financierbaarheid zorgvastgoed - algemene rekenkamernov 16, 2017 · – actievere rol van europese...
Post on 05-Aug-2020
2 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Peter Bakker, Derk Jan Postema Vastgoedconferentie Utrecht, 16 november 2017
Financierbaarheid zorgvastgoed
– Vastgoedopgave zorgsectoren
– Macrobeeld ontwikkeling investeringen en financiering
– Trends en verwachtingen
– Bancaire financiering zorgvastgoed
– Trends
– Voorwaarden ongeborgde kredietverstrekking
Agenda
Financierbaarheid zorgvastgoed 2 |
De zorgsector
Financierbaarheid zorgvastgoed 3 |
0,11
0,115
0,12
0,125
0,13
0,135
0,14
0,145
0,15
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ontwikkeling totale zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017)
Totale uitgaven aan zorg zorguitgaven in bbp%
De resultaten
Financierbaarheid zorgvastgoed 4 |
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ontwikkeling bekostiging zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017)
Overheid AWBZ, WLZ Zvw vrijwillig, eigen betalingen
Financierbaarheid zorgvastgoed 5 |
Geldstromen Zvw in 2016
Financierbaarheid zorgvastgoed 6 |
Burgers Rijkzorgtoeslag 4,9 zorgtoeslag -4,9
Zorgaanbiederseigen betalingen -9,3 eigen betalingen 9,3
Zorg-verzekeraarsfondsRijksbijdrage 2,5 Rijksbijdrage -2,5
Zorgverzekeraarspremie basis zvw -16,3 premie basis zvw 16,3 totaal -7,4premie AV zvw -3,5 premie AV zvw 3,5 acad. Comp. 0,7 acad. Comp. -0,7eigen risico -3,2 eigen risico 3,2
schadelast basis -41,7 schadelast basis 41,7schadelast AV -3,7 schadelast AV 3,7
zorguitgaven -55,2
totaal 0,2
risicoverevening 22,5 risicoverevening -22,5 ziekenhuizen 23,3genees- en hulpm. 9,0
0,1 wijkverpleging 3,2eerstelijns 5,3
werkgevers zorgtoeslag 4,9ink.afh.premie -21,0 ink.afh.premie 21,0 Rijksbijdrage 2,5
overige 7,0totaal -27,4 totaal -21,0 totaal 0,3
Ontwikkeling financiële positie
Financierbaarheid zorgvastgoed 7 |
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
UMC Topklinisch Ov. ziekenhuizen GGZ GHZ VVT
Solvabiliteit in zorgsectoren
2014
2015
2016
minimaal
Ontwikkeling financiële positie
Financierbaarheid zorgvastgoed 8 |
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT
Rente- en aflossingscapaciteit (DSCR) in zorgsectoren
2014
2015
2016
minimaal
Ontwikkeling financiële positie
Financierbaarheid zorgvastgoed 9 |
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT
Rendement in zorgsectoren
2014
2015
2016
– Investeringsactiviteit teruggelopen, kleinschaliger nieuwbouw
– E-health/ domotica / epd
– Personeelsvraagstuk: dubbele vergrijzing
– Dure medicijnen
– Tekort aan (zorggeschikte) woningen
– Nieuw kabinetsbeleid: rustiger vaarwater
– Opgave nieuwe Hoofdlijnenakkoorden
– Intensivering verpleegzorg
– Financiële positie: zorgen over rendementen
– Concentratie en spreiding/ substitutie
Trends en ontwikkelingen
Financierbaarheid zorgvastgoed 10 |
CBS statline
Financierbaarheid zorgvastgoed 11 |
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2011 2012 2013 2014 2015
Investeringen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln
VVT
GHZ
GGZ
Cat. ZH
Alg. ZH
UMC
CBS statline
Financierbaarheid zorgvastgoed 12 |
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2011 2012 2013 2014 2015
Afschrijvingen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln
VVT
GHZ
GGZ
Cat. ZH
Alg. ZH
UMC
CBS statline
Financierbaarheid zorgvastgoed 13 |
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2011 2012 2013 2014 2015
Opgenomen lange leningen CBS Statline juni 2017 in EUR mln
VVT
GHZ
GGZ
Cat. ZH
Alg. ZH
UMC
Financiering met lang vreemd vermogen
Financierbaarheid zorgvastgoed 14 |
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
MVA VVL
MVA, VVL CBS Statline juni 2017 in EUR mln
VVT
GHZ
GGZ
Cat. ZH
Alg. ZH
UMC
– Jaarlijks wordt circa EUR 3,8 miljard geïnvesteerd
– Jaarlijkse afschrijvingen minstens EUR 3 miljard
– Boekwaardeverloop bleef constant omdat er ook veel zorgvastgoed werd afgestoten.
