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Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und Baubeschreibung Baufeld 5 Seite 1 von 20
Anlage 11:
Quartiersentwicklung Paloma-Viertel und Baubeschreibung Baufeld 5
Inhaltsverzeichnis:
Einleitung
1. Historie der Esso Häuser
2. Frühzeitiger Beteiligungsprozess
3. Architektenwettbewerbe
4. Projektstand April 2018
5. Beschreibung des Baufeldes 5
6. Bauwerksbeschreibung
7. Bauablauf und Zeitplan
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Einleitung
Damit alle Bewerber sich einen Überblick über die gesamte Quartiersentwicklung mit deren Historie und
dem derzeitigen Planungsstand verschaffen können und in der Lage sind, ein Angebot und
Konzeptbewerbung abzugeben, wird sowohl das gesamte Projekt als auch das Projekt der Baugemeinschaft
ausführlich beschrieben.
1. Historie der Esso Häuser
1958 erwirbt Ernst Schütze das Erbbaurecht für das 6.187 m² große Areal am Hamburger Spielbudenplatz
und gibt den Bau von zwei achtgeschossigen Wohnblöcken mit 109 Wohnungen in Auftrag, die 1961
fertiggestellt werden. Es handelte sich um zwei achtgeschossige Wohngebäude, einen zum Spielbudenplatz
ausgerichteten zweigeschossigen Gewerberiegel sowie eine zweigeschossige Tiefgarage. Im westlichen
Bereich an der Taubenstraße war die Namensgebende Tankstelle inkl. Waschanlage angesiedelt. Die Esso-
Tankstelle wurde fortan zentraler Treffpunkt und diente den Nachtschwärmern als Ausgangs- und
Endstation ihrer Tour auf St. Pauli. Zum Gewerberiegel zum Spielbudenplatz gehörten zuletzt das Auto-
Hotel am Hafen, der Sex-Shop Devil & Heaven, der Westernstore Hundertmark sowie die Clubs Herz von St.
Pauli, Hörsaal, Molotow und Planet Pauli.
Im Mai 2009 erwirbt die Bayerische Hausbau das Esso-Häuser-Areal von der Eigentümerfamilie Schütze.
Im Jahr 2013 wurden wegen der Einsturzgefährdung mehrere Bauteile wie die Balkone und später die
Tiefgarage für die Nutzung gesperrt und gestützt. Weiter wurden Erdmassen zur Lastminderung vom Dach
der Waschstraße entfernt. Die Bebauung wies nach mehreren Gutachten die sowohl vom Bauherrn als auch
von der Stadt Hamburg beauftragt wurden einen sehr hohen Sanierungsbedarf und teilweise baufälligen
Zustand auf. Daher wurde eine Abbruchgenehmigung erteilt. Ende 2013 mussten die Bewohnerinnen und
Bewohner evakuiert werden und die Gebäude wurden im Frühjahr 2014 abgebrochen. Seit 2010 hatten
sich Initiativen aus dem Stadtteil für den Erhalt und die Sanierung der Gebäude vehement eingesetzt,
unterstützt von zahlreichen Protesten aus dem Stadtteil. Daher wurde eine breite Einbindung der
Öffentlichkeit beschlossen, noch bevor die wesentlichen Eckpfeiler des Projektes feststanden.
2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung
2.1 Ausgangslage
St. Pauli war bis Mitte der 1990 Jahre einer der ärmsten Stadtteile in Deutschland. Viele Menschen in
diesem Stadtteil verfügen nur über ein geringes Einkommen. Seit der Jahrtausendwende wird St. Pauli
zunehmend zu einem attraktiven Standort für Grundstücks- und Projektentwicklungen für Wohn- und
Büroflächen, bei denen jedoch selten die Bedürfnisse aus dem Stadtteil berücksichtigt wurden. Die spezielle
Kultur St. Paulis setzt sich an diesen neuen Orten nicht fort. Viele Bewohner sehen diese Entwicklung
negativ und befürchten aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt zu werden. Die Neuplanung des ESSO-
Häuser-Geländes wurde beispielhaft für die Gentrifizierung St. Paulis. Es entzündete sich ein intensiver
öffentlich ausgetragenen Konflikt mit breiter medialer Berichterstattung.
Auf Anregung der Stadtteilinitiativen beschlossen die Ausloberinnen daher bereits im Vorfeld eine
umfassende Bürgerbeteiligung durchzuführen, deren Ergebnisse die Grundlage des weiteren Entwicklungs-
und Planungsprozesses bilden.
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2.2 Der Prozess
Im Auftrag des Bezirksamtes Hamburg Mitte wurde die Planbude GbR Mitte 2014 beauftragt den
Bürgerbeteiligungsprozess durchzuführen. Dabei wurde vereinbart, dass über einen Zeitraum von ca. 6
Monaten die Anwohnerinnen und Anwohner sowie Interessierte Ihre Wünsche und Anregungen äußern
können.
Unter dem Motto "Knack den St. Pauli Code" wurde hierfür direkt neben dem Grundstück zum
Spielbudenplatz hin zwei Container mit Dachterrasse aufgestellt – die Planbude. Um eine möglichst breite
Meinung zu erhalten, um viele zu erreichen und dem lokalen Wissen die Chance zu geben, in die Tiefe zu
gehen und komplexe Vorschläge zu entwickeln, wurden verschiedene Tools entwickelt und zum Einsatz
gebracht:
- Taktische Möbel machten bei gutem Wetter die Bürgersteige zu öffentlichen Planungsbüros - Mehrsprachige Fragebögen für Erwachsene, Jugendliche und Kinder gingen an alle Haushalte
- Haustürgespräche bezogen die direkte Nachbarschaft besonders intensiv ein
- Knetmodelle im Maßstab 1:500 für den Umgang mit des Bauvolumens
- Spezielle Arbeitsbögen („St. Pauli bei Nacht 2020“, „Die 100 Millionen $ Frage“, „An der Tanke
du und ich“, etc.)
- Umfrage zur Club- und Musiklandschaft St. Paulis
- Legomodell im Maßstab 1:150
- Inspirationslesungen
- Vertiefende Workshops, thematische Planungsevents und Planungstour in Stammkneipen
- begleitende Urbanismuskurse mit der St. Pauli Schule
Dieser frühzeitige Beteiligungsprozess hatte eine große Resonanz. Ende Februar 2015 wurde die Phase der
Wunschproduktion beendet und vom Team der PlanBude unabhängig ausgewertet. In zwei
Stadtteilkonferenzen im März und April wurden die Ergebnisse aus den in über 2300 Beiträgen formulierten
Wünsche und Ideen den Nachbarinnen und Nachbarn vorgestellt. Anschließend wurden thematische
Stränge herausgearbeitet und Schwerpunkte definiert. Diese zugespitzten und übersetzten Ergebnisse
wurden anschließend bis Anfang Mai in vier Workshops mit der Bayerischen Hausbau, dem Bezirk
Hamburg-Mitte und der PlanBude als Grundlage für die weitere Planung verhandelt. Die Ergebnisse des
PlanBuden-Prozesses wurden zunächst in vier Kategorieren gefiltert: a) Auslobungsrevelant, b)
Prozessbegleitend, c.) St. Pauli Charta, d.) übergeordnete Entscheidungsebene.
Die Auslobungsrelevanten Inhalte wurden geclustert und Anforderungen an Städtebau und Architektur, die
räumlich funktionale Verteilung und das Nutzungsprogramm formuliert. Das Ergebnis wurde in einem
Eckpunktepapier festgehalten und die Inhalte in die Aufgabenstellung in die Wettbewerbe transportiert.
