activiteitenplan 2016 volkshuisvesting arnhem...2015/12/21 · 5 om structureel dezelfde inzet voor...
TRANSCRIPT
Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting Arnhem
30 oktober 2015
2
Colofon
Uitgave: 30 oktober 2015
Document: Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting_v08Gemeente.docx
Status:
Vastgesteld op 30 oktober 2015 door de directeur-bestuurder, G. Breeman.
Goedgekeurd op 23 november 2015 door de Raad van Commissarissen.
3
1. Inleiding
Nieuwe Woningwet
De Woningwet 2015 geeft nadrukkelijk aan hoe de verhoudingen tussen corporatie, gemeente en
huurdersvertegenwoordiging zijn. Maatschappelijke investeringen door corporaties krijgen hun verankering in
het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, waaronder de woonvisie. De bijdrage van de corporatie aan dit
beleid komt tot stand in samenwerking tussen corporatie, huurdersvertegenwoordiging en gemeente.
Daartoe doet de corporatie op basis van haar inzichten en bedrijfsvoering een voorstel van haar bijdrage aan
de gemeente: het bod. Dit bevat een – met de huurdersvertegenwoordiging afgestemd -
activiteitenprogramma, waarin de corporatie duidelijk maakt wat haar bijdrage is aan de uitvoering van het
gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.
Het bod is de basis voor het maken van prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en
huurdersvertegenwoordiging.
Vanaf 2016 krijgt deze cyclus vorm met inachtneming van de in de wet genoemde termijnen. Het uitbrengen
van het bod gebeurt dan uiterlijk 1 juli; de prestatieafspraken moeten 15 december gereed zijn.
Voor dit jaar geldt 1 november als datum waarop een bod moet zijn uitgebracht.
Wettelijk is ook bepaald1 dat de corporaties ieder jaar vóór 15 december een overzicht van ‘voorgenomen
activiteiten’ sturen naar de Minister, gemeente en huurdersorganisaties. In voorgaande jaren stuurden we dit
activiteitenplan onder de noemer Jaarplan.
Activiteitenoverzicht: ons bod voor 2016
De gemeente Arnhem, Volkshuisvesting en de overige GOW-corporaties werken al geruime tijd constructief
samen om het volkshuisvestelijk beleid gestalte geven. Er zijn afspraken gemaakt over het proces dat wij
doorlopen om tot prestatieafspraken te komen. Dit activiteitenplan beschouwen we als ons bod voor 2016.
De indeling in dit activiteitenplan sluit aan bij de wettelijk aangegeven aandachtsvelden en de prioriteiten
volkshuisvesting die door de minister zijn benoemd voor de periode 2016-2019.2
Ook plaatsen we dit overzicht in het kader van de Woonvisie van de gemeente Arnhem, die in oktober onder
de noemer ‘Woonprincipes 2015’ is gepresenteerd. Wij merken daarbij op dat de gemeente het traject
rondom de woonvisie nog niet heeft afgerond.
Dit activiteitenoverzicht bevat onze voornemens over 2016, met hier en daar een doorkijk naar volgende
jaren. Het meerjarige investeringskader is terug te vinden in de prospectieve informatie (dPi), die uiterlijk 15
december beschikbaar komt. Onze activiteiten en investeringen vinden uitsluitend plaats in de gemeente
Arnhem.
Gezien de korte voorbereidingstijd en het afgesproken planproces met de gemeente Arnhem om tot
prestatieafspraken te komen zijn de activiteiten nog niet voorgelegd aan een huurdersvertegenwoording.
In 2016 pakken we de cyclus uit de Woningwet volledig op; waar mogelijk doen de GOW-corporaties in 2016
een gezamenlijk bod op de door de gemeente Arnhem geformuleerde volkshuisvestelijke opgaven.
1 Artikel 44a, lid 1 Woningwet 2015 2 Brief aan Tweede Kamer, 22 juni 2015, kenmerk 2015-0000301642
4
2. Activiteiten in 2016
In deze paragraaf zetten we onze activiteiten in 2016 naar aandachtsveld uiteen. In een aantal gevallen
geven we een meerjarige doorkijk. We noemen hier de specifieke projecten. Daarnaast is er een keur aan
dagelijkse processen die erop gericht zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke kerntaken. Deze
‘going concern’-activiteiten zoals het verhuren en onderhouden van woningen en (ander) bedrijfsonroerend
goed laten we hier buiten beschouwing.
2.1 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Woonvisie gemeente Arnhem
Aantrekkelijke woonstad en Wijken met identiteit zijn twee pijlers van de Arnhemse Woonprincipes.
Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn met een uitstekend leefklimaat voor de eigen inwoners en een
goed vestigingsklimaat voor nieuwe inwoners. De wijken vormen daarbij in hun onderlinge samenhang de
‘united colors of Arnhem’. Profilering en ontwikkeling van de wijken krijgt invulling op basis van kwaliteiten
van wijken in dit palet, waarbij de huidige inwoners als primair belanghebbenden de hoofdrol spelen.
