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Colombia
Reporte de calificación
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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Comité Técnico: 18 de abril de 2018
Acta número: 1336
Contactos:
Mariana Zuluaga Murillo mariana.zuluaga@spglobal.com Ana María Carrillo ana.carrillo@spglobal.com
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI). Administrado por PEI Asset Management S.A.S.
REVISIÓN PERIÓDICA
EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS ‘G aaa’
Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de diciembre de 2017
Historia de la calificación:
Valor del total del programa: Valor total colocado: Grupo de activos que componen el PEI:
COP 5 billones COP 3.5 billones 134
Revisión periódica Abr./17: Revisión extraordinaria Agosto./16: Calificación inicial Dic./06:
‘G aaa’ ‘G aaa’ ‘G a’
I. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica confirmó la calificación de eficacia en la
gestión de portafolios de ‘G aaa’ del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI).
La calificación de eficacia en la gestión de portafolios es una opinión sobre la consistencia de las políticas de inversión
del portafolio en cuanto a retornos absolutos y retornos ajustados por riesgo, y no es comparable con la calificación de
riesgo de crédito y de mercado de un fondo o portafolio de inversión.
La confirmación de la calificación se fundamenta en los siguientes aspectos:
La gestión especializada de PEI Asset Management (antes Terranum Inversión S.A.S.), administrador del
fondo, cuyo conocimiento del sector inmobiliario y continuo fortalecimiento organizacional lo han llevado a
consolidarse como uno de los líderes en el mercado de fondos inmobiliarios en el país.
Las sólidas prácticas del administrador para administrar los inmuebles y responder a las necesidades de los
arrendatarios que le permiten mantener niveles de renovación de los contratos de arrendamiento por encima
del 90%.
La estabilidad de la rentabilidad del vehículo como resultado de la continua valorización de las propiedades
en las que invierte, un ingreso por arrendamientos creciente y estable y los bajos niveles de vacancia.
Principales cambios desde nuestra última revisión (Abril 2017)
Organizacionales:
Fortalecimiento de la capacidad administrativa del vehículo a través de la vinculación de 14 personas en
diferentes áreas para alcanzar una nómina de 49 empleados directos y 12 indirectos.
o Fortalecimiento del área jurídica: Creación de una oficina in-house de Brigard Urrutia
o Fortalecimiento de la gerencia de gestión de activos: incremento del 42% en el número de contratos
(1080 contratos de arrendamiento) y aumento del 60% en la facturación ($ 294.817 millones de
pesos colombianos [COP] facturados en arriendos)
o Creación de la gerencia de inversiones: estructuración y realización de adquisiciones
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De composición del portafolio:
Adquisición de 13 inmuebles por valor de COP829.500 millones que le permite contar con un portafolio
avaluado en COP 4.46 billones, aumentar su presencia en diferentes ciudades del país e incluir diferentes
tipos de activos en el portafolio.
o Corporativo: Avianca CEO Bogotá (100%), Edificio C-26 Bogotá (67%)
o Centros comerciales: Plaza Central (39,5%), Nuestro Montería (51%), Ideo Cali (60%),
o Locales comerciales: Éxito Unicentro Valledupar (100%), Casa Atlantis (100%)
o Industrial: Redetrans Medellín100%, Hada Barranquilla (100%), CEDI Nutresa en Florencia,
Palermo, Pasto, Montería y Cartagena. Propiedad total del PEI
En la rentabilidad
Se mantienen los niveles de rendimiento esperado con una rentabilidad neta de 13.96% a diciembre de 2017,
la cual continúa siendo superior a la de sus pares (11.59%).
En el mercado secundario se observa una disminución de la prima frente al valor de referencia, que refleja la
mayor participación de inversionistas institucionales.
Los títulos se están tranzando de manera casi diaria lo cual indica su alto nivel de liquidez.
