大业信托常州美林湖花园二期项目贷款

大业信托常州美林湖花园二期项目贷款

集合资金信托计划

信托计划要素

借款人：常州市美林江南置业有限公司

规模：3 亿元。（其中 1 亿元已于 2013年 8 月 29 日募集成立）德邦证券拟

代销其中的一亿 资金用途：

分三笔向常州市美林江南置业有限公司发放房地产开发贷款，贷款期限分别为 1.5 年， 2 年和 2.5 年，贷款金额各 1 亿元。用于“美林湖花园”二期项目的开发建设

还款来源：1 ）常州“美林湖花园”二期项目的销售回款； 2 ）借款人后续开发建设的常州“美林湖花园”三期项目的销售回款

付息还款方式：每年分配一次信托收益，信托终止时分配本金及当期收益

交易结构图

投资者

常州市美林江南置业有限公司

大业信托

常州美林湖花园二期项目贷款信托计划

金桥股份及金桥股份实际控制人朱国梅

项目 02-1 、 02-2 、03-2 地块

认购信托计划

分配本金及收益

开发贷款

设立

长城融资担保有限公司

1 亿元本金及利息提供连带责任保证担保

连带责任保证担保

第一顺位抵押

风控措施 保证：

1 ）金桥股份为全部借款本息偿还提供连带责任保证担保；2 ）朱国梅女士为全部借款本息偿还提供连带责任保证担保；3 ）长城担保为 1 亿元借款本息偿还提供连带责任保证担保。

抵押：1 ）抵押物 1 ：美林湖花园项目 03-2 地块土地使用权。面积为 19,708.30 平

米，约合 29.56 亩， 评估价值人民币 18608.58 万元；2 ）抵押物 2 ：美林湖花园项目 02-1/02-2 地块土地使用权。面积为

98707.4 平米，约合 148.06 亩， 评估价值人民币 68308.83 万元。

资金监管：贷款资金使用监管；用款项目销售回款部分监管。

价格干预：在借款人未能按时还款或三期未能按时取得预售许可证时，可决定美林湖花园项目二期 / 三期房产销售价格下调不超过 50% ，直至还清所有借款本息。

美林湖花园二期基本情况

常州“美林湖花园”二期项目地块位于常州市新北区，黄河东路北侧、沪宁高速公路南侧、老藻江河东侧、藻江东路西侧，二期项目占地面积 42,844 平方米（约合 64.27 亩），规划总建筑面积 140,028.71 平方米，其中：地上可售面积（高层住宅） 110,605.71 平方米，地下营业性公建面积 20,832.80 平方米。项目业态为刚性需求房，二期项目为 12 幢高层住宅楼。其中 4 幢 21 层、 8 幢 22层。项目容积率 1.95 ，绿化率 35% ，建筑密度 23.9% 。

项目主要为 80-132 平米的刚需项目， 80% 房型为 110 平米以下。 二期项目交通方便，周边配套设施完善，区域内有：常州中华恐龙园（国家 5A

级旅游景点）、常州博物馆、恐龙谷温泉、香树湾（高尔夫）花园酒店、常州奥体中心、常州大剧院、中共常州市委、常州市人民政府、河海大学常州校区、常州工学院、天润幼儿园、每家玛超市、铜锣湾百货、新长兴楼饭店等政府、公共、教育、商业设施和机构。

截至 2013 年 9月末，已经取得全部 12栋楼中 10栋的预售许可证，剩余 2栋正在办理中。目前工程进度如下： 15#16 层， 16#3 层， 17#9 层， 18#5层， 19#11 层， 20#16 层， 21#18 层， 22#17 层、 23#15 层， 24#18层， 25#17 层， 26#21 层。全部工程主体结构预计今年年末封顶。

常州美林湖花园二期地理位置

常州恐龙园

本案

黄河东路及藻江东路且均已通车（黄河东路双向八车道、藻江东路双向六车道），项目相邻的老藻江河河堤及绿化带均已建设。此外，“美林湖花园”二期项目地块北侧靠近沪宁高速区域约 100 米绿化隔离带建设完工且养护情况良好。