Arnhem heeft een gidsfunctie en traditie als het gaat om de inbreng van bewoners bij de ontwikkeling van
hun wijk. In Arnhem komen vernieuwende initiatieven van de grond. Daarmee loopt Arnhem op kop in de
verandering naar een participatieve samenleving.
Onze visie
Leven in een aantrekkelijke stad is een belang van alle Arnhemmers. Een stad krijgt diepgang en kleur door
zijn diversiteit. Bijvoorbeeld doordat er veel verschillende plekken zijn om te wonen, met elk hun eigen
karakter. Deze aantrekkelijke stad willen wij verder verrijken door met bewoners te investeren in couleur
local, in plekken, buurten en wijken. Door prangende kwesties aan te pakken. Geprikkeld door en met
mensen met ideeën.
Vitale wijken vormen het netwerk voor lekker wonen. Gevormd door prettige buurten, straten en plekken.
Onze focus ligt op een aantal wijken waarvan wij vinden dat die een extra impuls kunnen gebruiken. Dat
doen we door fysieke, sociale en/of economische investeringen. We proberen daarbij het eigen en
onderscheidende karakter van een wijk te versterken. Voor de impulswijken hebben we een perspectief
geschetst, waar we – samen met andere partijen – naar toe werken.
Mensen met sociale achterstand, persoonlijke problemen of beperkingen hebben het vaak moeilijk. Als die
last zich vertaalt in leefbaarheidsproblemen in buurten waar onze huurders wonen, zijn wij belanghebbende.
We pakken persoonlijke problemen aan om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. We stimuleren en
ondersteunen mensen die initiatieven opzetten om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.
Als maatschappelijke organisatie bieden wij ook mogelijkheden om werkervaring op te doen en persoonlijke
ontwikkeling door te maken.
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Onze inzet
Inzet woonomgevingsploegen
(WOP) voor leefbare omgeving
In 2015 heeft er een evaluatie plaatsgevonden over de
werkzaamheden en resultaten van de WOP. We zien
dat de wijken waar de WOP actief is er beter bij staan.
In de tijd dat de WOP is gestart waren we de wijken
nog volop aan het opknappen. Het is niet meer nodig
€ 211.000
5
om structureel dezelfde inzet voor 2016 te reserveren.
De WOP zal voor een vast aantal uren in die wijken
actief blijven, waar onze huurders wonen: alleen op die
plekken waar het echt nodig is.
Buurtbemiddeling Doel is het verminderen van (woon)overlast en het
voorkomen van escalatie in de buurt door conflicten
tussen buren of buurtbewoners in een zo vroeg
mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt mogelijk
aan te pakken onder begeleiding van onafhankelijke
vrijwilligers. Wij dragen bij aan de financiering van de
activiteiten en verwijzen door naar hulpverleners.
€ 24.000
Nieuwe functies voor bejaarde
Verzorgingstehuizen
Twee voormalige verzorgingstehuizen in Malburgen zijn
getransformeerd tot centra voor wonen, werken en
ontmoeting: Akker71 en Bruishuis. Ze zijn inmiddels
genomineerd voor verschillende prijzen en staan in de
vakliteratuur. Het Bruishuis wordt geëxploiteerd door
het Bewonersbedrijf Malburgen. In 2016 is de
projectfase van Akker71 afgerond en gaan we over op
een gewone exploitatie, waarbij de diverse functies
zich, vanuit de bewoners, verder ontwikkelen
Coördinator
Akker71
Interne uren
MIJNwijk in Malburgen-West Bewonersgestuurde wijkontwikkeling in Malburgen-
West met focus op portiekflats om wijkeconomie,
sociale samenhang en leefbaarheid te stimuleren. Focus
op overname taken van gemeente/Volkshuisvesting
door bewoners: afval, groen/grijs, schoonmaak, nieuwe
inrichting grasvelden, verbinding kansrijk/kwetsbaar in
Malburgen West. Project loopt door in 2017.
€ 175.000
Inclusief subsidie
Provincie
Gelderland van €
100.000
Aanpakken achterpaden/tuinen
stadsvernieuwingsgebied
Klarendal
Extra aandacht is nodig om een schone, hele en veilige
woonomgeving mogelijk te maken. Beoogd effect is een
hogere bewonerstevredenheid (>7,0) en een lagere
mutatiegraad (lagere mutatiekosten).
€ 39.000
Een nieuwe toekomst voor
buurthuis de Hobbit en speeltuin
Hakkebrak in Malburgen-Oost
Een buurthuis dat wordt beheerd door een leer-werk-
bedrijf. De leer-werkers wonen -tijdelijk- in een klein
appartement boven het buurthuis. En in de leukste
speelplaats van Arnhem-Zuid wordt gebouwd aan het
Malburg-Kasteel. We helpen welzijnsorganisatie
Rijnstad bij denken en ontwikkelen.
