298logimmo hainaut 194 du 10 janvier 2015
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Quel est votre bilan pour l’année
écoulée ? Malgré une conjoncture économique toujours difficile et un climat ambiant assez tendu notamment en raison de la sévérité du secteur bancaire, nous constatons que notre bilan 2014 est globalement positif. Et bien que le marché ait été difficile tout au long de l’année écoulée, nous avons réussi à maintenir le cap en nous adaptant aux réalités du marché.
Comment vous êtes-vous adapté aux
réalités du marché ? En poussant toujours plus loin les services que nous offrons à nos clients vendeurs et acheteurs, par le conseil et l’accompagnement. Plus le marché est difficile, plus il est important d’être proactif et proche des personnes qui veulent vendre ou acheter. Et cela fait précisément partie de nos forces. Pour chaque étape du processus de transaction, nous démontrons à nos clients que nous faisons absolument tout pour conclure
les transactions dans les meilleures conditions. Et nous leur communiquons absolument tout le suivi de la mise en vente et toutes les informations qui les concernent. La transparence et l’implication de nos clients dans le processus sont des facteurs tout aussi importants que cette proactivité, qui est soutenue par notre forte volonté d’obtenir des résultats.
Quels enseignements tirez-vous de
l’année écoulée ?Au vu des résultats obtenus, nous sommes déterminés à développer encore nos services dans ce sens, dans l’intérêt de nos clients comme du nôtre. Nos mots d’ordre seront plus que jamais le service et la communication dans la proximité. Nous devons continuer sur cette voie et progresser encore, car nous savons aussi que rien n’est jamais acquis. Ce développement passera naturellement aussi par l’usage toujours plus intensif des nouvelles technologies de l’information et des réseaux sociaux.
Les performances énergétiques sont
désormais au centre des préoccupations
des candidats acquéreurs. Est-ce le cas
aussi pour ABRimmo ?Bien entendu. A Mouscron, Templeuve et Tournai, nous commercialisons de nouveaux projets d’appartements et de maisons conçus pour être peu énergivores, et qui répondent aux nouvelles normes en matière de performances énergétiques. L’habitat écologique et économique constitue en effet le défi pour les années à venir, et les logements neufs s’inscrivent assurément dans cette lignée. Les appartements neufs répondent d’autre part aussi au style de vie des jeunes ménages qui sont de plus en plus en demande de tels logements. Pour répondre à cette demande, nous allons étendre notre collaboration avec nos partenaires promoteurs afin de développer et de commercialiser de nouveaux projets dans la région qui occupe l’ensemble de nos quatre agences.
Peut-on qualifier ABRimmo de réseau
local de proximité ?Absolument. Nos quatre agences sont concentrées sur leur zone respective d’activité, car notre positionnement est avant tout basé sur la maîtrise des différents marchés locaux. Chaque agence est donc spécialisée dans sa zone, et est active sur l’ensemble des segments : maison, villa, appartement, immeuble de rapport et promotion neuve. Ce caractère local implique également et forcément une grande proximité. Chacun de nos clients est ainsi assuré de n’avoir qu’un seul interlocuteur durant toute la période de la mise en vente. Cette proximité, nous la développons aussi à l’extérieur.
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SONT NOS MOTS D’ORDRE »ABRimmo est un réseau de quatre agences locales spécialisées dans
les régions de Tournai, Estaimpuis, Pecq, Mouscron et Leuze. Un
réseau en pleine progression qui présente un bilan 2014 positif, mal-
gré le climat tendu et la conjoncture difficile. Entretien avec Amandine
Millecamps, gérante d’agences, sur les raisons de ce succès.
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Pour l’axe Bruxelles-Tournai
Jacques Weinberg, Best Partner (Tubize)
Sur l’axe Bruxelles-Tournai, on constate que l’offre en
biens neufs est en réalité plutôt abondante. En revanche,
il existe un déséquilibre entre cette offre et la demande.
