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Presentación a
Inversionistas
Certificados Bursátiles
Fiduciarios FIHO 19
1
Límite de Responsabilidad
El presente material ha sido elaborado únicamente con fines informativos no constituye ni forma parte de ninguna oferta o invitación a vender o emitir, o una
invitación a la compra o suscripción de cualesquier certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios y/o certificados bursátiles fiduciarios (los “Certificados
Bursátiles”) de Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso
Irrevocable identificado bajo el número F/1596 (en lo sucesivo el “Fideicomiso Emisor” o “FibraHotel”) asimismo, la totalidad o parcialidad del presente
documento o su distribución no forma parte ni deberá ser sustento para cualquier contrato o decisión de inversión.
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no existe ninguna garantía o afirmación, de manera expresa o implícita, por parte de ninguna de las partes referente a la validez, relevancia, exactitud o
totalidad de la información revelada en este material, la cual está pendiente de verificación, revisión y cambios sin previo aviso así como de la autorización
emitida por la CNBV. Los inversionistas deberán estudiar el prospecto, suplemento y cualquier otro o el documento de oferta (incluyendo la información
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Al recibir este documento usted está de acuerdo a sujetarse a las limitaciones arriba descritas y se obliga a no distribuir, revelar o proporcionar cualquier
información presentada el día de hoy a cualquier tercero.
2
Presentadores
Simón Galante – CEO
Eduardo López – Director General
Edouard Boudrant – Director de Finanzas
Guillermo Bravo – Director de Inversiones
3
Términos y Características de la Emisión
Emisor FibraHotel (Fideicomiso F/1596)
Amortización 33% en el año 8, 9 y 10 (en la fecha de vencimiento)
Garantía Quirografaria
Fecha de Cierre de Libro
Clave de Pizarra FIHO 19
Agente Estructurador
Plazo 10 años
Intermediario Colocador
Monto de la Emisión Hasta $2,500 millones
Calificación Crediticia AA por Fitch y AA+ por HR Ratings
Mecanismo de Colocación Construcción de Libro
Tipo de Valor Certificados Bursátiles Fiduciarios (Tipo de Valor 91)
Formato de Tasa y Referencia Fija Nominal, Mbono 2029
[23] de septiembre de 2019
Fecha Estimada de Emisión [25] de septiembre de 2019
Destino de los Fondos Refinanciamiento de Pasivos
Representante Común CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple.
4
Evolución de FibraHotel desde su Creación en 2012
Fuente: Reportes de la Compañía. Nota: Número de hoteles a fin de año. 1 Incluye hoteles y otros activos. Los Ps. $18 mil millones a agosto de 2019 incluye la inversión remanente en desarrollos
21 hoteles: 17 hoteles + 4 desarrollos
2 operadores, 4 marcas
Portafolio de negocios compuesto principalmente por hoteles de
servicio selecto y servicio limitado
Activos por Ps. $5 mil millones1
47 hoteles: 39 hoteles + 8 desarrollos
2 operadores, 4 marcas
Agregamos hoteles en desarrollo, marcas internacionales
y más hoteles de servicio completo
Activos por Ps. $10 mil millones1
86 hoteles: 79 hoteles + 7 desarrollos
3 operadores, 13 marcas
Adquisición de un hotel resort en la zona hotelera de Cancún con rendimiento mínimo en USD
No
vie
mb
re
2012
Dic
iem
bre
2013
No
vie
mb
re
2017
Estrategia de ser el propietario líder en el mercado hotelero de México
Plan de negocio es tener activos de alta calidad que maximicen el Dividendo / CBFI en mediano plazo
Ag
os
to
2019
86 hoteles: 85 hoteles en operación y 1 en desarrollo
3 operadores, 13 marcas
Líder en el sector de hoteles con un portafolio diversificado(viajeros de negocios, placer, playa, convenciones, eventos y grupos)
Activos por Ps. $18 mil millones1
5
Portafolio diversificado por Geografía, Segmento, Marca y
Tipo de Viajero
Arquitectura Abierta con fuertes Relaciones con Marcas y
Operadores
Consideraciones de Inversión
Portafolio de Hoteles Único en México
Probado Desempeño Financiero y Operativo
Sólida estructura de Balance y Prudentes Políticas de
Apalancamiento
Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder con Intereses
Alineados a Largo Plazo6
5
4
3
1
2
6
El Mejor Portafolio Hotelero en México1
7
Diversificación de FibraHotel Distribución Geográfica Actual del Portafolio
Operadores
Marcas
Segmentos
12,555
Cuartos
86
Hoteles
3
13
5
Contamos con presencia en 26 estados del país, el 93% del PIB
Portafolio Único con Presencia en Todo México
Servicio
Limitado
Servicio
Selecto
Servicio
Completo
Estancia
Prolongada
Resort
Fuente: INEGI. 1 Datos al cierre de 2017.
