afstudeerproject: “duurzaam herbestemmen”...afstudeerproject: “duurzaam herbestemmen”...
Post on 05-Jul-2020
3 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”
Afstudeerders: Wout Rouwhorst, Derk Stortelder Periode: 30 januari 2012 - 1 juni 2012 Onderwerp: Hoofdverslag “Duurzaam herbestemmen” Rouwhorst student nr.: 452309 Datum verslag: 22 mei 2012 Stortelder student nr.: 451480
Afstudeerbedrijf: Giesbers Arnhem Bouw en Ontwikkeling Onderwijsinstelling: Hogeschool van Arnhem en Nijmegen
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 2 van 24
Voorwoord Voor u ligt het hoofdverslag van het afstudeerproject van Wout
Rouwhorst en Derk Stortelder: “Duurzaam herbestemmen”. Twee HBO
Bouwkunde studenten aan de hogeschool van Arnhem en Nijmegen met
respectievelijk de afstudeerrichtingen “bouwtechniek” en “architectuur”.
Binnen dit afstudeerproject hebben we, na een uitgebreide inventarisatie
van de markt in de regio Arnhem Nijmegen, het voormalige bankgebouw
van ABN-AMRO aan het Gele Rijders plein 15 in Arnhem in een nieuw
jasje gestoken.
In dit hoofverslag van het afstudeerproject zal in vogelvlucht getoond
worden wat er tijdens dit project uitgewerkt is. Het verslag zal beginnen
met het Plan van Aanpak en hierna achtereenvolgens ingaan op de
Pandeninventarisatie, Ontwerpstudie en Ontwerp. Het verslag zal
afgesloten worden met het uiteindelijke ontwerp en een conclusie waarin
er kort ingegaan zal worden op de hoofd- en deelvragen en de hoofd- en
subdoelen die vooraf gesteld zijn in het Plan van Aanpak. In de bijlage
zullen alle achterliggende producten voor dit hoofdverslag te vinden zijn.
Hiernaast is een foto weergegeven van de huidige situatie van het pand
aan het Gele Rijders plein. Daaronder is een korte parodie gegeven op
hoe er in de huidige bouwwereld nog te vaak tegen het duurzaam
bouwen word aangekeken. Met dit afstudeerproject zijn we dieper op de
actuele kwesties van het duurzaam bouwen en de problemen ten aanzien
van de leegstand in Nederland ingegaan.
Huidige situatie Achtergevel
Huidige situatie voorgevel
Duurzaam Bouwen: "That is not my job"
There is a story about four people named everybody, somebody, anybody and nobody.
There was an important job to be done and everybody was sure that somebody would do it,
anybody could have done it, but nobody did it. Somebody got angry about that, because it was
everybody’s job, everybody thought anybody could do it,
but nobody realized that everybody would not do it. It ended up that everybody blamed somebody when
nobody did what anybody could have
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 3 van 24
Inhoud Voorwoord ........................................................................................................................................................................................................................................ 2
1. Plan van aanpak ............................................................................................................................................................................................................................. 4
1.1 Probleemstellingen .............................................................................................................................................................................................................. 4
1.2 Doelstellingen ...................................................................................................................................................................................................................... 5
1.3 Projectopdracht .................................................................................................................................................................................................................. 5
2. Pandeninventarisatie ..................................................................................................................................................................................................................... 6
2.1 Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten ...................................................................................................................................................... 6
2.2 Kaf van het koren scheiden ................................................................................................................................................................................................. 7
2.3. QuickScan ........................................................................................................................................................................................................................... 7
3. Ontwerpstudie ............................................................................................................................................................................................................................... 9
3.1 Het gebouw in zijn omgeving .............................................................................................................................................................................................. 9
3.2 Technisch ........................................................................................................................................................................................................................... 11
3.3 Financiën ........................................................................................................................................................................................................................... 16
4. Ontwerp ....................................................................................................................................................................................................................................... 17
5. Conclusie ..................................................................................................................................................................................................................................... 21
6. Resumé Nederlands .................................................................................................................................................................................................................... 22
7. Resumé Engels ............................................................................................................................................................................................................................. 23
8. Bijlage .......................................................................................................................................................................................................................................... 24
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 4 van 24
1. Plan van aanpak Begin september 2008 begonnen wij, Wout Rouwhorst en Derk
Stortelder, aan de opleiding Bouwkunde op de Hogeschool van Arnhem
en Nijmegen (HAN). De studiejaren die volgden bestonden zowel uit
leerperioden aan de HAN als stages bij bedrijven in de bouwsector. Het
afgelopen half jaar, september 2011 tot en met januari 2012, was een
periode waarin wij als afstudeerders een eigen studiegebied in konden
duiken met behulp van een minor. Tijdens deze minor is het onderwerp
voor het afstudeerproject bij ons ontstaan. Eind september 2011 was de
eerste voorlichting ten aanzien van het afstuderen en niet lang daarna
stuitten wij op een actuele kwestie. Er staan vandaag de dag enorm veel
panden leeg, hetzij een kerk, hetzij een kantoorpand. Wij vinden het
zonde dat deze, vaak prominente gebouwen, geen functie meer vervullen
in de maatschappij. Vandaar dat we een onderzoek willen doen naar de
leegstand van gebouwen in onze omgeving, regio Arnhem en Nijmegen.
