海南 · 三亚 “ 海棠湾国际养生社区 ” 研究报告 ——...

海南 · 三亚 “海棠湾国际养生社区”研究报告

——中国元素的健康养生产业平台构建

（注意资料保密 · 请勿外传）

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目录

前言 --------------------------------------------------------------4【第一部分】项目开发的产业基础及产业定位 ---------------------------5 （Ⅰ）休闲产业（经济）的发展分析 --------------------------------7 （Ⅱ）健康产业 ( 经济 ) 的发展分析 ---------------------------------11 （Ⅲ）养生（养老）产业的发展分析 --------------------------------18 （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”的产业定位 ---------------------------23【第二部分 】 “海棠湾国际养生社区”的开发原则 ----------------------28 （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的开发原则 -------------------------29 （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素 ----------------------34 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”开发的逻辑关系 ----------------------41 （Ⅳ） “海棠湾国际养生社区”开发的模式选择 ----------------------45【第三部分 】 “海棠湾国际养生社区”的商业模式 ----------------------49 （Ⅰ） “海棠湾国际养生社区”的功能配置 -------------------------50 （Ⅱ） “海棠湾国际养生社区”的项目设置 -------------------------57 

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（Ⅲ） “海棠湾国际养生社区”的商业模式 -------------------------71

【第四部分 】 “海棠湾国际养生社区”的规划 ( 建筑 ) 创意 ----------------78 (Ⅰ) “海棠湾国际养生社区”的规划原则 -------------------------79 （Ⅱ ) “海棠湾国际养生社区”的规划创意 --------------------------83 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式 ----------------------88 【第五部分】项目的实施主体与开发计划 ------------------------------97 (Ⅰ) 项目的实施主体 ---------------------------------------------98 （Ⅱ ) 项目的开发计划 ---------------------------------------------101

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前言

按照《海棠湾分区规划及城市设计》的要求，泰康人寿保险股份有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以 CCRC 社区为龙头，建设集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿色的国际养生社区。该社区将是一个低层、低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的生态社区。该社区将成为海棠湾——国家海岸超级主题公园中的一颗闪耀明珠。

  【第一部分】 “海棠湾国际养生社区”开发的产业基础及产业定位

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（Ⅰ）休闲产业（经济）的发展分析

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■ 休闲产业（经济）的概念

目前 , 世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革浪潮 , 未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代驱动。

或者说 , 人类的生活和消费形态一直都在沿着“衣、食、住、行、休”在演变 ,“ 休闲产业”与“休闲体验”将成为人类生活的新阶段 .

“休闲产业”是近代工业文明和现代社会的产物。特别是进入 20 世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐地应运而生 ,20 世纪 70 年代以后更是进入了快速发展时期。

“ 休闲产业”是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求的物质与精神

方面密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为发达国家经济发展的重要的支柱产业。

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■ 休闲产业（经济）的发展趋势

休闲产业 , 一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。

休闲产业 , 不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。

按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均 GDP 达到 3000-5000 美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。

据统计：美国及其他经济发达国家已在 21 世纪初期进入“休闲经济时代” :( 休闲产业的产值和相关就业人口达到 50%)

目前，我国人均 GDP 已达 3000 美元，预计“十一五”期末将接近 4000 美元，已接近休闲消费“爆发性增长”的起始点。

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■ 2009 年 --“ 国民休闲计划”

2009 年 , 国家旅游局推出 “国民休闲计划” : 倡导奖励旅游（对优秀员工）、福利旅游（对低收入群体，企业可把奖励旅游、福利旅游支出列入其经营成本）、修学旅游（对学生群体）、银发旅游（对离退休人员）等，引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。

另外 ,据尼尔森公司调查 : 近年来，中国 53% 的消费者计划把节余资金用于休闲、旅游等，这个比例居于亚洲 14 个国家之首，高于新、泰、马、日、印等国。

因此，中国的国民休闲消费正处于强劲增长的启动阶段。

(Ⅱ) 健康产业 ( 经济 ) 的发展分析

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医疗及技术产业 医疗、康复、护理、医疗科技、医疗器材设备、医学信息、复健器材、居家护理设备、人工器官、组织工程等

生物医学产业 药物研发、诊断技术、生物信息、疫苗开发、健康食品等

养生养老产业 养生体验、养生公寓、养生学院、养生运动、 CCRC 社区、养生研发等

健康管理产业 健康体检、健康干预（含咨询、顾问、措施等）、基因检测等相关技术、慢病管理、健康网络等

其他知识型产业 保险和财务管理、精密机械、材料科学、电子信息、电子商务、移动咨询等

■健康产业（经济）的概念和范畴

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相互涉及的产业： 医疗保健 养生养老 金融保险 养生地产 信息技术 文化创意 生物技术 工业制造 其他知识型产业

■健康产业（经济）的相关产业链条相关产业链条

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■健康产业（经济）的发展趋势

(1)传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而成为迅速得到提升的行业；

(2)健康管理将会因为“ 90%” 和“ 10%” 原理成为减缓医疗支出的重要有效措施而得到巨大发展；

(3) 与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而得

到迅猛发展的行业；

(4)其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪得到飞速发展的行业 .

