אי מלאכותי מול חופי תל אביב

אי מלאכותי אל מול חופי תל אביב

מתכנן ערים

אלון גרינברג

Vista 360°

?מדוע דווקא אי מלאכותי

• אטרקציה בסדר גודל עולמי• מוקד משיכה תיירותי

• יצירת קרקעות יש מאין• ן"ייחודיות בשוק הנדל

• אפשרות לתמיכה ממשלתית• מקסום" – הפרעות"אין

רווחים

Kansai International Airport –Osaka bay, Japan

• -2006מיליון נוסעים ב 16.6• : 87'-94'שנות בנייה 7

• מיליארד: 20$ עלות כוללת• אניות-80 עובדים ו 10,000

רק לבניית הקרקע

Venetian Islands, Miami, FL

• איים מול7 שרשרת של חופי מיאמי

• גשרים מחברים בין האייםליבשת

Palm Islands, Dubai• האיים המלאכותיים הגדולים

בעולם• ,וילות יוקרתיות, בתי מלון 100

ועוד, קניונים ...• יהיה בגודלה של Deiraהאי

פריז• האיים נבנים מחול שנאסף

מקרקעית המפרץ הפרסי• ק של חול"מיליון מ 135

וסלעים• בין הרוכשים – דיוויד בקהאם

‘The World’, Dubai

• איים בצורה של מפת 300העולם

• דונם: 14-42 שטח כל אי• מ של קו חוף"ק 232

• B 14$: עלות הפיתוח• M 15-250$: מחיר אי בודד• לינה'דווח כי בראד פיט ואנג

אתיופיה"ולי רכשו את 'ג "

אביב-המיקום – מול חופי תל

• קרבה לעיר העסקים והבילוייםהמובילה בישראל

• ן הגבוהים"השענות על ערכי הנדלא"בת

• קישוריות טובה לכל חלקי הארץ• נגישות מירבית לאוכלוסייה של

מיליון נפש-3 למעלה מ• תצפית בזוית חדשה ואטרקטיבית

א"ליפו ות

Prime location !

1 km

נמלא"ת

א"לב ת

לכביש החוףמ "ק2.6 –

לנתיבי איילוןמ"ק3.6 –

הפרויקטמ"ק-1 הינו פרויקט לבניית אי מלאכותי כ360 ויסטה

.מערבית לנמל תל אביבדונם והוא יכלול בתוכו מגורי-1400 כ שטח האי כ"סה

מרינה, פארק, שטחי מסחר ובילוי, מלונאות, יוקרההפיתוח הימי יכלול שלושה. ושטחי ציבור נוספים

)לגונות(שטח מים מוגנים , קרקע לבנייה: אלמנטיםהפרויקט יהיה נתון להרחבות. ואורך חזית ימית

ומימושו ייעשה בשלבים, עתידיות .אלא יהיה קשור בצורה, האי לא יהווה יחידה עצמאית

. תוך כדי ניצול התועלות ההדדיות, הדוקה ליבשהנתיבי-האי יקושר ליבשה בגשר רב, מבחינה פיזית .

ותגלם צפיפות, צפיפות הבנייה באי תהיה די גבוההר"נפש לקמ-35,000 אוכלוסין של כ .

שיטת הבנייה שתאומץ תהיה השקעת מיכלי בטון ובנייההתכנון העילי יתבסס. מעליהן על פלטפורמות צפות

גשר שהוא שילוב של תחבורה" – רחובות גשר"על .רגלית ומונעת

חשיבות כלכלית ברמה הלאומית

• במדינה שאינה משופעת באוצרות טבע ומרוחקת גיאוגרפיתיתרון תחרותי מתאפשר באמצעות חדשנות טכנולוגית, משווקיםוארגונית

• ייצור תנאים המרחיבים את ההזדמנויות לחולל הכנסות

( שיקולים כלכליים של בנייה בים: השדרה הכחולה, "מנסקי'צ' פרופ ("

עלות ובעלויות

• עומד) בסיס האי ללא בנייה(אומדן גס לעלות הקמת האי מיליארד דולר לכלל2.8 דהיינו , מיליון דולר לדונם2 על ')בדיקות סביבתיות וכו, גשר(עלויות נוספות . האי

מיליון דולר- 250 מוערכות בכ .• כשהיזם הפרטי , BOT-הבנייה תוצא למכרז בשיטת ה

יקבל בתמורה הכנסות מאגרת מעבר רכב על הגשרבנוסף למתחם מסוים לבנייה, שנים49 המוביל לאי למשך

