apresentação estação pampulha
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Audiência Pública
Estações Pampulha e Vila São José
08 de Fevereiro de 2011
Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Introdução
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Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
Motivação, objetivos e conceito
Estrutura organizacional do projeto
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Benefícios à sociedade e aos envolvidos no projeto
Principais características físicas do projeto
IntroduçãoMotivação, objetivos e conceitos
Motivação � Adoção do sistema BRT – Bus Rapid Transit com o objetivo de oferecer um sistema de transporte com maior conforto e economia de tempo ao usuário.
� O BHBUS é o plano de reestruturação do transporte coletivo de BH desenvolvido em 1994 e pressupõe a troncalização do sistema em estações de integração, o tratamento dos corredores e a adoção da bilhetagem eletrônica.
Objetivos do Projeto
� Construção e operação de duas novas estações de integração de ônibus.
� Qualificação e preservação do entorno.
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Projeto� Qualificação e preservação do entorno.
� Busca de maior eficiência operacional.
� Minimização do desembolso pelo Poder Concedente.
� Tornar-se uma referência de projeto bem sucedido tanto no âmbito nacional como internacional.
Objetivos Gerais
� Maior transparência e competitividade no processo licitatório.
� Entrada em operação do Terminal Pampulha em Setembro de 2012 .
� Entrada em operação do Terminal Vila São José em Julho de 2013 .
IntroduçãoMotivação, objetivos e conceitos
Futura EstaçãoBHBUS Pampulha
Situação Atual Situação Futura
Futura Estação
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Futura EstaçãoBHBUS Vila São José
IntroduçãoMotivação, objetivos e conceitos
Prefeitura
� Criação de um legado para a população.
� Melhoria da mobilidade urbana.
� Menor desembolso para a Prefeitura.
População
� Criação de uma nova alternativa de transporte público.
� Revitalização das regiões vizinhas.
� Criação de um centro de lazer e
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� Menor desembolso para a Prefeitura.� Criação de um centro de lazer e
compras.
Concessionária
� Exploração de empreendimentos associados a critério dos investidores.
� Remuneração atrativa do capital.
� Possibilidade de financiamento competitivo.
� Potencial de valorização da região, alavancando as unidades de negócio e os resultados.
� Área construída: 42 mil m2.
� Capacidade da plataforma troncal: 420 m.
� Área total: 9 mil m2.
� Capacidade da plataforma: 624 m.
� Área construída: 22 mil m2.
� ABL: 12 mil m2.
� 582 vagas de
IntroduçãoPrincipais Características Físicas do Projeto
Estação PampulhaEstação Vila
São JoséShopping Pampulha
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� Capacidade da plataforma alimentadora: 510 m.
� Capacidade da mangueira: 552 m.
� 40 vagas de estacionamento.
� 50 vagas de bicicletas.
� Acesso da estação pelo empreendimento.
� Investimento: R$ 43 milhões.
� 40 vagas de estacionamento.
� Investimento: R$ 14,5 milhões.
� 582 vagas de estacionamento.
� 10 vagas de táxi.
� 8 vagas de ônibus de turismo.
� Público Alvo:classes B e C.
� Complemento de Investimento: R$ 23 milhões.
Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Projeto Arquitetônico
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Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
Projeto Arquitetônico
Pampulha – Estação e Shopping Center
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Vila São José – Estação
Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
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Vila São José – Estação
Projeto ArquitetônicoPampulha
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Projeção da vista aérea da futura estação Pampulha integrada ao Shopping Center de dois níveis, juntamente com as ligações viárias.
Projeto ArquitetônicoPampulha
Vista externa dos ajardinados da fachada sul do Shopping.
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Vista da circulação das lojas internas do Shopping.
Projeto ArquitetônicoPampulha
Plataforma troncal e estacionamentos.
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Plataforma alimentadora.
Projeto ArquitetônicoPampulha
Shopping Center – pavimento 1
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Shopping Center – pavimento 2
Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
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Vila São José – Estação
Projeto ArquitetônicoVila São José
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Projeção da vista aérea da fachada e paisagismo, face da Av. Tancredo Neves.
Vista externa lateral da estação.
Projeto ArquitetônicoVila São José
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Vista da plataforma alimentadora e troncal.
Planta plataforma alimentadora e troncal.
