Algunas preguntas frecuentes sobre

alquileres

Esta nota vuelca algunas preguntas frecuentes sobre sobre alquileres, desde el punto de

vista de quien necesita una casa para su familia; el acceso a una vivienda digna es un

derecho (artículo 14 bis de la constitución). En la página siguiente (lado B) hay algunas

preguntas para quien tiene un depto para alquilar.

Me quiero mudar y me dicen que tengo que firmar el contrato y, además, un

convenio de desalojo con la fecha en blanco ¿Se puede?

Algunos lo exigen, pero ese convenio es ilegal porque viola el plazo mínimo de dos

años. Si el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.

¿Y durante qué plazo mínimo me puedo quedar?

Dos años cuando el alquiler es para vivienda. Ese plazo es a favor de quien alquila, y el

dueño no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizándolo (salvo

que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revés sí funciona, el inquilino

puede irse antes.

¿Qué pasa si me voy antes?

Quien alquila puede preferir mudarse, avisando 60 días antes y pagando una penalidad

que es de 1 mes y medio de alquiler después de los 6 meses o de un mes si es después

del año.

 ¿Es necesario tener una garantía en Capital?

Legalmente no, es una cuestión que se negocia. El dueño lo puede exigir para mayor

comodidad o seguridad, pero no es necesario según la ley.

Me piden un depósito en garantía en dólares ¿Se puede? ¿Si es en pesos, cuándo se

devuelve?

La ley dice que el depósito no puede exceder el equivalente a dos meses de alquiler

cuando el contrato es a dos años, y tiene que estar en pesos. Aunque algunos inquilinos

(es opcional) prefieren dejar una suma en dólares para evitar la desvalorización. En ese

caso, es recomendable acordar que el dueño devuelva dólares, como había dicho un ex

presidente.

Pasa mucho que se atrasan en devolver el depósito, que suele usarse si hay algo impago

o daños en el depto. Bueno, cuando todo eso está pago y no lo devuelven dentro del

plazo del contrato, se puede enviar un telegrama o carta documento o nota firmada por

el dueño que diga (no usar sin asesoramiento de un abogado/a, puede requerir

adaptación según el contrato y hechos del caso).

“Hago referencia al contrato de alquiler de fecha XXX de objeto cumplido por haberle

restituido la tenencia del inmueble de la calle XXX en el estado pactado y sin que nada

le adeude. Por medio de la presente intimo a usted para que me restituya el depósito en

garantía por el valor de XXX dentro de las 72 horas de recibida la presente, con más

sus intereses y honorarios por cada día de demora que a la fecha estimo en XXX, bajo

apercibimiento de reclamarle por los daños y perjuicios causados. Atentamente“. O acá

otra versión más completa.

¿Hay algún tope para la comisión y gastos de la inmobiliaria?

Antes que nada, la inmobiliaria debe entregar factura y el precio informado de la

comisión se entiende IVA incluido, después no lo pueden agregar. Sin factura, no hay

obligación de pago.

Hay sitios que permiten el contacto directo entre el dueño y quien alquila. Si se opta por

inmobiliaria, el monto de mercado que suelen cobrar de comisión es dos meses de

alquiler pero según la ley 2340, CABA, el máximo a cobrar de un inquilino, para

alquilar una vivienda, es del 4,15% del valor del contrato. Sobre la comisión para

alquilar, Ricardo Botana, de la Unión Argentina de Inquilinos le dijo a la Agencia Paco

Urondo: “En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires una ley establece que como máximo

para una vivienda única se puede cobrar el 4,15 % del total del contrato de dos años.

Eso equivale a un mes de comisión. Por lo tanto, no pueden cobrar dos meses”.

Si no están matriculadas, no hay derecho a comisión, según esta ley. Por resolución nº

300 del Colegio de Corredores (CUICBA, del 19/03/2012) se fijan los aranceles para

este tipo de operaciones el 6%, aunque remite a la ley citada cuando se trate de vivienda

única.

Hablé con una inmobiliaria que me comenta que en la renovación cobran solo un mes,

porque requiere menos laburo. Al alquilar, intentar dejar en claro, por escrito, esa oferta,

esa opción.

Usualmente le hacen pagar al inquilino los informes de dominio de la garantía y demás.

El inquilino podría optar por gestionarlos con otro escribano si los honorarios son

excesivos.

La certificación de la firma por escribano le sirve al dueño para iniciar un juicio más

rápido si hay falta de pago.