.למגורים• יוצעו למכירה, פ חלוקה למתחמים"ע, שאר קרקעות האי

היזמים יחויבו לפתח שטחי ציבור ותשתיות. במכרזים.אזרחיות כחלק מתנאי המכרז

אספקטים משפטיים

• המדינה ריבונית להקים איים מלאכותייםולכרות חומר מהים בתחום המים

לכל מטרה) מייל ימי(12 הטריטוריאליים ובלבד שלא יפריעו לנתיבי שיט, שהיא

בינלאומיים

• בתחום הייתכנות של הפרויקט קיימות זיקותחוק הגנים, חוק הנפט(קניין נוספות

)ב"וכיו, חוק הדיג, חוק העתיקות, הלאומיים. העלולות להוות מכשול בקידום הפרויקטצוות מטעם משרד המשפטים יבדוק את

הנושא

עקרונות לארגון מרחבי של האי

• משתנה, האי העירוני מהווה מערכת פתוחה.עם הזמן

• המים מרתקים כמרחב ומעלים את ערךעל כן יש למקסם את האפשרויות, ן"הנדל

,לגונות, למפגשים עם הים – מקסימום חופיםבתי קפה לאורך הרציפים

• מקסימום צפיפות שעדיין משמרת אטרקטיביותעירונית

• שחרור פני הקרקע והעלאת המגורים לגובה• רחובות גשר – גשר שהוא שילוב של תחבורה

חנויות, אבל גם מדרחוב, רגלית ומונעתומסעדות

'פרופ(פיתוח אורבני בסביבה ימית )מיכאל בורט

שיטת בורט לבניית האי

• שובר גלים חדשני המבוסס על מבניאשר החומר המשמש ,(sponge)ספוג

מנפח שובר5%-6% לייצורם מהווה הגלים

• "אמבטיות"שימוש במיכלי בנייה כתשתית לפתרונות בנייה בתוך פנים

המקטינים, במרחב המים המוגנים, האיבאופן דרמטי את השימוש בחומרי מילוי

S.W.O.T

הזדמנויות- :קישוריות והפריה הדדית עם היבשה

א"במיוחד פעילות במשותף עם נמל ת

שיווק תיירותי ייחודי לישראל-

- איים מלאכותיים נוספים/ הרחבות עתידיות

פתרונות לבעיות דמוגרפיות-

איומיםחוסר ניסיון ישראלי בתחום-

- ארגונים ירוקים/ מפגעים סביבתיים

סוגיות משפטיות שונות-

התנגדויות תושבים-אישורים בועדות התכנון-

חוזקותחסות ממשלתית-

הצלחה של איים מלאכותיים בעולם-מיקום-

- ן גבוהים במיוחד"ערכי נדל

יתרונותיה של שיטת בורט להקמת האי-

חולשותשיטת בורט לא נוסתה בפועל -

בדונמים(פירוט שימושי קרקע (

מגורים, 600

מלונאות, 300

כבישים ושטחי ציבור, 100

מסחר ובילוי, 300

פארק , 50

מרינה, 50

דונם: 1400 כ שטח האי"סה

מלונאות

• דונם 300• מלון-בתי 20• חדרים 4000

• :תפוסה שנתית ממוצעת-2008)ב69% א "בת70% (

• : 300$חדר ממוצע ללילה• : 5000$ר"עלות בנייה למ

מגורים

• דונם600 כ "סה• לבניית צמודי קרקע: 200 מתוכם

ד"יח(300 (• (20לבניית גורדי שחקים 400

ד"יח, 1600 מבנים (• ר"למ: 5000$ עלות בנייה

• ר"למ: 20,000$ מחיר

מסחר ובידור

• דונם300 כ "סה :-בתי, מסעדות, קניון, קזינו

קולנוע, מועדונים, ברים, קפה

הכנסה שנתית ממוצעת : 700$ר"למ

חישוב שיעור תשואה פנימי

לוח זמנים

2010

2012

2021

2015

2019

אישור ממשלהתכנון מקדיםבדיקת היתכנות

סביבתית והנדסית

מכרזי פיתוח ותפעולאישור במוסדות

התכנוןתכנון ארכיטקטוני

והנדסי מפורט

הקמת בסיס האי

השקת האי ואכלוסשלב א

בנייה על פני האי – שלב ב

בנייה על פני האי – שלב א

אכלוס שלב ב