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■世界世界医疗保健产业的发展分析产业的发展分析

近 50 年来，经合组织 (OECD) 所有成员国医疗保健支出均以超过 GDP 增速 2 个百分点速度增长。

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■中国医疗保健产业的市场前景分析中国医疗保健产业的市场前景分析

1) 中国医疗保健产业占 GDP比重上升空间大 2008 年，美国的医疗保健支出为 GDP 的 16% 2008 年，中国的医疗保健支出仅为 GDP 的 2.2% 当人均 GDP 达到 3000 美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将

会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。

2) 中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年 5% 的速度增长，

已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过 10% ，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。

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■中国医疗保健产业的市场前景分析中国医疗保健产业的市场前景分析

1) 中国医疗保健产业占 GDP比重上升空间大 2008 年，美国的医疗保健支出为 GDP 的 16% 2008 年，中国的医疗保健支出仅为 GDP 的 2.2% 当人均 GDP 达到 3000 美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将

会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。

2) 中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年 5% 的速度增长，

已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过 10% ，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。

(Ⅲ) 养生（养老）产业的发展分析

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■养生（养老）产业的概念

我们所指的养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；

养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足

有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；

养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。

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■ 中国养生学

中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。

中国传统的养生概念 , 来源于传统中医理论 , 是指保养、调养、补养 ; 根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。

养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。

中国养生学的特点为： ①形神兼备，首重养神 。 ②掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度。 ③强调先天因素，重视后天调摄 。 ④因年龄而异，注意分阶段养生 。 ⑤顺应自然，保护生机。

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■ 西方养生学

西方的养生概念 ,最流行和典型的莫过于“ＳＰＡ” : “ＳＰＡ”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“ SPA 餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。国际上又称之为“另类疗法”。

随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化 , 养生旅游、 ,养生珍疗 , 养生居住等项目。

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德国 - 布莱娜公园泉浴大酒店(全西南德国最顶级的温泉浴场和 SPA)

(Ⅳ) “ 海棠湾国际养生社区”的产业定位

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■“海棠湾国际养生社区”的业态构成

当今人们处于“心生活、心经济”的“心时代”，传统的度假村、疗

养院、敬老院、常规的居住社区以及商务为主的酒店等，无论从数量、功能及服务上，都难以满足人们的“心”需求。“海棠湾国际养生社区”就是为“心时代”而准备的。

“ 海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。

“ 海棠湾国际养生社区” 的业态构成为：以 CCRC 社区为龙头，集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒等业态

根据资源和项目特质，“海棠湾国际养生社区”按照滨海资源 、休闲、健康、文化、品味、交流、放松等要素规划其业态

放松

养生社区

海洋资源型

湖 / 河资源型

山 / 滑雪资源型Golf 资源型

人工资源型

健康

休闲

文化

交流

品味

对自然的亲近海洋资源型社区依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延展度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所

湖 / 河资源型社区与海洋资源型类似依托于水资源，但更倾向于与水有关的休闲娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户置业为第一二居所社区

山 / 滑雪资源型社区更关注四季分时度假，以不同类型的套餐服务项目满足人们各种需求，如滑雪、 SPA 、绘画、踏青

Golf 社区是对消费者最有吸引力资源之一， Golf 和 Golf课程的迅速兴起，是Golf Resort 增长的驱动力，第二居所的需求不断增加，附带水资源的 Golf场所，以其景色和环境更加吸引 Golf客户

人工资源 型社区是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业类型

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■“海棠湾国际养生社区”的产业定位

强调符合“国际性热带滨海旅游城市 --- 国家海岸”的发展目标 ;

产业定位 : 休闲产业 ﹢养生（养老）产业﹢ 健康产业 →形成多元产业集

群→构筑复合型社区

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■“ 海棠湾国际养生社区”产业定位示意图

【第二部分】 “海棠湾国际养生社区”的开发原则与模式

（Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的开发原则

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本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲；坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则；保证四方共赢得以实现的原则。

加强生态保护，促进环境和谐

客户、当地民众、开发商、政府四方共赢

重视对片区的贡献，促进片区产业升级

项目可持续发展之路

环保因素 环保的、可持续发展的方案

水系保护 项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何破坏水系的填、堵工程

植被保护开发过程中加强植被保护力度。在环湖以及绿化长廊，设立南药植物观赏园，增强生态保护力度，在建筑周边安排相关植物密积区

开发强度控制按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区及环湖生态脆弱，布置大小独栋建筑以及低密度建筑，降低开发强度。西区布置 CCRC 社区、酒店公寓等开发强度较大的建筑

