................... 57 3.1.3 ดชนราคาแบบ Hedonic (Hedonic Price Index) .......................................................... 58 3.1.4 ดชนราคาแบบ Repeat Sales (Repeat Sales Index) ..................................................... 62 3.1.5 ดชนราคาประเมน (Appraisal Index) .......................................................................... 65

3.2 อปสงคและอปทาน ............................................................................................................. 66 3.2.1 ตวชวดอปสงค ............................................................................................................ 67 3.2.2 ตวชวดอปทาน ............................................................................................................ 68 3.2.3 อปทานคงคางและอตราดดซบ (Absorption Rate) ...................................................... 68

3.3 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย ................................................ 69 3.4 สนเชอดานอสงหารมทรพย ................................................................................................ 70 3.5 ตวชวดเศรษฐกจมหภาค ...................................................................................................... 71

3.5.1 ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ ..................................................................................... 71 3.5.2 ดชนราคาหลกทรพย .................................................................................................... 72 3.5.3 ดชนราคาผบรโภค ....................................................................................................... 72 3.5.4 อตราแลกเปลยน .......................................................................................................... 73 3.5.5 อปทานเงน ................................................................................................................... 73 3.5.6 อตราดอกเบยเงนกยมระหวางธนาคาร ......................................................................... 74 3.5.7 อตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝาก .............................................................................. 74 3.5.8 ดชนคาจางแรงงาน ....................................................................................................... 74

บทท 4 กานขอมตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทรไทย ...................................................... 83 4.1 ดชนราคาอสงหารมทรพย .................................................................................................... 83

4.1.1 ดชนราคาโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ................................................................... 83 4.1.2 ดชนราคาโดยธนาคารแหงประเทศไทย ...................................................................... 86

4.2 ตวชวดอปสงคและอปทาน .................................................................................................. 88 4.2.1 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ (อปสงค) ............................................. 89 4.2.2 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน (อปทาน) .................................. 92 4.2.3 ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบและอาคารสง ........................................ 95 4.2.4 ใบอนญาตจดสรรทดน ................................................................................................ 98

4.3 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย .............................................. 104

(11)

4.4 สนเชออสงหารมทรพย ..................................................................................................... 106 4.5 สรปฐานขอมลตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทศไทย .............................................. 106

บทท 5 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพยไทยในปจจบน .......................................... 111 5.1 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพย .................................................................... 111

5.1.1 แนวทางการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย ....................................................... 111 5.1.2 การตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย ..................................................................... 113

5.2 การพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา ..................................................................................... 135 5.2.1 การก าหนดตวแปรสงสญญาณเตอนภย .................................................................... 136 5.2.2 การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณ .......................................................................... 138 5.2.3 การก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบ และการก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบแตก ........................................................................................................................ 141 5.2.4 การก าหนดทศทางของตวแปรสงสญญาณเตอนความเสยง ...................................... 144 5.2.5 การแบงขนระดบความรนแรง .................................................................................. 155 5.2.6 การวดความสามารถในการสงสญญาณ .................................................................... 156

บทท 6 บทสรปแะขอเสนอแนะ .................................................................................................. 159 6.1 บทสรป ............................................................................................................................. 159 6.2 ขอเสนอแนะ ..................................................................................................................... 164 6.3 ขอจ ากดของงานวจย ......................................................................................................... 167

บรรณานกรม ................................................................................................................................. 169

(13)

สารบญรปภาพ

หนา ภาพท 2.1 กลไกการเกดวกฤตการณทางการเงนของเอเชยตะวนออก ............................................. 12 ภาพท 2.2 สดสวนธนาคารพาณชยของสหรฐอเมรกาทมการปรบเพมมาตรฐานการปลอยสนเชอ

เมอเปรยบเทยบกบชวงกอนหนา ..................................................................................... 13 ภาพท 2.3 อตราการขยายตวของราคาบานและการผดนดช าระหน ................................................. 14 ภาพท 2.4 อตราสวนการผดนดช าระหนจ าแนกตามประเภทสนเชอ ............................................... 14 ภาพท 2.5 อตราดอกเบยนโยบายของธนาคารกลางญปน ในชวงป ค.ศ. 1982-1990 (พ.ศ. 2525-

2533)................................................................................................................................ 16 ภาพท 2.6 ราคาดชนนเคอ 225 (Nikkei 225) ในชวงป ค.ศ. 1980-1995 (พ.ศ. 2523-2538) (ราคาปด

ตลาด ณ วนสนเดอน) ....................................................................................................... 16 ภาพท 2.7 ดชนราคาอสงหารมทรพยใน 6 เมองใหญของญปน ในชวงป ค.ศ. 1980-1995 (พ.ศ.

2523-2538) ....................................................................................................................... 17 ภาพท 2.8 ดชนราคาบานส าหรบครอบครวเดยวในโตเกยว ในชวงป ค.ศ. 1986-2008 (พ.ศ. 2529–2551)

........................................................................................................................................ 18 ภาพท 2.9 ดชนมลคาหนทกประเภทในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย ฟลปปนส และไทย

........................................................................................................................................ 21 ภาพท 2.10 ดชนมลคาหนทกประเภทในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง . 22 ภาพท 2.11 ดชนมลคาหนกลมอสงหารมทรพยในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย

ฟลปปนส และไทย (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) ....... 23 ภาพท 2.12 ดชนมลคาหนกลมอสงหารมทรพยในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษ

ฮองกง (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) ........................... 24 ภาพท 2.13 สดสวนมลคาหนกลมอสงหารมทรพยในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย

ฟลปปนส และไทย (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) ....... 24 ภาพท 2.14 สดสวนมลคาหนกลมอสงหารมทรพยในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครอง

พเศษฮองกง (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) ................... 25 ภาพท 2.15 ดชนราคาอสงหารมทรพยเชงพาณชยในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครอง

พเศษฮองกง (ดชนปฐาน ณ ไตรมาส 1 ของป ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) .............. 26

(14)

ภาพท 2.16 ดชนราคาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง (ดชนปฐาน ณ ไตรมาส 1 ของป ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) 26

ภาพท 2.17 ดชนราคาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยในประเทศอนโดนเซย และไทย ............. 27 ภาพท 2.18 สดสวนเงนทนเคลอนยายตอ GDP ของประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย

ฟลปปนส และไทย ...................................................................................................... 28 ภาพท 2.19 สดสวนเงนทนเคลอนยายตอ GDP ของประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครอง

พเศษฮองกง .................................................................................................................. 28 ภาพท 2.20 รอยละการขยายตวของสนเชอในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย ฟลปปนส และไทย

..................................................................................................................................... 29 ภาพท 2.21 รอยละการขยายตวของสนเชอในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง . 30 ภาพท 2.22 สดสวน NPL ตอสนเชอรวมในประเทศอนโดนเซย มาเลเซย ฟลปปนส และไทย ...... 32 ภาพท 2.23 สดสวน NPL ตอสนเชอรวมในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง

..................................................................................................................................... 32 ภาพท 2.24 ดชนมลคาหนของกลมสถาบนการเงนในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย

ฟลปปนส และไทย (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) .... 33 ภาพท 2.25 ดชนมลคาหนของกลมสถาบนการเงนในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย

ฟลปปนส และไทย (ดชนปฐาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ศ. 1999 (พ.ศ.2542) = 100) ... 33 ภาพท 2.26 ดชนอตราแลกเปลยนในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย ฟลปปนส และไทย .. 34 ภาพท 2.27 ดชนอตราแลกเปลยนในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง ....... 35 ภาพท 2.28 อตราดอกเบยระยะสนในประเทศอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย ฟลปปนส และไทย 35 ภาพท 2.29 อตราดอกเบยระยะสนในประเทศไตหวน สงคโปร และเขตปกครองพเศษฮองกง ...... 36 ภาพท 2.30 การกยมเงนตราตางประเทศของไทยในชวงป พ.ศ. 2530 – 2551 ................................. 38 ภาพท 2.31 Impossible Trinity ........................................................................................................ 39 ภาพท 2.32 ดชนราคาบานในสหรฐอเมรกา ในชวงป ค.ศ. 1976-2010 (พ.ศ. 2519-2553) .............. 42 ภาพท 2.33 อตราดอกเบยนโยบายและอตราดอกเบยสนเชอเพอทอยอาศยระยะเวลา 30 ป ของ

สหรฐอเมรกา ในชวงป ค.ศ. 1975 – 2010 (พ.ศ. 2518-2553) ...................................... 43 ภาพท 2.34 การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย (Securitization) ..................................................... 44 ภาพท 2.35 สดสวนธนาคารพาณชยของสหรฐอเมรกาทมการปรบเพมมาตรฐานการปลอยสนเชอ

เมอเปรยบเทยบกบชวงกอนหนา .................................................................................. 44 ภาพท 2.36 การจดอนดบความเสยงของ CDO ................................................................................ 45

(15)

ภาพท 2.37 วงจรของวกฤตการเงนสหรฐฯ ทท าใหวกฤตลกลาม .................................................... 46 ภาพท 2.38 ขนตอนการพฒนาระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย ..................................... 51 ภาพท 3.1 Case-Shiller Home Price Index ของประเทศสหรฐอเมรกา ในชวงเดอนมกราคม

ป พ.ศ. 2518 – เดอนพฤศจกายน ป พ.ศ. 2557 .............................................................. 64 ภาพท 4.1 ดชนราคาอาคารชดในกรงเทพฯ นนทบร และสมทรปราการ ในครงปแรก ป พ.ศ. 2555

– ครงปหลง ป พ.ศ. 2557 ................................................................................................ 85 ภาพท 4.2 ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส และดชนราคาอาคารชด ในครงปแรก ป พ.ศ.

2555 – ครงปหลง ป พ.ศ. 2557 ....................................................................................... 86 ภาพท 4.3 ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส และดชนราคาอาคารชด เดอนตลาคม ป พ.ศ.

2553 – เดอนตลาคม พ.ศ. 2557 ....................................................................................... 87 ภาพท 4.4 ขนตอนการกอสรางอสงหารมทรพย .............................................................................. 88 ภาพท 4.5 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยนและโอนกรรมสทธ ในเดอนตลาคม

ป พ.ศ. 2556 – เดอนตลาคม ป พ.ศ. 2557........................................................................ 95 ภาพท 4.6 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย ในภาวะปจจบน ประจ า

ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2558 .............................................................................................. 105 ภาพท 4.7 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย ในอก 6 เดอนขางหนา

ประจ าไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2558 ................................................................................... 105 ภาพท 5.1 ดชนราคาอสงหารมทรพยและรายไดเฉลยตอบคคล (หลงปรบลดคาเงนเฟอ) ไตรมาสท

4 ป พ.ศ. 2553 - ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 .................................................................... 116 ภาพท 5.2 จ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจจดทะเบยนและโอนกรรมสทธ ไตรมาสท 4 พ.ศ. 2555

- ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ............................................................................................ 118 ภาพท 5.3 จ านวนหนวยทอยอาศยอน ๆ (ยกเวนอาคารชด) สรางเสรจจดทะเบยนและ โอน

กรรมสทธ ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ................................. 119 ภาพท 5.4 จ านวนหนวยโอนกรรมสทธ อสงหารมทรพยประเภทอน ๆ ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2555-

ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 .............................................................................................. 119 ภาพท 5.5 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอาศยรวม............................................................................. 120 ภาพท 5.6 สนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลธรรมดา คงคางและปลอยใหม และรายไดเฉลยตอบคคล

ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ................................................... 121 ภาพท 5.7 สดสวนของสนเชอเพอทอยอาศยจ าแนกตามประเภททอยอาศย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ.

2558 .............................................................................................................................. 123

(16)

ภาพท 5.8 เปรยบเทยบอตราการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยแตละประเภทของทอยอาศย .... 124 ภาพท 5.9 ยอดสนเชอเพอทอยอาศยทเพมขนในแตละไตรมาสจ าแนกตามประเภททอยอาศย ..... 125 ภาพท 5.10 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบาน ............................................................. 126 ภาพท 5.11 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชดและแฟลต .................................... 127 ภาพท 5.12 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถว........................... 127 ภาพท 5.13 สนเชอผประกอบการอสงหารมทรพย คงคางและปลอยใหม และหนกออกใหม โดย

ผประกอบการอสงหารมทรพย ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ................................................................................................................................... 128

ภาพท 5.14 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอเพอทอยอาศยรวม ........................... 129 ภาพท 5.15 สดสวนหนทไมกอใหเกดรายได (NPL Ratio) ของสนเชอเพอทอยอาศยรวม จ าแนก

ตามประเภทสถาบนการเงน ....................................................................................... 130 ภาพท 5.16 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอส าหรบการซอบาน หรอทดนพรอมบาน

................................................................................................................................... 131 ภาพท 5.17 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอส าหรบการซออาคารชด ................... 131 ภาพท 5.18 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของตลาดสนเชอส าหรบการซออาคารพาณชย .... 132 ภาพท 5.19 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) และของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย และธรกจ

การกอสราง ................................................................................................................ 133 ภาพท 5.20 ดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลยและดชนราคาคาดการณ ............................................ 142 ภาพท 5.21 อตราการขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลยตอไตรมาส .............................. 142

(17)

สารบญตาราง

หนา ตารางท 2.1 สรปเหตการณฟองสบของราคาสนทรพยและวกฤตคาเงนและสถาบนการเงน ใน

ภมภาคเอเชย ................................................................................................................. 20 ตารางท 2.2 อตราสวนราคาตอก าไร (P/E Ratio) ของหนกลมอสงหารมทรพยในภมภาคเอเชย ..... 22 ตารางท 2.3 สดสวนของสนเชอภาคอสงหารมทรพยในระบบสถาบนการเงน (Property Exposure)

ของประเทศตาง ๆ ในภมภาคเอเชย .............................................................................. 31 ตารางท 2.4 ตวแปรและความสมพนธกบจ านวนการขายอสงหารมทรพยและดชนราคาอสงหารมทรพย

..................................................................................................................................... 52 ตารางท 3.1 คณลกษณะทจ าเปนเพอวเคราะหราคาทอยอาศยดวยวธการค านวณแบบ hedonic ...... 60 ตารางท 3.2 การอานผลดชนความมนใจของผประกอบการ HDSI ................................................. 70 ตารางท 3.3 สรปขอดและขอจ ากดของตวชวดภาคอสงหารมทรพยแตละประเภท ......................... 76 ตารางท 4.1 ขอมลโอนกรรมสทธทอยอาศย แสดงจ านวนหนวย กรงเทพฯ-ปรมณฑล ไตรมาสท 1

ป พ.ศ. 2557 – ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2558 ..................................................................... 89 ตารางท 4.2 ขอมลทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยนใหม ในเขต กรงเทพฯ-ปรมณฑล แสดงจ านวน

หนวยแยกตามประเภททอยอาศย ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2557 – ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2558 ..................................................................................................................................... 92

ตารางท 4. 3 ขอมลการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพออยอาศยอาคารแนวราบ ในกรงเทพฯ และปรมณฑล แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2556 – ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 96

ตารางท 4.4 ขอมลการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพออยอาศยอาคารสง ในกรงเทพฯ และปรมณฑล แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2556 – ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ..................................................................................................................................... 97

ตารางท 4.5 ขอมลการออกใบอนญาตจดสรรทดน ทวประเทศ แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2556 – ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2558 ......................................................................... 99

ตารางท 4.6 สรปฐานขอมลตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทศไทย ...................................... 107 ตารางท 5.1 ดชนราคาอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบรายไดเฉลยตอบคคล ไตรมาส 4 ป พ.ศ. 2556

-ไตรมาส 4 ป พ.ศ. 2557............................................................................................. 115 ตารางท 5.2 สรปตวแปรสงสญญาณเตอนภย (ภาคอสงหารมทรพย) ............................................ 145

(18)

ตารางท 5.3 สรปตวแปรสงสญญาณเตอนภย (เศรษฐกจมหภาค) ................................................. 146 ตารางท 5.4 ระบบเตอนภยภาวะฟองสบ ณ ไตรมาส t+4 ทสงสญญาณ ณ ไตรมาส t ................... 148 ตารางท 5.5 ระบบเตอนภยภาวะฟองสบแตก ณ ไตรมาส t+4 ทสงสญญาณ ณ ไตรมาส t ............ 151 ตารางท 5.6 สรปความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบ ................................................................. 154 ตารางท 5.7 สรปความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตก .......................................................... 155 ตารางท 5.8 แสดงผลการใชระบบเตอนภยในการสงสญญาณ ...................................................... 157

บทท 1 บทน า

1.1 ทมาแะความส าคญของปญหา

การถอครองอสงหารมทรพยนอกจากจะเพอเปนทอยอาศยแลว นกลงทนสวนใหญมองการถอครองอสงหารมทรพยเปนการลงทนประเภทหนงทสามารถชวยใหเกดรายไดทสม าเสมอในอนาคต (รายไดจากการใหเชา) ประกอบกบสามารถขายคนอสงหารมทรพยในอนาคตไดอกดวย การถอครองอสงหารมทรพยเพอการลงทนจงอาจท าใหเกดการเกงก าไร สงผลใหการปรบเปลยนของราคาอสงหารมทรพยไมไดขนอยกบปจจยพนฐานของอสงหารมทรพยดงกลาว และมความผนผวนสงจนอาจสงผลใหเกดภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยอยางเชนในอดตทผานมา เชน ภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยของประเทศญปนในป ค.ศ. 1997-2001 (พ.ศ. 2540-2544) และวกฤตสนเชอซบไพรมของสหรฐอเมรกาในป ค.ศ. 2008-2009 (พ.ศ. 2551-2552) เปนตน ซงในทงสองกรณภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยไดน าไปสวกฤตทางเศรษฐกจตอไป

ประเทศไทยไดประสบปญหาภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยในชวงวกฤตเศรษฐกจไทยในป พ.ศ. 2540 โดยหนงในสาเหตส าคญคอ การเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย ประกอบกบสภาพคลองจากกระแสเงนทนเคลอนยายจากตางประเทศทไหลเขาสระบบการเงนไทยอยางรวดเรว สงผลใหราคาอสงหารมทรพยปรบตวสงขนอยางรวดเรวและไมสอดคลองกบราคาพนฐานทควรจะเปน (Fundamental Price) จนสงผลใหเกดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยตามมา ท าใหภาครฐไดด าเนนมาตรการเพอปองกนการเกดปญหาดงกลาว โดยไดมการจดตงศนยขอมลอสงหารมทรพยขนในป พ.ศ. 2547 เพอท าหนาทเปนหนวยงานกลางในการจดเกบรวบรวมขอมลอสงหารมทรพยทจ าเปนตอการตดตามสถานการณในภาคอสงหารมทรพย และศนยขอมลอสงหารมทรพยไดพฒนาดชนราคาถวงน าหนกเพอใชในการเตอนภยสญญาณฟองสบทอาจเกดขนในตลาดอสงหารมทรพย แตดชนราคาถวงน าหนกดงกลาวมขอจ ากดอยางมาก เนองจากอสงหารมทรพยแตละประเภทมคณลกษณะทแตกตางกน การค านวนดชนจากการถวงน าหนกเพยงอยางเดยวจงไมสามารถสะทอนการเปลยนแปลงของราคาไดอยางแทจรง การเปลยนแปลงของดชนอาจเกดจากลกษณะของอสงหารมทรพยทใชในการค านวนดชนแตกตางกนไปในแตละชวงเวลา ในขณะทธนาคารแหงประเทศไทยไดมการพฒนาดชนราคา Hedonic ซงใหความส าคญกบความแตกตางกนของอสงหารมทรพยแตละประเภท แตใช

2

ขอมลการจดจ านองจากสถาบนการเงนทปลอยสนเชอ ซงไมครอบคลมการซอขายอสงหารมทรพยในภาคอสงหารมทรพยทงหมด ดงนน การวเคราะหภาคอสงหารมทรพยของไทยในปจจบนย งมขอจ ากดหลายดานท งในดานขอมลและว ธค านวณดชน สงผลใหดชนราคาอสงหารมทรพยไมสามารถสะทอนการเปลยนแปลงของภาวะตลาดอสงหารมทรพยไดอยางแทจรงและทนทวงท

ปจจบนตลาดอสงหารมทรพยมการขยายตวอยางรวดเรว โดยเฉพาะในชวง 1 - 2 ป ทผานมา ราคาอาคารชดและราคาทดนปรบสงขนประมาณรอยละ 30 และ 22 ตามล าดบ ในขณะทอตราเงนเฟออยทเพยงรอยละ 2 ตอป เทานน นอกจากนน ตลาดทอยอาศยขยายตวเรวเกนไปจากปรมาณอปทานเพมขนอยางเหนไดชด ในขณะทอปสงคมปรมาณคอนขางจ ากด การระดมทนของผประกอบการอสงหารมทรพยเพมขนประมาณรอยละ 6 ตอไตรมาส ในขณะทอตราการเจรญเตบโตของเศรษฐกจไทยอยทรอยละ 3-4 เทานน อกทงหนครวเรอนเพมสงขนอยางตอเนอง

สถานการณเหลานท าใหเกดความวตกกงวลวา อาจจะเกดภาวะฟองสบในตลาดอสงหารมทรพยขนอกครงได จงจ าเปนอยางยงทภาครฐจะตองวเคราะหและตดตามโอกาสและความเสยงทอาจจะเกดภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยไทย ไมวาจะเปนการตดตามการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพยวาการขยายตวอยางรวดเรวนนเกดจากความตองการทอยอาศยอยางแทจรงหรอเปนเพยงการเกงก าไร และการตดตามราคาอสงหารมทรพยทปรบขนอยางตอเนองวาอยในระดบของราคาพนฐานหรอเปนภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพย อยางไรกด จากขอจ ากดของระบบและขอมลตดตามเสถยรภาพในภาคสงหารมทรพยขางตน ภาครฐจงจ าเปนตองพฒนาระบบการตดตามภาวะการณในภาคอสงหารมทรพยของไทยทมตวชวดทมประสทธพอเพยงพอตอการคาดการณสภาวะฟองสบอสงหารมทรพย เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย ซงนอกจากจะท าใหเกดผลกระทบตอผบรโภค ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย สถาบนการเงนผใหสนเชอแลว ยงอาจลกลามจนสงผลตอภาคเศรษฐกจจรงตามมาดงเชนในอดต

1.2 หกการแะเหตผ หนงในยทธศาสตรหลกของประเทศไทยตามแผนพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาต ฉบบท 11 พ.ศ. 2555–2559 กลาวถงการปรบโครงสรางเศรษฐกจสการเตบโตอยางมคณภาพและย งยน โดยการด าเนนนโยบายการเงนทมความเหมาะสมกบสถานการณแวดลอมและทนตอเหตการณ ปรบปรงโครงสรางพนฐานทางการเงน พฒนากลไกการเฝาระวงความผนผวนทางเศรษฐกจและพฒนาระบบ

3

เตอนภยแบบองครวม ดงนน งานวจยนเปนการพฒนาระบบตดตามสถานการณภาคสงหารมทรพยไทยเพอปองกนปญหาทอาจเกดจากวกฤตภาคอสงหารมทรพยตอไป

Case (2008) และ Baker (2008) ระบวาภาคอสงหารมทรพยถอวาเปนสวนส าคญทท าใหเกดปญหาวกฤตทางการเงนและการธนาคาร โดยในชวงป ค.ศ. 2000-2006 (พ.ศ. 2543-2549) ราคาอสงหารมทรพยในสหรฐอเมรกาเพมขนถงรอยละ 181 ซงชใหเหนวาราคาอสงหารมทรพยทสงขนเกดจากการเกงก าไรมากกวาการเปลยนแปลงของปจจยพนฐานของตลาด ทงน ภาวะฟองสบสงผลใหอปทานลนตลาดและราคาอสงหารมทรพยไดลดลงอยางรวดเรว โดยผบรโภคบางสวนตองการรกษาอสงหารมทรพยของตนเองไวแตรายไดทลดลงสงผลใหไมสามารถผอนช าระคนสนเชอได (Involuntary Foreclosure) อกสวนหนงพบวาราคาอสงหารมทรพยของตนสงกวาราคาทพงจะเปน ผบรโภคจงตดสนใจไมผอนช าระคนสนเชอ (Voluntary Foreclosure) ในสวนของผประกอบการ ภาวะอปทานลนตลาดสงผลใหเกดอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายจ านวนมาก ภาระสนเชอจากทงสองสวนน สงกระทบตอสถาบนการเงนและระบบเศรษฐกจ เกดเปนวกฤตเศรษฐกจในทสด

การประเมนความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยสามารถท าไดโดยการตดตามการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพย ซง Robert Shiller อาจารยประจ าคณะเศรษฐศาสตร มหาวทยาลย Yale ประเทศสหรฐอเมรกา เหนวาการปรบขนของดชนราคาอสงหารมทรพย (Case-Shiller Home Price Index) ถงกวารอยละ 20 ในชวงป ค.ศ. 2005-2006 (พ.ศ. 2548-2549) และราคาอสงหารมทรพยลดลงอยางรวดเรวในป ค.ศ. 2007 (พ.ศ. 2550) แสดงใหเหนวา ตลาดอสงหารมทรพยของอเมรกาวาก าลงอยในภาวะฟองสบ และเกดเปนวกฤตการเงน (Subprime Crisis) ในทสด ดงนน การตดตามความเคลอนไหวของราคาอสงหารมทรพยผานการเคลอนไหวของดชนราคาจงเปนเครองมอวเคราะหในระยะแรก เพอเฝาระวงปญหาฟองสบในตลาดอสงหารมทรพย อยางไรกด วธการค านวนดชนราคาอสงหารมทรพยในปจจบนประกอบดวยหลายวธดวยกน ซงแตละวธมขอดและขอจ ากดแตกตางกน และเปนไปไดยากทจะตดสนใจไดวาการค านวนวธใดเหมาะสมทสด ทงน การน าดชนราคาแตละประเภทมาใชตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยตองพจารณาถงลกษณะเฉพาะของภาคอสงหารมทรพยในแตละประเทศดวย

ดชนราคาอสงหารมทรพยนน สามารถใชวธค านวนหก ๆ ได 3 วธดวยกนคอ (1) ดชนราคาถวงน าหนก (Weighted Average Index) ซงวธการค านวน คอ การหาคาเฉลย

ถวงน าหนกของราคาอสงหารมทรพยทงหมดในฐานขอมล โดยน าหนกทใชถวงมกเปนปรมาณของอสงหารมทรพยทอยในแตละชวงราคา วธการค านวนนมขอด คอ งายในการค านวนและใชขอมลทไมละเอยดมากนก แตมขอจ ากดหลายประการ คอ วธการค านวนไมไดค านงถงคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพย ยกตวอยางเชน ราคาตอตารางเมตรของอาคารชดขนาด 4 หองนอน

4

ไมเหมาะสมทจะน ามาค านวนถวงน าหนกพรอมกบราคาตอตารางเมตรของอาคารชดขนาด 1 หองนอน การค านวนดชนจากการถวงน าหนกเพยงอยางเดยวจงไมอาจสะทอนการเปลยนแปลงของราคาไดอยางแทจรง การเปลยนแปลงของดชนอาจเกดจากคณลกษณะของอสงหารมทรพยทใชในการค านวนดชนในแตละชวงเวลานนแตกตางกน

(2) ดชนราคาแบบ Hedonic คอ การค านวนราคาพนฐานของอสงหารมทรพย โดยอยภายใตสมมตฐานทวา ราคาอสงหารมทรพยเกดจากราคาของแตละคณลกษณะของอสงหารมทรพยนน ๆ ประกอบเขาดวยกน ดงนน หากสามารถก าหนดคณลกษณะพนฐานของอสงหารมทรพยเพอใชค านวนดชนได การปรบเปลยนของดชนจะเกดจากการเปลยนแปลงของปจจยพนฐานของตลาดอยางแทจรง ไมใชเปนเพราะคณลกษณะของอสงหารมทรพยทใชค านวนดชนในแตละชวงเปลยนไป วธการค านวนนมขอด คอ สามารถสะทอนการเคลอนไหวของตลาดอยางแทจรง แตมขอจ ากด คอ การค านวนดชนดวยวธนใชขอมลทละเอยด วธการค านวนยงยาก และมกจะเกดปญหาในขนตอนของการเลอกคณสมบตพนฐานเพอใชในการค านวนดชน

(3) ดชนราคาแบบ Repeat Sales คอ การค านวนดชนโดยใชผลก าไรจากการขายอสงหารมทรพย การค านวนดชนดวยวธนมขอดคอ ไมตองการขอมลทมความละเอยดมากและไมมปญหาเรองคณลกษณะทแตกตางกน แตเนองจากการค านวนดวยวธนนนจ าเปนตองใชราคาซอขายมากกวาหนงครง จงท าใหดชนถกค านวนจากราคาบานมอสองเทานน วธการนจงใชไดดในตลาดทอยอาศยมอสองในตางประเทศ แตไมเหมาะกบประเทศไทยซงไมนยมบานมอสอง ดชนนจงอาจไมสามารถสะทอนสถานการณตลาดอสงหารมทรพยไดอยางทนทวงท

เนองจากวธการค านวน ขอด และขอจ ากดของดชนทแตกตางกนดงกลาวขางตน การวเคราะหและเลอกใชวธการค านวนใหเหมาะสมกบกบลกษณะของขอมล พรอมทงเปรยบเทยบความแมนย าในการประมาณการสภาวะตลาดจงส าคญอยางยงเพอพฒนาระบบการตดตามภาคอสงหารมทรพย อกทง การพฒนาระบบเตอนภยลวงหนายงเปนประโยชนกบทงภาครฐและเอกชนเพอเตรยมนโยบายหรอแผนงานเพอปองกนวกฤตภาคอสงหารมทรพยในอนาคต

1.3 วตถประสงค

1.3.1 วเคราะหขอมลและแนวทางการตดตามและประเมนสภาวะตลาดอสงหารมทรพยไทยในปจจบน ทงในดานการเปลยนแปลงของราคา การขยายตวของตลาด และการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพย

5

1.3.2 เสนอแนะระบบการเตอนความเสยงลวงหนาเพอใชเฝาระวงความเสยงภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย

1.3.3 เสนอแนะแนวทางการพฒนาระบบการตดตามสภาวะตลาดอสงหารมทรพยไทย โดยรวมถงแนวทางการพฒนาฐานขอมลและตวชวดทจ าเปนตอการประเมนสภาวะตลาดอสงหารมทรพยและความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพย

1.4 ขอบเขตของโครงการวจย

ศกษาและวเคราะหดชนราคาอสงหารมทรพยทใชอยในประเทศไทย โดยประเมนขอด ขอเสย และขอจ ากดดานขอมล พรอมทงพฒนาตวชวดทเหมาะสมทสดทสามารถใชประเมนสถานการณตลาดอสงหารมทรพย และระบบหรอแนวทางการเตอนความเสยงลวงหนาเพอใชเฝาระวงความเสยงการเกดภาวะฟองสบทเกดจากการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยในอตราทเรวเกนไป และเสนอแนะแนวทางการพฒนาระบบตดตามภาวะการณในภาคอสงหารมทรพยในระยะตอไป

1.5 วธการด าเนนงานวจย

งานวจยนแบงการด าเนนงานออกเปน 3 สวน โดยมรายละเอยดวธการด าเนนการวจยใน แตละชวง ดงน

ชวงท 1 การรวบรวมขอมล ศกษาและวเคราะหแนวคดทเกยวของกบการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย การศกษาประสบการณวกฤตภาคอสงหารมทรพยทเคยเกดขนในอดต ทงในสวนของสาเหตการเกดวกฤต ระยะเวลาในการกอตวของภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพย และผลกระทบทเกดขนตอภาคอสงหารมทรพย ภาคการเงน และสภาวะเศรษฐกจในภาพรวม โดยการรวบรวมขอมลจากงานวจยในอดตทเกยวของ

ชวงท 2 การศกษา สรปวธการค านวณตวชวด ศกษาขอไดเปรยบและขอจ ากดของแตละตวชวดทใชอยางแพรหลายในการตดตามสถานการณของภาคอสงหารมทรพย จากการรวบรวมงานวจยในอดตทเกยวของ และการรวบรวมตวชวดดานอสงหารมทรพยทส าคญของประเทศไทยจากฐานขอมลทตยภม (Secondary Data) จากแหลงขอมลของหนวยงานตาง ๆ เชน ศนยขอมลอสงหารมทรพย ธนาคารแหงประเทศไทย กรมทดน ส านกงานเศรษฐกจการคลง ส านกงานเขตในกรงเทพมหานคร เทศบาลและส านกงานจงหวดในปรมณฑล เปนตน ใหอยแหลงเดยวกน เพอใช

6

เปนฐานขอมลในการพฒนาระบบตดตามและระบบเตอนภยลวงหนาของภาคอสงหารมทรพยตอไป

ชวงท 3 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพยและการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาส าหรบภาคอสงหารมทรพยของไทย โดยการเชอมโยงฐานขอมลตวชวดทมอยขางตน และการสรางแบบจ าลองทางเศรษฐมต (Econometric Model) โดยวธ PROBIT หรอ LOGIT และการค านวณดชนรวม (Composite Index) เพอวเคราะหปจจยทมผลตอการเกดวกฤตอสงหารมทรพย และพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาส าหรบภาคอสงหารมทรพยของไทย และเสนอแนะใหหนวยงานทเกยวของสามารถน าไปใชประโยชนตอไป

1.6 ประโยชนทจะไดรบ

1.6.1 ศนยขอมลอสงหารมทรพยหรอหนวยงานอนทสนใจสามารถน าผลจากการวเคราะหตวชวดไปพฒนาฐานขอมลและพฒนาตวชวดภาคอสงหารมทรพยใหมประสทธภาพมากขน เพอใหตวชวดทใชมความครอบคลมขอมลการซอขายในตลาดท งหมด และผลการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยมความคลาดเคลอนนอยทสด

1.6.2 หนวยงานหรอสมาคมผประเมนมลคาอสงหารมทรพยและภาคเอกชน สามารถใชขอมลการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพย เพอเปนบรรทดฐานในการประเมนราคา ชวยลดปญหาความไมสมมาตรของขอมล (Asymetric Information) ระหวางผซอและผขาย1

1.6.3 หนวยงานภาครฐดานเศรษฐกจมระบบการตดตามสภาวะตลาดอสงหารมทรพยไทย และระบบการเตอนความเสยงลวงหนาเพอใชในการตดตามภาวะฟองสบ ทอาจเกดขนใน ภาคอสงหารมทรพย และสามารถออกมาตรการในการปองกนและบรรเทาผลกระทบทอาจเกดไดอยางทนการณ

1 ความไมสมมาตรของขอมล (Asymetric Information) หมายถง ผซอมขอมลไมเทาเทยมกบผขาย เพอใชในการตดสนใจซออสงหารมทรพย เชน คณภาพของอสงหารมทรพย เปนตน สงผลใหผขายมอ านาจในการตอรองราคารมากกวาผซอ

7

1.7 องคประกอบของงานวจย งานวจยมองคประกอบ 6 บท ดงน บทท 1 บทน า เปนการสรปทมาและความส าคญของปญหา หลกการและเหตผล วตถประสงค

และขอบเขตของโครงการวจย วธการด าเนนงานวจย และประโยชนทจะไดรบ บทท 2 แนวคดทฤษฎทเกยวของและทบทวนวรรณกรรม เปนการรวบรวมและศกษาแนวคด

ท เ ก ยวของกบการเ กดวกฤตภาคอสงหา รมทรพย ซ งรวมถงการศกษางานวจยส าคญ ทเกยวของกบภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยและผลกระทบจากการเกดภาวะดงกลาว และการทบทวนวรรณกรรมทเกยวของกบการพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพย

บทท 3 เครองมอในการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย เปนการศกษา สรปวธการค านวณตวชวด ศกษาขอไดเปรยบและขอจ ากดของการใชตวชวด ซงนยมใชในการตดตามสถานการณของภาคอสงหารมทรพย

บทท 4 ฐานขอมลตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทศไทย เปนการรวบรวมตวชวด ทส าคญทมอยในประเทศไทยจากแหลงขอมลตาง ๆ ใหอยแหลงเดยวกนเพอใชในการพฒนาระบบตดตามและระบบเตอนภยลวงหนาของภาคอสงหารมทรพยตอไป

บทท 5 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพยไทยในปจจบน เปนการน าฐานขอมลตวชวดทมอยขางตน มาใชเพอพฒนาระบบตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยและการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาส าหรบภาคอสงหารมทรพย

บทท 6 บทสรปและขอเสนอแนะ เปนการสรปผลการวเคราะหและเสนอแนะระบบการตดตามภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยลวงหนา เพอใหหนวยงานทเกยวของสามารถน าไปใชประโยชนในการตดตามสถานการณ ออกมาตรการปองกน และบรรเทาผลกระทบทอาจเกดไดอยางทนการณ

บทท 2 แนวคดแะประสบการณวกฤตภาคอสงหารมทรพย

ใบบทนคณะผ วจ ยไดรวบรวมและศกษาแนวคดท เกยวของกบการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย ซงรวมถงการศกษางานวจยส าคญทเกยวของกบภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยและผลกระทบจากการเกดภาวะดงกลาว นอกจากน คณะผวจยยงไดรวบรวมประสบการณการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยทส าคญในชวงทผานมา 4 วกฤต ไดแก 1) วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศญปน 2) วกฤตเอเชย 3) วกฤตเศรษฐกจไทย และ 4) วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศสหรฐอเมรกา นอกจากน บทนไดทบทวนวรรณกรรมทเกยวของกบการพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพยโดยใชดชนตาง ๆ ทมอยในปจจบน

2.1 แนวคดทเกยวกบวกฤตภาคอสงหารมทรพย

ทฤษฎการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย สามารถแบงออกไดเปน 2 ทฤษฎ คอ 1) ทฤษฎดานเศรษฐศาสตรกระแสหลก (Mainstream Economic Theory) และ 2) ทฤษฎดานการเงน (Finance Theory) โดยสามารถสรปรายละเอยดทส าคญของทฤษฎทงสองดานได ดงน

2.1.1 ทฤษฎดานเรรษกราสตรกระแสหก

ทฤษฎดานเศรษฐศาสตรกระแสหลกมสมมตฐานทส าคญ คอ ระบบการเงนเปนการเชอมโยงการออมและการลงทน โดยมอตราดอกเบยเปนตวแปรทส าคญในการท าใหเกดสมดล ในตลาดสนเชอ (Credit Market) ทงน การเกดวกฤตการเงนจะเปนผลจากความไมสมดลของการออมและการลงทน (Market Failure) ซงเกดจากความไมสมมาตรของขอมล (Asymmetric Information) ทผกและผใหกม (ผกไมมขอมลทเพยงพอตอการพจารณาค าขอสนเชอของผใหก) การเกดวกฤตทางการเงนเปนปรากฏการณทเกดขนเฉพาะ (Accidental Phenomena) ซงเกดจาก การด าเนนงานทผดพลาดของครวเรอนหรอหนวยธรกจในระบบการเงน

ทฤษฎดงกลาวเหนวา อปทานของสนเชอทอยอาศยสวนเกนเกดจากแรงจงใจของระบบการเงนทท าใหสถาบนการเงนตองการปลอยสนเชอเพมขน แมจะมความเสยงเพมขนกตาม ซงแรงจงใจดงกลาวเพมขนอยางตอเนองในระบบการเงนในชวงทศวรรษทผานมา จากนวตกรรมทาง

10

การเงนใหม ๆ (Technologic Change) และการผอนปรนเกณฑการก ากบดแล (Deregulation) เชน ท า Securitisation เปนตน โดยสงผลใหสถาบนการเงนมแรงจงใจในการขยายสนเชอทอยอาศยเพมขน และไมไดใหความส าคญกบการพจารณาสนเชออยางรอบคอบ เนองจากสามารถท าการแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย และขายสนเชอดงกลาวออกจากงบการเงนขององคกรตนเองไดอยางงายดาย

นอกจากน สาเหตการเพมขนของราคาทอยอาศย รวมทงการคาดการณวาทอยอาศยจะเพมขนในอนาคต ยงเปนปจจยส าคญทท าใหเกดวกฤตอสงหารมทรพยดวย โดยสนบสนนให อปสงคของทอยอาศยเพมขนอยางตอเนอง โดยเฉพาะกบผทมรายไดนอยหรอไมมรายไดเพยงพอส าหรบการผอนช าระสนเชอทอยอาศย ทงน การเพมขนของราคาอสงหารมทรพยชวยใหผมรายไดนอยดงกลาว สามารถขอสนเชอทอยอาศยใหมทมมลคาสนเชอปรมาณมากกวาเดม โดยทความสามารถในการช าระหนของกลมคนดงกลาวไมไดมการเปลยนแปลงเลย

อยางไรกด ทฤษฎเศรษฐศาสตรกระแสหลกยงมขอจ ากดในการอธบายถงสาเหต การเกดวกฤตอสงหารมทรพย โดยไมสามารถอธบายไดวาเหตใดสถาบนการเงน สถาบนจดอนดบเครดต (Credit Rating Agency) และสถาบนอน ๆ ในระบบการเงนจงไมประเมนความเสยงทอาจเกดจากการลมละลายของผถอ/ออกตราสารสนเชอทอยอาศย ทงน ตลาดสนเชอทอยอาศยมลกษณะการซอขายทเกดขนไดตลอดเวลา โดยปรมาณการซอขายขนกบราคาของสนคาทถกคาดการณวาจะเพมขนหรอลดลง ซงไมสามารถอธบายไดโดยทฤษฎเศรษฐศาสตรกระแสหลกไดดเทาทควร เนองจากทฤษฎเศรษฐศาสตรกระแสหลกจะถอวาสถาบนการเงนเปนเพยงตวกลางทางการเงน ทท าหนาทเชอมโยงการออมและการลงทน ท าใหความเสยงทเกดขนกบสถาบนการเงนมเพยง ความเสยงจากการผดนดช าระหนของผกทเกดจากความไมสมมาตรของขอมลเทานน โดยไมรวมถงความเสยงทเกดจากการเกงก าไรในตลาดอสงหารมทรพยดวย นอกจากน ทฤษฎเศรษฐศาสตรกระแสหลกยงไมสามารถอธบายสาเหตของการเกดวกฤตอสงหารมทรพยทเปนผลจากนวตกรรมทางการเงนใหม ๆ ได

2.1.2 ทฤษฎทางการเงน (Theory of Finance) ทฤษฎทางการเงนแตกตางจากแนวคดเศรษฐศาสตรกระแสหลก เนองจากทฤษฎทางการ

เงนตงอยบนหลกการทวา สนเชอและปรมาณเงนในระบบเปนสงเดยวกน และอปทานของสนเชอไมขนอยกบการตดสนใจออมเงนของประชาชนในระบบเศรษฐกจ ดงน นปรมาณเงนในระบบ (Money) มความสมพนธกบความไมแนนอน (Uncertainty) กลาวคอ การใหสนเชอของสถาบนการเงนมความไมแนนอนทเกดจากความเสยงของการลงทนในโครงการทสถาบนการเงนไดให

11

สนเชอแกผประกอบการ ท าใหสถาบนการเงนมความเสยงจากการทนกลงทนไมสามารถช าระคนสนเชอไดเมอโครงการไมประสบความส าเรจ ดงนน การใหสนเชอของสถาบนการเงนจงเปนปจจยทกอใหเกดความไมแนนอนในระบบเศรษฐกจตามมา

นอกจากน ทฤษฎทางการเงนยงพฒนาแนวคดทเกยวกบการเกงก าไร (Speculation) โดยในระบบการเงน ประชาชนสามารถทจะสะสมความมงคง (Wealth) ไดจากการออมเงนตอเนอง การสะสมความมงคงท าใหเกดการเกงก าไรขนในระบบการเงน โดยสามารถแบงแนวทางการสะสมความมงคงออกไดเปน 1) การสะสมในรปของเงน และ 2) การสะสมในรปของตราสารทางการเงนตาง ๆ ซงสวนประกอบของการลงทนเพอสะสมความมงคงจะขนกบความพอใจและทศนคตเรองผลตอบแทนและความเสยงของแตละบคคล ทงน การลงทนดงกลาวท าใหเกดการเกงก าไรเกดขนอยางหลกเลยงมได

ดงนน ทฤษฎทางการเงนจะอาศยสมมตฐานทวา 1) สนเชอกอใหเกดความไมแนนอนขนในระบบเศรษฐกจจากการลงทนในโครงการทมความเสยง กลาวคอ ระบบการเงนสามารถกอใหเกดความไมแนนอนในระบบเศรษฐกจได และ 2) การสะสมความมงคงโดยการลงทนในรปแบบตาง ๆ จะท าใหเกดการเกงก าไรตามมา ซงเปนสงทเกดขนจรงในระบบการเงนสมยใหม (Monetary Economy)

ความเปราะบางของระบบการเงนเกดขนไดจากการทมความเสยงซงเกดขนจากการใหสนเชอของสถาบนการเงน โดยเกดจากความลมเหลวของโครงการลงทนและการประกอบธรกจ ซงไมจ าเปนททกโครงการลงทนทสถาบนการเงนใหสนเชอตองประสบความส าเรจ และไดก าไรกลบมาช าระหนสถาบนการเงนได นอกจากน การเกงก าไรยงชวยใหความเปราะบางในระบบการเงนมความรนแรงเพมขน โดยการเกงก าไรอาจเกดขนจากการขอสนเชอจากสถาบนการเงนในระบบการเงนดวย เชน วกฤตซบไพรมของสหรฐอเมรกาสามารถอธบายไดโดย 1) การขยายตวของสนเชอทอยอาศยเปนจ านวนมหาศาล และ 2) การเกงก าไรราคาทอยอาศย ส าหรบงานวจยทเกยวของกบการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยทส าคญ ไดแก Yu (2001) ระบวาเมอระบบเศรษฐกจมระดบการลงทนต ากวาระดบการออม นกลงทนหนไปลงทนในตลาดหลกทรพยและอสงหารมทรพยแทนการลงทนทกอใหเกดผลผลตทแทจรงหรอการพฒนาประเทศ สงผลใหราคาอสงหารมทรพยเพมสงขนจนเกดเปนฟองสบ ในขณะเดยวกนมการกอสรางอสงหารมทรพยเพมขนในอตราการขยายตวทสง และเมอราคาอสงหารมทรพยขยายตวสงกวาความสามารถในการซอของกลมรายไดขนกลาง ผประกอบการอสงหารมทรพยจะขายอสงหารมทรพยทก าลงกอสรางหรอกอสรางส าเรจแลวไดยากขน สงผลใหอปทานมมากกวาอปสงค (Excess Supply) และถาผประกอบการไดรบสนเชอจากสถาบนการเงนในการลงทนในอสงหารมทรพย

12

สถาบนการเงนจะไดรบผลกระทบจากการไมสามารถช าระหนไดของผประกอบการอสงหารมทรพย และอาจท าใหถงขนทสถาบนการเงนลมละลาย และในทสดเกดเปนวกฤตการณทางการเงนดงเชนแสดงไวในภาพท 2.1

ภาพท 2.1 กไกการเกดวกฤตการณทางการเงนของเอเชยตะวนออก

ทมา: Yu, 2001

Scott (2010) ระบถงสาเหตของการเกดวกฤตการณทางการเงนของโลกในชวงป ค.ศ. 2008 (พ.ศ. 2551) วาเกดจากนโยบายสงเสรมใหประชาชนมบานเปนของตวเองของสหรฐอเมรกา ผานการจดตงบรรษททรฐใหการสนบสนน (Government Sponsored Enterprises: GSEs) เชน Fannie Mae และ Freddie Mac เพอท าหนาทใหสนเชออสงหารมทรพย Scott (2010) กลาววานโยบายดงกลาวไมเพยงท าใหมอตราการถอครองทอยอาศยเพมขนแตยงลดมาตรฐานการปลอยสนเชอใหต าลงอกดวย ในขณะท Baily and Elliot (2009) ไดแสดงถงจ านวนธนาคารพาณชยทมการปรบลดมาตราฐานการปลอยสนเชอลงในชวงตนของทศวรรษท 90 และชวงป ค.ศ. 2000-2007 (พ.ศ. 2543-2550) ตามภาพท 2.2 เชน ก าหนดอตราสวนขนต าของการช าระเงนจ านวนหนงลวงหนาหรอทเรยกกนวา การวางเงนดาวน (Down Payment) ในระดบทต าลง เปนตน

13

ภาพท 2.2 สดสวนธนาคารพาณชยของสหรกอเมรกาทมการปรบเพมมาตรกานการปอยสนเชอ เมอเปรยบเทยบกบชวงกอนหนา

ทมา: Baily & Elliot, 2009

Baily and Elliot (2009) พบวา การขยายตวของภาคอสงหารมทรพยเปนปจจยทท าใหเกดการขยายตวทางเศรษฐกจในชวงกอนเกดวกฤตทางการเงนในป ค.ศ. 2008 (พ.ศ. 2551) โดยการซอบานจะตามมาดวยการซอปจจยอน ๆ ทเกยวของ เชน เฟอรนเจอร เครองใชไฟฟา เปนตน ท าใหมการบรโภคภายในประเทศสงขน นอกจากน สนเชออสงหารมทรพยสามารถสรางปญหาตอระบบการเงนไดมากกวาสนเชอประเภทอน โดยในชวงทศวรรษท 90 สนเชอทใหแกบรษทพฒนาโครงการอสงหารมทรพยมปญหาผดนดช าระหนในอตราทสงมาก ราคาอสงหารมทรพยทสงขนท าใหเกดการทบรโภคเพมขน และการใชสนเชอเพอการบรโภคทเพมขนตามมา แตเมออสงหารมทรพยมราคาลดลงความสามารถในการช าระหนลดลง ท าใหเกดการผดนดช าระหนเพมขนตามมา (ภาพท 2.3) สงผลใหอสงหารมทรพยจ านวนมากถกสถาบนการเงนยด ท าใหทรพยสนของผไดรบสนเชอลดลงและไมสามารถช าระคนสนเชอประเภทอนดวยดงจะเหนไดจากภาพท 2.4

จากผลการศกษาเหลานแสดงใหเหนวาภาคอสงหารมทรพยมความส าคญตอระบบสถาบนการเงน การขยายตวและหดตวของภาคอสงหารมทรพย การขยายตวของราคาอสงหารมทรพย อตราสวนสนเชอตอมลคาอสงหารมทรพย รวมถงสดสวนเงนดาวน อาจเปนดชนกลมหนง ทสามารถชถงสภาวะของภาคอสงหารมทรพย และในขณะเดยวกนชถงเสถยรภาพของสถาบนการเงน ในทางกลบกนหากสถาบนการเงนประสบภาวะล าบาก การปลอยสนเชออสงหารมทรพยกลดลงและยงมการปรบเพมมาตรฐานในการปลอยสนเชอ การซอขายในภาคอสงหารมทรพยและ

Percent

14

ราคาอสงหารมทรพยกจะลดลงตามมา ดงน น เพอปองกนความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยซงอาจสงผลกระทบตอไปยงภาวะวกฤตเศรษฐกจ ดชนราคาอสงหารมทรพยถกน ามาใชเพอวเคราะหและตดตามสถานการณตลาดอสงหารมทรพย