Uiteindelijk zullen de verschillende onderzoeken leiden tot een
onderbouwd ontwerp van één van deze gebouwen. Het pand zal een
nieuwe duurzame gedaante en functie krijgen. In vogelvlucht is dat de
totstandkoming van het onderwerp voor ons afstudeerproject,
“Duurzaam Herbestemmen”.
1.1 Probleemstellingen
De probleemstelling kan samengevat worden in één hoofdvraag. Deze is
weer op te delen in een aantal deelvragen. De hoofdvraag is als volgt
geformuleerd:
Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig
leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde
criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven
geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook
financieel haalbare manier?
Uit deze hoofdvraag volgen een aantal deelvragen:
- Waarom slaagt de ene herbestemming wel en de andere niet?
Welke literatuur is hierbij relevant?
- Welke panden staan of komen er leeg en zijn interessant om te
herbestemmen in de KAN regio?
Criteria waaraan interessante panden moeten voldoen worden
vermeld aan het begin van de pandeninventarisatie
- Welke van deze panden voldoet aan de gestelde criteria en kan in
onze ogen het beste herbestemd worden? Waarom?
- Is het überhaupt haalbaar om het desbetreffende pand te
herbestemmen? (technisch, planologisch, financieel)
- Wat wordt de technische en architectonische invulling van het
gekozen pand binnen de gestelde mogelijkheden uit het
haalbaarheidsonderzoek?
Bron: http://www.avh-advocaten.nl
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 5 van 24
1.2 Doelstellingen
Wat willen we met dit project bereiken, simpel gezegd, wat is het doel
van het project? Het hoofddoel van het project is samen te vatten in één
zin, deze is later weer op te delen in een aantal subdoelen. Het hoofddoel
van dit afstudeerproject is:
Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken
voor het door ons gekozen pand.
Subdoelen bij het uitvoeren van het afstudeerproject zijn:
- Duurzame, vooral op technisch vlak, kennis opdoen
- De rode draad kunnen herkennen in zowel een geslaagd, maar
ook in een niet geslaagd, herbestemd project met behulp van een
literatuurstudie
- Weten hoe een businesscase wordt gemaakt voor het door ons
gekozen leegstaande pand
- Zorgen met ons afstudeerproject voor een vervolgopdracht voor
Giesbers-Arnhem en hierbij eventueel een prestatiebeurs voor
ons als afstudeerders
1.3 Projectopdracht
Samen met de probleemstelling en de verschillende doelstellingen die we
zelf vooraf bepaald hebben is de projectopdracht te definiëren. Alle
hoofd- en deelvragen, samen met de hoofd- en subdoelen van het project
resulteren in één eindproduct dat geleverd gaat worden:
Met behulp van verschillende studies een nieuw ontwerp maken voor een
leegstaand pand in de KAN regio.
Het eindproduct zal bestaan uit de volgende onderdelen:
- Plan van Aanpak
- Pandeninventarisatie
- Ontwerpstudie
- Ontwerp
- Literatuurstudie
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 6 van 24
2. Pandeninventarisatie In deze fase van het project wordt de keuze van het her te bestemmend
pand bepaald. In dit hoofdstuk wordt in het kort uitgelegd hoe de keuze
van het pand tot stand is gekomen. Bij de keuze van het pand hebben wij
gebruik gemaakt van verschillende literatuur en marktexperts. Omdat wij
als studenten bouwkunde weinig kennis hebben van de vastgoed- en
makelaarsmarkt in de KAN-regio, hebben wij de keuze gemaakt om met
zogenoemde “marktexperts” te gaan praten. Het doel van deze
gesprekken is om inzicht krijgen in de vastgoedmarkt in de KAN-regio.
Daarnaast vonden wij het van essentieel belang om de oorzaken die schuil
gaan achter de leegstand in de regio te achterhalen, dit om onze
afstudeeropdracht meer diepgang te geven. Om tot ons uiteindelijke doel
te komen voor deze fase hebben wij achtereenvolgens de volgende
stappen ondernomen:
- Interviews met marktexperts (Makelaars, Gemeente, etc.)
- Documentatie bestuderen
- Cijfers en Feiten vergelijken
- Criteria opstellen “geschikte” panden
- Opstellen Pandeninventarisatielijst
- Opstellen en uitvoeren Quickscan
- Keuze pand op basis van bovenstaande stappen
2.1 Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten
Zogenoemde “marktexperts” hebben ons de oorzaak van de leegstand in
de KAN-regio kunnen vertellen. De voornaamste redenen van de
leegstaand zijn hier onder opgesomd.
- Het aantal FTE’s (fulltime-equivalent) van bedrijven neemt af
(“Het nieuwe werken”)
- Simpelweg teveel nieuwe kantoorruimte gebouwd de afgelopen
10 jaar in de KAN-regio
- Economische crisis: conjunctuur
- Welke kantoorpanden kunnen gekenmerkt worden als kansrijk,
kanshebbend of kansarm? Welke panden zijn niet meer geschikt
voor hun huidige functie en hebben de juiste eigenschappen om
herbestemd te worden?