82 hoteles estabilizados con 11,778 cuartos
3 hoteles en estabilización con 522 cuartos
1 hotel en desarrollo con 255 cuartos
Mexico City7%
93%
Edad promedio del portafolio de 7.1 años
Costo por llave del portafolio a valor de mercado Ps. 687k. 55% debajo del costo histórico Ps. 1,529k
1
PIB de estados con presencia de FIHO¹
PIB de estados sin presencia de FIHO¹
8
35%
30%
10%
8%
7%
7%5%
Fiesta Inn Fiesta Americana
Live Aqua One
Otros Courtyard/Fairfield
AC by Marriott
53%
30%
17%
MXN USD MXD
~45% del valor de los activos está en hoteles de resort y/o Servicio completo
~47% del valor de los activos está en hoteles que generan USD o “MXD”
5,716 cuartos en las cinco ciudades principales del país (MEX, MTY, GDL, QRO, PUE)
2,520 cuartos en la Ciudad de México y Área Metropolitana
Segmento por valor de
activos1
Portafolio por Playa /
Ciudad5
Portafolio ilustrativo2
MXN / USD3 / MXD4
Diversificado por Segmento, Marca y Tipo de Viajero2
Portafolio por marca
hotelera
Fuente: Reportes financieros de la Compañía. 1 Resorts incluye: Live Aqua San Miguel de Allende, Live Aqua Playa del Carmen y FACC. 2 La clasificación de los hoteles por USD / MXN / MXD es con base en la clasificación de la administración,
siendo que los números de las gráficas no representan el porcentaje real de los ingresos denominados en dichas monedas; sino los valores de los activos de los hoteles como los clasifica la administración. Dado que los porcentajes no representan la
composición real de los ingresos generados en cada moneda, no se asegura que la compañía genere dicha composición. 3 USD incluye: FFI Los Cabos, Aqua Playa del Carmen, Sheraton MTY, FI Cuautitlan, Perisur, FI Puerto Vallarta y Live Aqua
San Miguel de Allende; MXD incluye: FFI Nogales, Aqua MTY, FAG MTY, FA Pabellon M, AC GDL, AC QRO, CY Toreo, AC Veracruz, FA Viaducto, y FA Satelite. 4 MXD se refiere a hoteles con ADR en Dólares pero con generadores de demanda en
Pesos (“Mexi-dollars”). 5Playa incluye: FFI Cabos, One Acapulco, Fiesta Inn Puerto Vallarta, AC Veracruz, y Resorts. Nota: monto considerando a valor de los activos en el balance no depreciados e incluye el remanente de inversión en el hotel Fiesta
Americana Viaducto y los hoteles FA Hermosillo y FA Hacienda Galindo.
42%
24%
21%
13%
1%
Servicio selecto ResortServicio completo Servicio limitadoEstancia prolongada
72%
28%
Ciudad Playa
42%
24%
21%
13%
1%
Servicio selecto ResortServicio completo Servicio limitadoEstancia prolongada
9
Portafolio Joven, con Propiedades Icónicas y
Potencial Adicional
Más de 30 Hoteles Desarrollados
30 hoteles con 4,062 cuartos desarrollados por FIHO a la fecha
56 hoteles adquiridos con 8,493 cuartos
Mexico City
Invertimos más de Ps. $5,000mm en desarrollos a la fecha
Supervisamos el desarrollo de más de 30 hoteles
Creación de valor dentro de la Fibra (sin comisión de
desarrollo)
~Ps. $1,500mm abiertos en 2018 (Live Aqua San Miguel, Fiesta
Americana México Satélite, Courtyard Toreo)
Reducimos la vida promedio del portafolio
Agregamos 1,180 cuartos de servicio completo
Agregamos 1,321 cuartos con marcas internacionales
Agregamos 1,044 cuartos en CDMX
Agregamos los tres mejores hoteles en Monterrey
Hoteles en proyectos de uso mixto únicos
Ejemplo de hoteles desarrollados por FibraHotel
Más de Ps. $5,000mm invertidos en hoteles nuevos
Diversificamos el portafolio con activos no disponibles en el mercado
Terminamos fase de desarrollo por lo que el perfil de riesgo de la compañía es menor
Propiedades desarrolladas recientemente por FIHO
2
Fuente: Compañía
10
2
Fuente: Compañía
Resumen del desarrollo
Identificamos la oportunidad de desarrollar un hotel de lujo en San
Miguel de Allende. Proceso de más de cinco años para negociar,
adquirir y desarrollar el hotel sobre un terreno único (caminando a la
plaza central y con vistas a la Presa del Obraje)
Live Aqua San Miguel de Allende cuenta con 153 habitaciones de
lujo en el centro histórico de la ciudad
El hotel fue galardonado con el Prix Versailles de la UNESCO en
2019 por su diseño arquitectónico tanto interior como exterior
San Miguel de Allende es una ciudad colonial en México y:
Es Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO
En el 2016 y 2017 fue nombrada la ciudad #1 del mundo por
Travel + Leisure y en 2018 fue la #2
Se encuentra a 266 kilómetros de la Ciudad de México
Está dirigido a viajeros de placer, y es un extraordinario lugar para
conferencias y eventos sociales
El hotel es el más grande de la ciudad con 2,000m2 de
espacios para eventos, reuniones y patios para grupos
Costo de inversión y creación de valor
El hotel inició operaciones en Noviembre del 2018 con una inversión
total de ~$750mm
Inversión por llave de ~Ps. 4.8mm (~US. 240k)
Rendimiento mínimo garantizado de ~6%
El hotel se encuentra en periodo de estabilización
Caso de estudio
Desarrollo del Mejor Resort Urbano en México
11
Resumen del desarrollo de dos hoteles en Monterrey
En 2014, identificamos la oportunidad de desarrollar dos
hoteles de servicio completo en el complejo de usos
Mixtos Trébol Monterrey
Monterrey es la tercera ciudad más grande de México con >3
millones de habitantes y una de las más ricas (PIB per cápita
de >US$30k que es el Segundo en América Latina1)
Monterrey es base de importantes empresas transnacionales
como Alfa, Cemex, Femsa, Gruma, Toyota, GE, LG, Samsung,
Banorte, Siemens, Cuauhtémoc Moctezuma, etc.