ภาพท 2.3 อตราการขยายตวของราคาบานแะการผดนดช าระหน

ทมา: Scott, 2010

ภาพท 2.4 อตราสวนการผดนดช าระหนจ าแนกตามประเภทสนเชอ

ทมา: Baily & Elliot, 2009

Case (2008) และ Baker (2008) ระบวาภาคอสงหารมทรพยถอวาเปนสวนส าคญทท าใหเกดปญหาวกฤตทางการเงนและการธนาคาร โดยในชวงป ค.ศ. 2000-2006 (พ.ศ. 2543-2549) ราคาอสงหารมทรพยในสหรฐอเมรกาเพมขนถงรอยละ 181 ซงชใหเหนวาราคาอสงหารมทรพยทสงขนเกดจากการเกงก าไรมากกวาการเปลยนแปลงของปจจยพนฐานของตลาด ทงน ภาวะฟองสบ สงผลใหอปทานลนตลาดและราคาอสงหารมทรพยไดลดลงอยางรวดเรว โดยผบรโภคบางสวน

Percent

Percent

Percent

Percent

15

ตองการรกษาอสงหารมทรพยของตนเองไวแตรายไดทลดลงสงผลใหไมสามารถผอนช าระคนสนเชอได (Involuntary Foreclosure) อกสวนหนงพบวาราคาอสงหารมทรพยของตนสงกวาราคาทพงจะเปนจงตดสนใจไมผอนช าระคนสนเชอ (Voluntary Foreclosure) ในสวนของผประกอบการ ภาวะอปทานลนตลาดสงผลใหเกดอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายจ านวนมาก ภาระสนเชอจากทงสองสวนนสงกระทบตอสถาบนการเงนและระบบเศรษฐกจ เกดเปนวกฤตเศรษฐกจในทสด

การประเมนความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยสามารถท าไดโดยการตดตามการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพย Robert Shiller อาจารยประจ าคณะเศรษฐศาสตร มหาวทยาลย Yale ประเทศสหรฐอเมรกา เหนวา การปรบขนของดชนราคาอสงหารมทรพย (Case-Shiller Home Price Index) ถงกวารอยละ 20 ในชวงป ค.ศ. 2005-2006 (พ.ศ. 2548-2549) และราคาอสงหารมทรพยลดลงอยางรวดเรวในป ค.ศ. 2007 (พ.ศ. 2550) แสดงใหเหนวาตลาดอสงหารมทรพยของอเมรกาก าลงอยในภาวะฟองสบ และเกดเปนวกฤตการณเงน (Subprime crisis) ในทสด

2.2 การเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยทส าคญ

2.2.1 วกฤตภาคอสงหารมทรพยในประเทรญปน วกฤตภาคอสงหารมทรพยของญปนในป ค.ศ. 1990 (พ.ศ. 2533) เปนวกฤตทสงผล

กระทบตอเศรษฐกจญปนอยางรนแรงและยาวนานกวา 20 ป โดยหลงจากทฟองสบในตลาดหลกทรพยและตลาดอสงหารมทรพยแตกในป ค.ศ. 1990 (พ.ศ. 2533) การเตบโตทางเศรษฐกจของญปนกหยดลงและไมสามารถฟนตวกลบไปเปนดงเชนเดมได จนนกเศรษฐศาสตรตางเรยกชวง 20 ปทผานมาวาทศวรรษทสาบสญ (Lost Decades) ของญปน และแมวารฐบาลญปนไดพยายามอยางหนกในการฟนฟเศรษฐกจ แตอตราการเตบโตทางเศรษฐกจของญปนยงคงทรงตวอยในระดบต าเปนเวลานาน ความมงคงทสญหายไปพรอมกบราคาสนทรพยทปรบลดลงอยางรนแรงไดท าใหเศรษฐกจญปนตกอยในภาวะเศรษฐกจซบเซาเปนเวลานาน

1) การกอตวของฟองสบในชวงป ค.ร. 1987-1991 (พ.ร. 2530-2534) ตงแตหลงสงครามโลกครงท 2 โดยเฉพาะในชวงป ค.ศ. 1980-1990 (พ.ศ. 2523-

2533) เศรษฐกจของญปนเตบโตอยางรวดเรวจนถอไดวาเปนยคทองของเศรษฐกจญปน รายไดจากภาคอตสาหกรรมและการสงออกสงผลใหธรกจและประชาชนชาวญปนมความมงคงมากขน ขณะเดยวกนสภาวะในตลาดการเงน ทงนโยบายสงเสรมการออม และนโยบายการเงนแบบผอนคลายของธนาคารกลางญปน (Bank of Japan) ทไดลดอตราดอกเบยนโยบายลงไปอยในระดบต าในชวงป

16

ค.ศ. 1986 -1988 (พ.ศ. 2529-2531) เพอชะลอการแขงคาของเงนเยนจากการด าเนนการตามสนธสญญาพลาซา (Plaza Accord) (ภาพท 2.5)ไดสงผลใหตลาดการเงนของญปนเอออ านวย ตอการลงทน กลาวคอเงนทนทมอยมากมายท าใหการลงทนดวยการกยมเปนเรองงาย และอตราดอกเบยททรงตวอยในระดบต าท าใหตนทนการกยมถกลง

ภาพท 2.5 อตราดอกเบยนโยบายของธนาคารกางญปน ในชวงป ค.ร. 1982-1990 (พ.ศ. 2525-2533)

ทมา : Barsky (2552)

ความมงคงทเพมมากขนและนโยบายการเงนแบบผอนคลายในชวงป ค.ศ. 1986 -1988 (พ.ศ. 2529-2531) ดงทกลาวขางตน ไดสงผลใหราคาสนทรพยในตลาดหลกทรพยญปนเตบโตอยางรวดเรว (ภาพท 2.6) จนในป ค.ศ. 1987 (พ.ศ. 2530) มลคาสนทรพยในตลาดหลกทรพยญปนมมลคารวมสงถง 4 ลานลานดอลลารสหรฐ หรอเกอบ 1.5 เทาของมลคารวมของตลาดหลกทรพยสหรฐอเมรกา

ภาพท 2.6 ราคาดชนนเคอ 225 (Nikkei 225) ในชวงป ค.ร. 1980-1995 (พ.ร. 2523-2538) (ราคาปดตาด ณ วนสนเดอน)

ทมา : Barsky (2552)

1.0

3.0

5.0

7.0

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990

Index: 1985 = 1.0

Percent

17

ความเฟองฟในตลาดหลกทรพยสงผลใหธรกจขนาดใหญของญปนหนไประดมทนในตลาดหลกทรพยแทนการกยมเงนจากธนาคารพาณชยมากขน ท าใหธนาคารพาณชยตองหนไปปลอยกใหกบธรกจขนาดเลกและครวเรอนมากขน และเมอการกยมเงนสามารถท าไดงายขนและ มตนทนในการกยมถกลงจากอตราดอกเบยทอยในระดบต า การลงทนในอสงหารมทรพยเพอ เกงก าไรกสามารถท าไดงายขนจนท าใหราคาอสงหารมทรพยในญปนเพมสงเชนกน ดชนราคาอสงหารมทรพยใน 6 เมองใหญของญปนปรบเพมขนอยางรวดเรวตงแตป ค.ศ. 1986 (พ.ศ. 2529) (ภาพท 2.7) จนในป ค.ศ. 1987 (พ.ศ. 2530) มลคาอสงหารมทรพยทงหมดในญปนมมลคารวมกนถง 20 ลานลานดอลลารสหรฐ หรอสงกวามลคาของอสงหารมทรพยในสหรฐอเมรกา ทงประเทศ ในชวงเวลาเดยวกนถง 5 เทา

ภาพท 2.7 ดชนราคาอสงหารมทรพยใน 6 เมองใหญของญปน ในชวงป ค.ร. 1980-1995 (พ.ศ. 2523-2538)

หมายเหต: ดชนราคาอสงหารมทรพยใน 6 เมองใหญของญปน มลคา ณ ราคาคงทป ค.ศ. 1990

(พ.ศ. 2530) ปรบฐานดวยดชนราคาผลตภณฑมวลรวมในประเทศภาคการบรโภค (Consumption Deflator)

ทมา: Statistics Bureau, Historical Data of Japan, ค านวณโดยคณะผวจย

ดงนน เพอลดความรอนแรงในตลาดหลกทรพยและตลาดอสงหารมทรพย ธนาคารกลางญปน (Bank of Japan) ไดปรบอตราดอกเบยนโยบายใหสงขนในชวงปลายป ค.ศ. 1989 (พ.ศ. 2532) ท าใหอตราดอกเบยนโยบายเพมขนจากรอยละ 2.5 เปนรอยละ 4.25 (ภาพท 2.5) อยางไรกตาม การขน

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Index: 1985 = 1.0

18

อตราดอกเบยนโยบายอยางรวดเรวไดสงผลกระทบตอตลาดอยางรนแรง โดยตลาดหลกทรพยญปนหดตวกวารอยละ 63 หดตวจากระดบเกอบ 40,000 จด ลงมาอยในระดบ 14,000 จด ดงทเหนในภาพ 2.6 ซงการหดตวของตลาดหลกทรพยไดสงผลตอเนองไปยงความมงคงและความเชอมนของ นกลงทนญปน และท าใหการซอขายในตลาดอสงหารมทรพยลดนอยลงไปดวย สงผลใหราคาอสงหารมทรพยหดตวอยางรนแรง และจนถงทกวนนตลาดอสงหารมทรพยในญปนกยงคงไมฟนตว โดยในป ค.ศ. 2004 (พ.ศ. 2547) ราคาทอยอาศยในโตเกยวมมลคาเพยงรอยละ 10 ของมลคาในป ค.ศ. 1987 (พ.ศ. 2530) เทานน ขณะทราคาอสงหารมทรพยในยานธรกจของโตเกยวมมลคาเหลอเพยงรอยละ 1 ของมลคาในป ค.ศ. 1987 และดชนราคาอสงหารมทรพยในภาพท 2.8 แสดงใหเหนวาจนถงปจจบน ราคาอสงหารมทรพยในญปนกยงคงทรงตวอยในระดบต าอยางตอเนอง

ภาพท 2.8 ดชนราคาบานส าหรบครอบครวเดยวในโตเกยว ในชวงป ค.ร. 1986-2008 (พ.ร. 2529–2551)

ทมา: Shimizu และ Watanabe (2010)

2) ผตอเรรษกกจแะตาดการเงน เมอเกดภาวะฟองสบแตกไดท าใหอปสงคในตลาดอสงหารมทรพยและราคา

อสงหารมทรพยลดลงตามไปดวย ซงราคาสนทรพยทลดลงท าใหนกลงทนและบรษทในตลาดหลกทรพยหลายแหงเขาสภาวะลมละลายและเรมผดนดช าระหน ฐานะการเงนทย าแยท าใหสถาบนการเงนหลายแหงตองควบรวมกจการ จนรฐบาลจ าเปนตองเขาชวยเหลอธนาคารขนาดใหญ เพอหยดไมใหวกฤตลกลามตอไป แตการกระท าดงกลาวท าใหเกดการวพากษวจารณอยางหนกและท าใหระดบหนสาธารณะของญปนเพมสงขนมาก เศรษฐกจญปนเขาทศวรรษทสาบสญ (Lost Decades) การเตบโตทางเศรษฐกจไมสามารถฟนตวกลบไปเปนดงเชนเดมได ยอดหนทไมกอใหเกด

19

รายได (NPL) ยงคงมคางอยในธนาคารพาณชยเปนจ านวนมากท าใหธนาคารพาณชยไมสามารถใหกแกกจการทมศกยภาพได และแมวารฐบาลญปนในชวง 20 ปทผานมาไดพยายามอยางหนกในการกระตนเศรษฐกจเพอฟนฟเศรษฐกจ แตเศรษฐกจญปนกยงคงจมอยในภาวะเศรษฐกจซบเซาและไมสามารถปรบเขาสสมดลใหมได

2.2.2 วกฤตภาคอสงหารมทรพยในเอเชย

การเปดเสรทางการเงนและการเคลอนยายเงนทนทเปนไปอยางอสระเสรชวยใหบรการทางการเงนและการจดสรรทรพยากรเปนไปอยางมประสทธภาพ และเปนเครองมอทชวยในการขยายตวทางเศรษฐกจใหเตบโตอยางรวดเรว แตกเปนหนงในสาเหตทท าใหราคาสนทรพยเพมสงขนอยางตอเนอง ไมวาสนทรพยนนจะเปนหนหรออสงหารมทรพยกตาม ซงสงเหลานอาจท าใหเกดปญหาฟองสบในสนทรพยประเภทตาง ๆ ซงการเปดเสรทางการเงนทขาดการก ากบดแลทมประสทธภาพ กจะน าไปสวกฤตทางการเงน ทเปนจดเรมตนของวกฤตเศรษฐกจของแตละประเทศได

จากงานวจยหลาย ๆ งานวจยทผานมา เชน งานวจยของ Bernanke (1983) หรอของ Bernanke and Gertler (1995), Kiyotaki and Moore (1997) หรอของกลกานต นรพรรษ นวพร และพงศระพพร (2552) เปนตน ไดแสดงใหเหนวาการปลอยสนเชอของสถาบนการเงนจะเปนตวกระตนวงจรทางธรกจ (Business Cycle) ใหขยายหรอหดตวมากยงขน (Pro-cyclical) ตามภาวะเศรษฐกจในขณะนน โดยทภาคอสงหารมทรพยเปนตวแปรหลกในการขยายตวหรอหดตวของวงจรในแตละครง เนองจากหากราคาของอสงหารมทรพยเพมสงขน สถาบนการเงนกยงมความตองการทจะปลอยสนเชอเพมมากขน นอกจากน การเปดเสรทางการเงนยงเปนตวกระตนใหเกดการไหลเขาของเงนทนซงจะยงท าใหการปลอยสนเชอของสถาบนการเงนเพมสงขนตามไปดวย ทงน หากประเทศไหนขาดระบบการก ากบดแลในภาคการเงนทด กจะน าไปสวกฤตทางการเงนได

วกฤตการณเงนในภมภาคเอเชยทเกดขนเมอป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) (วกฤตเอเชย) กเปนไปตามวฏจกรทกลาวไวขางตน โดยเรมจากการเตบโตทางเศรษฐกจทขยายตวอยางรวดเรวจากการเปดเสรทางการเงน ซงในชวงขณะนนการเตบโตทางเศรษฐกจในภมภาคนถกเรยกขานวา “East Asian Miracle” โดยเกดการขยายตวของสนเชอในภาคการเงน ราคาอสงหารมทรพยปรบเพมสงขนอยางตอเนอง จนเมอถงจดหนง การขยายตวเหลาน นประสบภาวะชะลอตว ราคา อสงหารมทรพยปรบลดลง ธรกจไมสามารถช าระหนคนได และเมอนกลงทนถอนเงนออกหรอเรยกใหช าระหนคน เพราะขาดความเชอมน กจะน าไปสวกฤตในภาคสถาบนการเงน วกฤตอตราแลกเปลยน และวกฤตเศรษฐกจในทสด

20

วกฤตเอเชยทเกดขนน แตละประเทศประสบปญหาทเหมอนและตางกน โดยประเทศไทยและมาเลเซยประสบปญหาฟองสบอยางหนกในภาคอสงหารมทรพยและตลาดหลกทรพย ในขณะทเกาหลใตประสบปญหาหนกในตลาดหลกทรพย และประเทศอน ๆ ประสบปญหาในแตละภาคสวนซงมความหนกเบาทแตกตางกน ตารางท 2.1 แสดงใหเหนถงเหตการณทเกดขนในแตละประเทศในภมภาคเอเชยวาแตละแหงประสบปญหาอะไร โดยแบงออกเปนทงหมด 6 เหตการณ ไดแก การไหลเขาของเงนทน (Capital Inflow Surge) การขยายตวของสนเชอ (Real Credit Growth) ปญหาฟองสบในภาคอสงหารมทรพย (Property price bubble) ปญหาฟองสบในตลาดหลกทรพย (Stock market bubble) วกฤตในภาคสถาบนการเงน (Banking crisis) และวกฤตในอตราแลกเปลยน (Exchange crisis) โดยแบงระดบความรนแรงของแตละเหตการณเปน 3 ระดบ ไดแก นอย (X) ปานกลาง () และมาก ()

ตารางท 2.1 สรปเหตการณฟองสบของราคาสนทรพยแะวกฤตคาเงนแะสถาบนการเงน ในภมภาคเอเชย

ทมา: Collyns and Senhadji (2002)

ในงานวจยของ Herring and Wachter (1999) ไดอธบายความสมพนธของวฏจกรของภาคอสงหารมทรพยกบวกฤตในภาคสถาบนการเงน โดยใหความส าคญไปทความสมพนธระหวาง วฏจกรของการปลอยสนเชอและพฤตกรรมของสถาบนการเงน ในขณะทงานวจยของ Hilbers Lei and Zacho (2001) ท าการส ารวจความสมพนธระหวางการพฒนาของภาคอสงหารมทรพยกบภาคการเงน เพอพจารณาวาภายใตสถานการณใดทการเตบโต (Boom) หรอการหดตว (Bust) ของภาค

21

อสงหารมทรพยจะมผลกระทบตอความมนคงและเสถยรภาพในระบบการเงน ซงสามารถอธบายถงเหตการณทเกดขนกบวกฤตเอเชยได

ในสวนตอไปจะแสดงใหเหนถงการเพมขนของราคาสนทรพยประเภทตาง ๆ ในหลาย ประเทศกอนเกดวกฤต และการปรบลดของราคาหลงเกดวกฤต โดยแบงเปน 2 กลม ประเทศ ไดแก 1) กลมประเทศทประสบปญหารนแรง ไดแก อนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย ฟลปปนส และไทย และ 2) กลมประเทศทประสบปญหาแตไมรนแรง ไดแก เขตปกครองพเศษฮองกง (ฮองกง) สงคโปร และไตหวน รวมทงหมด 8 ประเทศ

1) จดเรมตน หากพจารณาจากขอมลในภาพท 2.9 และภาพท 2.10 จะพบวาใน 8 ประเทศ

มลคาหนในตลาดหลกทรพยเพมสงขนอยางตอเนองตงแตตนป ค.ศ. 1990 (พ.ศ. 2533) จนถงจดสงสดในชวงป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) เมอค านวณมลคาเฉลยทงหมด 8 ประเทศจะเพมสงขนประมาณรอยละ 165 จากตนป ค.ศ. 1990 (พ.ศ. 2533) ทงน ตลาดหลกทรพยของประเทศไทยเขาสจดสงสดเรวกวาประเทศอน ๆ โดยมจดสงสดในชวงเดอนมกราคมของป ค.ศ. 1994 (พ.ศ. 2537) ซงผลจากการเพมขนของมลคาหนในอตราทมากขนาดนท าใหอตราราคาหนตอก าไร (Price to Earnings Ratio: P/E Ratio) โดยเฉพาะหนในกลมของอสงหารมทรพยในตลาดหลกทรพยสงทสดเปนประวตการณดวย (ตารางท 2.2) ภาพท 2.9 ดชนมคาหนทกประเภทในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย

(ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003)

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index: January 1999

22

ภาพท 2.10 ดชนมคาหนทกประเภทในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003) ตารางท 2.2 อตราสวนราคาตอก าไร (P/E Ratio) ของหนกมอสงหารมทรพยในภมภาคเอเชย

ทมา: CEIC Database (2003)

หลงจากเกดวกฤตสงผลใหมลคาหนในประเทศตาง ๆ ลดลงอยางตอเนองตงแตชวงกลางป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) จนถงชวงสนป ค.ศ. 1998 (พ.ศ. 2541) โดยประเทศเกาหลใต มาเลเซย และไทย มมลคาหนลดลงมากกวารอยละ 50 จากจดสงสด และตลาดหลกทรพยเรมฟนตวในชวงป ค.ศ. 1999

Percent

Index: January 1999

Index: January 1999

23

(พ.ศ. 2542) อยางไรกด มลคาหนในภมภาคนยงคงไมสามารถไตระดบไปสจดสงสดในชวงกอนเกดวกฤตได ในขณะเดยวกนเมอพจารณาถงมลคาหนโดยเฉพาะในสวนของหนในภาคอสงหารมทรพยจะมลกษณะคลายกนกบการเคลอนไหวของมลคาหนในตลาดหลกทรพยทงตลาด โดยไทยมมลคาสงสดในชวงป ค.ศ. 1994 (พ.ศ. 2537) และลดลงอยางตอเนอง ในขณะทประเทศอน ๆ จะเพมขนถงจดสงสดทชากวาไทย (ภาพท 2.11 และภาพท 2.12) นอกจากน เมอพจารณาถงความส าคญของหน ในกลมภาคอสงหารมทรพยทมตอตลาดหลกทรพยจะเหนไดวาหนในกลมภาคอสงหารมทรพย มสดสวนในตลาดหลกทรพยลดลงอยางเหนไดชดหลงเกดวกฤต (ภาพท 2.13 และภาพท 2.14)

ภาพท 2.11 ดชนมคาหนกมอสงหารมทรพยในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003)

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index: January 1999

24

ภาพท 2.12 ดชนมคาหนกมอสงหารมทรพยในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003) ภาพท 2.13 สดสวนมคาหนกมอสงหารมทรพยในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย

ฟปปนส แะไทย (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003)

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index: January 1999

Index: January 1999

25

ภาพท 2.14 สดสวนมคาหนกมอสงหารมทรพยในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003) สวนการเคลอนไหวของราคาอสงหารมทรพยใน 8 ประเทศ ชวงกอนและหลงวกฤตนน มความแตกตางกนพอสมควรในแตละประเทศ โดยฮองกงและสงคโปรมการเพมขนของราคาในอสงหารมทรพยท งประเภทเพอการพาณชยและเพอทอยอาศยตงแตชวงตนป ค.ศ. 1991 (พ.ศ. 2534) จนถงป ค.ศ. 1996 (พ.ศ. 2539) ส าหรบสงคโปร และจนถงป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) ส าหรบฮองกง และราคาอสงหารมทรพยในทง 2 ประเทศ ลดลงอยางมากตงแตชวงป ค.ศ. 1998 (พ.ศ. 2541) เปนตนไป (ภาพท 2.15 และภาพท 2.16)

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index: January 1999

26

ภาพท 2.15 ดชนราคาอสงหารมทรพยเชงพาณชยในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ ไตรมาส 1 ของป ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003) ภาพท 2.16 ดชนราคาอสงหารมทรพยประเภททอยอารยในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขต

ปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ ไตรมาส 1 ของป ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003)

Index

: Q1-

1999

= 1

00

Index

: Q1-

1999

= 1

00

Index: January 1999

Index: January 1999

27

ส าหรบประเทศไทยกประสบปญหาราคาอสงหารมทรพยเชนเดยวกนกบประเทศอน ๆ ในภมภาค โดยจากขอมลพบวา ตลาดอสงหารมทรพยของไทยเขาสจดสงสดในชวงปลายป ค.ศ. 1993 (พ.ศ. 2536) ตอตนป ค.ศ. 1994 (พ.ศ. 2537) (ภาพท 2.17) ซงสอดคลองกบจดสงสดของตลาดหลกทรพยทกลาวถงขางตน

ภาพท 2.17 ดชนราคาอสงหารมทรพยประเภททอยอารยในประเทรอนโดนเซย แะไทย (ดชนปกาน ณ ไตรมาส 1 ของป ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: CEIC Database (2003)

2) สาเหตแะปจจยสนบสนน การกอตวของวกฤตเอเชยเกดขนจากมมมองของนกลงทนทคาดวาอตราเกด

เตบโตทางเศรษฐกจของหลายประเทศในภมภาคจะเตบโตในอตราเรงและขยายตวอยางตอเนอง ซงสงผลใหเงนทนไหลเขาประเทศจ านวนมาก ประกอบกบในบางประเทศมบรรษทภบาลทไมเขมงวดเพยงพอ และพงพาเงนใหสนเชอจากสถาบนการเงนทมระบบการก ากบดแลทหละหลวม อกทงเงนใหสนเชอสวนใหญไหลเขาไปสภาคอสงหารมทรพยเปนจ านวนมาก ดงจะเหนไดจากการเพมขนของราคาอสงหารมทรพยและราคาในตลาดหน ดงทกลาวไปกอนหนาน

การทนกลงทนคาดวาประเทศในภมภาคเอเชยจะมการเตบโตทางเศรษฐกจ อยางตอเนองและมเสถยรภาพในชวงกอนเกดวกฤตนน ท าใหเกดเงนทนไหลเขาสภมภาคเอเชย อยางมากมาย ซงเหนไดจากอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย และไทย มอตราการเตบโตทาง

Index

: Q1-

1999

= 1

00

Index: January 1999

28

เศรษฐกจเฉลยมากกวาหรอเทากบรอยละ 7 ในชวงป ค.ศ. 1991 – 1996 (พ.ศ. 2534-2539) เปนผลมาจากเงนทนไหลเขาตลอดชวงระยะเวลาดงกลาว (ภาพท 2.18 และภาพท 2.19)

ภาพท 2.18 สดสวนเงนทนเคอนยายตอ GDP ของประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย

ทมา: International Financial Statistics (IFS), APDCORE Database, and World Economic Outlook (2003)

ภาพท 2.19 สดสวนเงนทนเคอนยายตอ GDP ของประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง

ทมา: International Financial Statistics (IFS), APDCORE Database, and World Economic Outlook (2003)

Perce

nt

Percent

Percent

Percent

29

นอกจากน การทหลาย ๆ ประเทศใชนโยบายอตราแลกเปลยนแบบคงทยงเปนปจจยเสรมทท าใหเงนทนไหลเขาจ านวนมาก โดยทมสถาบนการเงนเปนตวกลางในการด าเนนธรกรรมดงกลาว ประกอบกบการก ากบดแลทหละหลวมในภาคการเงน ซงปจจยตาง ๆ เหลาน ลวนสงเสรมใหบรษทตาง ๆ สามารถเขาถงแหลงเงนทนดอกเบยต าจากตางประเทศได

ในชวงกอนเกดวกฤตนน หลายประเทศในภมภาคเอเชยมตลาดหลกทรพยและตลาดตราสารหนทมขนาดไมใหญมากนก โดยตลาดการเงนทใชเพอการระดมทนสวนใหญมาจากสถาบนการเงน (ภาพท 2.20 และภาพท 2.21) ซงในกรณของประเทศไทยไดมการจดตง Bangkok International Banking Facilities (BIBF) ขนมาเพอรองรบการระดมเงนจากตางประเทศดงกลาว ซงการปลอยสนเชอของสถาบนการเงนไทยในขณะนน ยงขาดการวเคราะหสนเชอทรดกม ไมไดใหความส าคญกบการวเคราะหกระแสเงน และพงพามลคาของหลกประกนมากจนเกนไปในการใหสนเชอ ซงปจจยตาง ๆ เหลาน ลวนน าไปสวกฤตการเงนทเกดขนกบประเทศไทยในชวงวกฤตเอเชย

ภาพท 2.20 รอยะการขยายตวของสนเชอในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย

ทมา: International Financial Statistics (IFS), APDCORE Database, and World Economic Outlook (2003)

Perce

nt

Percent

30

ภาพท 2.21 รอยะการขยายตวของสนเชอในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง

ทมา: International Financial Statistics (IFS), APDCORE Database, and World Economic Outlook (2003)

การก ากบดแลทหละหลวมในระบบสถาบนการเงนกเปนอกปจจยหนงทท าใหเกดวกฤต ถงแมวาหลาย ๆ ประเทศจะไดมการน าหลกเกณฑการด ารงเงนกองทนของ Basel Committee ไปปรบใช (ในขณะนนหลกเกณฑทใชบงคบ คอ หลกเกณฑ BASEL I) แตบางประเทศไมไดมการน าหลกเกณฑดงกลาวไปใชอยางเครงครด โดยในกรณของอนโดนเซย พบวาจากจ านวนสถาบนการเงนทมอยท งหมด 240 แหงในเดอนเมษายน ป ค.ศ. 1996 (พ.ศ. 2539) มสถาบนการเงน 15 แหง ทไมสามารถด ารงเงนกองทนตามหลกเกณฑทรอยละ 8 ได มสถาบนการเงน 41 แหง ทไมปฏบตตามหลกเกณฑการปลอยสนเชอตอราย และมสถาบนการเงน 12 แหง ทไมสามารถปฏบตตามหลกเกณฑการด ารงสนทรพยสภาพคลองได (Corsetti Pesenti and Roubini (1998)) นอกจากน ในกรณของประเทศไทยทก าหนดใหบรษทลกของธนาคารพาณชย เชน บรษทเงนทน หรอบรษทเครดตฟองซเอร เปนตน สามารถปลอยสนเชอใหกบบรษทตาง ๆ โดยรบเงนสนบสนนจากธนาคารแม เพอหลกเลยงหลกเกณฑทใชบงคบกบธนาคารพาณชยเปนการเฉพาะ กถอเปนวธการในการหลกเลยงหลกเกณฑวธหนง

เมอพจารณาขอมลในตารางท 2.3 จะพบวาในชวงป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) เกอบทกประเทศทประสบภาวะวกฤตจะมระบบสถาบนการเงนทมความออนไหวตอตลาดอสงหารมทรพยเปนอยางมาก โดยเฉพาะอยางยงในฮองกง มาเลเซย สงคโปร และไทย ทมสดสวนของสนเชอภาคอสงหารมทรพยในระบบสถาบนการเงนมากกวารอยละ 30 โดยในสงคโปรมสดสวนสง

Percen

t

Percent

31

เพราะรฐบาลตดสนใจในการหยอนหลกเกณฑใหตางชาตสามารถซอทอยอาศยทไดรบการอดหนนเงนจากรฐบาลในตลาดทอยอาศยมอสองได สวนของไทยน นเกดจากการเตบโตในธรกจ ภาคอสงหารมทรพยและการซอขายทดนทมลกษณะเกงก าไรซงแพรหลายอยางมากในชวง กอนเกดวกฤต

ตารางท 2.3 สดสวนของสนเชอภาคอสงหารมทรพยในระบบสถาบนการเงน (Property Exposure) ของประเทรตาง ๆ ในภมภาคเอเชย

ทมา: Corsetti, Pesenti, and Roubini (1998)

3) วกฤตแะผกระทบ ตงแตชวงป ค.ศ. 1996 (พ.ศ. 2539) อตราการขยายตวของภาคการสงออกของหลาย

ประเทศในภมภาคเอเชยลดลงอยางมากโดยเฉพาะในอนโดนเซย เกาหลใต มาเลเซย และไทย อนมสาเหตหลกมาจากการมคแขงจากประเทศเศรษฐกจเกดใหม เชน จน เวยดนาม เมกซโก เปนตน ประกอบกบสาเหตรอง ไดแก การหดตวของตลาดอเลกทรอนกส การลดลงของราคาเซมคอนดกเตอร และการเพมขนของราคาน ามนในขณะนน

จากปจจยเหลาน เรมท าใหนกลงทนเกดความกงวล เรมถอนเงนลงทนออกจากภมภาค ท าใหราคาสนทรพยทงในตลาดหลกทรพยและภาคอสงหารมทรพยลดลงอยางมนยส าคญ สนเชอทไมกอใหเกดรายได (Non-Performing Loans: NPLs) เพมสงขนอยางตอเนอง (ภาพท 2.22 และ ภาพท 2.23)โดยเฉพาะในไทยซงมการหดตวของภาคอสงหารมทรพยอยางตอเนองตงแตป ค.ศ. 1994 (พ.ศ. 2537) อนเปนผลมาจากนโยบายการเงนทหดตวของภาครฐ โดย NPLs ทเพมสงขนอยางตอเนองนสงผลใหฐานะทางการเงนของสถาบนการเงนแยลงอยางตอเนอง ซงสงผลโดยตรงกบมลคาหนของสถาบนการเงนทลดลงอยางตอเนองเชนเดยวกน ซงเหตการณเหลานเกดขนทงในเกาหลใต มาเลเซย และไทย (ภาพท 2.24 และ ภาพท 2.25)

32

ภาพท 2.22 สดสวน NPL ตอสนเชอรวมในประเทรอนโดนเซย มาเเซย ฟปปนส แะไทย

ทมา: Bankscope and CEIC Database (2003)

ภาพท 2.23 สดสวน NPL ตอสนเชอรวมในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง

ทมา: Bankscope and CEIC Database (2003)

Perce

nt

Perce

nt

Percent

Percent

33

ภาพท 2.24 ดชนมคาหนของกมสถาบนการเงนในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: Bankscope and CEIC Database (2003)

ภาพท 2.25 ดชนมคาหนของกมสถาบนการเงนในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ร. 1999 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: Bankscope and CEIC Database (2003)

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index

: Jan

uary

1999

= 1

00

Index: January 1999

Index: January 1999

34

ในชวงตนป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) เงนส ารองของประเทศตาง ๆ ในภมภาคเรมไดรบผลกระทบอนเนองมาจากการทนกลงทนเรมขาดความเชอมนและความเปนหวงในอตราแลกเปลยนของแตละประเทศทมมลคาสงเกนความเปนจรง (Overvalued) เนองจากการใชนโยบายอตราแลกเปลยนแบบคงท ดงจะเหนไดจากภาพท 2.26 และภาพท 2.27 ซงจากแรงกดดนดงกลาวท าใหกองทน Hedge Funds เรมโจมตคาเงนบาทอยางตอเนอง จนในทายทสดประเทศไทยตองประกาศยกเลกการใชนโยบายอตราแลกเปลยนแบบคงทในเดอนมถนายนของป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) อนเนองมาจากไมมเงนส ารองเพยงพอทจะพยงคาเงนบาทไวท 25 บาทตอดอลลารสหรฐอกตอไป ซงจากเหตการณทเกดขนกบประเทศไทยดงกลาวท าใหเกดการโจมตคาเงนในประเทศอน ๆ ในภมภาคอยางตอเนอง เพราะกองทน Hedge Funds ลวนเหนไปในทศทางเดยวกนวาประเทศอน ๆ ในภมภาคนาจะประสบชะตากรรมเดยวกนกบประเทศไทยทมการ Overvalued ของคาเงนของประเทศตนเอง ในการน บางประเทศไดมการปรบใชนโยบายดอกเบย โดยปรบขนอตราดอกเบยเพอรบมอกบเหตการณดงกลาว (ภาพท 2.28 และภาพท 2.29) แตนโยบายดงกลาวไมประสบผลส าเรจเทาทควร เนองจากนกลงทน เหนวาการจะคงอตราดอกเบยใหอยในระดบสงเปนระยะเวลา ทยาวนานนน แทบจะเปนไปไมไดในภาวะเศรษฐกจมความเปราะบางเชนน (Kaminsky and Reinhart, 1999) ภาพท 2.26 ดชนอตราแกเปยนในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย

(ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ร. 1991 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: APDCORE Database, CEIC Database, and WEFA INTLINE (2003)

Index

: Jan

uary

1991

= 1

00

Index: January 1999

35

ภาพท 2.27 ดชนอตราแกเปยนในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง (ดชนปกาน ณ เดอนมกราคม ป ค.ร. 1991 (พ.ร.2542) = 100)

ทมา: APDCORE Database, CEIC Database, and WEFA INTLINE (2003) ภาพท 2.28 อตราดอกเบยระยะสนในประเทรอนโดนเซย เกาหใต มาเเซย ฟปปนส แะไทย

หมายเหต: 1. อนโดนเซย ใชอตราดอกเบย 1-Month JBOR 2. เกาหลใต ใชอตราดอกเบย Overnight Call Market Rate 3. มาเลเซย ใชอตราดอกเบย 1-Month KLIBOR 4. ฟลปปนส ใชอตราดอกเบย 91-Days Treasury Bill Rate 5. ไทย ใชอตราดอกเบย 1-Month Repurchase Market (Repo) Rate ทมา: APDCORE Database, CEIC Database, and WEFA INTLINE (2003)

Index

: Jan

uary

1991

= 1

00

Perce

nt Index: January 1999

Percent

36

ภาพท 2.29 อตราดอกเบยระยะสนในประเทรไตหวน สงคโปร แะเขตปกครองพเรษฮองกง

หมายเหต: 1. ไตหวน ใชอตราดอกเบย Overnight Interbank 2. สงคโปร ใชอตราดอกเบย 1-Month SIBOR 3. เขตปกครองพเศษฮองกง ใชอตราดอกเบย 1-Month HIBOR ทมา: APDCORE Database, CEIC Database, and WEFA INTLINE (2003)

จากเหตการณทเกดขน สถาบนการเงนและบรษทในประเทศไทยทมฐานะการเงนย าแยอยแลว ไดรบผลกระทบจากการลดคาเงนอยางกะทนหน สงผลใหหนในรปของเงนตราตางประเทศเพมสงขน ท าใหเกด NPLs ในระบบเพมสงขน สถาบนการเงนไมสามารถเรยกใหบรษทมาช าระหนคนได ประกอบกบมลคาหลกประกนทลดลงตามภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยสงผลใหประชาชนขาดความเชอมนในระบบสถาบนการเงน และถอนเงนฝาก ทตนเองมอยกบสถาบนการเงน จนในทายทสดท าใหเกดความลมเหลวทางการเงนของระบบสถาบนการเงนจนเปนเหตแหงการเกดวกฤตเศรษฐกจกระจายไปยงประเทศตาง ๆ ในภมภาคเอเชย ซงแตละประเทศกไดรบผลกระทบทแตกตางกนไป

ในสวนของประเทศไทยนน ผลกระทบรนแรงเกดจากปญหาฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยและระบบการเงนทออนแอ โดยความเสยหายสวนใหญอยในบรษทเงนทนทถกก ากบดแลนอยมาก ซงบรษทเงนทนเหลานปลอยสนเชอสวนใหญใหกบภาคอสงหารมทรพย โดยบรษทเงนทนเหลานระดมเงนจากประชาชน บรษทแมทเปนธนาคารพาณชย และเงนทนตางประเทศผาน BIBF ทงน ถงแมวาราคาอสงหารมทรพยจะเขาสจดสงสดในชวงป ค.ศ. 1993 – 1994

Perce

nt

Percent

37

(พ.ศ. 2536-2537) แตบรษทเงนทนเหลานยงคงปลอยสนเชอใหภาคอสงหารมทรพยอยางตอเนองจนถงชวงทเกดวกฤต ซงแสดงใหเหนวาบรษทเงนทนและนกลงทนมมมมองทผดวาการลดลงของมลคาทรพยสนในภาคอสงหารมทรพยจะเปนการลดลงแคชวคราวในชวงนน

ในสวนของประเทศมาเลเซยกประสบปญหาการลดลงของมลคาทรพยสนในภาคอสงหารมทรพยและการเพมขนอยางตอเนองของ NPLs เชนเดยวกนกบประเทศไทย อยางไรกตาม สถาบนการเงนในมาเลเซยมการก ากบดแลทดกวาของไทยและมเงนกองทนทเขมแขง จนท าใหผลกระทบดานคาเงนทมตอสถาบนการเงนในมาเลเซยมนอยกวาเมอเทยบกบไทย นอกจากน การประกาศคมครองเงนฝากทงจ านวนของมาเลเซยในชวงสนป ค.ศ. 1997 (พ.ศ. 2540) มความนาเชอถอและชวยใหไมเกดภาวะวกฤตในภาคสถาบนการเงน (Bank Run) ในมาเลเซยได (Meesook et al., 2001)

สวนในประเทศอนโดนเซยและเกาหลใตนน ปญหาหลก ๆ เกดจากหนของสถาบนการเงนทอยในสกลเงนตราตางประเทศโดยเฉพาะอยางยงหนในสกลเงนดอลลารสหรฐ ซงภาคอสงหารมทรพยมสวนนอยในการท าใหเกดวกฤต ในกรณของเกาหลใตนน ฟองสบในภาคอสงหารมทรพยแตกกอนทจะเกดวกฤตเปนเวลานาน และในประเทศฟลปปนสกเชนเดยวกนท ภาคอสงหารมทรพยไมใชสาเหตหลกทท าใหเกดวกฤต

ในสวนของประเทศฮองกงและสงคโปรนน ถงแมวาสนเชอภาคอสงหารมทรพยจะมสดสวนสงในการปลอยสนเชอของสถาบนการเงน (Hilbers, Lei and Zacho, 2001) และราคาอสงหารมทรพยมการเพมสงขนของราคาอยางตอเนอง แตเนองจากภาครฐมการออกมาตรการเพอปองกนการเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพยตงแตชวงกอนเกดวกฤต เชน ประเทศสงคโปรจดใหมการจดเกบภาษ Capital Gains การเกบอากรแสตมป จ ากดวงเงนการปลอยสนเชอของสถาบนการเงนไวทรอยละ 80 ของราคาซอขาย เปนตน จงท าใหภาคอสงหารมทรพยไมไดมสวนส าคญทกอใหเกดวกฤตในประเทศทงสอง ถงแมวาจะมการลดลงของราคาในภาคอสงหารมทรพยในชวงทเกดวกฤต แตม NPLs เพมขนเลกนอยเทานนเมอเทยบกบประเทศอน ประกอบกบทง 2 ประเทศมระบบการก ากบดแลสถาบนการเงนทเขมแขงจงท าใหสามารถรบมอกบวกฤตไดดกวาประเทศอน ๆ

4) สรป จากบทเรยนของหลาย ๆ ประเทศในภมภาคเอเชยทประสบวกฤตเศรษฐกจนน

จะเหนไดวาภาคอสงหารมทรพยในบางประเทศโดยเฉพาะอยางยงในประเทศไทยและมาเลเซย มบทบาทส าคญในการเปนสาเหตของปญหาและเปนหนงในปจจยส าคญทน าไปสวกฤตเศรษฐกจ ในประเทศนน ๆ ดงนน จงมความจ าเปนทจะตองสรางเครองมอเตอนภยเพอปองกนไมใหเกดปญหาฟองสบในภาคอสงหารมทรพย เนองจากหากปญหาเกดขนแลวยากทจะปองกนไมใหลกลาม ซงจะน าไปสปญหาวกฤตเศรษฐกจในทสด ดงนน หากสามารถเตอนภยภาวะวกฤตลวงหนาและ

38

ปองกนปญหาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยไมใหเกดขนได กจะชวยลดอตราในการเกดวกฤตเศรษฐกจในอนาคตได

2.2.3 วกฤตเรรษกกจไทยป พ.ร. 2539-2540 เมอพจารณาสาเหตของวกฤตเศรษฐกจไทยในป พ.ศ. 2540 พบวาวกฤตเศรษฐกจ

ไทยในชวงป พ.ศ. 2539-2540 ถอเปนจดเรมตนของการเกดวกฤตเอเชย โดยมปจจยทเปนสาเหตใหเกดวกฤตดงกลาวทส าคญดงน

1) การขาดดลบญชเดนสะพดอยางตอเนอง โดยในชวงป พ.ศ. 2533-2539 ประเทศไทยขาดดลบญชเดนสะพดเพมขนจากเฉลยรอยละ 3.3 เปนเฉลยรอยละ 6.8 ของ GDP โดยมสาเหตส าคญมาจากมลคาการขาดดลการคาทเพมขนอยางรวดเรวตามการชะลอตวของการสงออก รวมถงการขาดดลบญชเดนสะพด ซงท าใหตองพงพาเงนทนจากตางประเทศในรปแบบตาง ๆ ตามมา

2) การแตกสลายของเศรษฐกจฟองสบ ราคาสนทรพยตาง ๆ ไมวาจะเปนหลกทรพยและอสงหารมทรพย ถกผลกดนใหสงกวาพนฐานทางเศรษฐกจทเปนจรง โดยเศรษฐกจไทยมการเตบโตเพมขนในอตราทสงท าใหการซอขายทดนและอสงหารมทรพยขยายตวในอตราทคอนขางสง สงผลใหราคา ท ดนและหลกทรพยเพ ม ขนเกนระดบ ทแสดงถงผลตภาพทางเศรษฐกจ ทแทจรง สงใหเกดภาวะเศรษฐกจฟองสบตามมา

3) การเปดเสรทางการเงนอยางรวดเรว การผอนปรนหลกเกณฑการเคลนยายเงนทนใหสถาบนการเงนและบรรษทการเงนระหวางประเทศตาง ๆ ทงธนาคารพาณชยและธรกจเงนทนหลกทรพย ท าใหมการพงพงการกยมจากตางประเทศสง มผลใหเกดปญหาดานเสถยรภาพทางเศรษฐกจตามมา โดยการเปดเสรเงนทนเคลอนยายโดยไมไดพฒนากระบวนการก าหนดนโยบายและกระบวนการตดสนใจ ตลอดจนพฒนาเครองมอของนโยบายการเงน เพอเพมพนศกยภาพ ในการจดการปญหาอนเกดจากการเคลอนยายเงนทนเขาออกระหวางประเทศอยางรวดเรว ท าให ไมสามารถบรหารจดการและแกไขนโยบายและปญหาเศรษฐกจไดอยางมประสทธภาพ

ภาพท 2.30 การกยมเงนตราตางประเทรของไทยในชวงป พ.ร. 2530 – 2551

ทมา : ธนาคารแหงประเทศไทย

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

2530

2531

2532

2533

2534

2535

2536

2537

2538

2539

2540

2541

2542

2543

2544

2545

2546

2547

2548

2549

2550

2551

เงนกตางประเทศระยะสน เงนกตางประเทศระยะยาว

Million of USD

39

4) การใชระบบอตราแลกเปลยนแบบตายตว แมวาจะมการเปดเสรเงนทนเคลอนยาย แตการทประเทศไทยใชระบบอตราแลกเปลยนแบบคงทท าใหนโยบายการเงนไมสามารถใชในการรกษาเสถยรภาพทางเศรษฐกจได โดยธนาคารแหงประเทศไทยตองคงอตราดอกเบยนโยบายไวในระดบสง ซงเปนมาตรการทจ าเปนตอการรกษาหรอสะสมเงนส ารองระหวางประเทศเพอใชในการปกปองคาเงนบาท ทงน เมออตราดอกเบยภายในประเทศสงกวาอตราดอกเบยในตลาดการเงนระหวางประเทศมาก เงนทนน าเขายอมหลงไหลเขาสประเทศไทยเพอหาประโยชนจากสวนตางของอตราดอกเบย ท าใหเงนทนไหลเขาจากตางประเทศเขาสระบบเศรษฐกจไทยเปนจ านวนมาก แตชองทางการลงทนมจ ากด เงนทนน าเขาเหลานจงถกจดสรรไปใหแกโครงการทใหอตราผลตอบแทนต า และโครงการทมความเสยงสงกวาปกต

ทงน การทประเทศไทยด าเนนนโยบายเปดเสรเงนทนเคลอนยายและใชระบบอตราแลกเปลยนคงทนน ท าใหไมสามารถใชนโยบายการเงนในการแกไขปญหาเศรษฐฏจไดเปนไปตามหลกการทเรยกวา Triangle of Impossibility หรอ Impossible Trinity ซงเปนแนวคดทองมาจากแบบจ าลองเศรษฐกจระหวางประเทศของ Robert Mundell นกเศรษฐศาสตรรางวลโนเบลป ค.ศ. 1999 (พ.ศ. 2542) และ Marcus Fleming ทระบวา “ระบบเศรษฐกจของประเทศหนง ๆ จะไมสามารถม 3 สงพรอมกนได คอ การใชระบบอตราแลกเปลยนคงท การเปดเสรเงนทนเคลอนยาย และการมอสระในการด าเนนนโยบายการเงน แตสามารถทจะเลอกใช 2 อยางใด ๆ กได”

ภาพท 2.31 Impossible Trinity

ทมา : Robert Mundell และ Marcus Fleming (1999)

5) การก ากบและตรวจสอบสถาบนการเงนไมมประสทธภาพเทาทควร เนองจากการเกดเศรษฐกจฟองสบท าใหราคาทดนและหลกทรพยขยายตวสงเกนกวาระดบทสะทอนพนฐานทเปนจรง และเมอน าไปเปนหลกทรพยค าประกนเงนกจากสถาบนการเงน จะท าใหไดเงนกจ านวนมากกวาทควรจะเปน โดยเมอเกดภาวะเศรษฐกจฟองสบแตกกบภาวะถดถอยทางเศรษฐกจทม

40

การชะลอตวมาตงแตป พ.ศ. 2539 เปนตนมา ท าใหสถาบนการเงนตองเผชญกบปญหาหนเสยเปนจ านวนมาก ในขณะทการด าเนนงานปลอยสนเชอของสถาบนการเงนบางแหงกขาดประสทธภาพ โดยมผบรหารสถาบนการเงนบางแหงมพฤตกรรมแบบสมเสยง และการก ากบดแลสถาบนการเงนยงไมไดรบการพฒนาใหสอดคลองกบพฒนาการของระบบสถาบนการเงนในเวลานน ประกอบกบการทโครงสรางและการบรหารธรกจเงนทนและหลกทรพยมการขยายตวตามระบบเศรษฐกจและตามภาวะเศรษฐกจฟองสบอยางรวดเรว โดยมการประกอบธรกจทมความเสยงสงและไมไดรบการก ากบดแลทเขมงวดเพยงพอ ท าใหเกดวกฤตสถาบนการเงนอยางรนแรงตามมา

การปลอยสนเชอของบรษทเงนทนทมจ านวนมากในขณะนนเปนไปอยางหละหลวม โดยธรกจอสงหารมทรพยเปนธรกจหนงทมการขยายการลงทนเปนจ านวนมาก แตตอมาภาวะเศรษฐกจของประเทศทไดชะลอตวลง ท าใหความตองการดานอสงหารมทรพยลดลงอยางมาก สงผลใหตลาดอสงหารมทรพยปรบตวไมทน เกดปญหาอปทานลนตลาดในอสงหารมทรพย จนกอใหเกดปญหาลกหนดอยคณภาพมากขนในสถาบนการเงน ธรกจจ านวนมากไมอาจจะหาเงนมาคนสถาบนการเงนได จงสงผลตอสภาพคลองของบรษทเงนทนเนองจากไมมเงนหมนเวยน ภาระหนดอยคณภาพทเพมขน จนบนทอนความเชอมนของนกลงทน ตลอดจนมการถอนเงนฝากจ านวนมากออกจากธรกจเงนทนตามมาจนกอใหเกดภาวะขาดสภาพคลองของธรกจเงนทนหลายแหง

ทงน สรปปญหาทกอใหเกดวฤตเศรษฐกจไทยป พ.ศ. 2540 ไดเปน 3 ดาน 1. ความผดพลาดในการด าเนนนโยบายเศรษฐกจมหภาค (Macroeconomic Mismanagement)

ท าใหเกดภาวะเศรษฐกจฟองสบ การเปดเสรทางการเงนโดยไมไดปรบปรงกรอบการด าเนนนโยบายเศรษฐกจมหภาค ท าใหขาดเครองมอทางนโยบายเพอใชในการแกไขปญหา และการตรงอตราดอกเบยในระดบสง

2. โครงสรางระบบสถาบนการเงนทมการขยายตวของธรกจเงนทนและหลกทรพยอยางรวดเรว โดยการขยายตวดงกลาวตงอยบนพนฐานการประกอบธรกจทมความเสยงสง และไมมกระบวนการอ านวยสนเชอทดซงท าใหเกดวกฤตสถาบนการเงนตามมา