- Alleen in de regio Arnhem is er al een leegstandpercentage van
18% (196.700 m²) aan kantoorruimte, hiervan kan om en nabij de
30% als kansarm worden gekenmerkt
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 7 van 24
2.2 Kaf van het koren scheiden
Op basis van gesprekken met “marktexperts”, literatuur en relevante
documentatie kunnen we de volgende criteria opstellen waarin we de
eerste schifting kunnen maken tussen het aanbod van ongebruikte
kantoor panden die eventueel geschikt kunnen zijn voor een
herbestemming.
- Locatie (centrum/stationsgebied)
- Vierkante meters tussen ± 2000 en ± 6000 m2
- Er moet potentie zijn om vier of meer functies te kunnen
huisvesten
- De gebouwstructuur dient zo vrij mogelijk in deelbaar te zijn.
- Het gebouw dient een “status” of “geschiedenis” te hebben of op
een markante plek staan
Op basis van de onder andere hier bovenstaande criteria is er een
pandenlijst ontstaan van 12 panden. Deze panden zijn allemaal te vinden
in de KAN-Regio. Opvallend is dat er gebleken is tijdens de inventarisatie
dat er in Arnhem een veel groter leegstandprobleem is dan in de rest van
de regio.
2.3. QuickScan
De opzet van de QuickScan, met name de beoordelingscriteria, is op basis
van meerdere informatie bronnen:
- Experts (Makelaars, gemeente)
- Documentatie (onder andere: De vastgoedrapportage stadsregio
Arnhem Nijmegen 2011)
- Literatuur (onder andere: Herbestemmingswijzer van M. Hek)
De input van deze bronnen, samen met onze eigen mening hierin, heeft
voor de beoordelingscriteria en hun wegingsfactor gezorgd.
Beoordelingscriteria die vaker aan werden gehaald tijdens gesprekken en
in documentatie hebben een hogere factor (bijvoorbeeld: locatie,
parkeren en gebouwstructuur). Met betrekking tot de beoordelingen
(kolommen “be.”, beoordeling tussen de 1-10) is hier in het onder kort
weergeven hoe we te werk zijn gegaan ten aanzien van de beoordeling
voor de panden op een bepaald criteria.
Deel beoordelingsschema openbaarvervoer (Pandeninventarisatie Hoofdstuk 3.2)
Op de volgende pagina is de gehele QuickScan weergeven met daarin alle
panden en de door ons vastgestelde beoordelingscriteria.
Busstation Stoptreinstation
Afstand (m) Score (punten) Afstand (m) Score (punten)
0 – 250 4 0 – 250 4
250 – 500 3 250 – 500 3
500 – 750 2 500 – 750 2
750 – 1000 1 750 – 1000 1
1000 – ….. 0 1000 – ….. 0
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 8 van 24
QuickScan (Pandeninventarisatie hoofdstuk 3.2)
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 9 van 24
3. Ontwerpstudie De ontwerpstudie is het meest uitgebreide onderdeel van het
afstudeerproject “Duurzaam Herbestemmen”. Het doel van de
ontwerpstudie is om zoveel mogelijk kaders te stellen aan het ontwerp.
Deze kaders zullen gesteld worden door het bestuderen van literatuur,
maken van berekeningen, tekeningen et cetera. Het verslag is opgebouwd
uit 3 hoofdonderdelen:
- Het gebouw en zijn omgeving
- Technisch
- Financiën
3.1 Het gebouw in zijn omgeving
In dit onderdeel van de ontwerpstudie zal er worden ingegaan op de
geschiedenis en de kaders en doelstelling van de gemeente rondom het
voormalige ABN-AMRO gebouw. Op basis van die gegevens samen met de
herbestemmingswijzer zal er een definitieve functie worden gekozen.
Deze functie(s) zal worden gebruikt als inpunt voor de hoofdstukken
technisch en financiën.
De Architect (Dhr. Schrieke)
Het pand, Gele Rijders Plein 15, is gebouwd in het jaar 1989 op de locatie
van het Arnhemse kantoor van de Rotterdamse bank (gefuseerd met de
Amsterdamse bank: ontstaan AMRO Bank). De oude bank was vervallen
en werd gesloopt tot de fundering. Voor het ontwerp van het nieuwe
bankgebouw besloot AMRO bank om een prijsvraag uit te schrijven,
hierbij werden 3 partijen benaderd, twee van deze partijen hadden al
zaken gedaan met de AMRO bank behalve B&D architecten bv. (Brouwer
en Deurvorst). De overige partijen waren Royal Hashkoning &
Kraaienvanger. De heer ir. J. Schrieke, architect van B&D architecten bv.,
werd gebeld door het bouwbureau van de AMRO bank om een ontwerp
te maken voor het nieuwe kantoor aan het Gele Rijders Plein. In de eerste
gesprekken tussen Dhr. Schrieke en AMRO bank werd al snel duidelijk dat
de vorm (uitkragingen) en afmetingen al bepaald waren door het AMRO
Bouwbureau & Afdeling stedelijke ontwikkeling van de gemeente
Arnhem. Hierin heeft Dhr. Schrieke dus geen inspraak in gehad. Tot de
grote verbazing van Dhr. Schrieke diende er al een voorlopig ontwerp te
komen binnen een maand.