No se había desarrollado un nuevo hotel de servicios
completos por 10 años en la ciudad
Los dos hoteles abrieron en Junio de 2016
Live Aqua Monterrey Valle con 72 cuartos de lujo
Grand Fiesta Americana Monterrey Valle con 180 cuartos
de servicios completos
Costo de inversión y creación de valor
Inversión de ~Ps. 3.1mm por llave (~US$157k)
Ventaja competitiva muy amplia en costo contra posibles
propiedades nuevas o en proceso de construcción
Ocupación promedio en 2019 a la fecha >66%
Desarrollo los dos mejores hoteles de Monterrey
en el momento correcto y al costo adecuado
2
Fuente: Compañía . 1 ProMexico
Caso de estudio
Desarrollo de los Mejores Hoteles en Monterrey
12
Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto
Ubicación: CDMX
Segmento: Servicios completos
Cuartos: 255
Apertura estimada: 2019
Inversión: MXN$650mm
Invertido a la fecha: MXN$415mm
2
El hotel está estratégicamente ubicado en la Ciudad de México
En Viaducto cercano al Aeropuerto Internacional Benito
Juárez
Generadores de demanda (además del aeropuerto) incluyen:
(i) Parques Industriales, (ii) Palacio de los Deportes, (iii)
Autódromo Hermanos Rodríguez (Formula 1), (iv) Foro Sol,
(v) Ciudad Deportiva Magdalena Mixhuca, (vi) Estadio Alfredo
Harp Helú (Diablos Rojos de México /béisbol)
Desarrollo dentro del proyecto de usos mixtos Via 515
38k m2 GLA de oficinas, 10k m2 GLA comercial y el hotel
Más de 100k m2 construidos en un terreno de 15.6k m2
Concepto Fiesta Americana Ciudad con 255 cuartos
Casi 14,000m2 construidos
Más de 550m2 de espacio de reuniones y terraza para
eventos
Un piso con área de co-working
Hotel inteligente con tecnología de punta
Inversión total estimada de Ps. $650mm
Precio por llave de Ps. $2.5mm (<US$130k)
Actualmente se encuentra en etapa de equipamiento, acabados,
áreas públicas y por iniciar pre-operación
Apertura estimada en T4 2019
Descripción y tesis de inversión
Imágenes del avance del desarrollo a la fecha
Resumen de desarrollo del hotel Fiesta Americana Viaducto
Fuente: Compañía
13
6,1
15
6,6
68
6,9
48
7,6
60
7,7
77
7,7
81
8,0
81
8,5
07
9,1
20
9,9
62
10,1
87
10,4
22
10,8
12
10,8
12
10,9
80
11,2
73
11,9
26
11,9
24
12,1
47
12,3
00
12,3
00
12,3
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$394
$430
$458
$503
$547
$576
$608
$641
$655
$693
$743
$810
$880
$978
$1,0
24
$1,0
63
$1,2
04
$1,2
76
$1,3
23
$1,3
83
$1,3
59
$1,3
63
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´19
3.5x
25.3% CAGR
Activos Totales (Ps. $mmdp)
$10.1
$10.1
$10.0
$10.0
$10.0
$10.0
$9.9
$10.7
$11.3
$11.5
$12.3
$12.4
$12.6
$12.7
$16.7
$17.2
$17.1
$16.9
$17.1
$17.1
$17.4
$17.6
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NOI LTM (Ps. $mm)
Cuartos en operación
2.0x
13.5% CAGR
Sólido Desempeño Financiero y Operativo3
Fuente: Compañía
$1,1
64
$1,2
94
$1,3
94
$1,5
31
$1,6
71
$1,7
93
$1,9
01
$2,0
08
$2,0
92
$2,2
27
$2,4
18
$2,6
35
$2,8
58
$3,0
89
$3,2
71
$3,4
36
$3,6
88
$3,8
65
$3,9
67
$4,1
07
$4,1
41
$4,2
24
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8
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´19
2Q
´19
Ingresos Totales LTM (Ps. $mm)
3.6x
26.4% CAGR
1.7x
10.6% CAGR
14
(20%)
(10%)
0%
10%
20%
30%
´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18
Resumen de la Industria Hotelera en Mexico
Crecimiento RevPAR de FIHO
~6.7% de crecimiento orgánico
RevPAR (2013 to 2018)
Ocupación arriba de 65% es
ideal para optimizar ingresos
Mercado altamente competitivo
Incertidumbre en demanda pero
con poca oferta nueva (fuera de
ciertos mercados)
Crecimiento y penetración a
futuro serán apoyados por las
ubicaciones estratégicas, marcas
lideres y manejo de activos
FIHO ha crecido orgánicamente
más que el PIB de México1
En 2018 México tuvo >41 millones de visitantes internacionales (7° mundial), representando 9.1% del PIB y >US$20bn recibidos
Mercado Mexicano tiene ~475k cuartos: 2.8k hoteles de negocio con 334k cuartos; 700 hoteles de playa con 142k cuartos
~60% del mercado es independiente (recientemente el mercado se ha profesionalizado y han crecido los hoteles con marca)
De acuerdo con STR, la oferta y la demanda han crecido entre 1%-2.5% y 2%-3.5% por año desde 2012
Cambio en RevPAR en México2
Cambio en oferta y demanda en México2
