de waarde van buurtwinkelcentra
Post on 30-May-2018
216 Views
Preview:
TRANSCRIPT
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 1/58
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 2/58
DE WAARDE VAN
BUURTWINKELCENTRA
Checklist voor het meten en waarderen
van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 3/58
_._ - ------ -
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 4/58
DE WAARDE VAN
BUURTWINKELCENTRA
Checklist voor het meten en waarderen
van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra
D. Vrielink
OSPA,
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur
Technische Universiteit Delft - Faculteit Bouwkunde
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 5/58
Gepubliceerd door:
Publikatieburo
Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
Berlageweg 1, 2628 CR Delft
Telefoon: (015) 784737
Uitgevoerd door:
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (OSPA)
Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
Berlageweg 1, 2628 CR DelftTelefoon (015) 781088
OSPA-werkstuk nr. 28
november 1993
Copyright © 1993 by
Research Institute of Urban Planning and Architecture (OSPA).
All rights reserved . No part of this book may be reproduced in any form, by
print photoprint, microfilm or any other means without written permission
from the Delft University of Technology, Department of Architecture, Urban
Design, Planning and Housing.
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 6/58
INHOUD
SAMENVATTING
SUMMARY
1. INLEIDING ....... . . ............. . . . . . . . . . . ...... 1
1 . 1 Probleemsignalering .... . . . . . . . . . ...... . ........ 1
1.2 Doelstelling .......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.3 Kwaliteitsbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen . . . . . . . . . 4
2. ASPECTEN EN DEELASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.1 Algemeen .... . . ... . ... ... . . ... . . . . . . . . . . .... 5
2.2 Meten en waarderen van aspecten ... . ... . .......... 7
2.3 De aspecten nader onderzocht ... . . ... . . . .... . . . ... 8
2.4 Waardering en weging van de aspecten . . . . . . . . . . . . . . 33
3. TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDERING WINKELCEN-
TRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.1 Praktische betekenis van de kwaliteitsbepaling . . . . ..... 37
3.2 Hoe nu verder . . ... . . . . . ............ . ... . . ... 38
4 . LITERATUUR . . . . ..... . ........... ..... . ......... 41
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 7/58
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 8/58
SAMENVATTING
ProbleemsignaleringDe waarde en de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra staat gedurende
de laatste jaren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk of de
kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zodanig is achtergebleven bij de
nieuwe maatschappelijke en economische behoeften, dat sluiting de meest
voor de hand liggende oplossing is. Dat in sommige steden het netwerk van
winkelcentra te fijnmazig is (gewordenl mag niet de oorzaak zijn van het
elders ontstaan van een te grofmazig netwerk van voorzieningen dat onvol-
doende inspeelt op de lokale situatie. Een herijking van de structuur van
(winkellvoorzieningen is nodig. In bestaande situaties bestaat de noodzaak
tot het herzien van de feitelijke structuur, waarbij voor sommige centra een
herbestemming overwogen moet worden, terwijl voor andere centra hand-
having of versterking meer voor de hand ligt.
Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om
de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde
in de toekomst te kunnen bepalen.
Een dergelijk instrument geeft de lokale overheden, woningbouwverenigin-
gen en eigenaren/ exploitanten de mogelijkheid het te voeren beleid terzake
van planning en aanpassing van de structuur van winkelvoorzieningen mede
vorm te geven.
Doelstelling
In deze studie wordt primair Ingegaan op de aspecten die een rol moeten
spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurtwinkel-
centra . Twijfel aan de deugdelijkheid van de onderbouwing van besluitvor-
ming en planontwikkeling bij de herstructurering van deze voorzieningen in
verschillende grote steden vormt aanleiding tot verdieping in dit onderwerp.
Daarom richt zich di t onderzoek op het ontwikkelen van een instrument
waarmee de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen kan
worden bepaald.
Indien dit instrument voor de kwaliteitsbepaling eveneens een bijdrage zou
kunnen leveren in de discussie over de herijking van het concept voor de
structuur van winkelvoorzieningen in woongebieden is dat meegenomen,
hoewel dat geen primair doel van deze studie was.
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 9/58
---------- - ~ - --
Kwaliteitsbepaling
Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig
duidelijk te maken op welke wijze die kwaliteit is te meten, te wegen en tewaarderen.
Om de kwaliteitsbepaling van buurtwinkelcentra zo goed mogelijk vorm te
kunnen geven is een aantal hoofdaspecten onderscheiden die elk weer zijn
onderverdeeld in een aantal deelaspecten .
Als hoofdaspecten zijn onderscheiden:
Stedebouwkundige aspecten
Functioneel-economische aspecten
Vorm- en belevingsaspecten .
De praktische betekenis van deze kwaliteitsbepaling is gelegen in de
mogelijkheid tot een systematische evaluatie van de verschillende, vanbelang geachte aspecten. Bij het berekenen van de score van een bepaald
winkelcentrum gaat het niet om het bepalen van de absolute score, maar is
deze aanpak vooral bedoeld om de score van verschillende centra onderling
te kunnen vergelijken. Om daarna in de besluitvorming zo verantwoord
mogelijk keuzes te kunnen maken betreffende sluiting, handhaving of verbe-
tering van buurtwinkelcentra, op basis van een wenselijk geachte structuur
(netwerk) van de winkelvoorzieningen.
De ontwikkelde methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als
middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te
gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties .
I
' I
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 10/58
SUMMARY
In most residential areas built af er the Second World War the structure of
shopping facilities is based on the Christaller concept, the so-called func
tional hierarchy. During the last two decades considerable demographic
changes have taken pi ace in these residential areas. One of the con
sequences of these changes is doubt on the validity of the model of func
tional hierarchy and especially on the value of neighbourhood shopping
centres.
As a result of this doubt in some Dutch cities a number of neighbourhood
shopping centres is being closed down and in other cities equal measure
ments are taken into consideration.
Although we subscribe the need fo r reverification of the structure of shop
ping facilities we fear that a rigorous skipping of the neighbourhood level
would have unacceptable negative consequences fo r the living conditions in
these residential are as.
To be able to check the quality of shopping centres a large number of
aspects has to be taken into consideration.
The distinguished aspects are grouped into the following three categories:
urban planning aspects, like the urban structure, the location of the
shopping centre and its accessibility;functional-economic aspects, such as the market area of a centre and
its size;
design and perception aspects, like the design and the comfort of the
communal shopping area in the centre.
The main purpose of this study is to develop an instrument to distinguish,
measure and weigh these aspects. With this instrument neighbourhood
shopping centres can be evaluated to take decisions on the restructuring of
the shopping centres. This model can al50 contribute to a reverification of
the structure of shopping facilities.
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 11/58
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 12/58
1.
INLEIDING
1.1 Probleemsignalering
Het nut en de waarde van buurtwinkelcentra staat gedurende de laatste ja-
ren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk wat de aanleiding
tot die discussie vormt. Soms is de feitelijke ontwikkeling van de levensvat-
baarheid van een aantal buurtwinkelcentra de directe aanleiding. Soms
bestaat de indruk dat er sprake is van een krachtmeting tussen het midden
en kleinbedrijf en de grotere supermarktketens en ook tussen deze super-
marktketens onderling. Ook op het hogere schaalniveau (wijkcentrum ver-
sus stadsdeelcentrum) is sprake van een duidelijke krachtmeting, waarbijenkele, elkaar onderling niet beconcurrerende, ketens samenspannen om
gezamenlijk een zo groot mogelijk deel van de koopkracht aan te trekken.
Dat daarbij de kleinere middenstanders in de wijkcentra (en zeker die in de
buurtwinkelcentra) niet de sterkste partij vormen zal duidelijk zijn. De argu-
menten voor deze kennelijk vanzelfsprekende ontwikkelingen krijgen daarbij
het imago van "modern, economisch noodzakelijke schaalvergroting, inspe-
lend op nieuwe behoeften en mogelijkheden van de consumenten" . Dat
heeft nogal eens tot resultaat dat overal in het land zeer gelijksoortige win
kelcentra ontstaan, waarbij projectontwikkelaars het de stedebouwers en de
gemeentelijke overheden wel erg gemakkelijk maken door een beperkt aan-
tal standaardmodellen aan te bieden. Daarbij is het zeer wel denkbaar en op
sommige plaatsen al waarneembaar dat ook wijkwinkelcentra te lijden heb-
ben onder de schaalvergroting waardoor zij op hun beurt weer verdrongen
dreigen te worden door de nog grotere stadsdeelcentra.
Onvoldoende duidelijk is wat deze schaalvergroting voor gevolgen heeft
voor de leefbaarheid van de woonbuurten en -wijken, zowel de bestaande
als de nieuw geplande. Niet duidelijk is welk deel van de bevolking zo na-
drukkelijk deze nieuwe behoeften heeft te kennen gegeven of gevoelig is
voor het aanbod en welk deel zich in ' t geheel niet kan herkennen in hetgeschetste imago van de moderne consument. Duidelijk is dat bewoners
primair als consumenten worden gezien .
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 13/58
Onduidelijk is de aard van de wisselwerking tussen vraag en aanbod, dus of
het aanbod de vraag veroorzaakt of dat het aanbod een antwoord op de
werkelijke vraag is.
Ook niet duidelijk is of de kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zoda-
nig is achtergebleven bij de nieuwe maatschappelijke en economische be-
hoeften, dat sluiting de meest voor de hand liggende oplossing is. Dat in
sommige steden het netwerk van winkelcentra te fijnmazig is (geworden)
mag niet de oorzaak zijn van het overal ontstaan van een te grofmazig
netwerk van voorzieningen dat onvoldoende inspeelt op de lokale situatie.
Een herijking van de structuur van (winkel)voorzieningen, zowel in generale
zin als in concrete bestaande situaties is daarvoor nodig (zie ook Gantvoort
1988). In situaties waarin sprake is van een te groot aanbod, bestaat de
noodzaak tot het herzien van de feitelijke structuur. Voor sommige centramoet een herbestemming overwogen worden, terwijl voor andere centra
handhaving of versterking meer voor de hand ligt.
Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om
de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde
in de toekomst te kunnen bepalen. Een dergelijk instrument geeft de lokale
overheden, woningbouwverenigingen en eigenaren/exploitanten de moge-
lijkheid het te voeren beleid terzake van planning en aanpassing van de
structuur van winkelvoorzieningen mede vorm te geven.
Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van de voorzieningen (inclusief dewinkelvoorzieningen) in woongebieden in belangrijke mate de kwaliteit van
het wonen beïnvloedt. Uiteraard vormt de wijze waarop de woningen zelf
en de directe woonomgeving zijn vormgegeven de meest bepalende factor.
In deze notitie wordt de aandacht speciaal gericht op het laagste niveau in
de hiërarchie van winkelvoorzieningen, de buurtwinkelcentra. Deze staan
zeer sterk onder druk en verdwijnen op sommige plaatsen nagenoeg geheel
of worden niet meer gepland in nieuwe stadsuitbreidingen.
Op de oorzaken die een rol spelen bij het onder druk komen van deze functi-
onele hiërarchie wordt hier niet nader ingegaan (zie Gantvoort, 1988) .Volstaan wordt met te wijzen op demografische en maatschappelijke ont-
wikkelingen die met name van grote invloed zijn op het gemiddeld aantal
bewoners per woning; op de toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen
en op de grotere mobiliteit van mensen.
Andere ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en maatschappelijke ontwikke-
lingen als individualisering en socialisatie, laten we hier eveneens buiten
beschouwing.
, .2 Doelstelling
In deze notitie wordt primair getracht te achterhalen welke aspecten een rol
moeten spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurt-
winkelcentra.
2
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 14/58
Een zorgvuldige verdieping van dit onderwerp is met name relevant omdat
vergelijkbare problemen zich ook elders aftekenen en recent uitgevoerde
aanpassingen - hoe dan ook - een voorbeeldwerking zullen hebben op ont
wikkelingen elders.In onderzoek van het OSPA is gerede twijfel gerezen over de deugdelijkheid
van de onderbouwing van besluitvorming en planontwikkeling bij de her
structurering van deze voorzieningen in verschillende grote steden (Van der
Knaap e.a., 1990).
De sterke indruk bestaat dat tot nu toe vooral kwantitatief, economische
criteria gehanteerd zijn voor het bepalen van de balans tussen vraag en
aanbod van winkelvoorzieningen, terwijl andere, meer kwalitatieve aspecten
nauwelijks in de beschouwingen worden betrokken.
De afstemming van het gemeentelijk beleid betreffende winkelvoorzieningen
vraagt om een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de bewo
ners als het particulier initiatief in de stedelijke gebieden. Bij het opnieuw
vaststellen van bestemmingsplannen en het uitwerken van aanpassingsplan
nen is inzicht in de betekenis van de winkelcentra nodig.
Deze verkenning richt zich op het ontwikkelen van een instrument waarmee
de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen is te bepalen.
1.3 Kwaliteitsbepaling
Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig,evenals bij elke kwaliteitsbepaling, duidelijk te maken op welke wijze die
kwaliteit is te meten.
Kwaliteit is te definiëren als:
de mate waarin een produkt voldoet aan de, aan dat produkt te stellen,
eisen.