In 1989 waren de “ABN bank” en de “AMRO bank” nog concurrenten van
elkaar. De ABN bank had een toplocatie (Willemsplein 46, nu kantoor SHB
architecten) en de locatie van de AMRO bank was minder gunstig (achter
het Gele Rijders Plein). Deze feiten zaten Dhr. Schrieke dwars, het moest
een prominent pand worden, maar de locatie was minder ten opzichte
van de ABN bank.
Dhr. Schrieke vertelt: “Eerste kerstdag kreeg ik een boek van mijn familie: “Leven in Frankrijk” door Terrance Conran. Rustig bladerend door het boek zag ik het opeens, de vorm, de belichting, de kleuren, het moest lijken op de ‘Arc de Triomphe’ en ‘Place de la Concorde’ . Alleen zo konden mensen voorbij het prominente pand van de ABN kijken”.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 10 van 24
Functiebepaling
In dit onderdeel zal de richting van de nieuwe invulling van het pand
worden bepaald. Deze word bepaald aan de hand van de voorafgaande
aan dit onderdeel uitgevoerde werkzaamheden. Deze werkzaamheden
zijn onder te verdelen in drie onderdelen:
- Herbestemmingswijzer, boek van M. Hek
- Kaders en doelstelling overheid, met onder andere: Gebiedsvisie
Gele Rijders Plein van de gemeente Arnhem
- Marktexperts en eigen mening, het voeren van deze gesprekken
en onze eigen interpretatie hiervan
Uit de analyse van de informatie uit deze onderdelen komen een aantal
thema’s, functies en aandachtspunten naar voren. Deze zijn hieronder per
onderdeel aangegeven:
Als we naar deze thema’s, functies en aandachtspunten van de diverse
onderdelen kijken, zien wij zeker mogelijkheden voor een mix van
functies. We kiezen doelbewust voor een commerciële plint, aangezien dit
financieel aantrekkelijk is voor een transformatie. Ook kan deze
commerciële plint, met een sterk bezoekersmotief, ervoor zorgen dat
zowel het pand als het Gele Rijders Plein weer opleeft. Daarbij vallen een
aantal van de functies, thema’s en aandachtspunten af omdat deze soms
niet stroken met de overige onderdelen.
Commerciële plint:
- Amusementsgebouw
- Energie
- Sterk bezoekersmotief
Verdiepingen:
- Gedifferentieerde woning typologieën
- Mode
- Starters (Loft idee)
Het thema van het gebouw zal “Energie en Duurzaam” zijn. Hopelijk kan
dit thema het pand en daarmee het plein een duidelijk karakter geven. De
transformatie van het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele
Rijders Plein 15 moet de voorloper worden van de stedelijke vernieuwing
op en rondom het Gele Rijders Plein! (Interactief informatie
energiecentrum)
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 11 van 24
3.2 Technisch
De architectonische uitgangspunten worden bepaald door een
vormstudie, indeling van de verschillende verdiepingen en een analyse
van de verschillende bouwmaterialen. Bij de bouwfysica en installaties zal
er een thermische kosten optimalisatie gemaakt worden voor ons pand.
Daarnaast zullen er ook berekeningen gemaakt worden voor de
benodigde isolatiedikte en bepaling van de benodigde ventilatieroosters.
Vormstudie
Allereerst kenmerkt het gebouw aan het Gele Rijders Plein 15 zich door
haar markante vorm, het gebouw krijgt hierdoor karakter. In het nieuwe
ontwerp moet de bestaande vorm niet verwaarloosd worden en zal het
optoppen van twee verdiepingen bovenop de bestaande constructie recht
moeten doen aan de rest van het gebouw. Vandaar dat de eerste stap in
het ontwerp een vormstudie zal zijn:
“Vormstudie: Dit is een fase in het technische uitwerkingstraject van
een idee, waarbij de hoofdvorm van het product wordt vastgesteld.”
Eerst zal er gekeken worden naar de huidige vorm (inclusief de te slopen
5e en 6e verdieping). Hiernaast volgen in vogelvlucht een aantal
illustraties van de mogelijke nieuwe vormen, op basis van de verschillende
mogelijkheden is er keuze gemaakt. Voor elke situatie zijn de positieve en
negatieve eigenschappen ten aanzien van de omgeving en de huidige
vorm afgewogen om tot een toevoeging te komen in plaats van een
afwaardering van het karakter en vorm van het nieuwe ontwerp.
