แผนผังการพัฒนาด านกายภาพ - jicaแผนผ...

รายงานการศกษาโครงการจดตงศนยชมชนยอยชานเมอง (ลาดกระบง) รายงานฉบบสมบรณ

บรษท นปปอน โคเอะ จากด

4 - 1

บทท 4 แผนผงการพฒนาดานกายภาพ

4.1 การวางผงโครงสรางเมอง 4.1.1 เงอนไขเบองตนสาหรบการวางผงเมอง (1) สภาพการณปจจบนเกยวกบการใชประโยชนทดนในพนทศกษา

คณะผศกษาไดรวบรวมขอมลเกยวกบกรรมสทธทดนในพนทศกษา ภายใตความรวมมอระหวางกรงเทพมหานครและกรมทดน แผนผงตอไปนแสดงตาแหนงของทดนทภาครฐเปนเจาของหรอใชประโยชนสาหรบกจการสาธารณปโภคสาธารณปการ

1) ทสาธารณะ

ในพนทศกษา มทดนจานวนไมมากทภาครฐเปนเจาของ เชน ทดนสาหรบโรงเรยนรฐบาล ถนนสาธารณะ และระบบระบายนาเสย ตามทแสดงอยในแผนผงตอไปน ทสาธารณะมพนทเพยง 12.6 เฮกตาร และคดเปนสดสวน 0.6% ของพนทศกษา

ตารางท 4.1 พนทสาธารณะในพนทศกษา องคกร พนท (เฮกตาร)

กรงเทพมหานคร 4.2 กรมทางหลวง 3.1 การประปานครหลวง 5.3 รวม 12.6

ทมา: กรมทดน



4 - 2

ภาพท 4.1 ทสาธารณะในพนทศกษา

2) ถนนสาธารณะและคลอง แผนผงทงคแสดงตาแหนงของถนนสาธารณะและคลองสายสาคญในพนทศกษา ความยาวและพนทรวมของถนนสาธารณะประมาณ 32,279 ม. และ 82 เฮกตารตามลาดบ ซงรวมมอเตอรเวยสายชลบรและถนนออนนชเขาไปดวย แผนผงทสองแสดงใหเหนคลองสายสาคญในปจจบน ซงมพนททงสนราว 82 เฮกตาร



4 - 3

ภาพท 4.2 ถนนสาธารณะในพนทศกษา

ภาพท 4.3 คลองในพนทศกษา



4 - 4

(2) สภาพการณปจจบนเกยวกบกรรมสทธทดนในพนทศกษา

ขนาดของแปลงทดนทมอยในปจจบนแสดงอยในแผนผงตอไปน สงเกตไดวา มแปลงขนาดคอนขางเลก (ไมเกน 1,000 ตร.ม.) ในพนทดานทศเหนอของมอเตอรเวยสายชลบร ทศตะวนตกของถนนรมเกลา และชมชนทมอยเดมทางทศใตของมอเตอรเวย สวนทางทศเหนอของมอเตอรเวย โดยเฉพาะบรเวณพนทตดกบมอเตอรเวย มพนทจดสรรกระจดกระจายทครอบคลมแปลงทดนยอยๆ จานวนมาก อยางไรกตาม ไมพบสงปลกสรางในแปลงทดนยอยเหลาน แมจะมการจดสรรทดนเปนแปลงยอย เพอพฒนาเปนทอยอาศย สวนทางทศใตของมอเตอรเวย พบวาแปลงทดนขนาดเลกสวนใหญมสงปลกสรางทใชประโยชนจากศกยภาพของทดนแปลงนนอยางมาก

ทดนขนาดเลกทแสดงอยในแผนททสองน เปนทดนทไมไดใชประโยชนทอยทางทศเหนอของมอเตอรเวย สวนพนทอตสาหกรรมจะวางตวตามแนวถนนรมเกลา สวนดานทศใตของมอเตอรเวยเปนทดนทใชเปนทอยอาศยในปจจบน

ภาพท 4.4 ขนาดของแปลงทดนและความหนาแนนของสงปลกสรางในพนทศกษา



4 - 5

ภาพท 4.5 การใชประโยชนทดนในปจจบนถกทบซอนโดยขนาดของแปลงทดน

(3) ขอพจารณาดานสงแวดลอมในพนทศกษา

มประเดนเรองสงแวดลอมและสงคมมากมายทตองนามาพจารณาในการวางผงดานกายภาพสาหรบพนทศกษา ดงทแสดงอยในแผนทตอไปน มคาอธบายสนๆ ประกอบดวย

ภาพท 4.6 ขอจากดในพนทศกษาในปจจบน



4 - 6

1) ศาสนสถานและชมชนทตงอยบรเวณโดยรอบ

ในปจจบนมสองชมชนเดมทมวดตงอย ไดแก ชมชนวดลานบญและชมชนวดสงฆราชา ชมชนเหลานตงอยบรเวณรมคลองประเวศบรรมย การสงวนรกษาชมชนทงสองแหงนควรไดรบการพจารณา เพอรกษาสภาพแวดลอมปจจบนใหดารงอยตอไป

ดานทศใตของคลองเปนพนททมสงปลกสรางหนาแนน สวนมากเปนพนททอยอาศย แตบางสวนกมทดนรกรางวางเปลาทรอการพฒนา บนพนฐานของขอเทจจรงทวาทดนบางแหงทยงไมพฒนาถกเตรยมเปนพนทสาหรบทอยอาศยและพาณชยกรรมแลว สนนษฐานวาจะมการพฒนาทดนวางเปลาทไดรบแรงผลกดนจากอปสงคตลาด ถงกระนน ยงตองมความจาเปนทจะตองรกษาสภาพชมชนทมอยเดม เพอใหผอาศยสามารถอยในสภาพแวดลอมของทอยอาศยทด (ดงพนทหมายเลข 1, หมายเลข 2 และ หมายเลข 9 ในแผนท)

2) ชมชนทมอยเดมทางตอนเหนอของพนทศกษา

มชมชนชาวมสลมตงอยบรเวณรมคลองแมจนทร และชมชนจตราตงอยตามแนวถนนพฒนาชนบท ซงตงอยทามกลางทดนเกษตรกรรมและทดนทไมไดใชประโยชน สนนษฐานวาทดนทยงไมไดพฒนาจะถกเปลยนไปใชประโยชนดานอน อยางไรกด การพฒนาในอนาคตโดยรอบบรเวณชมชนเหลานควรพจารณาถงการรกษาความกลมกลนของสภาพแวดลอมในปจจบนดวย (ดงพนทหมายเลข 3 และหมายเลข 4 ในแผนท)

