a lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak

A lakáscélú hitelezés ésA lakáscélú hitelezés ésa lakás-takarékpénztáraka lakás-takarékpénztárak

Dr. Ferencz Iván

Pázmány Péter Tudományegyetem

Heller Farkas Közgazdaságtudományi Intézet

2008. március 31.

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 2

A lakhatás igénye Alapvető emberi igény és jogA mindenkori kormányok gazdaságpolitikájának kiemelt területe a lakáspolitika (lakásügy)A modern polgári államok jelentős összegeket költenek rá EU: GDP 1,5-2%

Lakhatás megoldása vs. tulajdonjogÚj fejlemények: Minőség, környezetudatosság, energiatakarékosság

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 3

LakásfinanszírozásA polgár hosszú távú feladata („életfeladata”)Szereplők (arányuk a politikai rendszertől függ): az érintett polgár a pénzügyi szektor az állam és egyéb „szociális”

intézmények: önkormányzat, munkáltató

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 4

A lakásfinanszírozás formái

A polgár részéről: önerő, családi segítség, kalákaA pénzügyi szektor részéről: lakáskölcsönök és más formákAz állam részéről: támogatásokÖnkormányzati, munkáltatói támogatások és hitelek

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 5

A lakásfinanszírozás formái 2.

Lakáskölcsönök:Ptk. szerinti, célhoz kötött bankkölcsönA nyújtó intézmény: kereskedelmi bank jelzáloghitelintézet lakástakarékpénztár biztosító

Forint-, deviza- vagy devizaalapú (EUR, CHF)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 6

A lakásfinanszírozás formái 3.

A pénzügyi szektor által nyújtott egyéb lakásfinanszírozási formák: lízing vásárói csoport egyéb (pl. időben osztott használati

jog)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 7

A lakásfinanszírozás formái 4.

Állami támogatások: direkt támogatás

• pl. „szoc.pol.”, fél-”szoc.pol.” (a pénzügyi szektorhoz) kapcsolódó

támogatások• kamattámogatások

– a hitelhez vagy a hitel refinanszírozásához

• adókedvezmények

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 8

A lakásfinanszírozás formái 5.

Állami támogatások: nagyon eltérő közgazdasági

hatékonyság(tőkeáttétel):

• egyszerestől (pl. direkt támogatás)• akár a 8-10-szeresig: jelenlegi hazai

lakástakarékpénztári támogatás

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 9

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 1.

A lakáselőtakarékosság alapgondolata: kölcsönös segítség elve, piaci kamatkörnyezettől független konstrukcióKezdetek: 1920-as évek, Németország és Ausztria (I. vh. pusztítása, hiperinfláció)zárt (ún. Bauspar-) modell: csak betétes lehet hitelfelvevő, sorbaállításnyílt (francia) modell

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 10

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 2.

Lakossági elterjedtség (penetráció)Németország: 40%Ausztria: 65%Csehország: 45%Szlovákia: 20%Magyarország: 11% -> 20-30% elérése reális kell legyen

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 11

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 3.

Miért népszerű Európában?az előtakarékoskodás a kultúra részea lakosok tudatában vannak a kamatlábak ciklikus változásának

a LTP kamata fix, kiszámítható, független a külső környezettől

munkáltatói ösztönzőrendszer részelehetőség rugalmas termék-innovációra

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 12

Magyarországi előzmények

I. vh. után: állami szerepvállalás „a lakásínség megszüntetésére”1941. évi IV. tc. az építőtakaréküzlet szabályozásáról (kis hatás)1945 után: a polgári öngondoskodás szerepének háttérbe szorítása43/1980. PM r. az ifjúsági takarékbetétről90/1987 PM r. a lakáscélú megtakarításokról

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 13

A jelenlegi jogszabályi környezet1996:CXII. tv. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.)1996:CXIII. tv. a lakástakarékpénztárakról (Ltp.tv.) – hatályba lépés: 1997.01.01.215/1996. Korm. r. a lakáselőtakarékosság állami támogatásáról (Átr.)47/1997. Korm. r. a lakástakarékpénztár általános szerződési feltételeiről (Ászfr.)2003. április 1.: első átfogó módosítás2006. január 1. / március 15.: második átfogó módosítás

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 14

Pénzügyi intézmények rendszere

Pénzügyi intézmény (PSZÁF felügyeli) Hitelintézet• Bank• Szakosított hitelintézet• Szövetkezeti hitelintézet (takarék- vagy

hitelszövetkezet)

Pénzügyi vállalkozásA Hpt. szerinti csoportosítás, alapját az eltérő tevékenységi kör és az eltérő egyéb követelmények (tőke, jogszabály stb.) adják.

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 15

Szakosított hitelintézetek 1.

