bab i pengantar 1.1 latar belakang -...
Post on 15-Mar-2019
214 Views
Preview:
TRANSCRIPT
1
BAB I
PENGANTAR
1.1 Latar Belakang
Setelah Jakarta kian sesak akibat maraknya pembangunan properti,
apartemen pun merambah daerah di luar Ibu Kota Jakarta yaitu Bekasi,
Tangerang, Depok, dan Bogor menjadi target pengembang untuk menghadirkan
perumahan vertikal, seperti Kota Bekasi yang kini sedang berkembang.
Perkembangan tersebut terlihat dari maraknya pembangunan gedung, mal, dan
area komersial. Tingkat pertambahan penduduk di Kota Bekasi cukup tinggi yaitu
mencapai 3 persen setiap tahun, dari total penduduk 2.592.819 jiwa atau sekitar
77.785 orang per tahun. Kenaikan 3 persen tersebut meliputi angka kematian,
angka kelahiran, serta migrasi penduduk. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu upaya
penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan atau
pemukiman.
Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum menjadi suatu yang serius,
namun seiring dengan pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi dengan
fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Terlebih lagi banyak sekali
pembangunan-pembangunan yang menyebabkan harga jual tanah menjadi lebih
mahal. Hal ini memunculkan kebijakan dan pemikiran yang berusaha
memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin, yaitu mengacu pada konsep
pembangunan ke arah vertikal. Pembangunan ke arah vertikal untuk perumahan
dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Apartemen atau rumah
susun terbukti memiliki peminat yang cukup bagus, karena beragam kelas
2
menengah ke atas maupun menengah ke bawah lebih cenderung mengarah pada
apartemen atau rumah susun.
Dengan menjual konsep fasilitas setara dengan bintang lima, permintaan
apartemen kelas menengah di Kota Bekasi melambung tinggi, baik sebagai rumah
tinggal maupun untuk investasi. Selain itu, banyaknya perusahaan nasional dan
multinasional yang beroperasi di lokasi industri ini memicu pertumbuhan
permintaan hunian dan ruang perkantoran.
Saat ini banyak sekali kantor perwakilan (representative office)
perusahaan-perusahaan dari Jakarta berpindah ke Bekasi. Hal tersebut direspon
cepat oleh pengembang karena sarat dengan potensi sebagai pasar properti.
Karena hal tersebut, persaingan bisnis apartemen sangat menjanjikan. Tingginya
kebutuhan di tengah sulitnya dan mahalnya harga lahan menjadi penyebab
pengembang terus membidik Kota Bekasi.
Pembangunan properti di kota-kota besar, terutama Kota Bekasi dan
bagian barat Provinsi Jawa Barat, berkembang sangat tinggi pada kurun waktu
tahun 2010 sampai sekarang. Dampaknya, arus investasi demikian deras terutama
di bidang properti. Hal ini karena gedung-gedung hotel, apartemen, perkantoran,
pusat perbelanjaan, serta rumah-rumah mewah begitu cepat terbangun dan
terserap oleh pasar. Rumah-rumah kelas menengah atas, apalagi kategori mewah,
selalu diserbu pembeli. Masyarakat kalangan atas bahkan sudah memesan pada
periode prelaunching. Dampak positifnya, kenaikan harga properti
menengahatas sangat signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder.
3
Akan tetapi, ada beberapa dampak buruk pada pembangunan apartemen. Tak
hanya apartemen, pembangunan properti lain pun memiliki dampak buruk dan
hal-hal tersebut harus diantisipasi terlebih dahulu. Masalah keselamatan penghuni
menjadi prioritas utama dalam pembangunan apartemen. Banyak gedung yang
membuat tangga darurat menuju lobi. Apabila terjadi kebakaran, kawasan lobi tak
lagi aman karena asap kebakaran memasuki ruang lobi. Untuk itu, perlu dibuat
tangga darurat menuju area luar. Tangga darurat tersebut harus kedap udara
sehingga asap kebakaran tidak akan masuk atau membuat ventilasi udara dan
diberi teralis baja.
Kemudian di sisi sosial, pembangunan memerlukan banyak biaya
akomodasi. Pasalnya kehidupan apartemen bisa tergolong sangat terbatas. Oleh
karena itu, pembangunan apartemen di Kota Bekasi harus memilik Ruang
Terbuka Hijau (RTH) sebesar 30 persen. Ada kalanya warga sekitar lokasi juga
melakukan aksi penolakan dengan alasan yang beragam mulai dengan
kekhawatiran banjir sehingga mengurangi persediaan air tanah, di samping itu
Pemerintah Kota Bekasi perlu membuat regulasi pembangunan hunian low rise
dan mid rise.
