advies ‘keuze woningmarktregio vijfheerenlanden’...2018/07/08 · 4.2 woonruimteverdeling u16...
TRANSCRIPT
Bedrijfsvoeringsorganisatie Vijfheerenlanden
Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’
Definitieve versie 28 mei 2018
DATUM 28 mei 2018
TITEL Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’
ONDERTITEL Definitieve versie
OPDRACHTGEVER Bedrijfsvoeringsorganisatie Vijfheerenlanden
AUTEUR(S) Roy Nieuwenhuis Bram Klouwen Bas de Ruigh
PROJECTNUMMER 5226.101/G
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem
Postbus 1174
6801 BD Arnhem
www.companen.nl
(026) 351 25 32
@Companen
BTW NL001826517B01
IBAN NL95RABO0146973909
KVK 09035291
Inhoud Preambule 1
1 Inleiding 2
2 Advies: regiokeuze en overwegingen 3
2.1 Juridisch kader 3
2.2 Uitgangspunten voor de regiokeuze 4
2.3 Gevolgen van de regiokeuze 5
2.4 Samenvattende overwegingen 11
2.5 Conclusie 11
3 Huidige woningmarkt Vijfheerenlanden 13
3.1 Bevolking en huishoudens 13
3.2 Samenstelling woningvoorraad 14
3.3 Woningbezit corporaties 15
3.4 Conclusie 17
4 Regionale samenhang Vijfheerenlanden 18
4.1 Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen 18
4.2 Woonruimteverdeling U16 en Woongaard 22
4.3 Beschikbaarheid woningaanbod in sociale huursector 23
4.4 Conclusie 24
5 Volkshuisvestelijke opgaven sociale huursector 25
5.1 Bestedingsruimte woningcorporaties 25
5.2 Investeringsopgaven nieuwbouw 26
5.3 Investeringsopgave woningverbetering 28
5.4 Conclusie 28
6 Effecten bestaande samenwerkingsverbanden 30
6.1 Casus Veenendaal 30
6.2 Casus Meppel 30
6.3 Conclusie 31
7 Voorconsultatie partners 32
7.1 Huurdersorganisaties HBL, HBZ en Huurdersberaad 32
7.2 Regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard 33
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 1
Preambule
De gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam hebben Companen verzocht een volledig objectief en
onafhankelijk onderzoek uit te voeren naar de keuze van een woningmarktregio voor de nieuwe
gemeente Vijfheerenlanden. De verantwoordelijk onderzoekers van Companen verklaren hierbij dat
voorliggend advies onafhankelijk en objectief is opgesteld en vrij is van kleuring, sturing of beïnvloeding
door één van de betrokken partijen.
Drs. A.F. Klouwen R. Nieuwenhuis MSc.
Directeur Companen Adviseur Companen
B. de Ruigh MSc.
Adviseur Companen
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 2
1 Inleiding
De gemeenten Leerdam, Zederik en Vianen fuseren per 1 januari 2019 tot de nieuwe gemeente
Vijfheerenlanden. Als gevolg van de fusie staan de gemeenten voor een belangrijke keuze. Zij moeten
uiterlijk 1 november van dit jaar bij de minister een voorstel indienen waarin zij aangeven tot welke
woningmarktregio de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden zou moeten behoren: U16 of Woongaard. Op
grond van dit voorstel van de gemeenten zal de minister haar keuze maken ten aanzien van de
woningmarktregio waartoe Vijfheerenlanden gaat behoren.
Huidige situatie
Eind 2016 stelde de minister regionale werkgebieden vast voor woningcorporaties. Gevolg hiervan is dat
Vianen (en LEKSTEDEwonen) behoort tot U16 en Leerdam en Zederik (met KleurrijkWonen en Fien
Wonen) tot Woongaard. Corporaties mogen in hun kernwerkgebied investeren in nieuwbouw. In
gemeenten buiten het kernwerkgebied geldt dat corporaties alleen hun bestaande woningbezit mogen
beheren óf vervangen; en daarmee niet mogen investeren in uitbreiding van bezit.
Onafhankelijk en objectief onderzoek naar de regiokeuze
De gezamenlijke gemeenten hebben Companen gevraagd een onafhankelijk en objectief onderzoek uit
te voeren naar de regiokeuze. Het onderzoek mondt uit in een onderbouwd, concreet en helder advies
over de te maken keuze.
Uitvoering en proces
In de uitvoering van het onderzoeksproces zijn belanghebbende partijen gehoord over de werking van
de (sociale huur)woningmarkt in de gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik. Het doel hiervan is om de
feiten en de argumentatie te toetsen aan de praktijk.
Het resultaat van dit proces is een advies vanuit Companen dat niet noodzakelijkerwijs gedragen wordt
door de betrokken partijen. Gedurende het onderzoeksproces hebben de volgende consultatiemo-
menten plaatsgevonden:
Bestuurlijk startoverleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam en corporaties
LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen
Tussentijds ambtelijk overleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam en corporaties
LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen.
Telefonische consultatie van huurdersorganisaties Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en
bewoners Belang Zederik (HBZ) en Huurders Belangenorganisatie Lingesteden (HBL).
Bestuurlijk overleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam, huurdersorganisaties
Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en bewoners Belang Zederik (HBZ) en Huurders
Belangenorganisatie Lingesteden (HBL) en corporaties LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien
Wonen.
Telefonische en schriftelijke voorconsultatie van overige gemeenten en corporaties in U16 en
Woongaard
Leeswijzer
Het onderzoeksrapport start in het volgende hoofdstuk met de beschrijving van het advies. In de
hoofdstukken 3 tot en met 7 wordt de onderbouwing voor het advies inhoudelijk uiteengezet en
onderbouwd.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 3
2 Advies: regiokeuze en overwegingen
De Woningwet verplicht dat de nieuwe gemeente VIjfheerenlanden wordt ingedeeld in één
woningmarktregio. De gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam zijn in de gelegenheid hiervoor een
voorstel te doen aan de minister: of U16 of Woongaard. Ongeacht de keuze, zullen er gevolgen
optreden voor de lokale situatie in Vijfheerenlanden en voor de situatie in de regio’s U16 en
Woongaard. Het is daarom belangrijk dat het eindadvies een objectief beeld schetst van de gevolgen
van verschillende keuzes. Op basis van vergelijking van de gevolgen bij verschillende keuzes hebben we
ons advies gewogen. Het hoofdstuk start met een korte beschrijving van het juridisch kader.
2.1 Juridisch kader
Toegestane werkzaamheden buiten het kernwerkgebied
De Woningwet bevat bepalingen ten aanzien van het kernwerkgebied van woningcorporaties. Binnen de
eigen woningmarktregio is het volgens deze bepalingen voor corporaties toegestaan alle volkshuis-
vestelijke activiteiten te ontplooien, dat wil zeggen het beheren
van bestaand bezit en uitbreiden via nieuwbouw en aankoop van
woningen. Buiten de woningmarktregio zijn de toegestane activi-
teiten beperkt. Het is corporaties niet toegestaan hun woningbezit
buiten hun kernwerkgebied uit te breiden via nieuwbouw of
aankoop van woningen. Het beheren en onderhouden van be-
staand bezit is wel toegestaan.
Aanwijzing woningmarktregio’s
De vorming van de woningmarktregio’s is bedoeld om de lokale
verankering van woningcorporaties te versterken. Hiertoe moesten
regio’s worden samengesteld met een samenhangend woning-
marktgebied van minimaal 100.000 huishoudens. In 2016 heeft het
rijk voor alle woningcorporaties in Nederland een regionaal
werkgebied vastgesteld wat geleid heeft tot de indeling van
Nederland in 19 woningmarktregio’s. De gemeente Vianen en
woningcorporatie LEKSTEDEwonen behoren tot de regio U16. De
gemeenten Leerdam en Zederik en corporaties KleurrijkWonen en Fien Wonen tot Woongaard.
Ontheffing voor investeringen buiten het kernwerkgebied
Door middel van een ontheffing zijn in de wet beperkte uitzonderingsmogelijkheden opgenomen ten
aanzien van investeringen buiten het werkgebied. Deze ontheffing geldt voor gebieden waar voor de
corporatie(s) uit de regio onvoldoende mogelijkheden zijn om aan de volkshuisvestelijke behoefte te
voldoen. In de ontheffingsaanvraag moet aannemelijk gemaakt worden dat dit het geval is en dat er
geen alternatieven zijn. De corporaties moeten de ontheffing aanvragen. Gemeenten en huurders-
organisaties geven hierop hun zienswijze. Tot op heden is aan zes corporaties een (tijdelijke) ontheffing
verleend.
Afbeelding 2.1: Woningmarktregio’s
Woningwet
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 4
Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden: twee scenario’s
In de Woningwet is vastgelegd dat een gemeente slechts van één woningmarktregio deel kan uitmaken1.
De samenvoeging van de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik moet er dan ook toe leiden dat wordt
aangesloten bij één regio. De regiokeuze voor Vijfheerenlanden kent daarmee twee scenario’s:
1. de keuze voor de woningmarktregio U16.
2. de keuze voor de woningmarktregio Woongaard.
2.2 Uitgangspunten voor de regiokeuze
Tijdens het bestuurlijke startoverleg zijn in samenspraak met de gemeenten en de corporaties drie
centrale uitgangspunten vastgesteld die leidend zijn bij de regiokeuze:
1. Het belang van de huurders en woningzoekenden staat centraal; het eerste uitgangspunt heeft
betrekking op de betekenis van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden, zowel in
Vijfheerenlanden als in de regio’s U16 en Woongaard. Het gaat dan om de vraag of de
beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroepen verandert. Belangrijke elementen
daarin zijn de oriëntatie van woningzoekenden op verschillende kernen in de gemeente en ten
opzichte van de regio, beschikbaar aanbod voor woningzoekenden, maar ook transparantie en
uitvoerbaarheid in het belang van de huurder (zoals de mogelijke overgang naar een ander
toewijzingssysteem). Het uitgangspunt hierbij is dat negatieve effecten van de regiokeuze voor
huurders en woningzoekenden tot een minimum beperkt moeten blijven. Met dit uitgangspunt
wordt tevens ingespeeld op het wettelijk kader van het werken aan een samenhangende
woningmarktregio vanuit de optiek van de huurder en woningzoekende.
2. Betekenis voor investeringsopgaven en investeringsvermogen; het tweede uitgangspunt betreft
het kunnen voldoen aan de volkshuisvestelijke investeringsopgaven in de gemeente en de regio’s.
Het gaat primair om de mogelijkheden de investeringsopgaven in Vijfheerenlanden waar te kunnen
maken, in relatie tot de investeringsruimte van de drie lokale corporaties. Daarnaast gaat het ook
om de investeringsopgaven in de beide regio’s U16 en Woongaard. Komen die regionale
investeringsopgaven in de knel door de keuze van Vijfheerenlanden? Daarom is het belangrijk te
duiden wat in dit verband het effect is van de regiokeuze. Het effect van de keuze op de
investeringsopgave van primair Vijfheerenlanden en secundair de regio’s U16 en Woongaard moet
tot een minimum beperkt blijven.
3. Betekenis voor bestaande bestuurlijke samenwerkingsverbanden en financieringsstromen; het
derde uitgangspunt heeft betrekking op de potentiële effecten van de regiokeuze op bestaande
bestuurlijke samenwerkingsverbanden, bijvoorbeeld in economisch verband of op gebied van
infrastructuur en mobiliteit. Economische relaties en belangen liggen voor Vijfheerenlanden voor
een belangrijk deel richting de Utrechtse regio. Maar ook voorgenomen investeringen in
bijvoorbeeld infrastructuur door het rijk en de provincie blijven nodig en mogen door de keuze voor
een van de woningmarktregio’s niet onder druk komen te staan.
Aan elk van de drie uitgangspunten is een vergelijkbare zwaarte toegekend; het één weegt niet per
definitie zwaarder dan het ander. De gevolgen van de regiokeuze voor de bovengenoemde
uitgangspunten worden in de volgende paragrafen inzichtelijk gemaakt en tegen elkaar afgewogen.
1 Zie ook: VNG (2015) Samenvatting Woningwet voor gemeenten, p.17.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 5
2.3 Gevolgen van de regiokeuze
In deze paragraaf brengen we de gevolgen van de regiokeuze per uitgangspunt in beeld. Onder elk
uitgangspunt is de betekenis van de regiokeuze in een korte conclusie uitgewerkt. Vervolgens is hierop
een verdiepende toelichting gegeven.
1. Gevolgen voor huurders en woningzoekenden
Conclusie
De keuze voor de regio’s U16 of Woongaard zijn beide vanuit verhuisrelaties te beargumenteren.
Leerdam en Zederik kennen op basis van verhuisbewegingen naast een lokale focus ook een duidelijke
focus vanuit de Woongaardregio, Vianen kent naast de lokale focus ook een duidelijke focus vanuit de
U16. Er volgt hieruit geen duidelijke voorkeur voor één van beide regio’s. Je zou kunnen stellen dat elke
gemeente in feite het centrum is van zijn eigen woningmarktregio; mensen komen uit de gemeenten
rondom. De regionale samenhang op basis van verhuisrelaties vormen vanuit het perspectief van de drie
oorspronkelijke gemeenten geen éénduidige basis voor de te maken regiokeuze. De samenhang naar de
ene regio is vergelijkbaar met die naar de andere regio.