Specialitásukat külön jogszabály, vagyjogszabály rész szabályozza, amelyetmindig az alapjogszabállyal (mögöttes joganyag - Hpt.) együttesen kell alkalmazni. Minimális alaptőke: a külön jogszabályokban szabályozott Tevékenységi kör: speciális, és/vagy nem terjedhet ki a teljes pénzügyi szolgáltatási palettára (Hpt. 3. §)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 16

Szakosított hitelintézetek 2.

Magyar Fejlesztési Bank Magyar Export-Import Bank Jelzálog-hitelintézetek Lakás-takarékpénztárakLakásfinanszírozási lehetőségek!

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 17

A lakástakarékpénztár alapvonásai 1.

Az állam az öngondoskodást támogatjalakás-takarékpénztár: lakáscélú előtakarékosságéletbiztosítás: vészhelyzetre történő önálló felkészülésnyugdíjbiztosítás: időskorra történő előtakarékosság

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 18

A lakástakarékpénztár alapvonásai 2.

öngondoskodás

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 19

A lakástakarékpénztár alapvonásai 3.

Speciális szabályozás: Ltp.tv. és két Korm. r. Kizárólagosság a lakástakarék-üzletreFeladata, célja:

lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékossági lehetőség biztosításaezáltal hozzájárulás a hazai lakásállomány bővüléséhez, értékének megőrzéséhez

Működési elve:zárt rendszer, állami támogatás

Minimális alaptőke: 2 milliárd Ft (azonos a kereskedelmi bankokéval)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 20

Lakástakarékpénztár: tevékenységi körKizárólag:

lakáscélú betétgyűjtéslakáscélú hitelezéslakáscélú finanszírozáshoz közvetlenül kapcsolódóan más pénzügyi intézmény, illetve biztosítóintézet részére pénzügyi szolgáltatás közvetítése (ügynöki tevékenység)részesedés a Hpt. szerinti járulékos vállalkozásban legfeljebb a szavatoló tőke 10%-a erejéig

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 21

Lakástakarékpénztár: lakáscél 1.

Lakótelek, lakás, családi ház, tanyai lakóingatlan vásárlása, építése, cseréje, nyugdíjasházban bérleti jog vásárlásabővítés, felújítás, korszerűsítés, helyreállításközművek, kommunális létesítmények kialakítása, felújítása: szilárd út, kerítés, járda, telefon, áram-, víz-, gázvezeték szennyvízcsatorna, csapadékvíz-elvezető csatorna, árok, központi fűtés, informatikai hálózati kapcsolat

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 22

Lakástakarékpénztár: lakáscél 2.

szövetkezeti vagy társasházi közös tulajdonú épületrészek felújítása, korszerűsítésepénzügyi intézménytől, vagy biztosítóintézettől felvett kölcsön, valamint a hitelintézet által folyósított és igazolt célra felhasznált munkáltatói, illetve települési önkormányzat által nyújtott kölcsön kiváltásaa legszélesebb körben felhasználható

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 23

Lakástakarékpénztár: a konstrukció 1.

Megtakarítási szakaszElőtakarékosság: minimum 4 évÁllami támogatás: 30%, évente max. 72.000 Ft-324.000 Ft (1997-ben 40%, max. 36.000 Ft, 1998-tól 2003-ig 30%, max. 36.000 Ft)Betéti kamat: fix (évi 1-3%)Áthidaló kölcsön: 2 év után, 25% megtakarítási szint elérése eseténAzonnali áthidaló kölcsön: szerződéskötéstől

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 24

Lakástakarékpénztár: a konstrukció 2.Hitelszakasz

fix (3,9-6%-os) éves kamatozású, lakáscélú kölcsön (10% alatt kell legyen az állami támogatáshoz)futamideje: megtakarítási szakaszhoz igazodókölcsönösszeg maximális aránya: szerződéses összeg 60%-a

A konstrukció 3.

idő

Ft

Saját befizetésSaját befizetés

Megtakarítási szakaszMegtakarítási szakasz

HitelszakaszHitelszakasz

Állami tám. 30%Állami tám. 30%

Lakáscélú kölcsönLakáscélú kölcsönfix 3,9-6%-os kamatfix 3,9-6%-os kamat

Szerződéses összegSzerződéses összeg 50-60%50-60%

40-50%40-50%

Kamat 1-3%Kamat 1-3%

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 26

A szerződéses összegFogalma: a megtakarítások, az állami támogatások, a betéti kamatok és a lakáskölcsön együttes összegeSzámítási alapja a havi megtakarítási és hiteltörlesztési összegnekÖsszege:4 év után: 2,4-10 millió Ft8 év után: 5,2-20 millió Ft