€ 30.000
ontwikkelbudget
en interne uren
Stimuleren wijkeconomie via
Geitenkamp Gildenwijk
Leefbaarheid in de Geitenkamp is kwetsbaar en vraagt
structurele aandacht. Lage arbeidsparticipatie, 86%
sociale huurwoningen. Project richt zich op meer
economisch draagvlak in de wijk; behoud
voorzieningenniveau; meer mensen aan het werk
€ 20.000
Interne uren
Samenwerking
gemeente, Vivare,
Portaal en
wijkpartners
Behoud erfgoed Malburgen
Onderzoek naar verwerving/verbouw Brinkman-
Vissergemaal, op verzoek gemeente. Transformatie tot
sociale huurwoning met bedrijfsruimte. De provincie
Gelderland heeft subsidie toegekend.
6
Ondernemerschap in de wijk Bewoners/jonge ondernemers in de wijk Malburgen met
kennis/advies ondersteunen met hun wens tot het
opstarten/doorontwikkelen van hun bedrijfje. Project
richt zich op allochtone vrouwen.
Interne uren
Wonen in Nederland: integratie We besteden extra aandacht aan de do’s en don’ts van
wonen in Nederland voor de toenemende groep
statushouders. In samenwerking met gemeente,
Rijnstad, Vluchtelingenwerk. Doel is leefbaarheid en
prettig wonen te bevorderen.
Interne uren
Uitbesteding werkzaamheden aan
maatschappelijke organisaties
gericht op activatie en re-
integratie
Het contract reinigen goten en onderhouden tuinen
verkoopwoningen is uitbesteed aan een
maatschappelijke organisatie gericht op activatie en re-
integratie. Daarnaast hanteren we een sociaal bestek
bij contracten voor schoonmaakwerkzaamheden en
groenonderhoud.
€ 113.000
Jo's werkplaats Wij bieden mensen met een afstand tot de
arbeidsmarkt leer-werkplekken bij Volkshuisvesting. De
werkzaamheden ondersteunen bewonersinitiatieven
en/of dragen bij aan ‘schoon-heel-veilig’ in onze
buurten.
Inzet coördinator
Van Wijken Weten Wij ondersteunen de participatievisie van de gemeente
Arnhem, waarbij (bewoners van) wijken meer
zeggenschap krijgen en ideeën kunnen aanreiken
(project Van Wijken Weten). Graag werken wij met de
gemeente Arnhem en andere partijen samen om het
gemeentelijk beleid in praktijk te brengen.
Inzet van onze
ervaring en kennis
2.2 Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
Woonvisie gemeente Arnhem
Betaalbaarheid is leidend bij afwegingen: inwoners van Arnhem kunnen een woning vinden die naar
prijsstelling past bij hun inkomen. De betaalbaarheid van het wonen heeft dan ook prioriteit en is één van de
woonprincipes uit de gemeentelijke woonvisie. Missie is: een passende betaalbare woning met een prijs die
uitdrukking geeft aan de kwaliteit van de woning. Energielastenreductie is een belangrijk middel binnen deze
missie.
Onze visie
Wij vinden dat de woonlasten voor mensen met een laag inkomen te dragen moeten zijn. Wij kiezen voor
betaalbare huren, waarbij de huurtoeslag zijn werk kan doen. De energierekening slorpt een flink deel van
het inkomen op. Daarom investeren wij in lagere energielasten van onze woningen.
7
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Onze inzet
Gematigd huurprijsbeleid - Streefhuren op basis van prijs/kwaliteitverhouding:
merendeel op 78% van maximaal redelijke huur.
- Huurverhoging per 1 juli 2016 èn 2017 op basis
van inflatie.
- Aftoppen van huurprijzen om woningen
toegankelijk te houden voor de primaire doelgroep.
- Geen of beperkte huurverhoging bij
duurzaamheidsprojecten.
Door aangepast
huurprijsbeleid
komende 10 jaar
gemiddeld per jaar
€ 900.000 minder
huuropbrengsten.
Beschikbaarheid van woningen We verkopen minder woningen bij mutatie. Deze blijven
behouden in de huur. Het aantal woningen met een
huurprijs tot de passendheidsgrenzen (€ 576/€ 618 in
2015) is vergroot. Er komen daarmee meer betaalbare
woningen vrij voor een nieuwe verhuring.
+1.600 woningen
(t.o.v. 1 januari
2015)
Passend huisvesten Huishoudens met recht op huurtoeslag huisvesten wij
passend. Hun slaagkans is minstens gelijk t.o.v. 2015.
Wij monitoren de ontwikkelingen in slaagkansen.
2.3 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen
Woonvisie gemeente Arnhem
Duurzaamheid is een overkoepelend thema in de gemeentelijk woonvisie. Duurzaamheid komt terug in alle
aspecten van het wonen: in woonlasten (bijvoorbeeld door besparing op energie-uitgaven), in
gebruikskwaliteit en gezondheid van woningen en woonomgeving, in de toekomstkwaliteit van de stad en de
openbare ruimte (groen, schoon, heel en veilig), en in het nemen van eigen initiatief in wijken, omdat dit de
plek is waar je je thuis voelt.
Arnhem heeft de ambitie om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken.
Dit betekent dat de woningvoorraad een goede basiskwaliteit heeft (veilig en gezond) en in 2050:
volledig ‘nul-op-de-meter’ is (met op termijn duurzaam lage woonlasten);
losgekoppeld is van het gasnet;
in hoge mate toegankelijk en geschikt is voor verschillende doelgroepen.