Omdat aan een winkelcentrum, evenals aan elk produkt, verschillende as
pecten te onderscheiden zijn, is een analyse van elk van die aspecten afzon
derlijk nodig om de kwaliteit van het geheel te kunnen bepalen. Per aspect
is het nodig vast te stellen welke maatstaven te hanteren zijn voor het
meten van de kenmerken van dat aspect.
Daarnaast is het nodig aan te geven welke waarde of betekenis de uitkomst
van een dergelijke meting heeft, dus welke eisen er per aspect te stellen
zijn. Zelden is het mogelijk voor alle aspecten objectief meetbare kenmerken
te bepalen en zal volstaan moeten worden met min of meer geobjectiveer
de, subjectieve metingen of waarderingen. Een onderzoek naar het oordeel
van de meest betrokkenen, de bewoners van het betreffende verzorgingsge
bied, zal voor sommige aspecten noodzakelijk zijn.
Tenslotte dient, zo mogelijk, vastgesteld te worden hoe zwaar elk aspect
gewogen moet worden om tot een totaaloordeel te komen.De weging van de verschillende aspecten wordt vooral bepaald door de
doelstellingen die men kiest.
Soms wordt daarom bewust nagelaten een eindoordeel ui t te spreken maar
wordt volstaan met meting en waardering van deelaspecten. Dat kan vol-
3
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 15/58
- - - - -_ . -- -
doende aanleiding vormen voor het nemen van maatregelen ter verbetering
van het produkt op zwakke onderdelen of het biedt de mogelijkheid tot een
rangordening van produkten per aspect. Wil men kunnen besluiten tot een
rangordening van produkten in z'n geheel dan is een weging, hoe subjectief
of discutabel ook, noodzakelijk .
Hierbij is de kanttekening op z'n plaats dat, indien men besluit geen expli-
ciete weging van het relatieve belang van elk der aspecten of deelaspecten
uit te voeren, men daarmee impliciet toch tot een weging besluit, n.1. om
elk der aspecten even zwaar mee te laten tellen in het eindoordeel.
1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen
Omdat meten en waarderen nagenoeg altijd een samenstel van objectieve
en subjectieve elementen bevat, dienen de maatstaven aan een aantal voor-
waarden te voldoen (zie ook: van der Voordt en Vrielink, 1987) .
Tot deze voorwaarden kunnen gerekend worden:
a. Eenduidigheid
De maatstaven dienen zo eenduidig mogelijk te zijn. Kwantificering is daar-
bij een zeer bruikbaar middel. Soms is meting slechts mogelijk door subjec-
tieve uitspraken te doen of te laten doen en soms vallen meting en waarde-
ring samen doordat een aspect slechts is te omschrijven in puur subjectieve
termen als: goed/matig/slecht .
b. Uniformiteit
Gestreefd moet worden de te meten aspecten, eigenschappen en waarde-
ringen zo uniform mogelijk te houden, ongeacht plaatselijke omstandighe-
den.
c. Eenvoud
De voorkeur gaat uit naar gemakkelijk en snel te meten eigenschappen,
zonder ingewikkelde of tijdrovende bewerkingen.
d. Duurzaamheid
De te noteren kenmerken en waarderingen dienen over een langere periode
constant te zijn, waarbij de invloed van toevallige omstandigheden zo veel
mogelijk is uitgeschakeld. (Geen resultaten van een bijzondere kerstweek in
het ene centrum vergelijken met een stille werkdag half januari in het ande-
re centrum).
e. Betrouwbaarheid
De meting en beoordeling dient zo veel mogelijk onafhankelijk van de on-derzoeker plaats te vinden, om manipulatie van de resultaten te voorkomen.
Bij het bepalen van de mate waarin aan gestelde eisen is voldaan zal zoveel
mogelijk met bovengenoemde voorwaarden rekening worden gehouden.
4
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 16/58
2.
ASPECTEN EN DEELASPECTEN
2.1 Algemeen
Om de kwaliteitsbepaling van winkelcentra zo goed moge lijk vorm te kun nen geven is een aanta l hoofd-aspecten ondersche iden d ie elk weer zijn onderve rdee ld in een aanta l dee laspecten .Als hoofdaspecten zijn ondersche iden: - Stedebouwkundige aspec ten - Func t ionee l-econom ische aspecten
- Vorm- en be lev ingsaspecten . Bij het bepalen van de volgorde van deze hoofdaspecten hebben zowel hetschaa ln iveau als een inde ling van grof naar f i jn meegespee ld .
Stedebouwkundige aspecten
De eerste groep aspecten heeft betrekking op de wijze waarop het buurtwinkelcentrum aans lu it op of deel uitmaakt van de stedebouwkundige structuur van de omgeving. In dit hoofdaspect komt tot uiting dat winkelcen tra primair onderdee l zijn van de structuur van de s tad als geheel en van de structuur van stedebouwkundige voo rz ien ingen .
Functioneel-economische aspecten H ier zijn d ie aspecten samengevoegd die p rima ir betrekking hebben op hetdirecte functioneren en op de financ iee l-econom ische omstandigheden.
Tenslotte is nog een derde groep aspecten onde rsche iden en samengevoegd onder de noemer: Vorm- en be lev ingsaspec ten .
Voor sommige dee laspecten is het wellicht d iscu tabe l of ze tot de s tedebouwkundige of tot de fun
ctioneel-economische aspecten ge rekend moeten worden. Dat geld t met name voor aspecten zoals de bere ikbaarhe id en de pa rkee rvoo rz ien ingen . Ook is er zeker d iscuss ie moge lijk of bepaalde dee laspecten zoals de "hoofdopzet" tot de functionele of tot de vorm- en be lev ingsaspec ten gerekend moeten worden.
5
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 17/58
Hier is gekozen voor een zo vanzelfsprekend mogelijke indeling, dus voor
een zeker pragmatisme . Het streven is erop gericht de meting en waarde
ring toch per deelaspect uit te voeren, waarbij de bijdrage van elk deelaspect aan de kwaliteitsbepaling van het totaal, zo verantwoord mogelijk tot
stand komt. Voor het totaal-oordeel maakt het geen groot verschil waartoe
een bepaald deelaspect gerekend wordt, mits steeds dezelfde criteria wor
den gehanteerd.
Een diepgaande verantwoording of analyse van elk aspect is daarvoor niet
noodzakelijk. Evenmin wordt gesteld dat hiermee alle aspecten definitief en
uitputtend zijn behandeld.
Deze benadering is vooral als een eerste aanzet te beschouwen, die op z'n
praktische bruikbaarheid getoetst en zonodig bijgesteld zal moeten worden.
Voor alle duidelijkheid: de beoordeling van het buurtwinkelcentrum beperkt
zich tot het winkelcentrum als geheel. De verschillende winkelpanden wor
den hier niet afzonderlijk in beschouwing genomen. Uiteraard is dat zeerwel mogelijk. Daarbij zouden per winkelpand een aantal van de aspecten en
deelaspecten nader onderzocht kunnen worden . Bij de voorbereiding van
een concrete aanpassing van een winkelcentrum is een dergelijke analyse
per pand zeker nodig om meer gedetailleerde plannen te kunnen maken.
Ook een aantal financieel-economische aspecten als omzet, vloer-produkti
viteit en kosten blijven buiten beschouwing, hoewel we ons realiseren dat
veel van het huidige onderzoek waarop besluitvorming ten aanzien van hetal dan niet handhaven van winkelcentra bij uitstek daarop is gebaseerd.
Studies op dat terrein zijn er voorlopig voldoende, hoewel ook daar regelma
tig discussies gevoerd worden over de te gemakkelijke generalisering van
cijfers en het ontbreken van de nodige nuancering bij de hantering van
gemiddelde richtcijfers (zoals: vloerproductiviteit, bestedingen per inwoner,
koopkrachtbinding en minimaal benodigde omzet) in concrete situaties.
Voorlopig wordt met de volgende indeling van aspecten volstaan:
A. Stedebouwkundige aspecten
6
1. Stedebouwkundige structuur (hoofdopzet stad/ wijk/ buurten).
2. Structuur van de winkelvoorzieningen (t.o.v. de stedebouwkundige
structuur)
3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt
4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)
a. voor consumenten
- te voet of per fiets
- per bus/tram
- per auto
b. voor leveranciers
- per vrachtauto
5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)
a. voor fietsen/ bromfietsen
b. voor auto's
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 18/58
B. Functioneel- economische aspecten
1. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)
a - potentieel
b - feitelijk (koopgedrag/binding)
2. Omvang van het centrum (oppervlakte, aantal winkels)
a - aantal m2 B.V.O .
b - leegstand (als indicatie van te grote omvang)
3. Samenstelling winkelpakket( breedte en diepte branchering)
a - met name de aanwezigheid van het "basispakket food".
b - de aanwezigheid van een "trekker"
4. Kwaliteit artikelen
5. Prijspeil/prijsimago
6 . Service
7. Promotie
8 . Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving
9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)
10 . Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
c. Vorm- en belevingsaspecten
1. Hoofdopzet (vorm-typologie / bundeling of spreiding / routing)
2. Bouwwijze (constructie en materiaaltoepassing/ veranderbaarheid)
3. Vormgeving gemeenschappelijk gebied (trottoir / plein / passage)
4 . Integratie met andere functies binnen het centrum (wonen / kantorene.d.)
5. Comfort (klimaat, karakter, verblijfs-/ ontmoetingsfunctie)
6. Beheer / uitstraling / herkenbaarheid
7. Sociale veiligheid.
2.2 Meten en waarderen van aspecten
Voor het meten en waarderen van de verschillende aspecten worden hierna
een aantal voorstellen gedaan.
Het uitgangspunt daarbij is dat meten en waarderen als afzonderlijke activi
teiten na elkaar dienen plaats te vinden. Meten zonder waardering veronder
stelt een objectief waarnemen van feiten, terwijl in subjectieve meting tege
lijkertijd waardering plaats vindt.
Deze voorstellen zijn primair bedoeld als structurering van de inventarisatie
en de ontwikkeling van maatstaven voor de meting door de onderzoeker.
Voor sommige aspecten vallen meten en waardering samen, met name als
het om het oordeel van de bewoners van de betreffende buurt gaat.
Deze indeling van de aspecten is tevens te gebruiken bij het opstellen van
vragenlijsten voor bewoners van de buurt, gebruikers van het centrum enwinkeliers. Dat is van belang bij aspecten die niet door de onderzoekers
maar door direct betrokkenen beoordeeld moeten worden .
7
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 19/58
----------------------------------------
In principe wordt het wenselijk geacht een zo fijn mogelijke meting uit te
voeren, waarbij een vijfpuntsschaal voorlopig als voldoende fijn wordt ge
zien .
Voor sommige aspecten lijkt voor de meting en waardering een vijfpunts
schaal te verantwoorden, terwijl voor andere aspecten met een driepunts
schaal volstaan moet worden.
Om te voorkomen dat, door verschillen in de schaal bij de meting en dus de
waardering, impliciet reeds een weging ontstaat, is voor beide schalen (5-
en 3-punts) het maximum van 4 en het minimum van 0 aangehouden.
(5-punts : 4 I 3 I 2 I 1 I 0 en 3-punts 4 I 2 I 0.)
Over de onderlinge weging van elk der aspecten en deelaspecten worden
hier slechts voorlopige uitspraken gedaan. In het onderzoek onder gebrui
kers van winkelcentra zal de vraag naar de belangrijkheid van bepaaldedeelaspecten een bruikbare indicatie opleveren voor het relatieve belang van
elk aspect.
Recent uitgevoerde onderzoeken (de Graaf, 1991; v.d. Akker 1991) geven
daarvoor reeds een indicatie. Daarnaast zal voor een aantal aspecten de
weging van het relatieve belang vooral bepaald worden door de doelstelling
van waaruit men een beoordeling wi l uitvoeren. Het belang van bereikbaar
heid per auto zal b.v. heel anders gewogen worden vanuit de doelstelling
"versterking economie" dan vanuit de doelstelling "verlaging energiegebruik" of "versterking milieubewustzijn".
2.3 De aspecten nader onderzocht
Van elk van de drie hoofdaspecten wordt hierna aangegeven welke rol ze
spelen en welke aspecten en deelaspecten er te onderkennen zijn en hoe
elk der aspecten is te meten en te waarderen.
A. Stedebouwkundige aspecten
A 1. Stedebouwkundige structuur
Hierbij gaat het om het aangeven of het buurtwinkelcentrum aansluiting
vindt bij de stedebouwkundige structuur van dat deel van de stad. Het
buurtwinkelcentrum kan daarbij al dan niet gesitueerd zijn in een duidelijk
als buurt herkenbare stedebouwkundige eenheid, waarbij mede door stede
bouwkundige middelen als de wegenstructuur, groengebieden en eventueel
ook nog andere voorzieningen voor de betreffende buurt een rol kunnen
spelen. Taatgen (1 991) onderscheidt drie typen verzorgingsgebieden : open
(aan geen enkele zijde barrières), semi-open (aan twee zijden barrières) en
een gesloten verzorgingsgebied (aan drie of vier zijden een barrière) zoals in
fig . 2.1 aangegeven.
8
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 20/58
Figuur 2.1: Typen verzorgingsgebieden
Behalve deze meer ruimtelijk-fysieke kenmerken van het betreffende gebied,
spelen ook sociaal-culturele factoren een rol van betekenis, zoals de mate
waarin in de betreffende buurt de sociaal-ruimtelijke samenhang wordt
beleefd (het buurtgevoel). Dit kan tot uiting komen in de naamgeving van
de buurt, het bestaan van een buurtvereniging en de mate waarin er buurt-
activiteiten worden georganiseerd.