工程进度情况

常州地区房地产情况

( 二 ) 商品房价格止跌回升  2012 年，中低价位的刚需楼盘全面热销，全市商品房成交均价为6969 元 /㎡，同比下降 7.30% ；其中，全市商品住房成交均价为 6648元 /㎡，同比下降 5.78% 。市区商品房、商品住房成交均价分别为 7124元 /㎡和 6799 元 /㎡，同比分别下降 4.34% 和 1.19% 。从月度走势来看，商品房价格在 2月份见底后， 3 、 4 、 5月份开始反弹， 5月份以来一直保持平稳小幅上升态势。从省内排名来看，常州市市区商品住房均价低于南京、苏州、无锡，位居第 4 。

( 一 ) 商品房销量大幅回升  经历了成交低迷的 2011 年之后， 2012 年，全市商品房及商品住房分别销售 795.75万㎡和 658.13万㎡，同比分别上升 25.52% 和 33.76% ，成交水平恢复到近 5 年来的平均水平。市区商品房及商品住房销售备案面积分别为 684.20 和 576.35万㎡，同比分别上升 35.53% 和 45.92% 。市区商品房销量在全省位居第 3 ，仅次于南京、苏州。

常州地区房地产情况

( 四 ) 商品房有效库存处于合理区间  截至 2012 年 12月末，全市商品房累计可售余量为 1360.26万㎡，同比上升 12.84% ；商品住房累计可售余量为 777.55万㎡，同比上升 14.44% 。市区商品房累计可售余量为 1076.70万㎡，同比上升 17.93% ；商品住房累计可售余量为 603.12万㎡，同比上升 20.99% 。从省内排名来看，常州市市区商品房可售余量低于无锡市、南京市，位居全省第 3 ，与常州市商品房的销量规模匹配。 按照 2012 年商品房和商品住房的销售速度计算，全市商品房有效库存去化周期为 9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为 8.31个月，处于 6—12个月的合理区间之内。特别值得关注的是，在商品住房的可售余量中，低于 144㎡的普通商品住房只占 60% ，按照 2012 年的销售速度，低于 144㎡的普通商品住房有效库存去化周期为 6.17个月，已经逼近 6—12个月的下限，不久的将来有可能会形成供不应求的局面。

( 三 ) 商品住房供应量略有上升  2012 年，全市商品房批准预售面积 1018.92万㎡，同比下降 2.40% ；商品住房批准预售面积 785.95万㎡，同比上升 0.98% 。其中，市区商品房批准预售面积 880.59万㎡，同比上升 13.60% ；商品住房批准预售面积 675.62万㎡，同比上升 18.60% 。市区商品房年度供销比为 0.78 ，接近全省 0.82 的平均水平。从省内排名来看，常州市市区商品房供应量低于南京，位居第 2 。

周边地区项目情况

本项目周边主要项目如下

序号 楼盘名称 项目位置 项目业态 开发商 可售面积 容积率开盘价

（元 / m2 ）

去化率(%)

最新售价（元 / m2 ）

1 九龙仓·繁华里 新北区东近龙业路、南靠河海东路 高层 九龙仓 30万 m2 2.2 7,700 60 7,300

2 世茂·香槟湖 新北区太湖东路 9号，软件园旁

二期高层住宅

世茂地产 136万 m2 1.487,500 50 7,200

一期别墅 13,000 售罄 15,000

3 荣盛·馨河郦舍 新北区恐龙园西侧，龙业路、汉江东路

高层荣盛发展 11万 m2 1.8

8,500 95 7,100（尾房）

花园洋房 9,500 售罄 9,000

4 龙湖·原山 新北东经 120路以东，河海东路

高层龙湖地产 50万 m2 0.8

7,500 60 7,500

一期别墅 1,7000 一期售罄 22,000

5 美林湖花园二期 新北恐龙园西北 高层 常州美林 11万 m2 1.95 6,500 ---- 预计均价6,750

周边地区项目情况

项目位置主要项目如下

投资情况分析

项目 56,525.56万元总投资，资金缺口约为 37,960.56万元，拟通过信托融资融资不超过人民币 3 亿元，尚余约 8,000万元资金缺口，将通过项目滚动开发、分步回笼销售资金予以解决。

