שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי ...

יסוד מושגי המקרקעין שוק" ן הנדל בכלכלת

רן חקלאי 2009דצמבר

2

הרקע שלי

BAכלכלה וגיאוגרפיה – MAגיאוגרפיה -

עיריית ירושלים מהנדס העיר האגף למדיניות תכנון – כלכלן.

עסקה ראשונה – דירה.אגף התקציבים במשרד האוצר - רפרנט לתחום

מנהל מקרקעי ישראל ותחום התכנון והבניה.אגף התקציבים באוצר – סגן הממונה על התקציבים

תחומי אחריות – שכון, מקרקעין תכנון פיסי תחבורה תקשורת.

שכון עובדים – מנהל מחוז תל אביב והמרכז. מנהל – כלכלה אורבנית בע"מ.

3

הרקע שלי

ספרינט השקעות בע"מ. אופק גמל מקבוצת בנק לאומי, יו"ר וועדת ההשקעות.

בנק לאומי למשכנתאות בע"מ.ד. רוטשטיין חברה לבניה ונכסים בע"מ .

צים חברת ספנות ישראלית בע"מ - מועצת מנהלים וועדת כספים.שיכון ופיתוח בע"מ חברה לשיכון ובניה - מועצת המנהלים

וועדת כספים.רשות הנמלים - מועצת המנהלים ויו"ר ועדת כספים.

רשות שדות תעופה - מועצת המנהלים וועדת כספים.ק.ב.עי. - חברה לפיתוח אשדוד בע"מ .

קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים - מועצת מנהלים וועדת כספים.

4

נהלים

haklai_r@netvision.net.ilמייל .0522-603713טלפון

ניתן לפנות אלי בכל עניין רלוונטי לשיעור . לנדל"ןאו

5

אינטרנט אתרי

http://www.mof.gov.il/ שער ממשלה - http://www1.cbs.gov.il הלשכה המרכזית -

לסטטיסטיקה http://www.mmi.gov.ilasp מנהל מקרקעי

ישראל http://www.bankisrael.gov.il בנק ישראל –

http://www.mof.gov.il/ משרד האוצר - http://www.moch.gov.il/Moch- משרד

הבינוי והשיכון

"מבוא "על קצה המזלג

SUB PRIME המשבר הכלכלי

7

הבסיסית- הפעלה מהות שוק

ומוכרים – קונים וכלכלה שוקמוכרים ולמי קונים ממי

והסכמות – מהבנות עסקה מורכבת ממה הנכס מהות על / השימוש זכויות הבעלות העברת מועד והתשלומים המחיר בוררויות

8

תנאים – משוכלל שוק

מחיר – נקבע בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון

שוק משוכלל מהווה תנאי הכרחי לקביעת מחיר "נכונה"

שוק משוכלל מודל אוטופי– כל השחקנים הקונים והמוכרים יודעים הכל כל הזמן

בעסקה "פשוטה" קל ליצור מודל של שוק משוכלל

9

עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה

כל הסחורה על המדפים נגישה, ניתן למשש ולעיתים גם לטעום

כל המחירים גלויים ומפורסמים בכתב ובקול רם יש הרבה מוכרים, הרבה קונים ומוצר אחיד פשוט

ואדום – עגבנייה מהות העסקה – בוחרים ממלאים בשקית שוקלים

משלמים ולוקחים את הסחורה Cash and דקות 3משך זמן העסקה –

Delivery

10

עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה

גבוהה הוודאות רמת " " הצדדים שני על מקובל ערב ב צורך אין

ומועד קבלתה מועד העגבנייה של טיבה עלהתשלום

11

" - " על דירה רכישת ן נדל עסקתהנייר"

, : גודל הדירה גודל משתנים רב מורכב מוצר , , , עיר, ספציפי מיקום כיוונים קומה הבניין

וסביבה. , , גימור רמת ביצוע טיב חומרים טיב

דירה – לקבלת זמנים מעורר 24לוח חודש ? נקבל האם הדירה את נקבל האם שאלות

. ? כמובטח יהיה הטיב האם בזמן אותה

12

" - " על דירה רכישת ן נדל עסקתהנייר"