(15%)
(10%)
(5%)
0%
5%
10%
15%
´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18
Hoteles
estabilizados
∆%
Cambio
RevPAR
∆%
Cambio
PIB
FIHO
vs. PIB
1Q16 54 12.7% 2.3% 5.5x
2Q16 55 12.8% 1.5% 8.4x
3Q16 56 13.7% 2.0% 6.8x
4Q16 56 10.0% 2.3% 4.3x
1Q17 64 12.8% 2.6% 5.0x
2Q17 64 11.1% 3.0% 3.7x
3Q17 64 5.7% 1.7% 3.3x
4Q17 64 4.4% 1.5% 2.9x
1Q18 74 9.2% 2.9% 3.1x
2Q18 74 5.5% 2.7% 2.0x
3Q18 74 4.1% 2.6% 1.6x
4Q18 74 4.9% 1.7% 2.9x
1Q19 81 0.8% (0.2%) N/A
2Q19 81 1.9% 0.1% NM
3
Fuente: Compañía, DataTur, Sectur, HVS, STR (Smith Travel Research) and l INEGI. 1 Cambio en RevPAR estabilizado FIHO es comparable al crecimiento de PIB en el corto plazo únicamente.
Cifras excluyen el hotel FACC; 2 Información de STR para los hoteles que reportan al Mercado en México (~25% de cuartos reportan)
Resumen de la industria hotelera en México
15
Ocupación 64.8% 64.2% (64) pbs
Tarifa Promedio 84h (Ps.) 1,198 1,239 3.5%
Tarifa Efectiva 84h (Ps.) 777 796 2.5%
FACC Tarifa Efectiva TI (Ps). 3,581 3,692 3%
FACC Ingreso por Arrendamiento 64.5 61.3 (5%)
Ingresos Totales 1,042 1,126 8%
EBITDA $310 $310 (0%)
Margen 29.8% 27.5% (297) pbs
Resultado Integral de Financiamiento (26) (76) 197%
AFFO $235 $178 (24%)
AFFO / CBFI $0.29 $0.23 (22%)
T2 2019 ∆ vs T2 2018T2 2018
El RevPAR de FibraHotel creció 2.5%, un mejor desempeño que el mercado en general
Esperamos que continúe la debilidad en la demanda hotelera durante 2019 debido a menor inversión de
empresas y la incertidumbre económica en general
Crecimiento en RevPAR en el Segundo Trimestre
aún en un Entorno Complicado en 2019 a la Fecha
Indicadores operativos de la hotelería en MéxicoResultados del segundo trimestre de 2019
3
Fuente: Compañía, STR
México
Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 65% 61% (383 bps)Tarifa 2,429 2,374 (2.3%)RevPar 1,568 1,471 (6.2%)Oferta 3.0% Demanda (1.0%)
(397 bps)CDMX
Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 68% 66% (210 bps)Tarifa 2,363 2,317 (1.9%)RevPar 1,599 1,519 (5.0%)Oferta 3.2% Demanda 0.0%
(320) bps
Monterrey
Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 67% 66% (150 bps)Tarifa 1,385 1,427 (2.3%)RevPar 934 940 0.6% Oferta 3.6% Demanda 1.2%
(240 bps)Cancún
Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 75% 69% (580 bps)Tarifa 4,086 4,169 2.0% RevPar 3,057 2,876 (5.9%)Oferta 1.8% Demanda (6.1%)
(790) bps
Cambio en Oferta y Demanda
Cambio en Oferta y Demanda
Cambio en Oferta y Demanda
Cambio en Oferta y Demanda
16
30%
40%
50%
60%
70%
80%
-
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1Q0
7
2Q0
7
3Q0
7
4Q0
7
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8
2Q0
8
3Q0
8
4Q0
8
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9
2Q0
9
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9
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9
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0
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0
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4Q1
0
1Q1
1
2Q1
1
3Q1
1
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1
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2
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2
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2
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2
1Q1
3
2Q1
3
3Q1
3
4Q1
3
1Q1
4
2Q1
4
3Q1
4
4Q1
4
1Q1
5
2Q1
5
3Q1
5
4Q1
5
1Q1
6
2Q1
6
3Q1
6
4Q1
6
1Q1
7
2Q1
7
3Q1
7
4Q1
7
1Q1
8
2Q1
8
3Q1
8
4Q1
8
1Q1
9
2Q1
9
Tarifa Efectiva Tarifa Promedio Ocupación
Indicadores operativos de 46 hoteles del portafolio de FibraHotel
3
Fuente: Compañía
Crecimiento Histórico en RevPAR (46 hoteles)
17
140
258
375
597 519
598
416 495
244
73 -
36
20
193
100
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
MXN USD Revolvente
Composición de la deuda actual (%)Calendario de amortizaciones (Ps. $mm)
Fuente: Compañía. 1 Nivel de endeudamiento basado en costo histórico depreciado; La deuda en USD se convierte a Pesos al tipo de cambio de cierre del último mes para fines ilustrativos. 2 Ps. $37mm corresponden a la amortización de Junio 2019, pagada el 1ero de Julio debido a que el 30 de junio de 2019 fue día inhábil
22.9% de la deuda con
vencimiento en los
próximos 3 años.