Projeto ArquitetônicoVila São José
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Planta plataforma alimentadora e troncal.
Planta subsolo.
Plano de Negócios
Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
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Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
Plano de Negócios
Plano de Negócios
Estudos de Mercado
Localização
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Vocação
Modelo de Negócios
Plano de NegóciosEstudos de Mercado
PLANO SOCIOECONÔMICO
• O Flash de Mercado com estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
Estudos Urban Systems
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PLANO COMPORTAMENTAL
• É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos, necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de consumo, identificados em entrevistas qualitativas.
PLANO DO NEGÓCIO
• A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público, orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.
Plano de NegóciosLocalização Pampulha
Parque MunicipalFazenda Lagoa
do Nado
CruzeiroEsporte Clube
HiperVia Brasil
Av. D
om Pedro I
Av. Olímpio M
ourão Filho
Centro de Lazerda Pampulha
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PampulhaIate Clube
Iate TênisClube Aeroporto
da PampulhaLagoa daPampulha
Ponto emEstudo
ClubeLibanês
ShoppingPampulha Mall
Museu de Arte da Pampulha
Av. P
res.
Antônio C
arlosAv. Portugal
SupermercadoEpa Plus
Plano de NegóciosIntegração Urbana Pampulha
Cidade Administrativa e Pólo Logístico de Confins• Os investimentos públicos na Cidade Administrativa e aqueles no Aeroporto de Confins vão induzir o crescimento econômico e político da área norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
• O ponto em estudo será um eixo de ligação do transporte público com esse nova centralidade, atraindo demanda para o centro comercial.
• O empreendimento empresarial e estabelecimentos de comércio e serviços também são beneficiados por essa ligação.
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Ponto em estudo próximo à Pampulha, Minerão, UFMG e com fácil acesso ao Centro de Belo Horizonte e Cidade Administrativa.
Aeroporto de Pampulha• Apesar da pequena operação existente no Aeroporto o ponto poderá atender demanda empresarial advinda do mesmo.
Mineirão / Copa 2014• O projeto de reforma e modernização do complexo do Estádio do Mineirão irá gerar maior fluxo de pessoas na região.
• A Copa 2014 será um evento de porte internacional que poderá impactar positivamente no projeto em estudo.
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Centro Econômico-Financeiro (Diversidade de comércio e serviços)
Centralidades Urbanas (Pampulha e Raja Gabaglia, diversidade de estabelecimentos)
Nova Centralidade Político e Econômica (CAMG e Pólo Industrial de Confins)
Centros Comerciais (Pólos comerciais com pequena diversidade econômico-financeira)
Área Residencial de Classe Média
Área Residencial Popular
Pólo Industrial de Contagem e Betim
Área Residencial de Alta Renda
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Pólo Econômico / UFMG• A centralidade da UFMG (Pólo Educacional), BHTEC (Parque Tecnológico de BH), Jardim São Francisco e Engenho Nogueira (Pólos Industriais) irão gerar demanda para o empreendimento empresarial e de serviços no ponto em estudo, principalmente pela facilidade de acesso existente pela Av. Antônio Carlos.
Pólo Industrial de Betim e Contagem• A forte presença industrial dessa região também irá impactar na demanda para o projeto em estudo.
• Principalmente na geração de público flutuante para uso do transporte coletivo.
Centro Econômico-financeiro de BH• Maior concentração de empregos e empresas da Região Metropolitana de BH, tende à atrair público flutuante para os terminais de transporte público do ponto em estudo e conseqüentemente demanda para área comercial e de serviços.
Plano de NegóciosRenda Média Pampulha
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Plano de NegóciosDistribuição Setorial, Comércio e Serviços Pampulha
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Plano de NegóciosVocação Pampulha
Fatores Indutores e RestritivosFatores Indutores e RestritivosPontos Positivos:
− Via de fácil acesso.
− Região em crescimento.
− Local pode sofrer intervenções urbanísticas mais relevantes associadas principalmente ao desenvolvimento do Estádio Mineirão para Copa 2014.
− Tendência a diversificação e aumento no comércio com a chegada do terminal urbano.
VocaçãoVocação
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VocaçãoVocaçãoShopping:
� Esse equipamento atenderá a demanda dos turistas da região da Pampulha, dos moradores da área deinfluência direta e da população flutuante advinda da Estação BHBUS e das Avenidas Dom Pedro e AntônioCarlos.