2017 ha sido el año de mayor colocación del PEI a través de la emisión del tramo IX (COP 603,367 MM) y el
tramo X (COP 626,479 MM).
Evolución del portafolio
El PEI sigue generando sólidos niveles de rentabilidad ante el mercado, entre otros factores, por la calidad de los
inmuebles de su portafolio y las condiciones favorables de financiamiento que le permite contar con una gran
capacidad de adquisición de activos. A diciembre de 2017, la rentabilidad efectiva anual (E.A.) acumulada desde
febrero de 2007 fue de 13,96% (13,48% asumiendo la totalidad de la distribución de rendimientos a diciembre de
2017); tal porcentaje es menor al de 14,30% reportado al corte de diciembre de 2016, debido a la menor inflación que
se presentó en 2017, pero es competitivo si se compara con otros vehículos similares del mercado cuya rentabilidad
promedio fue de 11,59%. Esto se debe, en parte, al tamaño del fondo; El PEI es más robusto que otros portafolios de
activos comparables tanto en términos de superficie bruta alquilable (SBA) como en valorización de los activos y
también por los menores niveles de vacancia.
Los inmuebles que forman parte del patrimonio se han valorizado constantemente. Desde la fecha de adquisición de
cada una de las propiedades que conforman el portafolio de inversiones del PEI hasta diciembre de 2017, su
valorización ha sido en promedio de 49% (52% en RP17) y 3,6% en relación con el avalúo un año anterior.
Consideramos que el nivel de valorización, ponderado por el último avalúo, refleja el peso que tiene inmuebles como
Plaza Central (17%) y su alta valorización dado que fue adquirido en construcción. Adicionalmente consideramos que
el administrador inmobiliario ha realizado un mantenimiento adecuado y oportuno de los inmuebles y ha conservado
una estrategia enfocada en la adquisición de activos de alta calidad, así como en su expansión y remodelación en
caso de ser necesaria para conservar o aumentar su valor. El presupuesto de capex de mantenimiento de activos para
2017 era de COP 32,430 MM y se ejecutó en un 73% (COP 23,780 MM), destinado principalmente a Plaza Central y
Jardín Plaza.
A diciembre de 2017, el indicador de vacancia económica del fondo se ubicó en promedio en 3,87%, levemente inferior
al promedio de 4,2% que observamos un año atrás. Este indicador continúa siendo inferior a su nivel de vacancia
proyectado 5% y al nivel de vacancia de otros competidores en el ámbito nacional. En 2018, esperamos que el nivel
promedio de vacancia económica del PEI se mantenga por debajo del 5% dado que los activos que entraran en este
año están en su mayoría estabilizados. Ejercicios de estrés realizados por el PEI muestran que se requieren
incrementos en la vacancia económica cercanos al 10% para que el vehículo genere niveles de rentabilidad menores
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al IPC + 8,5%. En caso de presentarse esta situación podríamos bajar nuestra calificación dado que la rentabilidad
generada sería menor a la rentabilidad objetivo.
Desempeño de los retornos relativos ajustados por riesgo
En el análisis de los retornos ajustados por riesgo (information ratio-IR, que mide la rentabilidad extra obtenida por el
fondo como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del
exceso de los retornos frente al índice de referencia) del PEI frente a su índice de referencia actual, rango de IPC+
8.5% e IPC+9%, observamos un resultado acumulado de 0,20 desde el inicio de operaciones hasta el cierre de
diciembre de 2017 (ver Tabla 1), similar al de 0,21 que presentaba en la revisión periódica anterior (diciembre de
2016); estos niveles demuestran una habilidad superior del administrador para generar retornos competitivos desde
sus inicios. Al evaluar los horizontes de seis y 12 meses a diciembre de 2017, los resultados del IR son positivos con
12.11 y 7.37 frente a su rentabilidad objetivo y frente a sus pares. Para 2018 esperamos que el IR frente a su índice de
referencia actual, rango IPC + 8.5% e IPC+9%, se mantenga alrededor de 0,2 a medida que los excesos de
rentabilidades del PEI frente al objetivo aumenten debido a la baja inflación (3,9%) que cerró el 2017 y que esperamos
se mantenga alrededor de un 4% en 2018.