Onze visie
Zuinig omgaan met grondstoffen en fossiele energie is een opgave voor elke woningcorporatie en dient een
groot maatschappelijk belang. Wij investeren in het verduurzamen van onze woningen, waarbij wij ook
experimenteren met nieuwe technieken.
Wij staan open voor initiatieven van bewoners die samen duurzaam willen wonen. Daarmee raken we zelf
geïnspireerd en hopen we anderen aan te steken.
Wij passen duurzaamheidsmaatregelen bij voorkeur toe in combinatie met het periodieke planmatig
onderhoud. We nemen de woningen dan toch al onderhanden. Hierdoor kunnen we efficiënt bijvoorbeeld
gevel- of dakisolatie toepassen en blijft de overlast voor de huurders beperkt.
8
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Onze inzet
Energiezuinig maken van
bestaande woningen
Daar waar mogelijk in de onderhoudsaanpak
verduurzamen we de woning. Vanaf 2014 geven we
extra investeringsimpulsen aan duurzaamheid. Voor
2016 staan de volgende duurzaamheidsprojecten op de
begroting: Voetiuslaan (96 portiekflats),
Catharijnestraat (64 egw in monument), Broekstraat
(65 egw).
Extra investering
in duurzaamheid
van 225 woningen
Evaluatie experimentele projecten
uit 2015
We evalueren de experimentele projecten uit 2015
(Floriszstraat e.o., Pijlkruidstraat) op effecten:
energetisch, woongenot, bewonersgedrag.
Wijken die energie geven We praten mee met door bewoners gerunde buurthuis
de Lommerd over een 'buurtbatterij'. Nieuw initiatief
vanuit buurt: Spijkerenergie.
Gebied Nieuwe Kadekwartier CO2-
neutraal ontwikkelen - Energie
Prestatie locatie (EPL) ambitie = 8
Afronding blok H met in totaal 120 woningen op
Fluvium. Start blok J met ca. 200 woningen zodra
beroep tegen het bestemmingsplan is afgerond. Alle
woningen hebben een lage EPC.
120 woningen
opleveren
200 woningen in
aanbouw
Meewerken aan een test met
kleine windmolentjes op hoge
gebouwen
In 2016 plaatsen we in samenwerking met Alliander 2
tot 5 kleine windmolens voor de opwekking van
elektriciteit voor liften en verlichting algemene ruimtes.
We werken mee aan testen voor Alliander en doen zelf
ervaring en inspiratie op over duurzaamheid.
Testwoning all-electric realiseren Om ervaring op te doen met deze innovatieve wijze van
verduurzamen gaan we in een bestaande woning in de
buurt Appelgaard een woning aan de binnenkant
voorzien van full electric adaptieve wandverwarming.
De energieprestaties en het gebruiksgemak gaan we
monitoren.
Het energieke wijkje
Realiseren van woningen die zoveel energie opwekken
dat ze zelf energieneutraal zijn én ook nog energie
gaan leveren opleveren aan speeltuin en buurthuis in
de buurt. We hebben ons oog laten vallen op het
gebied de Wheme in Malburgen-Oost. In samenwerking
met DNV-GL (voorheen KEMA) en HAN is een
subsidieaanvraag ingediend bij ministerie van EZ.
Zonnepanelen op onze daken We verkennen de mogelijkheid om de daken van onze
woningen ter beschikking te stellen aan coöperaties van
huurders die gezamenlijk zonne-energie opwekken.
2.4 Huisvesting van specifieke groepen en wonen met zorg
Woonvisie gemeente Arnhem
Arnhem heeft als missie om mensen in verschillende fasen van hun leven een passende woonplek te bieden.
Passend bij de studie- en werkcarrière, gezinscarrière (jong-gezin-senior) en zorgcarrière. De huisvesting van
specifieke doelgroepen maakt daar deel van uit. Er is meer aanbod nodig van beschutte of beschermde
woonvormen.
9
Doel is dat er in verschillende wijken verspreid over de stad ‘woonconcepten’ beschikbaar zijn voor mensen
met een ondersteuningsbehoefte. In alle wijken zijn alle zorgdoelgroepen als buren geaccepteerd. Waar
nodig ondersteunen bewoners elkaar.
Onze visie
Bouwen, beheren en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en
welzijn. Wij houden vast aan onze visie: wij doen geen zorg, wij stellen woningen beschikbaar aan bijzondere
doelgroepen. Met geestverwanten werken wij graag samen om mensen die zorg nodig hebben te huisvesten.
De stenen mogen niet het probleem zijn. Wij stimuleren projecten waarbij behalve de woonfunctie en de
zorgverlening ook studie, werk of zinvolle tijdsbesteding aan bod komen.