Veel verhuisbewegingen hangen vooral samen met het woonruimteverdeelsysteem. De keuze voor
verdeelregels staat los van de keuze voor de woningmarktregio. Wel is het logisch aan te sluiten bij het
verdeelsysteem van de woningmarktregio. Dit zal voor een deel van de woningzoekenden verandering
van verdeelregels betekenen. Deze verandering zal effect hebben op de positie en rechten van
woningzoekenden. Uit oogpunt van zekerheid voor woningzoekenden adviseren wij daarom een
overgangsregeling te hanteren die recht doet aan de opgebouwde rechten van huurders en
woningzoekenden.
De aansluiting bij Woongaard of Woningnet Regio Utrecht zal uitgaande van de huidige verhuis-
bewegingen effect hebben op de verhuurbaarheid en keuzemogelijkheden van woningzoekenden. De
verhuurbaarheid van woningen in Vijfheerenlanden zal bij een overgang naar U16 waarschijnlijk
verbeteren. Tegelijkertijd krijgen woningzoekenden dan met meer onderlinge concurrentie te maken. Bij
een overgang naar Woongaard gebeurt op basis van de huidige verhuisstromen dan het tegenover-
gestelde: de verhuurbaarheid wordt minder, de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden nemen
toe.
Toelichting
De regiokeuze kan invloed hebben op huurders en woningzoekenden in de nieuwe gemeente en in de
beide regio’s. De onderstaande tabel geeft voor de beide keuzemogelijkheden een schematische
weergave van de belangrijkste gevolgen voor beide groepen.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 6
Tabel 2.2: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden in de gemeente Vijfheerenlanden en in de regio’s Woongaard en U16
Gevolgen voor
Regionale samenhang vanuit oogpunt verhuizingen huurders
Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen De afzonderlijke gemeenten vertonen geen grote verschillen in onderlinge samenhang op basis van verhuisbewegingen. De vestiging in de sociale huursector bedraagt in 2015-2017:
Vianen (n=554): 46% binnengemeentelijk, 3% Woongaard, 44% U16, 7% Overig NL
Leerdam (n=506): 63% binnengemeentelijk, 21% Woongaard, 5% U16, 11% Overig NL
Zederik (n=246): 37% binnengemeentelijk, 33% Woongaard, 0% U16, 33% Overig NL Bovengemeentelijke verhuisrelaties vinden vooral plaats met buurgemeenten. Elke gemeente is in feite het centrum van haar eigen woningmarktgebied.
Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16
Woningzoekenden Uitgaande van verdeelsysteem Woongaard
Voor woningzoekenden uit Leerdam, Zederik en overig Woongaard worden de mogelijk-heden vergroot. Zij kunnen reageren op aanbod in Vianen.
Woningzoekenden uit Vianen en overig U16 moeten worden ingeschreven in Woongaard. Dit vraagt een overgangsregeling voor behoud van rechten in het voor hen nieuwe ‘systeem’.
In de huisvestingsverordening van Vianen is een voorrangsregeling opgenomen voor lokale binding met de kernen Zijderveld, Everdingen en Hagestein. Ook dit vraagt een nadere invulling.
Dat woningzoekenden binnen WoningNet Regio Utrecht niet meer kunnen reageren op woningen in Vianen kan mogelijk leiden tot ontspanning op de Viaanse woningmarkt.
Uitgaande van verdeelsysteem WoningNet Regio Utrecht
Voor woningzoekenden uit Vianen en overig U16 worden de mogelijkheden vergroot. Zij kunnen reageren op aanbod in Leerdam en Zederik.
Woningzoekenden uit Leerdam, Zederik en overig Woongaard moeten worden inge-schreven in WoningNet. Dit vraagt een overgangsregeling voor behoud van rechten in het voor hen nieuwe ‘systeem’.
De hoge vraagdruk uit de Utrechtse regio kan mogelijk leiden tot extra vraagdruk in Leerdam en Zederik als deze woningmarkten onder Woningnet Regio Utrecht vallen.
Huidige huurders Geen directe gevolgen. Huurders kunnen blijven huren bij de eigen corporatie.
Geen directe gevolgen. Huurders kunnen blijven huren bij de eigen corporatie.
Samenhangende woningmarktregio
Vanuit de uitgangspunten en de bedoeling van de Woningwet is een indeling die aansluit bij de logische
regionale samenhang gewenst. Vianen kent vooral samenhang met de Utrechtse regio. In de periode
2015-2017 was 44% van de 554 vestigers in de sociale huursector afkomstig uit U16. Zederik kent vooral
samenhang met Woongaard; 33% van de 246 vestigers is afkomstig uit deze regio. In Leerdam is de
binding aan de gemeente het grootst, het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen bedraagt 63%.
Van de bovengemeentelijke verhuizingen vindt in Leerdam het grootste gedeelte plaats binnen
Woongaard, namelijk 21% van de 506 vestigers in de periode 2015-2017 komt uit Woongaard tegenover
5% uit U16. In aantallen komen de meeste vestigers uit U16. Dit betreft vooral vestiging in Vianen. U16
is ook in aandeel belangrijker voor Vianen, dan Woongaard voor Leerdam en Zederik. Tegelijkertijd moet
dit beeld genuanceerd worden omdat het potentieel aantal woningzoekenden uit U16 ook een veelvoud
is van het potentieel aantal woningzoekenden uit Woongaard.
Voor de verhuisbewegingen in de sociale huursector geldt dat deze sterk gestuurd zijn door de
toewijzingssystemen. Het meest evident is dit in de gemeente Zederik, waar het aandeel bovenge-
meentelijke instroom flink is toegenomen sinds de invoering van toewijzingssysteem Woongaard in
2014 (van circa 16% vestiging uit Woongaard in 2006-2015 naar 33% in 2015-2017; een verdubbeling).
Bovendien geldt dat bovengemeentelijke verhuisbewegingen vooral plaatsvinden tussen buurge-
meenten, huishoudens zijn niet geneigd over grote afstanden te verhuizen. Dit leidt ertoe dat elke
gemeente in feite het centrum vormt van haar eigen woningmarktgebied en er op de samenhang in
verhuisbewegingen vanuit het perspectief van de drie oorspronkelijke gemeenten geen éénduidige
woningmarktregio kan worden vastgesteld.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 7
Woningzoekenden en toewijzing
De woningmarktregio gaat over investeringen van corporaties. Het is vanuit de regionale samenhang die
hiermee wordt gezocht logisch deze regio ook leidend te laten zijn voor woningzoekenden: en dus het
woonruimteverdeelsysteem. Dit is echter niet noodzakelijk. De keuze voor het verdeelsysteem staat los
van de keuze voor een woningmarktregio. De overgang tussen verdeelsystemen vraagt van gemeenten
en corporaties zorgvuldig na te denken over het behoud van opgebouwde rechten van woning-
zoekenden. Woningzoekenden in U16 kennen immers gemiddeld genomen een langere inschrijfduur
dan woningzoekenden in Woongaard. In theorie kan dit bij de overgang van systemen leiden tot ver-
dringing. Maar ook andersom zal een overgangsregeling voor behoud van opgebouwde rechten
noodzakelijk zijn. Het is lastig de impact van deze aanpassing te kwantificeren omdat dit sterk
afhankelijk is van de invulling van de overgangsregeling: laat je deze alleen gelden voor ingeschrevenen
uit de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik, of voor ingeschrevenen uit geheel Woongaard of geheel
Woningnet Utrecht.
De druk op de sociale huurwoningmarkt verschilt tussen U16 en Woongaard. Overgang naar U16 zal de
druk vanuit Utrecht mogelijk ook deels verplaatsen naar Zederik en Leerdam. Dit kan er ook aan
bijdragen dat de verhuurbaarheid van woningen beter wordt. Overgang naar Woongaard zorgt
daarentegen volgens dezelfde redenering voor minder concurrentie tussen woningzoekenden vanwege
meer ontspanning op de markt. Keerzijde is dat de ontspanning op termijn mogelijk leidt tot mindere
verhuurbaarheid.
Huidige huurders
De regiokeuze heeft geen of slechts beperkte invloed op de woonsituatie van de huidige huurders. De
corporaties mogen bestaand bezit blijven beheren en onderhouden. Huidige huurders kunnen blijven
huren bij de eigen corporatie. Dit kan in prestatieafspraken verankerd worden.
2. Gevolgen voor investeringsopgaven en investeringsruimte op lokaal en regionaal niveau
Conclusie
De investeringsopgave in Vijfheerenlanden is het meest zeker gesteld als alle drie de lokale corporaties
volop mogen investeren in de gemeente. Dat is het geval bij een keuze voor Woongaard. Bovendien
behoudt de gemeente dan de focus van LEKSTEDEwonen op Vianen.
Vanuit regionaal perspectief gesteld ligt de grootste investeringsopgave in U16. In de regio is in totaliteit
de meeste bestedingsruimte beschikbaar, maar is ook de vraag naar nieuwbouwwoningen beduidend
hoger dan in Woongaard. In Woongaard is in totaliteit minder bestedingsruimte beschikbaar, maar is
ook de nieuwbouwopgave duidelijk kleiner dan in U16. Per nieuw te bouwen huurwoning is de
bestedingsruimte in U16 kleiner dan in Woongaard.
Regionale solidariteit zou een reden kunnen zijn aan te haken bij U16, zij het dat dan de
investeringsopgave in Leerdam en Zederik ook nog primair door de Utrechtse corporaties moet worden
gedragen. Per saldo zal het effect daardoor beperkt zijn. Voor de gemeente Vijfheerenlanden levert de
keuze voor U16 meer onzekerheid op omdat zij daarmee voor investeringen door KleurrijkWonen en
Fien Wonen afhankelijk is van een ontheffing. Om die reden ligt een keuze voor Woongaard vanuit
lokaal perspectief het meest voor de hand.
Toelichting
De regiokeuze heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties in de gemeente
Vijfheerenlanden en in de beide regio’s. De regio’s verschillen in omvang van de volkshuisvestelijke
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 8
opgaven en in beschikbare investeringsruimte van de corporaties. De onderstaande tabel geeft voor de
beide keuzemogelijkheden een schematische weergave van de belangrijkste effecten.
Tabel 2.3: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van de regiokeuze voor volkshuisvestelijke opgaven en investeringsmogelijkheden
van corporaties in de gemeente Vijfheerenlanden en de regio’s Woongaard en U16 Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16 Gemeente Vijfheerenlanden
Vijfheerenlanden behoort tot het kernwerkgebied van alle drie lokale corpo-raties Fien Wonen, KleurrijkWonen en LEKSTEDEwonen.
De lokale corporaties mogen al hun taken blijven uitoefenen in de gemeente en mogen daarmee blijven investeren in uitbreiding (nieuwbouw).
Het kernwerkgebied van Fien Wonen en KleurrijkWonen verschuift richting Woon-gaard. De gemeente behoudt daarmee als lokale corporatie alleen LEKSTEDEwonen die Vijfheerenlanden als kernwerkgebied heeft. KleurrijkWonen en Fien Wonen mogen niet meer investeren in uitbreiding.
LEKSTEDEwonen zal (een deel van) de bouwopgave van Fien Wonen en KleurrijkWonen moeten overnemen. Of er moet een ontheffing verleend worden of een andere Utrechtse corporatie moet worden ingeschakeld.
Regio Woongaard LEKSTEDEwonen wordt onderdeel van de regio Woongaard. Dit betekent één extra investerende corporatie, maar ook een extra bouwopgave vanuit de groei van Vianen.
KleurrijkWonen en Fien Wonen behouden Woongaard als kernwerkgebied.
Verder zijn er weinig directe gevolgen voor de investeringscapaciteit in de regio Woongaard.
Regio U16 LEKSTEDEwonen mag niet langer investeren in uitbreiding van bezit in U16. Dat betekent één investerende corporatie minder. Daar staat tegenover dat ook de bouwopgave van Vijfheerenlanden niet vanuit de in U16 beschikbare investeringsruimte hoeft te worden opgepakt.
LEKSTEDEwonen kan de nieuwbouwafspraken met Bunnik niet nakomen.
LEKSTEDEwonen mag blijven investeren in U16. Dat heeft positieve gevolgen voor de regionale opgaven in U16 en voor de Utrechtse gemeenten waar LEKSTEDEwonen nieuwbouwambities heeft.
Overige aandachtspunten
Als LEKSTEDEwonen wil investeren in U16, bijvoorbeeld in Bunnik, is een ontheffing noodzakelijk. Dit kan alleen als in U16 onvoldoende investeringsruimte aanwezig is.
Als KleurrijkWonen en Fien Wonen willen investeren in Vijfheerenlanden is een ont-heffing noodzakelijk. Dit kan alleen als in U16 onvoldoende investeringsruimte aanwezig is.
Volkshuisvestelijke opgaven Vijfheerenlanden vragen investerende corporaties
De verwachte huishoudensgroei in de huidige gemeente Vianen bedraagt +3.300 huishoudens in de
periode 2017-2032, ten opzichte van +500 en +750 huishoudens in respectievelijk Zederik en Leerdam.
Vertaald naar de nieuwbouwopgave in de sociale huursector vraagt deze groei in de periode 2017-2032
ongeveer +810 huurwoningen in Vianen, +225 huurwoningen in Leerdam en +150 huurwoningen in
Zederik (uitgaande van de uitgangspunten rond nieuwbouw zoals geformuleerd in paragraaf 5.2).