Tabla 1. Retornos ajustados por riesgo del portafolio
Mar. 2007 -Dic. 2017 Jul. 2017 - Dic. 2017 Ene. 2017 – Dic. 2017
PEI vs. IPC+9% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5%
Information Ratio 0,20 44,98 12,11 18,19 7,37
Beta 0,04 1,30 0,44 0,36 0,41
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Banco de la República Cálculos: BRC Investor Services S. A. con base en la rentabilidad acumulada E. A desde inicio de operaciones del PEI
Composición y diversificación del portafolio
BRC evalúa los límites de concentración del portafolio con base en los cánones de arrendamiento proyectados para
2018; a diferencia del PEI que los calcula con base en los ingresos generados en el último mes, tal como lo indica su
prospecto de emisión. Consideramos que las dos metodologías son válidas y que la diferencia en los resultados de los
indicadores no es significativa.
Bogotá continúa siendo la ciudad con mayor concentración con un 61% de concentración; le siguen Medellín, Cali y
Barranquilla con concentraciones de 13%, 10% y 2%, respectivamente. La gerencia del vehículo no espera llegar al
límite establecido en el prospecto (70% del promedio de valor de compra) para el caso de Bogotá; sin embargo, de
acuerdo con los activos que hay en el pipeline 2018-2021, podríamos observar un aumento en este nivel de
concentración particularmente al incluir ATRIO, Nuestro y QBE. Daremos seguimiento a este indicador, aunque no
consideramos esto como un riesgo que comprometa la rentabilidad esperada del vehículo dado el nivel económico que
representa Bogotá frente al resto del país. Es importante resaltar que el PEI ha venido adquiriendo inmuebles en
ciudades intermedias tales como Villavicencio, Girardot, Ibagué, entre otras para aumentar su diversificación
geográfica. Esta estrategia también se ve reflejada en su pipeline de adquisiciones al considerar inmuebles como
Nuestro Cartago, Jardín Plaza Cúcuta y las bodegas de LG en Palmira.
La concentración por arrendatario disminuyó con respecto a diciembre de 2016. Davivienda, el mayor arrendatario,
pasó a representar 11,7% de los ingresos esperados del portafolio al cierre de 2017 desde 13,2% en el mismo periodo
de 2016. Aunque está lejos de alcanzar el límite establecido en el prospecto consideramos que es un porcentaje
relativamente alto en comparación con los niveles que venía presentando el vehículo (8% a 9%) hasta junio de 2016.
La inclusión de los activos definidos en el pipeline 2018 -2021 permitirá continuar reduciendo este indicador en ese
mismo periodo de tiempo.
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El portafolio sigue orientado a adquirir edificios corporativos (31,9%) y centros comerciales (27,2%), le siguen bodegas
(15,5%) y oficinas (12,7%). Vale la pena resaltar que están buscando aumentar la diversificación por tipo de activo. A
diciembre de 2017 tenían en el pipeline, con documento vinculante, un centro médico especializado y una clínica de
tercer grado de complejidad. A futuro buscan incluir también hoteles. Consideramos positivo mantener un portafolio
diversificado; siempre y cuando el vehículo se prepare operativa y estratégicamente para asumir los riesgos de los
diferentes tipos de industrias en los que busca entrar.