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 27

Lakástakarékpénztár: befektetések

Törvényi korlátozások a szabad eszközök (gyakorlatilag ügyfélpénzek) befektetésére

min. 50% állampapír (H, EU, OECD, IMF) vagy készpénz, számlapénz

max. 20% bankközi betét belföldi hitelintézetnél

max. 20% áthidaló kölcsön

max. 30% jelzáloglevél

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 28

A magyar lakástakarék piac1997-ben három pénztár indult1998-tól 2002-ig négy pénztár működött2002. 09. 01.: a Lakáskassza-Wüstenrot Rt. átvette az Otthon Rt. állományát2003. 07. 01.: egyesülés útján létrejött a Fundamenta-Lakáskassza Rt. (ma Zrt.)2003-2008: két hazai lakástakarékpénztár

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 29

A magyar lakástakarék piac 2.

betétállomány: 260 Md Ftérvényben lévő szerződések: 1200 ezer dbszerződés összege: 1670 Md Ftkiutalás (2001-től, csak FLK): 192 ezer dbkiutalás (2001-től, csak FLK): 125 Md Ft szerződéses összeg(2007.12.31-i állapot, közelítő értékek)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 30

Az ltp-k helye a magyar bankpiacon

Mintegy 40 hitelintézet között középbanki pozíció

Betétek: FLK 9., OTP LTP 10. Hitelek: FLK 20., OTP LTP 24.Lakossági ügyfelek száma: FLK 5. hely

(2007.12.31-i adatok)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 31

A „háromlábú” finanszírozás

ÖnerőLakás-előtakarékosságHitelek hitelintézeti: támogatott hitelintézeti: piaci szociális: munkáltatói, önkormányzati

hitel és támogatás

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 32

Lakáshelyzet Magyarországon 1.Nincsenek jelentős mennyiségi problémák

1000 főre kb. 400 lakás

A minőség elmarad az európai színvonaltólnem megfelelő közműellátottság500-800 ezer lakás nem megfelelő színvonalú, 100-150 ezer fel sem újíthatócca. 700 ezer panel vagy más iparosított eljárással épült, felújítandó ingatlanlakásprivatizáció - meglévő lakásállomány nem megfelelő szintű karbantartása

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 33

Lakáshelyzet Magyarországon 2.A túlzsúfoltság nem számottevő

háztartások kb. 20%-ában kényszeregyüttélés

Új lakás építésében nem drámai a lemaradás Jelentős regionális különbségekMagántulajdon dominanciája

bérlakásarány: 9% (EU15: 35%, SK: 19%, PL: 34%) kulturális és privatizációs okokkorlátozza a lakás-rendszer rugalmasságát

Lakásmobilitás alacsony szinten (életkezdők, belső migránsok)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 34

A lakásfinanszírozás arányai

Finanszírozás főként magánerőbőlAz EU átlaggal fordított finanszírozási arányok

Saját erő Hitel

80 % 20%

85-90%10-15%

Mo.

EU átl.

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 35

A lakáshitelezés fejlődését hátráltató tényezők

Csak nagy mértékű állami szerepvállalás mellett érhető el a vállalható kamatszintHosszú lejáratú hitelek hiányaMég mindig van néhány megoldatlan nyilvántartási probléma (földhivatalok)Törvényi akadályok (jelzálogjog érvényesítésének nehézkessége)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 36

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 1.

Alanyailakástakarékpénztárszerződő: lakáselőtakarékoskodó, betétes adóskedvezményezett: korlátozott kör (csak közeli hozzátartozó)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 37

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 2.

A lakáselőtakarékossági szerződés létszakaszaiaz ügyfél ajánlata - elfogadás az ltp. általbetéti szakaszkiutaláshitelszakasz

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 38

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 3.

A kiutalása szerződések értékelése a fordulónapokon, sorbaállítás (értékszám), kiutalási feltételek a szabad eszköz meghatározása (célértékszám)kiutalási értesítő - ügyfélválaszkiutalási időszak (3 hónap)kiutalás (nem azonos a kifizetéssel)

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 39

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 4.

Hitelszakaszfix, alacsony kamatozású kölcsön, annuitásos törlesztésrendkívüli előtörlesztés lehetősége nincs korlátozva

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 40

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 5.

A lakáscélú felhasználás ellenőrzéseteljes szerződéses összegre (benne az állami támogatásra) 8 év után: szabad felhasználásha nem igazol: az ltp. a Magyar Állam képviseletében eljárva érvényesíti a követelésta végrehajtás az adóhatóság feladata

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 41

A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 1.

Új termékekmunkáltatói befizetés (önkéntes nyugdíj- és egészségpénztári minta)a lakáscélú felhasználási kör bővítése: a kedvezményezettek (legalább a kiskorúak) tulajdonszerzési kényszerének megszüntetése

Részvétel állami programokbana bérlakásprogramban kötelező előtakarékoskodás becsatornázása a lakástakarékpénztárakba

2008.03.31. Dr. Ferencz Iván 42

A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 2.

A konstrukció kötöttségeinek oldásaazonnali finanszírozás arányának növelése60%-os kölcsön / szerződéses összeg arány emelése, ezzel a finanszírozási képesség további javítása