3) ถงเกบนาทมอยเดม

ในปจจบนมถงเกบนาตงอยทางดานทศใตของถนนมอเตอรเวยสายชลบร และทศตะวนตกของถนนรมเกลา ถงเกบนานเปนประเดนทจาเปนตองพจารณาดวยในผงการกาหนดพนท (zoning plan) สงอานวยความสะดวกทมอยเดม ควรไดรบการสงวนรกษา และทางเลอกในการเพมสงอานวยความสะดวก ควรไดรบการพจารณาบนพนฐานของการเตบโตของประชากรในอนาคต (ดงพนทหมายเลข 5 ในแผนท)

4) การพฒนาทอยอาศยใหมทผสมผสานกบการใชทดนเพออตสาหกรรม

กจกรรมการพฒนาทอยอาศยใหมจานวนมากทพบในพนทตามแนวถนนรมเกลาผสมผสานกบอาคารอตสาหกรรม เชน อตสาหกรรมผลตหรอ circulation industries การพฒนาเหลานไมไดเกดขนในพนทดงกลาวเทานน แตยงครอบคลมพนทรอบๆ สนามบนแหงใหมดวย นอกจากน ในอนาคต พนทนจะเชอมโยงกบสนามบนแหงใหมโดยสวนตอขยายของถนนรมเกลาทมงไปทางทศใต เมอพจารณากจกรรมการพฒนาอยางตอเนองเหลาน พนทดงกลาว



4 - 7

นาจะสอดคลองกบการผลต และการดาเนนธรกจในอนาคต (ดงพนทหมายเลข 6 และหมายเลข 7 ในแผนท)

5) เสยงเครองบน

พนทตรงมมดานใตของพนทศกษาจะไดรบผลกระทบจากเสยงเครองบนขนลงทสนามบนแหงใหม ซงหมายความวาพนทนไมเหมาะสาหรบการใชเปนทอยอาศย ในผงเมองรวม ฉบบปรบปรงครงท 2 พนทนถกจาแนกเปนบรเวณพจารณาผลกระทบดานสงแวดลอม (environmental consideration zone) ซงมผลควบคมกจกรรมพฒนาบางอยาง ฉะนน การแบงพนสาหรบมมดานใตควรพจารณาถงผลกระทบตอสงแวดลอมดวย (ดงพนทหมายเลข 8 ในแผนท)

6) โครงขายคลองปจจบน

พนทศกษามคลองสามสายพาดผานจากทศเหนอไปยงทศใต และมคลองอกสายไหลจากทศตะวนออกไปยงทศตะวนตก ในผงการกาหนดพนท โครงขายคลองปจจบนจะถกใชประโยชนเพอการปองกนนาทวม

4.1.2 หลกการพฒนา สาหรบการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง หลกการพฒนา 6 ประการนไดผานความเหนชอบแลว

(1) ความกลมกลนระหวางชมชนทมอยเดมและชมชนใหม

ศนยชมชนยอยจาเปนตองมการกอสรางเขตธรกจและพาณชยกรรมใหม เพอสนองความตองการของประชากรในพนทศนยชมชนยอยและบรเวณโดยรอบ ฉะนน จงจาเปนตองจดหาทดนจานวนมากสาหรบการพฒนา โดยตองคานงถงประชาชนทอยอาศยในชมชนทมอยเดม เพอไมใหการพฒนาใหมๆ กระทบกบการดารงชวตของคนในพนท

เพอบรรลจดมงหมายน การศกษานใชกระบวนการวางแผนแบบมสวนรวม พรอมดวยการรวบรวมความคดเหนของคนในพนท ตามรายละเอยดทไดแจกแจงในบทท 6 นอกจากนน มการดาเนนการสารวจผอาศยในพนท เพอรบฟงความคดเหนและขอเสนอแนะเกยวกบภาพการพฒนา ระหวางการจดทาการศกษา มการจดการประชมผมสวนไดเสยไดหลายครง ซงเปนภาพทแบบการสมมนารบฟงความคดเหนและการประชมกลมยอย ณ พนทศกษา



4 - 8

(2) ศนยชมชนยอยชานเมองทเปนมตรกบสงแวดลอม

โครงการพฒนาเมองขนาดซงจะเปนโครงการนารอง ดงเชนโครงการนควรไดรบความสนใจในดานการอนรกษสภาพแวดลอมธรรมชาต ระบบคลองทมอยเดมตองไดรบการปกปกรกษาเพอคงสภาพความเปนอยรมคลองของพนทลาดกระบงใหมากทสดเทาทจะทาได รวมถงโครงขายพนทโลงซงประกอบดวยพนทสเขยวและแหลงนากจะถกรวมเขาไปอยในการวางผงดวย

นอกจากน ควรมการพจารณารปแบบการขนสงทเปนมตรกบสงแวดลอม เชน ระบบคมนาคมทางรถไฟและขนสงมวลชนดวย

(3) การประสานการพฒนาเมองและการคมนาคมขนสง

ดงทไดกลาวมาในขอ (2) การประสานกนระหวางการวางแผนการพฒนาเมอง และระบบคมนาคม ควรไดรบการพจารณาควบคกนไป แตทผานมาดวยขอจากดทางกฎหมาย การพฒนาเมองทผานมาของประเทศไทย เปนไปในลกษณะตางคนตางดาเนนการ ภาครฐอาจดาเนนการภายใตบทบาททจากดในฐานะเปนผจดหาโครงสรางพนฐานในการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง มการใหความสนใจเปนพเศษกบจดเปลยนถายผโดยสาร (inter-modal transport facilities) เชน สถานเปลยนถายผโดยสาร (station plaza) ทเพยบพรอมดวยทจอดรถโดยสาร/รถแทกซ และทจอดรถสาธารณะ การผนวกบทบาทของภาครฐทงในสวนของผจดหาโครงสรางพนฐาน และผรเรมการพฒนาเมองเปนสงสาคญอยางยง

(4) การสรางเมองปลอดนาทวม

เขตลาดกระบงเปนพนทลมทมประวตนาทวมยาวนานมาก นาทวมมแนวโนมจะเพมขนไปพรอมกบการพฒนาเมอง ดวยเหตทอตราการไหลของนาเพมขนเนองจากการพฒนา เนองจากการปลอยใหพนทปลายนาตองเผชญกบผลกระทบจากการไหลบาของนาทวมทเพมขนจากการพฒนาเปนสงทไมควรกระทา ภาพทแบบการปองกนนาทวมทผสมผสานกนระหวางเขอนปองกนนาทวม (polder dyke) การเสรมศกยภาพของระบบคลองและแหลงกกเกบนา (retention pond)และการรเรมใชสถานสบนาควรไดรบการพจารณา เพอตดสนใจเลอกวธแกปญหาทคมคาทางเศรษฐกจมากทสด