绿色建筑 建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环境友好型”旅游度假小区

给排水系统及垃圾处理系统 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境

生态保护原则 充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型”休闲养生健康社区

作为海棠湾大型复合型社区项目，高品质开发 将拉动片区的产业升级和提升片区的价值

片区价值

养生主题酒店 （会所）

CCRC社区

现实未开发原生态 众多酒店使片区

项目呈同质化、互动性弱

完全服务行业，使当地民众就业结构单一

和谐度假休闲区 养生博物馆、健康管理中心、研发中心

单纯住宅项目导致置业形式单一、服务项目缺乏

土地价值较低

养生主题公寓、滨海度假别墅

养生运动中心、养生文化学院

养生养老标杆

健康游憩地

对片区的贡献

产业拉动、片区价值提升

特质初现

特质成长

特质成熟对片区贡献最大化

在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当地群众四方共赢的局面

四方共赢

政府

当地民众 开发商

借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会；多元产业的发展，促进当地居民收入水平层次化；多元产业对人才的要求，将加速当地基础教肓与职业教肓的发展，实现当地人口综合素质的提高

目标客群

通过项目开发，推动海棠湾区域产业结构升级：从农耕经济，向多元产业经济发展；获得多项稳定持续税收；增加就业，保持社会稳定；复合型社区的建设，将提高三亚旅游度假业竞争力

项目成功开发，带来合理的经济效益；提升企业在多元产业开发实践中的经营水平及管理能力；促进泰康保险产业和健康产业、养生（养老）产业的高速发展；扩大社会影响力，成为更加卓越的企业公民

（Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素

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我们在研究一个大型项目 , 特别是多元产业集群的复合型社区项目时，必须理解和分析一个城市 (区域 )的空间发展方向和未来愿景 ,

同时 , 要把握和依据“交通主导 + 产业主导 + 区域再造 + 文化主张”

的系统要素 ,才能进行正确的评价和分析 .

★项目开发和建设的“价值链”应该体现为：

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■ 项目交通现状分析

项目区域除建设有凤凰国际机场、美兰机场、东线高速公路外，正在实施建设的有：

海榆东、西线国道改造以及三亚绕城高速公路等在建项目 ;

同时 , 海口至三亚轻轨、环岛铁路东线段、新开工西环铁路改造、儋州至洋浦铁路支线、海口至屯昌高速公路、保亭至三亚高速公路等一批重点项目正加速建设，琼州海峡跨海通道工程正加快推进前期工作。

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■项目主导产业的设计原则

研究和选择“主导产业”即“多元产业集群” , 从而推动区域经济

“增长极”的发展 , 为项目的核心主题 .

“海棠湾国际养生社区”选择”多元产业集群”，通过有机组合休闲产业、养生（养老）产业和健康产业，构造合理的项目空间，建立密切的运营网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务。

社区内的项目集中分享基础设施、便利劳动和社区品牌等资源，即产生

“外部”的规模经济效应。 项目之间通过有目的的协调行动，分享组织学习、产业升级、共同研发

和信息交换带来的利益，即产生“内部”的规模经济效应。

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■项目区域再造的理念

我们认为 , 海棠湾区域再造的战略和方向选择，对于海南省、三亚市都是十分重要的 , 它不仅仅是在经济发展层面上的 , 而是必须包括了社会 , 科技 , 文化等方面的内容 .

“海棠湾国际养生社区”的开发，并不仅仅是简单的生产建设活动 , 更是一项系统的 , 综合性的工作，它需要扩充到更大范围来进行思考和选择 .

“海棠湾国际养生社区”的区域再造，是谋求与海棠湾整体再造和谐统

一，最大程度彰显其自身特质。

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■项目文化主张的创新

我们认为，文化竞争力是一种“软实力” ,因此必须得到重视 ! 文化的国际化和现代化体现标准→ →文化的民族性和地域性体现差异 实际上 , 目前世界和中国都呈现出物质杂交 , 文化耦合的特征 .

所以， “海棠湾国际养生社区”的文化主张应当贯彻： (1) 以中国传统文化元素为基调 ； (2) 重视由自然资源所派生的海南岛原生态文化：海南热带滨海 ---黎苗

文化 .； (3) 适度引进外来文化与中国文化相融合，借鉴外来文化的精粹。

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(Ⅲ)“ 海棠湾国际养生社区”的开发逻辑关系

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我们思考项目开发的系统结构 ,同时也理解项目的开发逻辑 :

国际旅游岛 (大景区 ) → → 国家海岸 (大景区 /超级主题公园 )→ →休闲养生健康 ( 多元产业集群 )→ →复合型社区（中国元素）

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第一层次 : 海南 (国际旅游岛 )和三亚 -- 海棠湾 (国家海岸 ) 实际已经是大景区、

超级主题公园 ,那么 ,每个项目都将以旅游吸引物或景点的形式而存在 . 第二层次 : 项目将休闲、养生（养老）、健康产业形成的多元产业集群作为主导

产业来发展 , 包括主题酒店、养生公寓、医疗保健、教育运动、科技研发元素等，构筑复合型社区 .

