dịch vụquản lý dịch vụ cho thuê văn phòng · pdf file•...

Hội thảo chuyên đề

Dịch vụ quản lý

Dịch vụ cho thuê văn phòng

12/02/2009

Định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách

CB Richard Ellis | Page 2

Sự thay đổi của thị trường

Khó khăn của nền Kinh tế

Nhiều dự án bị trì hoãn

Giá thuê giảm

Nguồn cung tương lai lớn

Thị trường Hà Nội thường đi sau Thành phố Hồ ChíMinh

CB Richard Ellis | Page 3

Nguồn cung văn phòng Hà nội

CB Richard Ellis | Page 4

CUNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

0

100,000

200,000

300,000

400,000

Hạng A Hạng B Hạng C

m²

2008 2009 (ước tính)

CB Richard Ellis | Page 5

GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH CỦA VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ B TẠI HÀ NỘI

0

10

20

30

40

50

60

Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Jan-09

US

D/m

²/thá

ng

(đã

gồm

phí

dịc

h vụ

, khô

ng gồm

VA

T)

Hạng A Hạng B

CB Richard Ellis | Page 6

GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH HÀNG QUÝ VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ HẠNG B TẠI TPHCM

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008

US

D/m

²/thá

ng

(đã

gồm

phí

dịc

h vụ

, khô

ng gồm

VA

T)

Hạng A Hạng B

CB Richard Ellis | Page 7

Tiết kiệm Chi phí Vận hành

Tăng Thu Nhập Hoạt động Ròng

Tìm kiếm, Khai thác, Duy trì Khách thuê qua:• Chất lượng Dịch vụ cao• Minh bạch• Quản lý rủi ro• Tính linh hoạt

Tối đa hoá giá trị trong thị trường khó khăn

CB Richard Ellis | Page 8

TừGóc Độ

Người Cho Thuê

CB Richard Ellis | Page 9

Dịch vụ văn phòng – Hợp đồng thuê

Khách thuê hiện nay• Đàm phán mạnh hơn• Hiểu biết hơn• Đòi hỏi nhiều hơn về Sự Minh Bạch trong

- Phí dịch vụ- Phí ngoài giờ- Đảm bảo các điều khoản Hợp đồng

• Một hợp đồng cho thuê chuẩn ?• Gửi bản hợp đồng cho thuê nhanh nhất tới khách

hàng?• Hợp đồng được kiểm tra bởi chuyên gia?• Danh sách các giấy tờ cần thiết ?• Sự linh hoạt hỗ trợ các khách hàng “đang khó khăn”

( trong nền kinh tế đi xuống)

CB Richard Ellis | Page 10

Lợi ích cho Chủ nhà

Thu hút khách thuê tốt hơn

Ít các sai sót

Giá trị đầu tư cao hơn

Duy trì giá thuê cao thông qua các lợi thế tiềm ẩn

Gia tăng các cam kết....và một câu thần chú mới: “Phải đạt

được các cam kết thuê sớm”... nếu không toà nhà sẽ phải đối

mặt với các vấn đề tài chính và vận hành

CB Richard Ellis | Page 11

Từgóc độ

Nhà Quản lý

CB Richard Ellis | Page 12

Định nghĩa quản lý BĐS

Mô hình trong một môi trường “hoàn hảo”

CB Richard Ellis | Page 13

Vòng đời của một toà nhà• Giai đoạn triển khai (Trước khi xây dựng• Giai đoạn xây dựng (Giai đoạn Marketing)• Giai đoạn xây dựng xong

Vòng đời của một toà nhà - TRƯỚC ĐÂY

CB Richard Ellis | Page 14

• Thời gian hoàn thiện và lấp đầy dài hơn• Sự ảnh hưởng đến việc vận hành• Thời gian hoàn vốn dài hơn• Dòng tiền thực duơng mất nhiều thời gian hơn• Chi phí marketing trong suốt vòng đời toà nhà (chi phí mới)

Vòng đời của một toà nhà - HIỆN NAY

CB Richard Ellis | Page 15

Giai đoạn sau khi xây dựng

• Đào tạo về dịch vụ và quản lý chất lượng

• Làm sao để biến một toà nhà rỗng thànhmột toà nhà vận hành đầy đủ?