0
Huidige vorm
Doorzetten van gevellijnen & doorbreken van belijning
Toevoegen van diverse overstekken
Nieuwe vorm (behoud sterke voorgevel)
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 12 van 24
Indeling plattegronden
Nu de hoofdvorm bepaald is in de vormstudie van het vorige onderdeel
kunnen de verschillende verdiepingen ingedeeld worden. Om de
verschillende indelingen te maken zijn er al een flink aantal
uitgangspunten en keuzes gemaakt binnen het ontwerp, al dan niet door
voorgaande producten:
- Verdiepingshoogte (bovenkant vloer – bovenkant vloer):
Begane grond: 3570 mm, overige verdiepingen: 3470 mm
- Verkeersroutes commerciële ruimte en bewoners appartementen
gescheiden
- Begane grond en 1e verdieping: Commerciële ruimte ingevuld
door marktpartij: interactief energiehuis (keuze gemaakt in
hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: “Het gebouw en zijn omgeving”)
- Indeling commerciële ruimte in overleg met marktpartij
- Gedifferentieerde woning typologieën gewenst (keuze gemaakt in
hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: “Het gebouw en zijn omgeving”
en naar aanleiding van navraag bij marktexperts)
- 2e tot en met 4e verdieping: soort verdieping, 3 kamer
appartementen of combinatie studio’s met 2 kamer
appartementen, volgt aan de hand van uitkomst
exploitatiebegroting varianten
- 5e verdieping: 6x 2 kamer appartementen
- 6e verdieping: 2x penthouse
- Aanname benodigde installatieruimte: 30 m2 op begane grond
- Bestaande schachten worden in nieuwe ontwerp wederom als
schachtruimte gebruikt
- Indelingen gebaseerd op bouwbesluit (BB) 2012 nieuwbouweisen,
bijvoorbeeld.: buitenberging, buitenruimte, breedte
verkeersruimtes, afmetingen toiletruimte et cetera
- Eventuele vrijstellingen ten aanzien van nieuwbouweisen BB 2012
worden bij het ontwerp besproken
- Optoppen van twee verdiepingen mogelijk vanaf 5e verdieping
(zie hoofdstuk 3.1 van ontwerpstudie: “Constructie”)
- Constructieve aanpassingen zullen tijdens het uitwerken van het
ontwerp besproken worden met mevrouw E. Rutgers,
constructieleraar van de Hogeschool Arnhem en Nijmegen
- Het gebouw wordt “gestript”, gesloopt tot en met casco (zie
hoofdstuk 3.2 van ontwerpstudie: “Sloop”)
- Atrium 4e tot en met 6e verdieping: om meer daglicht en
uitstraling te creëren binnenin het gebouw
- Definitieve uitwerking atrium volgt in ontwerp, met name ten
aanzien van de constructie
- Verkeer van trapkern 2 gaat vanaf 4e verdieping via atrium (trap
atrium wordt in ontwerp bepaald)
- Definitieve gevelindeling wordt in het ontwerp bepaald
- Uitgangspunt afstand stijlen vliesgevels: 1200 mm hart op hart
- Gevelisolatie: Resol hardschuim, kan direct op gestuukt worden.
(bijvoorbeeld: Kingspan Kooltherm K5
( 50 mm, RC = 2,38 m2 x K/W)
- Gevelafwerking: stucwerk en houten rabatdelen.
- Aluminium kozijnen
Op de volgende pagina is één plattegrond getoond op basis van de
gestelde uitganspunten en keuzes
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 13 van 24
Plattegrond indeling: 5E VERDIEPING
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 14 van 24
Bouwfysica & Installaties
Bouwfysica en installaties zijn nauw verbonden met elkaar. In dit
onderdeel behandelen we het thermische comfort. Om tot een
uiteindelijk waarde van de thermische schil te komen en de capaciteit van
de installaties ten aanzien van de warmteafgifte te bepalen stellen we een
aantal randvoorwaarden op. Deze randvoorwaarden zijn op basis van de 4
p’s opgesteld, je zou het ook kunnen zien onze visie op deze p’s in relatie
tot het gebouw.
- Transmissieverlies dient tot het minimale beperkt te worden
binnen de bouwkundige en esthetische mogelijkheden
- De installaties dienen zoveel mogelijk gebruik te maken van het
natuurlijke bronnen
- De investeringskosten dienen tot het minimale beperkt te worden
- Door de geringe verdiepingshoogte dient de benodigde ruimte
voor installaties tot het minimale beperkt te worden.
Om tot een uiteindelijk concept te komen voor de installaties in relatie tot
het gebouw gaan we van grof naar fijn werken. Beginnende bij het
bepalen van de RC-Waarde en Installaties, om tot een optimalisatie te
komen tussen de RC en Installaties in relatie tot de kosten maken we
gebruik van de break-evenpoint methode. Je zou kunnen stellen dat elke
RC-Waarde en eigen kostprijs heeft. Dit geld hetzelfde voor de capaciteit
van de warmte-opwekinstallaties.