Deze nieuwbouwopgave vraagt corporaties die kunnen investeren in de gemeente. Uitgaande van de
Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van het ministerie, heeft LEKSTEDEwonen in
Vijfheerenlanden circa € 17,9 miljoen te besteden aan nieuwbouw. Voor KleurrijkWonen bedraagt
dezelfde ruimte circa € 20,1 miljoen en voor Fien Wonen circa € 30,7 miljoen. De corporaties hebben
reeds 450 woningen in hun meerjarenramingen opgenomen. Daarmee blijven nog altijd 735 toe te
voegen woningen over. Voor deze opgave is de beschikbare investeringsruimte van alle drie corporaties
nodig.
De noodzaak groeit omdat de beschikbare investeringsruimte naast nieuwbouw ook ingezet moet
worden voor (energetische) verbetering van de woningvoorraad. Eén van de indicaties voor deze opgave
is de huidige energie-index van de woningvoorraad. Het woningbezit van KleurrijkWonen scoort
gemiddeld genomen het beste op energieprestatie. De energieprestatie van het bezit van
LEKSTEDEwonen en Fien Wonen scoren het minst. Dit is een indicatie dat met name bij deze corporaties
nog een grote investeringsopgave ligt.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 9
Regionale verschillen in de bestedingsruimte voor U16 en Woongaard
Tussen de regio’s Woongaard en U16 bestaan verschillen in investeringsruimte voor nieuwbouw. De
totale bestedingsruimte voor nieuwbouw in U16 bedraagt op basis van de IBW circa één miljard euro.
Voor Woongaard is dit ongeveer een half miljard euro. De nieuwbouwopgave in U16 is echter vele
malen groter dan de nieuwbouwopgave in Woongaard. Per woning is de investeringsruimte in U16
derhalve beperkter.
De keuze voor Woongaard betekent voor U16 het wegvallen van LEKSTEDEwonen als investerings-
partner in nieuwbouw; in een regio met een hoge vraagdruk. LEKSTEDEwonen vertegenwoordigt circa
2% van het totale investeringsvermogen voor nieuwbouw in U16. Het gros van haar investerings-
vermogen wordt aangewend voor nieuwbouw in Vianen en is daarmee niet beschikbaar voor andere
gemeenten in U16.
Bij een keuze voor U16 zal de vraag die primair bij LEKSTEDEwonen neergelegd wordt, groter zijn. Ook
de opgaven in Leerdam en Zederik komen in dat geval primair bij de Utrechtse corporaties te liggen. De
investeringscapaciteit van KleurrijkWonen en Fien Wonen richt zich dan op de rest van Woongaard.
Desalniettemin heeft een keuze voor Woongaard (zeer) negatieve effecten voor de nieuwbouwopgave
van sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik, zie ook onderstaand kader.
Investeringen van LEKSTEDEwonen in de gemeente Bunnik
Voor de gemeente Bunnik heeft een keuze voor Woongaard directe gevolgen. LEKSTEDEwonen en
Bunnik maakten reeds afspraken over de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Voor de opgave in
Bunnik is het wegvallen van LEKSTEDEwonen problematisch omdat zij daarmee volledig afhankelijk
wordt van Portaal, de grootste corporatie in de gemeente. In de voorconsultatie geeft de gemeente
Bunnik aan dat LEKSTEDEwonen jarenlang de enige corporatie is geweest die bereidheid heeft getoond
in nieuwbouw in de gemeente. De gemeente heeft een duidelijke nieuwbouwopgave als het gaat om
toevoeging van sociale huurwoningen. Gezien het brede regionale werkgebied van Portaal is het
onzeker in hoeverre deze corporatie in de komende jaren bereid is te investeren in nieuwbouw in de
gemeente Bunnik.
Optie tot ontheffing
De gevolgen die de regiokeuze heeft voor het investeringsvermogen van de corporaties kunnen
(tijdelijk) ondervangen worden met een ontheffing. Bij de keuze voor U16 betekent dit een ontheffing
voor KleurijkWonen en Fien Wonen in respectievelijk Leerdam en Zederik. Bij een keuze voor
Woongaard betekent het een ontheffing voor LEKSTEDEwonen in U16, of in ieder geval de gemeente
Bunnik. De laatste jaren toont het ministerie zich echter terughoudend in het verlenen van ontheffing.
In het aanvragen van een ontheffing schuilen onzekerheden voor Vijfheerenlanden, zie ook onderstaand
kader.
Onzekerheden bij het aanvragen van een ontheffing
Het aanvragen van een ontheffing voor de woningmarktregio brengt onzekerheden met zich mee,
namelijk:
Bij het aanvragen van de ontheffing is de gemeente afhankelijk van goedkeuring door de minister.
In de aanvraag moet op gedegen wijze worden onderbouwd op welke volkshuisvestelijke gronden
de ontheffing is gebaseerd en moet worden onderbouwd waarom alternatieven niet haalbaar zijn.
Het ministerie is in de praktijk terughoudend met het verlenen van ontheffingen.
Een ontheffing is tijdelijk. De ontheffingen die tot op heden zijn verleend door het ministerie
kennen een looptijd van vijf of tien jaar. Na deze periode worden ontheffingen geëvalueerd. Deze
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 10
periodieke evaluatie kan leiden tot het intrekken van de ontheffing. Het behoud van investerende
corporaties op lange termijn is daarmee onzeker.
De corporaties zijn verantwoordelijk voor het aanvragen van de ontheffing. De gemeente is
daarmee afhankelijk van de bereidheid van corporaties om een ontheffing aan te vragen. Alhoewel
partijen een goede samenwerkingsrelatie kennen, blijkt uit praktijkervaringen elders in Nederland
dat het tot ongewenste situaties kan leiden (dat wil zeggen het uiteindelijke verlies van een
investerende corporatie).
3. Gevolgen voor bestuurlijke samenwerkingsverbanden en financieringsstromen
Conclusie
Momenteel bestaat er een veelheid aan samenwerkingen vanuit de gemeenten Vianen, Leerdam en
Zederik. Deze samenwerkingen zijn deels georiënteerd op provinciaal niveau en deels op regionaal
niveau (bijvoorbeeld in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Vanuit die
samenwerkingsverbanden nemen de gemeenten verantwoordelijkheden op zich, maar komen er ook
middelen beschikbaar voor de gemeente. De effecten van de regiokeuze op de bestaande bestuurlijke
samenwerkingsverbanden en inzet van middelen zijn op hoofdlijnen af te leiden uit de ervaringen van
gemeenten die eerder met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben gehad. Vanuit de ervaringen
elders kunnen wij geen bewezen effecten van de regiokeuze op bestaande samenwerkingsverbanden en
bijbehorende financieringsstromen herleiden.
Toelichting
De gevolgen voor de bestaande bestuurlijke samenwerkingsverbanden en bijbehorende
financieringsstromen worden in onderstaand schema beschreven.
Tabel 2.4: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van regiokeuze voor bestuurlijke samenwerkingsverbanden en bijbehorende
financieringsstromen in de regio’s Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16 Bestuurlijke samenwerking en financiering
Geen bewezen effecten op bestaande samenwerkingsverbanden en financierings-stromen.
Geen bewezen effecten op bestaande samenwerkingsverbanden en financierings-stromen.
Uit gesprekken met en ervaringen van gemeenten met vergelijkbare vraagstukken als Vijfheerenlanden,
blijkt dat de keuze voor een woningmarktregio geen bewezen effecten heeft voor bestaande samen-
werkingen en financieringsstromen vanuit de provincie of vanuit regionaal verband. De verschillende
samenwerkingsverbanden waarin de gemeenten participeren zijn primair opgezet vanuit een
inhoudelijk doel, bijvoorbeeld rond mobiliteit en infrastructuur langs een corridor of het werken aan
veiligheid op het niveau van een provinciale veiligheidsregio. Voor deze investeringsstromen blijkt
daarbij de provinciale verbondenheid bestuurlijk krachtig. Deze samenwerkingsverbanden blijken los te
functioneren van de wettelijke woningmarktregio. Natuurlijk zijn er ook samenwerkingsverbanden
vanuit de regio’s Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en U16. In deze samenwerkingen ligt een belangrijk
accent in beleidsmatige afstemming. Deze afstemmingen kunnen gecontinueerd worden ongeacht de
regiokeuze. De betekenis van de regiokeuze voor bestuurlijke samenwerking biedt daarmee geen
directe (te bewijzen) inhoudelijke gronden voor de regiokeuze.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 11
2.4 Samenvattende overwegingen
De gevolgen die de keuze voor U16 of Woongaard met zich meebrengt zijn in de vorige paragraaf
inzichtelijk gemaakt. Onderstaande tabel biedt een schematische uitwerking van de afwegingen tussen
de drie centrale uitgangspunten.
Tabel 2.5: Bvo Vijfheerenlanden. Afweging van de gevolgen van de regiokeuze voor de drie uitgangspunten Effect Toelichting 1. Belang huurders en
woningzoekenden + Vooral effecten voor woningzoekenden, beperkte effecten voor huidige
huurders.
Beide keuzes vragen een overgangsregeling bij wisseling van toe-wijzingssystemen.
Verschil in marktdruk tussen Woongaard en U16 kan leiden tot veranderde omstandigheden op de woningmarkt.
Afweging: ongeacht de keuze die Vijfheerenlanden maakt, heeft de wettelijke regiokeuze in beide regio’s gevolgen voor woningzoekenden en in mindere mate voor huidige huurders, in de beide regio’s. De regionale oriëntatie en samenhang is vanuit verschillende delen van de gemeente anders. Beide keuzes sorteren zo een zelfde effect; en zijn daarmee gelijkwaardig
2. Investeringsopgaven en investeringscapaciteit
+++ Forse volkshuisvestelijke opgaven Vijfheerenlanden.
Wegvallen investerende corporaties in Vijfheerenlanden bij keuze voor U16 in relatie tot nieuwbouwopgave en overige opgaven (verduurzaming).
Negatieve consequenties voor U16 (Bunnik) bij de keuze voor Woongaard.
Verschil in investeringscapaciteit/-opgaven tussen de drie corporaties.
Verschil in investeringscapaciteit/-opgaven tussen de regio’s.
Afweging lokaal: gezien de volkshuisvestelijke opgaven heeft de gemeente Vijfheerenlanden behoefte aan investerende corporaties. Vooral in Vianen is sprake van forse opgaven, zeker als het gaat om nieuwbouw. Vooral ook omdat een deel van de investeringsruimte nodig is voor woningverduurzaming. De keuze voor U16 leidt tot een grote afhankelijkheid van één corporatie en het verlies van twee corporaties met investeringsmogelijkheden. Vanwege de noodzakelijke investeringen blijft het wenselijk dat ook Fien Wonen en KleurrijkWonen volledig kunnen investeren in Vijfheerenlanden. De keuze voor Woongaard ligt dan ook het meest voor de hand. Ook omdat het aanvragen van ontheffing onzekerheden met zich meebrengt. Afweging regionaal: regionale solidariteit met U16, en in het bijzonder met de gemeente Bunnik, bepleit een keuze voor de woningmarktregio U16. Mede omdat een keuze voor U16 in termen van investeringsruimte beperkte gevolgen heeft voor de regio Woongaard.
3. Bestuurlijke samenwerking en financiering
0 Geen bewezen effecten voor bestaande samenwerkingsverbanden als gevolgen van de regiokeuze.
Afweging: gezien het feit dat de regiokeuze geen bewezen effecten heeft voor bestaande samenwerkingsverbanden en financieringsstromen, is vanuit dit uitgangspunt geen onderscheid te maken in de regiokeuze.
2.5 Conclusie
Met inachtneming van de gevolgen en de overwegingen rond de regiokeuze, adviseren wij de
gemeenten Leerdam, Zederik en Vianen gezamenlijk te kiezen voor de wettelijke woningmarktregio
‘Woongaard’. De volgende argumenten zijn hierin het meest bepalend:
1. De regionale samenhang is vanuit elk deel van de gemeente Vijfheerenlanden anders. Iedere
gemeente vormt het centrum van een eigen woningmarktregio met buurgemeenten. Hieruit is
derhalve geen éénduidig beeld voor Vijfheerenlanden te halen.
2. De keuze voor de regio Woongaard leidt tot maximaal behoud van investeringscapaciteit in de
gemeente Vijfheerenlanden. Gezien de volkshuisvestelijke opgaven en de investeringscapaciteit van
de corporaties is dit de meest wenselijke optie voor Vijfheerenlanden.
3. Wij adviseren de gemeente de lokale opgave en de zekerheid van drie investerende corporaties,
vanuit lokaal perspectief, zwaarder te laten wegen dan de regionale solidariteit. Te meer daar de
regionale solidariteit beperkt is. Vooral voor de gemeente Bunnik zijn de gevolgen van de keuze
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 12
voor Woongaard evident (en mogelijk zelfs problematisch). Echter, het behoud van drie
investerende corporaties in de gemeente Vijfheerenlanden is simpelweg nodig om de
volkshuisvestelijke opgaven adequaat te kunnen oppakken.
NB: vanwege regionale solidariteit en de reeds gemaakte afspraken in Bunnik, adviseren wij
LEKSTEDEwonen om samen met de gemeente Vijfheerenlanden het gesprek te voeren met de
minister over een ontheffing voor LEKSTEDEwonen in Bunnik/U16 en een aanvraag tot ontheffing in
te dienen en te ondersteunen.
