approche d'audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
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8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
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MMMEEEMMMOOOIIIRRREEE DDDEEEPPPOOOSSSEEE EEENNN VVVUUUEEE DDDEEE L L L ’ ’ ’ OOOBBB T T T EEENNN T T T IIIOOONNN DDDUUU
DDDIIIPPPL L L OOOMMMEEE NNNAAA T T T IIIOOONNNAAAL L L DDD’ ’ ’ EEEXXXPPPEEERRR T T T CCCOOOMMMPPP T T T AAABBBL L L EEE
AAAPPPPPPR R R OOOCCCHHHEEE DDD'''AAAUUUDDDIIITTT DDDEEESSS CCCOOOMMMPPPTTTEEESSS
DDDEEE SSSTTTOOOCCCK K K SSS
DDDEEESSS EEE N N NTTTR R R EEEPPPR R R IIISSSEEESSS DDDEEE PPPR R R OOOMMMOOOTTTIIIOOO N N N
IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEER R R EEE
Préparé par :
Monsieur Omar TOUKHSSATI
Membres du Jury
Président du Jury
Monsieur Khalid MOUNTASSIR, Expert Comptable D.P.L.E.
Directeur de
Recherche
Madame Siham ALAMI, Expert Comptable D.P.L.E.
Suffragants
Monsieur Ahmed NADIF, Expert Comptable D.P.L.E
Monsieur Mohamed BELKHAYAT ZOUKKARI, Expert Comptable D.P.L.E.
Mai 2010
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A la mémoire de mon oncle et de mon frère, que
j’ai tant aimés qu’ils assistent à ma soutenance
A mes parents, qui ont guidé mon chemin et qui
m'ont donné un magnifique modèle de labeur et de
persévérance
A ma femme, qui a su remplir mon cœur debonheur et qui a toujours dépensé pour moi sans
compter
A mes enfants, la joie de ma vie et l’une des
plus belles choses qui ne me soit jamais arrivées
A mes oncles, qui ont contribué à mon éducation
A tous ces inconnus qui sans le savoir m’ont
indiqué la bonne voie
Je dédie ce mémoire
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8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
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Mémoire d’Expertise comptable 2
SSOOMMMMAAIIR R EE GGEE N NEER R AALL
REMERCIEMENTS .............................................................................................................................. 4
AVANT PROPOS ................................................................................................................................. 5
INTRODUCTION ................................................................................................................................. 6
PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET DIFFICULTES D’APPRECIATION DES
COMPTES DE STOCKS DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE ................ 12
Introduction ................................................................................................................................................ 13
Chapitre 1 : Analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière ....................................... 16
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
................................................................................................................................................................... 47
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe .................................... 66
Conclusion................................................................................................................................................... 94
PARTIE 2 : CONCEPTION ET REALISATION DES PROCEDURES D’AUDIT .................... 96
Introduction
................................................................................................................................................
97
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks ....................................................................... 102
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne ................................................................................................ 112
Chapitre 3 : L’inventaire physique .............................................................................................................. 131
Chapitre 4 : Contrôle des comptes ............................................................................................................. 138
Chapitre 5 : synthèse de la mission ............................................................................................................ 152
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Mémoire d’Expertise comptable 3
Conclusion................................................................................................................................................. 159
CONCLUSION GENERALE ........................................................................................................... 161
SYNTHESE ....................................................................................................................................... 165
TABLES DES MATIERES .............................................................................................................. 179
ANNEXES ......................................................................................................................................... 189
BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................................... 211
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière
Mémoire d’Expertise comptable 4
R R R EEEMMMEEER R R CCCIIIEEEMMMEEE N N NTTTSSS
Je ne peux commencer ce rapport, sans rendre hommage à toutes les personnes qui m’ont
aidé de prés ou de loin dans la réalisation de ce modeste travail.
Je désire exprimer ma reconnaissance en tout premier lieu à Mme Siham ALAMI , qui a bien
voulu m’encadrer et qui m’a guidé, conseillé et soutenu dans l'élaboration de ce mémoire.
Egalement je ne peux passer sous silence l’apport de M. Fouad AKESBI pour l’expérience et
les précieux
enseignements
que
j’ai
pu
acquérir
au
sein
du
cabinet
AD
Associés.
Je voudrais aussi exprimer ma sincère gratitude à toutes les personnes qui ont de près ou de
loin apporté leur contribution à ce travail.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière
Mémoire d’Expertise comptable 5
AAAVVVAAA N N NTTT PPPR R R OOOPPPOOOSSS
Compte tenu des recommandations formulées par le jury dans l'agrément du sujet du
présent mémoire et des observations soulevées au fur et à mesure de ma réflexion, j'ai
apporté quelques
modifications
au
plan
agréé.
Ces modifications qui concernent essentiellement la deuxième partie, ont consisté à en
modifier le titre et à restructurer certains paragraphes, sans toutefois opérer de changement
majeur.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 6
III N N NTTTR R R OOODDDUUUCCCTTTIIIOOO N N N
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 7
L’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au
centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de
la politique économique et sociale nationale.
En effet, le secteur immobilier a été caractérisé au cours des années 90 par un déficit en
matière de logement estimé à près de 700.000 unités accompagné d’un sous équipement
qui concernait à la même époque 540.000 ménages. Ce déficit est le résultat de plusieurs
facteurs dont les plus importants sont : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des
normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication
du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale
supportée par le secteur.
La politique gouvernementale, depuis les années 90, a classé la problématique du logement
comme étant prioritaire, et de ce fait mis en œuvre un ensemble d’incitations fiscales et
d’aides financières par le biais du Fonds de Solidarité Habitat et du Fonds Hassan II pour le
Développement Economique et Social.
Ces incitations ont permis d’attirer des capitaux importants aussi bien marocains
qu’étrangers,
permettant
l’émergence
de
grands
groupes
immobiliers
:
Groupe
Addoha,
Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa… D’un autre côté, les
investissements directs étrangers dans le secteur de l’immobilier ont atteint 7,3 milliards de
dirhams en 2007, contre 1,69 milliards de dirhams en 2003, soit une augmentation de 330%.
Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés
autour d’un Holding : Le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le
résultat de la fusion de 3 institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre),
Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à
Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction).