Een zekere identificatie met de eigen buurt bevordert de woonsatisfactie en
is indirect van invloed op het koopgedrag, doordat er naast fysieke drem-
pels ook psychologische drempels ontstaan.
De meting van dit aspect is moeilijk kwantitatief uit te voeren.Voor de herkenbaarheid als stedebouwkundige eenheid zal door de onder
zoekers gemeten moeten worden via een score op een vijfpuntsschaal vari
ërend van:
zeer duidelijk I vrij duidelijk I vrij onduidelijk I onduidelijk I zeer onduidelijk
Bovengenoemde meting levert de volgende waarderingen op:
goed (4) I vrij goed (3) I matig (2) Ivrij slecht (2) I slecht (0)
A2. Structuur van de winkelvoorzieningen
Hierbij gaat het om het aangeven in welke mate het buurtwinkelcentrumdeel uitmaakt van een duidelijke structuur van buurtcentra, wijkcentra en
eventueel stadsdeel- of centrale winkelvoorzieningen.
Ook hier zijn slechts in beperkte mate objectief meetbare kenmerken voor-
handen. De maaswijdte van het netwerk van winkelcentra is daarvoor een
te hanteren maatstaf. Die maaswijdte is te baseren op het begrip loopaf
stand dat we in de literatuur tegenkomen. Daaronder wordt verstaan de
afstand die bewoners regelmatig bereid zijn lopend te overbruggen van de
woning naar het buurtwinkelcentrum. De als maximum gehanteerde afstand
varieert van 400 m tot 500 m. (Kok, 1986 en VROM, 1985). Buursink
(1 977) constateerde dat een derde van de consumenten bereid bleek meer
dan 600 m af te leggen voor de dagelijkse boodschappen en dat twee derde
minder dan 600 m aflegde. Met name voor de dagelijkse boodschappen is
9
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 21/58
-------------------------------- - - - - -
de loopafstand nog steeds als een relevant criterium te beschouwen. Uit
recent onderzoek blijkt dat een vrij groot aantal mensen (60-80%) die bood
schappen nog steeds te voet of per fiets doet.
Naarmate de winkelcentra dichter bij elkaar liggen beoordelen we de struc
tuur als minder goed. Immers, een te geringe maaswijdte van het netwerk
maakt de structuur meer amorf en komt de levensvatbaarheid van elk buurt
winkelcentrum niet ten goede. De afstand tot het "eigen" buurtwinkelcen
trum verschilt dan onvoldoende met die tot het dichtstbijgelegen, concurre
rende winkelcentrum. Daartegenover staat dat als de maaswijdte te groot
wordt, dat vaker aanleiding vormt tot het gebruiken van de auto, waardoor
de drempel om naar een winkelcentrum van hogere orde te gaan aanzienlijk
lager wordt. De vrij evidente conclusie is dus: niet te groot en niet te klein,
waarbij 1000 - 1200 m als min of meer "ideale" maaswijdte gezien kanworden, met een maximale loopafstand van 500 - 600 m.
Een maaswijdte van 800 - 1000 m en van 1200 tot 1400 m is dan nog "re
delijk goed" te noemen terwijl een maaswijdte groter dan 1400 m en kleiner
dan 800 m "slecht" is.
Samengevat:
1000 to t 1200 m / 800 . 1000 of 1200 . 1400 / meer dan 1400 of minder dan 800 m
met de bijbehorende waarderingen :
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
In feite is er een duidelijk verschil van dit aspect met het aspect 81 a "het
potentiële draagvlak". Daar gaat het primair om een economisch te
waarderen aspect, waarbij een grotere afstand in theorie een groter aantal
inwoners en dus een groter draagvlak kan betekenen.
De waardering van dit aspect moet men evenmin verwarren met de waar
dering van de maximale loopafstand als zodanig. Dat aspect komt in het
volgende punt ter sprake .
A3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt
Hierbij gaat het om de mate waarin het buurtwinkelcentrum centraal is
gesitueerd binnen de betreffende buurt. Een maat voor deze situering is te
vinden in de maximale afstand of in de gemiddelde afstand van de wonin
gen tot het buurtwinkelcentrum. Deze afstandsbepaling kan globaal (he
melsbreed) plaats vinden.
De afstand kan variëren van:
maximaal: 500 m / 750 m / 1000 m of gemiddeld: 350 m / 500 m / 700 m
met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
Hieruit blijkt dat twee aspecten tegen elkaar in kunnen werken. Een winkel
centrum dat goed scoort omdat het naburige winkelcentrum op grote af
stand ligt (zie A2), kan slecht scoren op aspect A3 omdat de maximale
10
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 22/58
loopafstand tot woningen binnen het verzorgingsgebied groot is. De achter
liggende gedachte hierbij is, dat als de afstand te groot wordt om te gaan
lopen, de kans bestaat dat een groter deel van de bewoners met een auto
gaat winkelen en dan, toch al in de auto zittend, naar een winkelcentrum
van hogere orde gaat, ook al is dat wat verder weg gelegen.
A4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)
a. voor consumenten
a1. te voet of per fiets
Omdat we ervan uit gaan dat het buurtwinkelcentrum primair te voet en per
fiets bereikbaar moet zijn, gezien de beperkte afstand, is het de vraag in
welke mate de werkelijke afstand verschilt van de in A3 besproken afstandhemelsbreed. De vraag dus of er geen barrières als waterlopen, grote ge
bouwen, moeilijke niveauverschillen (denk aan kinderwagens en rolstoelen)
of verkeerswegen aanwezig zijn die de feitelijk af te leggen afstand of de
benodigde tijd vergroten. De aanwezigheid van speciale voet- of fietspaden
kan de bereikbaarheid sterk vergroten zeker in vergelijking met de afstand
per auto.
De maatstaf voor de bereikbaarheid te voet of per fiets is dan ook de wer
kelijke afstand of benodigde tijd, waarbij die voor de voetganger het meest
bepalend zal zijn.
Deze kan variëren van:max . 400 m / 600 m / > 750 m of gemiddelde afstand: 300 m / 40 0 m / > 500 m
of in tijd uitgedrukt:
5 min. /8 min. / >10 min.
die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0) .
a2. per openbaar vervoer
Omdat voor sommige mensen zelfs een afstand van 300 m al groot is, is de
bereikbaarheid per bus, tram of metro in principe wel van belang; zeker als
de halte dicht bij het winkelcentrum ligt. Omdat echter de loopafstand tot
de haltes in de directe woonomgeving dikwijls niet veel minder is dan ge
noemde 300 m moet het belang van het openbaar vervoer, ongeacht de
frequentie of het aantal lijnen, niet overschat worden. De feitelijke situering
van b.v. woningen voor ouderen in relatie tot het winkelcentrum of de
bus-of tramlijn is daarbij van groter belang. Indien er gekozen kan worden
uit meerdere winkelcentra, waarbij één der centra wel en het andere niet
per bus of tram bereikbaar is moet dat wel degelijk als een factor van betekenis worden beschouwd. Zeker als we bedenken dat ook boodschappen
gedaan worden bij het begin of het eind van een ri t met het openbaar ver
voer. Daarom wordt hier voorgesteld de bereikbaarheid van het buurtwinkel
centrum via een bus- of tramlijn als volgt te meten en waarderen:
11
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 23/58
- halte bus/tram bij het eigen winkelcentrum (> 3 x per uur): goed (4)
- geen enkel nabijgelegen winkelcentrum per bus/tram goed bereikbaar:
matig (2)
- volgende, concurrerende centrum is wel per bus/tram bereikbaar: slecht
(0).
a3. per auto
Hoewel het aantal mensen dat per auto dagelijkse boodschappen haalt vrij
gering is (verschillende onderzoeken geven cijfers die variëren van 10 tot
35%) kan de bereikbaarheid per auto's, ook van buurtwinkelcentra, niet
genegeerd worden. Zeker voor mensen die de gewoonte hebben om de
dagelijkse boodschappen één keer per week in relatief grote hoeveelheden
te halen, is de bereikbaarheid voor auto's van belang. Toename van hetautobezit, ontmoediging van het autogebruik en toename van het milieube
wust handelen vormen in feite tegengestelde ontwikkelingen. Daarom moet
aan de bereikbaarheid per auto, voor buurtwinkelcentra, geen overdreven
belang worden gehecht. Maar als een buurtwinkelcentrum slechts via een
omweg, ter grootte van de afstand tot het wijkwinkelcentrum, bereikbaar is
dient dit als een negatief kenmerk genoteerd te worden.
Daarom toch een score voor de bereikbaarheid per auto te noteren in af te
leggen afstand:
gemiddeld : 600 m / 1000 m / > 1200 m
die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
Het relatieve belang dat aan di t deelaspect wordt gehecht komt tot uiting in
de weging van de verschillende aspecten en deelaspecten.
b. voor leveranciers
De bereikbaarheid van het buurtwinkelcentrum per vrachtauto is voor de
leveranciers van de winkels van belang. Indien de bereikbaarheid voor mid
delgrote vrachtwagens onvoldoende is, ongeacht waar deze kunnen komen,
wordt dit aspect "slecht" beoordeeld. Is het centrum wel bereikbaar, maar
is er verschil tussen voor en achter dan dient dat in de beoordeling tot uit-
drukking te komen. Zowel voor de winkeliers als voor de consumenten
maakt het wel verschil of de leveranties aan de "voorkant" moeten plaats
vinden of dat aan- en afvoer van goederen aan de "achterkant" mogelijk is.
Dat wordt dan ook aangehouden als maatstaf voor de bereikbaarheid voor
leveranciers:
achterkant / wisselend achter en voor / alleen voorkant
met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
12
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 24/58
(Dit deelaspect zou eventueel ook als één van de functionele aspecten aan
te merken zijn, maar vanwege de samenhang met de bereikbaarheid voor
consumenten is de voorkeur gegeven aan bespreking van dit aspect op
deze plaats.)
A5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)
In samenhang met de bereikbaarheid van het centrum dient er gelegenheid
te zijn het gebruikte vervoermiddel, fiets of auto, te parkeren of weg te
zetten. Met name voor de hoeveelheid parkeerruimte is hier een opmerking
over maatschappelijke ontwikkelingen op z'n plaats.
a. voor fietsen
Hoewel fietsen bijna altijd wel ergens neergezet kunnen worden, tegen een
muur, gevel of boom is de aanwezigheid van speciale voorzieningen als
klemmen of rekken zeker wenselijk. In sommige publikaties wordt een
"norm" van 10 plaatsen per 100 m2 winkeloppervlak genoemd, waarbij een
loopafstand van niet meer dan 25m tot het winkelcentrum is aan te houden.
Dit leidt tot de maatstaf:
> 10 pI. / 10 to t 5 pI. / < 5 pI. per 100 m2 winkeloppervlak
met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) I slecht (0)
b. voor auto's
Hoewel het betrekkelijke belang van de bereikbaarheid per auto voor de
dagelijkse boodschappen hiervoor reeds is aangegeven, dient men zich te
realiseren dat met name voor de mensen die slechts één keer per week hun
boodschappen halen ook voor buurtwinkelcentra de aanwezigheid van par-
keerplaatsen van belang is . Bij het opnemen van het beschikbare aantal par-
keerplaatsen dient men rekening te houden met de mogelijkheid van dubbel-
gebruik van parkeerplaatsen. Vooral het parkeren voor kantoren en winkels
is goed te combineren, omdat koopavond en zaterdag voor de winkels de
drukste momenten zijn en er voor kantoren dan weinig parkeerbehoefte is.De afstand van de parkeerplaats tot het winkelcentrum speelt wel degelijk
een rol. Daarom wordt hier uitgegaan van een afstand van maximaal 100 m
vanaf het winkelcentrum. Het is in de huidige praktijk duidelijk dat wel of
niet betaald parkeren een rol speelt bij zowel de keuze van het winkelcen-
trum als het vervoermiddel. Het gemeentelijk beleid ter plaatse kan, net als
de gezamenlijke winkeliers, invloed uitoefenen op het gedrag van de consu-
menten. In deze checklist is het aspect al dan niet betaald parkeren niet
meegenomen in de vergelijking tussen verschillende winkelcentra. We heb-
benons
hierbeperkt tot
de ruimtelijkevoorwaarden.
Devorm
van de par-keerplaatsen, overdekt of niet, is hier buiten beschouwing gebleven. Indien
daarvoor aanleiding is kan hierop nog nader gescoord worden bij het aspect
sociale veiligheid onder C 7.
13
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 25/58
In de literatuur blijkt de "norm" voor het aantal parkeerplaatsen zeer sterk te
variëren. Voor een buurtwinkelcentrum lijkt een aantal van 2 tot 4 plaatsen
per 100 m2 winkeloppervlak verantwoord.
Di t leidt tot de maatstaf:
> 3 pI. I 3 to t 2 pI. I < 2 pI. per 100 m 2 winkeloppervlak
als maat voor de waarderingen:
goed (4) I matig (2) I slecht (0)
B. Functioneel- economische aspecten
81. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)
Bij de bepaling van de omvang van het draagvlak, uitgedrukt in het aantalinwoners, is het van belang onderscheid te maken tussen het potentiële
draagvlak en het feitelijke draagvlak.
a. potentieel draagvlak
Bij het potentiële draagvlak wordt het aantal inwoners berekend dat woont
binnen de buurt zoals die als stedebouwkundige eenheid is aan te merken.