( " שלא " בהגדרתו מתמשך שירות עם מוצראם בין במהירות שמתכלה עגבנייה כמו

. לא אם ובין אותה אוכליםתוספת, ומה במחיר נכלל מה מחיר

נוכל ואם משלמים מתי התשלום תנאיבהם לעמוד

13

פערי – על גישור מתמשכת עסקהזמן

קבלת לבין העסקה יצירת בין זמן פעראי 24המוצר – של שאלות מעלה חודש

הצדדים שני של בהתחייבויות עמידהלבין למוכר לשלם ההתחייבות בין זמן פער

הקונה של התשלום יכולתהמסייע גורם מחייבים הללו הזמן פעריהתשלום ויכולת האמון פערי על לגשר

והפרויקט העסקה חיי לאורך

14

בעסקה הסיכון ניהול

הסיכון גודל כך הסיכוי כגודלהוודאות = אי רמת המרכבות רמתהסיכונים = רמת הוודאות אי רמתהמחיר = על השפעה הסיכון רמת

משפיעה לעסקה השותפים בין האמון רמתהמחיר ועל הסיכון רמת על

15

בתיאוריה, דירוג אמון ובפרקטיקה

אין ולקונה נמוכה למוכר הקונה בין האמון דרגתהחתימה בעת לקניה המשאבים מלוא את

קבלת עם לשלם ירצה והקונה מקדמה ירצה המוכרהנכס

" " ירצה המוכר ואילו תשלומים ב לקנות ירצה הקונהמזומן.

אמון הצדדים בין יש המרכבות למרות אםבמתווה – בקלות תתנהל העסקה ומשאבים

: להלן כדוגמה , הרוכש ישלם ההסכם במעמד הסכם 50%ייחתם ה יתר את ישלם הדירה קבלת . 50%עם

16

בעל, – שלישי צד מממן ערב " " טוב שם ו כלכלית יכולת

זה מסוג לשירותים צורך קייםהצורך על עונים בנקאיים שירותים

" גדול " עסק הגדרתו הוא הבנק גם אותה לגבות וכוחו הלוואה הבנק של עיסוקו

ארוכים זמן בטווחי " " שבין מכובדות ה הגודל בגלל טוב שם לו יש

וכבדה גדולה ברגולציה מקורה היתר

17

והדירוג המתווך

סיכונים ניהול היא הבנק של המומחיותלנעלי ולהיכנס לערוב יכול הבנק ברכישהשונים מסוגים כשלים של במקרה המוכר

כגון: נבנה או נבנה לא הוא כי המוצר קבלת אי

למחצה או בזמן לא המוצר קבלת היא השנייה הרמה

פגום.

18

והדירוג המתווך

" " תשלומים ב מכירה זמן פערי על גישורשל היכולת בין שתגשר הלוואה העמדת

- משכנתא משלם הוא אותו למחיר הקונה

19

הסיכון ניהול

כערב לבנק הועברו הקונה סיכוניהעסקה התמשכות המוכר סיכוני

לאורך כמממן לבנק הועברו והתשלומיםזמן

בעסקה הסיכון את להעריך צריך הבנקולתת העסקאות משני המורכבת כולההכסף - מחיר בדמות מחיר תג לסיכון

הריבית

20

בקונה הגלום הסיכון

ובמוצר בקונה נותן שהבנק האמון רמתפרמטרים כמה תקבע

ההלוואה מתן עצם דירה ממחיר המימון שיעור הכסף מחיר ההחזר שיטת הזמנים לוח לערבים דרישה

