ןוהה קושל תגצמ - tase · תיטפשמ הרהבה םיידסומ םיעיקשמל...

2014יולי מצגת לשוק ההון

02

הבהרה משפטית .מצגת החברה מיועדת למשקיעים מוסדיים

.והיא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבל הצעה כאמור, "(החברה)"מ "מצגת זו הוכנה על ידי בית הזהב בע

ואינו מהווה המלצה או חוות דעת , המידע אינו מהווה בסיס לקבלת החלטת השקעה, המידע הכלול במצגת וכל מידע אחר שיימסר במהלך הצגת המצגת מוצג למטרות נוחות בלבד .וכן לא תחליף לשיקול דעת של משקיע פוטנציאלי

הכוללים את המידע המלא והמחייב , הרבעוניים והמיידים שפרסמה החברה, להחליף עיון בתשקיף ובדוחות השנתייםיכולה המצגת נערכה לשם תמצית ונוחות בלבד והיא אינה . בטרם קבלת החלטה בדבר השקעה בניירות ערך של החברה, אודות החברה וניירות הערך שתציע

שנעשו בתום לב ועל פי ניסיון העבר והידע , מבוקרים שבידי החברה שאינם על פי כללי החשבונאות המקובליםבלתי במצגת מבוססים על חישובים ונתונים המוצגים FFO נתוני אולם אינו מהווה תחליף למידע שנמסר על ידי החברה בדוחותיה הכספיים או בקשר אליהם ולפיכך אין , מידע כאמור מוצג להלן למען הנוחות בלבד, המקצועי שצברה החברה

.להסתמך עליו בלבד

או אחרים בעתיד/המוצגות במצגת חלקן הן בגדר הדמיה ובחלקן יתכנו שינויים תכנוניים והתמונות

03

אודות החברה החברה

הפכה לחברה ציבורית 1989ובשנת 1982בית הזהב הוקמה בשנת •

יונל כהן ואודי , החברה נמצאת בשליטת משפחת רובינשטין• (אין קשר משפחתי)רובינשטיין

ל ובעלת מוניטין בתחום "ן בארץ ובחו"החברה פועלת בתחום הנדל• הדיור המוגן והסיעוד

מ להקמת רשת בתי "לבית הזהב שותפות שווה עם חברת רבד בע• (בעלות וניהול)סיעודיים באנגליה אבות

:נכסים•

בהרצליה פיתוח" שבעה כוכבים"מבית הדיור המוגן 100% •

"בית גיל הזהב תל אביב"מבית הדיור המוגן ( 100%ניהול ) 80%•

באנגליה בעיירה הנלי " Acacia Lodge"בבית סיעודי 50%•

ח"מיליוני ש 15 -ן אחרות בסך בספרים של כ"השקעות נדל•

190 -עומד על כ, 2014מרץ 31ל נכון , ההון העצמי של החברה• 158 –שווי החברה בבורסה ליום פרסום המצגת הינו כ . ₪מיליון

ח"מיליוני ש

הסתכם ( לפני ריבית ומיסים) 2013התזרים מפעילות שוטפת בשנת • (אחרי ₪' מ 16) ₪מיליון 20 -בכ

₪מיליון 32 -הסתכם בכ 2013הרווח התפעולי בשנת •

על ידי מעלות BBB+החברה מדורגת •

04

אודות מקצועיות ניהולית ומוניטין החברה

30מ פעילה בתחום הדיור המוגן מזה "בעבית הזהב •שנה והינה חלוצה בהחדרת תפיסת הדיור המוגן

לאוכלוסייה מבוגרת עצמאית בישראל

לחברה צוות עובדים ניהולי וותיק עם ניסיון של שנים • רבות בניהול בתי דיור מוגן

יציבות ניהולית של אנשי המפתח בחברה לרבות גולן •ל מזה למעלה מעשור ובחברה "המכהן כמנכ, רובינשטין

שנה 16מזה

בית גיל הזהב הינו מותג גנרי לענף ומודל לחיקוי מיום • ועד היום בקרב הפעילים בתחום הדיור המוגן היווסדו

א נהנה ממוניטין רב בקרב אוכלוסיית "בית גיל הזהב ת•היעד ובהתאם נהנה לאורך עשרות שנים מתפוסות

גבוהות מהממוצע בענף

בית שבעה כוכבים הרצליה פיתוח נהנה ממוניטין רב •כבית דיור מוגן אקסקלוסיבי ביותר הפונה לאוכלוסייה