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 8
Cette période a été caractérisée par :
-
La création
de
quatre
sociétés
filiales
du
Holding
Al
Omrane
: Al
Omrane
Al
Janoub pour les provinces du Sud, Al Omrane Al Boughaz pour la région
Tanger‐Tetouan et Al Omrane Tamesna pour la ville de Tamesna et la société
Al Omrane Beni Melal pour la région de Tadla Azilal ;
- La création de la société Idmaj Sakan, en partenariat entre le HAO et la
Willaya du Grand Casablanca ;
- La transformation des ERAC (Etablissement Régional pour l’Aménagement et
la Construction) en société anonyme et leur filialisation au HAO.
Ainsi, la production de logement qui ne dépassait pas 70.000 unités vers la fin des
années 90, est passée à plus de 230.000 unités en 2007, dont 121.000 unités pour le
logement social. Cette augmentation a permis de générer des effets d’entraînements sur
d’autres secteurs notamment la consommation de ciments et du fer à béton.
La consommation du ciment a doublé en 10 ans entre 1997 et 2008, passant de 7 millions de
tonnes en 1997 à 14 millions de tonnes en 2008. Même tendance pour l’acier, dont la
consommation
est
passée
de
769
milles
tonnes
en
2002
à
1.305
milles
tonnes
en
2007
soit
une augmentation de 70%.
Le secteur du ciment et du fer à béton ne sont pas les seuls secteurs qui ont bénéficié de ce
dynamisme. Ce qui nous invite à la réflexion suivante : Les Experts Comptables ont‐ils pu
profiter de ce dynamisme et dans quelle mesure peuvent‐ils être mis à contribution dans le
développement de cette activité ?
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 9
Les experts comptables jouent un rôle central dans l’accompagnement des promoteurs
immobiliers et ce sur plusieurs volets :
- Constitution de sociétés;
- Tenue de comptabilité ;
- Assistance fiscale ;
- Supervision comptable ;
- Contrôle de gestion ;
- Conseil divers ;
- Accompagnement dans la mise en place de normes internationales ;
- Audit et commissariat aux comptes.
Le présent mémoire abordera le dernier volet précité, à savoir : l’audit et le commissariat
aux comptes et plus particulièrement l’audit des stocks des entreprises de promotion
immobilière, car ce poste représente le cœur du métier des promoteurs immobiliers.
Ce volet est également prometteur pour la profession dans la mesure où le secteur compte
de plus en plus de grands groupes immobiliers : Addoha, Chaabi Liskane, CGI, Alliances
développements… Ces groupes sont intéressés par la bourse des valeurs et sont de ce fait
soumis au contrôle de l’auditeur externe.
Cette activité génère souvent un chiffre d’affaires supérieur au seuil de 50 millions de
Dirhams, d’où l’obligation de contrôle par un commissaire aux comptes, quelque soit la
forme de la société.
Par ailleurs les experts comptables peuvent contribuer à améliorer l’image de marque de
l’activité. Car en effet, le secteur du bâtiment et travaux publics et plus particulièrement la
promotion immobilière a été longuement ternie par une image négative lié au manque de
transparence de certains professionnels de l’immobilier.
Les experts comptables doivent saisir ainsi cette opportunité et prendre en considération la
réalité économique et sociale de la promotion immobilière afin de répondre aux besoins
actuels des promoteurs immobiliers et du public en général et anticiper d’autres besoins
futurs.
L’apport de la profession est indéniable pour les promoteurs immobiliers, car il permet à ces
entreprises de lever des fonds au niveau de la bourse des valeurs et auprès des institutions
de
crédit
de
façon
générale
tout
en
améliorant
l’image
de
marque
de
l’activité.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 10
Le présent sujet a pour objectif d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks
des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une
harmonisation.
En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons
dont les plus importantes sont :
- Une maîtrise difficile de l’activité par une personne étrangère au secteur ;
- Une activité marquée par son opacité ;
- Une fiscalité avec un poids important ;
-
Un cycle
de
production
long
qui
s’étale
généralement
sur
plus
d’une
année
;
- Des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production.
Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de
certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la
démarche générale d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission,
l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et de
contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer.
L’objet
de
ce
mémoire
est
de
proposer
aux
auditeurs
des
entreprises
de
promotion
immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de
mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes.
Le volet d’acceptation et de maintien de la mission n’est pas traité car il est indépendant de
l’audit des stocks.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction
Mémoire d’Expertise comptable 11
L’objectif du présent mémoire est de permettre au lecteur d’appréhender au mieux :
- les particularités techniques du secteur ;
- les principales difficultés rencontrées ;
- les zones de risques ;
- les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises.
Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes des entreprises de
promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche
d’audit, telle que définie par les normes aussi bien nationales qu’internationales de la
profession.
Par entreprise
de
promotion
immobilière,
nous
entendons
les
entreprises
agissant
en
qualité
de maître d’ouvrage, par opposition aux entreprises de promotion qui cumulent la
promotion immobilière avec l’activité d’entreprise immobilière (c'est‐à‐dire l’activité de
construction).
Ce mémoire est structuré en 2 parties :
1) La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés
d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur
l’environnement et particularités de l’activité, le dispositif comptable
appliqué au secteur ainsi que les difficultés d’appréciation des comptes de
stocks.
2) La deuxième partie traite de la mise en œuvre de l’approche, autrement dit
des techniques et outils méthodologiques à mettre en œuvre pour
appréhender les
comptes
de
stocks.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 12
PPPAAAR R R TTTIIIEEE 111 ::: AAASSSPPPEEECCCTTTSSS SSSPPPEEECCCIIIFFFIIIQQQUUUEEESSS EEETTT
DDDIIIFFFFFFIIICCCUUULLLTTTEEESSS DDD’’’AAAPPPPPPR R R EEECCCIIIAAATTTIIIOOO N N N DDDEEESSS
CCCOOOMMMPPPTTTEEESSS DDDEEE SSSTTTOOOCCCK K K SSS DDDEEESSS
EEE N N NTTTR R R EEEPPPR R R IIISSSEEESSS DDDEEE PPPR R R OOOMMMOOOTTTIIIOOO N N N IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEER R R EEE
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 13
IIINNNTTTRRROOODDDUUUCCCTTTIIIOOONNN
Afin de traiter les aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks des
entreprises de promotion immobilière, il convient de définir au préalable la notion même
d’activité de promotion immobilière, qui n’a pas été clairement définie par le Code de
Commerce, car elle fait partie de l’acte de commerce en général.