X-As: Rc-waarde in relatie tot benodigde capaciteit warmteopwekking (op basis van
koellastberekening pand)
Grafiek lijn: 1. Investering isolatie
Grafieklijn: 2. Investering capaciteit warmteopwekking 3. Kosten energieverbruik
De tabellen hierboven zijn de basis voor de thermische kosten
optimalisatie grafiek op de volgende pagina. De gegevens hierboven
geven in de grafiek verschillende afwegingspunten aan. Een eventuele
opdrachtgever kan er voor kiezen om de investering tot het minimale te
beperken of de eindgebruikers van de maandelijkse lasten te ontzien,
hierbij is de investering aan de start wel hoger.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 15 van 24
Toelichting tabel ontwerpstudie hoofdstuk 3.4.1
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 16 van 24
3.3 Financiën
Nu de meeste kaders gesteld zijn aan het ontwerp is het tijd om te kijken
naar de financiële gevolgen van onze keuzes. Hierbij gaan we uit van het
volgende principe:
We kijken eerst naar de maximale opbrengst per m2 van het ontwerp. Dit
zal gedaan worden met behulp van een aantal varianten. Hierna zullen de
verschillende kosten in beeld gebracht worden. Deze kosten bestaan uit al
reeds bepaalde kosten (sloop, installaties en bouwfysica, et cetera) en
een aantal kostenposten die bepaald moeten worden aan de hand van
calculatie en referenties (kosten aanleggen parkeerplaatsen,
verbouwkosten bestaand en nieuw per m2, et cetera). Met deze
opbrengsten en kosten kan vervolgens een exploitatiebegroting gemaakt
worden. Hieruit kan een conclusie getrokken worden met betrekking tot
welke variant het meest rendabel is en of het project überhaupt haalbaar
is.
Indeling varianten, ontwerpstudie hoofdstuk 4.1.2
Op basis van de informatie met betrekking tot opbrengsten en kosten
hebben we voor elke variant een exploitatiebegroting opgesteld in
onderstaande tabel zijn twee resultaten hiervan weergeven.
”Deel” exploitatiebegroting, ontwerpstudie hoofdstuk 4.3
Met behulp van de exploitatiebegroting zijn de uitkomsten van de
verschillende varianten bepaald. Het uiteindelijke bedrag dat, exclusief
BTW, “overblijft” bij de verschillende varianten is bepaald bij: “M. Totaal
winst, risico en resultaat”. Zoals te zien is in de exploitatiebegroting, is
elke variant financieel haalbaar. Het totaal winst, risico en resultaat van
de verschillende varianten is:
- Variant l: € 526.642,31 (5,7% van omzet)
- Variant ll: € 688.240,64 (7,4 % van omzet)
- Variant lll: € 619.722,20 (6,4% van omzet)
- Variant lV: € 526.608,55 (5,2% van omzet)
Op basis van bovenstaande gegevens is het duidelijk dat variant II
uitgewerkt zal worden. Hierbij worden alle uitgangspunten en gestelde
kaders uit de ontwerpstudie meegenomen in het ontwerp.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 17 van 24
4. Ontwerp In de vorige hoofdstukken zijn alle kaders en randvoorwaarden gesteld
waaraan het gebouw zal moeten voldoen. In dit onderdeel zullen alle
puzzelstukjes op hun plek vallen. Daarbij worden en nog een aantal
dingen getoetst met betrekking tot de regelgeving. De volgende
onderdelen zijn uitgewerkt bij het ontwerp:
- Plattegronden Begane Grond tot en met Dak
- Aanzichten
- Doorsnedes
- Materialisatie
- Regelgeving: Brandveiligheid, Buitenruimtes, Buitenberging
- 3D-Model gebouw
Tekeningen
De ontwerpstudie heeft in grote lijnen bepaald hoe het ontwerp van het
gebouw wordt. Naar aanleiding van de gestelde uitgangspunten in de
ontwerpstudie is het ontwerp verder technisch uitgewerkt. In de
afbeeldingen hiernaast worden de westgevel (voorgevel) en
doorsnede B-B getoond. Hierin is duidelijk te zien dat de sterke voorgevel
behouden is gebleven. In doorsnede B-B is vanaf de 4de verdieping
duidelijk het atrium met daarin de grote vliesgevel aan de achterzijde
weergegeven. Op de volgende pagina zal vervolgens een deel van de
kleuren- en materialenstaat getoond worden.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 18 van 24
Materialisatie
“Deel” Materialenstaat, ontwerp hoofdstuk 5
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 19 van 24
Regelgeving
Het nieuwe ontwerp voor het pand aan het Gele Rijders Plein 15 willen
we aan de nieuwbouweisen van het bouwbesluit 2012 laten voldoen.
Officieel valt het afstudeerproject onder verbouw (eisen voor de
bestaande bouw of verbouw in het bouwbesluit), maar om het comfort
van de latere gebruiker te verhogen hebben we de nieuwbouweisen
aangehouden. Waar dit niet mogelijk of haalbaar is zal afgeweken worden
naar de verbouweisen uit het bouwbesluit 2012. Mocht dit ook niet
haalbaar zijn dan moet er voor bepaalde onderdelen een vrijstelling
aangevraagd worden. In dit hoofdstuk gaan we het kort hebben over
brandveiligheid.
Het ontwerp zal getoetst en ingedeeld worden met betrekking tot de
brandcompartimentering. Automatisch komt hierbij veel regelgeving
kijken uit de rest van het hoofdstuk “Brandveiligheid”, denk maar aan
bijvoorbeeld vluchtroutes. Met betrekking tot de eisen ten aanzien van
brandveiligheid gaan we uit van de eisen m.b.t. verbouw!
Een brandcompartiment is als volgt gedefinieerd:
Gedeelte van één of meer bouwwerken bestemd als maximaal
uitbreidingsgebied van brand!