(5) การสงวนรกษาและธารงรปแบบการดาเนนชวตและกจกรรมของคนเมองทงดงามในอดต

กรงเทพฯ เคยไดรบขนานนามวาเปนเมองเวนชแหงตะวนออก และไดววฒนเปนเมองทเตมไปดวยแมนาลาคลอง เมองทมโครงขายคลองทกวางใหญไพศาลซงถกใชประโยชนเปนเสนทางคมนาคมขนสงทางนาและตลาดนา ในปจจบน ถงแมวาระบบคลองยงคงอย เราไมพบกจกรรมทมชวตชวาในแมนาคลองอกแลว กรงเทพมหานครมความคดรเรมทจะฟนฟตลาดนาตามแหลงทผคนใหความสนใจ



4 - 9

ควบคไปกบการพฒนาสนามบนแหงใหม พรอมดวยการพฒนาการทองเทยวแบบวนเดยวเพอรองรบผโดยสารทใชบรการทสนามบน บรรยากาศและวฒนธรรมการดารงชวต แบบสงคมดงเดมควรไดรบการอนรกษและสงเสรม ซงถอเปนหนาทหลกของเมองวฒนธรรมในศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง

(6) สรางแบบจาลองสาหรบการพฒนาเขตชานเมองในกรงเทพมหานคร

ศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงเปนสวนหนงของนโยบายเรงดวนของกรงเทพมหานคร ทจะสรางรปแบบโครงสรางเมองทมหลายศนยกลาง (multi-centric urban structure) ดงนน โครงการนจงจดเปนตนแบบสาหรบโครงการพฒนาศนยชมชนยอยอนๆ ทการจดพนทจะตามมาภายหลง

4.2 การกาหนดบรเวณ (zoning) ตามประโยชนใชสอย 4.2.1 วธการทวไปสาหรบการกาหนดบรเวณ (zoning) ตามประโยชนใชสอย

ตามนโยบายการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงทไดกลาวไปแลวในบทท 3 พนทหลกสาหรบศนยชมชนยอยประกอบดวยพนทสามเขตทมลกษณะตางกนอยางเดนชด ไดแก เขตชมชนยอย/พนทซงเปนประตสสนามบน, เขตสวนชานเมอง (Garden Suburb) และเขตเมองวฒนธรรม (Culture Town) เมอพจารณาลกษณะของทดนในพนทศกษา พนทเหลานถกกาหนดในลกษณะดงตอไปน

• เขตเมองวฒนธรรมควรตงอยทางดานทศใตของมอเตอรเวยสายกรงเทพฯ-ชลบร เสนอใหเปนเขตวฒนาธรรมเมองกรงเทพฯ เนองจากมวดดงเดมอย 2 แหง พนทนมสงปลกสรางหนาแนนเกนกวาทจะพฒนาใหมกจกรรมเมองมากเกนไปกวาน เนองจากจาเปนตองใชพนทวางเปลาจานวนมากในการพฒนา

• เขตชมชนยอยและพนทซงเปนประตสสนามบน ควรตงอยทางดานทศเหนอของมอเตอรเวยสายกรงเทพฯ-ชลบร เพราะกจกรรมดงกลาวตองการทโลงวางขนาดใหญ ซงจะกอใหเกดการเปลยนแปลงขนานใหญกบธรรมชาตของการใชประโยชนทดนโดยการพจารณาการใชสอยของ 2 พนทนจะกลาวถงในหวขอยอยตอไป



4 - 10

ภาพท 4.7 แผนภาพผงการพฒนาสาหรบศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง

4.2.2 การกาหนดบรเวณโดยรวม ทาเลทตงของสาธารณปโภคสาธารณปการระดบภมภาค เชน คลองและถนน แสดงอยในผงโครงสรางดานลาง พนทศกษาถกแบงเปนพนทขนาดใหญดานทศเหนอและทศใตของมอเตอรเวยสายชลบร และแบงยอยโดยคลองสาขาสามสายทไหลผานในแนวเหนอ-ใต

ภาพท 4.8 เงอนไขสาหรบการแบงพนทโดยรวม



4 - 11

ผงการกาหนดบรเวณพนทโดยรวม แสดงภาพการพฒนาเมองโดยรวม สาหรบพนทศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง ดงทไดอธบายขางตน ศนยการเมอง (town center) ถกแบงออกเปนพนททางดานทศเหนอและทศใตของมอเตอรเวย มศนยกลางเมองขนาดใหญกวาอกแหงตงอยทางดานทศเหนอของมอเตอรเวย

ภาพท 4.9 ผงการกาหนดพนทโดยรวม

4.2.3 การกาหนดพนทตามประโยชนใชสอยในบรเวณพนทวจย พฒนา และออกแบบ (RD&D) เมองวจย พฒนา และออกแบบ (RD&D) ตงอยทางดานทศเหนอของมอเตอรเวยสายชลบร โดยแนวคดพนฐานของเมองวจย พฒนา และออกแบบ (RD&D) มดงน

• ผสมผสานหนาทและประโยชนใชสอยทเชอมโยงถงกน เพอนาไปสการปรบรปแบบของอตสาหกรรมไทย และเปนการสรางรปแบบสาหรบการพฒนาศนยชมชนยอย

• แสวงหาประโยชนจากตาแหนงทตงทอยใกลกบทาอากาศยานสากลแหงใหม เพอสรางมลคาเพมทางการบรการ

• จดหาพนทรองรบสาหรบการผลตระดบสง เชน การวจยพฒนาและการออกแบบ สาหรบเพมมลคาการผลต

• เกยวของกบอตสาหกรรมยานยนต เทคโนโลยสารสนเทศและการสอสาร (ICT) การแพทย และอตสาหกรรมไฮเทคอนๆ ทถกดงดดเขามาในพนทโดยสนามบนแหงใหม



4 - 12

• สรางบรรยากาศการลงทนทเปนมตรกบการลงทนจากตางประเทศโดยตรง (Foreign Direct Investment - FDI)

ภาพท 4.10 ผงการกาหนดพนทสาหรบพนทตอนเหนอของพนทศกษา

เขตเมองวจย พฒนา และออกแบบ (RD&D) จะประกอบดวย 5 บรเวณยอย

บรเวณยอยเมองแบบผสมผสาน (Hybrid Town Sub-Zone)

• พาณชยกรรม ธรกจบรการ ฯลฯ

• จดเปลยนถายผโดยสาร (เชน สถานรถไฟ และถนนระดบภมภาค)

• การเชอมโยงโดยตรงกบสนามบน

บรเวณยอยวสาหกจ RD&D (RD&D Enterprise Sub-Zone)