La source de ce déséquilibre est principalement liée au
budget des candidats à la propriété, et particulièrement
celui des jeunes ménages. Le poids qu’exerce la TVA – à
la fois sur le terrain et sur la construction – sur le prix
final d’acquisition constitue en effet un frein à l’achat.
Cette situation exerce néanmoins une tension à la baisse
sur les prix. Mais cette baisse, qui reste toute relative,
est souvent insuffisante pour que les jeunes candidats à
la propriété puissent franchir le pas. En effet, quelle que
soit la zone dont on parle, le prix de la construction est en
réalité identique, et seul le prix du foncier peut réellement
créer des variations à la baisse comme à la hausse. Un
prix qui dépendra bien entendu de la situation. La super-
ficie habitable est un autre facteur important de variation.
Le coût d’un appartement neuf peut ainsi varier de 1700
à 2500 euros/m2, en précisant que plus un logement est
petit, plus son coût au m2 sera élevé.
Pour la région du Centre
Claude Maréchal, Ocimmo (La Louvière)
Sur la région du Centre, nous pouvons affirmer que si
l’offre en biens neufs est sans nul doute étoffée, elle
n’est en revanche pas concurrentielle. En effet, les ter-
rains viabilisés sur la région se vendent entre 100 et 115
euros le m², ce qui influence fortement les prix du neuf
qui restent de ce fait très élevés et difficilement acces-
sibles pour nombre de candidats acquéreurs. De plus,
les frais sur le neuf – la TVA – sont actuellement de 21
% aussi bien sur le prix de la construction que sur le prix
du terrain (12,5 % auparavant), alors que le marché se-
condaire reste soumis aux frais d’enregistrement à 12,5
C’est décidé, vous voulez
devenir propriétaire. Mais
que choisir ? Un bien neuf
ou de seconde main ?
S’il s’agit aussi d’une
question de goût, l’achat
d’une résidence principale
s’effectue selon ses
priorités, ses moyens et
ses besoins. Logic Immo
a demandé l’avis de trois
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L.I. Dans la zone qui vous concerne, l’offre actuelle est-elle suffisamment étof-fée et concurrentielle pour que la question du choix entre neuf et seconde main puisse vraiment se poser aux candidats acquéreurs qui disposent de revenus moyens ?
Jacques Weinberg
Je dirais d’emblée que si le budget le permet, il ne faut
pas hésiter à se diriger vers le logement neuf qui per-
met d’éviter tous les inconvénients du seconde main et
qui, sur le long terme, s’avère financièrement plus inté-
ressant. Les coûts d’entretien d’un bien neuf sont en
effet quasi inexistants pour les vingt années qui suivent
l’achat. De même, les coûts de fonctionnement y sont
considérablement réduits. Les techniques fonctionnent
beaucoup mieux, les factures énergétiques sont gran-
dement allégées, et les charges de copropriété sont
réduites au maximum. Enfin, le neuf permet de choisir
ses éléments de finition, comme le revêtement de sol,
les sanitaires ou encore la cuisine, ce qui n’est pas le
cas sur le marché du seconde main où ces éléments
sont imposés, au risque de devoir les modifier avec
tous les coûts que cela implique.
Claude Maréchal
Ce qui plaide en faveur des biens neufs, c’est de pou-
voir choisir son type de maison en trois ou quatre fa-
çades, de gérer à volonté la disposition intérieure selon
ses besoins, de disposer d’une meilleure isolation pour
réduire les coûts de chauffage, et de pouvoir choisir un
système de chauffage plus performant (pompe à cha-
leur, géothermie, chauffage par le sol, etc.). Il y a aussi
l’assurance que le coût de l’entretien du bien sera mi-
nimal pendant les 25 premières années d’occupation.
Etant moi-même constructeur de villas et d’immeubles
à appartements en mode traditionnel, je constate que
les prix des matériaux augmentent d’environ 8 à 10 %
par an. Depuis le début de la crise, les constructeurs se
doivent en conséquence de réduire de manière consé-
quente leur marge bénéficiaire, sous peine de voir la
vente des bâtiments neufs stagner durant des mois. La
pression à la baisse sur les prix est donc réelle pour
équilibrer l’offre et la demande.