Le Code de Commerce dans son article « 6 » a défini le commerçant comme étant une
personne qui exerce à titre habituel ou professionnel les activités suivantes :
1. Achats de meubles corporels ou incorporels en vue de les vendre soit en nature soit
après les avoir travaillés et mis en œuvre en vue de les louer ;
2. La location de meubles corporels ou incorporels en vue de leur sous location ;
3. L’achat d’immeuble en vue de les revendre en l’état ou après transformation ;
4. La recherche et l’exploitation de mines ou de carrières ;
5. L’activité industrielle ou artisanale ;
6. Le transport ;
7. La banque, le crédit et les transactions financières ;
8. Les opérations d’assurance à primes fixes ;
9. Le courtage, la commission et toutes autres opérations d’entremises ;
10. L’exploitation d’entrepôt et de magasins généraux ;
11. L’imprimerie et l’édition quelles qu’en soit la forme et le support ;
12.
Le bâtiment
et
les
travaux
publics
;
13. Les bureaux d’agences d’affaires, de voyages, d’information et de publicité ;
14. La fourniture de produits et services ;
15. L’organisation de spectacles publics ;
16. La vente aux enchères publiques ;
17. La distribution d’eau, d’électricité et de gaz ;
18. Les postes et télécommunications.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 14
Pour d’autres législations la production immobilière est distincte de l’acte de commerce, car
l’activité immobilière englobe plusieurs métiers : les agents immobiliers, les promoteurs
immobiliers, les entreprises de promotion immobilière…
Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité
immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :
- Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à
l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité
ou en partie ;
- Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de
viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel
que soit leur mode d'acquisition ;
- Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d'immeubles bâtis
et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.
Cette définition est importante car l’auditeur externe dans sa démarche d’audit doit
commencer par une prise de connaissance de l’entité auditée. Cette prise de connaissance
englobe en même temps celle de l’activité en générale ainsi que celle de l’organisation
auditée et de ses particularités.
A partir de cette définition et en absence de statistiques claires et publiques, nous pouvons
considérer que la promotion immobilière s’apparente plutôt à une délégation de la
réalisation du projet à plusieurs corps de métiers. Les promoteurs immobiliers exercent en
effet très rarement l’activité d’entreprise immobilière.
Cette Première Partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des
comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle est subdivisée en 3
chapitres :
1. Généralités sur les entreprises de promotion immobilière.
Ce chapitre traite de l’environnement général, l’environnement juridique, économique et
social, ainsi que des particularités organisationnelles, comptables et fiscales de la profession.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 15
2. Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière
Ce chapitre est consacré au développement synthétique des notions comptables
réglementant les stocks des entreprises de promotion immobilière. Nous nous pencherons
aussi bien sur les normes marocaines qu’internationales en la matière, afin de présenter une
idée globale au lecteur sur la pratique de ces normes au sein de ces entreprises.
L’étude des normes internationales vise à anticiper sur la convergence éventuelle des
normes marocaines vers les normes internationales et répondre au besoin des entreprises et
sociétés cotées qui sont intéressées par la publication de leurs comptes en normes IFRS.
3.
Difficultés pratiques
d’appréciation
des
comptes
de
stock
Ce chapitre a pour objet de présenter les principales difficultés rencontrées par l’auditeur
lors de son contrôle. Ces difficultés sont organisées suivant les objectifs généraux de
l’auditeur externe : questions liées à l’exhaustivité et à la réalité de la comptabilisation du
stock, difficultés d’évaluation, incidence fiscale et problématique de l’opération d’inventaire
physique.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 16
CCCHHHAAAPPPIIITTTRRREEE 111 ::: AAANNNAAALLLYYYSSSEEE DDDEEESSS
PPPAAARRRTTTIIICCCUUULLLAAARRRIIITTTEEESSS DDDEEESSS EEENNNTTTRRREEEPPPRRRIIISSSEEESSS
DDDEEE PPPRRROOOMMMOOOTTTIIIOOONNN IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEERRREEE
SECTION 1 : ETUDE GENERALE DE L’ ENVIRONNEMENT DE LA PROFESSION
L’étude de
l’environnement
général
de
la
profession
de
promotion
immobilière
est
articulée autour de 3 axes :
A) L’environnement juridique ;
B) L’environnement économique ;
C) L’environnement social.
A. Environnement juridique
L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en
permanente mutation. L’inventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette
étude n’est pas de l’analyser.
Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas réglementée en tant
que profession, cependant, elle reste malgré tout une des activités encadrées par un
dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet.
On peut définir l’opération de promotion immobilière comme étant « une opération
qui consiste à acquérir une matière première (terrain ou immeuble ancien), à
transformer et à commercialiser un produit nouveau (terrain aménagé ou loti ou
construction neuve) ». On peut ainsi clairement dissocier 2 notions, d’une part la
propriété foncière dans le processus d’acquisition et d’autre part la commercialisation
de biens immeubles.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 17
Par conséquent, l’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule
autour de 2 axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre
part.
1. Législation foncière
La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est
marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit
Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit
Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9
Ramadan 1331 (12 août 1913).
Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les
pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales
dont la pierre angulaire reste les Adouls.
Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331
(12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de
définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les
servitudes qui s’y rapportent.
Ce dahir définit la propriété comme étant l’inscription sur des registres spéciaux dits
« Livres fonciers » de chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom
et un numéro d’ordre unique avec les déterminations topographiques et juridiques
propres, et précisant de manière exacte et définitive les droits de son propriétaire et
des autres ayants droits.
Le titre de propriété ou le titre foncier ainsi constitué est considéré comme un état
civil du bien immobilier.
Le titre foncier permet aux tiers d’être informés juridiquement sur l’origine de la
propriété, son histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits
réels et la charges foncières grevant l’immeuble.
Toutes modifications ou mutations sont portées au titre foncier.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 18
Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous
définirons ci‐après :
- La conservation foncière ;
- Le cadastre ;
- Le notaire ;
- Le bornage ;
- La réquisition.
a. La conservation foncière
La conservation foncière assure les fonctions suivantes :
- L’immatriculation de la propriété foncière ;
- La publication des droits réels et des charges foncières ;
- La réponse aux demandes des clients de l’immatriculation foncière ;
- La conservation de la propriété foncière.
b. Le cadastre
Les services
du
cadastre
ont
pour
rôle
de
collecter
et
délivrer
les
renseignements
relatifs à la propriété immobilière.
Ils visent aussi à établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre
national.
Ces services effectuent également des travaux de contrôle et de vérification des
travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des
établissements publics et des collectivités locales et permettent ainsi de contribuer à la
réalisation des
programmes
d’aménagements
fonciers.
c. Le notaire
Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de l’état de droit et
l’arbitre impartial de la conclusion des contrats conclus.