II. PASIVO Y LIQUIDEZ DEL PORTAFOLIO
La mayoría de los inversionistas del PEI continúan siendo institucionales, lo cual refleja su solidez y altos niveles de
liquidez y rentabilidad. Los fondos de pensiones mantienen una participación en torno a 61% y las personas naturales,
26%. Este último grupo ha venido creciendo en los últimos años como resultado de la estrategia del PEI de ampliar la
base de inversionistas, especialmente las personas naturales, para disminuir el riesgo de una caída en precio por la
salida de uno de los grandes fondos de pensiones. Desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de
diciembre de 2017, el número de inversionistas del PEI pasó de 24 a 3.317 y, en la medida en que se realicen otras
emisiones esperamos que la diversificación por inversionista aumente de manera progresiva.
La participación de los inversionistas institucionales tiene un efecto notable sobre la prima del mercado secundario
frente al valor de referencia (ver Gráfico 2), cuyo promedio anual continua disminuyendo a 1,60 en 2017 de 2,08 en
2016. Actualmente los títulos del PEI se transan diariamente en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) lo cual indica
su alto nivel de liquidez, permite consolidar un mercado secundario y atrae a nuevos inversionistas. En el mercado
secundario, el monto transado alcanzó COP1.177.140 millones en 2017, 106% más que lo transado en 2016 (COP
571.999 MM) con un mayor número de transacciones 3.835 frente a 2.167 en 2016.
Gráfico 1
Evolución del valor del título en el mercado secundario
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El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo, principalmente, para adquirir parte de
las propiedades mientras ingresan los recursos de las emisiones de los tramos, y mantiene un apalancamiento de
largo plazo para financiar la construcción, adquisición y expansión de algunos activos. A diciembre de 2017, el
endeudamiento del PEI era del 29% (35,2% RP16) del valor del patrimonio autónomo (21% en corto plazo y 8% en
largo plazo). La disminución refleja la titularización del tramo X cuyos recursos fueron utilizados en su totalidad para
repagar deuda.
De acuerdo con la política de PEI Asset Management, el PEI tiene un límite máximo de endeudamiento de largo plazo
(deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del valor del patrimonio autónomo y uno de 30% para la deuda de
corto plazo. En la próxima Asamblea de Tenedores se propondrá eliminar la frontera entre los créditos de corto plazo y
largo plazo y dejar un límite global de 65%. Inicialmente, no consideramos que la eliminación de la definición del tipo
de crédito tenga un impacto sobre la probabilidad del vehículo de generar los rendimientos esperados dado el manejo
adecuado que le ha dado el PEI a su capacidad de endeudamiento; sin embargo, daremos seguimiento al calce entre
activos y pasivos para determinar posibles efectos sobre la liquidez del vehículo.
A finales del 2017 El PEI mantenía líneas de crédito abiertas por COP1,6 billones (58% del cupo utilizado) con
Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá y Banco de Occidente, con tasas de interés promedio de 7.9% (para
créditos de corto plazo) y 9.4% (para créditos de largo plazo). Lo anterior confirma la amplia capacidad financiera del
vehículo y el respaldo que tiene por parte del sector financiero. De acuerdo con el equipo gerencial del PEI, espera
realizar la emisión de bonos durante el 2018 (calificada en AA+ por BRC).
III. GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR
PEI Asset management, cuenta con una estructura organizacional robusta que busca aplicar los mejores estándares
del mercado en sus operaciones diarias. Tanto su estrategia de negocio como su operación contemplan diversos
mecanismos para la identificación y mitigación de riesgos.
Entre los aspectos que ponderamos positivamente en la calificación está el continuo fortalecimiento de su estructura
organizacional, la cual respalda el crecimiento del vehículo en el mediano plazo mediante una mayor especialización y
segregación de funciones. También, la amplia experiencia del equipo gerencial en el sector inmobiliario la cual es
clave para tomar las decisiones de inversión así como para administrar eficientemente los inmuebles. En esta revisión
observamos que el vehículo tiene áreas de oportunidad en el manejo de su cartera vencida más aún cuando su
facturación ha aumentado significativamente.
