financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis ir. jeroen j.m. verschuren nationaal...
Post on 08-Jun-2015
213 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Financieringsreductie en risicodelingin tijden van crisis
Ir. Jeroen J.M. VerschurenNationaal Bedrijventerrein Congres 2009 Venlo8 oktober 2009
2 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Inhoud
• Kredietcrisis
• Werkwijze en aanpak BNG Gebiedsontwikkeling
• Financiële systematiek
• CV / BV Constructie
• Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker te Cuijk
Crisistijden
• BNG top 3 veiligste banken
• Malaise in de bouw
• Woningbouwproductie 2009 onder de maat
• Stimuleringsmaatregelen rijk (hypotheekgarantie, woningbouwsubsidie, grens WSW, e.d.)
• Bestuurlijke stagnatie
• Verkiezingen 2010 – productie stagneert
• Doorstart problematisch i.v.m.
o gewijzigd bestuur ?
o gewijzigde beleidsmatige inzichten ?
• Vergelijk crisis begin jaren ‘80
• Daarom: pro–actief zoeken naar samenwerking
3 | 8 Oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Waarom samenwerken?
• Beheersen en delen van risico’s
• Lange looptijd gebiedsontwikkeling
• Minder beslag op (gemeente) begroting
• Inbreng kennis en expertise
• Inbreng capaciteit
4 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Waarom een aparte projectorganisatie?
Vormgeving in juridische entiteit:
• Daadkracht
• Bewaking proces in tijd en geld
• Bestuurlijke terugkoppeling
Voorwaarden:
• Vertrouwen en transparantie: papieren op tafel!
5 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Samenwerkingsvormen
PPS versus zelfrealisatie:
• Bouwclaimmodel
• Joint Venture
• Concessiemodel
• Mix
• BNG Gebiedsontwikkeling = joint venture
6 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Gebiedsontwikkeling
• 1 oktober 1997
• 100 % dochter van NV Bank Nederlandse Gemeenten
• Doel:
Ondersteunen statutaire marktpartijen BNG en
maatschappelijke instellingen (MI) bij
Gebiedsontwikkeling en realisatie van RO-plannen:
• Risicodragende participatie in de grondexploitatie
• Inzet van procesmanagement / expertise t.b.v. risicobeheersing
• Samenwerking met publieke partner
• Uitvoeringsorganisatie grondbedrijfproces
• 22 participaties (€ 55 miljoen EV)
7 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Werkwijze en aanpak
1. Haalbaarheidsstudie
2. Besluitvorming gemeente
3. Samenwerkingsovereenkomst
4. Oprichting CV/BV
5. Uitvoering en realisatie: BV iov CV
8 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker
• Facts
• Project BV / CV
• Grondexploitatie
• Financiële systematiek
• Risicodeling
9 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie
RBL facts
• A73 afslag Haps
• 85 hectare bruto – 65 hectare netto
• Looptijd: 2005 - 2025
• Duurzaamheid, natuurcompensatie en energie !!!
• Doelgroep:
o Grootschalige regionale bedrijvigheid: handel, industrie, logistiek en afval
o Milieucategorie 3 – 5 (zonering)
o Kaveloppervlakten vanaf 5.000 m²
• Onherroepelijk bestemmingsplan medio 2010
• Start verkoop medio 2010
10 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
RBL BV / CV
11 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
CV/BV constructie
• Mate van zeggenschap in BV los van financiële participatie in CV
• Financiële participatie vanuit samenwerkingsgedachte
50% - 50%, variaties mogelijk
• Mogelijkheid samenwerking met meerdere partijen:
corporatie, provincie, grondeigenaar
• 2 – hoofdige directie
12 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
RBL grondexploitatie
• Verwervingen 36.9 miljoen
• Kosten bwrm & honoraria 37.5 miljoen
• Investering 74.4 miljoen
• Opbrengsten 96.1 miljoen
• Cashflow 21.8 miljoen
• Rente VV 6% 15.5 miljoen
• Winstuitkering 6.2 miljoen
• Kosteninflatie 2.5%
• Opbrengstenstijging 2.5%
• Streefrendement (risicobuffer) 11 - 15%
13 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
RBL projectfinanciering
• Totaal benodigd vermogen € 28.1 miljoen
• Maximaal benodigd EV € 9.3 miljoen (33%)
• BNG GO 50% € 4.6 miljoen
• Gemeente 50% € 4.6 miljoen
• Maximaal benodigd VV € 18.8 miljoen (67%)
• Maw:
Financieringsbehoefte gemeente gereduceerd van 100% naar 50% van 1/3 deel = 1/6 deel = 17%!
Gemeente houdt meer geld over voor andere doeleinden.
14 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
RBL financieringsbehoefte
15 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling
Résumé
• Risicospreiding
o Risicospreiding partners: participatieaandeel 50%
• Financiering
EV
o Reductie risico-aansprakelijkheid partner: maximaal 17%
o Risico-aansprakelijkheid BNG GO: idem, maximaal 17%
VV
o Risico-aansprakelijkheid BNG Bank: 67%
o Rente VV Bank: euribor + risicoopslag
TV
o Partner 17%, BNG GO én BNG bank samen: 83%
16 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie
Financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis
Discussie
17 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie
top related