Il assure ainsi la moralité (entre les parties) et la sécurité juridique.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 19
Sa mission est de rédiger les actes juridiques et d’accomplir les diverses formalités
fiscales et juridiques conformément aux dispositions légales et fiscales. Il s’assure ainsi
que les droits d’enregistrement, et autres impôts et taxes ont été correctement
liquidés.
Par la réalisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les
parties.
d. Le bornage
Le bornage fournit les bornes d’immatriculation ou triangulation de forme
réglementaire. Il est réalisé par un ingénieur géomètre assermenté par la délégation
du conservateur.
e. La réquisition
La réquisition d’immatriculation est délivrée gratuitement par le service de la
Conservation Foncière. C’est une demande d’immatriculation qui peut être rédigée
dans les bureaux du service foncier.
La réquisition
ne
peut
s’appliquer
qu’à
des
immeubles
composés
d’une
seule
parcelle
ou de parcelles formant corps.
2. Législation de l’Urbanisme
Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres
et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme est présentée
plutôt comme un handicap pour les promoteurs immobiliers, puisque son objet est de
protéger les
citoyens
futurs
clients
de
ces
promoteurs.
Le Code de l’Urbanisme est un dispositif technique et légal qui a pour objet
d’harmoniser les villes marocaines, de veiller à leur aménagement et à offrir un cadre
de vie de qualité pour l’ensemble des citoyens.
Il s’applique aux zones urbaines, et définit les documents légaux qui régissent les
règles de l’urbanisme.
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 20
a. Schéma directeur d’aménagement urbain
C’est un document qui planifie pour une durée de 25 années au maximum,
l’organisation générale du développement urbain d’un territoire déterminé et qui peut
concerner un ou plusieurs canaux.
Ce schéma a pour objet notamment de fixer les options d’aménagement et de fixer la
destination socio économique d’une zone : zone d’installation, zone d’habitation, zone
agricole et zone industrielle.
b. Plan de zonage
Il a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre
les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à
préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain.
Il définit notamment, les zones d’interdiction de construction, localise les
emplacements réservés aux équipements principaux et sociaux tels que les voies
publiques, les dispensaires, les espaces verts…
c. Le plan d’aménagement
Il définit les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées en
vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de
construction applicables au territoire concerné.
d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité
Ces arrêtés
fixent
la
limite
du
domaine
routier
public
avec
les
propriétés
riveraines.
L’objet de ces arrêtés est de déterminer les voies communales, les places et les
parkings communs, la modification de leur tracé ou de leur largeur, ainsi que leur
suppression totale ou partielle. Ils sont assortis d’un plan indiquant ladite voirie.
Ces arrêtés peuvent emporter cessibilité pour la réalisation des opérations fixées.
-
8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 21
Le dispositif actuel réglementant l’urbanisme souffre des défaillances suivantes :
- Gestion locale opaque ;
- Des instruments de gestion sans réelle vision à long terme et dépendant
des élections communales ;
- Absence de contrôle efficace et indépendant.
C’est ainsi que sur la base des instructions de Sa Majesté le Roi Mohamed VI, une
réforme a été entamée à partir du mois d’octobre 2005. Cette réforme a abouti à la
formulation d’un projet de loi portant Code de l’Urbanisme.
Cependant, ce projet de loi n’a toujours pas été voté ni publié.
B. Environnement économique1
L’activité de promotion immobilière fait partie du secteur du BTP (Bâtiments et
Travaux Publics), qui participe à raison de 9,4% de la valeur ajoutée générée au cours
de l’exercice 2008. Ce secteur bénéficie d’un coefficient de multiplication des plus
importants pour notre pays. Il a ainsi participé à l’augmentation de la consommation
de
ciments
de
9,9%
pour
atteindre
14,1
millions
de
tonnes
et
permis
une
augmentation de la consommation du fer à béton de près de 15%.
Par ailleurs, au niveau du domaine financier, le secteur a permis un développement
spectaculaire de l’encours des crédits immobiliers et une augmentation importante de
l’investissement directe étranger dans le secteur de l’immobilier. Ce dernier a
augmenté de 22,6% en 2008, pour représenter 33,3% du total des IDE.
Ce secteur présente manifestement un intérêt social et ses perspectives de
développement
sont
importantes
et
ce
pour
plusieurs
raisons ;
notamment
le
développement démographique.
1. Développement démographique
La population marocaine réside à hauteur de 55% dans les villes. Cette proportion n’a
cessé d’augmenter au cours des dernières années, passant de 51% en 1994 à 55% en
2004.
1 La source des statistiques est le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008
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8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 22
L’évolution démographique et le changement de la mentalité marocaine ont ainsi
généré un déficit en matière de logement estimé en 2007 à 1 million d’unités2. Ce
déficit vient de l’offre estimée actuellement 124.000 logements annuels contre des
demandes annuelles légèrement supérieures à cette production.
La population marocaine est estimée à 33 millions d’habitants, dont près de 55%
réside en milieu urbain. Suivant les statistiques du Haut Commissariat au Plan, 60%
détiennent leur propre logement.
L’évolution démographique combinée aux facilités accordées par les banques ont
permis une augmentation de la production immobilière.
2.
Evolution du financement bancaire
L’accroissement de la production immobilière s’est accompagné par un accroissement
important du concours bancaire immobilier. En effet, les crédits affectés à l’achat de
biens immobiliers sont passés de KMAD 81.928 en 2006 à KMAD 152.912 en 2008, soit
une augmentation de 87%.
L’autorité gouvernementale ayant pris conscience que la résolution des problèmes de
logements passe
par
une
aide
directe
ou
indirecte,
a mis
en
place
au
début
des
années
90, une ristourne sur le taux d’intérêt.
Cette ristourne était justifiée par les taux d’intérêts élevés de l’époque puisqu’ils
oscillaient aux alentours de 13% voir 14%, rendant impossible l’accès au logement
pour la population démunie.
Cependant, en dépit de cette mesure, une tranche importante de la population n’a pu
accéder au logement. C’est ainsi que deux fonds ont été mis en place par le Ministère
de l’Habitat,
à partir
de
l’année
2003
: le
FOGARIM
et
le
FOGALEF.