Om het geheel van de indeling van de brandcompartimenten en de
verschillende WBDBO eisen en uitwerkingen visueel te maken zijn er
tekeningen gemaakt. Op deze tekeningen zijn de verschillende
brandcompartimenten met oppervlakte en hun WBDBO eisen en
uitwerkingen weergegeven. Twee tekeningen zijn hiernaast weergeven.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 20 van 24
Visualisatie
Alle voorgaande pagina’s hebben geresulteerd in het nieuwe ontwerp.
Hieronder is alvast een kleine impressie gegeven van hoe het pand aan
het Gele Rijders plein er in de toekomst uit zou moeten gaan zien.
Hiernaast is ook een kleine greep te zien uit de technische uitwerking van
het ontwerp. Het bovenste detail geeft de aansluiting van de nieuwe
loopbrug op de 5e verdieping met de 5e verdiepingsvloer weer. Hierop is
te zien dat de nieuwe vloer van de 5e verdieping wordt opgehangen met
behulp van stalen kokers (trekstaven). Op het onderste detail is de
aansluiting van een woningscheidende wand op de gevel te zien. Dit is ter
plaatse van de studio’s op de 2e verdieping.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 21 van 24
5. Conclusie In de conclusie zal er ingegaan worden op de verschillende vragen en
doelen die we in het Plan van aanpak vooraf gesteld hebben. Hierbij zal
de nadruk gelegd worden op de beantwoording van de hoofdvraag en of
we ons hoofddoel hebben gehaald. De beantwoording van de deelvragen
en of we de subdoelen behaald hebben wordt hierin grotendeels
verwerkt. Aan het begin van het afstudeerproject hadden we de volgende
hoofdvraag geformuleerd:
Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig
leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde
criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven
geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook
financieel haalbare manier?
De beantwoording van de hoofdvraag is helder te formuleren. We hebben
tijdens ons afstudeerproject aangetoond met de verschillende producten
dat het pand aan het Gele Rijders plein 15 herbestemd kan worden. Het
pand is het meest geschikte pand in de regio naar aanleiding van de
Quickscan, alle bouwkundige problemen zijn technisch op te lossen en het
project is financieel haalbaar.
Naast de hoofdvraag hadden we onszelf ook een hoofddoel gesteld:
Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken
voor het door ons gekozen pand.
Dit hoofddoel, zoals eigenlijk bij de beantwoording van de
hoofdvraag ook al is vermeld, is in onze ogen ook behaald. We
hebben met verschillende studies (pandeninventarisatie,
ontwerpstudie en ontwerp) aangetoond dat er een oplossing is voor
het momenteel leegstaande pand aan het Gele Rijders plein.
Daarnaast hebben we veel kennis opgedaan met betrekking tot
herbestemming, duurzaamheid, architectuur, financiën,
constructie, sloop, installatietechniek en bouwfysica.
Al met al concluderen we dat we een geslaagd afstudeerproject
hebben neergezet en hopelijk hiermee het initiatief getoond
hebben om van de herbestemming van het voormalige
bankgebouw een concreet project te maken. Dit zou het begin
kunnen zijn van een nieuw kleurrijk Gele Rijders plein!
Arnhem 22 Mei Arnhem
Wout Rouwhorst en Derk Stortelder
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 22 van 24
6. Resumé Nederlands “Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig leegstaand
pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde criteria voor een
potentie herbestemming, nieuw leven geblazen worden op een zo
technisch duurzaam, maar ook financieel haalbare manier?”
De beantwoording van deze hoofdvraag is in fases tot stand gekomen. Binnen
deze fases zijn de producten “Plan van aanpak”, “Pandeninventarisatie”,
“Ontwerpstudie”, “Ontwerp” en “Literatuurstudie” gemaakt. De uitwerking van
het project is van grof naar fijn geweest. Voor de start van het project hebben we
kaders, producten, kwaliteitseisen en een planning vastgelegd (Plan van aanpak).
De basis van het project is de inventarisatie en verkenning van de markt met
betrekking tot leegstand in de regio Arnhem Nijmegen (Pandeninventarisatie).
Gesprekken met marktpartijen (makelaars, gemeente, ontwikkelaars) en het
bestuderen van literatuur hebben tot een quickscan voor leegstaande panden
geleid. Deze quickscan maakt het mogelijk om leegstaande panden te toetsen op
de potentie tot herbestemming aan de hand van een tiental criteria. De uitkomst
was duidelijk: het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele Rijders plein in
Arnhem.
Tijd om het pand verder te analyseren en uit te werken (Ontwerpstudie). Na een
gesprek met de inmiddels gepensioneerde architect van het pand, Jaap Schrieke
B&D architecten, hebben we de geschiedenis en bestaande visies van de
gemeente Arnhem bestudeerd. Samen met het boek “Herbestemmingswijzer”
van M. Hek heeft dit tot de functiebepaling in het pand geleid: een interactief
energiehuis op de begane grond en 1e verdieping met hierboven een
gedifferentieerd appartementenaanbod. Dit interactieve energiehuis moet een
soortgelijke invulling krijgen als het NEMO science center in Amsterdam. Arnhem
wil zich graag profileren als energiestad en kan hiermee, in samenwerking met
commerciële partijen, een invulling geven aan de eerste twee verdiepingen.