4. Een regiokeuze gebaseerd op de mogelijkheid tot ontheffing is per definitie niet wenselijk. Het
aanvragen van een ontheffing brengt onzekerheden met zich mee. Bij het niet verkrijgen van een
ontheffing, is de gemeente bij een keuze voor U16 volledig afhankelijk van één investerende
corporatie. Dat kan leiden tot ongewenste situaties.
5. De regiokeuze heeft geen bewezen betekenis voor bestaande bestuurlijke samenwerkingsver-
banden en bijbehorende financieringsstromen.
In de hoofdstukken 3 tot en met 7 is een inhoudelijke en cijfermatige onderbouwing van de in dit
hoofdstuk gepresenteerde argumentatie opgenomen.
PS: Aandachtspunten rond regionale samenwerking om rekening mee te houden
Er zijn vanuit de indeling in woningmarktregio’s enkele aandachtspunten om in de toekomst verder
rekening mee te houden. Deze aandachtspunten hebben geen directe relatie met de keuze voor een
woningmarktregio, maar hangen hier gevoelsmatig wel mee samen. We noemen de volgende
aandachtspunten:
De gemeenten participeren nu in de regionale samenwerking Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en
de U10/U16. Vanuit deze samenwerkingen worden nadere (verstedelijkings)afspraken gemaakt.
Deze samenwerkingsverbanden blijven bestaan, ongeacht de keuze voor de woningmarktregio.
Gelet op de indeling van Vijfheerenlanden bij de provincie Utrecht, ligt een continuëring van de
samenwerking rond verstedelijkingsopgaven richting U16 voor de hand; ook als de gemeente voor
de woningmarktregio Woongaard kiest.
In het kader van wonen met zorg hebben gemeenten en corporaties in Lekstroomverband
afspraken gemaakt over uitstroom uit (zorg)instellingen en over huisvesting van vergunning-
houders. Deze afspraken kunnen los van de woningmarktregio gecontinueerd worden.
In vervolg op de keuze voor de woningmarktregio zullen ook in het kader van de
woonruimteverdeling nadere keuzes gemaakt moeten worden. Deze keuze leidt tot veranderende
verhoudingen op de woningmarkt die effect hebben op woningzoekenden. Door overgangs-
regelingen zullen (negatieve) effecten voor woningzoekenden voorkomen moeten worden. Dit
vraagt de komende tijd een nadere uitwerking vanuit het uitgangspunt behoud van opgebouwde
rechten.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 13
3 Huidige woningmarkt Vijfheerenlanden
Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de huidige woningmarkt in Vijfheerenlanden. Het hoofdstuk
gaat in op de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad. In het bijzonder schenken wij aandacht
aan de doelgroep voor de sociale huursector en het woningbezit van LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen
en Fien Wonen in Vijfheerenlanden.
3.1 Bevolking en huishoudens
Samenstelling bevolking en huishoudens
De gezamenlijke gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam tellen 55.000 inwoners verdeeld over 22.160
huishoudens. Vianen en Leerdam zijn qua bevolkingsomvang vergelijkbaar. Zederik heeft de minste
inwoners. De onderstaande tabel geeft de verdeling weer.
Tabel 3.1: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling bevolking en huishoudens Bevolking* Huishoudens* Leerdam 19.970 8.210 Vianen 21.030 8.580 Zederik 14.000 5.370 Vijfheerenlanden 55.000 22.160
*Bevolking op peildatum 1-1-2018, huishoudens op peildatum 1-1-2017 (meest recent).
Bron: CBS 2018.
Woonsituatie lage inkomensgroepen in Vijfheerenlanden
Uitgesplitst naar inkomensgroepen heeft ongeveer 40% van de huishoudens in Vijfheerenlanden een
inkomen tot de inkomensgrens voor de sociale huursector (€ 36.798, prijspeil 2018, bron: Lokale
Monitor Wonen). Ongeveer de helft van deze inkomensdoelgroep woont daadwerkelijk in een sociale
huurwoning, de andere helft woont in een koopwoning of in een particuliere huurwoning. Het
onderstaande figuur geeft de huidige woonsituatie van de doelgroep per gemeente weer.
Figuur 3.2: Bvo Vijfheerenlanden. Woonsituatie van huishoudens met een laag inkomen (tot de inkomensgrens voor een sociale
huurwoning, € 36.798)
Bron: Lokale Monitor Wonen 2018.
Ook wonen er huishoudens met een hoger inkomen (boven € 36.798) in een sociale huurwoning. Dit
staat ook wel bekend als goedkope scheefheid. Op het niveau van Vijfheerenlanden bedraagt dit
aandeel circa 20% (bron: Lokale Monitor Wonen).
24%
32%
46%
32%
58%
54%
41%
53%
9%
5%
8%
7%
9%
9%
6%
8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Leerdam
Vianen
Zederik
Vijfheerenlanden
Koop Sociale huur Particuliere huur Onbekend
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 14
Huishoudensprognose Vijfheerenlanden, U16 en Woongaard
De omvang van het aantal huishoudens in de gemeente Vijfheerenlanden gaat in de komende jaren
toenemen. Ook in de regio’s U16 en Woongaard wordt groei voorzien. De huishoudensontwikkeling
geeft een sterke indicatie van de woningbehoefte. Immers, voor elk huishouden is een woning
benodigd. Het onderstaande figuur biedt een weergave van de verwachte huishoudensontwikkeling in
de periode 2017-2032.
Figuur 3.3: Bvo Vijfheerenlanden. Huishoudensontwikkeling in U16 en Woongaard, periode 2017-2032
Huishoudensontwikkeling 2017-2032 Aantal huishoudens Groei t.o.v. 2017 (%) Leerdam + 750 +9% Vianen + 3.300 + 39% Zederik + 500 + 9% Vijfheerenlanden + 4.550 + 20% Overig Woongaard (excl. Zederik & Leerdam) + 14.550 + 9% Overig U16 (excl. Vianen) + 61.700 + 15%
Bron: Huishoudensprognoses provincies Utrecht, Gelderland, Zuid-Holland en Noord-Brabant.
Vooral in de Utrechtse regio U16 wordt een flinke huishoudensgroei voorzien. Het aantal huishoudens in
de regio groeit in 15 jaar tijd met ongeveer 15%. Dit betekent tevens een ongeveer gelijkmatige groei in
de behoefte aan woningen. De huishoudensgroei in Vianen ligt met een groei van +39% beduidend
hoger dan het regionaal gemiddelde. Ter vergelijking: de procentuele groei in de gemeenten Utrecht en
Bunnik bedraagt beide +21%, terwijl dit de twee gemeenten zijn die na Vianen het sterkst groeien. De
sterke groei in Vianen is een gevolg van de stevige nieuwbouwambities, onder andere in Hoef en Haag.
In de regio Woongaard is eveneens groei voorzien. Deze groei is zowel in aantallen als procentueel
gezien minder sterk dan in U16. De groei in Leerdam en Zederik loopt min of meer gelijk op met de
regionale ontwikkeling.
3.2 Samenstelling woningvoorraad
Naar eigendom: koop, sociale huur en particuliere huur
De gemeente Vijfheerenlanden telt momenteel circa 22.300 woningen. Ongeveer 30% van de
woningvoorraad bestaat uit corporatiebezit. De rest van het woningbezit betreft koopwoningen of
particuliere huurwoningen. Het onderstaande figuur geeft de verdeling weer.
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
2017 2022 2027 2032
U16 Woongaard
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 15
Figuur 3.4: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningvoorraad Vijfheerenlanden, naar eigendom
Bron: WOZ-registratie Bvo Vijfheerenlanden 2018.
In Leerdam (35%) en Vianen (32%) is de sociale huursector groter dan in Zederik (24%). De gemeente
Zederik kent verhoudingsgewijs de meeste koopwoningen.
3.3 Woningbezit corporaties
Naar huurprijsklassen
De woningcorporaties LEKSTEDEwonen, Fien Wonen en KleurrijkWonen bezitten gezamenlijk circa 7.000
huurwoningen in de gemeente Vijfheerenlanden. Het bezit van de drie corporaties naar huurprijsklassen
is als volgt opgebouwd.
Figuur 3.5: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in Vijfheerenlanden, naar huurprijsklassen
Bron: Gegevensaanlevering corporaties 2018.
Het gros van de huurwoningen in de gemeente Vijfheerenlanden heeft op dit moment een huurprijs
onder de huurprijsgrens van sociale huurwoningen (€ 710, prijspeil 2018). Van deze woningen bevindt
het gros zich onder de aftoppingsgrenzen (€ 597/€ 640), ofwel de huurprijsgrenzen voor toewijzing van
huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.
53%
63%
71%
62%
35%
32%
24%
31%
12%
5%
5%
7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Leerdam (n = 8.880)
Vianen (n = 8.320)
Zederik (n = 5.130)
Vijfheerenlanden (n = 22.330)
Koop Huur Corporatie Huur overig
16%
17%
15%
15%
51%
48%
62%
51%
11%
11%
9%
13%
13%
15%
11%
13%
8%
9%
3%
9%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Totaal (n = 7.000)
KleurrijkWonen (n = 3.100)
Fien Wonen (n = 1.130)
LEKSTEDEwonen (n = 2.770)
< €417 €417-597 €597-640 €640-710 >€710
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 16
Naar woningtypen
Het merendeel van de woningen van de corporaties bestaat uit gezinswoningen. Vooral in Zederik is het
aandeel gezinswoningen hoog. De samenstelling van het woningbezit naar woningtypen is in de
onderstaande figuur weergegeven.
Figuur 3.6: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in Vijfheerenlanden, naar woningtypen
Bron: Gegevensaanlevering corporaties 2018.
Naar energieprestatie
De energie-index geeft een indicatie van de kwaliteit van het woningbezit. Uitgesplitst naar
energieprestatie is de woningvoorraad van de corporaties in Vijfheerenlanden als volgt opgebouwd.
Figuur 3.7: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in de toekomstige gemeente Vijfheerenlanden, naar
energieprestatie
LEKSTEDEwonen in
Vianen Fien Wonen in
Zederik KleurrijkWonen in
Leerdam Totaal
Labelstappen tot minimaal label B 2.900 1.500 1.400 5.800
Bron: Gegevensaanlevering corporaties 2018.
Uit de gegevens blijkt dat het woningbezit van KleurrijkWonen energetisch gezien het best op peil is.
Bijna driekwart van haar woningen in Vijfheerenlanden heeft een energie-index van 1,4 of lager
(energielabel B of beter). Procentueel gezien scoort de energieprestatie van het bezit van Fien Wonen
het laagst, circa 70% van haar bezit heeft een energie-index hoger dan 1,4 (energielabel C of slechter). In
absolute aantallen doet de grootste opgave zich voor bij LEKSTEDEwonen. Als zij haar huidige
woningbezit energetisch zou moeten verbeteren naar minimaal label B, dan vraagt dat circa 2.900
labelstappen.
64% 86%
62% 67%
36% 14%
38% 33%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
LEKSTEDEwonen inVianen (n = 2.770)
Fien Wonen in Zederik (n= 1.130)
KleurrijkWonen inLeerdam (n = 3.100)
Totaal (n = 7.000)
Gezinswoningen Appartementen
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
LEKSTEDEwonen inVianen
Fien Wonen inZederik
KleurrijkWonen inLeerdam
Totaal
Onbekend
>= 2,71 (G)
2,41 – 2,70 (F)
2,11 – 2,40 (E)
1,81 – 2,10 (D)
1,41 – 1,80 (C)
1,21 – 1,40 (B)
<= 1,20 (A, A+, A++)
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 17
3.4 Conclusie
Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de huidige
situatie op de woningmarkt in Vijfheerenlanden:
Zowel lokaal als regionaal wordt een forse groei in de woningbehoefte voorzien. Dit geldt in
belangrijke mate voor de regio U16 en in het bijzonder voor Vianen. De groei in de regio
Woongaard is minder omvangrijk, in aantallen en procentueel. Leerdam en Zederik lopen qua
groeitempo gelijk op met de regio.
Ongeveer 40% van de huishoudens in Vijfheerenlanden heeft op dit moment een inkomen onder de
inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Ongeveer de helft van deze huishoudens woont
daadwerkelijk in een sociale huurwoning. Daarnaast wordt circa 20% van de corporatiewoningen
bewoond door een huishouden met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur.
Circa 30% van het huidige woningaanbod bestaat uit huurwoningen in bezit van de
woningcorporaties. LEKSTEDEwonen, Fien Wonen en KleurrijkWonen bezitten gezamenlijk circa
7.000 huurwoningen in de gemeente.
Het woningbezit van KleurrijkWonen kent gemiddeld genomen de beste energieprestatie van de
drie corporaties in Vijfheerenlanden. De grootste verduurzamingsopgave doet zich in absolute
aantallen voor binnen het bezit van LEKSTEDEwonen. Fien Wonen scoort procentueel gezien het
minst op energieprestatie van haar bezit.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 18
4 Regionale samenhang Vijfheerenlanden
De regiokeuze is van invloed op huurders en woningzoekenden in de regio’s Woongaard en U16. In dit
hoofdstuk duiden we de consequenties van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden in de
nieuwe gemeente en in de beide regio’s. We baseren ons hierbij op:
De samenhang van de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden met gemeenten in de beide regio’s op
basis van verhuisbewegingen.