3. การก ากบและตรวจสอบสถาบนการเงนทไมมประสทธภาพ ท าใหวกฤตสถาบนการเงนลกลามอยางรวดเรว และประชาชนขาดความเชอมนในระบบสถาบนการเงน ท าใหเกดปญหาความไมมนคงของระบบสถาบนการเงนจนกลายเปนวกฤตการณทรายแรง

เมอพจารณาความสมพนธระหวางการขยายตวทางเศรษฐกจและราคาอสงหารมทรพยในไทยในชวงป พ.ศ. 2530-2540 แลวพบวา ภาวะเศรษฐกจไทยทมการขยายตวอยางรวดเรวในชวงตนป พ.ศ. 2530 สงผลใหราคาสนคาสวนใหญปรบตวสงขน ผประกอบการขอสนเชอของระบบ

41

สถาบนการเงน และระดมทนโดยตรงผานการออกตราสารทางการเงนในตลาดการเงน เพอเออใหเกดการสรางเมดเงนใหมสระบบเศรษฐกจ และตอบสนองความตองการเงนทน ซงภาวะเศรษฐกจทเฟองฟสงผลผลกดนใหเกดการเกงก าไรในสนทรพยเพมขนทงในภาคครวเรอนและภาคธรกจ โดยความหวงทจะท าก าไรสงสดจากการซอขายสนทรพย เพราะมการคาดการณวาราคาสนทรพยจะเพมสงขนอยางตอเนอง โดยมกลไกการใหสนเชอของสถาบนการเงนเปนตวเพมปรมาณเงนเขาสระบบ ท าใหเกดขนอปสงคและอปทานทไมใชของจรง และเมอระดบราคาสนทรพยเพมขนไปสระดบสงสดแลว สงผลใหตลาดคาดการณวาราคาสนทรพยจะตองปรบตวลงในทสด ท าใหมการเทขายสนทรพยทซอมาเกงก าไร จนกระทงกลไกตลาดเปนตวปรบใหราคาอยในระดบทควรจะเปน จงสงผลตอสภาพคลองในธรกจอสงหารมทรพยเปนอนดบแรก เนองจากมการกยมเพอเรงขยายการลงทนเปนจ านวนมากในชวงกอนเกดวกฤต เพอสนองตอความตองการของประชาชน เพราะฉะนนการใชจายอยางเกนตวและฟมเฟอยของประชาชนจงมความเกยวของตอการเกดวกฤตการณเศรษฐกจป พ.ศ. 2540

ความตนตระหนกของประชาชนจากเหตการณการแตกสลายของเศรษฐกจฟองสบ ในภาคอสงหารมทรพยมผลกระทบกบสถาบนการเงน เนองจากภาคธรกจไดกเงนจากสถาบนการเงนจ านวนมากเพอทจะมาสรางสงปลกสรางเกยวกบอสงหารมทรพยตาง ๆ ดงนน เมอเศรษฐกจฟองสบแตก ตลาดอสงหารมทรพยเขาสภาวะถดถอย ท าใหหนวยธรกจไมสามารถช าระหนคนได สถาบนการเงนขาดสภาพคลองเนองจากไมมเงนมาหมนเวยน และเมอประชาชนทราบถงความไมมนคงของสถาบนการเงน กเรงถอนเงนออกจากสถาบนการเงนเปนจ านวนมาก ท าใหสถาบนการเงนขาดสภาพคลองของสถาบนการเงนอยางรนแรงจนในทสดตองมการปดสถาบนการเงนจ านวนทงหมด 56 แหง

2.2.4 วกฤต Subprime ในสหรกอเมรกา วกฤตการณเงนของสหรฐอเมรกา ในชวงป ค.ศ. 2008-2009 (พ.ศ. 2551-2552) นบ

ไดวา เ ปนวกฤตท เปนเ รมตนมาจากภาวะฟองสบ ในภาคอสงหารมทรพยเ ชนกน ราคาอสงหารมทรพยทเพมสงขนตอเนองเปนเวลานานกลายเปนปจจยทท าใหผซอบาน นายธนาคาร รวมถงนกลงทน ตางเชอวาราคาอสงหารมทรพยจะปรบเพมขนไปตอไปเรอย ๆ จนท าใหฟองสบเตบโตขนอยางรวดเรว แตเมออปทานของทอยอาศยเพมขนมากจนเกนความตองการของตลาดในป ค.ศ. 2006 (พ.ศ. 2549) ราคาบานกเรมตกต าลงจนท าใหหนของลกหนสนเชอซบไพรม (Subprime) มมลคาเกนกวาหลกประกน และเมอลกหนซบไพรมเรมผดนดช าระหนกไดสงผลใหเกดวกฤตของความเชอมนในภาคการเงนและกลายเปนวกฤตการเงนและวกฤตเศรษฐกจในทสด และดวยความ

42

เชอมโยงของตลาดการเงนโลกกบตลาดการเงนสหรฐอเมรกา วกฤตการเงนในสหรฐอเมรกาไดลกลามไปยงตลาดการเงนอน ๆ จนกลายเปนวกฤตการเงนโลกไปดวย

1) การกอตวของฟองสบในตาดอสงหารมทรพยสหรกฯ ในชวงป ค.ศ. 2000-2006 (พ.ศ. 2543–2549) ราคาอสงหารมทรพยในสหรฐฯ

เพมสงขนอยางรวดเรว ดชนราคาบานเพมขนกวาเทาตว และในบางพนทเพมขนกวา 1.5 เทา (ภาพท 2.32) ซงปจจยสงเสรมส าคญทท าใหตลาดอสงหารมทรพยของสหรฐฯ เตบโตอยางรวดเรว ไดแก (1) อตราดอกเบยทอยในระดบต าท าใหอปสงคของทอยอาศยเพมสงขน (2) ราคาอสงหารมทรพยทเพมสงขนตามการเพมขนของอปสงคและการเกงก าไร (3) การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย (Securitization) ทชวยใหสถาบนการเงนสามารถเขาถงแหลงทนทจะน ามาปลอยสนเชอไดมากขนจากการระดมทนผานนกลงทนทวไป (4) การโอนความเสยงไปยงบคคลท 3 และความหละหลวมในการปลอยสนเชอ และ (5) การจดอนดบความเสยงทผดพลาด

ภาพท 2.32 ดชนราคาบานในสหรกอเมรกา ในชวงป ค.ร. 1976-2010 (พ.ร. 2519-2553)

ทมา: Financial Crisis Inquiry Commission (2011)

อตราดอกเบยต าเปนปจจยสงเสรมใหอปสงคของทอยอาศยเพมสงขน โดยตงแตป ค.ศ. 2000 (พ.ศ. 2543) เปนตนมา ธนาคารกลางสหรฐอเมรกา (Federal Reserves) ไดด าเนนนโยบายการเงนแบบผอนคลายโดยการลดอตราดอกเบยนโยบายใหอยในระดบต าเพอกระตน การลงทนหลงจากทเกดวกฤตดอทคอม (Dot-Com Crisis) ในตลาดหลกทรพยสหรฐอเมรกา ในชวงป ค.ศ. 1997-2000 (พ.ศ. 2540-2543) สงผลใหอตราดอกเบยส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยลดต าลงตามไปดวย อตราดอกเบยส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยลดลงจากรอยละ 8.2 ในป ค.ศ. 2000 (พ.ศ. 2543) เหลอเพยงรอยละ 5.3 ในป ค.ศ. 2003 (พ.ศ. 2546) ดอกเบยทลดลงประมาณรอยละ 3 ท าใหตนทนดอกเบยในการซอบานถกลง และเปนปจจยทชวยเกอหนนใหผซอบานสามารถกยมเงนไดมากขนและงายขน สงผลใหเกดอปสงคในตลาดอสงหารมทรพยและผลกดนใหราคาเพมสงขน อยางรวดเรว

43

ภาพท 2.33 อตราดอกเบยนโยบายแะอตราดอกเบยสนเชอเพอทอยอารยระยะเวา 30 ป ของสหรกอเมรกา ในชวงป ค.ร. 1975 – 2010 (พ.ร. 2518-2553)

ทมา: Financial Crisis Inquiry Commission (2011)

อกปจจยหนงทท าใหความตองการทอยอาศยและราคาเพมขนอยางกาวกระโดด คอ การเกงก าไร โดยสมาคมผประกอบการอสงหารมทรพยแหงชาตของสหรฐอเมรกา คาดวารอยละ 28 ของบานทถกซอในป ค.ศ. 2005 (พ.ศ. 2548) เปนการซอเพอการลงทน (CNN money) อยางไรกตาม การลงทนในอสงหารมทรพยนบเปนการลงทนทมความเสยงสง เนองจากเปนการลงทนทมสดสวนการกเงนมาลงทนสงและเปนการกยมเพอการเกงก าไร โดยหวงไดก าไรจากราคาสนทรพยทคาดวาจะเพมมากขนและอตราดอกเบยทจะทรงตวอยในระดบต า ซงอปสงคทมาจากการเกงก าไรท าใหราคาอสงหารมทรพยเพมสงขนเกนกวาปจจยพนฐานของอสงหารมทรพย

นอกจากน การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย (Securitization) ท าใหธนาคารสามารถเขาถงแหลงทนทจะน ามาปลอยสนเชอไดมากขนและท าใหคนเขาถงสนเชอไดงายขน โดยการแปลงสนเชอทอยอาศยเปนตราสารทางการเงน ไดแก ตราสารทมสนเชอเพอทอยอาศยเปนหลกประกน (Mortgage Backed Securities : MBS) และตราสารหนทมหนเปนหลกประกน (Collateralized Debt Obligation : CDO) ท าใหธนาคารพาณชยสามารถระดมทนเงนจากตลาดการเงนซงท าใหธนาคารมสภาพคลองกลบมาปลอยสนเชอไดอก ทงน ผลงทนในตราสาร MBS และ CDO มท งนกลงทนรายยอย นกลงทนสถาบน กองทนรวม กองทนเพอการเกษยณอาย (Retirement Fund) และบรษทประกน ทตองการผลตอบแทนในการลงทนทสงขนในชวงเวลาทอตราผลตอบแทนจากการฝากเงนอยในระดบต า สภาพคลองทเพมมากขนจากการแปลงสนทรพยเปนหลกทรพยกท าใหสนเชอเตบโตอยางรวดเรว เมอผซอบานสามารถเขาถงสนเชอไดมากขนในตนทนทถกลงกยงท าใหเกดอปสงคมากขนจนท าใหราคาอสงหารมทรพยเพมสงขนอยางรวดเรว

Per

cent

Percent

44

ภาพท 2.34 การแปงสนทรพยเปนหกทรพย (Securitization)

ทมา : http://www.raymondjames.com/

การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพยและน าออกขายแกนกลงทนเปนการโอนทงรายไดและความเสยงของการผดนดช าระหนจากธนาคารพาณชยผปลอยสนเชอไปยงนกลงทนทถอหลกทรพย และเมอความเสยงของการผดนดช าระหนไมตกอยกบธนาคารพาณชยผปลอยสนเชอ ธนาคารพาณชยกไมจ าเปนตองระมดระว งในการสอบทานสนเชอเทาทควร ประกอบกบ การแขงขนในการดงดดลกคาท าใหเกดความหละหลวมในการปลอยสนเชอ ในชวงป ค.ศ. 2000-2006 (พ.ศ. 2543-2549) มาตรฐานการปลอยสนเชอของธนาคารพาณชย เชน ก าหนดอตราสวน ขนต าของการช าระเงนจ านวนหนงลวงหนาหรอทเรยกกนวาการวางเงนดาวน (Down Payment) ลดต าลง (ภาพท 2.34) (Baily and Elliot, 2552)

ภาพท 2.35 สดสวนธนาคารพาณชยของสหรกอเมรกาทมการปรบเพมมาตรกานการปอยสนเชอเมอเปรยบเทยบกบชวงกอนหนา

ทมา: Baily & Elliot (2009)

Percen

Percent

45

นอกจากความหละหลวมในการพจารณาสนเชอแลว การจดอนดบความเสยงของตราสารทผดพลาดในชวงป ค.ศ. 2000-2006 (พ.ศ. 2543-2549) ท าใหเกดความเสยหายขนาดใหญและเปนวงกวาง CDO ทเกดจากการแปลงสนเชอซบไพรมเปนหลกทรพยชนดใหม จ านวนมากถกจดอนดบความนาเชอถอ AAA (อนดบความนาเชอถอสงสด) จากเหตผลของการกระจายความเสยงจากพนทแตกตางกน (Area Diversification) ท าใหนกลงทนเชอวาการลงทนในหลกทรพยดงกลาวเปนการลงทนทปลอดภย และมองขามความเปนจรงทวาสนทรพยทน ามาแปลงเปนหลกทรพยดงกลาวเปนสนเชอสบไพรมทมความเสยงสง

ภาพท 2.36 การจดอนดบความเสยงของ CDO

ทมา: Financial Crisis Inquiry Commission (2011)

2) วกฤตในตาดอสงหารมทรพยสวกฤตการเงน เมออปทานของทอยอาศยเพมขนมากจนเกนความตองการของตลาดในป

ค.ศ.2006 (พ.ศ. 2549) ราคาบานกเรมตกต าลงจนท าใหหนของลกหนสนเชอซบไพรม (Subprime) มมลคาเกนกวาหลกประกน จนท าใหลกหนบางสวนตองผดนดช าระหนและถกยดทรพยช าระหน (Involuntary Foreclosure) เนองจากไมสามารถช าระสวนตางของมลคาหลกประกนและมลหน เพอรกษาสนเชอไวได อกสวนหนงเมอพบวาราคาอสงหารมทรพยของตนสงกวาราคาทพงจะเปน

46

จงตดสนใจไมผอนช าระคนสนเชอ กลายเปนการผดนดช าระหนและถกยดทรพยช าระหนอยางจงใจ (Voluntary Foreclosure) และเมอมบานถกยดขายทอดตลาดกยงท าใหอปทานยงลนตลาด ในป ค.ศ. 2008 (พ.ศ. 2551) จ านวนอสงหารมทรพยเหลอขายเพมจากป ค.ศ. 2007 (พ.ศ. 2550) ถง 9.8 เทา และสงผลใหราคาอสงหารมทรพยยงลดต าลง โดยในป ค.ศ. 2010 (พ.ศ. 2553) ราคาอสงหารมทรพยลดลงกวารอยละ 26 เมอเทยบกบราคาสงสดในป ค.ศ. 2006 (พ.ศ. 2549) ท าใหมจ านวนลกหนทมลคาหลกประกนไมเพยงพอตอยอดสนเชอทมอย เพมมากขนไปอก

ภาพท 2.37 วงจรของวกฤตการเงนสหรกฯ ทท าใหวกฤตกาม

ทมา : Financial Crisis Inquiry Commission (2011)

เมอเกดการผดนดช าระหนเปนจ านวนมาก สถาบนการเงนทไดรบผลกระทบโดยตรงในล าดบแรกกคงจะหนไมพนธนาคารพาณชยทเปนผใหสนเชอแกผซอทอยอาศย ซงสวนใหญ มกเปนธนาคารขนาดเลกในแตละทองถน แตเนองจากการลงทนในสนทรพยทเกยวของกบสนเชอเพอทอยอาศยไมไดถกจ ากดอยในธนาคารพาณชยแตมการลงทนกนเปนการทวไปผานการลงทนใน MBS และ CDO ผลกระทบจากตลาดอสงหารมทรพยจงลกลามไปยงสถาบนการเงนและ นกลงทนทลงทนในตราสารเหลานนดวย ทงวาณชธนกจ (Investment Bank) กองทนบรหารความเสยง (Hedge Fund) กองทนเพอการเกษยณ (Retirement Fund) บรษทประกน หรอแมกระทงนกลงทนทวไป เมอการช าระหนเรมไมสม าเสมอ รายไดจากตราสาร MBS และ CDO กไมสม าเสมอตามไปดวย ท าใหนกลงทนสญเสยความเชอมนจนตราสารสญเสยมลคาอยางรวดเรว และเมอ Bear

47

Stearns ซงเปน Hedge Fund ขนาดใหญของสหรฐอเมรกา ตองลมละลายลงในป ค.ศ. 2007 (พ.ศ. 2550) เนองจากขาดทนจากการลงทนใน MBS และ CDO เปนจ านวนมาก สงผลใหระบบการเงนสญเสยความเชอมนอยางหนก สถาบนการเงนทมความเชอมโยงกบ Bear Stearns ตางไดรบผลกระทบ สถาบนการเงนหยดการปลอยกท าใหเกดสภาวะสภาพคลองตงตวทงระบบการเงน และเมอธรกจทดไมสามารถไดรบสนเชอทจ าเปนตอการด าเนนธรกจได กท าใหปญหาลกลามไปยงเศรษฐกจภาคสวนอน ๆ จนลกลามกลายเปนวกฤตเศรษฐกจครงใหญในป ค.ศ. 2008 (พ.ศ. 2551)

2.3 ทบทวนวรรณกรรม งานวจยในดานการพฒนาระบบเตอนภยนนมอยเปนจ านวนมาก มวธและวตถประสงคในการพฒนาระบบเตอนภยแตกตางกนไป บางระบบสรางขนโดยอาศยการค านวณดชนรวม (Composite Index) บางระบบสรางขนจากแบบจ าลองประเภท PROBIT หรอ LOGIT ระบบเตอนภยในปจจบนมทงทสรางขนเพอใชตดตามภาวะความมนคงทางการเงนและโอกาสทจะลมละลายของหนวยธรกจ และเพอใชตดตามภาวะวกฤตของภาคเศรษฐกจ ระบบเศรษฐกจของประเทศ และระบบเศรษฐกจระดบภมภาคหรอประเทศ ในทนจะขอกลาวถงเพยงระบบเตอนภยทเปนทนยมใชกนทวไปเทานนเพอใหเหนถงความส าคญและแนวทางในการสรางระบบเตอนภยเพอประเมนความเสยงภาวะฟองสบของภาคอสงหารมทรพย

ระบบเตอนภยทส าคญในภาคธรกจทไมใชสถาบนการเงน (Non-Financial Firms) ทไดรบความนยมในกลมนกลงทนและนกวจยทวไปคอ Alman’s Z-Score

Z = 1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5 X1=Working Capital/Total Assets X2=Retained Earnings/Total Assets X3=EBIT/Total Assets X4=Market Value of Equity/Book Value of Liabilities X5=Sales/Total Assets ถา Z > 3.0 ธรกจแทบไมมโอกาสทจะผดนดช าระหนหรอประสบปญหาทางการเงน แตถา

คา Z อยระหวาง 2.7- 3.0 ธรกจมโอกาสทจะผดนดช าระหนหรอประสบปญหาทางการเงนในระดบต าและควรเรมทจะไดรบสญญาณเตอนเพอมการเฝาระวง ถาคา Z อยระหวาง 1.8 - 2.7 โอกาสทธรกจจะผดนดช าระหนหรอประสบปญหาทางการเงนจดอยในระดบกลาง และถาคา Z ต ากวา 1.8

48

ธรกจมโอกาสทจะผดนดช าระหนหรอประสบปญหาทางการเงนจดอยในระดบสง ในบางครงคา Alman’s Z-Score กใชในการวดระดบความเสยงทางดานความนาเชอถอ (Credit Risk) ของธรกจดวย

สวนธรกจในภาคการเงนมระบบเตอนภยสถาบนการเงนทผก ากบดแลสถาบนการเงนใชในการดแลการด าเนนงานของสถาบนการเงนทเรยกวา CAMELS Rating ซงประกอบดวย Capital Adequacy (C), Asset Quality (A), Management (M), Earnings (E), Liquidity (L) และ Sensitivity (S) แตละกลมมคาดชนทมคาตงแต 1 ถง 5 คาดชนทเทากบ 1 แสดงถงความแขงแกรงในดานนน ๆ และ 5 แสดงถงความไมเพยงพอ เชน ถา C มากกวา 3 อาจแสดงถงการมระดบทนต ากวาท Basel ก าหนดไวและเปนระดบทไมเพยงพอทจะรองรบความเสยง ในสวนของการบรหารสนทรพยซงวดโดยดชน A น นขนอยกบตวแปรทแตละหนวยงานทก ากบดแลสถาบนการเงนใหความส าคญ อยางเชน Fed ใชกลมตวแปร 5C ไดแก Capacity ความสามารถในการช าระหนของผก Collateral คณภาพของสนทรพยค าประกน Condition สาเหตทตองการสนเชอ Capital มลคาความแตกตางระหวางสนทรพยและหนสนของผก Character ประวตการช าระหนของผก สวนในเรองของการบรหาร รายได และสภาพคลอง คาดชนวดการด าเนนงานของสถาบนการเงน สวน S วดวาสถาบนการเงนมความโนมเอยงจะไดรบผลกระทบจากภาวะตลาดการเงนโดยรวมทประสบปญหามากนอยแคไหน ถาดชนรวม CAMELS มคาเทากบ 4 หรอมากกวา แสดงวาสถาบนการเงนนน ๆ ก าลงประสบปญหา

ภาคอสงหารมทรพยมลกษณะแตกตางจากภาคธรกจทไมใชสถาบนการเงนทวไป โดยเฉพาะในเรองของสนคาทมมลคาสง ตลาดทมจ านวนผขายนอยกวาผซอ สนคาสามารถซอไวเพอเกงก าไร เนองจากในภาวะเศรษฐกจทวไปสนคาของภาคอสงหารมทรพยมคาสงขนตามกาลเวลาซงแตกตางจากสนคาอนทมราคาต าลงเมอระยะเวลาถอครองยาวขน คา Z-score จงไมเหมาะสมทจะมาใชในการตดตามความเสยง แมวาตลาดหลกทรพยในบางประเทศ อาท Amman Stock Exchange ประเทศจอรแดนมการจดกลมบรษทอสงหารมทรพย (Real Estate) ไวในกลมเดยวกบกลมธนาคาร (Banking) ประกนภย (Insurance) และบรษทเงนทนและหลกทรพย (Diversified Financial Services) (ASE, 2006) ในความเปนจรงภาคอสงหารมทรพยแตกตางจากภาคการเงนอยางชดเจน เนองจากสถาบนการเงนมสนคาคอบรการทางการเงนซงจบตองไมได แตบานเปนสนทรพยคงทนทสามารถจบตองได และการด าเนนธรกจของภาคอสงหารมทรพยแตกตางจากภาคการเงน เชน สนเชอเปนหนสนของภาคอสงหารมทรพยแตเปนทรพยสนของภาคการเงน ดงนนจงมความจ าเปนตองสรางดชนเฉพาะในการตดตามภาคอสงหารมทรพย

ในการพฒนาแบบจ าลองเพอเปนเครองมอในการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพย จ าเปนตองเลอกตวแปรทจะใชในการตดตาม และสรางดชนทจะใชในการประเมนความเสยงภาวะ

49

ฟองสบในตลาดอสงหารมทรพย ดงนนจงตองระบค าจ ากดความของค าวา “ฟองสบ” และเขาใจถงความเกยวโยงระหวางตลาดอสงหารมทรพยและภาคเศรษฐกจอน ๆ รวมไปถงผลกระทบของภาวะฟองสบแตกทมตอระบบเศรษฐกจ

โดยทวไปจะพบเหนงานวจยทมงพฒนาแบบจ าลองเพอบงชภาวะราคาฟองสบของอสงหารมทรพยอยอยางแพรหลาย โดยงานวจยเหลานอาศยทฤษฎ rational expectation bubble และมการใชปจจยอสระทแตกตางกนไป เชน อตราการขยายตวของรายไดตอหว อตราการขยายตวของประชากร อตราการวางงาน อตราดอกเบยเงนฝาก อตราผลตอบแทนตลาดหลกทรพย และอตราสวนเปรยบเทยบราคาบานและคาเชา งานวจยประเภทนมอยมากและมการศกษาในแตละประเทศ เชน Roche (2001) ใช Regime-switching model ในการตรวจสอบภาวะฟองสบของราคาบานในเมองดบบลน ประเทศไอรแลนด โดยวดความนาจะเปนทอตราผลตอบแทนในการลงทนซอบาน (ทเกนกวาอตราผลตอบแทนของสนทรพยทไมมความเสยง) จะสงกวาคาเฉลยอตราผลตอบแทนตลอดชวงเวลาการศกษาเปนตวชวดความนาจะเปนของภาวะฟองสบและต ากวาคาเฉลยอตราผลตอบแทนเปนตวชวดความนาจะเปนทภาวะฟองสบจะแตก ในขณะท Chan, Lee, Woo (2001) พฒนาแบบจ าลองเพอบงชวาการวดภาวะราคาฟองสบของอสงหารมทรพยดวยอตราการขยายตวของราคาบานทงานวจยตาง ๆ ใชนนมขอบกพรองเนองจากอตราการขยายตวของราคาบานอาจเกดจาก noise หรอ misspecification error นอกจากน Chan, Lee, Woo (2001) ใชอตราการเปลยนแปลงของราคาอสงหารมทรพยใน 3 เขตเศรษฐกจของฮองกง (เกาะฮองกง เกาลน และเกาลนใหม) พฒนาวธการวดระดบราคาฟองสบทวดจากอตราการเปลยนแปลงทเรยกวา quasi-difference ของราคาอสงหารมทรพยส าหรบพกอาศย (residential real estate) โดยใชวธ Generalised method of moments (GMM) และไมนานมาน Clark and Coggin (2011) ศกษาปจจยก าหนดราคาบานในสหรฐอเมรกาโดยใชวธ cointegration-error correction model โดย Clark and Coggin (2011) ใชตวแปรทเกยวกบภาคอสงหารมทรพยโดยเฉพาะ เชน อตราดอกเบยเงนกเพอซออสงหารมทรพย ราคาหนภาคอสงหารมทรพย อตราสวนหนครวเรอน ระดบรายไดครวเรอน มธยฐาน ระดบราคาบานครวเรอนมธยฐาน จ านวนบานใหมทเขาตลาดและทมการขายในแตละชวงเวลา และอตราสวนจ านวนบานทเจาของบานอยอาศยเองตอจ านวนบานทงหมด นอกจากน Ren, Xiong and Yuan (2012) ยงพฒนาวธการวดภาวะราคาฟองสบของอสงหารมทรพยในประเทศจนโดยใชขอมลราคาบานใน 35 เมองใหญของจนและตวแปรเศรษฐกจมหภาคในการคาดการณราคาบานโดยอาศยแบบจ าลอง fixed-effect หลงจากนน Ren, Xiong and Yuan (2012) ค านวณอตราผลตอบแทนทเกนกวาหรอต ากวาคาคาดการณ (abnormal return) และใชคาจาก Run test

50

ในการประมาณคา Hazard rate โดยมสมมตฐานวา Hazard rate มความสมพนธกบชวง run ทมคาอตราผลตอบแทนทเกนกวาคาคาดการณในรปแบบ Logistic

แมกระนนงานวจยทมการสรางระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยทมอยในปจจบนนนมอยไมมากนก อาจเปนเพราะโดยปกตแลวราคาบานและทดนเพมสงขนตามกาลเวลาอยแลว และในอดตสถานการณฟองสบแตกของภาคอสงหารมทรพยไมไดน าไปสวกฤตเศรษฐกจเสมอไป ย งตองอาศยปจจยอนทางเศรษฐกจรวมดวยเนองจากความเชอมโยงระหวางภาคอสงหารมทรพยและภาคการเงนในอดตมไมมากนก อกทงกรณฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยนนไมไดเกดขนบอย อยางไรกตามในปจจบนหลาย ๆ ประเทศเรมมองเหนความเชอมโยงของทง 2 ภาคเศรษฐกจมากขน สถาบนการเงนมการออกผลตภณฑทางการเงนทมอสงหารมทรพยเปนสนทรพยค าประกน อาทเชน Mortgage-Backed Securities และ Collateralised Debt Obligations นอกจากนการลงทนในภาคอสงหารมทรพยสงกวาในภาคเศรษฐกจอนและยงอาศยการกยมจากสถาบนการเงนท งในดานอปทานคอผ ลงทนกอสรางอสงหารมทรพยและอปสงคคอผ ซออสงหารมทรพยทงเพออยอาศยและเกงก าไร ท าใหเมอมปญหา sub-prime และภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยดงทปรากฏในประเทศสหรฐอเมรกาและสหราชอาณาจกรกท าใหเกดภาวะวกฤตเศรษฐกจในประเทศท งสองและลกลามเปนภาวะวกฤตเศรษฐกจโลก จากเหตการณน อาจกลาวไดวาในปจจบนเมอเกดภาวะไมเสถยรในภาคอสงหารมทรพย ภาคการเงนและระบบเศรษฐกจของประเทศกอาจไดรบผลกระทบมากขน ในระยะ 10 ปนจงมการพฒนาแบบจ าลอง เพอใชเปนระบบเตอนภยของภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยเพมขน อยางไรกตามแบบจ าลองทไดรบการยอมรบถงประสทธภาพในการเตอนภยมเพยงไมกแบบจ าลอง อนไดแก แบบจ าลองระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยของจนโดย Huang and Wang (2005) แบบจ าลองระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยของเกาหลโดย Suh and Kim (2011) และ แบบจ าลองระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยส าหรบ 12 ประเทศทพฒนาแลวในกลม OECD ของ Dreger and Kholodilin (2013)

Huang and Wang (2005) ผพฒนาแบบจ าลองระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยของจนโดยใชราคาบานในเขตเมอง Shenzhen กลาวไววาการออกแบบระบบเตอนภยนนประกอบไปดวย 7 ขนตอน คอ การก าหนดปจจยเตอนภย ซงประกอบดวยปจจยทมผลตอการท าใหเกดอปทานสวนเกนหรออปทานขาดแคลนในตลาดอสงหารมทรพย การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณโดยในระบบควรค านงถงปจจยทงภายในและภายนอกภาคอสงหารมทรพย การก าหนดทศทางของตวเตอนภย การก าหนดระดบคาทเหมาะสมส าหรบการเตอนภย การค านวณดชน

51

เตอนภย การแบงขนระดบความรนแรง และ การพยากรณระดบความรนแรง ทง 7 ขนตอนแสดงไวในภาพท 2.38

ภาพท 2.38 ขนตอนการพฒนาระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย

ทมา: Huang and Wang (2005)

แมวา Huang and Wang (2005) ใชตวแปรหลากหลายซงมระยะเวลาทตวแปร มความสมพนธกบจ านวนการขายอสงหารมทรพยและดชนราคาอสงหารมทรพยแตกตางกนไป ดงแสดงไวในตารางท 1 ในการเรมตนหาปจจยเตอนภย แตหลาย ๆ ตวแปรกถกตดทงหรอดดแปลงเพอใหระบบเตอนภยมประสทธภาพ ระบบเตอนภยของ Huang and Wang (2005) ในทสดจงประกอบไปดวย อตราสวน property development ตออตราการขยายตวของ GDP, มลคาการลงทนในอสงหารมทรพยตอการลงทนในสนทรพยคงท, อตราการขยายตวของการลงทนในอสงหารมทรพยทสรางเสรจแลว, อตราการขยายตวของ land developing area, อตราการขยายตวของพนทโครงการบานทสรางใหม, อตราการขยายตวของพนททสรางบานเสรจแลว, อตราการขยายตวของพนททมการขายบาน, สนเชอระยะกลางและระยะยาวของสถาบนการเงน และ อตราสนเชอเพออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชอเพอพฒนาอสงหารมทรพย ทงน

52

ตารางท 2.4 ตวแปรแะความสมพนธกบจ านวนการขายอสงหารมทรพยแะดชนราคาอสงหารมทรพย

ทมา: Huang and Wang (2005)

Huang and Wang (2005) ค านวณคาดชนรวมจากทง 9 ตวแปร และยงลองใชตวแปรอนเพอทดสอบเปรยบเทยบความแมนย าของดชนรวม เชน สดสวนพนทอสงหารมทรพยตอพนทกอสรางทงหมด, สดสวนบานทมการขายกอนหนา, สดสวนอสงหารมทรพยทสรางเสรจแลวตออสงหารมทรพยใหม และ สดสวนมลคาโครงการใหมตอสดสวนมลคาโครงการบานทงหมด โดยพบวาคาดชนทใชตวแปรทง 9 ดงกลาวขางตนสามารถชน าดชนราคาอสงหารมทรพย 1 ปและมความเคลอนไหวทคลายกน Huang and Wang (2005) จงเสนอใหมการใชดชนรวมจาก 9 ตวแปรแทนดชนทไดจากแตละตวแปร และแบงระดบความรนแรงออกเปน 5 ระดบ

53

Suh and Kim (2011) พฒนาดชนวดภาวะกดดนของตลาดบานโดยวดจากคาสงสดของอตราการเปลยนแปลของราคาขายและคาเชาของประเทศและพนทบางพนทของเกาหลใต โดยมการใชคาเฉลยและคาเบยงเบนในการก าหนดคา critical value ในงานวจยน Suh and Kim (2011) ใช signal approach ในการหาตวแปรชน า โดยพบวาตวแปรชน ามทงสน 15 ตวแปร ไดแก อตราการเปลยนแปลงของตวแปรเศรษฐกจมหภาค เชน ดชนราคาตลาดหลกทรพย , อตราแลกเปลยนเงนวอนตอดอลลารสหรฐ, อตราดอกเบยพนธบตรรฐบาลอายไถถอน 3 ป, อปทานเงน M3, อตราการฝากเงน, อตราดอกเบยตางธนาคาร, อตราสวนเงนฝากตอสนเชอ, ดชนราคาผบรโภค และดชนการผลต คาจาง นอกจากนยงมอตราการเปลยนแปลงของตวแปรภาคอสงหารมทรพย เชน ดชนราคากลมธรกจอสงหารมทรพย, มลคาสญญาการกอสรางขนาดใหญ, จ านวนอพารทเมนต, มลคาเงนฝากเพอซอบาน และพนททมการซอขาย

Suh and Kim (2011) ไดสรางดชนรวม HMPI โดยก าหนดให HMPI เปนคาสงสดขแงดชนราคาบานทง 4 ไดแก ดชนราคาขายบานของประเทศ ดชนราคาบาน Chonsei ดชนราคาขายบานในแถบ Seoul Kangnam ดชนราคาขายบาน Chonsei ในแถบ Seoul Kangnam และใชคาเฉลยและคาเบยงเบนของดชนรายเดอนตลอดชวงป 1987 ถง 2008 ในการสรางคาก าหนดวกฤตตลาดบาน (mean x HMPI + SD x HMPI) หากคา HMPI สงกวาคาก าหนดวกฤต กจะถอวาชวงเวลาดงกลาวมภาวะวกฤต และควรมสญญาณเตอน โดยตวแปรทง 15 ถกใชในการค านวณดชนรวมแบบผลรวม signals แบบธรรมดาและดชนรวมแบบ weight of noise-to-signal ratio หลงจากนนกทดสอบวาดชนรวมแบบแรกสามารถคาดการณวาคา HMPI จะสงกวาคาก าหนดวกฤตไดอยางถกตองหรอไม ในการทดสอบ Suh and Kim (2011) แบงดชนออกเปน 4 ระดบ และพบวาดชนรวมแบบผลรวม signals แบบธรรมดาสามารถเตอนภยไดด

Dreger and Kholodolin (2013) ใชดชนราคาบานทสงกวาราคาบานคาดการณเปนตวแปรวดฟองสบของภาคอสงหารมทรพยในประเทศพฒนาแลว 12 ประเทศและใช 3 วธการในการพฒนาระบบเตอนภย ไดแก signalling approach, logit approach และ probit approach ตวแปรทใชในระบบไดแก Real effective exchange rate, อตราการลงทน, ดชนราคาบาน-คาเชา, อตราการขยายตวของอปทานเงน, อตราสวนการขยายตวของ GDP ทแทจรงตอหว, อตราสวนสนเชอตอ GDP, อตราการขยายตวของสนเชอ, อตราสวนการขยายตวของราคาบานตอรายได, ภาษอสงหารมทรพยตอ GDP และการผอนคลายกฏระเบยบของตลาดสนเชอเพออสงหารมทรพย จากนน Dreger and Kholodolin (2013) ใชวธ Quadratic Probability Score measure ซงพฒนาโดย Diebold and Rudebusch (1989) ในการวดความแมนย าของระบบเตอนภย และพบวาวธการพฒนาระบบเตอนภยแบบ logit และ probit มความแมนย ากวาแบบ signalling

บทท 3 เครองมอในการตดตามภาวะตาดอสงหารมทรพย

เครองมอทใชในการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยประกอบดวยหลายตวชวด ไดแก

ดชนราคาอสงหารมทรพยโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ดชนราคาโดยธนาคารแหงประเทศไทยจ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบและอาคารสง ใบอนญาตจดสรรทดน อปทานคงคางและอตรา ดดซบ ดชนความ เ ชอมนของผ ประกอบการธรกจพฒนา ทอยอาศย สนเ ชออสงหารมทรพย ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ ดชนราคาหลกทรพย ดชนราคาผบรโภค อตราแลกเปลยน อปทานเงน อตราดอกเบยเงนกยมระหวางธนาคาร อตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝากดชนคาจางแรงงาน ดงนน บทนมวตถประสงคเพอรวบรวมตวชวดทใชกนอยางแพรหลายในการตดตามสถานการณของภาคอสงหารมทรพยเพอศกษาวธการค านวณ มตในการชวด ขอไดเปรยบและขอจ ากดทแตกตางกนของตวชวด ท งน สามารถจดกลมตวชวดเปน 5 กลม คอ 1) ดชนราคาอสงหารมทรพย 2) ตวชวดอปสงค อปทาน อปทานคงคาง และอตราการดดซบ 3) ดชนความมนใจของผประกอบการอสงหารมทรพย 4) สนเชอทอยอาศย และ 5) ตวชวดดานเศรษฐกจมหภาค การศกษาวธการค านวณตวชวด วธการใชตวชวดในการตดตามภาคอสงหารมทรพย และขอจ ากดของการใชตวชว ด เพอเปนประโยชนในการน าตวชว ดมาใชเพอการพฒนาระบบตดภาคอสงหารมทรพยไทยตอไป

3.1 ดชนราคาอสงหารมทรพย (Housing Price Index : HPI)

ดชนราคาอสงหารมทรพยทใชอยางแพรหลายมวธการค านวณ 5 วธ ไดแก ดชนราคาแบบงาย (Simple Mean or Median Index) ดชนราคาแบบถวงน าหนก (Weight Average Index) ดชนราคาแบบ Hedonic (Hedonic Index) ดชน Repeat Sale (Repeat Sale Index) และดชนราคาประเมน (Appraisal Index) ซงแตละวธมขอดและขอจ ากดแตกตางกน และเปนไปไดยากทจะตดสนใจไดวาการค านวณวธใดเหมาะสมทสด เนองจากการเลอกใชดชนทเหมาะสมขนอยกบลกษณะเฉพาะของภาคอสงหารมทรพยในแตละประเทศดวย ท งน วธการค านวณ ขอด และขอจ ากดของวธการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยแตละวธสามารถสรปไดดงน

56

3.1.1 ดชนราคาแบบงาย (Simple Mean or Median Index) ดชนราคาแบบงาย คอ การค านวณดชนโดยใชคาเฉลย (Mean) หรอคามธยฐาน

(Median) ของราคาซอขายอสงหารมทรพยในแตละชวงเวลา ซงเปนวธการค านวณแบบงายทสดสามารถเขาใจไดงาย และการค านวณใชเพยงราคาซอขายโดยไมจ าเปนตองใชขอมลละเอยดดานคณลกษณะของอสงหารมทรพย อยางไรกตาม ดชนคาเฉลยหรอดชนคามธยฐานเปนวธการค านวณดชนราคาแบบงายโดยมไดค านงถงประเภท คณลกษณะ หรอคณภาพทแตกตางกนของอสงหารมทรพย (Heterogeneity) เนองจากอสงหารมทรพยมหลายประเภท และถงแมวาอสงหารมทรพยจะเปนประเภทเดยวกนอสงหารมทรพยแตละชนมคณลกษณะทแตกตางกน เชน ขนาด จ านวนหองนอน จ านวนหองน า จ านวนทจอดรถ เปนตน นอกจากน แมวาอสงหารมทรพยจะเปนประเภทเดยวกนและมคณลกษณะเหมอนกน แตอาจมคณภาพตางกนจากการดแลรกษาหรอการตอเตมทอาจตางกนได ดงนน การค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยโดยใชเพยงคาเฉลยและไมค านงถงประเภทของอสงหารมทรพยหรอไมค านงถงคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพย อาจท าใหดชนทใชชวดการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยมความบดเบอนได เชน การค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยโดยการหาคาเฉลยระหวางราคาบานเดยวซงมปรมาณการซอขายนอยและราคาคอนขางคงทกบราคาอาคารชดซงมปรมาณการซอขายสงและราคาปรบตวเพมสงขนอยางรวดเรว อาจท าใหดชนดงกลาวแสดงถงการขยายตวของราคาอสงหารมทรพยทไมอาจสะทอนความเปนจรงไดทงหมด

ดงนน การค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยโดยใชคาเฉลยหรอคามธยฐานมกท าโดยแยกประเภทอสงหารมทรพย เพอแกไขขอจ ากดเรองความแตกตางของราคาอสงหารมทรพย แตละประเภท เชน ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส ดชนราคาอาคารพาณชย ดชนราคาอาคารชด และดชนราคาทดน เปนตน อยางไรกตาม การค านวณดชนราคาแบบงายโดยแยกประเภทของอสงหารมทรพยนนไมเพยงพอ เนองจากดชนดงกลาวไมค านงถงคณลกษณะหรอคณภาพ ทแตกตางกนของอสงหารมทรพย การเปลยนแปลงของดชนอาจเกดจากคณลกษณะของอสงหารมทรพยทใชในการค านวณดชนในแตละชวงเวลาทแตกตางกน โดยการเปลยนแปลงนนอาจไมไดเกดจากการขยายตวหรอหดตวของภาคอสงหารมทรพยทแทจรง เชน ราคาของอาคารชดขนาด 4 หองนอน ไมเหมาะสมทจะน ามาค านวณเฉลยกบราคาของอาคารชดขนาด 1 หองนอน หรอการค านวณดชนราคาอาคารชดโดยการหาคาเฉลยราคาอาคารชดบรเวณแนวรถไฟฟาหรอ มสงอ านวยความสะดวกสวนกลางมากมายซงราคามกจะสงกบราคาอาคารชดบรเวณชานเมองหรอไมมสงอ านวนความสะดวกสวนกลางซงราคาอาจไมสงมาก ท าใหดชนราคาอาคารชดแบบงายไมสามารถสะทอนการขยายตวของราคาอาคารชดอยางแทจรงได นอกจากน การจดท าดชน

57

เฉพาะส าหรบแตละคณลกษณะของอสงหารมทรพยท าไดยากและไมสามารถชวดสถานการณ ภาคอสงหารมทรพยในภาพรวมได ดงนน จงมวธการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยดวยวธอน ๆ เกดขน เชน ดชนราคาถวงน าหนก ดชนราคา Hedomic เปนตน

3.1.2 ดชนราคาถวงน าหนก (Weighted Average Index) ดชนราคาถวงน าหนก คอ การแบงขอมลราคาซอขายอสงหารมทรพยออกเปนกลม

ตามประเภท คณลกษณะ หรอชวงราคาของอสงหารมทรพย และหาคาเฉลยถวงน าหนกของราคาอสงหารมทรพยทงหมดในฐานขอมล โดยน าหนกทใชมกเปนปรมาณของอสงหารมทรพยทอยในแตละกลมหรออาจเปนสดสวนทผค านวณก าหนดขนเอง

การค านวณหาคาเฉลยถวงน าหนกทใชอาจมหลายวธ เชน ดชน Laspeyres ซงเปนการค านวณดชนราคาโดยการถวงน าหนกดวยปรมาณในปฐาน ดชน Paasche ซงเปนการค านวณดชนราคาโดยการถวงน าหนกดวยปรมาณในปปจจบน ดชน Fisher ซงเปนการค านวณดชนราคาโดยใชคาเฉลยเรขาคณตระหวางดชน Laspeyres และดชน Paasche เปนตน การค านวณดชนราคาถวงน าหนกท าไดโดยสมการ ดงน

∑

ทมา : Eurostat (2013) โดย คอ ดชนราคาอสงหารมทรพยแบบถวงน าหนก (Weight Average) ณ เวลา t

คอ ราคาขายเฉลยของอสงหารมทรพย กลมท l ณ เวลา t

คอ ราคาเฉลยของอสงหารมทรพย กลมท l ณ เวลา t-1 คอ คาถวงน าหนกของอสงหารมทรพยกลม l ซงน าหนกนจะแตกตางกบส าหรบแตละ

สตรการค านวณ โดย หากเปนการค านวณดชน Laspeyres และ

หากเปนการค านวณดชน Paasche

คอ จ านวนกลมของอสงหารมทรพยทใชในการค านวณดชนทงหมด การค านวณดชนราคาถวงน าหนกนพฒนามาจากดชนราคาแบบงาย เพอแกไข

ขอจ ากดของการค านวณดชนราคาแบบงายทไมไดค านงถงคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพยดงทกลาวขางตน ซงการแบงอสงหารมทรพยออกเปนกลมตามคณลกษณะของอสงหารมทรพยและค านวณหาคาเฉลยถวงน าหนกสามารถลดขอจ ากดดงกลาวได เชน การค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยโดยการหาคาเฉลยถวงน าหนกระหวางราคาบานเดยวซงมปรมาณการซอขายนอยและราคาอาคารชดซงมปรมาณการซอขายสง โดยก าหนดน าหนกใหเทากน จะสามารถ

58

ชวยใหดชนทค านวณไดสะทอนตลาดอสงหารมทรพยไดมากขน ทงน การค านวณดชนราคาถวงน าหนกมกท าแยกตามประเภทของอสงหารมทรพย เนองจากอสงหารมทรพยแตละประเภทอาจมการปรบตวของราคาทไมสอดคลองกนและการแยกประเภทอสงหารมทรพยสามารถท าใหการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยสามารถท าไดเจาะจงมากขน นอกจากน การเลอกขอมลเพอใชค านวณดชนไมควรใชขอมลอสงหารมทรพยทมคณลกษณะเฉพาะ เชน อสงหารมทรพยทถกขายทอดตลาด อสงหารมทรพยทขายผานการประมล เปนตน เนองจากอสงหารมทรพยดงกลาวอาจมราคาทไมสอดคลองกบราคาตลาด

อยางไรกตาม หากตองการลดขอจ ากดเ รองคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพย การค านวณดชนราคาแบบถวงน าหนกจ าเปนตองแบงกลมอสงหารมทรพยออกเปนกลมยอยหลายกลมตามคณลกษณะทแตกตางกนมากของอสงหารมทรพย ซงท าใหการค านวณดชนเกดความบดเบอนได เนองจากจ านวนอสงหารมทรพยทนอยมากในแตละกลมท าใหการราคาซอขายเฉลยของอสงหารมทรพยเพยงไมกแหงถกน ามาใชในการหาคาเฉลยถวงน าหนก

3.1.3 ดชนราคาแบบ Hedonic (Hedonic Price Index) จากขอจ ากดของดชนราคาถวงน าหนกทไมไดค านงถงความหลากหลายทาง

คณลกษณะหรอคณภาพทแตกตางกนของอสงหารมทรพยไดทงหมด ดงนน Rosen (1974) จงไดเสนอแนวทางในการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพย โดยยดแนวความคดทวา “การซออสงหารมทรพย คอ การเลอกซอคณลกษณะทงหมดของอสงหารมทรพย และราคาอสงหารมทรพย คอ คาตอบแทนของการใชประโยชนจากคณลกษณะตาง ๆ นนเอง2” ดงนน ราคาอสงหารมทรพยเกดจากผลรวมของราคาของแตละคณลกษณะของอสงหารมทรพยประกอบกน โดย Rosen (1974) ใชวธทางเศรษฐมต (Econometric) เพอประมาณการราคาของแตละคณลกษณะของอสงหารมทรพยและประมาณการราคาอสงหารมทรพยจากผลรวมของราคาของทกคณลกษณะ ดงสมการตอไปน

∑

ทมา : Rosen (1974) และ Eurostat (2013) โดย คอ ราคาอสงหารมทรพยหนวยท i

คอ คาคงท ซงหมายถง ราคาฐานหรอราคาของอสงหารมทรพยทมคณลกษณะตามคณลกษณะพนฐาน

2 Property is purchased as a tied package of characteristics and property price is valued according to the utility of these characteristics

59

คอ คาสมประสทธของคณลกษณะท j ซงหมายถงราคาของคณลกษณะท j คอ คณลกษณะท j คอ คาความผดพลาดในการประมาณราคา คอ จ านวนคณลกษณะทงหมดทใชในการประมาณการราคา

ทงน ในการประมาณการราคาอสงหารมทรพยแบบ Hedonic จ าเปนตองก าหนดคณลกษณะพนฐาน (Reference Characteristics) และประมาณการราคาของอสงหารมทรพยทมคณลกษณะพนฐานดงกลาว โดยอาจเรยกราคาอสงหารมทรพยดงกลาววา “ราคาพนฐาน” หรอ “ราคาอางอง” (Reference Price) และราคาของคณลกษณะอนทแตกตางจากคณลกษณะพนฐานจะบวกเพมหรอลดลงจากราคาพนฐานดงกลาว ตวอยางการก าหนดราคาพนฐานและคณลกษณะพนฐาน เชน หากก าหนดใหบานเดยวทมขนาด 2 หองนอน 1 หองน า มทจอดรถ 1 คน เปนคณลกษณะพนฐาน ดงนน ราคาของบานทม 3 หองนอน 2 หองน า ไมมทจอดรถ และมสวนหยอมหนาบาน จะสามารถประมาณการราคาไดจาก ราคาพนฐาน + ราคาหองนอนท 3 + ราคาหองน าท 2 - ราคาทจอดรถ + ราคาสวนหนาบาน เปนตน

สวนส าคญของการประมาณการราคาดวยวธ Hedonic คอ การเลอกคณลกษณะทใชในการค านวณ ท งน มการถกเถยงถงคณลกษณะทจ าเปนตองใชในการประมาณการราคาอสงหารมทรพย โดย Rosen (1974) ซงเรมใชดชน Hedonic กบการประมาณการราคาทอยอาศยเปนครงแรก โดยใชเพยงคณลกษณะทางกายภาพตาง ๆ (Structural Characteristics) ของอสงหารมทรพยเทานน Witte Sumka et Homer (1979 ) น าวธการค านวณของ Rosen มาพฒนาตอโดยมสมมตฐานวาการประมาณการราคาทอยอาศยน นนอกจากจะขนอยกบคณลกษณะทางกายภาพแลว คณลกษณะทางภมศาสตรมสวนส าคญเชนกน เชน จงหวดทตง ระยะหางจากใจกลางเมอง หรอสภาพแวดลอม เปนตน Case (2008) ระบวาอสงหารมทรพยถอเปนหนวยการลงทนทมคณลกษณะทหลากหลาย ซงคณลกษณะของทอยอาศยหนงหลงน นประกอบดวย 2 สวนดวยกน คอ คณลกษณะทางกายภาพ (Structural Characteristics) และคณลกษณะทางสภาพแวดลอม (Neighborhood Characteristics) โดยคณลกษณะทางสภาพแวดลอมตามการศกษาของ Case (2008) เชน ปรมาณพนทสเขยว ความปลอดภยของทองท เปนตน นอกจากนน Macpherson and Sirmans (2001 ) พบวาคณลกษณะของผซอยงมสวนส าคญในการประมาณการราคาทอยอาศยเชนกน ทงน Srikhum (2012) ไดสรปคณลกษณะทจ าเปนส าหรบการประมาณการราคาทอยอาศยไวดงตารางท 3.1 อยางไรกตาม ยงไมมหลกการทเปนสากลถงจ านวนและวธการเลอกคณสมบตเพอใชเปนมาตรฐานในการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพย

60

ตารางท 3.1 คณกษณะทจ าเปนเพอวเคราะหราคาทอยอารยดวยวธการค านวณแบบ hedonic

คณกษณะ รายะเอยด ตวอยาง

คณกษณะทางกายภาพ (Structural Characteristics)

คณลกษณะภายนอก รปรางลกษณะ ความสวยงามภายนอก จ านวนชนทงหมดและอายของตก (กรณเปนอาคารชด)

คณลกษณะภายใน จ านวนหองนอน จ านวนหองน า พนท ชนทตง จ านวนลฟต

คณกษณะทางภมราสตร (Locational Characteristics)

คณลกษณะของทตง ทตง จงหวดทตง ความกวางของถนนดานหนา

การเขาถงพนท

ระยะหางจากแหลงธรกจทใกลทสด ระยะหางจากโรงเรยน ระยะหางจากหางสรรพสนคา ระยะหางจากทางขนทางดวนหรอระบบขนสงมวลชน

คณกษณะทางสงแวดอม (Neighborhood Characteristics)

ลกษณะของพนทใกลเคยง

ปรมาณพนทสเขยว ปรมาณพนทวาง ปรมาณทอยอาศยทไมมผอยอาศย ความปลอดภยของทองท

สภาพแวดลอม มลภาวะทางอากาศ มลภาวะทางเสยง ระบบการก าจดขยะ

คณกษณะของผซอ คณลกษณะของผซอ อาชพ อาย รายได เพศ การศกษา

คณกษณะดานเวา วนทท าการตกลงซอขาย

ทมา: Srikhum, 2012

จากวธการค านวณราคาแบบ Hedonic ขางตน ดชนราคาอสงหารมทรพยแบบ Hedonic จงสามารถค านวณโดยใชหลกการเดยวกน โดยการก าหนดคณลกษณะพนฐานของอสงหารมทรพยเพอใชค านวณดชนและตดตามการเปลยนแปลงของราคาอสงหารมทรพย ณ เวลาตาง ๆ โดยคณลกษณะพนฐานไมเปลยนแปลง ดงนน การปรบเปลยนของดชนจะเกดจากการเปลยนแปลงของตลาดอยางแทจรง ไมใชเปนเพราะคณลกษณะของอสงหารมทรพยทใชค านวณดชนในแตละชวงเปลยนไป โดยสตรการค านวณดชนราคาแบบ Hedonic มดงน

61

∑

∑

ทมา : Eurostat (2013) โดย คอ ดชนราคาอสงหารมทรพยแบบ Hedonic ณ เวลา t

คอ ราคาพนฐานซงไดจากการประมาณการ ณ ปฐาน คอ คาสมประสทธของราคาของคณลกษณะท j ซงหมายถงราคาของคณลกษณะท j

คอ คณลกษณะทใชในการค านวณดชน คอ จ านวนคณลกษณะทงหมดทใชในการประมาณการค านวณดชน คอ คาสมประสทธของราคาในปท t คอ Dummy ของปทเกบขอมล (มคาเทากบ 0 หรอ 1) คอ จ านวนปทท าการค านวณดชน คอ คาความผดพลาดในการประมาณราคา

ทงน หากการค านวณดชนท าอยางตอเนองทกป และใชขอมลของปนน ๆ เพอค านวณดชนของแตละป สมการทใชในการค านวณจงไมจ าเปนตองม Dummy ของปทเกบขอมล โดยสมการการค านวณ คอ

∑

ทมา : Eurostat (2013) โดย คอ คาสมประสทธของคณลกษณะท j ในปท t

การค านวณดชนแบบ Hedonic นมขอด คอ สามารถสะทอนการเคลอนไหวของตลาดอยางแทจรง โดยการเคลอนไหวของตลาดไมไดเกดจากคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพยทใชในการค านวณ อยางไรกตาม การค านวณดวยวธดงกลาวมขอจ ากด คอ การค านวณดชนดวยวธนจ าเปนตองใชขอมลทละเอยดและมขอมลคณลกษณะทส าคญครบถวน อกทง วธการค านวณใชวธการทางเศรษฐมตซงมความยงยาก นอกจากน ในปจจบนยงไมมการก าหนดหลกการสากลของการเลอกคณสมบตพนฐานเพอใชในการค านวณดชน ท าใหอาจเกดขอโตแยงในขนตอนการเลอกคณลกษณะทใชในการค านวณได หากการค านวณใชคณลกษณะนอยเกนไปอาจสงผลใหการค านวณดชนไมสะทอนสภาพตลาดทแทจรง เนองจากการเปลยนแปลงของดชนอาจเกดจากคณลกษณะบางสวนทไมถกใชในการค านวณ แตหากการค านวณใชคณลกษณะทมากเกนไป อาจสงผลตอ Degree of Freedom ของการค านวณทางเศรษฐมตและอาจเกดปญหาความเกยวโยงกนของคณลกษณะทใชในการค านวณ (Multi-Colinearity) เชน จ านวนหองนอนและ

62

จ านวนหองน ามกเกยวโยงกน (Correlated) กน บานทมจ านวนหองนอนเพมขนมกมจ านวนหองน าเพมขนเชนกน

ทงน ดชนราคาแบบ Hedonic น ไดรบการยอมรบในหลายประเทศ เชน ดชน Notaire-INSEE ของประเทศฝรงเศส ดชน Transactions-Based Index (TBI) ของ MIT Center for Real Estate ประเทศสหรฐอเมรกา เปนตน

3.1.4 ดชนราคาแบบ Repeat Sales (Repeat Sales Index) จากขอจ ากดของวธการค านวณดชนราคาแบบ Hedonic ซงไมสามารถระบประเภท

และจ านวนของคณลกษณะทส าคญส าหรบการประมาณการราคาไดชดเจน จ านวนคณลกษณะทนอยเกนไปอาจท าใหการประมาณการไมชดเจน แตจ านวนคณลกษณะทมากเกนไปอาจท าใหเกดปญหาในการค านวณทางเศรษฐมตไดเชนกน ดงนน Bailey Muth and Nourse (1963) ไดเสนอวธการค านวณดชนอสงหารมทรพยแบบ Repeat Sales โดยใชหลกการค านวณดชนวธเดยวกบดชนหลกทรพย โดยการค านวณดชนแบบ Repeat Sales ใชการเปรยบเทยบราคาซอและราคาขาย เพอค านวณผลตอบแทนจากการซอและขายอสงหารมทรพย ภายใตสมมตฐานทวาคณลกษณะของอสงหารมทรพยไมเปลยนแปลงไประหวางทท าการซอหรอขาย ดงนน ผลตอบแทนจากราคาขายจะสามารถชใหเหนถงการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยได ผลตอบแทนจากการซอขายดงกลาวถงถกน ามาค านวณดชนตอไป วธการค านวณดชนราคาแบบ Repeat Sales สามารถสรปได ดงน

ผลตอบแทนของราคาซอและขายของอสงหารมทรพยสามารถค านวณจาก

(

)

โดย คอ ผลตอบแทนจากการซอขายอสงหารมทรพย คอ ราคาขาย ณ วนท t คอ ราคาซอ ณ วนท s

ผลตอบแทนจากการซอขายอสงหารมทรพยถกน ามาค านวณดวยวธการทางเศรษฐมต เพอหาความสมพนธระหวางผลตอบแทนจากการซอขายอสงหารมทรพยและชวงเวลาทใชในการค านวณดชน ดงน

(

) ∑

ทมา : Eurostat (2013) โดย คอ ราคาขายของอสงหารมทรพยหนวยท i ณ วนท t คอ ราคาซอของอสงหารมทรพยหนวยท i ณ วนท s คอ สมประสทธส าหรบค านวณดชนในชวงเวลา

63

คอ คา Dummy เพอวดวนทซอหรอขายซงจะมคา 1 หรอ -1 ดงน

{

และการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพยแบบ Repeat Sales สามารถท าไดโดย

ทมา : Eurostat (2013) โดย คอ ดชนราคาอสงหารมทรพยแบบ Repeat Sales ณ เวลา t คอ คาสมประสทธทไดจากการประมาณการราคาขาย

คอ คาสมประสทธทไดจากการประมาณการราคาซอ

การค านวณดชนแบบ Repeat Sales มขอด คอ ไมตองการขอมลทมความละเอยดมากและไมมปญหาเรองการก าหนดจ านวนหรอประเภทคณลกษณะทตองใชในการประมาณการราคา แตเนองจากการค านวณดวยวธนจ าเปนตองใชราคาซอและราคาขาย ดงนน อสงหารมทรพย ทน ามาค านวณไดตองมการซอขายมากกวาหนงครง จงสงผลใหดชนถกค านวณจากราคาบานมอสองเทานน วธการนจงใชไดดในภาคอสงหารมทรพยทตลาดทอยอาศยมอสองมสภาพคลองสงเชนในตางประเทศ แตไมเหมาะกบประเทศไทยซงตลาดบานมอสองไมไดรบความนยมมากนก ดชนนจงอาจไมสามารถสะทอนสถานการณตลาดอสงหารมทรพยไดอยางทนทวงท นอกจากน การค านวณดชนแบบ Repeat Sales มสมมตฐานทส าคญวาคณลกษณะของอสงหารมทรพยไมเปลยนแปลงในวนทท าการซอและขาย สงผลใหผลตอบแทนทเกดขนจากการเคลอนไหวของตลาดเพยงเทานน แตในความเปนจรงนน หากระยะเวลาซอและขายอสงหารมทรพยหางกน คณลกษณะของอสงหารมทรพยอาจเปลยนแปลงไปได เชน การปรบปรงบานกอนการขาย หรอการตอเตมบานระหวางพกอาศย เปนตน สงผลใหดชนราคาอาจไมไดสะทอนการเคลอนไหวของราคาตลาดทแทจรง

ทงน ดชน Repeat Sales ไดรบการยอมรบและใชอยางกวางขวางในประเทศสหรฐอเมรกาและองกฤษ ไมวาจะเปน ดชน IPD ของประเทศองกฤษ และดชน Case-Shiller Home Price Index ของประเทศสหรฐอเมรกา

64

ภาพท 3.1 Case-Shiller Home Price Index ของประเทรสหรกอเมรกา ในชวงเดอนมกราคม ป พ.ร. 2518 – เดอนพฤรจกายน ป พ.ร. 2557

ทมา : S&P Dow Jones Indices LLC, McGraw Hill Financial

อยางไรกตาม ยงไมมขอก าหนดชดเจนถงการเลอกใชวธการค านวณ และยงไมมการศกษาใดสามารถระบไดวาวธการค านวณแบบใดเหมาะสมทสด การเลอกใชขนอยกบลกษณะของขอมลและความตองการของผใช โดย Shimizu and Watanabe (2010) เปรยบเทยบวธการค านวณดชนราคาอสงหารมทรพย 2 แบบคอ ดชน Hedonic และดชน Repeat Sales โดยใชขอมลตลาดอสงหารมทรพยของประเทศญปนกวา 20 ป และวเคราะหความแมนย าในการประมาณการราคาอสงหารมทรพยในชวงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพย พบวาวธการค านวณทง 2 แบบนนคาดการณชวงเวลาซงเกดภาวะฟองสบแตกไดแตกตางกน โดยดชน Repeat Sales ระบชวงเวลาคลาดเคลอนจากดชน Hedonic ถง 13 เดอนส าหรบดชนอาคารชด และ 3 เดอนส าหรบดชนราคาบานเดยว ทงน Shimizu and Watanabe ระบวาดชน Repeat Sales นนไมสามารถประมาณการสถานการณตลาดอสงหารมทรพยไดทนทวงท อยางไรกตามดชน Case-Shiller Home Price Index ทใชอยางแพรหลายในสหรฐอเมรกานน ใชวธการค านวณแบบ Repeat Sales นอกจากนน Shimizu and Watanabe ยงหาความสมพนธระหวางดชนราคาอสงหารมทรพยและดชนคาเชา และพบวาไมมความสมพนธกน การผกผนของราคาอสงหารมทรพยในชวงวกฤตไมไดสงผลใหคาเชาผกผนตามไปดวย การประมาณการราคาอสงหารมทรพยจงไมสามารถท าไดโดยการวเคราะหเพยง การเปลยนแปลงของคาเชา

Index: January 2000

Index: January 2000

65

Redfearn Englund and Quigley (1999) น าขอมลการซอขายทอยอาศยของประเทศสวเดนมาค านวณดชนอสงหารมทรพยยอนหลง และเปรยบเทยบผลความแมนย าในการประมาณการของดชน Hedonic และดชน Repeat Sales ผลจากการศกษาระบวาหากค านวณดชนในชวงเวลาสน ๆ ดชน Hedonic มความแมนย ามากกวาดชน Repeat Sales แตหากขยายระยะเวลาในการค านวณดชนใหสองประเภทใหผลไมแตกตางกนมาก Redfearn Englund and Quigley ระบวาในการค านวณดชนระยะสนดวยวธการ Repeat Sales นน จ านวนขอมลทสามารถน ามาใชมจ านวนจ ากด แตหากขยายระยะเวลาขอมล Repeat Sales มปรมาณเพมขนสงผลใหดชนมความแมนย ามากขน

3.1.5 ดชนราคาประเมน (Appraisal Index) การค านวณดชนราคาทง 3 ประเภททกลาวขางตนนนเปนการค านวณดชนโดยใช

ขอมลราคาซอขายจรงของอสงหารมทรพย (Transaction-Based Indices) ซงคณภาพของดชนขนอยกบคณภาพและปรมาณของขอมล การประมาณการดชนทแมนย าจ าเปนตองใชขอมลจากการส ารวจราคาซอขายอสงหารมทรพยจ านวนมาก ซงมคาใชจายในการจดท าฐานขอมลทสงเชนกน อยางไรกตาม อสงหารมทรพยบางประเภทไมใชอสงหารมทรพยทมสภาพคลองสง ซงซอขายเปลยนมอบอย สงผลใหราคาซอขายทน ามาใชค านวณดชนดวยวธทางเศรษฐมตมจ านวนไมมากเพยงพอทจะค านวณดชนราคาทมคณภาพได ดงนน ดชนราคาประเมน (Appraisal Index) จงมกถกน ามาใชส าหรบอสงหารมทรพยทมสภาพคลองต าหรอมการซอขายเปลยนมอนอย เชน อาคารส านกงาน ศนยการคา โรงแรม รสอรท เปนตน

การประเมนราคามวธการม 3 วธ ไดแก 1) การเปรยบเทยบกบราคาตลาด (Sales Comparison Approach) โดยผประเมนจะใช

วธเปรยบเทยบราคาซอขายกอนหนาของอสงหารมทรพยทมลกษณะคลายคลงกบอสงหารมทรพยทตองการจะประเมนคา การประเมนราคาดวยวธนใชหลกการของการทดแทนกนได (Principle of Substitution) ของอสงหารมทรพยทมคณลกษณะเหมอนกน ดงนน ภายใตสมมตฐานทวา หากผซอมเหตผล (Rational) ผ ซอจะตดสนใจซออสงหารมทรพยในราคาทไมสงกวาราคาของอสงหารมทรพยอน ๆ ทมคณลกษณะเหมอนกน และผประเมนจะใชปจจยอน ๆ ประกอบเพอปรบราคาประเมน เชน วนซอขาย เพอใหสอดคลองกบสภาวะเศรษฐกจในวนทท าการประเมน ท าเลทต งและสภาพแวดลอมทางกายภาพ และสงคมจตวทยา ลกษณะทางกายภาพของอสงหารมทรพย เงอนไขการซอขายอน ๆ เปนตน อยางไรกตาม หากอสงหารมทรพยทตองการประเมนราคามคณลกษณะเฉพาะตวซงไมสามารถเปรยบเทยบราคากบอสงหารมทรพยอนได สงผลใหไมสามารถประเมนราคาโดยการเปรยบเทยบกบราคาตลาดได

66

2) วธตนทนทดแทน (Cost Approach) ซงมหลกการวา อสงหารมทรพยจะมมลคาเทากบราคาของทดนและราคาของสงปลกสรางอน ๆ ซงหกคาเสอมแลว ทงน วธตนทนทดแทนมกใชกบอสงหารมทรพยทสรางใหมหรอมอายไมนานมาก การประเมนราคาของอสงหารมทรพยทมอายมากท าไดยากเนองจากวธการประเมนราคาดงกลาวไมมหลกการประเมนคาเสอมทแนนอน วธการประเมนราคานมกถกใชเพอประเมนอสงหารมทรพยทมคณลกษณะเฉพาะหรอไมมการซอขายเปลยนมอได เชน พพธภณฑ อนสรณสถาน เปนตน

3) วธประเมนจากรายไดอสงหารมทรพย (Income Approach หรอ Income Capitalization Approach) คอ การประเมนราคาอสงหารมทรพยจากรายไดทคาดวาจะไดรบในอนาคต เชน คาเชา เปนตน และมลคาของอสงหารมทรพยทคาดวาจะเพมขน โดยใชหลกการเดยวกบการประเมนมลคาตราสารหนหรอการวดมลคาดวยวธคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow : DCF)

การประเมนราคามขอดคอ สามารถประเมนราคาอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยไมจ าเปนตองรอใหมการซอขายอสงหารมทรพยจรง และไมจ าเปนตองใชขอมลคณลกษณะของอสงหารมทรพยอยางละเอยด อกทง มวธการค านวณงายไมซบซอน อยางไรกตาม การประเมนราคาไมมหลกเกณฑทางสถตทแนนอน ผลการประเมนราคาขนอยกบตวผประเมน ซงผลการประเมนราคาอสงหารมทรพยชนเดยวกนโดยผประเมนหลายคนอาจไดราคาประเมนทไมเทากน

3.2 อปสงคแะอปทาน

การเฝาระวงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยนอกจากจะสามารถตดตามจากความเคลอนไหวของดชนราคาแลว อกหนงปจจยส าคญทอาจสงผลใหเ กดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยได คอ ปญหาความไมสอดคลองกนของอปสงคและอปทาน หากอปสงคมมากจะสงผลใหราคาอสงหารมทรพยเพมสงขน ในขณะเดยวกนผประกอบการอสงหารมทรพยจะมความสนใจพฒนาโครงการอสงหารมทรพยเพมขนเพอใหตอบสนองกบความตองการของผบรโภค ประกอบกบราคาทเพมสงขนสงผลใหผประกอบการคาดหวงก าไรทมากขนเชนกน การพฒนาโครงการของผประกอบการสงผลใหปรมาณอปทานเพมขนและอาจมมากกวาอปสงค สงผลใหเกดภาวะอปทานลนตลาด ราคาอสงหารมทรพยปรบตวลดลง และเกดภาวะฟองสบแตกในทสด นอกจากน อสงหารมทรพยแตกตางกบผลตภณฑทางการคาอน ๆ ซงมระยะเวลาการผลตสน แตอสงหารมทรพยมระยะเวลาในการกอสรางนาน 6 – 12 เดอน ดงนน ถงแมวาจะเกดภาวะฟองสบแตกแลว การเพมขนของอปทานอสงหารมทรพยจะไมหยดชะงกลงทนท แตยงคงมอปทานเพมขนในตลาด ประกอบกบยงคงมอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสรางอกจ านวนหนง ปรมาณ

67

อปทานทย งคงเพม ขนท าใหราคาอสงหารมทรพยลดต าลงมากขน สงผลกระทบกบท งผประกอบการอสงหารมทรพยและผบรโภค ซงอาจสงผลกระทบตอภาวะเศรษฐกจในภาพรวมไดอกดวย

การตดตามอปสงคและอปทานอสงหารมทรพยและควบคมดแลใหมความสอดคลองกนจงจ าเปนเพอปองกนภาวะการเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย ซงจะสงผลใหเกดภาวะฟองสบได อยางไรกตาม การตดตามอปสงคและอปทานท าไดยากกวาการตดตามราคาอสงหารมทรพย เนองจากความตองการอสงหารมทรพย (อปสงค) ของผบรโภคยงไมมตวชวดโดยตรง ยงไมมการส ารวจความตองการอสงหารมทรพยของประชาชนทงหมด อกทง ตวชวดทมอยเปนการประมาณการจากการท าธรกรรมสญญาทเกยวของกบอสงหารมทรพย เชน การจดทะเบยนโอนกรรมสทธ การจดจ านองกบสถาบนการเงน เปนตน ซงไมสามารถชวดความตองการอสงหารมทรพยไดทงหมด อยางไรกตาม อปสงคอาจเทยบเคยงไดจากจ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ ซงจดเกบขอมลโดยกรมทดน นอกจากน อปทานกไมสามารถชวดใหชดเจนเชนกน เนองจากอสงหารมทรพยมระยะเวลาในการกอสรางนาน การจดเกบขอมลจงท าไดเมออสงหารมทรพยกอสรางแลวเสรจเทานน ซงไมใชอปทานทงหมดทมอยหรอทก าลงจะเกดขนในตลาด ทงน อปทานอาจเทยบเคยงไดจากจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน ใบอนญาตจดสรรทดน ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบ ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยอาคารสง ทงน ตวชวดอปสงคและอปทานมรายละเอยดและขอจ ากดของดชน ดงน

3.2.1 ตวชวดอปสงค

ตวชวดอปสงคทใชอยางแพรหลายคอ จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ ซงรวบรวมโดยกรมทดน สามารถใชเปนตวชวดบงบอกถงความตองการอสงหารมทรพยแตละประเภทได อยางไรกตาม จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธอาจไมสามารถสะทอนความตองการอสงหารมทรพยในตลาดไดท งหมด เนองจากอาจจ านวนอสงหารมทรพยทโอนกรรมสทธคอ ปรมาณความตองการอสงหารมทรพยทจะมการนบจ านวนเมอมการตดสนใจซอและมการท าธรกรรมสญญาเกดขนเทานน ทงน ความตองการอสงหารมทรพยทแทจรงจ าเปนตองนบรวมถงความตองการทยงมไดท าธรกรรมสญญาประกอบดวย แตยงไมมตวชวดใดทเกบขอมลสวนน ทงน หนวยงานทเกยวของ เชน ธนาคารอาคารสงเคราะห ศนยขอมลอสงหารมทรพย เปนตน ไดเรมท าการส ารวจความตองการอสงหารมทรพยเพอประมาณการความตองการอสงหารมทรพยในตลาดทแทจรง

68

3.2.2 ตวชวดอปทาน

อปทานภาคอสงหารมทรพยมตวชทสามารถใชในการประมาณการ ไดแก จ านวน ทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน ซงเปนจ านวนทอยอาศยทกอสรางเสรจไมต ากวารอยละ 70 และน ามาขอเลขหมายประจ าบานทส านกงานเขต จ านวนใบอนญาตจดสรรทดน ซงหมายถงทอยอาศยทไดรบการออกใบอนญาตจดสรรทดนจากกรมทดน ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบและอาคารสง ซงเปนการจดเกบขอมลจากทวประเทศโดยส านกงานสถตแหงชาตและส านก การโยธากรงเทพมหานคร

การวดอปทานภาคอสงหารมทรพยแตกตางจากการว ดอปทานภาคการผลตโดยทวไป เนองจากอสงหารมทรพยมระยะเวลาในการกอสรางนาน 6 – 12 เดอน ซงแตกตางจากภาคการผลตซงมระยะเวลาการผลตในระยะส นไมเกน 1 เดอน ดงนน การประมาณการอปทาน ภาคอสงหารมทรพยจงสามารถท าได 2 ระยะ ไดแก

1) การประมาณการอปทานกอนทจะเรมมการกอสราง โดยสามารถประมาณการ ไดจากจ านวนใบอนญาตจดสรรทดน หรอจ านวนใบอนญาตกอสรางทอยอาศยแนวราบและอาคารสง ซงเปนการรวบรวมความตองการกอสรางอสงหารมทรพยทอาจจะเกดขนไดทงหมด อยางไร กตาม ตวชวดดงกลาวเปนการรวบรวมการขออนญาตจดสรรทดนทอาจไมไดน าไปใชเพอการกอสรางอสงหารมทรพย หรอการขออนญาตกอสรางอสงหารมทรพยกอนทจะเรมด าเนนการกอสราง ซงอาจมบางสวนทไมไดมการกอสรางจรง อกทง ไมสามารถก าหนดระยะเวลาทแนนอน ทจะมอสงหารมทรพยออกสตลาดได

2) การประมาณการอปทานเมอการกอสรางใกลแลวเสรจ โดยสามารถประมาณการไดจากจ านวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน ซงสามารถรวบรวมอปทานทเกดขนจรงในตลาด อยางไรกตาม การประมาณการโดยใชจ านวนทอยอาศยสรางเสรจไมครอบคลมถงอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสราง ซงจะออกขายในตลาดในอนาคต

3.2.3 อปทานคงคางแะอตราดดซบ (Absorption Rate)

การประมาณการอปสงคและอปทานขางตนสามารถค านวณอปทานคงคางในตลาดไดจากสวนตางของอปสงคและอปทาน ซงเปนอกหนงตวชวดส าคญทชวยใหตดตามภาวะอปทานลนตลาดซงอาจสงผลตอเนองใหเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยได

นอกจากน จ านวนอปทานคงคางในตลาดยงสามารถน ามาค านวณอตราดดซบ (Absorption Rate) ซงเปนการค านวณอตราความเรวในการขายอปทานทอยอาศยสรางเสรจเหลอขายในตลาด สามารถเปนตวชวดสภาพคลองของตลาดอสงหารมทรพยได โดยอตราการดดซบอาจม

69

หนวยเปนจ านวนเดอน จ านวนป หรอเปนรอยละ หากอตราการดดซบมหนวยเปนระยะเวลา (เดอนหรอป) หมายถง ระยะเวลาทใชในการขายอสงหารมทรพยสรางเสรจคงคางไดหมด โดยอยบนสมมตฐานทวาสภาวะตลาดไมเปลยนแปลงและไมมอสงหารมทรพยเหลอขายเพมเตม โดยสามารถประมาณการไดจาก

อตราการดดซบ เดอน จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายทงหมด

จ านวนหนวยอสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอเดอน

อตราการดดซบ ป จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายทงหมด

จ านวนหนวยอสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอป

หากอตราการดดซบมหนวยเปนรอยละ หมายถง สดสวนอสงหารมทรพยทคาดวาจะขายไดภายใน 1 เดอน หรอ 1 ปตอจ านวนหนวยอสงหารมทรพยเหลอขายทงหมด

อตราการดดซบ รอยละ จ านวนหนวยอสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอเดอน

จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายทงหมด

อตราการดดซบ รอยละ

อตราการดดซบ เดอน

ทงน อตราการดดซบทสงเกนไป (รอยละ) หรอระยะเวลาดดซบทเรวเกนไป (เดอนหรอป) อาจเปนสญญาณของการเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพยได ในขณะเดยวกนอตราอตราการดดซบทต าเกนไป (รอยละ) หรอระยะเวลาดดซบทชากนไป (เดอนหรอป) อาจเปนสญญาณวาภาคอสงหารมทรพยก าลงอยในภาวะอปทานลนตลาดไดเชนกน

3.3 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย

ดชนความเชอมนของผ ประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย หรอ REIC Housing Developers Sentiment Index (HDSI) จดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย โดยใชการส ารวจความเหนเรองความเชอมนใจของผประกอบการของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย ซงผประกอบการจะตอบวาในแตละดานของแบบสอบถามผประกอบการมความมนใจเพมขน (1 คะแนน) คงท (0.5 คะแนน) หรอลดลง (0 คะแนน) โดยคะแนนจากความคดเหนของผ ประกอบการจะถกน ามาใชในการค านวณดชน ซงดชนจะมคา 0 – 100 โดยศนยขอมลอสงหารมทรพยสรปการอานผลดชนความมนใจของผประกอบการไว ดงน

70

ตารางท 3.2 การอานผดชนความมนใจของผประกอบการ HDSI

คาดชน ความหมาย สงกวา 50 ความเชอมนผประกอบการอยในระดบด เทากบ 50 ความเชอมนผประกอบการอยในระดบปานกลาง ต ากวา 50 ความเชอมนผประกอบการอยในระดบไมด ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศยนสามารถใชในการตดตามความเหนของผประกอบการตอสถานการณภาคอสงหารมทรพยของไทยได เนองจากการพฒนาโครงการทอยอาศยของไทยสวนใหญด าเนนการโดยผประกอบการ และดชนของศนยขอมลอสงหารมทรพยนเปนการส ารวจความคดเหนสมาชกของสมาคมอสงหารมทรพยไทย สมาชกของสมาคมธรกจบานจดสรร และสมาชกของสมาคมอาคารชดไทย และผประกอบการทไมไดเปนสมาชกของสมาคมใด ซงครอบคลมกลมผประกอบการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยเกอบทงหมด ทงน ผประกอบการอสงหารมทรพยเปรยบเสมอนหนงในผก าหนดทศทางการเตบโตของภาคอสงหารมทรพยไทย หากผประกอบการอสงหารมทรพยมความเชอมนในระดบด จะท าใหเกดการพฒนาโครงการ และสนบสนนการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยได แตหากผประกอบการ มความเชอมนอยในระดบต า สงผลใหผประกอบการชะลอการพฒนาโครงการและสงผลให การขยายตวภาคอสงหารมทรพยชะลอลงไดเชนกน

3.4 สนเชอดานอสงหารมทรพย

สนเชอภาคอสงหารมทรพยประกอบดวย 2 สวน คอ สนเชอส าหรบผ ประกอบการอสงหารมทรยพ (Pre-Finance) หมายถง สนเชอส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพยทตองการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยเปนสนเชอทกอใหเกดอปทานภาคอสงหารมทรพย และสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศย (Post-Finance) หมายถง สนเชอส าหรบบคคลทวไปทตองการซออสงหารมทรพยเพอการอยอาศย ซงเปนสนเชอทเกดจากอปสงคภาคอสงหารมทรพย

การขยายตวดานสนเชอสามารถใชเปนตวชวดการขยายตวของภาคอสงหารมทรพย และหากสนเชอทงสนเชอ Pre-Finance และสนเชอ Post-Finance ขยายตวรวดเรวเกนไป อาจใชเปนสญญาณในการเฝาระวงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยได หากสนเชอ Pre-Finance ขยายตวรวดเรวกวาสนเชอ Post-Finance เปนสญญาณชใหเหนวาอาจจะเกดภาวะอปทานลนตลาดได

71

อยางไรกตาม ขอมลสนเชออสงหารมทรพยอาจไมครอบคลมขอมลดานการลงทนภาคอสงหารมทรพยทงหมด เนองจากการลงทนพฒนาโครงการอสงหารมทรพยโดยผประกอบการมการใชทนของบรษทรวมดวย อกทง ผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญมการระดมทนเพอลงทนในโครงการอสงหารมทรพยผานการออกตราสารหนแทนการขอสนเชอจากสถาบนการเงน ดงนน ขอมลสนเชอส าหรบผ ประกอบการอสงหารมทรพยจ า เปนตองบวกรวมตราสารหนทออกโดยผประกอบการอสงหารมทรพยรวมดวย นอกจากน บคคลทวไปทซออสงหารมทรพยอาจไมขอสนเชอทงหมด ดงนน สนเชอส าหรบบคคลทวไปภาคอสงหารมทรพยไมสามารถใชเพอตดตามการขยายตวภาคอสงหารมทรพยไดทงหมดเชนกน

ท งน ฐานขอมลดานสนเชอมขอไดเปรยบ เนองจากฐานขอมลสนเชอมขอมลดานคณลกษณะของผขอสนเชอรวมดวย เชน สนเชอบคคลเพอทอยอาศย จะมขอมลประเภทของทอยอาศย ราคาทอยอาศย วงเงนสนเชอ ทตง รายไดของผขอสนเชอ เปนตน ขอมลของผขอสนเชอนสามารถใชเพอประกอบการวเคราะหสถานการณภาคอสงหารมทรพยในแตละภาคสวนยอย เชน การขยายตวของตลาดบานเดยว การขยายตวของตลาดอาคารชด การขยายตวของตลาดทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย เปนตน

3.5 ตวชวดเรรษกกจมหภาค ตวชวดดานเศรษฐกจมหภาคทใชในการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพย ไดแก

ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ ดชนราคาหลกทรพย ดชนราคาผบรโภค อตราแลกเปลยน อปทานเงน อตราดอกเบยเงนกยมระหวางธนาคาร อตราสวนเงนฝากตอสนเชอ ดชนคาจางแรงงาน ซงสามารถสรปรายละเอยดของตวชวดไดดงน

3.5.1 ผตภณฑมวรวมในประเทร

ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ หรอ Gross Domestic Product : GDP) เปนเครองมอชวดภาวะเศรษฐกจโดยรวมของประเทศจากการเกบรวบรวมขอมลมลคาของผลผลตสนคาและบรการทงหมดทผลตขนในประเทศ โดยไมสนวาปจจยการผลตนนจะเปนของประเทศใดกตาม ซง GDP เปนตวชวดทใชวดความเคลอนไหวของเศรษฐกจในภาพรวมของประเทศ หาก GDP เพมขนแสดงวามลคาของผลผลตสนคาและบรการทงหมดทผลตขนในประเทศในปนนเพมขน แสดงวาเศรษฐกจในปนนมแนวโนมดขน และในทางกลบกน หาก GDP ลดลงแสดงวามลคาของผลผลต

72

สนคาและบรการทงหมดทผลตขนในประเทศในปนนลดลง แสดงวาเศรษฐกจในปนนมแนวโนมแยลง

การขยายตวทางเศรษฐกจสามารถใชเปนตวชวดของการขยายตวในการลงทนภาคอสงหารมทรพยได เนองจากเมอเศรษฐกจขยายตวไดด การลงทนดานอสงหารมทรพยจะมแนวโนมเพมขน แตการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยจ าเปนตองใชระยะเวลาในการกอสราง ดงนน การขยายตวภาคอสงหารมทรพยจะลาชากวาการขยายตวของภาคเศรษฐกจระยะหนง และในขณะเดยวกน การหดตวของภาคอสงหารมทรพยจะลาชากวาการหดตวของภาคเศรษฐกจเชนกน ดงน น หากเศรษฐกจหดตวอยางรวดเรวจะกอใหเกดภาวะอปทานคงคางและวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

3.5.2 ดชนราคาหกทรพย

ดชนราคาหลกทรพยเปนเปนเครองมอบงชระดบราคาและแนวโนมของตลาดหน ซงค านวณจากมลคาหนสามญจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย โดยใชวธถวงน าหนกดวยมลคาตามราคาตลาดและเปรยบเทยบมลคาตลาดในวนปจจบนของหลกทรพยกบมลคาตลาดหลกทรพยในวนฐาน ซงดชนราคาหลกทรพยของประเทศไทยหรอ SET Index ใชวนท 30 เมษายน พ.ศ. 2518 เปนคาดชนเรมตนท 100 จด ดชนราคาหลกทรพยสามารถใชเปนหนงตวชวดการขยายตวทางเศรษฐกจ เ นองจากเมอเศรษฐกจขยายตวไดด ตลาดหลกทรพยจะขยายตวไดด และสงผลใหภาคอสงหารมทรพยสามารถขยายตวไดดเชนกน อยางไรกตาม การขยายตวของภาคอสงหารมทรพยตองใชระยะเวลากอสรางดงทกลาวไปแลวขางตน ท าใหการขยายตวภาคอสงหารมทรพยจะชากวาการขยายตวของตลาดหลกทรพยเชนกน

3.5.3 ดชนราคาผบรโภค

ดชนราคาผบรโภค (Consumer Price Index : CPI) เปนดชนทแสดงการเปลยนแปลงของราคาสนคาและบรการในแตละงวด ดชนราคาผบรโภคแบงเปนดชนราคาผบรโภคทวไป (Headline CPI) คอ ดชนราคาทรวมสนคาทกหมวดทใชในการวเคราะหความเคลอนไหว และ ดชนราคาผบรโภคพนฐาน (Core CPI) คอ ดชนราคาผบรโภคทวไปทหกสนคาในหมวดอาหารสดและพลงงานออก เนองจากมความผนผวนในระยะสนอนเนองจากปจจยดานฤดกาล และอยนอกเหนอการควบคมของนโยบายการเงน อตราการเปลยนแปลงของดชนราคาผบรโภคเปนการชวดอตราเงนเฟอ (Inflation Rate) หรอเปนการชวดอตราการเพมขนของราคาสนคาและบรการ ชวงทเงนเฟอเพมขนจะเปนชวงท CPI ปรบเพมขน ในขณะทชวงทภาวะเงนเฟอลดลงจะเปยชวงท CPI ปรบลดลง

73

หากเงนเฟอเพมขนแตเพยงเลกนอยเปนปกตจะสรางสงจงใจแกผประกอบการ แตหากเพมขนมากและผนผวนจะสรางความไมแนนอนและกอใหเกดปญหาตอระบบเศรษฐกจได โดยเฉพาะการครองชพของประชาชน และการขาดเสถยรภาพทางเศรษฐกจ ซงเปนอปสรรคตอการพฒนาเศรษฐกจ การเกดภาวะเงนเฟอมาจาก 2 ปจจยหลก คอ 1) แรงดงทางดานอปสงค เกดขนจากระบบเศรษฐกจมความตองการปรมาณสนคาและบรการมากกวาทมอยในขณะนน จงท าใหราคาสนคาเพมสงขน 2) ตนทนการผลตเพมสงขน ท าใหผผลตตองปรบราคาสนคาขน

ดงนน การเพมขนของอตราเงนเฟอสามารถชใหเหนถงการขยายตวทางเศรษฐกจและการลงทนในภาคอสงหารมทรพย แตการเพมขนทมากจนเกนไปของอตราเงนเฟอท าใหราคาสนคาและวสดทใชในการกอสรางสงขน สงผลใหผ ประกอบการมตนทนทสงขนเชนกน ผประกอบการอาจชะลอการลงทนในภาวะทเงนเฟอเพมสงขนมาก ในขณะเดยวกนการผนผวนของอตราเงนเฟอสามารถชใหเหนถงการขาดเสถยรภาพทางเศรษฐกจซงอาจกอใหเกดภาวะวกฤตทางเศรษฐกจและภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยไดเชนกน

3.5.4 อตราแกเปยน

อตราแลกเปลยนเปนอตราทเปรยบเทยบระหวางคาของเงนสกลหนงกบหนงหนวยของเงนสกลหลก อตราแลกเปลยนมผลโดยตรงการน าเขาและสงออกสนคา หากเงนบาทของประเทศไทยออนตวลงหรอมคาลดลง การสงออกจะเพมมากขนสวนการน าเขาจะลดนอยลง ดงนน การออนตวลงของคาเงนยอมมผลท าใหประเทศไดรายไดเพมขน โดยเฉพาะอยางยงธรกจทเกยวกบการสงออกจะไดประโยชนมากซงสงผลใหเศรษฐกจของประเทศดขนตามไปดวย แตในขณะเดยวกน การออนตวของเงนบาทเปนการเพมตนทนของสนคา ทน า เขา ซงสงผลใหผประกอบการอสงหารมทรพยทน าเขาวตถดบจากตางประเทศมตนทนทสงขนและการขยายตวภาคอสงหารมทรพยลดลงได

3.5.5 อปทานเงน

อปทานเงน หรอปรมาณเงน (Money Supply : M2) เปนการวดสภาพคลองในระบบเศรษฐกจของประเทศ ณ เวลาใดเวลาหนง ซงหมายรวมถง ธนบตร เหรยญกษาปณในมอประชาชน เงนฝากเผอเรยก เงนฝากออมทรพย และเงนฝากประจ า การเพมหรอลดปรมาณเงนมผลตออตราเงนเฟอ หากปรมาณเงนเพมขนจะชวยลดอตราเงนเฟอ นอกจากน ปรมาณเงนยงมความสมพนธใน ทศทางตรงขามกบอตราดอกเบย การเพมขนของปรมาณเงนจะลดอตราดอกเบยซงผลกดนใหเกดการลงทนทมากขนและท าใหเงนในมอของผบรโภคมากขนซงจะชวยกระตนการใชจายของประชาชนในประเทศได อยางไรกตาม ปรมาณเงนทมากเกนไปอาจกอใหเกดภาวะฟองสบทาง

74

เศรษฐกจและฟองสบภาคอสงหารมทรพยไดเชนกน ดงนน การควบคมปรมาณเงนโดยธนาคารกลางมกใชเพอควบคมสถานการณฟองสบของภาวะเศรษฐกจ

3.5.6 อตราดอกเบยเงนกยมระหวางธนาคาร

อตราดอกเบยเงนกยมระหวางธนาคาร (Interbank Rate) เปนอตราดอกเบยเงนกยมในตลาดเงนระยะสน เพอใชในการปรบสภาพคลอง ของธนาคารพาณชยโดยธรกรรมอาจจะอยในรปการกยมแบบจายคนเมอทวงถาม (at call) หรอเปนการกยมแบบมก าหนดระยะเวลา (term) ตงแต 1 วน ถง 6 เดอน ในทางปฏบตสวนใหญ ประมาณรอยละ 50-70 เปนการกยมระยะ 1 วน (Overnight) รองลงมาเปนการกยมแบบจายคนเมอทวงถาม (at call)

อตราดอกเบยจะมความสมพนธแบบผกผนกบปรมาณเงนและการลงทน เนองจากเงนลงทนสวนหนงของบรษทมาจากการขอสนเชอ ดงนน อตราดอกเบยทสงขนสงผลใหตนทนทางการเงนในการลงทนของบรษทสงขนเชนกน เชนเดยวกนกบผประกอบการอสงหารมทรพยซงขอสนเชอหรอออกหนกเพอเปนเงนทนในการลงทน หากอตราดอกเบยเพมขนจะสงผลใหการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยลดลง

3.5.7 อตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝาก

อตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝาก สดสวนทธนาคารพาณชยน าเงนฝากไปใหสนเชอ หรอมคาเทากบ เงนใหสนเชอ/เงนฝาก*100 อตราสวนนสามารถใชชวดสภาพคลองในภาวะเศรษฐกจ หากอตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝากสงหมายถงธนาคารพาณชยน าเงนฝากสวนใหญมาใหสนเชอจงมสภาพคลองเขาสระบบเศรษฐกจมากขน นอกจากน หากอตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝากมคาสงแสดงใหเหนวาการขอสนเชอจากธนาคารเพมขนเกดกระแสเงนหมนเวยนในระบบมากขน และมการลงทนมากขน สงผลใหเศรษฐกจขยายตวไดด ดงนน หากอตราสวนเงนใหสนเชอตอเงนฝากเพมขนสามารถชวดถงการลงทนภาคอสงหารมทรพยทเพมขนเชนกน

3.5.8 ดชนคาจางแรงงาน

คาจางหรอผลตอบแทนแรงงานนนเปนแหลงรายไดและอ านาจซอของบคคลในระบบเศรษฐกจ ในขณะเดยวกนกเปนสวนหนงของตนทนในกระบวนการผลต หากคาจางปรบตวเพมขนจะเทากบวาตนทนการผลตของผประกอบการสงขน และกระทบกบอตสาหกรรมทใชแรงงานเขมขน (Labour Intensive) จนตองมการขนราคาสนคา เพอชดเชยกบตนทนทสงขน แตหากไมสามารถเพมราคาสนคาได ผประกอบการอาจตองปรบเปลยนกระบวนการผลต เพอลดตนทน รวมถงอาจลดจ านวนแรงงาน ซงการเปลยนแปลงดงกลาว จะสงผลตอการตดสนใจในการ

75

ผลตและการลงทนตอไป อยางไรกตามอกทางเลอกหนงของการปรบเปลยนกระบวนการผลต ในกรณทคาจางเพมขนนน ผประกอบการสามารถปรบปรง หรอเพมผลตภาพแรงงาน (Labour Productivity) ได ดงนน แมคาจางแรงงานเพมขน แตหากผลตภาพแรงงานเพมขนในสดสวนเดยวกน ตนทนแรงงานกจะไมสงจนเปนภาระของผประกอบการ

ดงนน ดชนคาจางแรงงานมผลโดยตรงตอผประกอบการอสงหารมทรพย เนองจากการกอสรางอสงหารมทรพยจ าเปนตองใชแรงงานจ านวนมาก ถอเปนอตสาหกรรมประเภทแรงงานเขมขนประเภทหนง หากคาแรงเพมขนจะสงผลกระทบในทางลบตอการตดสนใจลงทนในภาคอสงหารมทรพยได

ตวชวดขางตนทงหมดสามารถใชตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยในมตทแตกตางกน ไมวาจะเปน การตดตามการขยายตวของราคาอสงหารมทรพยไมใหขยายตวเรวจนเกนไป อปสงคและอปทานเพอตดตามสภาพคลองของตลาดและปองกนภาวะอปทานลนตลาดซงเปนสญญาณทอาจกอใหเ กดวกฤตภาคอสงหารมทรพยได ความเชอมนของผ ประกอบการอสงหารมทรพยเพอตดตามมมมองของผประกอบการตอสถานการณตลาดในชวงเวลานน ๆ สนเชอภาคอสงหารมทรพยซงใชในการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยในแงของเงนทนหมนเวยน และการเปรยบเทยบดชนภาคอสงหารมทรพยกบตวชวดดานเศรษฐกจมหภาคตางๆ เพอตดตามการขยายตวของภาคอสงหารมทรพย อยางไรกตาม แตละตวชวดมขอดและขอจ ากดทแตกตางกนซงจะสงผลตอประสทธภาพในการชวด โดยขอดและขอจ ากดของตวชวดสรปไดดงตารางท 3.3

76

ตารางท 3.3 สรปขอดแะขอจ ากดของตวชวดภาคอสงหารมทรพยแตะประเภท

ตวชวด ขอด ขอจ ากด

1.ดชนราคาอสงหารมทรพย (Housing Price Index : HPI) 1.1 ดชนราคาแบบงาย (Simple Mean or Median Index)

วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย การค านวณใชเพยงราคาซอขายโดยไมจ าเปนตองใชขอมลละเอยดดานคณลกษณะของอสงหารมทรพย

ไมค านงถงประเภท คณลกษณะ หรอคณภาพทแตกตางกนของอสงหารมทรพย (Heterogeneity)

ท าใหดชนทใชชวดการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยทอาจไมสะทอนความเปนจรงได

1.2 ดชนราคาถวงน าหนก (Weighted Average Index)

วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย การค านวณใชเพยงราคาซอขายโดยไมจ าเปนตองใชขอมลละเอยดดานคณลกษณะของอสงหารมทรพย

สามารถลดขอจ ากดเรองประเภททแตกตางกนของอสงหารมทรพยได (ลดปญหา Heterogeneity ได บางสวน)

ลดปญหา Heterogeneity ได บางสวน แตยงไมค านงถงคณลกษณะหรอคณภาพทแตกตางกนของอสงหารมทรพย

การแบงอสงหารมทรพยเปนกลมยอยหลายกลมมากเกนไป อาจท าใหการค านวณดชนเกดความบดเบอนได

1.3 ดชนราคาแบบ Hedonic (Hedonic Price Index)

ค านงถงประเภท คณลกษณะ หรอคณภาพทแตกตางกนของอสงหารมทรพย

ดชนสามารถสะทอนการเคลอนไหวของตลาดได อยางแทจรง

วธการค านวณซบซอน เขาใจยาก การค านวณจ าเปนตองใชขอมลละเอยดดานคณลกษณะของอสงหารมทรพย

ยงไมมการก าหนดหลกการสากลของการเลอกคณสมบตพนฐานเพอใชในการค านวณดชน หากการค านวณใชคณลกษณะนอยเกนไปอาจสงผลใหการค านวณดชนไม

77

ตวชวด ขอด ขอจ ากด สะทอนสภาพตลาดทแทจรง แตหากการค านวณใชคณลกษณะทมากเกนไป อาจสงผลตอ Degree of Freedom ของการค านวณทางเศรษฐมตและอาจเกดปญหาความเกยวโยงกนของคณลกษณะทใชในการค านวณ (Multi-Colinearity)

1.4 ดชนราคาแบบ Repeat Sales (Repeat Sales Index)

การค านวณใชเพยงราคาซอขายโดยไมจ าเปนตองใชขอมลละเอยดดานคณลกษณะของอสงหารมทรพย

ไมมปญหาเรองการก าหนดจ านวนหรอประเภทคณลกษณะทตองใชในการประมาณการราคา

ดชนสามารถสะทอนการเคลอนไหวของตลาดทอยอาศยมอสองไดอยางแทจรง

วธการค านวณซบซอน เขาใจยาก อสงหารมทรพยทน ามาค านวณไดตองมการซอขายมากกวาหนงครง ดชนจงถกค านวณจากราคาบานมอสองเทานน

สมมตฐานทส าคญของการค านวณ คอ คณลกษณะของอสงหารมทรพยไมเปลยนแปลงในวนทท าการซอและขาย แตในความเปนจรงนน คณลกษณะของอสงหารมทรพยอาจเปลยนแปลงไปได

1.5 ดชนราคาประเมน (Appraisal Index)

วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย ไมใชขอมลราคาซอขายจรงของอสงหารมทรพย จงเหมาะกบอสงหารมทรพยทมสภาพคลองต าหรอมการซอขายเปลยนมอนอย

สามารถประเมนราคาอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยไมจ าเปนตองรอใหมการซอขายอสงหารมทรพยจรง

การประเมนราคาไมมหลกเกณฑทางสถตทแนนอน ผลการประเมนราคาขนอยกบตวผประเมน

78

ตวชวด ขอด ขอจ ากด

2. ตวชวดอปสงค – อปทาน 2.1 ตวชวดอปสงค

2.1.1 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ

มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ เปนจ านวนอปสงคจรงทเกดจากการท าธรกรรมสญญา

ไมนบรวมถงความตองการทเกดขนแตยงมไดท าธรกรรมสญญา

2.2 ตวชวดอปทาน 2.2.1 จ านวนทอยอาศย สรางเสรจจดทะเบยน

มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ

ไมครอบคลมถงอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสรางซงจะออกขายในตลาดในอนาคต

2.2.2 จ านวนใบอนญาตจดสรรทดน

สามารถใชประมาณการอปทานไดลวงหนา (กอนทจะเรมมการกอสราง)

มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ

ไมครอบคลมถงอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสรางซงจะออกขายในตลาดในอนาคต

การขออนญาตจดสรรทดนทอาจไมไดน าไปใชเพอ การกอสรางอสงหารมทรพย

ไมสามารถก าหนดระยะเวลาทแนนอนทจะมอสงหารมทรพยออกสตลาดได

2.2.3 ใบอนญาตกอสรางอาคารทอย

สามารถใชประมาณการอปทานไดลวงหนา (กอนทจะเรมมการกอสราง)