Romain Dumoulin
Selon moi, l’atout majeur des biens neufs, compara-
tivement aux biens de seconde main, réside dans les
performances énergétiques. Or, à l’heure actuelle, la
question des énergies devient cruciale et les acqué-
reurs sont de plus en plus sensibles à cette probléma-
tique. Rendre un bien plus ancien aussi isolé qu’un bien
neuf relève parfois de la gageure. Outre cet élément
déterminant, le neuf offre l’opportunité d’une person-
nalisation du bien. Son agencement répondra plus
directement aux besoins des clients, en précisant que
cela dépendra essentiellement du budget qu’ils seront
prêts à lui allouer. La garantie décennale est également
un avantage du neuf. Enfin, le neuf offre généralement
moins de mauvaises surprises que l’ancien.
%. Nous constatons donc que beaucoup de candidats
acquéreurs disposant de revenus moyens se tournent
plus souvent vers le marché secondaire qui permet
d’acquérir des biens à de meilleurs prix et offrant de de
plus généreuses superficies et des jardins. Même en
envisageant certains travaux pour apporter le confort
voulu, les prix du marché secondaire restent ainsi plus
abordables que le neuf.
Pour le pays des Collines
Romain Dumoulin, Immobilière Dumoulin (Frasnes-lez-Buis-
senal)
Le pays des Collines est une région recherchée, notam-
ment pour la beauté de ses paysages et la qualité de
vie qui y règne. La demande en biens neufs y est donc
réelle. Toutefois, il faut reconnaître que l’offre pour ce
type de biens y est nettement moins développée que
dans d’autres régions à plus forte densité de popula-
tion. Et cela n’est pas faute d’un désintérêt des pro-
moteurs immobiliers. Au contraire, les entreprises de
clé sur porte contactent de plus en plus régulièrement
notre agence, à l’affût de terrains sur lesquels des
projets de lotissement se profileraient. Mais, aux alen-
tours de Frasnes, les terrains sont plus rares et souvent
relativement onéreux pour des bourses moyennes. A
cela, il faut encore ajouter le prix de la construction,
ce qui décourage rapidement les candidats acqué-
reurs qui préfèrent alors se tourner vers des biens plus
anciens qui présentent à leurs yeux plus de caractère,
de charme et d’espace. Parallèlement au facteur coût,
il faut aussi reconnaître que les terrains disponibles
sont régulièrement soumis à des contraintes urbanis-
tiques relativement lourdes qui, elles aussi, dissuadent
les acheteurs. En conclusion, même si la demande est
présente, l’offre en biens neufs n’est pas assez concur-
rentielle pour proposer une vraie alternative à l’achat
d’un bien plus ancien.
p
L.I. Une plus grande diversité, un coût moins important, de plus grandes superficies habitables et un grand potentiel de valorisation plaident en faveur des biens de seconde main. Quels sont, selon vous, les éléments qui plaident en faveur des biens neufs ?
Sur la région du Centre, l’offre en biens neufs n’est pas suffisam-ment concurrentielle pour proposer une vraie alternative au marché de seconde main.” Claude Maréchal
Le déséquilibre entre l’offre et la demande de biens neufs est principalement lié au budget des candidats, particulièrement celui des jeunes ménages.” Jacques Weinberg
Si la demande en biens neufs dans le pays des Collines est réelle, l’offre y est nettement moins développée que dans d’autres régions à plus forte densité de population.” Romain Dumoulin
Édition Province du Hainaut
Tirage national :
180.000 exemplaires
Un parc de distribution
de ± 6 000 présentoirs
Reproduction même partielle
interdite. L’éditeur n’est pas
responsable des éventuelles
erreurs d’impressions ou de
photos. Les prix et descriptifs
sont de la responsabilité des
annonceurs.