第三层次 : 项目表现中国元素的建设风格 , 不仅是基于建筑功能方面的思考 , 更重

要的是文化方面的主张和选择 ,因此 , 项目的建筑形态应是的多元和多类型的 , 而且要体现建筑文化的地域性和差异化 .

根据项目特质，在不同开发周期，项目应吻合目标客户对 休闲养生设施－土地价值－不动产等需求的内在逻辑关系规律

消费者需求＆

购买驱动力休闲养生设施

销售或持有

不动产土地价值

价值

休闲养生设施

销售或持有不动产 土地价值

价值

消费者需求＆

购买驱动力

(Ⅳ)“ 海棠湾国际养生社区”开发的模式选择

本项目的开发目标和现实资源条件 决定了项目开发模式应以价值导向型为主导

目标及条件

• 实现土地价值 最大化• 开发完成时间无特定限制，按现行市场情况推售

• 启动资金充足• 创建泰康养生（养老）

产业的品牌价值

• 实现土地价值 最大化• 开发完成时间无特定限制，按现行市场情况推售

• 启动资金充足• 创建泰康养生（养老）

产业的品牌价值

价值导向型

关键举措

• 严格保护原生态环境• 分期开发采取分阶段

渐近式开发策略• 启动期 CCRC 社区、

主题酒店、休闲设施的成功开发

• 文化体验功能的后续良好维护经营

• 项目的市场实现为区域开发树立成功典范，并实现区域的滚动开发

• 严格保护原生态环境• 分期开发采取分阶段

渐近式开发策略• 启动期 CCRC 社区、

主题酒店、休闲设施的成功开发

• 文化体验功能的后续良好维护经营

• 项目的市场实现为区域开发树立成功典范，并实现区域的滚动开发

项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老）体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。

现实资源条件 不动产、体验设施不动产、体验设施

消费者的活动需求

土地（包括规划、管理、行销）

复合型社区复合型社区

项目概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：

改良

最常见的多元复合型社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及 /或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、 SPA 、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求

升值

项目开发模式和地块规模资源等综合因素的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏

价值导向型价值导向型目标及条件

•土地价值收益“最大化”•开发完成时间一般较长•启动资金有限，多数靠前期收益实现公建配套设施建设

关键举措•项目开发是渐近式推进的•有次序开发地块•启动项目的市场实现为区域开发树立成功典范

典型案例：香港愉景湾开发 20几年，香港著名 Resort高尚住区土地收益资金部分留存，部分用于基础设施建设后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求，土地收益最大化

【第三部分】 “海棠湾国际养生社区”的商业模式

（Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的功能配置

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■“ 海棠湾国际养生社区”的功能定位

通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的养生养老概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求人群和老年人尽享三亚的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有价值的延续。

其整体功能定位为：休闲﹢养生﹢健康体验﹦复合型社区

其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能

项目功能应符合

养生（养老）和休闲度假人群的需求

体验型

功能复合

滨海养生

1. 回归自然、顶级养生（养老）体验

2. 对休闲度假区功能的复合需求

3. 对滨海生活的向往，对生活体验价值和物业投资价值并重

4. 对舒适性的要求尤为突出

5. 价格与稀缺资源的相对性价比高

1. 对稀缺资源的占有，对顶级养生（养老）和休闲度假的体验

2. 对养生（养老）和度假配套设施、舒适度、服务水平关注最多

3. 养生（养老）客户综合性需求高，休闲客户对接待水平专项要求高

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■“ 海棠湾国际养生社区”的功能实现

“海棠湾国际养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计： ⑴ 以休闲养生功能为主的项目—— CCRC 社区、养生（酒店）公寓、

主题酒店（会所）、养生运动中心 ⑵ 以文化体验功能为主的项目——东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园

⑶ 以传播学习功能为主的项目——国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）

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（Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”的项目设置

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■CCRC 社区介绍

ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ ｒｅｔｉｒｍｅｎｔ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ )

持续性照顾退休社区 : 实质是生活照护社区 ,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。

⑴ CCRC 社区的一般区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区 * ⑵ 入住者的居住经历往往是这样的： 开始的时候，在独立生活区居住和生活； 当身体机能 /健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）； 最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。