投资情况分析

项目为高层刚性需求房，常州美林的策略是快进快出、低价销售、尽早回笼资金。项目预计实现销售收入约为 74,722万元，扣除成本、税金，预计销售利润 12,840.69万元、税后净利润 9,630.52万元。

还款来源分析

公司的还款来源为二期和三期的销售收入 , 二期项目可售面积 11万平米，目前销售均价 5600 元 / 米，由于项目售价低开高走，预计全部销售均价为6000 元 / 米，整个项目的销售收入为 6.6 亿左右。

项目三期目前规划为办公楼和低密度住宅，公司计划修改规划，全部改成小户型刚需住宅，预计修改后规划可售面积超过 10万平米，销售收入超过 6 亿。项目计划 11月动工，明年 9月取得不少于 5万平米预售。

别墅销售预计为每月 2-3 套，每年销售额为 1.4 亿左右

无锡项目为商铺，若整体销售，可实现回款 2 亿。

项目风控措施

土地抵押抵押物 1 为借款人名下持有的位于常州市新北区沪宁高速公路南侧、藻江河东侧、东支河北侧位置的“美林湖花园”项目 03-2 地块 19,708.3m2（约合 29.56 亩）、抵押物 2 为 02-1 地块 49,534.1 m2 （约合 74.30 亩）、02-2 地块 49,173.3m2 （约合 73.76 亩），合计 98,707.4 m2 （约合148.06 亩）的土地使用权。土地评估值合计约 8.7 亿。长城担保保证担保长城担保为大业信托拟向借款人常州美林发放的金额为 1 亿元的贷款本息提供保证担保，保证人长城担保具备较强的保证能力。股东担保保证金桥房地产开发股份有限公司系借款人常州市美林江南置业有限公司的100% 控股股东，金桥股份同时是本信托项目下作为连带责任保证人，为借款人常州美林向我公司申请的总额不超过人民币 30,000万元（含本数）信托资金贷款本息偿付提供连带责任保证担保。个人不可撤销连带责任担保金桥股份绝对控股股东、常州美林实际控制人朱国梅女士为借款人常州美林向我公司申请不超过人民币 3 亿元（含本数）的信托资金贷款全部本息偿还提供连带责任保证担保。

项目风控措施价格干预借款人未能如约在经我公司同意延期后第 18个月贷款期限届满之日全部、足额归还 1.5 年贷款本息； 借款人未能如约在经我公司同意延期后第 24个月贷款期限届满之日全部、足额归还 2 年贷款本息； 借款人未能如约在经我公司书面同意延期后第 30个月贷款期限届满之日全部、足额归还 2.5 年贷款本息。 前述任一事项发生之日，我公司有权依据指定评估机构对三期项目评估单价下浮不超过 50%进行销售三期可售房产。

项目风控措施销售回款监管1 、二期项目累计销售面积达 2万平米（以在常州市商品房预销售管理系统完成备案登记为准，下同）以上开始分期进行资金归集，各期归集资金足额到达销售回款归集账户最晚时间在累计销售面积达到 4 万 m2 、 6 万 m2 、 8 万 m2 、 10 万m2 及 11 万 m2之日后的二十个工作日内：

2 、三期项目销售监管常州美林若对外销售 02 地块（三期项目）抵押物上房屋，常州美林应按“拟解押销售面积 × 拟销售价格（以房管部门备案为准） ×40%” 计算得到的金额划入协议约定的信托财产专户作为保证金；如该抵押物上房屋不能办理或尚未办理大业信托为抵押权人的在建工程抵押手续的，常州美林在办理预售许可证前应按“拟办理预售许可证房屋面积 ×1500 元 / 平方米”计算得到的金额划入协议约定的信托财产专户作为保证金。