De betekenis van de regiokeuze voor de slaagkansen en woonruimteverdeling.
4.1 Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen
De regionale samenhang van de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden met U16 en Woongaard is af te
leiden uit de mate waarin huishoudens verhuizen binnen de regio. Daartoe zijn vestiging en vertrek van
en naar Leerdam, Zederik en Vianen over de afgelopen jaren in beeld gebracht. In het bijzonder is ook
gekeken naar de verhuisbewegingen over de laatste drie jaren, omdat sinds medio 2014 het regionale
verdeelsysteem van Woongaard is ingevoerd. Dit heeft betekenis voor het regionale zoekgedrag van
woningzoekenden in de sociale huursector.
Verhuisbewegingen algemeen
Allereerst zijn de algemene verhuisbewegingen naar de drie gemeenten inzichtelijk gemaakt. Dit is
gedaan op basis van openbare verhuisdata van het CBS. De onderstaande figuur biedt een weergave van
de totale vestiging in de drie gemeenten, dat wil zeggen de huur- en koopsector bij elkaar opgeteld.
Figuur 4.1: Bvo Vijfheerenlanden. Totale vestiging (huur&koop) in gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik in de perioden
2011-2014 en 2015-2016, naar regio van herkomst*
*n = totaal aantal gevestigde personen in de betreffende periode.
Bron: CBS 2018.
Wat opvalt is dat in alle drie de gemeenten het aandeel bovengemeentelijke verhuisbewegingen na
2014 is toegenomen. In Zederik groeide het aandeel het sterkst, namelijk van 46% in 2011-2014 tot 52%
in 2015-2016. De invoering van het Woongaardsysteem kan daarvoor een goede verklaring vormen.
48%
54%
46%
51%
58%
62%
16%
12%
33%
30%
8%
7%
20%
16%
6%
6%
19%
16%
16%
18%
15%
14%
15%
14%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2015-2016 (n=1.945)
2011-2014 (n=3.465)
2015-2016 (n=3.240)
2011-2014 (n=5.075)
2015-2016 (n=4.030)
2011-2014 (n=6.400)
Zed
erik
Via
nen
Leer
dam
Binnengemeentelijk Vanuit U16 Vanuit Woongaard Vanuit Overig NL
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 19
Vianen kent het hoogste aandeel bovengemeentelijke verhuizingen van de drie gemeenten en heeft
vooral verhuisrelaties met gemeenten binnen U16. Leerdam kent het hoogste aandeel binnenge-
meentelijke verhuizers. Het vertrek vanuit de drie gemeenten vertoont een vergelijkbaar beeld.
Verhuisbewegingen in de sociale huursector
Meer relevant is het om de verhuisbewegingen binnen de sociale huursector nader uit te diepen. We
maken hierbij gebruik van CBS-microdata over de periode 2006-2015 en woonruimteverdeelcijfers van
Woongaard en WoningNet over de periode 2015-2017. Deze laatstgenoemde cijfers beperken zich tot
de vestiging van huurders, omdat vertrek naar richting niet rechtstreeks uit de systemen te herleiden is.
Onderstaand is per gemeente de regionale samenhang toegelicht.
Vianen
Net als bij de algemene verhuisbewegingen kent Vianen ook binnen de sociale huursector het hoogste
aandeel bovengemeentelijke verhuizingen, namelijk rond 50%-55% van de verhuizingen. De
onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen over de afgelopen jaren weer. In de kaarten is voor de
vestiging in Vianen per periode de top vijf van herkomstgemeenten weergegeven, gebaseerd op
absolute aantallen.
Tabel 4.2: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Vianen (tabel) en top 5
herkomstgemeenten bij vestiging in Vianen (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017
Vertrek uit
sociale huursector – 2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector – 2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector
– 2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 1.120 51% 1.120 54% 255 46% Vanuit U16 630 29% 750 36% 245 44% Vanuit Woongaard 90 4% 25 1% 17 3% Vanuit overig NL 360 16% 180 9% 37 7% Totaal 2.200 100% 2.075 100% 554 100%
Bron: CBS Microdata, WoningNet/Woongaard.
Wat opvalt is dat de regionale vestiging in de sociale huursector van Vianen verhoudingsgewijs is
toegenomen in de afgelopen jaren (van 36% naar 44%). In toenemende mate vestigen huishoudens
vanuit de regio zich in Vianen. De regiogemeenten waaruit de meeste vestigers in de periode 2015-2017
afkomstig zijn, betreffen Utrecht (101), Nieuwegein (65), IJsselstein (18) en Zeist (14).
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 20
Leerdam
Van de drie gemeenten kent Leerdam het hoogste aandeel binnengemeentelijke verhuizingen. De
onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen over de afgelopen jaren weer, op basis van de vestiging
en vertrek van huurders binnen de sociale huursector in Leerdam.
Tabel 4.3: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Leerdam (tabel) en top 5
herkomstgemeenten bij vestiging in Leerdam (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017
Vertrek uit
sociale huursector 2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector
2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector
2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 1.955 68% 1.955 73% 320 63% Vanuit Woongaard 360 12% 330 12% 107 21% Vanuit U16 95 3% 115 5% 24 5% Vanuit overig NL 485 17% 275 10% 55 11% Totaal 2.895 100% 2.675 100% 506 100%
Bron: CBS Microdata, WoningNet/Woongaard.
Net als in Vianen is ook in Leerdam het aandeel van de bovengemeentelijke vestiging in de afgelopen
jaren verhoudingsgewijs toegenomen. Dit heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met de regionale
woonruimteverdeling via het systeem van Woongaard sinds medio 2014. De regiogemeenten waaruit de
meeste vestigers in de periode 2015-2017 afkomstig zijn, betreffen Culemborg (18), Lingewaal (18),
Geldermalsen (17), Gorinchem (17) en Tiel (17).
Zederik
Zederik kende verhoudingsgewijs de grootste verschuiving van het aandeel bovengemeentelijke
vestigers in de afgelopen jaren. Deze inwoners zijn voornamelijk afkomstig uit de Woongaardregio. Ook
dit ligt in lijn met de algemene verhuistrend. De onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen van en
naar de sociale huursector in Zederik weer.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 21
Tabel 4.4: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Zederik (tabel) en top 5 herkomstgemeenten bij vestiging in Zederik (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017
Vertrek uit
sociale huursector 2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector
2006 t/m 2015
Vestiging in sociale huursector
2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 630 67% 630 70% 92 37% Vanuit Woongaard 190 20% 140 16% 81 33% Vanuit U16 75 8% 60 7% 0 0% Vanuit overig NL 50 5% 65 7% 73 30% Totaal 945 100% 895 100% 246 100%
Bron: CBS Microdata, WoningNet/Woongaard.
De cijfers laten zien dat het aandeel van de vestigers afkomstig uit regiogemeenten binnen Woongaard
in de laatste jaren procentueel verdubbelde. De regionale openstelling van de sociale huursector via de
regionale woonruimteverdeling, gecombineerd met korte zoektijden, heeft een aantrekkende werking
op huishoudens van buiten de gemeente. De regiogemeenten waaruit de meeste vestigers in de periode
2015-2017 afkomstig zijn, betreffen Gorinchem (24), Leerdam (21) en Tiel (9). Wat opvalt is dat in de
laatste jaren geen vestiging plaatsvond vanuit de Utrechtse regio U16.’
Vestiging in de drie gemeenten
Plaatsen we de vestiging in de sociale huursector in de periode 2015-2017 voor de drie gemeenten
naast elkaar dan levert dat het volgende beeld op:
Tabel 4.5: Bvo Vijfheerenlanden. Vestiging in de sociale huursector in de drie gemeenten, in huishoudens, in 2015-2017
Vianen Leerdam Zederik Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 255 46% 320 63% 92 37% Vanuit Woongaard 17 3% 107 21% 81 33% Vanuit U16 245 44% 24 5% 0 0% Vanuit overig NL 37 7% 55 11% 73 30% Totaal 554 100% 506 100% 246 100%
Voor de drie gemeenten geldt een herkenbaar beeld, namelijk als het gaat om regionale samenhang
kennen Leerdam en Zederik vooral verhuisrelaties met de Woongaardregio, terwijl Vianen meer
samenhangt met U16. Voor elk van de drie gemeenten geldt dat de bovengemeentelijke vestiging in de
afgelopen jaren is toegenomen. Dat toont dat elke gemeente op zichzelf een regionale functie vervult,
ook binnen de sociale huursector. In absolute aantallen kennen Leerdam en Vianen het hoogste aantal
verhuizers. In aantallen komen de meeste vestigers uit U16. Dit betreft vooral vestiging in Vianen. U16 is
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 22
ook in aandeel belangrijker voor Vianen dan Woongaard voor Leerdam en Zederik. Tegelijkertijd moet
dit beeld genuanceerd worden, omdat het potentieel aantal woningzoekenden uit U16 ook een
veelvoud is van het potentieel aantal woningzoekenden uit Woongaard.
4.2 Woonruimteverdeling U16 en Woongaard
De woonruimteverdeling in U16 vindt plaats via WoningNet Regio Utrecht. De toewijzing van woningen
in de regio Woongaard vindt plaats via het gelijknamige verdeelsysteem Woongaard. De keuze voor een
woonruimteverdeelsysteem staat theoretisch gezien los van de keuze voor een woningmarkt. Toch is
het wel waarschijnlijk dat de regio-indeling leidt tot een verdeelsysteem dat aansluit bij de
woningmarktregio. Welke keuze er in dat geval ook wordt gemaakt (WoningNet Regio Utrecht of
Woongaard), woningzoekenden die via deze systemen zoeken in respectievelijk Vianen of Leerdam en
Zederik, krijgen bij een overgang naar een ander systeem te maken met een veranderde positie in het
verdeelsysteem. Dat kan betrekking hebben op opgebouwde rechten (bijvoorbeeld inschrijfduur) of
beschikbaarheid van woningen (keuzemogelijkheden en concurrentie, zie volgende paragraaf).
In het kader van de keuze voor de woningmarktregio is het voor woningzoekenden van belang dat zij
zekerheid hebben ten aanzien van opgebouwde rechten en mogelijkheden op de woningmarkt. Dit vergt
na vaststelling van de woningmarktregio en de nadere keuze voor een verdeelsysteem verdere
uitwerking.
Omdat dit voor woningzoekenden een belangrijk neveneffect kan zijn van de regio-indeling, lichten we
hier kort de verschillen toe tussen de beide verdeelsystemen: enerzijds Woningnet Regio Utrecht,
anderzijds Woongaard.
Vergelijking opzet WoningNet Regio Utrecht en Woongaard
Om te kunnen reageren op woningaanbod in U16 en Woongaard dienen woningzoekenden zich in te
schrijven in de systemen van respectievelijk WoningNet Regio Utrecht of Woongaard. De inschrijfcriteria
zijn als volgt:
Tabel 4.6: Bvo Vijfheerenlanden. Inschrijfcriteria toewijzingssystemen
Inschrijfcriteria WoningNet Regio Utrecht Inschrijfcriteria Woongaard Vergelijkbare criteria
Minimaal 18 jaar
Beschikking over de Nederlandse nationaliteit
Maximaal 1x ingeschreven als hoofdinschrijver in WoningNet Utrecht
Inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd tegen betaling
Minimaal 18 jaar
Beschikking over de Nederlandse nationaliteit
Maximaal 1x ingeschreven als hoofdinschrijver in Woongaard
Inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd tegen betaling
Afwijkende criteria
In Everdingen, Zijderveld, Hagestein: voorrangsregeling voor woningzoekenden met een lokale binding
Bron: WoningNet Utrecht, Woongaard.
De toewijzingssystemen kennen op hoofdlijnen vergelijkbare inschrijfcriteria. Daarbij geldt natuurlijk dat
ingeschrevenen in Woningnet Regio Utrecht geen rechten hebben opgebouwd in Woongaard en vice
versa. Bij de keuze voor een van beide systemen zouden woningzoekenden zonder aanvullende maat-
regelen rechten verliezen. Om dit te voorkomen zijn overgangsregels gewenst rondom de opgebouwde
rechten. In de volgende figuur is aangegeven voor welke groepen een overgangsregeling gewenst is.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 23
Tabel 4.7: Bvo Vijfheerenlanden. Mogelijke overgangsregeling voor woningzoekenden
Woningzoekenden
Woongaard in Leerdam/Zederik
Woningzoekenden Woongaard in
Vianen**
Woningzoekenden WoningNet Utrecht in
Vianen
Woningzoekenden Woningnet Utrecht
in Leerdam/Zederik*
Keuze WoningNet Regio Utrecht
Overgang Overgang
Keuze Woongaard
Overgang Overgang
Aantal ingeschreven woningzoekenden
56.400 waarvan 3.350 uit Leerdam / Zederik 238.000 waarvan 5.040 uit Vianen
*Nadere keuzes te maken voor welke woningzoekenden uit Woningnet Utrecht dit zou moeten gelden.
** Nadere keuzes te maken voor welke woningzoekenden uit Woongaard dit zou moeten gelden
Bron: corporaties, RWU.
Ongeacht de regiokeuze zijn overgangsregelingen gewenst om opgebouwde rechten van woning-
zoekenden in de beide regio’s (en de gemeenten) te behouden.