2
Estimation
d’après
le
document
: « Habitat
et
urbanisme
bilan
2003
‐2007
et
plan
d’action
2008
‐2012
» publié par le Secrétariat Général de la Promotion Immobilière du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme
et de l’Aménagement d’espace
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8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
24/215
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 23
FOGARIM : Fonds de Garantie en faveur des populations à revenus modestes et/ou
irréguliers3 est un Fonds de Garantie pour la couverture des prêts octroyés par les
établissements de crédits aux populations à revenus modestes et/ou non réguliers, et
ce afin de leur permettre d’acquérir ou de construire des logements sociaux. Les
objectifs de ce fonds sont les suivants :
- Garantir les crédits accordés par les établissements de crédit, pour le
financement de l’acquisition ou la construction par les bénéficiaires de
logements sociaux ;
- Sécuriser les banques afin de les inciter à s’impliquer d’avantage dans le
financement du logement social ;
-
Apporter l’appui
aux
populations
à revenu
modeste
et
irrégulier
afin
de
leur faciliter l’accès au crédit bancaire à des conditions avantageuses, en
termes de taux d’intérêts, de durée et de quotité de financement.
Le FOGALEF4 est un Fonds de Garantie des prêts destinés à financer l’accession à la
propriété des adhérents de la Fondation Mohammed VI de Promotion des Œuvres
Sociales de l’Education‐Formation. Il s’agit d’un fonds qui a été mis en place par la
Fondation Mohammed VI, et qui est garanti par la Caisse Centrale de Garantie pour
soutenir le
personnel
de
l’enseignement
et
les
aider
dans
le
financement
de
leurs
propriétés. Ce fonds est composé de deux volets : un volet garanti des crédits
bancaires et un volet bonification des taux d’intérêt.
En même temps, le secteur bancaire a été mis à contribution, puisque les taux
d’intérêts interbancaires ont subi une baisse suite à la libéralisation des taux et du fait
de la concurrence que se sont livrées les banques, accusant ainsi une baisse
vertigineuse dans un espace de 3 à 4 années, passant de 8% en 2003 à un peu plus de
5% en
2007.
Par ailleurs, la durée du crédit immobilier s’est considérablement rallongée et la
quotité de financement a même dépassé dans certains cas les 100%.
Ces mesures ont ainsi stimulé la production immobilière, et attiré de plus en plus
d’intervenants.
3 La création de ce fonds a été concrétisée par la signature de conventions entre l’Etat et la Caisse
Centrale de
Garantie,
en
date
du
26
décembre
2003,
d’une
part,
et
entre
la
Caisse
Centrale
de
Garantie
et les Banques d’autre part. 4 Le fonds a commencé en septembre 2003
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 25
L’évolution du volume de vente de ciment, qui reste corrélativement attaché à
l’évolution du secteur permet de constater la place importante qu’il occupe au niveau
de l’économie nationale. En effet, les ventes de ciments ont atteint 14,05 millions de
tonnes en 2008, contre 12,79 en 2007, Et en dépit de la crise qui sévit dans le secteur,
les premiers indices de l’année 2009 affiche une légère baisse de 0,78% à fin mai 2009
avec une consommation de 6,16 en 2009 contre 6,21 millions de tonnes en 2008.
4. Perspectives prometteuses du secteur
Le déficit en matière de logement est estimé à plus d’un million d’unités7, alors qu’il
n’était que de 700.000 en 2001, et ce en raison de la pression démographique exercée.
Le Ministère de l’Habitat et le Gouvernement de SM le Roi Mohamed VI ont mis en
place durant les deux dernières années des mesures destinées à stimuler le
développement du secteur et limiter l’effet de la crise financière :
- Développement d’une nouvelle offre de logement dont la VIT ne doit
pas dépasser 140.000 MAD pour les ménages à faible revenu ;
- Poursuite de la résorption de l’habitat insalubre et notamment le
programme Villes Sans Bidonvilles ;
- La mobilisation du foncier public pour près de 3.853 hectares pour la
période 2009‐2012 et l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation ;
- La consolidation et le développement du financement hypothécaire.
L’Etat a aussi mis en place un plan dit « Azur » pour attirer 10 millions de touristes à
l’horizon de l’année 2010.
Ce plan porte sur 6 stations balnéaires :
-
Mediterrania Saïdia
(713
Ha)
Inaugurée en juin 2009, Mediterrania Saïdia est situé à 60 km au nord d'Oujda. Elle
comporte une Marina (port de plaisance, centre commercial, base nautique...), des
hôtels de hauts standings, des villas, des appartements, des résidences touristiques,
des villages touristiques, 3 parcours de golf de 18 trous, un aquapark, un centre de
thalassothérapie, un palais des congrès, une clinique et des équipements sportifs
(piscine, stade de football, athlétisme, court de tennis...).
7 Selon le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 26
- Mazagan Beach Resort (250 Ha)
Le site est situé à quelques minutes au sud d'El‐Jadida. Il est proposé par le promoteur
immobilier sud‐africain Kezner. Le projet devrait comporter des hôtels, des villas, des
appartements et éventuellement des parcours de golf.
- Port Lixus (461 Ha)
Le site du projet est situé dans la région de Larache à quelques kilomètres seulement
des ruines romaines de Lixus Le projet est proposé par les promoteurs belges Thomas
& Piron et Colbert Orc. Il comporte une Marina, des villas, des appartements, des
hôtels, un parcours de golf et quelques équipements sportifs notamment un centre
équestre.
- Mogador Essaouira (580 Ha)
Le site est situé à quelques minutes d'Essaouira. Il est proposé par les promoteurs
immobiliers de Port Lixus, à savoir Thomas & Piron et Colbert Orc. Le complexe
comporte des villas, 2 parcours de golf, des hôtels et éventuellement une Marina.
- Taghazout‐Argana Bay (615 Ha)
Le site se situe près de la station balnéaire prisée de Taghazout à quelques kilomètres
au nord d'Agadir. Il devrait être pris en main par le fonds d'investissement américain
Colony Capital. Il comportera des hôtels, des appartements, des villas, une zone
commerciale, un golf, des hôtels et une éventuelle clinique.
- Plage Blanche‐Guelmim (632 Ha)
Le site se trouve sur l'Atlantique, à 40 km de Guelmim, et dispose d'une plage vierge
de 40 km. Le futur promoteur du projet devrait être FADESA. Ce devrait être le 2ème
plus
grand
projet
après
celui
de
Saïdia‐
Mediterrania.
Ces sites sont ainsi développés sur une superficie globale de 3.251 hectares. Les 2
premiers sites (Saïdia et El Jadida) sont déjà ouverts alors que les sites d’Essaouira et
Larache sont bien avancés. Les autres sites connaitront un retard de livraison.