ไมครอบคลมถงอสงหารมทรพยทอยระหวาง การกอสรางซงจะออกขายในตลาดในอนาคต

79

ตวชวด ขอด ขอจ ากด อาศยแนวราบ และอาคารสง

มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ

การขออนญาตกอสรางอสงหารมทรพยอาจมบางสวน ทไมไดมการกอสรางจรง

ไมสามารถก าหนดระยะเวลาทแนนอนทจะมอสงหารมทรพยออกสตลาดได

2.3 อปทานคงคางและอตราดดซบ (Absorption Rate) 2.3.1 อปทานคงคาง วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย

สามารถใชตดตามภาวะอปทานลนตลาด คณภาพของตวชวดขนอยกบขอมลอปสงคและอปทานทใช ไมมหนวยงานใดรวบรวมหรอเผยแพรขอมลอยางเปนทางการ

2.3.2 อตราดดซบ วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย สามารถเปนตวชวดสภาพคลองของตลาดอสงหารมทรพย

คณภาพของตวชวดขนอยกบขอมลอปสงคและอปทานทใช ไมมหนวยงานใดรวบรวมหรอเผยแพรขอมลอยางเปนทางการ

3. ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย

วธการค านวณงาย สามารถเขาใจไดงาย สามารถเปนตวชวดความเชอมนตอตลาดอสงหารมทรพยของผประกอบการ

มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ

การจดท าตวชวดใชการส ารวจ ซงคณภาพของตวชวดขนอยวธการส ารวจ กลมตวอยาง และลกษณะของแบบสอบถาม

4. สนเชอดานอสงหารมทรพย 4.1 สนเชอบคคลทวไป สามารถใชชวดการขยายตวภาคอสงหารมทรพยในสวนของ เปนการรวบรวมเฉพาะขอมลสนเชอ ดงนน ขอมลไม

80

ตวชวด ขอด ขอจ ากด เพอทอยอาศย (Post-Finance)

เมดเงนหมนเวยนในภาคอสงหารมทรพย มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ มขอมลดานคณลกษณะของผขอสนเชอ ท าใหสามารถใชเพอวเคราะหสถานการณเฉพาะกลมได

ครอบคลมผซอทอยอาศยแตไมขอสนเชอ

4.2 สนเชอส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพย (Pre-Finance)

สามารถใชชวดการขยายตวภาคอสงหารมทรพยในสวนของเมดเงนหมนเวยนในภาคอสงหารมทรพย

มหนวยงานรวบรวมขอมลอยางเปนทางการ มการเผยแพรขอมลอยางสม าเสมอ มขอมลดานคณลกษณะของผขอสนเชอ ท าใหสามารถใชเพอวเคราะหสถานการณเฉพาะกลมได

ขอมลอาจไมครอบคลมการลงทนภาคอสงหารมทรพยทงหมด เนองจากผประกอบการใชทนของบรษทรวมดวย

ผประกอบการบางสวนระดมทนผานการออกตราสารหนแทนการขอสนเชอจากสถาบนการเงน

ทมา : วเคราะหโดยคณะผวจย

81

ในปจจบน หนวยงานดานอสงหารมทรพยตาง ๆ ในประเทศไทยไดมการจดท าฐานขอมลตวชวดภาคอสงหารมทรพยและเผยแพรอยางสม าเสมอ อยางไรกตาม ยงไมมหนวยงานใดท าหนาทรวบรวมขอมลทงหมดเพอจดท าฐานขอมลภาคอสงหารมทรพย และใชฐานขอมลดงกลาวในการตดตามและวเคราะหสถานการณภาคอสงหารมทรพย และเผยแพรขอมลสถานการณภาคอสงหารมทรพยตอสาธารณะอยางสม า เสมอ ดงน น เพอใหการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยและการเฝาระวงความเสยงวกฤตภาคอสงหารมทรพยท าไดอยางมประสทธภาพมากขน งานวจยนจงมวตถประสงคในการน าตวชวดดานตาง ๆ มาพฒนาเปนระบบตดตามและระบบเตอนภยลวงหนาภาคอสงหารมทรพย เพอใชเฝาระวงภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยซงอาจสงผลกระทบตอเนองใหเกดวกฤตภาคการเงนตอไปไดดงเชนทเคยเกดขนในอดต

ตวชวดทจะใชในการพฒนาระบบตดตามและระบบเตอนภยภาคอสงหารมทรพยของไทย ไดแก ดชนราคาอสงหารมทรพยโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ดชนราคาอสงหารมทรพยซงจดท าโดยธนาคารแหงประเทศไทย จ านวนใบอนญาตจดสรรทดน จ านวนใบอนญาตกอสราง จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน ซงรวบรวมโดยศนยขอมลอสงหารมทรยพ อตราดดซบ ซงประมาณการโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยและส านกงานเศรษฐกจการคลง สนเชอภาคอสงหารมทรพย ซงรวบรวมโดยธนาคารแหงประเทศไทยและส านกงานเศรษฐกจการคลง ทงน รายละเอยด วธการจดท า และความถในการเผยแพรขอมลตวชวดภาคอสงหารมทรพยไทยทมอยในปจจบนไดสรปไวในบทตอไป

บทท 4 กานขอมตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทรไทย

จากการรวบรวมตวชวดทใชอยางแพรหลายในภาคอสงหารมทรพยในบทท 3 ท าให

สามารถก าหนดตวชวดทควรน ามาใชเพอประกอบการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยและใชเพอพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาภาคอสงหารมทรพย ดงนน บทนจงมวตถประสงคเพอสรปรายละเอยดตวชวดส าคญทมอยในประเทศไทยจากแหลงขอมลตาง ๆ ไมวาจะเปน ศนยขอมลอสงหารมทรพย ธนาคารแหงประเทศไทย กรมทดน ส านกงานเศรษฐกจการคลง ส านกงานเขตในกรงเทพมหานคร เทศบาลและส านกงานจงหวดในปรมณฑล โดยตวชวดทมอยในประเทศไทย ไดแก ดชนราคาอสงหารมทรพยซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ดชนราคาอสงหารมทรพยซงจดท าโดยธนาคารแหงประเทศไทย จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ ใบอนญาตจดสรรทดน และใบอนญาตกอสราง ซงรวบรวมโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ดชนความมนใจของผ ประกอบการซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย สนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยปลอยใหมและคงคาง และสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมและคงคาง ซงรวบรวมโดยธนาคารแหงประเทศไทยและส านกงานเศรษฐกจการคลง ทงน คณะผวจยไดด าเนนการรวบรวมฐานขอมลทงหมดใหอยแหลงเดยวกนเพอใชในการพฒนาระบบตดตามและระบบเตอนภยลวงหนาของภาคอสงหารมทรพยตอไป

4.1 ดชนราคาอสงหารมทรพย

การจดท าดชนราคาอสงหารมทรพยของประเทศไทยในปจจบนประกอบดวย ดชนราคาแบบถวงน าหนกซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย และดชนราคาแบบ Hedonic ซงจดท าโดยธนาคารแหงประเทศไทย ทงนสามารถสรปรายละเอยดของดชนราคาอสงหารมทรพยซงจดท าโดยแตละหนวยงาน ดงน

4.1.1 ดชนราคาโดยรนยขอมอสงหารมทรพย ในปจจบนศนยขอมลอสงหารมทรพยภายใตธนาคารอาคารสงเคราะหไดจดท าดชน

ราคาอสงหารมทรพยดวยวธค านวณดชนราคาถวงน าหนก ซงประกอบดวย 3 ดชน ไดแก ดชนราคา

84

อาคารชด ดชนราคาบานเดยว และทาวนเฮาส ทงน ดชนแตละตวมหลกการค านวณและความถในการเผยแพรทแตกตางกนสามารถสรปไดดงน

1) ดชนราคาอาคารชด ศนยขอมลอสงหารมทรพย ไดจดท าดชนราคาอาคารชดเปนรายครงป โดยใช

ขอมลราคาขายอาคารชดไมรวมราคาเฟอรนเจอรจากการส ารวจขอมลโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเพอน ามาจดท าดชนดวยวธการค านวณดชนแบบถวงน าหนกดวยวธ Chain Fixed Laspeyres ดชนราคาอาคารชดโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเรมจดท าครงแรกงวดประจ าครงแรก ป พ.ศ.2553และใชป พ.ศ. 2552 เปนปฐาน แตตอมาไดปรบมาใชป พ.ศ. 2555 เปนปฐาน เนองจากมการขยายพนทส ารวจเพมเตม ทงน ดชนของครงปแรกใชขอมลจากการส ารวจในชวงเดอนมนาคม – เมษายน และดชนของครงปหลงใชขอมลส ารวจในเดอนกนยายน – ตลาคม โดยวธการค านวณน าราคาขายของอาคารชดประเภท Studio ประเภท 1 หองนอน และประเภท 2 หองนอน มาค านวณหาราคาเฉลยตอตารางเมตรส าหรบอาคารชดแตละประเภท และน าราคาเฉลยตอตารางเมตรส าหรบอาคารชดแตละประเภทมาถวงน าหนกดวยพนทขาย (Salable Area) ของแตละโครงการเพอใหไดราคาเฉลยตอตารางเมตรส าหรบอาคารชดของแตละโครงการ และน าราคาเฉลยตอตารางเมตรส าหรบอาคารชดแตละโครงการมาค านวณหาคาน าหนกของแตละพนท โดยใชสตร Chain Fixed Laspeyres ซงมสตรการค านวณ ดงน

∑

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย โดย คอ ดชนราคาอสงหารมทรพยแบบถวงน าหนก (Weight Average) ณ เวลา t

คอ ราคาขายของอาคารชดส าหรบอาคารชดของแตละโครงการ ณ เวลา t คอ ราคาขายของอาคารชดส าหรบอาคารชดของแตละโครงการ ณ เวลา t-1 คอ จ านวนหนวยเหลอขายจากการส ารวจ ณ เวลา t คอ จ านวนโครงการจากการส ารวจทงหมด

ทงน ดชนราคาอาคารชด ซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ประกอบดวย 4 ดชนยอยตามชวงราคา 4 ระดบดงน (1) ราคาต ากวา 50,000 บาท/ตารางเมตร (2) ราคา 50,000 – 80,000 บาท/ตารางเมตร (3) ราคา 80,001 – 120,000 บาท/ตารางเมตร (4) ราคามากกวา 120,000 บาท/ตารางเมตร

85

ภาพท 4.1 ดชนราคาอาคารชดในกรงเทพฯ นนทบร แะสมทรปราการ ในครงปแรก ป พ.ร. 2555 – ครงปหง ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

2) ดชนราคาบานเดยวแะทาวนเฮาส ศนยขอมลอสงหารมทรพยไดจดท าดชนราคาบานเดยวและดชนราคาทาวนเฮาส

ในกรงเทพฯ นนทบร ปทมธาน และสมทรปราการ โดยใชขอมลราคาขายจากผลการส ารวจ ทงน ราคาขายทใชในการค านวณเปนราคาหลงหกรายการสงเสรมการขายออกแลว เชน สวนลดเงนสด ของแถมเฟอรนเจอร เปนตน ดชนจะจดท าทกครงปเชนเดยวกบดชนราคาอาคารชด โดยเรมตงแตครงปแรก ป พ.ศ. 2554 และใชป พ.ศ. 2552 เปนปฐาน แตไดมการปรบปฐานเปนป พ.ศ. 2555 เพอใหดชนสามารถสะทอนความเปนจรงไดชดเจนมากขน ทงน การเกบขอมลใชหลกการเดยวกบดชนราคาอาคารชด คอ การประมาณการในครงปแรกใชการส ารวจขอมลในชวงเดอนมนาคม – เมษายน และการประมาณการในครงปหลงใชการส ารวจขอมลในชวงเดอนกนยายน – ตลาคม การค านวณดชนจะสม โดยการค านวณเลอกกลมตวอยาง จ านวน 245 ตวอยางโดยเจาะจงเฉพาะโครงการบานจดสรรทมบานเดยว 2 ชน และทาวนเฮาส 2 – 3 ชน และจ าแนกกลมตวอยางออกเปน 2 กลม ไดแก กลมโครงการเกาทอยระหวางการขาย และกลมโครงการเปดใหมทอยระหวางการท าดชน การหาราคาเฉลยในแตละโครงการท าโดยวธถวงน าหนกดวยผลรวมระหวางมลคาของหนวยเหลอขายกบมลคาของหนวยทขายไดในแตละโครงการ โดยจ าแนกตามประเภทบาน จ านวนชน

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

120.0

H1/2555 H2/2555 H1/2556 H2/2556 H1/2557 H2/2557

ดชน 2555=100

กรงเทพฯ นนทบร และสมทรปราการ ราคา < 50,000

ราคา 50,000-80,000 ราคา 80,001-120,000

ราคา > 120,000

86

ขนาดทดน พนทใชสอย เขต/อ าเภอและจงหวด การค านวณเลขดชนกรณปฐานใชสตร Laspeyres และกรณหลงปฐานใชสตร Chain Laspeyres

ภาพท 4.2 ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส แะดชนราคาอาคารชด ในครงปแรก ป พ.ร. 2555 – ครงปหง ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

4.1.2 ดชนราคาโดยธนาคารแหงประเทรไทย ดชนทอยอาศยซงจดท าโดยธนาคารแหงประเทศไทยม 2 ประเภทซงใชฐานขอมล

แตกตางกน คอ ดชนราคาอสงหารมทรพยจากฐานขอมลสนเชอธนาคารพาณชย และดชนราคาอสงหารมทรพยจากฐานขอมลสนเชอธนาคารอาคารสงเคราะห

1) ดชนราคาอสงหารมทรพยจากกานขอมสนเชอธนาคารพาณชย ธนาคารแหงประเทศไทยไดจดท าดชนราคาอสงหารมทรพยเปนรายเดอน

ส าหรบอสงหารมทรพย 3 ประเภทโดยใชวธการค านวณแบบ Hedonic ไดแก ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส ดชนราคาอาคารพาณชย และดชนราคาอาคารชด โดยค านวณจากขอมลสนเชอทมทอยอาศยเปนหลกประกนของธนาคารพาณชยทจดทะเบยนในประเทศไทยรวม 17 ธนาคาร โดยใชขอมลของกรงเทพฯ และปรมณฑล (ครอบคลมพนทจงหวดกรงเทพฯ สมทรปราการ นนทบร ปทมธาน นครปฐม และสมทรสาคร) คณลกษณะของทใชจดท าดชน ไดแก อายทอยอาศย จ านวนชน (ส าหรบทอยอาศยแนวราบ) ชนทตง (ส าหรบทอยอาศยประเภทอาคารชด) ประเภทผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย และท าเลทตง

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

H1/2555 H2/2555 H1/2556 H2/2556 H1/2557 H2/2557

ดชน 2555=100

ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส ดชนราคาคอนโดมเนยม

87

ภาพท 4.3 ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวนเฮาส แะดชนราคาอาคารชด เดอนตาคม ป พ.ร. 2553 – เดอนตาคม พ.ร. 2557

ทมา : ธนาคารแหงประเทศไทย

2) ดชนราคาอสงหารมทรพยจากกานขอมสนเชอธนาคารอาคารสงเคราะห นอกจากการจดท าดชนราคาอสงหารมทรพยโดยใชฐานขอมลของธนาคาร

พาณชยแลว ธนาคารแหงประเทศไทยยงไดจดท าดชนราคาอสงหารมทรพยรายไตรมาส โดยใชฐานขอมลสนเชอของธนาคารอาคารสงเคราะห ซงถอเปนสถาบนการเงนหลกทใหสนเชอแกผมรายไดนอยและปานกลาง ดชนดงกลาว จดท าโดยวธ Hedonic Method โดยใชฐานขอมลหลกประกนของธนาคารอาคารสงเคราะห ซงทอยอาศยสวนใหญเปนทอยอาศยประเภทบานเดยวและทาวนเฮาสในกลมทมระดบราคาต าถงปานกลาง ฐานขอมลทใชครอบคลมเขตพนทกรงเทพฯ และปรมณฑล แตไมครบทกเขต โดยครอบคลมพนทกรงเทพฯ 11 เขต จงหวดสมทรปราการ 2 อ าเภอ จงหวดนนทบร 5 อ าเภอ และ จงหวดปทมธาน 4 อ าเภอ

90.00

100.00

110.00

120.00

130.00

140.00

150.00

160.00ดชน 2553=100

บานเดยว ทาวนเฮาส คอนโดมเนยม

88

4.2 ตวชวดอปสงคแะอปทาน

ตวชวดอปสงคทใชอยางแพรหลาย คอ จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ ซงรวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ในขณะทตวชวดอปทานทใชอยางแพรหลายประกอบดวย 3 ตวชวด เนองการกอสรางอสงหารมทรพยประกอบดวย 3 ขนตอน ซงท าใหเกดตวชวดดานอปทานในแตละขนตอน ไดแก จ านวนใบอนญาตจดสรรทดน จ านวนใบอนญาตกอสราง และจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน โดยสามารถสรปขนตอนในการกอสรางอสงหารมทรพยและการโอนกรรมสทธเมอมการซอขายไดดงภาพท 4.4

ภาพท 4.4 ขนตอนการกอสรางอสงหารมทรพย

การขอจดทะเบยนอสงหารมทรพย เมอทอยอาศยทกอสรางเสรจไมต ากวา70%

และน ามาขอเลขหมายประจ าบาน

ส านกงานเขต/ เทศบาล/ส านกงานจงหวด

การขออนญาตจดสรรทดน เพอแบงทดนเปนแปลงยอย

กรมทดน กระทรวงมหาดไทย

การขออนญาตกอสราง เพอกอสรางอาคารตามแบบแปลนทก าหนด

องคกรปกครองสวนทองถน/ เทศบาล/ส านกงานเขต ตวชวด

อปทาน

การขอโอนกรรมสทธ เมอมการซอขาย

กรมทดน กระทรวงมหาดไทย ตวชวดอปสงค

89

ทงน การน าเสนอตวชวดอปทานในสวนนจดล าดบตามประสทธภาพในการชวดอปทาน ไดแก จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน จ านวนใบอนญาตกอสราง และ จ านวนใบอนญาตจดสรรทดน ซงรวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย

4.2.1 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ (อปสงค) ศนยขอมลอสงหารมทรพยไดรวบรวมและเผยแพรขอมลการจดทะเบยนโอน

กรรมสทธอสงหารมทรพยในกรงเทพฯ และปรมณฑล ซงเปนขอมลจากการขายไมนบรวมการขายฝากจ านองหรอการใหเปนมรดก โดยผเกบขอมล คอ กรมทดน จะเกบขอมลเฉพาะเอกสารสทธประเภทโฉนด น.ส.3 และ น.ส.3 ก. ไมนบรวมการโอนกรรมสทธดวยเอกสารสทธประเภทอน ๆ โดยขอมลการโอนกรรมสทธของกรมทดนจะประกอบดวย 2 สวน คอ 1) จ านวนหนวยโอนกรรมสทธ หมายถง จ านวนแปลงทดนทน ามาจดทะเบยนโอนกรรมสทธประกอบดวยทอยอาศยประเภท บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส อาคารพาณชย อาคารชด และทดนเปลา และ 2) มลคาการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หมายถง มลคาทนทรพยจดทะเบยนทผจดทะเบยนไดแจงไวกบกรมทดน ซงไมใชมลคาราคาประเมน

ขอมลการโอนกรรมสทธสามารถใชเ ปนตว ชว ดบงบอกถงความตองการอสงหารมทรพย ซงเปนการวดปรมาณความตองการอสงหารมทรพยเมอมการตดสนใจซอเกดขนจรง อยางไรกตาม จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธอาจไมสามารถสะทอนความตองการอสงหารมทรพยในตลาดไดทงหมด เนองจากไมไดนบรวมถงความตองการทยงมไดท าธรกรรมสญญา แตยงไมมหนวยงานใดสามารถเกบขอมลในสวนน

ตารางท 4.1 ขอมโอนกรรมสทธทอยอารย แสดงจ านวนหนวย กรงเทพฯ-ปรมณฑ ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2557 – ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2558

จงหวด (Province)

ไตรมาส1/2557 R

ไตรมาส2/2557 R

ไตรมาส3/2557 E

ไตรมาส4/2557 E

ไตรมาส1/2558 E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014E Q4/2014E Q1/2015E

กรงเทพฯ แะปรมณฑ (BKK & Vicinities)

40,011 42,348 41,374 50,079 40,836 -18% 2%

อาคารชด/Condominiums 16,448 17,647 15,543 17,668 14,719 -17% -11%

บานเดยว/Detached Houses 7,337 7,924 7,113 10,584 7,506 -29% 2%

ทาวนเฮาส/Townhouses 11,688 12,284 14,238 16,475 13,375 -19% 14%

90

จงหวด (Province)

ไตรมาส1/2557 R

ไตรมาส2/2557 R

ไตรมาส3/2557 E

ไตรมาส4/2557 E

ไตรมาส1/2558 E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014E Q4/2014E Q1/2015E

บานแฝด/Duplexes 1,320 1,368 1,633 2,151 1,636 -24% 24%

อาคารพาณชย/Shophouses 3,218 3,125 2,847 3,201 3,600 12% 12%

กรงเทพมหานคร (Bangkok Metropolis)

24,005 26,279 23,687 28,662 22,892 -20% -5%

อาคารชด/Condominiums 12,950 14,386 12,176 13,607 10,959 -19% -15%

บานเดยว/Detached Houses 3,711 4,410 3,493 5,394 3,656 -32% -1%

ทาวนเฮาส/Townhouses 4,846 5,099 5,667 6,890 5,470 -21% 13%

บานแฝด/Duplexes 416 419 504 734 508 -31% 22%

อาคารพาณชย/Shophouses 2,082 1,965 1,847 2,037 2,299 13% 10%

นนทบร (Nontha Buri) 4,641 5,160 6,011 7,393 6,340 -14% 37%

อาคารชด/Condominiums 1,368 1,406 1,803 2,248 2,148 -4% 57%

บานเดยว/Detached Houses 1,103 1,067 1,277 1,729 1,235 -29% 12%

ทาวนเฮาส/Townhouses 1,648 2,160 2,452 2,737 2,380 -13% 44%

บานแฝด/Duplexes 241 276 279 411 264 -36% 10%

อาคารพาณชย/Shophouses 281 251 200 268 313 17% 11%

ปทมธาน (Pathum Thani) 3,832 3,863 4,356 5,035 3,946 -22% 3%

อาคารชด/Condominiums 554 588 551 496 409 -18% -26%

บานเดยว/Detached Houses 1,085 1,073 1,006 1,524 976 -36% -10%

ทาวนเฮาส/Townhouses 1,709 1,676 2,213 2,410 1,972 -18% 15%

บานแฝด/Duplexes 246 283 309 379 321 -15% 30%

อาคารพาณชย/Shophouses 238 243 277 226 268 19% 13%

สมทรปราการ (Samut Prakan)

4,706 4,114 3,926 5,029 4,572 -9% -3%

อาคารชด/Condominiums 1,305 1,044 697 1,041 995 -4% -24%

บานเดยว/Detached Houses 826 750 729 1,097 916 -16% 11%

91

จงหวด (Province)

ไตรมาส1/2557 R

ไตรมาส2/2557 R

ไตรมาส3/2557 E

ไตรมาส4/2557 E

ไตรมาส1/2558 E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014E Q4/2014E Q1/2015E

ทาวนเฮาส/Townhouses 2,080 1,837 2,022 2,227 2,047 -8% -2%

บานแฝด/Duplexes 258 248 291 400 327 -18% 27%

อาคารพาณชย/Shophouses 237 235 187 264 287 9% 21%

สมทรสาคร (Samut Sakhon)

1,568 1,559 1,791 2,061 1,564 -24% -0.3%

อาคารชด/Condominiums 141 125 128 100 73 -27% -48%

บานเดยว/Detached Houses 319 261 299 378 275 -27% -14%

ทาวนเฮาส/Townhouses 790 818 1,006 1,213 867 -29% 10%

บานแฝด/Duplexes 97 104 180 184 162 -12% 67%

อาคารพาณชย/Shophouses 221 251 178 186 187 1% -15%

นครปกม (Nakhon Pathom)

1,259 1,373 1,603 1,899 1,522 -20% 21%

อาคารชด/Condominiums 130 98 188 176 135 -23% 4%

บานเดยว/Detached Houses 293 363 309 462 448 -3% 53%

ทาวนเฮาส/Townhouses 615 694 878 998 639 -36% 4%

บานแฝด/Duplexes 62 38 70 43 54 26% -13%

อาคารพาณชย/Shophouses 159 180 158 220 246 12% 55%

ทมา : จดเกบโดยกรมทดน รวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายเหต : 1) เฉพาะเอกสารสทธประเภท โฉนด และ น.ส.3 ก 2) เฉพาะการจดทะเบยนประเภทขาย ไมรวมขายฝากและจ านอง 3) E หมายถง ประมาณการโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย (ส าหรบไตรมาส 1 ป 2558 ยงขาดขอมลในพนท ดอนเมอง, หลกส, คลองหลวง, กระทมแบน, บานแพว, พระประแดง, ก าแพงแสน, บางเลน, สามพราน, นครชยศร, และพทธมณฑล) 4) R หมายถง ขอมลทมการปรบปรง 5) ∆QoQ หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1 ป 2558 กบไตรมาส 4 ป 2557 ∆YoY หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1 ป 2558 กบไตรมาส 1 ป 2557

92

4.2.2 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน (อปทาน)

จ านวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยนซงรวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายถง จ านวนทอยอาศยทกอสรางเสรจไมต ากวารอยละ 70 และน ามาขอเลขหมายประจ าบานทส านกงานเขตจากกรงเทพฯ เทศบาล และส านกงานจงหวดในปรมณฑล ทงทอยอาศยทสรางโดยผประกอบการ (ขออนญาตปลกสรางโดยนตบคคล) และประชาชนสรางเอง (ขออนญาตปลกสรางโดยบคคลธรรมดา) ขอมลดงกลาวเปนขอมลเฉพาะกรงเทพฯ และปรมณฑล ซงเกบรวบรวมโดยส านกงานเขตในกรงเทพฯ เทศบาล และส านกงานจงหวดในปรมณฑล ทงน การนบจ านวนหนวยอสงหารมทรพยไมนบรวมแฟลตหรออพารตเมนตใหเชา

จ านวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยนใชการประมาณการอปทานเมอการกอสรางใกลแลวเสรจ ซงเปนอปทานทเกดขนจรงในตลาด อยางไรกตาม การประมาณการโดยใชจ านวนทอยอาศยสรางเสรจไมครอบคลมถงอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสราง ซงจะออกขายในตลาดในอนาคต

ตารางท 4.2 ขอมทอยอารยสรางเสรจจดทะเบยนใหม ในเขต กรงเทพฯ-ปรมณฑ แสดงจ านวน

หนวยแยกตามประเภททอยอารย ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2557 – ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2558

จงหวด (Province)

ไตรมาส 1/2557

ไตรมาส 2/2557

ไตรมาส 3/2557

ไตรมาส 4/2557

ไตรมาส 1/2558E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014 Q2/2014 Q3/2014 Q4/2014 Q1/2015E

กรงเทพฯ แะปรมณฑ (Bangkok and Vicinities)

21,485 31,706 42,580 37,991 24,870 -35% 16%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 5,706 6,009 7,070 6,114 5,879 -4% 3%

สรางโดยผประกอบการ(รวมอาคารชด) /Built by Developers

15,779 25,697 35,510 31,877 18,991 -40% 20%

อาคารชด/Condominiums 8,322 18,112 26,197 22,678 10,087 -56% 21%

บานเดยว/Detached Houses 7,492 7,693 10,421 8,846 8,717 -1% 16%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 4,638 5,136 5,983 5,246 5,288 1% 14%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 2,854 2,557 4,438 3,600 3,429 -5% 20%

บานแฝด/Duplexes 790 741 862 469 589 26% -25%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 14 34 20 18 33 83% 136%

93

จงหวด (Province)

ไตรมาส 1/2557

ไตรมาส 2/2557

ไตรมาส 3/2557

ไตรมาส 4/2557

ไตรมาส 1/2558E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014 Q2/2014 Q3/2014 Q4/2014 Q1/2015E

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 776 707 842 451 556 23% -28%

ทาวนเฮาส/Townhouses 3,040 3,751 3,288 4,142 4,700 13% 55%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 187 250 295 201 127 -37% -32%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 2,853 3,501 2,993 3,941 4,573 16% 60%

อาคารพาณชย/Shophouses 1,841 1,409 1,812 1,856 777 -58% -58%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 867 589 772 649 431 -34% -50%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 974 820 1 040 1 207 346 -71% -64%

กรงเทพมหานคร (Bangkok Metropolis) 12,561 14,891 28,421 15,147 11,368 -25% -9%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 2,688 2,249 3,264 2,522 2,370 -6% -12%

สรางโดยผประกอบการ(รวมอาคารชด)/Built by Developers

9,873 12,642 25,157 12,625 8,998 -29% -9%

อาคารชด/Condominiums 5,621 8,453 20,069 7,769 4,233 -46% -25%

บานเดยว/Detached Houses 3,278 2,846 4,265 3,194 3,280 3% 0.1%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 2,123 1,851 2,473 2,058 1,993 -3% -6%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 1,155 995 1,792 1,136 1,287 13% 11%

บานแฝด/Duplexes 261 222 702 333 349 5% 34%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 8 34 15 18 31 72% 288%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 253 188 687 315 318 1% 26%

ทาวนเฮาส/Townhouses 2,148 2,411 2,248 2,552 3,038 19% 41%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 96 82 184 165 118 -28% 23%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 2,052 2,329 2,064 2,387 2,920 22% 42%

อาคารพาณชย/Shophouses 1,253 959 1,137 1,299 468 -64% -63%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 461 282 592 281 228 -19% -51%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 792 677 545 1,018 240 -76% -70%

ปรมณฑ (Vicinities) 8,924 16,815 14,159 22,844 13,502 -41% 51%

94

จงหวด (Province)

ไตรมาส 1/2557

ไตรมาส 2/2557

ไตรมาส 3/2557

ไตรมาส 4/2557

ไตรมาส 1/2558E ∆QoQ ∆YoY

Q1/2014 Q2/2014 Q3/2014 Q4/2014 Q1/2015E

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 3,018 3,760 3,806 3,592 3,509 -2% 16%

สรางโดยผประกอบการ(รวมอาคารชด)/Built by Developers

5,906 13,055 10,353 19,252 9,993 -48% 69%

อาคารชด/Condominiums 2,701 9,659 6,128 14,909 5,854 -61% 117%

บานเดยว/Detached Houses 4,214 4,847 6,156 5,652 5,437 -4% 29%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 2,515 3,285 3,510 3,188 3,295 3% 31%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 1,699 1,562 2,646 2,464 2,142 -13% 26%

บานแฝด/Duplexes 529 519 160 136 240 76% -55%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 6 - 5 - 2 n.a. -67%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 523 519 155 136 238 75% -54%

ทาวนเฮาส/Townhouses 892 1,340 1,040 1,590 1,662 5% 86%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 91 168 111 36 9 -75% -90%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 801 1,172 929 1,554 1,653 6% 106%

อาคารพาณชย/Shophouses 588 450 675 557 309 -45% -47%

ประชาชนสรางเอง/Self-Built by Owners 406 307 180 368 203 -45% -50%

สรางโดยผประกอบการ/Built by Developers 182 143 495 189 106 -44% -42%

ทมา : จดเกบโดยส านกงานเขตในกรงเทพมหานคร เทศบาลและส านกงานจงหวดในปรมณฑล รวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายเหต : 1) ทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน หมายถง จ านวนทอยอาศยทกอสรางเสรจไมต ากวา70% และน ามาขอเลขหมายประจ าบานทส านกงานเขตจากกรงเทพฯ เทศบาล และส านกงานจงหวดในปรมณฑล ทงทอยอาศยท สรางโดยผประกอบการ (ขออนญาตปลกสรางโดยนตบคคล) และประชาชนสรางเอง (ขออนญาตปลกสรางโดยบคคลธรรมดา) 2) อาคารชด หมายถง อาคารชดจดทะเบยนทกรมทดน 3) ∆QoQ หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1/2558 กบไตรมาส 4/2557 ∆YoY หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1/2558 กบไตรมาส 1/2557 5) E หมายถง ประมาณการโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย

95

ภาพท 4.5 จ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยนแะโอนกรรมสทธ ในเดอนตาคม ป พ.ร. 2556 – เดอนตาคม ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

4.2.3 ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอารยแนวราบแะอาคารสง

ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยทงแนวราบและอาคารสง เปนการจดเกบขอมลจากทวประเทศโดยส านกงานสถตแหงชาต ส านกการโยธากรงเทพมหานคร และเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย การเกบขอมลจะนบเฉพาะขอมลการขออนญาตกอสรางใหม ไมนบรวมอาคารทขอตอเตมหรอดดแปลง ทงน ใบอนญาตกอสรางทอยอาศยสามารถแบงไดเปน 2 กลม คอ 1) การออกใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบ ไดแก ทอยอาศยประเภทบานเดยว บานแฝด หรอทาวนเฮาสนบเฉพาะการกอสรางใหมและไมนบรวมอาคารพาณชย อาคารชด แฟลต และอพารทเมนท และ 2) การออกใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยอาคารสง ไดแก ทอยอาศยประเภท อาคารชด อาคารชด แฟลต และอพารทเมนท (รวมอาคารแฟลตและอพารทเมนททต ากวา 6 ชนดวย)

5,20

9

5,58

9

7,44

3

2,86

2

3,32

7

4,41

9

3,26

8

3,64

9

3,67

5

3,30

3

4289

3,59

6 3,91

3

4,35

9 9,78

4

5,28

3

1,12

0 4,32

8

2,87

4 6,98

5 7,56

8

2,89

5

5,35

5

4289

14,68

3

8,40

4 3,53

7 3,95

7 5,45

9

2,34

8

3,30

1 3,69

9

1,93

2

1,97

7

1,42

0

2,32

5 4174

4,36

1

4,35

6

3,379

3,405

2,452

1,677

2,901

2,879

1,963

2,754

2,868

2,894

3,644

3,213

2,664

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

10/56 11/56 12/56 1/57 2/57 3/57 4/57 5/57 6/57 7/57 8/57 9/57 10/57

จ านว

นหนว

ย

คอนโดมเนยมโอนกรรมสทธ คอนโดมเนยมสรางเสรจจดทะเบยน

ทอยอาศยประเภทอนโอนกรรมสทธ ทอยอาศยประเภทอนสรางเสรจจดทะเบยน

96

ตารางท 4.3 ขอมการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพออยอารยอาคารแนวราบ ในกรงเทพฯ แะปรมณฑ แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2556 – ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ภาค/จงหวด Region/Province

ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557E

ไตรมาส 2/2557E

ไตรมาส 3/2557E

ไตรมาส 4/2557E

YTD ∆QoQ ∆YoY ∆YTD

Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014E Q2/2014E Q3/2014E Q4/2014E 2556/2013 2557/2014

กทม.แะปรมณฑ (BKK & Vicinities)

16,042 20,109 19,164 13,310 14,146 15,966 19,969 17,670 68,625 67,751 -12% 33% -1%

กรงเทพมหานคร (Bangkok Metropolis)

5,921 7,112 7,471 3,999 5,070 5,106 7,188 6,911 24,503 24,275 -4% 73% -1%

ปรมณฑ (Vicinities) 10,121 12,997 11,693 9,311 9,076 10,860 12,781 10,759 44,122 43,476 -16% 16% -1% นนทบร (Nontha Buri) 2,299 2,819 3,251 2,543 2,962 2,489 4,247 2,405 10,912 12,103 -43% -5% 11% ปทมธาน (Pathum Thani)

1,479 4,136 1,545 2,756 1,482 3,368 2,107 3,338 9,916 10,295 58% 21% 4%

นครปฐม (Nakhon Pathom)

2,442 2,077 1,748 1,560 1,730 2,125 2,709 2,329 7,827 8,893 -14% 49% 14%

สมทรปราการ (Samut Prakan)

2,644 1,776 4,061 1,470 1,642 2,131 2,728 1,957 9,951 8,458 -28% 33% -15%

สมทรสาคร (Samut Sakhon)

1,257 2,189 1,088 982 1,260 747 990 730 5,516 3,727 -26% -26% -32%

ทมา : จดเกบโดยส านกงานสถตแหงชาต ส านกการโยธากรงเทพมหานคร รวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายเหต : E หมายถง ประมาณการโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย

97

ตารางท 4.4 ขอมการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพออยอารยอาคารสง ในกรงเทพฯ แะปรมณฑ แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2556 – ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557E

ไตรมาส 2/2557E

ไตรมาส 3/2557E

ไตรมาส 4/2557E

YTD ∆QoQ ∆YoY ∆YTD

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014E Q2/2014E Q3/2014E Q4/2014E 2556/2013 2557/2014

กทม.แะปรมณฑ (BKK & Vicinities)

226 251 258 222 233 234 289 317 957 1,073 10% 43% 12%

กรงเทพมหานคร (Bangkok Metropolis)

142 127 143 89 149 120 166 165 501 600 -1% 85% 20%

ปรมณฑ (Vicinities) 84 124 115 133 84 114 123 152 456 473 24% 14% 4% สมทรปราการ (Samut Prakan)

31 54 41 46 36 46 35 64 172 181 83% 39% 5%

นนทบร (Nontha Buri) 12 20 15 27 13 31 30 39 74 113 30% 44% 53% ปทมธาน (Pathum Thani)

17 24 28 38 14 15 28 25 107 82 -11% -34% -23%

สมทรสาคร (Samut Sakhon)

12 9 19 4 13 9 19 12 44 53 -37% 200% 20%

นครปฐม (Nakhon Pathom)

12 17 12 18 8 13 11 12 59 44 9% -33% -25%

ทมา : จดเกบโดยส านกงานสถตแหงชาต ส านกการโยธากรงเทพมหานคร รวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายเหต : E หมายถง ประมาณการโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย

98

จ านวนใบอนญาตกอสรางทอยอาศยสามารถใชประมาณการอปทานกอนทจะเรมมการกอสราง อยางไรกตาม ตวชวดดงกลาวเปนการรวบรวมการขออนญาตกอสรางอสงหารมทรพยกอนทจะเรมด าเนนการกอสราง ซงอาจมบางสวนทไมไดมการกอสรางจรง อกทง ไมสามารถก าหนดระยะเวลาทแนนอนทจะมอสงหารมทรพยออกสตลาดได

4.2.4 ใบอนญาตจดสรรทดน

ใบอนญาตจดสรรทดน หมายถง ทอยอาศยทไดรบการออกใบอนญาตจดสรรทดนตามพระราชบญญตจดสรรทดน พ.ศ. 2543 ซงเกบรวบรวมโดยกรมทดนจากขอมลการออกใบอนญาตทวประเทศ โดยนบเฉพาะโครงการทออกใบอนญาตจดสรรทงโครงการเทานน ไมนบรวมโครงการทไดรบใบอนญาตจดสรรเพยงบางสวน ใบอนญาตจดสรรทดนใชประมาณการอปทานกอนทจะเรมมการกอสรางเชนกน ซงอาจมบางสวนทไมไดมการกอสรางจรงและไมสามารถก าหนดระยะเวลาทแนนอนทจะมอสงหารมทรพยออกสตลาดได

99

ตารางท 4.5 ขอมการออกใบอนญาตจดสรรทดน ทวประเทร แสดงจ านวนหนวย ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2556 – ไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2558

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557R

ไตรมาส 2/2557R

ไตรมาส 3/2557R

ไตรมาส 4/2557R

ไตรมาส 1/2558P ∆QoQ ∆YoY

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014R Q4/2014R Q1/2015P

กรงเทพฯ แะปรมณฑ (Bangkok and Vicinities)

11,642 14,630 19,330 18,475 11,500 12,711 11,906 13,597 13,546 -0.4% 18%

กรงเทพมหานคร (Bangkok Metropolis) 6,935 7,510 8,113 3,889 1,298 4,718 5,181 7,431 6,061 -18% 367%

ปรมณฑ (Vicinities) 4,707 7,120 11,217 14,586 10,202 7,993 6,725 6,166 7,485 21% -27%

นนทบร (Nontha Buri) 871 1,566 3,608 5,591 3,128 1,809 2,549 952 3,269 243% 5%

สมทรสาคร (Samut Sakhon) 1,556 2,672 2,346 3,300 1,466 158 90 195 1,527 683% 4%

สมทรปราการ (Samut Prakan) 1,272 2,331 4,150 2,515 3,259 4,023 3,046 2,146 1,397 -35% -57%

นครปฐม (Nakhon Pathom) 851 551 1,087 1,348 312 1,079 366 1,103 1,201 9% 285%

ปทมธาน (Pathum Thani) 157 - 26 1,832 2,037 924 674 1,770 91 -95% -96%

ภาคเหนอ (The North) 2,577 2,144 2,349 3,028 1,646 2,861 1,444 1,831 1,124 -39% -32%

เชยงใหม (Chiang Mai) 1,557 1,173 1,654 2,190 781 2,325 713 1,115 569 -49% -27%

พษณโลก (Phitsanulok) 115 135 117 122 374 257 162 357 204 -43% -45%

อตรดตถ (Uttaradit) 369 432 445 523 - - - - 116 n.a. n.a.

100

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557R

ไตรมาส 2/2557R

ไตรมาส 3/2557R

ไตรมาส 4/2557R

ไตรมาส 1/2558P ∆QoQ ∆YoY

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014R Q4/2014R Q1/2015P

ก าแพงเพชร (Kamphaeng Phet) 261 - 55 102 16 - 83 - 70 n.a. 338%

เชยงราย (Chiang Rai) 27 114 50 - 217 99 22 208 70 -66% -68%

ล าพน (Lamphun) - - - - - - 177 - 45 n.a. n.a.

สโขทย (Sukhothai) 10 139 - 65 - - - 30 32 7% n.a.

ล าปาง (Lumpang) - - - - - - 104 - 18 n.a. n.a.

ตาก (Tak) 65 20 28 - - - - 20 - n.a. n.a.

นครสวรรค (Nakhon Sawan) - - - - 258 33 - - - n.a. n.a.

นาน (Nan) - - - - - - 183 - - n.a. n.a.

พะเยา (Phayao) - - - 26 - 40 - - - n.a. n.a.

เพชรบรณ (Phetchabun) - - - - - 82 - 101 - n.a. n.a.

แพร (Phrae) - 70 - - - 25 - - - n.a. n.a.

ภาคกาง (The Central) 638 2,016 1,842 2,709 2,247 1,803 3,594 3,119 1,824 -42% -19%

พระนครศรอยธยา (Ayutthaya) - 505 272 524 788 299 379 476 745 57% -5%

ฉะเชงเทรา (Chachoengsao) 39 704 318 456 231 169 838 950 374 -61% 62%

สระบร (Sara Buri) 10 235 198 663 355 232 409 671 301 -55% -15%

กาญจนบร (Kanchana Buri) 47 215 145 127 - 265 61 - 272 n.a. n.a.

101

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557R

ไตรมาส 2/2557R

ไตรมาส 3/2557R

ไตรมาส 4/2557R

ไตรมาส 1/2558P ∆QoQ ∆YoY

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014R Q4/2014R Q1/2015P

ลพบร (Lop Buri) - - - - 65 - 288 128 68 -47% 5%

สพรรณบร (Suphan Buri) 107 99 161 38 32 144 170 96 50 -48% 56%

ราชบร (Ratcha Buri) 310 135 406 260 64 56 767 82 14 -83% -78%

ประจวบครขนธ (Prachuap Khiri Khan) 37 100 - 310 16 30 84 99 - n.a. n.a.

ปราจนบร (Prachin Buri) - - - - 321 608 328 - - n.a. n.a.

เพชรบร (Phet Buri) 58 23 226 - 102 - 127 148 - n.a. n.a.

สมทรสงคราม (Samut Songkram) - - - 331 - - 20 146 - n.a. n.a.

สระแกว (Sa Kaeo) 30 - - - 273 - 123 323 - n.a. n.a.

ภาคตะวนออก (The East) 1,951 3,721 5,832 7,696 5,068 5,690 4,526 5,113 5,962 17% 18%

ชลบร (Chon Buri ) 1,951 2,414 4,409 6,556 3,239 4,567 3,429 4,065 3,691 -9% 14%

ระยอง (Rayong) - 1,124 1,423 1,016 1,392 1,123 1,028 1,039 2,271 119% 63%

จนทบร (Chantha Buri) - 183 - 124 437 - 69 9 - n.a. n.a.

ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ (The Northeast)

2,018 2,998 1,628 1,882 2,995 1,925 2,479 1,311 2,161 65% -28%

นครราชสมา (Nakhon Ratchasima) 798 794 491 523 1,006 167 1,353 534 1,228 130% 22%

อบลราชธาน (Ubon Ratchathani) 181 1,023 329 63 667 335 - 75 261 248% -61%

102

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557R

ไตรมาส 2/2557R

ไตรมาส 3/2557R

ไตรมาส 4/2557R

ไตรมาส 1/2558P ∆QoQ ∆YoY

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014R Q4/2014R Q1/2015P

รอยเอด (Roi Et) 235 200 106 490 46 6 - - 225 n.a. 389%

บรรมย (Buriram) - 316 117 296 141 36 - 79 191 142% 35%

มหาสารคาม (Maha Sarakham) 429 343 154 232 524 106 - 39 185 374% -65%

ขอนแกน (Khon Kaen) 70 15 11 - 485 792 154 564 51 -91% -89%

สรนทร (Surin) 123 288 - 93 105 49 151 20 20 0% -81%

ชยภม (Chaiyaphum) - - - 38 21 16 56 - - n.a. n.a.

นครพนม (Nakhon Phanom) - - - - - - 12 - - n.a. n.a.

หนองคาย (Nong Khai) - - - - - - 59 - - n.a. n.a.

หนองบวล าภ (Nong Bua Lam Phu) 182 - 137 - - - 75 - - n.a. n.a.

อดรธาน (Udon Thani) - - - - - 418 619 - - n.a. n.a.

ภาคใต (The South) 1,040 933 2,016 1,911 1,335 2,209 863 1,958 596 -70% -55%

ภเกต (Phuket) 388 269 1,192 837 835 356 103 773 409 -47% -51%

สราษฎรธาน (Surat Thani) 114 268 249 462 - 154 20 498 187 -62% n.a.

ชมพร (Chumphon) 196 107 422 456 153 - 17 - - n.a. n.a.

ตรง (Trang) 56 26 90 - - 294 - 12 - n.a. n.a.

นครศรธรรมราช (Nakhon Si Thammarat) - - 53 - 113 998 130 542 - n.a. n.a.

103

ภาค/จงหวด ไตรมาส 1/2556

ไตรมาส 2/2556

ไตรมาส 3/2556

ไตรมาส 4/2556

ไตรมาส 1/2557R

ไตรมาส 2/2557R

ไตรมาส 3/2557R

ไตรมาส 4/2557R

ไตรมาส 1/2558P ∆QoQ ∆YoY

Region/Province Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014R Q2/2014R Q3/2014R Q4/2014R Q1/2015P

นราธวาส (Narathiwat) 109 137 10 32 - 20 - - - n.a. n.a.

พงงา (Phang Nga) 35 93 - 55 - - 77 - - n.a. n.a.

พทลง (Phatthalung) - - - - - 139 - - - n.a. n.a.

ยะลา (Yala) - - - - 33 - 64 - - n.a. n.a.

สงขลา (Songkhla) 142 - - 69 201 248 452 133 - n.a. n.a.