4.3 Beschikbaarheid woningaanbod in sociale huursector
In 2017 werden er door de drie corporaties gezamenlijk 375 sociale huurwoningen toegewezen, op een
totale voorraad van ongeveer 7.000 woningen in Vijfheerenlanden. Dat komt overeen met een aandeel
van 5% tot 6%. Dit ligt in lijn met het regionale gemiddelde, dat voor beide regio’s Woongaard en U16
rond 6% ligt2. Per gemeente is de verdeling naar nieuwe toewijzingen in 2017 als volgt:
Tabel 4.8: Bvo Vijfheerenlanden. Nieuwe verhuringen door LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen in 2017
LEKSTEDEwonen in Vianen Fien Wonen in Zederik KleurrijkWonen in Leerdam
Toewijzingen
2017
Gem. aantal
reacties
Toewijzingen 2017
Gem. aantal
reacties
Toewijzingen 2017
Gem. aantal
reacties Zelfst. woning, < €417 14 83 5 24 43 44 Zelfst. woning, €417-597 50 89 56 26 45 40 Zelfst. woning, €597-640 46 60 7 23 29 27 Zelfst. woning, €640-710 35 40 25 12 19 17 Totaal 145 67 93 22 129 36
Bron: Gegevens woningcorporaties, woonruimteverdeelcijfers WoningNet Regio Utrecht / Woongaard, 2018.
Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomend woningaanbod in Vianen (67) is het hoogst. Het staat gelijk
aan het drievoudige van het aantal reacties in Zederik (22) en bijna het dubbele van het aantal reacties
in Leerdam (36). Voor een deel is dit ingegeven vanuit ‘zoekcultuur’: woningzoekenden voor een woning
in Vianen reageren vaker op vrijkomend aanbod, omdat zij weten dat de druk op de markt hoger is en zij
gemiddeld lang moeten wachten in Vianen. De hoge druk op de markt in Vianen hangt sterk samen met
de druk op de Utrechtse woningmarkt en de instroom vanuit U16. In het eerder uitgebrachte advies
beschrijven de corporaties dat in 2016 de gemiddelde actieve zoektijd3 van woningzoekenden in U16
circa 4,8 jaar bedroeg, bij een gemiddelde wachttijd4 van 10 jaar. Voor Woongaard was de actieve
2 Bron: Lokale Monitor Wonen, 2018.
3 Actieve zoektijd: periode tussen het moment van eerste reactie en moment van toewijzing. Op voorwaarde dat een woningzoekende minimaal 1 reactie geplaatst heeft op het vrijgekomen aanbod in de betreffende periode. Is de periode een jaar, dan hebben de woningzoekenden minimaal 1 reactie geplaatst in dat betreffende jaar.
4 Wachttijd: periode tussen moment van inschrijving en moment van toewijzing.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 24
zoektijd in 2016 ruim een halfjaar, bij een gemiddelde wachttijd van ongeveer 4 jaar. De markt in
Zederik en Leerdam is meer ontspannen.
Bij overgang van Zederik/Leerdam naar WoningNet Regio Utrecht is er een reële kans dat de vraag
vanuit de Utrechtse regio groter wordt in Vijfheerenlanden. Dit vergroot potentieel de verhuurbaarheid
van woningen in Zederik en Leerdam. Voor woningzoekenden betekent dit meer concurrentie en
daarmee minder kansen. Andersom geldt bij een overgang van Vianen naar Woongaard dat de vraag
vanuit de Utrechtse regio potentieel afneemt. Dit kan de verhuurbaarheid in Vianen verminderen.
Woningzoekenden kunnen dan mogelijk sneller slagen.
4.4 Conclusie
Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de
regionale samenhang van Vijfheerenlanden met de regio’s Woongaard en U16 en de betekenis van de
regiokeuze voor huurders en woningzoekenden:
Elk van de drie gemeenten vormt het centrum van haar eigen woningmarktregio; mensen komen
uit de gemeenten rondom. Daarmee vormen de gemeentelijke woningmarktgebieden elkaar
overlappende cirkels als het gaat om haar verhuisrelaties. Over het algemeen kennen gemeenten
de sterkste verhuisrelaties met hun directe buurgemeenten. De regionale samenhang van
gemeenten op basis van verhuisrelaties vormen daarmee in grensregio’s geen basis voor de te
maken regiokeuze. De samenhang naar de ene regio is vergelijkbaar met die naar de andere regio.
De druk op de markt in Vianen is hoog. Dit hangt samen met de instroom vanuit de Utrechtse regio.
Een keuze voor U16 zal betekenen dat zich in potentie meer woningzoekenden op de markt van
Leerdam en Zederik kunnen begeven, waardoor de druk kan oplopen. Dit verbetert de verhuur-
baarheid van woningen, en vergroot de concurrentie tussen woningzoekenden. In hoeverre zich dit
gaat voordoen is onzeker. Gezien het sterke verschil in woonmilieus en het feit dat huishoudens van
nature niet geneigd zijn over al te grote afstand te verhuizen, kan de overloop vanuit de Utrechtse
regio richting Zederik en Leerdam meevallen. Andersom geldt dat bij minder instroom vanuit de
Utrechtse regio de verhuurbaarheid in Vianen potentieel afneemt, en de keuzemogelijkheden voor
lokale woningzoekenden toenemen.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 25
5 Volkshuisvestelijke opgaven sociale huursector
Het uitgangspunt van de regiokeuze is dat deze er niet toe leidt dat de corporaties in Vijfheerenlanden
en in de regio’s U16 en Woongaard niet langer in staat blijken de volkshuisvestelijke opgaven op te
pakken. Primair gaat het hierbij om nieuwbouw. Buiten het kernwerkgebied is het corporaties namelijk
niet toegestaan hun woningbezit uit te breiden. Indirect zijn ook andere opgaven, zoals woningver-
duurzaming, van invloed, omdat deze beslag leggen op de bestedingsruimte van corporaties.
5.1 Bestedingsruimte woningcorporaties
Het ministerie stelt jaarlijks de investeringscapaciteit voor woningcorporaties vast via de Indicatieve
Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). Op het moment van schrijven van dit adviesrapport zijn de
IBW-cijfers voor 2017 de meest actuele. De IBW-cijfers voor 2018 zijn bij de afronding van dit rapport
verschenen en hebben we derhalve niet meer kunnen analyseren. De IBW bestaat uit drie bedragen:
Nieuwbouw van huurwoningen (investeringsbedrag)
Woningverbetering (investeringsbedrag)
Huurmatiging (uitgave)
Deze bedragen geven indicatief aan hoeveel extra bestedingsruimte corporaties hebben, bovenop de
beleidsvoornemens die zij al hebben opgenomen in hun begroting. De bedragen betreffen geen ‘geld op
de plank’. Corporaties moeten extra geld lenen als ze de indicatieve bestedingsruimte willen benutten.
De bedragen geven aan wat de corporatie maximaal kan besteden aan één betreffende post. Het
uitgangspunt daarbij is ‘of-of’ (óf nieuwbouw, óf woningverbetering, óf huurmatiging) en niet ‘en-en’.
Het bedrag kan wel verdeeld worden over de posten. De IBW (2017) van de corporaties, dat in potentie
beschikbaar gesteld kan worden voor Vijfheerenlanden, is als volgt opgebouwd.
Tabel 5.1: Bvo Vijfheerenlanden. Indicatieve Bestedingsruimte van de corporaties, in de gemeente Vijfheerenlanden IBW Nieuwbouw* IBW Woningverbetering IBW Huurmatiging Fien Wonen € 30.690.000 € 24.250.000 € 820.000 KleurrijkWonen € 20.190.000 € 15.970.000 € 810.000 LEKSTEDEwonen** € 17.900.000 € 14.100.000 € 646.000 Totaal € 68.780.000 € 54.320.000 € 2.276.000
* Dit betreft de extra bestedingsruimte naast de reeds ingerekende nieuwbouw in de periode 2017-2021: voor LEKSTEDEwonen
290 woningen, voor KleurrijkWonen 150 woningen en voor Fien Wonen 5 woningen, zie ook tabel 5.2.
** Voor LEKSTEDEwonen is geen IBW 2017 vanuit het Rijk beschikbaar. De corporatie heeft haar IBW zelf doorgerekend en
opgenomen in het eerder uitgebrachte advies van de corporaties en huurdersorganisaties. Deze IBW-bedragen zijn
overgenomen.
Bron: IBW 2017, Advies corporaties en huurdersorganisaties.
De bovengenoemde bedragen zijn berekend voor besteding in de gemeente Vijfheerenlanden. Naast de
genoemde bedragen hebben de drie corporaties ook in andere gemeenten bestedingsruimte beschik-
baar. In de volgende paragrafen gaan we in op de volkshuisvestelijke opgaven rond nieuwbouw en
woningverbetering. De huurmatiging wordt hierin niet meegenomen. De omvang van deze IBW is
beperkt en het betreft een uitgavebedrag en geen investering.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 26
IBW Nieuwbouw 2018
Tijdens de afronding van dit rapport is de IBW 2018 verschenenen. Hoewel we deze cijfers niet meer
hebben kunnen analyseren voor dit onderzoek, zijn onderstaand per corporatie de IBW-cijfers voor
nieuwbouw opgenomen.
IBW 2018 Nieuwbouw Ingerekende nieuwbouw 2018-2022 Fien Wonen Zederik € 16.772.000 15 woningen Overig werkgebied € 31.028.000 107 woningen KleurrijkWonen Leerdam € 7.837.000 82 woningen
Overig werkgebied € 30.062.000 575 woningen LEKSTEDEwonen Vianen € 6.126.000 309 woningen Overig werkgebied € 2.074.000 69 woningen
Bron: IBW 2018.
Uit de IBW 2018 blijkt dat de bestedingsruimte per corporatie ruim is teruggelopen ten opzichte van de
IBW 2017.
5.2 Investeringsopgaven nieuwbouw
Aannames doorrekening
Beide regio’s Woongaard en U16 groeien in de komende jaren. In hoofdstuk 3 is de verwachte
huishoudensontwikkeling beschreven. Voor de doorvertaling naar de nieuwbouwopgave in de sociale
huursector hanteren we een aantal aannames, namelijk:
De huishoudensontwikkeling staat één op één gelijk aan de ontwikkeling van de woningbehoefte.
De verwachte woningbehoefte bestaat voor 30% uit behoefte aan sociale huurwoningen. De
onderliggende verantwoording hierbij is:
o Het huidige aandeel sociale huurwoningen in Vijfheerenlanden bedraagt momenteel 31%.
o In de regio U16 bedraagt het aandeel sociale huurwoningen circa 25% van de voorraad, in
Woongaard is dit circa 27%.
o In de samenwerkingsafspraken rond nieuwbouw en inbreidingslocaties hanteren de U16-
gemeenten een aandeel van 30% sociale woningbouw als uitgangspunt.
Voor de reeds geplande 1.800 woningen op locatie Hoef en Haag in Vianen geldt
een verdeling van 20% sociale huur en 10% sociale koop. Voor de totale
bouwopgave van sociale huurwoningen in Vianen zijn we uitgegaan van 360
sociale huurwoningen (20% van 1.800 woningen) voor Hoef en Haag en van 30%
voor de rest van de gemeente Vianen.
o De vorige regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (2013) ging uit van een
verdeling in het nieuwbouwprogramma in een derde huur (sociaal en particulier) en twee
derde koop. In de huidige woonvisie is deze getalsmatige verdeling losgelaten.
Voor de reeds begrote nieuwbouwaantallen gaan wij uit van de cijfers van de IBW. Alleen op deze
wijze is een zuivere onderlinge vergelijking van de bestedingsruimte mogelijk.
LEKSTEDEwonen neemt de nieuwbouwopgave voor Vianen volledig voor haar rekening,
KleurrijkWonen doet hetzelfde voor Leerdam en Fien Wonen doet dit voor Zederik.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 27
Nieuwbouwopgave in de sociale huursector Vijfheerenlanden
Op basis van de IBW en de gestelde aannames is de nieuwbouwopgave in de sociale huursector afgezet
tegen de bestedingsruimte van de corporaties. De onderstaande tabel geeft hiervan een weergave.
Tabel 5.2: Bvo Vijfheerenlanden. Investeringsopgave rond nieuwbouw van sociale huurwoningen in de gemeente
Vijfheerenlanden
Vianen
(LEKSTEDEwonen) Leerdam
(KleurrijkWonen) Zederik
(Fien Wonen) Woningbehoefte 2017-2032 + 3.300 + 750 + 500 Behoefte sociale huurwoningen (30%) + 810* + 225 +150 Ingerekende nieuwbouw in 2017-2021 (cf. IBW2017) + 290 + 150 + 5 Restant opgave nieuwbouw sociaal + 520 + 75 +145 IBW Nieuwbouw (totaal Vijfheerenlanden) € 17.900.000 € 20.190.000 € 30.690.000
* Uitgaande van +360 sociale huurwoningen op de locatie Hoef en Haag.