Deuda al 2T 2019
Al 30 de junio de 2019:
Deuda Neta / LTM 2Q 2019 EBITDA 3.0x
Nivel de endeudamiento1: 23.2%
Deuda Total de Ps. $4,067mm / Activos de Ps. $17,562mm
Deuda Neta de Ps. $3,369mm
Costo promedio de la deuda actual 8.52%
Política de mantener LTV debajo de 40%
Únicamente el 6% en dólares (cobertura natural)
Calificación corporativa de AA por Fitch y AA+ por HR Ratings
2
4 Sólido Perfil de Deuda con Políticas Prudentes
Alternativas de refinanciamiento:
Buscar alternativas de refinanciamiento para:
Extender amortizaciones
Reducir costo de financiamiento
Extender coberturas
Diversificar fuentes de financiamiento (ej bono, dólares)
Mejorar condiciones y términos en general
94%
6%
MXN USD
80%
20%
Cubierta No Cubierta
18Fuente: Compañía
Ejemplo ilustrativo de cambio en amortizaciones después de refinanciamiento de pasivos (Ps. $mm)
En un ejercicio de refinanciamiento:
Incrementa el plazo ponderado de la deuda y reduce las amortizaciones en los próximos 5 años
Podría mejorar términos y condiciones en general (garantías, covenants)
Diversifica fuentes de financiamiento (mercado público y financiamiento bancario)
4
$140
$295
$495
$791
$519$598
$416$495
$244
$73$0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Antes:
~Ps. 2.8bn de amortizaciones en los próximos cinco años
Vida promedio de ~5.3 años
Después:
~50% menos amortizaciones en los próximos cinco años
Vida promedio de ~8 años
Posible disponibilidad de crédito revolvente adicional
Ejemplo Ilustrativo Cambio en Amortizaciones
de Deuda con Emisión de un Bono
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
19
0.0x
1.0x
3.4x
0.0x
2.6x3.0x
2014 2015 2016 2017 2018 LTM Q2´19
Deuda Neta / LTM EBITDA
Capitalización Histórica de FibraHotel4
Fuente: Compañía
Loan to Value
0.0%7.9%
21.7% 18.4% 20.6% 23.2%
2014 2015 2016 2017 2018 LTM Q2´19
40% límite FibraHotel
2014 2015 2016 2017 2018LTM
2T´19
Efectivo y
Equivalentes$2,092 $377 $449 $4,728 $481 $698
Deuda Total $0 $852 $2,697 $3,166 $3,516 $4,067
Deuda Neta ($2,092) $476 $2,248 ($1,562) $3,035 $3,369
Activos $10,005 $10,746 $12,430 $17,223 $17,108 $17,562
Capital $9,767 $9,571 $9,378 $13,561 $13,089 $12,869
Deuda Neta /
EBITDA0.0x 1.0x 3.4x 0.0x 2.6x 3.0x
LTV (%) 0.0% 7.9% 21.7% 18.4% 20.6% 23.2%
EBITDA / Gasto
por interésN.M. N.M. 16.1x 13.6x 7.6x 4.7x
EBITDA (Ps. mm) 371 498 656 902 1,155 1,126
Gasto por interés
neto (Ps. mm)(124) (30) 41 66 152 241
Capitalización histórica de FibraHotel
20Fuente: Compañía y estimados BBVA. LTV al 30/06/2019
4
LTVs de Fibras y empresas hoteleras al 30/06/2019
10.0%
23.2%
26.5%
28.6%
32.5%
34.6% 35.1% 35.9%37.4%
41.1%42.1%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%LTV promedio de la muestra de 31.5%
LTV promedio hoteleras de 28.2%
LTV FibraHotel de 23.2%
Uno de los LTV’s más Bajos del Sector
21
5
Desarrollo y
Adquisición
Propiedad y Manejo
de Activos
Administración &
Franquicia
Marketing &
Distribución
FibraHotel Terceros
1 hotel en
desarrollo
86 hotelesManejo de Activos
Supervisión y
proyectos de mejora
Administración hotelera, venta y distribución de
cuarto y acuerdo de servicios
Acuerdos con operadores líderes a través de una estructura de comisiones variables, basada en utilidad
operativa de los hoteles, con el potencial de operar con un punto de equilibrio más bajo y alinear los intereses con los operadores
y franquiciatarios
Acuerdos con compañías operadoras líderes en el mercado como Grupo Posadas, Grupo Real Turismo y
Marriott International / Starwood
Manejo de activos internalizado. Supervisa al operador, mantenimiento de activos y evaluación de proyectos de mejoras
con alto potencial de ROI
Manejo de capex de mantenimiento superior al mercado (~5% de ingresos totales)
Análisis de tendencias (revenue management), eficiencias operativas (energéticos)