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■泰康海棠湾旗舰 CCRC 社区

社区定位： 为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲

养生于一体的高品质生活家园。(1) 主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象

(2) 泰康保险客户的定点度假疗养地 (3) 服务泰康全国其他连锁 CCRC 社区的特色医疗及健康管理输出中心

经营理念： 通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快

乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。

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■泰康海棠湾旗舰 CCRC 社区

社区特色： 绿色生态以及低密度的居住环境 [生态社区 ] 相宜的健康管理和医疗服务体系 [长寿社区 ] 人性化以及全方位的关怀和照顾 [温馨社区 ] 高品质以及高舒适性的家居感受 [ 舒适社区 ] 丰富文化娱乐属性提升社区品味 [人文社区 ]

打造专业化的老人服务品牌： ①健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服

务，并与全科医生和高端医院（例如 301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。 ②建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中 。 ③社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。

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■泰康海棠湾旗舰 CCRC 社区

预估的总投资规模：总建设面积： 50万平方米总投资： 60亿元容纳客户： 6000户，约 8000~10000 人

社会带动效应： ①就业：直接创造近 10000 个就业岗位（按照 1 ： 1 的服务岗位人员配比：美国 CCRC 的平均水平为 1 ： 0.3 ，高端 CCRC 的水平大约将近1 ： 1 ）。 ②产业带动：带动上下游其他相关产业，包括医疗保健、金融保险、专业服务、旅游、教育培训、房地产开发、文化创意、其他知识型产业等。

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■美国代表性的 CCRC 社区

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■ 海棠湾养生（酒店）公寓

“海棠湾国际养生社区”将规划和建设养生公寓，其物业形式有：独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等；

同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔夫练习场、娱乐中心、健康管理中心、心理辅导中心、养生文化学院、静思壁、养生雕塑公园、南药植物观赏园等；

另外，社区还将配套邮局、超市、食街、洗衣店、银行等。

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■(荷兰 )阿姆斯特丹养生公寓

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■ 海棠湾主题酒店（特色酒店）

以不同内涵的养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的文化氛围；同时 , 将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。

主题酒店通常以历史、自然、神话、童话故事等成为设计主题 , 即以某一文化主题来体现酒店的价值；另一方面，酒店也成为文化主题的载体 ,使酒店同时成为一个具有较高观赏价值和旅游的功能的景点。

“ 海棠湾国际养生社区”的主题酒店（会所），以不同形态的建筑组团形成风情迥异的吸引力，将引导入住“海棠湾国际养生社区”的目标客户完成养生文化的体验之旅。 .

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内华达州拉斯维加斯 --金字塔酒店 ( 又称卢克索酒店 )（ Luxor Hotel ） 酒店以古埃及金字塔形建筑着称，共有 4407间房间，是世界上第三大度假酒店 .

瑞士的特拉肯维多利亚－少女峰温泉大酒店（ Victoria-Jungfrau Grand Hotel & Spa）

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丽江古城 --“悦榕庄”酒店 (五星级 ): 酒店的规划和建筑元素、风格取材均以丽江纳西族的民居建筑元素为主题 .

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(瓷都 )景德镇市 ---青花主题酒店，是以陶瓷文化为主题的体验型精品商务酒店，装饰风格典雅温馨，富有浓郁的地方特色。

绍兴 --咸亨酒店 : 是以鲁迅文化为主题的酒店

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北京 -- 中堂主题四合院 酒店是清朝时期风格，配有古典特色家具。贵宾间分别以琴、棋、书、画体现中国特色，房间内分别配有古筝、象棋、笔、墨、画等。

（Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的商业模式

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■“ 海棠湾国际养生社区”的赢利模式

● 其赢利模式为：整合市场上专业化程度较高、符合一定服务理念和标准的资源，组成公共服务平台，为客户提供超值、多元、持续性的服务而实现持续赢利。

其赢利模式的经营内涵为：

休闲、度假产业经营

教育文化产业经营医疗、保险产业经营政府、当地民众合作经营

养生地产（会员制）经营

A B C D E

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■CCRC 社区的经营模式

泰康人寿拟将三亚海棠湾旗舰 CCRC 社区建成泰康全国养生养老连锁社区的高端明珠。以泰康 1800万客户为基础，通过专业化、国际化管理，提供全方位、人性化服务，以高性价比的产品赢得市场。

泰康人寿拟与国际通行方式接轨，将养老金、反向抵押贷款、护理保险等产品与社区服务相结合，即可以提高客户的给付能力，也可以有效降低市场风险；不仅更佳的发挥 CCRC 社区的社会效益及经济效益，也满足泰康人寿“从摇篮到天堂”的经营理念。 根据 ASHA调查，美国 CCRC 社区的年平均入住率高达 95% ，年平均住户周转率却不超过 15% ，年平均投资回报率大约为 15%-17% ，超过 70% 的寿险机构均通过各种形式参与到社区投资运营当中。