De nieuwbouwopgave rond sociale huurwoningen is met een groei van +810 woningen in de komende
vijftien jaar veruit het grootst in de huidige gemeente Vianen. LEKSTEDEwonen is de corporatie die deze
opgave primair zal gaan realiseren. Met een bestedingsruimte van 17,9 miljoen euro kent
LEKSTEDEwonen de laagste bestedingsruimte van de drie corporaties. KleurrijkWonen en Fien Wonen
kennen een minder omvangrijke bouwopgave in Leerdam en Zederik. Fien Wonen heeft de ruimste
bestedingsruimte als het gaat om nieuwbouw. LEKSTEDEwonen kent van de drie corporaties het
hoogste aantal reeds in de begroting ingerekende nieuwbouwwoningen.
Nieuwbouwopgave in de sociale huursector U16 en Woongaard
Voor de regio’s U16 en Woongaard is een vergelijkbare doorrekening gemaakt. De bovengenoemde
aantallen voor Vianen, Leerdam en Zederik zijn hier buiten gelaten. De bestedingsruimte van Fien
Wonen en KleurrijkWonen in de overige gemeenten in Woongaard is hierin wel meegerekend.
Tabel 5.3: Bvo Vijfheerenlanden. Investeringsopgave rond nieuwbouw van sociale huurwoningen in U16 en Woongaard
U16
(excl. Vianen) Woongaard
(excl. Leerdam & Zederik) Woningbehoefte 2017-2032 + 61.700 + 14.550
Behoefte sociale huurwoningen (30%) + 18.510 + 4.365
Ingerekende nieuwbouw in 2017-2021 (cf. IBW2017) + 6.235 + 1.990
Restant opgave nieuwbouw sociaal + 12.275 + 2.375
IBW Nieuwbouw (totaal Vijfheerenlanden) € 1.047.100.000 € 469.120.000
In de regio U16 is voor ruim een miljard euro aan bestedingsruimte beschikbaar. In de regio Woongaard
is de bestedingsruimte een half miljard euro. Daar staat tegenover dat de nieuwbouwopgave in U16
beduidend groter is dan de opgave in Woongaard. De bestedingsruimte per woning is hierdoor in
Woongaard beduidend hoger dan in U16.
LEKSTEDEwonen vertegenwoordigt circa 2% van de totale bestedingsruimte in de regio U16. Met hun
beschikbare bestedingsruimte in Vijfheerenlanden vertegenwoordigen KleurrijkWonen en Fien Wonen
circa 10% van de bestedingsruimte van Woongaard. Naast de bestedingsruimte ten behoeve van
Leerdam en Zederik hebben KleurrijkWonen en Fien Wonen ook nog bestedingsruimte beschikbaar in
andere gemeenten binnen Woongaard. Het totale aandeel van de twee corporaties binnen Woongaard
bedraagt circa 35%.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 28
5.3 Investeringsopgave woningverbetering
Naast nieuwbouw is de verbeteringsopgave van belang voor de investeringen die de drie corporaties in
de nieuwe gemeente kunnen plegen. Hoewel woningverbetering ook buiten het kernwerkgebied blijft
toegestaan, is het van invloed op de bestedingsruimte die de corporaties beschikbaar hebben. Het geld
dat zij uitgeven aan verbetering kan niet meer ten goede komen aan nieuwbouw.
Woningverduurzaming in Vijfheerenlanden
Naast nieuwbouw ligt er in de bestaande voorraad een vernieuwingsopgave. Op dit moment springt
hierbij de energetische vernieuwing het meest in het oog. Dit werken we in het vervolg uit. De energie-
prestatie van de woningvoorraad geeft een indicatie van de verduurzamingsopgave van de corporaties.
In hoofdstuk 3 is de energieprestatie binnen het bezit van de corporaties inzichtelijk gemaakt. In
landelijke duurzaamheidsdoelstellingen wordt voor corporatiewoningen uitgegaan van een gemiddeld
energielabel B in 2021 en van CO2-neutraal in 2050 (conform Aedes Woonagenda). Het investeren in
verduurzaming van bestaande woningen is kostbaar en vraagt een zorgvuldige afweging. Doorgaans is
een woningverbetering tot label B voor bestaand bezit het maximaal haalbare. Duurzaamheidsingrepen
voor een labelverbetering hoger dan B zijn lang niet altijd rendabel; sloop en duurzame nieuwbouw is in
dat geval vaak een goed alternatief. De IBW die corporaties beschikbaar hebben voor woningver-
betering zal deels aangewend worden voor het realiseren van de verduurzamingsopgave. In de onder-
staande tabel is per corporatie het aantal te zetten labelstappen tot een minimaal label B, afgezet tegen
de IBW voor woningverbetering.
Tabel 5.4: Bvo Vijfheerenlanden. Opgave en bestedingsruimte Woningverbetering per corporatie
KleurrijkWonen LEKSTEDEwonen Fien Wonen Labelstappen tot minimaal label B (EI 1,2 – 1,4) 1.400 2.900 1.500 IBW Woningverbetering € 15.970.000 € 14.100.000 € 24.250.000
Het woningbezit van KleurrijkWonen scoort gemiddeld het hoogst op energieprestatie, zowel in
aantallen als in verhouding tot het totale bezit in Vijfheerenlanden. De energieprestatie van het bezit
van LEKSTEDEwonen en Fien Wonen scoren van de drie corporaties het minst. Voor de bestedingsruimte
rond woningverbetering (op basis van de IBW) hebben Fien Wonen en KleurrijkWonen meer
bestedingsruimte beschikbaar dan LEKSTEDEwonen.
5.4 Conclusie
Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de
volkshuisvestelijke opgaven in Vijfheerenlanden, U16 en Woongaard:
Er blijkt een duidelijk verschil te bestaan tussen de corporaties als het gaat om de beschikbare
bestedingsruimte in relatie tot de investeringsopgave. KleurijkWonen en Fien Wonen hebben de
meeste bestedingsruimte beschikbaar in Vijfheerenlanden. LEKSTEDEwonen heeft de minste
bestedingsruimte ter beschikking van de drie corporaties. Echter, LEKSTEDEwonen kent daarbij wel
het hoogste aantal reeds ingerekende nieuwbouwwoningen. Voor de investeringsopgaven in de
gemeente Vijfheerenlanden is de investeringsruimte van alle drie corporaties nodig.
Uit de IBW 2018 blijkt dat de investeringsruimte voor nieuwbouw voor alle drie de corporaties is
teruggelopen ten opzichte van de IBW 2017. Voor de nieuwbouwopgave betekent het dat de
afhankelijkheid van het investeringsvermogen van alle drie de corporaties voor het realiseren van
de opgave (nog) groter is dan uit de IBW 2017 blijkt.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 29
In Woongaard is verhoudingsgewijs tot de opgave meer investeringsruimte beschikbaar dan in
U16. Voor U16 is, mede gelet op de verstedelijkingsopgave, de bestedingsruimte nodig. De
bestedings-ruimte van LEKSTEDEwonen kan een deel van de opgave in de U16 helpen dragen. Het
aandeel van LEKSTEDEwonen in de totale bestedingsruimte in U16 is echter met 2% beperkt.
Tegelijkertijd verliest Vijfheerenlanden bij de keuze voor U16 twee investerende corporaties. De
investeringen in Vijfheerenlanden zullen dan ook door de U16-corporaties (LEKSTEDEwonen)
opgepakt moeten worden.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 30
6 Effecten bestaande samenwerkingsverbanden
De huidige gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik participeren in meerdere samenwerkingsverbanden,
zoals in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Het uitgangspunt van de
regiokeuze is dat deze geen negatieve gevolgen heeft voor bestaande bestuurlijke samenwerking en
bijbehorende financiering. Dat geldt ook voor andere beleidsvelden dan wonen, zoals economische
samenwerking en mobiliteit. Ten behoeve van dit onderdeel is de situatie in gemeenten met min of
meer vergelijkbare vraagstukken bekeken. Hoewel elke situatie uniek is, geeft dit een inzicht in de
effecten van de regiokeuze op bestaande samenwerkingen.
6.1 Casus Veenendaal
De gemeente Veenendaal behoort tot de provincie Utrecht en maakt sinds 2016 onderdeel uit van de
wettelijke woningmarktregio FoodValley (in samenwerking met meerdere Gelderse gemeenten). Het
vraagstuk rond de woningmarktregio is in Veenendaal daarmee door de geografische en bestuurlijke
context min of meer vergelijkbaar met die van Vijheerenlanden. In een telefonisch interview geeft de
gemeente aan dat de keuze voor de regio FoodValley in 2016 geen invloed heeft gehad op andere
bestuurlijke samenwerkingsverbanden van de gemeente. Een analyse van bestaande beleidsstukken
bevestigt dit beeld.
De gemeente Veenendaal benadrukt dat de Woningwetregio niet tot nauwelijks bepalend is voor
bestuurlijke samenwerkingsverbanden op andere beleidsterreinen. Samenwerkingsverbanden zijn
opgezet vanuit het doel dat zij dienen, bijvoorbeeld het organiseren van mobiliteit en infrastructuur
rondom een corridor of het werken aan veiligheid op het niveau van een provinciale veiligheidsregio.
Ook de financieringsstromen die hierbij horen worden niet beïnvloed door de keuze van een wettelijke
woningmarktregio. Veenendaal stemt haar woonbeleid op meerdere schaalniveaus af. De gemeente
gaat bij nieuwbouw uit van de afspraken met de provincie Utrecht.
Uit de beleidsanalyse blijkt dat Veenendaal onder andere participeert in de volgende verbanden:
Veiligheid: Veiligheidsregio Utrecht
RO en Duurzaamheid: Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU)
Milieukwaliteit: FoodValley, Waterschap Vallei en Veluwe, gemeenten aangesloten bij
omgevingsdienst Utrecht, provincie Utrecht, EBU
Wonen: Afstemming met provincie Utrecht, buurgemeenten, regio FoodValley
6.2 Casus Meppel
De gemeente Meppel behoort tot de wettelijke woningmarktregio Groningen-Drenthe. De gemeente
kent van oudsher een sterke samenwerkingsrelatie met de economische regio Zwolle. Ten tijde van de
regiokeuze stond ook deze gemeente voor een belangrijke afweging. Ten behoeve van het onderzoek
hebben wij de gemeente bevraagd op haar ervaringen met de keuze voor de woningmarktregio en de
effecten die dit heeft gehad. Hieruit komt een vergelijkbaar beeld naar voren als bovenstaand voor
Veenendaal is geschetst.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 31
Uit de beleidsanalyse komt naar voren dat Meppel momenteel onder andere participeert in de volgende
samenwerkingsverbanden:
Sociaal-economisch: Onderdeel van RegioZwolle
Mobiliteit: Regionale samenwerking RegioZwolle rond A28-corridor
Afstemming woningbouw: Zuidwest-Drenthe
Sociaal domein: Westerveld, Steenwijkerland, Staphorst (OV), Zwartewaterland (OV)
Veiligheid: Veiligheidsregio Drenthe
6.3 Conclusie
Momenteel bestaat er een veelheid aan samenwerkingen vanuit de gemeenten Vianen, Leerdam en
Zederik. Deze samenwerkingen zijn deels georiënteerd op provinciaal niveau en deels op regionaal
niveau (bijvoorbeeld in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Vanuit die
samenwerkingsverbanden nemen de gemeenten verantwoordelijkheden op zich, maar komen er ook
middelen beschikbaar voor de gemeente. De effecten van de regiokeuze op de bestaande bestuurlijke
samenwerkingsverbanden en inzet van middelen zijn op hoofdlijnen af te leiden uit de ervaringen van
gemeenten die eerder met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben gehad, zoals Veenendaal en
Meppel. Vanuit de ervaringen elders zijn geen bewezen effecten van de regiokeuze op bestaande
samenwerkingsverbanden en bijbehorende financieringsstromen te herleiden.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 32
7 Voorconsultatie partners
Gedurende het onderzoeksproces vond een voorconsultatie plaats onder partners in de gemeente
Vijfheerenlanden en in de regio’s U16 en Woongaard. De volgende partijen zijn geconsulteerd:
Huurdersorganisaties Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en bewoners Belang Zederik
(HBZ) en Huurders Belangenorganisatie Lingesteden (HBL).
Regiogemeenten en corporaties in Woongaard en U16. Met de gemeenten Bunnik, Giessenlanden
en Hardinxveld-Giessendam heeft een telefonische consultatie plaatsgevonden, omdat zij een direct
belang hebben bij de regiokeuze. De overige gemeenten en de corporaties is gelegenheid geboden
om een schriftelijke reactie in te dienen.
Onderstaand is een samenvatting opgenomen van de uitkomsten uit de consultatie.
7.1 Huurdersorganisaties HBL, HBZ en Huurdersberaad
De huurdersorganisaties zijn intensief betrokken geweest bij de totstandkoming van het eerdere advies
dat zij samen met de drie corporaties opstelden. In het advies hebben de huurdersorganisaties een
uitgebreide onderbouwing van hun voorkeurskeuze beschreven. Tijdens de telefonische consultatie is
doorgepraat over het oorspronkelijke advies en eventuele aanvullingen daarop.
Tabel 7.1: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van de huurdersorganisaties
Voorkeurskeuze en argumentatie Huurdersberaad Keuze: U16
Vanwege de hoge druk op de markt in Vianen en op de Utrechtse markt is de regio gebaat bij de inzet van LEKSTEDEwonen in U16. U16 is het primaire werkgebied van LEKSTEDEwonen.