• อทยานธรกจประเภททไมใชอาคารสงสาหรบการวจยพฒนาและการออกแบบ

• สภาพแวดลอมทเหมาะกบธรกจสรางสรรค

• โครงสรางพนฐาน ICT ทด

บรเวณยอยเพมมลคา (Value Creation Sub-Zone)

• สถาบนการศกษาระดบสงสาหรบการพฒนาทรพยากรมนษยในสาขาทเกยวของ เชน เทคโนโลยชนสง แพทยศาสตร และการคาระหวางประเทศ

• สาขา/วทยาเขตของมหาวทยาลยตางประเทศและศนยทดลอง และ/หรอบณฑตวทยาลย



4 - 13

บรเวณยอยการคาระหวางประเทศ (International Trade Sub-Zone)

• ศนยซอขายและแสดงสนคาสาหรบผลตภณฑสงออก (เชน เครองใชไฟฟาในบาน รถยนต เสอผา/สนคาแฟชน และสนคาตกแตงภายใน)

• ตลาดคาสงสาหรบผซอและผบรโภค

• จาเปนตองพจารณาระบบปลอดภาษ

บรเวณยอยสวนชานเมอง (Garden Suburb Sub-Zone)

• ทอยอาศยเขตชานเมองประเภททไมใชอาคารสง การบรการในเขตเมอง และพนทโลง

• สภาพแวดลอมทดอดมดวยพนทสเขยวและแหลงนา เหมาะทจะเปนตนแบบสาหรบการพฒนาพนททอยอาศยในเขตชานเมอง

ภาพจนตนาการของเมอง RD&D

ภาพท 4.11 ภาพวาดของเมอง RD&D

4.2.4 การกาหนดพนทตามประโยชนใชสอยในเขตเมองวฒนธรรม เขตเมองวฒนธรรมทจะถกจดตงอยทางตอนใตของศนยชมชนยอย และเปนประตทางเขาสตอนเหนอของศนยชมชนยอยรวมทงเสนอสงอานวยความสะดวกสาหรบการทองเทยวแบบวนเดยวสาหรบ



4 - 14

ผโดยสารจากสนามบน โดยเขตนจะเปนรปแบบเมองแบบไทย ทเดนทางเขาออกอยางสะดวกดวยคลอง อยใกลชดวด จะไดรบการอนรกษและรกษาอยางดยง ตามหลกการพนฐานของการพฒนาประกอบดวย

• คลอง วด ตลาดนา และการคมนาคมขนสงทางนา

• พนทเขตชานเมองทมชวตชวาและสะดวกสบาย มกจกรรมทหลากหลาย

• กลนอายของเมองไทยแบบดงเดม

• บรการ “การทองเทยวแบบวนเดยว” สาหรบผโดยสารจากสนามบน

• บรการบานพกทมสภาพพอใชและราคาไมแพงสาหรบพนกงานและลกจางททางานในสนามบน

• ทาเลทตง: ดานทศใตของมอเตอรเวยสายชลบร

เขตเมองวฒนธรรมประกอบดวยสามบรเวณยอยดงน

บรเวณยอย พนทซงเปนประตสสนามบน (สถานรถไฟ)

• จดเปลยนถายผโดยสาร (สถานรถไฟ ถนนระดบภมภาค) และการเชอมโยงโดยตรงกบสนามบน

• สานกงานทไมไดตดตอกบลกคาโดยตรงสาหรบอตสาหกรรมทเกยวโยงกบสนามบน (เชน สายการบน ลอจสตกส การคมนาคมขนสง และการทองเทยว)

• สงอานวยความสะดวกประเภทโรงแรม แหลงจบจายสนคา การทองเทยวแบบวนเดยว และทพกอาศยประเภทสงปานกลาง

บรเวณยอยเมองรมคลอง

• ชมชนเดมโดยรอบบรเวณวดลานบญและวดสงฆราชาจะไดรบการสงวนรกษาไว

• การพฒนาใหมบนทดนทไมไดใชประโยชนในปจจบน

• การเพมลานกจกรรม โรงมหรสพกลางแจง และอาคารจดงานบรเวณรมคลอง

• ถนนทเดนไดสะดวกสบายภายในหมบาน เรยงรายดวยรานหตถกรรม สาหรบการแสดงสนคาและการผลตสนคา

• ถนนเดนเลนรมคลอง เรยงรายดวยรานขายของทระลก



4 - 15

บรเวณยอยเมองสนามบน

• จดหาบานพกสาหรบพนกงานและคนงานทางานทสนามบน ซงมสภาพแวดลอมทดและราคาไมแพง

• พนทสวนใหญตามแนวถนนออนนช

• การเชอมโยงถนนกบสนามบนและบรการรถโดยสาร

ภาพตอไปนแสดงรายละเอยดของการแบงพนทในเมองวฒนธรรมและพนทโดยรอบ

ภาพท 4.12 ภาพแสดงรายละเอยดการแบงพนทของเขตเมองวฒนธรรมและพนทโดยรอบ



4 - 16

ดานลางเปนภาพวาดในจนตนาการของเมองวฒนธรรม

ภาพท 4.13 ภาพวาดของเมองวฒนธรรม

เขตเมองวฒนธรรมจะรวมเอารปแบบของตลาดนาไวดวยกน ซงแนวคดนไดรบการสนบสนนจากกรงเทพมหานครในทาเลทคดสรรแลว ซงรวมทงเขตลาดกระบงดวย กรงเทพมหานครจะขยายตลาดนาอกหลายพนท รวมทงศนยชมชนยอยและเมองลาดกระบงในปจจบน แผนภาพตอไปน ซงจดทาโดยคณะผศกษาเพอ แสดงตลาดนาทเสนอแนะในคลองประเวศบรรมยในเขตลาดกระบง

ภาพท 4.14 แผนภาพของเมองวฒนธรรม



4 - 17

ตารางทตอไปนเสนอขอมลโดยสงเขปเกยวกบสาธารณปโภค สาธารณปการและหนาทตางๆ จาแนกตามการแบงพนทเปนกลมในพนทศกษา

ตารางท 4.2 สาธารณปโภค สาธารณปการและหนาท/ประโยชนใชสอยทกาหนดโดยการแบงพนทเปนกลม บรเวณยอย ประเภทกลม สาธารณปโภค