21

הסיכון דרוג

של מוכח עושר בעל $ 100אדם מיליוןשל נטו חודשית ירצה 100משכורת $ אלף

של במחיר דירה במקום 500לרכוש $ אלףומבקש נמוכה המחיר תנודתיות שרמת טוב

של בגובה הלוואה הבית 95%מבנק ממחירולכן הכסף את צריך לא הוא מהותו מעצם

. הלוואה לו מלתת יהסס לא הבנק

22

הסיכון דרוג

לכל" מעבר שמוכיח למי כסף נותן בנק" אותו צריך לא שהוא ספק

נטו חודשית משכורת פיננסי עושר ללא אדםשל 15של במחיר דירה לרכוש ירצה ₪ אלףלא 500 שאין חדש במקום $ אלף

הלוואה מבנק ומבקש מחירים היסטורייתשל הבית 95%בגובה ממחיר

23

מעבר " שמוכיח למי כסף נותן בנקאותו צריך לא שהוא ספק "לכל

24

דירוג הסיכון – פריים וסבפריים

לווה כלומר כפריים ידורג הראשון המקרהנמוך, במחיר ההלוואה את ויקבל טוב

זמן ולאורךהלווה – יתקשה פניו על השני המקרה

את להעלות יש ולכן ההלוואה את לפרועקצרים לזמנים הסיכון את שישקף המחירהלווה כי הסיכוי את מקטין הגבוה והמחיר

ההלוואה את להחזיר יוכל

25

שוק הסבפריים - הרגולציה והמשבר

ניתנו הלוואות גדולות ללווים המוגדרים סבפריים

ההלוואות ניתנו על סמך ההנחה כי גם אם ההלוואה הלא תיפרע שוק יימצא לדירה

קונה אחר במחיר גבוה יותר כאשר הלוואות לא נפרעו, והביקוש ירד

והמחירים ירדו גם כן לא הייתה יכולת לממש את הנכס

26

? למדנו מה

נדל"ן – המוצר מרכב ביותרשוק "משוכלל" הוא תנאי הכרחי )ואטופי(

רמת אי הוודאות עשויה להיות גדולה אמון היא מילת מפתח

מימון מהווה חלק נכבד בשיקולים וכדאי שאנשים יעמדו בהתחייבויותעהם

27

תועלות

הבית משקי של ההון הצבר של הגדלה. באזור הקיימים

. הכללית החיים איכות של העלאה . קרקע של יותר נאות ניצול

28

מטרות,יעדים ומשמעותם הכלכלית,החברתית והפרוגרמאתית

תוכן ליצוק יש התכנית של העל למטרת. וחברתיים כלכליים בכלים

. פרוגרמאתי כמותי ביטוי לתת

29

ההיבט הכלכלי של התכנון מתייחס לשאלות כגון

מה הביטוי הכלכלי והחברתי למשמעות היעדים בתכנית פיסית?

מהי מידת ההשפעה ההדדית של התכנית על העיר ושל העיר על התכנית?

מה הם הפרמטרים הכלכליים הרלוונטיים לבחינת המשמעות וההצלחה של תכנית עירונית?

התייחסות לבעלי העניין תוך כדי הגדרת "הכדאיות לציבור".

כלים לבחינת חלופות להשגת יעדי התכנית. כלים ליישום התכנית.

30

התוכן הפרוגרמאתי מתייחס לשאלות כגון

- מה הם השימושים הרצויים. מה? - מהי מידת האינטנסיביות של כמה?

השימושים הרצויים, גודל, תפרוסת וגובה; ומה היחס ביניהם.

- המיקום הספציפי של השימושים איפה?הרצויים.

31

מנקודת התכנית יעדי הגדרתהציבור " טובת של " המבט

, , בוחנת טיבה מעצם ארצית מתאר תכניתהאפשריות תוצאותיה ואת התכנית יעדי את

, גם שניתן רחבה ציבורית ראות מנקודת. " " כולו הציבור טובת כ להגדירה

?" הציבור " כלל מיהוהפרמטרים ובעיקר הפרמטרים מה

?" טובתו " את המגדירים הכמותיים

32

מנקודת התכנית יעדי הגדרתהציבור " טובת של המבט

נקודת המבט הציבורית שונה מנקודת מבטם של בעלי עניין ספציפיים כגון בעלי נכסים בתחום

התכנית, דיירים, בעלי עסקים וכו'. בעלי עניין אלו הם פירמות ופרטיים שהאינטרס שלהם קל לזיהוי

ולאומדן. בדרך של הגדרת טובתם של בעלי העניין

הספציפיים בתחילה, ניתן להגדיר את השוני ביניהם לבין "טובת הכלל".