– Lang vreemd vermogen constant, aflossingen gelijk aan nieuwe leningen
– Verhouding balans (VVL/MVA) is 61%. Dit impliceert jaarlijkse kredietvraag EUR 2,3 mrd onder gelijkblijvende omstandigheden.
Wat valt af te leiden uit de omzetcijfers en portefeuiillestanden van de banken?
Bevindingen cijfers CBS Statline
Financierbaarheid zorgvastgoed 15 |
Opgenomen lange financiering zorgsectoren
Financierbaarheid zorgvastgoed 16 |
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Portefeuilleverloop BNG Bank zorg lang UG in EUR mln
BNG Bank
markt totaal
Waarvan geborgd
Financierbaarheid zorgvastgoed 17 |
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Portefeuilleverloop BNG Bank zorg (geborgd) lang UG in EUR mln
BNG S0
NWB
WFZ
Jaarlijkse kredietverstrekking zorgsector
Financierbaarheid zorgvastgoed 18 |
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ontwikkeling lange kredietvraag zorg Bedragen in EUR mln
BNG Bank
markt totaal
Samenvattend beeld
Financierbaarheid zorgvastgoed 19 |
Jaarcijfers 2015 Totaal
MVA 33,4
VVL 20,5
VVL/MVA 61%
Investeringen 3,8
Geïmpliceerde financieringsvraag
2,3
Financiering:
Banken 1,5
Overige 0,8
Eigen middelen 1,5
Totaal 3,8
Investeringen en bancaire kredietverlening teruggelopen – Investeringen van EUR 5,7 naar EUR 3,8 mrd – Totale markt EUR 2,8 naar 1,5 mrd – BNG Bank: van EUR 1,9 naar 0,8 mrd
Lagere investeringen (en dus ook lagere financieringsvraag banken): – Overcapaciteit door stelselwijziging (m.n. verzorgingshuizen) – Lage rendementen – Terughoudendheid banken vanwege risicoprofiel – Nieuwbouw voortaan kleinschaliger Echter ook: concentratie/spreiding zorg en substitutie eerste lijn
Ontwikkeling bancaire financiering
Financierbaarheid zorgvastgoed 20 |
Sterker, door demografische ontwikkelingen zal behoefte aan nieuw zorgvastgoed weer toenemen.
Ontwikkeling bancaire financiering
Financierbaarheid zorgvastgoed 21 |
– Investeringen zijn tijdelijk gedaald
– Bodem vervangingsinvesteringen bijna EUR 4 mrd
– Financieringsvraag minstens EUR 2,3 mrd (waarvan EUR 1,5 mrd bancair)
– Behoefte zal op termijn weer toenemen door vervangings- én uitbreidingsinvesteringen.