בחתך הסוציואקונומי הגבוה ביותר בענף

שנים אחרונות –אבני דרך

תל הזהב גיל בית את שנה 30 מזה ומפעילה הקימה ,בישראל המוגן דיור בתחום חלוצה הינה החברה ₪ מיליוני 40 -כ של בהיקף המבנה בפנים נרחב שיפוץ בשלבים בוצע האחרון העשור במהלך .אביב

בית של בשלבים רכישה וכן באירופה ראשוניות השקעות לביצוע ן"נדל זרוע והקמת ח"אג גיוס

רובינשטיין ואודי כהן יונל ה"ה של כניסתם עם בחברה השליטה בגרעין שינוי .אביב בתל משרדים

הוערך הרכישה ליום הבית של הוגן שווי .פיתוח בהרצליה כוכבים שבעה המוגן הדיור בית רכישת בתחום להתרחבות עסקאות לאתר כיום גם ממשיכה החברה .₪ מיליוני 190 – בכ

.באנגליה האבות בתי בתחום לפעילות (50%/50%) מ"בע רבד חברת עם שותפות הסכם על חתימה נוספת לעסקה נאותות בדיקת בשלבי כיום .ט"ליש מיליון 9 -כ של לסך בתמורה אבות בית רכישת

ט"ליש מיליוני 31.5 של לסך בתמורה

2009-

2010

2012

2013-

2014

05

אודות החברה

2005-

2009

-כ של לסך בתמורה משרדים בית ומימוש ובעולם בישראל והסיעוד המוגן הדיור בתחום תוהתמקד (₪ מיליוני 22 -כ של כוללת בתמורה בשלבים החברה רכשה אותו) ,₪ מיליוני 38

דיור מוגן בישראל

06

07

?מה זה דיור מוגן

מגורים יחידת דיור איכותית

בסטנדרט בניה גבוה ויוקרתי

תוכן , חוגים, אירועי תרבות

, לימודי העשרהפעילויות ספורט טיולים

ועוד

מתקנים של הבית , קפיטריה,בריכה , מסעדה, קולנוע, חדר כושר, מרפאהבית , לובי, מרפאה, ספא

כנסת ועוד

סל שירותים מגורים להשכרה לבני הגיל השלישי במבנה הדומה למלון דירות הכולל וסגנון חיים ברמה גבוההייעודי המאפשר איכות

סל שירותים , ניקיון, אבטחה

, פיקוח רפואי, אחזקה רווחה ועוד

דיור מוגן בישראל

08

מאפיינים עיקריים –דיור מוגן בישראל

קשיחות בביקוש ענף בצמיחה ן מניב"נדל מקצועיות ניהולית בניין להשכרה למטרת מגורים •

מספר רב של שוכרים -פיזור • ללא תלות בשוכר עוגן

השכרות ממושכות -יציבות • 7-10לתקופות ממוצעות של

שנים

תנודתיות קטנה • גם בתקופות

מלחמה/מיתון

גידול דמוגרפי צפוי •וכן גידול 75+בגילאי

בשיעור המתעניינים

דיור מוגן בישראל

למוניטין הניהולי •, השפעה על הביקוש

בשל האופי הייחודי של קהל היעד

(באלפים ) האוכלוסיה המבוגרת בישראל

ס"למ: מקור 09

דיור מוגן בישראל

עולה בכמות + 75קבוצת הגיל של 65-74על קבוצת הגיל

הכנסות

פיקדון בשווי היחידה אשר מחולט באופן מוגבל • 3-5%בשיעור של כל שנה ( שנים 12-15), משווי היחידה 45-55% -כדמי כניסה בשיעור של •

לחודש 3-5%בשיעור של מחולטים במלואם אשר לשנה 8-12%דמי שכירות חודשיים בשעור של •

היחידהמשווי

מסלולי שכירות מקובלים

אחזקה חודשית

הכנסות נוספות

דמי ניהול חודשיים עבור סל השירותים הניתן לדייר הבית

השכרה של מחלקה סיעודית ודיור תומך/הפעלה•

השכרת שטחי מסחר לצדדים שלישיים•

תשלום עבור שירותים שאינם בסל השירותים • הבסיסי של הבית

10

דיור מוגן המודל הכלכלי בישראל

תזרים מזומנים

דמי כניסה /תזרים שנוצר מהפער בין קבלת פקדון•הן בשל )מדייר נכנס לבין יתרת ההחזר לדייר יוצא