(zie ook wat daarover hiervoor bij A 1 is aangegeven)
Bij het berekenen van het potentieel aantal inwoners dient niet alleen naar
de huidige, maar ook naar de toekomstige situatie gekeken te worden,
zowel rekening houdend met te verwachten demografische ontwikkelingenals met feitelijk geplande veranderingen in het woningbestand, zoals wo
ningverbetering, verdichtingsplannen en/of uitbreidingen.
In de literatuur (o.a. CIMK, 1985) worden verschillende getallen genoemd
als minimale basis voor het economisch functioneren van een buurtwinkel
centrum . De getallen variëren van ten minste 4000 tot ten minste 8000
inwoners . Anderen noemen minimale omzetten (Taatgen, 1991: omzet ten
minste f 4 mln.) als randvoorwaarde voor de levensvatbaarheid. Daarbij
wordt uitgegaan van een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen . De
daarbij gehanteerde bedragen variëren van b.v. f 3.266 ,- tot f 3 .853 ,- per
inwoner in 1990. Deze verschillen zijn zo groot dat dergelijke getallen
slechts indicatief te gebruiken zijn .
Bestedingscijfers voor dagelijkse artikelen verschillen naar aard van de be
volking. Verschillen in samenstelling (zoals het percentage ouderen en de
sociaal-economische klasse) kunnen daarbij betrokken worden , maar het is
sterk de vraag of er dan niet met schijnzekerheden wordt gewerkt.
Hoewel niet valt te ontkennen dat de sociaal-economische klasse van de
buurt van invloed is op het besteedbaar bedrag, moet gezegd worden dat er
daarnaast nog andere factoren zijn die te maken hebben met deze sociaal-e
conomische klasse en die het koopgedrag beïnvloeden, wellicht juist in deandere richting .
In onderzoek naar de economische levensvatbaarheid van winkelvoorzie
ningen worden soms berekeningen met vrij grote zekerheid gepresenteerd,
14
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 26/58
in samenhang met kengetallen voor vloerproductiviteit, voor noodzakelijke
omzetten en gemiddelde toonbankbestedingen .
De cijfers zijn echter onvoldoende onderbouwd en te zeer discutabel om
daarop harde "normen" voor het noodzakelijk te achten draagvlak te base
ren.
Het is duidelijk dat in de daarbij gehanteerde minima is verdisconteerd dat
er sprake is van een aanzienlijke koopkracht-afvloeiing. Koopkrachtbindings
percentages, ook voor dagelijkse goederen van 35 - 55% worden daarbij
gehanteerd. Optimalisering van de kwaliteit van het buurtwinkelcentrum kan
bij een lager potentieel draagvlak reeds levensvatbaarheid betekenen. Zo
geeft Bak (1987) aan dat de koopkrachtdrainage voor voedings- en genot
middelen bij een uitgekiend aanbod niet groter behoeft te zijn dan 15%.
Ook de praktijk (met name in plattelands-situaties) laat zien dat de aantallenmensen waarop een centrum kan functioneren nogal verschillen. Het blijkt
dat het koopgedrag in aanzienlijk grotere mate van invloed is op de werkelij
ke omzet, dan heel gedetailleerde schattingen van de bestedingen per hoofd
van de bevolking.
Ter illustratie van de onzekerheden die er in de gehanteerde berekeningen
zi t het volgende:
Bij de berekening van de te verwachten omzet wordt uitgegaan van het
aantal inwoners, een bestedingsbedrag per inwoner en een bepaald per
centage voor de koopkrachtbinding.
Bijvoorbeeld:
- een aantal inwoners van 2000;
- een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen variërend van
f 3.266,- tot f 3.853,-
- een koopkrachtbindingspercentage variërend van 40 tot 80%,
dan is te verwachten omzet te berekenen als:
- 2000 x f 3.266 x OAO f 2,6 mln.
of
- 2000 xf
3.853 x 0,80f
6,2 mln .Een gemiddelde van f 4A mln met een afwijking naar boven en beneden
van 40%.
De afwijking is nog groter indien ook de marges van de vloerproductiviteit
ingevoerd worden, om het benodigde of verantwoorde vloeroppervlak te
berekenen.
De "normcijfers" variëren van f 8.000.- tot f 15.000.- omzet per m2 vloer
oppervlak.
- f 2,6 mln. : f 15 .000,- leidt tot een "normoppervlak" van 173 m2
of
- f 6,2 mln. : f 8.000,- leidt tot een "normoppervlak" van 775 m2 •Een gemiddelde dus van 474 m2 met een afwijking naar boven en beneden
van meer dan 60%
15
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 27/58
In dat licht is de door de samenstelling van de bevolking ontstaande marge
te verwaarlozen. Daarom wordt de samenstelling van de bevolking en het
potentiële bestedingsbedrag hier buiten beschouwing gelaten, mede inverband met het feit dat deze aspecten slechts met veel moeite enigszins
betrouwbaar zijn vast te stellen en jaarlijks bijgesteld zouden moeten wor
den in verband met verschuivingen in de samenstelling van de buurt en
economische ontwikkelingen.
Volstaan wordt met het aantal inwoners als indicator voor de potentiële
omzet te hanteren.
Dit alles leidt tot de volgende maatstaven voor de kwaliteit van het poten
tieel draagvlak van tenminste:
6.000 / 5.000 / 4.000 / 3.000/2.000 inwoners
met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / vrij goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht (0)
Het zal duidelijk zijn dat loopafstand en draagvlak een tegenovergesteld
effect hebben op de levensvatbaarheid van winkelcentra; immers een groot
aantal inwoners impliceert doorgaans een grote afstand voor een deel van
het verzorgingsgebied. Een centrum dat hoog scoort op het aspect "ligging"
als besproken in A3 zal hoogstwaarschijnlijk laag scoren op het aspect
draagvlak, omdat binnen zo'n korte afstand geen groot aantal mensen zuI
len wonen, tenzij de woningdichtheid ter plaatse zeer hoog is.
b. feitelijk draagvlak (koopgedrag/binding)
Het feitelijk draagvlak wordt bepaald door de mate waarin het buurtwin
kelcentrum erin slaagt het potentiële draagvlak aan zich te binden . Dit is in
de praktijk te onderzoeken door het feitelijk koopgedrag van de betrokken
buurtbewoners in beeld te brengen . Daarnaast kan er sprake zijn van een
zekere koopkracht-toevloeiing van buiten de betreffende buurt. Dat kan
veroorzaakt worden doordat nabij-gelegen, concurrerende winkelcentrauitermate laag scoren en dus voor betrokken bewoners geen goed alterna
tief vormen .
Als maatstaf voor het feitelijk draagvlak wordt hier het percentage koop
krachtbinding gehanteerd, variërend van:
80-71 / 70-61 / 60·51 / 50·41 / < 40 %
Het percentage koopkrachtbinding is te bepalen door de feitelijke omzet aan
dagelijkse artikelen te relateren aan het aantal inwoners en de gemiddelde
besteding per inwoner. Weliswaar zit hierin dan de fout van de onbekende
toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied, maar zonder een uitgebreid
onderzoek is de werkelijke omvang daarvan niet te bepalen. Een elders wel
gehanteerd standaard-percentage van 5% is zeker niet beter, terwijl een
schatting van de betrokken winkeliers evenmin betrouwbaar is.
16
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 28/58
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 29/58
Als indicatoren voor de kwaliteit van een buurtwinkelcentrum, voorzover
bepaald door de totale omvang, onderscheiden we hier een drietal cate
gorieën, samenhangend met het vloeroppervlak. De tussen haakjes geplaatste getallen geven het bruto-vloeroppervlak voor dagelijkse artikelen
aan:
> 1500 (1000) m2 / 1500 - 750 (1000 - 500) m2 / < 750 (500) m2
Daarbij dient het oppervlak van leegstaande winkels niet meegeteld te wor
den, omdat dat zeker geen indicatie van levensvatbaarheid kan zijn . Op de
leegstand als zodanig komen we hierna nog terug.
Uitgaande van de veronderstelling dat een groter oppervlak meer winkels,
meer differentiatie in het aanbod en daardoor meer aantrekkingskracht bete
kent, levert dat de volgende waardering op:
goed (41 / matig (21 / slecht (Ol
Bij het bepalen van de score dient ook de besproken invloed van de groei of
krimp verwerkt te worden . Naast de omvang, uitgedrukt in het vloeropper
vlak, is ook het aantal winkels van belang . Er bestaat een duidelijke behoef
te aan keuzemogelijkheden. Een supermarkt met een tal van specifieke win
kels of een centrum met meerdere supermarkten scoort hoger dan een soli
taire supermarkt.
Voor een winkelcentrum waar het gehele oppervlak aan dagelijkse artikelenin één winkel is ondergebracht en dus elke keuzemogelijkheid of concurren
tie ontbreekt, dient de bovengenoemde score met 1 punt verlaagd te wor
den .
b. leegstand
Hoewel leegstand weliswaar kan worden opgevat als een indicatie voor een
te grote omvang - en dat verschijnsel op zich een negatieve invloed kan
hebben op de beeldvorming van een centrum - maakt het wel degelijk veel
uit of er van leegstand sprake is in een groot, dan wel in een klein centrum .
Daarom is het in elk geval beter van relatieve leegstand te spreken.Daarnaast maakt het verschil of de leegstand is ontstaan in het basispak
ket-food of in de non-food sector. Dit laatste kan beter in het volgende
deelaspect besproken worden, bij de waardering van de samenstelling van
het winkelpakket.
Als maatstaf voor de leegstand wordt voorgesteld dit uit te drukken in een
percentage van het totaal, waarbij het totaal is aan te geven in: aantal win
kels, aantal m2 b.v .o. of v.v.o. of in strekkende meters gevel. Het aantal
winkels is geen goede maatstaf omdat in een centrum met een winkel van
900 m2 en een leegstaande winkel van 100 m2 het percentage leegstand
niet echt 50% genoemd mag worden. Weliswaar spreekt het aantal m'
leegstand-gevel de klanten het meest aan, maar het aantal m2 b.v.o . is
beter als maat voor de levensvatbaarheid te nemen .
Dat leidt tot het volgende:
geen leegstand / 5 - 10% leegstand / > 10% leegstand
18
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 30/58
met als waardering:
goed (4) / ma ti g (2) / slecht (0)
83. Samenstell ing winkelpakket (b reed te en diepte branchering)Zoals hiervoor reeds is aangedu id , is met name de samenste ll ing van het winkelpakket van be lang voor de waardering. De concurrentiekracht van een buurtwinkelcentrum wordt vooral bepaald door de mate waarin men er terecht kan voor de dage li jk se goederen .
a. de aanwezigheid van het "basispakket food" Daaronder verstaan we hier: - kruidenierswaren, inc l. non-food (supermarkt-artikelen)- de versgroep brood
(b rood- en banketbakker) - de versgroep vlees en vleeswaren (slager)- de versgroep groente en fruit (g roen teman)
Het basis-pakket zonder één resp. twee of meer van de versgroepen noemen we "basis-pakket min", respec tieve li jk "basis-pakket-min-min".
Behalve de aanwezigheid van al de genoemde art ike len is het van be lang dat de consumenten en ige keuzemoge li jkheden hebben , zodat ze genoemde vers -a rt ike len ten minste op twee plaa tsen kunnen kopen .
Bij voorbeeld in een supermarkt en bij een spec ia a lz aak .Is daar sp rake van , dan noemen wij de samens te l l ing "basis-pakket-plus". Daarnaas t is de aanwez ighe id van andere winkels , maar ook voorzieningen in de horeca en de dienstverlening van belang. Het winkelen heeft immers beha lve een p r ima ir , functioneel doe l ook nog een sociaa l doe l. Het biedt de bewoners de ge le genheid anderen te ontmoeten of informatie te verzamele n. De aanwezigheid van andere winkels, een bank, re isbu reau of post-agentschap verhoogt de aan trekke l i jkhe id van een winkelcentrum. Een derge l ijk e samenste l l ing noemen we "basis-plusplus".
De mate waarin een buurtwinkelcentrum meer of minder dan het basis-pakket biedt is als volgt aan te geven:
bas is ·p lu s-p lus / basis -p lus / bas ispakke t / bas is ·m in / basis·min·min
met als waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / vo ldoende (2) / mat ig (1) / onvoldoende (0)
b. de aanwezigheid van een "trekker" De aanwezigheid van een winkel, die als een be langrijke trekker voor het hele ce
ntrum fungeert, is uitermate gunstig voor de koopkrachtbinding. Op sommige p laatsen bli jk t een goede supermarkt in staat een be lang rijk deel van de potentiële kopers zo aan zich te b inden dat bij een situering daarvan buiten het winkelcentrum dat sterk negatief werkt voor het buurtwinkelcentrum.
19
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 31/58
- - -- -----------
Daarom is de mate waarin tenminste één der winkels als zo ' n trekker fun
geert een maatstaf voor de kwaliteit. Daarbij wordt een super met een
oppervlak van minderdan
400m
2als een kleine super
beschouwden
met
een oppervlak van meer dan 500 m2 als een goede.