Das Gesamtergebnis wurde den Bürgerinnen und Bürgern St. Paulis am 19. Mai öffentlich vorgestellt und
am 02. Juni im Hauptausschuss des Bezirksamtes Hamburg-Mitte von den politischen Fraktionen
beschieden. Die Ergebnisse aus dem Beteiligungsprozess der PlanBude waren als Anlage B4 der Auslobung
beigefügt und standen so unmittelbar den Bearbeitern der Wettbewerbe zur Verfügung.
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2.3 St. Pauli Code
Wie lässt sich in einem Neubau das fortsetzen, was St. Pauli speziell macht?
1. UNTERSCHIEDLICHKEIT STATT HOMOGENITÄT
St. Pauli ist ein Quartier, das sich durch unterschiedliche Lebensentwürfe, kulturelle Hintergründe, Gender-
Orientierungen oder erotische Vorlieben, die vom Mainstream abweichen, auszeichnet. Dies tritt häufig
auch sehr deutlich, symbolhaft und drastisch hervor, bestimmt Straßenzüge, Lokale und Fassaden – ganz
anders als in der sonst diskret auftretenden Hansestadt.
2. KLEINTEILIGKEIT
Kleinteiligkeit ermöglicht, dass solche unterschiedlichen Läden, Lokale und Begegnungsräume entstehen
und trotz Widersprüchlichkeit dicht nebeneinander liegen, sich stapeln und miteinander kommunizieren.
3. GÜNSTIG STATT TEUER
Bis vor kurzem war St. Pauli der ärmste Stadtteil im Westen der Bundesrepublik. St. Pauli ist immer noch
einer der ganz wenigen Stadtteile Hamburgs, wo sich unterschiedlichste Klassen begegnen – weil auch die
Leute mit weniger Geld hier ausgehen – und wohnen. Auch die kulturelle Vielfalt konnte hier aufgrund
günstiger Mieten für Läden und Wohnungen entstehen, durch die rasant steigenden Mieten ist dieses
Gleichgewicht gefährdet. Das Viertel hat dadurch nicht nur Bewohner_innen verloren, sondern auch an
Originalität.
4. ORIGINALITÄT UND TOLERANZ
Persönlich geprägte Läden, hier Gewachsenes, Originales soll in die neuen Gebäude zurückkehren. Das
gleiche gilt für die ehemaligen Mieter_innen der Wohnungen, wie auch für Leute, die aus St. Pauli
verdrängt werden. Genau das, was die Reeperbahn und den Kiez einst auszeichnete, verschwindet heute
zusehends. Die Abweichung wird trivialisiert aufgeführt, aber seltener gelebt als früher.
5. ANEIGNUNG UND LEBENDIGKEIT
Gefragt sind schmuddeliger Glamour und Lebendigkeit: Angeeignete, plakatierte oder getaggte Wände, ein
durch die Praxis der Bewohner_innen und Ladenbesitzer_innen geprägter Außenauftritt – statt designter
Hochglanzfassaden. Die bisherige Investorenarchitektur der letzten 10 – 20 Jahre hat es nicht geschafft,
dass “St. Pauli” sich in diesen Gebäuden fortsetzt. Gefragt ist deswegen kein Retortendesign – sondern
lebendiger Ausdruck.
6. EXPERIMENT UND SUBKULTUR
Die Reeperbahn kriegt schlechte Noten von den St. Paulianer_innen – zu vorformatiert, überraschungslos
und eingeschränkt ist das Vergnügen. Direkt an der Reeperbahn fehlen Orte, an denen Kultur nicht nur
aufgeführt – sondern neu erfunden wird. Experimente, Subkultur und Kulturproduktion statt einer
vorgefertigten Trivialkultur sind gewünscht.
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7. FREIRAUM OHNE KONSUMZWANG
Neben diesen Experimenten werden auch öffentliche Orte gefordert, die zu Orten des Gemeinsamen, der
Begegnung, des Austauschs und der Interaktion werden können ohne dass diese durch Konsumzwang
eingeschränkt werden. Orte, an denen nichts “geboten” wird außer hohe Aufenthaltsqualität und eine
anregende Umgebung sowohl für die Nachbarschaft wie auch die Besucher_innen.
3. Architektenwettbewerbe
3.1 Städtebaulicher Wettbewerb 2015
Im Mai 2015 wurde gemeinsam mit dem Bezirksamt HH Mitte das zweistufige Wettbewerbsverfahren, das
zunächst mit einem städtebaulichen Gutachterverfahren initiiert wurde, auf Basis der Ergebnisse des
Bürgerbeteiligungsprozesseses der PlanBude begonnen. An dem Verfahren haben 9 nationale und
internationale Architekturbüros teilgenommen. Besonderheit dieses Verfahrens war die öffentliche
Planungswerkstatt als Bürgerbeteiligungsveranstaltung während des Verfahrens.
Aufgabenstellung des Wettbewerbs war die vollständige Planung eines zukunftweisenden Quartiers mit
einer Nutzungsdurchmischung bestehend aus verschiedenen Wohnformen, Gewerbe, Einzelhandels-
flächen, Gastronomien, Hotel und einem sog. Innovations- und Subkulturcluster. Das Projekt bietet die große Chance der städtebaulichen Weiterentwicklung für St. Pauli verbunden mit der Herausforderung an
die Anknüpfungsfähigkeit an die umgebende Bebauung. Grundlage ist der St. Pauli Code.
Das Nutzungskonzept zur Wettbewerbsvorgabe wurde in einem Eckdatenpapier mit dem Bezirk und
Planbude gemeinsam erarbeitet und sah aufgrund der Wohnungsmarktsituation eine annähernd 50 %ige
Teilung des zukünftigen Baurechts in Gewerbe und Wohnen vor.
Darin enthalten ist eine Aufteilung der folgenden und vorgesehenen Nutzungen:
• Hotelgebäude
• St. Pauli affines Gewerbe mit Einzelhandel, Gastronomien und Clubs
• Frei finanziertes Wohnen
• Gefördertes Wohnen
• Förderfähige Baugemeinschaft
• Soziales Gewerbe (Innovations- und Subkulturcluster, Soziale Versorgung (Nachbarschaftscluster)
Die Anordnung der Nutzungen ist geprägt durch die unterschiedlichen Lagequalitäten innerhalb des
Grundstücks: die touristisch geprägten Konzepte Hotel, Gastronomien, St. Pauli affiner Einzelhandel und
Clubs werden zur stärker frequentierten Lärmquelle Reeperbahn hin als Schallschutz für die dahinter
liegende Wohnbebauung angeordnet. Entlang der neuen Quartiersgasse entstehen zahlreiche
Adressbildungen für Einrichtungen des Subkultur- und Innovationsclusters, sowie kleinteilige Gastronomie-
und Handelskonzepte. Entlang der Quartiersgasse werden ab den Obergeschossen die geförderten Wohnungen sowie die Wohnungsbauflächen für eine Baugemeinschaft angeordnet sein.
Zur Taubenstraße und Kastanienallee hin werden im überhöhten Erdgeschoss überwiegend Nutzungen zur
Quartiersversorgung angeordnet. Ab dem 1. OG werden hier ausschließlich Wohnnutzungen entstehen.
Grundsätzlich werden im Erdgeschoss keine Wohnwirtschaftlichen Nutzungen angeordnet.