Samenvattend
Financierbaarheid zorgvastgoed 22 |
Agenda – Trends financiering zorgvastgoed
– Voorwaarden bancaire kredietverlening
Bancaire financiering zorgvastgoed
Financierbaarheid zorgvastgoed 23 |
– Clubdeals
– Rol WFZ (alleen relatief goede risico’s en met andere bank(-en) die deel risico nemen)
– Concurrentie: alle banken terughoudender door hogere risicoprofiel, echter BNG relatief stabiele factor
– Actievere rol van Europese Investeringsbank
– Duurzaamheid steeds belangrijker
– Alternatieve financieringen: veel belangstelling, weinig van de grond gekomen. Voorbeelden: crowdfunding, Zorgobligatie
– Ratings van Rating Agencies. Voorbeelden: Elisabeth-Tweesteden Ziekenhuis, GGZ Noord-Holland-Noord
Trends in financiering
Financierbaarheid zorgvastgoed 24 |
Krantenkoppen:
Financierbaarheid zorgvastgoed 25 |
– Goede Business case incl. uitgebreide marktanalyse: rente en aflossingen moeten (terug)betaald kunnen worden
– Het Pijlermodel:
Voorwaarden bancaire kredietverstrekking
Financierbaarheid zorgvastgoed 26 |
– door oa. snelle ontwikkelingen in zorgmarkt is voorspelbaarheid financials (nog) lastiger;
– Stabiliteit is gewenst – ook politiek !
– Zekerheden noodzakelijk maar beperkt in waarde
- Financieringsarrangementen hebben echter wel een lange looptijd !
Gevolg: nog meer focus op eerste pijler en dan met name op marktanalyse en positionering. Dat biedt namelijk wel lange termijn perspectief !
Aandachtspunten bij bancaire Kredietverstrekking
Financierbaarheid zorgvastgoed 27 |
Beoordelingskader
Financierbaarheid zorgvastgoed 28 |
Instelling Financierings behoefte
Markt Bouwplan
Financials Overige aspecten
De instelling – Soort instelling
– Juridische structuur
– Strategie en beleid
– Management
– Interne organisatie
Kredietrisicoanalyse
Financierbaarheid zorgvastgoed 29 |
De markt - Positionering
– Demografische ontwikkelingen
– Onafhankelijk uitgevoerd marktonderzoek
– Concurrentie
– Marktaandeel
– Relatie met zorgverzekeraar(s)
Kredietrisicoanalyse
Financierbaarheid zorgvastgoed 30 |
Investering en financieringsbehoefte – Duiden van de aard en omvang
– Mogelijkheid tot (gedeeltelijke) borging
– Bestemmingstoets: eventuele alternatieve aanwending gebouw
Bouwplan/bouwproces – Bestedingscontrole
Kredietrisicoanalyse
Financierbaarheid zorgvastgoed 31 |
Financials – Beschikbaarheid van financiële verantwoordingsdocumenten en
prognoses
– Scenarioanalyses (met o.a. krimpscenario)
– Validatie financieel model
– Compliance certificaten accountants
– Voldoen aan minimale voorwaarden financiële ratio’s
Kredietrisicoanalyse
Financierbaarheid zorgvastgoed 32 |
Financiele ratio’s – Solvabiliteit: > 20%
– Liquiditeit: Debt Service Coverage Ratio >= 1,3
– Exploitatie:
– Cure: EBITDA-marge >= 10%
– Care: personeelskostenratio < 75% (GGZ) en < 70% (V&V, GHZ)
Kredietrisicoanalyse
Financierbaarheid zorgvastgoed 33 |
Solvabiliteit: Eigen vermogen / balanstotaal > 20%
DSCR: EBITDA / rente- en aflossingsverplichtingen >= 1,3
Genereert de instelling (na aantrekken financiering) voldoende kasstroom om de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen?
EBITDA-marge 100%- (operationele kosten/bedrijfsopbrengsten) >= 10%
Maximaal aandeel van de operationele kosten in de bedrijfsopbrengsten, bedoeld als efficiencymaatstaf.
Financiële ratio’s
Financierbaarheid zorgvastgoed 34 |
Overige aspecten – Meerjarencontract
– Deel inbreng eigen vermogen
– Mate afdekking renterisico
– Zekerheden (1e hypotheek)
– Aflossingsschema (lineair)
Kredietrisicobeoordeling
Financierbaarheid zorgvastgoed 35 |
top related