Arquitectura Abierta
Fuente: Compañía
Arquitectura Abierta con Marcas y Operadores
Líderes
22
6
Equipo de Administración Experimentado
Nuestro equipo directo está conformado por líderes de la
industria que tienen una trayectoria probada y que en
conjunto tienen más de 100 años de experiencia y están con la
compañía desde su IPO
Nuestro Comité Técnico está formado por 11 Miembros,
de los cuales 4 son Independientes
Los intereses a largo plazo entre el Grupo GDI y nuestros
tenedores están alineados:
— Las partes relacionadas con Grupo GDI son en conjunto
nuestros mayores tenedores a través del Fideicomiso de
Control
— Comisión de asesoría simple y transparente del 1.0% de
activos no depreciados netos de deuda
— Derecho de Preferencia concedido a FibraHotel con respecto
a las oportunidades de inversión de GDI
— No existen comisiones adicionales por adquisición ni por
desarrollo
El Asesor es el inversionista más grande de la Fibra.
Adicionalmente, tiene más de 25 años de experiencia probada en
el sector de bienes raíces en México. Su experiencia en
estrategia y relaciones han provisto a la Fibra de oportunidades
únicas de crecimiento y participación en proyectos de uso mixto
Estructura de Gobierno Corporativo
Asamblea de
Tenedores
Comité Técnico
Comités de
Auditoría, Prácticas
y Nominaciones
Administrador (Fibra Hotelera S.C.)
Contrato de
Administración
Contrato de Asesoría
Asesor
Portafolio de
Propiedades
Inversionistas
Públicos
Fideicomiso
de Control~85% 15%
100%
Fuente: Compañía
Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder
con Intereses Alineados a Largo Plazo
23
FibraHotel tiene los mejores activos con 86 hoteles y 12,555 cuartos en México
La calidad y ubicación de los activos en el portafolio van a crear valor a través del ciclo
Portafolio diversificado en geografías, sectores, segmentos y generadores de demanda
El mejor equipo directivo y asesor para operar en condiciones de incertidumbre
Experiencia de muchos años y varios ciclos en hotelería y bienes raíces en México
Sólida estructura de balance general y políticas de apalancamiento prudentes
LTV de 23% y cobertura de deuda neta entre LTM EBITDA de 3.0x
Amortizaciones de largo plazo y con coberturas de tasas de interés
1
3
2
Estamos convencidos del modelo de negocio y la calidad de los activos en el portafolio
El equipo directivo ha pasado por varios ciclos de negocio en México y ha salido más fuerte
Menor perfil de riesgo al haber terminado el ciclo de desarrollo
Manejo de pasivos fortalece la estructura de balance
Enfoque 100% en mejorar resultados operativos
Fuente: Compañía
6Experiencia y Capacidad para Ejecutar el Plan
de Negocios en un Ambiente de Incertidumbre
24
Portafolio diversificado por Geografía, Segmento, Marca y
Tipo de Viajero
Arquitectura Abierta con fuertes Relaciones con Marcas y
Operadores
Consideraciones de Inversión
Portafolio de Hoteles Único en México
Probado Desempeño Financiero y Operativo
Sólida estructura de Balance y Prudentes Políticas de
Apalancamiento
Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder con Intereses
Alineados a Largo Plazo6
5
4
3
1
2
25
Apéndices
26
Los activos a precio de Mercado tienen un fuerte descuento comparado con el costo histórico de las
propiedades
Valor Firma2
MXN$8,454mm
12,300
En operación
MXN$687,327
USD$35,2483 MXN$1,529,386
Costo histórico4 55% de Descuento al
costo histórico
CBFIs a una Valuación Atractiva
… y dividendo muy atractivos
LTM Q2 2019 Dividend Yield 12%
Desde IPO hemos distribuido Ps. 6.07 por CBFI (>Ps. 3.42bn)
Emisión de capital en Q3 2017 a Ps. $13.75
En 2018 recompramos 5% de CBFIs (41.3mm @10.62)
Valuación por múltiplo, Cap Rate …
7.7x Valor Firma / LTM EBITDA
Cap Rate de 16.1% (Valor Firma / LTM NOI)
6-yr EBITDA CAGR > 25%
2018 margen EBITDA > 27%