Dat levert de volgende maatstaf op:
één super (of twee kleine supers) als trekker / kleine supermarkt / geen trekker
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
B4. Kwaliteit
Uiteraard speelt de kwaliteit van het aanbod een rol. Maar het is sterk de
vraag of verschil in kwaliteit van de aangeboden artikelen in verschillendewinkelcentra, op betrekkelijk eenvoudige wijze objectief te meten is . Moge
lijk is de uitgebreidheid van het assortiment een maatstaf, maar van veel
verpakte produkten is de kwaliteit niet afhankelijk van de winkel waarin ze
verkocht worden. Daarnaast is het duidelijk dat, voorzover de kwaliteit het
koopgedrag beïnvloedt, dat vooral is gebaseerd op het subjectieve oordeel
van de consumenten.
Daarom is, voor de bepaling van de kwaliteit, primair een onderzoek naar
het oordeel van consumenten uit het betreffende verzorgingsgebied nodig,
waarbij meting en waardering samenvallen.
Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)
B5. Prijsniveau
Uit onderzoek blijkt dat het prijsimago ten opzichte van concurrerende cen-
tra zeker een belangrijke rol speelt bij de keuze van winkels . Het imago is
belangrijker dan het feitelijke prijsniveau, zodat ook hiervoor een vergelij-
kend onderzoek onder consumenten uit het verzorgingsgebied nodig is, om
hierover uitspraken te kunnen doen. Het is aan te bevelen bij het onderzoe-ken van dit aspect te zorgen voor een vergelijkende uitspraak ten opzichte
van een concurrerend centrum.
Het is uiteraard zeer wel denkbaar een standaard-pakket samen te stellen
voor een meer objectieve vergelijking, maar de betekenis daarvan, als maat-
staf, is aanzienlijk geringer dan het oordeel van de bewoners van het ver-
zorgingsgebied. Dus ook hier meting en waardering in één keer.
Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)
B6. Service
De geboden service is eveneens slechts ten dele af te meten aan concrete
kenmerken, zoals bijvoorbeeld of er gebruik gemaakt kan worden van een
bezorgdienst, of de mogelijkheid van teleshopping aanwezig is en wat de
20
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 32/58
openingstijden zijn. Ook hierbij geldt weer dat het oordeel van de consu-
menten het zwaarst moet wegen, zodat een gericht en representatief te
achten onderzoek onder kopers en niet-kopers binnen het verzorgingsgebied
nodig is.De waardering van de bewoners voor di t aspect is uit te drukken in:
Waardering:
zeer goed (4) I goed (3) I voldoende (2) I matig (1) I slecht (0)
87. Promotie
De kracht van een winkelcentrum zit voor een deel in de mate waarin men
erin slaagt via een gezamenlijke promotie extra aantrekkingskracht te ont
wikkelen. Dit is af te meten aan het bestaan van een actieve ondernemers-
vereniging,het
produceren van gezamenlijkeactiviteiten en/of
folders.Dit levert de mogelijkheid voor een beoordeling in de categorieën sterk,
matig of zwak.
Waardering:
sterk (4) I matig (2) I zwak (0)
B8. Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving
Het beheer van een buurtwinkelcentrum heeft indirect invloed op de levens-
vatbaarheid ervan.
Een eigenaar/beheerder die direct financieel belang heeft bij het blijvend
functioneren van het centrum, zal meer aandacht aan de geschiktheid enhet renderen van de voorziening schenken dan een eigenaar die daarbij
slechts een indirect belang heeft, zoals een woningbouwvereniging of soms
de gemeentelijke overheid. Immers bij het verminderen van de levensvat
baarheid dreigen de te berekenen huurprijzen en dus het rendement van de
investering, onder druk te komen.
Daar zijn echter nog wel enkele kanttekeningen bij te maken. Immers indien
de eigenaar van het buurtwinkelcentrum ook eigenaar is van een concurre
rend, groter centrum kan er sprake zijn van een belangentegenstelling.
Soms moet het rendement van een geringere investering afgewogen wor
den tegen dat van een grotere investering. In dat verband is het wellicht
gunstiger indien met name het buurtwinkelcentrum eigendom is van een
woningbouwvereniging of de gemeente, dan van een belegger of project
ontwikkelaar. De gemeente kan als eigenaar gemakkelijker beleidsmaatrege-
len treffen die voor het voortbestaan van het centrum of de structuur van
de winkelvoorzieningen van belang zijn en waarvan primair de bewoners
van het betreffende gebied profiteren. Daarnaast is de gemeente in staat
andere maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn om de kwaliteit van het
wonen in het betreffende gebied te verzekeren. Een woningbouwvereniging
heeft belang bij de waardering van het gehele woongebied in verband metbeperking leegstand en verloop in het woningbezit. Indien deze inziet dat de
kwaliteit van de voorzieningen daarbij een rol speelt zal dat invloed hebben
op de wijze waarop het beheer van de winkels vorm krijgt. Zelfs verhuur
beneden de kostprijs is daarbij een te overwegen maatregel.
21
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 33/58
Een te sterke splitsing van het eigendom en het beheer van gebouwen en
directe omgeving over meerdere partijen of instellingen lijkt zeker niet gun
stig, omdat dan het tijdig nemen van noodzakelijke maatregelen veel moei
zamer tot stand komt.
Dit leidt tot de volgende, te onderscheiden categorieën voor eigendom en
beheer:
gemeente I woningbouwvereniging of individuele eigenaren I belegger
met als waardering:
sterk (4) I matig (2) I zwak (0)
B9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)
Is de gemeente van mening dat het voortbestaan van het buurtwinkelcentrum verzekerd moet worden, dan is dat een positieve factor. Dat kan bete
kenen dat de gemeente bereid en in staat is maatregelen te treffen die een
gunstige invloed op het functioneren hebben.
Zo kan de gemeente via de grondprijs, het bestemmingsplan, verkeersplan
nen, gemeentelijke belastingen, stimulerings-maatregelen, erfpachtregelin
gen, aanleg van parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en onderhouds
maatregelen, zowel de kosten van de winkeliers beïnvloeden als stede
bouwkundige verbeteringen tot stand brengen .
Bij het bepalen van de levensvatbaarheid van een centrum spelen de huis
vestingskosten slechts een ondergeschikte rol. Dit wordt duidelijk als we
cijfers die gewoonlijk gehanteerd worden voor de vloerproductiviteit en de
bruto winstmarge vergelijken met de huisvestingskosten. Voor de omzet per
m2 worden bedragen gehanteerd die variëren van f 8.000 tot f 15.000 wat
bij een bruto winstmarge van 25% (Nienhuis, 1991) een bruto winst van f2.000 tot f 3.750 per m2 vloeroppervlak betekent. Het zal duidelijk zijn dat,
aangezien de huurprijs, als onderdeel van de huisvestingskosten , varieert
van f 150 - f 300 per m2 , deze slechts een beperkt belang vormt , vergele
ken met de variatie in de winstmarge die kennelijk door andere factoren
bepaald wordt .De grondprijs in het winkelcentrum en de mate waarin die toegerekend
wordt aan het winkelcentrum vormen daarbij overigens wel een relatief
belangrijke variabele. Het gemeentelijk beleid speelt dan wel degelijk een
rol, zeker als de gemeente eigenaar van de grond is.
Ook het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeervoorzieningen kan een
belemmerende of stimulerende invloed hebben op de levensvatbaarheid van
buurtwinkelcentra. Het beperken van de parkeermogelijkheden bij alle win
kelcentra of vooral bij de grotere centra zal een positieve invloed hebben op
de aantrekkingskracht van de buurtwinkelcentra, doordat het autogebruik er
door ontmoedigd wordt, zeker voor de kleine afstanden. Bij de afwegingvan de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum ten opzichte van een
wijkwinkelcentrum speelt dit meer dan bij de afweging tussen buurtwinkel
centra onderling.
22
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 34/58
Zonder daarvoor hier heel duidelijke maatstaven te formuleren zal het moge
lijk zijn de houding van de gemeente in het algemeen en meer in het bijzon
der ten opzichte van elk der onderzochte winkelcentra, te karakteriseren
als:stimulerend / afwachtend / belemmerend
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
810. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
De levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum wordt indirect beïnvloedt
door algemene maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen,
zoals: ontwikkeling besteedbaar inkomen, de groei van de arbeidsparticipa
tie van vrouwen, ontwikkelingen t.a.v. werkloosheid, milieubewustzijn,
autogebruik etc . Hoewel deze ontwikkelingen een zekere algemene geldig
heid hebben, kunnen ze in sommige buurten als extra gunstig of juist on
gunstig aangemerkt worden.
Deze ontwikkelingen zouden in principe afzonderlijk bekeken moeten wor
den ten aanzien van de betekenis van elk der ontwikkelingen voor de le-
vensvatbaarheid van ieder buurtwinkelcentrum .
Binnen het kader van deze notitie lijkt een dergelijke verdieping in dit aspekt
niet verantwoord, zodat meting en waardering voor dit aspekt voorlopig
achterwege blijven.
C. Vorm- en belevingsaspecten
C1. Hoofdopzet (kompaktheid)
Voor de hoofdopzet van een winkelcentrum is een groot aantal vormvarian
ten denkbaar, variërend van verspreide winkels, een enkelvoudige winkel -
strip, een winkelstraat met winkels aan weerskanten, een U-vormig winkel
pleintje, een winkelpleintje met winkels aan vier kanten, waarbij het midden
gebied al dan niet overdekt is en een aantal subvarianten daarbinnen. Voor
uitlopend op de resultaten van een onderzoek naar vormtypologie waarin de
doelmatigheid van de verschillende vormvarianten onderling vergeleken
wordt, wordt hier aangenomen dat met name de compaktheid van een
winkelcentrum positief scoort. Daarin scoort een aantal winkels rond een
pleintje het hoogst en zal een aantal verspreid gesitueerde winkels het
slechtst scoren.
Het meten van de compactheid kan plaats vinden door het begrip als volgt
te definiëren: het aantal strekkende meters gevellengte gedeeld door de
maximale afstand tussen twee winkels binnen een centrum.Bij een éénzijdige winkelstrip is het aantal m' gevel gelijk aan de maximale
afstand (compactheid = 1).
Bij een winkelstrip met winkels aan weerszijden is de compactheid twee
keer zo groot (compactheid = 2).
23
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 35/58
Bij een winkelcentrum met winkels gesitueerd rondom een pleintje is de
compactheid zelfs groter dan 2.
De maat voor de compactheid varieert daarbij van:
> 2 / 2 to t 1 / < 1
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
C2. Integratie met omringende functies
Bij dit deelaspect wordt ervan uitgegaan dat een zekere integratie van het
buurtwinkelcentrum met het wonen positief gewaardeerd kan worden.
Daarachter zit de opvatting dat het voor een buurt-winkelcentrum positief te
beoordeeld is als er ook na sluitingstijd nog enige levendigheid in het winkelcentrum is te bespeuren. Integratie van wonen en winkels kan deze
verlevendiging min of meer vanzelfsprekend tot stand brengen. Als maat
staf voor deze integratie kan gebruikt worden of de winkels en woningen in
één blok zijn ondergebracht, waarbij de woningen doorgaans boven de
winkels zijn gesitueerd . Indien de woningen daarbij ontsloten worden vanaf
het gemeenschappelijke gebied voor de winkels is er van en sterke integra
tie sprake. Ook het hierna te behandelen deelaspect sociale veiligheid hangt
daarmee samen .
Het mengen van winkels met andere voorzieningen als kantoren, banken,
reisbureaus en recreatieve of sociaal-culturele voorzieningen vormt eveneens een positief te waarderen omstandigheid.
Naarmate er van menging met kantoren en andere, niet-winkelfuncties
sprake is, kan er van een meer of minder sterke integrat ie van functies
gesproken worden.
Dat levert de volgende waarderingen op:
- twee of drie integratie-bevorderende omstandigheden
één van de integratie-bevorderende omstandigheden
- een enigszins afzonderlijke ligging van het winkelcentrum
C3. Bouwwijze
"goed " (4)
" matig " (2)
"slecht " (0)
Het blijkt in de praktijk dat winkels relatief vaak worden verbouwd. Niet
alleen als het pand van eigenaar of branche verandert, maar ook bij dezelfde
eigenaar of huurder. Verschillende auteurs noemen frequenties van min of
meer ingrijpende verbouwingen variërend van één keer per drie tot zeven
jaren. Hoe gemakkelijker dergelijke wijzigingen te realiseren zijn des te posi
tiever dient dat beoordeeld te worden. De toekomstwaarde van de winkel
panden komt mede daarin tot uiting.
Het is met name de bouwwijze die bepaalt in welke mate er veranderingen
mogelijk zijn in de vorm, het materiaalgebruik en de afmetingen van dewinkels. Daarom dient gezocht te worden naar een mogelijkheid om de
veranderbaarheid te hanteren als maat voor de kwaliteit van de bouwwijze.
Een wetenschappelijk verantwoord systeem voor het meten van de veran
derbaarheid is nog niet beschikbaar. Dat vraagt een zeer gericht nader on-
24
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 36/58
d e rz o e k . D a a ro m wordt h ier volstaan met het b e n o e m e n van een viertal k e n m e rk e n in d e bouwwijze waarvan een posit ieve invloed op de v e ra n d e rb a arh eid verwacht m ag worden: 1 - de hoofddraagconstructie
De keuze v a n d e hoofddraagconstructie b e p a a lt in b e la n g rijk e mate d e v e ra n d e rb a a rh e id .