La inmobiliaria y el dueño son responsables de que se respete lo publicado, en cuanto a

las características de la unidad, usos posibles, si tiene o no baulera, ciertos servicios y

demás. En caso de que lo incumplan, hay varias alternativas pero se podría pedir un

descuento en el valor.

¿Cuando me dan las llaves, noto que las puertas no cierran bien, que hay

humedad?

Conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueño

no pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depósito. Es que la mayoría

de los contratos suelen decir que la “propiedad se entrega en buen estado”. Por ende, si

quien alquila no dice nada, después podrán decirle que debe pagar los platos rotos,

cuando ya lo estaban. En un caso, los jueces tuvieron en cuenta la realidad, antes que lo

asentado en el contrato, y liberaron al inquilino de tener que pagar los deterioros, porque

ya estaban así de antes. Por ejemplo, la puerta blindada funcionaba mal. Pero sí le

hicieron pagar el parquet, porque había zonas que se desgastaron por el mal uso se les

dio ¿Habrán bailado?

¿Y puedo hacer alguna reforma? Por ejemplo, pensaba cambiar los muebles de la

cocina porque los que están son viejos.

Siempre hay que ver el contrato pero, en general, sin el permiso del dueño no se puede

modificar. Además, la ley dice que esas mejoras quedan en beneficio del dueño. Lo

ideal en esos casos es acordar, por escrito, cómo se reparte el gasto.

El dueño me quiere hacer pagar las expensas extraordinarias, y el ABL. ¿Puede?

En el contrato podría pactarse que los pague quien alquila. Pero si no dice nada, se

aplica la ley que dice que son gastos que pesan sobre el dueño. Es decir, en principio

corren por cuenta del dueño.

Usualmente, las expensas ordinarias las asume quien alquila (sueldo del encargado,

abonos, mantenimiento general) y las extraordinarias el dueño (instalación de un

ascensor nuevo, mantenimientos poco frecuentes o estructurales, etc.). En alguna

oportunidad me comentaron que el dueño concertaba con el administrador para que pase

gastos ordinarios como extraordinarios. Eso es ilegal y el inquilino lo podría discutir.

Con los arreglos pasa algo similar. En principio los paga el dueño, más todavía si son

estructurales y es lo lógico porque es en su beneficio, pero el contrato podría

modificarlo.

¿Hay algún límite para aumentos? ¿Hay alguna forma de hacer el pago? Me piden

que lo deposite en una cuenta bancaria.

Bancarizar el pago está perfecto y no sólo es lo más seguro sino que además es

obligatorio, por ley cuando supere los $1000. Y es mejor por un tema de prueba del

pago, así después no se pueden desconocer. Igual, es un derecho del inquilino pedir un

recibo.

¿Puede la inmobiliaria oponerse a bancarizar comisión? No, no puede. Y tiene que dar

factura.

OK, ¿Y me puede hacer pagar a mí el impuesto al cheque o a los débitos y créditos?

Salvo que el contrato diga otra cosa, no puede. Ese impuesto recae sobre el sujeto

obligado, inmobiliaria o dueño. Así que no pueden trasladarlo al inquilino.

Además, la inmobiliaria debe dar factura por la comisión, si no, denunciar a la AFIP.

El dueño puso en el contrato que el precio se ajusta en función de la variación del

Dólar…

En ese caso, quien alquila tiene derecho a pagar el precio sin el ajuste, porque no se

puede indexar (ley 25561). Sí se podría pactar un alquiler escalonado, por ejemplo

primer año 2500 pesos y el segundo 3000 pesos, o con un porcentaje fijo. Pasa lo

mismo al renovar, es un tema comercial, salvo que haya algo en el contrato.

En este caso reciente, habían acordado pagar el precio ajustado por el IPC (índice de

precios al consumidor). Los jueces dijeron que no se podía, que había que pagarlo pero

sin ese ajuste. La noticia, acá.

Tengo unos vecinos que no paran de tocar la batería. ¿Le puedo reclamar algo al

dueño también? Con el consorcio ya intenté y no pasa nada.

El dueño tiene que garantizar que la vivienda sea apta para su destino, que pueda usarla

con tranquilidad. Así que también tiene que adoptar las medidas para que los ruidos

cesen (por ejemplo, reclamando al consorcio) y descontando una suma al inquilino,

como indemnización.