借款人常州美林介绍

常州市美林江南置业有限公司成立于 2010 年 1 月 5 日，注册资本金人民币 2,000万元，经过增资后，截止报告日，借款人注册资本并实收资本人民币 20,040万元，根据江苏汇丰会计师事务所出具的验资报告 [苏汇会验(2010) 内 699 号 ] ，注册资本并实收资本已全部到位。

常州美林系其股东方金桥房地产开发股份有限公司为常州“美林湖花园”项目的开发建设注册成立的项目公司。金桥股份持有借款人常州美林 100%股权，系借款人全资股东。

截至 2013 年 3 月 31 日，借款人常州美林资产总额为 239,539万元，负债总额为 107,831万元，账面资产负债率为 45.02% 。借款人常州美林的核心资产为建成在售的常州 “美林湖花园”一期项目，该项目于 2012 年第四季度开始正式销售。

担保人金桥股份介绍

金桥房地产开发股份有限公司为江苏省房地产开发企业综合实力 50强企业，房地产开发一级资质，主要在江苏省常州市、无锡市区域开发商品房及相关经营性物业，全资拥有江阴金美林置业有限公司、常州市太阳城皮革市场有限公司、常州市金达置业有限公司、常州市太阳城商业管理有限公司、常州金桥机电五金市场管理有限公司、常州市金达基础工程有限公司、常州市博爱物业服务有限公司、常州市美林江南置业有限公司等八家全资子公司，绝对控股无锡金太湖房地产开发有限公司（ 57% ）。

金桥股份自成立至今，在常州、无锡区域市场，累计开发房地产项目超过230万平方米。

金桥股份目前的控股股东和实际控制人为该公司董事长朱国梅，其目前拥有金桥股份 84.14% 的股份。

截至 2012 年 12 月 31 日，金桥股份合并资产总额 568,471万元，负债总额 380,781万元，资产负债率 66.98% ，所有者权益 187,690万元，主营业务收入 92,993万元，利润总额 18,345万元，净利润 13,459万元。

担保人长城担保介绍

长城融资担保有限公司（以下简称“长城担保”）系中国长城资产管理公司全资拥有的具有中央金融企业背景的全国性专业担保公司，成立于 2001 年，注册资本 6.48 亿元。

截至 2012 年 12 月 31 日，长城担保最高担保总额为 818,071万元，减去其目前已担保余额 378,776万元，长城担保可担保余额为 439,295万元。

本信托计划项下长城担保提供连带责任保证的为大业信托拟向借款人常州美林发放的金额为 1 亿元的贷款本息，保证人长城担保具备较强的保证能力。

担保人朱国梅介绍

朱国梅，女，大专学历，中国籍公民，居民身份证号码：320402195102131223 ，截至报告日，朱国梅无境外或海外居留权

，朱国梅持有金桥房地产开发股份有限公司 84.14% 股份，截止 2012 年12 月 31 日，朱国梅在金桥股份持有 18,537.72万元出资和权益，对应资产总额 478,311.50万元，对应净资产额 157,922.37万元。在对应扣除金桥股份保证及抵押担保余额（或有负债）后，朱国梅女士持有金桥股份 84.14%股份，对应的保证能力为 83,112.65万元。

朱国梅女士配偶胡兆基先生就朱国梅女士与我公司签署《保证合同》、为借款人常州美林提供连带责任保证担保事宜出具知情并同意的书面文件予以确认。

项目预期收益率

委托人 投资期限 最少认购金额（万元） 预期收益率（ % ）

A类委托人 两年 100 9.0

B类委托人 两年 300 9.5

C类委托人 两年 1000 10.0

根据委托人的认购种类，对应的年化预期收益率如下：

本次代销额度为“两大配一小”，即每两名 B或 C类委托人认购后，可有一名 A类委托人认购。

项目亮点

谢谢！