Zware, d ra g e n d e wanden zijn minder gunstig dan een constructie met d ra g e n d e kolommen en n ie t-d ra g e n d e wanden.
2 - v e ra n d e rb a a rh e id voorgevel De aard van d e g e v e lp u i kan een ro l spelen b ij d e functiewijziging b in n e n het betreffende p a nd . Een d ra g e n d e , g e m e ts e ld e g e ve l is a an z ie n lij k m o e il i jk e r te w ijz ig e n dan een n ie t-d ra g e n d e pu i, waarvan de in d e l in g
re la t ie f g e m a k k e l ijk is te w ijz ig e n . 3 - functiewijziging
Een winkelpand tussen twee woningen ge leg e n is zeer beperkt v e ra n de rba a r, terwijl een aanta l naast elkaa r g e le g e n winkels d e m o g e li jk h e id biedt om winkels in s a m e n h a n g met de n a a s tg e le g e n winkel uit te breide n of te v e rk le in e n .
4 - uitbreid ingsmogelijkheden
U itb re id in g s m o g e li jk h e d e n ter p la a tse a n d e rs d a n ten koste v a n n a a s tge le g e n p a n d en zijn een d e rd e omstandigheid die d e v e ra n d e rb a a rh e id b e v o rd e re n . A ls de winkels u itg e b re id k u n n e n worden door de a c h te r- of voorgevel aan zie n lijk te v e rp la a ts e n kan dat een uitstekende o p lo s s in g b ie d e n.
In het k a d e r van deze studie lijkt het verantwoord met deze vier indicatoren te volstaan, waarbij d e a a n w e z ig h e id v a n het aa ntal van deze indicatoren b ep ale n d is voor d e sc o re :
- dri e v a n de vier posit ief te d uid e n omstandigheden
- twee van de vier gunstige omstandigheden
- één of geen der v ie r g e n o e m d e omstandigheden
C4. Vorm geving gemeenschappelijk gebied
'"goed '" (4 )
'"m atig'" (2)
'" sle ch t'" (0)
De vormgeving v a n het g e m e e n s c h a p p e li jk e g eb ie d voor d e winkels heeft een b e la n g ri jk e in v lo e d op de b e le v in g v a n het winkelcentrum. Het maakt wel d e g e li jk veel uit of er voor d e winkels slechts een sm a ll e stoep is, la n g s een drukke verkeersweg, of het om een auto-luwe winkelstraat gaat d a n wel dat d e winkels l ig g e n aan een ru s tig , v e rk e e rs v r ij winkelpleintje . Als maatstaf voor d e kwaliteit van een winkelcentrum betreffende dit aspect li jkt d e b re e d te van het v o e tg a n g e rs g e b ie d ter p la a ts e een g o e d e in d ic a t ie voor de waardering:
m eer d a n 5 m
2 tot 5 m
minder d a n 2 m
'"goe d'"
'" m atig '"
(4)
(2 )
'"m inim aal'" (0)
25
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 37/58
------------- - _.-
De toegepaste materialen en kleuren spelen uiteraard een rol bij het beoor
delen van de vormgeving van het gemeenschappelijke winkelgebied, maar
op deze plaats wordt volstaan met bovengenoemd aspect. In de aspectenuitstraling en veiligheidsbeleving komt de invloed van de vormgeving op de
beleving nog nader aan de orde.
Ging het tot nu toe bij de voorgaande vier deelaspect nog vooral om de
afmetingen van het gemeenschappelijke gebied, in het volgende komen ook
andere, meer kwalitatieve aspecten aan de orde .
C5. Comfort
De mate waarin het meer of minder aangenaam verblijven is in het gemeen
schappelijke gebied voor de winkels , wordt bepaald door een groot aantal
deelaspecten . Sommige daarvan zijn goed te benoemen, terwijl andereslechts globaal zijn aan te geven.
Het verblijfsklimaat wordt vooral bepaald door de afhankelijkheid die er
bestaat ten opzichte van regen en wind en in positieve zin van de bezon
ning. Andere aspecten zoals: geluidshinder en stankoverlast blijken nauwe
lijks een rol van betekenis te spelen bij winkelcentra op het buurtniveau.
Ook het sociaal-psychologische klimaat kan mede bepalen of mensen het
verblijven als aangenaam ervaren.
Het relatieve belang van elk der deelaspecten is uitermate moeilijk precies
aan te geven.
In enige verkennende onderzoeken (Van den Akker, 1991 en De Graaf,
1991) is getracht het belang, dat door de consumenten aan elk der deelas
pecten gehecht wordt , te achterhalen .
Dat heeft geleid tot het nader in de overwegingen betrekken van de volgen
de deelaspecten:
a - de beschutting tegen regen
b - de beschutting tegen wind
c - de situering t.O. v. de zon
d - het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie (het sociaal-psychologische
klimaat).
ad a beschutting tegen regen
Het klimaat wordt beïnvloed door de mate van beschutting tegen regen,
waarbij de vorm en afmetingen van luifels maatgevend zijn , met een algehe
le overkapping van het gemeenschappelijke gebied als uiterste .
De waardering varieert daarbij van :
26
bij een geheel overdekt gebied
bij een doorgaande luifel van > 2 m
bij een doorgaande luifel van 1 à 2 m
bij een luifel van < 1 m
bij het ontbreken van enige beschutting
" zeer goed" (4)
"goed" (3)
"voldoende" (2)
"matig" (1)
"onvoldoende" (0)
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 38/58
ad b beschutting tegen wind
De mate waarin er sprake is van windhinder is [zie ook v.d. Voorden, 19821 af te le iden
uit de aanwez ighe id van windhinderveroorzakende omstandigheden, zoals:
- een hoog gebouw in de d irec te omgeving, dat voor meer dan de helft van zijn hoogte en meer dan 15 meter boven de omgeving uitsteekt;
- onderdoorgangen bij hoge gebouwen (1 5 meter of hoger); - een lange rechte rij hoge gebouwen langs een re la t ie f smalle s traa t; - een nauwe open ing tussen twee hoge gebouwen; - een langgerekt hoog gebouw (d rempe lvo rm ); - een ongunstige or iën ta t ie ten opzichte van de heersende windrichting.
Aangenomen wordt dat de maatrege len die beschutting b ieden tegen regen, b ij windhinder een verge li jkbaar effect zullen hebben. In hoeve rre het al dan niet aanwezig zijn van beschutting tegen wind van belang is wordt bepaald door de omstandigheden ter p laa tse . Ind ien er sprake is van één of meer van hiervoor besch reven omstandigheden dan vormt dat aan le id ing de waardering van het betreffende centrum overeenkomstig a over te nemen bij dit dee laspect. A ls er geen sprake is van b ijzondere windhinder dan is beoo rde ling van dit aspect "neutraal" (2) te houden .
ad c situering t.O.V. de zon De mate waarin een winkelcentrum gunstig is ges itueerd t.O.V . de zon is af te meten aan het gem idde lde aanta l uren bezonn ing per winkelf ront gedurende een "normale dag". Naast de o r iën ta t ie is daarb ij de aanwezighe id van schaduw-gevende gebouwen re levant. B innen het kader van dit onderzoek is een ind ica t ie van het potentiële aanta l zon-uren tussen 9.00 h en 18.00 h toe re ikend . De versch i l lende geve lor iën ta t ies leveren a ldus de volgende scores op :
z - tom zw - gevel = 100%
ZW - t/m W - gevel 80%
W - t/m NW - gevel 50%
NW - t/m N gevel 15%
N - t/m NO gevel 0%
NO - t/m 0 gevel 15%
0 - tom ZO gevel 50%
ZO - to t Z gevel 80%
Figuur 2 .2 : Overzicht bezonningspercentage winkelgevels .
27
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 39/58
Door de gemiddelde score van een centrum overeenkomstig te berekenen is
een maat voor de bezonning te bepalen, waarbij de waardering voor de
score als volgt kan worden vastgesteld:
60 to t 100% "goed" (4)
40 to t 60% "matig" (2)
lager dan 40% "slecht" (0)
ad d Het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie
(het sociaal-psychologische klimaat)
Bekend is dat een aantal mensen het doen van boodschappen niet als een
noodzakelijk kwaad ziet, maar als een aantrekkelijke vorm van tijdsbeste
ding. Het geeft hen mogelijkheden voor contact met andere mensen en
dingen of het levert hen een motief voor noodzakelijke geestelijke en licha
melijke inspanning. Daarbij wordt in het winkelcentrum dan ook wel degelijknog iets anders gedaan dan alleen maar zo snel en efficiënt mogelijk inko
pen van de benodigde produkten . Naarmate het winkelcentrum ook gele
genheid biedt voor die andere manier van winkelen zal het meer aan z'n
doel voor deze groep mensen beantwoorden.
Daarnaast waarderen ook meer gehaaste klanten een aangenaam verblijfs
klimaat in een winkelcentrum wel degelijk. De aanduiding "gezellig" is weliswaar niet echt verduidelijkend, maar wordt door de mensen zelf gebruikt
om de behoefte aan een positief, herkenbare sfeer aan te duiden, die maaktdat men het verblijf er als aangenaam ervaart.
Op verschillende manieren kan aan deze behoefte tegemoet gekomen wor
den. Een groot aantal elementen speelt daarbij een rol , zoals het fysieke
klimaat, de aankleding van het centrum, de toegepaste materialen, de le
vendigheid van de etalages, de openheid van de winkels , de ruimte en
vormgeving van het gemeenschappelijke buitengebied . Het is niet eenvou
dig daarvoor een éénduidige maatstaf aan te geven . In enkele van de hier
voor besproken aspecten komt dit reeds impliciet aan de orde. In het hierna
te bespreken deelaspect ligt het accent meer op de uitstraling.
In dit deelaspect wordt voorgesteld het verblijfskarakter af te meten aan het
aantal informele verblijfplaatsen, zoals bankjes en andere, meer informele
zitplekken, zoals lage muurtjes, trappen e.d.
Dat is als volgt te meten en te waarderen:
het geheel ontbreken van enige voorziening "onvoldoende " (4)
- er is slechts een enkele voorziening aanwezig = "matig" (2)
- er zijn meerdere aanleidingen voor verblijf , "goed" (0)
Het kan zijn dat een positieve score op dit aspect betekent dat het winkel
centrum een extra aantrekkingskracht op bepaalde categorieën bezoekers,
zoals jongeren, heeft. Daardoor kan het winkelcentrum , meer dan normaal,
een verzamelplaats voor jongeren worden, waardoor de kans op een tegen
gesteld effect ontstaat. Dit komt dan tot uitdrukking in een lagere score op
het aspect sociale veiligheid (zie C 7).
28
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 40/58
C6 B e h e e r! uitstraling! herkenbaarheid De uitstraling v a n e en winkelcentrum wordt door verschil lende factoren b e ïn v lo e d . Met name te noemen z
ijn : a . de staat van onderhoud van de gebouwen b . de staat van onderhoud v a n de omgeving (gemeenschappeli jk g e b ie d )c. het re la t ie v e oppervlak e ta la g e s d . de h e rk e n b a a rh e id als winkelcentrum.
a d a D e staat van onderhoud van de gebouwen komt met name tot uiting in de mate waarin regelmatig schoonmaak- en schilderwerk is uitgevoerd of waarin weinig onderhoudsgevoelige m a te r ia le n zijn toegepast. De voortvarendheid waarmee k e n n e li jk beschadigingen, graff iti of technische g e b re
ke n worden gecorrigeerd is af te lezen aan de gebouwen en maken d e bez o e k e rs duidelijk in welke mate er v a n een zorgvuldig b e h e e r sp ra ke is . Omdat duideli jke maatstaven voor het meten van dit deelaspect, door niets p e c ia lis te n op dit g e b ie d , ontbreken, wordt volstaan met een g lo b a le a an duiding op b a sis van het o o rd e e l van d e o n d e rz o e k e r. Verondersteld mag worden dat deze dit aspect waardeert overeenkomstig de gemiddelde b e zo e k e r van het centrum, re s u lte re n d in de waarderingen:
"goed" (4) I" "m a tig " (2) I""slechf' (0) .
a d b De staat v a n onderhoud van de omgeving komt tot uiting in zowel de m a te r ia a lk e u z e , de onderhoudsgevoeligheid van de toegepaste m a te r ia le n
en constructies voor bestrating, straatmeubilair, beplantingen en in de mate van vervuiling, C .q . de zo rg waarmee het onderhoud k e n n e li jk wordt uitgevoerd.
Ook dit is niet p re c ie s af te meten aan het a a n ta l losliggende of verzakte straattegels , het a a n ta l le ge fr ite -z a k je s of le g e b lik je s . H ie r wordt e v e n e e n s volstaan met ee n subjectieve beoordeling door de o n d e rz o e k e r, re s u lte re n d in de waarderingen:
" goed" (4) / "matig" (2) / " slecht" (0) .
ad c Het re la t ie v e oppervlak v a n e ta la g e s G e s lo te n gevels en dichtgeplakte p u ie n le v e re n ze ke r ge e n b ijd ra g e aan ee n positieve uitstraling van het winkelcentrum. Hoewel er een groot verschil in aantrekkingskracht tussen verschil lende e ta la g e s bestaat willen we h ie rvolstaan met het meten van het de el v a n de g e v e ls dat, h o e d a n ook. iets laat zien van wat er in de winkel te koop is . Met reclameposters dichtgep la k te ra m e n , zo als dat bij ve el supermarkten gebeurt , worden d a a rb ij niet als e ta la g e aangemerkt.