33

שטח בתחום גמלאים כפר הקמתחקלאי

לבעלי עניין ספציפיים כדוגמת חברות בעלות שטח בנמל או בעלות חזקה יש "שם ברור וכתובת".

בעל עניין ספציפי רוצה להגדיל את רווחיו. במובן זה "מבחן השורה התחתונה" )שורת הרווח( הוא המבחן

הפשוט והקל להגדרה של בעלי העניין הספציפיים. על רקע זה ניתן להניח כי טובתו גדלה ככל שזכויות

יתר על כן חברה או הבניה בתחום התכנית גבוהות.פרט רואה נכס הספציפי, וההשפעות הישירות והעקיפות

של הבניה אינן מעניינו.

34

הציבור טובת

, " לה" בקרבה התכנית בתחום נמצא הציבור , של המוניציפאלי לתחום מעבר וגם כולה בחיפה . זה, לציבור ברורים וזיהוי כתובת לו אין אך חיפה

. מדויקת מספרית הגדרה איןמבחן " שם הספציפיים העניין לבעלי בניגוד " כמותי ביטוי לו ויש פשוט התחתונה השורה

שורה, " מבחן אין הציבור לטובת ברור. טריוויאלי" תחתונה

35

הציבור טובת

, " וגם" לה בקרבה התכנית בתחום נמצא הציבור . , ברורים וזיהוי כתובת אין לכך מעבר

. מדויקת מספרית הגדרה אין זה ציבורמבחן " שם הספציפיים העניין לבעלי בניגוד " כמותי ביטוי לו ויש פשוט התחתונה השורה

שורה, " מבחן אין הציבור לטובת ברור. טריוויאלי" תחתונה

36

הציבור טובת

חיים " איכות בעלת עיר ביצירת הוא המבחן , בו", להיות שנעים מקום עירונית

, , , אנשים, מושך בטוח נאה אטרקטיבי . נעימה מפגש נקודת ומהווה

הוא אלו תכונות של הכלכלי הביטוי , ובת יציבה משמעותית כלכלית פעילות

ולעיר, לאזור מוסף ערך היוצרת . קיימה

37

המודל הכלכלי כמגדיר את יעדי התכנית

"תוצרים של תכנון העיר הם מוצרים ציבוריים, כגון איכות חיים פעילויות תרבות וכו שברובם אינם "סחירים", אין להם מחירי שוק כפי שיש למוצרים

בכלכלת בעלי עניין ספציפיים. כיוון שכך, יש ליצור פרמטרים כמותיים חליפיים למחירי השוק שיהוו אמת מידה כמותית ומדידה דרכה שניתן באמצעותה להגדיר את מטרותיה.

38

להערכת כלכליים מודליםהציבורית התועלת

מתודה זו הנה מודל הPדוני. הדוני, מהמילה היוונית הPדוניזם, נהנתנות. כלומר, מסיקים את ערך המוצר הציבורי ממידת ההנאה

שיש במוצר סחיר שיש לו מחיר שוק. ממחיר הדירות ניתן להסיק על תחומים אחרים. דהיינו, המודל עושה שימוש במחירי דירות כסRמQן

)אינדיקאטור( שבאמצעותו מוגדרות מטרות התכנית, וניתן להשוות בין חלופות על בסיס

כמותי.

39

להערכת כלכליים מודליםהציבורית התועלת

הגדלת האטרקטיביות של האזור והגדלת הביקוש . לשימושי קרקע בתחום התכנית ובתחום הסובב לה

הגדלת הביקושים משמעותה גם שינוי במערך מחירי הנדל"ן באזורים אלו. המוצר הנדל"ני העיקרי בתחום

הסובב את התכנית הוא יחידות דיור המתפקדות בעיקר כדירות אך גם לעסקים שונים.