สาธารณปการ หนาท/ประโยชน หมายเหต

เมองอทยาน เปนศนยชมชนยอย และเชอมโยงกบหนาทปองกนนาทวมดวย

ทพกอาศยประเภทความสงปานกลาง-สง

ทอยอาศยยานชานเมองระดบบนสาหรบผอาศยใหม

ศนยกลางเมองแบบผสมผสาน

อาคารสานกงานและศนยพาณชยกรรม

รองรบสานกงาน รานคาปลก และศนยบรการ

กลมนเปนแกนกลางของการพฒนาชมชนยอยทมศนยคมนาคมขนสงและบอปองกนนาทวมจะถกนามาเชอมโยงกบอทยานในเมอง เหมาะสาหรบเปนทพกอาศย สานกงาน และการคาปลก

เมอง RD&D

RD&D และวสาหกจ

อทยานธรกจ เปนศนยทดลองสาหรบการวจยพฒนาและการออกแบบระดบไฮเทคสาหรบสาขาไอท ยานยนต และเครองใชไฟฟา

อทยานธรกจรองรบบรษทวจยพฒนาและการออกแบบ

บรษทขนสง/ลอจสตกส สานกงานและศนยถายโอนการขนสงสนคา

สถานอบรม การอบรมวชาชพสาหรบชางเทคนค

การคาระหวางประเทศ

การคาระหวางประเทศ

คลงสนคา คลงสนคา

หนหนาไปทางถนนรมเกลา มศกยภาพการพฒนาสง จาเปนตองประสานกบการพฒนาทอยอาศยในปจจบน

การเพมมลคา มหาวทยาลย คณะวศวกรรมศาสตรและบณฑตวทยาลย

อาจเปนมหาวทยาลยของกรงเทพมหานคร หรอวทยาเขตของมหาวทยาลยระดบบนสาหรบสาขาวศวกรรมศาสตร

ทอยอาศยหนาแนนตา-ปานกลาง

สวนชานเมอง ทอยอาศย ทอยอาศยยานชานเมองระดบบน เขาถงไดสะดวกถาสรางถนนสาย NS1 เหมาะสาหรบมหาวทยาลยและสถาบนการศกษาอน

ทอยอาศยหนาแนนปานกลาง-สง

สวนชานเมอง ทอยอาศย ทอยอาศยยานชานเมองระดบบน ใกลกบมอเตอรเวย ศกยภาพการพฒนาสง

สวนชานเมอง ทอยอาศย ทอยอาศยยานชานเมองระดบบน ตงอยรมคลอง กาหนดเปนเมองวฒนธรรม

เมองวฒนธรรม

เมองรมคลอง พาณชยกรรม รานคาและสถานทใหเชาเรอ พนททองเทยวสาหรบเมองวฒนธรรม

4.3 การวางแผนการใชประโยชนทดน วางแผนการใชทดนกอนจดทาแผนแมบทการใชประโยชนทดน ซงแผนดงกลาวมงเนนพนททมความสาคญเชงยทธศาสตรทเหมาะสาหรบโครงการพฒนาเมองบางประเภท จาเปนตองมการกาหนดสดสวนพนทการใชประโยชนทดนเสยกอน ดวยเหตทวา ศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงครอบคลมพนทยอยขนาดเลกจานวนมาก ซงหลายพนทยอยตองการการควบคมดวยกฎระเบยบทมากกวาพนทโครงการ



4 - 18

นโยบายสาหรบการแบงพนทในการใชประโยชนทดนมรายละเอยดอยในหวขอยอยตอไปนนอกจากนน ผงการกาหนดพนทไดถกกาหนดขนมาจากขอมลและการวเคราะหลาสด โดยตงใจใหผงการกาหนดพนทนเปนเครองมอทกอใหเกดการอภปรายหารอประเดนสาคญในกลมผมสวนไดเสย 4.3.1 ประเภทของการแบงพนทในการใชประโยชนทดน ตามนโยบายการจดสรรพนทตามหนาทและประโยชนใชสอยดงทกลาวขางตน การใชประโยชนทดนจาแนกเปน 9 ประเภท เพอใหสอดคลองกบเงอนไขจาเพาะของแตละพนท ประเภทของการใชประโยชนทดนเหลานจาแนกเปนหมวดหมเพอจดทาแผนพฒนาเชงยทธสาหรบศนยชมชนยอย และเพอพจารณาสภาพแวดลอมทดารงอยในพนทศกษาในปจจบน

ลกษณะของประเภทพนททไดรบการเสนอแนะในการศกษานมดงน ตารางท 4.3 ประเภทของการใชประโยชนทดนและพนทจาแนกตามการแบงพนททเสนอแนะ

ประเภท หนาทหลก พนท (เฮกตาร) % ทอยอาศยหนาแนนนอย-ปานกลาง

พนทนประกอบดวยทอยอาศยหนาแนนตา-ปานกลางทมคณภาพดดวยพนทสเขยวและพนทโลง

263 16.2

ทอยอาศยหนาแนนปานกลาง-มาก

พนทนประกอบดวยทอยอาศยหนาแนนปานกลาง-สงทมการใชประโยชนแบบผสม เชน ยานพาณชยกรรมและธรกจในละแวกบาน

515 31.6

เมองวฒนธรรม พนทนทอยอาศยทมอยเดมจะไดรบการสงวนรกษา เพอธารงสภาพแวดลอมของชมชน พนทอนทรกรางวางเปลาหรอไมไดใชประโยชนจะถกพฒนาเพอใชประโยชนทดนใหเตมพนท โดยการพจารณาถงความกลมกลนกบชมชนทมอยเดม พนทรมคลอง

113 6.9

การคาระหวางประเทศ ดวยขอไดเปรยบดานการเขาถงสนามบนแหงใหมทสะดวก พนทนจะรองรบธรกจการคาระหวางประเทศ เชน ศนยสงออกผลตภณฑ

250 15.4

ศนยการเมองแบบผสมผสาน พนทนประกอบดวยกจกรรมพาณชยกรรมหลก เชน หางสรรพสนคา โรงแรม และสานกงานใหเชา ทาหนาทเปนแกนกลางของศนยชมชนยอย ซงมกลมเปาหมายทเปนนกทองเทยวหรอผมาเยอนจากสนามบนแหงใหมหรอเดนทางมาจากกรงเทพมหานคร

65 4.0

RD&D และวสาหกจ พนทนรองรบอทยานธรกจประเภททไมใชอาคารสงสาหรบการวจยพฒนาและการออกแบบ ประเภทของธรกจทกาหนดคออตสาหกรรมไฮเทคทเกยวโยงกบอตสาหกรรมยานยนต ICT และการแพทย

304 18.7

สาธารณปโภคสาธารณปการ พนทนใชสาหรบการใชประโยชนสาธารณะ เชน สถาบนราชการหรอสาธารณปโภค สาธารณปการ เพอใหบรการแกผอยอาศยในศนยชมชนยอย