Het percentage uitgedrukt in m' e ta la g e t.O.V . het a a n ta l m' g e ve l wordt
h ie rb ij a ls maatstaf gebruikt, waarbij d rie categorieën worden onders c h e id e n :
100 - 70% / 69 - 50% / < 50%
met als waarderingen:
"goed" (4) / "matig" (2) / "s lecht" (0).
29
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 41/58
ad d De herkenbaarheid als winkelcentrum
Op verschillende manieren kan een winkelcentrum alszodanig herkend wor-
den:- door de stedebouwkundige situering;
- door een opvallende vormgeving van de gebouwen;
- door de materiaalkeuze en de toegepaste kleurstelling in de gevels;
- door gebruik te maken van bijzondere middelen als vlaggen, luifels, zuilen,
naamborden, logo's e.d.
Als maatstaf voor de herkenbaarheid is te gebruiken het aantal van de ge
noemde middelen:
veel (twee of meer) / weinig (slechts een) / nagenoeg niets
met als waardering:
"goed " (41 / "matig" (21 / "slecht" (0)
C7. Sociale veiligheid
Sociale veiligheid is te onderscheiden in objectieve en subjectieve veiligheid.
Onder objectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin zich feitelijk
onveilige situaties voordoen, doordat er regelmatig strafbare feiten plaatsvinden. Uiteraard is de objectieve veiligheid te distilleren uit een inventarisa
tie van strafbare feiten, waarvoor met name de politie over een goed bruik
bare registratie kan beschikken . Daarbij dient onderscheid gemaakt te wor-
den tussen de verschillende soorten delicten zoals: vandalisme/graffiti;
diefstal/inbraak in gebouwen; inbraak in auto's; diefstal vanaf de openbare
weg; geweldpleging.
Onder subjectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin bezoekers
of potentiële bezoekers een omgeving als veilig ervaren .
Het zal duidelijk zijn dat kennisneming van feitelijke misdrijven de onvei
ligheidsgevoelens versterken, terwijl daarnaast sommige plekken of omstan-
digheden, ook los van feitelijke criminaliteit, gevoelens van onveiligheid
oproepen bij sommige mensen of groepen.Voorbeelden van dergelijke "enge plekken" zijn : donkere, verlaten plekken,
tunnels, parkeergarages , drukke uitgaansgebieden, slecht onderhouden
gebieden waar duidelijke sporen van vandalisme te zien zijn , half openbare
ruimten als brandgangen, gemeenschappelijke bergingen in flatgebouwen
e.d.
Ook winkelcentra kunnen door hun vormgeving, situering t.o.v. omringende
bebouwing en de vormgeving van het parkeerterrein in meerdere of mindere
mate gevoelens van onveiligheid versterken maar ook het feitelijk plaats
vinden van delicten beïnvloeden.
Van der Voordt en van Wegen onderscheiden in "Sociaal veilig ontwerpen"
(1990) een aantal criteria waarvan de volgende van grote invloed zijn op de
veiligheid en de veiligheidsbeleving :
a. aanwezigheid van potentiële daders;
b. aanwezigheid van "sociale ogen " ;
30
-,
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 42/58
c . z ich tbaa rhe id
d . betrokkenheid/verantwoordelijkheid
e . attractiviteit van de omgeving f. toegankelijkheid en vluchtwegen;g. aantrekkelijkheid van een potentieel doelwit h. fysieke kwetsbaarheid van het doelw it.
Mede met behulp van deze min of meer objectie f te meten cr i te r ia is hetmogelijk de kwaliteit van een centrum uit te drukken, voorzover betrekking hebbend op ve il ighe id en ve il ighe idsgevoe lens .Voor het beoorde len van de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum vormt met name het beeld dat de potentiële bezoekers hebben een be langrijke maatstaf. U iteraard is het mogeli jk door m idde l van vraaggesprekken of een enquête te ach te rha len hoe de mensen in het verzorgingsgebied het centrum op het aspect ve il ighe id beoorde len . Aangez ien dat een v r i j tijdro-vende werkwijze is wordt toetsing op bovengenoemde criteria meer voor de hand l iggend geacht.
Bij het toetsen van winkelcentra aan deze cr ite r ia kan het volgende te wor-den overwogen:
a - de aanwezigheid van potentiële dade rs Aangenomen mag worden dat elk
winkelcentrum in principe een vri j grote aantrekkingskracht heeft op potentië le daders. Het percentage jongeren dat in de betreffende wijk woont doet daar, naar verwachting relatief wein ig toe. Wel kan de nab ijhe id van een school voor voortgezet onderwijs, op bepaa lde tijden, voor een extra be las ting zorgen , evena ls de aanwezigheid van een snackbar of een ca fé .
Score : 0 of ( +) of (-)
b - de aanwezigheid van soc ia le ogen Omdat in een winkelcentrum doorgaans omstanders aanwezig zijn scoort
elk winkelcentrum ti jdens de openingstijden wel positief, maar na openings-ti jd kunnen de versch il len aanzien li jk zijn. De aanwezigheid van woningen boven de winkels zal positiever scoren dan een wat a fge legen winkelcen-trum .
Score : 0 of ( + ) of (-)
c - zichtbaarheid
Een slechte verlichting (daglicht en /of kunstlicht), waardoor er donkere plekken in of bij het centrum voorkomen, leidt tot een negatieve score .
Score : 0 of ( +) of (-)
d - betrokkenheid / verantwoordelijkheid Ind ien door de inrichting een du ide l i jke gezamen li jke verantwoordeli jkheid van de winkeliers blij kt is dat positief te waarderen .
Score : 0 of ( + ) of (- )
31
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 43/58
~ - ~ ~ - - - - - ~ - - - - - -
e - attractiviteit van de omgeving
Indien er sprake is van vervuiling van de omgeving of andere, onaantrek
kelijke omstandigheden, scoort een dergelijk winkelcentrum negatief.
Score : 0 of (+) of (-)
f - toegankelijkheid en vluchtwegen
Aangezien de aanwezigheid van vluchtwegen zowel voor daders als voor
potentiële slachtoffers van belang is zullen winkelcentra op dit aspect zeI
den sterk verschillend scoren. De deugdelijkheid van hang- en sluitwerk zal
per winkel kunnen verschillen en zal zelden meegenomen worden bij de
onderlinge afweging van winkelcentra. Daarom wordt voorgesteld op dit
aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot eenandere conclusie leiden.
Score: 0 of (+) of H
g - aantrekkelijkheid van een potentieel doelwit
Aangezien nagenoeg elk winkelcentrum wel een aantrekkelijk doelwit
vormt, zowel door de aanwezigheid van winkels met waardevolle goederen
en/of banken en de aanwezigheid van mensen met een gevulde beurs is het
in het kader van deze verkenning niet zinvol winkelcentra daarop verschil
lend te beoordelen, ook al is het denkbaar verschillend te oordelen over de
situering van banken in het winkelcentrum. Daarom wordt voorgesteld opdit aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot
een andere (positieve of negatieve) conclusie leiden .
Score: 0 of (+ ) of H
h - fysieke kwetsbaarheid van het doelwit
Op dit aspect kan verschillend gescoord worden , doordat er al dan niet
kwetsbare materialen zijn toegepast, zoals kwetsbaar straatmeubilair, ver
lichting en kwetsbare gevelmaterialen.
Score : 0 of (+) of (-)
Door op elk der aspecten te scoren is een totaal-score te berekenen door de
verschillende deelscores bij elkaar op te tellen. Deze totaal-score is onder te
verdelen in drie groepen:
> 4 (+ ) en < 4 (-) / < 4 (+ ) en < 4 H / < 4 ( + ) en > 4 (-)
Dit leidt tot de waardering:
"goed " (4) / "matig" (2) / "slecht" (0)
Een meer gedetailleerde "checklist" voor de veiligheid van winkelcentra isgemaakt door Van Dijk, van Soomeren en Partners te Amsterdam (" Preven
tief inrichtingen van winkelcentra"). Deze checklist is voor het onderhavige
doel te gedetailleerd .
32
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 44/58
2.4 Waardering en weging van de aspecten
Nadat voor een winkelcentrum meting en waardering van de verschillende
deelaspecten heeft plaats gevonden, is het mogelijk bij elk aspect te bezienof er aanleiding is tot het nemen van maatregelen om zwakke plekken te
verbeteren.Voor het bepalen van een totaal-oordeel is het wenselijk de betekenis van al
die deelwaarderingen samen te voegen tot een waardering voor het buurt-
winkelcentrum als geheel.
Hierna is, ter illustratie van de manier waarop dat zou kunnen gedaan wor-
den, voor elk aspect of subaspect een aanname gedaan betreffende het
relatieve belang van elk door achter elk aspect en elk deelaspect een we-
gingsfactor in te vullen.
De wegingsfactoren zijn zodanig gekozen dat per hoofdaspect de som van
de wegingsfactoren 1.0 bedraagt. Daardoor is het mogelijk steeds het rela
tieve belang van een aspect te vergelijken met dat van een ander aspect,
zowel binnen dat hoofdaspect als met een aspect binnen een ander hoofd-
aspect.
A: Stedebouwkundige aspecten
1.
2.
3.
4.
Stedebouwkundige struktuur
Struktuur van de winkelvoorzieningen
Ligging van het buurtwinkelcentrum
Bereikbaarheid
a. voor consumenten
- te voet of per fiets
- per bus/tram
- per autob. voor leveranciers
- per vrachtauto
5. Parkeervoorzieningen
a. voor fietsen
b. voor auto's
Subtotaal
waardering
4 3 2
4 2
4 2
4 2
4 2
4 2
4 2
4 2
4 2
weging score
max.
0 .10 .40
0 .20 .80
0 .15 .60
0 .15 .60
0 .05 .20
0 .05 .20
0 .10 .40
0 .15 .60
0 .05 .20
1.0 max
4.00
33
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 45/58
B: Functioneel- economische aspecten
waardering weging score
max.
1 . Draagvlak
a - potentieel 4 3 2 0 .20 .80
b - feitenlijk (koopgedrag/binding) 4 3 2 0 .10 .40
2. Omvang van het centrum
a - aantal m2 b.v.o.
b - leegstand (als indikatie ven te 4 2 0 .05 .20
grote omvang 4 2 0 .05 .20
3. Samenstelling winkelpakket
a - de aanwezigheid van het "basis- 4 3 2 0 .15 .60
pakket food"
b - de aanwezigheid van een "trek- 4 2 0 .10 .40
ker"
4. Kwaliteit artikelen 4 3 2 0 .10 .40
5. Prijspeil/prijsimago 4 3 2 0 .10 .40
6. Service 4 3 2 0 .05 .20
7. Promotie 4 2 0 .05 .20
8. Eigendom en beheer p.m. p.m. p.m.
9. Gemeentelijk beleid 4 2 0 .05 .20
Subtotaal 1.0 max
4.00
34
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 46/58
C: Vorm- en b e le v in g s a s p e c te n
waardering weging score
max. 1 . Hoofdopzet 4 2 0 .10 .40 2. Bouwwijze 4 2 0 .05 .20 3. Vormgeving g e m e e n s c h a p p e li jk ge- 4 2 0 . 15 .60
bied
4 . In te g ra t ie met o m rin g e n d e functies 4 2 0 .05 .20 5. Comfort
a. beschutting tegen regen
b . beschutting te g e n wind 4 3 2 0 .15 .60 c. s itu e r in g t.o.v. de zon 4 3 2 0 .05 .20 d. verb lij fskarakter 4 2 0 .05 .20
4 2 0 .10 .40
6. B eheer / uitstraling / h e rk e n b a a rh e id a. staat van onderhoud gebouwen b. staat v a n onderhoud omgeving 4 2 0 .05 .20 c. oppervlakte e ta la ge s
d. h e rk e n b a a rh e id 4 2 0 .05 .20
4 2 0 .05 .20 4 2 0 .05 .20
7. S o cia le v e il ig h e id 4 2 0 .10 .40
Subtotaal 1.0 max
4.00
D o o r d e d e e ls c o re s p e r hoofdaspect bij e lka a r op te te lle n ontstaat de to
ta a ls c o re p e r hoofdaspect. O o k h ie r is d e m a x im a a l te b ehalen s c o re per hoofdaspect op 4.00 gehoud e n .
D aarna is het m o g e li jk het re la tie ve b elan g van e lk hoofdaspect aan te geven door opnieuw weging, m a ar n u tu s s e n de hoofdaspecten o n d e rl in g , toe te p assen.
In e ld ers verricht o n d e rz o e k wordt d e indruk gewekt dat het v o o ra l b e d ri jfs economische a s p e c te n zijn die b ij d e toetsing van d e le v e n s v a tb a a rh e id van buurtwinkelcentra een be sli s sen de rol spelen. Niet ontkend kan worden dat d e b ela ng en van de betrokken winkeliers
zwaar zullen moeten wegen, m a a r het zijn niet d e enige b e lan g e n waarmee re k e n in g g e h o u d e n moet worden. O o k de and ere hoofdaspekten d ie n e n n a d ru k k e li jk meegewogen te worden. H ier is een verhouding van 0.3 : 0.5 : 0.2 a a n g e h o u d e n voor die o n d e rl in g e weging. D u id e li jk is dat voor het bepalen v a n d e le v e n s v a tb a a rh e id van een
35
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 47/58
winkelcentrum de functioneel-economische aspecten het zwaarst moeten
wegen.