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3.2 Hochbauwettbewerb 2016
Aus der ersten Wettbewerbsstufe wurden als Teilnehmer für die zweite Stufe des Hochbaurealisierungs-wettbewerbs neben den 3 Siegerbüros NL Architects, Amsterdam mit BeL, Köln, Feld 72 aus Wien und
Coido aus Hamburg, die Büros Lacaton & Vasall aus Paris und Ifau + Jesko Feser aus Berlin für eine
Weiterbearbeitung des Projektes auf Basis des Masterplans von NL/Bel Architekten von der Jury
ausgewählt.
Entsprechend der 5 Baufelder bearbeiteten jeweils 3 bis 4 Büros ein Baufeld in der Bearbeitungstiefe des
Vorentwurfs, wodurch innerhalb von einem Baufeld eine maximale Kombinationsmöglichkeit von
Einzelgebäuden entstand und somit dem Entwurfsgedanken des Masterplans nach einer möglichst
authentischen Stadtergänzung Rechnung getragen wird.
Das Verfahren wurde im Frühjahr 2016 gestartet und im September 2016 abgeschlossen. In Anlehnung an
die erste Wettbewerbsstufe fand eine Bürgerwerkstatt, in der Zwischenergebnisse präsentiert wurden, mit
der Möglichkeit zur Stellungnahme und Beteiligung im Juli 2016 statt. Als Wettbewerbsgewinner für das
Baufeld 5 ging das Büro Feld 72 aus Wien – Österreich hervor.
4. Derzeitiger Projektstand (April 2018)
Nach dem Preisgericht und Überarbeitungsempfehlungen der Jury und dem Bauherrn fand eine
Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses bis Mai 2017 statt.
Die Planung hat die sog. Leistungsphase 2 der HOAI – Vorentwurf - abgeschlossen und es wurde mit der
nächsten Leistungsphase 3 begonnen – mit dem Entwurf. Der Entwurf wird voraussichtlich bis ca.
Jahresende 2018 andauern. Die Vorbereitungen für die Bauanträge beginnen dann ab ca. Oktober /
November 2018. Parallel zu dem Entwurf erfolgt die Planung und Ausschreibung für den Restabbruch und Erstellung der Baugrube bis ca. Oktober 2018.
Für das 1. Quartal 2019 ist geplant mit dem Restabbruch zu beginnen. Der Beginn der Bauarbeiten für den
Neubau ist für ca. April / Mai 2019 vorgesehen. Die Gesamtfertigstellung kann dann bis ca. Mitte 2022
erfolgen.
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5. Beschreibung des Baufeldes 5
(Axonometrie des Baufeldes 5)
5.1 Beschreibung des Baufeldes 5 - Baugemeinschaft
Für das Baufeld 5 ist im Kontrast zu den Baufelder 1 bis 4 eine horizontal ausgerichtete Riegelbebauung im
östlichen Bereich des Plangebiets begleitend zur Quartiersgasse vorgesehen. Das Gebäude wird mit 7
Geschossen ausgebildet.
Die Nutzungen im Baufeld 5 setzen sich aus Flächen für innovative, subkulturelle und soziale Nutzungen
(Nachbarschaftscluster= im Erdgeschoss mit Flächen einer gesamten BGFa von ca. 672 m² sowie der
Wohnnutzung für Baugemeinschaften ab dem 1. OG mit ca. 2.832 m² BGFa (inkl. aller Erschließungsflächen)
zusammen.
Das Baufeld wird vollständig mit einer Tiefgarage sowie Flächen für Technik und Nebenräume für die
Wohnnutzung wie Abstellräume, Haustechnik, Kinderwagen- und Fahrradabstellraum unterbaut.
Entlang der östlichen Grundstücksgrenze wird die Tiefgaragenerschließung durch eine eingehauste Rampe
ins 1. Untergeschoss führen. Das Dach der Tiefgarageneinhausung ist in der bisherigen Planung als
gemeinschaftliche Terrassenfläche für die Baugemeinschaft vorgesehen.
5.1.1 Höhenentwicklung
Um die bauordnungsrechtlichen Belange einzuhalten (Abstandsflächen, Rettungswege) ist die maximale
Höhe des max. 7-geschossigen Gebäudes auf 21,95 m (unterhalb der Hochhausgrenze von 22,00 m)
festgelegt. Die maximale Höhe bezieht sich auch hier auf die Oberkante Fertigfußboden des obersten
genutzten Geschosses.
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Bei der Ausbildung des obersten Geschosses werden die Abstandsflächen nach der Hamburger Bau
Ordnung (HBauO) zum öffentlichen Straßenraum und zum östlichen Nachbargrundstück eingehalten. Zur
Gasse hin ist eine Überschreitung der Abstandsflächen bei städtebaulicher Verträglichkeit im
Zusammenhang mit Augenmerk auf die Qualität der Wohnungen möglich. Darüber hinaus gehende
Überschreitungen sind nicht zulässig und sind nicht vorhanden.
Die Höhenentwicklung des Baufeldes 5 ergibt sich schlüssig aus dem Höhenreferenzpunkt an der
Kastanienallee im Bereich der Tiefgaragenabfahrt von +20,59 ü.N.N. und dem Bedarf einer lichten
Mindesthöhe zur Durchfahrt der PKW unter der überdachten Rampe. Somit wird die Höhenkote für OKFF
im 2. Obergeschoss auf 26,90 m ü.N.N. fixiert.
Die lichte Raumhöhe soll bei den Wohnnutzungen mindestens 2,60 m und kann maximal 2,70 m betragen.
Daher wurde bei der Planung die Geschosshöhe für den Wohnungsbau mit 3,00 m angesetzt.
Die Flachdächer sollen intensiv genutzt werden, entsprechende Absturzsicherungen werden daher bei der
Integration in die Fassadenebene abstandsflächenrelevant.
5.1.2 Gebäudehülle/Fassadengestaltung
Die Fassaden des Riegels sollen auf den zum Teil schmalen Querschnitt der Gasse (ca. 12,00 m im Erdgeschoss) räumlich und gestalterisch reagieren und zugleich in ihrer Architektur aneignungsfähig sein
(z.B. plastisch vor- oder/und rückspringend, diagonale Blickachsen etc.). Die im städtebaulichen Entwurf
entwickelte „Schublade“ in der Erdgeschosszone, das heißt das Zurückspringen des Gebäudes ab dem 1.
Obergeschoss wird im Entwurfskonzept übernommen. Aufgrund der noch nicht feststehenden
Grundrissstruktur für die Baugemeinschaften wurden für die Fassade robuste differenzierte Vorschläge
entwickelt.
Des Weiteren wird auf die „Kommunikation“ der Häuser mit der Gasse Wert gelegt, was die Organisation
des Gebäudes selbst, aber auch den Außenauftritt und die Aneignungsfähigkeit des Gebäudes
beispielsweise die baulichen Schnittstellen wie Balkone, Terrassen oder Laubengänge betrifft.
Die Architektur der Erdgeschosszonen muss Möglichkeiten bieten, Flächen an Fassaden, Innenräumen
sowie Vorzonen selbst zu gestalten, d.h. eigene Signaturen und Ausdrucksweisen sollten sich abbilden,
Markisen, Schilder und selbstgemachte Straßenmöblierung sich anbringen, Lichterketten sich aufspannen
lassen. Fensterbänke auf Sitzhöhe, ein innovativer Umgang mit Alltagsstraßenmobiliar (Stromkästen,
Straßenpoller, etc.), die zu Verweilzonen werden können, prägen die Gasse.
Besonders beim Außenauftritt des FabLabs und der Stadtteilkantine sind Räume vorgesehen, die
öffentliche Verweil- und Aufenthaltsflächen bieten. Erdgeschoss- und Gassenbereich sollen funktionale
Überlagerungen ermöglichen, die stetig neu verhandelt und den Innen- in den Außenraum erweitern können.