รวมทวประเทร (Nationwide) 19,866 2,6442 32,997 35,701 24,791 27,199 24,812 26,929 25,213 -6% 2%

ทมา : จดเกบโดยกรมทดน รวบรวมและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย หมายเหต : 1) เฉพาะโครงการจดสรรทไดรบอนญาตจดสรรทงโครงการไมนบรวมโครงการทไดรบใบอนญาตจดสรรบางสวนและแกไขผง

2) เปนโครงการทขออนญาตจดสรรกบกรมทดนเทานน 3) แสดงเฉพาะจงหวดทมขอมล 4) R หมายถง ขอมลทมการปรบปรง 5) P หมายถง ตวเลขเบองตน 6) ∆QoQ หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1/2558 กบไตรมาส 4/2557 ∆YoY หมายถง % ขยายตวเปรยบเทยบไตรมาส 1/2558 กบไตรมาส 1/2557

104

4.3 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย

ดชนความเชอมนของผ ประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย หรอ REIC Housing Developers Sentiment Index (HDSI) ซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเปนรายไตรมาส เรมตงแตไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2550 โดยใชการส ารวจความเหนผประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑล ทงทเปนสมาชกของสมาคมอสงหารมทรพยไทย สมาชกของสมาคมธรกจบานจดสรร และสมาชกของสมาคมอาคารชดไทย และผประกอบการทไมไดเปนสมาชกของสมาคมใด ทงน ผประกอบการพฒนาทอยอาศยจะถกแบงออกเปน 2 กลม ไดแก 1) ผประกอบการทเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย และ 2) ผประกอบการทไมได จดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

แบบสอบถามเรองความเชอมนของผประกอบการประกอบดวยค าถาม 2 สวน ไดแก 1) หมวดความเชอมนในไตรมาสปจจบน และ 2) หมวดความคาดหวงในอนาคต ในอก 2 ไตรมาสขางหนา โดยแบบสอบถามทง 2 หมวด สอบถามความเหนในดานผลประกอบการสทธ ยอดขาย การลงทน การจางงาน ตนทนการประกอบการ การเปดโครงการใหมหรอเฟสใหม และภาพรวมธรกจพฒนาอสงหารมทรพย ซงในแตละค าถามผประกอบการจะตอบวาความมนใจในแตละดานเพมขน (1 คะแนน) คงท (0.5 คะแนน) หรอลดลง (0 คะแนน) โดยคะแนนจากความคดเหนของผประกอบการจะถกน ามาใชในการค านวณดชน โดยการถวงน าหนก 50 : 50 จากผลการตอบแบบสอบถามของผประกอบการทง 2 กลมขางตน ทงน ดชนจะมคา 0 – 100 ซงหากดชนมคาสงกวา 50 หมายถง ความเชอมนผประกอบการอยในระดบด หากดชนมาคาเทากบ 50 หมายถง ความเชอมนผ ประกอบการอยในระดบปานกลาง และหากดชนมคานอยกวา 50 หมายถง ความเชอมนผประกอบการอยในระดบไมด

105

ภาพท 4.6 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย ในภาวะปจจบน ประจ าไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2558

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

ภาพท 4.7 ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย ในอก 6 เดอนขางหนา ประจ าไตรมาสท 1 ป พ.ร. 2558

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

51.2 54.3 56.2

37.2

54.3 55.8 51.3

56.8 57.8 54.7 52.5 50.5 43.7

56.0 54.5 55.4 52.2

0.010.020.030.040.050.060.070.0

Q1/54 Q3/54 Q1/55 Q3/55 Q1/56 Q3/56 Q1/57 Q3/57 Q1/58

จด

ดชนความเชอมนในภาวะปจจบน

65.8 68.1 68.6 60.8

67.0 67.9 69.6 71.0 71.6 67.4 60.4 62.0 58.2

67.3 69.0 69.9 64.8

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

Q1/54 Q3/54 Q1/55 Q3/55 Q1/56 Q3/56 Q1/57 Q3/57 Q1/58

ดชนความคาดหวงในอก 6 เดอนขงหนา

106

4.4 สนเชออสงหารมทรพย

สนเชอภาคอสงหารมทรพยทจดเกบโดย 2 หนวยงานไดแก ธนาคารแหงระเทศไทย ซงจดเกบขอมลสนเชอของธนาคารพาณชย และส านกงานเศรษฐกจการคลง ซงจดเกบขอมลสนเชอของสถาบนการเงนเฉพาะกจ โดยฐานขอมลของทง 2 หนวยงานมความคลายคลงกน คอ เปนขอมลรายไตรมาส ประกอบดวย 2 สวน ไดแก สนเชอส าหรบผประกอบการอสงหารมทรยพ (Pre-Finance) และสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศย (Post-Finance) นอกจากน ขอมลแตละสวนจะประกอบดวยขอมลสนเชอคงคาง (Outstanding) และสนเชอปลอยใหมในแตละชวงเวลา ทงน ขอมลเกยวกบสนเชออสงหารมทรพยจะน าเสนอในบทท 5

4.5 สรปกานขอมตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทรไทย

ตวชวดภาคอสงหารมทรพยทงหมดสามารถสรปประเภทอสงหารมทรพย ความถของขอมล วนเรมตนจดเกบ และขอมลลาสดไดดงตารางท 4.6

107

ตารางท 4.6 สรปกานขอมตวชวดภาคอสงหารมทรพยในประเทรไทย

ประเภทขอม

ประเภทอสงหารมทรพย

(บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส อาคารชด)

ความถของขอม (รายเดอน รายไตรมาส รายครงป)

ชวงเวา

วนเรมตนเกบขอม

ขอมาสด

1. ดชนราคา 1.1 ดชนราคาโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย

1) ดชนราคาบานเดยวและทาวนเฮาส บานเดยวและทาวนเฮาส รายไตรมาส Q1/2555 Q1/2558 3) ดชนราคาอาคารชด อาคารชด รายไตรมาส Q1/2555 Q1/2558

1.2 ดชนราคาอสงหารมทรพยโดยธนาคารแหงประเทศไทย 1) ดชนราคาอสงหารมทรพยจากฐานขอมลสนเชอ

ธนาคารพาณชย บานเดยวพรอมทดน ทาวนเฮาสพรอมทดน อาคารชด และทดน

รายเดอน มนาคม 2551 มนาคม 2558

2) ดชนราคาอสงหารมทรพยจากฐานขอมลสนเชอธนาคารอาคารสงเคราะห

ทาวนเฮาสพรอมทดน บานเดยวพรอมทดน บานเดยว ทาวนเฮาส

ทดน

รายไตรมาส Q1/2534 Q2/2554

108

ประเภทขอม

ประเภทอสงหารมทรพย

(บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส อาคารชด)

ความถของขอม (รายเดอน รายไตรมาส รายครงป)

ชวงเวา

วนเรมตนเกบขอม

ขอมาสด

2. ดชนดานอปสงค โดยรนยขอมอสงหารมทรพย 2.1 จ านวนหนวยโอนกรรมสทธทอยอาศย รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

1) จ านวนหนวยบานเดยวโอนกรรมสทธ บานเดยว รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 2) จ านวนหนวยอาคารชดโอนกรรมสทธ อาคารชด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 3) จ านวนหนวยทาวนเฮาสโอนกรรมสทธ ทาวนเฮาส รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 4) จ านวนหนวยบานแฝดโอนกรรมสทธ บานแฝด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 5) จ านวนหนวยอาคารพาณชยโอนกรรมสทธ อาคารพาณชย รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 6) จ านวนหนวนทดนเปลาโอนกรรมสทธ ทดนเปลา รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

2.2 มลคาการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 1) มลคาการจดทะเบยนทดนเปลา ทดนเปลา รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 2) มลคาการจดทะเบยนอาคารชด อาคารชด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 3) มลคาการจดทะเบยนบานเดยว บานเดยว รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 4) มลคาการจดทะเบยนทาวนเฮาส ทาวนเฮาส รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 5) มลคาการจดทะเบยนบานแฝด บานแฝด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

109

ประเภทขอม

ประเภทอสงหารมทรพย

(บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส อาคารชด)

ความถของขอม (รายเดอน รายไตรมาส รายครงป)

ชวงเวา

วนเรมตนเกบขอม

ขอมาสด

6) มลคาการจดทะเบยนอาคารพาณชย อาคารพาณชย รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 3. ดชนดานอปทาน โดยรนยขอมอสงหารมทรพย

3.1 จ านวนหนวยทอยอาศยเสรจจดทะเบยน รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

1) จ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจจดทะเบยน อาคารชด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

2) จ านวนหนวยบานเดยวสรางเสรจจดทะเบยน บานเดยว รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

3) จ านวนหนวยบานแฝดสรางเสรจจดทะเบยน บานแฝด รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

4) จ านวนหนวยทาวนเฮาสสรางเสรจจดทะเบยน ทาวนเฮาส รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558

5) จ านวนหนวยอาคารพาณชยสรางเสรจจดทะเบยน อาคารพาณชย รายเดอน มกราคม 2552 มนาคม 2558 3.2 ใบอนญาตจดสรรทดน ทดน รายไตรมาส Q1/2554 Q1/2558 3.3 ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวราบ รายไตรมาส Q1/2554 Q4/2557 3.4 ใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศยแนวสง รายไตรมาส Q1/2556 Q4/2557

4. ดชนความเชอมนของผประกอบการธรกจพฒนาทอยอารย รายไตรมาส Q1/2554 Q2/2558 5. ดชนดานสนเชอ รายไตรมาส Q1/2554 Q1/2558

5.1 สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม (ทวประเทศ) รายไตรมาส Q1/2554 Q1/2558

110

ประเภทขอม

ประเภทอสงหารมทรพย

(บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส อาคารชด)

ความถของขอม (รายเดอน รายไตรมาส รายครงป)

ชวงเวา

วนเรมตนเกบขอม

ขอมาสด

5.2 สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปคงคาง (ทวประเทศ) รายไตรมาส Q1/2554 Q1/2558 5.3 สนเชอผประกอบการทอยอาศยปลอยใหม ทดนเปลา

บานพรอมทดน อาคารพาณชย

อาคารชด/อพารทเมน

รายไตรมาส

Q1/2554 Q1/2558

5.4 สนเชอผประกอบการทอยอาศยคงคาง ทดนเปลา บานพรอมทดน อาคารพาณชย

อาคารชด/อพารทเมน

รายไตรมาส

Q1/2554 Q1/2558

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย และธนาคารแหงประเทศไทย

บทท 5 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพยไทยในปจจบน

จากแนวคดและทฤษฎทเกยวของกบการเกดวกฤตอสงหารมทรพยในบทท 2 สรปไดวาวกฤตภาคอสงหารมทรพยจะเกดขนไดจากองคประกอบหลายสวน คอ พฤตกรรมของผซอ ผขายหรอผประกอบการ และสถาบนการเงน ดงนน ในการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยจะตองประเมนความเสยงทเกดขนจากพฤตกรรมของทงผซอ ผขาย หรอผประกอบการ และสถาบนการเงน โดยใชตวชวดภาคอสงหารมทรพยในดานตาง ๆ ทคณะผวจยไดรวบรวมไวในบทท 3 และบทท 4 ดงนน ในบทนคณะผวจยจงไดรวบรวมฐานขอมลเพอใชในการพฒนาระบบตดตามและระบบเตอนภยภาวะตลาดอสงหารมทรพยจากแหลงขอมลทตยภมของหนวยงานทงภาครฐและเอกชนในประเทศไทย โดยการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยสามารถแบงออกไดเปน 2 สวน ดงน 1) การตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยทงดานราคา อปสงค และอปทาน ในตลาดอสงหารมทรพย และ 2) การตดตามภาวะสนเชออสงหารมทรพย นอกจากน คณะผวจยไดน าฐานขอมลมาใชในการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาภาคอสงหารมทรพยเพอใชเฝาระวงความเสยงทอาจเกดภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยตอไป โดยมการพฒนาระบบเตอนภย 2 ระบบ ไดแก ระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย

5.1 การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหารมทรพย

การพฒนาระบบตดตามภาคอสงหา รมทรพยประกอบดวยการตดตามภาวะตล าดอสงหารมทรพยทงดานราคา อปสงค และอปทาน และการตดตามภาวะสนเชออสงหารมทรพย ดงน

5.1.1 แนวทางการตดตามภาวะตาดอสงหารมทรพย 1) การเปรยบเทยบดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนอน ๆ

การตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยสามารถท าไดโดยเปรยบเทยบดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนดานเศรษฐกจอน ๆ ดงน

112

1.1) การประเมนความเสยงการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย ในเบองตนนนควรเฝาระวงการปรบเพมขนของราคาอสงหารมทรพย หากราคาปรบตวสงขนรวดเรวเกนกวาราคามาตรฐานทควรจะเปน หรอหากการปรบขนของราคานนยงไมมปจจยพนฐานทชดเจน ถอเปนสญญาณทอาจน าไปสวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได อยางไรกตาม การวเคราะหเพยงดชนราคาอสงหารมทรพยน นอาจไมเพยงพอ ย งจ าเปนตองดองคประกอบอน ๆ อยางเชน ปรมาณอสงหารมทรพยคงเหลอขายในตลาด ปรมาณสนเชอคงคางหรอคณภาพของสนเชอสงหารมทรพยประกอบกนดวย

1.2) การวเคราะหการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพยสามารถเปรยบเทยบการเปลยนแปลงของราคากบอตราเงนเฟอ หากการปรบตวขนของราคาอสงหารมทรพยเปนไป ในอตราทสงกวาและรวดเรวกวาการเพมขนของอตราเงนเฟอมาก ถอเปนหนงในสญญาณเตอนวาตลาดอสงหารมทรพยก าลง เตบโตอยางกาวกระโดดและอาจน าไปสภาวะวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

1.3) การพจารณาความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนสามารถเปรยบเทยบไดจากการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพยและการเปลยนแปลงของรายไดเฉลยตอบคคล หากราคาอสงหารมทรพยเพมขนในอตราทสงกวาการเพมขนของรายไดเฉลยตอบคคลมาก เปนสญญาณวาการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนท าไดนอยลง

2) การตดตามจ านวนหนวยอปทานคงคาง (อสงหารมทรพยสรางเสรจเหอขาย)ไมใหมปรมาณมากเกนไป

หากอปทานสงกวาอปสงคมาก จะท าใหเกดภาวะอปทานลนตลาด (Over-Supply) และอาจเกดการดอยคาของราคาอสงหารมทรพยในอนาคตได ซงกอใหเกดการขาดสภาพคลองและขาดเงนทนหมนเวยนในภาคอสงหารมทรพยตอไปได และสงผลกระทบตอระบบเศรษฐกจในภาพรวม เนองจากจ านวนหนวยสรางเสรจขายไมหมดท าใหผประกอบการไมสามารถช าระคนสนเชอและสงผลใหขาดเงนทนหมนเวยนในระบบเศรษฐกจ อยางไรกตาม ขอมลจ านวนหนวยโอนกรรมสทธจากกรมทดนไมสามารถชวดอปทานในตลาดไดชดเจนและการเปรยบเทยบอปสงค-อปทานท าไดยาก เนองจากจ านวนหนวยโอนกรรมสทธหมายรวมถงการโอนกรรมสทธ ทอยอาศยใหมและมอสอง แตกตางจากขอมลจ านวนหนวยจดทะเบยนทเปนทอยอาศยใหมเทานน

3) การตดตามอตราดดซบไมใหนอยหรอมากจนเกนไป จากขอมลจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายและจ านวนหนวย

อสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอเดอนจะท าใหสามารถประมาณการไดวา จะใชเวลานานเทาไรจงขายจ านวนหนวยอสงหารมทรพยเหลอขายไดหมด ซงอตราการดดซบนสามารถใชในการเฝาระวง

113

สถานการณภาคอสงหารมทรพยได ทงน อตราดดซบทเหมาะสมแตกตางกนตามประเภทของอสงหารมทรพย เชน อตราดดซบคอนโดมเนยมอยทประมาณ 6 – 7 เดอน เปนตน หากอตราดดซบใชระยะเวลานอยเกนไปอาจเกดภาวะเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย และหากอตราดดซบใชระยะเวลานานเกนไปสามารถชใหเหนวาการขยายตวภาคอสงหารมทรพยก าลงชะลอลง

4) การวเคราะหแะตดตามสนเชอภาคอสงหารมทรพย ขอมลสนเชออสงหารมทรพยสามารถจ าแนกเปนสนเชอดานอปสงคและ

ดานอปทาน และควรมการวเคราะหสนเชอทงสองประเภทแยกจากกน สนเชอดานอปสงค คอ สนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) สนเชอดานอปทาน ไดแก สนเชอทอยอาศยส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance) และหนกทออกโดยบรษทผประกอบการซงเปนอกหนงกลไกการระดมทนส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพย ทงน เพอใหเกดเสถยรภาพทางเศรษฐกจ สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปไมควรขยายตวในอตราทเรวเกนไป หากสนเชอขยายตวเรวและมากกวาการขยายตวทางเศรษฐกจของประเทศ อาจกอใหเกดความเสยงตอการกอหนเกนตวไดในอนาคต และอาจน าไปสภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยได นอกจากน สามารถเปรยบเทยบการขยายตวของสนเชอทอยอาศยส าหรบผ ประกอบการ และการขยายตวทางเศรษฐกจภายในประเทศ (GDP) เพอวเคราะหวา ภาคอสงหารมทรพยขยายตวเรวเกนไปหรอไม ซงมความเสยงจะเกดภาวะฟองสบไดเชนกน

5) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL Ratio) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของสนเชอภาค

อสงหารมทรพยไมใหสงจนเกนไป ทง NPL Ratio ของสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศยและ NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยเปนการตดตามความสามารถในการผอนช าระสนเชอของประชาชนซงหากเกดปญหาภาวะฟองสบแตกแลว สภาวะเศรษฐกจทไมดสงผลใหประชนชนมความสามารถในการช าระหนลดลงและ NPL Ratio จะเพมสงขนมาก อกทง หากเกดภาวะฟองสบแตกผประกอบการอสงหารมทรพยไมสามารถขายอสงหารมทรพยทสรางเสรจและไมสามารถช าระหนคนใหกบสถาบนการเงนได กอใหเกดปญหา NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยสงขนเชนกน

5.1.2 การตดตามภาวะตาดอสงหารมทรพย การประเมนสถานการณตลาดอสงหารมทรพยของประเทศไทยในไตรมาส 4 ป

2557 ผานการวเคราะหการเคลอนไหวของราคาอสงหารมทรพย และการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพย โดยใชขอมลดงน

114

- ตวชวดดานราคาใชดชนราคาอสงหารมทรพยจากฐานขอมลสนเชอธนาคารพาณชย ซงจดท าโดยธนาคารแหงประเทศไทย เนองจากการเผยแพรขอมลมความถเปนรายเดอน มขอมลยอนหลงเพยงพอ และมการจดท าดชนครบทกประเภททอยอาศย ไดแก บานเดยว ทาวนเฮาส อาคารชด และทดน

- ตวชวดดานอปสงคใชจ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธซงเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเปนรายไตรมาส เนองจากเปนตวชวดทมประสทธภาพในการวดอปสงคทเกดขนจรงเมอมการตดสนใจซอและโอนกรรมสทธแลว

- ตวชวดดานอปทานใชจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยนซงเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเปนรายไตรมาส เนองจากเปนตวชวดทมประสทธภาพในการวดอปทานทก าลงจะเกดขนจรงเมอมการกอสรางแลวเสรจไปกวารอยละ 70 แลวเทานน แตกตางจากตวชวดอนทนบอปทานกอนทจะมการกอสราง

- ตวชวดด านสนเชอประกอบดวย 3 สวน คอ สนเชอผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย (Pre-Finance) ใชขอมลมลคาสนเชอและสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL) จากฐานขอมลของธนาคารแหงประเทศไทยและส านกงานเศรษฐกจการคลง หนก ทออกโดยผประกอบการอสงหารมทรพยซงเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเปนรายไตรมาส และสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศย (Post-Finance) ใชขอมลมลคาสนเชอและสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL) จากฐานขอมลของธนาคารแหงประเทศไทยและส านกงานเศรษฐกจการคลง เนองจากเปนขอมลทครบถวนและครอบคลมทงสนเชอของธนาคารพาณชยและสถาบนการเงนเฉพาะกจ

การตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย สรปสาระส าคญไดดงน 1) ราคาอสงหารมทรพย

การเปรยบเทยบดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนอน ๆ สามารถใชวเคราะหสถานการณของตลาดอสงหารมทรพยในหลายสวนดวยกน ไมวาจะเปน การประเมนความเสยง การเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย การวเคราะหการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพย และ การพจารณาความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชน

115

ตารางท 5.1 ดชนราคาอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบรายไดเฉยตอบคค ไตรมาส 4 ป พ.ร. 2556 -ไตรมาส 4 ป พ.ร. 2557

ดชนราคา (มกราคม พ.ร. 2552 = 100)

ราคา บานเดยว

ราคา ทาวนเฮาส

ราคาอาคารชด

ราคา ทดนเปา

รายไดเฉย ตอบคค

ไตรมาสท 4 2556 112.90 124.30 142.00 146.20 133.24

ไตรมาสท 1 2557 114.70 125.70 146.20 145.90 134.13

ไตรมาสท 2 2557 115.50 128.60 153.10 148.30 133.33

ไตรมาสท 3 2557 119.30 134.20 156.00 153.00 130.67

ไตรมาสท 4 2557 118.40 132.50 161.90 155.50 135.87

∆QoQ -0.9 -1.7 5.9 2.5 5.2

%QoQ -0.8% -1.3% 3.8% 1.6% 4.0%

∆YoY 5.5 8.2 19.9 9.3 2.6

%YoY 4.9% 6.6% 14.0% 6.4% 2.0%

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพยและส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

1.1) ดชนราคาอสงหารมทรพย ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557 (ตารางท 5.1) ราคาบาน เ ดยวและราคาทาวน เ ฮ า สป รบลดลงจากไตรมาส ท 3

ป พ.ศ. 2557 เลกนอย ทรอยละ 0.8 (จาก 119.30 เปน 118.40) และรอยละ 1.3 (จาก 134.20 เปน 132.50)ตามล าดบ ในขณะทราคาอาคารชดปรบเพมสงขนจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 ทรอยละ 3.8 (จาก 156.00 เปน 161.90) และเมอเทยบกบไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2556 พบวาราคาอาคารชดปรบเพมสงขนมากถงรอยละ 14.0 สอดคลองกบสภาพเศรษฐกจทมสญญาณการปรบตวดขน สวนหนงเกดจากความตองการอาคารชดบรเวณแนวรถไฟฟายงคงเพมสงขน

ราคาทดนเปลาปรบเพมสงขนจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 ทรอยละ 1.6 (จาก 153.00 เปน 155.50) และเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2556 พบวาราคาทดนเปลาปรบเพมสงขนถงรอยละ 6.4 ทงน การขยายตวของราคาทดนเปลาชะลอลงมาก โดยในป พ.ศ. 2556

116

ราคาทดนเปลาปรบเพมสงขนถงรอยละ 12.7 ขณะทป พ.ศ. 2557 ราคาทดนเปลาปรบเพมสงขนเพยงรอยละ 6.6 ซงถอเปนสญญาณทด สวนหนงเกดจากนกลงทนลดการเกงก าไรในทดนเปลาลง

1.2) การวเคราะหการขยายตวของตาดอสงหารมทรพย (ภาพท 5.1)

ราคาบานเดยว ในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 หลงมการปรบลดอตราเงนเฟอแลวมการขยายตวในอตราคงท ในขณะทราคาทาวนเฮาสปรบลดลงเลกนอยทรอยละ 0.5 เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 (จาก 113.80 เปน 113.18) ในขณะท ราคาอาคารชดและราคาทดนเปลาในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 หลงมการปรบลดอตราเงนเฟอแลวเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 มการขยายตวถงรอยละ 4.5 (จาก 132.28 เปน 138.29) และรอยละ 2.4 (จาก 129.74 เปน 132.83) ตามล าดบ ในขณะทอตราเงนเฟอทวไปและอตราเงนเฟอพนฐานอยทรอยละ 0.6 และรอยละ 1.7 ตามล าดบ อยางไรกด ในป พ.ศ. 2557 ราคาอาคารชดหลงปรบลดอตราเงนเฟอแลวยงคงเพมสงขนถงรอยละ 11 (จาก 122.03 เปน 138.29) ชใหเหนวาราคาอาคารชดขยายตวอยางรวดเรวและรวดเรวกวาอตราเงนเฟอมาก

ภาพท 5.1 ดชนราคาอสงหารมทรพยแะรายไดเฉยตอบคค (หงปรบดคาเงนเฟอ) ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2553 - ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ทมา : ธนาคารแหงประเทศไทย กระทรวงพาณชย และส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

101.14

113.18

138.29

132.83

90

100

110

120

130

140

หนวยส าหร

บดชน

อสงห

ารมท

รพยและ

ดชน

รายได

รายไดเฉลยตอบคคล บานเดยว ทาวนเฮาส คอนโดมเนยม ทดนเปลา

117

1.3) การพจารณาความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชน (ตารางท 5.1)

ราคาบานเดยวและทาวนเฮาสในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ปรบลดลง เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 ในขณะทราคาทดนเปลาปรบเพมขนในอตราทต ากวาการปรบเพมขนของรายไดเฉลยตอบคคลเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 ดงนน การขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพย (ยกเวนดชนราคาอาคารชด) ขยายตวในอตราทต ากวา การขยายตวของรายไดเฉลยตอบคคล ชให เหนวาประชาชนมความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยไดมากขน

2) ปรมาณอสงหารมทรพย การประมาณการอปสงคและอปทานในภาคอสงหารมทรพยใชขอมลจ านวน

หนวยโอนกรรมสทธและจ านวนหนวยจดทะเบยนจากกรมทดน เนองจากตวชวดดงกลาว เปนการนบจ านวนอปสงคและอปทานทเกดขนจรงและมประสทธภาพมากทสด โดยจ านวนหนวยโอนกรรมสทธสามารถใชประมาณการอปสงคเมอมการตดสนใจซอและจดทะเบยนโอนกรรมสทธกบกรมทดน และจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยนสามารถใชประมาณการอปทานภาคอสงหารมทรพยเมอมการกอสรางจรงแลวเสรจอยางนอยรอยละ 70 และจดทะเบยน กบส านกงานเขตพนท เทศบาล หรอองคกรปกครองสวนทองถน

2.1) อปสงค-อปทานอาคารชด

จ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจจดทะเบยนทลดลงจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 รอยละ 13.4 (จาก 26,197 เปน 22,678 หนวย) ในขณะทจ านวนหนวยอาคารชดโอนกรรมสทธเพมขนรอยละ 13.1 (จาก 11,188 เปน 12,650 หนวย) สงผลใหจ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจเหลอขายเพมขนอยทประมาณ 75,200 หนวย (ภาพท 5.2)

ทงน จ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจเหลอขายทเพมขนสงผลใหอตราการดดซบในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 สงถง 18.3 เดอน เพมขนจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 ซงอยท 16.6 เดอน เนองจากระหวางป พ.ศ. 2555-2556 มการกอสรางอาคารชดจ านวนมาก ขณะทในป พ.ศ. 2557 ความตองการซออาคารชดลดลงสงผลอปทานคงคางในตลาดอาคารชดเพมขน อตราการดดซบดงกลาวบงบอกถงระยะเวลาทใชในการขายอสงหารมทรพยสรางเสรจคงคางไดหมด โดยอยบนสมมตฐานทวาสภาวะตลาดไมเปลยนแปลงและไมมอสงหารมทรพยเหลอขายเพมเตม เปนตวชวด

118

ทสามารถบอกสภาพคลองของตลาดอสงหารมทรพยได ระยะเวลาในการดดซบอสงหารมทรพยเหลอขายทเพมขนชใหเหนถงสภาพคลองของภาคอสงหารมทรพยทลดลง

ในขณะทดชนความเชอมนของผ ประกอบการธรกจพฒนาทอยอาศย

ซงจดท าโดยศนยขอมลอสงหารมทรพยเพมขนจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 เลกนอย โดยเพมขนจาก 54.5 ในไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 เปน 55.4 ในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557

2.2) อปสงค-อปทานทอยอารยประเภทอน ๆ (ยกเวนอาคารชด)

จ านวนหนวยทอยอาศยประเภททาวนเฮาส บานแฝด และอาคารพาณชย สรางเสรจจดทะเบยนในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 ลดลงเลกนอยเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 จาก 9,313 หนวย เปน 9,199 หนวย ซงลดลงเพยงรอยละ 1.2 ในขณะทจ านวนหนวยอสงหารมทรพยอนโอนกรรมสทธมจ านวนเพมขนถงรอยละ 45.0 เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 (จาก 10,860 เปน 15,743 หนวย) ทงน การโอนกรรมสทธในชวงไตรมาสท 3-4 ป พ.ศ. 2557 สงถง 26,603 หนวย หรอรอยละ 64.5 ของทงป พ.ศ. 2557 (ภาพท 5.3)

ภาพท 5.2 จ านวนหนวยอาคารชดสรางเสรจจดทะเบยนแะโอนกรรมสทธ ไตรมาสท 4 พ.ร. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมรพย

26,575

6,271

25,357

20,386 19,426

8,322

17,448

26,197 22,678

14,985

9,949 8,921

14,492 18,241

10,608 10,592 11,188 12,650

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

Q4/2555 Q1/2556 Q2/2556 Q3/2556 Q4/2556 Q1/2557 Q2/2557 Q3/2557 Q4/2557

จดทะเบยนคอนโดมเนยม โอนกรรมสทธคอนโดมเนยม

หนวย

จดทะเบยนอาคารชด โอนกรรมสทธอาคารชด

119

ภาพท 5.3 จ านวนหนวยทอยอารยอน ๆ (ยกเวนอาคารชด) สรางเสรจจดทะเบยนแะ โอนกรรมสทธ ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมรพย

2.3) อปสงค-อปทานอสงหารมทรพยอน ๆ

จ านวนหนวยโอนกรรมสทธอสงหารมทรพยประเภททดนเปลา อพารทเมนท อาคารส านกงาน โรงแรม และโรงงานปรบเพมขนอยางเหนไดชด (ภาพท 5.4)

ภาพท 5.4 จ านวนหนวยโอนกรรมสทธ อสงหารมทรพยประเภทอน ๆ ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2555-ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมรพย

5,491 6,239

9,649

12,549

9,140 7,457 7,585

9,313 9,199

12,641 10,471 11,470 11,640

12,953

9,340

5,329

10,860

15,743

-

5,000

10,000

15,000

20,000

Q4/2555 Q1/2556 Q2/2556 Q3/2556 Q4/2556 Q1/2557 Q2/2557 Q3/2557 Q4/2557จดทะเบยนทอยอาศยอน โอนกรรมสทธทอยอาศยอน

หนวย

148 150 150 155 142 110 136 120 150

65 50 84 76 64 77 48 69 109

89 121 122 114 127 98 101 110

214 85 93 118 169

78 65 62 77

88

0

200

400

600

Q4/55 Q1/56 Q2/56 Q3/56 Q4/56 Q1/57 Q2/57 Q3/57 Q4/57

ทดนเปลา (x 100 หนวย) อพารทเมนท อาคารส านกงาน ศนยการคา โรงแรม โรงงาน หนวย

120

3) การตดตามภาวะสนเชออสงหารมทรพย ขอมลสนเชออสงหารมทรพยสามารถจ าแนกเปนสนเชอดานอปสงคและ

ดานอปทาน และควรมการวเคราะหสนเชอทงสองประเภทแยกจากกน สนเชอดานอปสงค คอ สนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) และสนเชอดานอปทาน ไดแก สนเชอส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance) และหนกทออกโดยบรษทผประกอบการ

3.1) สนเชอทอยอารยส าหรบบคคทวไป

ในภาพรวมของตลาดสนเชอเพอทอยอาศย ธนาคารพาณชยไทย3และสถาบนการเงนเฉพาะกจ4 มยอดคงคางของสนเชอเพอการจดหาทอยอาศย ณ สนเดอนมนาคม ป พ.ศ. 2558 รวมทงสน 2,763,299 ลานบาท โดยมการเตบโตทอตรารอยละ 11.1 ตอป

ภาพท 5.5 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอารยรวม

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

3 ธนาคารพาณชยไทย หมายถง ธนาคารพาณชยจดทะเบยนในประเทศไทย ซงปจจบนม 16 แหง ไดแก ธ.กรงไทย ธ.กรงเทพ ธ.ไทยพาณชย ธ.กสกรไทย ธ.ธนชาต ธ.กรงศรอยธยา ธ.ทหารไทย ธ.ยโอบ ธ.ทสโก ธ.แสตนดารดชารเตอรด (ไทย) ธ.เกยรตนาคน ธ.ซไอเอมบ ไทย ธ.ไอซบซ (ไทย) ธ.แลนดแอนดเฮาส ธ.ไทยเครดตเพอรายยอย และ ธ.เมกะสากลพาณชย

4 สถาบนการเงนเฉพาะกจ หมายถง สถาบนการเงนเฉพาะกจทมการใหสนเชอเพอทอยอาศย 4 แหง ไดแก ธ.ออมสน ธ.อาคารสงเคราะห ธ.เพอการเกษตรและสหกรณการเกษตร และ ธ.อสลามแหงประเทศไทย

1,38

9.81

1,43

0.97

1,46

5.88

1,49

8.91

1,52

4.40

1,55

2.66

1,58

6.32

1,63

3.62

1,69

1.70

1,73

6.50

1,75

5.27

1,79

5.48

1,83

0.77

1,87

4.95

1,93

1.69

1,95

3.75

1,99

1.01

2,03

9.24

2,11

2.53

2,19

2.94

2,23

9.42

2,29

4.47

2,35

7.80

2,43

9.61

2,48

7.40

2,55

5.12

2,63

2.03

2,71

6.57

2,76

3.30

9.9% 8.8%

12.2% 11.2% 11.1%

2.3% 1.1% 3.8% 3.5%

1.7% 0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

100

600

1,100

1,600

2,100

2,600

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย.

ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค.

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

พนานบาท

สนเชอเพอทอยอาศยรวม %yoy %QOQ

121

เมอตดตามแนวโนมการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยจะพบวา สนเชอ เพอทอยอาศยมแนวโนมเตบโตอยางชะลอตวในชวงป พ.ศ. 2553 และกลบมาเรงขนอกครงตงแต ป พ.ศ. 2554 เปนตนมา โดยในชวงเดอนธนวาคม พ.ศ. 2555 – มถนายน พ.ศ. 2556 สนเชอเพอทอยอาศยมอตราการเตบโตเฉลยสงสดอยทรอยละ 12.5 ตอป หลงจากทมาตรการบานหลงแรกสนสดลง ในเดอนธนวาคมป พ.ศ. 2555 อตราการเตบโตกเรมมแนวโนมชะลอลงในชวงครงหลงของป พ.ศ. 2556 จนถงปจจบน ซงอตราการเตบโตเฉลยในชวง 6 ไตรมาสทผานมาอยทรอยละ 11.3 ตอป

ภาพท 5.6 สนเชอทอยอารยส าหรบบคคธรรมดา คงคางแะปอยใหม แะรายไดเฉยตอบคค ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย และส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

2,298,268 2,345,433 2,409,990 2,476,096 2,557,313 2,605,101 2,675,536 2,733,462 2,847,356

123,755 112,140

136,822 141,057 144,825

120,229 140,265 146,282

168,861

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

Q4/2555 Q1/2556 Q2/2556 Q3/2556 Q4/2556 Q1/2557 Q2/2557 Q3/2557 Q4/2557

มลค าสน

เชอปล

อยให

ม (ลานบาท)

มลค าสน

เชอคงคาง (ลานบ

าท)

สนเชอบคคลทวไป คงคาง สนเชอบคคลทวไป ปลอยใหม

2.7% 2.1% 2.8% 2.7%

3.3%

1.9% 2.7%

2.2% 4.2%

-11.8% -9.4%

22.0%

3.1%

2.7%

-17.0%

16.7%

4.3% 15.4%

5.7%

16.8%

-4.6% 1.7% 3.6%

0.2% -3.2% 0.5%

4.5%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

∆QoQ สนเชอคงคาง ∆QoQ สนเชอปลอยใหม ∆QoQ รายไดตอบคคล

122

ทงน เมอพจารณาการขยายตวของสนเชอระหวางการขยายตวของปรมาณสนเชอเพอทอยอาศยคงคางและสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม พบวา สนเชอเพอทอยอาศยคงคางขยายตวอยางตอเนองทกป โดยอยท 2,847,356 ลานบาท ในไตรมาสท 4 ป 2557 ในขณะทสนเชอปลอยใหมขยายตวอยในชวง 120,000 – 140,000 ลานบาท ยกเวนในไตรมาสท 4 ป 2557 ซงมปรมาณสนเชอเพมสงขนถง 168,861 ลานบาท

นอกจากการเปรยบเทยบปรมาณสนเชอคงคางและปลอยใหมดงทกลาวขางตนแลว เมอเปรยบเทยบอตราการขยายตวของสนเชอเพอทอยอาศยและการขยายตวของรายไดเฉลยตอบคคลพบวา รายไดเฉลยตอบคคลในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 เพมขนทรอยละ 4.5 เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 (∆QoQ) และเพมขนจากไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2556 รอยละ 2.2 (∆YoY) ในขณะทสนเชอทอยอาศยบคคลทวไปคงคางในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 อยท 2,847,356 ลานบาท เพมขนรอยละ 4.2 เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 (∆QoQ) และเพมขนจากไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2556 รอยละ 11.3 (∆YoY)

การขยายตวของปรมาณสนเชอทอยอาศยบคคลทวไปคงคางและรายไดเฉลยตอบคคลทปรบตวเพมขนในอตราสวนทใกลเคยงกน ชใหเหนวาการเพมขนของปรมาณสนเชอทอยอาศยบคคลทวไปอยในระดบทเหมาะสม ผขอสนเชอยงคงมความสามารถในการช าระหนคนไดในอนาคต

3.2) สนเชอเพอทอยอารย จ าแนกตามประเภททอยอารย การวเคราะหการขยายตวของตลาดสนเชอเพอทอยอาศยจ าแนกตามประเภท

ทอยอาศยสามารถตดตามการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยแตละประเภทไดชดเจนมากขน เนองจากโดยทวไปแลวการขยายตวของตลาดทอยอาศยในแตละประเภทอาจไมไปในทศทางเดยวกน ทงน สนเชอเพอทอยอาศยสามารถจ าแนกออกตามประเภททอยอาศยได 4 ประเภท ไดแก (1) สนเชอเพอการซอบานหรอทดนพรอมบาน (2) สนเชอเพอการซออาคารชดหรอแฟลต เพอการอยอาศย (3) สนเชอเพอการกอสรางทอยอาศยบนทดนของตนเอง หรอบนทดนทตนเอง มสทธครอบครอง และ (4) สนเชอเพอการซออาคารพาณชยหรอตกแถวเพออยอาศย

123

ภาพท 5.7 สดสวนของสนเชอเพอทอยอารยจ าแนกตามประเภททอยอารย ณ สนเดอนมนาคม พ.ร. 2558

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

เมอแบงยอดรวมของสนเชอเพอทอยอาศย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 ทมอยทงสน 2,763,299 ลานบาท ตามประเภทของทอยอาศย 4 ประเภทขางตน จะพบวา สนเชอ เพอการซอทอยอาศยประเภทบานหรอทดนพรอมบานเปนสนเชอเพอทอยอาศยทมสดสวนมากทสด โดยมยอดคงคางทงสน 2,017,433 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 73.0 ของยอดสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด สนเชอเพอการซอทอยอาศยประเภทอาคารชดหรอแฟลตจะมสดสวนมากเปนอนดบ 2 โดยมยอดคงคางทงสน 366,422 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 13.3 ของยอดสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด และสนเชอเพอทอยอาศยประเภทการกอสรางในทดนของตนเองมยอดคงคางทงสน 193,760 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 7.0 ของยอดสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด ขณะทสนเชอเพอการซอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถวมสดสวนนอยทสด โดยมยอดสนเชอคงคางทงสน 185,684 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 6.7 ของยอดสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด

เมอเปรยบเทยบการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยแตละประเภทพบวา อตราการเตบโตของสนเ ชอเพอทอยอาศยทกประเภทมแนวโนมเตบโตชะลอลงต งแต ครงหลงของป 2557 โดย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 สนเชอประเภทอาคารชดและสนเชอประเภทอาคารพาณชยมอตราการเตบโตสงสด โดยมอตราการเตบโตรอยละ 16.6 เมอเทยบกบ ชวงเดยวกนของปกอนหนา สนเชอประเภทอาคารพาณชยมอตราการเตบโตรอยละ 13.2 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา และสนเชอประเภทบานมอตราการเตบโตต าทสด ทรอยละ 9.4 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา

บาน 73.0%

อาคารชด 13.3%

อาคารพาณชย 6.7%

การกอสรางในทดนทมอย

7.0%

124

ภาพท 5.8 เปรยบเทยบอตราการเตบโตของสนเชอเพอทอยอารยแตะประเภทของทอยอารย

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

ขณะทเมอเปรยบเทยบแนวโนมของการเตบโต พบวา สนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชดจะมอตราการเตบโตสงทสดในชวง 6 ปทผานมา รองลงมาคอสนเชอเพอทอยอาศยประเภทตกแถว และสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบาน ขณะทสนเชอเพอการกอสรางในทดนทมอยมอตราการเตบโตต าทสด

ทงน สนเชอเพอทอยอาศยทกประเภทมการเตบโตอยางรวดเรวตงแตชวงตนป พ.ศ. 2555 โดยเฉพาะสนเชอประเภทอาคารชดและสนเชอบานตามอปสงคทเพมมากขนในชวงทมโครงการบานหลงแรก สนเชอประเภทอาคารชดยงคงเพมขนอยางตอเนองจากความนยมของผบรโภคทหนมาอยอาศยในอาคารชดมากขน ขณะทสนเชอประเภทบานหรอทดนพรอมบานมแนวโนมชะลอลงอยางตอเนองตงแตตนป พ.ศ. 2556 หลงจากทนโยบายบานหลงแรกสนสดลง อยางไรกตาม อตราการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยทกประเภทมแนวโนมเตบโตชะลอลงตงแตครงหลงของป 2557 ตามภาวะเศรษฐกจ โดย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 สนเชอเพอทอยอาศยมอตราการเตบโตอยทรอยละ 11.1

อนง แมวาอตราการเตบโตของสนเชอประเภทบานจะไมสงมากนกเมอเทยบกบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอน ๆ แตเมอเปรยบเทยบยอดสนเชอทเพมขนในแตละไตรมาสตามภาพท 5.9 แลว จะพบวายอดสนเชอทเพมขนของสนเชอประเภทบานในแตละไตรมาสยงคงสงกวายอดสนเชอทเพมขนของสนเชอประเภทอน ๆ คอนขางมาก แตดวยยอดสนเชอคงคางทสงกวา

7.9% 8.9%

35.0%

29.3%

20.3% 23.0% 23.4%

16.6% 14.1%

9.1% 12.9%

17.1% 17.3%

18.5%

13.2%

2.8% 4.2% 7.4% 9.5%

9.4% 9.9% 12.2% 11.2% 11.4% 11.1%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค.

2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

บาน อาคารชด อาคารพาณชย การกอสรางในทดนทมอย รวม

125

สนเชอประเภทอน ๆ มาก มปจจยฐานสงจงท าใหอตราการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบานไมสงมากนก

ภาพท 5.9 ยอดสนเชอเพอทอยอารยทเพมขนในแตะไตรมาสจ าแนกตามประเภททอยอารย

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

3.2.1) สนเชอเพอทอยอาศยประเภทบานหรอทดนพรอมบาน สนเชอเพอทอยอาศยประเภทบานหรอทดนพรอมบานเปนสนเชอ

ประเภททมสดสวนสงทสดเมอเทยบกบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอน ๆ โดย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 มยอดคงคาง 2,017,433 ลานบาท หรอคดเปนสดสวนรอยละ 73.0 ของสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด และมอตราการเตบโตอยทรอยละ 10.1 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา หรอรอยละ 1.7 เมอเทยบกบไตรมาสกอนหนา

33,454

6,598 3,408 3,270

-

20,000

40,000

60,000

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค. ม.ย. ก.ย.

ธ.ค.

ม.ค.

2554 2555 2556 2557 2558

านบาท

บาน อาคารชด อาคารพาณชย การกอสรางในทดนทมอย

126

ภาพท 5.10 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอารยประเภทบาน

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

เมอดแนวโนมของการเตบโตของสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบานจะเหนไดวาสนเชอประเภทบานมอตราการเตบโตทคอนขางคงท โดยมอตราการเตบโตอยระหวางรอยละ 7.1 – 11.6 ตอป ซงในชวง 4 ปทผานมาสนเชอประเภทบานหรอทดนพรอมบานมอตราการเตบโตสงสดในชวงเดอนธนวาคม พ.ศ. 2555 – มถนายน พ.ศ. 2556 โดยมอตราการเตบโตเฉลยอยทรอยละ 11.5 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา ทงน หลงจากชวงเวลาดงกลาวอตราการขยายตวไดชะลอลง โดย ณ ปจจบนสนเชอประเภทบานหรอทดนพรอมบานมการเตบโต ทอตรารอยละ 10.1 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา อยางไรกด ถงแมอตราการเตบโตจะเปนตวเลขทไมสงมากนกเมอเทยบกบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอนเนองจากมฐานสนเชอเดมสง แตยงคงถอวาสนเชอประเภทนเตบโตสงตอเนอง โดยมยอดสนเชอเพมขนเฉลยไตรมาสละ 35,693 ลานบาท หรอเตบโตรอยละ 1.7 จากไตรมาสกอนหนา

3.2.2) สนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชดหรอแฟลต สนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชดหรอแฟลตซงมยอดคงคาง

คดเปนสดสวนรอยละ 13.3 ของสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด โดย ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 มยอดสนเชอคงคางอยท 366,422 ลานบาท ท งน สนเชอประเภทอาคารชดเรมมการเตบโต อยางรวดเรวตงแตป พ.ศ. 2555 และมการเตบโตอยางรวดเรวตอเนองในชวง 3 ปทผานมา โดยมอตราการเตบโตเฉลยไตรมาสละ 12,319 ลานบาท และ ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 มการเตบโต ทอตรารอยละ 16.6 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอน หรอเตบโตรอยละ 1.8 จากไตรมาสกอนหนา

1,08

9.08

1,12

2.53

1,14

9.57

1,17

3.88

1,19

2.44

1,21

1.71

1,23

4.93

1,26

7.19

1,30

7.02

1,33

8.86

1,35

1.44

1,37

6.92

1,40

0.31

1,43

3.45

1,47

5.62

1,48

5.39

1,51

0.08

1,54

4.45

1,59

6.49

1,65

2.14

1,68

5.39

1,72

2.90

1,75

5.93

1,80

3.32

1,83

2.19

1,87

6.62

1,93

1.76

1,98

3.98

2,01

7.43

7.1% 11.6%

8.9% 10.1%

2.4% 1.7%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

(200)

300

800

1,300

1,800

2,300

ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค.

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

พนานบาท

Thou

sand

s

ยอดสนเชอ %YOY %QOQ

127

ภาพท 5.11 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอารยประเภทอาคารชดแะแฟต

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

3.2.3) สนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถว ณ สนเดอนมนาคม พ.ศ 2558 ยอดคงคางของสนเชอเพอทอยอาศย

ประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถวอยท 185,648 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 6.7 ของสนเชอเพอทอยอาศยทงหมด โดยสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถวมการเตบโตทอตรารอยละ 13.2 ตอป และใน 3 ปทผานมา มการเตบโตเฉลยไตรมาสละ 5,418 ลานบาท หรอเตบโตรอยละ 1.9 จากไตรมาสกอนหนา

ภาพท 5.12 ยอดคงคางสนเชอเพอทอยอารยประเภทอาคารพาณชยหรอตกแถว

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

91,74

5.55

95,49

9.94

99,80

5.62

106,3

77.89

11

1,287

.17

117,5

20.52

12

4,847

.77

135,7

88.05

14

9,680

.63

158,6

80.46

16

3,344

.40

175,5

74.59

18

3,391

.05

189,7

54.02

19

8,963

.76

206,2

71.59

21

2,109

.45

218,7

69.77

23

1,926

.48

248,1

36.10

25

4,900

.46

264,4

55.68

28

3,702

.64

305,2

73.42

31

4,150

.97

326,3

50.46

34

0,637

.20

359,8

23.62

36

6,422

.08

35.0%

23.4% 16.6%

3.9% 1.8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

-

100,000

200,000

300,000

400,000

ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค.

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

านบาท

ยอดสนเชอ %YOY %QOQ

79,97

8.88

82,70

2.15

85,06

7.66

86,30

8.82

87,02

7.62

88,13

6.27

90,37

8.90

93,51

4.23

97,54

5.81

100,5

83.99

10

0,546

.65

102,0

44.27

10

5,205

.69

108,5

60.54

11

2,122

.74

115,2

51.62

11

9,126

.70

124,3

01.39

13

0,405

.84

134,9

57.60

13

8,885

.08

143,7

81.73

15

0,788

.78

158,2

69.69

16

3,963

.94

170,3

94.20

17

6,300

.63

182,2

75.99

18

5,684

.17

13.2%

1.9% -10%

0%

10%

20%

30%

-

50,000

100,000

150,000

200,000

ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค. ก.ย. ม.ค.

2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

านบาท

ยอดสนเชอ %YOY %QOQ

128

3.3) สนเชอผประกอบการทอยอารยแะหนกออกโดยผประกอบการทอยอารย

สนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยคงคางในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 อยท 288,105 ลานบาท โดยลดลงจากไตรมาสกอนหนาทรอยละ 2.7 (∆QoQ) และลดลงจาก ไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2556 รอยละ 2.2 (∆YoY) ในขณะทหนกทออกโดยผประกอบการอสงหารมทรพยในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2557 อยท 41,420 ลานบาท ลดลงจากไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2557 รอยละ 11.1 ชใหเหนวา การลงทนในโครงการอสงหารมทรพยของผประกอบการเรมชะลอตว

ทงน ปรมาณการลงทนในภาคอสงหารมทรพยลดลงรอยละ 2.7 ขณะทเศรษฐกจขยายตวเพมขนรอยละ 4.5 เนองจากผประกอบการชะลอการลงทนเพอรอดทศทางนโยบายรฐบาล และการลงทนในภาครฐ อยางไรกตาม การลงทนในภาคอสงหารมทรพยนน อาจตองใชเวลาในการกอสรางนาน 6 - 12 เดอน ดงนน ผประกอบการอาจตดสนใจในการลงทน เพราะเลงเหนอปทานทจะเพมขนในอนาคต

ภาพท 5.13 สนเชอผประกอบการอสงหารมทรพย คงคางแะปอยใหม แะหนกออกใหม โดยผประกอบการอสงหารมทรพย ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2555 - ไตรมาสท 4 ป พ.ร. 2557

217,169 238,231 261,922 271,885

281,985 294,756 295,467 296,039 288,105

19,779 18,012 25,928 21,122 27,170 19,304 15,220 20,643 20,051

25,229 35,720 40,363 47,580 28,409 39,131

59,014 46,615 41,420

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

Q4/2555 Q1/2556 Q2/2556 Q3/2556 Q4/2556 Q1/2557 Q2/2557 Q3/2557 Q4/2557

มคาสน

เชอป

อยใหม

แะห

นก (

านบาท)

มคาสน

เชอค

งคาง (

านบาท)

สนเชอผประกอบการ คงคาง สนเชอผประกอบการ ปลอยใหม หนกออกใหมโดยผประกอบการ

129

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพยและส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต

4) สนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL) เพอศกษาระดบการกลายเปนหนเสยของสนเชอเพอทอยอาศยแตละประเภท

คณะผวจ ยจงไดศกษาระดบและสดสวนของสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอ เพอทอยอาศยแตละประเภท ดงน

4.1) NPL ของสนเชอเพอทอยอารย ในภาพรวมของตลาดสนเชอเพอทอยอาศย ระดบหนทไมกอใหเกดรายได

(NPL) มยอดรวมอยในระดบ 78,000-85,000 ลานบาท โดย ณ เดอนมนาคม 2558 อยท 85,873 ลานบาท ขณะทสดสวน NPL ตอสนเชอเพอทอยอาศยรวมมแนวโนมลดลง โดยลดลงจากสดสวนกวารอยละ 4 ในป 2555 เปนรอยละ 3.1 ในเดอนมนาคม 2558

ภาพท 5.14 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอเพอทอยอารยรวม

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

-3.1%

9.7% 9.9%

3.8% 3.7% 4.5% 0.2% 0.2%

-2.7%

-11.2%

19.4% 23.4% 3.6%

-19.1%

5.1%

27.0%

-9.4%

-8.6%

6.9%

0.7%

-4.6%

1.7% 3.6% 0.6% -3.2%

0.5% 4.5%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

∆QoQ สนเชอคงคาง ∆QoQ สนเชอปลอยใหมและหนกออกใหม ∆QoQ GDP

86,05

7

83,37

6

82,18

8

79,68

3

83,40

2

87,54

3

79,37

9

76,88

9

81,87

9

83,87

4

85,87

9

78,85

9

85,87

3

4.3% 4.1% 3.9% 3.6% 3.7% 3.8% 3.4% 3.2% 3.3% 3.3% 3.3% 2.9% 3.1%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

70,000

75,000

80,000

85,000

90,000

ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค.

2555 2556 2557 2558 ยอด NPL %NPL

ลานบาท

130

ภาพท 5.15 สดสวนหนทไมกอใหเกดรายได (NPL Ratio) ของสนเชอเพอทอยอารยรวม จ าแนกตามประเภทสถาบนการเงน

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

เมอเปรยบเทยบอตราสวน NPL ของสนเชอเพอทอยอาศยตามประเภทสถาบนการเงน พบวา ในภาพรวมสดสวน NPL มแนวโนมลดลงในสถาบนการเงนเฉพาะกจ ขณะทสดสวน NPL ในธนาคารพาณชยจะคอนขางคงท และจะมอตราสวน NPL ต ากวาสถาบนการเงนเฉพาะกจ โดย ณ สนเดอนมนาคม 2558 อตราสวน NPL ของสนเชอเพอทอยอาศยของธนาคารพาณชยอยทรอยละ 2.4 ขณะทอตราสวน NPL ของสถาบนการเงนเฉพาะกจอยทรอยละ 4.2

4.1.1) NPL ของสนเชอส าหรบการซอบานหรอทดนพรอมบาน ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบาน ระดบหนทไมกอใหเกด

รายได (NPL) มยอดรวมอยในระดบ 65,000-72,000 ลานบาท โดย ณ เดอนมนาคม 2558 อยท 71,529 ลานบาท ขณะทสดสวน NPL ตอสนเชอเพอทอยอาศยประเภทบานมแนวโนมลดลงเชนเดยวกบสนเชอรวม โดยลดลงจากสดสวนถงรอยละ 4.7 ในป 2555 เปนรอยละ 3.5 ในเดอนมนาคม 2558

2.4% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.2% 2.4%

6.6% 5.6% 6.1%

4.5% 4.8% 4.0% 4.2%

4.1% 3.6% 3.8% 3.2% 3.3% 2.9% 3.1%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค.