Samenvatting scores per hoofdaspect
hoofdaspecten subscore X weging
A Stedebouwkundige aspecten max 4.00
B Functioneel-economische aspecten max 4.00
.30
.50
.20
1.0
C Vorm- en belevingsaspecten
Totaal
max 4.00
score*)
(x 2,5) 3.0
(x 2,5) 5.0
(x 2,5) 2.0
max
10.0
*) Om bij optelling van de aldus berekende scores maximaal een score van
10.00 (overeenkomend met het rapportcijfer 10) te kunnen verkrijgen is de
score met een factor 2,5 vermenigvuldigd .
Bij het bepalen van die wegingsfactoren is geen poging gedaan om er een
wetenschappelijke onderbouwing voor te leveren. Het bepalen van de we
gingen is per definitie subjectief en wordt vooral beïnvloed door de be
leids-doelstellingen die men kiest .Volstaan is met een vrij subjectieve schatting van het relatieve belang van
elk aspect te maken .
Indien in bepaalde situaties discussie ontstaat over deze weg ing is een
alternatieve weging gemakkelijk uit te voeren en kan snel blijken of een
andere weging hier tot een zodanig andere waardering leidt dat wezenlijk
andere conclusies te trekken zijn .
36
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 48/58
3.
TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDE-RING WINKELCENTRA
3.1 Praktische betekenis van de kwali te itsbepaling
De praktische be teken is van een methode voor de bepa ling van een groot aanta l kwaliteitsaspecten is ge legen in de moge l i jkhe id tot een systemati sche eva lua tie van de ve rsch il lende , van belang geachte aspecten . Voor eventuee l te nemen maa trege len ter verbetering van bepaalde aspec-ten is niet nod ig weging toe te passen en sco res te berekenen , maa r kan vo ls t
aan worden met het aangeven van moge lijke verbeteringen ten aanzie n van de betreffende aspec ten . In somm ige s itua t ies is de praktische be teken is van het berekenen van de totale sco re voor een geheel winkelcentrum groot. Bij het berekenen van de score van een bepaald winkelcentrum gaat het minder om de abso lu te score te bepalen , maar is deze aanpak met name bedoe ld om de re la tieve score van ve rsch il lende cen tra onde rling te kunnen ve rge li jken . Deze onder linge ve rge l i jk ing is nod ig om zo verantwoord moge li jk keuzes te kunnen maken ten aanzie n van s lu i t ing , handhaving of ve rbe te r ing van buurtwinkelcentra, op basis van een wense li jk geach te structuur (netwerk) van winkelvoorzie
n ingen. D iscuss ie over de weging der aspecten is u i te raa rd moge li jk , waarbij men dient te bedenken dat deze methodiek een goede moge li jkhe id biedt om versch il in weging door te rekenen om te zien of daaruit be langr ijke verschil len in rangorde ontstaan. Dus of een derge li jk ve rsch i l in weging relevant is voor de te trekken conc lus ies . Daarnaast wordt het moge li jk de gevo lgen van s lu it ing van een bepaa ld centrum "door te rekenen" voor de overbli jvende cen tra , zodat er mode llen te ontwikkelen zijn waarin de gevo lgen van a lte rna tieve maatrege len onder-lin g te ve rge li jken z ijn .
Uit onde rzoek naar de gevo lgen van de aanpass ing van buurtwinkelcentra (Taa tgen 1991) blijk t dat door versch il lende ve rbe te r ingsmaa trege len te nemen een toename van meer dan 20% van het mark taandee l in de food-sector mogelijk is.
37
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 49/58
Als er nog zoveel ruimte in de vloerproductiviteit blijkt te zitten, mag wor
den aangenomen dat met een omzetgroei van 10% van f 10.000./ m2 , dus
caf
1000.- /m2
verkoopvloeroppervlak is gemoeid.Bij een bruto winstmarge van 25% betekent dat een extra winst van bruto
f 250.-/m 2 , zodat gekapitaliseerd een investering tot f 1500.-/m2 nog ren
dabel kan zijn . Een investeringsbedrag dat zonder meer zeer ruim genoemd
kan worden, omdat het de kosten van nieuwbouw nadert.
3.2 Hoe nu verder
In enkele recent verrichte onderzoeken (De Graaf, 1991 en Van den Akker,
1991) zijn delen van de hier ontwikkelde checklist reeds in de praktijk ge
toetst, wat tot aanpassing van de concept-checklist heeft geleid. Met de
hiervoor beschreven checklist zullen opnieuw een aantal buurtwinkelcentra
getoetst worden en kan de bruikbaarheid ervan in de praktijk blijken.
Bij de selectie van deze centra zal met name zorgvuldig gezocht worden
naar situaties waarin de positie van buurtwinkelcentra t.o.v. de wijkwin
kelcentra wat kansrijker is dan in de situaties waar genoemde onderzoeken
plaats vonden.
Immers zowel in Den Haag Zuidwest (zie: Kok, 1988; Van der Knaap,
1990) als in Rotterdam Zuid (Van der Knaap, 1990) zijn de buurtwinkel
centra zo dicht bij wijkwinkelcentra gesitueerd dat voor veel bewoners er
nauwelijks verschil in afstand is tussen hun woning en het buurtwinkelcen
trum of het wijkwinkelcentrum. Soms zijn het wijkwinkelcentrum en het
buurtwinkelcentrum nagenoeg naast elkaar gesitueerd .
Een vergelijkbaar bezwaar geldt bij het onderzoek van Buursink (1977). Ook
daar varieert de afstand van de buurtwinkelcentra tot de centra van hogere
orde van 150 m tot 600 m. Daardoor zijn de resultaten van het onderzoek
sterk vertekend; met name ten aanzien van de koopkrachtbindingspercenta
ges van de buurtwinkelcentra en zijn conclusies betreffende het belang van
geringe afstanden voor het kopen van de dagelijkse boodschappen moeilijk
te generaliseren.
In haar studie naar structuren van winkelvoorzieningen in Nederland komt
Berkemeijer (1992) tot de conclusie dat een ideale structuur van de winkel
voorzieningen zelden gerealiseerd is, maar dat enkele centra in enkele ste
den daar wellicht dicht bij komen.
Nadat aldus deze checklist verder ontwikkeld is voor de kwaliteitsmeting
van buurtwinkelcentra is het de bedoeling te onderzoeken in hoeverre deze
ook bruikbaar is voor centra op een hoger niveau in de hiërarchie van win
kelvoorzieningen.De hier beschreven methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als
middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te
gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties.
38
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 50/58
Daarnaast levert deze werkwijze naar verwachting in teressant materiaa l op voor de heroverweging van de meest gewenste structuur van winkelvoor-zie ningen in nog te p la
nnen woongebieden .Een noodzake li jke he rijk ing van de veela l gehanteerde h ië ra rch ische struc-tuur van deze voo rz ien ingen is mede op dit materiaa l te baseren .
39
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 51/58
-------------
40
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 52/58
4.LITERATUUR
ARCHITECT, de, Themanummer: "Winkelcentra", oktober 1987.
Akker, P.C.W. van den (1991) "Op zoek naar verbetering", Stageverslag
NHTV Tilburg, OSPA, Delft.
Bak, L. (1987), Een nieuw concept voor de verzorging van woongebieden
met een beperkt aantal inwoners, Amersfoort.
Berkemeijer, L.M. P. (1992) "Winkelstructuren in Nederland", Stageverslag
Hogeschool Utrecht, Delft
Buursink, J. (1977), "De hiërarchie van winkelcentra", Geografisch Instituut
R.U. Groningen.
Centraal Instituut Midden- en Kleinbedrijf (1985), "De levensvatbaarheid
van kleine buurtwinkelcentra" , CIMK, Diemen .
Gantvoort, J.TH. en P. Guyt ( 1987) "De start van een nieuw winkelcen
trum", TU - Delft.
Gantvoort, J.TH. (1988), De functionele hiërarchie onder druk, in: Planolo
gische Diskussiebijdragen 1988, Deel 1, Delft.
Gantvoort, J.TH. (1991), "Vloerproduktiviteit, wat doe je er mee?" Verslag
studiemiddag VEDIS. OSPA, Delft.
Graaf, Y. de (1991), "Toetsing en aanpassing van een buurtwinkelcentrum" ,
Delft.
Knaap, M.A.M. van der, e.a. "Aanpassing van het aanbod van wijkvoor
zieningen aan bevolkings-veranderingen", OSPA, Delft, 1989
41
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 53/58
Kaufman, W. "Het andere gezicht van Hoog Catharijne, Randgroepen vor
men een bedreiging", Bouw no. 9 1986.
Kok, R. (1987) "Winkelstructuur 's-Gravenhage Zuid-West", 's-Gravenhage.
Korthals Altes, H.J. (1993), "Preventief inrichten van winkelcentra". Van
Dijk, van Soomeren en Partners, Amsterdam.
Nederlandse Raad voor de Winkelcentra (1988), "Workshop beveiliging en
verzekering van winkel-concentraties in stedelijke gebieden", Utrecht.
Nienhuis, J.T. (1991) Retailing in The Netherlands. EIM, Zoetermeer.
Stevens, H. , "Winkelconcepten onderhevig aan gedurige veranderingen" inBOUW 43 (1988), nr.25.
Taatgen, G.T. (1991), "Buurtwinkelcen tra zakelijk bekeken". Commissie
Ontwikkeling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag.
Taatgen, G.T. (1991), "Checklist Buurtwinkelcentrum". Commissie Ontwik
keling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag .
Velde, te G. en M.L. Verheul (1989) "Renovatie van winkelcentra - Check
list". Afstudeer-onderzoek, TU-Delft.
Velde, J.A. van de en P.T.E.M. Welles (1991) "Aanpak herstructurering
winkelcentra", EIM en IMK, Zoetermeer/ Diemen.
Voorden, M. van der (1982) "Windhinder" Diktaat Stedebouwfysica gc 49
Deel 3 TH-Delft, Afd. Civiele Techniek.
Voordt, D.J.M. van der en D. Vrielink (1987) "Kosten/kwaliteit Wijkwel
zijnsaccommodaties" . OSPA, TU-Delft.
Voordt, D.J.M. van der en H.B.R. van Wegen ( 1990) "Sociaal veilig ont
werpen". Publikatieburo Bouwkunde, T.U.- Delft.
Zimmer, H. (1988) "Ontwikkelingen in de branche-samenstelling van buurt
winkelcentra in Rotterdam", Stageverslag, TU Delft.
42
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 54/58
Eerder verschenen publikaties op het terrein van
PL6.NNING VAN STEDELIJKE FUNCnES
J.Th . Gantvoort en P. Guyt FUNCTIE OOSTERHOF OPNIEUW ONDERZOCHT. OSPA-rapport nr. 9 , Delftse Univers itaire Pers, 1987.
J. den Draak
IMPLICATIES VAN DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN OP MIDDELL6.NGE TERMIJN VOOR STEDELIJKE EN REGIONALE HERINRICHTING . OSPA-rapport nr.17, Delftse Universita ire Pers, 1988 .
MAM . van der Knaap
AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN AAN BEVOLKINGS-VERANDERINGEN . OSPA-rapport nr. 20, Delftse Universita ire Pers, 1988.
MAM . van der Knaap , J . den Draak, J.Th. Gantvoort en D. Vrie link AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN AAN BEVOLKINGSVERANDERINGEN . Deel 11 : vers lag van drie case-studies . OSPA-rapport nr.26, Delftse Universita ire Pers , 1989.
J.Th . GantvoortFUNKTIONELE HIERARCHIE ONDER DRUK . Een vergelijkend onderzoek naar hetkoopgedrag in een aanta l woonwijken in het zgn . RoCa-gebied . OSPA-rapport nr.29, Publikatieburo Bouwkunde, 1991 .
C . Hua, M. Tacken en J. den Draak
IMPACTS OF SOCIAL REFORMS ON URBANIZATION AND PL6.NNING IN CHINA. Some tentative comparisons with the Netherlands . OSPA-rapport nr. 33 , TU Delft , 1993.
P. GuytFUNCTIEMENGING; MOGELIJKHEDEN EN BEPERKINGEN BIJ TOEPASSING IN STEDELIJKE WOONWIJKEN . OSPA-werkstuk nr. 22, TU Delft, 1991.
J . den Draak (red .)
STEDELIJKE BEVOLKING EN VOORZIENINGEN . Enkele onderzoeksaspecten en richtlijnen voor ontwerp en planning betreffende gezondheidszorgvoorzieningen en winkelvoorz ieningen . Uitg . van OSPA i.s .m. Nethur. ISBN 90-5269-135-5 . Publikatieburo Bouwkunde, Delft, 1993 .
J. den Draak (red.)
VAN BLAUWDRUK NAAR DRAAIBOEK . Scenario's in de ruimtelijke planning en volkshuisvesting" . (ISBN 90-6275-931-9 ) . Delftse Unive rsita ire Pers, Delft, 1993 .
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 55/58
I
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 56/58
8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra
http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 57/58
- --
top related