목포 서산동 온금동 재개발 제안서

지속 가능한 발전을 위한서산동 온금동 재개발 제안서

(요약본)

작성 : CRFUN. co., Ltd(010-8100-2907) backgu@daum.net

1. 사업개요 서산동, 온금동 지구는 목포의 개항과 함께 형성돼 낙후되거나 노후된 불량 주거지가 대부분으로 체계적인 관리가 미흡하다. 이로 인해 누적된 도시 문제가 발생함에 따라 계획적인 정비가 요구된다.

2. 사업지 현황- 위치 : 목포시 서산동, 온금동, 금화동, 유달동 일원-면적 : 388,463 m²-가구수 : 1,521세대, 3,096명(2010년 기준, 가구당 2명)-총 주택 : 999호

-허가 주택 : 490호(49.1%)-무허가 주택 : 509호(50.9%)

-총 세대 : 1,521세대-자가세대 : 187세대(12.3%)-세입자 : 1,334세대(87.5%)

-연령대 비율- 60세 이상 독거 노인 : 751세대(48.3%)

-토지현황 : 총면적 388,463 m²-국유지 : 100,160 m²(25.8%)-시유지 : 54,709 m²(14.1%, 목포시)-공유지 : 25,158 m²(6.5%, 전남교육청)-사유지 : 208,536 m²(53.7%)

**현재 개발 계획 - 목포시 발표**구분구분 주된용도 최고층수 최고높이

구역명 획지명

서산,온금재정비 촉진

1구역

1-1 주거상업복합시설 25층이하 95m 서산,온금재정비 촉진

1구역 1-2 공동주택 및 부대 복리시설 22층이하 70m

서산, 온금재정비촉진 2구역

2-1 상업시설 8층 이하 40m

서산, 온금재정비촉진 2구역

2-2 주거, 상업 복합시설 19층 이하 75m서산, 온금재정비촉진 2구역 2-3 주거, 상업 복합시설 24층 이하 90m

서산, 온금재정비촉진 2구역

2-4 공동주택 및 부대 복리시설 18층 이하 60m

서산, 온금재정비촉진 3구역

3-1 공동주택 및 부대 복리시설 24층 이하 75m

3. 분석 -현재 목포시가 추진 중인 재개발은 대규모 부동산 개발 위주의 방향성으로 인해 해당지 인구의 절반을 차지하는 독거노인 751세대(48.3%)와 세입자 1,334세대(87.5%)의 피해가 예상됨.

- 한국관광공사로부터 가 볼 만한 여행지로 꼽힌 해당지역에 고층 건물위주의 건설 계획이 실행될 경우 경관 훼손이 불가피함.

- 목포시의 랜드마크인 유달산의 조망권을 심각하게 훼손할 것으로 판단됨.- 해당 사업에 대한 재검토와 대대적인 수정이 절실히 필요함.

4. 개발 계획에 대한 제안

1) 제안 배경

-대다수의 원주민들이 해당 지역에 재정착 할 수 있는 방안 모색-지속 가능한 경제적 수익 모델을 구축할 수 있는 방안 모색-목포시에서 추진하는 관광 허브 사업에 관한 인프라(하드웨어) 구축에 대한 모색-전라남도의 ‘녹색전남, 관광 전남’의 기치에 걸맞는 대규모 숙박단지 구축에 대한 방안 모색

-도서 관광의 링크 역할 수행에 대한 방안 모색-목포시 해양레저 단지와 관련된 인프라 시설 구축에 관한 모색-지방 자치단체의 지속적인 수익 창출 방안에 관한 모색-목포 시민 및 국민이 함께 참여하는 사업 방안에 대한 모색-지역의 문화, 예술인에 대한 지속적인 지원 방안 모색-지역사의 유서 깊은 나이테를 가진 건축물과 공간에 대한 보존과 수익모델 구축을 위한 방안 모색

-근대의 아픈 역사를 뛰어 넘는 역사 콘텐츠 발굴에 관한 모색-전체 시민이 참여하는 역사적, 문화적 공간 마련을 위한 모색-해당지의 지속적인 발전을 꾀하기 위한 시스템 마련

2) 제안의 개요

가. 숙박단지 - 현재 원주민 거주 단지-특수 목적 법인(법인 특성에 관한 내용 후면 첨부)에 의한 개발- 3층 규모의 게스트 하우스 조성(1,521세대)-게스트 하우스 3,042곳 신설(12,168명 관광객 수용)

" - 원주민을 게스트 하우스 관리자로 고용-숙박비를 지분률에 따라 관리자와 배분-음식 조리 가능자인 경우 부가적인 수익 창출 가능

a.수익 배분-해당 건물별 관리인(원주민) 지분에 따른 숙박 수익 배분-부가적인(음식 제공) 등에 관한 수익은 관리인에게 귀속

b.운영전략-특수목적 법인이 숙박 예약과 배정을 관리-평점제에 의한 서비스 품질 향상-범죄 예방 대책 마련-단순 지분제에 의한 운영

나. 미디어, 컨벤션 센터 - 현재 조선내화 건축물 부지로 활용-경동일대에 보존되고 있는 근대의 풍경을 기반으로 대규모 셋트시설로 전환-미디어 센터 내에 편집 시설 및 제작 시설을 조성해 영상 제작을 지원-시사 공간 조성으로 제작 발표 및 제작 완료 시 최초 시사행사 개최-지역음식, 콘텐츠 관련 컨벤션 센터 조성-미디어 센터를 이용하는 제작인력에 대한 숙박 공간을 1번과 연계-수익 발생 부분을 특목법인에서 배당하여 초기 투자자 및 지분자에게 캐쉬백

a.수익의 배분-컨벤션 및 콘텐츠 제작 시설 수익-콘텐츠 제작사에 잉여 수익 투자-콘텐츠 제작물에 관한 지분 확보

b.운영전략-특수 목적 법인에서 전체 부지를 매입해 운영-해당지의 사업 활성화를 위해 콘텐츠 제작자에게 시설을 제공해 현물 투자 유도

-해당지에서 창출한 수익의 일정 부분을 콘텐츠 제작에 투자-최초 작품 시사 시 회원(지분 초기 투자자)을 우선 초대해 현물로 환원-지역의 다양한 콘텐츠(음식, 판소리, 민요 등) 전시-지역문화 콘텐츠 제작 지원