7 0.4

อทยานเพมมลคาและ พนทสเขยว

พนทนเปนทตงของสถาบนอดมศกษา เพอพฒนาทรพยากรมนษยในสาขาเทคโนโลยชนสง แพทยศาสตร และการคาระหวางประเทศ เพอสรางบรรยากาศการลงทนทดงดด FDI

38 2.3

สวนสาธารณะและ พนทสเขยว

พนทนมหนาทสาคญสองประการ ไดแก การจดตงสวนสาธารณะสวนกลางทเปนพนทสญลกษณของศนยชมชนยอย และแหลงกกเกบนาเพอปองกนความเสยหายจากนาทวม

73 4.5

รวม 1,628 100.0 หมายเหต: พนททกลาวถงในตารางทขางตนไมรวมพนทถนนและคลองสายสาคญ


บรษท นปปอน โคเอะ จากด 4 - 19

ภาพท 4.15 การใชประโยชนทดนทเสนอแนะ



4 - 20

4.3.2 เงอนไขและหลกเกณฑสาหรบการวางผงการใชประโยชนทดน

หวขอทผานมาไดสรปประเภทและคาอธบายการใชประโยชนทดน เพอทาใหการวางผงการใชประโยชนทดนทเสนอแนะสมฤทธผล จาเปนตองกาหนดหลกเกณฑตามทแสดงในแผนภาพตอไปน แผนภาพระบประเภทการใชประโยชนทดนทอนญาตจาแนกตามประเภทการใชประโยชนทดนและกฎระเบยบทเสนอแนะ เชน อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน (floor area ratio - FAR) และอตราสวนพนทอาคารตอพนทปกคลมดน (building coverage ratio - BCR)

(1) การใชประโยชนทอนญาต

ประเภทกจกรรมอนญาตจาแนกตามประเภทการใชประโยชนทดนคอ ประเภทของกจกรรมการใชประโยชนทดนทไดรบอนญาตในแตละพนท ขอกาหนดนจดทาขนเพอดงดดกจกรรมพฒนาทสอดคลองกบผงการใชประโยชนทดน

(2) อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน

อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน (FAR) เปนมาตรการหนงในการควบคมพนท กาหนดพนทอาคารรวมทอนญาต ณ สถานทนน FAR ทเสนอแนะจะจาแนกตามโดยประเภทของการใชประโยชนทดนซงกาหนดดวยวธการดงตอไปน

• กาหนดอตราสวนตามประเภทการใชประโยชนทดนทวางแผนไว และเพอใหบรรลเปาหมายประชากรตามแผนในพนทศกษา

• กาหนดอตราสวนโดยพจารณาเงอนไขในปจจบน เพอมใหอาคารทมอยเดมตางจากมาตรฐานเกนไป

(3) อตราสวนพนทอาคารตอพนทปกคลมดน

อตราสวนพนทอาคารตอพนทปกคลมดน (BCR) เปนมาตรการหนงในการควบคมพนท ซงควบคมพนทอาคารตอพนทปกคลมดนทยอมใหตามสดสวนทสมพนธกบขนาดของแปลง วธควบคมเชนนปองกนปญหาความแออดหรอการพฒนาทมากเกนไป และสงเสรมความปลอดภยของพนทและเปนการสรางพนทโลงใหกบพนทนนโดย BCR ทเสนอแนะกาหนดดวยวธการตอไปน

• กาหนดอตราสวนโดยพจารณาประเภทและปรมาณการพฒนา ซงกาหนดโดยการใชประโยชนทดน

• กาหนดอตราสวนตามการใชประโยชนทดนทวางแผนไว และเพอใหบรรลเปาหมายประชากรตามแผนในพนทศกษา



4 - 21

เมอพจารณาถงทศทางและกฎระเบยบตางๆ เหลาน รวมทงปจจยอนทเกยวโยงกบการวางผงการใชประโยชนทดนตามทไดชแจงขางตน โดยหลกเกณฑจาแนกตามประเภทการใชประโยชนทดนในพนทศกษาสรปไดดงน

1) ทอยอาศยหนาแนนนอย-ปานกลาง

เงอนไข

• การใชประโยชนทดนทสาคญในพนทนคอ ทดนทไมไดใชประโยชนและทงนา ซงเปนพนททอยอาศยหนาแนนตาในปจจบน ชมชนกระจกตวอยทางดานตะวนตกและใตของพนทน

• สงเกตไดวามกจกรรมพฒนาทอยอาศยใหมใกลกบจดตดระหวางถนนวงแหวนรอบนอกและมอเตอรเวยสายชลบร

หลกเกณฑ

• เมอพจารณาการใชประโยชนทดนของทอยอาศยหนาแนนนอยในปจจบน บรเวณนจะถกสงวนใหเปนเขตทอยอาศยหนาแนนนอยประเภททไมใชอาคารสง ซงมสาธารณปโภค สาธารณปการทจาเปนพรอมบรการสาหรบผอาศยในพนท

• กาหนดให FAR ตาเพยงรอยละ 120 ซงเปนปรมาณทเหมาะกบทอยอาศยประเภททไมใชอาคารสง

• กาหนด BCR ไวท 0.5 เพอทจะหลกเหลยงปญหาความแออด และรกษาสภาพแวดลอมทนาอยและปลอดภย

2) ทอยอาศยหนาแนนปานกลาง-มาก

เงอนไข

• บรเวณนแออดไปดวยสงปลกสรางทมอยเดมและทดนวางเปลาไมกแปลง บางแปลงเปนทดนทจบจองไวสาหรบการสรางอาคารทพกอาศย

• ปจจบนมความหนาแนนมาก และประสบปญหาความแออดในพนททพฒนาแลว

• พนทตามแนวถนนออนนช ระยะหางจากถนนไมเกน 15 ม. อยภายใตการควบคมของกรงเทพมหานคร สาหรบอนญาตใหกอสรางทาวนเฮาส อาคารพาณชยและสถานบนเทง อาคารอตสาหกรรม และคลงสนคา



4 - 22


• สภาพปจจบนในพนททมสงปลกสรางหนาแนนจะถกสงวนรกษาไว ดวยการควบคมแบบผอนปรนภายใตขอกาหนด FAR และ BCR

• บรเวณนแออดดวยอาคารทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง-สง และยานการคาและการบรการทรองรบความตองการของคนในพนท ควรทาใหการพฒนากลมกลนกบชมชนทมอยเดม