Het Huurdersberaad verwacht geen sterke overloop vanuit de Utrechtse regio vanwege het grote verschil in type woonmilieus, namelijk een stedelijk woonmilieu in U16 ten opzichte van een landelijk woonmilieu in Woongaard. Hoogstens voor Lexmond en Meerkerk zou dit kunnen spelen. De regelgeving rond kernbinding kan benut worden om de slaagkansen van woningzoekenden in de kernen te behouden.
De nieuwe gemeente Vijfheerenlanden gaat behoren tot de provincie Utrecht. Dit betreft een bestuurlijk samenwerkingsniveau, met bijbehorende financieringssystemen, waarop de gemeente zoveel mogelijk moet aansluiten. De eerdere aansluiting van Vianen bij de provincie Utrecht heeft de gemeente in de laatste jaren veel opgeleverd.
LEKSTEDEwonen is een betrouwbare investeringspartner. Ook in crisistijden heeft de corporatie een hoge investeringsbereidheid getoond. Bij de keuze voor Woongaard verliest de U16 een betrouwbare investerende corporatie.
Bij een keuze voor Woongaard verwacht het Huurdersberaad een afnemende woningvraag uit de Utrechtse regio. Zij vreest voor het wegvallen van nieuwbouwambities in de gemeente.
De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling voor woningzoekenden uit de verschillende systemen.
Er zijn in regionaal verband reeds afspraken gemaakt over de realisatie van Beschut Wonen, onder andere met Houten en Nieuwegein. Realisatie van woonvormen door corporaties gebeurt ook grens-overschrijdend. Bij een keuze voor Woongaard is dit niet langer mogelijk.
Dat de opgave rond duurzaamheid relatief groot is, is volgens het Huurdersberaad vooral het gevolg van een verouderd bezit. LEKSTEDEwonen is voortvarend bezig met het verduurzamen van haar woningbezit.
Het grootste gedeelte van het investeringsgebied van Fien Wonen en KleurrijkWonen ligt buiten Vijfheerenlanden.
HBZ Keuze: Woongaard
De investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen in Vijfheerenlanden moet behouden blijven. De corporaties moeten kunnen investeren in Vijfheerenlanden. De keuze voor U16 leidt tot volledige afhankelijkheid van één corporatie, namelijk LEKSTEDEwonen. Bij de keuze voor Woongaard kunnen Fien Wonen en KleurrijkWonen bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente.
Zederik kent momenteel een ontspannen woningmarkt met korte wachttijden. Bij een Keuze voor U16 dreigt de gemeente een overloopgebied van U16 te worden. Dit geldt naar verwachting in belangrijke mate voor Lexmond en Ameide.
De sleutel ligt in een gedeeld woonruimteverdeelsysteem voor het huidige Zederik en Leerdam
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 33
(Woongaard) en voor Vianen (WoningNet Regio Utrecht).
De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling voor woning-zoekenden uit de verschillende systemen.
De effecten van de regiokeuze op de bestuurlijke samenwerking zijn beperkt en vormen in feite geen argument voor de regiokeuze.
Startende huishoudens raken bij een keuze voor U16 mogelijk in de knel in Zederik, omdat starters in WoningNet zijn aangewezen op appartementen. Hiervan is in Zederik geen aanbod.
Hoewel het voor HBZ geen primair argument is, blijkt uit de Aedes Benchmark dat Fien Wonen hoog scoort op de onderdelen klanttevredenheid en de relatie tussen huurders en verhuurder en op de prestatie op duurzaamheid. Toekomstige huurders zijn gebaat bij een corporatie die goed scoort op dit soort thema’s. Dit pleit voor het behoud van Fien Wonen.
HBL Keuze: Woongaard
Woongaard is georiënteerd op het landelijk gebied. Aansluiting bij de meer stedelijke regio U16 leidt er toe dat de druk op de markt in Leerdam en Zederik toeneemt. HBL verwacht een te sterke overloop vanuit de U16 die de markt onder druk zet en gevolgen heeft voor de leefbaarheid in de gemeente.
De nieuwe gemeente Vijfheerenlanden past qua karakter (dorpse kernen, landelijk gebied) beter bij de meer landelijke regio Woongaard dan bij de stedelijke regio U16.
Bij de keuze voor U16 gaat de investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen verloren, terwijl deze nodig is om de investeringsopgaven in de nieuwe gemeente op te pakken.
Investeringscapaciteit is ook van invloed op verduurzaming en huurmatiging. KleurrijkWonen is al ver met de verduurzaming van haar woningbezit. Ook aan huurmatiging schenkt KleurrijkWonen veel aandacht. De huren voor de inkomens tot € 41.056 (norm voor 2018) zijn de laatste jaren minder verhoogd dan wettelijk was toegestaan. Ondanks deze ingrepen beschikt de corporatie over een ruime investeringscapaciteit. Het zou jammer zijn als dat verloren zou gaan door aansluiting bij U16.
Voor de toewijzing van woningen heeft HBL een sterke voorkeur voor het toewijzingssysteem Woongaard. Een combinatie van de beide toewijzingssystemen is eventueel ook een mogelijkheid.
De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling. In feite is dit een meer praktische kwestie van inregelen.
Het aanvragen van een ontheffing voor KleurrijkWonen en Fien Wonen is volgens HBL geen optie. De beide corporaties hebben hun kernwerkgebied elders. Hierdoor ontstaat er het risico dat de corporaties zich op termijn terugtrekken uit Vijfheerenlanden.
De regiokeuze heeft volgens HBL niet/nauwelijks effecten voor bestaande bestuurlijke samen-werkingsverbanden. Voor HBL is dit in feite geen argument bij de uiteindelijke regiokeuze.
7.2 Regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard
Consultatie Bunnik, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam
Uit de telefonische consultatie met de gemeenten met een direct belang bij de keuze komen de
volgende argumenten naar voren:
Tabel 7.2: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van Bunnik, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam
Voorkeurskeuze en argumentatie Bunnik Keuze: U16
In regionaal U16-verband worden op dit moment gesprekken gevoerd door gemeenten en corporaties over nieuwbouw op inbreidingslocaties. Doelstelling van de afspraken is een aandeel van 30% sociale woningbouw. Het huidige aandeel in Bunnik bedraagt 16%. De markt in Bunnik staat onder druk en sociale huurwoningen komen beperkt vrij. De gemeente kent een flinke bouwopgave als het gaat om sociale huurwoningen.
LEKSTEDEwonen toont zich al jaren als bereidwillige partner om te investeren in nieuwbouw. De gemeente en LEKSTEDEwonen hebben daarom reeds een convenant gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over nieuwbouw van sociale huurwoningen door LEKSTEDEwonen. Wegvallen van LEKSTEDEwonen als investerende partner is problematisch voor de gemeente.
Het wegvallen van LEKSTEDEwonen als investeringspartner kan ertoe leiden dat de gemeente bij nieuwbouw te sterk afhankelijk wordt van de bereidheid van Portaal, de grootste corporatie in de gemeente. Portaal is in meerdere gemeenten actief en moet haar aandacht spreiden. Dit betekent een verhoogd risico voor het realiseren van de opgaven in Bunnik.
De toevoeging van de gemeente Vijfheerenlanden aan Woongaard, zou de goedlopende samenwerking met LEKSTEDEwonen én met de huidige gemeente Vianen in U16-verband onnodig kunnen frustreren.
Hardinxveld-Giessendam
Keuze: Woongaard
Fien Wonen is ontstaan uit een fusie met Goed Wonen Zederik. Tijdens deze fusie is de gemeente Hardinxveld-Giessendam verzekerd dat de lokale binding en bijbehorende investeringscapaciteit binnen de gemeenten zouden blijven voortbestaan. De regiokeuze mag er niet toe leiden dat dit onder druk komt te staan. Een keuze voor Woongaard voorkomt dit.
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 34
Bij een keuze voor U16 raakt de regio Woongaard ontwricht. Er zijn in dat geval twee corporaties die niet kunnen investeren in gemeenten waarin een aanzienlijk deel van hun bezit is geconcentreerd. Dit is een buitengewoon onwenselijke situatie. Daarnaast leidt de keuze voor U16 ertoe dat de investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen in Vijfheerenlanden wegvalt. De gemeente raakt bij een keuze voor U16 te afhankelijk van één corporatie. Een keuze voor Woongaard betekent het behoud van volledige investeringscapaciteit van alle corporaties in Vijfheerenlanden.
De groeiende vraagdruk vanuit de U16 kan beter worden opgevangen als Vijfheerenlanden wordt toegevoegd aan Woongaard dan wanneer de keuze uitgaat naar U16. Het toevoegen van de gemeente aan Woongaard leidt er namelijk toe dat er gebouwd kan blijven worden. Woningzoekenden uit U16 kunnen zich ook inschrijven bij Woongaard. Bij de keuze voor U16 is het volgens de gemeente de vraag of er voldoende nieuw woningaanbod gerealiseerd kan worden. Als de mogelijkheden voor nieuwbouw wegvallen, heeft dit directe gevolgen voor de mogelijkheden van woningzoekenden in de gemeente.
De gemeente Vijfheerenlanden past volgens de gemeente qua karakter (lokale binding, kleine kernen, sociaal sterk) beter bij de landelijke regio Woongaard. De stedelijke problematiek en het karakter van U16 zijn wezenlijk anders.
Een eventuele procedure voor ontheffing voor de corporaties Fien Wonen en KleurrijkWonen om te mogen investeren in de gemeente Vijfheerenlanden, betekent een flinke administratieve procedure en biedt geenszins zekerheid op de langere termijn. Een ontheffing is dan ook geen structurele oplossing.
Giessenlanden Keuze: Woongaard
De toevoeging van de gemeente Vijfheerenlanden aan U16 heeft een bedrijfsmatige impact op de mogelijkheden van KleurrijkWonen. Het leidt per definitie tot een kunstmatige constructie waarin KleurrijkWonen moet verkennen op welke wijze zij nog kan investeren in de toekomstige gemeente Vijfheerenlanden (en in de huidige gemeente Leerdam). Dat is negatief voor de mogelijkheden van de corporatie. Bij een keuze voor Woongaard wordt deze problematiek ondervangen.
Binnen de regio Woongaard vindt een nauwe samenwerking plaats tussen gemeenten en corporaties. Het onttrekken van de gemeenten Leerdam en Zederik zet de bestaande verhoudingen tussen partijen onnodig onder druk. Door het toevoegen van Vijfheerenlanden aan de regio U16 wordt de huidige Woongaardregio in feite in tweeën gesplitst.
Vooral in Leerdam signaleert de gemeente nog een investeringsopgave in de sociale huursector. Het wegvallen van KleurrijkWonen als investerende corporatie wordt beschouwd als onwenselijke situatie.
De toekomstige gemeente Vijfheerenlanden past volgens de gemeente qua kenmerken (kleine kernen, sociaal-economische samenstelling, etc.) beter bij de landelijke Woongaardregio dan bij stedelijke U16.
Het verlenen van een ontheffing voor KleurrijkWonen in Leerdam biedt volgens de gemeente geen structurele oplossing. Het verlenen van een ontheffing is tijdelijk en er is een grote afhankelijkheid van het al dan niet toekennen van de ontheffing door het ministerie (dat vormt een risico).
Het feit dat Vijfheerenlanden gaat behoren tot de provincie Utrecht is op zichzelf geen argument om te kiezen voor U16. Veel bestaande samenwerkingsverbanden zijn immers grensoverschrijdend.
Consultatie overige regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard
Uit de schriftelijke consultatie van overige regiogemeenten en corporaties komen de volgende argu-
menten naar voren:
5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 35
Tabel 7.3: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van overige gemeenten en corporaties Voorkeur Partijen Argumentatie U16 4x gemeente
RWU (gezamenlijke corporaties Utrecht)
LEKSTEDEWonen staat bekend als goede, betrouwbare partner, die mogelijkheden heeft om bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in de regio.
U16 kent grote volkshuisvestelijke opgaven op nieuwbouw en verduurzaming. Utrechtse partners hebben elkaar hard nodig. Inzet LEKSTEDEwonen in U16 blijft wenselijk.
Keuze U16 leidt tot extra aanbod sociale huurwoningen in U16.
Behoud van partners in samenwerkingsverband Lekstroom-verband rond sociaal domein en convenant huisvesting bijzondere doelgroepen.
Uit keuze voor provincie Utrecht vloeit logisch de woningmarktregio U16 voort.
Woongaard 2x gemeente Gezamenlijke corporaties Woongaard
Woongaard is logisch geografisch gebied met eigen wooncultuur, gelegen tussen grootstedelijke gebieden. Vijfheerenlanden heeft vooral kenmerken die aansluiten bij de eigenschappen van Woongaard.
Keuze voor U16 neemt ‘hap’ uit Woongaardregio die invloed heeft op de mogelijkheden voor onderlinge verhuisbewegingen.
Bij de keuze voor U16 wordt verdringing verwacht door de instroom uit U16 richting de meer ontspannen woningmarkt in Woongaard. Verschil in ‘inschrijfcultuur’ plaatst woningzoekenden bij overgang op achterstand.
Bij keuze U16 valt investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen weg. Het aanvragen van een ontheffing biedt geen structurele oplossing.
Geen voorkeur
4x gemeente 6x corporatie
Geen direct belang bij de keuze.
Geen zwaarwegende argumenten voor de keuze.
Geen reactie 7x gemeente 1x corporatie
Geen gelegenheid voor reactie.
Indien nodig gebruik van formele zienswijzeprocedure.