Calidad de activos (resorts y servicio completo)
Fuente: Reportes de la compañía y estimados. 1 En base al precio al cierre del periodo. 2 Valor Firma calculado en base a 785mm CBFIs con derechos económicos, precio del CBFI de MXN$7.00,
deuda neta de $3,369mm ajustada por inversiones en desarrollos de $415mm. 3 Tipo de cambio de $19.5 MXN/USD; 4 FACC y otros tres arrendamientos contabilizados a valor razonable
LTM dividendo por CBFI y yield1 (Ps $) LTM AFFO (Ps $mm)LTM EBITDA por cuarto (Ps $)
$ 4
29
$ 4
20
$ 4
32
$ 4
58
$ 4
94
$ 5
22
$ 5
75
$ 5
86
$ 6
69
$ 7
88
$ 8
51
$ 9
44
$ 9
17
$ 8
42
$ 7
86
FY15
1Q16
2Q16
3Q16
FY16
1Q17
2Q17
3Q17
FY17
1Q18
2Q18
3Q18
FY18
1Q19
2Q19
$ 6
1,8
69
$ 6
1,0
80
$ 6
1,4
36
$ 6
3,1
43
$ 6
6,2
52
$ 7
0,4
90
$ 7
7,9
26
$ 8
0,4
56
$ 8
2,1
55
$ 9
1,2
64
$ 9
4,0
79
$ 9
4,9
62
$ 9
5,7
84
$ 9
2,5
91
$ 9
1,7
73
FY15
1Q16
2Q16
3Q16
FY16
1Q17
2Q17
3Q17
FY17
1Q18
2Q18
3Q18
FY18
1Q19
2Q19
$ 0
.87
$ 0
.89
$ 0
.95
$ 1
.02
$ 1
.06
$ 1
.17
$ 1
.07
$ 1
.05
$ 1
.10
$ 1
.05
$ 1
.08
$ 1
.05
$ 0
.97
$ 0
.91 5.5%6.2%
7.4%
7.3%7.0%
8.5%
7.6%9.0%9.6%
9.1% 8.8%10.6%
10.2%
11.2%
1Q
16
2Q
16
3Q
16
4Q
16
1Q
17
2Q
17
3Q
17
4Q
17
1Q
18
2Q
18
3Q
18
4Q
18
1Q
19
2Q
19
LTM Dividend per CBFI LTM Dividend Yield
27
El segmento de resorts le permite a nuestro portafolio (i) disminuir la temporalidad, (ii) incrementar la
ocupación y mejorar el margen, (iii) diversificar la mezcla de ingresos y generadores de demanda, y (iv)
aumentar el porcentaje de ingresos en dólares y dolarizado
Nuevas oportunidades de inversión en un segmento amplio y profundo y con mejor costo de capital
Hoteles de Resort son Buen Complemento a Hoteles
de Negocio
El segmento de resorts nos da la
oportunidad de capturar la
creciente demanda de la industria
turística en México, la cual
continúa mostrando fuertes
fundamentales de corto y largo plazo
El alto nivel de ocupación en
conjunto con la estacionalidad
contra cíclica de los hoteles resorts,
nos permitirá alcanzar mayores
ingresos
El esquema todo incluido permite
obtener mayores rendimientos
vs. el plan europeo, ya que en vez
de enfocarse en el ADR se enfoca en
tener un mayor nivel de ocupación, lo
que facilita un mejor control de
costos y margen
La demanda por alojamiento de
resorts obedece factores diferentes a
los de negocios, por lo que ofrece una
demanda contra cíclica,
fortaleciendo nuestra estrategia de
diversificar el portafolio
Al ofrecer una amplia cantidad de
amenidades (grupos, bodas,
convenciones, etc.) los hoteles son
menos sensibles a cambios
cíclicos en la demanda en el corto
plazo
El mercado de resorts en México es
muy amplio y profundo con más de
100,000 habitaciones en los tres
principales mercados (Cancún, Puerto
Vallarta y Los Cabos)
Diversificar nuestra composición de
divisas de ingresos nos da la
oportunidad de fondearnos a un
costo de capital potencialmente
menor
Dada la importante cantidad de
viajeros extranjeros de U.S. y
Canadá a los hoteles resorts en
Cancún, obtendremos mayores
ingresos denominados en
dólares mientras que la mayoría de
nuestros costos se mantendrán en
pesos y potencialmente lograremos un
mejor margen en el tiempo
Rendimientos Potenciales Diversificación del Portafolio
Mejora costo de Fondeo por
Ingresos en Dólares
Fuente: Compañía
28
La tendencia positiva de viajeros a México está favorecida por la propuesta de valor que nuestro país
ofrece a turistas internacionales y nacionales
Fuente: Compañía, INEGI, WTTC y SECTUR
Sólidos Fundamentos del Sector Turístico
Ubicaciones
atractivas
Amplia
oferta
cultural
Retorno de
inversión en
las
vacaciones
Tendencias
demo-
gráficas
positivas
Crecimiento
continuo en
el sector
Clima cálido todo el
año
Ubicación
privilegiada con
acceso a
principales
mercados de
consumo de
EUA y Canadá
Gran oferta
cultural e
histórica–
prehispánica,
colonial, etc.