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Inzet (gezamenlijke
corporaties)
Huisvesting specifieke
doelgroepen op basis van
stedelijke afspraken (gemeente-
corporaties)
- Statushouders
- Doorstroming RIBW-volwassenen
- Doorstroming RIBW jongeren
- Housing First
- Dak- en thuislozen via Doorstroomtafel
- Zwerfjongeren via Zwerftafel
Op basis van taakstelling
honderden per jaar
20 woningen per jaar
20 woningen per jaar
Pilot 25 woningen
20 woningen per jaar
Pilot max. 5 woningen
Huisvesting specifieke
doelgroepen op basis van
bilaterale afspraken
zorginstellingen
Doorstroming cliënten diverse instellingen Ongeveer 20 per jaar
Toekomst flat Schipholplein (nu
jongeren/studenten)
Als gevolg van teruglopende vraag naar
studentenhuisvesting en nieuwe locaties voor
studentenhuisvesting door SSHN bezien we de
toekomst van de Schipholpleinflat (e.a.) in
relatie tot andere doelgroepen.
Heroriëntatie ‘Keten van Kansen’ Door de transities in de zorg ontstaan nieuwe
verhoudingen tussen betrokken partijen en
neemt de behoefte aan zelfstandige
woonruimte toe. We organiseren (met
anderen) een conferentie om de nieuwe
vragen vanuit de zorg te inventariseren.
2.5 Nieuwbouw en aankoop van woningen
Woonvisie gemeente Arnhem
De regio biedt op dit moment een palet aan woonmilieus, waarin Arnhem haar eigen duidelijke positie heeft.
Dit betekent bijvoorbeeld dat verhoudingsgewijs veel mensen met een laag inkomen of
ondersteuningsbehoefte naar Arnhem komen. Arnhem pakt dit op, maar het vraagt wel afstemming met
buurgemeenten om te komen tot een gezond regionaal evenwicht van lusten en lasten. Andersom wil de stad
in de toekomst meer midden- en hoge inkomens aan zich binden. Dit krijgt onder meer gestalte in de
10
gezamenlijke afstemming over voldoende en juiste nieuwbouw in Arnhem en omgeving. Nieuwbouw in wijken
sluit aan bij de identiteit.
Voor de periode 2014-2024 bedraagt de nieuwbouwopgave circa 7.900 woningen.
Er is in Arnhem grote behoefte aan centrumstedelijk wonen. In de periode 2014-2020 is de gewenste
nieuwbouw 1.750 woningen in dit segment.
Midden en hoge inkomens in Arnhem wonen in woonmilieus net buiten het centrum (64%) en in groen
stedelijke woonmilieus (32%). Dit zijn ook de woonmilieus waar zij bij een verhuizing naar zoeken.
Onze visie
De behoefte aan woningen in Arnhem is nog steeds groot. Met nieuwbouw kunnen we een deel van die
behoefte invullen. Wij bouwen woningen in de sociale huursector. Met nieuwbouw komt er meer differentiatie
in de wijken. Verkoop van woningen uit de bestaande voorraad draagt daar ook aan bij.
Het bouwen van koopwoningen past niet meer in het primaire takenpakket van corporaties. Voor een aantal
locaties in Malburgen en Nieuwe Kadekwartier zijn we op zoek naar beleggers of ontwikkelende aannemers
die in dit segment werkzaam zijn.
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Onze inzet
(Kleine) woningen toevoegen aan
ons bezit, onder meer om
vluchtelingen met
verblijfsvergunning te kunnen
huisvesten.
Vergroting – door aankoop - van het aantal kleine
woningen die speciaal geschikt zijn voor alleenstaanden
in en om het centrum.
Wij kijken hierbij nadrukkelijk ook naar transformatie
van kantoorpanden.
Ca. 80 woningen
Aankoop grotere woningen voor
vergunninghouders
Wij kopen op de markt verspreid over Arnhem
woningen aan om grotere gezinnen te huisvesten.
5 woningen
Nieuwbouw Nieuwe Kadekwartier:
Fluvium
In 2016 willen we starten met de bouw van Blok J. We
spreken met een belegger om een deel van de
grond/woningen af te nemen. Blok H (o.a. DGG-
woningen) wordt afgebouwd. We verhuren de
bedrijfsruimten op de begane grond.
44 won. blok H
25 won. blok J
Nieuwbouw woningen
winkelcentrum Schuytgraaf
Oplevering 20 appartementen boven winkels in het
nieuwe winkelcentrum Schuytgraaf
20 woningen
Nieuwbouw Stadseiland Afronding Stadseiland. We hebben het voornemen om
in 2016 grond voor twee urban villa’s te verkopen aan
een commerciële partij/belegger.
20 woningen
Nieuwbouw Dijkzone (Oost) Voor de bouw van een appartemententoren aan de
Visserslaan contracteren we een commerciële partij.
85 woningen
(na 2016)
Nieuwbouw Malburgen
Huissensestraat
Oplevering 7 eengezinswoningen en 16
meergezinswoningen
23 woningen
Nieuwbouw De Wheme Wonen aan het water: koopappartementen en
grondgebonden woningen
We contracteren een commerciële partij.
62 woningen
(na 2016)
Nieuwbouw Dijkzone (West) Voor een te bouwen appartemententoren aan de
Gelderse Rooslaan zoeken we een belegger. We
contracteren een partij.