5.1.3 Gebäudeerschließung/Hauseingänge
Die Erschließung der Wohngebäude erfolgt hausweise über die Quartiersgasse. Für die Wohnbebauung im
Baufeld 5 sind zwei Eingänge vorgesehen.
Die Nutzungen des Nachbarschaftsclusters im Erdgeschoss werden zur Quartiersgasse mit jeweils direkten
Zugängen zu den Nutzungseinheiten auf Ebene der Gasse erschlossen.
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Der fußläufigen Erschließung des Clusters sowie der Baugemeinschaften liegt die städtebauliche Idee der
vielen Eingänge zu Grunde. Diese sind alle zur Gasse hin ausgerichtet. Die Erschließungsflächen sollen über
die reine Erschließung hinaus gleichzeitig die Funktion von Begegnung, Kommunikation sowie des
Verweilens übernehmen und sind entsprechend räumlich zu qualifizieren und in den Umgang mit den
Gemeinschaftsflächen konzeptuell einzubinden.
Die Erschließung der aufsteigenden Wohnbebauung durch Hauseingänge wird übersichtlich, hindernis- und
barrierefrei sowie flächeneffizient gestaltet. Die Anordnung der Zugänge/Treppenhäuser wird unter
sinnvoller Berücksichtigung der Gewerbe-/Clustereinheiten in den Erdgeschosszonen geplant. Die einzelnen
Hauseingänge werden gut auffindbar verortet und als überdachter und geschützter Bereich gestaltet. Die
Briefkastenanlagen sollen ausschließlich innen angeordnet werden. Im Untergeschoss sind Stellflächen für
Kinderwagen etc. ohne Beeinträchtigung der Verkehrswege vorgesehen (Anzahl und Größe abhängig vom
Wohnungsschlüssel; min. 2 m² pro Hauseingang). Aufgrund der Brandlast dürfen die Stellflächen i.d.R. nicht
offen in Fluchtwegen vorgesehen werden. Nach Möglichkeit sollte dafür ein mind. abschließbarer Raum
eingeplant werden.
Im Baufeld 5 verläuft östlich des Baukörpers die Rampe in die Tiefgarage mit einer gebündelten Zu- und
Ausfahrt in/aus der Tiefgarage von der Kastanienallee. Die Rampe wird eingehaust/überdeckelt hergestellt
und ist in ihrer Position fixiert.
Die Einhausung der Rampe wird mit dem unterirdischen Rohbau erstellt und bildet keine Grenzbebauung
zum Nachbargrundstück (Operettenhaus). Sie hat eine Höhe von ca. 5,00 m (zzgl. Absturzsicherung) von
OK Gelände. Das Dach der Einhausung dient der Baugemeinschaft als gemeinschaftliche Terrasse.
5.1.4 Dachflächen und Freiraum
Die ca. 12,0 m breite Gasse entlang des Gebäuderiegels weitet sich durch einen Gebäuderücksprung zu
einer kleinen Platzsituation auf. Gasse und Platzaufweitung sind als öffentlicher Freiraum mit einer hohen
und mehrfunktionalen Aufenthaltsqualität angedacht. Der Gebäuderiegel hält zum Nachbargrundstück des
Operettenhauses die erforderliche Abstandsfläche ein. Der dadurch entstehende Freiraum kann vom
Cluster im Erdgeschoss genutzt werden. Ab dem 1. Obergeschoss stuft sich der Riegel nach oben staffelartig
zurück. Die dadurch entstehenden Freiraumbereiche sollen konzeptionell und gestalterisch eingebunden
werden.
5.1.5 Balkone/private Außenbereiche
Jede Wohnung erhält einen Balkon bzw. eine Loggia oder Terrasse mit direktem Zugang vom Wohnraum.
Die Größe richtet sich nach den Vorgaben für Wohnungsgrundrisse nach der IFB Förderrichtlinien. Es ist zu
berücksichtigen, dass das Baufeld 5 außer den Dachflächen, privaten Außenbereichen wie Balkonen und
Terrassen und über keine weiteren Freiflächen verfügt. Entsprechend qualitätsvoll sollten die privaten
Freiräume konzipiert werden.
Bei der Ausgestaltung der Fassade zur Gasse in Bezug auf Balkone, Loggien und Erker sind die
Sozialabstände nach Westen berücksichtigt und das Ausmaß, in Anlehnung an die zum öffentlichen
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Straßenraum geltenden Regularien der HBauO, eingehalten. Aufgrund der intensiven Nutzung der Gasse
durch die gewerbliche Sockelzone wird auf eine Privatsphäre der Freibereiche geachtet. Die Dachfläche soll
als gemeinschaftliche Dachterrasse mit Grünausstattung genutzt werden.
5.1.6 Interne Erschließung
Für die Wohngebäude ist eine effiziente Erschließung in Verbindung mit angemessenen Gebäudetiefen
geplant. Außerhalb und innerhalb der Wohnungen ist eine platzsparende Erschließung vorgesehen, die
keine übermäßig langen Flure vorsieht.
Die vertikale Erschließung aller Gebäude hält die Mindestanforderung der HBauO ein. Jedes Treppenhaus
verfügt über einen behindertengerechten Personenaufzug. Alle Aufzüge und Erschließungskerne werden
komplett über sämtliche Geschosse (inkl. Untergeschoss) geführt.
Der Zugang zu den Wohnungen sowie zu den Kellerabteilen und Nebenräumen im Untergeschoss ist
ebenfalls barrierefrei gem. HBauO geplant und erfolg über die zwei Aufzüge.
5.1.7 Rettungswege und Fluchtwegkonzeption
Aus Brandschutzgründen sollen möglichst durchgesteckte Wohnungen oder zur Gasse hin orientierte
Wohnungen geplant werden. Eine Anleiterbarkeit entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist nicht
möglich. Die Treppenhäuser für die Wohnnutzung werden gemäß HBauO geplant.
5.1.8 Kellerflächen
Unterhalb des Gebäudes werden Technikräume, Müllräume und Kellerflächen für die Wohnungen und das
Nachbarschaftscluster hergestellt. Die Erschließung erfolgt aus den geplanten Erschließungskernen bzw.
Treppenhäuser mit direkten Zugängen in die Flächen.
5.1.9 Abstandsflächen
Die Bebauung löst im Bereich der Gasse Abstandsflächen aus. Die Abstandsflächen werden im Rahmen des
Bebauungsplanes festgesetzt und in einer noch zu schließenden Nachbarschaftsvereinbarung geregelt. Etwaige Zahlungen oder weitere Verpflichtungen hieraus sind nicht fällig bzw. gegeben.
5.1.10 Geh- und Fahrrechte
Die Gasse wird mit einer Dienstbarkeit für das öffentliche Gehrecht belegt. Die Tiefgaragenrampe und
Fahrbereiche der Tiefgarage werden den anderen Realteilen im Quartier mit Geh- und Fahrrechte für die
anderen Baufelder bzw. Realteile eingeräumt. Gleichzeitig wird dem Baufeld 5 und Realteil Geh- und
Fahrrechte wie oben beschrieben eingeräumt. Die entsprechenden Nutzungsrechte der Erschließung und
Kellerbereiche sind im Zuge einer etwaigen WEG-Bildung zu regeln. Diese werden ebenfalls im Rahmen
einer Nachbarschaftsvereinbarung geregelt. Gegebenenfalls sind weitere Geh- und Fahrrechte,
Nachbarschaftsrechte sowie Leitungsrechte im Zuge der weiteren Planung und Ausführung notwendig.