País #6 con
mayor cantidad
de
patrimonios
culturales
Excelente oferta
gastronómica – declarada
patrimonio de la
humanidad por la
UNESCO
Los Baby
boomers ahora
viajan más
El crecimiento en
el ingreso
discrecional tiene el potencial
de aumentar
la actividad
turística
local Varias
alternativas
para los
turistas
Precios
Competitivos Amplia gama de
experiencias y servicios
turísticos
Infraestructura
aérea mejorada con un mayor número
de vuelos
Niveles récord en
número de turistas
Alta calidad
en el
servicio
El turismo representa un factor
clave para el crecimiento del PIB
en México y representa el ~9% del PIB
nacional
México es el país #7 más visitado
en el mundo (vs. 2013 que era el #15)
con 41 millones de turistasinternacionales y cuenta con el
mercado de hospedaje más
desarrollado en Latinoamérica
Los ingresos por turismo al 2017
fueron por US$21bn
Consideramos que hoy en día existe una
tendencia de los turistas a buscar
una experiencia vacacional
Vuelos con duración de menos
de 5 horas de Estados Unidos a
a los destinos mexicanos dan un
acceso preferencial al mercado más
importante de Turismo en el mundo
Factores detrás de la tendencia positiva de viajeros a México
29
Fiesta Americana Condesa
Cancún, es un hotel icónico todo
incluido de 5 estrellas, localizado en el
corazón de la zona hotelera de Cancún
(200m de frente de playa y 40,000m2
de terreno)
Fiesta Americana Condesa Cancún es un Hotel Icónico
Todo Incluido en el Corazón de la Zona Hotelera
Cancún continua siendo el destino hotelero más importante en México
Alta competencia en plaza ha creado una baja de tarifa en general
Menor arribo de pasajeros de US ha sido substituido por demanda local y de otros destinos
Fuerte incremento en oferta de nuevos cuartos en los últimos años (y todavía en construcción)
Arribo de sargazo
Percepción y realidad de incidentes de violencia en la zona
Ingresos principalmente en
dólares (~70% de los
viajeros son internacionales)
Compraventa y arrendamiento
(“sale and leaseback”) con una
renta mínima de ~6% en dólares
El hotel se inauguró en 1989
con remodelación completa en
2017, y es operado por Grupo
Posadas bajo la marca de
Fiesta Americana
507 cuartos con amenidades
incluyendo 15 centros de consumo, 5
restaurantes de especialidad, 5 bares,
spa, gimnasio, teatro, club infantil,
>1,100m2 de centros de conferencias
#14 total en Cancún por
TripAdvisor de 206 hoteles
>7,800 reseñas de “Excelente”
Fuente: Compañía y SECTUR. Nota: Datos de TripAdvisor al 14 de Agosto de 2019
30
Expandir nuestro alcance al
segmento de resort
Continuar con nuestra
posición como líderes en el
segmento de hoteles de
negocios
Balance entre proyectos de
desarrollo y adquisiciones
Capitalizar oportunidades para
crecer orgánicamente y
estabilizar los hoteles de
reciente apertura
Atender a viajeros de placer y grupos
Enfoque en hoteles localizados en destinos turísticos clave y
con capacidad para poder organizar eventos de gran escala
Adquirir, desarrollar o reposicionar hoteles en nuestro portafolio
que atiendan a viajeros de negocios
Continuar generando retornos positivos sobre la inversión de
propiedades a través de iniciativas que produzcan valor
Adquirir resorts y hoteles que estén en operación, pero también
aprovechar oportunidades de desarrollo con el potencial de
crear valor
Crecimiento orgánico a través de sólidos fundamentales en la
industria hotelera en México, una rigurosa gestión de activos,
relaciones con las compañías operadoras hoteleras líderes y
economías de escala
Estabilización de hoteles desarrollados
Nuestra Estrategia de Inversión y Crecimiento
Estrategia de Inversión y Crecimiento
Rebalancear nuestro flujo de
ingresos a través de un mayor
porcentaje de ingresos
denominados en dólares
Incrementar participación en hoteles como resorts o hoteles de
servicio completo que sean capaces de generan una mayor
porción de ingresos en dólares y tener generadores de
demanda distintos a los viajeros de negocio
Continuar el crecimiento en
hoteles de servicio completo
Continuar incrementando nuestra presencia en el segmento de
servicio completo, particularmente en las principales áreas
metropolitanas y otros destinos clave con actividades de
negocios y de turismo
Fuente: Compañía
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