דירות הן מוצר סחיר והשינוי במחיריהן לאורך סמן מהווים סמן )אינדיקציה( לרמת הביקושים באזור.

כלומר נעשה שימוש במודל הPדוני ובשוק הדיור ככלי בתהליך התכנון, הגדרת היעדים והסתברות למימושה.

40

האינדיקאטורים העיקריים בהיבטים הכלכליים

שינוי במחיר הדירות כגודל הסיכוי כן גודל הסיכון

קיימים שני סוגים עיקריים של סיכונים בביצוע וביישום התכנית:

סיכוני הביצוע – כשלים בביצוע באומן העלויותולוח הזמנים.

סיכוני שוק – כשל באומדן הביקוש, במחירובהכנסות.

41

סיכום - תכנית מטרת

היא התכנית של חברתית הכלכלית המטרהכגון קרקע לשימושי הביקושים דפוס שינוי

, ופועל, האזור בכל ותעסוקה מסחר מגורים . במחירים שינוי הוא מכך יוצא

מהווה המוצע המודל פי על במחירים השינויהאינדיקציה ואת מחד המטרה את

. מאידך להשגתה

42

וארגוניים כלכליים כליםעירוני וחידוש בפיתוח

43

פיסי חידוש

שורה " הברכה אין קרקעיות תת תשתיות." העין מן הנסתר על אלא

. העירונית והסביבה הרחוב מראה. הקיימים המבנים חזות

) , צריך ) אם נכון אם מבנים תוספת.דירות .מסחר .תעסוקה

44

חברתי חידוש

מעבר של אוכלוסייה לאזור ? ?צעירה יותר?אמידה יותר

הגירה של תושבי האזור לאזורים אחרים? ?"הדרה"? לאן

כלכלי חידוש

באזור הנכסים במחיר עלייהאחרים לאזורים ביחס

46

הנכסים בערך עלייה

הדיירים לגבי המשמעות הגדלת היא המשמעות הדיירים הם הנכסים בעלי אם

. , יותר עשירים הם הבית משקי של ההון הצטבר שכר עליית היא המשמעות שוכרים הם הדיירים אם

הדירה

הדיירים של המוביליות ולממש המקום את לעזוב יכולים נכסים בעלי דיירים

. גבוהים בערכים הרכוש את שכר את לשלם יכולים אינם באם שוכרים דיירים

. לעזוב חייבים יהיו הדירה

47

כבעלים ציבוריים גופים

יעלה הדירות ערך הציבורי הדיורחלופית ציבורית מדיניות

לדיירים הנכסים את למכור במחיר למרבה הנכסים את למכור לא או הדירה שכר את להעלות

את מגדילה הקיים המצב השארתאת ומגדילה הדירות במחיר הסבסוד

הביקושים.

48

מדיניות מוביל כגורם מימון

, חיצוניות תועלות אין סגור משק הוא מתחדש אזור " תהליך, " את לממן חייב האזור להתחדשות

. הוא ממקורותיו ההתחדשות. ולצופף דירות להוסיף משמעותו המימון

" לכאורה " יש כך התחדשות טעון שהאזור ככל. יותר לצופף

. חברתיים ולשינויים לאזור להגירה גורם ציפוףלמחירים נמוכה חיים לאיכות לגרום עשוי יתר ציפוף