Riesgo de crédito La gestión de riesgo de crédito está a cargo de la gerencia de gestión de activos en conjunto con el área financiera y el
comité de cartera, equipos que analizan los factores de riesgo asociados con el incumplimiento de los pagos de
arrendamiento y determinan las herramientas necesarias para mitigarlos.
A diciembre de 2017 el saldo de cartera es alto en relación con el observado en diciembre de 2016 (COP 10.843
millones frente COP 4.063 millones). Más aún, observamos un aumento en el saldo de la cartera de más de 90 días en
mora la cual representaba 55% del saldo total (28.2% en diciembre de 2016). Aunque este saldo no es significativo en
relación con la capacidad de generación de ingresos del vehículo, sí consideramos que el comportamiento de estos
indicadores constituye una oportunidad de mejora en la gestión de cobranzas más aún cuando el número de contratos
ha aumentado de manera significativa (42% desde diciembre de 2016).
La cartera vencida refleja principalmente el retraso en el pago del canon de un centro logístico por COP3.850 millones.
El PEI ya activó los procesos de demanda penal para dicho cliente y esperamos que con la regularización de los
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demás clientes en mora el saldo de cartera sea de alrededor de COP5.000 millones a cierre de 2018. Durante 2017,
los castigos de cartera realizados por el PEI alcanzaron un monto de COP239 millones. Consideramos que este monto
no representa un riesgo para el vehículo en comparación con los ingresos por arrendamiento que recibieron en ese
mismo año (COP 294,817 millones).
Riesgo de mercado PEI Asset Management mantiene una política conservadora de gestión de riesgos de liquidez y de mercado, y hace
una evaluación rigurosa de los portafolios administrados. Las inversiones del PEI se encuentran expuestas a
variaciones en los precios de mercado de los activos inmobiliarios, asociadas principalmente con cambios en las
condiciones del mercado en términos de oferta y demanda de inmuebles. Por esta razón, el administrador ha
desarrollado herramientas que le permiten realizar una mejor planeación financiera del vehículo, incorporando
diferentes escenarios sobre vacancia, variaciones en los precios de los activos, cambios en las condiciones de los
contratos de arrendamiento en términos de monto del canon y plazo e inflación, entre otras variables de mercado, con
el propósito de anticiparse al impacto que éstas pueden generar sobre los retornos del fondo. Algunos de los
resultados más importantes durante 2017 en esta materia fueron los siguientes:
Promedio de contratos: 9,1 años sin centros comerciales y 7,7 años con centros comerciales.
Contratos renovados: 91%
Esquemas de flujo preferente y/o renta garantizada principalmente para proyectos que están en etapa de
estabilización.
Riesgo operativo La estructura organizacional de PEI Asset Management se ha venido fortaleciendo junto con el tamaño del vehículo
para cumplir de manera adecuada con sus operaciones. El riesgo operativo del PEI se mitiga a través de comités
operativos y técnicos recurrentes. El comité operativo se reúne mensualmente para analizar los resultados financieros
de la administradora, aprobar solicitudes como ajustes al presupuesto, y presentar los indicadores de operación. El
comité técnico también se reúne de manera mensual para dar seguimiento a los proyectos de mantenimiento y
conservación de los inmuebles, gestionar el cronograma anual de actividades (visitas técnicas, termografías,
pitometrías y avalúos) y monitorear los siniestros y las reclamaciones presentadas a la aseguradora.
PEI Asset Management cuenta con socios estratégicos que apoyan las funciones de comercialización, facturación y
mantenimiento de los inmuebles entre otras. Para las bodegas y oficinas del portafolio realiza directamente los
procesos de facturación, seguimiento a los contratos y recaudo de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, para
los centros comerciales donde la carga operativa aumenta debido al gran número de contratos de arrendamiento que
existen, tiene contratos de mandato para tercerizar los procesos anteriores con Accuro (Antes Terranum
Administración) (Centros Comerciales Atlantis, Univentas e Ideo con 200 contratos), Central Control (Centro Comercial
Jardín Plaza con 200 contratos) y Ospinas & Cía. (Centro Comercial Plaza Central con más de 300 contratos). Estos
diferentes operadores cuentan con una amplia experiencia como administradores de inmuebles, lo cual se ha
traducido en prácticas adecuadas para la preservación de los activos que componen el portafolio de PEI, que a su vez
ha contribuido con su valorización, con un efecto positivo sobre los retornos del fondo.