85 woningen
(na 2016)
11
2.6 Liberalisatie en verkoop van woningen
Woonvisie gemeente Arnhem
Verkoop van huurwoningen beziet de gemeente Arnhem in het licht van de beschikbaarheid van voldoende
sociale huurwoningen. Over de verkoop van huurwoningen wil de gemeente afspraken maken met de
woningcorporaties.
Onze visie
Wij verkopen sociale huurwoningen op de markt in wijken waar de differentiatie tussen huur- en
koopwoningen onvoldoende is. Een goede balans tussen huur- en koopwoningen is bevorderlijk voor de
leefbaarheid in buurten en wijken. Geliberaliseerde huurwoningen verkopen we zo mogelijk bij een
woningmutatie.
Onze activiteiten in 2016
Wat doen we? Toelichting Onze inzet
Verkoop bestaande woningen In aangewezen wijken 60 woningen
waarvan 31 uit het
sociale segment
12
3. Organisatie
3.1 Ontwikkelingen
Wij ontwikkelen ons de komende jaren langzaam maar zeker naar een kleinere organisatie en naar lagere
bedrijfskosten. Dit is een lijn die we de afgelopen jaren al hebben ingezet. We spelen in op een aantal
ontwikkelingen die op ons af komen. De nieuwbouwproductie droogt op. Projecten gericht op het versterken
van de sociale cohesie in een wijk nemen in omvang en aantal af, nu corporaties zich tot hun kerntaak
moeten beperken. Communicatie tussen klant en corporatie verloopt door de wereldwijde digitalisering
steeds minder via telefoon of balie. We verwachten ook dat we op termijn hierdoor minder medewerkers
hoeven in te zetten. Met een ontwikkelingstraject ‘2020’ spelen we organisch in op de kansen die er zijn om
onze organisatie de komende jaren aan te passen aan deze ontwikkelingen en bedrijfskosten terug te
brengen.
Wij houden en brengen onze organisatiekracht op peil door ook in 2016 te investeren in medewerkers,
leiderschap, middelen, processen, strategie en beleid.
3.2 Medewerkers en leiderschap
We stimuleren dat medewerkers zich ontwikkelen door (tijdelijk) in andere organisaties te werken of rond
te kijken.
Medewerkers werken aan leiderschap en meesterschap.
Flexibiliteit in de organisatie wordt vergroot door interne verschuivingen, tijdelijke onderlinge
uitwisseling; vaak op initiatief van medewerkers, waarmee ze ook hun employability vergroten.
Wij verwachten dat de omvang van ons personeelsbestand daalt van 135 naar 125 fte in 2020.
3.3 Middelen
In 2015 hebben we onze kernapplicatie Empire overgezet naar een nieuwe versie. In 2016 werken we
aan de implementatie van een nieuw klantenportaal met reparatieverzoekenfunctionaliteit. Resultaat:
meer efficiency en meer mogelijkheden voor onze huurders om zelf zaken in te zien of te regelen. We
implementeren ook een aantal Apps om medewerkers buiten kantoor in staat te stellen om gegevens
geautomatiseerd vast te leggen in Empire.
We zorgen ervoor dat onze bedrijfssystemen volledig zijn/worden toegerust op de vereisten van de
Woningwet 2015.
3.4 Processen
Bedrijfsprocessen zijn/worden aangepast aan de vereisten van de Woningwet 2015.
Met de nieuwe automatiseringstools passen we ook de bijbehorende processen aan.
13
3.5 Strategie en beleid
We gaan de impact van de Woningwet 2015 vertalen naar een aangepaste strategie en beleid. Wij
hebben hier in 2015 een start mee gemaakt.
Wij maken een splitsingsvoorstel voor een administratieve scheiding tussen een DAEB- en Niet-DAEB-
deel.
We leveren onze bijdrage aan de totstandkoming van prestatieafspraken met de gemeente Arnhem en
de huurders.
We werken verder aan een vernieuwing van onze strategische beleidskaders (in 2016: participatiebeleid,
kwaliteitsbeleid, duurzaamheidsbeleid) tegen het licht van de huidige situatie en gewijzigde regelgeving.
We nemen ‘eenvoud’ in opzet en toepassing als uitgangspunt. Voor het duurzaamheidsbeleid maken we
gebruik van de evaluatie van onze duurzaamheidspilots/projecten uit 2015 (Floriszstraat e.o.,
Pijlkruidstraat).
We brengen onze governance in lijn met de nieuwe Woningwet: onder meer door aanpassing van onze
statuten. De ‘Governancecode woningcorporaties 2015’ houden wij het hele jaar door levend.
Ons huidige Ondernemingsplan loopt tot en met 2015. Wij maken in 2016 een nieuw ondernemingsplan,
waarbij we gebruik maken van de resultaten van onderzoeken uit 2015: de maatschappelijke visitatie,
het USP-klanttevredenheidsonderzoek en het medewerkerstevredenheidsonderzoek door Effectory.
Wij werken aan de leerpunten van onze maatschappelijke visitatie.3
3 Het visitatierapport is te vinden op onze website: www.volkshuisvesting.nl . Onze leerpunten zijn genoemd op pagina 22 van dit
rapport.