Allereerst is de hoofdvorm bepaald, dit is gedaan met behulp van een
vormstudie. Op technisch gebied zijn ook de eerste kaders gesteld. De analyse
van de huidige draagconstructie van het pand zorgde ervoor dat er ruimte was
voor optopping van twee extra verdiepingen bovenop de bestaande 5e
verdieping. De vorm van deze optopping is bepaald in de vormstudie.
Naast de architectonische uitgangspunten zijn er in de ontwerpstudie een
sloopplan, een optimalisatie tussen gevel en installaties in relatie tot kosten en
een exploitatiebegroting gemaakt. Bij de exploitatiebegroting is er met behulp
van enkele varianten in appartement types gebleken dat het project financieel
(ruim!) haalbaar is. Kanttekening hierbij is wel dat, gezien de huidige situatie in
de woningmarkt, we er nu vanuit zijn gegaan dat alle appartementen binnen 3
jaar worden verkocht.
Nadat in de ontwerpstudie alle kaders zijn gesteld aan het ontwerp is het pand
verder uitgewerkt in de ontwerpfase (Ontwerp). Tijdens deze laatste fase van het
ontwerp is het project technisch uitgewerkt, zijn de materialen bepaald en is het
ontwerp passend gemaakt binnen het bouwregelgeving. Het resultaat: Een
haalbaar, realistisch en modern appartementencomplex met interactief
energiehuis op de eerste twee verdiepingen.
Een verrassend, met name op financieel gebied, haalbare herbestemming. Wij
zijn ervan overtuigd dat, mocht de woningmarkt weer aantrekken, een
herbestemming van het voormalige bankgebouw aan het Gele Rijders plein
realiseerbaar is. Daarnaast zal deze herbestemming ervoor zorgen dat het Gele
Rijders plein afkomt van het huidige imago: karakterloos en verloederd.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 23 van 24
7. Resumé Engels "How can there be a full, partial or future vacant building in the KAN
region that meets the criteria for a potential redevelopment, in the
most technically sustainable and financially achievable manner?"
The answer to this main question is established in phases. Within these phases
the products "Plan of approach", "Building inventory", "Design study," "Design"
and "Literature study" have been made. The elaboration of the project is from
rough to fine. Before the start of the project we made frameworks, products,
demands of the quality of the products and a planning (Plan of approach).
The foundation of the project is the identification and exploration of the market,
relating to vacancies in the region Arnhem Nijmegen (Building
inventory). Conversations with market participants (real estate agents,
commune, developers) and the study of literature resulted in a quickscan for
vacant buildings. This quickscan makes it possible to rate empty buildings to their
potential of re-use on the basis of a dozen criteria. The outcome was clear: the
former ABN-AMRO office at the Gele Rijders plein in Arnhem.
Time to analyze and elaborate the building (design). After a conversation with
the now-retired architect of the building, Jaap Schrieke B&D architecten, we have
studied the history and current views of the commune of Arnhem. Along with the
book "Herbestemmingswijzer" by M. Hek the function determination of the
building led to an interactive energy house on the ground floor with on the 1st
floor and above apartments of differentiated offering. This interactive energy
house should have a similar interpretation as the NEMO science center in
Amsterdam. Arnhem would like to present itself as the energy city of Holland. In
collaboration with commercial parties they can accomplish that by giving form to
the first two floors.
First of all, the main shape is determined, this is done with the help of a
morphology. Based on the previous studies, the technical boundaries are now set
.The analysis of the current support structure of the building meant that there
was room for two extra floors on top of the existing 5 th floor. The form of it is
determined in the mold study.
In addition to the architectural principles, there’s a chapter about dismantling in
the design study, an optimization between facade and systems in relation to
costs and an exploitation budget is made. The exploitation budget used some
variants in apartment types and showed that the project financially (spacious!)
achievable. Side note here is that, given the current situation in the housing
market, we have assumed that all apartments will be sold within 3 years.
After all the frames in the design study have been made , the building was
developed in the design phase (Design). During this last phase of the design, the
building is technically developed, the materials are determined and the design is
evaluated to fit within the building regulations. The result: an achievable, realistic
and modern apartment complex with an interactive energy house in the first two
floors.
A surprising, especially financial, achievable redesignation. We are convinced
that, if the housing market will pick up again, a redesignation of the former bank
building at the Gele Rijders plein is achievable. In addition, this redesignation will
ensure that the Gele Rijders plein will get rid of the current image: characterless
and bitrotted.
“Duurzaam herbestemmen”
“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 24 van 24
8. Bijlage
Plan van aanpak………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...............................I
Pandeninventarisatie…………..……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………............II
Ontwerpstudie………………………..……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….............III
Ontwerp……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………............................................IV
Literatuurstudie…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….................................V
Procesverslag…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….………..........VI
- Communicatie, Agenda’s & notulen besprekingen docenten en derden
- Urenverantwoording
- Individuele reflectie
- Groepsreflectie
- ABC-jaarboek projectsamenvatting
top related