El PEI continúa incursionado en proyectos built to suit que contribuyen a la generación de mejores niveles de
rentabilidad. Según el administrador inmobiliario, ha estructurado esquemas que mitigan los riesgos derivados de la
compra de activos no estabilizados; estos mecanismos incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas
constructoras, pólizas de seguros de cumplimiento, de responsabilidad civil y todo riesgo en construcción, y la compra
de los activos a un precio fijo, entre otros. Estos elementos buscan una menor exposición a pérdidas derivadas de
posibles retrasos en las obras, desviaciones del presupuesto estimado inicialmente, o el riesgo de contraparte asumido
con los constructores por los anticipos entregados. Al cierre de diciembre de 2017, el fondo había realizado anticipos
por un total de COP28.087 millones. Aunque el PEI no tiene límites de anticipo para los proyectos BTS, consideramos
que los riesgos mencionados en relación con el desarrollo de inmuebles BTS se encuentran mitigados a través de los
diferentes esquemas de negociación que establece en sus contratos.
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IV. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a confirmar la calificación BRC identificó los siguientes aspectos que podrían llevarnos a confirmar la calificación actual:
La solidez de los lineamientos de inversión del portafolio en cuanto a rentabilidades absolutas y en comparación con su índice de referencia y sus pares.
El fortalecimiento y cumplimiento de las funciones por parte de PEI Asset Management.
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían afectar la
calificación actual:
La disminución importante en los niveles de rentabilidad, ya sea como consecuencia de una menor valorización de los activos inmobiliarios o una afectación sobre los flujos de ingresos por arrendamiento.
La menor diversificación del portafolio de activos inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo o arrendatario.
Incrementos en la vacancia física y económica en niveles por encima de nuestras proyecciones.
V. DEFINICIÓN DEL PORTAFOLIO, POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y
DIVERSIFICACIÓN
El PEI tiene un perfil de inversión de mediano y largo plazo con riesgo moderado. Su objetivo es la obtención de
ganancias, principalmente, a través de la celebración de contratos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con
ese tipo de activos. El fondo se enfoca en invertir en bienes inmuebles para cederlos en arrendamiento, de lo cual se
deriva la mayor parte de la rentabilidad de sus inversionistas, y por último proceder a su liquidación.
Los activos admisibles para invertir mediante el fondo son los siguientes: bodegas y oficinas en edificios con altas
especificaciones de seguridad y calidad, locales comerciales dedicados a la actividad del comercio (minorista y
mayorista) y entretenimiento, centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad y especificaciones de primer
nivel, cualquier otro inmueble comercial que presente una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel
de diversificación del portafolio (hoteles, residencias universitarias, etc.).
Para asegurar la diversificación por arrendatarios, tipos de activos y geográfica, el PEI tiene los siguientes límites de
exposición:
Los ingresos de un arrendatario no pueden exceder 40% de los ingresos anuales totales.
La exposición a cada una de las diferentes tipos de activos inmobiliarios no puede superar 70% del valor del
PEI ni de los ingresos anuales del mismo.
El valor promedio de los activos inmobiliarios por zona geográfica no podrá ser superior a 85% para Bogotá,
50% para Medellín, 50% para Cali y 30% para otras zonas durante cada año.
La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un título. El plazo del PEI es de 99
años.