En matière d’infrastructure, plusieurs projets devront voir le jour. Si en effet, les
grandes villes font l’objet de projets structurants tels que le projet de la vallée du
Bouregreg ou encore la marina de Casablanca, les petites villes bénéficient depuis
quelques années
de
programmes
de
réhabilitation
des
quartiers
sous
équipés,
c’est
le
cas de villes comme : Ouled Taima, Chefchaouen, Tétouan…
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 27
Ces projets permettent de dynamiser la profession et de mettre en valeur les produits
immobiliers.
C. Environnement social
La promotion immobilière est un secteur de dynamisation de l’économie marocaine
dans la mesure où sa contribution directe à l’économie est importante et du fait des
effets induits et indirects sur toute l’économie marocaine.
Au niveau social, selon les statistiques du Ministère de l’Habitat, en 2008, la création
nette
d’emplois
dans
le
secteur
du
Bâtiments
Travaux
Publics
a
été
de
65.000
postes
au niveau national dont 39.000 postes en milieu urbain. Le secteur des BTP a employé
en 2008 près de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une
progression de 7,4% ; soit 8,02% de la population active occupée âgée de 15 ans et
plus.
Par ailleurs, entre le premier trimestre de l’année 2008 et le premier trimestre de
l’année 2009, la création nette d’emploi dans ce secteur a atteint 53.000 nouveaux
postes d’emplois avec 11.000 postes en milieu urbain.
SECTION 2 : P ARTICULARITES DE L’ ACTIVITE DE PROMOTION
IMMOBILIERE
L’étude des particularités de l’activité de promotion immobilière est orientée vers trois
axes :
- A. Particularités organisationnelles ;
- B. Particularités comptables ;
- C. Particularités fiscales.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 28
A. Particularités organisationnelles
Les entreprises de promotion immobilières au Maroc peuvent être réparties en trois
grandes catégories :
- Grandes entreprises structurées ;
- PME de taille humaines ;
- et promoteurs individuels.
Si les derniers ne sont pas généralement ou peu structurés et restent dominés par
l’omniprésence du dirigeant, les autres catégories sont plus ou moins organisées
suivant les structures et l’importance de chaque entité. Ainsi, nous allons nous limiter
à l’étude des particularités organisationnelles des grands groupes immobiliers et des
PME de taille humaine, qui sont les plus assujettis à l’audit.
1. L’organisation des grands groupes immobiliers
Le secteur de la promotion immobilière a été jusqu’à une date récente marqué par
l’importance des investisseurs privés, étant donné que l’état intervenait généralement
sur des projets à dimension sociale avec une faible rentabilité et une gestion basée sur
des considérations électorales.
Cette hégémonie a permis l’émergence de grands groupes privées tel que : Addoha,
Alliances Développements, groupe Jamai, Chaabi Lilskane. Mais l’Etat, conscient du
rôle de régulateur qu’il peut jouer, a procédé à une restructuration des entreprises
publiques.
Le département ministériel chargé de l’habitat a procédé à une restructuration des
entreprises publiques. Ces entreprises se sont ainsi structurées autour d’une holding
immobilière : AlOmrane, regroupant tous les OST (Organismes Sous Tutelle du
Ministère de l’Habitat) : les ERAC, Attacharouk et l’ANHI.
La CDG, qui est une société étatique œuvrant dans le développement de l’économie a
créé la Compagnie Générale Immobilière.
Ces grands groupes immobiliers, privés ou publics sont généralement structurés sous
forme
de
pôle
de
métiers
où
la
direction
technique
assure
un
rôle
très
important.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 29
En effet, cette direction, en charge de tout le processus technique, de la planification
et de l’étude technique préalable du programme immobilier à la livraison est le centre
de gravité de toute la structure.
Le département technique de ces entreprises assure les fonctions suivantes :
- Gestion de la réserve foncière ;
- Réalisation des études de faisabilité des programmes immobiliers ;
- Lancement des appels d’offre des corps de métiers chargés de l’assistance de la
société : architectes, bureaux d’étude, bureaux de contrôle ;
- Lancement des appels d’offre de réalisation des travaux ;
- Suivi de réalisation des travaux ;
- Approbation des factures des travaux réalisés ;
- Approbation et constatation de livraisons des travaux.
A côté de la direction technique, il existe une direction commerciale, une direction
administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction
financière.
La direction commerciale assure le volet commercialisation des produits, et démarre
généralement
la
mise
sur
le
marché
avec
le
lancement
des
appels
d’offre
de
réalisation
de travaux.
La direction administrative est chargée des moyens généraux et de la gestion de
l’espace de travail.
La direction gestion des ressources humaines est chargée de la gestion du personnel,
de la gestion de carrière et de la gestion de la paie.
La direction financière assure les fonctions financières, de gestion comptable, de
gestion de
trésorerie
et
de
l’établissement
des
états
financiers.
2. Organisation des structures de taille humaine
Dans les PME, le système de contrôle interne est basé sur la vigilance et l’efficacité de
contrôle du dirigeant. Ce type de structure fait rarement appel aux services d’un
expert comptable pour l’audit de ses comptes.
Ces structures restent dominées par les dirigeants qui mettent en place des hommes
de confiance pour gérer les affaires au quotidien.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 30
Les outils de suivi répondent au besoin du dirigeant mais rarement aux exigences des
auditeurs externes.
Le dirigeant fait appel à ses propres connaissances avec une expérience plus au moins
adaptée, mais qui évolue avec le développement de la structure.
B. Particularités comptables
L’objectif du présent mémoire n’étant pas une étude approfondie du plan comptable
immobilier, nous ne présentons qu’une synthèse des principales particularités du plan
comptable.
Les principaux apports du plan comptable immobilier peuvent être résumés ainsi :
- Un plan des comptes adaptés : notamment au niveau des comptes de stocks,
clients, avances clients et des comptes de TVA ;
- Des états comptables supplémentaires au niveau de l’ETIC pour détailler
davantage les stocks et les avances clients attributaires (états C6 et C7) ;
- Système de comptabilisation basé sur le principe de l’inventaire permanent
comptable : les
charges
directes
sont
ainsi
directement
imputées
aux
comptes
de stocks au fur et à mesure de leur engagement alors que les charges
indirectes sont imputées en fin d’exercice ;
- Principe d’évaluation du stock plus étendu que le CGNC tenant compte de la
nature de l’activité.
1. Plan de comptes adapté
Le
plan
comptable
du
secteur
immobilier
détaille
certains
postes
utilisés
par
les
promoteurs immobiliers.