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5.1.11 Nutzungsrecht des Baufeldes 02
Im 2. UG im nördlichen Bereich direkt angrenzend und mit entsprechender Verbindung zum Baufeld 02
befinden sich Technikflächen des Baufeldes 02. Diese Flächen werden per Baulast zu Lasten des Baufeldes
05 und zu Gunsten des Baufeldes 02 gesichert. Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom
Grundstückseigentümer des Baufeldes 02 getragen.
5.1.12 Nachbarschaftsvereinbarung
Wie oben beschrieben ist es vorgesehen, dass eine Nachbarschaftsvereinbarung für alle notwendigen und
gegenseitigen Grundstücks- und Bauverpflichtungen innerhalb des PALOMA-VIERTELS erstellt wird. Diese
wird von der Bayerischen Hausbau erstellt und mit dem zum Zeitpunkt der Erstellung bereits vorhandenen
Käufer abgestimmt.
5.1.13 Brandschutz
Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist es erforderlich in einigen Bereichen eine Sprinkleranlage zu
errichten und zu unterhalten. Aus Gründen der Flächeneffizienz wurden die Räume zentral unter dem
Realteil des Baufeldes 5 platziert. Die Anlage dient den anderen Baufeldern und wird per Dienstbarkeit
entsprechend zugeordnet. Die Errichtungskosten und spätere Betriebs-, Instandhaltungs- und
Instandsetzungsaufwendungen werden von den anderen Baufeldern übernommen. Entsprechende Mieteinnahmen stehen somit den Eigentümern der anderen Baufelder zu.
5.1.14 Instandhaltung
Der Erwerber ist eigenverantwortlich für die eigene Verwaltung und Instandhaltung des eigenen Realteils
bzw. Hauses und / oder gemeinschaftlich innerhalb der WEG und deren Belange zuständig. Mit dem Erwerb
beauftragt oder installiert die Baugemeinschaft die notwendige Verwaltung für den Realteil oder der zu
dem Zeitpunkt gebildeten WEG und nennt dem Verkäufer für etwaige notwendige Absprachen einen mit
entsprechenden Kompetenzen ausgestatteten Ansprechpartner vertretend für den Käufer der
Baugemeinschaft / des Nachbarschaftsclusters.
5.2 Beschreibung Baufeld 5 - Nachbarschaftscluster: Innovation, Subkultur und soziale
Versorgung
5.2.1 Lage
Das Subkulturcluster erstreckt sich im Baufeld 5 über das gesamte Erdgeschoss sowie in Teilbereichen der
Untergeschosse. Das Erdgeschoss ist überhöht, so dass der Ausbau eines Galeriegeschosses möglich ist. Die
erforderlichen Zugänge in den Treppenhäusern sind in der Planung und Ausführung vorgesehen.
5.2.2 Die Konzeption und Vergabe
Das Subkulturcluster wird von der PlanBude entwickelt. Der Mietpreis für das Subkulturcluster wurde mit
einer Preisspanne von 10,- bis 15,- €/m² Mietfläche vereinbart, wobei ein Durchschnitt von 12,50 €/m²
erzielt werden soll.
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Die Nutzer stehen zum Zeitpunkt der Ausschreibung noch nicht fest. Die Nutzungsbereiche sind daher
gemäß Ausarbeitung der PlanBude unten beschrieben.
5.2.3 Allgemeine Erläuterung
Städte zeichnen sich vor allem durch Orte des Gemeinsamen, Begegnungsmöglichkeiten mit dem Anderen
und Plattformen des Austausches aus – diese bilden auch eine Bedingung für kreative Neuerungen. Dieser
Wunsch wurde in der Bürgerbeteiligung sehr deutlich formuliert und daraus die Anforderungen an das
Nachbarschaftscluster erarbeitet. Ziel ist es, quartiersnahe und gemeinschaftliche Einrichtungen als
Quartiersanker zu etablieren, sowie Raum und Nischen für niedrigschwellige alternative Konzepte zu
schaffen.
Im Cluster Subkultur, Innovation und soziale Infrastruktur sollen unterschiedliche kreative, technische,
produzierende, musikalische und soziale Funktionen miteinander verbunden werden. Neben erprobten
Institutionen, Aufführungs- und Ausstellungsorten, die im Plangebiet ihren neuen oder ursprünglichen Ort
wieder finden sollen, sollen mit dem Cluster auch neue Innovations- und Produktionsorte entstehen. Diese
sollen als „Plattform des Austausches“ zwischen unterschiedlichen Menschen und Formen des Wissens
funktionieren. Programmatische Herzstücke sind die „Stadtteilkantine“ und das „FabLab St. Pauli“, ergänzt
durch die Bausteine Musikproduktion und soziale Infrastruktur. Darum gruppieren sich weitere Nutzungen
wie produzierende Werkstätten und Bildungsorte innerhalb der Co-Working-Flächen sowie die
Wechselnutzung. Weitere Angaben zum Konzept befinden sich in der Anlage 08 „Nord-Süd-
Passage“(Arbeitstitel).
Die drei Cluster Subkultur, Innovation und soziale Infrastruktur bilden jeweils eigenständige
Schwerpunktbereiche aus, die durch ihre räumliche Überlagerung jedoch erst ihre volle Wirkungskraft
erzielen. Die genannten Nutzungen werden an der neu entstehenden Passage angesiedelt, die eine
Querverbindung vom Spielbudenplatz zur Kastanienallee herstellt. Zu dem zum Spielbudenplatz
ausgerichteten, alteingesessenen Musikclub MOLOTOW sowie der, an der Quartiergasse gelegenen
Nachbarschafts-Kneipe („Kogge“) mit angeschlossenem Rock-N-Roll-Hotel sollen ebenfalls Bezüge
entstehen.
Der Raum sollte im roughen „Rohbau-Charakter“ auftreten, über modular teilbare Bereiche verfügen sowie
flexible und rückbaufähige Nutzungen ermöglichen. Zudem sollte eine effiziente Raumausnutzung
berücksichtigt werden. Der Ausbau der Flächen erfolgt durch die Betreiber; diese Raumzone soll im
sogenannten „veredelten Rohbau“ im einfachen Standard errichtet werden.
Das Nachbarschaftscluster im Sockel der 7-geschossigen Bebauung soll als ein multiflexibler Raum nach den
Richtlinien einer Gewerbe- und Büronutzung und oder Kleingewerbe konzipiert werden, wobei
Maximalwerte für Nutzungseinheiten gemäß den Vorgaben des Brandschutzes einzuhalten sind. Eine
Sprinklerung ist für diese Bereiche nicht vorgesehen. Den Nutzern bzw. Mietern steht es dabei frei im
Eigenbau und nach den behördlichen Vorgaben eine Galerieebene in den Mietflächen einzubauen.
Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und Baubeschreibung Baufeld 5 Seite 13 von 20
5.2.4 Infrastruktur
Sanitär- oder sonstige Infrastrukturanlagen des Clusters sollen gemeinschaftlich zur Verfügung stehen und
genutzt werden können. Auch Lager- und Abstellflächen sollen aus Gründen der Flächeneffizienz gebündelt
und an Orten, die keine natürliche Belichtung zulassen verortet werden.
