eiendomsseminar first hotel marin 24.11

1

EIENDOMSSEMINAR

FIRST HOTEL MARIN 24.11.

2

Innhold

1. Syndikeringsmarkedet i Bergen

2. Leiepriser november 2006

3. Salgsmarkedet / Avkastning

4. Kjøp / salg utviklingseiendommer

5. Markedet fremover

3

Syndikeringsmarkedet i Bergen

- Historisk få syndikeringseiendommer

- Har endret seg. Eiendomsfond/aktive syndikeringsmeglere

- Kontraktlengde redusert nedover fra ca 10 år til 5 år.

- Før nivåer over kr 100 mill. Nå fra kr 50 mill. og oppover.

- Eksempler: Kanalveien 5 (Siemens bygget)

Kilden Kjøpesenter

Fanatorget kjøpesenter

Arenagruppen (3 sentre)

Kokstadveien 25 B (Sports Club)

4

Sentrum FRA TIL Kokstad FRA TILHøy standard 1200 1550 Høy standard 1000 1250God standard 1000 1200 God standard 700 950Ordinære lokaler 900 1000 Ordinære lokaler 550 700Randsone sentrum FyllingsdalenHøy standard 1100 1400 Høy standard 950 1375God standard 900 1000 God standard 950 950Ordinære lokaler 800 900 Ordinære lokaler 700 800Sone Syd Sone Syd-VestGod standard 850 1050 God standard 800 950Ordinære lokaler 800 850 Ordinære lokaler 700 800Sandsli Sone NordHøy standard 1000 1250 Høy standard 1000 1450God standard 900 1000 God standard 850 1000

Ordinære lokaler 700 850

Markedsleie November2006

5

Kategoridefinisjoner til leiepriser

A : Høy standard Det beste i markedet, teknisk høy standard, ofte ventilasjon m/kjøling, Parkett og ellers gode kvaliteter. Godt inngangsparti og fellesarealer

 B : God standard Nytt eller nyrenovert, god ventilasjon, Standardinnredninger. Godt første inntrykk.

C : Ordinære lokaler Enkel renovert / trenger renovering, eldre ventilasjon.

LEIEPRISENE ER OPPGITT EKS. MVA OG FELLESUTGIFTER OG BASERT PÅ BRUTTO LEIEAREAL

6

AREALLEDIGHET

- Kontorarealer i Bergen anslås til ca. 1.630.000 kvm.

- Ledighet i Bergen ca. 6,8 – 7,2 %.- Ledig kontorareal i Bergen ca. 100.000 –

115.000 kvm.

70 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

HORDALAND

ARBEIDSLEDIGHET 1993 - 2000

8

0,00 %

0,50 %

1,00 %

1,50 %

2,00 %

2,50 %

3,00 %

3,50 %

4,00 %

2001 2002 2003 2004 2005 2006

HORDALAND

ARBEIDSLEDIGHET 2001 - 2006

9

SALGSMARKEDET

10

SANDSLIMARKA

Pris ca. 180 mill.

Avkastning: 6,3 %.

11

FANATORGET

Pris ca. 115 mill.

Avkastning: 6,3 %.

12

KANALVEIEN 5

Pris: ca. 130 mill.

Avkastning 6,3 %

13

DAMSGÅRDSVEIEN

Salgspris: kr 72,5 mill.

Utviklingseiendom

6.000 kvm bolig

4.000 kvm næring

14

Alvehaugen/Drotningsvik

Lidl: 1.500 kvm,

Åpnet april 2006

Kiwi: 1.000 kvm

Plantasjen 4.000 kvm

Avkastning 6,75 %

15

HÅKONSGATEN 27

Pris: ca 22 mill

Utviklingseiendom

ca 960 kvm boligareal

16

ÅSANE - Næringstomt

• Ca. 35 MÅL• Pris kr. 71 mill.• U-grad 200 %

17

Åsamyrane

AREAL

•10.000 kvm handel

LEIETAKERE

•Toys`rus

•G-sport

•Plantasjen

AVKASTNING

•5,85 %

18

AVKASTNING

• 2003 7,8 – 9,5 %• 2004 7,5 – 9,0 %• 2005 7,4 – 8,5 %• 2006 6,0 – 8,0 %

19

Kjøp / Salg av aksjeselskaper - utviklingseiendommer

• Forutsatt videresalg av hele eiendommen• Tapte avskrivninger sees mot spart

dokumentavgift• Salg av prosjekt / latent skatt• Kjøpekontrakt

20

Leiemarkedet• Økning i etterspørselen etter kontorarealer• Endring i et rolig marked gir optimisme• Moderat prisstigning i alle områder. Størst økning

i sentrale/bynære strøk i segmentet høy/god standard

• Etterspørselsøkning etter større arealer (1.000 – 2.000 kvm) Utvalget etter gode alternativer begynner å bli mindre

• Bedrifter tar igjen høyde for ekspansjon, ikke ofte klausuler om rett til å si opp deler av arealene etter en viss tid.

• Gamle byggprosjekter ”opp av skuffen” – men ”timing” vanskelig

• forts

21

Leiemarkedet

• Færre større næringslokaler som omgjøres til til bolig, men pga stigende boligpriser er interessen for slike prosjekter økende

• Fremleiemarkedet har nesten avtatt helt• Kvaliteten på bygningsmassen blir bedre – Leietakerne vet hva de

skal ha.• Bergen trenger nye effektive kontorbygg. Vi tror leieprisene

fremdeles vil øke moderat i alle områder• Ta fremdeles vare på leietakerne!

22

Salgsmarkedet• Investeringsvilligheten i eiendom er fremdeles

økende.• Antall aktører har økt• Krav til avkastning og marginer synker. • Tilrettelegging/syndikering til privatmarkedet. Siste

leddet (forbruker/sparing) er ikke profesjonell.• Stor likviditet blant aktører gjør behovet for

fremmed kapital mindre og investering i f.eks bank er et ”dårlig” alternativ.

• Ett leiemarkedet som tilsynelatende er på vei oppover og bygg som har kontraktsstruktur med ”gamle/lave” leier gir muligheter for økt kontantstrøm ved reforhandlinger.