Il s’agit des comptes de stocks, qui sont détaillés ainsi comme suit :
- Le stock de marchandises a été remplacé par le stock de réserve foncière :
terrain ;
- Le stock de matières et fournitures a été détaillé pour tenir compte des
spécificités de l’activité : stock ciment, acier, sable, gravette…
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 31
- Le stock de produits en cours a été subdivisé en biens en cours, constructions
promotionnelles, commerces et bureaux en cours ;
- Le stock de produits finis comprend les lotissements, constructions,
commerces…
Le plan a proposé des comptes divisionnaires pour détailler les avances clients par
opération. Par ailleurs, et puisque les promoteurs perçoivent généralement des
avances assujetties à la TVA non encore facturées, le plan comptable a proposé des
comptes pour la constatation de la TVA à régulariser sur les acomptes reçus.
2. Etats comptables spécifiques
La liasse comptable des entreprises de promotion immobilière comprend outre les
états prévus par le plan comptable des entreprises, 2 états supplémentaires :
- Etat C6 : Détail des stocks par programme ;
- Etat C7 : Détail des avances clients.
3. Système de comptabilisation différent
Le
système
de
comptabilisation
du
secteur
immobilier
est
basé
sur
le
système
d’inventaire permanent comptable. Ainsi, toutes les charges engagées sont
comptabilisées directement aux comptes de stocks au lieu des comptes de charges.
A la fin de l’exercice, le promoteur immobilier constate les charges engagées au cours
de l’exercice par contre partie des comptes de variation de stock.
Ce système est l’inverse du système de comptabilisation des entreprises dont l’activité
est dite normale.
Par ailleurs, les frais généraux et les charges d’intérêts sont constatés en charges et
activés en stocks par le biais des comptes de transfert de charges.
4. Principes d’évaluation plus étendue
Le plan comptable du secteur immobilier a permis la constatation des composantes du
coût qui sont généralement non acceptées au niveau du plan comptable des
entreprises.
-
8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 32
Il s’agit tout d’abord des charges commerciales telles que :
- Fléchage et signalisation d’un chantier ;
- Achat de maquette ;
- Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartement témoin ;
- Plaquettes commerciales ;
- Publicité de lancement de programme.
Il en est de même des honoraires et frais hors fonctionnement qui sont normalement
exclus du coût de stock pour les entreprises industrielles et commerciales. Ce n’est pas
le cas pour les entreprises de promotion immobilière qui incluent les frais suivants s’ils
sont rattachés à des programmes en cours de réalisation au niveau du coût des stocks :
- Assurances du programme ;
- Honoraires des architectes ;
- Honoraires des avocats ;
- Honoraires des notaires ;
- Frais de courtage ;
- Frais d’expertise ;
- Frais juridiques ;
- Frais d’appels d’offre.
C. Particularités fiscales
1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel
Les longues années de morosité du secteur de promotion immobilière ont poussé le
législateur à mettre
en
place
une
batterie
de
mesures
d’incitation.
La plus emblématique de ces mesures reste manifestement l’article 19 de la Loi de
Finances 99 qui a été abrogé en 2008 avant d’être totalement refondu avec la Loi de
Finances 2010.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 33
a. Logement social
Jusqu’au 31 décembre 2007, les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes
sociaux, dont la valeur immobilière totale n’excède pas 200.000 MAD pour une
superficie qui ne dépasse pas 100 m2 étaient exonérés de l’impôt sur les bénéfices au
titre de ces programmes.
Pour pouvoir prétendre à cette exonération, les promoteurs immobiliers doivent
satisfaire aux conditions suivantes :
- Conclusion avec l’état d’un cahier de charges ;
- Engagement de réalisation d’un programme de construction d’un minimum de
2.500 logements ramené à 1.500 à partir du 1er
janvier 2008 sur une période
maximale de 5 années ;
- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque résidence ;
- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier de
charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires
correspondant pour chaque programme.
En pratique, cette notion de comptabilité séparée n’est pas assez bien comprise par les
différents intervenants. Mais force est de constater que le Plan Comptable du Secteur
Immobilier a facilité cette exigence dans la mesure où il a prévu pour chaque
programme, un compte de stocks.
En revanche, le suivi des autres composantes du programme nécessite un retraitement
comptable par la création d’un compte de chiffre d’affaires par programme, un
compte d’emprunt par programme et une gestion des recettes par programme.
Pour les exercices 2008, 2009 et 2010, les promoteurs immobiliers ne bénéficient que
d’une imposition au taux réduit de 17,5% au titre de l’IS et de 20% au titre de l’IR,
pour les conventions conclues au cours de cette période.
A partir du 1er
janvier 2010, la Loi de Finances a proposé un nouveau cadre pour le
logement social :
- La superficie a été restreinte, puisque la superficie minimale est de 50 m2 et la
superficie maximale est de 100 m2 ;
-
Le prix
du
logement
a été
augmenté
pour
s’établir
à 250.000
MAD
hors
taxes
au
lieu de 200.000 MAD toutes taxes comprises ;
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 34
- Le nombre de logement minimal à réaliser a été réduit à 500 logements ;
- Le bénéfice de cette exonération est accordé pour la période allant du 1er
janvier 2010 au 31 décembre 2020.
b. Programme social à faible valeur immobilière totale
Parallèlement à l’imposition des promoteurs immobiliers qui réalisent des
programmes de logements sociaux, le Ministère de l’Habitat soucieux de promouvoir
l’offre sociale en matière de logement a décidé de mettre en place un nouveau
produit : des logements sociaux de valeur immobilière n’excédant pas 140.000 MAD
pour une superficie allant de 50 à 60 m2.
Ce programme bénéficie de l’exonération totale en matière d’impôt sur le bénéfice,
sous les conditions suivantes :
- Conclusion d’une convention avec l’Etat assorti d’un cahier de charges ;
- Réalisation d’un programme de construction d’au moins 500 logements en
milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural ;
- Attribution des logements à titre d’habitation principale pour la tranche de
population dont le revenu mensuel n’excède pas 1,5 le SMIG (Salaire Minimum
Interprofessionnel garanti) ;
- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque programme ;
- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier des
charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires
correspondant pour chaque programme ;
En dépit de cet encouragement, ce produit tarde à voir le jour. Il a été surtout initié par
les groupes immobiliers publics.
2. Taxe sur la valeur ajoutée
a. Taux de TVA
Les produits de la promotion immobilière sont taxés au taux de 20%. Cependant au
regard de la loi, il faut distinguer deux types d’opérations : la vente de terrain et la
vente des constructions proprement dite.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 35
La vente de terrain est située hors champs d’application de la TVA alors que la vente
des constructions est assujettie au taux de 20%.