14
4. Financieel overzicht
In deze paragraaf geven we aan welke operationele kosten en welke investeringen zijn gemoeid met het
activiteitenprogramma. Ook brengen we – aan de hand van indicatoren – in beeld wat de effecten zijn op de
continuïteit van de bedrijfsvoering.
4.1 Kasstromen
De financiële impact van dit activiteitenplan komt tot uitdrukking in de operationele en
investeringskasstromen. De conceptbegroting 2016 vormt de basis voor bijgaande kasstroomoverzichten.
Per saldo (inkomsten en uitgaven) is € 29 miljoen gemoeid met de voorgenomen activiteiten in 2016.
Nieuwbouw en aankopen hebben met € 15 miljoen het grootste aandeel. € 13 miljoen is bestemd voor
huisvesting van specifieke doelgroepen, € 8,5 miljoen investeren we als impuls voor kwaliteit en
duurzaamheid. Het betaalbaar houden van woningen komt niet tot uitdrukking in dit kasstroomoverzicht.
Eind 2015 hebben we ons huurprijsbeleid vernieuwd. De beleidsaanpassing betekent dat we de komende tien
jaar gemiddeld per jaar € 0,9 miljoen minder aan huurinkomsten ontvangen.
De voorgenomen uitgaven voor leefbaarheid volgens dit activiteitenplan bedragen € 1,2 miljoen. Dat is
gemiddeld circa € 95 per sociale huurwoning.4
4 We bezitten 12.588 woongelegenheden in het DAEB-segment (peildatum: 1 september 2015).
Kasstromen 2016 (x €1.000)
OPERATIONELE KASSTROOM
Leefbaarheid Betaal-
baarheid
kwaliteit
en
duurzaam-
heid
Huisvesting
specificieke
doelgroep
Nieuwbouw
en aankoop
Liberalisatie
en verkoop
woningen
Begr. 2016
1.1 Huuropbrengsten 81.111
1.2 Huurderving -1.349
1.3 Vergoedingen 4.637
1.5 Overige opbrengsten 847
3.1 Rentebaten en financiele vaste activa 156
Inkomend 85.403
2.3 Overig maatschappelijk dividend 1.199 -1.199
2.4 Personeelskosten 10.105
2.5 Onderhoudskosten 21.382
2.6 Overige bedrijfskosten 2.951
2.7 Overige exploitatiekosten 6.011
2.8 Heffingen en belastingen 11.940
3.3 Rentelasten 14.386
Uitgaand 67.973
Totaal operationele kasstroom 17.429 -1.199 0 0 0 0 0
Op basis van de conceptbegroting
15
INVESTERINGSKASSTROOM
Leefbaarheid Betaal-
baarheid
kwaliteit
en
duurzaam-
heid
Huisvesting
specificieke
doelgroep
Nieuwbouw
en aankoop
Liberalisatie
en verkoop
woningen
DesinvesteringenBegr. 2016
Verkoop Bestaand bezit 8.812 8.812
Verkoop nieuwbouw 0
Verkoop grondposities 3.450 3.450
Subsidie Provincie duurzaamheid 860 860
Subsidie omzetten koop naar huur 300 300
Uitkering WIF 87
Totaal desinvesteringen 13.509 0 0 860 0 3.750 8.812
InvesteringenBegr. 2016
Aankoop transformatie kantoorpanden - 1 (40) -10.400 -10.400
Aankoop pand bijzondere doelgroep (15) -1.950 -1.950
Aankoop 5 panden voor vergunninghouders -650 -650
Aankoop gemaal en verbouwing -380 -380
Terugkoop woningen Koopgarant (4) -400
Aankoop (+ event. Transformatie) -13.780 -13.000 -380 0
Klarendal - plint 17 -15
Transformatie -15
Voetiuslaan -665 -665
Catharijne Paulstraat -1.921 -1.921
Broekstraat -782 -782
Overloop Rappardstraat 2015- duurzaamheid -981 -981
Overloop Vogelwijk 2015- duurzaamheid -1.150 -1.150
Overloop Hudsonstraat 2015- duurzaamheid -811 -811
Duurzaamheidsprojecten overige -535 -535
Investeringen duurzaamheid -6.845 -6.845
Investeringen dagelijks onderhoud -1.449 -1.449
Vervanging WKK koppeling -1.140 -1.140
Vervanging / verbetering -2.589 -2.589
Huissensestraat (16+7) -838 -838
Bouw 20 woningen Malburgen (FMR) -2.400 -2.400
NKK - Fluvium blok H (36+12 - SH i.p.v. supermarkt) -2.838 -2.838
NKK - Fluvium blok J (25) -3.291 -3.291
Grond Gem Arnhem (NKK) -2.487 -2.487
Grond Gem Arnhem (Rijnwijk erfpacht) -3.424 -3.424
Schuytgraaf 20 appartementen -2.461 -2.461
Overig -737 -737
Nieuwbouw -18.476 -18.476
Investeringen bedrijfsmiddelen -1.187
Verkoopkosten woningen bestaand bezit -330
Overig -1.517
Totaal investeringen -43.222 0 0 -9.434 -13.000 -18.856 0
Totaal investeringskasstroom -29.713 0 0 -8.574 -13.000 -15.106 8.812
Bijdrage aan Activiteitenplan -29.067 -1.199 0 -8.574 -13.000 -15.106 8.812
Inkomsten 860 3.750 8.812
Uitgaven -1.199 0 -9.434 -13.000 -18.856
16
4.2 Financiële continuïteit
Voor de beoordeling van onze continuïteit hanteren we het toetsingskader van het WSW (waarborgfonds
sociale woningbouw). Het WSW-toetsingskader is een mix van kasstroomelementen, vermogenselementen
en onderpand. In onderstaand overzicht is onze meest recente financiële meerjarenraming (FMR 6.0)
getoetst aan dit kader. Alle indicatoren staan op groen: met de ingerekende plannen is Volkshuisvesting op
korte en lange termijn gezond.