Responsable de l’éditionFlorence Sarazin - Tél. : 0473 67 25 52
Tél. : 02 340 70 70
Fax : 02 340 70 77
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79 rue des Francs - 1040 Etterbeek
Editeur responsableFrançois le Hodey
MAGAZINE ÉDITÉ PAR
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SOMMAIREN°194 ❯
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❯ 06PAROLE D’EXPERTAcheter neuf ou de seconde main ?
❯ 12ZOOMRattrapage des prix à Tournai
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Petit retour en arrière. En 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai était fixé à 162 000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui affichait allègrement 180 000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes. Depuis, le rattrapage
a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence à 195 000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008. En 2013, on a assisté à une petite correction qui s’apparentait davantage à une
stabilisation, amenant le prix de référence à 185 000 euros.Au terme de cette année, ce prix a réussi son rattrapage pour se fixer à quelque 193 000 euros. Il s’agit là d’un prix pour un bien rénové.
Tranches supérieures
Toujours dans le segment des biens mitoyens, les maisons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa (cfr ci-dessous), varie en fonction des éventuels travaux à réaliser.
Recul des villas
Avec un prix de référence fixé à 290 000 euros, les maisons quatre façades et les villas encaissent un recul de 8% par rapport à 2013, qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment (315 000 euros en 2013). Retrouvant leur niveau de 2012, ces biens se négocient entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de la situation, de la surface et de l’état, notamment énergétique.
Neuf contre ancien
Sur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les Français, car la décote française suite
A Tournai, le marché immobilier est en rattrapage. Les
prix des maisons dépassent leur niveau de 2012, tandis
que ceux des appartements se contentent de le retrou-
ver. Seules les villas encaissent un recul. Le marché du
neuf, quant à lui, ne s’est jamais aussi bien porté, et le
stock d’appartements neufs est en hausse constante.
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à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, ce prix ne dépasse les 2200 euros/m2. Sur les 19 projets neufs recensés en septembre 2014, le prix moyen au m2 est de 1975 euros, ce qui chiffre le coût d’un appartement de 80 m2 à 158 000 euros, hors frais. Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est par ailleurs en hausse constante, et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. Sur le marché secondaire, les prix des appartements sont, sans surprise, parmi les plus élevés de la Province, qui
enregistre un prix moyen de 170 000 euros sur ce segment. Le prix de référence d’un appartement tournaisien s’affiche à 209 000 euros, soit une progression de 11% par rapport à 2013. Il retrouve en réalité son niveau de 2012, après une correction due vraisemblablement à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir vendre leur appartement, les propriétaires auraient anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais. En 2011, le prix de référence d’un appartement de seconde main était ainsi descendu à 181 500 euros. Mais suite à l’accroissement de la demande durant l’année 2012, ce prix de référence avait fait un sérieux bond en avant, progressant de 15% pour franchir pour la première fois la barre des 200 000 euros.
Attraction continue
Si la crise avait bel et bien ralenti les transactions sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette baisse dans une même mesure dès le second semestre 2009. Car à la question de savoir s’il était opportun pour les Français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la
réponse apparaissait clairement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays était en réalité restée bien marquée. Un différentiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s’est un peu inversé au profit de l’acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux Français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre.
Des motivations immuables
Lorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats-acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés inchangés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de
pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix moins élevés.
D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les services, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis Français des paramètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués.
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Réforme du système de primes en WallonieLes primes énergétiques de la Région wallonne ont été récemment réformées en profondeur. Si auparavant, certains travaux de rénovation vous donnaient droit à une prime, celle-ci sera désormais remplacée par un crédit d’impôt. De plus, le gouvernement wallon a annoncé un gel des primes durant le premier trimestre 2015.
Primes énergie de la Région wallonne en 2015Le nouveau gouvernement wallon a annoncé des nou-velles mesures qui visent à la fois les primes à l’énergie et le bonus logement. Ce dernier, fixé aujourd’hui à 45% du taux d’imposition, pourrait passer à 40%. Bénéfice pour la Région wallonne : 5 millions d’euros.