Tak semua kawasan Bekasi, bisa dijadikan sebagai apartemen. Pemerintah
Kota Bekasi telah mensyaratkan lahan untuk pembangunan tersebut minimal
memiliki luas 5.000 m², dan mendorong pembangunan hunian low rise dan mid
rise berkisar 4 hingga 6 lantai sehingga kapasitas hunian lebih tinggi dari rumah
tapak.
4
Dampak buruk lainnya dari pembangunan apartemen adalah meningkatnya
harga tanah secara signifikan, sehingga membuat harga tanah di sekitarnya naik
dengan ekskalasi tidak lazim. Untuk itu, Pemerintah Bekasi perlu membuat
regulasi yang mengatur Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang dizinkan.
Namun semua kekhawatiran itu diredam oleh para pengembang bisnis
properti yang mengklaim bahwa lahan yang makin terbatas, gaya hidup yang
berubah, dan harga rumah tapak di pinggir kota jauh lebih mahal dibandingkan
dengan apartemen di tengah kota, sehingga apartemen menjadi sebuah pilihan.
Generasi muda saat ini pun lebih praktis dan pramagtis, sehingga bisa
menyesuaikan diri tinggal di hunian vertikal.
PT. SMS mengaplikasikan ide bisnis untuk mengoptimalkan kebutuhan
apartemen di Bekasi yang sedang tinggi, sedangkan Jabodetabek dengan jumlah
penduduk mencapai 30 juta penduduk dan income per kapita US$9.000. Hal Ini
membuat PT. SMS optimis untuk melakukan pembangunan apartemen. Untuk
merealisasikan rencana tersebut, PT SMS memerlukan kajian serta perhitungan
pengembangan tanah untuk memperoleh hasil yang optimal.
Tanah kosong milik PT. SMS memiliki lahan seluas 21.524 m², terdiri
dari 4 sertifikat hak milik, 11 sertifikat akte jual beli, dan 7 sertifikat hak guna
bangunan yang di atasnya berupa tanah darat matang. Tanah tersebut terletak di
kawasan komersial, yang untuk saat ini sudah ditetapkan menjadi perumahan
vertikal (apartemen). Lokasi ini dapat dicapai melalui Jalan Tol
JakartaCikampek, keluar di pintu Tol Bekasi Barat, kurang lebih 5 Km ke arah
5
selatan melewati Jalan Achmad Yani manuju Jalan Raya Cut Meutia. Properti
berada di sebelah utara Jalan Raya Cut Meutia.
Di sebelah barat, properti berbatasan dengan Jalan R.A Kartini. Di bagian
selatan, properti berbatasan dengan Jalan Raya Cut Meutia. Di bagian timur,
properti berbatasan dengan tanah kosong. Adapun di sebelah utara, berbatasan
dengan pemukiman.
Posisi strategis tanah kosong yang dimaksud sangat potensial untuk
dikembangkan sebagai daerah perumahan vertikal (apartemen). Dari aspek
finansial, pasar, dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota
Bekasi, penggunaan tanah untuk perumahan vertikal adalah pemanfaatan tertinggi
dan terbaik dari tanah tersebut.
LOKASI
Sumber: Peta DKI Jakarta, 2013 Gambar 1.1 Peta Lokasi
6
Menurut AIREA (1987: 304‒ 305), penggunaan konsep tertinggi dan
terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh
tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan
properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi
dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subjektif
oleh pemilik, pengembang, atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh
kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada. Karena itu, analisis
dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan
studi ekonomi dan analisis keuangan, serta kelayakan bisnis yang berdasar pada
subjek properti. Berkenaan hal tersebut, yang menjadi perhatian adalah bagaimana
lahan atau tanah kosong yang berada di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan
Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawa Lumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat,
dibangun properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi PT. SMS.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah
banyak dilakukan. Penelitian tersebut antara lain sebagai berikut.
1. lkhsan (2001), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi
Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani
Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan
yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang
digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang
digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil
7
penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre)
merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).
2. Suyudi (2005), meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang
terletak di Jalan Pejanggik Nomor I Cakranegara. Penelitian ini selain
menggunakan alat analisis produktivitas dan keuangan, juga menggunakan
analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan.
Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan
(shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik.
