actualiteitenseminar huur en verhuur 2010
DESCRIPTION
Huurrecht in 2010TRANSCRIPT
ActualiteitenseminarHuur & Verhuur
Pieter van Namen
Middelburg, 16 november 2010
Wat komt er aan de orde?• Plaatsbepaling
• Tekortschieten door huurder
• Gebreken aan het gehuurde
• Afwijkende bedingen bij huur winkelruimte
• Nadere huurprijsvaststelling
• Varia
Huur, een plaatsbepaling
• Huur of niet?• Wettelijke bepalingen in Boek 7, titel 4
Burgerlijk Wetboek:• Algemene bepalingen art. 7:201-229 en 7:231
BW: voor roerende en onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken;
• Bepalingen voor gebouwde onroerende zaken:– Woonruimte (art. 7:232-282 BW);– Bedrijfsruimte (ex art. 7:290 BW);– Overige ruimten (ex art. 7:230A BW).
Huur, een plaatsbepaling (2): Bedrijfsruimteregimes in grote lijnen
7:290- 10 jaar
termijnbescherming;- Opzeg- en
beëindigingsbescherming;
- Huurprijsbescherming;- Indeplaatsstelling.
7:230A- Huur eindigt na
opzegging / van rechtswege;
- Alleen ontruimingsbescherming (3 jaar maximaal);
- Geen huurprijsbescherming;
- Geen indeplaatsstelling.
Welk regime?• Vuistregels:
– Gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte is, is bedrijfsruimte;
– Wat niet onder 290-ruimte valt, is 230A-ruimte;– Onder 230A-ruimte valt meer dan alleen
bedrijfsruimte, ook garages, hobbyruimten, etc.
Waar hebben we het over? (kwalificatie)
• Huur of zorg?» Hof Den Bosch 29 december 2009, LJN BK 9394
• Woon- of bedrijfsruimte?– Woonruimte, of geen winkelruimte?– Gebouwde onroerende zaak of deel daarvan?– Huur?– Contractuele bestemming een 290–bedrijf?– Valt het bedrijf inderdaad onder één van de bedrijven
in art. 7:290 BW?» Hof Den Haag 27 oktober 2009, LJN BL 2400» Hof Den Bosch 28 september 2010, LJN BN 9372
Tekortschieten door huurder• Wanbetaling:
» Hof Arnhem 17 augustus 2010, LJN BN 4494
» Rb Groningen 27 oktober 2010, LJN BO3311» Hof Den Bosch 2 november 2010, LJN BO 3197
• Overlast» Rb Rotterdam 28 september 2010, LJN 9785» Rb Almelo 30 september 2010, LJN BN 9312
• Hennepteelt» Hof Leeuwarden 9 november 2010 LJN
BO3822
Tekortschieten huurder (2)
• Gebruik cf. bestemming» Hof Den Bosch 23 maart 2010, LJN BM
0894
• Illegale onderverhuur» HR 18 juni 2010, LJN BM 0893
• Onderbrengen huurrecht in v.o.f.» Rb Almelo 2 november 2010, LJN B0 2808
Opzegging huurovereenkomst
– Dringend eigen gebruik/ belangenafweging: wachttijd geldt niet altijd :
» HR 24 september 2010, LJN BM9758
– Eindigen huur na opzegging brengt niet vanzelf oplevering met zich mee!
» Voorz. Rb Groningen 29 januari 2010 (114939/KG ZA 09 -418) (niet gepubliceerd)
» Rb Groningen 13 april 2010, WR 2010/82
Toevoegingen/vernieuwingen aan het gehuurde:
• Bewijspositie / PVO• Wie betaalt wat?
» Hof Den Bosch 20 maart 2007, LJN BB 1004;» Hof Arnhem 24 november 2009, LJN BL 8109;» Not Only Sushi kreeg boter bij de vis!:
Rb Haarlem 19 augustus 2010, LJN BN 7352
Gebreken aan het gehuurde
– Definitie– Omzet? Amicitia! – Aanwezigheid asbest :
» HR 3 september 2010, LJN BM 3980
– Opschorten huurpenningen: » Hof Leeuwarden 29 juni 2010, LJN BN 0797 » Rb Dordrecht 12 augustus 2010, LJN BN 4766
– Oude CV-installatie:– Hof Den Bosch, 21 september 2010, LJN BO0177
Gebreken aan het gehuurde
• Onzichtbare lekkage: » Rb Groningen 21 oktober 2010,
LJN BN 2619
• Omschrijving gehuurde relevant:» Hof Amsterdam 24 februari 2009,
WR 2009/80
• Overlast derden:» Rb Breda 3 oktober 2010, LJN BO 2766» Rb Rotterdam 7 juli 2009, LJN BJ 2739
Afwijkend beding (1)
– art. 7:291 lid 2 BW– Voorbeelden bedingen:
• Uitsluiten van rechterlijke toetsing opzegging;• Tekortschieten huurder doet huurovereenkomst
eindigen; • Einde onderhuurovereenkomst bij einde
hoofdhuurovereenkomst;• Einde huur bij einde franchise;• Afwijking huurprijsregels 7:303 BW.
Afwijkend beding(2)
• Uitspraken:– Franchise:
» Hof Amsterdam 27 september 2007, WR 2008/85
» Rb Utrecht 11 mei 2007, WR 2008/108» Hof Arnhem 22 september 2008,
WR 2009/100» Rb Rotterdam 22 oktober 2010,
LJN BO 3314
Nadere huurprijsvaststelling
• Wettelijke regeling: 7:303 en 304 BW• Uitspraken
» Rb Zwolle- Lelystad 14 oktober 2010, LJN BK 0757
» HR 1 februari 2008, NJ 2008/84» HR 10 oktober 2008, NJ 2008/540
Varia
• Boetebepalingen in de huurovereenkomst • Bankgarantie huurder en faillissement:
» HR 13 mei 2005, NJ 2005/406» Hof Amsterdam 13 oktober 2009, WR 2010/38
• Kraken: mag niet, kan toch (niet)? • Wel of geen HOK?
» Rb Zwolle 21 oktober 2009, LJN BK 9062» Rb Utrecht 10 november 2010, LJN BO 3610
• Rol makelaar/beheerder:» Hof Amsterdam 5 oktober 2010, LJN BO 1110
• De bakker eet altijd oud brood…» Rb Arnhem 2 augustus 2010, LJN BO0181
Vragen….?
Pieter van NamenAdvocaat Huur en VastgoedAdriaanse Van der Weel advocatenKousteensedijk 3 (4331 JE) MiddelburgBeursplein 37 (3011 AA) Rotterdam0118 - 65 60 22 / 010 - 417 74 44 / 06 - 549 249 [email protected]
Kan ook bij de borrel……