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VI. CONTINGENCIAS
Según la información del calificado, a diciembre de 2017 no tenía procesos jurídicos que pudieran afectar su posición
patrimonial. A marzo de 2018, el agente de manejo del PEI, Fiduciaria Corficolombiana, no afrontaba procesos en
contra ante la Superintendencia Financiera de Colombia y el Autorregulador del Mercado de Valores (AMV).
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del emisor y la
entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de BRC Investor Services
S.A. SCV.
BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera
responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la
elaboración del presente informe. Por otra parte, BRC Investor Services S.A. SCV revisó la información pública disponible y la
comparó con la información entregada por el emisor.
En caso de tener alguna inquietud con relación a los indicadores incluidos en este documento, puede consultar el glosario en
www.brc.com.co
Para ver las definiciones de nuestras calificaciones visite www.brc.com.co o bien, haga clic aquí.
La información financiera contenida en este documento se basa en los informes de los portafolios de inversiones de la entidad a diciembre de 2017, los estados financieros no auditados de la entidad a la misma fecha y demás información remitida por el administrador de la entidad.
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VII. FICHA TÉCNICA
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Mariana Zuluaga M. mariana.zuluaga@spglobal.com Fecha última calificación:
Ana María Carrillo Cárdenas ana.carrillo@spglobal.com Seguimiento a:
Eficacia en la Gestión de Portafolios 'G aaa'
Valor en miles al: 9.910
Crecimiento Anual del valor del título 4,4%
Crecimiento Semestral del valor del título 2,2%
Tabla 2. Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Arrendatario
Tramo I, II,
III, IV, V,
VI Mar 15
Tramo I,
II, III, IV,
V, VI Jul
15
Tramo I,
II, III, IV,
V, VI, VII
Mar 16
Tramo I, II,
III, IV, V,
VI, VII, VIII
Jun 16
Tramo I, II, III,
IV, V, VI, VII,
VIII Dic 16
Tramo I, II,
III, IV, V, VI,
VII, VIII, IX
Ago 17
Tramo I, II, III,
IV, V, VI, VII,
VIII, IX, X Dic
17
Rentabilidad Promedio Primero 6,6% 6,6% 6,8% 7,4% 13,2% 11,7% 11,4%
Volatilidad Segundo 7,9% 7,9% 7,7% 6,3% 5,3% 5,0% 4,9%
Tercero 7,5% 7,5% 6,9% 5,6% 4,3% 4,2% 4,5%
Cuarto 5,2% 6,0% 5,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,0%
Rentabilidad Promedio Quinto 4,0% 5,2% 5,4% 4,4% 3,2% 3,5% 3,7%
Volatilidad Total 31,20% 33,23% 32,42% 28,36% 30,25% 28,10% 28,50%
Página 1 de 2
Gráfico 3. Valor de la Unidad (COP Miles)
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
La calificación 'G aaa' es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y
procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con
el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.
'G aaa'
9 de noviembre de 2017
Gráfico 1. Valor del Título (COP Miles)
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
31 de diciembre de 2017
Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
VEHICULO DE INVERSIÓN /1
0,09%
Tabla 1. Desempeño Financiero
PARES /2 Anual
11,80%
Semestre
Semestre
Anual Trimestre
13,61%
11,70%
0,06% 0,04%
Trimestre
0,12%
CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3
31 de diciembre de 2017
Terranum Inversión S. A. S.
Agente de Manejo:
13,75%
0,08%
0,12%
11,77%
13,65%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17
IPC + 10% (acumulado) IPC + 9% (acumulado) IPC + 8.5% (acumulado)
R% acumulada PEI R% acumulada pares
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento.2/ Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado.