Quant au système de primes, l’objectif est d’arriver à un système beaucoup plus simple. A l’heure actuelle, il existe près de 60 primes en Wallonie. Pour bénéfi-cier de celles-ci, les conditions de revenus sont souvent inexistantes, ce qui a pour conséquence de créer un effet d’aubaine. Dès 2015, Paul Furlan, ministre wallon du Logement et de l’Energie entend classer les primes en huit dispositifs spécifiques : « Les nouvelles primes concerneront les constructions neuves et rénovations. L’accès sera conditionné à des limites de revenus. »
Nouvelles aides en 2015Les nouvelles aides s’articuleront autour d’un «bouquet énergie» (audits énergétiques, chauffage, isolation du toit et du sol, isolation des murs et châssis) et d’un «bouquet réhabilitation et salubrité» qui engloberait l’assèchement, la stabilité, la salubrité, la charpente et toiture et l’installation électrique.
De plus, le gouvernement va renforcer le système de prêt à taux zéro «Ecopack» et le lancement d’un nou-veau prêt destiné à aider les jeunes à accéder à la pro-priété.
Que faire si vous avez introduit une demande de prime en 2014?Le système de primes actuelles est maintenu jusqu’au 31 décembre 2014. Paul Furlan : « Les citoyens dont les travaux auront été facturés jusqu’au 31 décembre 2014 ou qui auront signé un bon de commande et payé un acompte de minimum 20% sur celle-ci le 31 décembre 2014 au plus tard (extrait bancaire à l’appui) pourront encore introduire leur demande de prime. »
Primes énergie :ce qui va changer en 2015
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Une bonne orientationLa maison s’intègre parfaitement à la pente, tout
en bénéficiant d’une bonne orientation. Les arbres
environnant bloquaient une quantité importante de
lumière, d’où la nécessité d’en abattre quelques-
uns dans le cadre de ce projet. Pourtant, l’impact
sur l’environnement est resté minime. La recherche
de la bonne orientation a constitué un sacré défi,
mais le résultat est bien présent : la vue est une
véritable œuvre d’art. De plus, la fenêtre de devant
s’étend sur deux étages.
Une maison qui se fond dans la natureEn soi, construire sur une pente représente une
vraie gageure, mais l’architecte a franchi une étape
supplémentaire : il a conçu la maison de sorte à
l’intégrer presque complètement dans la nature et
dans son environnement. Son attention s’est avant
tout focalisée sur l’harmonie avec les couleurs des
alentours. Ensuite, il a utilisé des matériaux comme
le cuivre, le bois et la brique pour donner une
touche naturelle à l’ensemble.
Un exploit écologiqueLe fait que cette habitation s’intègre aussi bien dans
la nature n’est pas le fruit du hasard : cette maison
a été conçue et construite de façon écologique. Une
étude a été menée pour analyser quel type d’iso-
lation était nécessaire et comment on pouvait y
vivre de manière aussi écologique que possible. En
conséquence :
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triple vitrage partout ;
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chauffage de la maison ;
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Superbe maison de maître et son parc de +20ares : hall (vest-wc), superbe livng lumineux de + 70m², cuis. équip, 6 ch, 2sdb, sdd, salle de jeux/cinéma, garage 2 voit, buand, caves, superbe parc arboré. PEB F 469 kwh/m². Un bien de qualité à saisir. 270.000E
Maison avec dépendances s/37ares. Passage latéral, grange, hangar, ... Un bien inatendu avec d'incroyables possibilités de rénovation pour tout type de besoins. PEB G 679 kwh/m². A visiter. 179.000E
Superbe villa de standing sur 34 ares idéalmt sit. ds l'un des plus beaux quartiers résidentiel. (+220m² habit.). Hall (vest.-wc), spac. liv., cuis. équip., sàm séparée, 2 bur., 4 ch, sdb, sdd, grenier, caves, 2 garages, sup. jard. arboré. Un bien de qualité à mettre au goût du jour. PEB G 537 kwh/m². 375.000E
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