3) เมองวฒนธรรม

เงอนไข

• บรเวณนประกอบดวยชมชนและวดสาคญสองแหงทมอยเดม ชมชนแออดมากและขาดโครงขายถนนทเพยงพอ

• พนทสวนใหญยงไมมการพฒนาในปจจบน สวนใหญใชเปนแหลงกกเกบนาหรอเพอการจบปลา


• บรเวณนจะกลายเปนพนทวฒนธรรมและประวตศาสตรสวนกลาง โดยจะมกลมเปาหมายคอผมาเยอนจากสนามบนแหงใหม หรอเดนทางมาจากภายนอกพนทศกษา เมอพจารณาเปาหมายการพฒนาในอนาคต จาเปนตองปรบปรงสงอานวยความสะดวกทมอย เชน ทาเทยบเรอทวดและโครงขายถนน

• ควรรกษาพนททมสงปลกสรางหนาแนนใหคงสภาพเดมไว

4) ศนยกลางเมองแบบผสมผสาน

เงอนไข

• บรเวณนแบงเปนสามเขต ไดแก เขตศนยกลางเมอง (town center) ตงอยทางทศเหนอของมอเตอรเวยสายชลบร และสองเขตทตงอยบรเวณรอบๆ สถานรถไฟทมอยเดม การใชประโยชนทดนหลกๆ ในบรเวณนคอ ทดนทไมไดใชประโยชนและพนทเกษตรกรรม มอาคารเพยงไมกหลงในเขตน

• บรเวณนจาเปนตองพฒนาขนใหม เพอใหเปนสญลกษณของศนยชมชนยอยและจดเชอมระบบคมนาคมขนสง (transportation node) ทเชอมโยงระหวางพนทภายในและภายนอกพนทศกษา



4 - 23


• เขตศนยกลางเมองทางดานเหนอของมอเตอรเวยสายชลบรจะรองรบสงอานวยความสะดวกเชงพาณชยขนาดใหญ เชน ศนยการคา ศนยประชมและแสดงสนคา และโรงแรม เพอดงดดผมาเยอน FAR และ BCR จะถกกาหนดใหสงทสดเทาทจะทาได เพออนญาตใหกอสรางอาคารขนาดใหญได

• สวนอกสองเขตทางดานใตของมอเตอรเวยสายชลบร และรวมทงสถานรถไฟปจจบน จะไดรบการพฒนาเพอใหเปนจดเชอมระบบคมนาคมขนสงสาหรบผอาศยและผมาเยอน โดยจดตงเปนสถานเปลยนถายผโดยสาร (station plaza) ซงประกอบดวยอาคารประเภทความสงปานกลาง-มาก

5) การคาระหวางประเทศ

เงอนไข

• บรเวณนเปนพนทพฒนาความหนาแนนสงทคอนขางใหม และมการใชประโยชนทดนแบบผสมระหวางทอยอาศยและอตสาหกรรม จาเปนทจะตองพจารณาสงวนรกษาใหชมชนทมอยเดมไดอาศยอยในสภาพแวดลอมทมความเปนอยทดเยยม

• พนทตอนใตของเขตนไมเหมาะสมสาหรบการใชเปนทอยอาศย เนองจากไดรบผลกระทบดานเสยงจากสนามบนแหงใหมทตงอยทางใตของพนทศกษา

• พนทตามแนวถนนรมเกลา ระยะหาง 15 ม. ถกควบคมภายใตขอบญญตของกรงเทพมหานคร ทอนญาตใหกอสรางทาวนเฮาส อาคารโรงงานอตสาหกรรม และคลงสนคา


• บรเวณนจะไดรบการพฒนาเพอสนบสนนศนยการคาระหวางประเทศหรอศนยการขนสง (Logistics center) เสนอแนะใหทาพนทสเขยวทใชเปนพนทกนชนเพอกาหนดเปนแนวกนระหวางพนทอตสาหกรรมและทอยอาศย

• การใชประโยชนทดนใหเหมาะสมในบรเวณตอนใตของพนทน ซงจะคานงถงระดบเสยงดงทคาดการณไว เนองจากอยไมหางจากสนามบนมากนก

• กาหนด FAR และ BCR เพอรองรบปรมาณอาคารทมอยในพนทพฒนาใหม



4 - 24

6) วสาหกจ RD&D

เงอนไข

• การใชประโยชนทดนในพนทนสวนใหญเปนทดนทไมไดใชประโยชนและพนทเกษตรกรรม ซงมอาคารไมกหลงในพนทน

• จาเปนตองขยายความกวางของคลองหลกสองสาย ซงไหลในแนวเหนอ-ใต เพอปองกนนาทวมตามการเตบโตของอปสงคอนเปนผลจากการพฒนาในอนาคต


• บรเวณนจะรองรบอาคารประเภททไมใชอาคารสง (สาหรบงานวจยพฒนาและการออกแบบ) ซงตงอยบนแปลงทดนขนาดใหญ FAR และ BCR อยในระดบตากวาอตราสวนในตอนเหนอของพนทน และสงกวาเมอเทยบกบทางตอนใต ซงอยใกลกบบรเวณศนยกลางเมอง

• ทดนทตองใชสาหรบการปรบปรงคลองเปนสงทจะนาไปพจารณาในการวางผงการใชประโยชนทดน

7) สาธารณปโภค สาธารณปการ

เงอนไข

• ในพนทศกษา มทดนของภาครฐ และสถานทราชการเพยงเลกนอย จาเปนตองเพมเตมบรการสาธารณะเพอรองรบผอยอาศย และผทจะมาใชบรการในพนทตามแผนพฒนาในอนาคตทคาดการณไว


• รกษาสาธารณปการทมอยในปจจบน เชน ถงเกบนา หรอโรงเรยนรฐบาล ใหคงอยในสภาพเดม

• แตละพนทจะตองรองรบสาธารณปการตามทจาเปน

8) การเพมมลคา

เงอนไข

• ทดนบรเวณนเปนทดนทไมไดใชประโยชนและพนทเกษตรกรรม ไมมอาคารตงอยในพนทน



4 - 25


• พนทนมแปลงทดนขนาดใหญจานวนมากทจะใชรองรบสงอานวยความสะดวกสาหรบการศกษา และ FAR จะตองสมดลกบพนททอยอาศยประเภททไมใชอาคารสงในละแวกนนดวย

9) สวนสาธารณะและพนทสเขยว

เงอนไข

• ปจจบนพนทศกษามสวนสาธารณะหรอพนทสเขยวไมกแหง จงจาเปนตองสรางพนทสเขยวเพม เชน ทางเดนเขารมคลอง หรอทางเดนในยานพกอาศย

• พนททมสงปลกสรางหนาแนนในปจจบน ซงเหลอทดนวางเปลาเพยงเลกนอยควรนามาจดทาเปนพนทสเขยว เนองจากบรเวรณดงกลาวการพฒนาทมความหนาแนนสง จาเปนตองสอดแทรกพนทสเขยวใหมเขาไปในแผนพฒนาในอนาคต