En pratique les promoteurs ne font pas cette distinction, par conséquent, le prix de
vente négocié est en général un prix global forfaitaire.
Afin de palier à cette insuffisance, l’Administration Fiscale a proposé une démarche
d’appréciation du coût du terrain.
En effet, la valeur du terrain exonérée est calculée à partir du coût d’acquisition
actualisé suivant les coefficients d’actualisation définie par le Ministre des Finances
pour l’appréciation du profit foncier.
La valeur
ainsi
déterminée
est
augmentée
du
coût
de
viabilisation
du
terrain.
Exemple pratique :
- Prix d'achat du terrain : 500 000 MAD
- Frais d'acquisition : 30 000 MAD
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
- Coût d’acquisition du terrain : 530 000 MAD
- Coefficient d’actualisation appliqué pour l’année d’acquisition = 1,338
- Prix du terrain actualisé : 530 000 x 1,338 = 709 140 MAD
- Prix de cession de la construction : 2 000 000 MAD
Calcul de la base d'application de la T.V.A.
2 000 000 ‐ 709 140 = 1 290 860 MAD
T.V.A. brute: 1 290 860/(1+20%) x 20 % = 215 143 MAD
b. Prorata de TVA
Les promoteurs immobiliers effectuent des opérations hors champs d’application de la
TVA et des opérations taxables : terrains et constructions. Par conséquent, ils doivent
normalement déduire la TVA sur les charges communes suivant un prorata de
déduction.
-
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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1
Mémoire d’Expertise comptable 36
Ce prorata ne doit pas être appliqué pour l’ensemble des charges de la société, car ces
deux opérations sont clairement distinguées, et on peut même considérer que pour
chaque secteur les éléments entrants sont clairement définis.
En revanche pour les charges communes, elles ne représentent pas une proportion
significative. Ce qui a poussé la plus part des promoteurs à ne pas appliquer ce prorata
de déduction et semblerait il que lors des contrôles fiscaux, cette pratique n’a pas été
contestée.
c. Logements à faible VIT
Le logement social et les logements à faible VIT sont exonérés de la TVA, avec droit à
déduction.
Ce qui signifie que ces produits ne sont pas assujettis à la TVA alors que la TVA ayant
grevé les dépenses en amont sont déductibles.
Par voie de conséquence, ce crédit de TVA donne droit au remboursement dans les
conditions définies par voie réglementaire.
Légalement, le délai de remboursement est fixé à 3 mois depuis l’année 2008,
cependant concrètement
ce
délai
peut
être
dépassé
de
manière
très
significative.
d. Logements sociaux
La Loi de Finances 2010, a instauré un système de remboursement de la TVA pour les
logements dits sociaux, qui répondent aux 2 conditions principales : superficie entre
50m2 et 100 m
2 et un prix de vente ne dépassant 250.000 MAD hors TVA.
Cette exonération qui est accordée à l’acquéreur est subordonnée aux conditions
suivantes :
- Le logement doit être acquis auprès de promoteurs ayant conclu une
convention avec l’état ;
- Le compromis de vente et le contrat de vente doivent être conclus devant un
notaire. Ce dernier perçoit le montant de la taxe auprès du receveur de
l’Administration Fiscale, sur la base du montant de la taxe indiquée au niveau
du contrat de vente ;
-
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- Le contrat de vente doit indiquer le montant du prix de vente ainsi que le
montant de la TVA ;
- Le contrat de vente doit indiquer l’engagement de l’acquéreur à affecter ledit
logement à son habitation principale pour une période de 4 années. Cet
engagement fait l’objet d’une hypothèque de 1er
ou de 2ème
rang au profit de
l’Etat, en garantie du paiement de la TVA et des pénalités de retard y
afférentes.
Le notaire est tenu par ailleurs de produire au receveur de l’Administration Fiscale les
documents suivants :
- Copie du compromis de vente ;
- Un engagement de produire au receveur de l’Administration Fiscale une copie
du contrat de vente définitif ;
- Une attestation bancaire indiquant le relevé.
S’agissant d’une prise en charge par l’Etat, le promoteur encaisse la TVA et doit la
payer dans le cadre des déclarations de TVA qu’il établit. Il doit par contre demander à
l’acquéreur une attestation délivrée par l’Administration Fiscale attestant qu’il n’est
pas assujetti à l’impôt sur les revenus fonciers, la taxe d’habitation et la taxe de
services communaux.
3. Droits d’enregistrement
a. Taxation des opérations immobilières normales
Toutes les opérations portant sur les biens immobiliers sont assujetties à des droits
d’enregistrement proportionnels. Ce qui représente un surcoût pour les promoteurs
immobiliers, car
ils
sont
obligés
de
tenir
compte
d’un
coût
alors
que
la
plus
part
des
autres activités n’y sont pas assujetties. Il faut dire que c’est toujours le client final qui
supporte cette imposition.
Ainsi, les actes portant sur des constructions sont assujettis au taux de 3%, alors que
les opérations portant sur des terrains sont assujetties à un taux de 6%.
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En revanche, conscient de l’incidence de ce coût fiscal sur les promoteurs et sur
l’activité immobilière en général, l’Etat a réduit le taux des droits d’enregistrement
pour les constructions destinées à être démolies et réservées à la réalisation
d’opérations de lotissements ou de construction de locaux à usage d’habitation,
commercial, professionnel ou administratif. Ce taux a ainsi été réduit à 3%, sous une
double condition :
- La réalisation de l’opération dans un délai de 7 ans à compter de la date
d’acquisition ;
- La production d’une caution bancaire ou d’une hypothèque de 1er
rang ou
éventuellement de 2ème
rang après les établissements de crédit.
La main levée n’est octroyée qu’après production de la réalisation définitive de la
réalisation et ce par la production du permis d’habiter, le certificat de conformité ou le
certificat de réception provisoire.
b. Opérations exonérées
Au regard des droits d’enregistrement, 2 opérations restent exonérées pour les
promoteurs immobiliers :
- La réalisation d’opérations de construction de logements sociaux ;
- Et la réalisation des logements à faible valeur immobilière totale.
Ces deux opérations doivent satisfaire aux conditions énoncées ci‐dessus.
Par ailleurs, le délai de réalisation reste toujours le même à savoir 5 années. Mais les
promoteurs doivent joindre également à l’acte d’acquisition du terrain, soit :
- Une caution bancaire ;
-
Soit une
hypothèque
de
1er
rang
ou
éventuellement
de
2ème
rang
après
celle
des
établisse
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