." עירוני " חידוש של המטרה את ישיג ולא נמוכים

49

עירוני חידוש כתהליך ציפוף

קיים תכנית יישוב מוצע מצב יחס מצב

מצריים יהוד 12.40 62.00 5.00 קדושי

מרכז יהוד 10.19 1,162.00 114.00 יהוד

9.67 58.00 6.00 יהוד מקלב יהוד

תקווה 6.86 288.00 42.00 עמישב פתח

5.74 390.00 68.00 העצמאות יהוד

העירוני חדרה 5.00 90.00 18.00 השוק

לציון 3.88 384.00 99.00 רוקחראשון

לציון האלמוני ראשון 3.69 720.00 195.00 החייל

מזרח חדרה 3.63 156.00 43.00 מבוא

תקווה 2.54 360.00 142.00 דגל הראובן פתח

50

העסקי והתהליך הציפוף

/ דירה הנכס את מוכר הבעלים מקרקעין עסקת. כסף שווה או כסף של בדרך בתמורה

. , הקרקע מחיר הוא הרכישה מחיר הדירות רכישת . כסף בשווה או בכסף הדירות רכישת

. ובניה פיתוח תכנון . היזם ידי על בשוק הדירות מכירות

. הפרטיים הבעלים ידי על בשוק דירות מכירת

51

העסקה בהליך מובנים קשיים

. הרוכש לבין המוכר עוצמת בין איזון חוסר המוכר מצד חשדנות הרוכש מצד וניצול אדנות

. לביצוע ארוך זמנים לוחהסטטוטוריים ההליכים לגבי הוודאות אי

. התוצר ולגבי

52

העסקה בהליך מובנים קשיים

. מסובכים מיסוי מרכיבישל והשווי המכירה מחירי לגבי וודאות אי

הקיים. . העתידי השווי לגבי וודאות אי

. העניין בעלי ריבוי

53

ומשמעותה וודאות אי

גבוהה עלות משמעותה בתהליך הוודאות אי. מעורב גורם ולכל לכלל

ממחירם תפחית הוודאות אי הנכסים בבעלי פגיע. העסקה קיום על ותקשה הפוטנציאלי

הוני הפסד משמעותו העירוני החידוש דחיית , המצב של קיבעון הנכסים לבעלי

איכות- " מבחינת לעיר והפסד אקונומי הסוציו . העירונית החיים

הציבוריים היישום מנגנוני תפקיד

אי מרכיב הקטנת הוודאות

55

הציבור בידי כלים

, וציפוף ייעוד בשינוי בעיקר פיסי תכנוןבאישור המקומית הרשות של החלטה

, . של החלטה תשתיות חידוש התכנון רשויות. המקומית הרשות

. התכנון של ישיר ממלכתי סבסוד. וסבסודה ארגונית מערכת הקמת

56

הציבור בידי כלים

לבעלי והיטלים אגרות ממסים פטוריםעירוניים, מוסדות של החלטה הנכסים

וממלכתיים. דיירים על לכפות ליכולת ביחס חקיקה שינוי

, של החלטה שלהם הנכס של מכירה . הכנסת ושל הממשלתית המערכת

57

הסטטוטורי התהליך

שווי את יקבע הסטטוטורי התהליך של התוצרפעולת של הקריטי הנתיב את מהווה והוא הנכסים

. העירוני החידושלכל ושקוף ברור מהיר להיות צריך התהליך

את המחליטים כל בידי לתת מנת על האוכלוסייה . ולקנות למכור להחליט בבואם הנכון המידע

של ועושק ניצול ימנע ובזמן שקוף ברור מידע . מורכב מידע לרכוש וידע משאבים להם שאין אלה

58

הנכסים/ מחזיקי בעלי

מלוא/ את לראות יכולים הנכסים מחזיקי בעלי. כשלהם הקרקע ערך

בסך נכס לשווי לטעון יכולים הם 4לכאורה. אחד לכל ₪ מיליון

, , , הקרקע בעלי הדיירים עניין מבעלי אחד לכלהשונות והרשויות הפוטנציאליים הרוכשים

. הרכישה המחיר על שונה מבט נקודתגדול לשיהוי לגרום עשויה בתהליך שקיפות אי

. בתוצאותיו" ולעיוותים מ במו

59

תשתיות חידוש

" ברגליים " הצבעה משמעותו השקעות ביצוע . בפועל ביצוע כמו אין שינוי לבצע כוונה יש שאכן