• สวนสาธารณะขนาดใหญจะตงอยบรเวณใจกลางพนทศนยชมชนยอย เพอทาหนาทเปนสญลกษณ และเปนพนทสาหรบแหลงกกเกบนาเพอทาหนาทปองกนนาทวมดวย

• พนทแตละบรเวณทจะพฒนาตองจดเตรยมพนทวางใหเพยงพอสาหรบสวนสาธารณะและพนทสเขยว



ภาพท 4.16 ผงการกระจายอตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน



4 - 27

4.4 แผนการกระจายตวของประชากร 4.4.1 แผนการกระจายตวของประชากรและการจางงาน แผนผงตอไปนแสดงความหนาแนนของประชากรและการจางงานจาแนกตามพนทการใชประโยชนทดนทวางแผนไว ระดบความหนาแนนเหลานถกกาหนดหลงจากพจารณาประเภทการใชประโยชนทดนและปรมาณประชากรและการจางงานทเสนอในปเปาหมาย พ.ศ. 2578

ในสวนทเกยวกบการกระจายตวของประชากร นโยบายการกระจายโดยสงเขปมดงน

พนทความหนาแนนนอย

• เขตทอยอาศยสาหรบบานเดยว เรยกวา เมองอทยาน (garden town)

• เขตศนยกลางเมองและเขตเมอง RD&D ซงตงอยทางดานทศเหนอของมอเตอรเวยสายชลบร มการใชประโยชนทสาคญประเภทพาณชยกรรมและทอยอาศย

พนทความหนาแนนปานกลาง

• ชมชนทมอยเดมทางดานทศใตของมอเตอรเวยสายชลบร ยกเวนสาหรบเมองวฒนธรรม เนองจากสงปลกสรางทหนาแนนในพนทนในปจจบน

• เขตทอยอาศยตงอยระหวางเขตวสาหกจ RD&D และมอเตอรเวยสายชลบร จะรองรบทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง-มาก

• เขตการคาและกระจายสนคาทมความหนาแนนปานกลาง

พนทความหนาแนนสง

• เมองวฒนธรรม ซงอยในพนทมความหนาแนนสงอยแลว

ในสวนทเกยวกบการกระจายของโอกาสการจางงาน แนวคดการกระจายการจางงานโดยสงเขปมดงน พนทความหนาแนนนอย

• เขตทอยอาศย เชน ทพกอาศยประเภททไมใชอาคารสง ทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง-มาก และเขตเมองวฒนธรรม

พนทความหนาแนนปานกลาง

• เขตการคาและกระจายสนคาซงรองรบอาคารทพกอาศยและสงอานวยความสะดวกทไมใชทพกอาศย

• ความหนาแนนของการจางงานของวสาหกจ RD&D จะถกกาหนดใหแตกตางกนตามประเภทของ RD&D ทเสนอแนะ



4 - 28

พนทความหนาแนนสง • เขตศนยกลางเมองและเขตวสาหกจ RD&D ตงอยทางดานทศเหนอของมอเตอรเวย

สายชลบร ซงมหนาทหลกเปนกจกรรมดานพาณชยกรรมและธรกจ • ความหนาแนนของการจางงานของวสาหกจ RD&D จะถกกาหนดใหแตกตางกน

ตามประเภทของ RD&D ทเสนอแนะ

เวลากลางคน เวลากลางวน ภาพท 4.17 ความหนาแนนของประชากรในพนทศกษา

4.4.2 การกระจายตวของประชากรและการจางงาน จากนโยบายการกระจายความหนาแนนทไดกลาวโดยสงเขปขางตน ประชากรและการจางงานจะกระจายตามทแสดงในตารางทตอไปนและในแผนผงความหนาแนนของเขตการใชประโยชนทดน

ในป พ.ศ. 2578 (ซงเปนปเปาหมายทศนยชมชนยอยจะพฒนาแลวเสรจ) คาดวาจะมประชากรทงสนราว 168,000 คน รอยละ 70 ของประชากรทงหมดจะอยในบรเวณทอยอาศย เชน ทพกอาศยประเภททไมใชอาคารสง ทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง-มาก และเมองวฒนธรรม การจางงานรวมในพนทศกษาคาดวาจะสงถง 100,200 คนโดยประมาณรอยละ 73 ของจานวนคนงานทงหมดจะอาศยอยหนาแนนในพนทพฒนาใหม ไดแก เขตศนยกลางเมอง และเขตวสาหกจ RD&D



4 - 29

ตารางท 4.4 การกระจายตวของประชากรและการจางงาน ปเปาหมาย พ.ศ. 2578

ประมาณการจานวนประชากร

ประมาณการจานวนคนงาน พนทอาคารรวม

พนท (เฮกตาร)

ประชากร

ความหนาแนนของ

ประชากร

จานวนคนงาน ณ ททางาน

ความหนาแนนของ

คนงาน ณ ททางาน

พนทอาคารรวมของอาคารทพกอาศย

พนทอาคารรวมของอาคารทไมใชพกอาศย

พนทอาคารรวม

ประเภทการใชประโยชนทดน

รวม % คน คน/เฮกเกอร คน คน/เฮก

เกอร

ทพกอาศยประเภททไมใชอาคารสง 263 16.91% 13150 50 1315 5 39.45 2.63 42.08 ทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง-มาก 515 33.12% 82400 160 5150 10 247.2 10.3 257.5

เมองวฒนธรรม 113 7.27% 22600 200 2260 20 67.8 4.52 72.32

การคาและการกระจายสนคา 250 16.08% 15000 60 16250 65 45 32.5 77.5

ศนยกลางเมองแบบผสมผสาน 1 28 1.80% 2200 100 7000 250 6.6 14 20.6 RDD และวสาหกจ 1 100 6.43% 12000 120 25000 250 36 50 86 RDD และวสาหกจ 2 115 7.40% 6900 60 18400 160 20.7 36.8 57.5 RDD และวสาหกจ 3 89 5.72% 6230 70 13350 150 16.17 23.1 39.27

สาธารณปโภคสาธารณปการ 7 0.45% 0 0 700 100 0 1.4 1.4

การเพมมลคา 38 2.44% 0 0 1520 40 0 12.16 12.16

ศนยกลางเมองแบบผสมผสาน 2 37 2.38% 7400 200 9250 250 22.2 18.5 40.7

รวม 1555 100.00% 167880 100195 501.12 205.91 707.03



ภาพท 4.18 การกระจายของประชากรจาแนกตามประเภทการใชประโยชนทดน



ภาพท 4.19 จานวนลกจางจาแนกตามประเภทการใชประโยชนทดน

แผนผังการพัฒนาด านกายภาพ - jicaแผนผ...

Documents