6. Bauwerksbeschreibung
Die im Folgenden beschriebene Konstruktion ist eine Beschreibung sowohl für die vom Verkäufer zu
erstellenden Untergeschosse als auch für die vom Erwerber oder der Erwerber zu erstellenden
Obergeschosse. Dabei gilt es zu beachten, dass der vorliegende Städtebau eingehalten wird und
insbesondere Fassade und Fenster den Ergebnissen der Wettbewerbe und dem Gestaltungsbeirat
unterliegen. Das Tragwerkskonzept wurde berechnet und es gilt die statischen Vorgaben bei der weiteren
Planung und Ausführung einzuhalten. Die Beschreibung der Konstruktion und des Ausbaus dient als Hinweis und Hilfe für die eigene Kalkulation interessierter Baugemeinschaften. Innere und nicht tragende
Wände, Türen oder technische Installationen, die nicht den behördlichen, brandschutzrechtlichen oder
technische Vorgaben unterliegen sowie Oberflächen können von der Baugemeinschaft auch anders geplant
und ausgeführt werden.
6.1 Baukonstruktion / Rohbau
Die einzelnen Gebäude bzw. Häuser und die Tiefgarage werden in Massivbauweise als
Stahlbetonkonstruktion errichtet.
Die Gründung erfolgt auf einer durchgehenden Bodenplatte aus Stahlbeton im 2.Untergeschoss.
Alle tragenden Bauteile werden nach den statischen Berechnungen und Baugrundgutachten ausgeführt.
Zwischen den Baufeldern werden die Außenwände/bzw. Brandwände zweischalig mit Bewegungsfuge
ausgeführt. Innerhalb eines Baufeldes werden die Wände einschalig zwischen den Häusern (mind. 25 cm)
geplant.
Aus Schallschutzgründen sollten Wohnungstrennwände in Abstimmung mit dem Bauphysiker bemessen
werden. Als Richtwert für Wohnungstrennwände werden mind. 22 cm und für Aufzugschachtwände an
Wohn- und Aufenthaltsräumen mind. 25 cm vorgegeben. Die Außenwandkonstruktionen sind in ihrem
Gesamtaufbau nach technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten maximal zu reduzieren. Der Richtwert
für tragende Außenwände beträgt 18-22 cm (Abhängig von der Höhenentwicklung).
Zur maximalen Grundrissflexibilität werden innerhalb der Wohnungen tragende Wände auf ein statisches
Minimum reduziert.
Tragende Innenwände und/oder Außenwände werden als Stahlbetonwände oder als Mauerwerkswände
geplant.
Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und Baubeschreibung Baufeld 5 Seite 14 von 20
Kellerwände, die an das Erdreich angrenzen, werden in Stahlbeton bzw. Fertigteil ausgeführt. Die
Kellergeschosse werden aus wasserundurchlässigem Beton als „weiße Wanne“ ausgebildet.
Decken sollen als Stahlbetonmassivdecken oder Filigrandecken mit Deckenstärken nach Vorgabe des
Tragwerksplaners ausgebildet. Die lichte Raumhöhe in den Wohnungen ist aktuell geplant mit ca. 2,60m –
2,70m, abgewichen wird hiervon nur in Bereichen mit einer Abhängung. Hierzu sind die Baupläne zu
beachten.
Die Treppenläufe der Treppenhäuser werden aus Stahlbeton-Fertigteilen hergestellt und schallentkoppelt
versetzt.
6.2 Dachkonstruktion
Die Flachdächer und Dachterrassen werden als Flach- und Warmdach auf einer wasserundurchlässigen
Stahlbetondecke – in Teilen mit extensiver Begrünung - geplant. Dabei sind ausreichende Aufbauhöhen für
das Erdreich im Innenhof zu berücksichtigen. Jede Flachdachfläche wird mit einer ausreichend
dimensionierten Notentwässerung geplant.
6.3 Klempnerarbeiten
Regenrinnen und Fallrohre werden aus Zinkblech, Brüstungs- und Attikaabdeckungen werden aus Alumini-
um oder Zinkblech gem. Gestaltungskonzept geplant.
6.4 Fassaden, Fenster und Hauseingänge
Im Rahmen des Hochbauwettbewerbes waren die beteiligten Architekturbüros gefragt neben den
Grundrisstypologien auch die Fassaden weiter zu entwickeln. Für das gesamte Quartier ist eine St. Pauli
typische Architektur nach dem Prinzip „Häuser bauen“ als Vorschlag aus der Bürgerbeteiligung entstanden
und als Anreiz in der Architektursprache aufgenommen worden. Daher wird nach diesem Prinzip geplant
und realisiert.
Für das Baufeld 5 ist geplant im Erdgeschoss einen keramischen Belag auf Wärmedämmverbundsystem im
hellen Farbton mit großzügigen Fensteröffnungen zur bestmöglichen Belichtung auszuführen, die sich
farblich im dunkleren Ton absetzen. Die Fenster werden vorzugsweise auf der Seite der Gasse im EG Sockel
in einbrennlackiertem Alu- / Metall ausgeführt. Die Farbgebung dieser Fenster erfolgt gem.
Gestaltungskonzept. Diese Art von Fassade ist aneignungsfähig und lässt sich auch gut reinigen.
Im Bereich der Wohnungen ist ein keramischer Belag auf Wärmedämmverbundsystem im hellen Farbton
vorgesehen (Farbgebung gem. Gestaltungskonzept). Auch hier gilt, dass diese Art von Fassade für St. Pauli
typisch und Pflegeleicht ist. Die übrigen Fenster- und Fenstertüren sind als Kunststoffkonstruktion
großzügig und in der Regel bodentief ausgeführt z.B. im Bereich zu den Balkonen. Die Fenster werden ggf.
farbig nach Gestaltungskonzept sowie mit Isolierverglasung entsprechend der erforderlichen
Schallschutzklasse gem. Schallschutznachweis und Wärmeschutzberechnung geplant. Die äußeren
Fensterbänke bestehen aus Aluminium, die inneren aus Werkstein. In jedem Aufenthaltsraum (Wohnraum
/ Schlafraum / Küche) werden mindestens ein Fenster mit Öffnungsflügel und Drehkippbeschlag versehen.
Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und Baubeschreibung Baufeld 5 Seite 15 von 20
Die Fenster der Wohnungen erhalten Beschläge in eloxiertem Leichtmetall oder in weiß. Die
Treppenhausfenster werden als Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgeführt (Farbgebung gem.
Gestaltungskonzept).
Die Fenster der Wohnungen werden, soweit erforderlich, entsprechend der Wärmeschutzberechnung mit
Sonnenschutzverglasung ausgerüstet. Damit eine einheitliche Färbung der Verglasung erreicht werden
kann, ist ggf. zur Einhaltung des sommerlichen Wärmeschutzes ein innenseitiges Plissee erforderlich.
Die Hauseingangsanlagen werden aus pulverbeschichteter Alu-/Metallkonstruktion ausgeführt. Sie werden
jeweils mit Türschließer und elektrischem Türöffner versehen. Die Briefkastenanlage soll im
Treppenvorraum platziert werden. Zudem ist eine Gegensprech- und Klingelanlage vorgesehen.
Die Balkone werden als Stahlbetonkonstruktion (ggf. als Betonfertigteil) hergestellt werden. Die
Farbgestaltung erfolgt nach Gestaltungskonzept.
6.5 Estrich
Die Fußböden der Wohnungen erhalten einen für Fußbodenheizung geeigneten schwimmenden Estrich auf
Wärme- und Trittschalldämmung. Die der Wohnung zugeteilten Kellerabteile erhalten eine geglättete
Stahlbetonplatte. Die Treppenpodeste erhalten ebenfalls einen Estrich.
6.6 Nichttragende Innenwände
Nichttragende Wände werden in Ständerbauweise mit Gipskartonplatten, beidseitig doppelt beplankt und
innenliegend gedämmt, erstellt. Innerhalb der Wohnungen ist eine Wandstärke von 10cm geplant. Bei
Trockenbauwänden in Bädern werden die zwei raumseitigen Lagen als hydrophobierte, grüne Platte
ausgeführt.