� O projeto deve atentar a questão de acesso, para que o usuário não encontre inconveniências de entrada esaída do empreendimento, o que dificultaria a performance e a atratividade do projeto para os lojistas.
Outros empreendimentos associados, tais como: galeria comercial, salas para escritórios, centro decompras, atividades de teleatendimento, central de telemarketing, supermercados, hipermercados,instituições de ensino, centro de formação profissional ou área para estacionamento podem serdesenvolvidos.
Plano de NegóciosÁreas de Influência Pampulha
Área de Influência - DemandaPólos Comerciais que são barreira para atração de demanda em direção ao ponto em estudo.
Pólo comercial do futuro Shopping Vilarinho da BR Malls
Pólo comercial do Shopping Norte e
avenidas Vilarinho e Padre Pedro Pinto
Pólo comercial do
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Pólo comercial L&C e Shopping Del Rey
Pólo comercial Minas Shopping, Shopping Minas Casa e Av. Cristiano Machado.
Principal demanda para área comercial sugerida no projeto.
Pólo comercial do Hiper Via Brasil e Av. Dom Pedro I, integrado ao Ponto
em Estudo
Plano de NegóciosShopping Center Pampulha
SHOPPING CENTER – Cenário de Vendas
– Projeção do potencial de vendas por ramo de atividade e a venda média por m², estimando
médias divulgadas pela mercado, temos as seguintes sugestões de metragens para o
dimensionamento frente ao cenário mercadológico para o Shopping.
% R$ (x MIL)
VESTUÁRIOS (Satélite) 70,0 1.563 25,0 521,1 2.084 1.506 1.384 12,1
POTENCIAL DE VENDAS COM CAPTAÇÃO EXTERNA E DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO
%VENDA MÉDIA
R$/M²ABL
POTENCIAL M2 RAMO DE ATIVIDADE
POTENCIAL DE VENDAS
MENSAL EM R$ (x MIL)
POTENCIAL DE VENDAS MENSAL + CAPTAÇÃO EXTERNA EM R$ (x
MIL)
% DE VENDAS
CAPTAÇÃO EXTERNA
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– O potencial do mercado comporta ABL de:
• 3.597 m² de Vestuários.
• 889 m² de Artigos para o Lar.
• 5.036 m² de Artigos Diversos.
• 1.636 m² de Alimentação.
• 2.083 m² de Lazer.
• + 5% de serviços 571 m².
• =12.000 m2 de ABL TOTAL, (comércio, lazer e serviços).
VESTUÁRIOS (Satélite) 70,0 1.563 25,0 521,1 2.084 1.506 1.384 12,1
VESTUÁRIOS (Âncora) 30,0 670 30,0 287,1 957 556 1.721 15,1
ARTIGOS P/ O LAR - 733 25,0 244,5 978 1.274 767 6,7
ARTIGOS DIVERSOS (Satélite) 70,0 2.327 25,0 775,6 3.102 1.738 1.785 15,6
ARTIGOS DIVERSOS (Âncora) 30,0 997 30,0 427,4 1.425 556 2.561 22,4
ALIMENTAÇÃO - 1.701 20,0 425,3 2.126 1.506 1.412 12,4
LAZER - 354 15,0 62,5 417 232 1.798 15,7
TOTAL COMÉRCIO - 8.346 24,7 2.743,4 11.089 970 11.429 100
Plano de NegóciosShopping Center Pampulha
� Área Construída Estimada: 33.103 m².
� Área Bruta Locável: 12.000 m².
� Vagas de Estacionamento: 622 (40 exclusivas
Bhtrans e 582 vagas para usuários).
� Valor de locação baseada na média nacional.
− Lojas Ancoras / Supermercado: R$
12,89/m².
ShoppingABL Potencial (m²) 12.000 Área Construída (2,5 x ABL) (m²) 30.000
ABL Estimada (m²) 12.000 Área Construída Estimada (m²) 30.000 Vagas de Estacionamento 600 Potencial de Vendas Mensal (x R$ 1.000) 11.089R$ Potencial de Vendas Anual (x R$ 1.000) 144.161R$
Aluguel MínimoValor de Locação Médio (R$ /m²) 49R$ Receita de Locação Lojas Mês (x R$ 1.000) 591R$ Receita Anual de Locação (x R$ 1.000)* 7.685R$
SHOPPING CENTER – Receitas Ano 1
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− Lojas Satélites: R$ 89,65/m².