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■ 养生（酒店）公寓的经营模式

“ 海棠湾国际养生社区”推广的酒店公寓产品，是集休闲度假、养老居住、投资保值、配套保险于一体的复合房地产产品。其产品内型多样化，能满足多层次需求；既可向客户出售物业产权，也可出售“会员卡”提供客户居住，还可提供返租服务；既让客户通过购买或租住实现休闲度假养老计划，又可成为中国家庭投资理财的品种选择。

养生公寓安排在二线海景、一线内海、背靠高尔夫球场地块，具有顶级稀缺资源价值和较高资源价值，能够满足客户从短期度假到第二居所的休闲养生需求。

其销售策略为：通过采用返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住本社区等多种方式，帮助客户购买或租住，实现投资获得保值增值以及长期的健康保障 。

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■ 主题酒店（会所）的经营模式

“海棠湾国际养生社区”所设计的 10个养生主题酒店（会所），将以中国元素的设计风格聘请国际大师操刀，引进世界不同地域和民族特色的养生题材和内涵，聘请专业酒店管理机构进行经营管理，其资产为投资者持有。

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■“东方养生谷”和养生运动中心、文化养生学院 的经营模式

由项目主开发商完成投资建设，作为“海棠湾国际养生社区”的重要功能组成，是提升社区整体附加值和社区形象以及奠定社区产业地位的体验设施；将委托专业机构进行营运管理，向入住社区客户和其他社会客户提供专业服务；物业资产为主开发商持有。

东方养生谷包括养生博物馆、养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、科技研发中心、养生论坛、养生频道等，最具文化体验价值。

文化养生学院、养生博物馆、养生论坛是“海棠湾国际养生社区”的文化体验的最高层次。

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项目规划内的体验设施，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可以籍此提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值

最终以吸引目标客户入住社区，提高社区不动产价值和土地利用价值为目的

最终以吸引目标客户入住社区，提高社区不动产价值和土地利用价值为目的

•强化开发土地的价值感，提高不动产的价值，加速住宅的销售速度

•在营销整体上建立起整个规划区的可靠性和整体意象，特别对于促销阶段或偏远的社区

•其潜在的利益在于将逐渐成为中国养生（养老）最富特色和最高端的体验中心，并树立产业标杆，附带创造了其他长期性的开发机会

【第四部分】 “海棠湾国际养生社区”的规划( 建筑 ) 创意

（Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的规划原则

“海棠湾国际养生社区”整体空间布局的基本原则

1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑，保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重要手段

2. CCRC社区的特色和休闲、养生、健康多元产业的策略，决定了土地的使用形态，从而确定不同地块的场所特性，比如主题酒店、体验设施、商业配套等，并考虑与之相关的完整的环节布置

3. 详细布局有关 CCRC社区、主题酒店、体验设施、养生公寓、等物业，通过整合环境资源和利用自身的地理位置，有利于获取最大经济价值

4. 引进灵活的、分块明确的交通系统和提供场内停车

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“海棠湾国际养生社区”的规划要点

整体规划布局结构特点

资源分层级，使自然资源最大化

以相对独立且各具特色的功能组团布置，确定发展重点，其中 CCRC 社区占整体项目总规模的 40%比重打造独特的价值体验点和增长点，主题酒店占整体项目总规模的 20%左右多种类型的物业和相关配套的不断完善，吸引阶段性客户群，养生公寓约占整体项目总规模的 20%

养生学院、运动中心、游憩设施等公共空间的占整体项目总规模的 20％

规划中组团核心价值区与资源层级的综合体现

资源对于物业布置的价值价值的配比度

阶段性开发与以体验价值点为增长核心的区域拟合

通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找吻合的价值点

开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度

开发总量与各物业类型的内在比例关系

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(Ⅱ)“ 海棠湾国际养生社区”开发的规划创意

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■ 项目规划的创意主题

创意主题 : 创意主题 , 是一种精神性的文化，也是一种物化的图腾 ;

我们认为，选择中国文化传统象征的五色土，作为规划（建筑）创意的源泉

我们借用五色土创意 , 取其神似 , 表现项目的文化特性，强调和突出中国元素 ;

（原型来自于北京中山公园内明代所建的社稷坛 )

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■ 五色土的文化意义

北京中山公园内明代所建的社稷坛 , 是明清两代皇帝祭祀土地和五谷神的地方 :

(1)坛台正中立了一根石柱，名“社主石”，又称“江山石” ; (2)坛上铺着来自全国各地的五种颜色的土壤： 东方为青色 /南方为红色 /西方为白色 /北方为黑色 /中央为黄色 ; (3) 社稷坛五色土的配置 , 意在代表中国辽阔多彩的土地 , 用此以示“普