2555 2556 2557 2558 ธพ. SFIs รวม

131

ภาพท 5.16 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอส าหรบการซอบาน หรอทดนพรอมบาน

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

4.1.2) NPL ของสนเชอส าหรบการซออาคารชด ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชด ระดบหนทไม

กอใหเกดรายได (NPL) มยอดรวมอยในระดบ 5,000-6,500 ลานบาท โดย ณ เดอนมนาคม 2558 อยท 6,175 ลานบาท ขณะทสดสวน NPL ตอสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารชดมสดสวนต ากวาสนเชอรวมคอนขางมากและมแนวโนมลดลงเชนเดยวกน โดยลดลงจากสดสวนรอยละ 3.1 ในป พ.ศ. 2555 เปนรอยละ 1.7 ในเดอนมนาคม ป พ.ศ. 2558

ภาพท 5.17 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของสนเชอส าหรบการซออาคารชด

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

70,97

6

68,69

7

68,46

6

66,05

1

69,09

2

72,19

4

65,84

7

63,58

7

67,41

7

68,24

2

70,76

0

64,81

7

71,52

9

4.7% 4.4% 4.3% 4.0% 4.1% 4.2% 3.7% 3.5% 3.7% 3.6% 3.7%

3.3% 3.5%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

55,000

60,000

65,000

70,000

75,000

ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค.

2555 2556 2557 2558 ยอด NPL %NPL

ลานบาท

6,51

2

6,44

2

5,59

5

5,63

9

5,79

9

6,14

2

5,05

1

5,07

0

5,26

9

6,30

8

6,11

4

5,78

7

6,17

5

3.1% 2.9% 2.4% 2.3% 2.3% 2.3%

1.8% 1.7% 1.7% 1.9% 1.8% 1.6% 1.7%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

-

2,000

4,000

6,000

8,000

ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค.

2555 2556 2557 2558 ยอด NPL %NPL

ลานบาท

132

4.1.3) NPL ของสนเชอส าหรบการซออาคารพาณชย ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชย ระดบหน

ทไมกอใหเกดรายได (NPL) มยอดรวมอยในระดบ 2,000-4,000 ลานบาท โดย ณ เดอนมนาคม ป พ.ศ. 2558 อยท 3,841 ลานบาท ขณะทสดสวน NPL ตอสนเชอเพอทอยอาศยประเภทอาคารพาณชยมสดสวนต ากวาสนเชอรวมเชนกน และมแนวโนมคอนขางคงท โดยในเดอนมนาคม ป พ.ศ. 2558 มสดสวนรอยละ 2.1

ภาพท 5.18 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) ของตาดสนเชอส าหรบการซออาคารพาณชย

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

4.2) NPL ของสนเชอผประกอบการทอยอารย ตวชวดสนเชอทไมกอใหเกดรายไดทสามารถชวดสถานการณทางการเงน

ของผประกอบการทอยอาศยประกอบดวย 2 สวน คอ สนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจ ทเกยวกบอสงหารมทรพยซงหมายถงสนเชอทใหกบบรษทผประกอบธรกจเกยวกบการพฒนาอสงหารมทรพยโดยตรง และสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจการกอสรางซงไมใชสนเชอ ทใหกบผประกอบการโดยตรงแตเกยวของกบฐานะทางการเงนของผประกอบการทอยอาศย ในทางออม เนองจากหากธรกจการกอสรางเกดปญหาจะสงผลใหการกอสรางไมสามารถแลวเสรจไดหรอแลวเสรจลาชากวาก าหนด สงผลตอปรมาณอปทานในภาคอสงหารมทรพยและกระทบตอฐานะทางการเงนของบรษทผประกอบการทอยอาศยเชนกน

2,61

7

2,57

7

2,67

1

2,85

2

2,84

4

2,87

3

2,96

2

3,14

6

3,46

2

3,45

1

3,67

3

3,26

5

3,84

1

2.2% 2.1% 2.0% 2.1% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.1% 2.0% 2.1% 1.8%

2.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค. ม.ย. ก.ย. ธ.ค. ม.ค.

2555 2556 2557 2558 ยอด NPL %NPL

ลานบาท

133

ภาพท 5.19 ยอดหนทไมกอใหเกดรายได (NPL) แะของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย แะธรกจการกอสราง

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย, ส านกงานเศรษฐกจการคลง

4.2.1) NPL ของสนเชอส าหรบธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย ปรมาณสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย

ลดลงอยางตอเนองตงแตป พ.ศ. 2551 – พ.ศ. 2554 โดยอยท 59,342 ลานบาท ในไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2551 และลดลงเหลอ 28,183 ลานบาท ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 และอยทประมาณ 25,000 – 30,000 ลานบาท ตงแตป พ.ศ. 2555 จนถงปจจบน โดยในไตรมาสท 2 ป พ.ศ. 2558 สนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพยอยท 27,541 ลานบาท ในขณะท NPL Ratio มแนวโนมลดลงเชนกน โดยลดลงจากรอยละ 14.4 ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2551 เหลอเพยงรอยละ 4.4 ในไตรมาสท 2 ป 2558

4.2.2) NPL ของสนเชอส าหรบการกอสราง ปรมาณสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจการกอสรางมปรมาณ

นอยกวาสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพยคอนขางมาก แตมแนวโนมลดลงเชนเดยวกบธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย โดยลดลงจาก 19,173 ลานบาท ในไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2551 เหลอ 10,128 ลานบาท ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 และอยทประมาณ 10,000 ลานบาท ตงแตป พ.ศ. 2555 จนถงปจจบน โดยในไตรมาสท 2 ป พ.ศ. 2558 สนเชอทไมกอใหเกด

19,173

10,128 9,865

59,342

28,183

27,541

12.9%

6.9%

4.9%

14.4%

6.6%

4.4%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

ยอดสนเชอทไมกอใหเกดรายได การกอสราง ยอดสนเชอทไมกอใหเกดรายได ธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย

NPL Ratio การกอสราง NPL Ratio ธรกจเกยวกบอสงหารมทรพย

ลานบาท

134

รายไดของธรกจการกอสรางอยท 9,865 ลานบาท นอกจากน NPL Ratio ของธรกจการกอสราง มแนวโนมลดลงเชนกน โดยลดลงจากรอยละ 12.9 ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2551 เหลอเพยงรอยละ 4.9 ในไตรมาสท 2 ป 2558

สนเชอทไมกอใหเกดรายไดของภาคอสงหารมทรพยในปจจบนมสดสวนทไมสงมากนก โดยอยทประมาณรอยละ 4 ใกลเคยงกบสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของระบบการเงนทงหมด ตวชวดนแสดงใหเหนวาในปจจบนยงไมมความเสยงตอภาวะฟองสบแตก ในภาคอสงหารมทรพย

การลดลงของปรมาณและสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายไดของธรกจเกยวกบอสงหารมทรพยชใหเหนวาผประกอบการทอยอาศยมความระมดระวงในการลงทนมากขน ในปจจบนผประกอบการสวนใหญมกรวมมอกนในลกษณะสมาคม เพอตดตาม แลกเปลยนขอมลสถานการณภาคอสงหารมทรพยระหวางกน และเฝาระวงการเกดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยรวมกน ประกอบกบปจจบนศนยขอมลอสงหารมทรพยซงเปนองคกรภายใตธนาคารอาคารสงเคราะหท าหนาทเปนองคกรหลกในการรวบรวมขอมลภาคอสงหารมทรพยและเฝาระวงเตอนความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยใหกบผ ประกอบการอยางสม าเสมอ อกท ง ผประกอบการทอยอาศยรายใหญบางรายไดพฒนาฝายวจยสภาพตลาดของตนเองซงตางกบสถานการณในชวงวกฤตเศรษฐกจป พ.ศ. 2540 ดงนน ปจจบนผประกอบการมปรมาณขอมลทมากเพยงพอและมการเฝาระวงอยางใกลชดสงผลใหผประกอบการสามารถตดสนใจลงทนและชะลอการลงทนหากมความเสยงไดอยางรวดเรว

นอกจากน การใหสนเชอของสถาบนการเงนในปจจบนท าอยางรอบคอบและอยภายใตเกณฑการก ากบดแลทเขมงวดมากขน สงผลใหการเกดปญหาสนเชอทไมกอใหเกดรายไดลดลง อยางไรกตาม ปจจบนผประกอบการทอยอาศยรายใหญบางสวนนยมใชการออกหนกเพอระดมเงนทนแทนการขอสนเชอจากสถาบนการเงนซงเปนการระดมทนทางตรงทไมผานการวเคราะหสนเชอของสถาบนการเงนซงอาจสงผลใหเกดปญหาสนเชอทไมกอใหเกดรายไดเพมขนในอนาคต

การศกษาแนวทางการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยขางตนชใหเหนวา การตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยนนควรตดตามความเคลอนไหวของตวชวดภาคอสงหารมทรพยในหลายมต ไดแก 1) การตดตามการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพยและเปรยบเทยบการเปลยนแปลงดงกลาวกบตวชวดดานเศรษฐกจอนๆ เพอเฝาระวงไมใหการปรบเพมขนของราคาอสงหารมทรพยสงกวาทควรจะเปนซงอาจสงผลใหเกดความเสยงภาวะฟองสบได 2) การตดตามตวชวดทงดานอปสงค อปทาน และอปทานสรางเสรจเหลอขาย เพอเฝาระวงไมใหเกดภาวะอปทาน

135

ลนตลาด (Over-Supply) ซงกอเกดการดอยคาของราคาอสงหารมทรพยและภาวะวกฤต ภาคอสงหารมทรพยได 3) การตดตามสภาพคลองของภาคอสงหารมทรพยโดยใชอตราดดซบและเฝาระวงไมใหอตราดดซบนอยหรอมากจนเกนไป 4) การตดตามการขยายตวของสนเชอ ภาคอสงหารมทรพย ทงในสวนของปรมาณสนเชอปลอยใหม สนเชอคงคาง และสนเชอทไมกอใหเกดรายได ทงในสวนของสนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) และสนเชอทอยอาศยส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance)

อยางไรกตาม แนวทางการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยขางตนเปนเพยงการตดตามจากการเปรยบเทยบดชนตางๆ ซงการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยเพยงอยางเดยว อาจไมทนการณหากเกดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพย เนองจากเปนเพยงการตดตามขอมล ในอดตดงนน เพอใหการเฝาระวงความเสยงภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยสามารถด าเนนการไดอยางมประสทธภาพจงควรมการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาเพอใชประกอบกนดวย

5.2 การพฒนาระบบเตอนภยวงหนา

โดยทวไป งานวจยสวนใหญใหความสนใจกบความเสยงภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพยหรอในตลาดอสงหารมทรพยและพฒนาระบบเตอนภยเพอสงสญญาณวาตลาดมความเสยงภาวะราคาฟองสบ แตกลบมงานวจยไมมากนกทใหความสนใจกบความเสยงภาวะฟองสบแตก ทงทภาวะฟองสบเปนจดเรมตนของการเกดวกฤตในตลาดหรอระบบเศรษฐกจ ในงานวจยน ทมวจยจงพฒนาแบบจ าลองขนเพอเปนระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย โดยแบงระบบเตอนภยออกเปน 2 ระบบ ไดแก ระบบเตอนภยความเสยงภาวะราคาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย ทงน เนองจากภาวะราคาฟองสบสามารถเกดและอยไดหลายป แตภาวะฟองสบแตกเกดแลวจบในเวลาอนสน สมมตวาระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบในภาคอสงหารมทรพยมการสงสญญาณวาจะเกดฟองสบใน 4 ไตรมาสขางหนา แลวรฐออกมาตรการปองกน ถาส าเรจไมเกดฟองสบ ระบบเตอนภยท 2 ซงใชเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกกไมตองใช แตโดยทวไป คอนโยบายทใชมกไมสามารถปองกนหรอขจดการเกดภาวะฟองสบไดทงหมด แตชวยชะลอการเกดภาวะฟองสบ ดงจะเหนไดจากจนใชมาตรการขนภาษการลงทนในสนทรพยคงท (fixed assets) มาเกอบ 10 ปแตภาวะฟองสบในเมองใหญของจนกยงคงมอย ในภาวะทมฟองสบแลวซงกคอภาวะตลาดอสงหารมทรพยของจนและไทยในปจจบน จ าเปนตองใชระบบท 2 คอ ระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย เพอชวยสงสญญาณใหรฐหานโยบายเพอปองกนหรอชะลอการเกดภาวะฟองสบ

136

แตกซงเปนตวท าใหเกดภาวะวกฤตเศรษฐกจและท าใหรฐสามารถเตรยมแผนรบมอภาวะฟองสบแตกไดลวงหนา

การพฒนาระบบเตอนภยทง 2 ระบบนประกอบดวย 6 ขนตอน ซงมความใกลเคยงกบ 7 ขนตอนของ Huang and Wang (2005)5 ดงน 1) การก าหนดตวแปรสงสญญาณเตอนภย ซงประกอบดวยปจจยทมผลตอการท าใหเกดอปทานสวนเกนหรออปสงคสวนเกนในตลาดอสงหารมทรพย 2) การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณโดยในระบบควรค านงถงตวแปรสงสญญาณทงภายในและภายนอกภาคอสงหารมทรพย 3) การก าหนดตวชวดภาวะฟองสบ และการก าหนดตวชวดภาวะฟองสบแตก 4) การก าหนดทศทางของตวแปรสงสญญาณเตอนภย 5) การแบงขนระดบความรนแรง และ 6) การวดความสามารถในการสงสญญาณ

5.2.1 การก าหนดตวแปรสงสญญาณเตอนภย ขนตอนท 1 การก าหนดปจจยเตอนภยซงเรมจากการคดเลอกตวแปรทจะน าไปใชใน

การพฒนาระบบ ในขนตอนนมการระบตวแปรทมความส าคญตอตลาดอสงหารมทรพยทงในดานอปสงคและอปทาน โดยเรมจากการส ารวจเอกสารงานวจยทมการพฒนาระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพยทมอยกอนหนา ดงทไดกลาวไวในบทวรรณกรรมปรทศน จากนนท าการรวบรวมขอมลของตวแปรทคดเลอกมานนจากฐานขอมลทงในและนอกประเทศ พบวา ตวแปรทงานวจยโดยสวนใหญน าไปใชในระบบเตอนภย แบงออกเปนสองกลม กลมทหนง คอ ตวแปรเศรษฐกจ มหภาค เชน ดชนราคาตลาดหลกทรพย อตราแลกเปลยนเงน อตราดอกเบย อปทานเงน อตราการฝากเงน อตราดอกเบยการกยมระหวางธนาคาร อตราสวนเงนฝากตอสนเชอ ดชนราคาผบรโภค ดชนการผลต และคาจาง และกลมทสอง คอ ตวแปรเฉพาะภาคอสงหารมทรพย ไดแก อตราสวนการขยายตวของภาคอสงหารมทรพย ตออตราการขยายตวของเศรษฐกจ มลคาการลงทนในอสงหารมทรพยตอการลงทนในสนทรพยคงท อตราการขยายตวของการลงทนในอสงหารมทรพยทสรางเสรจแลว อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสราง อตราการขยายตวของพนทโครงการบานทสรางใหม อตราการขยายตวของพนททสรางบานเสรจแลว อตราการขยายตวของพนททมการขายบาน อตราการขยายตวของการซอขายทดนและสงปลกสราง สนเชอระยะกลางและระยะยาวของสถาบนการเงน และ อตราสนเชอเพออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชอเพอพฒนาอสงหารมทรพย แมวาขอมลภาคอสงหารมทรพยของไทยจะสามารถบงบอกถงสภาวะ 5 ขนตอนท 6 ของ Huang and Wang (2005) คอการค านวณดชนเตอนภย ซงในงานวจยนไดรวมเขากบการแบงขนระดบความรนแรง เนองจากการจะแบงขนความรนแรงไดนนจะตองท าควบคกนไปกบการค านวณดชนเตอนภย

137

ปจจบนของภาคอสงหารมทรพยดงทไดวเคราะหดวยกราฟและตารางตางๆ ในบทท 4 แตเมอพจารณาถงขอมลภาคอสงหารมทรพยของไทยซงไดกลาวถงในบทท 4 เพอจะน ามาใชในการพฒนาแบบจ าลองทจะสรางขนเพอเปนระบบสงสญญาณเตอนภยนน พบวาขอมลรายเดอนของตลาดอสงหารมทรพยของไทยมขอจ ากดอยมาก เชน ตวแปรดชนราคารายเดอนของธนาคารแหงประเทศไทยมขอมลรายเดอนยอนหลงกลบไปเพยงป พ.ศ. 2551 ซงขอมลทมไมถง 10 ป ท าใหมขอเสย คอ ชวงเวลาไมยาวพอทจะเหนชวงราคาบาน อสงหารมทรพย และทดนทมการขนและลงตามวฏจกรของภาคอสงหารมทรพย กลาวคอชวงเวลาของขอมลทมอยไมครอบคลมชวงเวลาทมภาวะราคาฟองสบในชวงป พ.ศ. 2532 - 2539 และชวงเวลาทมภาวะฟองสบแตก ซงเกดขนในชวงวกฤตเศรษฐกจในป พ.ศ. 2540 - 2542 ยงไปกวานน เมอพจารณาตวแปรภาคอสงหารมทรพยอนๆ ทใชในงานวจยอน เชน อตราการขยายตวของการลงทนในอสงหารมทรพยทสรางเสรจแลว อตราการขยายตวของพนทโครงการบานทสรางใหม อตราการขยายตวของพนททสรางบานเสรจแลว และ อตราการขยายตวของพนททมการขายบาน กพบวาฐานขอมลของไทยยงไมดนก กลาวคอ ส าหรบตวแปรเหลาน ประเทศไทยไมมขอมลทยาวเพยงพอส าหรบน ามาใชประมาณการแบบจ าลองเชนกน

ในขณะทตวแปรทางดานราคาและปรมาณของตลาดอสงหารมทรพยมขอมลรายไตรมาสยอนหลงไปถงป พ.ศ. 2536 ขอมลรายไตรมาสจงมความเหมาะสมในการใชเปนขอมลในการพฒนาแบบจ าลองไดดกวาขอมลรายเดอน อยางไรกตาม ดงปรากฏในบทท 4 ตวแปรทางดานราคามขอมลรายไตรมาสยอนหลงแบบไมตอเนอง กลาวคอขอมลรายไตรมาสของศนยขอมลสนเชอธนาคารอาคารสงเคราะหสนสดทป 2554 และขอมลของธนาคารแหงประเทศไทยเรมตนป 2551 จงจ าเปนตองมการน าดชนทเหมอนกนของสองหนวยงาน ไดแก ดชนราคาบานเดยว ดชนราคาทาวเฮาส และดชนราคาทดน มาตอกนเพอใหไดขอมลตอเนองตงแตป 2536 ถงไตรมาสแรกของป 2558 เพอใหมขอมลมากเพยงพอในการประมาณคาแบบจ าลอง โดยใชวธการเปรยบเทยบคาในชวงเวลาซอนทบและปรบคาดชนราคาของธนาคารแหงประเทศไทยใหมความตอเนองกบดชนราคาของธนาคารอาคารสงเคราะห นอกจากน ยงพบวาขอมลของตวแปรอนๆ ซงระบในตาราง 4.6 มขอมลรายไตรมาสยอนหลงเพยง พ.ศ. 2552 หรอ 2554 จงตองใชตวแปรอนแทน โดยเลอกตวแปรจากฐานขอมลของธนาคารแหงประเทศไทย ทมขอมลรายไตรมาสยอนหลงไปถงป พ.ศ. 2538 และปรากฏในตารางท 3.3 หรอในงานวจยอนทมการทบทวนไวในบทท 2 เชน สนเชออสงหารมทรพยสวนบคคล และสนเชออสงหารมทรพยส าหรบผประกอบการจากตาราง 3.3 ซงสามารถน ามาใชค านวณอตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด และอตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคล เพอใชแทนดชนดานสนเชอในตารางท 4.6

138

และใชตวแปรทมการกลาวถงในบทท 2 เชน พนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาล มลคาการซอขายทดนและสงปลกสราง และสดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทดน มาใชแทนตวแปรดานอปสงคและอปทานในตารางท 4.6 (ใบอนญาตจดสรรทดนใบอนญาตกอสรางอาคารทอยอาศย จ านวนหนวยทอยอาศยเสรจจดทะเบยนจ านวนหนวยโอนกรรมสทธทอยอาศย มลคาการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ)

นอกจากนยงมตวแปรเศรษฐกจมหภาคทใชในการพฒนาระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย ไดแก อตราการขยายตวทางเศรษฐกจ อตราผลตอบแทนดชนตลาดหลกทรพย อตราการขยายตวของปรมาณเงนแบบกวาง อตราเงนเฟอ อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอร เปนตน จะเหนไดวาตวแปรเหลานเปนตวแปรทใชอยในงานวจยอนๆ ทมการพฒนาระบบเตอนภยภาคอสงหารมทรพย ตามทไดมการกลาวถงในบทท 2

ท งน ตวแปรในบทท 4 ถกน ามาพจารณาใชในการสรางระบบทกตวแปรแตเนองจากขอจ ากดทไดอธบายขางตน จงตองใชตวแปรดานอสงหารมทรพยอนทปรากฏในบทท 2 และ 3 แทน และส าหรบตวแปรบางตวกมการน ามาแปรรปเพอความเหมาะสมดงจะไดกลาวในขนตอนตอไป ซงการแปรรปตวแปรเปนหลกการทวไปของการสรางแบบจ าลอง

5.2.2 การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณ ขนตอนท 2 การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณ จากทไดกลาวมาแลวขางตน

ตวแปรทใชในการพฒนาระบบเตอนภยควรประกอบดวยตวแปรสงสญญาณทเปนปจจยภายในและปจจยภายนอกภาคอสงหารมทรพย ตวแปรจ านวนมากถกน ามาใชในการพฒนาแบบจ าลองระบบเตอนภยในเบองตน ตวแปรทงหมดทกลาวมาแลวขางตนถกใชในการสรางระบบเตอนภยทง 2 ระบบ หลงจากนนจงมการน าตวแปรทไมมนยส าคญออก อยางไรกตาม หากการน าตวแปรใดตวแปรหนงออกท าใหความสามารถของแบบจ าลองลดลงกจ าเปนตองใสตวแปรนนกลบเขาไปใหม และท าการประมาณคาแบบจ าลองใหม การพฒนาแบบจ าลองจงตองอาศยการท าซ า ๆ หลาย 10 ครง เพอใหไดแบบจ าลองทดทสด

ตวแปรทกลาวถงในขนตอนทแลวแตไมมนยส าคญในการสงสญญาณ ไดแก อตราแลกเปลยนเงน อตราการฝากเงน อตราสวนเงนฝากตอสนเชอ ดชนราคาผบรโภค ดชนการผลต คาจาง อตราสวนการขยายตวของภาคอสงหารมทรพยตออตราการขยายตวของเศรษฐกจ มลคาการลงทนในอสงหารมทรพยตอการลงทนในสนทรพยคงท และสนเชอระยะกลางและระยะยาวของสถาบนการเงน เปนตน จงจ าเปนตองตดตวแปรบางตวออกจากระบบ หรอผลประมาณคาของแบบจ าลองไมดนกหากมการใชตวแปรภาคอสงหารมทรพยหรอตวแปรเศรษฐกจมหภาคบางตวในแบบจ าลอง เชน การเปลยนแปลงของดชนราคาผบรโภคมความสมพนธคอนขางสงกบปรมาณเงน

139

แบบกวางและการเปลยนแปลงของดชนราคาเฟอรนเจอร เพอขจดปญหา Multi-collinearity จงตดดชนราคาผบรโภคออกจากกลมตวแปรและยงมการเปลยนรปแบบของตวแปรทเหลออยใหเหมาะสมโดยแปลงดชนราคาเฟอรนเจอรเปนอตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรเมอเทยบกบไตรมาสทแลวเพอวดระดบราคาสนคาทเกยวกบตลาดอสงหารมทรพยโดยตรงทเปลยนไปในชวงเวลา 1 ไตรมาส และแปลงปรมาณเงนแบบกวางเปนอตราการขยายตวของปรมาณเงนใน ไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลวเพอเปนตววดระดบความตองการเงน ทเปลยนไปในชวงเวลา 1 ป นอกจากน มการเปลยนรปของตวแปรมลคาการซอขายทดนและ สงปลกสราง การออกใบอนญาตจดสรรทดน พนทกอสรางทไดรบอนญาต สนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลและเพอผประกอบการ ใหอยในรปอตราการขยายตว เพอสะทอนถงการเปลยนแปลงในตลาดอสงหารมทรพย กลาวคอ การทมลคาการซอขายหรอสนเชอหรอพนทกอสรางเพมขนไมไดหมายความวา ตลาดอสงหารมทรพยก าลงเขาสภาวะราคาฟองสบเสมอไป หากแตเปนการเพมขนอยางรวดเรวและตอเนองของตวแปรเหลานทสามารถสะทอนถงการเขาสภาวะราคาฟองสบ รวมไปถงการค านวณอตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศโดยการหาสวนตางระหวางอตราการขยายตวทางเศรษฐกจ (GDP growth) และอตราการขยายตวการสงออกแทนการใชอตราการขยายตวทางเศรษฐกจโดยล าพงเพอวดอตราการเปลยนแปลงภาวะตลาดผบรโภคและก าลงซอภายในประเทศซงมผลตอตลาดอสงหารมทรพย กลาวคอในชวงทมภาวะก าลงซอภายในประเทศลดลง อปสงคตออสงหารมทรพยกลดลง ดงจะเหนไดจากชวงทเศรษฐกจภายในประเทศตกต าความตองการซออสงหารมทรพยเพออยอาศยหรอเกงก าไรกลดลง สงผลใหมการชะลอหรอหดตวของราคาอสงหารมทรพย ตวอยางทเกดขนเมอไมนานมานคอ ตลาดอสงหารมทรพยในสหรฐอเมรกาและสหราชอาณาจกร และการใชอตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพยแทนอตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยเพอเปนตววดความเสยงภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพย เนองจากการเพมขนของดชนราคาตลาดหลกทรพยอาจบงชถงการขยายตวทางเศรษฐกจในอนาคต แตการขยายตวในอตราเรงตดตอกนหลายชวงเวลาอาจบงชถงความเสยงภาวะฟองสบอนเกดจากการเกงก าไร

ดงนนส าหรบงานวจยน ตวแปรทใชสงสญญาณเตอนภยวาระบบเศรษฐกจก าลงมความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกของอสงหารมทรพยในประเทศประกอบดวยปจจยภายในภาคอสงหารมทรพยไดแก 1) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด 2) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลในไตรมาสนเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมา 3) อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมา 4) อตราการขยายตวของมลคา

140

การซอขายทดนและสงปลกสรางเมอเทยบกบไตรมาสทผานมา 5) อตราการขยายตวของมลคา การซอขายทดนและสงปลกสรางเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมา 6) สดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทดนทเปลยนไปจากปทผานมา และ 7) อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรเมอเทยบกบไตรมาสทผานมา

นอกจากนยงมตวแปรภายนอกภาคอสงหารมทรพยหรอระดบมหภาค ไดแก 1) อตราการขยายตวเฉลยของผลผลตมวลรวมของประเทศตลอด 1 ปกอน ซงเปนตววดระดบการขยายตวของรายไดของประเทศหรอการขยายตวทางเศรษฐกจ 2) อตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศ ซงวดจากสวนตางระหวางอตราการขยายตวของผลผลตมวลรวมของประเทศและอตราการขยายตวของการสงออก 3) อตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมา 4) อตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพยซงวดจากความแตกตางระหวางอตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมากบอตราการขยายตวของดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทผานมาเมอเทยบกบไตรมาสกอนหนา ตวแปรนยงสามารถแสดงถงความเสยงภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพย 5) อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร 6) การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารจากปทแลว และ 7) อตราการขยายตวเฉลยของปรมาณเงนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลวเมอเทยบกบไตรมาสกอนหนา

ทงนตวแปรใดบางใน 14 ตวแปรนทจะชวยสงสญญาณเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกนน จะมการกลาวถงในขนตอนท 4 ตอไป

ในขณะทตวแปรสวนใหญทใชมความใกลเคยงกนกบ Dreger and Kholodolin (2013) แตการสรางตวแปรมความตางกนอยบาง ตวอยางเชน Dreger and Kholodolin (2013) ใชตวแปรทเรยกวาการผอนคลายกฎระเบยบของตลาดสนเชอเพออสงหารมทรพยเปนตวแปรสงสญญาณตวหนงในระบบ แตในงานวจยน การผอนคลายกฎระเบยบวดจากอตราคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทดนทเปลยนไปเมอเทยบกบ 1 ปกอนหนา

นอกจากนตวแปรทถกแปรรปดงทไดกลาวไปแลวขางตนยงไมเคยมการน าไปใช ในงานวจยใด ยกเวนตวแปรอตราการขยายตวของสนเชอทมกถกน าไปใชในงานวจยทางดานอสงหารมทรพย งานวจยทพฒนาระบบเตอนภยภาคอสงหารมทรพยทมอยในปจจบนมกใชตวแปรมลคาการซอขายหรอแมแตจ านวนใบอนญาตโดยตรง ซงการเคลอนไหวของตวแปรเหลานประกอบดวย 3 สวนคอการเคลอนไหวตามเวลา (trend) การเคลอนไหวทเกดจากอปสงคและอปทานซงถอเปนสวนทอาจหาปจจยก าหนดการเคลอนไหวได (market factors) และการเคลอนไหว ทอธบายไมได (residuals or shocks) ท าใหระบบเตอนภยทพฒนาขนโดยมตวแปรเพยงดานอปสงค

141

และอปทานในงานวจยอนๆ มการสงสญญาณผดพลาดในกรณทราคาเคลอนไหวเกดจากสวนประกอบแรก การแปรรปตวแปรอสระหรอปจจยทชวยในการสงสญญาณในงานวจยนท าใหสวนประกอบแรกถกก าจดออกไปและท าใหระบบมการสงสญญาณทแมนย ากวา

5.2.3 การก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบ และการก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบแตก

ขนตอนท 3 คอ การก าหนดสญญาณเตอนภย เมอพจารณาความสามารถของระบบเตอนภยภาคอสงหารมทรพยในตางประเทศทมอยเดม เชน ระบบเตอนภยของ Ren, Xiong and Yuan (2012) Huang and Wang (2005) Suh and Kim (2011) และ Dreger and Kholodolin (2013) พบวา วธการประมาณคาแบบจ าลองทจะน าไปใชเปนระบบเตอนภยทดทสด คอ วธการประมาณคาแบบ Logit ดงนน จงจ าเปนทจะตองก าหนดตวบงชความเสยงภาวะฟองสบและภาวะฟองสบแตกใหมลกษณะเปนคาตวแปรหน โดยตวแปรหนทงสองจะตองมคาเทากบ 1 เมอความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกเกดขน

การพฒนาแบบจ าลองระบบเตอนภยในงานวจยนมการก าหนดความเสยงภาวะฟองสบทไมเหมอนกบระบบเตอนภยอน ทงนเพอเพมความถกตองเหมาะสมในการก าหนดเงอนไขความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตก โดยการตดสนวาตลาดประสบภาวะทงสองหรอไม ไมขนอยกบดชนราคาอสงหารมทรพยใดดชนหนงและไมขนอยกบคาดชนราคาเทานน แตขนอยกบอตราการขยายตวของดชนราคาดวย โดยในการก าหนดภาวะทงสองจ าเปนตองมการหาการเคลอนไหวของดชนราคาทนอกเหนอจากการเคลอนไหวตามแนวโนมเวลาและอตราการขยายตวทสงหรอต าเกนกวาปกต

142

ภาพท 5.20 ดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลยและดชนราคาคาดการณ

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

ภาพท 5.21 อตราการขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลยตอไตรมาส

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

0

50

100

150

200

250

ดชนราคาเฉลย ดชนราคาคาดการณ

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%อตราการขยายตวของดชนราคาเฉลยตอไตรมาส

143

ในการก าหนดตวแปรแสดงความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกนน งานวจยนอาศยวธการผสมผสานระหวางวธการของ Ren, Xiong and Yuan (2012) Suh and Kim (2011) และ Dreger and Kholodolin (2013) โดยเรมจากการหาคาเฉลยระหวางดชนราคาบานเดยว ดชนราคาเทาวเฮาส และดชนราคาทดน โดยเรยกคาเฉลยนวาดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลย จากนนหาคาดชนราคาคาดการณดวยการประมาณคาดชนราคาเมอขนกบเวลาเพยงปจจยเดยว ซงจะท าใหไดดชนคาดการณทเปลยนไปตามเวลาในแตละไตรมาส (Pe) ดงจะเหนไดจากภาพท 19 และท าการหาอตราการขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพยเฉลย (ภาพท 20) แลวจงน าอตราการขยายตวทค านวณไดนไปหาคาเฉลยตลอดชวงเวลา ในชวงไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2536 –ไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2558 โดยจะเรยกคาดงกลาววา อตราการขยายตวเฉลยของดชนราคา (µ)

จากนนใชวธการใกลเคยงกบท Dreger and Kholodolin (2013) ใชในการก าหนดความเสยงภาวะฟองสบ กลาวคอ Dreger and Kholodolin (2013) ใชดชนราคาบานทสงกวาราคาบานคาดการณเปนตวแปรวดฟองสบของภาคอสงหารมทรพย โดยมรายละเอยดดงตอไปน

หากในไตรมาสนมดชนราคาจรงทมคามากกวาคาเฉลยของดชนราคาคาดการณใน 4

ไตรมาสกอนหนา หรอมอตราการขยายตวสงกวาอตราการขยายตวเฉลย µ ไตรมาสน จะจดเปน

ชวงเวลาทมการขยายตวของราคาอสงหารมทรพยทคอนขางสง หากมการขยายตวของราคาเชนขอ

1 นเกดขนตดตอกนเปนระยะเวลาตอเนอง (ในทนใชเกณฑ 6 ไตรมาส ระหวาง 3 ไตรมาสกอน

หนา ถง 2ไตรมาสถดไป) กแสดงถงการขยายตวในอตราเรงของราคาอสงหารมทรพยหรออาจกลาว

ไดวามภาวะราคาฟองสบ ณ ไตรมาสน ตวแปรตามในแบบจ าลองระบบเตอนภยความเสยงภาวะ

ฟองสบในภาคอสงหารมทรพยซงกคอตวแปรแทนความเสยงภาวะฟองสบในไตรมาสดงกลาวกจะ

ถกก าหนดใหมคาเทากบ 1

ในทางกลบกน หากในไตรมาสน มการหดตวของดชนราคาแตมดชนราคาจรงมคา

มากกวาคาเฉลยของดชนราคาคาดการณตลอด 4 ไตรมาสแสดงใหเหนวาการขยายตวของดชนราคา

ก าลงสนสด หากการหดตวของราคาอสงหารมทรพยเกดขนซ าตดตอกนอยางนอย 2 ไตรมาสกให

จดวามภาวะเสยงทน าไปสภาวะฟองสบแตก ตวแปรตามในแบบจ าลองระบบเตอนภยความเสยง

ภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยซงกคอตวแปรแทนการเกดความเสยงภาวะฟองสบแตก

ในไตรมาสนนกจะมคาเทากบ 1

ทงนทมวจยไดทดสอบการตงคาดงกลาวปรากฏวาคาทไดสะทอนชวงความเสยงภาวะฟองสบและภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยไดถกตองและเหมาะสม กลาวคอ คา

144

ของตวแปร ความเสยงภาวะฟองสบเทากบ 1 ในชวง พ.ศ. 2537-2539 และมคาของตวแปรความเสยงภาวะฟองสบแตกเทากบ 1ในบางไตรมาสของป 2540 และ 2542

5.2.4 การก าหนดทศทางของตวแปรสงสญญาณเตอนความเสยง ขนตอนท 4 การก าหนดทศทางของตวเตอนภย เนองจากแตละปจจยมผลตอการ

เปลยนแปลงของราคาอสงหารมทรพยทแตกตางกนไป ขนอยกบวาปจจยนนเปนปจจยทางดานอปทานหรอทางดานอปสงค ดงจะเหนไดจากตารางท 5.2 และตารางท 5.3 การทจะระบระยะเวลาสงสญญาณและทศทางของตวเตอนภยนนจ าเปนตองท าการท าการประมาณคาแบบจ าลอง

ในทนเราจะใชวธการประมาณคาแบบจ าลอง logit ในการพฒนาระบบเตอนภยของภาคอสงหารมทรพยไทยตามแบบของ Dreger and Kholodolin (2013) แบบจ าลองมการใชตวแปรหน (Dummy Variable) ทมคาเทากบ 1 และ 0 เทานนเปนตวแปรตาม Yt ซงเปนตวแปรแสดงความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตก โดยแบบจ าลองประเภทนมการแปลผลในรปของความนาจะเปน (Probability) โดยมการกระจายขอมลแบบ Logistic

))(exp(1

1

1)exp(

)exp(

)1(

11

1

k

i

iti

k

i

iti

k

i

iti

t

XbaXba

Xba

YP (1)

Xi เปนตวแปรอสระซงแตกตางกนไปในแตละแบบจ าลอง ซงเปนตวแปรสง

สญญาณเตอนภย ตวแปรเหลานถกเลอกจากตวแปรทแสดงไวในตารางท 5.2 และตารางท 5.3 งานวจยนจะใชวธการประมาณคาทเรยกวา Quasi Maximum Likelihood with

Huber/White standard errors and covariance โดยใช Quadratic Hill Climbing Algorithm ในการประมาณคาสมประสทธของแบบจ าลอง วธนจะใหคาเบยงเบนมาตรฐานของคาสมประสทธทปราศจากปญหาทางเศรษฐมตทเรยกวา Heteroscedasticity การจะไดมาซงคาสมประสทธของแบบจ าลองโดยวธการประมาณคานจะตองประมาณคาแบบจ าลองหลายครงจนกวาคาสมประสทธจะเขาใกลคาทแทจรงหรอมคา Likelihood สงสด ซงการประมาณคาซ าๆ กนนจ าเปนตองใชขอมลเปนจ านวนมากเพยงพอ เพราะในแตละครงของการประมาณคาจะท าใหสญเสยขอมลและ degree of freedom จงเปนอกเหตผลหนงทตวแปรทน ามาใชในการสรางแบบจ าลองในงานวจยนจะตองมขอมลยอนหลงกวา 20 ป โดยเฉพาะขอมลดชนราคาซงจ าเปนตองมขอมลยอนหลงมากกวาตวแปรอนอยางนอย 1 ป

145

ตารางท 5.2 สรปตวแปรสงสญญาณเตอนภย (ภาคอสงหารมทรพย)

ตวแปรทมผลตอราคาอสงหารมทรพย ปจจยดาน ระยะเวลาสงสญญาณ ผลตอราคา (ไตรมาส) 1) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด

Mortgage Ratio อปสงค 4 +

2) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Growth in Mortgage (YoY) อปสงค 4-5 +

3) อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Growth in Approved Area (YoY)

อปทาน 4 -

4) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางเมอเทยบกบไตรมาสทแลว

Growth in Land and Property Sale (QoQ)

อปสงค 4 +

5) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Growth in Land and Property Sale (YoY)

อปสงค 4 +

6) สดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปจากปทแลว

Change in Legal Fee อปสงค 4 -

7) อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรเมอเทยบกบไตรมาสทแลว Growth in House Furnishing Price Index (QoQ)

อปสงค 4 +

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

146

ตารางท 5.3 สรปตวแปรสงสญญาณเตอนภย (เศรษฐกจมหภาค)

ตวแปรทมผลตอราคาอสงหารมทรพย ปจจยดาน ระยะเวลาสงสญญาณ ผลตอราคา (ไตรมาส) 1) อตราการขยายตวเฉลยของผลผลตมวลรวมของประเทศตลอด 1 ปกอน GDP Growth (YoY) อปสงค 5 + 2) อตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศ Growth in Domestic Demand

for Domestic Products (YoY) อปสงค 9 +

3) อตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Stock Return (YoY) อปสงค 4 +

4) อตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพย Bubble in Stock อปสงค 4 + 5) อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร Interbank Rate อปสงค 4 - 6) การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารจากปทแลว Change in Interbank Rate อปสงค 4 - 7) อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Growth in M2 (QoQ) อปสงค 5 +

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

147

ขอแตกตางระหวางการท าแบบจ าลองเพอหาความสมพนธระหวางตวแปรและแบบจ าลองเพอสรางระบบเตอนภยคอ แมวาบางตวแปรจะมความสมพนธอยางไมมนยส าคญ แตหากน าตวแปรนนออกจากระบบแลวท าใหความสามารถในการสงสญญาณของระบบลดลง กมความจ าเปนทจะตองมตวแปรดงกลาวนนในระบบเตอนภย ทงนเนองจากตวแปรใดตวแปรหนงไมสามารถเปนตวสงสญญาณโดยสมบรณ เงอนไขสภาวะเศรษฐกจทจะท าใหเกดความเสยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกขนอยกบภาวะเศรษฐกจโดยรวมซงแนนอนวาประกอบดวยตวแปรทางเศรษฐกจหลายตว ดงนนการสรางระบบเตอนภยกเหมอนการสรางดชนรวมใหมจากตวแปรกลมหนง ในกรณน ดชนคอคาความนาจะเปนทไดจากการประมาณคาแบบจ าลอง Logit ทงน ระบบเตอนภยทพฒนาขนเพอสงสญญาณเตอนการเกดความเสยงภาวะฟองสบและการเกดภาวะฟองสบแตกลวงหนาไดแสดงไวในตารางท 5.4 และตารางท 5.5 ตวแปรตาม โดยระบบสมมตวามการหาคาความนาจะเปนทจะเกดภาวะดงกลาวในชวงเวลา t+4 หรอ 4 ไตรมาสขางหนา โดยผ คาดการณท าการหาคาความเสยง ณ เวลา t ซงถอเปนเวลาปจจบน โดยอาศยขอมล ณ ไตรมาส t และไตรมาสกอนหนา t-i

148

ตารางท 5.4 ระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบ ณ ไตรมาส t+4 ทสงสญญาณ ณ ไตรมาส t ตวแปรสงสญญาณ คาสมประสทธ คาเบยงเบน คาสถต z

คาความนาจะเปน

อตราการขยายตวเฉลยของผลผลตมวลรวมของประเทศตลอด 1 ปกอนเมอไตรมาสทแลว 145.4354 78.6839 1.8484 0.0646 อตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว 42.1497 21.3894 1.9706 0.0488 อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสน 5.2045 2.4725 2.1050 0.0353 อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาสทแลวเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว 780.2678 410.4172 1.9012 0.0573 อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว -21.4198 12.0867 -1.7722 0.0764 อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว 173.9498 83.5164 2.0828 0.0373 อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน 210.0058 92.8792 2.2611 0.0238 อตราการขยายตวของมล คาการซอขายท ดนและสงปลกสรางใน ไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว 6.2578 5.5938 1.1187 0.2633 อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว 397.9607 210.8330 1.8876 0.0591 สดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว -1.8993 0.9683 -1.9614 0.0498 คาคงท -212.9313 96.4949 -2.2067 0.0273 McFadden R-squared 0.7972 คาสถต LR 61.2116 คาความนาจะเปน 0.0000

Y=0 Y=1 ทงหมด คาความนาจะเปนทY =1 <=0.5 56 3 59 คาความนาจะเปนทY =1 > 0.5 1 13 14 ทงหมด 57 16 73 สญญาณถกตอง 56 13 69 % การสงสญญาณถกตอง 98.25 81.25 94.52 คาสถต H-L 0.5324 คาความนาจะเปน 0.9998 ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

149

ผลการประมาณคาทไดแสดงไวในตารางท 5.4 แสดงใหเหนวาอตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางไมไดเปนเครองสงสญญาณเตอนความเสยงภาวะฟองสบทดนก ในขณะเดยวกนพบวาตวแปรทงภายในและภาคนอกอสงหารมทรพยสามารถสงสญญาณเตอนภยได โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1) หากอตราการขยายตวของเศรษฐกจเฉลยตอไตรมาส ในชวงเวลา1-4 ไตรมาส

กอนหนา มคาสงขนในขณะทตวแปรอนไมเปลยนแปลง กจะท าใหมความนาจะเปนสงขนทจะเกด

ภาวะฟองสบ ทงนขนอยกบเงอนไขของตวแปรอนดวย

2) อตราผลตอบแทนในตลาดหลกทรพยหรออตราการขยายตวของดชนราคาตลาด

หลกทรพยในไตรมาสน เมอเทยบกบ 4 ไตรมาสกอนหนา ทมคาสงโดยมากแสดงถงภาวะเศรษฐกจ

ทก าลงเตบโด โดยทวไปตวแปรนจงใชเปนตวบงชภาวะเศรษฐกจ ในทนหากตวแปรนมคาสงขนใน

ขณะทตวแปรอนไมเปลยนแปลง ภาวะฟองสบกมโอกาสเกดขนมากขน

3) ถาอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารในไตรมาส t มคาสงขน แสดงถงภาวะ

สภาพคลองในตลาดเงนทลดลงและเปนเครองชถงความตองการใชจายและกยมเงนทสงขน ภาวะ

ฟองสบกมโอกาสเกดเพมขน

4) ถาปรมาณเงนในไตรมาสทแลว มอตราการขยายตวเมอเทยบกบไตรมาสกอน

หนา เพมขน แสดงถงอปสงคและอปทานเงนทเพมขน บงชถอปรมาณการใชเงนในระบบ

เศรษฐกจทสงขนและโอกาสทจะเกดภาวะฟองสบเพมขน

5) เมออตราการขยายตวของสนเชอเพมสงขน โอกาสทจะเกดภาวะฟองสบในตลาด

อสงหารมทรพยกเพมขน

6) หากตลาดสนเชออสงหารมทรพยมการปลอยสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคล

สงกวาสนเชออสงหารมทรพยทใหแกผประกอบการหรอเจาของโครงการ แสดงวาอปสงคของ

ตลาดอสงหารมทรพยมการขยายตวมากกวาอปทานของตลาดอสงหารมทรพย ซงจะท าใหราคา

อสงหารมทรพยมแนวโนมเพมสงขนทงในปจจบนและอนาคต และอาจกอใหเกดภาวะฟองสบใน

ตลาดอสงหารมทรพย

7) อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลทเพมขน

ชใหเหนวาอปทานในตลาดอสงหารมทรพยเพมขน หากอปสงคของตลาดไมเปลยนแปลงการเพม

ของอปทานจะท าใหราคาอสงหารมทรพยลดลงและสงผลใหโอกาสทจะเกดภาวะฟองสบลดต าลง

150

8) อตราคาธรรมเนยมคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขาย

ทเพมขนจากปทแลวจะท าใหตนทนในการซอขายอสงหารมทรพยเพมขน ท าใหการซอขายใน

ตลาดอสงหารมทรพยลดลง อนจะสงผลใหโอกาสทจะเกดภาวะฟองสบลดลง แตในทางกลบกน

อตราคาธรรมเนยมทลดลงจะเปนตวเรงใหเกดภาวะฟองสบ จากขอมลทใชในระบบเตอนภยนม

ขอสงเกตส าคญไดแก ชวงเวลาทเกดภาวะฟองสบเปนชวงเวลาเดยวกนกบชวงเวลาทคาธรรมเนยม

เทากบรอยละ 0

9) อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรเปนดชนหนงทส าคญในระบบเตอน

ภยความเสยงภาวะฟองสบ กลาวคอหากอตราการขยายตวของดชนดงกลาวเพมขน แสดงถงความ

ตองการเฟอรนเจอรของตกแตงบานเพม ขน ซงสามารถใชเปนตวช ถงอปสงคในตลาด

อสงหารมทรพยทสงขน อนจะสงผลใหราคาอสงหารมทรพยเพมสงขนดวย ถาตวแปรอนๆใน

ระบบเตอนภยไมเปลยนแปลง ความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบเพมขน

ผลการประมาณคาทไดแสดงไวในตารางท 5.5 แสดงใหเหนวาตวแปรทอยในระบบเตอนภยทกตวสามารถเปนเครองสงสญญาณเตอนความเสยงภาวะฟองสบแตกไดด โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1) หากอตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศ

ใน 4 ไตรมาสทแลวมคาสงแสดงถงความแขงแกรงของเศรษฐกจและก าลงซอภายในประเทศ

ในขณะทตวแปรอนไมเปลยนแปลง หากอตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศสง ความ

นาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตกกลดลง ทงนขนอยกบเงอนไขของตวแปรอนดวย

2) เมออตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสน เมอเทยบกบ4

ไตรมาสทแลว มคาสงกวาอตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยใน 4 ไตรมาสทแลว

แสดงถงอตราเรงในการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยหรอภาวะฟองสบในตลาด

หลกทรพย ในทางกลบกน เมออตราการขยายตวในไตรมาสนเมอเทยบกบ 4 ไตรมาสทแลว มคาต า

กวาอตราการขยายตวใน 4 ไตรมาสทแลว แสดงถงการหดตวของดชนราคาตลาดหลกทรพย

โดยทวไปตวแปรนจงใชเปนตวบงชภาวะเศรษฐกจ ในทนหากตวแปรนมคาสงขนในขณะทตวแปร

อนไมเปลยนแปลง ภาวะฟองสบแตกกมโอกาสเกดขนนอยลง แตถามคาต าลง โอกาสทฟองสบใน

ภาคอสงหารมทรพยจะแตกกจะมากขน

151

ตารางท 5.5 ระบบเตอนความเสยงภยภาวะฟองสบแตก ณ ไตรมาส t+4 ทสงสญญาณ ณ ไตรมาส t

ตวแปรสงสญญาณ คาสมประสทธ คาเบยงเบน คาสถต z ค า ค ว า มนาจะเปน

อตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศเมอ 4 ไตรมาสทแลว -0.9611 0.3044 -3.1567 0.0016 อตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสน -21.2190 10.3292 -2.0543 0.0399 การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว 1.2590 0.3964 3.1762 0.0015 อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว -28.2513 9.1305 -3.0942 0.0020 อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสทแลวเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว 49.6614 22.1107 2.2460 0.0247 อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน -55.9177 20.6900 -2.7026 0.0069 คาคงท 0.1971 5.0626 0.0389 0.9689 McFadden R-squared 0.8133 คาสถต LR 25.1279 คาความนาจะเปน 0.0003 Y=0 Y=1 ทงหมด

คาความนาจะเปนทY =1 <=0.5 67 1 68 คาความนาจะเปนทY =1 > 0.5 1 3 4 ทงหมด 68 4 72 สญญาณถกตอง 67 3 70 % การสงสญญาณถกตอง 98.53 75.00 97.22 คาสถต H-L 0.0576 คาความนาจะเปน 1.0000 ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

3) ถาสวนตางระหวางอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารในไตรมาสน กบอตรา