− Vestuário: R$ 117,87/m².
− Artigos p/ Lar: R$ 70,31/m².
− Artigos Diversos: R$ 128,05/m².
− Alimentação: R$ 94,23/m².
− Serviços: R$ 73,91/m².
− Lazer: R$ 14,38/m²
� Valor sobre o faturamento excedente das lojas
de 7%.
Aluguel Complementar ou Excedente (7%)Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Mensal (x R$ 1.000)
185R$
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Anual (x R$ 1.000)
2.407R$
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a ABL Mês (x R$ 1.000)
118R$
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a ABL Ano (x R$ 1.000)
1.537R$
x R$ 1.000Receita Advinda da Locação das Lojas 11.628R$ Receita Advinda de Serviços (20% do Total das Receitas)
2.907R$
Receita Advinda da Cessão de Direitos (primeiros 5 anos)
2.400R$
Receita Bruta Anual (5 Anos) 16.935R$
Receita Advinda de Estacionamento ao Ano 2.710R$
Receita Total do Shopping 19.645R$
Merchandising (Média de 20% sobre o Aluguel Mínimo).
Plano de NegóciosModelo de Negócios
Rentabilidade atrativa
Shopping Pampulha
Receita: R$ 15.240 mil / anoCustos Operacionais:
R$ 480 mil / ano
Empreendimentos associadosSão José
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atrativaOutorga: R$ 0
Receita: R$ 15.240 mil / ano
Custos operacionais: R$ 2.322 mil / anoEstação
Pampulha
Custos Operacionais : R$ 1.061 mil / ano
Estação Vila São José
Custos Operacionais :R$ 781 mil / ano
Custos e receitas do ano 10 do projeto (Fonte: Estudos KPMG)
Plano de Negócios
Introdução
Projeto Arquitetônico
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Aspectos jurídicos
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
Aspectos JurídicosQuadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Modelo contratual Concessão de obra pública.
Procedimento licitatório e julgamento Concorrência. Inversão de fases. Maior oferta pela
outorga da concessão (valor em reais).
Compartilhamento de receitas A CONCESSIONÁRIA repassará ao Poder Concedente
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Compartilhamento de receitas A CONCESSIONÁRIA repassará ao Poder Concedente
anualmente 7,5% da diferença entre a receita bruta da
concessão e o patamar de R$ 16.185.192,51.
Habilitação econômica Garantia de proposta – 1% do valor do contrato
Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).
Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$
30.000.000,00 (trinta milhões de reais) ou mais, com
recursos próprios ou de terceiros. Possibilidade de
somatório: um atestado com pelo menos 10 milhões de
reais mais os demais atestados com pelo menos 3
milhões de reais.
Aspectos JurídicosQuadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Objeto Construção das Estações: setor operacional e
empreendimentos associados. Prestação de serviços de
manutenção, limpeza, segurança e outros no âmbito das
Estações.
Operação e controle do setor operacional das estações
no que toca ao transporte público realizado pela Bhtrans
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no que toca ao transporte público realizado pela Bhtrans
ou terceiro por ela indicado. Não entra no objeto do
contrato.
Concessionária Empresa criada para a prestação dos serviços. Capital
mínimo de sete milhões de reais.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades
de Previdência. Possibilidade de formação de Consórcio.
Bens Reversíveis Estações (setor operacional e edifícios dos
empreendimentos associados) serão revertidos ao Poder
Concedente.
Aspectos JurídicosQuadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal . Taxa de desconto: WACC do
momento.
QID Parâmetros de qualidade. Penalidades diante de índices
insatisfatórios.
Garantia de execução do contrato 5% do valor do contrato no período das obras.
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Garantia de execução do contrato 5% do valor do contrato no período das obras.
2,5% do valor do contrato nos demais anos.
Solução de controvérsias Comissão Técnica e arbitragem.
PEDIDOS DE ESCLARECIMENTOS E SUGESTÕES
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AGENDAMENTOS DE REUNIÃO
(31) 3379-5750
EMAIL PARA CONTATO
bhtrans.estacaopampulha@pbh.gov.br
Obrigado!
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Obrigado!
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