פרויקט "מתחם בלב העיירה" - מתחם מגורים ומסחר...

"בלב העיירה"מתחם מתחם שימושים מעורבים הכולל מסחר

ומגורים

:הצגת פרויקט בקורספרוגרמות כלכליות

יהונתן הימן

תרשים זרימה של הפרויקטחזון/גיבוש רעיון תכנוני

איתור קרקע•ניתוח האתר ולימוד השוק•

סקר שוק•איתור מתחרים•זיהוי איומים•

תכנוןהערכת תכנית שיתוף ציבור•

תכנון אדריכלי•שיתוף הציבור•

שיווק ואיכלוסהקמת חברה מנהלת לקניון ולמגורים•

שיווק המגורים•התקשרות עם עסקים מסחריים•

הערכה כלכלית ראשונית

הוצאה לפועלגיוס הון•רכישת קרקעות•תהליך אישור והגדלת זכויות בנייה•

התקשרות עם קבלים ויציאה למכרז•בנייה•

הערכה כלכלית שנייה לפרויקט

ניהול שוטףהשכרת דירות•השכרת שטחי מסחר•...לפרויקט הבאתחזוקה•

מהות הפרויקט

קומות2 המרכז יכלול •קומות- 8 ומעליהן כמסחריות

אשרמגורי יוקרה בשכירות. יתוכננו בצורה מדורגת

2 בתחתית הפרוייקט יוקמו • – לתושביםחניונים נפרדים

. ולמבקריםהקומות המסחריות יאפשרו•

דרכן אל הרחוב הראשימעברואל השטחים הסמוכים

.סבא-כדוגמת קניון ערים בכפר

הקמת מרכז מסחרי משולב עם מגורים במרכז רחובות

תושבי רחובות וכןהקניון הפתוח מיועד לשרת את •הקניון יציע פעילויות. תושבים מהערים הסמוכות

. לקיומם" מאורגן"מגוונות ומקום מקורה ו

מגורי היוקרה נועדו לשיווק בשכירות לאוכלוסיה• "איכות החיים העירונית"אמידה המחפשת את

.ואשר מעדיפה לגור במרכז עיר תוסס וחי

ידי-קומות המסחר והשירותים יושכרו וינוהלו על• .חברה מנהלת

מהות הפרויקט

א"מטרופולין ת

מיקום

תיאור המצבהמאושר

:ייעודי הקרקע המאושרים באזור כוללים

(ורוד אפור)מסחר ומגורים מעורב •

(כתום אפור)מרכזי מעורב מסחר ומגורים •

(צהוב אפור)אזור מסחר ומגורים •

(ירוק בהיר)פ "שצ •

(חום בהיר)דרך קיימת •

BeforeAfter- חתך רחוב אופייני

SWOT - קניון

בסמוך למרכזי", צריכת רחוב"– אופי עירוני של חוזקות •. נגישות מעולה(, יתרונות לאגלומרציה)קניות נוספים

ריבוי בעלויות על, – סמיכות למרכזי קניות נוספיםחולשות •הקרקע

רצון התושבים, – מחירי קרקע נמוכים יחסיתהזדמנויות •שיפור חזות הרחוב ויצירת, לשינוי אופי המסחר העירוני

מנוע לפיתוחפתיחת אתרים מתחרים, עומסים תחבורתיים- איומים •

SWOT - מגורים

דיור ברמה גבוהה, – סמיכות למרכז העירחוזקות •. בשכירות

– העדפה לבעלות על דירה חולשות •– מיעוט פרויקטים להשכרה ברמההזדמנויות •

מיקום מעולה+ מגורים + שילוב מסחר , גבוהה

– פיתוח מרכז העיר עשוי להביא לעומסיםאיומים •תחבורתיים

מאפייני הפרויקט – נבחרו גדלים בצורה?"מה לתכנן פה"אקראית לפי השאלה –

(א"ר כ"מ)120+40 ד למגורים "יח80 •

(א"ר כ"מ)70+20 חנויות 100 •

כולל חניה( - א"ר כ"מ)6+1 מקומות חנייה 300 •למגורים וחניה לאורחים

קומות(, 2 קומות)2 קרקעי -חניון תת•קומות6 מבני מגורים בני , 4 שירותים/מסחר

דונם75.5 דונם שטחים פתוחים מתוך 5.3 •

בנוסף

– ר"הכנסות למ

חושבו מתוך ממוצע שכירות(מתוך האינטרנט)ברחובות

לחודש885$ מגורים – •

לחודש1087$ מסחר – •

ליום למקום* – 1$ חניה•?- חנייה

יש להשלים – עלויות פיתוח

?- ר "מ1200$/ד מגורים – "יח•

?- ר "מ1000$/מסחר – ' יח•( –קרקעית-תת)חניה ' יח•

?- ר "מ800$/?- ר "מ400$/פ – "שצ•

שירותים עירוניים/למבקרי הקניון" השכרת חנייה"הכנסות מ*

Assumptionsהנחות

איכלוסמגורים)בשנה הראשונה 70% •

( ומסחרבשנים העוקבות95% •"איכלוס חנייה20% "•

מיסוי

31%גובה מיסוי קבוע – •8%פחת קבוע – •

הלוואה/מימון, 30%מימון בנקאי70% •

השקעה8%ריבית למימון הבנייה – •= קצב בנייה •

3שנה 2, ¼ שנה 1, ½ שנה ¼

משכנתאשנים10 תקופת משכנתא – •6%ריבית להחזר משכנתא – •

תוצאות= 22%(לפי תחשיב )שיעור תשואה פנימי •(מסיום בנייה- 4 בשנה ה= לפי תחשיב )החזר השקעה •(שנים= 10 לפי תחשיב )החזר משכנתא •בשנה השנייה מסיום)לשנה 2,954,733$ רווח שיא של •

(?מדועכ דעיכה – "הבנייה – ואח

להשלמה

,מגורים)ד או יחידה של שימוש "עלויות פיתוח יח•(חניה, מסחר

מודלי גרביטציה•

חשוב לבדוקברמת החנות

?( –למטר נדרש$ כמה פדיון של )?האם כדאי לשכור בפרויקט•?חיזויי צמיחה עירונית? מודל גרביטציה

האם הקניון מסוגל להוות מוקד משיכה מספק בכדי להגיע לפדיון•מודל גרביטציה – ?הנדרש הזה

ברמת הפרויקטהאם, כלומרמשרדים עדיפים וכמה מכל סוג /איזה סוג מסחר•

ניתן להגיע להתמחות או לשילוב אופטימלי בין שימושי קרקע?מהו היחס האופטימלישונים –

שטח שירותים:חניה:מסחר: בין מגוריםמהו היחס האופטימלי•'?וכו