ดอกเบยกยมระหวางธนาคารใน 4 ไตรมาสทแลว เพมขนแสดงถงภาวะสภาพคลองในตลาดเงน

ทลดลงและหมายถงตนทนสนเชอเพอการลงทนในอสงหารมทรพยทเพมขน สงผลใหอปทานและ

152

อปสงคของตลาดอสงหารมทรพยลดลง สภาพคลองในตลาดอสงหารมทรพยทลดลงจะน าไปส

การชะลอตวหรอหดตวของตลาดและภาวะฟองสบแตกกมโอกาสเกดเพมขน

4) เมออตราการขยายตวของสนเชอในไตรมาสทแลวเมอเทยบกบสนเชอใน

ไตรมาสเดยวกนปกอนหนาเพมสงขน แตอตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชอ

เพออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน ลดลง แสดงวาตลาดสนเชออสงหารมทรพยมการปลอย

สนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลนอยกวาสนเชออสงหารมทรพยทใหแกผประกอบการหรอ

เจาของโครงการ แสดงวาอปสงคของตลาดอสงหารมทรพยมการขยายตวนอยกวาอปทานของตลาด

อสงหารมทรพย ซงจะท าใหราคาอสงหารมทรพยมแนวโนมต าลงในอนาคต และอาจท าใหเกด

ภาวะฟองสบแตกในตลาดอสงหารมทรพยใน 4 ไตรมาสขางหนา

5) อตราการขยายตวของมลคาซอขายทเพมขน อาจชใหเหนถงสภาพคลองของ

ตลาดอสงหารมทรพยทเพมขนและโอกาสทฟองสบจะแตกนนลดลง ในทางกลบกนอตราการหด

ตวของมลคาการซอขายหรอการทอตราการขยายตวของมลคาซอขายชะลอตวลง แสดงถงสภาพคลอง

ของตลาดทลดลงและอาจสงผลใหโอกาสทจะเกดภาวะฟองสบแตกเพมขน

คาสถตทแสดงไวในตารางท 5.4 และตารางท 5.5 ชใหเหนวาระบบเตอนภยทงสองสามารถสงสญญาณลวงหนา 4 ไตรมาส หรอ 1 ปไดคอนขางแมนย า ดงจะเหนไดวาคา McFadden R-Squared มคาสงถงประมาณรอยละ 80 และยงมความสามารถในการพยากรณถกตอง กลาวคอ ระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบสามารถสงสญญาณวามความเสยงภาวะฟองสบในอก 4 ไตรมาสขางหนาไดอยางถกตองถงรอยละ 81.25 และสญญาณวาไมมความเสยงภาวะฟองสบในอก 4 ไตรมาสขางหนาถกตองถงรอยละ 98.25 และระบบเตอนภยส าหรบความเสยงภาวะฟองสบแตกสามารถสงสญญาณวามความเสยงภาวะฟองสบแตกในอก 4 ไตรมาสขางหนาถกตองถงรอยละ 75 และสญญาณวาไมมความเสยงภาวะฟองสบแตกในอก 4 ไตรมาสขางหนาถกตองถงรอยละ 98.53

จากผลการวเคราะหระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบและระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกดงตารางท 5.4 และตารางท 5.5 ขางตนสามารถสรปทศทางและความนาจะเปนทจะเกดความเสยงภาวะฟองสบและความนาจะเปนทจะเกดความเสยงภาวะฟองสบแตกได ดงตารางท 5.6 และ ตารางท 5.7 ทงน ความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบเพมขนเมอตวชวดตอไปนเพมขน ไดแก (1) อตราการขยายตวเฉลยของผลผลตมวลรวมของประเทศตลอด 1 ปกอนเมอไตรมาสทแลว (GDP Growth (YoY)) (2) อตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว (Stock Return (YoY)) (3) อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสน (Bubble in Stock) (4) อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาส

153

ทแลวเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว (Growth in M2 (QoQ)) (5) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว (Growth in Mortgage (YoY)) (6) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน (Mortgage Ratio) (7) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว (Growth in Land and Property Sale (QoQ)) และ (8) อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว (Growth in House Furnishing Price Index (QoQ))

ความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบเพมขนเมอตวชวดตอไปนลดลง ไดแก (1) อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว (Growth in Approved Area (YoY)) และ (2) สดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและ นตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว (Change in Legal Fee)

ในขณะท ความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตกเพมขนเมอตวชวดตอไปนเพมขน ไดแก 1) การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว (Interbank Rate) และ 2) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสทแลวเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว (Growth in Mortgage (YoY)) และความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตกเพมขนเมอตวชวดตอไปนลดลง ไดแก 1) อตราการขยายตวของ อปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศเมอ 4 ไตรมาสทแลว (Growth in Domestic Demand for Domestic Products (YoY)) 2) อตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสน (Stock Return (YoY)) 3) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว (Growth in Land and Property Sale (YoY)) และ 4) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน (Mortgage Ratio)

154

ตารางท 5.6 สรปความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบ

ตวแปรสงสญญาณทมคาเพมขน ความนาจะเปนทจะเกด

ภาวะฟองสบ คาสมประสทธ

1) อตราการขยายตวเฉลยของผลผลตมวลรวมของประเทศตลอด 1 ปกอนเมอไตรมาสทแลว

Average Annual GDP Growth (t-1)

เพมขน

145.4354

2) อตราการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยใน ไตรมาสนเมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Stock Return (t) เพมขน 42.1497

3) อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสน Interbank Rate (t) เพมขน 5.2045 4) อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาสทแลว เมอเทยบกบดชนในไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Growth in M2 (t-1) เพมขน 780.2678

5) อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Growth in Approved Area (t)

ลดลง -21.4198

6) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Growth in Mortgage (t)

เพมขน 173.9498

7) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน

Mortgage Ratio (t) เพมขน 210.0058

8) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว

Q-o-Q Growth in Land and Property

Sale (t)

เพมขน 6.2578

9) อตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอรไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสทแลว

Q-o-Q Growth in house furnishing

price index (t)

เพมขน 397.9607

10) สดสวนคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปในไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Change in legal fee (t)

ลดลง -1.8993

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

155

ตารางท 5.7 สรปความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตก

ตวแปรสงสญญาณทมคาเพมขน ความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบแตก

คาสมประสทธ

1) อตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศเมอ 4 ไตรมาสทแลว

Growth in Domestic Demand for domestic products (t-4)

ลดลง -0.9611

2) อตราการขยายตวเรงของดชนราคาตลาดหลกทรพยในไตรมาสน

Bubble in Stock (t) ลดลง -21.2190

3) การเปลยนแปลงของอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Change in interbank Rate (t) เพมขน 1.2590

4) อตราการขยายตวของมลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางไตรมาสนเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนเมอปทแลว

Y-o-Y Growth in Land and Property Sale (t)

ลดลง -28.2513

5) อตราการขยายตวของสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลไตรมาสทแลวเมอเทยบกบไตรมาสเดยวกนปทแลว

Growth in Mortgage (t-1) เพมขน 49.6614

6) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมดในไตรมาสน

Mortgage Ratio (t) ลดลง -55.9177

ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

5.2.5 การแบงขนระดบความรนแรง ขนตอนท 5 การก าหนดขนความรนแรงหรอระดบความเสยงทจะเกดภาวะฟองสบ

หรอภาวะฟองสบแตก ในขนตอนนอาศยการก าหนดระดบคาทเหมาะสมส าหรบการเตอนภยและการค านวณดชนเตอนภยจากระบบเตอนภยในขนตอนท 4

ผลของการวเคราะหคาความผดพลาดของแบบจ าลอง พบวาการก าหนดระดบความเสยงนนควรแบงออกเปน 4 ระดบดงน ระดบสงสดคอเมอความนาจะเปนทไดจากระบบเตอนภยมคามากกวาหรอเทากบ 0.7 ซงแสดงวาภาคอสงหารมทรพยมความเสยงสงทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตก และถาคาความนาจะเปนทไดจากระบบมคามากกวาหรอเทากบ 0.4 แตนอยกวา 0.7 แสดงวาภาคอสงหารมทรพยมความเสยงปานกลางทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตก ในกรณทคาความนาจะเปนทไดจากการประมาณคาจากแบบจ าลองอยมากกวาหรอเทากบ 0.2 แตนอยกวา 0.4 แสดงวาภาคอสงหารมทรพยมความเสยงต าทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบ

156

แตก แตถาคาความนาจะเปนทไดจากการประมาณคาจากระบบเตอนภยต ากวา 0.2 แสดงวาภาคอสงหารมทรพยไมมความเสยงทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตก

5.2.6 การวดความสามารถในการสงสญญาณ ขนตอนท 6 การวดความสามารถในการสงสญญาณของระบบเตอนภย โดยใช

วธการวดคาความถกตองในการสงสญญาณซงเปนการเปรยบเทยบระหวางคาทแทจรงและคา ความนาจะเปนทไดจากระบบเตอนภยตารางท 5.8 แสดงผลการใชระบบเตอนภยในการสงสญญาณ ไตรมาสทมความเสยงภาวะฟองสบตามนยามทก าหนดไวในขนตอนท 3 มทงสน 16 ไตรมาส ระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบสงสญญาณทง 16 ครง โดยสงสญญาณวามความเสยงสงทจะเกดภาวะฟองสบ 12 ครง และความเสยงปานกลาง 2 ครง และต า 2 ครง ความสามารถในการสงสญญาณถกตองของแบบจ าลองจงสงถงรอยละ 100 ซงนบวาเปนคาทสงมาก ในขณะทไตรมาสทไมมความเสยงภาวะฟองสบตามนยามทก าหนดไวในขนตอนท 3 มทงสน 57 ไตรมาส ระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบไมสงสญญาณ 52 ครง แตมการสงสญญาณผด 5 ครง โดยสงสญญาณวามความเสยงต าทจะเกดภาวะฟองสบ 3 ครงและความเสยงปานกลางและสงอยางละครง ดงนนความสามารถในการสงสญญาณเตอนความเสยงภาวะฟองสบอยางถกตองจงสงถงรอยละ 91.23 อยางไรกตาม ผน าระบบไปใชควรค านงไววาระบบเองมการสงสญญาณผดอยรอยละ 8.77 จากทง 2 สวนนแสดงใหเหนวาหากระบบสงสญญาณเตอนวาจะมความเสยงภาวะฟองสบใน 4 ไตรมาสขางหนา ในระดบความเสยงปานกลางถงสง ซงรวมทงหมด 16 ครงมการเกดภาวะราคาฟองสบจรง 14 ครง อก 2 ครงเปนสญญาณลวง ในขณะทหากมการสงสญญาณความเสยงต า ภาวะฟองสบ อาจเกดขนหรอไมเกดขน (รอยละ 50 ของการสงสญญาณไมมภาวะฟองสบเกดขน) อยางไรกตาม ระบบนท างานไดดมากเนองจากไมมการไมสงสญญาณในกรณทจะมภาวะฟองสบใน 4 ไตรมาสขางหนา

ในสวนของความเสยงภาวะฟองสบแตกตารางท 5.8 แสดงผลการใชระบบเตอนภยในการสงสญญาณดงน ไตรมาสทมความเสยงภาวะฟองสบแตกตามนยามทก าหนดไวในขนตอนท 3 มทงสน 4 ไตรมาส ระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกสงสญญาณทง 4 ครง โดยสงสญญาณวามความเสยงสงทจะเกดภาวะฟองสบแตก 3 ครงและความเสยงปานกลาง 1 ครง ความสามารถในการสงสญญาณถกตองของแบบจ าลองจงสงถงรอยละ 100 ซงนบวาเปนคาทสงมาก ในขณะทไตรมาสทไมมความเสยงภาวะฟองสบแตกตามนยามทก าหนดไวในขนตอนท 3 มทงสน 68 ไตรมาส ระบบเตอนภยภาวะราคาฟองสบแตกไมสงสญญาณ 67 ครง แตมการสงสญญาณผดเพยง 1 ครง ดงนนความสามารถในการสงสญญาณเตอนความเสยงภาวะฟองสบอยาง

157

ถกตองจงสงถงรอยละ 98.53 จากทง 2 สวนนแสดงใหเหนวาหากระบบเตอนภยนสงสญญาณเตอนวาจะมภาวะฟองสบแตกใน 4 ไตรมาสขางหนา ในระดบความเสยงปานกลางถงสง ซงรวมทงหมด 5 ครงมการเกดภาวะราคาฟองสบจรง 4 ครง อก 1 ครงเปนสญญาณลวง ระบบนท างานไดดมากเนองจากไมมการไมสงสญญาณในกรณทจะมภาวะฟองสบแตกใน 4 ไตรมาสขางหนา

จากตารางท 5.8 แสดงใหเหนวาหากแบงระดบสญญาณออกเปนระดบความเสยง 4 ระดบ จะท าใหระบบเตอนภยมประสทธภาพในการสงสญญาณความเสยงภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและภาวะฟองสบแตกไดอยางถกตองถงรอยละ 100 โดยสงสญญาณทกครงทจะมการเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกในอก 4 ไตรมาสขางหนา

ตารางท 5.8 แสดงผลการใชระบบเตอนภยในการสงสญญาณ

สญญาณ คาทแทจรง

ไมมภาวะ ฟองสบ

มภาวะราคา ฟองสบ

รวม ไมมภาวะ ฟองสบแตก

มภาวะราคา ฟองสบแตก

รวม

ไมมความเสยง 52 0 52 67 0 67 ความเสยงต า 3 2 5 0 0 0 ความเสยงปานกลาง 1 2 3 0 1 1 ความเสยงสง 1 12 13 1 3 4 รวม* 57 16 73 68 4 72 % ความถกตอง 91.23 100 98.53 100

หมายเหต: *จ านวนขอมลรวมทท าการทดสอบขนอยกบตวแปรทใชในระบบเตอนภย ทมา : จดท าโดยคณะผวจย

การพฒนาระบบการตดตามภาวะการณในภาคอสงหารมทรพยของไทยทคณะผวจยไดพฒนาขางตนประกอบดวย 2 สวน คอ การตดตามการเคลอนไหวของมลพนฐาน (Descriptive statistics) ทเกยวของกบภาวะตลาดอสงหารมทรพย และการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา (Early Warning Model) ทมประสทธพอเพยงพอตอการคาดการณความเสยงภาวะฟองสบอสงหารมทรพย เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย

การตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยนนควรตดตามความเคลอนไหวของตวชวดตางๆ ทส าคญ ไดแก 1) การตดตามการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพยและเปรยบเทยบการขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพยกบตวชวดดานเศรษฐกจอนๆ เพอเฝาระวงไมใหการปรบเพมขนของราคาอสงหารมทรพยสงกวาทควรจะเปนซงอาจสงผลใหเกดภาวะฟองสบได 2) การตดตามตวชวดทงดานอปสงค อปทาน และอปทานสรางเสรจเหลอขาย เพอเฝาระวงไมใหเกดภาวะ

158

อปทานลนตลาด (Over-Supply) ซงกอเกดการดอยคาของราคาอสงหารมทรพยและภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยได 3) การตดตามสภาพคลองของภาคอสงหารมทรพยโดยใชอตราดดซบและเฝาระวงไมใหอตราดดซบนอยหรอมากจนเกนไป 4) การตดตามการขยายตวของสนเชอภาคอสงหารมทรพย ทงในสวนของปรมาณสนเชอปลอยใหม สนเชอคงคาง และสนเชอทไมกอใหเกดรายได ทงในสวนของสนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) และสนเชอทอยอาศยส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance)

นอกจากการตดตามการเคลอนไหวของมลพนฐานแลว คณะผวจยไดพฒนาระบบเตอนภยภาคอสงหารมทรพยขนอยางเปนระบบ โดยใชวธการทางเศรษฐมตชวยในการสรางแบบจ าลองเพอใชในการสรางดชนรวมหรอความนาจะเปนทจะเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย สญญาณเตอนภยถกแบงออกเปน 4 ระดบขน ไดแก ไมมความเสยง ความเสยงต า ความเสยงปานกลาง ความเสยงสง ซงไดตวชวดตางๆ ในการพฒนาระบบเตอนภย ไดแก 1) ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ 2) ดชนราคาตลาดหลกทรพย 3) อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร 4) ปรมาณเงน 5) พนทไดรบอนญาตกอสราง 6) สนเชออสงหารมทรพยสวนบคคล 7) อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด 8) มลคาการซอขายทดนและสงปลกสราง 9) ดชนราคาเฟอรนเจอร 10) คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม ซงผลการทดสอบชใหเหนวาระบบเตอนภยทงสองมความแมนย าในการสงสญญาณคอนขางสง

บทท 6 บทสรปและขอเสนอแนะ

6.1 บทสรป

งานวจยน มว ตถประสงค เพ อศกษาตวชว ดทจ าเปนตอการประเ มนสภาวะตลาดอสงหารมทรพยและความเสยงภาวะฟองสบของภาคอสงหารมทรพยไทย รวบรวมตวชวดทจ าเปนเพอพฒนาฐานขอมลตวชวด และใชฐานขอมลพฒนาเปนระบบตดตามสถานการณภาคสงหารมทรพยไทยเพอใชในการตดตามและปองกนปญหาทอาจเกดจากวกฤตภาคอสงหารมทรพย ทงน โดยทวไปแลวการถอครองอสงหารมทรพยนอกจากจะเพอเปนทอยอาศยแลวถอเปนการลงทนประเภทหนงทสามารถชวยใหเกดรายไดทสม าเสมอในอนาคต (รายไดจากการใหเชา) และรายไดจากการขายคนอสงหารมทรพยในอนาคต การถอครองอสงหารมทรพยเพอการลงทนจงอาจท าใหเกดการเกงก าไร สงผลใหการปรบเปลยนของราคาอสงหารมทรพยไมไดขนอยกบปจจยพนฐานของอสงหารมทรพยดงกลาว และมความผนผวนสงจนอาจสงผลใหเกดภาวะวกฤตภาคอสงหารมทรพยอยางเชนในอดตทผานมา คณะผวจยไดรวบรวมและศกษาแนวคดทเกยวของกบการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพย ซงรวมถงการศกษางานวจยส าคญทเกยวของกบภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยและผลกระทบจากการเกดภาวะดงกลาว นอกจากน คณะผวจยยงไดรวบรวมประสบการณการเกดวกฤตภาคอสงหารมทรพยทส าคญในชวงทผานมา 4 วกฤต ไดแก 1) วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศญปน 2) วกฤตเอเชย 3) วกฤตเศรษฐกจไทย และ 4) วกฤตอสงหารมทรพยของประเทศสหรฐอเมรกา ซงในทงกรณศกษาตาง ๆ ภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยไดน าไปสวกฤตทางเศรษฐกจตอไป

ส าหรบประเทศไทยซงไดประสบปญหาภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยในชวงวกฤตเศรษฐกจไทยในป พ.ศ. 2540 โดยหนงในสาเหตส าคญคอ การเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพย ประกอบกบสภาพคลองจากกระแสเงนทนเคลอนยายจากตางประเทศทไหลเขาสระบบการเงนไทยอยางรวดเรว สงผลใหราคาอสงหารมทรพยปรบตวสงขนอยางรวดเรวและไมสอดคลองกบราคาพนฐานทควรจะเปน จนสงผลใหเกดภาวะฟองสบภาคอสงหารมทรพยตามมา ในขณะทในปจจบนตลาดอสงหารมทรพยมการขยายตวอยางรวดเรว โดยเฉพาะในชวง 1 - 2 ป ทผานมา (ป พ.ศ. 2555 – 2556) โดยตลาดทอยอาศยขยายตวเรวเกนไปจากปรมาณอปทานเพมขนอยางเหนไดชด ในขณะท

160

อปสงคมปรมาณคอนขางจ ากด ประกอบกบหนครวเรอนเพมสงขนอยางตอเนอง จงจ าเปนทภาครฐจะตองวเคราะหและตดตามโอกาสและความเสยงทอาจจะเกดภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยไทย

คณะผวจ ยจงไดศกษาและเปรยบเทยบตวชว ดทจ าเปนตอการประเมนสภาวะตลาดอสงหารมทรพยและความเสยงภาวะฟองสบของภาคอสงหารมทรพยไทยและรวบรวมตวชวด ทจ าเปนเพอพฒนาฐานขอมลตวชวด ซงผลการศกษาตวชวดดานตางๆ ใน 5 กลม สามารถสรปตว ชว ด ทจ า เ ปนส าหรบการตดตามสถานการณและการพฒนาระบบเตอนภย ลวงหนา ภาคอสงหารมทรพยได ดงน 1) ดชนราคาอสงหารมทรพย ซงตวชวดของประเทศไทยประกอบดวยดชนราคาแบบ Hedonic ซงพฒนาโดยธนาคารแหงประเทศไทยและดชนราคาแบบถวงน าหนก ซงพฒนาโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ทงน ดชนราคาแบบ Hedonic เหมาะสมทจะใชในการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพยมากทสด เนองจากมการเผยแพรเปนรายเดอนและวธการค านวณดชนทค านงถงคณลกษณะทแตกตางกนของอสงหารมทรพย 2) ตวชวดอปสงค อปทาน อปทานคงคาง และอตราการดดซบ ซงตวชวดทสามารถชวดปรมาณอปสงคและอปทานทเกดขนจรงไดมประสทธภาพมากทสด คอ จ านวนหนวยอสงหารมทรพยโอนกรรมสทธ และจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจจดทะเบยน ตามล าดบ ซงรวบรวมและเผยแพรเปนรายเดอน โดยศนยขอมลอสงหารมทรพย เนองจากเปนการนบอปสงคทเกดขนจรงจากการท านตกรรมสญญาและอปทานทเกดขนจรงและมการกอสรางแลว นอกจากน สวนตางระหวางอปทานและอปสงคสามารถน ามาค านวณอตราดดซบเพอตดตามสภาพคลองของตลาดอสงหารมทรพยได ทงน อตราดดซบเปนตวชวดทส าคญแตยงไมมหนวยงานใดจดท าและเผยแพรอยางเปนทางการ 3) ดชนความมนใจของผประกอบการอสงหารมทรพย ซงส ารวจและเผยแพรโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ซ งสามารถใช ตดตามความ เ หนของผ ประกอบการอส งหา รมท รพย ตอสถานการณ ภาคอสงหารมทรพยในปจจบนและในอนาคต 4) สนเชอทอยอาศย ซงควรตดตามทงปรมาณสนเชอคงคาง ปรมาณสนเชอปลอยใหมและสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพย (Pre-Finance) และสนเชอเพอทอยอาศย (Post-Finance) ซงรวบรวมโดยธนาคารแหงประเทศไทยและส านกงานเศรษฐกจการคลง และ 5) ตวชวดดานเศรษฐกจมหภาค ไดแก ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ ดชนราคาตลาดหลกทรพย อตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร อตราการขยายตวของปรมาณเงน

คณะผวจยจงไดรวบรวมตวชวดขางตนเปนฐานขอมลและพฒนาระบบการตดตามภาวะการณในภาคอสงหารมทรพยของไทย ซงประกอบดวยการตดตามการเคลอนไหวของมลพนฐาน (Descriptive statistics) ทเกยวของกบภาวะตลาดอสงหารมทรพย และการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา (Early

161

Warning Model) ทมประสทธพอเพยงพอตอการคาดการณสภาวะฟองสบอสงหารมทรพย เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย

ทงน สวนท 1 การตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพยสามารถท าไดโดย 1) การเปรยบเทยบดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนอน ๆ การเปรยบเทยบอตราการขยายตวของดชนราคาอสงหารมทรพยกบดชนอน ๆ ดงน 1.1) การปรบเพมขนของราคาอสงหารมทรพย หากราคาปรบตวสงขนรวดเรวเกนกวาราคา

มาตรฐานทควรจะเปน หรอหากการปรบขนของราคานนยงไมมปจจยพนฐานทชดเจน ถอเปนสญญาณทอาจน าไปสวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

1.2) การวเคราะหการขยายตวของตลาดอสงหารมทรพยสามารถเปรยบเทยบการเปลยนแปลงของราคากบอตราเงนเฟอ หากการปรบตวขนของราคาอสงหารมทรพยเปนไป ในอตราทสงกวาและรวดเรวกวาการเพมขนของอตราเงนเฟอมาก ถอเปนหนงในสญญาณเตอนวาตลาดอสงหารมทรพยก าลงเตบโตอยางกาวกระโดดและอาจน าไปสภาวะวกฤตในภาคอสงหารมทรพยได

1.3) การพจารณาความสามารถในการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนสามารถเปรยบเทยบไดจากการเปลยนแปลงของดชนราคาอสงหารมทรพยและการเปลยนแปลงของรายไดเฉลยตอบคคล หากราคาอสงหารมทรพยเพมขนในอตราทสงกวาการเพมขนของรายไดเฉลยตอบคคลมาก เปนสญญาณวาการเขาถงอสงหารมทรพยของประชาชนท าไดนอยลง

2) การตดตามจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหอขายไมใหมมากจนเกนไป หากอปทานสงกวาอปสงคมาก จะท าใหเกดภาวะอปทานลนตลาด (Over-Supply) และอาจ

เกดการดอยคาของราคาอสงหารมทรพยในอนาคตได ซงกอใหเกดการขาดสภาพคลองและขาดเงนทนหมนเวยนในภาคอสงหารมทรพยตอไปได และสงผลกระทบตอระบบเศรษฐกจในภาพรวม เนองจากจ านวนหนวยสรางเสรจขายไมหมดท าใหผประกอบการไมสามารถช าระคนสนเชอและสงผลใหขาดเงนทนหมนเวยนในระบบเศรษฐกจ อยางไรกตาม ขอมลจ านวนหนวยโอนกรรมสทธจากกรมทดนไมสามารถชวดอปทานในตลาดไดชดเจนและการเปรยบเทยบอปสงค-อปทานท าไดยาก เนองจากจ านวนหนวยโอนกรรมสทธหมายรวมถงการโอนกรรมสทธทอยอาศยใหมและมอสอง แตกตางจากขอมลจ านวนหนวยจดทะเบยนทเปนทอยอาศยใหมเทานน

3) การตดตามอตราดดซบไมใหนอยหรอมากจนเกนไป จากขอมลจ านวนหนวยอสงหารมทรพยสรางเสรจเหลอขายและจ านวนหนวย

อสงหารมทรพยทขายไดเฉลยตอเดอนจะท าใหสามารถประมาณการไดวา จะใชเวลานานเทาไรจงขายจ านวนหนวยอสงหารมทรพยเหลอขายไดหมด ซงอตราการดดซบนสามารถใชในการเฝาระวงสถานการณภาคอสงหารมทรพยได โดยหากอตราดดซบใชระยะเวลานอยเกนไปอาจเกดภาวะเกงก าไร

162

ในภาคอสงหารมทรพย และหากอตราดดซบใชระยะเวลานานเกนไปสามารถชใหเหนวาการขยายตว ภาคอสงหารมทรพยก าลงชะลอลง

4) การวเคราะหแะตดตามสนเชอภาคอสงหารมทรพย ขอมลสนเชออสงหารมทรพยสามารถจ าแนกเปนสนเชอดานอปสงคและดานอปทาน และควร

มการวเคราะหสนเชอทงสองประเภทแยกจากกน สนเชอดานอปสงค คอ สนเชอทอยอาศยส าหรบบคคลทวไป (สนเชอ post-finance) สนเชอดานอปทาน ไดแก สนเชอทอยอาศยส าหรบผประกอบการ (สนเชอ pre-finance) และหนกทออกโดยบรษทผประกอบการซงเปนอกหนงกลไกการระดมทนส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพย ทงน เพอใหเกดเสถยรภาพทางเศรษฐกจ สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปไมควรขยายตวในอตราทเรวเกนไป หากสนเชอขยายตวเรวและมากกวาการขยายตวทางเศรษฐกจของประเทศ อาจกอใหเกดความเสยงตอการกอหนเกนตวไดในอนาคต และอาจน าไปสภาวะฟองสบ ภาคอสงหารมทรพยได

5) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไมกอใหเกดรายได (NPL Ratio) การตดตามการเพมขนของสดสวนสนเชอทไม กอให เกดรายไดของสนเชอภาค

อสงหารมทรพยไมใหสงจนเกนไป ทง NPL Ratio ของสนเชอบคคลทวไปเพอทอยอาศยและ NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยเปนการตดตามความสามารถในการผอนช าระสนเชอของประชาชนซงหากเกดปญหาภาวะฟองสบแตกแลว สภาวะเศรษฐกจทไมดสงผลใหประชาชน มความสามารถในการช าระหนลดลงและ NPL Ratio จะเพมสงขนมาก อกทง หากเกดภาวะฟองสบแตกผประกอบการอสงหารมทรพยไมสามารถขายอสงหารมทรพยทสรางเสรจและไมสามารถช าระหนคนใหกบสถาบนการเงนได กอใหเกดปญหา NPL Ratio ของสนเชอผประกอบการอสงหารมทรพยสงขนเชนกน

ในสวนของการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนาทมตวชวดทมประสทธภาพเพยงพอตอการคาดการณสภาวะฟองสบอสงหารมทรพย มวตถประสงคเพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย ซงนอกจากจะท าใหเกดผลกระทบตอผบรโภค ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย สถาบนการเงนผใหสนเชอแลว ยงอาจลกลามจนสงผลตอภาคเศรษฐกจจรงตามมาดงเชนในอดต ทงน โดยทวไปงานวจยสวนใหญใหความสนใจกบภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพยหรอในตลาดอสงหารมทรพยและพฒนาระบบเตอนภยเพอสงสญญาณวาตลาดมความเสยงภาวะฟองสบ แตกลบมงานวจยไมมากนกทใหความสนใจกบภาวะฟองสบแตก ทงทภาวะฟองสบเปนจดเรมตนของการเกดวกฤตในตลาดหรอระบบเศรษฐกจ ในงานวจยน คณะผวจยจงพฒนาแบบจ าลองขนเพอเปนระบบเตอนภยส าหรบภาคอสงหารมทรพย โดยแบงระบบเตอนภยออกเปน 2 ระบบ ไดแก ระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภย

163

ความเสยงภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย การพฒนาระบบเตอนภยทง 2 ระบบนประกอบดวย 6 ขนตอน ซงมความใกลเคยงกบ 7 ขนตอนของ Huang and Wang (2005) ดงน 1) การก าหนดปจจยเตอนภย ซงประกอบดวยปจจยทมผลตอการท าใหเกดอปทานสวนเกนหรอ อปสงคสวนเกนในตลาดอสงหารมทรพย 2) การวเคราะหจดก าเนดของสญญาณโดยในระบบควรค านงถงปจจยทงภายในและภายนอกภาคอสงหารมทรพย 3) การก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบ และการก าหนดตวชวดความเสยงภาวะฟองสบแตก 4) การก าหนดทศทางของตวเตอนภย 5) การแบงขนระดบความรนแรง และ 6) การวดความสามารถในการสงสญญาณ

ตวสงสญญาณเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบประกอบดวย อตราการขยายตวของเศรษฐกจเฉลยตอไตรมาส ในชวง 4 ไตรมาสทผานมา อตราผลตอบแทนในตลาดหลกทรพยและอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร อตราการขยายตวของปรมาณเงนในไตรมาสทแลว อตราการขยายตวของสนเชอ อตราสวนสนเชออสงหารมทรพยสวนบคคลตอสนเชออสงหารมทรพยทงหมด อตราการขยายตวของพนทไดรบอนญาตกอสรางในเขตเทศบาล อตราคาธรรมเนยมคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมตอมลคาซอขายทเปลยนไปจากปทแลว และอตราการขยายตวของดชนราคาเฟอรนเจอร

ตวสงสญญาณเตอนความเสยงภาวะฟองสบแตก ไดแก อตราการขยายตวของอปสงคภายในประเทศทมตอผลผลตของประเทศในปทแลว อตราเรงในการขยายตวของดชนราคาตลาดหลกทรพยหรอภาวะฟองสบในตลาดหลกทรพย สวนตางระหวางอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารกบอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคารของปทแลว อตราการขยายตวของสนเชอในไตรมาสทแลวเมอเทยบกบสนเชอใน 5 ไตรมาสทผานมา อตราการขยายตวของมลคาซอขาย

สญญาณเตอนภยแบงระดบความเสยงตามดชนรวมหรอความนาจะเปนทไดจากระบบเตอนภย โดยมทงสน 4 ระดบดงน 1) ความเสยงสง คาความนาจะเปนมากกวาหรอเทากบ 0.7 2) ความเสยงปานกลาง คาความนาจะเปนมากกวาหรอเทากบ 0.4 แตนอยกวา 0.7 3) ความเสยงต าคาความนาจะเปนมากกวาหรอเทากบ 0.2 แตนอยกวา 0.4 และ 4) ไมมความเสยง คาความนาจะเปนต ากวา 0.2 นอกจากน การวดความสามารถในการสงสญญาณของระบบเตอนภย โดยใชวธการวดคาความถกตองในการสงสญญาณซงเปนการเปรยบเทยบระหวางคาทแทจรงและคาความนาจะเปนทไดจากระบบเตอนภย แสดงใหเหนวาหากแบงระดบสญญาณออกเปนระดบความเสยง 4 ระดบ จะท าใหระบบเตอนภยมประสทธภาพในการสงสญญาณความเสยงภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและความเสยงภาวะฟองสบแตกไดอยางถกตองถงรอยละ 100

ระบบเตอนภยทพฒนาขนในงานวจยนมการพฒนาขนอยางเปนระบบ โดยใชวธการทางเศรษฐมตชวยในการสรางแบบจ าลองเพอใชในการสรางดชนรวมหรอความนาจะเปนทจะเกดภาวะ

164

ฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย โดยแบบจ าลองนสามารถน าไปใชประกอบการตดตามภาวะตลาดอสงหารมทรพย วางนโยบายการด าเนนงานดานตลาดอสงหารมทรพยและนโยบายการก ากบดแลความมนคงทางการเงนของระบบสถาบนการเงนทเหมาะสมในระยะตอไป โดยสามารถน าไปใชเปนระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพยและระบบเตอนภยความเสยงภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพย ทงน การเฝาระวงความเสยงทจะเกดภาวะฟองสบในตลาดอสงหารมทรพยเปนสงทจ าเปนอยางยง เพอปองกนผลกระทบทางลบทเกดขนจากภาวะฟองสบ ในภาคอสงหารมทรพย ซ งนอกจากจะท าใหเกดผลกระทบตอผ บรโภค ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพย สถาบนการเงนผใหสนเชอแลว ยงอาจลกลามจนสงผลตอภาคเศรษฐกจจรงตามมาดงเชนในอดต

6.2 ขอเสนอแนะ

คณะผวจยหวงเปนอยางยงวาหนวยงานทเกยวของกบภาคอสงหารมทรพยจะสามารถน าผลจากการวเคราะหและพฒนาแบบจ าลองในงานวจยฉบบนไปใชในการด าเนนงานในสวนทเกยวของ ดงน

1) หนวยงานดานอสงหารมทรพย เชน ศนยขอมลอสงหารมทรพย การเคหะแหงชาต สมาคมอสงหารมทรพยไทย พฒนาฐานขอมลใหครอบคลมตวชวดทจ าเปนส าหรบการตดตามสถานการณภาคอสงหารมทรพย โดยรวบรวมตวชวดทงหมดใหอยในแหลงเดยวกน สามารถเขาถงไดงาย และพฒนาตวชวดภาคอสงหารมทรพยอนทจ าเปนเพมเตมเพอใชในการตดตามภาคอสงหารมทรพย เชน ดชนราคาแบบ Repeated Sales ส าหรบทอยอาศยมอสอง ปรมาณอปทานทเกดขนจรงเมอมการเรมกอสราง ตวชวดเพอตดตามอปสงคทแทจรง (Real Demand) และอปสงคเทยมจากการเกงก าไร (Speculation) ปรมาณอปทานคงคางและอตราดดซบระหวางสวนทเกดจากอปสงคทแทจรงและอปสงคเทยม ตวชวดอสงหารมทรพยทไมไดใชประโยชน (Vacancy Rate) เปนตน

2) หนวยงานดานอสงหารมทรพยน าฐานขอมลตวชวดใชตดตามความเคลอนไหวของ มลพนฐาน (Descriptive statistics) ตามแนวทางทเสนอ จดท าเปนรายงานสถานการณภาคอสงหารมทรพยรายเดอน และเผยแพรสสาธารณะเปนประจ าทกเดอน

3) หนวยงานดานอสงหารมทรพยหรอหนวยงานภาครฐดานเศรษฐกจการน าฐานขอมลตวชวดใชพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา (Early Warning Model) เพอเฝาระวงความเสยงทจะเกดภาวะฟองสบในภาคอสงหารมทรพย

165

4) หนวยงานภาครฐดานเศรษฐกจ เชน ส านกงานเศรษฐกจการคลงซงมพนธกจในการศกษา วเคราะห และเสนอแนะนโยบายเศรษฐกจ เปนตน อาจน าแบบจ าลองไปใชในการตดตามสภาวะตลาดอสงหารมทรพยไทย เพอใหสามารถออกมาตรการในการปองกนและบรรเทาผลกระทบทอาจเกดจากเกดภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบแตกในภาคอสงหารมทรพยได อยางทนการณ

นอกจากน คณะผวจยมขอเสนอแนะเพมเตมในสวนบทบาทของภาครฐในชวงทเกดวกฤตวา หากมการเตอนภยวาจะเกดวกฤตอสงหารมทรพยในระบบแลว จากบทเรยนทผานมาของประเทศไทยและประเทศอน ๆ ทประสบปญหาในลกษณะเดยวกนนน ภาครฐควรตองออกมาตรการมาเพอรบมอกบวกฤตทก าลงจะเกดขน เพอปองกนไมใหวกฤตลกลามจนถงขนทไมสามารถควบคมไดดงเชนมาตรการตางๆ ทไดด าเนนการมาแลวในอดต ดงน

1) มาตรการเพอลดปรมาณเงนทหมนเวยนอยในภาคอสงหารมทรพย ผานนโยบายการเงนแบบหดตวในรปแบบตาง ๆ เชน การขนอตราดอกเบย การเพมปรมาณ Required Reserve ทสถาบนการเงนตองด ารงไวทธนาคารแหงประเทศไทย การออกพนธบตรเพอดดซบสภาพคลอง เปนตน 2) มาตรการเพอลดความรอนแรงของภาคอสงหารมทรพยใหลดนอยลง ผานนโยบายการคลงแบบหดตวในรปแบบตาง ๆ เ ชน เพมอตราภาษบนรายได ท เ กดธรกรรมซอ/ขายอสงหารมทรพย ลดการลงทนในโครงสรางพนฐานโดยเฉพาะระบบขนสงมวลชน เปนตน

3) แจงเตอนภาคเอกชนถงความเสยงภาวะฟองสบทก าลงจะเกดขน เพอใหเอกชนสามารถปรบตว โดยลดการลงทนในโครงการอสงหารมทรพยใหลดนอยลง

หากภาครฐด าเนนมาตรการเพอลดความรอนแรงของภาคอสงหารมทรพยแลว แตวกฤตกยงคงเกดขนอย จนไมสามารถควบคมได และเมอฟองสบในภาคอสงหารมทรพยแตก จนสงผลใหเกดภาวะซบเซาในภาคอสงหารมทรพย ในการน เพอใหภาคอสงหารมทรพยสามารถฟนฟกลบมามความเขมแขง เพอเปนฟนเฟองและแรงขบเคลอนทส าคญในการพฒนาเศรษฐกจของประเทศใหขยายตวตอไปไดนน จากบทเรยนทผานมาของประเทศไทยและประเทศอน ๆ ทประสบปญหาในลกษณะเดยวกนนน และสามารถพลกฟนภาคอสงหารมทรพยใหกลบมามความเขมแขงได ภาครฐควรด าเนนมาตรการผานเครองมอทมอย ดงน 1) ใชนโยบายการคลงแบบขยายตว เพอกระตนใหเกดการลงทนและการซอ/ขายในภาค อสงหารมทรพยให เพมมากขน เชน การลดอตราคาธรรมเนยมการโอนและจดจ านองอสงหารมทรพย การลดอตราภาษธรกจเฉพาะใหกบผประกอบการอสงหารมทรพย การเพมงบลงทนในโครงสรางพนฐานโดยเฉพาะระบบขนสงมวลชน เปนตน

166

2) ใชนโยบายการเงนแบบขยายตว เพอเพมปรมาณเงนในภาคอสงหารมทรพยใหเพมมากขน เชน การลดอตราดอกเบย การลดปรมาณ Required Reserve ทสถาบนการเงนตองด ารงไวทธนาคารแหงประเทศไทย การไถถอนพนธบตรทภาครฐออกไวกอนครบก าหนดระยะเวลา เปนตน 3) แยกหนดและหนเสยทเกดขนในระบบการเงนทเปนผลมาจากวกฤตฟองสบในภาคอสงหารมทรพยออกจากกน เพอใหเกดประสทธภาพสงสดในการบรหารจดการ โดยรฐอาจตงบรษทบรหารสนทรพยขนมา เพอบรหารจดการหนเสยทเกดขน

ทงน ในอดตทผานมา ทงในชวงทเกดวกฤตและหลงจากวกฤต ภาครฐไทยไดมการออกมาตรการหลาย ๆ มาตรการ เพอพลกฟนภาคสถาบนการเงนและภาคอสงหารมทรพยใหกลบมามความเขมแขง เพอเปนกลไกส าคญในการพฒนาเศรษฐกจไทยใหเตบโตตอไปได ไดแก

1) จดตงองคการบรหารสนเชออสงหารมทรพย เพอเพมสภาพคลองใหแกสถาบนการเงน โดยซอสนเชอทมปญหาและบงคบโครงการทเกยวของใหส าเรจลลวงไป

2) จดตงบรรษทตลาดรองสนเชอเพอทอยอาศย (Secondary Mortgage Corporation) เพอเพมสภาพคลองใหแกสถาบนการเงนโดยซอสนเชอผอนช าระทอยอาศยรายยอย ลดภาระดอกเบย และแปรรปสนเชอทเกยวของเปนหลกทรพย เพอชวยเสรมการปลอยสนเชอเพอการเคหะ ซงชวยใหประชาชนทมรายไดต าสามารถมทอยอาศยของตนเองได

3) จดตงศนยขอมลอสงหารมทรพย โดยมภารกจหลกในการเปนศนยรวบรวมขอมลดานอสงหารมทรพย ประเมนสถานการณและแนวโนมธรกจอสงหารมทรพย เพอชวยใหภาครฐมขอมลทสามารถน าไปก าหนดนโยบายในภาพรวมได ชวยใหภาคเอกชนมขอมลทเพยงพอเพอน าขอมลไปใชในการวางแผนธรกจใหสอดคลองกบสถานการณ และชวยใหผ บรโภคน าขอมลไปใชประกอบการตดสนใจในการเลอกซอทอยอาศยใหเหมาะสมกบความสามารถเชงเศรษฐกจของตน

4) จดใหมระบบ Escrow ขนในประเทศไทย เพอชวยใหความคมครองผบรโภคในการซอ ทอยอาศยเปนของตนเอง ปองกนปญหาผประกอบการผดสญญาทไดเงนไปแลวสรางทอยอาศยไมแลวเสรจตามสญญา ดงทเกดขนในชวงวกฤตป 2540

5) ออกมาตรการกระตนภาคอสงหารมทรพย โดยลดคาธรรมเนยมการโอนและจดจ านองอสงหารมทรพยใหเหลอรอยละ 0.01 เพอชวยเหลอผซอ และลดภาษธรกจเฉพาะใหเหลอรอยละ 0.1 เพอชวยเหลอผขาย

167

6.3 ขอจ ากดของงานวจย

การน าแบบจ าลองท งการตดตามการเคลอนไหวของมลพนฐาน (Descriptive statistics) ทเกยวของกบภาวะตลาดอสงหารมทรพย และการพฒนาระบบเตอนภยลวงหนา (Early Warning Model) มาใช ผใชจะตองค านงถงหลกส าคญในการใชเครองมอการเตอนภยลวงหนาวาเปนเพยงการเตอนภย เปนเพยงสญญาณทบง ช เ กดความเ สยงภาวะฟองสบหรอภาวะฟองสบ แตกในภาคอสงหารมทรพย และโอกาสทจะเกดภาวะดงกลาวในอนาคต โดยโอกาสหรอความนาจะเปนทค านวณไดนน แมจะมคาสง หากสถานการณมการเปลยนแปลงและมการปรบแกไขปญหา เมอถงชวงเวลาในอนาคต ภาวะดงกลาวอาจไมเกดขน นอกจากน การสงสญญาณเตอนภาวะฟองสบตอสาธารณะควรด าเนนการอยางระมดระวงเพอปองกนไมใหเกดภาวะตนตระหนกของผบรโภคและผประกอบการได นอกจากน การพฒนาระบบการตดตามภาวะภาคอสงหารมทรพยไดใชเฉพาะขอมลตลาดทอยอาศยเทานน โดยไมรวมถงภาคอสงหารมทรพยดานอน เนองจากมงเนนตดตามภาวะเกงก าไรในตลาดทอยอาศยซงสวนใหญเปนสาเหตของการเกดวกฤตอสงหารมทรพย

บรรณานกรม

ASE Annual Report. (2006). Amman stock exchange annual report. Retrieved June 5, 2015, from http://www.exchange.jo/sites/default/files/Annual_Report_E_2006.pdf. Bailey, M. J., Richard, M. and H. O. Nourse (1963) A Regression Method for Real Estate Price

Index Construction, Journal of the American Statistical Association, vol. 4, p.933-942. Baily, M.N. & Elliot ,D.J. (2009). The U.S. Financial and Economic Crisis:Where Does It Stand

and Where Do We Go From Here?. Washington, DC: The Brookings Institution. Baker, D. (2008). The housing bubble and the financial crisis. Real-World Economics Review,

issue no. 46. Bernanke, Ben, (1983). Nonmonetary Effects of the Financial Crisis in the Propagation of the

Great Depression. American Economic Review, Vol. 73, pp. 257–276. Bernanke, Ben, and Mark Gertler, (1995). Inside of a Black Box: The Credit Channel of Monetary Policy Transmission. Journal of Economic Perspectives, Vol. 9, No. 4, pp. 27–48. Case, K. E. (2008). The Central Role of Home Prices in the Current Financial Crisis: How Will

the Market Clear?. Brookings Papers on Economic Activity, Fall 2008. Chan, H.L., Lee, S.K. and K. Y. Woo (2001). Detecting rational bubbles in the residential

housing markets of Hong Kong. Economic Modelling, Vol. 18, pp. 61-73. Clark, S.P. and T.D. Coggin (2011). Was there a U.S. house price bubble? An econometric

analysis using national and regional panel data. The Quarterly Review of Economics and Finance, Vol. 51, pp.189–200.

Collyns, Charles, and Abdelhak Senhadji, (2002). Lending Booms, Real Estate Bubbles, and the Asian Crisis. Washington, DC: International Monetary Fund, working paper.

Corsetti, Giancarlo, Paolo Pesenti, and Nouriel Roubini, (1998). What Caused the Asian Currency and Financial Crisis? Part I. A Macroeconomic Overview,” pp. 1–39.

Diebold, F., and Rudebusch, G. (1989). Scoring the leading indicators. Journal of Business, Vol. 62(3), pp. 369–391.

Dreger, C. and K.A. Kholodilin (2013). An early warning system to predict speculative house price bubbles. Economics. The Open-Access Open-Assessment E-Journal, Vol. 7, pp. 8.

170

Herring, Richard, and Susan Wachter, (1999). Real Estate Booms and Banking Busts: An InternationalPerspective. Washington, DC: Group of Thirty, occasional paper.

Hilbers, Paul, Qin Lei, and Lisbeth Zacho, (2001). Real Estate Market Developments and Financial Sector Soundness. Washington, DC: International Monetary Fund, working paper.

Huang, F. and F. Wang (2005). A system for early-warning and forecasting of real estate development. Automation in Construction, Vol. 14, pp. 333 – 342

Kaminski, Graciela, and Carmen Reinhart, (1999) The Twin Crises: The Causes of Banking and Balance-of-Payments Problems. American Economic Review, Vol. 89, No. 3, pp. 473–500.

Kiyotaki, Nobuhiro, and John Moore, (1997). Credit Cycles. Journal of Political Economy, Vol. 105, No. 2, pp. 211–248.

Levitin, A. J. and S. M. Wachter (2012). Explaining the Housing Bubble. Georgetown Law Journal, Vol. 100, No. 4, pp. 1177-1258.

Macpherson, D. A., and G. S. Sirmans (2001). Neighborhood diversity and house-price appreciation. The Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 22, p. 81-97.

Meesook, Kanita, Il Houng Lee, Olin Liu, Yougesh Khatri, Natalia Tamirisa, Michael Moore, and Mark Krysl, (2001). Malaysia: From Crisis to Recovery, Washington, DC: International Monetary Fund, occasional paper.

Redfearn, C. L., Englund, P., and J. Quigley (1999). The Choice of Methodology for Computing Housing Price Indexes: Comparisons of Temporal Aggregation and Sample Definition. Journal of Real Estate Finance and Economics, vol.19, No.2, p.91-112.

Reinhart, C.M. & Rogoff, K.S. (2009) The Aftermath of Financial Crises. American Economic Review Vol. 99(2), pp. 466-72.

Ren, Y., Xiong, C. and Y. Yuan (2012). House price bubbles in China. China Economic Review, Vol. 23, pp. 786–800.

Roche, M.J. (2001). The rise in house prices in Dublin: bubble, fad or just fundamentals. Economic Modelling, Vol. 18, pp. 281-295.

Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, vol. 82, p.34.

171

Scott, K.E. (2010). The Financial Crisis: Causes and Lessons. Journal of Applied Corporate Finance, Vol. 22 (3), pp. 22-29.

Shimizu, C., and T. Watanabe (2010). Housing Bubbles in Japan and the United States. Policy Research Institute, Ministry of Finance, Japan, Public Policy Review, Vol.6, No.3.

Srikhum, P. (2012). Statistiques spatiales et Etude immobilière. PhD Thesis, Université Paris-Dauphine, November 2012.

Suh, S.H. and K. Kim (2011). Housing market Early Warning System: The Case of Korea. European Journal of Scientific Research, Vol. 56 (4), pp. 539-547

Witte, A. D., Howard J. S., and E. Homer (1979). An estimate of a structural hedonic price model of the housing market: An application of Rosen's theory of implicit markets. Econometrica, vol.47.

Yu, T.S. (2001). An Overview of the Financial Crisis in East Asia. in T.S. Yu and D. Xu (eds) From Crisis to Recovery: East Asia Rising Again? Singapore: World Scientific Publishing.

กลกานต ตนตเตมท นรพรรษ เพชรตระกล นวพร สทธาชพ ม.ล.พงศระพพร อาภากร (2552). Pro-cyclicality of Financial Sector and Dynamic Provisioning: Case Study of Thailand (ภาคการเงนไทยแปรผนตามวฏจกรเศรษฐกจหรอไม และการตงส ารองหนสญแบบพลวตรแกปญหาไดจรงหรอ. เอกสารประกอบสมมนาวชาการส านกงานเศรษฐกจการคลง ครงท 6 ประจ าป 2552 หนา 98-199.