gert de mesure, mei 2013 beleggen in vastgoed(papier)
Post on 04-Jun-2015
213 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
Beleggen in Beleggen in vastgoed(papievastgoed(papie
r)r)
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Vastgoed is één van de 5 activaklasses Vastgoed is één van de 5 activaklasses
(cash, obligaties, aandelen en (cash, obligaties, aandelen en grondstoffen)grondstoffen)
Is grootste activaklasse Is grootste activaklasse Lage correlatie met aandelen en Lage correlatie met aandelen en
obligatiesobligaties Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m. Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m.
andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..)andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..) Vastgoed biedt traditioneel bescherming Vastgoed biedt traditioneel bescherming
tegen inflatie (huurindexering, tegen inflatie (huurindexering, bouwkosten)bouwkosten)
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Nadelen: Nadelen:
- transactiekosten- transactiekosten
- liquiditeit- liquiditeit Oplossing hiervoor:Oplossing hiervoor:
effectisering (papier)effectisering (papier) Nadeel: volatiliteit, correlatie met Nadeel: volatiliteit, correlatie met
aandelenaandelen
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig
oorzaak van een crisis door oorzaak van een crisis door overwaarderingoverwaardering
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse België: constante prijsstijgingen in België: constante prijsstijgingen in
residentieel vastgoedresidentieel vastgoed Quid andere vastgoedsegmenten? Quid andere vastgoedsegmenten?
Bron: KBC
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasseBelgië: residentieel vastgoed in België: residentieel vastgoed in BrusselBrussel::Wet van vraag en aanbod speeltWet van vraag en aanbod speeltStijging bevolking met 19% sinds 2000Stijging bevolking met 19% sinds 2000Door verdere groei zijn er jaarlijks 4.890 Door verdere groei zijn er jaarlijks 4.890 wooneenheden (CBRE) nodigwooneenheden (CBRE) nodigEr worden er maar 2.400 per jaar gebouwdEr worden er maar 2.400 per jaar gebouwdMinder grond ter beschikking -> torenbouwMinder grond ter beschikking -> torenbouwImpact op regio rond Brussel en verderImpact op regio rond Brussel en verder
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Andere vastgoedsegmenten zijn niet Andere vastgoedsegmenten zijn niet
bereikbaar voor particuliere belegger bereikbaar voor particuliere belegger door hoge instapdrempel -> door hoge instapdrempel -> effectiseringeffectisering
Baanbrekend: Baanbrekend:
REIT’s REIT’s
in de V.S.in de V.S.
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Effectisering: maakt vastgoed meer Effectisering: maakt vastgoed meer
liquide, maar zorgt voor grotere liquide, maar zorgt voor grotere correlatie met aandelen correlatie met aandelen
1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse EPRA België vs individuele EPRA België vs individuele
vastgoedbevaksvastgoedbevaks EPRA België: negatief door EPRA België: negatief door
kantorenbevaks kantorenbevaks
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch?
Financieel/economische crisis van Financieel/economische crisis van 2008 heeft koersen vastgoedbevaks 2008 heeft koersen vastgoedbevaks gedruktgedrukt
Terecht of onterecht? Terecht of onterecht? Onterecht zo blijkt vandaagOnterecht zo blijkt vandaag Vastgoedbevaks waren liquide in Vastgoedbevaks waren liquide in
crisis en dat was een nadeel crisis en dat was een nadeel (heel wat (heel wat andere activa konden niet verkocht andere activa konden niet verkocht worden)worden)
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch? Evolutie van hun bezettingsgraadEvolutie van hun bezettingsgraad
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch?
Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, maar structureel overaanbod sinds 2006maar structureel overaanbod sinds 2006
Logistiek: geen grote beschikbaarhedenLogistiek: geen grote beschikbaarheden Kapitaalverhogingen (-> verwatering) Kapitaalverhogingen (-> verwatering)
hebben grootste negatieve impact op hebben grootste negatieve impact op koerskoers
Individuele dossiers hebben soms Individuele dossiers hebben soms negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),… Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),…
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
3. Schuldhefboom3. Schuldhefboom
Zie artikel De Tijd 2 februari 2013Zie artikel De Tijd 2 februari 2013 Deels verklaring voor hoge premie Deels verklaring voor hoge premie
tegenover de intrinsieke waardetegenover de intrinsieke waarde
+33%
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
3. Schuldhefboom3. Schuldhefboom
Positieve impact rentedaling: lagere Positieve impact rentedaling: lagere financieringskost: financieringskost: Befimmo: 3,55% -> 3,38%Befimmo: 3,55% -> 3,38% Cofinimmo: 4,20% -> 4,11%Cofinimmo: 4,20% -> 4,11% Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04%Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04% WDP: van 4% -> 3,6%WDP: van 4% -> 3,6%
Indekking kredieten tegen hogere Indekking kredieten tegen hogere rente via allerlei instrumentenrente via allerlei instrumenten
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
4. Professioneel beheer4. Professioneel beheer Portefeuillespreiding (spreiding risico)Portefeuillespreiding (spreiding risico) Verdeling vaste kosten over portefeuilleVerdeling vaste kosten over portefeuille Dominante spelers in hun segmentDominante spelers in hun segment Eerste klasse activaEerste klasse activa Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo
Hall)Hall) Wijziging businessmodel: van passieve Wijziging businessmodel: van passieve
naar actieve beheerdernaar actieve beheerder Opmerkelijke transactiesOpmerkelijke transacties
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
4. Professioneel beheer4. Professioneel beheerVoorbeeldenVoorbeeldenHIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4%HIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4%Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn met voorverhuurde projectenmet voorverhuurde projectenLeasinvest Re: shopping center Lux 75 mio €Leasinvest Re: shopping center Lux 75 mio €WDP: Lakeside (NL) 105 mio €WDP: Lakeside (NL) 105 mio €Montea: Brucargo: 60.000 mMontea: Brucargo: 60.000 m22
Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%)Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%)
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
5. Waardering5. Waardering Meeste vastgoedbevaks noteren met Meeste vastgoedbevaks noteren met
een belangrijke premieeen belangrijke premie Premie: impact schuldhefboom, Premie: impact schuldhefboom,
spreiding portefeuille, professioneel spreiding portefeuille, professioneel beheerbeheer
Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt door negatieve waarde indekkingendoor negatieve waarde indekkingen
Waarde van vastgoed is wat het Waarde van vastgoed is wat het opbrengt:opbrengt: Langere looptijd huurcontractenLangere looptijd huurcontracten Kredieten ingedekt op langere termijnKredieten ingedekt op langere termijn
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
5. Waardering5. Waardering Aantrekkelijk rendement versus Aantrekkelijk rendement versus
andere financiële activa: andere financiële activa: concurrentie tussen verschillende concurrentie tussen verschillende soorten activasoorten activa
Positief voor vastgoedbevaks: markt Positief voor vastgoedbevaks: markt kijkt niet naar waardering, wel naar kijkt niet naar waardering, wel naar cash flowscash flows
Brutorendementen: Brutorendementen:
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
6. Inflatie -> impact op rente6. Inflatie -> impact op rente Veel mensen vrezen stijging van Veel mensen vrezen stijging van
rente door stijging inflatierente door stijging inflatie Onderzoek door Federal Reserve Onderzoek door Federal Reserve
Bank of Bank of Cleveland: Cleveland: geen inflatiedreiginggeen inflatiedreiging
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
7. Overzicht vastgoedbevaks7. Overzicht vastgoedbevaks
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
7. Overzicht vastgoedbevaks7. Overzicht vastgoedbevaks
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
8. Vraagstelling/conclusies8. Vraagstelling/conclusies
Ter infoTer infoResearch over individuele Research over individuele vastgoedbevaks staat er beschikking op:vastgoedbevaks staat er beschikking op:
www.vfb.bewww.gertdemesure.be
Vragen naar Vragen naar gert.de.mesure@skynet.begert.de.mesure@skynet.be
Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013
top related