din bro til tyskland

DIN BRO TIL TYSKLANDSkat og revision for danske virksomheder og investorer i Tyskland

Odense, den 04. april 2014

SKATTEFORHOLD VED INVESTERINGER I TYSKE EJENDOMME

Skattemæssige forpligtelser ved K/S selskab i Tyskland

De relevante skatter: indkomstskat, moms, kommuneskat, ejendoms-erhvervelsesafgift

Specielle sagsforhold

Typiske strukturer

Komplementär ApS

DKD

Ejendomme Tyskland

K/S

Kommanditist

60%

Kommanditist40%

Jens Lars

0%

Skattemæssige forpligtelser i Tyskland

Udarbejdelse af skattebalance og resultatopgørelse

Indsendelse af selvangivelser for K/S selskabetindkomstskat: ”separat og enhedsmæssig selvangivelse” (GuE)momskommuneskat

Selvangivelser for hver K/S investor

Frister for selvangivelser: generelt 1 år

Hvis skatterevisionen kommer: levering af bilag etc.

Relevant skat i Tyskland

Indkomstskat (Einkommensteuer)

Moms (Umsatzsteuer)

Kommuneskat (Gewerbesteuer)

Ejendomserhvervelsesafgift (Grunderwerbsteuer)

Indkomstskat

Tyskland har beskatningsretten efter dobbeltbeskatningsaftalenLejeindtægter og andre indtægter fra ejendom beskattes med indkomstskatPersonselskaber er ”transparente”, dvs. at ikke selskabet, men investorerne er skattepligtigeSelskabets resultat bliver fordelt på investorerneSkattesatser for indkomstskat i Tyskland 2014: 14-45% (progressiv)I reglen skattemæssigt underskud på baggrund af

AfskrivningFinansieringsomkostninger (renter, swapudgifter etc.)

Dobbeltbeskatningsoverenskomst Danmark-Tyskland

Efter DBO har Tyskland beskatningsretten, fordi ejendommen ligger i Tyskland

Investorerne bliver beskattet i Tyskland

Men: Investorerne beskattes også i Danmark

Tysk indkomstskat må generelt krediteres i Danmark

Overblik over indkomstskat

3. trinPersonlig selvangivelseJens skylder indkomstskat eller har tabfremførselHer: tab på 60.000 EUR

2. trinFordeling af resultatetHer: - 60.000 EUR

1. trinSkatteregnskaber med beregning af det skattemæssige resultatSelvangivelse for K/Set (GuE)Eksempel: Resultat = -100.000 EUR

Jens

Ejendomme Tyskland

K/S

Kommuneskat

Som regel ikke relevant, fordi indtægter fra ejendomme kan fradrages på baggrund af ”udvidet ejendomsfradrag” (erweiterte Grundstückskürzung)

Forudsætning: K/S’ets eneste aktivitet er administration af fast ejendom

MEN: Man skal være opmærksom ved salg af den sidste ejendom fare for kommuneskattepligt

Yderligere argument imod kommuneskat: K/S’ets administration er i Danmark ingen ”stående drift i Tyskland” (kein stehender Betrieb)

Moms

Længere udlejning (> 6 måneder) er generelt momsfri

Hvis lejeren er en momspligtig virksomhed, kan man vælge udlejning med 19% moms (”momsoption”); Fordel: indgående moms kan refunderes

Kort udlejning (< 6 måneder) er momspligtig, men med en mindre momssats på 7%

Salg af ejendom er som regel momsfrit (”Geschäftsveräußerung im Ganzen“) uden momsoption

Ejendomserhvervelsesafgift (Grunderwerbsteuer)

Skal betales, når ejendommen er købt/solgt

Skattesatsen er forskellig i de enkelte forbundslande og ligger på mellem 3,5% af købsprisen i Bayern og 6,5% i Schleswig-Holstein

Betales som regel af køberen og bogføres som anskaffelsesomkostninger

Ejendomserhvervelsesafgift (særlige regler)

Afgifter på ”indirekte salg af ejendommen”:

Især regel 1:Handel kun med K/S andele95 % nye andelsejere indenfor 5 årUmiddelbart eller middelbartGRESt-pligt, uden at ejendom er solgt!

Især regel 2:Handel kun med K/S andele95 % af andelene er ”samlet” hos en person eller en persongruppeGRESt-pligt, uden at ejendomme er solgt!

Salg af ejendomme

Sammenfatning af de skattemæssige konsekvenser ved salg af ejendommen:

Tyskland har beskatningsretten iht. dobbeltbeskatningsoverenskomsten, fordi ejendommen ligger i TysklandAndelsejere som sælger, beskattes med tysk indkomstskat ved salgsgevinstTysk skat må krediteres i DanmarkEjendomserhvervelsesafgift for køberenSom regel ingen momsSom regel ingen kommuneskat, pas dog på ved salg af sidste ejendom

Afskrivning i Tyskland

Ligger imellem 2% og 3% (”regelafskrivning”)

Kun linear afskrivning

Flere investeringer i Tyskland

2. trin: Investor ”Jens”Personlig selvangivelse som indeholder:50% af ”Ejendomme Tzskland K/S”40% af ”Orkan Tyskland Vindmølle KG”Selvangivelsen indeholder de samlede indtægterTysk indkomstskat

1. trin: PersonselskaberSkatteregnskaberBeregning af resultaterneSelskabernes selvangivelserSelvangivelser indeholder investorernes omkostninger i forbindelse med personselskaberne

Jens

Ejendomme Tyskland

K/S

Orkan Tyskland

Vindmølle KG

Investors omkostninger

Omkostninger som ikke K/S har betalt, men investor selv; og som hænger sammen med investeringer må udgiftsføres i Tyskland

Eksempel: Finansieringsomkostninger for køb af andele, kørselsomkostninger, rådgivning i forbindelse med investeringen.

Vigtigt: Skal angives i selskabets selvangivelse (ikke i den personlige selvangivelse); en god tysk revisor spørger efter disse

Om os

Din bro til Tyskland Vi har mangeårig erfaring indenfor grænseoverskridende rådgivning. Vi taler dansk, kender strukturerne på tværs af grænsen og har de

rigtige løsninger parat. Vores specialviden og erfaring deler vi gerne med vores store og små

kunder fra alle brancher.

Bestyrelse

Thorsten ManewaldSteuerberater

Dipl.-Kaufmann Christian KuthSteuerberater

Dipl.-Kaufmann Benjamin J. Feindt Steuerberater

Gunnar Tessinstatsautoriseret revisor

Kontakt

CHRISTIAN KUTH ∙ PARTNER ∙ STEUERBERATER

Tyskrevision / TR SteuerberaterLangberger Weg 4 (CITTI-PARK) │ D-24941 FlensburgMail: ck@tyskrevision.comFon: +49 461 90 90 30 67