天之下，莫非王土”和“江山永固” ; 而且是天地“全息”的模型 ; (4) 社稷坛五色土的配置 ,还象征土、木、火、金、水五行。古人认为，

五行乃是万物之本。

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■ 五色土的物化象征

(1)黑土 : 东北平原湿润寒冷，微生物活动较弱，土壤中有机物分解慢，积累较多，所以土色较黑。

(2)黄土 : 黄土高原的土壤呈黄色，这是由于土壤中有机物含量较少的缘故。

(3)红土 : 高温多雨的南方土壤中矿物质的风化作用强烈，分解彻底 , 易溶于水

的矿物质几乎全部流失，只剩氧化铁、铝等矿物质残留土壤上层，形成红土壤。

(4)青土 : 在排水不良或长期被淹的情况下，红土壤中的氧化铁常被还原成浅蓝色

的氧化亚铁，土壤便成了灰蓝色的，如东南方某些水稻田。 (5)白土 : 含有较高的镁、钠等盐类的盐土和碱土常为白色 ,如西部的盐碱地。

(Ⅲ)“ 海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式

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■“海棠湾国际养生社区”的建筑形式

项目的建筑形式延展“五色土”创意，初步设想是 ① 项目在湖泊的水岸地块规划建设 10 个“主题酒店 (会所 )”,其建筑形

态如中国民居；以湖泊为中心，向四周扩展成 5 种风格的建筑组团（包括 CCRC 社区），其建筑形式为以中国元素为基调的海派建筑，与中国民居建筑相呼应 ,

② 地块规划以水为灵魂、植物花卉为形，引水营造如莲花指形状的水系形成小湿地、泊岸地块，突出“天人合一、五行合一、阴阳合一、动静合一、身心合一”等文化养生理念。

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■倡导自然建筑和自然空间

崇尚生态、追求天然建筑材料和建造方式，这就是“自然建筑”。 这些建筑是除一般的“木结构”和“钢结构”以外的类型，所用材料包

括“土坯、草泥粘土、泥土、沙包、轻质粘土、农作物纤维”等，同时推崇手工制造和加工天然材料的技巧……。

我们认为，自然建筑更能使社区与环境融为一体，更能突出修生养性的

需求，更是一种高级审美，比如田野里的泥土、未经切割的石头、未加工的木头和稻草编织物等……

我们确信：这种“非工业”的建造方式会给海棠湾片区文化带来活力，能在经济和文化上树立榜样…

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▲ “场所”启示 :(海棠湾原住民的“公共场所”和“活动空间” ) (亚龙湾星级酒店旅游者的“公共场所”和“活动空间” )

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■营造东方热带园林

“海棠湾国际养生社区”的 园林规划引用儒道学的“天人合一”哲学底蕴，结合 海南本土园林的 神韵，倡导 一种自然、 和谐的意境。

主要的风格特征强调： ① 本于自然、高于自然；② 建筑美与自然美的融合；③ 诗、画的情趣；④ 意境的涵蕴。

水景设计引入了“上善若水”意境概念，借助自然湖泊设计多条“干溪”蜿蜒流过整个社区，注重：收与放、藏与露、主与从、急与缓、曲与直、野与工、动与静、奢与朴等的设计原则。

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【第五部分】 “海棠湾国际养生社区”的开发主体及开发计划

(Ⅰ)“ 海棠湾国际养生社区”的开发主体

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■泰康人寿保险股份有限公司

泰康人寿保险股份有限公司系 1996 年经中国人民银行总行批准成立的全国性、股份制人寿保险公司。成立之初，注册资本仅 6 亿元；截至2008 年底，公司共拥有 32 家分公司， 258 家中心支公司，员工 38.56万人，资产总额约 2000亿元，年保费收入约 600亿元，市场占有率上升到行业第三，客户总数约 1800万，中高端客户比例超过 65% ，并以每年近 500万客户的速度在增长。 在未来 15 年的发展规划中，泰康人寿将沿着寿险的产业链向纵深发展，主要集中于：个人寿险、银行保险、法人业务、健康险、医疗健康养老产业、电话营销和电子商务、资产管理等七大领域。尤其倾力于健康险及医疗健康养老产业的交叉发展，实现泰康人寿“从摇篮到天堂”的伟大战略构想。

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■ 中国对外建设总公司

中国对外建设总公司是由中华人民共和国国务院批准成立的大型多元化企业，具有国家建设部授予的工程总承包、勘察、设计、咨询、监理、城市规划和房地产开发等多项高级资质。公司自 1992 年成立以来，积极开拓进取，在全国三十多个省、市、自治区及境外数十个国家和地区，承建并投资了数百个建设项目，取得了良好的经济效益和社会效益，为国家的改革开放和经济建设做出了一定贡献。