3/ El benchmark de IPC + 8.5% a IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del octavo tramo en adelante. El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo al octavo. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de lostramos anteriores al quinto.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implicarecomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenidade fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
WWW.BRC.COM.CO 18 de abril de 2018 Página 11 de 12
Calificación: Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Mariana Zuluaga M. mariana.zuluaga@spglobal.com Fecha Última Calificación:
Ana María Carrillo Cárdenas ana.carrillo@spglobal.com Seguimiento a:
Tabla 3. Concentración de inversionistas
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
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Gráfico 6. Composición por ubicación
Agente de Manejo:
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
Concentración 10 Mayores
9 de noviembre de 2017
0,08
-7,2%
-0,05
Information Ratio /4
Ene/16 - Dic/16
95,2%
-0,26
-1,25
mar-16 26,2%
Gráfico 7. Composición por arrendatario
Gráfico 8. Composición por inversionista
66,0%
-1,67
Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
dic-16
Ene/15 - Dic/15
Beta /5
Correlación con rent.
objetivo /6
Ene/17 - Dic/17
-3,2%
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
1,90
'G aaa'
Concentración Mayor Adherente
CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO
Terranum Inversión S. A. S.
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
31 de diciembre de 2017
Fecha
70,5%jun-16
69,6%
dic-17 13,7% 60,5%
26,8%
28,4%
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasaobjetivo con una volatilidad menor.5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo.6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administ ración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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5%
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2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038Tramo I- IX Dic 16 Tramo I - X Dic 17
13% 11%
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26%15% 9% 9% 7% 7% 7%
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4% 4%
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57% 54% 54% 46% 51% 55% 54%42%
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Tramo IMar 07
Tramo I y IINov 07
Tramo I, II yIII Nov 09
Tramo I, II,III, IV Mar
12
Tramo I - VJul 13
Tramo I-VISep 14
Tramo I- VIIMar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IXMar 17
Tramo I- XDic 17
Davivienda Almacenes Éxito Pacific Rubiales Itaú Banco Corpbanca Avianca
Isagen Carvajal Redetrans Suppla Siemens
Directv Nutresa Universidad de los Andes Ciplas Hewlett Packard
55%71% 69% 75% 70%
60% 55% 51%64% 61%
45%30%
21% 17% 22%23%
17% 20%13% 13%
10% 8% 8%6%
15% 14%9% 10%
7% 10% 12% 11% 11%
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Tramo I Mar07
Tramo I y IINov 07
Tramo I, II yIII Nov 09
Tramo I, II,III, IV Mar 12
Tramo I - VJul 13
Tramo I-VISep 14
Tramo I- VIIMar 16
Tramo I- VIIIJun 16
Tramo I- IXMar 17
Tramo I- XDic 17
Bogotá Medellín Cali Barranquilla Montería Pasto Manizales Otros
88% 87%72%
63% 62% 61% 58% 59% 62% 61%
13%
14% 16% 17% 25% 25% 21% 26%
3% 4% 4%7% 7% 7%
8% 8% 10%11%
8% 10% 10% 16% 15% 15% 9% 8% 7% 2%
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Tramo IMar 07
Tramo I y IINov 07
Tramo I, II yIII Nov 09
Tramo I, II,III, IV Mar
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Tramo I - VJul 13
Tramo I-VISep 14
Tramo I- VIIMar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IXMar 17
Tramo I- XDic 17
Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros
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34%
16% 22%34% 35% 35% 29% 31% 32%
20%
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7%
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19% 15% 16% 23% 14% 13%22%
23%
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20%
22%20% 18% 20%
14% 16%
36%
28%
16%21% 23% 20%
29% 27%39% 17%
8% 6% 6% 5% 4% 4%3% 3%
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7% 5% 2% 4% 4% 4%7% 6%
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Tramo IMar 07
Tramo I y IINov 07
Tramo I, II yIII Nov 09
Tramo I, II,III, IV Mar
12
Tramo I - VJul 13
Tramo I-VISep 14
Tramo I- VIIMar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IXMar 17
Tramo I- XDic 17
Sede Corporativa Oficinas y Of. Multi-arrendatario Bodega Centro Comercial Gran Superficie Locales Comerciales Varios
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
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X. MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página
web www.brc.com.co
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título,
sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La
información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos
responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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