Se rompió la cocina y el calefón y el dueño no los arregla, ¿Puedo hacer algo?

En ese caso, primero suele pedirse con una nota (así queda recibo) que el dueño lo haga.

Si pasan unos días y nada, lo puede hacer el inquilino y lo descuenta del alquiler. Si es

algo urgente, ej. un escape de gas, no hace falta esperar nada ni preguntar: se contrata a

profesionales idóneos y se pide el reembolso.

Estoy preocupada porque pasaron los dos años y yo me sigo quedando, sin

contrato. ¿Me pueden pedir que me vaya o se entiende que hay uno nuevo? ¿Hay

un límite de precios para renovar?

En general en el contrato se aclara que no hay prórroga sin un nuevo contrato. Lo

mismo, el garante no sigue obligado una vez que venció el plazo, salvo por los daños

que resulten si el inquilino no se va. Es decir, no sigue enganchado por un nuevo

período si antes no firma y lo acepta.

Se puede prorrogar el contrato, extender los dos años por unos meses más, o por un

nuevo período. En principio, la ley no restringe el precio para la renovación sino que se

negocia con el dueño. Al firmar el contrato, se podría agregar una cláusula que dé la

opción al inquilino de renovarlo, por ejemplo, por un período adicional con un

determinado porcentaje de aumento. De otra manera, la renovación es libre.

Me quiero ir antes, ¿Puedo?

Sí. Pego lo que le respondí a un amigo que me consultó…

Si desde que firmaste, pasó menos de un año, entonces pagás un mes y medio de

indemnización.

¿Pasó más de un año? pagás un mes de indemnización; en la práctica, el dueño se queda

con el mes de depósito.

Para ejercer esta opción, el que alquila tiene que avisar 60 días antes, con un telegrama

o carta documento o nota firmada por el dueño que diga (no usar sin asesoramiento de

un abogado/a, puede requerir adaptación según el contrato y hechos del caso):  “Por

medio de la presente, le comunico que ejerzo el derecho de rescindir anticipadamente el

contrato de locación de fecha ____ por el inmueble de la calle ____ con efectos a partir

del día 5 de enero de 2015, con los efectos indicados en el artículo 8° de la ley 23091.

Por tal motivo, reintegraré la tenencia del inmueble el día 5 de enero de 2015 a las 13

horas. Sin otro particular, lo saludo atentamente.”

El contrato podría mejorar eso a favor del inquilino, hay que leerlo.

Y al momento de entregar el inmueble, se suele firmar algo así (no usar sin

asesoramiento de un abogado/a, puede requerir adaptación según el contrato y hechos

del caso).

“Ciudad de Buenos Aires,       de         de 2014. Acta de rescisión anticipada y entrega

de llaves. Presentes el locador y el locatario del contrato de locación de fecha          

por el inmueble de la calle                                , y habida cuenta de que el locador

ejerció la opción de rescisión anticipada del contrato de locación, a partir del día de la

fecha, en este acto, el locatario hace formal y completa entrega de la tenencia del

inmueble libre de toda ocupación y objetos, y en el estado acordado en el contrato, y se

entregan al locador las llaves y [comprobantes de gastos, impuestos y expensas], según

el referido contrato. Esta rescisión tiene los efectos asignados por el artículo 8° de la

ley 23091 por lo cual queda en poder del locador un monto equivalente a un mes

locativo. Asimismo, el locatario ofrece compensar dicha suma con el depósito en

garantía. El locador acepta todos los términos anteriores, y estando pagos todos los

períodos de alquiler y todos los demás conceptos a cargo del locatario, declara que

habiendo revisado el inmueble y la documentación antes de ahora, nada más tiene que

reclamar al locatario con motivo del contrato referido ni de la relación locativa habida

entre las partes. En prueba de conformidad, ambas partes firman dos ejemplares

iguales en el lugar y fecha indicados.”

El nuevo código civil no menciona un plazo de preaviso. Esto medio que deja un vacío

legal, porque igual debe haber un preaviso razonable. O podría interpretarse que ya no

es necesario.

Bueno, amigos, es todo por ahora. Para leer más sobre la regulación, está la Ley de

Locaciones Urbanas y el Código Civil. Si hacés click acá te lleva a la siguiente página

donde te cuento en qué cambia el nuevo código civil respecto de los alquileres y qué

tener en cuenta si sos vos quien tiene un departamento o local y lo quiere poner en

alquiler.