(Ⅱ)“ 海棠湾国际养生社区”的开发计划

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“ 海棠湾国际养生社区”分阶段开发的 三大原则

① 阶段开发的分期构成应充分考虑市场成熟度（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾投资商信心与项目形象的建立（兼顾短期目标与长期目标）；

② 优先考虑对外交通相对便利且相对完整的地块，以入口区和 CCRC社区以及部分主题酒店的整体规划设计为基础，树立项目标竿形象，推动不动产的销售，注入新的开发理念；

③ 阶段开发片区以 I期启动， II期 -III 期依次开发推出以控制资金需求量和市场运营风险。

根据国内外成功案例，项目分阶段开发及体验设施区位的选择，应让目标客户相信，开发商正具体的实现长期发展整个社区计划的承诺，而不是只在规划初期才积极投入

后期地块的开发需要根据当时市场状况及时调整，比如优劣势地块交错推出

本项目与海棠湾风塘片区、沙坝酒店带开发时序上的 差异化，保证整体价值的持续增加至最大化

项目整体定位符合片区远景规划；不同产品具备不同价值定位：包含现金流产品、形象标竿产品、价值最大化产品；

不同阶段、不同地块段形成其独特价值亮点延续保证。

关键词：整体价值

配套设施主题酒店

养生雕塑园

CCRC 社区国际养生论坛南药植物观赏园

I 期分期社区成熟度

低 高

养生公寓 主题酒店东方养生体验馆

健康管理中心心理辅导中心、科研中心、

运动中心

滨水养生公寓、主题酒店、养生博物馆、养生文化学院、

养生频道

海棠湾沙坝酒店带 五星级豪华酒店

海棠湾风塘片区

III期

商业配套滨水、多层度假住宅

酒店度假、商业购物、娱乐休憩等服务设施

高档游艇社区、高尔夫社区

Ⅱ期

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■ 前期工作进程安排

以签订项目开发框架协议、完成项目修建性详细规划为前期工作主要内容，时间为 2009 年 5 月 1 日至 2009 年 12 月 30日，其中：

2009 年 5 月 30日前，向海棠湾管委会汇报“项目研究报告”取得地方政府对开发项目的认可，确定项目选址；

2009 年 7 月 30日前，向海棠湾管委会汇报“项目概念规划方案”和“项目商业计划”，确定项目用地的商务条件，同海棠湾管委会签订项目开发框架协议；

2009 年 10 月 30日前，向海棠湾管委会汇报“项目总体规划”和“项目可行性研究报告”，获得相关部门批复；同时，进入项目用地范围的搬迁安置工作；

2009 年 12 月 30日前，向海棠湾管委会汇报“项目修建性详细规划”，完成项目实施方案，完成项目分期开发建设的准备工作；同时，加速项目用地范围的搬迁安置工作。

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■ 分期开发计划

整体项目分三期进行开发建设：

第一期：建设 CCRC 社区、 4 个环湖主题酒店（会所）、养生雕塑园、南药植物观赏园、社区配套基础设施、养生论坛等，预计需要 3 年时间；第一期项目预计投资人民币 60亿元；

第二期：建设部分养生公寓（多层公寓）、 3 个环湖主题酒店（会所）、运动中心、东方养生谷之中华养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生科技研发中心等，预计需要 2.5 年时间；第二期项目预计投资人民币50亿元；

第三期：建设部分滨水养生公寓（低密度建筑）、 3 个环湖主题酒店（会所）、养生博物馆、养生文化学院、养生频道等，预计需要 2.5 年时间；第三期项目预计投资人民币 50亿元。

全部项目建成后，预计实现产值可达 300亿元人民币。

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海棠湾的味道 ----

有一种味道可以触摸 , 在蓝色的海风里亲吻海棠湾 ,这是爱的味道 ; 有一种味道可以倾听 , 在时光的隧道里呼唤海棠湾 ,这是神的味道 ; 有一种味道可以观赏 , 在晚霞和椰风海韵中深情注视 ,这是迷的味道 ; 其实 ,所有的味道都如我朝思暮想， 在我心中已足足等了一万年， 这就是海棠湾的味道！

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■项目研究工作组成员

★项目总负责人 : 任道德 (中国泰康人寿保险股份有限公司 ) 焦志刚（中国对外建设总公司） ★项目产业研究 : 刘挺军（北京恒业弘泰投资有限公司） 董倩文（中国对外建设总公司） ★项目全程顾问 : 李春平 ( 北京蓝石顾问公司 总经理 ) ★ 项目建筑顾问 : 徐怡芳 ★项目媒体顾问 : 刘凯 (原《中国房地产报》 总编 ) ★ 项目推广顾问 : 杨海华 ( 北京揽胜广告公司 总经理 )

Thanks

谢谢！