Indicator Norm 2015 2016 2017 2018 2019
Intrest Dekkings Ratio minimaal 1,4 1,78 1,92 2,09 2,22 2,38
Debt Service Coverage Ratio minimaal 1,0 1,33 1,34 1,35 1,44 1,56
Loan to Value maximaal 75% 61,9% 61,0% 58,9% 56,1% 52,7%
Solvabiliteit minimaal 20% 32,5% 34,5% 37,6% 39,7% 45,0%
Dekkingsratio maximaal 50% 27,3% 27,3% 26,7% 25,2% 23,5%
Toelichting tabel:
Intrest Dekkings Ratio: Binnen de operationele kasstroom moet ruimte zijn om een stijging van 40% van de
rentekosten op te vangen.
Debt Service Coverage Ratio: Uitgangspunt is de fictie dat de corporatie stopt, de operationele kasstroom
moet dan voldoende zijn voor rente en aflossing.
Loan to Value: Het vreemd vermogen mag niet meer bedragen dan 75% van de Bedrijfswaarde.
Solvabiliteit: Het eigen vermogen moet minimaal 20% van het balanstotaal zijn.
Dekkingsratio: De leningen mogen maximaal 50% bedragen van het onderpand van het bezit (o.b.v. WOZ-
waarde).
17
5. Verantwoording en effecten
5.1 Visie en verantwoording
Bij elke investering en bijdrage in tijd, geld en inzet van onze medewerkers beoordelen wij de betekenis voor
klant, maatschappij en bedrijf.
Klantwaarde: wat levert het op voor onze klant(en)? We onderscheiden daarbij drie
hoofdaspecten: de tevredenheid van onze klant met de woning, met de woonomgeving en met onze
dienstverlening.
Maatschappelijke waarde: wat levert deze investering de maatschappij op? Denk daarbij aan de
uitstraling (architectuur) en beleving van de stad Arnhem, specifieke wijk of buurt of
maatschappelijke issues als duurzaamheid, leefbaarheid, voldoende woningaanbod,
voorzieningenniveau. Met het toevoegen van maatschappelijke waarde spelen we in op de
tevredenheid van onze stakeholders.
Financiële waarde: wat is het effect van de investering op de continuïteit van ons bedrijf.
In het ondernemingsplan geven we aan welke maatschappelijk effecten we nastreven.
5.2 Effecten van ons handelen
Onze interventies zijn gericht op plekken en kwesties. Onze huurders willen goed wonen. Goed wonen levert
een maatschappelijk effect op de beleving van buurten, wijken en de stad Arnhem. Het is lastig om het effect
van ons (dagelijks) handelen te meten. Zeer veel verschillende factoren beïnvloeden goed wonen en de
beleving is per mens verschillend. De praktijk leert dat er vaak sprake is van neveneffecten die minstens zo
belangrijk zijn als het effect dat we beogen. Daarnaast kan het effect van een activiteit die we nu uitvoeren
pas na jaren in meetresultaten zichtbaar worden. We zien dat in de waardering voor het wonen in de wijken.
Een effect kan wel al jaren merkbaar zijn voor het meetbaar wordt!
We peilen tweejaarlijks de waardering van onze huurders. Dat doen we op de drie indicatoren die wij
kenschetsen als beoogd effect van onze bedrijfsvoering.
In 2015 hebben wij op alle onderdelen gepeild. Deze informatie gebruiken we bij het opstellen, in 2016, van
ons nieuwe ondernemingsplan. Daarbij betrekken we ook onze huurders en andere stakeholders.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tevredenheid van
huurders over hun
woning
7,1 - 7,5 - 7,4 - 7,5 - 7,4 -
Tevredenheid van
huurders over de
woonomgeving
7,1 - 7,4 - 7,3 - 7,4 - 7,4 -
Tevredenheid van
huurders over de
dienstverlening
7,2 - 7,3 - 7,4 - 7,5 - 7,6 -
Tevredenheid van
medewerkers
- - 8,1 - - 8,2
(8,0)*
- - 8,1 -
Oordeel
maatschappelijk
presteren, naar
opgave (visitatie)
Visitatie,
Geen
totaalscore
- - - 7,1 - - - 7,1 -
*) Gecorrigeerd cijfer, op basis van de aangepaste methodiek die in 2015 is toegepast.