6.7 Bodenbelag
In den Wohnungen erhalten die Aufenthaltsräume, offene Küchen, Flure und Abstellbereiche einen
Holzdekorkunststoffbelag oder alternativ Eiche Fertigparkett mit Holz-Sockelleisten (30mm). Bäder/
Duschbäder/WC´s erhalten Keramikfliesen. Im sichtbaren Bereich und dort wo keine Wandfliesen
verwendet werden, wird ein Fliesensockel angebracht. In den Bädern/Duschbädern/WC´s wird auf dem
Boden eine Streichisolierung, einschließlich systemzugehörigem Abdichtungsband, aufgebracht. Die
Treppenhäuser werden mit einem Kunst-/Feinsteinzeugbelag ausgeführt. Auf den begehbaren
Dachterrassen und werden Betonplatten verlegt. Die Stahlbetonfertigteil-Balkone erhalten auf der
Oberseite einen geeigneten Anstrich.
6.8 Wandfliesen
In Bädern/Duschbädern/WC´s wird hinter den Sanitärobjekten (im Spritzbereich) bis zu einer Höhe von ca.
1,20m bzw. hinter Duschen und Wannen bis ca. 2,20m gefliest. Spritzwasserbelastete Bereiche werden
mittels Streichabdichtung abgedichtet.
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6.9 Innenputz, Spachtelarbeiten
Die Massivwände sowie die Betonflächen der Wohngeschosse werden gespachtelt oder verputzt.
6.10 Anstrich
Alle Decken in den Kellerräumen und Räumen der Wohngeschosse erhalten einen weißen
Dispersionsanstrich. Alle Innenwände der Wohnungen und Treppenhäuser erhalten eine Vliestapete mit
weißem Dispersionsanstrich. Es werden grundsätzlich Emissions- und lösungsmittelfreie Dispersionsfarben
verwandt.
6.11 Türen
Die Wohnungseingangstüren werden als Vollspantürblätter mit Türspion, Profilzylinder Obentürschließer
und Türdrückergarnitur in Leichtmetall in Stahlzargen ohne Schwelle zum Hausflur/Treppenhaus
ausgeführt. Farbe der Türoberflächen gem. Farbkonzept des Architekten.
Die Innentüren werden als weiß beschichtete Röhrenspan-Türen in Holzzargen ausgeführt. Es kommt eine
Türdrückergarnitur aus Leichtmetall mit einer runden Schlossrosette zur Ausführung. Ferner erhalten die
Innentüren Einsteckschlösser mit Buntbart. Sofern für Be- und Entlüftungszwecke erforderlich werden die
Zimmertüren unterseitig gekürzt.
6.12 Schlosserarbeiten
Balkon- und Dachterrassengeländer werden als verzinkte Stabstahlkonstruktion geplant (gem
Gesaltungskonzept). Die Treppengeländer werden als Stahlgeländer farblich beschichtet ausgeführt. Die
Handläufe der Treppengeländer werden aus beschichtetem Stahl gefertigt.
6.13 Stahltüren
Die Kellergeschoss- und Tiefgaragentüren werden als Stahltüren mit Anstrich ausgeführt. Sämtliche Türen
erhalten eine Türdrückergarnitur. Die Tiefgaragenein- und Ausfahrt erhält eine Kipp- oder
Sektionaltoranlage mit entsprechender Steuerung. Die Bedienung erfolgt über Schlüsselschalter,
Handfunksender und ggf. Deckenzugschalter.
6.14 Kellerabteile
Im Untergeschoss werden für die Wohnungen abschließbare Kellerabteile aus System-Kellertrennwänden
(Holz od. Metall) hergestellt. Die Schließung ist passend zur Wohnungseingangstür.
6.15 Aufzug
Es wird je Hauseingang (Zugang zu den Wohnungen) ein Personenaufzug mit automatischen Schiebetüren,
Laibungen aus Edelstahl und einem Spiegel eingebaut. Der Boden wird mit dem gleichen Belag
ausgestattet, wie im Treppenhaus verlegt.
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6.16 Müllentsorgung
Im Untergeschoss wird für das Baufeld 5 ein gesonderter Müllraum geplant.
6.17 Sanitärausstattung
Die Armaturen sind als Einhebelmischer verchromt mit der Qualität Schallschutzklasse 1 vorgesehen. Die
Duschen werden niveaugleich mit einer Größe von ca. 100 x 80cm und einem Gefälle von 2 % gefliest.
Alternativ kann eine Duschwanne in flacher Bauweise zur Ausführung kommen. Die Dusche erhält eine
Aufputzeinhebel-Brausearmatur sowie eine Brausegarnitur. Die WC´s erhalten ein wandhängendes
Tiefspül-WC Becken mit Unterputzspülkasten und Betätigungsplatte mit Wasser-Stopp-Einrichtung.
6.18 Lüftungsinstallation
Die Bäder, Duschbäder, WC´s und ggf. Küchen werden über Sammelschächte mit Einzelraumlüfter über
Dach entlüftet. In den Bädern und Duschbädern wird die Lüftung über Lichtschalter eingeschaltet und bei
Ausschalten des Lichtes ein Nachlaufrelais für die Lüftung aktiviert. In fensterlosen Räumen, für die
planmäßig Waschmaschinen/Trockner vorgesehen sind, werden diese Einzelraumlüfter zusätzlich mit
Feuchtefühler ausgestattet.
6.19 Elektroinstallation
Im Untergeschoss befinden sich die Anschlussräume mit der notwendigen Hauptverteilung und den
Zählereinrichtungen. Unterverteilungen einschließlich der erforderlichen Sicherungsautomaten mit FI-
Schalter befinden sich in allen Wohnungen als Unterputz-oder Aufputzmontage installiert. Der
Stromverbrauch der jeweiligen Wohneinheiten wird direkt durch den Nutzer mit den jeweiligen Versorgern
abgerechnet.
Die Installation der Leitungen in den Wohnungen erfolgt in den Wänden und in den Decken oder im
Fußbodenaufbau, im Keller auf den Wänden und unter der Decke. Die Ausführung der Schalter und
Steckdosen erfolgt in weiß matt oder glänzend.
Die Mindestausstattung einzelner Räume der jeweiligen Wohnungen ist der Elektroplanung zu entnehmen.
Für jede Wohnung ist mindestens eine Telefon- und eine Antennensteckdose installiert.
6.20 Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung des Gebäudes erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz der Hansestadt
Hamburg. Die Installation erfolgt nach der DIN 1988, den zurzeit gültigen Normen und nach den
Vorschriften der örtlichen Behörden. Im Untergeschoss werden der Hauptzähler und die Hautabsperrung
installiert. Die Verrohrung erfolgt in Versorgungs- und Steigestränge. Die Unterputzwasserzähler und
-absperrventile werden sichtbar in den Bädern, Duschbädern oder WCs sichtbar angeordnet. Die
Warmwasserversorgung der Wohnungen erfolgt über eine zentrale Warmwasserbereitung im
Untergeschoss. Das Warmwasser wird mit einer Zirkulation ausgestattet.
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6.21 TGA-Konzept
Die einzelnen Baufelder werden versorgungstechnisch getrennt konzipiert und mit entsprechenden
Haustechnikzentralen in den Untergeschossen in den eigenen Realteilen versehen. Alle Gebäude bzw.
Realteile werden heizungstechnisch über Fernwärme versorgt, die Beheizung in den Wohnungen erfolgt
über Fußbodenheizung.
Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist eine Sprinklerung der Tiefgarage und Teile der Gewerbeflächen
übergreifend notwendig. Es ist geplant, unterhalb der Tiefgaragenrampe im untersten Geschoss den
Sprinklertank zu platzieren.
Die Flächen im Gewerbebereich (EG und 1.OG) werden nach dem Prinzip „veredelter Rohbau“ hergestellt.
Die Flächen des Subkulturclusters sind aus Kostengründen im „veredelten Rohbau“ im einfachen Standard
herzustellen. Für die notwendigen Ver- und Entsorgungen und insbesondere Be- und Entlüftungsanlagen
der einzelnen Mieteinheiten im Gewerbebereich 1. Untergeschoss bis zum 1. Obergeschoss werden die
gesamten TGA-Rohinstallationen, Lüftungszentralen und Kanalführung bis zur Mietungseinheit/
Übergabepunkt geplant und hergestellt. Den weiteren Ausbau übernimmt die Baugemeinschaft.
Technikaufbauten auf den Dächern befinden sich hauptsächlich auf den Hochhaustürmen der Baufelder
1.1, 3.1 und 4.2. Weitere Bereiche können auf den anderen Dächern notwendig werden. Daher wird bei der
Planung der einzelnen Nutzungen auf den Dächern eine entsprechende Fläche hierfür vorgesehen wie z.B.
Ausgangsbauwerke, Aufzugsüberfahrten, Abluft für Entwässerung etc. Die Gebäudetechnik wird vor dem
Hintergrund der Einsehbarkeit aus dem Straßenraum und aus höher gelegenen Gebäuden räumlich
zusammengefasst und ggf. eingehaust.
Abgehängte Decken (Abkofferungen) für Leitungsverzüge können ggf. erforderlich werden.
Grundsätzlich werden ausreichende Schächte für die gesamte Installation in der Planung berücksichtigt.
Weiter werden für die Tiefgarage Schächte für Garagenfortluft, Frischluft, Entrauchung und Abgasrohre für
den Notstromdiesel – verteilt auf die Häuser – vorgesehen.
Es ist bisher nicht vorgesehen, diesen Bereich zu sprinklern. Auf Grundlage des geplanten und eher
kleinteiligen Gewerbes ist daher auf die entsprechenden Brandabschnitte im TGA-Bereich zu achten.
6.22 Schallschutz
Der Schallschutz ist grundsätzlich gemäß DIN 4109 einzuhalten. Schallschutz der Aufzüge gemäß VDI 2566.
Fußböden der Wohnungen auf schwimmendem Estrich. Die Treppenläufe werden schallentkoppelt
versetzt. Aufzugswände werden gemäß VDI 2566 ausgeführt.
In Raumzonen für Gastronomien und Gaststätten mit Hintergrundmusik kann mit einer Vorsatzkonstruktion
aus Metall und Trockenbauweise geplant werden.
Für das Musikcluster im Untergeschoss wird eine Schallschutzschale nach den Vorgaben des Bauakustikers
geplant und im Zuge des Rohbaus mit erstellt zum Schutz von Lärmübertragung im Gebäudekörper.
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Die baulichen Ausführungen erfolgen auf Basis eines Schallschutzgutachtens.
6.23 Brandschutz
Für das Gebäude des Baufeldes 5 wurde von einem Sachverständigen für Brandschutz ein Brandschutz-
konzept erstellt, auf dessen Grundlage die Ausführung erfolgen wird.
Die Wohnungen werden gem. HBauO mit Rauchwarnmeldern sowie selbstschließenden Wohnungs-
eingangstüren ausgerüstet.
6.24 Barrierefreiheit
Der Zugang von der Straße zu den Wohnungen in den Geschossen 1.OG bis Dachgeschoss erfolgt für alle Wohnungen
über die Aufzüge stufenfrei. Darüber hinaus sind alle Bewegungsflächen innerhalb der Wohnungen stufenfrei.
Ausgewählte Wohnungen werden barrierefrei nach den Anforderungen der HBauO konzipiert. Auch der Zugang von
den Untergeschossen in die Wohnungen erfolgt barrierefrei über die Aufzugsanlagen.
7. Bauablauf und Zeitplan
7.1 Gesamtprojekt
Für die Baurechtschaffung wird bis zur Vorweggenehmigungsreife gem. § 33 BGB ab März 2019 noch ca. ein
halbes Jahr benötigt so, dass diese etwa zum 4.Quartal 2019 erreicht sein kann. Danach können die
Bauanträge der einzelnen Baufelder genehmigt werden.
Der Beginn des restlichen Abbruchs und Vorbereitungen in der Tiefgarage werden voraussichtlich im
1. Quartal 2019 sein und die Erstellung der oberirdischen Bauwerke können dann mit Erteilung der
Baugenehmigungen ab ca. Mitte 2019 beginnen. Die Gesamtfertigstellung ist dann zu Mitte 2022 geplant.
7.2 Die Baugemeinschaft mit dem Subkulturcluster
Es ist per Stand heute geplant, dass mit dem Baufeld 1 und 2 begonnen wird und dann im Weiteren
schrittweise mit den weiteren Baufeldern in der numerischen Reihenfolge die Erstellung weiter fortgeführt
wird.
Der Baubeginn für das Baufeld 5 ab dem Erdgeschoss bzw. ab dem 1. Obergeschoss kann nach
Fertigstellung der Tiefgarage und Rampe erfolgen. Der voraussichtliche Termin kann ca. Ende des 1.
Quartals 2020 erfolgen. Eine frühestmögliche Übergabe wäre dann zu Ende des 1. Quartals im Jahr 2020 für
die eigene Erstellung
7.3 Baustellenlogistik
Für die Baustelle wird ein Gesamtkonzept für die gesamte Bauzeit entwickelt, beantragt und behördlich
genehmigt. Hierfür werden ggf. öffentliche Bereiche Baustellencontainer, Materiallagerung etc.
angemietet. Die Gasse dient nach Fertigstellung der Tiefgarage zeitweise als Anlieferung und ggf. als
Zwischenlagerung. Das Gesamtkonzept berücksichtigt die Abläufe des Baufelds 5 und schließt diese mit ein.
Bei Baubesprechungen des Baufeldes 05 betreffend wird mindestens ein/e bevollmächtigte/r und
weisungsbefugte/r Vertreter/-in teilnehmen.
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7.4 Bauverpflichtung
Die Baugemeinschaft verpflichtet sich mit der Abgabe des Angebotes nach Übergabe des Baufeldes vom Verkäufer das Bauwerk eigenständig und vollständig betriebsbereit für die Nutzer der Baugemeinschaft und
Subkulturcluster zu errichten und zu übergeben. Dabei sind jegliche notwendigen Vorschriften zu beachten
und alle dafür notwendigen Genehmigungen auf eigene Kosten eigenständig einzuholen. Bei einer
Nichteinhaltung droht eine Vertragsstrafe und Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Meilensteine des
Rahmenterminplans (Anlage 6) dienen zur Orientierung für die Baugemeinschaft. Die konkreten Termine
werden mit Anhandgabe des Grundstücks vereinbart.
7.5 Terminverpflichtung
Mit Erteilung des Zuschlags verpflichtet sich die Baugemeinschaft die Planung fristgerecht gem. noch zu
erstellenden Detailterminplan zu beauftragen und frei zu geben. Sollte die Baugemeinschaft die Termine
selbst verschuldet nicht einhalten können, ist mit entsprechenden Ersatzmaßnahmen vom Verkäufer und
Vertragsstrafen zu rechnen.
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