מרכיב החילוט והן כתוצאה מעלייה ריאלית של (שווי יחידות הדיור

ד מדיירים הנמצאים במסלול שכירות "תזרים משכ• חודשית

השכרת יחידות דיור

תזרים נטו מהפעילות השוטפת •

הפעלה של מחלקה סיעודית/תזרים מהשכרה•

תזרים מהשכרת שטחי מסחר•

תפעול שוטף

11

מנועי צמיחה -דיור מוגן

גידול בהתעניינות בדיור מוגן כתוצאה

משינוי תדמית למגורי יוקרה

עליה בדרישה לשירותי נוחות כתוצאה מעליה

ברמת החיים

דמוגרפיה

עליה בהיקף האוכלוסייה המבוגרת

דיור מוגן בישראל

עליה בצורך בדיור מוגן עקב עליה בתוחלת החיים

12

דיור מוגן מאפייני ביקוש והיצע –דיור מוגן בישראל

חסמי כניסה גבוהים•

ורגולציהתפעול , א"כ, הוןתחום עתיר •

קיים מחסור בקרקעות מתאימות בגוש דן מבחינת •

גודל ומיקום

מרבית קהל היעד לדיור המוגן מתגורר באזור גוש דן •

ומעדיף לעבור לבית באזור מגוריו

למוניטין ומקצוענות ניהולית משמעות להצלחת בית•

חוסר במותג מוביל דומיננטי בענף•

נכסי החברה

13

דיור מוגן מיקומים אסטרטגיים בישראל

שני בתי הדיור המוגן של החברה נהנים ממיקומים •

אסטרטגיים ביותר באזורי ביקוש גבוהים בתל אביב

ובהרצליה פיתוח

קיים מחסור בהיצע באזורים בהם ממוקמים בתי הדיור •

המוגן של החברה

בהם הגיאוגרפים מחסור בקרקעות מתאימות באזורים •

פועלת החברה מבחינת גודל וייעוד לייזום פרויקטים

חדשים בתחום

14

15

דיור מוגן תל אביב –בית גיל הזהב בישראל

צמודמסחרי ופארק א בלב קומפלקס "מיקום מרכזי בת•

שנים 30תפוסה גבוהה –מותג ומוניטין חזקים בשוק הדיור המוגן •

מהבניין 100%של והפעלה , 20%של השכרה , 80% -בבעלות •

, קומות דיור מוגן 11: ר "אלפי מ 16 -קומות בשטח של כ 17•

200, ציבורייםקומות שטחים 4, קומה סיעודית, קומה דיור תומך

מקומות חניה ושטחי מסחר

במהלך העשור האחרון הבית שודרג מבפנים –הבית שדרוג •

מתוכנן שיפוץ 2015-16במהלך . ₪מיליוני 40 -בהשקעה של כ

חיצוני של המתחם

זכויות קיימות , דונם 8מגרש -פוטנציאל להגדלת זכויות בניה •

(אשר אף הן טרם נוצלו במלואן)בלבד 200% -של כ

16

1982 שנת הקמה

16,400 -כ שטח בנוי

40 מיטות סיעודיות

2013 2012 2011

296 296 296 מספר דירות

289 288 287 דירות מאוכלסות

97.6% 97.3% 96.9% תפוסה

33,597 33,536 33,826 ח"הכנסות באלפי ש

NOI 11,218 11,237 11,215 ח"באלפי ש

16

דיור מוגן תל אביב –בית גיל הזהב בישראל

17

דיור מוגן יוקרתי מאוד לאוכלוסייה בחתך סוציואקונומי גבוה בית . פיתוחמרכזי בלב שכונת הרצליה מיקום •

100, שטחים ציבוריים נרחבים, מיטות סיעודיות 40, יחידות דיור 102, ר"אלפי מ 14-כ , קומות 4בניין בן •

מקומות חניה

ח"מיליון ש 1.75 -כל ₪ מיליון 1.56 -מ כמחיר הפיקדון הממוצע עלה 2012בחודש ביולי רכישת הבניין מאז •

בלבד 200% -זכויות קיימות של כ, דונם 7מגרש -פוטנציאל להגדלת זכויות בניה •

דיור מוגן הרצליה פיתוח –בית שבעה כוכבים דיור מוגן בישראל

31.07.2012נרכש על ידי בית הזהב ביום )*( .