3. Winarno (2005), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah
Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang (tanah eks
stadion). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi
dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang
digunakan yaitu analisis produktivitas setiap penggunaan, analisis penggunaan
lahan, optimalisasi penggunaan lahan dan analisis keuangan, serta analisis
pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan retail
merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).
4. Asmara (2014), meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong
yang berada di Jalan Raya Kuta Denpasar Bali. Penelitian ini didasarkan pada
analisis data mengenai fisik, analisis hukum, analisis keuangan, dan analisis
tertinggi. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis
keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan ruko jual
merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).
8
Penelitian terhadap tanah kosong seluas 21.524 m² milik PT. SMS yang
terletak di Jalan Raya Cut Meutia RT 004/001, Kelurahan Sepanjang Jaya,
Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat, terdiri dari analisis
produktivitas, analisis pasar untuk setiap penggunaan yang memungkinkan,
analisis keuangan, dan analisis produktivitas tertinggi. Diharapkan, diperoleh
penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Perbedaan
penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah tata guna lahan (zoning) pada
objek penelitian sebagai zoning komersial. Selain itu, kriteria kelayakan bisnis
dengan menganalisis aspek pasar perumahan vertikal di Kota Bekasi, waktu
penelitian, dan lokasi objek yang diteliti yaitu berupa tanah kosong di Jalan Raya
Cut Muetia. Sebagian tanah kosong dimaksud sebelumnya pernah dimanfaatkan
sebagai Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU) dan berada pada posisi
strategis.
1.3 Perumusan Masalah
Lahan seluas 21.524 m² milik PT. SMS apabila tidak segera digunakan
sesuai penggunaan tertinggi dan terbaiknya secara estetika kurang sedap
dipandang bagi lingkungan yang berada di sekitarnya. Bagi pemilik, akan
dibebani Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang cukup tinggi sedangkan dari segi
pendapatan tidak ada, hanya berupa kenaikan nilai tanah (capital gain). Bagi
Pemerintah Kota Bekasi, dari segi pendapatan pajak kurang dimaksimalkan.
Penggunaan lahan milik PT SMS tersebut tidak bisa dilakukan tanpa
perhitungan yang matang. Oleh karena itu, harus dilakukan penelitian terlebih
dahulu mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong tersebut.
9
Terlebih, lokasi tanah kosong milik PT SMS terletak di kawasan komersial Kota
Bekasi, di mana harga tanah di tersebut cukup tinggi, begitu juga dengan harga
sewa lahan. Perlu dibuktikan bahwa investasi yang dilakukan terhadap lahan milik
PT SMS dapat memenuhi kriteria highest and best use yaitu secara fisik
memungkinkan, legal secara hukum, secara finansial layak dan produktifitas yang
tinggi. Kondisi sekarang, diatas tanah kosong milik PT SMS sedang dilakukan
pengembangan perumahan vertikal (apartement), sehingga akan dibuktikan
apakah pengembangan yang sedang dilakukan sekarang memenuhi kriteria
highest and best use.
1.4 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan aspek-aspek
fisik, hukum, keuangan, serta penggunaan yang mampu memberikan nilai dan
keuntungan yang optimal pada kota yang sedang berkembang, di mana
pembangunan properti cukup berkembang pesat.
2. Menganalisis nilai tanah setelah pembangunan pada tanah tersebut dilakukan.
1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Manfaat praktis.
Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT.
SMS mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong,
khususnya tanah yang terletak di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan
10
Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat
dalam rangka pendayagunaan aset operasional sebagai upaya menggali
potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat pada penerimaan
pendapatan perusahaan.
2. Manfaat akademis
Hasil penelitian ini diharapkan akan menambah khazanah pengetahuan
tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use)
terhadap tanah kosong. Selain itu, diharapkan penelitian ini menjadi sumber
penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi
dan terbaik terhadap tanah kosong komersial yang terletak di kawasan yang
sudah berkembang pesat dengan tetap memperhatikan produktivitas properti,
fisik, lokasi, legal, keuangan, dan optimalisasi pendapatan.
1.6 Sistematika Penulisan
Tesis ini terdiri atas 5 bab. Bab I Pengantar, mencakup uraian tentang latar
belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat
penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis
mencakup tinjauan pustaka dan landasan teori. Bab III Metode Penelitian
menjelaskan cara penelitian dan alat analisis. Bab IV Analisis Data dan
Pembahasan menjelaskan analisis lingkungan, analisis produktivitas, analisis
pasar, analisis keuangan, dan analisis optimalisasi pendapatan. Bab V Kesimpulan
dan Saran berisikan kesimpulan, keterbatasan, dan saran.
top related