• Chuẩn bị tài liệu• Hợp đồng thuê – các điều khoản tăng giá, ngôn ngữ hợp đồng• Giấy chứng nhận an toàn• Tài liệu vận hành toà nhà – Quy định và Nội quy, Quy trình vận hành

chuẩn, Sổ tay khách thuê

• ĐỘC ĐÁO! – Các phương thức mới để có thêm doanh thu

• Đánh giá• Kiểm tra kỹ thuật toà nhà – PCCC, điện, hệ thống điều hoà, thân

thiện môi trường, an toàn, tiết kiệm năng lượng• Đánh giá sơ bộ về dịch vụ toà nhà – vệ sinh, an ninh, lễ tân, v.v…• Phí dịch vụ• Khảo sát khách thuê

CB Richard Ellis | Page 16

Phí và Chi phí Dịch vụ

CB Richard Ellis | Page 17

Phí dịch vụ bao gồm

CHI PHÍ HÀNH CHÍNH• Phí quản lý• Chi phí nhân sự• Chi phí hoạt động văn phòng• Chi phí tổ chức sự kiện• Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng

điều hành của ban quản lý toà nhà

CB Richard Ellis | Page 18

Phí dịch vụ

DỊCH VỤ TOÀ NHÀ• Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân

viên bảo vệ• Dịch vụ vệ sinh• Bảo hiểm toà nhà• Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)• Khuôn viên cây cảnh và các trang trí• Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo

dưỡng)• Các trang thiết bị• Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho

thuê thấp)• Các chi phí mới nếu có thêm các dịch vụ mới• Chi phí vận hành tăng• Chi phí marketing tăng

CB Richard Ellis | Page 19

Đánh giá tiết kiệm năng lượng

1. Quản lý và Tiết kiệm Năng lượng

2. Lựa chọn vật liệu xây dựng và Quản lý xây dựng

3. Nước dự phòng

4. Chất lượng không khí và Môi trường trong toà nhà

5. Sự ổn định và môi trường xung quanh toà nhà

CB Richard Ellis | Page 20

Những cách tiết kiệm năng lượngThiết lập chuẩn sử dụng năng lượng trong toà nhàÁp dụng hệ thống bảo trì tích cực để đảm bảo tối đa hoáhiệu suất Sử dụng các giải pháp tiết kiệm chi phí: vị trị các bộ điều chỉnh nhiệt, chương trình vận hành điều hoà, chế độ nhiệt hợp lý, chế độ điều hoà sau giờ làm việc, các chương trình sử dụng điện tiết kiệm, lắp đặt hệ thống cửa số chắn nắngNghiên cứu lắp đặt các máy cảm biến nồng độ thán khí cho hệ thống chiếu sáng và điều hoà trong khu vực có người làm việcSử dụng các sản phẩm chiếu sáng tiết kiệm điện như đèn T8và đèn compact;Nghiên cứu đổi các bảng hiệu biển hiệu bằng đèn LED tiết kiệm điệnGiảm nhiệt độ nước nóngKiểm tra hệ thống chiếu sáng bên ngoài, tránh lãng phí vàgiảm ô nhiễm chiếu sáng

CB Richard Ellis | Page 21

Cùng khách thuê chia sẻ

CB Richard Ellis | Page 22

Quản lý rủi ro

Các chuẩn bị• Tài liệu cần thiết• Đối tác làm việc• Hệ thống điều hoà• Điện tử, Viễn thông, máy móc thiết bị• Kiểm soát độ ẩm

Chọn đối tác chuyên nghiệpBảo trìThực tiễnDanh mục nhóm cứu hộ khẩn cấp

CB Richard Ellis | Page 23

Kế hoạch PCCC, Bảo hiểm, Sơ tán ?

Bạn có chuẩn bị sẵn sàng?

CB Richard Ellis | Page 24

Giải cứu khi khẩn cấp, khi có thảm họa

CB Richard Ellis | Page 25

Hậu quả của sự mất an toàn

CB Richard Ellis | Page 26

Thiết bị an toàn đầy đủ?

CB Richard Ellis | Page 27

Cần phải thay đổi -> Cần hiểu biết thị trường

Những hội thảo sắp tới về các vấn đềchi tiết trong Quản lý Bất động sản

CB Richard Ellis | Page 28

HỎI & TRẢ LỜI

CB Richard Ellis | Page 29

49

33

Văn phòng CBRE toàn cầu

XIN CẢM ƠN!

© 2008 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đãkhông kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra vớigiả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi màkhông có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽkhông thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiếnhành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch

Có trên 480 văn phòng trên tổngsố 60 nước