18

2002 שנת הקמה

ר"מ 14,000 -כ שטח בנוי

102 דירות מספר

40 מיטות סיעודיות

2013 8-12/2012 )*(

105 103 מספר דירות

97 96 דירות מאוכלסות

92% 93% תפוסה

7,519 19,029 ח"הכנסות באלפי ש

NOI 3,254 9,321 ח"באלפי ש

NOI 8,016 9,321 מתואם

דיור מוגן הרצליה פיתוח –בית שבעה כוכבים דיור מוגן בישראל

2013 ן להשקעה "נדל –הדיור המוגן תחום

272,626 (שווי הוגן בניכוי פיקדונות)נכסים שווי

NOI 20,577

7.5% תשואה שיעור

FFO 21,859

8.0% שיעור תשואה

19

דיור מוגן (ח"באלפי ש)ריכוז נתונים –דיור מוגן ישראל בישראל

ניירות ערך את עמדתה ביחס רשות שינתה 2013בשנת לפי ן להשקעה "לסיווג בתי דיור מוגן מרכוש קבוע לנדל

IAS 40שוק בהתאם לתקן בינלאומי שווי

19

NOI -דיור מוגן ישראל

31.07.2012מ נרכש על ידי בית הזהב ביום "בית שבעת הכוכבים דיור מוגן בע)*(

20

דיור מוגן בישראל

בתי אבות באנגליה

21

22

ציבורית חברה) מ"בע רבד חברת עם התקשרה הזהב בית הקמת למטרת שווה בשותפות (אהובי יגאל מר בשליטת

(וניהול בעלות) באנגליה סיעודיים אבות בתי רשת

פ"שת

ראשונה רכישה השלימה השותפות 2013 דצמבר בחודש און הנלי בעיירה ”Acacia Lodge“ סיעודי אבות בית של

מערך הקמת באמצעות עצמאית אותו לתפעל והחלה ,טמס מקומי ניהול

עסקת הנלי

לא הבנות מזכר על 2014 מאי בחודש חתמה השותפות אבות בתי חמישה לרכישת בלעדיות ימי 90 עם מחייב

מיטות 300 עם אנגליה מזרח בדרום סיעודיים

עסקה בתהליך

בתי אבות פעילות באנגליה באנגליה

22

23

אנגליה -דמוגרפיה

(באלפים)תחזית גידול האוכלוסייה על פי קבוצות גיל

בתי אבות באנגליה

laing and Buisson 2013 :מקור

24

מאפיינים עיקריים –בתי אבות באנגליה

שיעורי רווחיות יציבים, רגולציה, ביקוש :שוק בוגר•

+*85גידול בעשור הקרוב בקרב גילאי 70% -צפי ל: גידול חזוי בביקוש•

מעבר ממבנים שהוסבו למבנים ייעודים + סגירה של בתים ישנים קטנים המהווים חלק מהותי מההיצע :קיטון בהיצע מיטות ישן•