다. 역사 테마파크 조성 - 경동, 유달동 일대-개발 되지 않고 남아 있는 경동 일대의 근대 건축물을 박물관으로 활용-소규모 건축물의 경우, 도서관 혹은 작은 공연장 시설로 활용.-해당지 주민이 원할 경우 역사테마 파크 관리자로 임명하여 수익 공유-입장료 발부로 테마파크 내에서 활동하는 예술인 지원 -일제의 침탈 역사에 대한 비판의 목소리로 보존에 대한 의견이 엇갈림에 따라, 이견을 조율하는 대안으로 근대 시기의 전 세계적인 역사를 수용하는 테마 설정

-우리나라와 마찬가지로 일제 침탈을 겪은 중국의 대규모 관광객 유치가 가능할 것으로 예상

- 2차 세계대전 당시의 유럽 역사를 수용해 전세계적인 역사, 지식을 아우르는 관광 수요 창출

-잉여 수익에 대한 배당

a.수익의 배분-출입 시 입장권 발권 수익-해당지 내 물품 판매 수익-특수 공연 부가 입장료 수익

b.운영전략-각 처에 개별 소규모 공연 시설 마련-초기 투자 회원에게 할인률 제공-각급 초등, 중등, 고등 수학여행, 현장 학습을 적극 유치-다국어 지원 서비스 강화로 외국인 적극 유치-지역간 예술인들을 아카이브와 다양한 프로그램으로 구성-근대시기의 모든 역사적 사실을 포용하는 가치 추구-

3) 제안에 따른 예상 효과-원주민에 대한 획기적인 재정착률-각 주체들의 이익 보장-지자체가 역점으로 하고 있는 사업에 대한 추진 동력 확보-공간적으로 목포 뿐만이 아니라 전남과 신안을 아우르는 관광객 증대와 경제 효과 발생

-도서지역 관광에 효과적인 인프라 지원-서남권역의 집중력 있는 관광인프라 허용-일제 침탈의 역사에 대한 올바른 이해-국제 관광도시로서의 역할

4) 제안의 실현

가. 특수 목적 법인 설립" a. 설립방법 - 자본금 조성방법

- 지자체, 정부, 전라남도 교육청의 토지를 전체 조성비의 지분률로 환산- 지자체, 정부 등의 투입비를 전체 조성비의 지분률로 환산하여 지급- 전제 조성비의 부족 부분에 대한 사업비를 공모하여 지분률로 환산하여 주권 지급(1구좌당 100만원(구간 100만원~900만원), 1구좌당 1,000만원, 1구좌당 10,000만원 등 차등 주권 지급으로 다양한 혜택 제공)

" b. 이익 공유- 지분률에 따른 이익 배분- 손실에 대해서는 채권발행

" c. 투명한 운영- 전체 사업 운영에 대한 부분을 책자 등으로 전체 회원에 공개- 전체 주주총회 개최

나. 안정적인 운영 시스템 마련" a. 통합 운영조직 구축 필요" b. 숙박시설 내의 범죄 예방 대책 마련" c. 효과적인 역사문화 콘텐츠 조성

5)경제 효과

가. 숙박단지-규모 : 3,000세대의 숙박지 신규 창출-수익규모 : 30% 충족시 9,855,000천원(98.5억원)

" " 50% 충족시 16,435,000천원(164.3억원)" " 70% 충족시 22,995,000천원(225.9억원)

나.미디어센터 & 컨벤션 센터- 1작품당 순수 제작비 비중 평균 : 30억원- 1작품당 제작(촬영, 편집) 기간 : 3개월-편집 기간 : 15일 ~ 30일-창원시의 경우 컨벤션 유치를 통해 100만명의 관광객 확보

- 10개 작품(작품당 7억원 시설수익), 60여개의 컨벤션(1개 전시당 1억원 시설 수익) 유치시

-시설 수익 130억원 예상

다. 역사문화테마파크- 1인당 5,000원 내외 입장권(소인 단체 3,000원)-목포항 입출항 인원 연 140만명 수준-목포시 연간 관광객 : 655만명(2010년 기준)-연간 100만명을 입장객으로 가정할 경우 연간 70억원의 수익 예상

라. 고용 창출 효과"" -원주민 3,096명 전원 고용 창출 가능" -숙박, 운영 시스템 고용 인원 20여 명" -미디어 센터 및 컨벤션 운영 10명, 관리 30명" -역사 콘텐츠 예술인 100~200명" -역사 테마파크 관리 인원 30명 " -총 3,336명 고용 창출 효과 기대됨

마. 파급 효과- 1년 총 이용객 500만명, 1인당 3만원 소비 기준- 1500억원의 경제 파급 효과.

바. 종합- 30% 숙박, 10개 작품 제작, 60컨벤션, 100만명 입장객, 1년 총 이용객 200만명 기준 898.5억원 가량의 수익 예상됨.