. רצינית " הכוונה כי העניין בעלי יתר לכל לסמן. מראש הרשות ידי על ממומנת הוצאה

" להחליט" הפרטיים העניין בעלי על מקל סימוןוהסיכוי ולסיכון שלהם העסקית לעמדה ביחס

. בכך שגלוםקבלת לפני הפיתוח את לממן צריכה הרשות

פיתוח היטלי בגין תקבולים

60

ומיסוי היטלים אגרות רכיבי

שבח מסהשבחה היטל

" י ממ בקרקע היתר דמימכירה מס

פיתוח היטליבניה אגרות

61

" י - ממ החלטות היתר דמיומשמעויות

- "    על" החלה תכנית עירונית להתחדשות תכנית , אשר עירונית בקרקע ברובו מבונה מתחם

לחוכרים  ככולם רובם מוחכרים בתחומה המגרשיםמהוונים חכירה חוזה זכויות בעלי את מגדילה

פי לפחות למגורים הרווי במבנה , 3הבנייה " בפועל הקיימת לבנייה על בהשוואה החלה

.)" " : החדשה ) התכנית להלן המקרקעיןהמינהל  , יגבה לא החכירה בחוזי האמור אף על : , לדירה בנייה תוספת להלן האמור בגין היתר דמי

  , קיים רווי בבניין מהוון חכירה חוזה קיים לגביהעירונית      בקרקע

62

" י - ממ החלטות היתר דמיומשמעויות

עירונית  בקרקע קיים רווי בבניין דירות תוספת, מהוונות בו הדיור יחידות כל שבנייתן אשר ובלבד

" לעיל כהגדרתה החדשה התכנית י עפ תעשהומכוחה".

63

היתר דמי

, אם ההיתר דמי נוסחת , הי אותם לשלם יש

כדלקמן: , העתידי הקרקע ערך

הקרקע ערך פחותכפול . 31%בהווה

התשלום לכאורה : כדלקמן להיות אמור

עתידי קרקע ערךערך פחות

31%בהווה

היוצא בין הפער₪19,000,000 לנכנס

היתר ₪6,000,000 דמי

64

" י ממ תקציב

בהכנסות שוליים הם ההיתר דמי , יוצרת" קביעתם שיטת אך י ממ

" בסכום" וודאות אי של אפור מסך. העסקות לקיום מהותי

בסכומים מתבטא האפור המסךדמי קביעת בתהליך מכך יותר אך

בו שאין מתמשך זמנים ולוח ההיתר " לקבלת" ההכרחי הדיון סופיות מ

. בתהליך וודאותבדמי ההפחתה בדבר ההחלטהעל עונה ואינה מסובכת ההיתר

. שקיפות של הקריטריוניםשל ליחס פוגעת 1:3ההגבלה

ציפוף על ומשפיעה הנכון בתכנון. לצורך שלא

"₪ אלפי כ סעיף סה שם

₪4,100,000

מינהל  הכנסותמקרקעי

ישראל

היתר  ₪170,000 דמי

65

השבחה היטל

" ומכשלה " אפור מסך מהווה השבחה היטל. ובירוקרטית כלכלית

המחיר לגבי בהירות אי הזמן משך לגבי בהירות אי ומשמעותה הבעלות לגבי בהירות אי

בינוי לפיני מדריך

66

ההשבחה היטל

היטל נוסחתערך, ההשבחה

פחות העתידי הקרקעבהווה הקרקע ערך

.50%כפול ההשבחה היטל נוסחת

" י ממ 10%לקרקעמהקרקע מההכנסות

הנדונה.

לפרטיים ההיתר דמי חישוב

ערך פחות עתידי קרקע ערך50%בהווה

לפי הקרקע ערכי בין הפערלבין החדשה התכנית

הקיים ₪19,000,000 המצב

היתר ₪9,500,000 דמי

" י ממ קרקע ההיתר דמי חישוב

ערך פחות עתידי קרקע ערך10%בהווה

בעתידי הקרקע ₪20,000,000 ערך

היתר ₪2,000,000 דמי

67

המלצות

התהליך של פישוטהיתר דמי על ויתור

השבחה דמי על ויתורמקדימות עירוני ועיצוב תשתית השקעות

ובינוי פינוי לתהליךגבוהה מוניציפאלית שירות רמת