קשיים בחברות, מתקופת טרום המשבר העולמי: מינוף גבוה•

ד בבתים טובים"על מחזור לפני שכ 50%-30%: שיעורי רווחיות טובים•

תשואות לרכישות אטרקטיביות במונחים היסטוריים: ירידה במכפילי רווח•

מימון בנקאי טוב לרכישת בתים ייעודיים המכוונים לשוק הפרטי: מימון בנקאי•

בתי אבות באנגליה

laing and Buisson 2013 :מקור

2011 שנת הקמה

ר"מ 3,000-כ שטח בנוי

55 חדרים סיעודיים

55 מספר מיטות

97% 2013 -תפוסה ממוצע

2,300 ט"באלפי ליש 2013הכנסות

EBITDA 2013 970 ט"באלפי ליש

Acacia Lodge

25

בתי אבות באנגליה

נתונים פיננסיים

26

27

נתונים (ח"באלפי ש)תמצית נתונים פיננסיים פיננסים

עצמילהון % 2013

17% 32,635 רווח תפעולי

9% 17,486 ן להשקעה "רווח תפעולי בנטרול עליית ערך נדל

11% 20,532 תזרים שוטף לפני ריביות ומיסים

9% 16,530 שוטףתזרים

490,200 סך מאזן

28% 52,140 חוב פיננסי נטו

22% (הון+חוב) CAP -חוב פיננסי נטו ל יחס

100% 188,542 31.12.2013הון עצמי ליום

28

נתונים (ח"באלפי ש)נתונים מאזניים פיננסים

2011 2012 2013 ח"ש אלפי

25,807 45,527 36,189 נכסים שוטפים

195,370 396,870 414,000 ן להשקעה "נדל

248,332 463,951 490,200 סך מאזן

30,165 22,787 24,501 התחייבויות שוטפות

34,136 134,525 141,374 פיקדונות מדיירים

13,667 84,400 76,861 הלוואות לזמן ארוך

15,667 38,697 42,782 מיסים נדחים

138,814 167,218 188,542 הון עצמי

(ח"באלפי ש)נתוני רווח והפסד

2013 2012 2011

33,619 41,055 52,859 הכנסות

18,021 21,864 27,510 עלות ההכנסות

15,598 19,191 25,349 רווח גולמי

12,511 8,836 15,149 עליית ערך נדלן להשקעה

(1,413) (2,320) (2,291) מכירה ושיווק הוצאות

(5,892) (6,600) (5,572) הוצאות הנהלה וכלליות

20,804 19,107 32,635 רווח תפעולי

(4,830) 935 (8,456) מימון( הוצאות)הכנסות

- 23,905 - רווח מרכישה הזדמנותית

(1,736) (5,764) 7,345 אקוויטי רווחי

14,238 38,183 31,524 רווח לפני מיסים

2,293 4,086 4,895 מיסים על הכנסה

11,945 34,097 26,629 רווח נקי

29

נתונים פיננסים

התפלגות הכנסות רווח גולמי ותפעולי

30

נתונים פיננסים

ניתוח רווח תפעולי

31

נתונים פיננסים

8,2

93

10

,27

1

17

,48

6

20

,80

4

19

,10

7

32

,63

5

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

ן להשקעה"רווח תפעולי בנטרול עליית ערך נדל רווח תפעולי

(ח"באלפי ש)תזרים שוטף

32

נתונים פיננסים

יציבות –בית הזהב

חזוי גידול

בשיעורים גבוהים 5%-10%

לאוכלוסיית גיל +75

ברמת החיים עלייה (שירותי נוחות)

גידול בביקוש לדיור מוגן

עלייה בתוחלת תופעות )החיים

(זקנה

שוק בצמיחה מתמדת

33

ן מניב יציב "פעילות בתחום נדל•

במיוחד כהשכרה למגורים לתקופות

ממושכות

רווחיות ותזרים , הכנסותמבנה •

תפוסות גבוהות ויציבות על , יציבים

פני שנים

פעילות בשוק בצמיחה מהירה •

הנובע משינוים דמוגרפים בארץ

ובעולם

סיכום

שנים בתחום יציב המאופיין בחסמי 30-כבית הזהב פעילה •

כניסה גבוהים

וחוב נמוךמאזן איתן מבנה -פיננסי החברה נהנית מחוסן •

הדיור ניסיון ומקצועיות ניהולית בענף , לבית הזהב מוניטין•

המוגן והסיעוד בישראל

להשכרה למגורים מניבים יציבות תזרימי מזומנים מנכסים •

יכולות ניהול , יציבות, ניסיון –שליטה קבוצת •

ובעולםדמוגרפיים בארץ החברה נהנית משינויים •

34

35

עם אופק יציב +BBBדירוג

על חברת בית הזהב ( S&P)מתוך דוח הדירוג של חברת מעלות :2014, ליולי 1ה מיום

הפרופיל הפיננסי של החברה מושפע לחיוב מן העובדה כי היא "•פועלת כיום ברמת מינוף נמוכה יחסית תוך שמירה על נזילות

"'הולמת'

מאיכותם , הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב להערכתנו "•המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים , הגבוהה של הבתים בישראל

משיעורי רווחיות הגבוהים לענף הפעילות , ( 95%מעל ) לאורך זמן וכן 30% -של למעלה מ EBITDA-כמתבטא ביחס הרווחיות של ה

מההיכרות הטובה של החברה עם פעילות הדיור המוגן לאורך "שנה 30למעלה מ

על " הולמת"מ כ"אנו מעריכים את רמת הנזילות של בית הזהב בע"• -אנו רואים ביחסים המתואמים של חוב ל....פי המתודולוגיה שלנו

EBITDA ויחס 7.0–מתחת לEBITDA 1.5 -למימון של מעל ל "כהולמים את הדירוג הנוכחי

תודה

אתם אף פעם לא לבד